Bundesgerichtshof Urteil, 23. Nov. 2006 - III ZR 52/06

bei uns veröffentlicht am23.11.2006
vorgehend
Landgericht Duisburg, 22 O 138/04, 20.05.2005
Oberlandesgericht Düsseldorf, 7 U 139/05, 10.02.2006

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 52/06
Verkündet am:
23. November 2006
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorliegen
, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen
Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist,
nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag
durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert
ist.
BGH, Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - OLG Düsseldorf
LG Duisburg
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die
Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 10. Februar 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Der Beklagte, Insolvenzverwalter über das Vermögen der V. K. GmbH (im Folgenden: Schuldnerin), wollte deren Grundstück in D. , Ecke W. Straße/M. Straße verkaufen. Die Klägerin, die Immobilienmaklerin ist, erfuhr hiervon durch den Geschäftsführer der Schuldnerin. Sie gewann den BLB Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes (im Folgenden: BLB) als Kaufinteressenten und teilte dem Geschäftsführer der Schuldnerin diese Verkaufsmöglichkeit mit. Von Vertretern der Klägerin daraufhin teils mit dem Geschäftsführer der Schuldnerin, teils mit diesem und dem Beklagten geführte Gespräche "bestätigte" die Klägerin schriftlich in dem Sinne, dass sie verkäuferseits eine Maklerprovision in Höhe von 2,5 % zuzüglich Umsatzsteuer erhalte.
2
Am 24. Mai 2004 verkaufte der Beklagte das Grundstück - ohne Mitwirkung der Klägerin - an die von der W. & F. AG und anderen gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR); diese behielt sich allerdings vertraglich ein einseitiges, befristetes Rücktrittsrecht vor. Von der GbR gehegte Bebauungsabsichten zerschlugen sich; sie trat am 16. Juni 2004 von dem Kaufvertrag zurück. Bereits am 8. Juni 2004 hatte die GbR den BLB von ihrer Absicht zurückzutreten unterrichtet. Dieser erbot sich gegenüber dem Beklagten, den Kaufvertrag zu übernehmen, so dass es - ebenfalls am 16. Juni 2004 - zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Beklagten und dem BLB kam. Die Klägerin war daran nicht beteiligt.
3
Die Klägerin macht geltend, mit dem Beklagten einen Maklervertrag geschlossen zu haben. Sie verlangt von ihm die Maklerprovision, weil sie für den schließlich erfolgten Verkauf an den BLB den Nachweis sowie Vermittlungsleistungen erbracht habe.
4
Landgericht und Berufungsgericht haben die auf Zahlung von 348.000 € Maklerprovision und 3.027,50 € "vorgerichtliche Kosten", jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe


5
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


6
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
7
Es könne dahingestellt bleiben, ob zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen sei. Die Klägerin habe eine Nachweisleistung nicht erbracht. Zwar habe sie den BLB als Kaufbewerber benannt. Diese Leistung sei aber dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Grundstück nicht an den BLB, sondern an die nicht von der Klägerin nachgewiesene GbR verkauft habe. Zwar habe der Beklagte das Grundstück später aufgrund völlig neuer Umstände, nämlich nach dem Rücktritt der GbR, doch noch an den BLB verkauft. D i e s e Verkaufsmöglichkeit habe die Klägerin aber nicht nachgewiesen.
8
Wenn die Klägerin überhaupt eine Vermittlungsleistung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erbracht habe, sei diese jedenfalls ebenso wie der Nachweis dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Objekt an einen Dritten veräußert habe.

II.


9
Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Nach den bisher getroffenen Feststellungen ist nicht auszuschließen, dass die Klägerin von dem Beklagten eine Maklerprovision fordern kann.
10
Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
11
1. Für die rechtliche Prüfung ist davon auszugehen, dass der Beklagte der Klägerin eine Maklerprovision für den erfolgreichen Nachweis der Verkaufsgelegenheit oder für die Vermittlung des Verkaufs versprach; denn das Berufungsgericht hat gegenteilige Feststellungen nicht getroffen.
12
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Anspruch auf die Maklerprovision nicht bereits deshalb verneint werden, weil es jedenfalls an einer Nachweisleistung im Sinne des § 652 BGB fehlte.
13
a) Die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. - zuletzt - Senatsurteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f). Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt genügt für sich allein nicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N. aus der ständigen Rechtsprechung).
14
Dementsprechend entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist , diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, diese Verkaufsgelegenheit dann aber später unter veränderten Umständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird (vgl. BGH, Urteile vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f und vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950).
15
Demnach kann nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten im Allgemeinen von einer (weiter bestehenden) Verkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht mehr gesprochen werden. Anders liegt der Fall, wenn der Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige vertragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, in dem das Rücktritts- recht nicht mehr ausgeübt werden kann. Dabei ist es - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - unerheblich, ob das Rücktrittsrecht beiden Kaufvertragsparteien eingeräumt worden ist oder nur einer Partei und ob gerade die zum Rücktritt berechtigte Vertragspartei Auftraggeber des Maklers ist. Dieser Sichtweise entspricht es, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler nachgewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist (vgl. BGHZ 66, 270, 271; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 294/98 - NJW-RR 2000, 1302, 1303; Urteil vom 9. Januar 1974 - IV ZR 71/73 - NJW 1974, 694, 695).
16
b) Im Streitfall ist demnach eine Nachweisleistung der Klägerin anzunehmen. Der Beklagte hatte zwar zunächst die von der Klägerin aufgezeigte Gelegenheit, an den BLB zu veräußern, nicht genutzt, sondern an die ihm anderweit bekannt gewordene GbR veräußert. Der mit der GbR geschlossene Kaufvertrag stand jedoch unter dem Vorbehalt eines - allein der GbR eingeräumten - vertraglichen Rücktrittsrechts, das lediglich zeitlich befristet und mit einer gewissen Entschädigungspflicht der GbR gegenüber dem Beklagten verbunden war. Das Grundstück war, weil die GbR ohne weitere Voraussetzungen zurücktreten konnte, noch nicht "Weg"; der Beklagte musste sich darauf einrichten , dass die Käuferin zurücktrat.
17
Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts kann vorliegend ein provisionspflichtiges Nutzen des von der Klägerin erbrachten Nachweises auch nicht deshalb verneint werden, weil, als sich der Vertragsrücktritt der GbR abzeichnete , der BLB an den Beklagten herangetreten ist und nicht der Beklagte von sich aus an Vertreter des BLB. Der BLB wollte das Grundstück der Schuldnerin zwecks Errichtung eines Justizzentrums erwerben. Die, dem Beklagten bekannte , Absicht der GbR ging dahin, ihrerseits auf dem Grundstück ein Justizgebäude zu errichten und das bebaute Grundstück anschließend wiederum dem BLB anzudienen. Von daher war vorgezeichnet, dass - wie geschehen - nach der Ausübung des Rücktrittsrechts wieder der von der Klägerin als Kaufinteressent benannte BLB zum Zuge kommen würde.

III.


18
Senat Der ist gehindert, abschließend zu entscheiden. Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht ausdrücklich offen gelassen hat, ob die Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben. Hierzu sind Feststellungen noch zu treffen.
Schlick Wurm Kapsa
Dörr Galke
Vorinstanzen:
LG Duisburg, Entscheidung vom 20.05.2005 - 22 O 138/04 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.02.2006 - I-7 U 139/05 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 23. Nov. 2006 - III ZR 52/06

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(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 379/04
Verkündet am:
6. Juli 2006
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des
Vermieters nicht bekannt gegeben hat.

b) Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages
ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst
ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - OLG München
LG München I
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Juli 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck,
Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 20. Juli 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Die Beklagte wollte in M. ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten. Sie wandte sich deswegen am 3. November 2000 an den Kläger, einen Makler. Der wies sie darauf hin, dass er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, darunter auch die "A. ". Den betreffenden Vermieter teilte der Kläger allerdings nicht mit. Die Beklagte hatte Interesse, Bürofläche in der "A. " zu mieten, hielt sie aber für teuer; zu einer Besichtigung der Räume unter Vermittlung des Klägers kam es nicht.
2
Im Januar 2002 beauftragte die Beklagte andere Makler. Mit Vertrag vom 5. Juni 2002 mietete sie - ohne Beteiligung des Klägers - die Büroräume in der "A. ".
3
Der Kläger beansprucht von der Beklagten Maklerprovision. Er klagt auf Auskunft über die "Mietvertragsdaten", insbesondere über die Höhe der Miete. Widerklagend begehrt die Beklagte Feststellung, dass Zahlungsansprüche des Klägers gegen sie wegen der Anmietung von Büroräumen in der "A. " nicht bestehen.
4
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt, Auskunft zu erteilen, und die Widerklage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe


5
Die Revision ist begründet.

I.


6
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
7
Der Kläger könne von der Beklagten Auskunft über die "Mietvertragsdaten" verlangen, um die ihm zustehende Maklerprovision bemessen zu können.
8
Die Parteien hätten am 3. November 2000 einen Nachweismaklervertrag geschlossen. Der Kläger habe der Beklagten die - schließlich wahrgenommene - Mietgelegenheit in der "A. " nachgewiesen. Zwar habe er der Beklagten nicht den Vermieter der Büroräume genannt. Darauf sei es der Beklagten vorerst aber auch nicht angekommen; sie habe die damals erforderlichen Informationen erhalten. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei sie daran gehindert, dem Kläger die fehlende Mitteilung des Vermieters entgegenzuhalten.
9
Die Nachweistätigkeit sei ferner ursächlich gewesen für den Abschluss des Mietvertrages. Dafür spreche eine Vermutung, die im Streitfall nicht widerlegt worden sei. Zwar lägen "möglicherweise 1½ Jahre" zwischen dem Erstnachweis durch den Kläger und dem Vertragsschluss. In der Zwischenzeit hätten aber fernmündliche Kontakte zwischen den Parteien stattgefunden und den Mitarbeitern der Beklagten sei noch im Dezember 2001/Januar 2002 bewusst gewesen, dass der Kläger die "A. " erstmals nachgewiesen habe.

II.


10
Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Aufgrund der bisherigen Feststellungen kann ein Auskunftsanspruch des Klägers nicht angenommen und die von der Widerklage beantragte Feststellung, dass dem Kläger kein Provisionsanspruch zustehe, nicht versagt werden.
11
1. Das Berufungsgericht ist im Anschluss an das Landgericht davon ausgegangen , dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen ist. Das wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden.
12
2. Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger habe einen "Maklernachweis" erbracht, die Beklagte sei gemäß § 242 BGB gehindert, die fehlende Mitteilung des Vermieters dem eingeklagten Provisionsanspruch entgegenzuhalten.
13
a) Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist damit eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560; vom 22. Oktober 1986 - IVa ZR 4/85 - NJW-RR 1987, 172, 173; vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 206/85 - WM 1987, 511 und vom 27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86, WM 1988, 725 f; siehe auch OLG Düsseldorf OLG-Report 1998, 357 f; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632, 633; Staudinger/Reuter, BGB 2003 § 652 Rn. 35; MünchKommBGB/Roth, 4. Aufl. 2005 § 652 Rn. 99). Trotzdem kann ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Interessenten ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Die Nichtnennung des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Die gegenteilige Auffassung nähme nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte) Maklerleistung bereits erbracht war, und dass die Ermittlung des Eigentümers "am Makler vorbei" für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1984 aaO; siehe auch Urteile vom 22. Oktober 1986 aaO und vom 14. Januar 1987 aaO; OLG Düsseldorf aaO S. 358; OLG Hamm aaO S. 633; Staudinger/Reuter aaO Rn. 36; MünchKommBGB/Roth aaO Rn. 102).
14
b) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat einen danach zulässigen Ausnahmefall angenommen, wonach es nicht provisionsschädlich ist, wenn der Makler den Namen des Vermieters nicht nennt, durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers aber - zunächst - voll befriedigt wird (vgl. Staudinger/Reuter aaO) und der Kunde den Hauptvertrag später "am Makler vorbei" abschließt. Der Provisionsanspruch des Maklers hängt dann nicht weiter davon ab, dass dem Kunden Arglist zur Last fällt. Insbesondere ist (entgegen etwa OLG Hamm aaO) nicht erforderlich, dass der Kunde den Eigentümer oder Vermieter gezielt auf eigene Faust ermittelt, um so die (eine) Maklerprovision zu spsren. Auch dann, wenn - wie hier - die vollständige Adresse des Vermieters von einem später eingeschalteten Makler mitgeteilt wird, kann dem Kunden im Einzelfall die Berufung auf die Unvollständigkeit des - unterstellt kausalen - Erstnachweises versagt sein (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1987 aaO; dort wurde dem Erstmakler die Provision vor allem deshalb abgesprochen, weil er seinem Kunden weitere Informationen über die Person des Verkäufers "vorenthalten" hatte).
15
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts und den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts fragte eine Mitarbeiterin der Beklagten am 3. November 2000 bei dem Kläger an wegen der Anmietung von Büroräumen in München. Der Kläger übersandte der Beklagten sogleich unter anderem ein Kurzexposé der "A. ", ohne allerdings den Vermieter zu nennen. Die Beklagte wurde hierdurch erstmals auf dieses Bürogebäude hingewiesen. Im August 2001 besichtigten Mitarbeiter der Beklagten die "A. "; das Treffen hatte jedoch nicht der Kläger, sondern ein anderer Makler vermittelt. Zugleich blieben die Parteien aber in fernmündlicher Verbindung ; dabei gab die Beklagte dem Kläger zu erkennen, dass sie ihn - weiterhin - als denjenigen ansah, der die "A. " als erster nachgewiesen habe: Am 13. Dezember 2001 rief M. , ein Angestellter der Beklagten, bei dem Kläger an und teilte mit, er habe im Hinterkopf, dass der Kläger dieses Objekt - das er, M. , nun besichtigen solle - angeboten habe. Der Kläger bestätigte das seinerseits mit Schreiben vom 14. Dezember 2001. Am 9. Januar 2002 teilte M. dem Kläger telefonisch mit, dass die Beklagte einen anderen Makler eingeschaltet habe. Auf entsprechenden Vorhalt des Klägers versicherte M. , die entscheidenden Stellen der Beklagten würden unterrichtet, dass der Kläger angesichts seines Erstnachweises Maklerprovision für den Fall der An- mietung der "A. " beanspruche. Die Beklagte mietete dann die "A. " ohne Mitwirkung des Klägers.
16
Bei dieser Sachlage ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beklagte für gehindert (§ 242 BGB) ansah, geltend zu machen, der Kläger habe einen vollständigen Nachweis nicht erbracht.
17
3. Die Revision wendet sich jedoch zu Recht dagegen, dass das Berufungsgericht von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Klägers für den Abschluss des Mietvertrages ausgegangen ist.
18
a) Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44; BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123; so schon RGZ 148, 354, 357). Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senat, BGHZ aaO 43 f), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 aaO) und "mehr als ein(em) halbe(s) Jahr" (Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. Hier lagen zwischen dem "Erstnachweis" des Klägers im November 2000 und dem Vertragsschluss am 5. Juni 2002 indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen hat die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluss eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungsund Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss belassen (vgl. OLG Hamburg OLG-Report 2000, 398 f; OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435; OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 2004, 704; siehe auch Staudinger/Reuter aaO Rn. 125). Dem ist im Wesentlichen beizutreten ; jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen sind, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Das gilt auch dann, wenn sich der Nachweis - wie hier - auf einen Hauptvertrag bezieht, den der Kunde nicht sogleich, sondern erst in ein bis zwei Jahren schließen will; dieser Umstand hat aber bei der - von einer Kausalitätsvermutung gelösten - tatrichterlichen Kausalitätsprüfung Gewicht.
19
b) Das Berufungsurteil geht indessen ohne weiteres hinsichtlich der Tätigkeit des Klägers von einer Kausalitätsvermutung für den Vertragsschuss aus und prüft, ob die Umstände des Falles, wie z.B. die "eineinhalb Jahre" zwischen "Erstnachweis" und Vertragsschluss, diese entkräftet haben (was es verneint). Es wäre jedoch - insoweit hat die Revision Recht - zunächst zu fragen gewesen , ob überhaupt ein den Kausalitätsschluss (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44) rechtfertigender angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss bestand. Davon hätte bei dem hier gegebenen Abstand von rund 19 Monaten und dem Fehlen von Besonderheiten - wie ausgeführt - nicht mehr die Rede sein können. Der Kläger hätte folglich vollen Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluss des Mietvertrages erbringen müssen. Die betreffende, auf eine Kausalitätsvermutung gestützte Feststellung des Berufungsgerichts hat keinen Bestand.

III.

20
Der Senat ist gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden. Es bedarf einer neuen tatrichterlichen Würdigung, ob der von dem Kläger erbrachte Nachweis ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages war.
Schlick Streck Kapsa Herr Richter am Bundesgerichtshof Dr. Herrmann ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. Galke Schlick
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 16.01.2004 - 20 O 6602/03 -
OLG München, Entscheidung vom 20.07.2004 - 5 U 2065/04 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 294/98
Verkündet am:
13. Januar 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Januar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 25. Juni 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


Der Kläger nimmt den Beklagten aus abgetretenem Recht des Dr. G. auf Rückzahlung einer geleisteten Provision in Anspruch.
Der Zedent und seine Ehefrau kauften durch notariellen Vertrag vom 24. Juni 1992 von der durch den Beklagten vertretenen G. GmbH einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück in G. mit einer noch zu errichtenden Wohneinheit. Die Verkäuferin behielt sich das Recht vor, von diesem Vertrag bis zum 13. Juli 1992 ohne Angabe von Gründen zurückzutreten. Dieses Recht übte sie fristgemäß mit Schreiben an den Zedenten und dessen Ehefrau aus.
Zuvor hatte der Zedent zu Händen des Beklagten eine Zahlung von 150.000 DM geleistet, deren Zweck und Empfänger unter den Parteien streitig sind. Nach dem Scheitern des Kaufvertrages nahm der Zedent zunächst die G. GmbH auf Rückzahlung in Anspruch und erwirkte gegen sie ein rechtskräftiges Versäumnisurteil. Von der 1994 in Konkurs geratenen GmbH sind Zahlungen jedoch nicht zu erlangen.
Der Kläger verlangt nunmehr kraft abgetretenen Rechts Zahlung von dem Beklagten und trägt dazu vor: Der Zedent habe den Betrag von 150.000 DM auf Verlangen des Beklagten an diesen selbst geleistet, damit der Beklagte einen bestandskräftigen Kaufvertrag herbeiführe. Da dies nicht gelungen sei, sei der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet.
Der Beklagte bestreitet, daß die Zahlung für ihn persönlich bestimmt gewesen sei, und behauptet, es habe sich um eine Anzahlung auf den Kaufpreis gehandelt, die der Verkäuferin zugeflossen sei.
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt ; das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch gegen den Beklagten weiter.

Entscheidungsgründe


Die Revision ist begründet.
1. Das Berufungsgericht erblickt in der vom Kläger behaupteten Absprache zwischen dem Zedenten und dem Beklagten, aufgrund deren die unstreitige Zahlung der 150.000 DM erbracht worden sein soll, einen Maklervertrag oder einen Vertrag eigener Art, der auf das Ziel gerichtet war, "den Bestand des Kaufvertrages zu vermitteln". Diese Betrachtungsweise ist im rechtlichen Ansatz nicht zu beanstanden.
2. Mit prozeßleitender Verfügung vom 29. April 1998 hatte das Berufungsgericht dem Kläger aufgegeben, zum Rechtsgrund der Zahlung und dessen etwaigem Wegfall näher vorzutragen. Dieser Auflage war der Kläger mit Schriftsatz vom 15. Mai 1998 wie folgt nachgekommen: Nach Auskunft des Beklagten sei die betreffende Immobilie bereits an einen anderen Interessenten "verkauft" gewesen; eine notarielle Beurkundung mit jenem Interessenten habe
jedoch noch nicht stattgefunden. Deshalb habe der Beklagte dem Zedenten erklärt, daß er ihm dieses konkrete Haus verschaffen könne, wenn er das streitbefangene "Handgeld" in bar persönlich erhalte. Hieraus hat das Berufungsgericht gefolgert, der Beklagte habe es nicht übernommen, einen Rücktritt der GmbH schlechthin, also aus welchen Gründen immer er ausgeübt werden möge, zu verhindern. Die Erklärung des Beklagten sei objektiv vielmehr dahingehend auszulegen, daß er einen wegen des "Verkaufs" an den Dritten erfolgenden Rücktritt der GmbH zu verhindern versprochen habe. Daß aber die GmbH im Hinblick auf den "Verkauf" an den Dritten, also um das Grundstück ungehindert diesem übertragen zu können, zurückgetreten sei, habe der Kläger nicht behauptet. Damit fehle es an der Behauptung, daß der Beklagte die versprochene Leistung nicht oder nicht ordnungsgemäß erbracht und die Vergütung deshalb nicht verdient habe.
Hiergegen wendet sich die Revision des Klägers mit Recht.
3. Der Kläger hatte im Berufungsrechtzug durchgängig vorgetragen, der Beklagte habe erklärt, den Käufern (Ehepaar Dr. G.) das Eigentum an der Immobilie nur dann verschaffen zu können, wenn die Zahlung an ihn geleistet werde, da der Erwerb aufgrund des zugunsten des Verkäufers im Kaufvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts noch nicht gesichert gewesen sei. Dieser Sachvortrag war nicht nur in der Berufungserwiderung vom 28. April 1998 enthalten, sondern wurde sinngemäß auch in dem auf die Auflage des Berufungsgerichts eingereichten Schriftsatz vom 15. Mai 1998 wiederholt, in dem der Kläger noch einmal ausdrücklich klarstellte, der Zedent habe den Beklagten persönlich mit dem streitbefangenen Betrag honorieren wollen, wenn er den Abschluß eines bestandskräftigen Kaufvertrages herbeiführe. Unter diesen Umständen ent-
behrt die Annahme des Berufungsgerichts, die Zahlung habe lediglich dazu dienen sollen, den anderweitigen Verkauf der Immobilie an einen Dritten zu verhindern, einer hinreichenden Grundlage. Der Hinweis auf den anderweitigen Verkaufsinteressenten sollte nur erläutern, wieso überhaupt die Gefahr bestand , daß das Rücktrittsrecht ausgeübt werde. Keineswegs aber sollte damit gesagt werden, daß der Beklagte die bezahlten 150.000 DM "ohne jedes Wenn und Aber" sollte behalten dürfen, wenn das Rücktrittsrecht aus sonstigen, nicht auf der anderweitigen Veräußerung beruhenden Gründen ausgeübt wurde.
4. Auf die vorliegende Fallkonstellation sind - gleichgültig, ob man die vom Kläger behauptete Vereinbarung zwischen dem Zedenten und dem Beklagten als einen Maklervertrag oder als einen maklervertragsähnlichen Vertrag eigener Art ansieht - die Grundsätze anwendbar, die in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage entwickelt worden sind, wie sich ein im Hauptvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht auf den Provisionsanspruch des Maklers auswirkt.

a) Hier hatte sich die Verkäuferin im Hauptvertrag ein zeitlich befristetes, aber sonst an keine Voraussetzung gebundenes Rücktrittsrecht ausbedungen. In einem solchen Fall entsteht die Provisionspflicht erst dann, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne daß die rücktrittsberechtigte Partei ihr Recht ausgeübt hat. Diese Ausnahme wird durch die Überlegung gerechtfertigt, daß in einem solchen Fall eine echte vertragliche Bindung erst in dem Zeitpunkt begründet wird, in dem der Rücktrittsberechtigte sein Rücktrittsrecht nicht mehr ausüben kann. Dieser Fall ist deshalb ebenso zu behandeln wie der, in dem ein Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wird (§ 652 Abs. 1
Satz 2 BGB; Senatsurteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/91 = NJW 1997, 1583 m.w.N.).

b) Dies bedeutete, daß die nach der Behauptung des Klägers an den Beklagten geleistete Provision erst dann endgültig verdient gewesen wäre, wenn der Rücktritt nicht ausgeübt worden wäre. Da die Verkäuferin hier den Rücktritt aber doch ausgeübt hatte, ist der Beklagte - auch ohne besondere Absprache - aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) zur Rückzahlung der erhaltenen Leistung verpflichtet.

c) Einer persönlichen Inanspruchnahme des Beklagten steht auch nicht entgegen, daß der Zedent bereits gegen die Verkäuferin ein rechtskräftiges Versäumnisurteil auf Rückzahlung erwirkt hat. Die Rechtskraft jenes Urteils wirkt nicht zugunsten oder zu Lasten des jetzigen Beklagten. Auch ein schutzwürdiges Vertrauen dahin, nicht persönlich in Anspruch genommen zu werden, wurde durch den Ausgang jenes Verfahrens für den Beklagten nicht begründet.
5. Im Ergebnis ist festzustellen, daß der Kläger einen Bereicherungsanspruch schlüssig vorgetragen hat. Es kommt somit darauf an, ob der Sachvortrag des Klägers zutrifft und sich beweisen läßt oder ob die Leistung als An-
zahlung auf den Kaufpreis an die Verkäuferin (die später in Konkurs gefallene GmbH) erbracht worden ist. Insoweit bedarf der Sachverhalt weiterer Aufklärung.
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