Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08

bei uns veröffentlicht am17.10.2008
vorgehend
Landgericht Tübingen, 2 O 86/06, 16.02.2007
Oberlandesgericht Stuttgart, 10 U 59/07, 25.09.2007

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 14/08 Verkündet am:
17. Oktober 2008
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Aufspaltung einer sittenwidrigen Vertragsklausel in einen wirksamen und einen
unwirksamen Teil (sog. quantitative Teilbarkeit) kommt nur in Betracht, wenn konkrete
, über allgemeine Billigkeitserwägungen hinausgehende Anhaltspunkte die Annahme
rechtfertigen, dass die Aufspaltung dem entspricht, was die Parteien bei Kenntnis
der Nichtigkeit ihrer Vereinbarung geregelt hätten.
BGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08 - OLG Stuttgart
LG Tübingen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den
Richter Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. September 2007 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Tübingen vom 16. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren mit Ausnahme der Kosten des Streithelfers, die diesem auferlegt werden.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten betrieben etwa 30 Jahre lang auf ihnen gehörenden Grundstücken ein Hotel mit angeschlossenem Restaurant. Mit notariellem Vertrag vom 10. Januar 1992 verkauften sie das Anwesen an den Kläger zu 2. Seine Ehefrau, die Klägerin zu 1, erwarb das Inventar des Hotels. Als Kaufpreis wurden 450.000 DM für die Grundstücke und 171.000 DM für das Inventar vereinbart. Außerdem verpflichteten sich die Kläger, den Beklagten eine wertgesicherte Rente von 5.000 DM monatlich zu zahlen. Zur Absicherung dieser Verpflichtung bestellten die Kläger den Beklagten eine Reallast an den zu übertragenden Grundstücken.
2
Ferner enthält der Vertrag ein Belastungsverbot und eine Verfallklausel, die wie folgt lauten: "Der Käufer…verpflichtet sich, die Vertragsgrundstücke zu Lebzeiten der Eheleute K. [= Bekl.] weder ganz noch teilweise zu veräußern und nicht mit Grundpfandrechten zu belasten, ausgenommen eine Grundschuld bis zu 80.000 DM ohne Zinsen und ohne Nebenleistungen. Wenn der Käufer gegen diese Verpflichtung verstößt …. oder der Käufer mit der… Rentenzahlung mit mehr als zwei Monatsbeträgen im Rückstand ist, sind alle Grundstücke samt Zubehör an die Eheleute K., nach dem Tod eines Ehegatten auf den überlebenden Teil allein, ohne Gegenleistung zurückzuübertragen. Die bezahlten Kaufpreise von 450.000 DM und 171.000 DM und die bezahlten Rentenbeträge sind nicht zurückzuerstatten. Zur Sicherung dieses Anspruchs der Eheleute K. wird die Eintragung einer Auflassungsvormerkung….bewilligt und beantragt…"
3
Der Vertrag wurde durchgeführt. Bis zum Jahr 2001 erbrachten die Kläger die monatlichen, sich zuletzt auf 3.128,55 € belaufenden Rentenzahlungen ordnungsgemäß. Die nachfolgenden Erhöhungen leisteten sie nicht mehr; ab Mitte 2005 stellten sie ihre Zahlungen ganz ein. Die Beklagten betreiben deshalb die Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde.
4
Hiergegen wenden sich die Kläger mit einer Zwangsvollstreckungsgegenklage. Sie möchten ferner festgestellt wissen, dass sie nicht verpflichtet sind, die monatlichen Rentenzahlungen zu erbringen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:


I.

5
Das Berufungsgericht meint, das Belastungsverbot und die Verfallklausel führten zu einer sittenwidrigen Übersicherung der Beklagten im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB. Die Rentenzahlungspflicht der Kläger bestehe jedoch fort, denn die aus der Sittenwidrigkeit folgende Nichtigkeit erfasse nicht den gesamten Vertrag. Zwar sei nicht anzunehmen, dass die Beklagten den Vertrag ohne das Belastungsverbot und die Verfallklausel abgeschlossen hätten. Beide Regelungen ließen sich aber in eindeutig abgrenzbarer Weise in einen nichtigen und einen wirksamen Teil aufteilen und daher nach § 139 BGB aufrechterhalten. Das Belastungsverbot sei nichtig, soweit es Belastungen betreffe, die Investitionen in die verkauften Grundstücke und den Hotelbetrieb absicherten; im Übrigen sei es wirksam. Die Verfallklausel sei wirksam, soweit die von den Beklagten erhaltenen und zurück zu gewährenden Leistungen den Wert der zurück zu übertragenden Grundstücke überstiegen. Im Übrigen sei die Berufung der Kläger auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages treuwidrig (§ 242 BGB), weil die sittenwidrigen Regelungen ausschließlich den Interessen der Beklagten dienten.

II.

6
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
7
1. Nicht zu beanstanden und auch von der Revisionserwiderung nicht in Zweifel gezogen ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach das Belastungsverbot und die Verfallklausel sittenwidrig im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB sind.
8
a) Das Belastungsverbot beschränkt die wirtschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten der Kläger in einem Maße, dass diese ihre Selbständigkeit und wirtschaftliche Handlungsfreiheit in einem wesentlichen Teil eingebüßt haben, und stellt sich damit als sittenwidrige Knebelung dar (vgl. BGH, Urt. v. 7. Januar 1993, IX ZR 199/91, NJW 1993, 1587, 1588 m.w.N.). Da das Grundstück als Sicherheit für Kredite nicht zur Verfügung steht und ein erheblicher Teil der laufenden Einnahmen an die Beklagten zu zahlen ist, können die Kläger - obwohl sie als Grundstückseigentümer und Betriebsinhaber das volle unternehmerische Risiko tragen - zu Lebzeiten der Beklagten keine größeren Mittel aufbringen , um das Hotel durch laufende Investitionen auf einem neuzeitlichen Stand zu halten und für Gäste attraktiv zu gestalten. Ihr wirtschaftlicher Misserfolg war durch die Vertragsgestaltung vorgezeichnet. Dies war auch für die Beklagten erkennbar, da sie nach den Feststellungen des Landgerichts wussten, dass die Kläger über keine finanziellen Reserven verfügten, sondern sie - im Gegenteil - eindringlich darum gebeten hatten, die Grundstücke in größerem Umfang belasten zu dürfen. Die weitreichende Beschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit der Kläger war auch nicht durch ein Sicherungsbedürfnis der Beklagten gerechtfertigt. Ihrem Interesse, die Grundstücke zur Sicherung ihres Rentenanspruchs zu nutzen, war bereits durch die zur ihren Gunsten eingetra- gene, etwaigen späteren Belastungen des Grundstücks im Rang vorgehende Reallast Rechnung getragen.
9
b) Die Verfallklausel stellt eine gänzlich unangemessene, die Beklagten einseitig begünstigende Regelung dar und ist deshalb ebenfalls nicht mit den guten Sitten zu vereinbaren. Ihre - scheinbare - Zielrichtung, die Kläger zu einer ordnungsgemäßen Zahlung der monatlichen Rente anzuhalten und den Beklagten im Verletzungsfall eine erleichterte Schadloshaltung zu ermöglichen, ist zwar nicht zu missbilligen. Tatsächlich ist die Klausel aber nicht an diesem Zweck ausgerichtet worden. Denn die bei einem Verzug mit der Rentenzahlung verfallende Summe entspricht den bis dahin erbrachten Leistungen, wächst also mit der Höhe der auf den Kaufpreis erbrachten Zahlungen. Die Kläger stehen mithin umso schlechter, je vertragstreuer sie sich verhalten, und desto besser , je früher sie die Rentenzahlungen einstellen. Damit wird die Druckfunktion der Verfallklausel in ihr Gegenteil verkehrt. Entsprechendes gilt für die Schadenspauschalierung. Indem die Beklagten im Fall ihres Rücktritts vom Vertrag die bis dahin erlangten Leistungen behalten dür fen, wird ihr Vorteil umso größer , je vertragstreuer sich die Kläger verhalten haben. Jegliche Verknüpfung mit dem tatsächlichen oder nach den Umständen zu erwartenden Schaden der Beklagten fehlt. Damit dient die Verfallklausel nur dazu, den Beklagten im Fall einer Rückabwicklung zu Lasten der Kläger den größtmöglichen Vorteil zu sichern : Sie sollen die von ihnen erbrachte Leistung zurückverlangen können, ohne die empfangenen Leistungen herausgeben zu müssen. Eine solche einseitige und völlig unverhältnismäßige Regelung verstößt gegen die guten Sitten und ist damit nichtig (vgl. BGH Urt. v. 8. Oktober 1992, IX ZR 98/91, NJW-RR 1993, 243, 247).
10
2. Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Anwendung des § 139 BGB durch das Berufungsgericht. Die Vorschrift besagt, dass ein Rechtsge- schäft bei Nichtigkeit eines Teils des Geschäfts insgesamt nichtig ist, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Von Letzterem ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft auszugehen, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Vertragsteils verbleibenden Vereinbarungen ein selbständiges Rechtsgeschäft bilden und anzunehmen ist, dass die Parteien bei Kenntnis der teilweisen Nichtigkeit ihrer Vereinbarungen dieses Rechtsgeschäft abgeschlossen hätten.
11
a) Bezogen auf das Belastungsverbot und auf die Verfallklausel im Ganzen ist hiernach von einer Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages auszugehen. Denn das Berufungsgericht hat sich erklärtermaßen nicht davon überzeugen können, dass die Beklagten den Vertrag auch ohne diese Klauseln abgeschlossen hätten.
12
b) Im Ansatz zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, dass die für eine Aufrechterhaltung eines Vertrages notwendige Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils nicht ausschließlich durch das "Hinausstreichen" der nichtigen Regelung erfolgen kann. Nach Sinn und Zweck von § 139 BGB, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten , wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht , ist grundsätzlich auch eine sog. quantitative Teilbarkeit möglich, also eine Aufspaltung der nichtigen Regelung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil. Sie kommt vor allem in Betracht, wenn eine Vertragsklausel wegen des Übermaßes der in ihr enthaltenen Rechte oder Pflichten nichtig ist und angenommen werden kann, dass die Parteien bei Kenntnis dieses Umstands an ihrer Stelle eine auf das zulässige Maß beschränkte Regelung getroffen hätten (BGHZ 105, 213, 220 ff.; 107, 351, 355 ff.; 146, 37, 47 f.).
13
Eine solche quantitative Teilbarkeit von Vertragsklauseln ist jedoch nur möglich, wenn sich feststellen lässt, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit einer Regelung an deren Stelle gesetzt hätten. Das folgt aus Sinn und Zweck der Vorschrift des § 139 BGB, den hypothetischen Willen der Vertragsparteien zu verwirklichen (BGH, Urt. v. 13. März 1986, III ZR 114/84, NJW 1986, 2576, 2577). Wo dieser Wille nicht zu ermitteln ist, weil mehrere Möglichkeiten zur Ersetzung der nichtigen Bestimmung gegeben sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, welche von ihnen die Parteien gewählt hätten, ist der Regelungsbereich der Vorschrift überschritten (BGHZ 107, 351, 356). In einem solchen Fall kommt nur ein "Hinausstreichen" der nichtigen Bestimmung oder aber die Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts in Betracht.
14
Der Grenze zwischen der Verwirklichung des hypothetischen Parteiwillens und einer unzulässigen richterlichen Vertragsgestaltung (vgl. dazu BGHZ 107, 351, 357) kommt bei sittenwidrigen Regelungen besondere Bedeutung zu. Könnte ein Gericht bereits daraus, dass eine von ihm erwogene Aufspaltung in einen wirksamen und einen nichtigen Teil zu einem vernünftigen Interessenausgleich führt, folgern, diese entspräche dem hypothetischen Willen der Parteiwillen , verlören sittenwidrige Rechtsgeschäfte das Risiko, mit dem sie infolge der gesetzlich angeordneten Nichtigkeitssanktion behaftet sind (vgl. BGHZ 146, 37, 47 f.). Der Begünstigte könnte nämlich damit rechnen, schlimmstenfalls durch gerichtliche Festsetzung das zu bekommen, was die Parteien nach Auffassung des Gerichts bei redlicher Denkweise als gerechten Interessenausgleich hätten akzeptieren sollen. Fast jede sittenwidrige Vertragsklausel ließe sich auf diese Weise im Wege der quantitativen Teilbarkeit aufrechterhalten. Hierzu darf eine entsprechende Anwendung von § 139 BGB nicht führen. Im Grundsatz ist deshalb von der Nichtigkeit einer sittenwidrigen Klausel auszugehen. Nur ausnahmsweise kommt eine Aufspaltung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil entsprechend § 139 BGB in Betracht, wenn konkrete, über allgemeine Billigkeitserwägungen hinausgehende Anhaltspunkte den Schluss rechtfertigen, dass die Aufspaltung dem entspricht, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit ihrer Vereinbarung geregelt hätten (vgl. BGHZ aaO,

48).

15
c) Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Soweit es davon ausgeht, die unwirksamen Teile des Belastungsverbots und der Verfallklausel ließen sich im Wege der quantitativen Teilbarkeit genau bestimmen und abtrennen, beruht dies ersichtlich auf eigenen Billigkeitserwägungen. Dies wird darin offenbar, dass das Berufungsgericht die auf der Hand liegenden vielfältigen anderen angemessenen Regelungen, die die Parteien an Stelle der unwirksamen hätten vereinbaren können, nicht ansatzweise erwägt. Beispielsweise hätte eine gleichwertige Möglichkeit, die Wirkungen des Belastungsverbots zu reduzieren, in einer deutlichen, unter Umständen nach Zeitabschnitten gestaffelten, Erhöhung des auf 80.000 DM beschränkten Betrages bestanden. Eine solche Lösung hätte Streit darüber vermieden, ob bestimmte Belastungen tatsächlich Investitionen in den Hotelbetrieb absicherten, und wäre von den Parteien möglicherweise gegenüber einer an dem Zweck der gesicherten Verbindlichkeit ausgerichteten Regelung bevorzugt worden. Entsprechendes gilt für die Verfallklausel. Das Berufungsgericht nennt wiederum nur eine der möglichen Regelungen, die die Parteien anstelle der getroffenen Regelung hätten vereinbaren können. Gemeint ist offenbar eine Begrenzung der im Fall eines Rücktritts der Beklagten nach den Vorschriften der §§ 346 ff. BGB a.F. geschuldeten Leistungen auf den aktuellen Wert der von den Klägern zurückzuübertragenden Grundstücke. Es kann schon bezweifelt werden, ob mit einer solchen Regelung dem Interesse der Beklagten hinreichend Rechung getragen gewesen wäre, die Kläger durch Vereinbarung einer Sanktion dazu anzuhalten, ihrer Rentenzahlungspflicht nachzukommen. Jedenfalls wäre dieses Ziel durch andere wirksame Regelungen zu erreichen gewesen. Hierzu zählt insbesondere die Vereinbarung einer - wiederum in verschiedensten Ausgestaltungen denkbaren - Vertragsstrafe.
16
Konnte an die Stelle der nichtigen Bestimmungen aber jeweils eine von mehreren denkbaren Möglichkeiten gesetzt werden, wäre die von dem Berufungsgericht vorgenommene Aufspaltung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil, wie ausgeführt, nur zulässig, wenn sich ein entsprechender (hypothetischer ) Wille der Parteien nicht nur an allgemeinen Billigkeitserwägungen, sondern an bestimmten objektiven Verhältnissen und Umständen festmachen ließe. Daran fehlt es vorliegend.
17
d) Hierin besteht zugleich der maßgebliche Unterschied zu den von dem Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Dort waren anderen Rechtsbeziehungen der Parteien oder einer gesetzlichen Regelung konkrete Anhaltspunkte für das zu entnehmen, worauf sich die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung verständigt hätten (sog. Vorregelung, vgl. BGHZ 107, 351, 358). So wurde die in einem Gesellschaftsvertrag enthaltene sittenwidrige Regelung, die einem Gesellschafter das Recht einräumte, Mitgesellschafter nach freiem Ermessen aus der Gesellschaft auszuschließen, vor dem Hintergrund von § 140 HGB mit dem Inhalt aufrechterhalten , dass dieses Recht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grunds gegeben war (BGHZ aaO). Beispiele für die Reduzierung einer Klausel auf das nach der gesetzlichen Regelung zulässige Maß sind ferner die teilweise Aufrechterhaltung einer über drei Monatsmieten hinausgehenden Kautionsabrede (BGH, Urt. v. 30. Juni 2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045) und des Kündigungsverzichts eines Mieters im Rahmen eines Staffelmietvertrages (BGH, Urt. v. 16. Juni 2006, VIII ZR 257/04, NJW 2006, 2696) sowie die Befristung der Laufzeit einer Rückverkaufsverpflichtung (Senat, Urt. v. 22. Juni 2007, V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608, 1610). Im Fall der sittenwidrigen Überforderung einer E- hefrau durch einen Schuldbeitritt konnte aus den bisherigen Rechtsverhältnissen der Beteiligten geschlossen werden, dass die Ehefrau dem Schuldbeitritt zugestimmt hätte, soweit dieser über den Geschäftskredit ihres Ehemanns hinaus die Haftung für gemeinsame, wirksam begründete Verbindlichkeiten der Eheleute betraf (BGHZ 146, 37).
18
3. Rechtsfehlerhaft ist ferner die Annahme, die Berufung der Kläger auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages sei treuwidrig. Sie lässt sich insbesondere nicht auf die von dem Berufungsgericht herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stützen, wonach es einer Vertragspartei verwehrt ist, sich unter Berufung auf § 139 BGB ihrer Vertragspflichten insgesamt zu entledigen, wenn lediglich eine allein den anderen Teil begünstigende, abtrennbare Regelung unwirksam ist und dieser andere Teil am Vertrag festhalten will (vgl. BGH, Urt. v. 30. Januar 1997, IX ZR 133/96, NJW-RR 1997, 684, 686; Urt. v. 7. Januar 1993, IX ZR 199/91, NJW 1993, 1587 1588; Urt. v. 25. April 1985, III ZR 27/84, WM 1985, 993, 994).
19
Dieser Rechtsprechung liegt der Gedanke zugrunde, dass die Regelung des § 139 BGB offenkundig als Vorwand benutzt wird, um sich von einem missliebig gewordenen Vertrag zu lösen, wenn der sich auf die Gesamtnichtigkeit berufende Vertragspartner durch die unwirksame Regelung nicht nachteilig betroffen ist. Das kommt vor allem in Betracht, wenn die Regelung allein die andere Vertragspartei begünstigt (vgl. BGH, Urt. v. 27. Januar 1983, IX ZR 95/81, WM 1983, 267, 268) oder wenn sie bei der Durchführung des Vertrages bedeutungslos geblieben ist (vgl. BGHZ 112, 288, 296).
20
So liegt es hier indessen nicht. Das Belastungsverbot und die Verfallklausel begünstigen zwar allein die Beklagten. Darauf kommt es aber nicht an. Entscheidend ist, ob sie sich auch nur zugunsten der Beklagten auswirken, die Kläger also nicht beeinträchtigen können oder sie in der Vergangenheit jedenfalls in tatsächlicher Hinsicht nicht beeinträchtigt haben. Hiervon kann zumindest hinsichtlich des Belastungsverbots, das die wirtschaftliche Handlungsfreiheit der Kläger seit Abschluss des Rechtsgeschäfts nachhaltig beschränkt und damit jahrelang zu ihren Lasten gewirkt hat, keine Rede sein. Die während des Rechtsstreits geäußerte Bereitschaft der Beklagten, künftig auf die Einhaltung des Belastungsverbots zu verzichten, steht dem Recht der Kläger, sich (weiterhin ) auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages zu berufen, daher nicht entgegen.

III.

21
Das angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insbesondere zeigt die Revisionserwiderung keinen von dem Berufungsgericht unberücksichtigt gelassenen Vortrag zu objektiven Umständen und Verhältnissen auf, aus denen sich ergibt, dass die Parteien, wäre ihnen die teilweise Nichtigkeit ihrer Vereinbarungen bekannt gewesen, diese auf ein bestimmtes Maß reduziert hätten. Das führt zur Wiederherstellung des auf der Annahme einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruhenden erstinstanzlichen Urteils.

IV.

22
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO. Krüger Schmidt-Räntsch Stresemann Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Tübingen, Entscheidung vom 16.02.2007 - 2 O 86/06 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 25.09.2007 - 10 U 59/07 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen
Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08 zitiert 8 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher


(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Will

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit


Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Handelsgesetzbuch - HGB | § 140


(1) Tritt in der Person eines Gesellschafters ein Umstand ein, der nach § 133 für die übrigen Gesellschafter das Recht begründet, die Auflösung der Gesellschaft zu verlangen, so kann vom Gericht anstatt der Auflösung die Ausschließung dieses Gesellsc

Urteile

5 relevante Urteile zu diesem Rechtsgebiet

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Dez. 2012 - I ZR 92/11

bei uns veröffentlicht am 05.12.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL I ZR 92/11 Verkündet am: 5. Dezember 2012 Bürk Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2008 - VII ZR 201/06

bei uns veröffentlicht am 18.12.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 201/06 Verkündet am: 18. Dezember 2008 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Juli 2012 - V ZR 122/11

bei uns veröffentlicht am 06.07.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 122/11 Verkündet am: 6. Juli 2012 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08 zitiert oder wird zitiert von 6 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Juni 2007 - V ZR 260/06

bei uns veröffentlicht am 22.06.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 260/06 Verkündet am: 22. Juni 2007 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BG
5 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 17. Okt. 2008 - V ZR 14/08.

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Dez. 2012 - I ZR 92/11

bei uns veröffentlicht am 05.12.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL I ZR 92/11 Verkündet am: 5. Dezember 2012 Bürk Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Mai 2012 - V ZR 193/11

bei uns veröffentlicht am 11.05.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL V ZR 193/11 Verkündet am: 11. Mai 2012 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2008 - VII ZR 201/06

bei uns veröffentlicht am 18.12.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 201/06 Verkündet am: 18. Dezember 2008 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Juli 2012 - V ZR 122/11

bei uns veröffentlicht am 06.07.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 122/11 Verkündet am: 6. Juli 2012 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Tritt in der Person eines Gesellschafters ein Umstand ein, der nach § 133 für die übrigen Gesellschafter das Recht begründet, die Auflösung der Gesellschaft zu verlangen, so kann vom Gericht anstatt der Auflösung die Ausschließung dieses Gesellschafters aus der Gesellschaft ausgesprochen werden, sofern die übrigen Gesellschafter dies beantragen. Der Ausschließungsklage steht nicht entgegen, daß nach der Ausschließung nur ein Gesellschafter verbleibt.

(2) Für die Auseinandersetzung zwischen der Gesellschaft und dem ausgeschlossenen Gesellschafter ist die Vermögenslage der Gesellschaft in dem Zeitpunkt maßgebend, in welchem die Klage auf Ausschließung erhoben ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 260/06 Verkündet am:
22. Juni 2007
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
ZGB/DDR § 45 Abs. 3

a) Die Verpflichtung zum Rückverkauf eines Grundstücks war nach ZGB/DDR zulässig.

b) Eine unbefristete Rückverkaufsverpflichtung ist bei Verkäufen nach dem Verkaufsgesetz
jedenfalls mit der Maßgabe wirksam, dass der Rückkaufsanspruch
innerhalb von 30 Jahren geltend gemacht werden kann.
BGH, Urt. v. 22. Juni 2007 - V ZR 260/06 - KG Berlin
LGBerlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 26. Oktober 2006 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 31. Mai 2005 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagten und ihrem verstorbenen, von der Beklagten allein beerbten Ehemann gehörte ein Wohnhaus auf einem volkseigenen Grundstück im Ostteil von Berlin, an dem ihnen ein Nutzungsrecht verliehen worden war. Laut notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 kauften sie vom Magistrat von Berlin für 1.638 Mark/DDR das Grundstück auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157, Verkaufsgesetz , VerkaufsG) hinzu. Der Vertrag enthält u.a. folgende Bestimmung: "Die Erwerber verpflichten sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muss das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen. …"
2
Der Kaufvertrag wurde am 28. November 1990 im Grundbuch vollzogen. Nach dem Tod ihres Ehemannes verkaufte die Beklagte am 12. Dezember 2002 das Hausgrundstück an einen Dritten, ohne den Kläger hierüber zu unterrichten. Der Kläger verlangt von der Beklagten wegen Vereitelung seiner Rechte aus der genannten Vertragsbestimmung Schadensersatz in Höhe des hälftigen Bodenwerts, den er mit 32.550 € beziffert. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit seiner von dem Kammergericht zugelassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:


I.


3
Das Berufungsgericht hält die Rückkaufabrede für „(form-) unwirksam“. Sie entspreche nicht der in § 297 ZGB vorgeschriebenen Form. Sie enthalte nämlich nicht die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers darüber, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll. Jedenfalls aber sei der Vertrag nach § 68 Abs. 1 ZGB nichtig , weil er gegen das Verkaufsgesetz verstoße. Danach erworbene Grundstücke seien veräußerbar gewesen. Die einzige Einschränkung habe in der gesetzlichen Wartefrist von drei Jahren nach § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG bestanden. Weitere Einschränkungen seien unzulässig gewesen. Jedenfalls aber habe das Rückkaufsrecht darauf gezielt, einen möglichen Weiterverkauf zu vereiteln, und sei deshalb sittenwidrig. Die Nichtigkeit dieser Rückkaufsklausel beeinträchtige die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht.

II.


4
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
5
1. Dem Kläger steht nach §§ 90 Abs. 3, 93 ZGB, Art. 232 § 1 EGBGB ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu. Die Beklagte hat die Erfüllung des Anspruchs des Klägers aus der Rückverkaufsabrede durch den Weiterverkauf an Dritte schuldhaft unmöglich gemacht. Der dem Kläger zu ersetzende Schaden besteht in dem Kaufpreis, den er bei einem Verkauf des Grundstücks an die Beklagte nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes hätte erzielen können. Das ist nach § 68 SachenRBerG der halbe Bodenwert , den der Kläger, von der Beklagten unbeanstandet, mit 32.550 € beziffert hat.
6
2. Unschädlich ist, dass der Vertrag noch namens des früheren Magistrats von Berlin abgeschlossen worden ist. Dieser Mangel (BGH, Urt. v. 23. Januar 1997, VII ZR 218/95, VIZ 1997, 379, 380 f) ist durch Art. 231 § 8 Abs. 2 Satz 1 EGBGB geheilt worden.
7
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Rückverkaufsvereinbarung nicht (vollständig) unwirksam.
8
a) Die Rückverkaufsklausel ist Teil des notariell beurkundeten Kaufvertrages der Parteien. Sie genügt deshalb der in § 297 Abs. 1 und 2 ZGB bestimmten Form.
9
b) Eine solche Rückverkaufsvereinbarung ist im Zivilgesetzbuch der DDR zwar nicht vorgesehen. Das stünde ihrer Wirksamkeit nach § 45 Abs. 3 ZGB aber nur entgegen, wenn sie zwingendem Recht oder dem Inhalt und Zweck von Vorschriften des Zivilgesetzbuches in der DDR zuwiderliefe. Das ist nicht der Fall.
10
aa) Ob ein Wiederverkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB zulässig wäre, ist zweifelhaft. Nach § 456 Abs. 1 BGB würde der Wiederkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass er das Wiederkaufsrecht ausübe, zustande kommen. Im Ergebnis wäre also das Zustandekommen des Wiederkaufs durch eine Erklärung des Verkäufers bedingt. Es spricht viel dafür, dass die Bedingung des Kaufs in dieser Weise mit § 297 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zu vereinbaren und damit unzulässig wäre. Nach dieser Vorschrift bilden nämlich der Kaufvertrag und die Übertragung des Eigentums zu seiner Erfüllung anders als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine untrennbare Einheit (sog. Kausalprinzip im Gegensatz zum Abstraktionsprinzip des BGB). Das könnte dazu führen, dass nicht nur die Übertragung des Eigentums bedingungsfeindlich ist, sondern auch der Kaufvertrag selbst. Für diese Annahme spricht die Konstruktion des Vorkaufsrechts in § 307 ZGB (Andrae, NJ 1994, 251, 252). Das bedarf aber keiner Vertiefung. Die Parteien haben hier kein Wiederkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB vereinbart.
11
bb) Die Parteien haben vielmehr lediglich die Verpflichtung der Beklagten vereinbart, über das Grundstück nicht zu verfügen und dem Kläger im Verkaufsfall den Abschluss eines Rückkaufsvertrages anzubieten. Das ist eine Rückverkaufsverpflichtung , die mit § 297 ZGB in Einklang steht. Sie enthält nämlich weder eine Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR mit der Einigung über den Eigentumsübergang verbunden sein müsste, noch eine bedingte Einigung über den Eigentumsübergang, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zulässig wäre. Dieser soll erst aufgrund des Vertrages erfolgen, dessen Abschluss die Beklagte dem Kläger anbieten soll. Dass eine solche Regelung nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zu beanstanden ist, zeigt sich schon an ihrem Vergleich mit dem darin geregelten Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt nach § 307 Abs. 2 ZGB, anders als nach § 464 Abs. 2 BGB, nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer. Sie löst nach § 307 Abs. 2 ZGB vielmehr nur die Verpflichtung des Verkäufers aus, die Sache zu den Bedingungen des in Aussicht genommenen Vertrages mit dem Dritten (nur) an den Vorkaufsberechtigten zu verkaufen. Das Gesetz verwendet zwar die Formulierung, dass der Verkäufer nur noch an den Vorkaufsberechtigten verkaufen dürfe. Ein Verstoß hiergegen führt aber nach § 309 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zur Unwirksamkeit eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und dem Dritten , sondern nur dazu, dass der Vorkaufsberechtigte von dem Dritten die Übereignung der Sache Zug um Zug gegen Erstattung des gezahlten Kaufpreises verlangen kann. Eine Rückverkaufspflicht führt zu einem konstruktiv im Wesentlichen identischen Ergebnis und widerspricht deshalb tragenden Prinzipien des Zivilgesetzbuches der DDR nicht. Sie ist nach § 45 Abs. 3 ZGB zulässig.
12
c) Die Rückverkaufsverpflichtung ist auch nicht nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig, weil sie gegen § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG verstieße.
13
aa) Nach dieser Vorschrift muss zwischen dem Ankauf eines Grundstücks nach dem Verkaufsgesetz und seinem späteren Verkauf ein Zeitraum von drei Jahren liegen. Damit will das Gesetz Bodenspekulationen entgegenwirken. Anhaltspunkte dafür, dass die für den Verkauf zuständigen Stellen weder Klauseln zur Absicherung dieser Wartefrist sollten vereinbaren noch zusätz- liche Maßnahmen zur Verhinderung der Bodenspekulation sollten ergreifen können, sind nicht ersichtlich. Nach dem im Gesetzblatt der DDR verkündeten Wortlaut enthält die Klausel lediglich einen Mindeststandard, der durch zusätzliche Maßnahmen überboten werden kann. Dieser Wortlaut weicht allerdings gerade in diesem Punkt von dem Beschluss der Volkskammer ab. Am 7. März 1990 hatte sich die Volkskammer erneut mit dem Entwurf des Ministerrat der DDR für ein Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 1. März 1990 (Volkskammer-Drucks. 9/82) und dem Vorschlag einer Fraktion befasst, den in dem Entwurf des Ministerrats nicht vorgesehenen Verkauf volkseigener Grundstücke ebenfalls zu erlauben (Plenarprotokoll der 18. Tagung der 9. Volkskammer am 6./7. März 1990 in stenographische Protokolle der 9. WP der Volkskammer S. 542). Sie folgte diesem Antrag mit Einschränkungen und nahm dabei auch einen Änderungsvorschlag des Ministers der Finanzen der DDR an, der Vorschrift des § 6 Abs. 1 den Satz "Zwischen Kauf und Verkauf muss eine Frist von drei Jahren liegen." anzufügen (Plenarprotokoll aaO S. 552). Dieser Unterschied zwischen dem beschlossenen und dem verkündeten Wortlaut der Vorschrift ändert in der Sache nichts.
14
bb) Mit der Ergänzung des Verkaufsgesetzes um die Möglichkeit eines Ankaufs volkseigener Grundstücke hat die Volkskammer den Bürgern nicht die Möglichkeit verschaffen wollen, volkseigene Grundstücke durch den späteren Weiterverkauf zu verwerten. Sie hielt im Gegenteil die Ergänzung an sich für unnötig, weil die vorhandenen Nutzungsrechte den Bürgern ausreichende Nutzungsmöglichkeiten boten. Tragendes Motiv für die Ergänzung und ihre Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke war vielmehr die Überlegung , dass die dinglichen Nutzungsrechte angesichts der sich abzeichnenden grundlegenden Veränderungen ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wert verlieren könnten und die Eigentümer oder Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäu- sern durch den Ankauf von Grund und Boden besser abgesichert werden müssten. Die Wartefrist ist eingeführt worden, um schon unmittelbar durch das Gesetz und unabhängig von der Praxis der für den Verkauf örtlich zuständigen Räte Maßnahmen gegen Bodenspekulationen zu ergreifen. Ein Anhaltspunkt dafür, dass es mit dieser Wartefrist sein Bewenden haben sollte und zusätzliche Maßnahmen der örtlichen Räte verboten werden sollten, besteht nicht. Die seinerzeit schon absehbare, aber schwer einzuschätzende Entwicklung der Bodenwerte und der begrenzte Zweck der Öffnung des Verkaufsgesetzes für einen Ankauf volkseigener Grundstücke - bewusste Ausklammerung des Ankaufs von Erholungs- und Gewerbegrundstücken im Hinblick auf die Bodenspekulation - zeigen, dass diese Regelung als eine Mindestregelung verstanden worden ist, als welche sie später im Gesetzblatt verkündet wurde. Damit scheidet eine Nichtigkeit der Klausel wegen Gesetzesverstoßes aus.
15
d) Die Klausel ist schließlich auch nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nichtig.
16
aa) Im Ausgangspunkt richtig geht das Berufungsgericht davon aus, dass für die Anwendung des § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nicht die Grundsätze der sozialistischen Moral, sondern die Grundsätze von Treu und Glauben maßgeblich sind. Bei Abschluss des Vertrages galt § 68 Abs. 1 ZGB zwar noch in seiner Ursprungsfassung. Zu diesem Zeitpunkt waren auch weder das Verfassungsgrundsätzegesetz vom 17. Juni 1990 (GBl. I S. 299), noch das erste Zivilrechtsänderungsgesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I S. 524) oder das Ratifikationsgesetz vom 21. Juni 1990 (GBl. I S. 331) zu dem Vertrag über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion vom 18. Mai 1990 verkündet. Die Ratifikation des zuletzt genannten Vertrages war zu diesem Zeitpunkt aber bereits eingeleitet und verlangte jedenfalls von den staatlichen Stellen, alles zu unterlassen, was den Erfolg der Ratifikation in Frage stellen könnte. Dies lässt es gerechtfertigt erscheinen, Nr. A I 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze zu jenem Vertrag auf Verträge und Vertragsklauseln anzuwenden, die in der Ratifikationsphase abgeschlossen wurden und über das Inkrafttreten jenes Vertrages hinaus am 1. Juli 1990 hinauswirken sollten. Um eine solche Klausel handelt es sich hier. Sie ist deshalb nicht mehr am Maßstab der sozialistischen Moral, sondern am Maßstab von Treu und Glauben und der guten Sitten zu messen (Nr. A I 2 Satz 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze).
17
bb) Ob die Klausel mit den Anforderungen von Treu und Glauben und mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist, ist zweifelhaft. Einerseits wird die Beklagte durch diese Klausel in der Verfügung über ihr Grundstück stark eingeschränkt. Sie kann hierüber nur auf Dauer verfügen, wenn und wie es der Kläger für richtig hält. Das hält die herrschende Meinung bei dem vergleichbaren (Senat, BGHZ 47, 387, 391) Fall des Widerkaufsrechts, dessen Ausübung nach § 462 BGB auf 30 Jahre befristet ist, für unzulässig (OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 255; Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 462 Rdn. 2; MünchKommBGB /Westermann, 4. Aufl., § 462 Rdn. 1; Staudinger/Mader, BGB [2004], § 462 Rdn. 2). Das ist aber nicht unbestritten (Bamberger/Roth/Faust, § 462 Rdn. 3). Auch waren bei Abschluss des Vertrags unbefristete Widerkaufsrechte gesetzlich bei der Ausgabe von Reichsheimstätten nach dem später aufgehobenen Reichsheimstättengesetz (dazu Senatsurt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 299) zugelassen. Dem ist der Verkauf von ehemals volkseigenen Grundstücken nach dem Verkaufsgesetz in der Wertung vergleichbar. Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung.
18
cc) Selbst wenn eine unbefristete Rückverkaufsverpflichtung nichtig wäre , führte das hier nicht zur vollständigen Nichtigkeit der Klausel oder des gesamten Kaufvertrags (so aber für ein unbefristetes preislimitiertes Vorkaufsrecht in ähnlichen Verträgen KG, KG-Report 1994, 135, 137 und 243, 196, 218), sondern nur zur Teilnichtigkeit der Klausel.
19
(1) Nach der hier noch maßgeblichen Vorschrift des § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB ist ein Vertrag teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben , wenn bei Auslassung des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein genommen einen Sinn behält. Die Norm entspricht in ihrer Zielsetzung aber § 139 BGB. Genau wie diese Vorschrift (BGHZ 107, 351, 355; 146, 37, 47) ist § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der unwirksamen Regelung, hätten sie nicht Nichtigkeit von Anfang an erkannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten. So liegt es hier.
20
(2) Der "Magistrat von Berlin" war zum Verkauf des Grundstücks nur bei Aufnahme einer Rückverkaufsverpflichtung bereit. Diese Gestaltungsvorstellung war in der Sache auch berechtigt, da abzusehen war, dass der nach dem Verkaufsgesetz zugrunde zu legende administrierte Verkaufspreis von 1.638 DM der DDR erheblich von dem später erzielbaren Grundstückwert abwich. Tatsächlich entsprach er mit umgerechnet 418 € auch nur 6 Promille des später erzielten Bodenwerts von 65.100 €. Die Aufnahme einer (zulässigen) Rückverkaufsverpflichtung entsprach auch dem Sinn und Zweck des Verkaufsgesetzes, das den Inhabern von Ein- und Zweifamilienhäusern lediglich eine zusätzliche Absicherung für ihr Nutzungsrecht verschaffen, aber gerade keine Spekulati- onsmöglichkeiten eröffnen sollte. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte und ihr Ehemann eine befristete Klausel nicht genauso akzeptiert hätten, wie sie die unbefristete Klausel akzeptiert hatten, bestehen nicht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Fragestellung die höchstzulässige Befristung vereinbart hätten. Diese hätte hier der auf für das Wiederkaufsrecht vorgesehene Regellaufzeit von 30 Jahren (§ 462 BGB) entsprochen.
21
(3) Die Laufzeit einer Rückverkaufsverpflichtung hängt entscheidend von ihrem Zweck ab. Das war hier wie bei anderen Fällen bei der verbilligten Abgabe von Land die Verhinderung der Bodenspekulation. Bei einem solchen Zweck bestimmt sich die Laufzeit in erster Linie nach dem Umfang des Preisnachlasses , der den Erwerbern gewährt worden ist. Bei einem Preisabschlag von bis zu 30 % hält der Senat eine Bindungsdauer von jedenfalls 15 Jahren (BGHZ 153, 93, 105; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300), bei einem Preisabschlag von 70 % einer Laufzeit von zumindest bis zu 20 Jahren (Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300) und bei noch weitergehenden Preisabschlägen eine Bindung von bis zu 30 Jahren für gerechtfertigt. Danach wäre hier eine Laufzeit von 30 Jahren zulässig gewesen, weil die Beklagten und ihr verstorbener Ehemann in der Sache einen Preisnachlass von weit über 95 % des Grundstückswerts erhalten haben.
22
3. Die Geltendmachung dieses Schadens durch den Kläger verstößt weder gegen das Übermaßverbot noch gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.
23
a) An diese Grundsätze ist der Kläger bei der Geltendmachung seiner Rechte aus dem Vertrag mit der Beklagten und ihrem Ehemann gebunden, weil es sich hierbei um Verwaltungsprivatrecht handelt. Die staatlichen Stellen haben im Bereich des Verwaltungsprivatrechts neben den zivilrechtlichen auch die öffentlich-rechtlichen Bindungen, insbesondere aus dem Übermaßverbot und den Grundrechten zu beachten (BGHZ 93, 372, 381; 153, 93, 106 [Senat]; Senat , Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, ZfIR 2006, 682, 683 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140, 142). Dass Verkäufe nach dem Verkaufsgesetz zum Verwaltungsprivatrecht gehören, ergibt sich daraus, dass die mit dem Verkauf beauftragten Stellen damit auch eine sozialpolitische Aufgabe wahrnahmen. Jedenfalls diente der Verkauf des Grund und Bodens an die Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäusern deren rechtlichen Absicherung für die Zukunft und ist damit Ausdruck staatlicher Fürsorge, bei deren Wahrnehmung die öffentlich-rechtlichen Bindungen zu beachten sind.
24
b) Gegen das Übermaßverbot verstößt der Kläger nicht. Die Beklagte hat das Grundstück zwar nicht aus spekulativen Gründen verkauft. Sie hatte aber angesichts des verschwindend geringen Erwerbspreises eine wesentlich längere Bindungsfrist einzuhalten. Bei Erfüllung der Schadensersatzforderung des Klägers verbleibt ihr neben dem vollen Gebäudewert von rund 60.000 DM die Hälfte des Bodenwerts.
25
c) Der Kläger behandelt die Beklagte auch nicht schlechter als andere Käufer in gleicher Lage. Der „Magistrat von Berlin“ hatte zwar in der Mehrzahl der Verträge nach dem Verkaufsgesetz keine Rückverkaufsverpflichtung, sondern ein Vorkaufsrecht vorgesehen. Das führte aber zu im Wesentlichen gleichen Beschränkungen der Erwerber. Der Kläger war danach auch berechtigt, zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes in Erwerbsverträge mit Dritten einzutreten. Auch bei den nach dem Wirksamwerden des Beitritts noch zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes abgeschlossenen Kaufverträgen hat der Senat von Berlin aufgrund einer Selbstverpflichtung vom 24. August 1994 (Abgeordnetenhaus -Drucks. 12/4904) ebenfalls ein solches Vorkaufsrecht vorgesehen. Als Alternative hat er allen Erwerbern die Möglichkeit eines Ankaufs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz angeboten. Die Beklagte wird deshalb nicht anders behandelt als andere Käufer, die ehemals volkseigenen Grundstücke zu den Preisen des Verkaufsgesetzes erworben haben.
26
4. Mit der Nichterfüllung der Rückverkaufsverpflichtung ist dem Kläger die Möglichkeit entgangen, das Grundstück den Beklagten nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert zu verkaufen. Diesen Schaden macht der Kläger geltend.

III.


27
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 31.05.2005 - 13 O 261/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2006 - 20 U 119/05 -

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.