Bundesgerichtshof Urteil, 22. Juni 2007 - V ZR 260/06

Tatbestand:

Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von 37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigenschaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an
andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht unwirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-
ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam. Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bindungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berücksichtigen , dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11 RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättengesetz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung , da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zulässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der gewährten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragliche Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbesondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.

a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die Annahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Umstand , dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr) um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983, 2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).

b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wiederkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Bestimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vorkaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach
§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben können. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wormit /Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu erwerben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das vertragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wiederkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemessen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grundstücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damaligem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wertverhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezogen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Berufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberücksichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigenschaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Bodenwerts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl. BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbesitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzliche Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstättengesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90 Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den
Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.

b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstättern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen werden.
Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen erschien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünstigungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Aufrechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reichheimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt
sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hierin hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gelegen , die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zugunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).

c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zugestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmindernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.

d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungsdauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine 20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-
gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wiederkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von 20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodellen im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demgegenüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264; OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107). Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch angemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Verkehrswert , wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unverhältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem
Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufgewendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Senatsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegenden Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums reduziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allenfalls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablösebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr
noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsacheninstanzen auf.

e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Vereinbarung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben haben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bindungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehandlungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellungen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergangenen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kaufvertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt das Grundstück zu kaufen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

13

bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Detmold, Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -

Tatbestand:

Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von 37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigenschaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an
andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht unwirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-
ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam. Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bindungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berücksichtigen , dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11 RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättengesetz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung , da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zulässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der gewährten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragliche Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbesondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.

a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die Annahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Umstand , dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr) um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983, 2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).

b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wiederkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Bestimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vorkaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach
§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben können. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wormit /Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu erwerben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das vertragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wiederkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemessen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grundstücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damaligem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wertverhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezogen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Berufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberücksichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigenschaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Bodenwerts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl. BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbesitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzliche Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstättengesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90 Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den
Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.

b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstättern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen werden.
Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen erschien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünstigungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Aufrechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reichheimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt
sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hierin hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gelegen , die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zugunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).

c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zugestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmindernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.

d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungsdauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine 20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-
gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wiederkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von 20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodellen im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demgegenüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264; OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107). Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch angemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Verkehrswert , wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unverhältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem
Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufgewendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Senatsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegenden Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums reduziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allenfalls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablösebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr
noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsacheninstanzen auf.

e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Vereinbarung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben haben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bindungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehandlungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellungen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergangenen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kaufvertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt das Grundstück zu kaufen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

13

bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Detmold, Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt die Rückzahlung eines Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis für den Erwerb einer ehemals bundeseigenen Liegenschaft.

2

Die Parteien schlossen im November 1993 einen notariellen Kaufvertrag, auf Grund dessen die Klägerin ein ehemaliges Kasernengelände an die Beklagte veräußerte, das bis 1991 von den dort stationierten französischen Streitkräften genutzt wurde. In dem Vertrag ist bestimmt, dass die Klägerin der Beklagten einen Preisnachlass nach der Richtlinie des Bundesministers der Finanzen (BMF) für den verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke zur Förderung des Wohnungsbaus vom 29. März 1993 (VerbRWo 93) gewähren werde, wenn diese die dafür nach der Richtlinie erforderlichen Voraussetzungen innerhalb von 12 Monaten nach der Beurkundung nachweise.

3

Diese Frist wurde verlängert. Die Verbilligung wurde der Beklagten von der Klägerin auf Grund einer Nachtragsvereinbarung vom März 1997 gewährt. In den Vorbemerkungen heißt es, dass die Beklagte beabsichtige, eine Teilfläche an die V. GmbH (im Folgenden: Wohnungsunternehmen) zu veräußern, die diese Fläche auf der Grundlage eines der Klägerin vorgelegten Förderbescheides der L. Baden-Württemberg zu 100 % mit Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau bebauen werde. Die Beklagte beantrage deswegen einen Preisnachlass nach der VerbRWo 93.

4

§ 3 Abs. 4 der Nachtragsvereinbarung lautet - auszugsweise - wie folgt: "Die Stadt verpflichtet sich gegenüber dem Bund, die V. im Weiterveräußerungsvertrag in gleicher Weise zu verpflichten, wie dies nach den VerbRWo ein Kaufbewerber gegenüber dem Bund im Kaufvertrag zu tun hat; vgl. Absatz 7 c) VerbRWo 93. Das bedeutet insbesondere, dass die Stadt die V. im Weiterveräußerungsvertrag verpflichtet, (a) die Weiterveräußerungsfläche innerhalb einer Frist von 3 Jahren, gerechnet vom Tag der Auflassung der Weiterveräußerungsfläche auf die V. ab (Verwendungsfrist), insgesamt für den Neubau von 127 Mietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 unmittelbar selbst zu verwenden; vgl. Absatz 5 und 6 VerbRWo 93, (b) dass die auf der Weiterveräußerungsfläche von der V. zu errichtenden 127 Neubaumietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden (Belegungsbindung). Die Bindungsfrist von 15 Jahren beginnt mit der tatsächlichen Aufnahme der zweckbestimmten Nutzung, für die Verbilligung gewährt wird, spätestens mit Auflauf der v.g. Verwendungsfrist…".

5

In § 4 des Nachtrags wurde als "Sanktionsregelung" bestimmt, dass die Klägerin von der Beklagten den Verbilligungsabschlag nebst Zinsen vom Tage des Abschlusses des Nachtrags zurückverlangen könne, wenn die Beklagte die im Nachtrag übernommenen Verpflichtungen nicht erfülle.

6

Die Beklagte veräußerte diese Fläche an das Wohnungsunternehmen unter Weitergabe des Verbilligungsabschlags. In diesem Grundstückskaufvertrag verpflichtete sich das Wohnungsunternehmen, auf dem veräußerten Grundstück 127 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten, eine Nutzungsbindung von 20 Jahren und eine Miet- und Belegungsbindung von 15 Jahren einzugehen und den Verbilligungsabschlag im Falle der Nichterfüllung zurückzuzahlen. Das Wohnungsunternehmen hatte die Erfüllung dieser Pflichten durch eine der Klägerin vorzulegende Erklärung der Landeskreditbank nachzuweisen, dass die neuen Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet waren und das Wohnungsunternehmen eine 15-jährige Belegungsbindung eingegangen war.

7

Das Wohnungsunternehmen baute auf der überlassenen Fläche 127 Mietwohnungen. Hiervon sind jedoch nur acht für Schwerbehinderte errichtete Wohnungen durch nach dem Wohnungsbindungsgesetz Bezugsberechtigte belegt. Bei den anderen Neubauwohnungen hat das Wohnungsunternehmen die Belegungsbindung an den neu errichteten Wohnungen durch den Ausweis einer gleichen Bindung an Wohnungen in ihrem Bestand entsprechend den für die Darlehensvergabe mit der Landeskreditbank vereinbarten Bedingungen abgelöst (sog. mittelbare Unterbringung).

8

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der mit der Verbilligung verfolgte Subventionszweck damit verfehlt worden sei. Zwar sei ihr die nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg für die vereinbarte Förderung nach § 88 d II. WoBauG zulässige Ablösung der Belegungsbindung durch mittelbare Unterbringung bekannt gewesen, dies sei jedoch für den im Nachtrag von 1997 festgelegten Subventionszweck ohne Bedeutung. Vereinbarte Voraussetzung der Verbilligung sei die Schaffung neuer Sozialwohnungen gewesen, die selbst unmittelbar einer Belegungsbindung für mindestens 15 Jahre unterliegen müssten.

9

Der Klage auf Rückzahlung des Verbilligungsabschlages hat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

10

Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung nach § 4 des Nachtragsvertrages zu, weil die Beklagte nicht gegen ihre Pflichten aus § 3 Abs. 4 a und b des Nachtragsvertrages verstoßen habe.

11

Aus dem Wortlaut des Nachtragsvertrages ergebe sich nicht, dass der Letzterwerber, das Wohnungsunternehmen, die geförderten Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Gemäß § 3 Abs. 4 a des Nachtrages habe die Weiterverkaufsfläche mit 127 Mietwohnungen im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 bebaut werden sollen. Dies seien (auch) nach § 88 d II. WoBauG geförderte Wohnungen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung sei es dem Darlehensgeber überlassen, in dem Vertrag mit dem Bauherrn die Regularien zu vereinbaren, durch die dem Förderungszweck des § 1 II. WoBauG Genüge getan werde.

12

Eine Verpflichtung, die neu errichteten Wohnungen nur mit Mietern aus dem nach § 25 II. WoBauG besonders begünstigen Personenkreis zu belegen, sei auch nicht aus den sonstigen Umständen zu begründen. Die Materialien zum Gesetzentwurf für ein Wohnungsbaureformgesetz (BR-Drucks 617/97) sprächen für eine Auslegung im Sinne der Beklagten. Aus diesen ergebe sich, dass bei der Förderung des Mietwohnungsbaus durch die Begründung von Belegungsrechten für bedürftige Haushalte diese sowohl an den geförderten als auch an anderen, nicht geförderten Wohnungen sollten erworben werden können (Kombiförderung, mittelbare Förderung).

II.

13

Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

14

1. Allerdings halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Vertragsauslegung , auf die sich die Parteien im Revisionsverfahren konzentriert haben, rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

15

a) Rechtsfehlerhaft ist die Auslegung des Berufungsgerichts in dem Punkt, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarungen in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags nicht ergebe, dass das Wohnungsunternehmen die neu errichtenden Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von dem Grundsatz ausgegangen , dass jede Auslegung von Verträgen vom Wortlaut der Vereinbarungen und dem diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen auszugehen hat (BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44; BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535). Es ist indes diesem richtigen Ausgangspunkt nicht gefolgt, indem es nicht vom Vertragstext ausgegangen und dessen Erklärungsbedeutung ermittelt, sondern sich sogleich von diesem gelöst und Erwägungen zu den zulässigen Formen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. 3. Förderweg nach § 88 d II. WoBauG angestellt hat.

16

In den zitierten Bestimmungen des Nachtragsvertrages, die den Zweck einer Subvention aus Mitteln des Bundes sichern sollen, wird indessen nicht auf die Förderrichtlinien der Länder (hier auf das Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg) Bezug genommen. Im Nachtrag ist vielmehr unter Bezugnahme auf die VerbRWo 93 des Bundesministers der Finanzen vereinbart worden, dass die Beklagte das Wohnungsunternehmen zu verpflichten hat, dass die Weiterveräußerungsfläche unmittelbar selbst für den Neubau von 127 Mietwohnungen im Sinne der VerbRWo 93 verwendet wird (§ 3 Abs. 4 a) und dass die errichteten Neubaumietwohnungen 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden. Im Vertragstext ist die Belegungsbindung auf die Neubaumietwohnungen bezogen (§ 3 Abs. 4 b). Den Wortlaut dieser Bestimmung hat das Berufungsgericht übergangen, wie die Revision zutreffend rügt.

17

b) Ob die Auslegung des Berufungsgerichts zwar nicht in der Begründung , aber im Ergebnis richtig ist, weil der in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags aufgenommene Verweis auf die Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 dahin zu verstehen ist, dass abweichend vom Vertragswortlaut auch eine nicht auf die Neubauwohnungen bezogene Begründung von Belegungsrechten der vereinbarten Zweckbindung genügt, wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, lässt der Senat dahinstehen. Das wäre zwar so, wenn der Wortlaut der Regelung im Nachtrag über die Belegungsbindung der Neubauwohnungen nur scheinbar eindeutig wäre, aus dem Inhalt der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93, dem Kontext des Vertrages und dem bei der Auslegung zu berücksichtigenden Subventionszweck (vgl. dazu BGH, Urt. v. 11. März 1969, III ZR 198/65, WM 1969, 722, 724; Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340; BGHZ 155, 166, 170) jedoch hervorginge, dass die Zwecksicherung der Subvention nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes bestimmt werden sollte.

18

Das ist indes zweifelhaft. Mit der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93 in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtags wird der Subventionszweck dahin festgelegt, dass der Wohnraum in dem von den Ländern geförderten sozialen Wohnungsbau neu errichtet und genutzt werden muss. Gegen ein Verständnis des Nachtrags dahin, dass damit auch Art und Umfang der vereinbarten Belegungsbindung sich allein nach den jeweiligen Förderbedingungen des Landes richten sollten, spricht jedoch der Umstand, dass die Subventionsvoraussetzungen nicht in allen Punkten übereinstimmten. So genügte z.B. nach Nummer 5.16 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums des Landes Baden-Württemberg zum Landeswohnungsbauprogramm 1993 (GABl 1992, 1277) für die Förderung des allgemeinen Mietwohnungsbaus in der hier vom Wohnungsunternehmen in Anspruch genommenen Darlehnsart MB 10 eine Belegungsbindung von zehn Jahren, während der allgemeine Vermerk im Bundeshaushalt für diese Subvention (zu Kapitel 8 Titel 13101), die Verbilligungsrichtlinien des Bundesministers der Finanzen von 1993 und 1996 und der hier abgeschlossene Vertrag stets eine Belegungsbindung von mindestens 15 Jahren für den gewährten Nachlass von 50 vom Hundert auf den Grundstückswert verlangten.

19

2. Unabhängig von dieser Auslegungsfrage bleibt die Revision im Ergebnis schon deshalb ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung des Berufungsgerichts jedenfalls aus einem anderen Grund als richtig darstellt.

20

a) Die Klägerin kann den aus einer etwaigen Verletzung der Pflichten zur Sicherung der Zweckbindung begründeten Rückforderungsanspruch aus § 4 des Nachtrags nicht geltend machen. Es liegt keine Fehlverwendung öffentlicher Mittel vor. Diese Einschränkung bei der Ausübung eines vereinbarten Rückzahlungsanspruchs ergibt sich aus den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts.

21

aa) Die Nichterfüllung einer in einem Subventionsvertrag zur Sicherung der Zweckbindung vereinbarten Pflicht hat zwar grundsätzlich zur Folge, dass der Zuschuss wegen Verfehlung des Subventionszwecks zurückzuzahlen ist (vgl. BVerwGE 105, 55, 58; BGHZ 155, 166, 176). Die Geltendmachung des vertraglichen Anspruchs ist indes nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten (vgl. dazu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49, Rdn. 47; VGH Kassel, NVwZ 1999, 165, 167), dann ausgeschlossen, wenn der Empfänger der Subvention zwar gegen eine zur Sicherung ihres Zwecks eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen hat, die Pflichtverletzung aber unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens, des Vermerks zum Haushaltstitel und der einschlägigen Verwaltungsrichtlinien nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist.

22

Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass damit auch der Subventionszweck verfehlt wird, kann nicht allein nach den vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der Bindung und der Freistellung von Belegungsrechten bestimmt werden. Die für die Klägerin handelnde Behörde (O. ) kann die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewährt (vgl. Stober, Besonderes Wirtschaftsverwaltungsrecht, 13. Aufl., S. 273; vgl. Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1493). Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts hat zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (BGHZ 91, 84, 97; 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 14/92, NJW 1994, 586, 589). Ist der Zweck der Subvention trotz der Nichteinhaltung vertraglicher Vereinbarungen dennoch erreicht worden, kann der Anspruch auf Rückforderung daher nicht geltend gemacht werden. So ist es hier.

23

bb) Die Erwägungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls für die Feststellung einer die Rückforderung rechtfertigenden Zweckverfehlung in dem Punkt richtig, dass diese nicht unabhängig von den gesetzlichen Grundlagen für den sozialen Wohnungsbau nach §§ 88 bis 88 d II. WoBauG und den Vorschriften über die Freistellung von Belegungsbindungen erfolgen kann. Mit dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke wird der soziale Wohnungsbau gefördert, den nach Art. 83 GG die Länder als eigene Angelegenheit auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen im II. Wohnungsbaugesetz (jetzt im Gesetz über die soziale Wohnraumförderung) auszuführen haben (Britzinger, DöV 1980, 189, 193; Söfker, DWW 1994, 169, 173). Der Zusammenhang zwischen der staatlichen Wohnungsbauförderung durch allgemeine Finanzzuweisungen und dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke nach den VerbRWo ergibt sich bereits aus der Verweisung auf das Wohnungsbaurecht in dem einschlägigen Haushaltsvermerk.

24

Weder der Haushaltsvermerk noch die bei der Gewährung der Verbilligung geltende VerbRWo 96 enthalten jedoch einen Hinweis darauf, dass bestimmte Formen des auch mit Finanzzuweisungen des Bundes nach Art. 104 a Abs. 4 Satz 1 GG geförderten sozialen Wohnungsbaus von der Förderung durch einen verbilligten Verkauf von Grundstücken ausgeschlossen sein sollten. Auch der Umstand, dass die bei Abschluss des Nachtragvertrages bereits geltende VerbRWo 96, die nicht mehr wie die VerbRWo 93 die Bestimmungen enthielt, nach der der Käufer sich verpflichten musste, das Kaufgrundstück für die bezugsfertige Schaffung der geförderten Wohnungen unmittelbar selbst zu verwenden, und die zu fördernden Wohnungen im Kaufvertrag zu bezeichnen waren, spricht dafür, dass damit auch die durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) erweiterten Möglichkeiten für eine Freistellung der geförderten Wohnung von der Belegungsbindung durch den Ausweis von Ersatzräumen und davon Gebrauch machende Wohnungsbauprogramme der Länder von der Förderung durch die Verbilligung bei dem Verkauf bundeseigener Grundstücke nicht ausgenommen sein sollten. Schließlich widerspräche es auch dem Gebot einer gleichmäßigen, willkürfreien Subventionierung, den sozialen Wohnungsbau in Form der vereinbarten Förderung nach § 88 d II. WoBauG auch bei einer Ablösung von Belegungsrechten zwar mit allgemeinen Finanzzuweisungen aus dem Haushalt der Klägerin zu fördern, ihn aber von der Förderung durch die verbilligte Abgabe bundeseigener Grundstücke auszuschließen.

25

b) Einer Rückforderung des Verbilligungsabschlags nach § 4 des Nachtrages wegen Nichterfüllung der in § 3 Abs. 4 a und b vereinbarten Pflichten steht zudem entgegen, dass selbst bei deren Erfüllung nicht sichergestellt gewesen wäre, dass die auf dem verbilligt abgegebenen Grundstück errichteten Mietwohnungen für die Dauer von 15 Jahren nur an Sozialwohnungsberechtigte hätten vermietet werden dürfen. Das Wohnungsunternehmen hätte eine Freistellung von der Belegungsbindung durch den Nachweis von Ersatzwohnraum auch dann erreichen können, wenn die Beklagte das Wohnungsunternehmen entsprechend den Vereinbarungen im Nachtrag und nicht gemäß den Förderbedingungen der Landeskreditanstalt zum Nachweis der Einhaltung des Subventionszweckes verpflichtet hätte.

26

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 3 WoBindG kann die nach § 3 WoBindG in dem Land zuständige Behörde den aus einer Belegungsbindung Verpflichteten in Bezug auf die geförderte Wohnung freistellen, wenn dieser der Behörde ein Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Wohnung (Ersatzwohnraum) einräumt und nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Bindung besteht. Die Einräumung eines Besetzungsrechts an einer gleichwertigen Ersatzwohnung steht dann dem Besetzungsrecht an der geförderten Wohnung gleich. Mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) hat der Gesetzgeber diese Voraussetzungen für eine Ablösung der Bindung an den geförderten Wohnungen erweitert, um u.a. der zunehmenden Gettoisierung in größeren Siedlungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus entgegenzuwirken (BT-Drucks. 12/6616). Von dieser gesetzlichen Möglichkeit hätte das Wohnungsunternehmen Gebrauch machen können.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
RinBGH Dr. Stresemann Czub ist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit verhindert zu unterschreiben. Krüger
Vorinstanzen:
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 17.11.2004 - 10 O 256/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.06.2005 - 8 U 277/04 -

Tatbestand:

1

Mit notariellem Vertrag vom 24. März 1997 kauften die Beklagten von der Klägerin zwei gleiche Miteigentumsanteile an einem Grundstück, das nach dem Vertrag mit zwei Doppelhaushälften in der Form von Wohnungseigentum bebaut und entsprechend aufgeteilt werden sollte. In dem Vertrag hieß es in § 4 unter anderem: „a) Der heutige Verkehrswert des Kaufgrundstücks beträgt auf dem freien Markt

2

355,00 DM/m . Die Stadt I. veräußert das Kaufgrundstück verbilligt, um einheimischen Bürgern den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen. Für den Fall, dass der Käufer ohne vorherige schriftliche Genehmigung der Stadt I. das Kaufobjekt innerhalb von zehn Jahren ab heute ganz oder teilweise veräußert (als Veräußerung gilt bereits der Abschluss des entsprechenden schuldrechtlichen Vertrags ), kann die Stadt I. im Allgäu vom Käufer für jeden Quadratmeter der vom Käufer veräußerten Grundstücksfläche die Zahlung eines Differenzbetrags zwischen dem heutigen Verkehrswert des Kaufgrundstücks und dem oben unter § 2 Ziff. 1a) ver-

2

einbarten Kaufpreis, also 50,00 DM/m , verlangen.
b) Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird durch die Vereinbarung nach vorst. lit. a) nicht berührt. Der nach lit. a) zu zahlende Betrag wird auf etwaige Schadensersatzansprüche der Stadt I. im Allgäu angerechnet …“

2

Die Beklagten errichteten ihre Doppelhaushälfte, als deren Eigentümer zu je ½ Anteil sie nach Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum am 30. Juni 2004 eingetragen wurden. Am 28. Mai 2004 verkauften sie die Doppelhaushälfte an ein ebenfalls in I. ansässiges Ehepaar zur Eigennutzung, ohne die Genehmigung der Klägerin einzuholen. Daraufhin verlangte diese von den Beklagten die Zahlung eines Anteils von 10.699 € des rechnerischen Differenzbetrags von 11.768,66 € unter ausdrücklichem Vorbehalt der Nachforderung. Dies lehnen die Beklagten ab, weil sie die vorbezeichnete Vertragsklausel für unwirksam halten. Mit einer im Berufungsrechtszug erhobenen Widerklage verlangen sie die Feststellung, dass der Klägerin Ansprüche aus der Vertragsklausel auch im Übrigen nicht zustehen.

3

Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, dass der Klägerin über den geltend gemachten Betrag hinaus auch keine weiteren Ansprüche zustehen. Dagegen richtet sich die von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält die Nachzahlungsklausel für unwirksam. Der Bundesgerichtshof habe eine vergleichbare Klausel in einem Einheimischenmodell zwar an § 11 Abs. 2 BauGB gemessen und für wirksam gehalten (BGHZ 153, 93). Offen gelassen habe er aber die Frage, ob das auch für Verträge in Einheimischenmodellen gelte, die, wie hier, nach Ablauf der Frist zur Umsetzung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29 – fortan Klauselrichtlinie ) geschlossen worden seien. Diese Frage sei zu verneinen. Solche Verträge unterlägen den Bestimmungen des AGB-Gesetzes (jetzt §§ 305 bis 310 BGB). Danach sei die Klausel unwirksam, weil sie eine unzulässige Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen enthalte. Die Klausel erlaube es den Erwerbern auch nicht, einen Verkaufsverlust schadensmindernd geltend zu machen. Das gebe der Klausel einen AGB-rechtlich nicht hinzunehmenden Strafcharakter. Die Klausel berücksichtige auch nicht, dass der Förderungszweck bei einem vorzeitigen Verkauf an Einheimische faktisch gewahrt werde. Unangemessen benachteiligt würden die Erwerber auch durch die Kumulation von Widerkaufsrecht und Nachforderungsanspruch.

II.

5

Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6

1. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch der Klägerin folgt aus § 4 Buchstabe a des Kaufvertrags. Danach haben die Beklagten den ihnen ein- geräumten Preisnachlass zu erstatten, soweit sie das ihnen verkaufte Grundstück vor Ablauf von zehn Jahren ohne schriftliche Zustimmung der Klägerin weiterverkaufen. Das ist hier geschehen.

7

2. § 4 Buchstabe a des Vertrags hält auch einer Inhaltskontrolle stand.

8

a) Als Maßstab für eine solche Inhaltskontrolle kommt einerseits § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Betracht, der ohne inhaltliche Änderung an die Stelle des hier zunächst anwendbaren § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG (i. d. F. d. Bek. v. 28. April 1993, BGBl. I S. 622) getreten ist. Der Vertrag der Parteien diente nämlich der Durchführung eines Einheimischenmodells und war damit ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. § 4 dieses Vertrags stammt andererseits nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aus einem Vertragsmuster der Klägerin, das diese in der Vergangenheit mehrfach verwandt und auch für die weitere Verwendung in vergleichbaren Fällen vorgesehen hat. Die Klausel ist deshalb eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (§ 305 BGB) und kann infolgedessen auch einer Inhaltskontrolle nach diesem Gesetz unterliegen. Verträge in Einheimischenmodellen, die vor dem Ablauf der Frist zur Umsetzung der Klauselrichtlinie am 31. Dezember 1994 geschlossen worden sind, hat der Senat nur an dem Maßstab des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemessen. Ob das auch für Verträge gilt, die, wie der Vertrag der Parteien, nach diesem Zeitpunkt geschlossen worden sind, hat er dagegen, wovon das Berufungsgericht zu Recht ausgeht, offen gelassen. Diese Frage bedarf auch hier keiner Entscheidung. Die Klausel hält einer Überprüfung nach beiden Maßstäben stand.

9

b) Sie genügt den Anforderungen an eine angemessene Vertragsgestaltung.

10

aa) Das hat der Senat für eine Klausel in einem Einheimischenmodell, die den Erwerber bei vorzeitiger Weiterveräußerung zur Nachzahlung des Unterschiedsbetrags zwischen Ankaufspreis und Bodenwertanteil des Verkaufserlöses verpflichtete, bereits entschieden (BGHZ 153, 93, 103 f.). Die hier zu beurteilende Klausel verpflichtet zwar nicht zur Abführung von Teilen des späteren Verkaufserlöses, sondern zur Erstattung des bei Vertragsschluss gewährten Preisnachlasses im Umfang des vorzeitigen Weiterverkaufs. Das ändert indessen an der Beurteilung der Klausel nichts.

11

bb) Die Verbilligung konnte den Beklagten wegen der haushaltsrechtlichen Bindungen der Klägerin nur zu einem gesetzlichen Förderungszweck, hier der in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eröffneten Einheimischenförderung, und dazu auch nur eingeräumt werden, wenn die Erreichung dieses Förderzwecks durch entsprechende Vertragsbedingungen abgesichert war (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 104). Dieser Zweck besteht nach § 3 Abs. 2 des Vertrags darin, die Beklagten zu dem Bau eines Eigenheims zu veranlassen, das innerhalb der Wartefrist ihnen selbst oder in dem Gebiet der Klägerin ansässigen Bürgern, in dort ansässigen Betrieben Beschäftigten oder Studenten der dortigen Akademie P. als (Miet-) Wohnraum zur Verfügung steht. Zur Absicherung des Förderzwecks hatte die Klägerin zwar nach § 3 Abs. 3 des Vertrags ein Wiederkaufsrecht, das entgegen der Darstellung der Klägerin auch bei Verstoß gegen die Wartefrist eingreift. Dieses dient aber in erster Linie der Absicherung der Bauverpflichtung. Es kann nicht wirtschaftlich sinnvoll zur Sicherung des zweiten Teils der Verpflichtung der Beklagten eingesetzt werden, das errichtete Wohnhaus innerhalb der Wartefrist als Eigenheim zu nutzen oder Bürgern von I. und den ihnen Gleichgestellten als Mietwohnraum zur Verfügung zu stellen. Als Wiederkaufspreis müsste die Klägerin nämlich nach § 3 Abs. 4 des Vertrags neben dem erhaltenen Kaufpreis für das Grundstück auch geleistete Zahlungen für Erschließungsmaßnahmen und den Wert des errichteten Eigenheims bereitstellen. Sie müsste also die Sicherung der bereits gewährten Förderung durch zusätzliche Mittel absichern. Das ist haushaltsrechtlich nicht darzustellen und scheidet als Alternative aus. Als Mittel, Verstöße gegen die Wartefrist zu verhindern, kommt deshalb in der hier vorliegenden Fallgestaltung praktisch nur die Nachforderung des Preisnachlasses in Frage. Deshalb ist es nicht zu beanstanden , wenn sich die Klägerin als Alternative die Nachforderung des nachgelassenen Anteils des Kaufpreises vorbehielt. Der mögliche Umfang dieser Nachforderung war auf den eingeräumten Preisvorteil begrenzt. Die vorgesehene Wartefrist hält sich mit zehn Jahren auch in den Grenzen, die das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung der Bindung von Erwerbern in Einheimischenmodellen nach der Rechtsprechung des Senats setzt.

12

c) Nichts anderes ergibt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts , wenn man die Klausel am Maßstab des AGB-Gesetzes (jetzt §§ 305 bis 310 BGB) misst.

13

aa) Die Klausel stellt keine nach § 11 Nr. 5 Buchstabe b AGBG (jetzt § 309 Nr. 5 Buchstabe b BGB) unzulässige Schadenspauschalierung dar. Die Klägerin konnte zwar durch die vorzeitige ungenehmigte Weiterveräußerung einen Schaden erleiden, der sich auch in einem entgangenen Veräußerungserlös darstellen kann. Etwaige Ansprüche werden in § 4 des Vertrags aber gerade nicht geregelt. Die Klausel beschränkt sich vielmehr darauf, der Klägerin solche Ansprüche vorzubehalten und zu Gunsten der Beklagten die Anrechnung der Nachzahlung auf einen Schadensersatzanspruch vorzusehen. § 4 Buchstabe a bezieht sich auch inhaltlich nicht auf einen Schadensersatzanspruch, sondern auf die Regelung über den Kaufpreis. Dieser enthielt einen Preisnachlass um 50 DM/m2, der den Beklagten schon aus den erwähnten haushaltsrechtlichen Gründen endgültig nur verbleiben durfte, wenn sie die Verwendungsbeschränkungen während der Wartefrist einhielten. Als Folge wird auch nicht ein Anspruch auf Schadensersatz oder seine Pauschalierung, sondern die Verpflichtung zur Nachzahlung des gewährten Preisnachlasses vorgesehen. Etwas anderes lässt sich auch aus der Formulierung, dass die Klägerin eine Nachzahlung „verlangen kann“, nicht ableiten. Das Bürgerliche Gesetzbuch folgt bei der Beschreibung von Ansprüchen keinem einheitlichen Sprachgebrauch und verwendet eine solche Formulierung auch für Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche (vgl. §§ 437, 634, 651c Abs. 2 BGB).

14

bb) Eine nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) unzulässige unangemessene Benachteiligung der Beklagten als Erwerber bewirkt die Klausel schon deshalb nicht, weil die Parteien den Kaufpreis in § 2 des Vertrags nur vorläufig festgelegt haben und die Nachzahlungspflicht seiner endgültigen Festlegung dient (Senat, BGHZ 153, 93, 104). Zum selben Ergebnis gelangte man, wenn man in dem Nachzahlungsanspruch ein Recht der Klägerin sähe, neben einem verbindlich festgeschriebenen Kaufpreis ein zusätzliches Entgelt zu verlangen. Mit einem solchen Inhalt wäre die Klausel nur zu beanstanden, wenn sie dem Transparenzgebot nicht Rechnung trüge, nicht an schwerwiegende Änderungsgründe anknüpfte oder in ihren Voraussetzungen und Folgen die Interessen des Vertragspartners nicht angemessen berücksichtigte (Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264; Urt. v. 7. Juli 2006, V ZR 246/05, zur Veröffentlichung bestimmt). Ein solcher Mangel liegt aber erkennbar nicht vor. Die Klausel legt eindeutig fest, wie hoch die Nachzahlung ist und wann sie geschuldet ist. Sie trägt den Interessen der Beklagten angemes- sen Rechnung, weil sie ihnen einen verbilligten Ankauf ermöglicht, auf den sie keinen Anspruch haben (Senat, Urt. v. 7. Juli 2006, V ZR 246/05, aaO). Sie dient dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung des hier verfolgten städtebaulichen Gestaltungszieles. Die Bindungsdauer von zehn Jahren ist AGBrechtlich nicht zu beanstanden. Denn auch bei Anlegung dieses Maßstabs ist zu berücksichtigen, dass Verträge in Einheimischenmodellen städtebaulichen Zielen verpflichtet sind und eine Bindung der Erwerber in dem durch die Bindungsdauer von Bebauungsplänen vorgegebenen Rahmen (vgl. dazu Senat BGHZ 153, 93, 105) möglich sein muss.

15

cc) An dieser Bewertung ändert es nichts, dass die Nachzahlungspflicht auch greift, wenn die Beklagten, wie hier, bei dem vorzeitigen Weiterverkauf einen Mindererlös erzielen. Nach Ansicht des Berufungsgerichts folgt aus dieser vermeintlichen Einseitigkeit zwar, dass die Klausel einen mit den Anforderungen des § 9 Abs. 1 AGBG nicht mehr zu vereinbarenden Strafcharakter hat. Dabei geht das Berufungsgericht indessen davon aus, dass die Klausel eine Abschöpfung des Veräußerungsgewinns bezweckt oder bewirkt. Das ist, anders als in dem in BGHZ 153, 93, zu beurteilenden Sachverhalt, hier aber gerade nicht der Fall. Die Klausel sieht keine Abschöpfung des Veräußerungsgewinns, sondern nur vor, dass die Beklagten bei einem Verstoß gegen die Wartefrist den vorläufig eingeräumten Preisnachlass von 50 DM/m2 wieder verlieren. Sie bewirkt eine solche Abschöpfung auch nicht. Ein etwaiger Veräußerungsgewinn bliebe den Beklagten nämlich ungeschmälert erhalten. Dem entspricht es, dass sie auch das Risiko eines Veräußerungsverlustes tragen. Dieses Risiko hätten die Beklagten zudem, wie jeder Erwerber eines Grundstücks, auch dann zu tragen gehabt, wenn ihnen von vornherein kein Preisnachlass eingeräumt worden wäre und sie das Grundstück zum damaligen Verkehrswert erworben hätten. Einen Anspruch darauf, dass ihnen die Klägerin dieses Risiko teilweise ab- nahm, hatten sie nicht. Eine solche Entlastung der Beklagten war der Klägerin auch nicht möglich, weil sie außerhalb des mit einem Einheimischenmodell verfolgten Subventionszwecks liegt.

16

dd) Unerheblich ist ferner, dass die Klausel auch bei einem vorzeitigen Weiterverkauf an einheimische Erwerber gilt. In einem solchen Fall könnte zwar der Förderungszweck trotz der vorzeitigen Veräußerung erreicht werden. § 4 des Vertrags schließt aber einen - nachzahlungsfreien - Eintritt solcher Erwerber in die Wartefrist der Ersterwerber nicht aus. Er verlangt nur, dass die Beklagten vor einer Weiterveräußerung die Zustimmung der Klägerin einholen. Dieses Zustimmungserfordernis ist nicht zu beanstanden, weil die Klägerin die Möglichkeit haben muss zu prüfen, ob der Förderungszweck anderweitig erreicht wird und dies auch hinreichend vertraglich abgesichert ist. Unter welchen Voraussetzungen die Klägerin eine Zustimmung erteilen kann oder muss, wird in § 4 des Vertrags nicht geregelt. Dies ist auch nicht geboten, weil die Klägerin, wie noch auszuführen ist, bei der Geltendmachung ihrer vertraglichen Rechte im Hinblick auf den verfolgten öffentlichen Zweck einer besonderen Ausübungskontrolle unterliegt.

17

ee) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten lässt sich schließlich nicht aus einer Kumulation von Widerkaufsrecht und Nachforderungsanspruch ableiten. Das Wiederkaufsrecht sichert zwar, wie ausgeführt, nicht nur die Bauverpflichtung, sondern auch die Wartefrist. In dem Vertrag ist das Verhältnis des Wiederkaufsrechts nach § 3 zu dem Nachforderungsrecht nach § 4 auch nicht näher geregelt. Das führt aber nur dann zur Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute § 305c Abs. 2 BGB) und zu der für die Klägerin als Verwenderin ungünstigsten Auslegung, wenn eine objektive Auslegung der Klausel kein eindeutiges Ergebnis hat (BGH, Urt. v. 3. Juli 2002, XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232, 3233; Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBRecht , 10. Aufl., § 305c BGB Rdn. 85). Das hat das Berufungsgericht nicht geprüft. Eine objektive Auslegung der Klausel, die der Senat vornehmen kann, ergibt, dass das Wiederkaufsrecht nicht neben dem Nachforderungsanspruch geltend gemacht werden kann. Beide Rechte schließen sich begrifflich und inhaltlich aus. Mit dem Wiederkaufsrecht kann die Klägerin den geschlossenen Kaufvertrag im wirtschaftlichen Ergebnis wieder rückgängig machen, wohingegen der Nachforderungsanspruch ein Festhalten an dem Vertrag voraussetzt. Aus dem von dem Berufungsgericht in diesem Zusammenhang angeführten Urteil des Senats vom 14. Januar 2000 (V ZR 386/98, NJW 2000, 1332, 1333) ergibt sich nichts anderes. Darin hat der Senat zwar von einem Nebeneinander von Kauf und Wiederkauf gesprochen. Er hat aber ausdrücklich hinzugefügt, dass der Wiederkauf der Geltendmachung der Rechte aus dem ursprünglichen Kauf entgegensteht und der Rückgriff auf diese Rechte erst (wieder) möglich ist, wenn das Wiederkaufverhältnis beendet ist. Deshalb könnte die Klägerin den Nachforderungsanspruch nur anstelle des Wiederkaufsrechts oder nach Scheitern eines Wiederkaufvertrags, nicht aber neben ihren Ansprüchen aus dem Wiederkaufvertrag geltend machen. Nur das entspricht auch dem Zweck der Nachforderungsklausel in § 4 des Vertrags. Sie soll der Klägerin eine Alternative zur Durchsetzung der Wartefrist in den Fällen verschaffen, in denen sie das Wiederkaufsrecht nicht sinnvoll einsetzen kann.

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3. Die Geltendmachung des Nachzahlungsanspruchs durch die Klägerin ist auch ermessensfehlerfrei.

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a) Die Klägerin ist bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche aus § 4 des Vertrags nicht frei. Sie hat mit diesem Vertrag ein Einheimischenmodell verwirklicht und damit eine öffentliche Aufgabe wahrgenommen. Dabei unterliegt sie ungeachtet des privatrechtlichen Charakters des Vertrags weitergehenden Bindungen. Sie muss nicht nur die Grundrechte, insbesondere den Gleichheitssatz, sondern auch das Übermaßverbot einhalten (Senat, BGHZ 93, 372, 381; 153, 93, 106; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, DB 2006, 1953 [Ls.]). Dagegen hat sie nicht verstoßen.

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b) Die Beklagten haben ihre Doppelhaushälfte deutlich vor Ablauf der Wartefrist verkauft. Sie haben die Klägerin um ein Abstandnehmen von der Nachforderung gebeten, weil sie einen Mindererlös erzielt haben wollen. Das rechtfertigt aber ein Absehen von der Nachforderung nicht. Der Nachzahlungsbetrag von insgesamt 11.768 € macht etwas mehr als 5% des erzielten Weiterverkaufspreises aus und überfordert die Beklagten, die das Haus zudem nicht selbst genutzt, sondern vermietet haben, der Höhe nach nicht. Auf diese Nachzahlungsverpflichtung konnten sich die Beklagten auch einstellen, da sie sich nach Grund und Höhe unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Kaufvertrag ergab. Die Beklagten hätten sie auch bei ihren Verkaufsüberlegungen berücksichtigen können, wenn sie das im Kaufvertrag vorgesehene Verfahren eingehalten und die Beklagten vor dem Verkauf um Genehmigung gebeten hätten.

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c) Einer Geltendmachung des Nachzahlungsanspruchs steht schließlich nicht entgegen, dass die Beklagten die Doppelhaushälfte an eine Familie aus dem Gebiet der Klägerin verkauft haben. Zwar würde der Förderungszweck erreicht, wenn diese Familie bis zum Ablauf der Wartefrist am 24. März 2007 in dem Objekt bliebe. Das müsste die Klägerin bei ihrer Entscheidung, den Anspruch geltend zu machen, auch berücksichtigen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, aaO). Voraussetzung hierfür wäre aber, wie bei dem in § 4 Buchstabe b Absatz 2 des Vertrags geregelten Fall des vorzeitigen Verkaufs an Angehörige, dass die Erwerber die Verpflichtungen der Beklagten übernommen hätten, um der Klägerin eine weitere Durchsetzung des Förderungszwecks zu ermöglichen. Daran fehlt es. Ohne eine gleichwertige Sicherung gegenüber den Erwerbern musste die Klägerin bei pflichtgemäßer Ausübung ihres Ermessens aber nicht von der Geltendmachung ihres Nachzahlungsanspruchs absehen.

III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Ravensburg, Entscheidung vom 27.06.2005 - 5 O 166/05 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 18.01.2006 - 3 U 150/05 -