Bundesgerichtshof Urteil, 16. Nov. 2007 - V ZR 208/06

Tatbestand:

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 8. März 1960 übertrug die Klägerin der Beklagten ohne Gegenleistung ein Grundstück zum Zweck der Erweiterung und des Ausbaus des auf dem benachbarten Grundstück bereits bestehenden Schlachthofs. Unter 8. a) des Vertrags heißt es:
"Für den Fall, daß die Erwerberin den Schlachthausbetrieb binnen 50 Jahren seit Vertragsschluß aus irgend einem Grund aufgibt , ohne durch behördliche Maßnahmen dazu genötigt zu werden , hat die Stadt das Recht, entweder die kostenlose Rückübertragung des übereigneten Grundstücks auf sie oder, im Falle eines Erwerbs des Schlachthausareals durch Dritte, die Abführung
des auf das übereignete Grundstück verhältnismäßig entfallenden Erlöses an die Stadt zu verlangen." Die Beklagte erfüllte die durch EG-Richtlinien, die mit der Fleischhygiene -Verordnung in der Fassung vom 19. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2120) in nationales Recht umgesetzt wurden, geänderten Anforderungen an den Betrieb eines Schlachthofs nicht. Deswegen untersagte das zuständige Landratsamt mit Verfügung vom 22. April 1997 das Inverkehrbringen des in dem Schlachthof gewonnenen Fleisches zum menschlichen Verzehr. Das von der Beklagten betriebene Widerspruchsverfahren war erfolglos. Anfang 1998 schloß sie den Schlachthof.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe den Betrieb des Schlachthofs aus eigenem Willen aufgegeben; sie habe sich nämlich entschieden gehabt, ihn an einem anderen Ort fortzuführen. Die Schließung des Schlachthofs sei aus finanziellen Gründen erfolgt. Die Beklagte sei dazu nicht durch behördliche Maßnahmen genötigt worden.
Das Landgericht hat der auf Rückübereignung des Grundstücks gerichteten Klage stattgegeben; das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Rückübereignungsanspruch der Klägerin, weil die Beklagte durch die Entscheidung des Landratsamts vom 22. April 1997 zur Aufgabe des Schlachthofbetriebs genötigt worden sei. Daß die Beklagte die Möglichkeit gehabt habe, die Betriebsaufgabe durch bauliche Investitionen abzuwenden, führe nicht zur Freiwilligkeit der Schließung des Schlachthofs. Zwar habe die Beklagte das wirtschaftliche Risiko des Betriebs zu tragen und deshalb im Rahmen ihrer Instandhaltungs- und Unterhaltungspflicht durch Investitionen sicher zu stellen, daß behördliche Auflagen und gesetzliche Anforderungen erfüllt wurden. Aber die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, Maßnahmen zu treffen, die über das übernommene wirtschaftliche Betriebsrisiko hinausgingen. Das Risiko einer Störung des Schlachthofbetriebs von außen durch behördliche Maßnahmen, auch infolge verschärfter gesetzlicher Anforderungen, habe sie gerade nicht tragen sollen. Die aufgrund der Vorschriften der Fleischhygiene-Verordnung erforderlichen Veränderungen hätten die der Beklagten obliegenden Unterhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen überschritten.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, daß eine die Rückübereignungspflicht nicht auslösende Betriebsaufgabe auf Maßnahmen jeder staatlichen Behörde beruhen kann; eine Beschränkung auf behördliche Maßnahmen der Klägerin läßt sich der Regelung in 8. a) des Übereignungsvertrags nicht entnehmen. Ebenfalls richtig ist die weitere Annahme, daß die
behördliche Maßnahme, die zu der Betriebsaufgabe führt, auch auf der Änderung der für den Betrieb des Schlachthofs maßgeblichen Rechtslage beruhen kann; damit scheidet eine Beschränkung auf die Fälle, daß z.B. das Gelände für andere öffentliche Zwecke benötigt wird oder daß der Schlachthof aus immissionsschutzrechtlichen Gründen an der Stelle nicht mehr betrieben werden darf, aus.
2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die weitere Auslegung der Rückübereignungsklausel durch das Berufungsgericht.

a) Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht zunächst von dem Begriffswortlaut ausgeht (vgl. nur BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535 m.w.N.); auch mißt es dem Wort "Nötigung" für sich genommen einen zutreffenden Sinn bei. Jedoch berücksichtigt das Berufungsgericht die Interessenlage der Parteien bei dem Abschluß des Übereignungsvertrags (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, WM 1999, 2513, 2514; BGH, Urt. v. 3. April 2000, II ZR 194/98, WM 2000, 1195, 1196) nicht ausreichend. Seine Auslegung begünstigt einseitig die Beklagte. Sie führt dazu, daß diese den Betrieb des Schlachthofs aufgrund einer behördlichen Verfügung sanktionslos einstellen kann, auch wenn diese allein darauf beruht, daß die Beklagte die geänderten Zulassungsvoraussetzungen für den Betrieb des Schlachthofs tatsächlich nicht mehr erfüllt. Denn in diesem Fall wird die Beklagte nicht durch die behördliche Maßnahme, sondern durch Rentabilitätserwägungen zur Aufgabe "genötigt". Geht man mit dem Berufungsgericht - richtigerweise - davon aus, daß das wirtschaftliche Risiko des Schlachthofbetriebs der Beklagten oblag, so mußte die Beklagte nicht nur in die gewöhnlichen Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen investieren, son-
dern auch sicherstellen, daß die zwischenzeitlich verschärften Zulassungsvor- aussetzungen erfüllt wurden. Daß die Parteien dieses Risiko der Beklagten abgenommen hätten, ergibt sich weder aus der Klausel noch aus dem Parteivortrag. Es auf die Klägerin zu verlagern, wäre nur dann interessengerecht, wenn der durch die Fleischhygiene-Verordnung notwendig gewordene Investitionsbedarf einen Umfang erreicht, der eine Fortführung des Betriebs während der Restlaufzeit der Rückübertragungsverpflichtung objektiv unzumutbar sein läßt.

b) Die Auslegung des Berufungsgerichts hat deshalb keinen Bestand. Da weitere Feststellungen nicht erforderlich und nicht zu erwarten sind, ist das Revisionsgericht zu eigener Auslegung befugt (Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, aaO; BGH, Urt. v. 3. April 2000, aaO).
Nach 8. a) des Übereignungsvertrags ist die Beklagte zur Aufgabe des Schlachthofbetriebs ohne Verpflichtung zur Rückübereignung des Grundstücks berechtigt, wenn für sie die Weiterführung aufgrund behördlicher Maßnahmen unzumutbar wird. Das ist z.B. der Fall, wenn die Änderung der Gesetzeslage dazu führt, daß zur Aufrechterhaltung des Betriebs Investitionen erforderlich werden, die wirtschaftlich nicht mehr vertretbar sind. Dafür reicht die bloße Einschränkung des Betriebsergebnisses mit der Folge einer Minderung des Gewinns allerdings nicht aus. Vielmehr muß die Grenze zur Unrentabilität überschritten werden, d.h. die Investitionen müssen sich nicht mehr amortisieren dürfen.
3. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, welchen finanziellen Aufwand
die Anpassung des Schlachthofbetriebs an die Erfordernisse der Fleischhygiene -Verordnung erforderte und ob sich dieser Aufwand rentierte, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Es wird anhand einer auf die Restlaufzeit der Rückübereignungsverpflichtung bezogenen Wirtschaftlichkeitsberechnung prüfen müssen, ob die Weiterführung des Schlachthofbetriebs für die Beklagte unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen unzumutbar war.
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

Tatbestand:

Mit notariellen Verträgen vom 16. Dezember 1998 kaufte die Klägerin von dem Beklagten zwei bebaute Grundstücke zu Preisen von 403.000 DM und 635.000 DM und beauftragte jeweils die G. W. - und F. bau (GWF), die Gebäude zu sanieren; der Sanierungsaufwand betrug 1.065.530 DM und 1.535.420 DM. Mit weiteren notariellen Urkunden vom
22. Dezember 1998 ergänzten die drei Beteiligten die Verträge vom 16. Dezember 1998 dahingehend, "daû die Vertretene zu 3 (scil. Klägerin) das Recht hat, von diesem (scil. vom jeweiligen) Vertrag bis zum 31. März 1999 einseitig zurückzutreten, wenn eine Finanzierung für den Kaufpreis - einschlieûlich des Sanierungsanteils - nicht möglich ist". Für die Zeitspanne vom 30. Dezember 1998 bis 1. März 1999 finanzierte die Hausbank der Klägerin die Objekte, nachdem der Beklagte und GWF Bankbürgschaften erbracht hatten, ohne Eigenkapitalbeteiligung der Klägerin. Die mit der Vermittlung der endgültigen Finanzierung beauftragte Firma B. Finanz teilte der Klägerin am 10. März 1999 mit, daû eine Beleihung ohne Eigenkapitalbeteiligung nicht erreicht werden könne. Mit Schreiben vom gleichen Tage erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten und GWF "unter Bezugnahme auf die Änderung bzw. Ergänzung der ... Verträge durch die URNrn. ..., alle vom 22. Dezember 1998 ... den Rücktritt von den ... Verträgen".
Die Klägerin, die sich wegen der Zahlung der Kaufpreise der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, hat Vollstreckungsgegenklage erhoben und diese (u.a.) auf den am 10. März 1999 erklärten Rücktritt gestützt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstrebt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die notariellen Urkunden vom 22. Dezember 1998 räumten der Klägerin kein "freies" Rücktrittsrecht ein, da sie einen Rücktrittsgrund bezeichneten. Mangels eindeutigen Wortlauts der Rücktrittsvereinbarungen könne sich die Klägerin für ihre Auffassung, bereits der Umstand , daû ihr keine Finanzierung ohne Eigenkapital gelungen sei, habe sie zum Rücktritt berechtigt, nicht auf die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunden stützen. Die Beweisaufnahme über die vor und bei den notariellen Verhandlungen abgegebenen Erklärungen lasse eine Feststellung im Sinne der Klägerin nicht zu.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II.

1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, die ergänzenden Vereinbarungen vom 22. Dezember 1998 räumten der Klägerin kein Rücktrittsrecht ein, dessen Ausübung allein in ihrem Belieben stehe. Die Vereinbarungen bezeichnen vielmehr einen Rücktrittsgrund. Die Bezeichnung des Rücktrittsgrundes in den Urkunden begründet indessen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Vermutung dafür, daû das Rücktrittsrecht der Klägerin an keine weitere Voraussetzung gebunden war, als das Scheitern der Finanzierung als solches. Die Vermutung umfaût mithin auch den
Fall des Unvermögens der Klägerin, die Finanzierungsmittel ohne Eigenkapitalbeteiligung zu erlangen.

a) Nach ständiger Rechtsprechung besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGHZ 20, 109, 111; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1999, III ZR 203/98, ZIP 1999, 1887, 1888). Die Partei, die sich auf auûerhalb der Urkunde liegende Umstände - sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) - beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (Senatsurt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, WM 1999, 965). Die Vollständigkeits- und Richtigkeitsvermutung setzt allerdings voraus, daû der Geschäftsinhalt durch den Urkundstext bestimmt werden kann; unklar Bleibendes kann keine Vermutung für eine bestimmte Erklärung begründen. Dies bedeutet aber nicht, daû das Beurkundete, wovon das Berufungsgericht (möglicherweise) ausgeht, in dem Sinne eindeutig zu sein hätte, daû für eine Auslegung kein Raum mehr bleibt (vgl. BGHZ 25, 318, 319; 80, 246, 250; krit. MünchKomm-BGB/MayerMaly /Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 46). Denn in diesem Falle wäre die Vermutung dem Beweis des Gegenteils nicht zugänglich, ginge mithin über eine Beweislastregelung hinaus. Die Vermutung ist vielmehr bereits dann begründet, wenn der Urkundstext nach Wortlaut und innerem Zusammenhang unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157 BGB) einen bestimmten Geschäftsinhalt zum Ausdruck bringt. Die auûerhalb der Urkunde liegenden Mittel der Auslegung, die Begleitumstände des Vertragsabschlusses, dessen Entstehungsgeschichte , Äuûerungen der Parteien auûerhalb der Urkunde u.a., ble i-
ben hierbei allerdings auûer Betracht. Sie sind Hilfsmittel zur Widerlegung der durch die Urkunde begründeten Vermutung des Geschäftsinhalts.

b) Dem wird das Berufungsurteil nicht gerecht. Das Berufungsgericht gründet seine Zweifel am Inhalt der Urkunde darauf, daû der beurkundende Notar das Rücktrittsrecht nicht an die Finanzierung des "gesamten Kaufpreises" , sondern an das Scheitern "einer" Finanzierung "für" den Kaufpreis geknüpft hat. Dabei bleibt es, entgegen dem Gebot des § 133 BGB, am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks haften und läût den wirklichen Willen der Beteiligten unerforscht. Nach § 433 Abs. 2 BGB hat der Käufer für die Zahlung des Kaufpreises als Geldschuld einzustehen. Wie er die erforderlichen Mittel aufbringt, insbesondere ob er hierzu ganz oder teilweise Eigenkapital einsetzt, ist seine Sache. Behält er sich den Rücktritt für den Fall des Scheiterns der Kaufpreisfinanzierung vor, so ist, wenn sich aus der Urkunde nichts anderes ergibt, davon auszugehen, daû der Grund des Scheiterns, in den Grenzen der §§ 162 entspr., 242 BGB, keine Rolle spielt. Der Verkäufer kann, wenn er nicht darauf besteht, den Rücktrittsgrund weiter einzugrenzen, nicht davon ausgehen , daû der Käufer sich in seiner Dispositionsfreiheit, auf welchem Wege und in welcher Weise er die Kaufpreismittel aufbringt, Einschränkungen unterzogen hat. Im Streitfalle hat die Klägerin ihr Rücktrittsrecht daran geknüpft, daû ihr die Finanzierung von Kaufpreis und Sanierungsaufwand "nicht möglich ist". Einschränkungen ihrer Dispositionsbefugnis dahin, daû sie die Kreditmöglichkeiten , welche einem Darlehensnehmer am Markt schlechthin zur Verfügung stehen , ausschöpfen, also auch Eigenkapital einsetzen müsse, hat sie sich nicht unterworfen. Insoweit zu Recht meint das Berufungsgericht, ob und in welchem Umfang Eigenmittel hätten zum Einsatz kommen sollen, sei von den Gegebenheiten des Falles abhängig gewesen. Im Sinne des Rücktrittsgrundes ist der
Klägerin die Finanzierung auch dann nicht möglich, wenn ihr Eigenkapital nicht zur Verfügung steht oder dieses anderweit eingesetzt wird. Eine Grenze wäre nur dann überschritten, wenn die Finanzierung des Kauf- und Sanierungsvorhabens der Parteien ohne Einsatz von Eigenmitteln auûerhalb der Grenzen der Verkehrssitte läge. Hiervon kann aber weder im allgemeinen noch gerade im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit der Klägerin ausgegangen werden. Diese hatte, was unstreitig ist, vorher ein Vorhaben ähnlichen Zuschnitts allein mit Fremdmitteln verwirklicht.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht über die für die Auslegung des Rücktrittsgrundes erheblichen Begleitumstände Beweis erhoben. Denn auch ein Beweisergebnis, welches die Behauptung der Beklagten gestützt hätte, die Klägerin habe vor Erklärung des Rücktritts Eigenkapital einsetzen müssen, wäre rechtlich beachtlich gewesen. Es hätte in der Urkunde einen, wenn auch nur andeutungsweisen, Niederschlag gefunden und hätte mithin dem Urkundserfordernis des § 313 Satz 1 BGB a.F. genügt. Da das Berufungsgericht Feststellungen in der einen oder anderen Richtung nicht zu treffen vermochte, ist die Sache im Sinne der Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.).
Die Gegenrüge des Beklagten ändert hieran nichts. Der Beklagte vermag nicht auf einen Beweisantrag zu verweisen, zum Begriff der Finanzierung sachverständigen Rat einzuholen. Daû die besonderen Voraussetzungen vorgelegen hätten, unter denen das Gericht entweder Beweis von Amts wegen zu erheben (§ 144 ZPO) oder auf die Stellung eines Beweisantrags hinzuwirken (§ 139 ZPO) hat (zum Sachverständigenbeweis: BGH, Urt. v. 16. Oktober 1986, III ZR 121/85, NJW 1987, 591), legt die Revision nicht dar.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf RiBGH Prof. Dr. Krüger ist wegen Urlaubsabwesenheit gehindert, zu unterschreiben Karlsruhe, den 09.07.2002 Wenzel Klein Lemke

Tatbestand:

1

Mit notariellem Vertrag vom 25. Oktober 2002 kaufte die Klägerin von den Beklagten einen aus einer Halbinsel bestehenden Grundbesitz. Die Beklagten hatten den aus zwei Flurstücken, einem größeren bebauten Flurstück 113 und einem kleineren Waldflurstück 114, bestehenden Grundbesitz von der Streithelferin gekauft. Dieser Vertrag war nur in Bezug auf das Flurstück 113 im Grundbuch vollzogen worden. Das kleinere Flurstück 114 hatte die Streithelferin nachfolgend an einen Dritten verkauft und übereignet.

2

Im Hinblick darauf nahmen die Parteien im Kaufvertrag eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises in zwei Teilbeträge von 370.000 € für das größere und von 25.000 € für das kleinere Grundstück vor und trafen folgende Regelung (im Folgenden: Rücktrittsvereinbarung): „Sollte der Kaufvertrag hinsichtlich des Flurstückes 114 aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht vollzogen werden können, so kann der Erwerber bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen vom Vertrag hinsichtlich dieses Grundstücks zurücktreten, jedoch nicht vom Kaufvertrag im übrigen, d.h. hinsichtlich des Flurstückes 113. Insofern ist der Verkauf der Flurstücke 113 und 114 unabhängig voneinander. Für diesen Fall der teilweisen Nichterfüllung oder des teilweisen Rücktritts werden etwaige Ansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer auf eine Höhe von maximal € 25.000 begrenzt.“

3

Der Kaufvertrag wurde nur hinsichtlich des Flurstücks 113 erfüllt. Den Beklagten gelang es nicht, der Klägerin auch das Eigentum an dem Flurstück 114 zu verschaffen.

4

Die Klägerin hat nach fruchtlosem Ablauf einer Frist zur Übereignung des Flurstücks 114 von den Beklagten u.a. 25.000 € als Schadensersatz verlangt. Die Klage hat vor dem Landgericht insoweit Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin eine Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht hält weder einen vertraglichen noch einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch wegen teilweiser Nichterfüllung des Kaufvertrages für gegeben.

6

Ein vertraglicher Ersatzanspruch scheitere daran, dass der Wortlaut der Rücktrittsabrede sowie der Sachzusammenhang mit den übrigen Vertragsbestimmungen dafür nichts erkennen lasse. Angesichts dessen habe die Klägerin nicht nur dartun und beweisen müssen, dass gleichwohl eine dahingehende Vereinbarung getroffen worden sei, sondern darüber hinaus, nämlich wegen der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des notariell Beurkundeten, weshalb die Vereinbarung dann nicht so in den Vertrag aufgenommen worden sei.

7

Einem gesetzlichen Schadensersatzanspruch stehe entgegen, dass der Vertrag von Anfang an in einen ohne weiteres erfüllbaren Teil (Flurstück 113) und einen möglicherweise nicht erfüllbaren Teil (Flurstück 114) aufgeteilt worden sei. Beide Teile seien rechtlich selbständig zu beurteilen. Das habe zur Folge, dass der durch die Nichtverschaffung des Eigentums an dem Flurstück 114 entstandene Schaden (25.000 €) auch nur bei diesem Kaufvertragsteil Berücksichtigung finden könne und dadurch abgegolten sei, dass in dieser Höhe der Kaufpreis entfalle. Dagegen könne nicht geltend gemacht werden, dass das Flurstück 113 wegen des fehlenden anderen Flurstücks im Wert gemindert sei.

II.

8

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

9

1. Ein vertraglich begründeter, auf einen Betrag von 25.000 € pauschalierter Schadensersatzanspruch der Klägerin kann auf der Grundlage der Feststellungen im Berufungsurteil nicht verneint werden. Rechtsgrund eines solchen Anspruches können - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist - die Abreden sein, die die Parteien für den Fall einer teilweisen Nichterfüllung der Verkäuferpflichten getroffen haben.

10

a) Das Berufungsgericht hat die vertraglichen Absprachen zwar ausgelegt ; seine Auslegung ist jedoch rechtsfehlerhaft und für das Revisionsgericht nicht bindend. Dem steht nicht entgegen, dass die tatrichterliche Auslegung von Individualvereinbarungen selbst nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, ob gesetzliche Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt worden sind (BGHZ 131, 136, 137; 137, 69, 72; 150, 32, 37). Fehlerhaft und für das Revisionsgericht nicht bindend ist eine tatrichterliche Auslegung auch dann, wenn für die Ermittlung der Bedeutung vertraglicher Erklärungen wesentliche Tatsachen unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften außer Acht gelassen worden sind (BGHZ 150, 32, 37).

11

Ein solcher Fehler wird von der Revision zu Recht gerügt. Das Berufungsgericht hätte dem in das Zeugnis ihres Ehemannes und des Notars gestellten Vortrag der Klägerin nachgehen müssen, nach dem diese auf Grund des Hinweises des Notars, die Verkäufer seien nicht Eigentümer des Flurstücks 114, erklärt habe, sie wolle bei Nichtübereignung des Flurstücks 114 einen festen Betrag von 25.000 € erhalten. Darauf hätten sich die Beklagten eingelassen , und danach sei die Rücktrittsvereinbarung in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen worden.

12

b) Das Berufungsgericht durfte diesen Vortrag nicht schon mit der Begründung als unwesentlich ansehen, dass der Wortlaut der notariellen Urkunde für einen solchen, von der Gesetzeslage unabhängigen Anspruch nichts hergebe und die Klägerin auch nichts dafür dargelegt habe, dass die Beklagten sich mit der von ihr gewünschten Regelung einverstanden erklärt hätten.

13

aa) Der Tatrichter darf seine Feststellungen zu den für die Auslegung des Vertrages von einer Partei vorgetragenen Tatsachen nicht schon dann abschließen , wenn der Wortlaut der vertraglichen Vereinbarungen für das von der Partei vorgetragene Verständnis nichts hergibt. Richtig ist zwar, dass bei der Auslegung einer Willenserklärung von deren Wortlaut auszugehen ist (Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 197/04, BGHReport 2006, 4, 5). Die sich aus dem Wortlaut ergebende objektive Bedeutung einer Erklärung ist jedoch unbeachtlich, wenn der Erklärende und der Empfänger diese übereinstimmend anders verstanden haben. Haben Vertragsparteien ihre Vereinbarung in demselben Sinne verstanden, geht der sich aus dem gemeinsamen Verständnis ergebende wirkliche Wille nach § 133 BGB nicht nur dem Wortlaut, sondern jeder anderweitigen Interpretation vor (Senat, Urt. v. 13. Nov. 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).

14

Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, aus denen sich ein vom Wortlaut abweichendes gemeinsames Verständnis ergibt, liegt allerdings bei dem, der sich darauf beruft (BGH, Urt. v. 11. September 2000, II ZR 34/99, aaO; Urt. v. 13. November 2000, II ZR 115/99, NJW-RR 2001, 421; BGHZ 150, 32, 38). Hierzu hat die Klägerin indes substantiiert vorgetragen und Beweis angeboten.

15

bb) Das Berufungsgericht durfte diesen Vortrag der Klägerin auch nicht deswegen als unerheblich ansehen, weil sie nicht vorgetragen habe, dass die Beklagten sich mit ihrer Auffassung auch einverstanden erklärt hätten. Darauf kommt es nicht an. Der Erklärungsempfänger muss sich den wirklichen Willen des Erklärenden nicht zu Eigen gemacht haben. Ausreichend ist vielmehr, dass er ihn erkannt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abgeschlossen hat (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039).

16

c) Höhere Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast für ein von dem Wortlaut des Vertrags abweichendes Verständnis der Vertragsparteien ergeben sich entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts auch nicht aus der tatsächlichen Vermutung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der notariellen Urkunde.

17

Ist ein Vertrag beurkundet worden, so begründet das zwar eine Vermutung dafür, dass die Urkunde die getroffenen Abreden richtig und vollständig wiedergibt (Senat, Urt. v. 19. Juni 1998, V ZR 133/97, NJW-RR 1998, 1470). Diese Vermutung hat jedoch ebenfalls nur zur Folge, dass die Partei, die für ein vom Vertragstext abweichendes Verständnis der Parteien vorträgt, die Beweislast für die Umstände trifft, aus denen sich auf ein solches Verständnis schließen lässt (Senat, Urt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, NJW 1999, 1702, 1703; Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165).

18

Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, wenn es von der Vertragspartei, die sich auf ein von der objektiven Erklärungsbedeutung des Textes abweichendes Verständnis beruft, auch verlangt, dass diese Gründe dafür zu benennen habe, warum der Wille nicht richtig in den Vertrag aufgenommen worden sei. Diese Frage stellt sich für den Erklärenden nicht, wenn er den Vertragstext bereits in seinem Sinne versteht.

III.

19

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , damit es die fehlenden Feststellungen nachholen kann (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

20

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

21

Sollte sich das von der Klägerin behauptete, gemeinsame Verständnis über den Inhalt der Vereinbarung über die Ersatzansprüche des Käufers bei Nichterfüllung der Verpflichtung des Verkäufers zur Übereignung des Flurstücks 114 nicht feststellen lassen, ist die objektive Erklärungsbedeutung der Abreden nach den in §§ 133, 157 BGB bestimmten Auslegungsregeln zu ermitteln. Diese Bedeutung kann - wie es das Berufungsgericht angenommen hat - darin bestehen, dass mit der vertraglichen Regelung im Interesse des Verkäufers die Höhe eines etwaigen gesetzlichen Schadensersatzanspruches des Käufers wegen der nicht erbrachten Teilleistung auf den Betrag von 25.000 € begrenzt worden ist, den die Parteien als Kaufpreisanteil für das Flurstück 114 bestimmt haben.

22

Die Annahme, es entfalle auch ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch , ist indes ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Ein Anspruch des Käufers aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 249 ff. BGB ist hier nicht schon wegen der Abreden über die Beschränkung des Rücktrittsrechts für den Fall der Nichterfüllung der Verkäuferpflicht hinsichtlich des Flurstücks 114 ausgeschlossen. Auch der Umstand, dass der Vertrag nach der Vereinbarung dann in zwei voneinander unabhängige, selbständig zu beurteilende Teile zerfallen sollte (vgl. RGZ 73, 58, 61; BGHZ 36, 316, 318), schließt einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Käufers wegen einer Schlechterfüllung der erbrachten Leistung nicht aus.

23

Durch das Ausbleiben einer versprochenen weiteren Leistung kann dem Gläubiger ein Schaden entstehen, der nicht schon dadurch ausgeglichen ist, dass er gem. § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Pflicht zur Gegenleistung befreit ist. Der Schaden kann darin begründet sein, dass die erhaltene Leistung weniger wert ist, wenn die zusätzlich geschuldete Leistung ausbleibt. Das Schrifttum geht auch davon aus, dass der Gläubiger vom Schuldner den Ausgleich einer solchen Minderung seines Vermögens als sog. kleinen Schadensersatz verlangen kann (vgl. Erman/H.P. Westermann, BGB, 11. Aufl., § 283 Rdn. 6; Münch-Komm-BGB/Ernst, 4. Aufl., § 281 Rdn. 127; Staudinger/Otto, BGB [2004], § 281 Rdn. B. 161). Dem streitigen Vortrag der Parteien darüber, ob die Nichterfüllung des Vertrages hinsichtlich des Flurstücks 114 zu einer Minderung des Wertes des Flurstücks 113 geführt hat, wird daher in dem Falle nachzugehen sein, dass die Rücktrittsvereinbarung als Begrenzung des gesetzlichen Schadensersatzanspruches des Käufers auszulegen ist.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 20.06.2005 - 8 O 545/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 22.12.2005 - 5 U 72/05 -

Tatbestand:

Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von 37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigenschaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an
andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht unwirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-
ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam. Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bindungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berücksichtigen , dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11 RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättengesetz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung , da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zulässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der gewährten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragliche Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbesondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.

a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die Annahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Umstand , dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr) um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983, 2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).

b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wiederkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Bestimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vorkaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach
§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben können. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wormit /Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu erwerben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das vertragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wiederkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemessen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grundstücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damaligem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wertverhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezogen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Berufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberücksichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigenschaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Bodenwerts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl. BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbesitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzliche Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstättengesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90 Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den
Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.

b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstättern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen werden.
Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen erschien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünstigungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Aufrechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reichheimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt
sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hierin hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gelegen , die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zugunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).

c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zugestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmindernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.

d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungsdauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine 20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-
gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wiederkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von 20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodellen im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demgegenüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264; OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107). Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch angemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Verkehrswert , wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unverhältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem
Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufgewendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Senatsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegenden Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums reduziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allenfalls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablösebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr
noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsacheninstanzen auf.

e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Vereinbarung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben haben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bindungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehandlungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellungen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergangenen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kaufvertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt das Grundstück zu kaufen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zugunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist.

2

Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflichtete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Gebäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter anderem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird.

3

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 € bereit.

4

Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zusteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben.

5

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Beschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbesondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Verkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jedenfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Einer genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtsprechung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen.

II.

7

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

8

1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sittenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47).

9

2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf gemäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wiederkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann.

10

a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen , ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301).

11

b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann.

12

aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbarte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf verbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpolitik , müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hierdurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.).

13

bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang.

14

Nach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium 1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ beruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spekulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufsrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen- de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwerben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staatlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigengenutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern.

15

Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hatte , war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Insbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeitspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar.

16

Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht unbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Gemeinschuldners entfallen.

17

cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Einfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu nehmen , indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheimstättengesetz ausgegeben hätte.

18

Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstreckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 RHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vorgehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform gewählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbeschränkungen aufzuerlegen.

19

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr beschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufsrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überlegung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen , denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonderopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6).

20

dd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus herleiten , dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben.

21

Zwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grundstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Entscheidung , dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbeschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hätte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht verkaufen , sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen.

22

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle beschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln gewährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedriger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbaurechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Sicherung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart worden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650).

23

3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Beklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Feststellung zurückgewiesen worden ist.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Detmold, Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -

Tatbestand:

1

Der Beklagten und ihrem verstorbenen, von der Beklagten allein beerbten Ehemann gehörte ein Wohnhaus auf einem volkseigenen Grundstück im Ostteil von Berlin, an dem ihnen ein Nutzungsrecht verliehen worden war. Laut notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 kauften sie vom Magistrat von Berlin für 1.638 Mark/DDR das Grundstück auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157, Verkaufsgesetz , VerkaufsG) hinzu. Der Vertrag enthält u.a. folgende Bestimmung: "Die Erwerber verpflichten sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muss das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen. …"

2

Der Kaufvertrag wurde am 28. November 1990 im Grundbuch vollzogen. Nach dem Tod ihres Ehemannes verkaufte die Beklagte am 12. Dezember 2002 das Hausgrundstück an einen Dritten, ohne den Kläger hierüber zu unterrichten. Der Kläger verlangt von der Beklagten wegen Vereitelung seiner Rechte aus der genannten Vertragsbestimmung Schadensersatz in Höhe des hälftigen Bodenwerts, den er mit 32.550 € beziffert. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit seiner von dem Kammergericht zugelassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hält die Rückkaufabrede für „(form-) unwirksam“. Sie entspreche nicht der in § 297 ZGB vorgeschriebenen Form. Sie enthalte nämlich nicht die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers darüber, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll. Jedenfalls aber sei der Vertrag nach § 68 Abs. 1 ZGB nichtig , weil er gegen das Verkaufsgesetz verstoße. Danach erworbene Grundstücke seien veräußerbar gewesen. Die einzige Einschränkung habe in der gesetzlichen Wartefrist von drei Jahren nach § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG bestanden. Weitere Einschränkungen seien unzulässig gewesen. Jedenfalls aber habe das Rückkaufsrecht darauf gezielt, einen möglichen Weiterverkauf zu vereiteln, und sei deshalb sittenwidrig. Die Nichtigkeit dieser Rückkaufsklausel beeinträchtige die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

5

1. Dem Kläger steht nach §§ 90 Abs. 3, 93 ZGB, Art. 232 § 1 EGBGB ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu. Die Beklagte hat die Erfüllung des Anspruchs des Klägers aus der Rückverkaufsabrede durch den Weiterverkauf an Dritte schuldhaft unmöglich gemacht. Der dem Kläger zu ersetzende Schaden besteht in dem Kaufpreis, den er bei einem Verkauf des Grundstücks an die Beklagte nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes hätte erzielen können. Das ist nach § 68 SachenRBerG der halbe Bodenwert , den der Kläger, von der Beklagten unbeanstandet, mit 32.550 € beziffert hat.

6

2. Unschädlich ist, dass der Vertrag noch namens des früheren Magistrats von Berlin abgeschlossen worden ist. Dieser Mangel (BGH, Urt. v. 23. Januar 1997, VII ZR 218/95, VIZ 1997, 379, 380 f) ist durch Art. 231 § 8 Abs. 2 Satz 1 EGBGB geheilt worden.

7

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Rückverkaufsvereinbarung nicht (vollständig) unwirksam.

8

a) Die Rückverkaufsklausel ist Teil des notariell beurkundeten Kaufvertrages der Parteien. Sie genügt deshalb der in § 297 Abs. 1 und 2 ZGB bestimmten Form.

9

b) Eine solche Rückverkaufsvereinbarung ist im Zivilgesetzbuch der DDR zwar nicht vorgesehen. Das stünde ihrer Wirksamkeit nach § 45 Abs. 3 ZGB aber nur entgegen, wenn sie zwingendem Recht oder dem Inhalt und Zweck von Vorschriften des Zivilgesetzbuches in der DDR zuwiderliefe. Das ist nicht der Fall.

10

aa) Ob ein Wiederverkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB zulässig wäre, ist zweifelhaft. Nach § 456 Abs. 1 BGB würde der Wiederkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass er das Wiederkaufsrecht ausübe, zustande kommen. Im Ergebnis wäre also das Zustandekommen des Wiederkaufs durch eine Erklärung des Verkäufers bedingt. Es spricht viel dafür, dass die Bedingung des Kaufs in dieser Weise mit § 297 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zu vereinbaren und damit unzulässig wäre. Nach dieser Vorschrift bilden nämlich der Kaufvertrag und die Übertragung des Eigentums zu seiner Erfüllung anders als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine untrennbare Einheit (sog. Kausalprinzip im Gegensatz zum Abstraktionsprinzip des BGB). Das könnte dazu führen, dass nicht nur die Übertragung des Eigentums bedingungsfeindlich ist, sondern auch der Kaufvertrag selbst. Für diese Annahme spricht die Konstruktion des Vorkaufsrechts in § 307 ZGB (Andrae, NJ 1994, 251, 252). Das bedarf aber keiner Vertiefung. Die Parteien haben hier kein Wiederkaufsrecht nach dem Modell des § 456 BGB vereinbart.

11

bb) Die Parteien haben vielmehr lediglich die Verpflichtung der Beklagten vereinbart, über das Grundstück nicht zu verfügen und dem Kläger im Verkaufsfall den Abschluss eines Rückkaufsvertrages anzubieten. Das ist eine Rückverkaufsverpflichtung , die mit § 297 ZGB in Einklang steht. Sie enthält nämlich weder eine Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR mit der Einigung über den Eigentumsübergang verbunden sein müsste, noch eine bedingte Einigung über den Eigentumsübergang, die nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zulässig wäre. Dieser soll erst aufgrund des Vertrages erfolgen, dessen Abschluss die Beklagte dem Kläger anbieten soll. Dass eine solche Regelung nach dem Zivilgesetzbuch der DDR nicht zu beanstanden ist, zeigt sich schon an ihrem Vergleich mit dem darin geregelten Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt nach § 307 Abs. 2 ZGB, anders als nach § 464 Abs. 2 BGB, nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer. Sie löst nach § 307 Abs. 2 ZGB vielmehr nur die Verpflichtung des Verkäufers aus, die Sache zu den Bedingungen des in Aussicht genommenen Vertrages mit dem Dritten (nur) an den Vorkaufsberechtigten zu verkaufen. Das Gesetz verwendet zwar die Formulierung, dass der Verkäufer nur noch an den Vorkaufsberechtigten verkaufen dürfe. Ein Verstoß hiergegen führt aber nach § 309 Abs. 1 Satz 1 ZGB nicht zur Unwirksamkeit eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und dem Dritten , sondern nur dazu, dass der Vorkaufsberechtigte von dem Dritten die Übereignung der Sache Zug um Zug gegen Erstattung des gezahlten Kaufpreises verlangen kann. Eine Rückverkaufspflicht führt zu einem konstruktiv im Wesentlichen identischen Ergebnis und widerspricht deshalb tragenden Prinzipien des Zivilgesetzbuches der DDR nicht. Sie ist nach § 45 Abs. 3 ZGB zulässig.

12

c) Die Rückverkaufsverpflichtung ist auch nicht nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig, weil sie gegen § 6 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG verstieße.

13

aa) Nach dieser Vorschrift muss zwischen dem Ankauf eines Grundstücks nach dem Verkaufsgesetz und seinem späteren Verkauf ein Zeitraum von drei Jahren liegen. Damit will das Gesetz Bodenspekulationen entgegenwirken. Anhaltspunkte dafür, dass die für den Verkauf zuständigen Stellen weder Klauseln zur Absicherung dieser Wartefrist sollten vereinbaren noch zusätz- liche Maßnahmen zur Verhinderung der Bodenspekulation sollten ergreifen können, sind nicht ersichtlich. Nach dem im Gesetzblatt der DDR verkündeten Wortlaut enthält die Klausel lediglich einen Mindeststandard, der durch zusätzliche Maßnahmen überboten werden kann. Dieser Wortlaut weicht allerdings gerade in diesem Punkt von dem Beschluss der Volkskammer ab. Am 7. März 1990 hatte sich die Volkskammer erneut mit dem Entwurf des Ministerrat der DDR für ein Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 1. März 1990 (Volkskammer-Drucks. 9/82) und dem Vorschlag einer Fraktion befasst, den in dem Entwurf des Ministerrats nicht vorgesehenen Verkauf volkseigener Grundstücke ebenfalls zu erlauben (Plenarprotokoll der 18. Tagung der 9. Volkskammer am 6./7. März 1990 in stenographische Protokolle der 9. WP der Volkskammer S. 542). Sie folgte diesem Antrag mit Einschränkungen und nahm dabei auch einen Änderungsvorschlag des Ministers der Finanzen der DDR an, der Vorschrift des § 6 Abs. 1 den Satz "Zwischen Kauf und Verkauf muss eine Frist von drei Jahren liegen." anzufügen (Plenarprotokoll aaO S. 552). Dieser Unterschied zwischen dem beschlossenen und dem verkündeten Wortlaut der Vorschrift ändert in der Sache nichts.

14

bb) Mit der Ergänzung des Verkaufsgesetzes um die Möglichkeit eines Ankaufs volkseigener Grundstücke hat die Volkskammer den Bürgern nicht die Möglichkeit verschaffen wollen, volkseigene Grundstücke durch den späteren Weiterverkauf zu verwerten. Sie hielt im Gegenteil die Ergänzung an sich für unnötig, weil die vorhandenen Nutzungsrechte den Bürgern ausreichende Nutzungsmöglichkeiten boten. Tragendes Motiv für die Ergänzung und ihre Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke war vielmehr die Überlegung , dass die dinglichen Nutzungsrechte angesichts der sich abzeichnenden grundlegenden Veränderungen ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wert verlieren könnten und die Eigentümer oder Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäu- sern durch den Ankauf von Grund und Boden besser abgesichert werden müssten. Die Wartefrist ist eingeführt worden, um schon unmittelbar durch das Gesetz und unabhängig von der Praxis der für den Verkauf örtlich zuständigen Räte Maßnahmen gegen Bodenspekulationen zu ergreifen. Ein Anhaltspunkt dafür, dass es mit dieser Wartefrist sein Bewenden haben sollte und zusätzliche Maßnahmen der örtlichen Räte verboten werden sollten, besteht nicht. Die seinerzeit schon absehbare, aber schwer einzuschätzende Entwicklung der Bodenwerte und der begrenzte Zweck der Öffnung des Verkaufsgesetzes für einen Ankauf volkseigener Grundstücke - bewusste Ausklammerung des Ankaufs von Erholungs- und Gewerbegrundstücken im Hinblick auf die Bodenspekulation - zeigen, dass diese Regelung als eine Mindestregelung verstanden worden ist, als welche sie später im Gesetzblatt verkündet wurde. Damit scheidet eine Nichtigkeit der Klausel wegen Gesetzesverstoßes aus.

15

d) Die Klausel ist schließlich auch nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nichtig.

16

aa) Im Ausgangspunkt richtig geht das Berufungsgericht davon aus, dass für die Anwendung des § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nicht die Grundsätze der sozialistischen Moral, sondern die Grundsätze von Treu und Glauben maßgeblich sind. Bei Abschluss des Vertrages galt § 68 Abs. 1 ZGB zwar noch in seiner Ursprungsfassung. Zu diesem Zeitpunkt waren auch weder das Verfassungsgrundsätzegesetz vom 17. Juni 1990 (GBl. I S. 299), noch das erste Zivilrechtsänderungsgesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I S. 524) oder das Ratifikationsgesetz vom 21. Juni 1990 (GBl. I S. 331) zu dem Vertrag über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion vom 18. Mai 1990 verkündet. Die Ratifikation des zuletzt genannten Vertrages war zu diesem Zeitpunkt aber bereits eingeleitet und verlangte jedenfalls von den staatlichen Stellen, alles zu unterlassen, was den Erfolg der Ratifikation in Frage stellen könnte. Dies lässt es gerechtfertigt erscheinen, Nr. A I 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze zu jenem Vertrag auf Verträge und Vertragsklauseln anzuwenden, die in der Ratifikationsphase abgeschlossen wurden und über das Inkrafttreten jenes Vertrages hinaus am 1. Juli 1990 hinauswirken sollten. Um eine solche Klausel handelt es sich hier. Sie ist deshalb nicht mehr am Maßstab der sozialistischen Moral, sondern am Maßstab von Treu und Glauben und der guten Sitten zu messen (Nr. A I 2 Satz 2 des Gemeinsamen Protokolls über Leitsätze).

17

bb) Ob die Klausel mit den Anforderungen von Treu und Glauben und mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist, ist zweifelhaft. Einerseits wird die Beklagte durch diese Klausel in der Verfügung über ihr Grundstück stark eingeschränkt. Sie kann hierüber nur auf Dauer verfügen, wenn und wie es der Kläger für richtig hält. Das hält die herrschende Meinung bei dem vergleichbaren (Senat, BGHZ 47, 387, 391) Fall des Widerkaufsrechts, dessen Ausübung nach § 462 BGB auf 30 Jahre befristet ist, für unzulässig (OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 255; Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 462 Rdn. 2; MünchKommBGB /Westermann, 4. Aufl., § 462 Rdn. 1; Staudinger/Mader, BGB [2004], § 462 Rdn. 2). Das ist aber nicht unbestritten (Bamberger/Roth/Faust, § 462 Rdn. 3). Auch waren bei Abschluss des Vertrags unbefristete Widerkaufsrechte gesetzlich bei der Ausgabe von Reichsheimstätten nach dem später aufgehobenen Reichsheimstättengesetz (dazu Senatsurt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 299) zugelassen. Dem ist der Verkauf von ehemals volkseigenen Grundstücken nach dem Verkaufsgesetz in der Wertung vergleichbar. Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung.

18

cc) Selbst wenn eine unbefristete Rückverkaufsverpflichtung nichtig wäre , führte das hier nicht zur vollständigen Nichtigkeit der Klausel oder des gesamten Kaufvertrags (so aber für ein unbefristetes preislimitiertes Vorkaufsrecht in ähnlichen Verträgen KG, KG-Report 1994, 135, 137 und 243, 196, 218), sondern nur zur Teilnichtigkeit der Klausel.

19

(1) Nach der hier noch maßgeblichen Vorschrift des § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB ist ein Vertrag teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. Eine solche Teilnichtigkeit ist zwar in erster Linie gegeben , wenn bei Auslassung des unwirksamen Teils ein Vertragsinhalt übrig bleibt, der für sich allein genommen einen Sinn behält. Die Norm entspricht in ihrer Zielsetzung aber § 139 BGB. Genau wie diese Vorschrift (BGHZ 107, 351, 355; 146, 37, 47) ist § 68 Abs. 2 (Satz 1) ZGB auch dann anwendbar, wenn die Parteien anstelle der unwirksamen Regelung, hätten sie nicht Nichtigkeit von Anfang an erkannt, eine andere, auf das zulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten. So liegt es hier.

20

(2) Der "Magistrat von Berlin" war zum Verkauf des Grundstücks nur bei Aufnahme einer Rückverkaufsverpflichtung bereit. Diese Gestaltungsvorstellung war in der Sache auch berechtigt, da abzusehen war, dass der nach dem Verkaufsgesetz zugrunde zu legende administrierte Verkaufspreis von 1.638 DM der DDR erheblich von dem später erzielbaren Grundstückwert abwich. Tatsächlich entsprach er mit umgerechnet 418 € auch nur 6 Promille des später erzielten Bodenwerts von 65.100 €. Die Aufnahme einer (zulässigen) Rückverkaufsverpflichtung entsprach auch dem Sinn und Zweck des Verkaufsgesetzes, das den Inhabern von Ein- und Zweifamilienhäusern lediglich eine zusätzliche Absicherung für ihr Nutzungsrecht verschaffen, aber gerade keine Spekulati- onsmöglichkeiten eröffnen sollte. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte und ihr Ehemann eine befristete Klausel nicht genauso akzeptiert hätten, wie sie die unbefristete Klausel akzeptiert hatten, bestehen nicht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Fragestellung die höchstzulässige Befristung vereinbart hätten. Diese hätte hier der auf für das Wiederkaufsrecht vorgesehene Regellaufzeit von 30 Jahren (§ 462 BGB) entsprochen.

21

(3) Die Laufzeit einer Rückverkaufsverpflichtung hängt entscheidend von ihrem Zweck ab. Das war hier wie bei anderen Fällen bei der verbilligten Abgabe von Land die Verhinderung der Bodenspekulation. Bei einem solchen Zweck bestimmt sich die Laufzeit in erster Linie nach dem Umfang des Preisnachlasses , der den Erwerbern gewährt worden ist. Bei einem Preisabschlag von bis zu 30 % hält der Senat eine Bindungsdauer von jedenfalls 15 Jahren (BGHZ 153, 93, 105; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300), bei einem Preisabschlag von 70 % einer Laufzeit von zumindest bis zu 20 Jahren (Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300) und bei noch weitergehenden Preisabschlägen eine Bindung von bis zu 30 Jahren für gerechtfertigt. Danach wäre hier eine Laufzeit von 30 Jahren zulässig gewesen, weil die Beklagten und ihr verstorbener Ehemann in der Sache einen Preisnachlass von weit über 95 % des Grundstückswerts erhalten haben.

22

3. Die Geltendmachung dieses Schadens durch den Kläger verstößt weder gegen das Übermaßverbot noch gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.

23

a) An diese Grundsätze ist der Kläger bei der Geltendmachung seiner Rechte aus dem Vertrag mit der Beklagten und ihrem Ehemann gebunden, weil es sich hierbei um Verwaltungsprivatrecht handelt. Die staatlichen Stellen haben im Bereich des Verwaltungsprivatrechts neben den zivilrechtlichen auch die öffentlich-rechtlichen Bindungen, insbesondere aus dem Übermaßverbot und den Grundrechten zu beachten (BGHZ 93, 372, 381; 153, 93, 106 [Senat]; Senat , Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, ZfIR 2006, 682, 683 f.; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 33/06, NotBZ 2007, 140, 142). Dass Verkäufe nach dem Verkaufsgesetz zum Verwaltungsprivatrecht gehören, ergibt sich daraus, dass die mit dem Verkauf beauftragten Stellen damit auch eine sozialpolitische Aufgabe wahrnahmen. Jedenfalls diente der Verkauf des Grund und Bodens an die Inhaber von Ein- und Zweifamilienhäusern deren rechtlichen Absicherung für die Zukunft und ist damit Ausdruck staatlicher Fürsorge, bei deren Wahrnehmung die öffentlich-rechtlichen Bindungen zu beachten sind.

24

b) Gegen das Übermaßverbot verstößt der Kläger nicht. Die Beklagte hat das Grundstück zwar nicht aus spekulativen Gründen verkauft. Sie hatte aber angesichts des verschwindend geringen Erwerbspreises eine wesentlich längere Bindungsfrist einzuhalten. Bei Erfüllung der Schadensersatzforderung des Klägers verbleibt ihr neben dem vollen Gebäudewert von rund 60.000 DM die Hälfte des Bodenwerts.

25

c) Der Kläger behandelt die Beklagte auch nicht schlechter als andere Käufer in gleicher Lage. Der „Magistrat von Berlin“ hatte zwar in der Mehrzahl der Verträge nach dem Verkaufsgesetz keine Rückverkaufsverpflichtung, sondern ein Vorkaufsrecht vorgesehen. Das führte aber zu im Wesentlichen gleichen Beschränkungen der Erwerber. Der Kläger war danach auch berechtigt, zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes in Erwerbsverträge mit Dritten einzutreten. Auch bei den nach dem Wirksamwerden des Beitritts noch zu den Bedingungen des Verkaufsgesetzes abgeschlossenen Kaufverträgen hat der Senat von Berlin aufgrund einer Selbstverpflichtung vom 24. August 1994 (Abgeordnetenhaus -Drucks. 12/4904) ebenfalls ein solches Vorkaufsrecht vorgesehen. Als Alternative hat er allen Erwerbern die Möglichkeit eines Ankaufs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz angeboten. Die Beklagte wird deshalb nicht anders behandelt als andere Käufer, die ehemals volkseigenen Grundstücke zu den Preisen des Verkaufsgesetzes erworben haben.

26

4. Mit der Nichterfüllung der Rückverkaufsverpflichtung ist dem Kläger die Möglichkeit entgangen, das Grundstück den Beklagten nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert zu verkaufen. Diesen Schaden macht der Kläger geltend.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 31.05.2005 - 13 O 261/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2006 - 20 U 119/05 -

Tatbestand

1

Am 14. Juni 1991 kaufte der Beklagte ein Grundstück in MecklenburgVorpommern von der Stadt R. und die darauf stehenden Gebäude von der LPG, die sie errichtet hatte. Zu dem Erwerb des Eigentums an dem Grundstück kam es zunächst nicht, weil die Bundesvermögensverwaltung das Grundstück als Reichsvermögen für sich beanspruchte. Es wurde ihr am 17. Juli 2001 zugeordnet. Am 27. Januar 2003 gab der Zweckverband K. der Klägerin eine später auf 7.999,99 € reduzierte Vorauszahlung für den Anschluss des Grundstücks an die neue öffentliche zentrale Kläranlage auf. Die Klägerin leistete die Vorauszahlung und meldete sie in einem Bodenordnungsverfahren, in welches das Grundstück einbezogen worden war, zur Erstattung an. In diesem Bodenordnungsverfahren wurde dem Beklagten das Grundstück am 18. November 2003 gegen Zahlung einer Geldabfindung in Höhe von 36.794,52 € zugeteilt. Wegen der angemeldeten Erstattung wurde die Klägerin auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten, ihr die geleistete Vorauszahlung in Höhe eines nach Verrechnung mit einer Forderung des Beklagten verbleibenden Restbetrags von 7.042,62 € zu erstatten.

2

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, will die Klägerin weiterhin Erstattung der Vorauszahlung erreichen.

Entscheidungsgründe

I.

3

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung weder aus dem Gesichtspunkt des Gesamtschuldnerinnenausgleichs noch aus den Gesichtspunkten der Geschäftsführung ohne Auftrag oder der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Ein Anspruch aus Gesamtschuldnerinnenausgleich scheide aus, weil ein Gesamtschuldverhältnis zwischen den Parteien nicht entstanden sei. Dafür habe dem Beklagten selbständiges Gebäudeeigentum im Sinne von § 286 ZGB zustehen müssen. Dazu gehöre LPGGebäudeeigentum indes nicht. Als Inhaber eines Gewerbetriebs habe der Beklagte nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn die Satzung des Zwecksverbandes dies vorgesehen habe. Dazu habe die Klägerin nichts vorgetragen. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung schieden aus, weil die Klägerin aufgrund des Vorauszahlungsbescheids und zur Erfüllung ihrer eigenen Vorauszahlungspflicht gezahlt habe.

II.

4

Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.

5

1. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Gesamtschuldnerinnenausgleichs gemäß § 426 Abs. 1 BGB oder § 426 Abs. 2 BGB i.V.m. § 8 Abs. 10 KAG M-V 1993/2001 verneint.

6

a) Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheitert der Anspruch schon daran, dass es an einem Gesamtschuldverhältnis nach § 8 Abs. 10 Satz 4 KAG M-V 1993/2001 fehlt. Das greift die Revision nicht an. Sie meint aber, das Berufungsgericht habe im Hinblick auf das laufende Bodenordnungsverfahren und den vorstehenden Eigentumswechsel ein gesamtschuldähnliches Rechtsverhältnis zwischen den Parteien annehmen und die Vorschriften entsprechend anwenden müssen. Das würde der Revision indessen nicht zum Erfolg verhelfen. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf den Grundstückseigentümer und den im Bodenordnungsverfahren zuteilungsfähigen Nutzer führt zu einer Erstattungspflicht des Nutzers nur, wenn und soweit dies der Lastenverteilung in ihrem Innenverhältnis zueinander entspricht. Das ist nicht der Fall.

7

b) Im Innenverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und einem nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigten oder im Verfahren nach § 64 LwAnpG im Hinblick auf solche Ansprüche zuteilungsfähigen Nutzer trägt der Grundstückseigentümer die Lasten des Grundstücks allein.

8

aa) Die Frage ist umstritten. Teilweise wird, jedoch nur unter Hinweis auf §§ 683, 670 BGB, eine Pflicht des Nutzers zum Ausgleich von Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen angenommen (Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 75 Rdn. 6). Andere verneinen eine solche Pflicht, weil die Berücksichtigung solcher Kosten in § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG abschließend geregelt sei (MünchKomm-BGB/Grüneberg, 4. Aufl., § 75 SachenRBerG Rdn. 3; Krauß, OV-Spezial 1995, 242, 247 f.).

9

bb) Der Senat hält die zweite Meinung im Ergebnis für richtig.

10

(1) Der nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigte und als Folge davon im Verfahren nach § 64 LwAnpG zuteilungsfähige Nutzer ist dem Eigentümer des genutzten Grundstücks gegenüber nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB kraft Gesetzes zum Besitz des Grundstücks berechtigt. Seine Pflichten gegenüber dem Grundstückseigentümer bestimmen sich grundsätzlich allein nach dieser Vorschrift. Diese sieht in ihrem Absatz 1 Sätze 4 und 8 keine Pflicht zur Tragung, Übernahme oder Erstattung öffentlicher Lasten vor, sondern eine gestaffelte Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentgelt , die deshalb auch nicht ausgeschlossen (BVerfGE 98, 17, 32 f., 44 f.) und nur durch Vereinbarung mit dem Eigentümer selbst eingeschränkt (Senat, Urt. v. 25. Juli 2003, V ZR 2/03, VIZ 2004, 38, 39) werden kann. Weitergehende Pflichten treffen den Nutzer nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Sätze 9 und 10 EGBGB nur, wenn er das mit dem Grundstückseigentümer vereinbart hat oder eine besondere gesetzliche Bestimmung dies vorsieht. Dass die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen hätten, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

Ob die geleistete Vorauszahlung im Bodenordnungsverfahren etwa bei der Bemessung der Geldabfindung hätte berücksichtigt werden können, bedarf keiner Entscheidung, weil die Bodenordnungsbehörde die Berücksichtigung dieser Vorauszahlung bestandskräftig abgelehnt und die Klägerin auf den Zivilrechtsweg verwiesen hat.

11

(2) Auch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sieht einen weitergehenden Ausgleich nicht vor. Nach § 75 Abs. 1 SachenRBerG kann der Grundstückseigentümer von dem Nutzer die Übernahme der öffentlichen Lasten von dem Vertragsschluss an, nicht aber die Erstattung für vorher geleistete Zahlungen auf öffentliche Abgaben verlangen. Das gilt auch bei Leistungen auf Erschließungs- und Anliegerbeiträge. Solche Leistungen wirken sich nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur auf die Ermittlung des maßgeblichen Bodenwerts aus. Nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG entfällt nämlich der an sich gemäß § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG vorzunehmende pauschale Abzug für die Baureifmachung des Landes, wenn der Grundstückseigentümer die Kosten für die Erschließung getragen hat. Andere Folgen haben solche Leistungen des Grundstückseigentümers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht.

12

2. Nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich aber ein Erstattungsanspruch der Klägerin nach §§ 683, 670 BGB aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht ausschließen.

13

a) Die Klägerin hat zwar mit der Zahlung auf den Vorauszahlungsbescheid des Zweckverbands K. die sie als damalige Eigentümerin des Grundstücks treffende eigene Verpflichtung zur Leistung einer Vorauszahlung erfüllt. Der Beklagte war, wie ausgeführt, bis zum Erwerb des Eigentums an dem Grundstück im Bodenordnungsverfahren nach Art. 233 § 2a EGBGB im Verhältnis zur Klägerin nicht zur Tragung und Übernahme der öffentlichen Lasten verpflichtet. Die Klägerin kann aber dennoch ein Geschäft des Beklagten geführt haben und aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 683, 670 BGB berechtigt sein, von dem Beklagten Erstattung der Vorauszahlung zu verlangen.

14

b) Das ergibt sich aus den Wirkungen, die das Kommunalabgabenrecht des Landes Mecklenburg-Vorpommern einer Vorauszahlung beimisst.

15

aa) Eine Vorauszahlung wird nach § 8 Abs. 8 Satz 2 KAG M-V 1993/2001 ebenso wie nach dem seit dem 31. März 2005 geltenden § 7 Abs. 4 Satz 3 KAG M-V 2005 auch dann auf die endgültige Beitragspflicht verrechnet, wenn der Vorausleistende nicht endgültig beitragspflichtig ist. Dieser Fall tritt etwa dann ein, wenn zwischen der Vorauszahlung und dem Entstehen der endgültigen Beitragspflicht ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Das hat zur Folge, dass die Leistung einer Vorauszahlung nur dann ein im Sinne von § 677 BGB eigenes Geschäft des Vorausleistenden bleibt, wenn die endgültige Beitragspflicht entsteht, solange er Eigentümer des Grundstücks ist. Entsteht die endgültige Beitragspflicht hingegen später, wird der endgültige Beitrag nicht von dem Vorausleistenden, sondern von dem neuen Eigentümer geschuldet. Da die Vorauszahlung aber auf diese fremde Schuld angerechnet wird, ist sie in dieser Fallkonstellation nicht nur die Erfüllung einer eigenen Vorauszahlungsverpflichtung , sondern zugleich auch die vorweggenommene Erfüllung der endgültigen Beitragspflicht des neuen Eigentümers. Die Erfüllung der endgültigen Beitragspflicht durch Vorauszahlung ist jedenfalls auch ein Geschäft des neuen Eigentümers. Die Führung eines Geschäftes, das auch ein fremdes Geschäft ist, ist Geschäftsführung ohne Auftrag (BGHZ 65, 354, 357; 65, 384, 387; 110, 313, 315, allgemeine Meinung).

16

bb) Ob und gegebenenfalls wann die endgül tige Beitragspflicht entstanden ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Deshalb ist für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin davon auszugehen, dass die endgültige Beitragspflicht entstanden ist und dass dies nach dem Eintritt der Bestandskraft des Widerspruchsbescheids vom 18. November 2003 (wohl der 18. März 2004) der Fall war. Dann aber wäre die Leistung der Vorauszahlung zugleich auch ein Geschäft des Beklagten. Dass die Klägerin den Willen hatte, neben ihrer eigenen Pflicht zur Vorauszahlung auch die endgültige Beitragspflicht des Beklagten zu erfüllen, ergibt sich daraus, dass sie den Betrag im Bodenordnungsverfahren mit Blick auf den dabei zu erwartenden Eigentumswerber des Beklagten angemeldet hat. Der Beklagte wäre der Klägerin dann nach §§ 683, 670 BGB zur Erstattung verpflichtet.

17

cc) An der Berücksichtigung dieses Gesichtspunkts ist der Senat nicht gehindert. Dass die Klägerin nur zur Leistung einer Vorauszahlung herangezogen worden ist, ergibt sich aus dem Bescheid und ist von dem Berufungsgericht festgestellt. Deren Wirkungen folgen unmittelbar aus dem Kommunalabgabengesetz des Landes Mecklenburg-Vorpommern. Eine Auslegung der genannten Vorschriften dieses Gesetzes durch das Oberlandesgericht wäre zwar nach § 545 Abs. 1 ZPO der Nachprüfung durch das Revisionsgericht entzogen, weil sich ihr Geltungsbereich nicht über den Bezirk des Oberlandesgerichts Rostock hinaus erstreckt. Das steht der Berücksichtigung irrevisiblen Landesrechts durch das Revisionsgericht aber nicht entgegen, wenn das Berufungsgericht den zu seiner Berücksichtigung führenden Gesichtspunkt übersehen und sich infolgedessen mit dem dazu heranzuziehenden Landesrecht nicht befasst hat (BGHZ 21, 214, 216 f.; 24, 159, 164 [Senat]; 40, 197, 201 [Senat]; BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, III ZR 133/95, NJW 1996, 3151; MünchKomm ZPO/Wenzel, 2. Aufl., § 549 Rdn. 12; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., §§ 549, 550 Rdn. 10). Das gilt insbesondere dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Landesrechts, wie hier, zu einer Verletzung von Bundesrecht führt.

III.

18

In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht festzustellen haben , ob die Beitragspflicht schon entstanden ist, wann und nach welchen Vorschriften (noch § 8 Abs. 7 KAG M-V 1993/2001 oder schon nach §§ 10, 9 Abs. 3, 6 und 7 KAG M-V 2005) dies der Fall war und ob zu diesem Zeitpunkt noch die Klägerin oder schon der Beklagte Eigentümer war. Sollte die Beitragspflicht entstanden und die Klägerin dann noch Eigentümerin gewesen sein, schiede ein Anspruch endgültig aus. Sollte der Beklagte bei Entstehen der endgültigen Beitragpflicht schon Eigentümer geworden sein, wäre er zur Erstatzung verpflichtet. Sollte die Beitragspflicht noch nicht entstanden sein, würde ein Erstattungsanspruch erst mit dieser entstehen und sich gegen denjenigen richten, der dann Eigentümer ist.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
LG Rostock, Entscheidung vom 12.08.2005 - 10 O 6/05 -
OLG Rostock, Entscheidung vom 10.04.2006 - 3 U 131/05 -

Tatbestand:

Die Klägerin ist durch Verschmelzung aus der E. GmbH (im folgenden: WDS) hervorgegangen; die beklagte Gemeinde ist Rechtsnachfolgerin der früheren Gemeinde A. im Amt L. . WDS hatte mit der später in Gesamtvollstreckung gefallenen Gemeinnützigen
W. GmbH O. M. (im folgenden: WBG), an der die Gemeinde A. beteiligt war und die verschiedene u.a. im Eigentum die- ser Gemeinde stehende Wohngebäude verwaltete, eine "Bereitstellungsvereinbarung" geschlossen, nach der WDS unter anderem in diesen Wohngebäuden ein Heizungs- und Wassersystem zu errichten und zu betreiben bzw. zum Betrieb bereitzustellen hatte. WBG hatte dafür auf die Dauer von 15 Jahren eine als "Nutzungsentgelt" bezeichnete Vergütung an WDO zu zahlen. Es ist streitig, ob WBG dabei als Vertreterin der Gemeinde gehandelt hat, weiter, ob die zunächst erfolgten Zahlungen durch WBG oder durch die Gemeinde geleistet wurden. Nach Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen der WBG und nachfolgender Zahlungseinstellung nahm WDS die Gemeinde auf Zahlung fälliger wie für die Restlaufzeit des Vertrags geschuldeter Vergütungsbeträge in Anspruch, wobei sie sich in erster Linie darauf stützte, daß diese aus dem Vertrag verpflichtet sei, in zweiter Linie aber Aufwendungsersatz aus dem Institut der Geschäftsführung ohne Auftrag geltend machte. Das Landgericht, das vertragliche Ansprüche verneint hat, hat die Beklagte wegen eines Aufwendungsersatzanspruchs aus Geschäftsführung ohne Auftrag zur Zahlung von 9.061,97 DM nebst Zinsen verurteilt sowie festgestellt, daß die Beklagte vom 1. Juni 1999 bis zum 29. November 2010 an die Klägerin monatlich 4.030,98 DM zu zahlen hat. Die Berufung der Gemeinde hatte teilweise Erfolg; das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil dahin abgeändert, daß die Gemeinde den (der Höhe nach unstreitigen) Investitionsanteil, soweit er nicht durch die bisher erfolgten Zahlungen getilgt sei, in einem Betrag (194.827,49 DM) zu zahlen habe, nicht aber die weiteren im Vertrag festgelegten Beträge, bei denen es sich um Finanzierungskosten handle, die nicht unter den unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag geschuldeten Aufwendungsersatz fielen. Mit ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Revision
verteidigt die Klägerin das landgerichtliche Urteil und begehrt dessen Wiederherstellung. Die Beklagte tritt dem Rechtsmittel entgegen.

Entscheidungsgründe:

Das zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen ist.
I. Das Berufungsgericht hat in der Bereitstellungsvereinbarung einen Werkvertrag mit Stundungsabrede oder Ratenzahlungsvereinbarung gesehen. Das wird weder von der Revision noch von der Revisionserwiderung angegriffen und begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
II. 1. Das Berufungsgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die beklagte Gemeinde nicht Vertragspartnerin dieser Vereinbarung geworden ist. Es hat zunächst eingehend erörtert, ob ein Vertretergeschäft vorliegt, ein solches aber als nicht nachgewiesen erachtet. In einer Hilfsbegründung hat es dabei auch die Formvorschrift der Brandenburgischen Gemeindeordnung herangezogen. Schließlich hat es unter Bezugnahme auf die Begründung des Landgerichtsurteils das Eingreifen einer Anscheinsvollmacht verneint.
2. Das greift die Revision ohne Erfolg an.

a) Sie meint, das Berufungsgericht habe bei der Verneinung eines Vertretergeschäfts gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen und Prozeßstoff übergangen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die WBG seien bei Vertragsschluß übereinstimmend davon ausgegangen, daß die WBG als Vertreterin der Gemeinde handele. Nach dem als übergangen gerügten Vortrag sei die Rechtsvorgängerin der Klägerin weiter davon ausgegangen, daß die WBG zur Verwaltung des kommunalen Wohnungsbestands gegründet worden sei und Eigengeschäfte nicht vorgenommen habe. Zudem verweist die Revision auf die behauptete Zahlung der laufenden Rechnungen durch die Gemeinde. Weiter habe das Berufungsgericht § 2 des Gesellschaftsvertrags der WBG fehlerhaft gewürdigt, aus dem sich eine Vertretungsmacht der Verwalterin ergebe. Übergangen habe das Berufungsgericht auch den unstreitigen Sachvortrag , daß die WBG gar nicht über die Mittel für derartige Geschäfte verfügt habe. Nicht auseinandergesetzt habe es sich weiter mit dem Gesichtspunkt, daß nur dann, wenn die WBG für die hinter ihr stehenden Gemeinden gehandelt habe, ein zahlungsfähiger Schuldner vorhanden gewesen sein könne. Die Revision meint mit näheren Ausführungen schließlich, auch die Hilfserwägung des Berufungsgerichts zur Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform trage nicht.
3. Diese Rügen bleiben im Ergebnis ohne Erfolg.

a) Auch wenn man davon ausgeht, daß die WBG nach dem als übergangen gerügten Vortrag gegenüber der Klägerin als Vertreterin der Beklagten auftrat, folgt daraus nicht zugleich, daß eine vertragliche Beziehung zwischen den Parteien zustande gekommen ist. Dazu war weiter eine entsprechende Vertretungsmacht der WBG erforderlich, die sich aus einem solchen
Auftreten nicht ergibt. Daß vorgetragen worden sei, die WBG habe eine solche Befugnis gehabt oder die Beklagte habe ein etwaiges Vertreterhandeln genehmigt (§ 177 BGB), zeigt die Revision nicht auf; auch der nach Ablauf der Revisionsbegründungsfrist eingereichte Schriftsatz vom 27. Juni 2002 spricht diese Frage nur als abstrakte Erwägung ohne Bezug auf den Tatsachenvortrag der Parteien an. Im übrigen richten sich die Folgen vollmachtloser Vertretung grundsätzlich nach § 179 BGB; zum Entstehen vertraglicher Beziehungen mit dem vollmachtlos Vertretenen führt das Auftreten des vollmachtlosen Vertreters für sich jedenfalls nicht. Die Passivlegitimation der Beklagten für vertragliche Ansprüche läßt sich mithin aus dem Gesichtspunkt vollmachtloser Vertretung nicht ableiten.

b) Auch aus dem im übrigen als übergangen gerügten Vortrag ergibt sich die Passivlegitimation der Beklagten nicht. Wenn unterstellt wird, daß die WBG als Vertreterin handeln wollte, kann daraus nicht zwingend abgeleitet werden, daß sie dazu von der Beklagten bevollmächtigt war; daß diesbezüglicher Vortrag unbeachtet geblieben wäre, zeigt die Revision nicht auf. Mit der Rechnungsstellung und der Zahlung durch die Beklagte hat sich das Berufungsgericht eingehend auseinandergesetzt. Die von ihm gezogenen Folgerungen sind jedenfalls vertretbar und deshalb revisionsrechtlich hinzunehmen. Das gilt auch für die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 2 des Gesellschaftsvertrags.
Mit der behaupteten mangelnden Leistungsfähigkeit der WBG hat sich das Berufungsgericht in der Tat nicht ausdrücklich auseinandergesetzt; diese ist aber für die Frage der Passivlegitimation schon deshalb unergiebig, weil Betriebs - und weitgehend auch Investitionskosten im Bereich der Wohnungswirt-
schaft üblicherweise jedenfalls weitgehend auf die Mieter abgewälzt werden und damit letztlich sowohl für den Eigentümer als auch für den Verwalter nur durchlaufende Posten darstellen. Das als unberücksichtigt geblieben gerügte Vorbringen ist deshalb allenfalls geeignet zu belegen, daß ein Refinanzierungsbedarf bestanden haben mag, nicht aber, daß dem durch Einbeziehung der Gemeinde in den Vertrag Rechnung getragen werden mußte und wurde.

c) Soweit die Revision die Hilfserwägung zur Einhaltung der Schriftform angreift, ist dies im Ergebnis schon deshalb ohne Bedeutung, weil die nicht von Verfahrensfehlern beeinflußten Primärerwägungen im Berufungsurteil die Verneinung eines Vertragsschlusses mit der Beklagten tragen.
III. 1. Das Berufungsgericht hat die Klage unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes aus Geschäftsführung ohne Auftrag für teilweise begründet angesehen. Dieses Ergebnis steht im Revisionsverfahren nicht zur Überprüfung , nachdem die Beklagte das Berufungsurteil nicht angefochten hat.
2. Ob der Klägerin - wenn überhaupt - höhere Aufwendungsersatzansprüche zustehen, als sie ihr vom Berufungsgericht zugesprochen worden sind, kann auf Grund der vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen nicht abschließend beurteilt werden. Ein solcher Anspruch setzt voraus, daß zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der WBG ein Vertrag nicht zustande gekommen ist, sondern daß sich die Haftung der WBG allein aus § 179 BGB ergibt. Allerdings ist das Berufungsgericht von einem Vertrag mit der WBG ausgegangen. Dies greift die Revision jedoch mit Erfolg an, indem sie geltend macht, das Berufungsgericht habe gewichtige Gesichtspunkte dafür außer acht gelassen, daß die Vorgängerin der Klägerin und die WBG übereinstimmend
davon ausgegangen seien, der Vertrag habe mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossen werden sollen. Wäre dem so gewesen, erschiene die Annahme des Berufungsgerichts, ein solcher Vertrag sei mit der WBG zustande gekommen, zweifelhaft. Das Berufungsgericht wird Gelegenheit haben, seine Auffassung unter umfassender Berücksichtigung des Streitstoffs zu überprüfen. Sollte es danach weiterhin zu dem Ergebnis kommen, daß ein Vertrag mit der WBG zustande gekommen ist, wird der weitergehenden Klage der Erfolg verwehrt sein. Sollte es dagegen zu dem Ergebnis gelangen, ein Vertrag mit der WBG sei nicht zustande gekommen, ergäbe sich die Rechtsbeziehung der Klägerin zur WBG allein aus deren Verantwortlichkeit als vollmachtsloser Vertreter. In diesem Fall kommen aber Aufwendungsersatzansprüche aus dem Institut der Geschäftsführung ohne Auftrag dem Grunde nach in Betracht.

a) aa) Auch bei Bestehen einer vertraglichen Beziehung zur WBG sind Aufwendungsersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB) nicht schlechthin ausgeschlossen, wenn der Geschäftsführer (als "pflichtgebundener" Geschäftsführer) einem Dritten gegenüber (hier: der WBG) zur Geschäftsbesorgung verpflichtet ist, sofern er nur (auch) gegenüber dem Geschäftsherrn (hier: der Gemeinde) handelt (vgl. Seiler in MünchKomm BGB, 3. Aufl. § 677 Rdn. 9 m. Nachw. in Fn. 30).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 16, 12, 13; 65, 354, 357; 114, 248, 249 f.; 140, 102, 109; BGH, Urt. v. 2.4.1998 - III ZR 251/96, WM 1998, 1356, 1358; v. 23.9.1999 - III ZR 322/98, NJW 2000, 72) setzt die Anwendung der Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag nur voraus, daß der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das kann auch dann der Fall sein, wenn er das Geschäft nicht (nur) als eige-
nes, sondern (auch) als fremdes führt, d.h. in dem Bewußtsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Geschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten , BGHZ 33, 251, 254 ff.; Abwendung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43, 188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden , BGHZ 47, 370, 371; Veräußerung einer fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Geschäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann es genügen, daß das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt (BGHZ 40, 28, 31; 63, 167, 169 f.; 65, 354, 357; 82, 323, 330 f.; 98, 235, 240; 140, 102), insbesondere, wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder gar vordringlich ist. So hat der Bundesgerichtshof etwa das Eingreifen der Feuerwehr bei einem Waldbrand (BGHZ 40, 28, 30 f.), die zugleich zur Gefahrenabwehr erfolgte Bergung eines verunglückten Fahrzeugs (BGHZ 63, 167, 169 f.), die Beseitigung verkehrsgefährdender Straßenverschmutzungen durch die Straßenbaubehörde (BGHZ 65, 354, 357 f.), von durch einen anderen verursachte Ölverunreinigungen durch den Zustandsstörer (BGHZ 98, 235, 240 f.) oder von Rückständen eingelagerten Milchpulvers durch den Grundstückseigentümer (BGHZ 110, 313, 314 ff.) als Geschäftsführung ohne Auftrag bewertet oder diese zumindest für möglich gehalten (so im Fall BGHZ 98, 235, 240 ff.). Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäftsführers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Dafür besteht grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wil-
le, ein solches Geschäft in erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muß vielmehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGHZ 40, 28, 31; 82, 323, 330 f.; 114, 248, 250; 138, 281, 286).
bb) Aufwendungsersatzansprüche nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag sind grundsätzlich dann nicht gegeben, wenn besondere Bestimmungen des bürgerlichen Rechts das Verhältnis zwischen Geschäftsführer und Geschäftsherrn abweichend regeln. Gleiches gilt, wenn das Gesetz den Handelnden zum unentgeltlichen Tätigwerden verpflichtet, insbesondere , wenn er die Aufwendungen kraft seiner besonderen Verpflichtung selbst tragen soll (vgl. BGHZ 40, 28, 32) oder wenn Vorschriften des öffentlichen Rechts eine erschöpfende Regelung vorsehen, die einen Rückgriff auf die Grundsätze über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht erlaubt (BGHZ 140, 102, 109 f.; unter Hinweis auf BGHZ 30, 162, 169 ff.; 40, 28, 32; 98, 235, 242 f.).
cc) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Geschäftsbesorgung für einen anderen auch dann vorliegen, wenn der Geschäftsführer zur Besorgung des Geschäfts einem Dritten gegenüber verpflichtet ist (BGHZ 143, 9, 14; vgl. BGHZ 40, 28, 31; 140, 102, 109 m.w.N.). Jedoch kommt in solchen Fällen eine Inanspruchnahme des Geschäftsherrn dann nicht in Betracht, wenn die Verpflichtung auf einem mit einem Dritten wirksam geschlossenen Vertrag beruht, der Rechte und Pflichten des Geschäftsführers und insbesondere die Entgeltfrage umfassend regelt (Seiler in MünchKomm BGB aaO Rdn. 15; vgl. Beuthien in Soergel BGB 12. Aufl. § 677 BGB Rdn. 11; Ehmann in Erman BGB 10. Aufl., Rdn. 5 vor § 677 BGB). Eine solche umfassende Regelung der Entgeltfrage innerhalb der wirksamen Vertragsbe-
ziehung ist hinsichtlich des Ausgleichs für die jeweils erbrachten Leistungen auch im Verhältnis zu Dritten grundsätzlich abschließend. Den Rückgriff auf Aufwendungsersatzansprüche verwehrt der aus der Parteiautonomie folgende Vorrang der vertraglichen Rechte gegenüber dem Ausgleich der aus der erbrachten Leistung resultierenden Vorteile Dritter, die außerhalb des Vertrags stehen. Mit der vereinbarten Vergütung erhält der Vertragspartner die Bezahlung , die er nach der Privatrechtsordnung erwarten kann. Wollen die Parteien eine Mithaftung des Dritten für das Vertragsentgelt herbeiführen, haben sie die Möglichkeit, dies durch Vereinbarung mit ihm zu erreichen, insbesondere ihn in ihre Absprache einzubeziehen. Die spätere Insolvenz des Vertragspartners ändert hieran nichts; sie bietet nach der dem Gesetz zugrunde liegenden Systematik keine Grundlage für die Begründung von Aufwendungsersatzansprüchen gegenüber Dritten. Zweck des Instituts der Geschäftsführung ohne Auftrag ist es nicht, das Insolvenzrisiko der Parteien aufzufangen und auf Dritte zu verlagern.
dd) Aus den tatbestandlichen Feststellungen, die das Berufungsgericht getroffen hat, folgt, sofern man unterstellt, daß der Vertrag mit der WBG zustande gekommen ist, ohne weiteres, daß in der Bereitstellungsvereinbarung die Entgeltfrage umfassend geregelt worden ist. Für Entgeltansprüche gegenüber der Gemeinde war in diesem Fall deshalb von vornherein kein Raum. Allerdings hat es, soweit das Berufungsgericht auf dieser Grundlage einen Teil der geltend gemachten Ansprüche der Klägerin zugebilligt hat, dabei zu verbleiben, weil das Berufungsurteil mangels Anfechtung insoweit nicht der Überprüfung unterliegt; einem Erfolg des Klagebegehrens steht die Verneinung des Anspruchs auf Aufwendungsersatz schon dem Grunde nach jedoch entgegen , soweit ein Vertrag mit der WBG zustande gekommen ist.


b) aa) Anders verhält es sich jedoch, wenn die WBG als vollmachtlose Vertreterin gehandelt hat und sich ihre Inanspruchnahme nicht auf den Vertrag, sondern lediglich auf die Regelung des § 179 BGB gründen läßt. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, können Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und Ansprüche aus § 179 BGB nebeneinander bestehen (BGH, Urt. v. 7.3.1989 - XI ZR 25/88, NJW-RR 1989, 970). Entgegen der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung kann aus der Regelung in § 951 BGB ein Ausschluß von Aufwendungsersatzansprüchen nicht abgeleitet werden. Auf dieser Grundlage wäre der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden.
bb) Nicht tragfähig begründet ist unter der genannten Voraussetzung die Auffassung des Berufungsgerichts, der Klägerin stehe in der Hauptsache lediglich ein Anspruch in Höhe von 194.827,49 DM zu. Wie im Tatbestand des Berufungsurteils festgestellt ist, hat die Klägerin ihren Aufwendungsersatzanspruch auf 365.814,64 DM beziffert. Wie dem Berufungsurteil weiter zu entnehmen ist, handelt es sich bei diesem Betrag um unstreitige Herstellungskosten , von denen das Berufungsgericht die tatsächlich geleisteten Vergütungszahlungen abgezogen hat. Ersichtlich ist das Berufungsgericht (BU 19) dabei davon ausgegangen, daß die Klägerin allein die Herstellungskosten und nicht auch Finanzierungskosten geltend gemacht habe. Wie sich aus den weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts (BU 20) jedoch ergibt, hat sich die Klägerin wegen des hilfsweise verfolgten Aufwendungsersatzanspruchs in einem nachgelassenen Schriftsatz auch auf "Zinsen" gestützt. Damit ist der Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin verlange ausschließlich die Herstellungskosten und nur diese seien Streitgegenstand, nicht vereinbar. Daß nach Auffas-
sung des Berufungsgerichts unklar geblieben ist, wie sich die Klägerin hinsichtlich der geleisteten Zahlungen verhalten wolle, ändert hieran nichts. Mit den "Zinsen" hat sich das Berufungsgericht sachlich nicht auseinandergesetzt; insbesondere hat es den Aufwendungsersatzanspruch insoweit nicht als nicht schlüssig geltend gemacht behandelt. Damit hat sich das Berufungsgericht nicht mit dem geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruch in seiner Gesamtheit , sondern nur in einem Teilaspekt sachlich befaßt; hierin liegt jedenfalls eine revisionsrechtlich beachtliche Verletzung des materiellen Rechts. Auf die von der Revision angesprochene Frage, ob das Berufungsgericht die mündliche Verhandlung wieder eröffnen mußte, dies aber verfahrensfehlerhaft unterlassen hat, kommt es deshalb nicht an.
cc) Auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Klägerin ein weitergehender Aufwendungsersatzanspruch nicht zusteht. Zu ersetzen sind nach § 670 BGB die Aufwendungen, die der Beauftragte den Umständen nach für erforderlich halten darf. Dies umfaßt im Grundsatz alle Geldausgaben, die mit der Ausführung des Auftrags in Zusammenhang stehen. Das gilt grundsätzlich auch für die Kosten einer Kreditaufnahme. Wieweit ein etwaiger Aufwendungsersatzanspruch im übrigen reicht, bedarf im gegenwärtigen Verfahrensstadium keiner Erörterung. Das Berufungsgericht wird sich hiermit auseinanderzusetzen haben, wenn es
erneut zum Ergebnis kommt, daß Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag dem Grunde nach gegeben sind und wenn es den - gegebenenfalls ergänzten - Sachvortrag der Klägerin zur Höhe der zu erstattenden Aufwendungen als schlüssig erachtet.
Melullis Jestaedt Keukenschrijver
Mühlens Meier-Beck