Bundesgerichtshof Urteil, 18. Sept. 2009 - V ZR 118/08
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Rechtsvorgängerin der Beklagten erwarb 1939 unter verfolgungsrelevanten Umständen ein Hausgrundstück im früheren Ostteil von Berlin. Die Wohnungsbaugesellschaft F. mbH (WBF) verwaltete das Anwesen bis zum 31. Mai 1998 als Vertreterin der bis dahin unbekannten Eigentümer und übergab es den Beklagten, nachdem diese als Erben ermittelt und am 25. März 1998 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden waren. Mit Restitutionsbescheid vom 4. Mai 1999 wurde das Anwesen an die Klägerin restituiert. In dem Bescheid wurde bestimmt, dass die Grundpfandrechte, mit denen das Grundstück belastet war, nur teilweise zu übernehmen seien. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Herausgabe der eingenommenen Mieten. Noch offen ist ein Betrag von 86.371,26 €, den die WBF als gesetzliche Vertreterin des Eigentümers an Zinsen auf die Aufbauhypotheken an die Streithelferin der Beklagten aus den Mieteinnahmen zahlte. Die Klägerin meint, die Beklagten müssten ihr auch insoweit die Mieteinnahmen herausgeben.
- 2
- Das Landgericht hat der, soweit noch von Interesse, zunächst auf Zahlung von 108.729,81 € nebst Zinsen gerichteten Klage durch rechtskräftig gewordenes Teilurteil von 9. Dezember 2004 in Höhe von 13.335,02 € nebst Zinsen und durch Schlussurteil vom 7. Juli 2005 in Höhe weiterer 90.319,85 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten im Übrigen hat das Kammergericht die Verurteilung auf den jetzt noch streitigen Betrag von 86.371,26 € gekürzt. Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten gegen die über das Teilurteil hinausgehende Verurteilung. Die Klägerin beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
- 3
- Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die eingenommenen Mieten den Beklagten als Eigentümern aus den Mietverträgen zugestanden haben. Deshalb hätten sie diese Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG an die Klägerin herauszugeben. Dafür sei es unerheblich, dass die Mieten von der WBF eingezogen und zur Zahlung von Zinsen und Tilgungen an die Streithelferin verwandt worden seien. Die Beklagten seien nämlich von der WBF vertreten worden. Die Beklagten hätten gegen diesen Anspruch aber teilweise wirksam aufgerechnet. Ihnen stehe ein Anspruch auf Erstattung der Tilgungszahlungen aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Sie hätten damit nämlich auch ein Geschäft der Klägerin geführt, der diese Tilgungen im Restitutionsbescheid zugute gekommen seien. In diesem Umfang sei der Anspruch der Klägerin erloschen. Aufrechenbare Gegenansprüche wegen der Zinszahlungen stünden den Beklagten indessen nicht zu. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheiterten daran, dass die Klägerin den hier interessierenden Teil der Grundpfandrechte nach dem insoweit maßgeblichen Restitutionsbescheid nicht zu übernehmen und rückständige Zinsen auch dann nicht zu zahlen habe, wenn die Verbindlichkeiten auf sie übergingen. Eine Verrechnungsmöglichkeit nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG und Erstattungsansprüche nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG bestehe nicht. Es habe sich um alte Verbindlichkeiten gehandelt, die nach den hierbei zu beachtenden Wertungen des Restitutionsbescheids nicht zu übernehmen seien.
II.
- 4
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
- 5
- 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung des noch streitigen Betrags gegen die Beklagten zusteht. Dieser Anspruch folgt aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. In dem noch streitigen Umfang hat die WBF als Vertreterin der Beklagten nach dem 1. Juli 1994 Mieten eingenommen. Dass die WBF diese Mieten nicht an die Beklagten ausgekehrt, sondern damit Ansprüche der Streithelferin der Beklagten auf Zins und Tilgung erfüllt hat, ist unerheblich. Der Anspruch auf Herausgabe der Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG setzt nicht voraus, dass der Verfügungsberechtigte die Mieten erlangt; es genügt vielmehr, dass sie ihm zustehen (Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Das stellen die Beklagten im Revisionsverfahren auch nicht mehr in Abrede.
- 6
- 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten aber auch insoweit wirksam aufgerechnet, weil ihnen ein aufrechenbarer Anspruch auf Ersatz des Aufwands für die Zinszahlungen an die Streithelferin zusteht.
- 7
- a) Ein solcher Anspruch lässt sich indessen nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 Satz 1 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ableiten.
- 8
- aa) Das ergibt sich nicht schon daraus, dass die Beklagten als Erben des bisherigen Verfügungsberechtigten aus den Grundpfandrechten und den diesen zugrunde liegenden Darlehen verpflichtet waren und die WBF mit den Zinszahlungen auf diese Darlehen als deren Vertreterin ein eigenes Geschäft der Beklagten geführt hat. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung kann nämlich auch bestehen, wenn der Geschäftsführer neben dem eigenen auch ein fremdes Geschäft führt (BGHZ 65, 354, 357; 65, 384, 387; 110, 313, 315; Senat, Urt. v. 8. Dezember 2006, V ZR 103/06 NJW-RR 2007, 672, 673; Urt. v. 16. November 2007, V ZR 208/06, NJW-RR 2008, 683, 685).
- 9
- bb) Mit den Zinszahlungen hat die WBF aber allein ein eigenes Geschäft der Beklagten geführt. Die Klägerin ist allerdings mit dem Wirksamwerden der Restitution in die Grundpfandrechte an dem Grundstück und die ihnen zugrunde liegenden Zahlungsverpflichtungen eingetreten, soweit sie in dem Restitutionsbescheid nicht gekürzt worden sind. Die hieraus folgende Zahlungspflicht der Klägerin bestand auf Grund des gestellten Restitutionsantrags – aufschiebend bedingt durch den Erlass des Restitutionsbescheids - auch schon bei Vornahme der Zinszahlungen. Diese Zahlungen wären aber nur dann auch ein Geschäft der Klägerin, wenn diese auf Grund ihres teilweisen Eintritts in diese Verpflichtungen auch verpflichtet gewesen wäre, vor der Restitution etwa aufgelaufene Zinsrückstände auszugleichen. Das ist indessen, worauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat, nicht der Fall. Der Berechtigte tritt nur in die bei Wirksamwerden der Restitution noch bestehende Restforderung einschließlich der danach entstehenden Zins- und sonstigen Nebenforderungen ein. Etwa aufgelaufene Zinsrückstände hat er dagegen nicht auszugleichen; dazu bleibt allein der Verfügungsberechtigte verpflichtet (BGHZ 139, 357, 361 f.). Die Erfüllung der vor der Restitution entstandenen Zinsverpflichtung kann deshalb weder ein Geschäft des Berechtigten noch eine rechtsgrundlose Zuwendung an ihn sein.
- 10
- b) Die Beklagten können Erstattung ihres Aufwands für die Zinszahlungen auch nicht entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen. Das setzte nämlich voraus, dass es sich hierbei um außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen handelt (Senat, Beschl. v. 29. Juni 2006, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72; Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1400). Daran fehlt es. Solche Zahlungen fallen während der Laufzeit der gesicherten Forderungen regelmäßig an und können deshalb nur gewöhnliche Erhaltungskosten (vgl. BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; 150, 237, 244 f.; Senat, Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, aaO) sein, die aus den Erträgen des Grundstücks zu bestreiten sind.
- 11
- c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts begründet die Erfüllung der Zinsverpflichtung aber einen aufrechenbaren Erstattungsanspruch der Beklagten aus § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG.
- 12
- aa) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Vorschrift dem Verfügungsberechtigten einen auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG beschränkten Erstattungsanspruch einräumt (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, VIZ 2000, 673; Urt. v. 19. April 2002, V ZR 439/00, ZfIR 2002, 549, 550). Richtig ist auch, dass nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG nur Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswerts im Sinne von § 3 Abs. 3 VermG zu ersetzen sind. Zu diesen Kosten gehören aber auch die von der WBF für die Beklagten an die Streithelferin gezahlten Zinsen.
- 13
- bb) Dem steht, anders als das Berufungsgericht meint, nicht von vornherein entgegen, dass die den Zinsansprüchen zugrunde liegenden Verbindlichkeiten vor dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 (Art. 45, Anlage II Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 4 des Einigungsvertrags in Verbindung mit der Bekanntmachung über das Inkrafttreten des Einigungsvertrags vom 16. Oktober 1990, BGBl. II 1360) begründet worden sind.
- 14
- (1) § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG sieht allerdings einen Erstattungsanspruch nur für Kosten vor, die nach dem 1. Juli 1994 entstanden sind (dazu: Senat, Urt. v. 19. April 2002, V ZR 439/00, ZfIR 2002, 549, 550). Es muss sich auch um Kosten für Rechtsgeschäfte handeln, die nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG erlaubt sind (Beschlussempfehlung zum EALG in BT-Drucks. 12/7588 S. 48). Dabei kann es sich nur um Rechtsgeschäfte handeln, die nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift vorgenommen worden sind. Das schließt aber Rechtsgeschäfte, durch die nach dem 1. Juli 1994 Altverbindlichkeiten aus der Zeit vor dem 29. September 1990 erfüllt werden, nicht von vornherein von der Erstattung nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG aus. Zu den mit § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b Fall 1 VermG erlaubten Rechtsgeschäften gehören jedenfalls dem Wortsinne nach nicht nur die zur Erhaltung des Vermögenswerts abgeschlossenen schuldrechtlichen Grundgeschäfte, sondern auch die zur Erfüllung schuldrechtlicher oder dinglicher Verpflichtungen vorgenommenen Rechtsgeschäfte. Um solche Rechtsgeschäfte handelt es sich bei den Zinszahlungen an die Streithelferin.
- 15
- (2) Die nach dem Wortlaut mögliche Einbeziehung von Rechtsgeschäften zur Erfüllung von nach dem 1. Juli 1994 fällig werdender Forderungen auf Grund von dinglichen oder schuldrechtlichen Rechtsgeschäften aus der Zeit vor dem 29. September 1990 entspricht dem Zweck des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b Fall 1 VermG. Der Verfügungsberechtigte soll durch das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG daran gehindert werden, über den Vermögenswert zum Nachteil des Berechtigten zu verfügen. Er soll aber in der Lage bleiben, das zur Erhaltung des Vermögenswerts Erforderliche zu veranlassen (Erläuterung der Bundesregierung zum Vermögensgesetz in BTDrucks. 11/7831 S. 4 f.). Aus dieser Perspektive ist es nicht bedeutsam, ob das Rechtsgeschäft, mit dem die Erhaltung des Vermögenswerts erreicht werden soll, vor oder nach dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes vorgenommen wurde. Entscheidend ist vielmehr, ob seine Erfüllung der Erhaltung des Vermögenswerts dient und ob der abgerechnete Zeitraum demjenigen entspricht, für den der Berechtigte die Mieten herausverlangt.
- 16
- (3) Dieses Verständnis der Norm führt nicht zu einem Wertungswiderspruch zwischen § 7 Abs. 7 Satz 2 einerseits und § 16 Abs. 2, 5 und 10 VermG andererseits. Der Berechtigte muss sich dann zwar auf die ihm an sich zustehenden Mieten Zahlungen auf Verbindlichkeiten anrechnen lassen, die er letztlich nur eingeschränkt übernehmen muss. Dem Berechtigten sollte aber von vornherein nur der Teil der Mieten zugewiesen werden, der nicht zur Erhaltung des Objekts verwandt wird. Außerdem erfährt der Berechtigte bei der Restitution wirtschaftlich einen Ausgleich. Der Abschreibungsbetrag, um den die an sich zu übernehmenden Grundpfandrechte nach § 16 Abs. 5 Satz 2 in Verbindung mit § 18 Abs. 2 VermG gekürzt werden, bemisst sich, abhängig von dem Nennbetrag des Rechts und der Zahl der Wohneinheiten, nach dem seit der Begründung des Grundpfandrechts bis zum Erlass des Restitutionsbescheids vergangenen Zeitraum. Er erhöht sich deshalb mit fortschreitender Dauer des Verfahrens.
- 17
- cc) Die Erfüllung der Zinsforderungen der Streithelferin der Beklagten aus den durch die Grundpfandrechte gesicherten Darlehen war eine Maßnahme zur Erhaltung des Grundstücks im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG.
- 18
- (1) Dafür ist es ohne Bedeutung, welche Maßnahmen mit den gesicherten Darlehen finanziert worden sind. Selbst wenn diese Darlehen der Finanzierung von Baumaßnahmen auf dem Grundstück gedient haben sollten, so kann es sich dabei nur um Altmaßnahmen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes gehandelt haben, die § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG als solche nicht erfasst.
- 19
- (2) Der Erhaltung des Vermögenswerts kann ein Rechtsgeschäft indessen nicht nur dienen, wenn der Vermögenswert damit in seinem tatsächlichen Bestand erhalten wird. Diesem Zweck dienen auch Rechtsgeschäfte, die den Vermögenswert in seinem rechtlichen Bestand erhalten (BGHZ 150, 237, 245) und verhindern, dass er der Restitution entzogen wird und der Restitutionsanspruch entfällt. Zu diesen Rechtsgeschäften gehören Zahlungen auf Verbindlichkeiten , die durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück gesichert sind. Solche Zahlungen sind regelmäßig notwendig, um den Verlust des Grundstücks zu vermeiden. Gewöhnlich veranlasst nämlich die Nichterfüllung solcher Forderungen den Gläubiger dazu, aus dem Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung des restitutionsbehafteten Grundstücks zu betreiben. Deshalb ist auch in anderen Bereichen anerkannt, dass Kreditkosten zu den Unterhaltungslasten gehören (vgl. Senat, Urt. v. 2. November 2001, V ZR 264/00, NJW 2002, 434, 435 f.). Das kann gerade bei einem restitutionsbelasteten Grundstück nicht anders sein. Der Restitutionsanspruch ist nämlich, von dem hier nicht vorliegenden Sonderfall der Restitution von selbständigem Gebäudeeigentum abgesehen, in einem Zwangsversteigerungsverfahren, wie sich aus § 3b Abs. 3 und 4 VermG und § 9a EGZVG im Umkehrschluss ergibt, nicht gesichert und kann auch nicht durch eine Anmeldung gesichert werden; er geht vielmehr mit dem Zuschlag durch das Vollstreckungsgericht unter (BVerwGE 130, 134, 137 f.).
- 20
- (3) Einen solchen Verlust muss der Verfügungsberechtigte mit zumutbarem Aufwand vermeiden. Er steht im Verhältnis zu dem Berechtigten in einem treuhandähnlich ausgestalteten Verhältnis (Senat, BGHZ 128, 210, 211; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391, 392). Dieses ver- pflichtet dazu, die zurückzuübertragende Sache zu erhalten (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2427; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, aaO). Dieser Pflicht genügt der Verfügungsberechtigte, indem er die Erträge des Grundstücks dazu einsetzt, die Forderungen zu bedienen , die durch Grundpfandrechte an dem Grundstück gesichert sind. Weitergehende Bemühungen, etwa um eine Stundung der gesicherten Forderung durch die Gläubiger, schuldet er nicht. Es liegt genauso wie bei den Erträgen des Grundstücks, zu deren Verbesserung der Verfügungsberechtigte ebenfalls nicht verpflichtet ist (Senat, Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 257/06, NJW-RR 2007, 1611, 1612; Urt. v. 6. Juli 2007, V ZR 244/06 ZOV 2007, 142, 143). Hier kommt hinzu, dass der Verfügungsberechtigte, wie dargelegt, nach der Restitution allein zur Erfüllung der vorher entstandenen Zinsansprüche verpflichtet bleibt und diese letztlich aus eigenen Mitteln begleichen müsste, was weder sachlich gerechtfertigt noch zumutbar wäre.
III.
- 21
- Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a und 92 Abs. 1 ZPO.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 07.07.2005 - 34 O 293/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 30.04.2008 - 21 U 168/05 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Sept. 2009 - V ZR 118/08
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Sept. 2009 - V ZR 118/08
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Bundesgerichtshof Urteil, 18. Sept. 2009 - V ZR 118/08 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im früheren Ostteil von Berlin, das seinen damaligen jüdischen Eigentümern am 1. August 1938 verfolgungsbedingt entzogen wurde. Am 17. November 1961 wurde es als Eigentum des Volkes gebucht. Nach dem Wirksamwerden des Beitritts wurde es zunächst durch Zuordnungsbescheid vom 18. Mai 1992 dem Land Berlin und später durch einen weiteren Zuordnungsbescheid vom 3. November 1995 der Beklagten zugeordnet. Beiden Zuordnungsbescheiden lagen entsprechende Einigungen zwischen dem Land Berlin und der Beklagten zugrunde. Die Übergabe des Grundstücks an die Beklagte erfolgte am 1. März 1996.
- 2
- Durch Restitutionsbescheid vom 24. Juli 2002, der am 30. August 2002 bestandskräftig wurde, übertrug das Landesamt zur Regelung offener Vermö- gensfragen in Berlin das Grundstück auf die Klägerin. Die Beklagte übergab der Klägerin das Grundstück am 29. November 2002. Sie zahlte ihr den Mietüberschuss für den Zeitraum vom 1. März 1996 bis zum 29. November 2002.
- 3
- Die Klägerin verlangt, soweit noch Gegenstand des Rechtsstreits, Auskunft über die in dem Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis zum 28. Februar 1996 erzielten und von Mietern geschuldeten Mieten sowie deren Herausgabe nach Maßgabe von § 7 Abs. 7 VermG. Das lehnt die Beklagte ab, weil das Grundstück in diesem Zeitraum dem Land Berlin gehört habe und dieses Schuldner sei. Diese Ansicht teilt die Klägerin nicht. Sie nahm allerdings das Angebot der Beklagten, ihr ihre Ansprüche gegen das Land Berlin abzutreten, an.
- 4
- Das Landgericht hat die Klage, soweit hier von Interesse, abgewiesen. Das Kammergericht hat die Beklagte zur Erteilung der verlangten Auskunft verurteilt und den Rechtsstreit wegen der weiteren Ansprüche an das Landgericht zurückverwiesen. Dagegen richtet sich die von dem Kammergericht zugelassene Revision der Beklagten, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin von der Beklagten Auskunft über Mieterträge und Herausgabe eines etwaigen Mietüberschusses auch für den Zeitraum verlangen, in dem das Grundstück dem Land Berlin zugeordnet war. Die Beklagte sei nicht nur bei Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheids Verfügungsberechtigte über das Grundstück gewesen, sondern als solche auch in der Zeit vor der Zuordnung des Grundstücks an sie an- zusehen. Das ergebe sich daraus, dass beide Zuordnungsbescheide die Rechtslage am 3. Oktober 1990 feststellten und die Zuordnung an die Beklagte deshalb Rückwirkung gehabt habe. Die Beklagte sei jedenfalls in die Verpflichtungen des Landes Berlin eingetreten. Nur so lasse sich erreichen, dass die Ansprüche der Klägerin nach dem Vermögensgesetz, wie geboten, durch die Zuordnung unberührt blieben. Der Beklagten stünden die Mieten in diesem Zeitraum im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu, weil sie diese von dem Land Berlin herausverlangen könne.
II.
- 6
- Diese Erwägungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand.
- 7
- 1. Die Beklagte ist der Klägerin zur Auskunft über die in dem noch nicht abgerechneten Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis zum 28. Februar 1996 erzielten und von Mietern geschuldeten Mieten verpflichtet. Ein solcher Anspruch ist zwar im Vermögensgesetz nicht ausdrücklich vorgesehen. Er ergibt sich aber aus §§ 675, 666, 259 BGB. Zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten besteht nämlich eine Rechtsbeziehung, die, insbesondere im Hinblick auf die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG, Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweist (Senat, BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, VIZ 2002, 214 und v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, VIZ 2002, 622, 623; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391, 392). Diese gesetzliche Sonderbeziehung ist zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis ausgebildet, sondern nur in einzelnen, von dem Gesetz hervorgehobenen Fällen (BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, aaO). Zu diesen Fällen gehört aber der in § 7 Abs. 7 VermG besonders ausgestaltete Anspruch auf Herausgabe der Entgelte aus Miet-, Pacht- und anderen Nut- zungsverhältnissen, zu dessen Durchsetzung deshalb auf die Auskunftsvorschriften des Geschäftsbesorgungsrechts zurückgegriffen werden kann. Nach deren Maßgaben hat der Verfügungsberechtigte dem Berechtigten Auskunft über Mieten und andere Entgelte für die Nutzung des restituierten Grundstücks zu erteilen, soweit dieser deren Herausgabe nach § 7 Abs. 7 VermG verlangen kann. Ein solcher Anspruch auf Herausgabe von Mieten stehtder Klägerin auch für die Zeit vor der tatsächlichen Übergabe des Grundstücks an die Beklagte zu.
- 8
- 2. Die Beklagte war bei Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheids am 30. August 2002 Eigentümerin des Grundstücks. Ob sie es auch war, bevor sie die Verwaltung des Grundstücks am 1. März 1996 übernahm, ist unerheblich.
- 9
- a) Herausgabe der Mieten schuldet nach § 7 Abs. 7 Sätze 1 und 2 VermG „der Verfügungsberechtigte“. Das ist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 Fall 3 VermG derjenige, in dessen Eigentum das Grundstück in dem maßgeblichen Zeitpunkt steht. Dies ist nach § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG der Eintritt der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids. Der Begriff des Verfügungsberechtigten wird indes in § 7 VermG nicht immer im gleichen Sinne verstanden und umfasst etwa in § 7 Abs. 2 VermG auch frühere Verfügungsberechtigte (dazu : Senat, Urt. v. 24. Juni 2005, V ZR 96/04, NJW-RR 2005, 1330, 1331).
- 10
- b) In § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ist aber der letzte Verfügungsberechtigte vor dem Berechtigten gemeint. Dies wird in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG deutlich, der von dem „bisherigen“ Verfügungsberechtigten spricht. Als solcher kommt ein früherer Verfügungsberechtigter nicht in Betracht, weil das Vermögensgesetz einen Wechsel des Verfügungsberechtigten bis zum Erlass des Restituti- onsbescheids im Grundsatz nicht zulässt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG darf das Restitutionsgrundstück nämlich nicht veräußert werden. Die zu seiner Veräußerung notwendige Grundstücksverkehrsgenehmigung wäre nach § 1 Abs. 2 Satz 1 GVO zu versagen. Eine Ausnahme gilt nach § 3c VermG nur bei öffentlichen Stellen und setzt voraus, dass sich der Erwerber zur Duldung der Restitution verpflichtet, die nach § 3c Abs. 2 VermG dann bei diesem auch zu den gleichen Bedingungen durchgeführt wird wie bei dem Veräußerer. Nichts anderes gilt nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VZOG bei dem rechtlich möglichen Wechsel der Verfügungsberechtigung nach dem Vermögenszuordnungsrecht oder bei einer Gesamtrechtsnachfolge, bei welcher der Gesamtrechtsnachfolger in vollem Umfang in die Rechtsstellung des Rechtsvorgängers einrückt.
- 11
- 3. Der Beklagten stehen die im Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis zum 28. Februar 1996 etwa erzielten oder von Mietern geschuldeten Entgelte aus der Vermietung des Grundstücks im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu.
- 12
- a) Für den Zeitraum vom 3. November 1995 bis zum 28. Februar 1996 ergibt sich das schon aus dem Zuordnungsbescheid vom 3. November 1995 selbst. Dieser beruhte auf einer Einigung der Beklagten mit dem Land Berlin und wurde deshalb nach § 2 Abs. 1 Satz 6 VZOG (Fassung 1993, heute: § 2 Abs. 1 Satz 7 VZOG) mit seinem Erlass wirksam, was er in seiner Schlusspassage auch ausdrücklich festlegt. Die Beklagte ist damit am 3. November 1995 Eigentümerin geworden, ohne dass es dazu auf den Vollzug des Zuordnungsbescheids im Grundbuch ankäme. Sie ist gleichzeitig nach § 1a Abs. 1 VZOG kraft Zuordnungsbescheids in die Mietverhältnisse an dem Grundstück auf Vermieterseite eingetreten, ohne dass es dazu besonderer Übertragungsakte bedurft hätte. Dass ihr das Grundstück erst am 1. März 1996 übergeben wurde, ändert daran nichts. Damit standen ihr die Mieten zu.
- 13
- b) Für den Zeitraum vom 25. September 1995 bis zum 2. November 1995 ergibt sich das aus der Vereinbarung der Beklagten mit dem Land Berlin vom 24. September 1995, die dem Zuordnungsbescheid vom 3. November 1995 zugrunde lag. Danach sollten Nutzen und Lasten des Grundstücks am Tag nach der beiderseitigen Unterzeichnung, also ab dem 25. September 1995, übergehen. Von diesem Zeitpunkt an war die Einziehung der Mieten nicht mehr Sache des Landes, sondern Recht der Beklagten. Dennoch eingezogene Mieten musste das Land Berlin der Beklagten herausgeben. Offen bleiben kann dabei, ob sich das aus einer stillschweigenden Geschäftsführung (§§ 675, 667 BGB) oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 681, 687, 667 BGB) ergibt. Mietentgelte stehen einem Verfügungsberechtigten nämlich auch dann zu, wenn er zwar nicht selbst vermietet, aber von dem Vermieter Herausgabe der Mieten verlangen kann (Senat, Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Das ist hier in beiden Alternativen der Fall.
- 14
- c) Der Beklagten stehen schließlich auch Mieten im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu, die vom 1. Juli 1994 bis zum 24. September 1995 etwa erzielt wurden oder von Mietern geschuldet waren.
- 15
- aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht daraus, dass die Beklagte rückwirkend in die Mietverträge eingetreten wäre.
- 16
- (1) Das ist zwar möglich, wenn ein Zuordnungsbescheid nach § 7 Abs. 4 Satz 2 VZOG geändert wird, der die Zuordnungslage nach Maßgabe der in § 1 VZOG genannten Zuordnungsvorschriften feststellt. Denn sowohl der Ausgangsbescheid als auch der Änderungsbescheid stellten dann nur die Rechtslage fest, die am 3. Oktober 1990 bestanden hat (vgl. BGH, Beschl. v. 29. Juli 1999, III ZR 238/98, NJW 1999, 3331). Eine solche Fallkonstellation liegt hier aber nicht vor.
- 17
- (2) Der Ausgangsbescheid vom 18. Mai 1992 beruht nicht auf der Anwendung der Zuordnungsvorschriften, sondern auf einer Einigung der Zuordnungsbeteiligten. Nach dem Inhalt des Bescheids hat sich die Beklagte nämlich seinerzeit mit dem Land Berlin darauf geeinigt, dass das Grundstück nach Art. 21 Abs. 2 EinigV dem Land zusteht. Sowohl die Zuordnungsbehörde als auch die Zuordnungsbeteiligten haben damit die nach Art. 21 Abs. 2 EinigV erforderliche Prüfung, ob das Grundstück für eine Verwaltungsaufgabe genutzt wurde und wer für diese Aufgabe zuständig war, gerade nicht durchgeführt und sich losgelöst hiervon für eine Zuordnung an das Land Berlin entschieden. Das war nach § 2 Abs. 1 Satz 2 VZOG (Fassung 1992, heute § 2 Abs. 1 Satz 6 VZOG) zulässig, führt aber nicht zu der deklaratorischen Feststellung eines Eigentumserwerbs zum 3. Oktober 1990, sondern zu einem konstitutiven Eigentumserwerb kraft Zuordnungsbescheids (BGH, Beschl. v. 29. Juli 1999, III ZR 238/98, aaO). Das Gleiche gilt für den Änderungsbescheid vom 3. November 1995. Auch er beruht auf einer Einigung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 VZOG (Fassung 1992) und konnte den konstitutiven Eigentumserwerb des Landes Berlin auch nur mit konstitutiver Wirkung ändern. Ob die Zuordnungsbehörde eine solche Wirkung grundsätzlich auch rückwirkend hätte anordnen können, bedarf keiner Entscheidung. Die Behörde hat eine entsprechende Anordnung nicht getroffen; sie wäre auch von der Einigung der Parteien, der der Zuordnungsbescheid im Fall des § 2 Abs. 1 Satz 2 VZOG (Fassung 1992) entsprechen muss, nicht gedeckt gewesen.
- 18
- (3) An der fehlenden Rückwirkung des Zuordnungsbescheids vom 3. November 1995 ändert der Hinweis auf § 7 Abs. 4 VZOG (Fassung 1995) entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts. Nach dessen Satz 2 kann ein Zuordnungsbescheid auch geändert werden, wenn er zwar nicht rechtswidrig ist, eine andere Zuordnung den Zuordnungsvorschriften aber eher entspricht. Von dieser Möglichkeit hat die Zuordnungsbehörde in ihrem Bescheid vom 3. November 1995 aber ersichtlich keinen Gebrauch gemacht. Der geänderte Bescheid vom 18. Mai 1992 beruhte nicht auf den Zuordnungsvorschriften. Auch der Änderungsbescheid erging aufgrund einer Einigung der Beteiligten und war nicht durch die Überlegung bestimmt, dass das Grundstück statt als Verwaltungsvermögen des Landes Berlin zuordnungsnäher als Finanz- oder Verwaltungsvermögen des Bundes zu qualifizieren sei. Die Bezugnahme auf § 7 Abs. 4 VZOG (Fassung 1995) in dem Zuordnungsbescheid vom 3. November 1995 konnte deshalb nur der Absicherung gegen den Einwand dienen, die Einigung stelle sich haushaltsrechtlich für beide Beteiligten als unentgeltliche Abgabe von Vermögenswerten dar, die § 7 Abs. 4 Satz 1 VZOG (Fassung 1995) ermöglichte.
- 19
- bb) Mieten aus dem Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis zum 24. September 1995 stehen der Beklagten auch nicht aus Geschäftsbesorgung oder Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Beides würde zwar, wie ausgeführt, als Grundlage eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7 VermG ausreichen (Senat, Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Der Beklagten steht ein solcher Anspruch aber nicht zu. In dem fragliche Zeitraum war das Land Berlin, wie dargelegt, Eigentümer und berechtigt, die Mieten einzuziehen. Es handelte dabei in eigenem Namen und Interesse. Der Annahme, das Land könne bei der Einziehung von Mieten in diesem Zeitraum mit oder ohne Auftrag wenigstens auch ein Geschäft der Beklagten geführt haben, fehlt damit jede Grundlage. Es kann deshalb auch offen bleiben, ob die Vereinba- rung der Beklagten mit dem Land Berlin auf die Ansprüche der Klägerin einwirken kann.
- 20
- cc) Der Beklagten stehen die Mieten in diesem Zeitraum aber deshalb zu, weil die aufschiebend bedingte Verpflichtung des Landes Berlin zur Herausgabe der Mieten an den Berechtigten auf sie übergegangen und die Bedingung eingetreten ist.
- 21
- (1) Das Land Berlin war allerdings während der Dauer seines Eigentums nicht zur Herausgabe von Mieten verpflichtet. Seine Verpflichtung hing nach § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG davon ab, dass es zu dem Erlass eines Restitutionsbescheids kam und dieser bestandskräftig wurde. Diese Bedingung ist nicht während der Zeit seines Eigentums, sondern erst danach eingetreten.
- 22
- (2) Zu berücksichtigen ist aber, dass der Grund für die Herausgabeverpflichtung des Landes Berlin nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG damals bereits gelegt war. Denn das Land Berlin war in dem fraglichen Zeitraum Verfügungsberechtigter ; ihm standen die Mieten aus dem Grundstück auch im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu. Der Herausgabeanspruch der Klägerin hing allein von dem Erlass des zu erwartenden Restitutionsbescheids und dem Eintritt seiner Bestandskraft ab. Den Eintritt dieser Bedingung konnte das Land als Verfügungsberechtigter auch durch eine Veräußerung des Grundstücks oder die Zustimmung zu seiner anderweitigen Zuordnung nicht verhindern. Eine Veräußerung setzte nach § 3c Abs. 1 VermG die Verpflichtung der Beklagten zur Duldung der Rückübertragung voraus. Eine Zuordnung auch durch Einigung unter den Zuordnungsbeteiligten ließ nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VZOG das Vermögensgesetz unberührt. Das Land Berlin war damit aufschiebend bedingt zur Herausgabe der Mieten verpflichtet. Diese Verpflichtung beruht auf der Nutzung des Grundstücks und war grundstücksbezogen. Sie ist deshalb mit dem Wirksamwerden des Zuordnungsbescheids vom 3. November 1995 nach § 1a Abs. 1 VZOG auf die Beklagte übergegangen.
- 23
- (3) Die Erfüllung auch des Auskunftsanspruchs ist der Beklagten nicht unmöglich. Sie mag zwar nicht selbst über Unterlagen für den hier zu beurteilenden Zeitraum verfügen. Sie kann sie sich aber von dem Land Berlin verschaffen. Dieses ist verpflichtet, sie der Beklagten zur Verfügung zu stellen. Hierfür kann offen bleiben, ob sich das als Nebenpflicht aus der Vereinbarung vom 24. September 1995 oder daraus ergibt, dass das Vermögensgesetz nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VZOG von der Zuordnung und ihrer Änderung unberührt blieb und die Zuordnungsbeteiligten dies aufgrund ihrer Gesetzesbindung auch in der praktischen Umsetzung sicherstellen müssen. Am Ergebnis ändert die unterschiedliche Herleitung der Verpflichtung nichts.
- 24
- c) Die Beklagte hat den Anspruch auch weder ganz noch teilweise erfüllt. Sie hat der Klägerin zwar ihre Ansprüche gegen das Land Berlin abgetreten. Diese Abtretung hat das Berufungsgericht aber als Abtretung erfüllungshalber angesehen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden; sie liegt im Gegenteil nahe (vgl. MünchKomm-BGB/Wenzel, 4. Aufl., Bd. 2a, § 364 Rdn. 8). Erfolgte die Abtretung aber nur erfüllungshalber, entließ sie die Beklagte nicht aus ihrer Verpflichtung.
- 25
- d) Die Klägerin ist auch aus Treu und Glauben nicht gehindert, sich an die Beklagte zu halten. Sie könnte zwar von dem Land Berlin Auskunft erhalten. Dieses ist ihr gegenüber aber nicht herausgabepflichtig und deshalb auch nicht in der Lage, verbindlich mitzuteilen, welche Aufwendungen gegen die Einnah- men verrechnet werden sollen. Sich erst an das Land wenden zu müssen, würde der Klägerin damit aber die Durchsetzung ihrer Rechte erschweren. Gerade das will § 7 Abs. 1 Satz 1 VZOG vermeiden. Deshalb kann sich der Berechtigte bei einem Eigentumswechsel durch Zuordnung während des laufenden Restitutionsverfahrens allein an den neuen Eigentümer halten.
III.
- 26
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.07.2004 - 23 O 68/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 27.01.2006 - 25 U 63/04 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Gerichtskosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin zu 5/6 und die Beklagte zu 8 zu 1/6.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 5 bis 7, 9 und 10 trägt die Klägerin.
Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen diese selbst zu 5/6 und die Beklagte zu 8 zu 1/6.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 8 trägt diese selbst.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Am 19. Januar 1935 erwarb E. W. das Anwesen in der G. Straße in B. -P. B. . Nachdem E. W. nach Bolivien ausgewandert war, wurde das Grundstück am 5. November 1940 an G. H. übereignet. Nach verschiedenen Erbgängen gehörte das - inzwischen unter staatliche Verwaltung gestellte – Grundstück am 21. August 1980 zu je 1/2 Miteigentumsanteil dem Beklagten zu 1 und – in ungeteilter Erbengemeinschaft – den Beklagten zu 2 bis 6. An diesem Tag verstarb die Beklagte zu 2; sie wurde beerbt von den Beklagten zu 7 bis 9.
1991 wurde die Verwaltung des Anwesens der von dem Beklagten zu 1 ausgewählten Hausverwaltung W. A. Z. übertragen. Am 20. Januar 1992 verkaufte der Beklagte zu 1 seinen Miteigentumsanteil für 460.000 DM an die Streithelferin zu 1. An diese verkauften am 27. Mai 1992 die Beklagten zu 3 und 4 – auch als vollmachtlose Vertreter der Beklagten zu 5 bis 9 – ihren Miteigentumsanteil für 530.000 DM. In beiden Verträgen war folgende Klausel enthalten:
"1. Die Übergabe erfolgt, sobald der Restkaufpreis in voller Höhe auf dem Anderkonto des amtierenden Notars hinterlegt ist. 2. (...) Vom Tage der Übergabe an hat er dabei die gemäß § 4 übernommenen Verbindlichkeiten zu bedienen (Zinsen und Tilgung). (...) 3. Der Erwerber tritt mit dem Tage der Übergabe in sämtliche bestehenden Mietverträge ein, auch wenn er am Tage der Übergabe noch nicht Eigentümer des Grundbesitzes sein sollte. Der Erwerber ist berechtigt, vom Tage der Übergabe an gegenüber den Mietern und der Hausverwaltung alle Erklärungen entgegenzunehmen und abzugeben, wie sie dem Verkäufer als Eigentümer zustehen. Der Verkäufer erteilt dem Erwerber Vollmacht mit diesem Inhalt. Der Verkäufer hat den Erwerbern am Tage der Übergabe alle den Grundbesitz und dessen
Verwaltung betreffenden Unterlagen herauszugeben, soweit sie sich in seinem Besitz befinden oder von ihm beschafft werden können.“ Die Kaufpreise wurden am 3. und 19. Juni 1992 hinterlegt. Am 4. Juni 1999 wurde ein Bescheid des Landesamts zur Regelung of- fener Vermögensfragen in B. bestandskräftig, in dem dieses die Rückübertragung des Anwesens an die Klägerin anordnete. Dieser Bescheid wurde am 25. Oktober 1999 grundbuchlich vollzogen. Am 26. Januar 2000 richtete der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin in den Vorinstanzen an den Beklagten zu 1, an eine Frau L. , an die Beklagte zu 8 „als Bevollmächtigte“ für die Beklagten zu 5 bis 7 und 9 und an den Beklagten zu 10 als Vertreter der Beklagten zu 3, die nach dem Erlaß des Rückübertragungsbescheids verstarb und von dem Beklagten zu 10 beerbt wurde, ein gleichlautendes Schreiben, in dem es unter anderem hieß:
"Des weiteren mache ich bereits jetzt namens der und in Vollmacht meiner Mandantschaft die ab dem 1. Juli 1994 zu erstellende und zu übermittelnde Abrechnung gemäß § 7 Abs. 7 VermG geltend.“ Die Streithelferin zu 1 der Beklagten rechnete gegenüber dem Beklagten zu 1 am 23. Mai 2000 ab und übersandte diesem am 16. Mai und 18. Dezember 2000 die Unterlagen in Kopie. Zahlungen leistete sie nicht.
Am 23. November 2000 bezifferte die Klägerin auf Grund der ihr mittlerweile durch den Beklagten zu 1 zur Verfügung gestellten Unterlagen die ihr nach ihrer Ansicht zustehenden Mieterträge für das zweite Halbjahr 1994 und die Jahre 1995 bis 1999 nach Abzug von Verwalterhonoraren, Betriebskosten und Instandhaltungskosten auf insgesamt 325.291,44 DM und verlangte von den Beklagten vergeblich Zahlung dieses Betrages.
Das Landgericht hat die hierauf gerichtete Klage insgesamt abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr gegenüber den Beklagten zu 1, 4 und 8 stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Mit ihren von dem Berufungsgericht zugelassenen Revisionen streben die Klägerin die Verurteilung auch der übrigen Beklagten und die Beklagte zu 8 eine Aufhebung ihrer Mitverurteilung an. Die Beklagten zu 5 bis 7, 9 und 10 beantragen, die Revision der Klägerin zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
A.
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten müßten die Mieteinnahmen an die Klägerin herausgeben. Die Streithelfer hätten sie zwar nicht ausgekehrt, seien dazu aber verpflichtet. Ob die geltend gemachten Gegenforderungen nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG überhaupt zur Aufrechnung gestellt werden könnten, sei zweifelhaft, könne aber dahinstehen. Die Berücksichtigung dieser Forderungen sei jedenfalls nicht sachdienlich, weil sie den Rechtsstreit verzögern würde. Das aus einem Freistellungsanspruch wegen dieser Gegenforderungen abgeleitete Zurückbehaltungsrecht sei verspätet vorgetragen worden. Die Forderungen seien gegenüber den Beklagten zu 1, 4 und 8 auch nicht erloschen, weil sie mit Schreiben vom 26. Januar 2000 rechtzeitig geltend gemacht worden seien. Dieses Schreiben sei aber den Beklagten zu 5 bis 7 und 9 nicht zugegangen, weil sie in dieser Hinsicht nicht wirksam vertreten worden seien. Die Beklagte zu 8 habe diese Beklagten zwar im Restitutionsverfahren , nicht aber in Ansehung der Mietherausgabe vertreten können. Der Beklagte zu 10 sei als Vertreter der von ihm beerbten früheren Be-
klagten zu 3 angeschrieben worden. Seine Vollmacht sei nicht dargelegt. Auch habe er den Zugang des Schreibens im Berufungsrechtszug zulässigerweise und mit Erfolg bestritten.
B.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
I.
Die Revision der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.
1. Die Revision der Klägerin ist zulässig, weil das Berufungsgericht die Revision in dem Urteil uneingeschränkt zugelassen hat. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung des Beklagten zu 10 ist die Zulassung der Revision nicht auf eine Revision der verurteilten Beklagten zu 1, 4 und 8 beschränkt.
Zwar hat das Berufungsgericht die im Tenor nicht eingeschränkte Zulassung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet, daß es sich bei der Frage nach dem „Zustehen“ von Entgelten im Sinne von § 7 Abs. 7 VermG um eine Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung handele, die für die vorliegende Fallkonstellation noch nicht höchstrichterlich entschieden sei. Zu Recht weist die Revisionserwiderung des Beklagten zu 10 auch darauf hin, daß sich eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur aus dem Urteilstenor, sondern auch aus der Begründung ergeben kann, die für die Zulassung gegeben
wird (BGHZ 48, 134, 136; BGH, Urt. v. 9. März 2000, III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, 1796, insoweit in BGHZ 144, 59 nicht abgedruckt, Urt. v. 12. Juli 2000, XI ZR 159/98, WM 2000, 1967, 1968; Urt. v. 20. Mai 2003, XI ZR 248/02 zur Veröffentlichung vorgesehen). Eine Zulassungsbeschränkung kann in solchen Fällen aber angenommen werden, wenn aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils mit ausreichender Klarheit hervorgeht, daß das Berufungsgericht die Möglichkeit einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nur wegen eines abtrennbaren Teils seiner Entscheidung eröffnen wollte (BGH, Urt. v. 12. Juli 2000, XI ZR 159/98, aaO). Daran fehlt es hier. Das Berufungsurteil hat mit dem Hinweis auf die Bedeutung der Frage nach dem Zustehen von Entgelten gemäß § 7 Abs. 7 VermG nur grob und erkennbar nicht abschließend umrissen, welches Motiv es für die uneingeschränkt erfolgte Zulassung der Revision hatte. Auf diese Rechtsfrage hätte es die Revsision auch nicht beschränken können (BGHZ 101, 276, 278; 111, Senat BGHZ 158, 166; Urt. v. 20. Mai 2003, XI ZR 248/02). Daß das Berufungsgericht entgegen der Formulierung im Tenor nur die Revision der verurteilten Beklagten zu 1, 4 und 8 hat zulassen, von der Zulassung die Revision der Klägerin hingegen hat ausnehmen wollen, läßt sich dem schlichten Hinweis auf die Frage nach der Auslegung von § 7 Abs. 7 VermG nicht, jedenfalls nicht in der erforderlichen Klarheit, entnehmen. Dann aber ist die uneingeschränkte Zulassung der Revision im Tenor maßgeblich und bindend.
2. Die Klägerin verlangt indessen ohne Erfolg eine Mitverurteilung der Beklagten zu 5 bis 7 und 9. Diesen gegenüber ist der Anspruch auf Auskehrung der Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG gemäß § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG erloschen, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat.
a) Das Schreiben der Klägerin vom 26. Januar 2000 ließ zwar mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, daß die Klägerin die Auszahlung der Mieteinnahmen nach § 7 Abs. 7 VermG verlangte (vgl. dazu unten II. 2.). Die Klägerin hat das Schreiben indessen nicht unmittelbar an die Beklagten zu 5 bis 7 und 9, sondern an die Beklagte zu 8 gerichtet.
b) Fehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, daß die Klägerin eine Empfangsvollmacht der Beklagten zu 8 für die Beklagten zu 5 bis 7 und 9 nicht dargelegt hat.
aa) Eine derartige Vollmacht zur Entgegennahme des Schreibens vom 26. Januar 2000 für die Beklagten zu 5 bis 7 und 9 ergibt sich mangels abweichenden Vortrags insbesondere nicht aus der Vollmacht der Beklagten zu 8 für das Restitutionsverfahren. Denn eine solche Vollmacht ermächtigt nur zur Vornahme aller das verwaltungsrechtliche Restitutionsverfahren betreffenden Verfahrenshandlungen, erfaßt also nur Erklärungen, die im Zusammenhang mit einem solchen Verfahren üblicherweise zu erwarten sind oder zur Durchsetzung des Verfahrensziels des Vollmachtgebers angezeigt sind (vgl. Senatsurt. v. 20. März 1992, V ZR 7/91, NJW 1992, 1963, 1964). Ob dazu auch die Vertretung in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren über den Restitutionsbescheid gehört hätte, ist schon zweifelhaft (vgl. dazu BSG, NJW 1992, 196; Bonk/Schmitz in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl., § 14 Rdn. 13). Jedenfalls erfaßt eine Vollmacht für das Verwaltungsverfahren nur Erklärungen zu Ansprüchen, über die in dem Verwaltungsverfahren eine Entscheidung getroffen werden kann, nicht dagegen auch die Geltendmachung von Ansprüchen auf Herausgabe von Mieteinnahmen, über die nicht im Restitutionsverfahren, sondern durch die ordentlichen Gerichte zu ent-
scheiden ist. Das gilt im vorliegenden Fall auch deshalb, weil der Anspruch auf Herausgabe erst nach Beginn des vermögensrechtlichen Verfahrens, nämlich durch Artikel 10 Nr. 3 Buchst. b des Entschädigungs- und Ausgleichleistungsgesetzes vom 27. September 1994 (BGBl I S. 2624) mit Wirkung vom 1. Dezember 1994 eingeführt worden ist.
bb) Die Beklagte zu 8 kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht als Empfangsvertreterin der Beklagten zu 5 bis 7 und 9 angesehen werden. Voraussetzung dafür wäre, daß die Klägerin auf Grund konkreter Umstände annehmen durfte, die Beklagte zu 8 sei zum Empfang des Schreibens vom 26. Januar 2000 namens dieser Beklagten ermächtigt , und daß diese einen solchen Eindruck selbst veranlaßt oder geduldet habe (BGH Urt. v. 13. Mai 1992, IV ZR 79/91, VersR 1992, 989; Urt. v. 14. März 2000, XI ZR 55/99, BGHR BGB § 167 Anscheinsvollmacht 9; Urt. v. 14. März 2002, XI ZR 155/01, NJW 2002, 2325, 2327; Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Die Beklagte zu 8 hat zwar auf das Schreiben der Klägerin vom 26. Januar 2000 namens der Beklagten zu 5 bis 7 und 9 mit Schreiben vom 7. Februar 2000 geantwortet und auf eine Vollmacht hingewiesen. Der Klägerin ist auch einzuräumen, daß ein solches Schreiben den zurechenbaren Anschein einer Vollmachtserweiterung erwecken kann, wenn es dem Restitutionsverfahren unmittelbar nachfolgt. So lag der Fall hier indessen nicht. Das Restitutionsverfahren hatte begonnen, bevor der hier streitige Anspruch (mit Wirkung ab dem 1. Dezember 1994) überhaupt eingeführt war und deshalb Veranlassung bestand, die außerhalb des Verfahrens vorzunehmende Geltendmachung eines solchen Herausgabeanspruchs überhaupt in Betracht zu ziehen und Vorkehrungen zu treffen. Hinzu kommt, daß der Restitutionsbescheid am 4. Juni
1999 bestandskräftig geworden ist, die Klägerin aber erst über ein halbes Jahr später zur Herausgabe der Mietzinszinsen aufgefordert hat. Damit war aber auch dem äußeren Erscheinungsbild nach das Restitutionsverfahren, zu dessen Gegenstand der Anspruch nicht gehörte, abgeschlossen und die hierfür bestehende Vollmacht verbraucht. Es bedurfte einer neuen Vollmacht und - in Ermangelung einer solchen - eines neuen Rechtsscheinstatbestands. Dazu reichen das Handeln unter Berufung auf eine Vollmacht und der gute Glaube des Erklärungsempfängers nicht (vgl. BGH Urt. v. 14. März 2002, XI ZR 155/01, aaO; Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092).
2. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin auch gegen die Abweisung der Klage gegenüber dem Beklagten zu 10. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, daß der Anspruch diesem gegenüber nach § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG erloschen ist.
Ob sich das schon daraus ergibt, daß der Beklagte zu 10 den Zugang des Schreibens der Klägerin vom 26. Januar 2000 nicht nur in der zweiten, sondern auch schon (durch Bezugnahme auf das Vorbringen der Beklagten zu
4) in erster Instanz bestritten hat, kann offen bleiben. Unentschieden bleiben kann auch die Frage, ob der Beklagte zu 10 den Zugang ohne Verstoß gegen seine prozessuale Wahrheitspflicht bestreiten durfte. Hierauf kommt es nämlich nicht an.
Das Berufungsgericht hat die Abweisung der Klage gegenüber dem Beklagten zu 10 auch darauf gestützt, daß die Klägerin dessen Empfangsvollmacht für die verstorbene Beklagte zu 3 nicht substantiiert dargelegt habe. Das hat die Klägerin nicht in Zweifel gezogen. Entgegen ihrer Ansicht läßt sich eine
Vollmacht des Beklagten zu 10 auch nicht aus dem von ihr jetzt vorgelegten Schreiben des Beklagten zu 10 vom 4. Februar 2000 ableiten. Darin schreibt der Beklagte zu 10 zwar, daß er als Vertreter der früheren Beklagten zu 3 angeschrieben worden sei. Das ist aber nur eine Beschreibung des Vorgehens der Klägerin und keine Bestätigung einer Vollmacht, die im übrigen auch nicht der Beklagte zu 10 als Vertreter hätte aussprechen können, sondern nur die Beklagte zu 3 als angeblich Vertretene. Auch der Umstand, daß der Beklagte zu 10 die Anfrage der Klägerin nicht erst an die Beklagte zu 3, sondern unmittelbar an den Streithelfer zu 2 weitergeleitet hat, belegt nur, daß der Beklagte zu 10 im Interesse der Beklagten zu 3 zu handeln glaubte. Ob er dazu auch ermächtigt war, darüber besagt dieses Schreiben nichts. Umstände, die bei der Klägerin bei der Adressierung des Schreibens vom 26. Januar 2000 den Eindruck entstehen lassen konnten, dieses Vorgehen sei Ausdruck einer erteilten Vollmacht, sind nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich.
II.
Die Revision der Beklagten zu 8 ist unbegründet.
1. Die Beklagte zu 8 haftet als Gesamtschuldnerin mit den Beklagten zu 1 und 4 gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG auf Herausgabe der Mieteinnahmen für das zweite Halbjahr 1994 und die Jahre 1995 bis 1999.
a) Die Beklagte zu 8 ist Verfügungsberechtigte im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 i.V. m. § 2 Abs. 3 VermG. Dies ergibt sich daraus, daß sie Mitglied einer ungeteilten Erbengemeinschaft ist, der ein hälftiger Miteigentumsanteil an dem streitbefangenen Grundstück zusteht. Dem steht nicht entgegen, daß dieser
Miteigentumsanteil mit Vertrag vom 27. Mai 1992 an die Streithelferin zu 1 ver- äußert worden ist. Denn dieses Rechtsgeschäft ist weder schuldrechtlich noch dinglich jemals wirksam gewesen. Sowohl der Kaufvertrag als auch die Übertragung des Miteigentumsanteils bedurften nämlich nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO der Grundstücksverkehrsgenehmigung, die durch den Erlaß des Bescheids über die Rückübertragung des Grundstücks an die Klägerin vom 27. April 1999 bestandskräftig abgelehnt worden ist.
b) Der Beklagten zu 8 stehen auch im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die eingeklagten Mieteinnahmen als Gesamtgläubigerin mit den Beklagten zu 1 und 4 zu.
aa) Hierfür ist es, was die Beklagte zu 8 nicht verkennt, unerheblich, daß der Streithelfer zu 2 den Beklagten die eingezogenen Mieten nicht ausgekehrt hat. Wie der Senat in seinem Urteil vom 14. Dezember 2001 (V ZR 493/99, VIZ 200, 214) entschieden hat, stehen dem Verfügungsberechtigten im Rechtssinne nicht nur die Mieten zu, die er tatsächlich eingezogen oder sonst erhalten hat, sondern auch solche, auf die er einen Anspruch hat. Mit dem Begriff "zustehen" knüpft der Gesetzgeber an die Anspruchslage und nicht an die tatsächlichen Zahlungsverläufe an.
bb) Ein solcher Anspruch steht der Beklagten zu 8 in der geltend gemachten Höhe zu.
Der Streithelfer zu 2 hat allerdings nicht alle Mietverträge namens der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, sondern einen Teil auch in eigenem Namen. Der Beklagten zu 8 ist auch einzuräumen, daß sie dem Streithelfer zu
2 keine wirksame Vollmacht erteilt hat. Denn der Kaufvertrag vom 27. Mai 1992 ist von den Beklagten zu 3 und 4 insoweit als vollmachtlosen Vertretern abgeschlossen und im Grundbuch auch nicht vollzogen worden.
Der Beklagten zu 8 steht jedoch unabhängig hiervon ein Anspruch auf Herausgabe der Mieten aus den Mietverhältnissen an dem Grundstück zu. Dieser Anspruch folgt entweder gemäß §§ 675, 667 aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag oder gemäß §§ 667, 681 BGB aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Der Gesetzgeber hat zwar in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG keinen umfassenden Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen, sondern nur einen Anspruch auf Herausgabe von Entgelten aus Vermietung, Verpachtung und ähnlichen Nutzungsverhältnissen vorgesehen (Senat BGHZ 132, 306, 311; 141, 232, 236). Diese Entgelte sollen dem Berechtigten aber ungeschmälert zugute kommen. Um das zu erreichen und eine mißbräuchliche Vorenthaltung von Mieteinnahmen zu verhindern, hat der Gesetzgeber darauf abgestellt, welche Mieteinnahmen dem Verfügungsberechtigten zustehen (Senatsurt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, aaO). "Zustehen" können Mieteinnahmen dem Verfügungsberechtigten auch dann, wenn er nicht selbst Vertragspartner des Mieters ist, wohl aber gegen diesen Vertragspartner einen Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen aus einem Mietvertrag hat. Das ist bei Vorliegen eines Geschäftsbesorgungsvertrags oder bei Vorliegen von Geschäftsführung ohne Auftrag der Fall.
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Vermietung lag auch (vgl. dazu: BGH, Urt. v 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72) im Interesse der Beklagten als Verfügungsberechtigten, die hierzu auf Grund von § 3 Abs. 3 VermG verpflichtet waren. Die Streithelferin zu 1 hatte bei Nut-
zungsübergang und bei Erteilung des Verwaltungsauftrags an den Streithelfer zu 2 keine gesicherte Rechtsposition, weil der Vertrag der Grundstücksverkehrsgenehmigung bedurfte. Sie hatte sich deshalb von den Beklagten zu 2 bis 10 (ebenso wie in dem parallelen Kaufvertrag vom 20. Januar 1992 durch den Beklagten zu 1) eine Verwaltungsvollmacht erteilen lassen. Wäre sie nur in eigenem Interesse tätig geworden, hätte sie bei Scheitern der Verträge nur einen Bereicherungsausgleich verlangen können. Das lag nicht in ihrem Interesse. Dies gebot es, auch im Interesse der Beklagten tätig zu werden. Dieser Wille ist bei der Mehrzahl der Verträge auch dadurch deutlich zutage getreten, daß diese im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen worden sind. Anhaltspunkte dafür, daß der Streithelfer zu 2 bei den anderen Verträgen nicht den Willen hatte, auch im Interesse der Beklagten tätig zu werden, sind nicht ersichtlich. Den Beklagten standen damit jedenfalls aus Geschäftsführung ohne Auftrag die Mieteinnahmen aus den Mietverträgen zu. Dem steht nicht entgegen , daß nach dem Kaufvertrag die Nutzungen schon von der Übergabe an der Streithelferin zu 1 zustehen sollten. Denn auch diese Regelung ist mangels Genehmigung nicht wirksam geworden.
cc) Die Beklagte zu 8 haftet mit den Beklagten zu 1 und 4 als Gesamtschuldnerin. Es trifft zwar zu, daß dem Beklagte zu 1 einerseits und den Beklagten zu 2 bis 10 andererseits jeweils Bruchteilseigentum zu einhalb Anteil an dem streitbefangenen Grundstück zusteht. Das ändert aber an der gesamtschuldnerischen Haftung aller Beklagten nichts. Diesen stand nämlich die Verwaltung gemeinsam zu. Aus gemeinschaftlicher Verwaltung haften auch die Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 420 BGB gesamtschuldnerisch (BGH, Urt. v.11. Juli 1958, VIII ZR 108/57, NJW 1958, 1723; Urt. v. 14. März 1983, II ZR 102/82, WM 1983, 604). Eine gemeinschaftliche Verwaltung liegt
nicht nur vor, wenn die Gemeinschafter selbst Mietverträge oder Geschäftsbesorgungsverträge abschließen. Sie liegt vielmehr auch vor, wenn sie einen Dritten hiermit beauftragen und auch, wenn ein Dritter ein Geschäft, das der gemeinsamen Verwaltung unterliegt, für die Gemeinschafter führt und diese auf Grund der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag berechtigt und verpflichtet sind.
c) Die Höhe der Forderung hat die Beklagte zu 8 nicht mit Nichtwissen bestreiten dürfen. Die Klägerin hat ihre Forderung anhand der Unterlagen des Streithelfers zu 2 im einzelnen vorgetragen, die von den Streithelfern zwar zunächst nur dem Beklagten zu 1, mit Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Streithelfer vom 26. Juni 2002 aber auch der Beklagten zu 8 selbst überreicht worden waren.
2. Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht nach § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG erloschen, weil die Klägerin ihren Herausgabeanspruch mit Schreiben vom 26. Januar 2000 rechtzeitig vor Ablauf der Jahresfrist geltend gemacht hat. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin gegenüber der Beklagten in dem genannten Schreiben „die ab dem 1. Juli 1994 zu erstellende und zu übermittelnde Abrechnung gemäß § 7 Abs. 7 VermG geltend" gemacht, aber von ihr weder die Zahlung eines bestimmten Betrags, noch unbeziffert Zahlung verlangt hat. Das verlangt § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG auch nicht. Mit der Vorschrift will der Gesetzgeber nur erreichen, daß der Verfügungsberechtigte in absehbarer Zeit Klarheit darüber erhält, ob er nach erfolgter Rückgabe noch mit der Herausgabe von Mieteinnahmen zu rechnen hat (BT-Drucks. 13/10246 S. 12). Dazu ist erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Berechtigte an den Verfügungsberechtigten ein Schreiben richtet, dem dieser entnehmen
kann, daß er die Herausgabe der Mieteinnahmen beansprucht. Dabei kommt es, wie auch sonst (vgl. §§ 133, 157 BGB), nicht darauf an, wie der Berechtigte sein Ziel beschreibt, sondern daß sein Wille, die Herausgabe der Mieteinnahmen zu verlangen, für den Verfügungsberechtigten deutlich wird. Mehr kann man von dem Berechtigten auch nicht verlangen, weil er gewöhnlich weder die Mieteinnahmen kennt, die der Verfügungsberechtigte erzielt hat, noch die Kosten , die dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG von den auszukehrenden Mieteinnahmen in Abzug bringen kann. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin. Sie hat nicht etwa nur Abrechnung verlangt, ohne das damit verfolgte Ziel deutlich zu machen. Sie hat in ihrem Schreiben vielmehr hinzugesetzt , daß sie Abrechnung "gemäß VermG § 7 Abs. 7" verlangt. In jener Vorschrift ist aber der Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe von Mietzinsen geregelt. Ein durchschnittlicher Empfänger in der Lage der Beklagten zu 8 entnimmt deshalb dem Hinweis auf diese Vorschrift, daß die Abrechnung den dort geregelten Zwecken, also der Durchsetzung des dort geregelten Anspruchs des Berechtigten auf Auskehrung der Mietzinsen dient. Für die Beklagte zu 8 war jedenfalls klar, daß ein Mietüberschuß nicht bloß errechnet, sondern auch ausgekehrt werden sollte.
3. Die von den Beklagten in erster Instanz erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf Mehrwertsteuer auf die Verwaltervergütung und das hierauf in zweiter Instanz auch gestützte Zurückbehaltungsrecht hat das Berufungsgericht zu Recht als unbegründet zurückgewiesen. Die nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG i. V. m. § 26 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung ansatzfähigen Höchstbeträge hat die Klägerin in ihrer Forderungsberechnung bereits in Abzug gebracht. Ein weitergehender Erstattungsanspruch steht den Beklagten nicht zu.
4. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die von den Beklagten zu 1 und zu 8 im Berufungsverfahren erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf Erstattung von Zins- und Tilgungszahlungen auf Altkredite und von Instandsetzungs - und Modernisierungsaufwendungen in der Zeit von 1992 bis 1994 nicht berücksichtigt.
a) aa) Die von den Beklagten zu 1 und 8 erstmals in zweiter Instanz erklärte Aufrechnung konnte nach dem hier noch maßgeblichen (§ 26 Nr. 5 EGZPO) § 530 ZPO a.F. angesichts des Widerspruchs der Klägerin nur berücksichtigt werden, wenn sie sachdienlich war. Das hat das Berufungsgericht verneint. Dies ist revisionsrechtlich nur beschränkt überprüfbar und insoweit nicht zu beanstanden, weil die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche vor einer Beweisaufnahme zunächst noch substantiiert werden müßten (BGHZ 17, 124, 127).
bb) Die Beklagten haben nämlich bei den zur Aufrechnung gestellten Erstattungsansprüchen wegen der Verwendung auf das Grundstück ebensowenig wie die Streithelfer berücksichtigt, daß sie nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht Ersatz für sämtliche Verwendungen auf das Grundstück beanspruchen können. § 3 Abs. 3 Sätze 2, 3 und 5 VermG unterscheiden vielmehr zwischen den einzelnen Arten von Maßnahmen. Diese Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll, in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen (BGHZ 136, 57, 61, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, VIZ 2001, 441, 442). Die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß
der Verfügungsberechtigte aus den Mieteinnahmen bestreiten; er kann sie nicht dem Berechtigten anlasten (BGHZ 136, 57, 65). Die Erfüllung von darüber hinausgehenden Rechtspflichten des Eigentümers und Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen muß der Berechtigte ohne weiteres hinnehmen. Die sehr weitgehenden Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung sind grundsätzlich nur zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB von der Gemeinde oder einer anderen Stelle (mit-) finanziert werden; insoweit hat der Berechtigte nur die für ihn rentierlichen Kosten zu übernehmen. Instandsetzungsmaßnahmen, denen eine solche Finanzierung nicht zugrunde liegt und die auch aus anderen Gründen nicht durch eine Rechtspflicht des Eigentümers veranlaßt sind, sind vom Unterlassungsgebot nur dann ausgenommen , wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG). Diesen Anforderungen genügt weder der Vortrag der Beklagten selbst noch der Vortrag ihrer Streithelfer. Die Beklagten haben nur Summen, die Streithelfer nur Maßnahmen vorgetragen. Sie haben dabei aber die nach § 3 Abs. 3 VermG erforderliche Differenzierung nicht nachvollzogen und nicht mitgeteilt, welche Maßnahmen aus welchen Gründen gewöhnliche Unterhaltungskosten, welche Instandsetzungsund welche Modernisierungsmaßnahmen sind. Ihrem Vortrag läßt sich auch nicht entnehmen, mit welchen Maßnahmen Rechtspflichten des Eigentümers erfüllt und welche Modernisierungsmaßnahmen in welchem Umfang zu einer Mieterhöhung genutzt werden konnten. Unter diesen Umständen kam eine Zulassung der Aufrechung als sachdienlich nicht in Betracht.
b) Auch aufrechenbare Ansprüche auf Erstattung von Zins- und Tilgungsleistungen auf die Altkredite, die auf dem Grundstück lasteten, haben die
Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Ob das allerdings schon damit be- gründet werden kann, daß solche Tilgungsleistungen von vornherein keine Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin auslösen könnten, ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Der Vortrag der Beklagten ist ungeachtet dessen unzureichend. Die Beklagten haben zwar vorgetragen, welche Zinsund Tilgungszahlungen sie vorgenommen haben. Die Klägerin mußte die Altkredite aber nur in dem Umfang übernehmen, der auf Grund von § 16 Abs. 5 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG in dem Restitutionsbescheid bestimmt war, und trat nach § 16 Abs. 9 Satz 2 VermG nur in diesem Umfang an die Stelle der Beklagten als persönlicher Schuldner der den Pfandrechten zugrundeliegenden persönlichen Forderungen, weil es sich hier um Aufbauhypotheken handelt, die durch den staatlichen Verwalter bewilligt worden waren. Außerhalb dieses begrenzten Schuldnerwechsels kommt eine Ersatzpflicht der Klägerin nicht in Betracht. Dem trägt der Vortrag der Beklagten und ihrer Streithelfer auch nicht ansatzweise Rechnung. Damit scheidet aber eine Zulassung auch der Aufrechnung mit solchen Ansprüchen als sachdienlich aus.
c) An der Zurückweisung der Aufrechnung war das Berufungsgericht auch nicht im Hinblick auf eine Selbstbindung gehindert. Das Berufungsgericht hat den Beklagten zu 1 zwar darauf hingewiesen, daß seine Aufrechnung der Substantiierung bedürfe. Dieser hatte sich bis dahin aber nur auf seine Hilfsaufrechung erster Instanz bezogen, die die Mehrwertsteuer auf das Verwalterhonorar zum Gegenstand hatte. Wenn die Beklagten diesen Hinweis aufgreifen , um eine Aufrechnung mit Ansprüchen zu erklären, die einen anderen Gegenstand haben und einen deutlich höheren Aufklärungsaufwand verursachen, ist das Berufungsgericht nicht gehindert, diese Aufrechnung nach näherer Maßgabe von § 530 ZPO a.F. zurückzuweisen.
d) Einer Zurückweisung der Aufrechnung steht auch nicht entgegen, daß die Streithelfer die Aufrechnung mit dieser Forderung in erster Instanz erklärt haben. Diese Aufrechnung ging ins Leere, weil der Streithelfer einer Partei nicht mit Forderungen aufrechnen kann, die nicht ihm, sondern der von ihm unterstützten Hauptpartei zustehen (Senatsurt. v. 21. Dezember 1965, V ZR 108/63, LM Nr. 6 zu § 67 ZPO). Eine Aufrechnung der Streithelfer mit eigenen Forderungen gegen die Klägerin war mangels Gegenseitigkeit nicht möglich. Eine eigene Aufrechnung mit den hier zu erörternden Ansprüchen, die eine Zurückweisung verhindern würde (BGH, Urt. v. 28. Oktober 1982, III ZR 128/81, NJW 1983, 931), haben die Beklagten in erster Instanz nicht erklärt.
5. Auch das von der Beklagten zu 8 geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht mit einem Befreiungsanspruch aus §§ 681, 670, 257 BGB wegen der Erstattungspflicht gegenüber den Streithelfern hat das Berufungsgericht zu Recht nach § 528 Abs. 2 ZPO a. F. unberücksichtigt gelassen. Wie oben ausgeführt , würde die Zulassung dieses Verteidigungsmittels den Rechtsstreit verzögern. Die Beklagten haben es auch aus grober Nachlässigkeit versäumt, diesen Gesichtspunkt in erster Instanz vorzubringen. Sie konnten nicht sicher sein, daß ihre Bewertung des Schreibens der Klägerin vom 21. Januar 2000 durchdringen und ein Herausgabeanspruch der Klägerin allein deshalb abgelehnt werden würde, weil die Mieten durch einen Verwalter eingezogen wurden. Die Notwendigkeit, die Befreiungsansprüche einzuwenden und entsprechend vorzutragen, drängte sich auf.
III.
Die Berichtigung des Zinsausspruchs beruht auf Art. 229 § 7 Abs. 1 EGBGB. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 ZPO.
Wenzel Tropf Klein Lemke Schmidt-Räntsch
Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand
- 1
- Die Stadt G. wollte erreichen, dass drei städtische Grundstücke mit Mietwohnhäusern bebaut und die dafür notwendigen Stellplätze in einer auf einem vierten städtischen Grundstück zu errichtenden Stellplatzanlage geschaffen wurden. Zu diesem Zweck schloss sie 1994 mit der Klägerin, der Beklagten und einem weiteren Erwerber Kaufverträge über je eines dieser Grundstücke. In den Verträgen waren jeweils gleichlautend eine Bebauungsverpflichtung und die Verpflichtung enthalten, sich am Bau der Stellplatzanlage auf dem vierten Grundstück zu beteiligen, dieses anteilig zu erwerben und die für Errichtung, Betrieb und Unterhaltung der Anlage anfallenden Kosten anteilig zu tragen. Die Gemeinschaft sollte unauflöslich sein, ihre Einzelheiten unter den Erwerbern geregelt werden. Die Kaufverträge mit der Stadt G. wurden vollzogen. Die Verhandlungen der Klägerin mit der Beklagten und dem dritten Erwerber über die Bildung der Stellplatzanlagengemeinschaft scheiterten. 1995 belastete die Stadt das für die Stellplatzanlage vorgesehene vierte Grundstück mit Stellplatzbaulasten zugunsten der an den dritten Erwerber und die Beklagte verkauften Grundstücke und verkaufte es dann an die Klägerin, die darauf die Stellplatzanlage errichtete und betreibt. Diese übernahm die beiden Baulasten und sah in der Stellplatzanlage über die von ihr zu schaffenden 27 Stellplätze hinaus zwölf zusätzliche Stellplätze vor, von denen sieben auf das Grundstück der Beklagten entfallen. Sie vermietet alle Stellplätze selbst.
- 2
- Die Klägerin forderte die Beklagte zur Beteiligung an den Errichtungskosten auf und bot ihr auch den Kauf von Miteigentumsanteilen an dem Grundstück mit der Stellplatzanlage an. Als diese nicht reagierte, trat sie am 21. Dezember 2004 für die Stadt G. von dem Kaufvertrag der Stadt mit der Beklagten zurück. Zur Rückabwicklung kam es nicht. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt sie von der Beklagten, soweit hier von Interesse, aus eigenem und aus abgetretenem Recht der Stadt G. anteiligen Ersatz der Kosten für die Herstellung der Stellplatzanlage.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
- 4
- Das Berufungsgericht verneint vertragliche Ansprüche der Klägerin mit der Begründung, die Beklagte habe weder mit der Klägerin selbst noch mit der Stadt G. eine Vereinbarung getroffen, aus welcher sich eine Ersatzverpflichtung ergebe. Gesetzliche Ansprüche aus eigenem Recht seien nicht begründet. Ein Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheitere daran, dass die Klägerin die Stellplatzanlage zur Erfüllung ihrer eigenen Stellplatzverpflichtung errichtet, jedenfalls aber auch in Ansehung der Stellplätze für die Mieter der Beklagten und des dritten Erwerbers als eigenes Geschäft geführt habe. Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung stehe entgegen, dass die Klägerin der Beklagten nichts geleistet und für ihre Maßnahmen auch in Gestalt der Absprachen mit der Stadt einen Rechtsgrund gehabt habe. Gesetzliche Ansprüche aus abgetretenem Recht der Stadt bestünden ebenfalls nicht. Geleistet haben könne die Stadt der Beklagten nur die Stellplatzbaulast. Für diese Leistung stelle der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der Beklagten aber den erforderlichen Rechtsgrund dar. Die Einwände der Klägerin gegen dessen Bestand seien nicht begründet.
II.
- 5
- Diese Überlegungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Klage ist aus eigenem Recht der Klägerin dem Grunde nach gerechtfertigt.
- 6
- 1. Die Klägerin kann von der Beklagten schon aufgrund von § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags der Beklagten mit der Stadt G. i. V. m. § 328 BGB an- teiligen Ersatz der Aufwendungen für die Errichtung der Stellplatzanlage verlangen.
- 7
- a) Das Berufungsgericht meint, in diesem Kaufvertrag sei eine Erstattungspflicht nicht vereinbart. Eine solche Auslegung ist im Revisionsverfahren zwar nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 131, 136, 138; 135, 269, 273; 137, 69, 72; 150, 32, 37; BGH, Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508, 2509). In diesem Rahmen ist sie aber zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat die anerkannte Auslegungsregel nicht beachtet, dass der Tatrichter bei seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten Zweck (BGHZ 109, 19, 22), die Interessenlage der Parteien (BGH, Urt. v. 13. März 2003, IX ZR 199/00, NJW 2003, 2235, 2236; Senat, Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054) und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen hat, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (Senat, Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165; Urt. v. 2. Februar 2007, V ZR 34/06, juris). Dieses Versäumnis kann der Senat nachholen, weil der Sachverhalt insoweit unstreitig ist und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind.
- 8
- b) Die Interessenlage der Parteien wird durch die bauordnungsrechtliche Ausgangslage bestimmt. Nach § 47 Abs. 1 BauO NW a.F. (vom 26. Juni 1984, GV.NW. S. 419, in der hier maßgeblichen Fassung des Änderungsgesetzes vom 24. November 1992, GV.NW. S. 467) durften die Wohngebäude, zu deren Errichtung sich die Beklagte wie auch die anderen beiden Erwerber verpflichtet hatten, nur errichtet werden, wenn gleichzeitig die erforderlichen Stellplätze geschaffen wurden. Eine Ablösung dieser Stellplatzpflicht nach Maßgabe von § 47 Abs. 6 BauO NW a. F. kam nicht in Betracht und sollte nach den Verträgen auch nicht erfolgen. Die Stellplätze sollten vielmehr durch die Erwerber geschaffen , abweichend von dem gesetzlichen Regelfall aber nicht auf den zur Wohnbebauung verkauften Grundstücken, sondern sämtlich auf einem dafür bereitgestellten Grundstück in einer gemeinsamen Stellplatzanlage. Dazu wiederum wurden die Erwerber in § 6 Abs. 2 der Verträge parallel zum anteiligen Erwerb des Grundstücks und zur Beteiligung am Bau der Anlage verpflichtet.
- 9
- c) Zur Umsetzung dieser Verpflichtung war eine Regelung des Innenverhältnisses der Erwerber untereinander erforderlich. Diese sollte nach § 6 Abs. 2 der Kaufverträge nicht darin, sondern von den Erwerbern untereinander getroffen werden. Dabei bleibt die Regelung in den Kaufverträgen aber nicht stehen. Vielmehr wird dort "bereits jetzt vereinbart", dass unter anderem sämtliche Kosten für den Bau der Anlage von den zukünftigen Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen zu tragen sind. Diese Vereinbarung lässt sich, das ist der Revisionserwiderung einzuräumen, von ihrem Wortlaut her als eine Vorgabe für die spätere Ausgestaltung des Innenverhältnisses durch die Erwerber untereinander verstehen. Sie kann aber auch eine nähere Ausgestaltung des Verhältnisses der in den Kaufverträgen bereits begründeten Erwerbs- und Bauverpflichtungen der Erwerber untereinander mit der Folge darstellen, dass die Pflicht zur anteiligen Kostentragung unabhängig von dem Zustandekommen der Gemeinschaft schon im Vorfeld ihrer Gründung besteht. Die zweite Sicht entspricht der Interessenlage. Dass die Kosten hier nicht entsprechend § 742 BGB zu gleichen Teilen, sondern nur nach der Anzahl der Stellplätze zu tragen sein sollten, konnte auch ohne eine besondere Vorfestlegung zwischen den Beteiligten nicht ernsthaft streitig sein. Den angestrebten Erfolg konnte die Stadt bei der gewählten Konstruktion paralleler vertraglicher Verpflichtungen nur erreichen, wenn die erfüllungsbereiten Erwerber die Möglichkeit hatten, die übrigen notfalls zur Erfüllung zu zwingen. Dazu reichte das in § 6 Abs 3 der Verträge jeweils vorgese- hene Rücktrittsrecht der Stadt nicht aus, weil es nur den jeweiligen Erwerber selbst unter Druck setzen und auch nur zur Rückabwicklung, nicht jedoch zu der eigentlich erstrebten Herstellung der Stellplatzanlage führen konnte. Dies ließ sich nur erreichen, wenn der erfüllungsbereite Erwerber in die Lage versetzt wurde, selbst die Stellplatzverpflichtung zu erfüllen. Da dazu die Errichtung der gemeinsamen Anlage erforderlich war, ließ sich das nur mit einem Rückgriffsanspruch gegen die anderen Erwerber nach dem Vorbild des § 748 BGB erreichen, der unabhängig von der Begründung der Errichtungsgemeinschaft bestand und diese später ohnehin anzuwendende Ausgleichsregelung in das Vorfeld des Gemeinschaftsvertrags verlagerte. Das schreibt die Klausel mit den Worten "bereits jetzt" fest. Wie § 748 BGB (dazu BGH, Urt. v. 28. November 1974, II ZR 38/73, WM 1975, 196, 197; RGZ 109, 167, 171; MünchKommBGB /Schmidt, 4. Aufl., § 748 Rdn. 11; Staudinger/Langhein, BGB [Bearb. 2002] § 748 Rdn. 20) bestimmt sie nicht nur einen Verteilungsmaßstab, sondern gewährt einen Ersatzanspruch.
- 10
- d) Der Erstattungsanspruch sollte nicht der Stadt G. selbst zustehen. Diese wollte die Stellplatzanlage nämlich gerade nicht errichten, sondern erreichen, dass die Erwerber diese Aufgabe übernahmen. Dazu musste der Erstattungsanspruch in jedem Kaufvertrag zugunsten der jeweils übrigen Käufer begründet werden. Das geschieht in der in allen drei Verträgen gleichlautenden Klausel des § 6 Abs. 2 mit der Wendung "den künftigen Miteigentümern". Dass der Dritte nicht konkret bezeichnet wird, ist für die Wirksamkeit eines Vertrags zugunsten Dritter unerheblich. Es genügt, wenn der Dritte bestimmbar ist (BGHZ 75, 75, 78 f.; RGZ 106, 120, 126; Palandt/Grüneberg, BGB, 66. Aufl., § 328 Rdn. 2). Diese Voraussetzung ist hier gegeben.
- 11
- e) Der Erstattungspflicht steht schließlich auch nicht der Rücktritt entgegen , den die Klägerin am 21. Dezember 2004 erklärt hat. Ob die Klägerin dazu aufgrund der Abtretung berechtigt war, ist zweifelhaft, kann aber unentschieden bleiben. Es bestand jedenfalls kein Rücktrittsgrund. Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag mit der Stadt G. vollständig erfüllt, insbesondere die Stellplatzanlage errichtet. Es fehlte allein ein Vertrag zwischen den Erwerbern über die Errichtung und den Betrieb der Anlage. Das Zustandekommen dieses Vertrags war für die Stadt ohne Interesse, weil ihre Ziele erreicht wurden und der Betrieb der Anlage durch die Klägerin gesichert ist. Damit schied ein Rücktritt nach § 326 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. aus. Auch auf § 6 Abs. 3 des Vertrags ließ sich der Rücktritt nicht stützen, weil er in der eingetretenen Lage unverhältnismäßig war. An das Übermaßverbot musste sich die Stadt halten, weil der Vertrag mit der Bebauungsverpflichtung und der Nutzungsbindung städtebauliche Ziele verfolgte und die Stadt bei seiner Ausführung deshalb (dazu: Senat, BGHZ 153, 93, 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453; Urt. v. 22. Juni 2007, V ZR 260/06, BauR 2007, 1624 [Ls]) weiterhin den öffentlichrechtlichen Bindungen unterlag. Daran konnte die Abtretung ihrer Ansprüche nichts ändern.
- 12
- 2. Anteiligen Ersatz ihrer Aufwendungen kann die Klägerin unabhängig hiervon auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB verlangen.
- 13
- a) Die Klägerin hat mit der Errichtung der Stellplatzanlage ein Geschäft der Beklagten besorgt, ohne dazu von dieser beauftragt oder sonst dazu berechtigt zu sein, und damit ein im Sinne von § 677 BGB fremdes Geschäft geführt.
- 14
- aa) Die Klägerin war allerdings aufgrund ihres Kaufvertrags mit der Stadt G. über das von ihr mit einem Wohnhaus zu bebauenden Grundstück verpflichtet, sich an der Errichtung der Stellplatzanlage zu beteiligen und einen der Zahl der von ihr zu schaffenden Stellplätzen entsprechenden Anteil der Errichtungskosten zu tragen. In dem Kaufvertrag über das für die Stellplatzanlage vorgesehene Grundstück hat sie zudem die Baulasten für die von der Beklagten und dem dritten Erwerber zu schaffenden Stellplätze übernommen und sich zur Errichtung einer entsprechend größer dimensionierten Stellplatzanlage verpflichtet. Das führt aber nicht dazu, dass die Errichtung der Stellplatzanlage insgesamt als Eigengeschäft der Klägerin anzusehen ist. Die Führung eines fremden Geschäfts liegt nämlich nicht nur vor, wenn das Geschäft als ganzes fremd ist; es genügt vielmehr, wenn es auch ein fremdes Geschäft ist (BGHZ 65, 354, 357; 65, 384, 387; 110, 313, 314 f.; Senat, Urt. v. 8. Dezember 2006, V ZR 103/06, NJW-RR 2007, 672, 673).
- 15
- bb) So liegt es hier. Die Errichtung der Stellplatzanlage war auch ein Geschäft der Beklagten, weil nicht nur die Klägerin, sondern - im Umfang ihrer Stellplatzpflicht - auch die Beklagte zu ihrer Errichtung verpflichtet war.
- 16
- (1) Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags der Beklagten mit der Stadt G. . Danach hat sich die Beklagte an der Errichtung der gemeinschaftlichen Stellplatzanlage zu beteiligen und das Grundstück anteilig zu erwerben. Beides lässt sich, das ist der Revisionserwiderung einzuräumen , nur erreichen, wenn es vor oder bei dem Grundstückserwerb und der Durchführung der Baumaßnahmen zu dem gegebenenfalls auch konkludenten Abschluss eines Gemeinschaftsvertrags kommt. Das bedeutet aber nicht, dass die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung durch das Zustandekommen dieses Vertrags aufschiebend bedingt ist. Denn dann stünde die Erfüllung der Verpflichtung letztlich im Belieben der Erwerber. Das war ersichtlich nicht gewollt. Auf eine solche Regelung hätte sich die Stadt, was ebenfalls offenkundig war, zudem nicht einlassen dürfen, weil sie § 47 BauO NW a. F. widersprach, wo- nach eine Befreiung von der Stellplatzpflicht nur gegen Zahlung eines Ablösebetrags und auch nur unter der hier nicht einschlägigen Voraussetzung zulässig war, dass die Schaffung der Stellplätze nicht möglich oder nicht zumutbar war. Die Klägerin war deshalb nicht nur zur Erfüllung ihrer Beteiligungs- und Erwerbsverpflichtung , sondern auch dazu verpflichtet, den hierfür erforderlichen Gemeinschaftsvertrag zustande zubringen.
- 17
- (2) Die Verpflichtung hat die Beklagte nicht erfüllt. Sie hat die Stellplatzanlage nicht errichtet und sich an ihrer Errichtung nicht beteiligt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Begründung einer Stellplatzbaulast an dem für die Errichtung der Stellplatzanlage vorgesehenen Grundstück. Diese Baulast stellt zwar die Nutzung des Grundstücks als Stellplatz rechtlich sicher. Die tatsächliche Möglichkeit, hiervon auch Gebrauch zu machen, musste aber erst durch die Errichtung der Stellplatzanlage geschaffen werden. Darüber besagt die Begründung von Baulasten nichts.
- 18
- b) Der Fremdgeschäftsführungswille wird auch bei Geschäften, die, wie die Errichtung der Stellplatzanlage im vorliegenden Fall, zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind, vermutet (BGHZ 40, 28, 31; BGH, Urt. v. 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72; Urt. v. 21. Oktober 2003, X ZR 66/01, NJW-RR 2004, 81, 82). Die von dem Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführten Gesichtspunkte stellen ihn nicht in Frage.
- 19
- aa) Die Klägerin hat das für die Stellplatzanlage vorgesehene Grundstück zwar allein erworben. Sie hatte sich, wie ausgeführt, verpflichtet, in der Stellplatzanlage auch Stellplätze für die Bauvorhaben der Beklagten und des dritten Erwerbers zu schaffen. Das ändert aber entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts am Fremdgeschäftsführungswillen der Klägerin nichts. Nach dem Kaufvertrag über das Grundstück für die Stellplatzanlage sollte die Klägerin die Anlage im wirtschaftlichen Ergebnis nicht allein errichten und finanzieren. Vielmehr ist auch in diesem Vertrag ausdrücklich vorgesehen, dass die Einzelheiten mit den anderen beiden Erwerben, also auch der Beklagten, geklärt werden sollen. Er verweist ausdrücklich auf den Kaufvertrag der Klägerin mit der Stadt G. über das zur Wohnbebauung vorgesehene Grundstück. Wirtschaftlich sollte die Klägerin also unverändert nur die Stellplätze schaffen, die durch ihre eigene Wohnbebauung veranlasst waren. Es blieb dabei, dass die anderen Erwerber die Kosten für die von ihnen zu schaffenden Stellplätze tragen sollten. Zu einer endgültigen Übernahme dieser Kosten durch die Klägerin kam es nicht.
- 20
- bb) Auch die Verteilung der Risiken des Scheiterns der Verhandlungen über den Abschluss des vorgesehenen Vertrags über die Stellplatzanlagengemeinschaft vermag den Fremdgeschäftsführungswillen entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht in Frage zu stellen. Die Parteien haben zwar Verhandlungen über einen Vertrag zur Errichtung der Stellplatzanlage geführt, die ohne Erfolg blieben. Es trifft auch zu, dass eigene Aufwendungen im Vorfeld eines Vertragsschlusses keinen Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag auslösen, wenn es nicht zum Vertragsschluss kommt, und dass jede Seite das Risiko eines Scheiterns von Vertragsverhandlungen selbst trägt (BGH, Urt. v. 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72, 73). So liegt es hier aber nicht. Die Parteien haben ihre Verhandlungen nicht aus freien Stücken und auf eigenes Risiko geführt. Vielmehr waren sie beide hierzu und auch dazu verpflichtet, die Verhandlungen zu einem Erfolg zu führen. Beide mussten sich an der Errichtung der Stellplatzanlage beteiligen und das Grundstück zu Miteigentum erwerben. Dem entspricht es, wenn die Beklagte im Wege der Verpflichtung zum Aufwendungsersatz an dem Erwerbs- und Herstellungsrisiko beteiligt wird. Diese Risikoverteilung steht auch nicht im Widerspruch zu den Vorstellungen der Parteien. Sie entspricht vielmehr den Vereinbarungen, die die Parteien in ihren jeweiligen Kaufverträgen mit der Stadt ausdrücklich getroffen haben.
- 21
- c) Die Geschäftsführung entsprach auch dem Interesse der Beklagten, weil sie für sie objektiv nützlich war. Das ergibt sich daraus, dass die Beklagte zur Schaffung der Stellplätze verpflichtet war und bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung nach § 6 Abs. 3 ihres Kaufvertrags mit dem Rücktritt der Stadt G. von dem Kaufvertrag und als Folge hiervon mit dem Verlust ihrer Investition rechnen musste.
- 22
- d) Allerdings widersprach die Geschäftsführung dem Willen der Beklagten , die sich nicht an der Errichtung der Stellplatzanlage beteiligen wollte. Das ist aber nach § 679 BGB unerheblich. Die Klägerin erfüllte nämlich auch die öffentlich -rechtliche Pflicht der Beklagten aus § 47 Abs. 1 BauO NW a. F. die durch ihr Bauvorhaben veranlassten Stellplätze zu schaffen. An der Erfüllung dieser durch den Kaufvertrag nur näher ausgestalteten Pflicht bestand und besteht ein erhebliches öffentliches Interesse. Dieses ist auch erst durch die Errichtung der Anlage erreicht worden und nicht schon durch die Begründung einer Stellplatzbaulast an dem für die Anlage vorgesehenen Grundstück. Ohne die Anlage konnte das Grundstück nicht für den in der Baulast beschriebenen Zweck genutzt werden. Dass die Beklagte mit dem Kaufpreis nicht einverstanden war, den die Klägerin für das Grundstück bezahlt hat, stellt nicht die Geschäftsführung , sondern nur den Umfang des erstattungsfähigen Aufwands in Frage.
III.
- 23
- Die Sache ist nicht zur Entscheidung reif. Die Beklagte hat den von der Klägerin geltend gemachten Aufwand bestritten. Dem ist das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent - nicht nachgegangen. In der neuen Verhandlung wird das nachzuholen und auch der Frage nachzugehen sein, welche - anzurechnenden oder herauszugebenden- Vorteile (Alleineigentum, Nutzungen) der Klägerin durch die Errichtung der Anlage entstanden sind. Krüger Schmidt-Räntsch Stresemann Czub Roth
LG Bochum, Entscheidung vom 15.12.2005 - 1 O 674/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 24.08.2006 - 5 U 25/06 -
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 69.391,90 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beklagte war Eigentümerin eines später nach dem Vermögensgesetz an die Klägerin zurückübertragenen Miethauses in B. P. , das sie 1991/1992 aufgrund eines Fördervertrags mit der späteren I. im Rahmen einer Maßnahme des städtebaulichen Denkmalschutzes sanierte und instand setzte. Dafür erhielt sie ein staatlich gefördertes Darlehen und, weil sie sich ferner verpflichtete, die Mieten nicht über 5,80 DM/qm anzuheben, einen zusätzlichen Aufwendungszuschuss. Nachdem ihr das Anwesen aufgrund des Vermögensgesetzes zurückübertragen worden war, verlangte und bekam die Klägerin von der Beklagten am 2. April 2004 eine korrigierte Abrechnung über die Mieteinnahmen, die mit einem Überschuss abschloss, den die Klägerin erhielt. Die Parteien streiten darüber, ob die Aufwendungszuschüsse aus der öffentlichen Förderung seit dem 1. Juli 1994 als Mieteinnahmen zu behandeln sind und ob die Kosten für das Förderdarlehen abgesetzt werden dürfen. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin die Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit welcher sie ihre Klageforderung weiterverfolgt.
II.
- 2
- Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Zulassung der Revision weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
- 3
- 1. Das Berufungsgericht konnte allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht zu der Annahme gelangen, die Kosten des Förderdarlehens könnten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG als rentierliche Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erlaubt dem Verfügungsberechtigten Maßnahmen, wenn sie von einer Kommune oder anderen Stelle zwar nicht aufgrund eines förmlichen Baugebots ersetzt werden müssen , wohl aber freiwillig in Anlehnung an die Regelungen über das Baugebot ersetzt werden. Dabei braucht kein voller Ersatz geleistet zu werden, wenn der nicht erstattete Aufwand aus den durch die Verbesserung bedingten Erträgen finanziert werden kann (§ 177 Abs. 4 BauGB). Das hat die Klägerin bestritten. Gegenteilige Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.
- 4
- 2. Darauf und auf die im Zusammenhang mit der Anwendung des § 177 Abs. 4 BauGB von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen kommt es indessen nicht an.
- 5
- a) Der Verfügungsberechtigte kann die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebenden Entgelte aus einem Mietverhältnis nicht nur mit dem nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG ansatzfähigen (gewöhnlichen) Erhaltungsaufwand verrechnen. Er darf gegen den Anspruch des Berechtigten auch mit einem Anspruch auf Ersatz von Aufwand analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen.
- 6
- b) Die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erstatten , soweit sie nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735 f.). Zu den ersatzfähigen Kosten gehören auch die Kosten eines Darlehens zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, aaO, S. 890). Ersatzfähige Kosten können allerdings bei außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nicht entstehen, die aufgrund eines förmlichen Baugebots nach § 177 BauGB oder ohne ein solches Baugebot unter den Bedingungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt werden. Denn bei solchen Maßnahmen müssen dem Eigentümer alle Kosten, die nicht aus den Erträgen erwirtschaftet werden können, aus öffentlichen Mitteln ersetzt werden. Ist das aber, wie von der Klägerin behauptet , nicht der Fall, bleibt also ein nicht erstatteter und auch nicht aus den Mieterträgen zu erwirtschaftender Aufwandsrest, ist dieser entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu ersetzen.
- 7
- c) Das Berufungsgericht hat auch fehlerfrei festgestellt, dass die Beklagte aufgrund des Fördervertrags außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat. Deren Vorliegen konnte die Klägerin nicht, wie geschehen, pauschal bestreiten. Zwar darf sich der Berechtigte grundsätzlich auf ein einfaches Bestreiten beschränken und ist auch nicht verpflichtet, sich etwa bei den Mietern des Objekts nach dessen Zustand und den Maßnahmen zu erkundigen (Senatsurt. v. 14. Mai 2004, V ZR 164/03, VIZ 2004, 494). Das gilt aber, wie auch sonst, nur, wenn außer einem hohen Investitionsvolumen keine anderen Umstände vorliegen, die auf das Vorliegen einer außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme schließen lassen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier zutreffend darin gesehen, dass sich die Beklagte im Rahmen eines öffentlichen Förderprogramms in einem der Klägerin übergebenen Fördervertrag gegenüber einer öffentlichen Stelle zu umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet hat und die Durchführung und Abrechnung der Arbeit von einer öffentlichen Stelle überprüft worden sind.
- 8
- d) Eine Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, die Kosten für außergewöhnliche Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren, sieht § 3 Abs. 3 VermG nicht vor. Sie lässt sich auch aus dem Auftragsrecht nicht ableiten , weil die Finanzierung durch ein Darlehen wirtschaftlich der Finanzierung durch Vorschuss entspricht, den der Auftraggeber nach § 669 BGB schuldet.
III.
- 9
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2005 - 31 O 399/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2005 - 1 U 53/05 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die weitergehende Anschlussrevision der Beklagten wird zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Beklagte war Eigentümerin zweier enteigneter Grundstücke in B. . Sie wandte in den Jahren 1991 und 1992 aufgrund von Förderverträgen mit dem Land B. für das eine Grundstück 1.716.621,20 DM und für das andere 1.578.697,05 DM auf, von denen die mit der Abwicklung der Verträge durch das Land B. beauftragte I. 1.698.756,96 DM und 1.546.886 DM anerkannte. Die Klägerin wurde am 3. Mai 2000 aufgrund eines Restitutionsbescheides nach dem Vermögensgesetz Eigentümerin der Grundstücke und übernahm ab dem 31. Mai 2001 deren Verwaltung. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Auskehrung des Mietüberschusses in Höhe von 43.306,40 €, die Bewilligung der Löschung eines Grundpfandrechts zur Sicherung des Aufwendungsersatzanspruchs der Beklagten, die Bewilligung der Löschung von drei weiteren Grundpfandrechten zugunsten der finanzierenden Bank, der I. , Ersatz von 65.293,52 € an Zins- und Tilgungsleistungen, die sie auf die diesen Grundpfandrechten zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeiten zwischen 2001 und 2003 erbracht hat, und Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, sie von weiteren Zins- und Tilgungsleistungen freizustellen.
- 2
- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Kammergericht hat die Klage hinsichtlich der Ansprüche auf Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der I. und auf Ersatz für die auf die Darlehen der I. erbrachten und zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen abgewiesen. Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin diese Ansprüche weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision und, mit einer Anschlussrevision , die Klage insgesamt abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Anschlussrevision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hält den Anspruch auf Herausgabe des Mietüberschusses aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG für begründet. Gegen diesen Anspruch dürfe die Beklagte zwar mit einem Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen. Die vorgenommen Maßnahmen seien danach auch als außergewöhnliche Aufwendungen zulässig gewesen, weil sie für Modernisierung und Instandsetzung aufgewandt worden seien, die von der öffentlichen Hand nach Maßgabe von § 177 BauGB mitfinanziert worden seien. Die von der I. mangels Förderfähigkeit nicht übernommenen Investitionskosten , der Betrag für die Übernahme der Bauherrenfunktion und die Zahlung an die A. sei aber nicht erstattungsfähig; die Notariats- und Gerichtsgebühren würden durch eine Überzahlung der I. aufgezehrt. Die Beklagte habe zur Finanzierung der Maßnahmen die Grundstücke mit drei Grundpfandrechten zugunsten der I. belasten dürfen. Deshalb brauche sie diese Rechte nicht wegen Verletzung des Unterlassungsgebots nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 VermG zur Löschung zu bringen und der Klägerin auch nicht den Zins- und Tilgungsaufwand für diese Rechte zu ersetzen. Anders liege es dagegen mit dem Grundpfandrecht zu ihren eigenen Gunsten. Mit dessen Bestellung habe sie gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG verstoßen und sei deshalb nach § 823 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Löschung zu bewilligen.
II.
- 4
- Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur teilweise stand.
- 5
- A. Revision der Klägerin
- 6
- Die Revision der Klägerin ist begründet. Die Sache ist insoweit jedoch nicht zur Entscheidung reif.
- 7
- 1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Löschung der Grundpfandrechte der I. zur Finanzierung des Eigenanteils des Eigentümers an der Fördermaßnahme nicht verneinen.
- 8
- a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Löschungsanspruch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 4 VermG verneint. Er setzt voraus, dass die mit dem Grundpfandrecht gesicherten Fremdmittel (überhaupt) nicht für Maßnahmen in das Grundstück verwandt worden sind (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734). Dafür ist hier nichts ersichtlich.
- 9
- b) Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass sich ein Löschungsanspruch der Klägerin auch aus unerlaubter Handlung ergeben kann. Dieser Anspruch lässt sich allerdings nicht mit der gegebenen Begründung verneinen.
- 10
- aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Verfügungsberechtigte nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG oder nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB dem Berechtigten zum Schadensersatz verpflichtet sein (dazu: Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454), wenn er unter Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG an dem restitutionsbelasteten Grundstück ein Grundpfandrecht bestellt (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734). Ein solcher Verstoß liegt nur vor, wenn die Grundpfandrechte zur Finanzierung von gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen dienten. Diese sind zwar zulässig; ihr Aufwand muss aber (allein) aus den Nutzungen des Grundstücks bestritten werden (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, VIZ 2002, 622 f.). Das schließt die Bestellung von Grundpfandrechten an dem zu restituierenden Grundstück aus. Anders liegt es nur, wenn Instandsetzungen oder Modernisierungen nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a oder Satz 5 VermG i.V.m. § 177 BauGB finanziert werden oder wenn die Maßnahmen einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Modernisierung dienen. In beiden Fällen ist der durch die Mieteinnahmen nicht gedeckte Aufwand dem Verfügungsberechtigten zu erstatten, der deshalb auch berechtigt ist, ihre Finanzierung durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück abzusichern (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734).
- 11
- bb) Dass die hier vorgenommenen Baumaßnahmen danach durch Grundpfandrechte abgesichert werden durften, lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht damit begründen, dass sie nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB von einer öffentlichen Stelle mitfinanziert worden und deshalb als außergewöhnliche Aufwendungen anzusehen seien. Bei den nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierten Instandsetzungen und Modernisierungen einerseits und bei außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits handelt es sich um zwei eigenständige Fallgruppen innerhalb der erlaubten Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG. Die Voraussetzungen beider Fallgruppen und die danach erlaubten Maßnahmen sind verschieden. So sind Modernisierungen im Grundsatz nicht als außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wohl aber zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanziert werden. Das schließt zwar nicht aus, dass die Voraussetzungen beider Fallgruppen im Einzelfall kumulieren und eine Maßnahme unter beiden Gesichts- punkten zulässig ist; sie sind aber getrennt zu prüfen (Senat, Beschl. v. 29. Juni 2006, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72 f. mit zust. Anm. Toussaint).
- 12
- cc) Zur Finanzierung gewöhnlicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück außer in dem hier nicht gegebenen Fall eines Baugebots nur bestellt werden , wenn die Finanzierung den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB genügt. Das ist dann der Fall, wenn der Verfügungsberechtigte als Grundstückseigentümer nur die rentierlichen Kosten zu tragen hat und die nicht rentierlichen Kosten aus öffentlichen Mitteln bestritten werden. Das hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Das Land B. hat zwar unstreitig den größten Teil der Kosten der Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss getragen. Entscheidend, aber nicht aufgeklärt ist indessen, dass auf die Beklagte als Eigentümerin nach der vorgesehenen Finanzierung im wirtschaftlichen Ergebnis nur die rentierlichen Kosten zugekommen wären. Das lässt sich entgegen der Annahme der Revision nicht schon mit dem Hinweis verneinen, dass die I. die Erstattung eines Teils der Maßnahme als nicht förderfähig abgelehnt hat. Die von der Beklagten zu tragenden Kosten konnten dennoch rentierlich sein. Für die Rentierlichkeit kommt es nicht allein darauf an, ob die Maßnahmen zu einer Mieterhöhung nach den seinerzeit geltenden mietrechtlichen Vorschriften führen konnten oder ob diese, wie hier, als Förderungsbedingung ausgeschlossen war. Zu berücksichtigen ist vielmehr, ob sich durch die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert haben, insbesondere nicht vermietbare Räume wieder vermietbar geworden sind. Diese Voraussetzungen sind nicht festgestellt, nach dem bisherigen Vorbringen der Beklagten aber auch nicht auszuschließen.
- 13
- dd) Auf die Einzelheiten der Finanzierung kommt es nicht an, wenn die durchgeführten Maßnahmen außergewöhnliche Erhaltungs- oder Instandset- zungsmaßnahme zulässig war. Die Kosten solcher Maßnahmen sind entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG unabhängig von der Art der Finanzierung zu erstatten; ihre Finanzierung darf durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück gesichert werden.
- 14
- (1) Ob eine Baumaßnahme einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Erhaltung dient, hängt, wie ausgeführt, nicht von der Finanzierung, sondern von dem Charakter der Maßnahme ab. Außergewöhnlich ist eine Erhaltungsmaßnahme dann, wenn sie im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung typischerweise nicht anfällt (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, VIZ 2002, 622 f.). Sie muss darüber hinaus zur Erhaltung oder Instandsetzung notwendig sein. Die Notwendigkeit kann sich aus dem vollständigen oder überwiegenden Funktionsverlust von Gebäudeteilen oder betriebsnotwendigen Aggregaten ergeben, also etwa dann gegeben sein, wenn ein alt und undicht gewordenes Dach neu eingedeckt, eine marode Heizungsanlage durch eine neue ersetzt oder wenn das Strom- oder Wasserleitungsnetz eines Wohnhauses erneuert wird. Notwendig kann eine Maßnahme aber auch aus wirtschaftlichen Gründen, also auch dann sein, wenn sie auf die Erneuerung an sich noch funktionstüchtiger Bauteile, Aggregate oder Systeme zielt. Voraussetzung hierfür ist, dass ihre Erneuerung aus der objektivierten Sicht des Berechtigten wirtschaftlich geboten war. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Zustand der Bebauung auf dem Grundstück von den heute üblichen Standards so weit entfernt ist, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften lässt. Dass eine derartige Maßnahme im Ergebnis regelmäßig auch zu einer Modernisierung führt, die als solche keine außergewöhnliche Erhaltung oder Instandsetzung wäre, ist unerheblich. Denn das ist ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge.
- 15
- (3) Diese Voraussetzungen können hier gegeben sein. Nach dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, auf den das Berufungsgericht Bezug nimmt, hat die Beklagte vorgetragen, es sei nur einfachste Sanitärausstattung vorhanden , die Beheizbarkeit sei nicht zuverlässig und die Einbauten wie Türen und Treppen seien nicht benutzungssicher gewesen. Dieses Vorbringen kann, als zutreffend unterstellt, bei wertender tatrichterlicher Betrachtung die wirtschaftliche Notwendigkeit der Maßnahme unter dem Gesichtspunkt eines unzureichenden Standards begründen. Dann käme es auf Einzelheiten des baulichen Zustands nicht an.
- 16
- c) Übersehen hat das Berufungsgericht, dass sich ein Löschungsanspruch der Klägerin auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 VermG ergeben kann. Diese Vorschrift gilt nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundpfandrechte, die nach dem 1. Juli 1990 bestellt worden sind (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/05, NJW-RR 2005, 887, 891; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735). Sie verpflichtet den Verfügungsberechtigten, den Berechtigten im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG und nachgewiesener Tilgungen von dem Grundpfandrecht freizustellen. Danach wird die Beklagte die Klägerin, was allerdings noch im Einzelnen festzustellen ist, abhängig von dem Zeitraum zwischen der Bestellung der Grundpfandrechte und der Bestandskraft des Restitutionsbescheids , voraussichtlich um zwischen 17,5% und 20% des Nennbetrags des Darlehens freizustellen haben.
- 17
- 2. Auch der Anspruch der Klägerin auf Erstattung gezahlter Zinsen und Tilgungen seit der Rückgabe der Grundstücke und auf Freistellung von künftigen Zins- und Tilgungszahlungen lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen.
- 18
- a) Ein solcher Anspruch kann sich wie der Anspruch auf Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der I. aus § 823 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 3 VermG oder aus § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des Unterlassungsgebots nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ergeben. Hier wie dort lässt sich eine Verletzung des Unterlassungsgebots nicht ohne zusätzliche Feststellungen verneinen. Auf das zu 1. b) Ausgeführte wird Bezug genommen.
- 19
- b) Ein Anspruch auf Erstattung der nach der Restitution erbrachten Zinsund Tilgungsleistungen kann sich, was das Berufungsgericht übersehen hat, auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 VermG ergeben.
- 20
- aa) § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG verpflichtet den Verfügungsberechtigten unmittelbar zwar nur zur Freistellung des Berechtigten von den eingetragenen Grundpfandrechten. Der Senat hat aber entschieden, dass diese Vorschrift entsprechend für die Befreiung von den Darlehensverpflichtungen gilt, die dem Grundpfandrecht zugrunde liegen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 890 f.).
- 21
- bb) Die Verpflichtung zur Freistellung führt nicht unmittelbar zu einer Zahlungsverpflichtung. Vielmehr hat der Verpflichtete die Wahl, wie er die Freistellung erreicht. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Verbindlichkeit, von der befreit werden sollte, bereits erfüllt ist. Dann wandelt sich die Freistellungsverpflichtung in eine Zahlungspflicht um (MünchKomm-BGB/Krüger, 5. Aufl., § 257 Rdn. 5).
- 22
- cc) In welchem Umfang die Klägerin freizustellen ist, ist nach den oben 1.
c) genannten Gesichtspunkten festzustellen.
- 23
- c) Dies gilt entsprechend für den Feststellungsanspruch.
- 24
- B. Anschlussrevision der Beklagten
- 25
- Die Anschlussrevision der Beklagten ist hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe der Miete (Klageantrag zu 1) begründet. Insoweit ist die Sache nicht zur Entscheidung reif. Hinsichtlich der Verurteilung zur Bewilligung der Löschung der zur Sicherung ihres Ersatzanspruchs eingetragenen Grundschuld ist die Anschlussrevision dagegen unbegründet.
- 26
- 1. Die Beklagte ist nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zur Herausgabe der seit dem 1. Juli 1994 gezogenen Mieten verpflichtet. Diese betragen abzüglich der nach § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG anrechenbaren Kosten 43.306,40 €. Das stellt die Beklagte nicht in Frage. Sie macht aber geltend, dass dieser Anspruch durch Aufrechnung erloschen ist. Das lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen.
- 27
- 2. Aus § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG kann die Beklagte ihre Berechtigung zur Aufrechnung allerdings nicht ableiten. Danach kann nur Aufwand für Maßnahmen verrechnet werden, die in dem Zeitraum vorgenommen wurden, für den Miete nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herausverlangt wird (Senat. Urt. v. 19. April 2002, V ZR 438/00, VIZ 2002, 572). Aufwand für Maßnahmen aus der Zeit vor dem 1. Juli 1994 fällt nicht darunter. Denn in diesem Zeitraum verbleiben dem Verfügungsberechtigten die Mieten. Aufwand für solche Maßnahmen kann der Verfügungsberechtigte nur insoweit verrechnen, als er von dem Berechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG oder in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift Ersatz verlangen kann (BGH, Urt. v. 20. November 2003, III ZR 131/03, VIZ 2004, 121 f.).
- 28
- 3. Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der geltend gemachten Aufwendungen kommt hingegen - wie das Berufungsgericht auch nicht verkennt - nach § 3 Abs. 3 VermG in Betracht. Insoweit ist der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif.
- 29
- a) Das Berufungsgericht geht davon aus, dass der Beklagten dem Grunde nach ein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für die Maßnahme zusteht. Ob diese Annahme berechtigt ist, hängt entscheidend davon ab, ob die Maßnahme als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als eine nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme zulässig war. Dazu wird das Berufungsgericht für seine Entscheidung über die weitergehenden Ansprüche der Klägerin ergänzende Feststellungen zu treffen haben.
- 30
- b) Es meint, die Beklagte könne Erstattung der nicht als förderfähig anerkannten Kosten der Maßnahme selbst dann nicht verlangen, wenn ihr grundsätzlich ein Anspruch zusteht. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Förderungsfähigkeit von Teilen der Maßnahme kann zwar Bedeutung dafür haben, ob die Maßnahme überhaupt durchgeführt werden darf. Ist sie zulässig, hängt die Ersatzfähigkeit der Kosten allein davon ab, ob die abgerechneten Leistungen zur Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig waren oder diese sachgerecht ergänzten. Dazu fehlen Feststellungen.
- 31
- c) Die Ersatzfähigkeit der Kosten für die Übernahme der Bauherrenfunktion scheitert nach Ansicht des Berufungsgerichts daran, dass es sich hierbei um Eigenleistungen der Beklagten gehandelt hat und diese nicht erstattungsfähig seien (ebenso RVI/Wasmuth, § 3 VermG Rdn. 388). Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden.
- 32
- aa) Für die Ansicht des Berufungsgerichts spricht, dass das Verhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten Züge eines Treuhandverhältnisses und dieses wiederum eine Nähe zum Auftragsverhältnis hat. Der Beauftragte hat nach herrschender Meinung keinen Anspruch auf Ersatz eigener Arbeitsleistung , weil er seinen Dienst unentgeltlich angeboten hat (BGHZ 59, 328, 331; BGH, Urt. v. 14. Dezember 1987, II ZR 53/87, NJW-RR 1988, 745, 746; Bamberger /Roth/Czub, BGB, 2. Aufl., § 670 Rdn. 9; Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 60 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Seiler, aaO, § 670 Rdn. 20). Für das Berufungsgericht spricht auch, dass der Gesetzgeber bei Einführung des Mietherausgabeanspruchs des Berechtigten mit dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG) eine Verrechnung von Verwaltungskosten nicht vorgesehen und dies damit begründet hat, sie seien wie bisher nicht ersatzfähig (Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum EALG in BT-Drs. 12/7588 S. 48 f.). Gegen diese Ansicht lässt sich anführen, dass § 3 Abs. 3 VermG in Satz 6 nicht auf das Auftragsrecht, sondern auf das Recht der Geschäftsbesorgung ohne Auftrag verweist, bei dem es trotz des Verweises auf das Auftragsrecht in § 683 BGB nach herrschender Meinung jedenfalls dann anders liegt, wenn, wie hier, die Tätigkeit zum Beruf oder Gewerbe des Geschäftsführers gehört (BGHZ 65, 384, 389 f.; 143, 9, 16; BGH, Urt. v. 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJWRR 2005, 639, 641; Bamberger/Roth/Gehrlein, aaO, § 683 Rdn. 4; Erman /Ehmann, aaO, § 683 Rdn. 7; weitergehend: MünchKomm-BGB/Seiler, aaO , § 683 Rdn. 24 f.). Entscheidend kommt hinzu, dass der Gesetzgeber seine Beurteilung geändert hat. Mit dem Vermögensrechtsanpassungsgesetz vom 4. Juli 1995 (BGBl. I S. 895) hat er die Verrechnung von Verwaltungskosten mit § 7 Abs. 7 Satz 3 Nr. 3 VermG in die heutige Fassung der Vorschrift eingeführt und dies damit begründet, die Verwaltung von Wohnraum sei eine Leistung, die auch sonst nur gegen Entgelt erbracht werde (Entwurfsbegründung in BTDrucks 13/202 S. 5). In einem solchen Fall wäre auch im Auftragsrecht von ei- nem Geschäftsbesorgungscharakter auszugehen und (mangels Unentgeltlichkeit ) Ersatzfähigkeit zu bejahen.
- 33
- bb) In der Zeit vor dem 1. Juli 1994 wird dieser Aufwand allerdings grundsätzlich durch die Mieten abgegolten, die dem Verfügungsberechtigten verbleiben. Ebenso wie bei dem Erhaltungsaufwand gilt dies aber nur für die gewöhnlichen Verwaltungskosten. Entsteht bei der Durchführung einer außergewöhnlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme außergewöhnlicher Verwaltungsaufwand, der den Rahmen der allgemeinen Verwaltung von Wohnungsbeständen deutlich übersteigt, ist er als Teil der Kosten für die Maßnahme zu ersetzen. Das hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent – nicht festgestellt. Dies wird nachzuholen sein.
- 34
- d) Mit dem als "Ausgleichbetrag an die A. " bezeichneten Betrag kann die Beklagte nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht aufrechnen, weil er einen ausreichenden Bezug zu den geförderten Baumaßnahmen nicht erkennen lasse. Richtig daran ist, dass sich die Beklagte zu einer näheren Erläuterung dieses Betrags nicht verstanden hat, obwohl die Klägerin ihn "in jedweder Hinsicht" bestritten hat. Dabei wird aber nicht berücksichtigt, dass sich der vermisste ausreichende Bezug schon aus den vorgelegten Abrechnungen der I. ergibt. Danach ist die A. ein Architekturbüro, dessen Einschaltung jedenfalls bei einer Maßnahme aus dem Förderprogramm "städtebaulicher Denkmalschutz" im Hinblick auf die mit dem Denkmalschutz verbundenen Anforderungen grundsätzlich nicht näher begründet werden muss.
- 35
- e) Auch die Gerichts- und Notarkosten sind jedenfalls im Grundsatz ersatzfähig. Sie sind nach den Angaben der Beklagten bei der Beleihung der Grundstücke zur Absicherung der Finanzierung entstanden. Solche Kosten gehören zu dem erstattungsfähigen Aufwand, weil sie zur Erlangungen des Darle- hens notwendig sind. Ob sie, wie das Berufungsgericht meint, durch eine Überzahlung der I. ausgeglichen werden, hängt davon ab, wie sich die Abrechnung der Kosten insbesondere im Hinblick auf die Verpflichtung der Beklagten zur teilweisen Freistellung der Klägerin darstellt.
- 36
- 4. Keinen Erfolg hat die Anschlussrevision hingegen, soweit sie sich gegen die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung der Löschung der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld wendet. Die Beklagte ist, worauf das Berufungsgericht zu Recht erkannt hat, nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG und § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB verpflichtet, im Wege einer Wiederherstellung in Natur (§ 249 BGB) die Löschung dieser Grundschuld zu bewilligen.
- 37
- a) Zu deren Begründung war die Beklagte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG nicht berechtigt. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Anschlussrevision auch nicht daraus, dass der Erstattungsanspruch Aufwand für eine Baumaßnahme betrifft, die, was festzustellen sein wird, an dieser Stelle aber für das Revisionsverfahren zugunsten der Beklagten zu unterstellen ist, als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als Maßnahme mit einer Finanzierung nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt war. Dieser Aufwand ist bereits durch die zugunsten der finanzierenden Bank begründeten Grundschulden abgesichert. Die Grundschuld zugunsten der Beklagten sichert oder fördert nicht die Durchführung der Baumaßnahmen , sondern allein die Durchsetzung der Ansprüche der Beklagten. Dazu berechtigt § 3 Abs. 3 VermG nicht.
- 38
- b) Dessen ungeachtet nützte es der Beklagten auch nichts, wenn sie sich als Verfügungsberechtigte eine Grundschuld zur Sicherung ihrer Ansprüche bestellen dürfte. Sie wäre nämlich jedenfalls nach § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m.
III.
- 39
- Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 40
- 1. Das Berufungsgericht wird zunächst festzustellen haben, ob die Maßnahmen insbesondere unter den Gesichtspunkten einer wirtschaftlich gebotenen Anpassung an die heutigen Standards und der notwendigen Erneuerung zentraler Bauteile (z. B. Schwamm im Dach) als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung anzusehen ist. Falls sich das bestätigen sollte, erübrigen sich Feststellungen zur Rentierlichkeit. Diese wären geboten, wenn die Maßnahme als bloße Modernisierung und Instandsetzung zu bewerten sein sollte, die nur bei einer Finanzierung nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt ist. Dabei wäre insbesondere zu prüfen, ob die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert und so die Rentierlichkeit der von dem Eigentümer zu tragenden Kosten hergestellt hat. Hierbei ist eine Gesamtbetrachtung anzustellen. Darauf, ob einzelne Maßnahmen geboten waren, kommt es nicht an.
- 41
- 2. Sollte sich ergeben, dass die Maßnahme danach erlaubt war, wären die als nicht förderfähig angesehenen Kostenanteile, die Kosten für die Fa. A. sowie die Gerichts- und Notariatskosten grundsätzlich ersatz- und damit aufrechnungsfähig. Inwieweit das auch für die Kosten der Übernahme der Bauherrenfunktion gilt, hängt davon ab, in welchem Umfang die Beklagte dabei Tätigkeiten wahrgenommen hat, die im Rahmen einer normalen professionellen Hausverwaltung nicht zu erwarten waren.
- 42
- 3. Auch wenn die Maßnahme erlaubt gewesen sein sollte, wird die Beklagte die Klägerin sowohl von den Grundpfandrechten als auch von den an die I. geleisteten und noch zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen in einem nach § 18 Abs. 2 VermG zu bestimmenden Umfang, voraussichtlich 17,5% bis 20%, freizustellen haben.
- 43
- 4. Das wiederum kann dazu führen, dass der Aufwand der Beklagten in geringerem Umfang, als bislang angenommen, durch Nutzungen ausgeglichen ist und eine Unterdeckung entsteht. Diese wäre nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ausgleichspflichtig, wenn die Maßnahme erlaubt war. Diese Konsequenz haben die Beteiligten bislang nicht gesehen. Sie haben in der neuen Verhandlung Gelegenheit , dazu Stellung zu nehmen. Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Czub
LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2006 - 36 O 559/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2006 - 1 U 29/06 -
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines in Berlin-T. (im früheren OstBerlin ) gelegenen Hausgrundstücks. Das Grundstück war enteignet und in Volkseigentum überführt worden und stand bis zur Restituierung an den Kläger unter der Verwaltung der Beklagten.
In der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zur Rückgabe am 6. April 1998 erwirtschaftete die Beklagte Mietüberschüsse in Höhe von 77.410,10 DM, von denen sie 40.000 DM an den Kläger auskehrte und in Höhe von 29. 225,56 DM die
Aufrechnung erklärte (der verbleibende Betrag von 8.184,54 DM ist ebenfalls gezahlt worden und nicht mehr im Streit). Diesen Betrag hatte sie für die Reparatur einer Gasleitung im März 1994 in dem Haus des Klägers aufgewendet. Eine Abrechnung über die Zeit vom 2. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 erteilte sie nicht.
Der Kläger verlangt Zahlung von 29.225,56 DM nebst Zinsen, weil er die Aufrechnung für unwirksam hält. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG für begründet. Gegenüber diesem Anspruch greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung nicht durch. § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG gestatte nur die Aufrechnung mit Aufwendungen zur Erhaltung des Vermögenswertes, die ab dem 1. Juli 1994 getätigt wurden. Kosten für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zwischen dem 2. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 seien zwar grundsätzlich erstattungsfähig, müßten dann aber mit den in dieser Zeit erzielten Mieteinnahmen verrechnet werden und könnten nicht - wie hier geschehen - gesondert geltend gemacht werden.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Beklagten als Verfügungsberechtigten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Kläger ein Anspruch auf Erstattung der in der Zeit zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 entstandenen außergewöhnlichen Erhaltungskosten zusteht. Nicht zu beanstanden ist ferner, daß es die Reparatur der Gasleitung als eine solche außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme ansieht, die über das hinausgeht, was noch dem gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zugerechnet werden kann. Soweit die Revisionserwiderung meint, die Reparatur sei eine Folge nicht rechtzeitig durchgeführter Instandsetzung durch die Beklagte, verweist sie nicht auf Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen, der den Schluß darauf zuließe, daß es sich um eine Anhäufung gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen gehandelt hat.
2. Nicht zu folgen ist dem Berufungsgericht jedoch insoweit, als es eine Aufrechnung mit diesem Anspruch gegen den Anspruch des Klägers aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen ablehnt.
Entgegen seiner Auffassung kann der Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG nicht entnommen werden, daß eine Aufrechnung gegen Ansprüche auf Nutzungsherausgabe nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur mit solchen Kostenerstattungsforderungen möglich ist, die sich auf nach dem 30. Juni 1994 getätigte Erhaltungsmaßnahmen beziehen.
Diese Regelung bedeutet vielmehr folgendes: Der Umstand, daß dem Berechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ab dem 1. Juli 1994 ein Anspruch auf Herausgabe bestimmter Nutzungen zugebilligt wird, stellt eine Besonderheit dar, nämlich eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß die Nutzungen an sich dem Eigentümer gebühren, also - noch - nicht dem Restitutionsberechtigten (vgl. BGHZ 137, 183, 186; Senat, BGHZ 141, 232, 235). Die Norm weist einen Teil der Nutzungen, die Früchte aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen , schon vor Rückübertragung des Eigentums dem Restitutionsberechtigten zu, um dem festgestellten Mißstand entgegenzuwirken, daß die - oftmals beachtlich hohen - Mieteinnahmen aus restitutionsbelasteten, gewerblich genutzten Immobilien von den Verfügungsberechtigten nicht für - teilweise dringend notwendige - Reparaturen- und Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des Objekts eingesetzt, sondern für andere Zwecke verwendet wurden (vgl. Senatsurt. aaO m.w.N.). Im Gegenzug soll der Restitutionsberechtigte nach der Vorstellung des Gesetzgebers die Erhaltungskosten tragen, und zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat - ohne daß eine Trennung zwischen gewöhnlichen und außergewöhnlichen Erhaltungskosten gemacht wurde. Hinsichtlich der außergewöhnlichen Kosten ergab sich dies schon aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, war also nichts besonderes. Hinsichtlich der gewöhnlichen Erhaltungskosten enthält § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG hingegen eine Anspruchsgrundlage, die sich aus der Zuweisung bestimmter Nutzungsvorteile an den Berechtigten erklärt und die daher an die Geltendmachung dieser Nutzungsvorteile gebunden ist (vgl. Budde-Hermann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen , § 7 VermG Rdn. 88; Meyer-Seitz, in: Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 7 Rdn. 64 a) und wie der Nutzungsherausgabeanspruch für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 gilt. Ferner enthielt die Norm die Anordnung, daß dieser Anspruch im Wege der Aufrech-
nung geltend gemacht werden kann. Sie hat aber nicht das Ziel, die Aufrechnung mit solchen Ansprüchen zu untersagen, die unabhängig von den Besonderheiten des § 7 Abs. 2 Satz 2-4 VermG bestehen.
3. Die Norm enthält auch keine Beschränkung hinsichtlich der Geltendmachung des schon vor der Einfügung des Absatzes 7 Satz 3 und 4 VermG gegebenen Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG. Dafür fehlt jeder sachliche Anhaltspunkt.
a) Ein genereller Ausschluß des Anspruchs kommt nicht in Betracht und wird auch nicht vom Berufungsgericht und von der Revisionserwiderung erwogen. Der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG trägt dem Umstand Rechnung , daß die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen , soweit sie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand übersteigen, dem Berechtigten zugute kommen, wenn er das Eigentum zurückerhält. Er soll daher Aufwendungsersatz leisten. Anders ist es nur - was hier nicht der Fall ist -, wenn sich der Instandsetzungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zugeflossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat.
Diese Regelung behält auch nach Einfügung von § 7 Abs. 7 Satz 2-4 VermG ihre Berechtigung.
b) Daraus folgt zugleich, daß sie nicht dadurch teilweise außer Kraft gesetzt werden kann, daß die Geltendmachung dieses Anspruchs - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf eine Verrechnung mit den in der Zeit vor dem 1. Juli 1994 vom Verfügungsberechtigten erzielten Mieteinnahmen beschränkt wird und nur ein etwaiger Überschuß vom Verfügungsberechtigten
verlangt werden kann. Die Mieteinnahmen gebühren dem Verfügungsberechtigten als demjenigen, dem das Eigentum wirtschaftlich (noch) zugewiesen ist, die Erstattung des Instandsetzungsaufwandes kann er - wie dargelegt - verlangen , weil dieser den Wert des Eigentums (zugunsten des Berechtigten) erhöht hat, ohne daß der Verfügungsberechtigte daraus wirtschaftliche Vorteile gezogen hätte. Das eine hat mit dem anderen folglich nichts zu tun. Eine Kürzung des einen Anspruchs mit Rücksicht auf den anderen widerspricht der Güterzuordnung und dem vom Gesetzgeber getroffenen Interessenausgleich.
c) Aus der Rechtslage vor dem 3. Oktober 1990 kann - entgegen der Meinung des Berufungsgerichts - nicht der Schluß gezogen werden, daß der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG im Ergebnis ebenfalls einer Beschränkung unterliegt. Der sog. kleine Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG dient vielmehr - im Grundsatz nicht anders als die Regelung nach dem 2. Oktober 1990 - dazu, daß der Berechtigte durch die Restitution nicht besser gestellt wird, als er ohne die Überführung seines Vermögenswertes in Volkseigentum stünde (Budde-Hermann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 7 Rdn. 4; Kuhlmey/Wittmer, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 7 VermG Rdn. 4). Die Vorschrift ordnet daher, in pauschalierender Weise, die Abschöpfung eines Wertzuwachses an, die der Berechtigte dadurch erhielte, daß das zu restituierende Vermögensgut durch Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung eine noch nicht vollständig abgeschriebene Werterhöhung erfahren hat. Daß diese Regelung für die Zeit vor dem Beitritt - trotz gleicher Zielrichtung - in den Einzelheiten anders, pauschaler, ausgefallen ist, als für die Zeit danach, ist eine gesetzgeberische Entscheidung, die nicht dazu berechtigt, den Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in anderer, zumal systemwidriger, Weise einzuschränken.
Eine Beziehung zwischen Nutzungen und Verwendungen besteht nur insoweit, als der Verfügungsberechtigte bis 30. Juni 1994 einerseits die Nutzungen behalten durfte und andererseits die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen mußte. Jede weitere Koppelung, also etwa die vom Berufungsgericht befürwortete Anrechnung der gezogenen Nutzungen auf die Kosten für außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen, ist dem Gesetz fremd. Sie liegt weder der Regelung des § 7 Abs. 1 VermG zugrunde noch kann sie für die Zeit ab dem 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 im Wege richterlicher Rechtsfortbildung statuiert werden.
4. Der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG kann daher selbständig und uneingeschränkt, auch im Wege der Aufrechnung gegenüber einem Anspruch aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, geltend gemacht werden (im Ergebnis ebenso Meyer-Seitz, in: Fiebig/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 7 Rdn. 64), so daß die Klage unbegründet ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Lambert-Lang Krüger Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der beklagte Freistaat war Eigentümer des Grundstücks N. Straûe in B. F. (K. S. H. ). Bis 31. Mai 1995 nutzte er das Grundstück selbst. Ab 1. Juni 1995 verpachtete er das Objekt an die I. GmbH & Co. KG, B. F. , und erzielte bis 28. Februar 1996 einen Pachtzins von 109.026,63 DM. Mit Restitutionsbescheid vom 13. Oktober 1994, bestandskräftig seit 19. Dezember 1995, wurde das Eigentum auf die Berechtigten, die Vermögensverwaltungs- und
Treuhandgesellschaft des D. mbH (V. D. ) und die Vermögensverwaltung der D. (D. ), übertragen. Der Beklagte kehrte einen Teilbetrag des Pachtzinses von 46.022,16 DM an die Berechtigten aus.
Wegen des Restes von 63.004,77 DM hat die Klägerin unter Berufung auf bestimmte Vereinbarungen mit der V. D. und der D. den Beklagten in Anspruch genommen. Dieser hat mit Ansprüchen auf Erstattung von Instandhaltungskosten (Rechnungen, ausgestellt zwischen dem 4. Juli 1994 und dem 30. Mai 1995) in Höhe von 60.833,10 DM und von Betriebskosten (Stromlieferungen vom 1. Juli 1994 bis 30. Juni 1995; Gaslieferungen vom 27. Januar 1992 bis 21. August 1995; Wasserlieferungen aus den Jahren 1993 bis Anfang 1995; zeitlich nicht näher bestimmte Müllkosten) in Höhe von 69.762,34 DM die Aufrechnung erklärt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Sprungrevision, in die der Beklagte eingewilligt hat, verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht meint, der Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm unstreitig entstandenen Aufwendungen (§ 7 Abs. 7 Satz 4, § 41 Abs. 1 VermG) sei nicht auf die Zeitspanne beschränkt, für die die Klägerin nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die Herausgabe des Pachtzinses verlangt. Die Klageforderung sei deshalb durch die Aufrechnung mit den Erstattungsansprüchen für
Instandsetzungsaufwand und Betriebskosten (jeweils in der von dem Beklagten bezeichneten Reihenfolge) erloschen.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
Die Revision nimmt die Auffassung des Landgerichts, die Klägerin sei kraft Abtretung Inhaberin der Ansprüche der Berechtigten auf Herausgabe von Pachtzinsen geworden, als ihr günstig hin. Die nach § 559 Abs. 2 Satz 1 ZPO a.F. gleichwohl gebotene rechtliche Überprüfung führt zu keinem anderen Ergebnis. Hierbei kann es der Senat offen lassen, ob die notarielle Abtretung des Rückübertragungsanspruchs der V. D. vom 12. Dezember 1995 deshalb ins Leere ging, weil bei Zustellung des Rückübertragungsbescheides vom 13. Oktober 1994 noch die Zedentin Inhaberin des Rückübertragungsanspruchs war (vgl. Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 3 Rdn. 40 ff); ihr kann jedenfalls der Wille der Beteiligten entnommen werden, der Klägerin die Rechtsinhaberschaft an den Herausgabeansprüchen des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, die mit der Bestandskraft des Restitutionsbescheides entstanden sind (§ 7 Abs. 7 Satz 3 VermG), zu verschaffen. Im Ergebnis gleiches gilt für die privatschriftliche Vereinbarung der Klägerin mit der D. vom gleichen Tage, auf die sich das Landgericht ebenfalls stützt. Sie schafft zwar nur einen Rahmen für das abgestimmte Verhalten mit der D. , die Abtretung des streitigen Anspruchs fügt sich aber in diesen ein.
III.
Das Urteil des Landgerichts, das (neben einem Hinweis auf den Gesetzestext ) darauf abhebt, die Erstattungsansprüche könne der Verfügungsberechtigte - ohnehin - nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG selbständig geltend machen , verkennt das bei seinem Erlaû bereits umrissene (BGHZ 136, 57; 137, 183), durch die Entscheidung des Senats vom 14. Juli 2000 (V ZR 328/99, WM 2000, 2055) abschlieûend geklärte, Verhältnis der Erstattungsansprüche nach § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 7 VermG.
1. Aus der vom Gesetz für die Vermögensrestitution gewählten "Anspruchslösung" (§§ 3, 34 VermG) folgt, daû dem Verfügungsberechtigten bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides und dem Eintritt der weiter in § 34 VermG genannten Voraussetzungen das Eigentum verbleibt. Als Eigentümer stehen ihm grundsätzlich die aus dem Vermögenswert gezogenen Nutzungen zu (§ 7 Abs. 7 Satz 1 VermG), die Kosten der Erhaltung der Sache trägt er selbst (Senat, BGHZ 128, 210, 211 ff). Auûergewöhnliche Erhaltungskosten , die durch Maûnahmen verursacht sind, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 VermG auch nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) vornehmen darf, treffen in den in § 3 Abs. 3 Satz 4, mittelbar Satz 5 VermG, geregelten Fällen (zur weitergehenden Auslegung: BGHZ aaO) den Berechtigten, soweit der Verfügungsberechtigte nicht anderweit Ausgleich erhalten hat. Das Gesetz geht davon aus, daû der danach zu erstattende Aufwand sich nach der Rückübertragung im Wert des vom Berechtigten erlangten Eigentums niederschlägt (für Aufwendungen vor dem Beitritt vgl. den Wertausgleich des § 7 Abs. 1 bis 5 VermG). Dies leuchtet in den vom Gesetz genannten Fällen, insbesondere den Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten
und den zur Anhebung des Mietzinses berechtigenden Maûnahmen, unmittelbar ein.
2. Gewöhnliche Erhaltungskosten und Kosten des laufenden Betriebs sind dagegen nur in dem besonderen Fall zu erstatten, daû der Berechtigte Anspruch auf die dem Verfügungsberechtigten ab 1. Juli 1994 zustehenden Entgelte im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erhebt (dazu zuletzt Senat, Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613). Wie der Senat in der Entscheidung vom 14. Juli 2000 im Anschluû an den Umstand, daû der Erstattungsanspruch nur aufrechnungsweise geltend gemacht werden kann (§ 7 Abs. 7 Satz 4 VermG), deutlich gemacht hat, erklärt sich das Recht, Ausgleich für gewöhnliche Aufwendungen zu erhalten, aus der Zuweisung der Nutzungsentgelte an den Berechtigten. Für den Zeitraum, in dem die Nutzungen dem Verfügungsberechtigten verbleiben, steht ihm ein Anspruch auf Erstattung dessen , was zum gewöhnlichen Unterhalt rechnet, nicht zu (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188). Ähnlich wie im Verhältnis der auûergewöhnlichen Aufwendungen zur Sachsubstanz besteht - aus der Sicht des Gesetzgebers - zwischen den laufenden Nutzungen und den gewöhnlichen Erhaltungskosten ein den Erstattungsanspruch bestimmender Zusammenhang.
3. Das Landgericht wird nach Zurückverweisung der Sache - von der Möglichkeit des § 566a Abs. 5 ZPO a.F. hat der Senat keinen Gebrauch gemacht - zu prüfen haben, inwieweit der Instandsetzungsaufwand und, soweit dies überhaupt in Frage kommt, die Betriebskosten auûergewöhnlichen Aufwand darstellen. Soweit dies zu verneinen ist, scheidet ein Ersatz des Instandsetzungsaufwands gänzlich aus, denn die zuletzt berechneten Leistungen
(Rechnungen vom 30. Mai 1995) liegen vor dem Zeitpunkt, ab dem die Klägerin Nutzungsherausgabe verlangt.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der beklagte Freistaat war Eigentümer des Grundstücks N. Straûe in B. F. (K. S. H. ). Bis 31. Mai 1995 nutzte er das Grundstück selbst. Ab 1. Juni 1995 verpachtete er das Objekt an die I. GmbH & Co. KG, B. F. , und erzielte bis 28. Februar 1996 einen Pachtzins von 109.026,63 DM. Mit Restitutionsbescheid vom 13. Oktober 1994, bestandskräftig seit 19. Dezember 1995, wurde das Eigentum auf die Berechtigten, die Vermögensverwaltungs- und
Treuhandgesellschaft des D. mbH (V. D. ) und die Vermögensverwaltung der D. (D. ), übertragen. Der Beklagte kehrte einen Teilbetrag des Pachtzinses von 46.022,16 DM an die Berechtigten aus.
Wegen des Restes von 63.004,77 DM hat die Klägerin unter Berufung auf bestimmte Vereinbarungen mit der V. D. und der D. den Beklagten in Anspruch genommen. Dieser hat mit Ansprüchen auf Erstattung von Instandhaltungskosten (Rechnungen, ausgestellt zwischen dem 4. Juli 1994 und dem 30. Mai 1995) in Höhe von 60.833,10 DM und von Betriebskosten (Stromlieferungen vom 1. Juli 1994 bis 30. Juni 1995; Gaslieferungen vom 27. Januar 1992 bis 21. August 1995; Wasserlieferungen aus den Jahren 1993 bis Anfang 1995; zeitlich nicht näher bestimmte Müllkosten) in Höhe von 69.762,34 DM die Aufrechnung erklärt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Sprungrevision, in die der Beklagte eingewilligt hat, verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht meint, der Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm unstreitig entstandenen Aufwendungen (§ 7 Abs. 7 Satz 4, § 41 Abs. 1 VermG) sei nicht auf die Zeitspanne beschränkt, für die die Klägerin nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die Herausgabe des Pachtzinses verlangt. Die Klageforderung sei deshalb durch die Aufrechnung mit den Erstattungsansprüchen für
Instandsetzungsaufwand und Betriebskosten (jeweils in der von dem Beklagten bezeichneten Reihenfolge) erloschen.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
Die Revision nimmt die Auffassung des Landgerichts, die Klägerin sei kraft Abtretung Inhaberin der Ansprüche der Berechtigten auf Herausgabe von Pachtzinsen geworden, als ihr günstig hin. Die nach § 559 Abs. 2 Satz 1 ZPO a.F. gleichwohl gebotene rechtliche Überprüfung führt zu keinem anderen Ergebnis. Hierbei kann es der Senat offen lassen, ob die notarielle Abtretung des Rückübertragungsanspruchs der V. D. vom 12. Dezember 1995 deshalb ins Leere ging, weil bei Zustellung des Rückübertragungsbescheides vom 13. Oktober 1994 noch die Zedentin Inhaberin des Rückübertragungsanspruchs war (vgl. Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 3 Rdn. 40 ff); ihr kann jedenfalls der Wille der Beteiligten entnommen werden, der Klägerin die Rechtsinhaberschaft an den Herausgabeansprüchen des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, die mit der Bestandskraft des Restitutionsbescheides entstanden sind (§ 7 Abs. 7 Satz 3 VermG), zu verschaffen. Im Ergebnis gleiches gilt für die privatschriftliche Vereinbarung der Klägerin mit der D. vom gleichen Tage, auf die sich das Landgericht ebenfalls stützt. Sie schafft zwar nur einen Rahmen für das abgestimmte Verhalten mit der D. , die Abtretung des streitigen Anspruchs fügt sich aber in diesen ein.
III.
Das Urteil des Landgerichts, das (neben einem Hinweis auf den Gesetzestext ) darauf abhebt, die Erstattungsansprüche könne der Verfügungsberechtigte - ohnehin - nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG selbständig geltend machen , verkennt das bei seinem Erlaû bereits umrissene (BGHZ 136, 57; 137, 183), durch die Entscheidung des Senats vom 14. Juli 2000 (V ZR 328/99, WM 2000, 2055) abschlieûend geklärte, Verhältnis der Erstattungsansprüche nach § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 7 VermG.
1. Aus der vom Gesetz für die Vermögensrestitution gewählten "Anspruchslösung" (§§ 3, 34 VermG) folgt, daû dem Verfügungsberechtigten bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides und dem Eintritt der weiter in § 34 VermG genannten Voraussetzungen das Eigentum verbleibt. Als Eigentümer stehen ihm grundsätzlich die aus dem Vermögenswert gezogenen Nutzungen zu (§ 7 Abs. 7 Satz 1 VermG), die Kosten der Erhaltung der Sache trägt er selbst (Senat, BGHZ 128, 210, 211 ff). Auûergewöhnliche Erhaltungskosten , die durch Maûnahmen verursacht sind, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 VermG auch nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) vornehmen darf, treffen in den in § 3 Abs. 3 Satz 4, mittelbar Satz 5 VermG, geregelten Fällen (zur weitergehenden Auslegung: BGHZ aaO) den Berechtigten, soweit der Verfügungsberechtigte nicht anderweit Ausgleich erhalten hat. Das Gesetz geht davon aus, daû der danach zu erstattende Aufwand sich nach der Rückübertragung im Wert des vom Berechtigten erlangten Eigentums niederschlägt (für Aufwendungen vor dem Beitritt vgl. den Wertausgleich des § 7 Abs. 1 bis 5 VermG). Dies leuchtet in den vom Gesetz genannten Fällen, insbesondere den Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten
und den zur Anhebung des Mietzinses berechtigenden Maûnahmen, unmittelbar ein.
2. Gewöhnliche Erhaltungskosten und Kosten des laufenden Betriebs sind dagegen nur in dem besonderen Fall zu erstatten, daû der Berechtigte Anspruch auf die dem Verfügungsberechtigten ab 1. Juli 1994 zustehenden Entgelte im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erhebt (dazu zuletzt Senat, Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613). Wie der Senat in der Entscheidung vom 14. Juli 2000 im Anschluû an den Umstand, daû der Erstattungsanspruch nur aufrechnungsweise geltend gemacht werden kann (§ 7 Abs. 7 Satz 4 VermG), deutlich gemacht hat, erklärt sich das Recht, Ausgleich für gewöhnliche Aufwendungen zu erhalten, aus der Zuweisung der Nutzungsentgelte an den Berechtigten. Für den Zeitraum, in dem die Nutzungen dem Verfügungsberechtigten verbleiben, steht ihm ein Anspruch auf Erstattung dessen , was zum gewöhnlichen Unterhalt rechnet, nicht zu (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188). Ähnlich wie im Verhältnis der auûergewöhnlichen Aufwendungen zur Sachsubstanz besteht - aus der Sicht des Gesetzgebers - zwischen den laufenden Nutzungen und den gewöhnlichen Erhaltungskosten ein den Erstattungsanspruch bestimmender Zusammenhang.
3. Das Landgericht wird nach Zurückverweisung der Sache - von der Möglichkeit des § 566a Abs. 5 ZPO a.F. hat der Senat keinen Gebrauch gemacht - zu prüfen haben, inwieweit der Instandsetzungsaufwand und, soweit dies überhaupt in Frage kommt, die Betriebskosten auûergewöhnlichen Aufwand darstellen. Soweit dies zu verneinen ist, scheidet ein Ersatz des Instandsetzungsaufwands gänzlich aus, denn die zuletzt berechneten Leistungen
(Rechnungen vom 30. Mai 1995) liegen vor dem Zeitpunkt, ab dem die Klägerin Nutzungsherausgabe verlangt.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung sind die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, durch den Berechtigten selbst oder durch einen vom Berechtigten zu bestimmenden Verwalter wahrzunehmen.
(2) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung oder mit der vorläufigen Einweisung nach § 6a tritt der Berechtigte in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Dies gilt für vom staatlichen Verwalter geschlossene Kreditverträge nur insoweit, als die darauf beruhenden Verbindlichkeiten im Falle ihrer dinglichen Sicherung gemäß Absatz 9 Satz 2 gegenüber dem Berechtigten, dem staatlichen Verwalter sowie deren Rechtsnachfolgern fortbestünden. Absatz 9 Satz 3 gilt entsprechend.
(3) Dingliche Nutzungsrechte sind mit dem Bescheid gemäß § 33 Abs. 4 aufzuheben, wenn der Nutzungsberechtigte bei Begründung des Nutzungsrechts nicht redlich im Sinne des § 4 Abs. 3 gewesen ist. Mit der Aufhebung des Nutzungsrechts erlischt das Gebäudeeigentum nach § 288 Abs. 4 oder § 292 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik. Das Gebäude wird Bestandteil des Grundstücks. Grundpfandrechte an einem auf Grund des Nutzungsrechts errichteten Gebäude werden Pfandrechte an den in den §§ 7 und 7a bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die zu deren Sicherung begründet werden. Verliert der Nutzungsberechtigte durch die Aufhebung des Nutzungsrechts das Recht zum Besitz seiner Wohnung, so treten die Wirkungen des Satzes 1 sechs Monate nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung ein.
(4) Fortbestehende Rechtsverhältnisse können nur auf der Grundlage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert oder beendet werden.
(5) Eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, sind in dem sich aus § 18 Abs. 2 ergebenden Umfang zu übernehmen. Von dem so ermittelten Betrag sind diejenigen Tilgungsleistungen abzuziehen, die nachweislich auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind. Im Rahmen einer Einigung zwischen dem Gläubiger des Rechts, dem Eigentümer und dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen als Vertreter der Interessen des Entschädigungsfonds kann etwas Abweichendes vereinbart werden. Weist der Berechtigte nach, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, ist das Recht nicht zu übernehmen.
(6) Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen bestimmt mit der Entscheidung über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung den zu übernehmenden Teil des Grundpfandrechts, wenn nicht der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte oder der Berechtigte beantragt, vorab über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung zu entscheiden. In diesem Fall ersucht das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die das Grundbuch führende Stelle um Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des Berechtigten. Wird die staatliche Verwaltung ohne eine Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen beendet, so hat auf Antrag des aus dem Grundpfandrecht Begünstigten oder des Berechtigten das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bereich das belastete Grundstück belegen ist, den zu übernehmenden Teil der Grundpfandrechte durch Bescheid zu bestimmen. Wird der Antrag nach Satz 3 innerhalb der in § 30a Abs. 3 Satz 1 bestimmten Frist nicht gestellt, bleibt der Eigentümer im Umfang der Eintragung aus dem Grundpfandrecht verpflichtet, soweit die gesicherte Forderung nicht durch Tilgung erloschen ist. Auf die Beschränkungen der Übernahmepflicht nach Absatz 5 Satz 1 und 4 kann er sich in diesem Fall nur berufen, wenn er diese Absicht dem Gläubiger oder der Sparkasse, in deren Geschäftsgebiet das Grundstück belegen ist, bis zum 31. März 1995 schriftlich mitgeteilt hat. Ist die Sparkasse nicht Gläubigerin, ist sie lediglich zur Bestätigung des Eingangs dieser Mitteilung verpflichtet. Der Bescheid ergeht gemeinsam für sämtliche auf dem Grundstück lastenden Rechte gemäß Absatz 5.
(7) Die Absätze 5 und 6 gelten für eingetragene sonstige Grundpfandrechte, die auf staatliche Veranlassung vor dem 8. Mai 1945 oder nach Eintritt des Eigentumsverlustes oder durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, entsprechend, es sei denn, das Grundpfandrecht dient der Sicherung einer Verpflichtung des Berechtigten, die keinen diskriminierenden oder sonst benachteiligenden Charakter hat.
(8) Der Bescheid über den zu übernehmenden Teil der Rechte gemäß den Absätzen 5 bis 7 ist für den Berechtigten und den Gläubiger des Grundpfandrechts selbständig anfechtbar.
(9) Soweit eine Aufbauhypothek oder ein vergleichbares Grundpfandrecht gemäß Absatz 5 oder ein sonstiges Grundpfandrecht gemäß Absatz 7 nicht zu übernehmen ist, gilt das Grundpfandrecht als erloschen. Der Berechtigte tritt in dem Umfang, in dem das Grundpfandrecht von ihm zu übernehmen ist, an die Stelle des Schuldners der dem Grundpfandrecht zugrundeliegenden Forderung. § 417 des Bürgerlichen Gesetzbuches findet entsprechende Anwendung. Soweit der Berechtigte die Schuld nicht nach Satz 2 zu übernehmen hat, erlischt die Forderung, wenn sie durch den staatlichen Verwalter oder sonst auf staatliche Veranlassung zu Lasten einer natürlichen Person begründet worden ist. In diesem Falle erlischt auch der bereits entstandene Zinsanspruch. Handelt es sich um eine Forderung aus einem Darlehen, für das keine staatlichen Mittel eingesetzt worden sind, so ist der Gläubiger vorbehaltlich einer abweichenden Regelung angemessen zu entschädigen.
(10) Die Absätze 5 bis 9 finden keine Anwendung, wenn das Grundstück nach § 6 zurückübertragen wird. Die Absätze 5 bis 9 gelten ferner nicht, wenn das Grundpfandrecht nach dem 30. Juni 1990 bestellt worden ist. In diesem Fall hat der Berechtigte gegen denjenigen, der das Grundpfandrecht bestellt hat, einen Anspruch auf Befreiung von dem Grundpfandrecht in dem Umfang, in dem es gemäß den Absätzen 5 bis 9 nicht zu übernehmen wäre. Der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte ist insoweit verpflichtet, die Löschung des Grundpfandrechts gegen Ablösung der gesicherten Forderung und gegen Ersatz eines aus der vorzeitigen Ablösung entstehenden Schadens zu bewilligen.
(1) Bei der Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken, die nicht nach § 6 erfolgt, hat der Berechtigte für die bei Überführung des Grundstücks in Volkseigentum untergegangenen dinglichen Rechte vorbehaltlich des Absatzes 7 einen in dem Bescheid über die Rückübertragung festzusetzenden Ablösebetrag zu hinterlegen. Der Ablösebetrag bestimmt sich nach der Summe der für die jeweiligen Rechte nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 zu bestimmenden und danach in Deutsche Mark umzurechnenden Einzelbeträge, die in dem Bescheid gesondert auszuweisen sind. Andere als die in den Absätzen 2 bis 4a genannten Rechte werden bei der Ermittlung des Ablösebetrages nicht berücksichtigt. Im Übrigen können auch solche Rechte unberücksichtigt bleiben, die nachweislich zwischen dem Berechtigten und dem Gläubiger einvernehmlich bereinigt sind.
(2) Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, sind mit folgenden Abschlägen von dem zunächst auf Mark der Deutschen Demokratischen Republik umzurechnenden Nennbetrag des Grundpfandrechts zu berücksichtigen. Der Abschlag beträgt jährlich für ein Grundpfandrecht
| 1. | bei Gebäuden mit ein oder zwei Einheiten | |
| bis zu 10.000 Mark der DDR | 4,0 vom Hundert, | |
| bis zu 30.000 Mark der DDR | 3,0 vom Hundert, | |
| über 30.000 Mark der DDR | 2,0 vom Hundert; | |
| 2. | bei Gebäuden mit drei oder vier Einheiten | |
| bis zu 10.000 Mark der DDR | 4,5 vom Hundert, | |
| bis zu 30.000 Mark der DDR | 3,5 vom Hundert, | |
| über 30.000 Mark der DDR | 2,5 vom Hundert; | |
| 3. | bei Gebäuden mit fünf bis acht Einheiten | |
| bis zu 20.000 Mark der DDR | 5,0 vom Hundert, | |
| bis zu 50.000 Mark der DDR | 4,0 vom Hundert, | |
| über 50.000 Mark der DDR | 2,5 vom Hundert; | |
| 4. | bei Gebäuden mit neun und mehr Einheiten | |
| bis zu 40.000 Mark der DDR | 5,0 vom Hundert, | |
| bis zu 80.000 Mark der DDR | 4,0 vom Hundert, | |
| über 80.000 Mark der DDR | 2,5 vom Hundert. | |
Als Einheit im Sinne des Satzes 2 gelten zum Zeitpunkt der Entscheidung in dem Gebäude vorhandene in sich abgeschlossene oder selbständig vermietbare Wohnungen oder Geschäftsräume. Von dem so ermittelten Betrag können diejenigen Tilgungsleistungen abgezogen werden, die unstreitig auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind. Soweit der Berechtigte nachweist, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, ist das Recht nicht zu berücksichtigen. Die Sätze 1 bis 5 gelten für sonstige Grundpfandrechte, die auf staatliche Veranlassung vor dem 8. Mai 1945 oder nach Eintritt des Eigentumsverlustes oder durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, entsprechend, es sei denn, das Grundpfandrecht diente der Sicherung einer Verpflichtung des Berechtigten, die keinen diskriminierenden oder sonst benachteiligenden Charakter hat.
(3) Bei anderen als den in Absatz 2 genannten Grundpfandrechten ist zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Absatz 2 Satz 4 gilt entsprechend.
(4) Rechte, die auf die Erbringung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück gerichtet sind, sind bei der Berechnung des Ablösebetrages mit ihrem kapitalisierten Wert anzusetzen.
(4a) Bei der Berechnung des Ablösebetrages sind auch Forderungen aus Hauszinssteuerabgeltungsdarlehen zu berücksichtigen. Absatz 3 gilt sinngemäß. War die Forderung durch eine Abgeltungslast gesichert, tritt an die Stelle der Hypothek die Gutschrift nach § 3 Abs. 2 oder der Abgeltungsauftrag des Finanzamts nach § 4 der Verordnung zur Durchführung der Verordnung über die Aufhebung der Gebäudeentschuldungssteuer vom 31. Juli 1942 (RGBl. I S. 503).
(5) Bei der Berechnung der für den Ablösebetrag zu berücksichtigenden Einzelbeträge sind Ausgleichsleistungen auf das Recht oder eine dem Recht zugrundeliegende Forderung oder eine Entschädigung, die der frühere Gläubiger des Rechts vom Staat erhalten hat, nicht in Abzug zu bringen. Dies gilt entsprechend, soweit dem Schuldner die durch das Recht gesicherte Forderung von staatlichen Stellen der Deutschen Demokratischen Republik erlassen worden ist.
(6) Macht der Berechtigte den Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 bis 5 festzusetzende Ablösebetrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(7) Soweit die zuständige Behörde ohne besondere Ermittlungen davon Kenntnis hat, wer begünstigt im Sinne des § 18b Abs. 1 Satz 1 ist oder inwieweit der Entschädigungsfonds nach Maßgabe des § 18b Abs. 1 Satz 2 Auskehr des Ablösebetrages verlangen kann, kann sie abweichend von Absatz 1 Satz 1 die Verpflichtung des Berechtigten zur Zahlung des Ablösebetrages an den nach § 18b Abs. 1 Satz 1 oder 2 Begünstigten aussprechen. Der Begünstigte informiert die zuständige Behörde umgehend über den Eingang der ihm vom Berechtigten geleisteten Zahlung.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien sind Erben ihrer am 3. Oktober 1979 verstorbenen Mutter E. H. (im folgenden: Erblasserin). Diese war Eigentümerin des Guts F. in L., das als Hof im Sinne der Höfeordnung eingetragen ist und aus Herrenhaus, Wirtschaftsgebäude sowie Acker- und Waldflächen von ca. 321 ha besteht. Hofvorerbe ist der Kläger; Hofnacherben sind seine ehelichen Kinder, ersatzweise die Beklagte.
Ursprünglich hatte die Erblasserin beabsichtigt, die Beklagte als Hofvorerbin einzusetzen. Indessen räumte sie ihr ab dem 1. Juli 1979 unentgeltlich einen lebenslangen Nieûbrauch an dem Gut ein, das sie mit allen Aktiven und Passiven übernehmen sollte.
Mit Vertrag vom 1. April 1986 verpachtete die Beklagte die Ackerflächen des Guts (152,5 ha) zusammen mit Eigenflächen (17,5 ha) bis zum 30. Juni 2005 an die N. Saatzuchtgesellschaft mbH (im folgenden: Pächterin). In dem Vertrag wurde vereinbart, daû die Pächterin bei Pachtbeginn den Gutsbesatz, bestehend aus totem Inventar, Feldinventar und Vorräten, von der Beklagten kaufen und diese den Gutsbesatz bei Pachtende zurückkaufen sollte.
Die Beklagte verkaufte der Pächterin totes Inventar für 320.000 DM, das diese kurz nach Pachtbeginn weiter veräuûerte und vom Hof entfernte. Der Kläger genehmigte die Veräuûerung. Auûerdem verkaufte die Beklagte die zum Gut gehörenden Milchkühe, nachdem bereits die Erblasserin auf die Vermarktung von Milcherzeugnissen verzichtet hatte. Schlieûlich verkaufte die Beklagte noch die mit dem Nieûbrauch übernommenen Aktien einer Zuckerfabrik sowie Molkerei- und Viehverwertungsanteile für zusammen 50.560,16 DM.
Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe die Erlöse aus diesen und weiteren Veräuûerungen nicht in das Gut reinvestiert. Er hat (u.a.) für die Erfüllung seines bei Beendigung des Nieûbrauchs entstehenden Anspruchs auf vollständige Übergabe Sicherheitsleistung in Höhe von 961.970,16 DM verlangt. Das Landgericht hat dem Anspruch nur insoweit stattgegeben, als ihm die Veräuûerung von totem Inventar, Milchkühen und Geschäftsanteilen zu-
grunde liegt, und die Sicherheitsleistung auf 331.570,16 DM bemessen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.
Mit der Revision verfolgt sie den Antrag auf volle Abweisung des Anspruchs auf Sicherheitsleistung weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte an dem Gut F. einen Unternehmensnieûbrauch erhalten. Das Gut sei ihr mit dem Umlaufvermögen sowie den Geschäftsforderungen, verbunden mit einer weitgehenden Verfügungsbefugnis im Rahmen der geschuldeten ordnungsgemäûen Geschäftsführung , übertragen worden. Von den Beschränkungen der §§ 1036 Abs. 2, 1037 Abs. 1 BGB sei sie weitgehend befreit. Deswegen sei sie berechtigt gewesen, die Verkäufe vorzunehmen. Allerdings müûten die Erlöse zeitnah in das Anlagevermögen des Betriebs reinvestiert werden (§ 1041 BGB). Zum Ausgleich von Substanzverlusten erst bei Beendigung des Nieûbrauchs sei die Beklagte nicht berechtigt, sie müsse das Gut während der gesamten Dauer des Nieûbrauchs in der Substanz erhalten. Die Beklagte sei ihrer Reinvestitionspflicht nicht nachgekommen. Entsprechend § 1039 Abs. 1 Satz 2 BGB habe sie dem Kläger Sicherheit zu leisten.Dies hält den Angriffen der Revision nicht in allen Punkten stand.
II.
Nicht mit der angegebenen Begründung, wohl aber im Ergebnis zutreffend , bejaht das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Sicherheitsleistung für den Fall, daû eine Reinvestition der erzielten Erlöse unterblieben ist.
1. Rechtlich unbedenklich und von der Revision auch nicht angegriffen ist die Feststellung des Berufungsgerichts, daû der Beklagten ein Nieûbrauch an dem Hof eingeräumt wurde, der ihr die Stellung der verantwortlichen Leiterin des landwirtschaftlichen Betriebs verschaffte (zum "Unternehmensnieûbrauch mit Unternehmerstellung" vgl. Staudinger/Frank, BGB [1994], Anhang zu §§ 1068, 1069 Rdn. 24 f.). Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daû sie danach befugt war, über die Gegenstände, deren Veräuûerung Grundlage des Anspruchs auf Sicherheitsleistung ist, zu verfügen. Hinsichtlich des toten Inventars hatte der Kläger als Hoferbe dem Geschäft zudem zugestimmt. Der Verkauf des Milchviehs war durch die Entscheidung der Erblasserin , auf die Vermarktung von Milcherzeugnissen zu verzichten, bereits vorgezeichnet. Eine Konsequenz dieser Entscheidung war auch die Veräuûerung der Molkerei- und Viehverwertungsanteile. Für die Aktien der Zuckerrübenfabrik kann von einer Vorentscheidung der früheren Hofinhaberin oder einer Zustimmung des Klägers nicht ausgegangen werden. Die Anteile mögen, je nach den Umständen, als Hofbestandteil (§ 2 Buchst. b HöfeO) auch zum Anlagevermögen des Betriebes (vgl. § 266 Abs. 2 A III Nr. 3 i.V.m. § 271 Abs. 1 HGB) gerechnet und deshalb von einem Eigentumserwerb durch die Beklagte als Unternehmensnieûbraucherin entsprechend § 1067 BGB (vgl. Palandt /Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 1085 Rdn. 6) ausgeschlossen gewesen sei-
en. Die gegenüber dem Nieûbraucher einer Sache, eines Inbegriffs von Sachen im Sinne des § 1035 BGB, oder eines einzelnen Rechtes erweiterte Entscheidungsbefugnis des Nieûbrauchers an einem Unternehmen lieû den Verkauf dieser Beteiligungen, auch wenn mit ihnen Anlieferungsrechte verbunden gewesen sein sollten (vgl. Senat, BGHZ 111, 110), zu. Hierbei braucht nicht entschieden zu werden, inwieweit es § 1036 Abs. 2, 1. Halbsatz, § 1037 Abs. 1 BGB dem Nieûbraucher eines Unternehmens generell gestatten, die bisherigen Geschäftszwecke zu verlassen oder diese einzuschränken. Die Aufgabe eines einzelnen Betriebszweigs unter Beibehaltung des landwirtschaftlichen Betriebs im übrigen verläût jedenfalls die dem Nieûbraucher des Hofes zustehenden Befugnisse nicht.
2. Hiervon ausgehend verbietet es sich aber, einen Anspruch des Klägers auf Ausgleich für die veräuûerten Teile des Anlagevermögens und, im Vorfeld dazu, auf Sicherheitsleistung, auf die entsprechende Anwendung des § 1039 BGB zu stützen, der die übermäûige Fruchtziehung zum Gegenstand hat. Veräuûerungen, die der Nieûbraucher des Hofes befugterweise vornimmt, sind mit einer übermäûigen Fruchtziehung, insbesondere wenn sie auf einem Verstoû gegen die Regeln der ordnungsgemäûen Wirtschaftsführung (§ 1036 Abs. 2, 2. Halbs. BGB) beruht, nicht zu vergleichen. Das Berufungsgericht geht auch, zutreffend, aber in Abweichung von § 1039 BGB, der grundsätzlich Wertersatz bei Beendigung des Nieûbrauchs vorsieht, davon aus, daû der aus der Veräuûerung der Vermögensstücke entstandene Erlös nach § 1041 Satz 1 BGB alsbald dem Betrieb wieder zugeführt werden muû. Die übermäûige Fruchtziehung führt nicht notwendig zu einem Eingriff in den durch § 1041 Satz 1 BGB geschützten wirtschaftlichen Bestand des Nieûbrauchgegenstandes. Sie kann, wenn zwischen den Beteiligten Einvernehmen besteht, bei Ende
des Nieûbrauchs in Geld ausgeglichen werden. Die Verkürzung der Unternehmenssubstanz durch Veräuûerung von Anlagegütern erfordert dagegen regelmäûig unmittelbaren Ausgleich. Grundlage des Anspruchs des Bestellers auf Sicherheitsleistung ist in diesem Falle § 1051 BGB, der die Besorgnis einer erheblichen Verletzung der Rechte des Bestellers zur Voraussetzung hat.
3. Allerdings könnten am Bedürfnis nach Sicherheitsleistung Zweifel bestehen , wenn dem Besteller ein sofort fälliger Anspruch auf Ausgleich der Veräuûerung durch Reinvestition zusteht. Dies würde indessen den Verhältnissen beim Unternehmensnieûbrauch nicht gerecht. Anders als der Nieûbraucher einer Sache oder einer Sachgesamtheit im Sinn des § 1035 BGB, dem aus § 1041 Satz 1 BGB gegenständlich umrissene Handlungspflichten erwachsen (etwa Ausbesserung bestimmter Sachen, soweit dies nicht von § 1041 Satz 2 BGB ausgeschlossen wird, oder deren Wiederbeschaffung), ist dem Unternehmensnieûbraucher bei der gebotenen Reinvestition des Erlöses ein wirtschaftlicher Ermessensspielraum eröffnet. Die Reduzierung seines unternehmerischen Ermessens auf eine bestimmte Reinvestitionsmaûnahme stellt eher den Ausnahmefall dar. Insbesondere wird ein Anspruch auf Wiederbeschaffung der Anlagegüter, die der Nieûbraucher befugterweise aufgegeben hat, im Regelfalle nicht in Frage kommen. Sie würde ihn dem Zwang aussetzen, seine Entscheidung im Ergebnis rückgängig zu machen. Sind Erlöse aus dem Verkauf von Anlagegütern entstanden, aber nicht in das Unternehmen zurückgeführt , ist ein berechtigtes Interesse des Bestellers, sich des Risikos eines Eingriffs in den rechtlich gesicherten Ermessensspielraum des Unternehmensnieûbrauchers zu enthalten, dafür aber Sicherheitsleistung zu fordern, nicht von der Hand zu weisen. Der erweiterten Entscheidungsbefugnis des Nieûbrauchers über die Unternehmensteile steht ein gesteigertes, rechtlich anzuer-
kennendes Interesse des Bestellers an einer Sicherheitsleistung gegenüber. Die Voraussetzungen des § 1051 BGB dürfen in solchen Fällen nicht überspannt werden. Die Absonderung der Erlöse über einen längeren Zeitraum, im Streitfalle nach der Behauptung des Klägers über mehr als ein Jahrzehnt, aus dem Anlagevermögen des Unternehmens ist geeignet, die Besorgnis einer erheblichen Verletzung der Rechte des Bestellers aus § 1041 Satz 1 BGB zu begründen. Dem Sicherungsverlangen des Klägers stattzugeben, ist das Berufungsgericht nicht durch den Umstand gehindert, daû dieser seinem Antrag, jedenfalls zeitweise, Wertersatz nach § 1039 BGB zugrunde gelegt hat. Hierbei handelt es sich lediglich um eine unzutreffende rechtliche Einordnung des Begehrens , die dessen nach § 308 ZPO maûgeblichen Inhalt unberührt läût. Im übrigen geht das von dem Kläger verteidigte Berufungsurteil bereits von einer sofort fälligen Reinvestitionspflicht aus.
III.
Das Berufungsurteil hat indessen keinen Bestand, da die Feststellung, nennenswerte Reinvestitionen aus dem Erlös, einer Summe von 341.841,72 DM, seien nicht erfolgt, auf einer unzutreffenden Beurteilung des sachlichen Rechts beruht. Das Berufungsgericht meint, allerdings ohne Begründung , die von der Beklagten behauptete Tilgung von Hofverbindlichkeiten in Höhe von annähernd 200.000 DM komme als Reinvestition nicht in Betracht. Dem ist nicht zu folgen. Der Unternehmensnieûbraucher hat den Zinsdienst für die Betriebskredite zu tragen, nicht aber deren Tilgung herbeizuführen (§ 1047 BGB entspr.). Die Tilgung von Hofverbindlichkeiten aus dem Erlös stellt einen Beitrag zum wirtschaftlichen Bestand des Hofes im Sinne des § 1041 Satz 1
BGB dar. In der Buchführung des Unternehmens kommt dies durch eine Entlastung der Passivseite der Jahresabrechnung zum Ausdruck. Was die über die Gebäudeaufwendungen der Beklagten hinausgehenden weiteren Investitionen angeht, wird das Berufungsgericht die Erfüllung des Anspruchs aus § 1041 Satz 1 BGB nicht mit dem bisherigen Argument verneinen können, das Anlagevermögen des Hofes habe einen weiteren Substanzverlust erlitten. Dieser kann, auch bei Schlieûung der durch die Verkäufe entstandenen Substanzlükke , auf Mängel der Wirtschaftsführung (vgl. die Beurteilung der Betriebsführung des Gutes in dem beigezogenen Sachverständigengutachten) zurückzuführen sein. Die weitere Überlegung, die Reinvestitionen seien nicht zeitnah erfolgt, spielt für die Frage, ob ein Sicherungsbedürfnis des Klägers noch zu bejahen ist, keine Rolle.
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier
(1) Der Anspruch nach § 3 Abs. 1 Satz 1 wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verfügungsberechtigten nicht berührt. Dies gilt, außer in den Fällen des § 6 Abs. 6a nicht, wenn ein Unternehmen Gegenstand eines Rückübertragungsanspruchs nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ist.
(2) Beschlüsse, durch die die Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder Gebäudes angeordnet wird, sowie Ladungen zu Terminen in einem Zwangsversteigerungsverfahren sind dem Berechtigten zuzustellen.
(3) Soll ein Grundstück oder ein Gebäude, für das ein Antrag nach § 30 vorliegt, im Wege der von einem Verfügungsberechtigten (§ 2 Abs. 3) beantragten Teilungsversteigerung nach § 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung versteigert werden, ist das Zwangsversteigerungsverfahren auf Antrag des Berechtigten (§ 2 Abs. 1) bis zum Eintritt der Bestandskraft der Entscheidung über den Rückübertragungsantrag einstweilen einzustellen. Die einstweilige Einstellung ist zu versagen, wenn im Falle einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 oder 3 der Grundstücksverkehrsordnung nicht erforderlich wäre. Sie kann versagt werden, wenn eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 1 Abs. 2 Satz 2 der Grundstücksverkehrsordnung erteilt werden könnte.
(4) Ist die Rückübertragung eines Grundstücks oder Gebäudes nicht mehr möglich, weil es im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wurde, kann der Berechtigte vom bisherigen Verfügungsberechtigten die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe des Versteigerungserlöses verlangen. Der bisherige Verfügungsberechtigte kann mit Ansprüchen nach § 7 Abs. 2 und § 7a Abs. 2 aufrechnen. Die Zahlung nach Satz 1 steht dem Erlös aus einer Veräußerung des Grundstücks gleich. Dies gilt auch in Ansehung von Ansprüchen des Entschädigungsfonds nach § 7a Abs. 2 Satz 4.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin und ihr im Revisionsverfahren verstorbener, von ihr allein beerbter Ehemann - der frühere Kläger zu 2 - waren Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in B. in der DDR. Nachdem die Klägerin im Jahr 1988 die DDR verlassen hatte, wurde für ihren Anteil der VEB Gebäudewirtschaft H. zum Treuhänder bestimmt. Ihr Ehemann und zwei gemeinsame Söhne wurden im Mai 1989 ausgebürgert und aus der DDR abgeschoben. Kurz zuvor hatte der Ehemann dem VEB eine Voll-
macht zur "schenkweisen Verfügung über seinen Grundstücksanteil" erteilt. Der VEB veräußerte das Grundstück am 2. November 1989 an den Rat der Gemeinde B. , wobei der Grundstücksanteil des Ehemannes geschenkt wurde. Am 12. April 1990 wurde im Grundbuch Eigentum des Volkes und der Rat der Gemeinde als Rechtsträger eingetragen. Auf den Antrag der Klägerin und ihres Ehemannes vom 11. Juni 1990 wurde ihnen das Grundstück mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 7. April 1993 zurückübertragen. Ihren unter anderem auf einen Wertausgleich zielenden Widerspruch wies das Landesamt durch bestandskräftig gewordenen Bescheid vom 13. März 1996 zurück. Das Grundstück wurde der Klägerin und ihrem Ehemann am 10. Juli 1996 von der beklagten Gemeinde zurückgegeben.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten, die sie für d en schlechten Zustand des Gebäudes - seit Mitte 1993 war im Keller stehendes Wasser nicht mehr abgepumpt worden - verantwortlich macht, Schadensersatz. Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung von 307.000 DM (= 156.966,61 €) nebst Zinsen verurteilt und die Pflicht der Beklagten festgestellt, der Klägerin und ihrem Ehemann den weiteren, nach dem 31. März 2001 entstehenden Schaden zu ersetzen, soweit er auf dem von der Beklagten zu vertretenden Wasserschaden beruht. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung, mit der weiterer Mietausfallschaden bis zum 30. September 2003 geltend gemacht wurde, die Verurteilungssumme auf 150.064,32 € herabgesetzt und die begehrte Feststellung für die Zeit nach dem 30. September 2003 getroffen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Die Revision ist nur insoweit zulässig, als es um den Grund des Klageanspruchs geht.
Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor seiner Entscheidu ng die Revision zugelassen, ohne dort ausdrücklich eine Einschränkung der Zulassung zu vermerken. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , daß sich eine wirksame Beschränkung der Zulassung auch aus der Begründung ergeben kann, die in dem Urteil für die Zulassung gegeben wird (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98 - NJW 2000, 1794, 1796 m.w.N. - insoweit in BGHZ 144, 59 nicht abgedruckt; zum neuen Revisionsrecht Senatsurteil vom 27. Mai 2004 - III ZR 433/02 - ZfIR 2004, 647). Dies ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat eine höchstrichterliche Klärung der Frage herbeiführen wollen, ob der Klageanspruch dem Grunde nach auf eine positive Forderungsverletzung unter dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung der sogenannten Notgeschäftsführung im Rahmen des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG gestützt werden kann. Die Frage bezieht sich damit auf einen rechtlichen Ausschnitt des Streitgegenstands, über den das Berufungsgericht durch ein Zwischenurteil über den Grund nach § 304 ZPO hätte entscheiden können (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81 - NJW 1982, 2380 f; vom 8. Dezember 1998 - VI ZR 66/98 - NJW 1999, 500). Zum Grund des Anspruchs gehören auch die Pflichtenlage nach Einlegung des Widerspruchs und der hierauf gegründete Einwand eines Mitverschuldens der Restitutionsberechtigten.
II.
Soweit die Revision zulässig ist, erweist sie sich als unbegr ündet.
1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG geregelte Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, nach Stellung eines Restitutionsantrags den Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen zu unterlassen, den Berechtigten vor Eingriffen in die Substanz des Vermögenswerts weitestgehend schützen soll. Dem Verfügungsberechtigten werde - im Sinne dieser Zielsetzung - gestattet, Maßnahmen vorzunehmen, die zur Erhaltung des Vermögenswerts erforderlich seien (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG). Es sei aber nicht zu übersehen, daß ein Vermögenswert auch durch ein Untätigbleiben des Verfügungsberechtigten nachhaltig beeinträchtigt werden könne, was der in § 3 Abs. 3 VermG zum Ausdruck gekommenen Zielsetzung widerspräche. Unter diesen Umständen liege es nahe, dem Verfügungsberechtigten in einem gewissen Umfang Handlungspflichten aufzuerlegen, um den Berechtigten vor einem Substanzverlust des Restitutionsgegenstandes zu bewahren. Die Pflicht reiche allerdings nicht ebenso weit, wie dem Verfügungsberechtigten eine Ausnahme vom Unterlassungsgebot gestattet sei. Hier seien durch Vandalismus Innenausbauten und Fenster zerstört worden und Schäden durch eingedrungenes Regenwasser und durch aus der Installation auslaufendes Wasser entstanden ; wegen einer nicht mehr funktionsfähigen Drainrinne und einer nicht mehr vorhandenen Tauchpumpe sei durch das nicht dicht schließende Garagentor Oberflächenwasser in den Keller eingedrungen, das seit Mitte 1993 von der Beklagten nicht mehr abgepumpt worden sei, und im bemerkenswert kalten
Winter 1995/96 seien die wassergefüllten Gußheizkörper aufgefroren und Wasserleitungen undicht geworden. Betrachte man dieses Schadensbild, so ergebe sich, daß die Beklagte ihre Pflichten nicht hinreichend erfüllt habe. Insbesondere die Schädigung des Kellermauerwerks beruhe auf dem der Beklagten vorzuwerfenden Unterlassen des Abpumpens eingedrungenen Wassers. Der Klägerin und ihrem Ehemann könne es auch nicht als Mitverschulden angerechnet werden, daß sie im April 1993 gegen den sie begünstigenden Restitutionsbescheid Widerspruch eingelegt hätten und die Rückgabe des Grundstücks um etwa drei Jahre verzögert worden sei.
2. Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision im Ergebnis stand.
a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß das in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG geregelte Unterlassungsgebot dem Zweck dient, einem Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs durch Verfügungen über den Vermögenswert vorzubeugen und eine Aushöhlung der künftigen Rechtsstellung des Berechtigten zu verhindern (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 61; vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - VIZ 2001, 441, 442; vom 17. Juni 2004 - III ZR 335/03 - VIZ 2004, 452, 454). Von dem Unterlassungsgebot werden in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG Ausnahmen für verschiedene Fallgestaltungen gemacht , in denen den Belangen des Berechtigten in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen wird (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO). Werden mit den Ausnahmen vom Unterlassungsgebot vornehmlich Befugnisse angesprochen, die dem Verfügungsberechtigten als Eigentümer trotz des Vorliegens eines Restitutionsantrags zustehen, ergeben sich für ihn - etwa im Bereich des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG - aber auch Handlungspflichten, wenn z.B. die Verkehrssicherungspflicht die Behe-
bung eines eingetretenen Schadens fordert oder ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB zu befolgen ist. Auch den Bestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 7 und 9 VermG sind für den Bereich der Unternehmensrestitution Pflichten des Verfügungsberechtigten zu entnehmen, für einen gewissen Zeitraum ein Insolvenzverfahren abzuwenden. Allgemein hat der Verfügungsberechtigte die Geschäfte, zu denen auch Maßnahmen tatsächlicher Art hinzuzurechnen sind, nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert. Daß sich der Verfügungsberechtigte bei einer Verletzung dieser Pflichten schadensersatzpflichtig machen kann, hat der Bundesgerichtshof schon in verschiedenen Zusammenhängen ausgesprochen (vgl. Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - VIZ 2002, 214; vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - VIZ 2002, 622, 623; Senatsurteil BGHZ 150, 237, 243).
b) Durch die Stellung eines Restitutionsantrags entsteht zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten eine gesetzliche Sonderbeziehung , die vor allem die Rechtsstellung des Letzteren, entsprechend dem Grundsatz des § 903 Satz 1 BGB mit dem Vermögenswert nach Belieben zu verfahren, beschränkt. Der Bundesgerichtshof hat diese Beziehung, insbesondere im Hinblick auf die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG, dahin beschrieben , sie trage Züge einer gesetzlichen Treuhand (vgl. BGHZ 128, 210, 211; Urteile vom 14. Dezember 2001 aaO; vom 28. Juni 2002 aaO; Senatsurteile BGHZ 136, 57, 62; 137, 183, 186; vom 19. März 1998 - III ZR 145/97 - VIZ 1998, 323; BGHZ 143, 18, 29; vom 17. Juni 2004 aaO). Die gesetzliche Sonderbeziehung ist jedoch nicht umfassend als Treuhandverhältnis, etwa im Sinne des Auftragsrechts, ausgebildet, sondern nur in einzelnen, vom Gesetz hervorgehobenen Fällen. Der Bundesgerichtshof hat daher auch immer den Unterschied zu den Fällen staatlicher Verwaltung betont. Dem staatlichen Verwal-
schied zu den Fällen staatlicher Verwaltung betont. Dem staatlichen Verwalter ist durch das Vermögensgesetz eine echte Treuhänderstellung zugewiesen worden (vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 363), die ihm die Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswerts aufgibt (§ 15 Abs. 1 VermG). Dem entspricht es, daß ihm auch ein allgemeiner Aufwendungsersatzanspruch entsprechend § 670 BGB zusteht, den der Verfügungsberechtigte, dem der Vermögenswert bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheids zugeordnet ist, gerade nicht hat (vgl. Senatsurteile BGHZ 137, 183, 187; 143, 18, 29) und dem damit nicht die Rechtsstellung eines Beauftragten zugemessen werden kann (vgl. Senatsurteil BGHZ 150, 237, 247 f). Mit dieser im Vermögensgesetz vorgenommenen Ausgestaltung des Restitutionsverhältnisses einerseits und des Verwalterverhältnisses andererseits stünde es nicht in Einklang, wenn man die dem Verfügungsberechtigten als Ausnahme vom Unterlassungsgebot in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3 , 5 VermG gegebenen Befugnisse ohne weiteres in entsprechende Handlungspflichten verwandeln wollte, denen er im Interesse des Berechtigten nachkommen müßte. So weit geht auch die nach § 3 Abs. 3 Satz 6 Halbs. 2 VermG entsprechend anwendbare Vorschrift des § 678 BGB nicht, die die Haftung an die Übernahme eines mit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch stehenden Geschäfts knüpft, also nicht von einer gesetzlichen Pflicht zur Führung des Geschäfts ausgeht.
c) Dies schließt aber nicht aus, der gesetzlichen Sonderbezi ehung in Anlehnung an das Unterlassungsgebot und seine Ausnahmen bestimmte Handlungspflichten des Verfügungsberechtigten zu entnehmen. Die Befugnis des Eigentümers, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren (§ 903 Satz 1 BGB), erfährt nämlich durch das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG eine wichtige Einschränkung, die von dem Gedanken getragen ist, die
Rechtsstellung des Berechtigten nicht auszuhöhlen und ihn vor einem Verlust seines Vermögenswerts zu bewahren. Welche Anforderungen sich hieraus für den Verfügungsberechtigten im einzelnen ergeben können, wird im Schrifttum und in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt (vgl. etwa Säcker/Busche, in: Säcker, Vermögensrecht, 1995, § 3 VermG Rn. 182, 192 in bezug auf Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2, 7, 9 VermG; Rapp, in: Kimme, Offene Vermögensfragen , Stand November 1996, § 3 VermG Rn. 87 f bei der Gefahr einer erheblichen nachteiligen Veränderung des Vermögensgegenstands; ähnlich wohl Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rn. 380-380c; weitergehend Kinne, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Oktober 1997, § 3 VermG Rn. 85; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 2. Aufl. 1993 § 13 Rn. 183; ablehnend Redeker/Hirtschulz/ Tank, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rn. 243 f; allgemein zu diesem Thema Gohrke/Schmidt, VIZ 2003, 153; aus der Rechtsprechung OLG Naumburg VIZ 2000, 550, 551 f - Erhaltung des Vermögenswerts in seiner Substanz -). Angesichts der konkreten Ausgestaltung des Unterlassungsgebots und seiner Ausnahmen sind an die Annahme einer allein dem Unterlassungsgebot entnommenen "ungeschriebenen" Handlungspflicht strenge Anforderungen zu stellen. So kann sich etwa aus dem Unterlassungsgebot für den Verfügungsberechtigten die Pflicht ergeben, im Rahmen des für ihn Zumutbaren Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen, bei deren Unterbleiben der Berechtigte den ernsten Verlust oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermögenswertes besorgen müßte. Wie die Grenzen im Einzelfall zu ziehen sind - häufig wird gar nicht die Alternative zwischen einer gebotenen oder für den Vermögenswert erforderlichen Maßnahme und ihrem völligen Unterlassen in Rede stehen, sondern nur der Umfang einer im Grunde
nicht streitigen Pflicht zur Erhaltung des Vermögenswerts -, hat der Tatrichter unter Beachtung der in § 3 Abs. 3 VermG ausformulierten Maßstäbe und des Sinns des Unterlassungsgebots zu entscheiden.
d) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, daß das Be rufungsgericht der Beklagten vorgeworfen hat, jedenfalls seit Mitte 1993 das Abpumpen in das Haus eindringenden Wassers unterlassen zu haben. Das Haus war seit Juli 1990 unbewohnt. Wie ein Schreiben der Beklagten vom 10. Oktober 1991 an das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen belegt, sah die Beklagte bereits zu diesem Zeitpunkt die Bausubstanz durch ständigen Eintritt von Grundwasser in den Keller als gefährdet an. Zu einem nicht näher festgestellten Zeitpunkt sind durch Vandalismus erhebliche Schäden, vor allem im Inneren des Hauses, entstanden. Unter anderem sind die Dachfenster eingeschlagen worden, so daß Niederschlagswasser in das Haus eindringen konnte. Eine Tauchpumpe, die über die Garagenzufahrt in den Keller fließendes Wasser aus einer Drainrinne abführen sollte, ist entwendet worden. Der Beklagten war bekannt, daß aus diesen Gründen in das Kellergeschoß immer wieder Niederschlagswasser eindringen konnte, das - sollten bleibende Schäden vermieden werden - abgepumpt werden mußte. Daran ändert der Umstand nichts, daß die Beklagte eindringendes Grundwasser für das Schadensbild für verantwortlich hielt. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß die Beklagte angesichts der ansonsten drohenden schwerwiegenden Schäden für den Vermögenswert verpflichtet war, Sicherungsmaßnahmen für das leerstehende Haus zu treffen. Hierzu gehörten jedenfalls die Abdichtung nach außen, um ein Eindringen von Niederschlagswasser zu verhindern, mindestens das regelmäßige Abpumpen von Wasser - wenn man nicht die viel näherliegende Möglichkeit der Wiederinbetriebnahme einer elektrischen Tauchpumpe im Bereich der Drainrinne in Be-
tracht zog, die ein Eindringen von Niederschlagswasser in das Kellergeschoß von vornherein verhindert hätte - und ein Entleeren der Wasser- und Heizungsinstallation , um Frostschäden zu vermeiden. Diese Pflichten trafen die Beklagte auch dann, wenn sie - wie hier - aus dem Vermögenswert keinen Nutzen ziehen und nicht gewiß sein konnte, ihre Aufwendungen ersetzt zu erhalten.
Soweit die Revision den Standpunkt vertritt, es dürften nur Pflichten begründet werden, die sich eindeutig aus dem Gesetz herleiten ließen, damit sich der Bürger als Normadressat über die von ihm zu erfüllenden gesetzlichen Pflichten in zumutbarer Weise informieren könne, ergibt sich aus diesen grundsätzlich richtigen Maßstäben nichts für die Beklagte. Sie war sich ihrer Pflicht zur Sicherung des Grundstücks durchaus bewußt, was sich daraus ergibt, daß sie mindestens bis Anfang 1993 in regelmäßigen Abständen im Keller stehendes Wasser durch die freiwillige Feuerwehr abpumpen ließ. Daß sie die hier beschriebenen weitergehenden Anforderungen nicht erfüllt und den Vermögenswert dem Verfall preisgegeben hat, so daß in Streit geraten ist, ob das Haus - wie die Beklagte meint - abgerissen werden muß oder Sanierungsmaßnahmen noch möglich sind, vermag ihre Pflicht, die angesichts der im Verhältnis zu dem Vermögenswert wenig ins Gewicht fallenden Sicherungsmaßnahmen durchzuführen, nicht in Frage zu stellen.
e) Die dargestellte Pflichtenlage bestand auch - wie d as Berufungsgericht angenommen hat - bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheids, die erst im Anschluß an den Widerspruchsbescheid vom 13. März 1996 eingetreten ist, fort. Zwar ist nicht zu verkennen, daß sich die Rückgabe des Hauses durch die Einlegung des Widerspruchs durch die Klägerin und ihren Ehemann um etwa drei Jahre verzögert hat und daß nach den Feststellungen des Beru-
fungsgerichts ein erheblicher Teil des eingetretenen Schadens darauf beruht, daß die Beklagte seit Mitte 1993 kein Wasser mehr abgepumpt hat und die schwerwiegenden Frostschäden erst im Winter 1995/96 eingetreten sind. Es ist jedoch revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht hierin bei einer Gesamtwürdigung kein mutwilliges Verhalten gesehen hat, das einen Ersatzanspruch ausschließen oder mindern würde.
Zwar war die Einlegung des Widerspruchs im wesentlichen unbehelflich. Der von der Klägerin und ihrem Ehemann erstrebte Wertausgleich für den eingetretenen Wertverlust ihres Hauses war auf diesem Weg nicht zu erreichen. Denn während § 7 Satz 1 VermG in der Fassung des Einigungsvertrags noch regelte, daß Werterhöhungen und Wertminderungen auszugleichen waren, ist die Rechtslage durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) geändert worden. Seit dessen Inkrafttreten zum 22. Juli 1992 ist ein Ausgleich für Minderungen des Werts in § 7 Abs. 1 VermG n.F. nicht mehr vorgesehen. Auch soweit der Widerspruch von der Erwägung motiviert sein mag, eine Haftung nach § 13 VermG aus der Verwaltungstätigkeit der Rechtsvorgängerin der Beklagten vor der Begründung von Volkseigentum durchzusetzen, war die Einlegung eines Widerspruchs der hierfür ungeeignete Weg. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Restitutionsbescheids war nämlich über einen solchen Schadensersatzanspruch eine von dem Restitutionsbescheid gesonderte Entscheidung zu treffen (§ 33 Abs. 2 VermG i.d.F. des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes), die ihrerseits nicht Voraussetzung für die Rückübertragung des Eigentums war. Überdies war ein solcher Anspruch deshalb fraglich, weil die Verwaltung noch vor dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes ihr Ende fand. Danach bleibt allein die Erwägung der Berechtigten im Raum, nach § 8 Abs. 1 VermG anstelle der Rückübertragung Ent-
schädigung zu wählen; allerdings stand auch diesem Wahlrecht von vornherein entgegen, daß der Ehemann der Klägerin durch seine Vollmacht den Weg geebnet hatte, seinen Grundstücksanteil durch Schenkung in Volkseigentum zu übernehmen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 VermG).
Sind danach keine rechtlich durchgreifenden Erwägungen für die Erhebung des Widerspruchs der Klägerin und ihres Ehemanns gegen den Restitutionsbescheid erkennbar, fällt ihr Verhalten gleichwohl letztlich nicht entscheidend ins Gewicht, weil sie sich - wenn auch ohne Erfolg - um eine (notdürftige) Sicherung ihres Hauses bemüht haben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Klägerin und ihr Ehemann die Beklagte in 30 Schreiben seit 1990 zu Sicherungsmaßnahmen aufgefordert. Unstreitig ist auch der Inhalt ihres Schreibens vom 31. Juli 1993 geblieben, in dem sie die Beklagte aufgrund eines Besuchs vom 28./29. Juli 1993 auf dringenden Handlungsbedarf hingewiesen und zugleich gebeten haben, mit ihnen Verbindung aufzunehmen , um Auftrags- und Kostenfragen zu klären. Das Schreiben enthält zugleich das Angebot, bei einem Streit über die Kosten diese zunächst selbst zu tragen, verbunden mit der Bemerkung, die Beklagte habe gegen den Restitutionsbescheid keinen Widerspruch eingelegt und damit anerkannt, daß sie rechtmäßige Eigentümer seien oder es wieder würden. Das Schreiben verdeutlicht damit, daß es der Klägerin und ihrem Ehemann nicht darum ging, durch Einlegung des Widerspruchs sich einer Verantwortlichkeit für den ihnen noch nicht zugeordneten Vermögenswert zu entziehen und die Beklagte ohne weiteres mit kostenauslösenden Pflichten zu belasten, sondern zu einer Lösung der Probleme zu gelangen. Die Beklagte hat auf dieses Schreiben nicht reagiert und damit als noch Verfügungsberechtigte nicht die Möglichkeit genutzt, die
Klägerin und ihren Ehemann in Sicherungsmaßnahmen für das Grundstück
einzubeziehen. Unter diesen Umständen ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden , daß das Berufungsgericht bei einer Gesamtwürdigung ein Mitverschulden verneint hat.
Schlick Wurm Kapsa
Dörr Galke
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die klagende Wohnungs- und Baugesellschaft war Verfügungsberechtigte über das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück R. -R. - Straûe 34 in L. . Aufgrund eines am 17. November 1997 bestandskräftig gewordenen Rückübertragungsbescheids sind die Beklagten Eigentümer des Grundstücks. Dessen tatsächliche Übergabe erfolgte am 15. Dezember 1997. Das Gebäude stand seit Jahren leer. Seit Mitte 1996 drohten lose Teile der Fassade und des Daches in den öffentlichen Verkehrsraum herabzustürzen. Die Klägerin beauftragte am 28. Januar 1997 einen Sachverständigen zur Begutachtung des Gebäudezustands. Dieser wies vorweg, am 5. Februar 1997, schriftlich darauf hin, daû aktuelle Einsturzgefahr bestehe; als Sofortmaûnah-
me sei der Komplettabbruch einzuleiten. Das Gutachten vom 8. Februar 1997 kam zu dem Ergebnis, daû für die linke Gebäudehälfte akute Einsturzgefahr bestehe und die Standsicherheit des Gesamtgebäudes wegen der konstruktivstatischen Verbindung der Gebäudehälften nicht mehr gegeben sei. Als Ergebnis einer Ortsbesichtigung der Klägerin mit Vertretern des Bauordnungsamtes vom 5. Februar 1997 ist festgehalten, daû die Erteilung einer Verfügung zum Gesamtabbruch diskutiert worden sei und im Laufe der Woche eine "Beauflagung durch das BOA. (scil. Bauordnungsamt) Teilabbruch mit Giebelsicherung" erfolgen werde; zuvor hatte die Klägerin darauf hingewiesen, daû das Grundstück Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sei. Am 6. Februar 1997 ordnete das Bauordnungsamt an, daû der Giebel zu sichern sei, wofür die Abtragung des Dachstuhles und Mauerwerks bis OK (scil. Oberkante) Fuûboden des letzten Obergeschosses in Frage komme. Die Anordnung wurde am 14. Februar 1997 durch die Untersagung der Gebäudenutzung und am 17. Februar 1997 durch die Auflage ergänzt, das Gebäude gegen das Betreten durch einen Absperrzaun zu sichern. Am 18. Februar 1997 erteilte die Klägerin den Auftrag zum Teilabbruch, der am 28. Februar 1997 abgenommen wurde. Unter Bezugnahme auf die Abnahmeverhandlung ordnete das Bauordnungsamt am 4. März 1997 an, daû das dritte Obergeschoû der linken Haushälfte zu sichern sei, was durch weiteren Abbruch bis zur Brüstung erfolgen könne; die Antennen und Schornsteine seien zu entfernen. Die weiteren Abbrucharbeiten gab die Klägerin am 17. März 1997 (offens. unzutr. Berufungsgericht: 3. März 1997) in Auftrag. Bei deren Ausführung teilte das Abbruchunternehmen mit, wegen Sturmschäden sei die vollständige Abtragung des Daches erforderlich geworden. Die Klägerin erteilte mündlich eine entsprechende Erweiterung des Auftrags. Die Abnahme der gesamten Arbeiten erfolgte am 9. April 1997. Der Mietvertrag über den Bauzaun lief bis 15. Dezember 1997. Durch die Maûnah-
men der Klägerin entstanden nach und nach Unkosten in Höhe von 92.901,87 DM (22.770 DM, 36.800 DM und 8.970 DM Vergütung des Abbruchunternehmens ; 1.571,48 DM sowie 8.367,89 DM Kosten für den Ankauf, sodann für die Anmietung eines Bauzauns; 12.924,74 DM Sondernutzungsgebühren für die Aufstellung des Bauzauns auf der öffentlichen Straûe; 1.265 DM Gutachterkosten; 232,76 DM Kosten für Demontage von Gasleitungen).
Die Klägerin hat Erstattung dieser Kosten sowie Erstattung von Betriebskosten in Höhe von 4.734,45 DM verlangt. Die Beklagten haben behauptet , der von vornherein erforderlich gewesene Totalabriû des Gebäudes sei für 40.000 DM möglich gewesen. Für den Abriû der Restruine müûten sie nochmals 35.496 DM aufwenden. Auûerdem sei eine Reihe von Positionen übersetzt. Das Landgericht hat nach Abzug eines Teils der Betriebskosten die Beklagten zur Zahlung von 93.928 DM verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung fort. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Höhe der Aufwendungen der Klägerin nicht mehr streitig sei. Ob der mehrstufige Teilabriû gegenüber dem sofortigen Totalabriû wirtschaftlich unsinnig gewesen sei, bedürfe keiner Beurteilung. Der Teilabriû sei nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG erforderlich ge-
wesen. Denn die Befugnisse der Klägerin seien durch das von dem Restitutionsantrag der Beklagten ausgelöste Unterlassungsgebot auf ein absolutes Mindestmaû beschränkt gewesen. Der Stellung der Klägerin als Notgeschäftsführerin habe es entsprochen, Eingriffe in die Gebäudesubstanz immer nur in dem Umfang vorzunehmen, der ihr durch die Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde vorgegeben gewesen sei. Die Maûnahmen im einzelnen hätten das Erforderliche nicht überschritten.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Zu Unrecht unterscheidet das Berufungsgericht nicht zwischen den durch die fehlende Standsicherheit des Gebäudes bedingten Unkosten und den auf das Gebäude entfallenden Betriebskosten. Die zugesprochenen Betriebskosten sind, obwohl sie in Erfüllung einer Rechtspflicht entstanden sind (zu a), nicht erstattungsfähig (zu b).
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaûnahmen nach Satz 3 der Vorschrift , zu denen der Abriû eines Gebäudes nicht gehört, zum Gegenstand; Kostenerstattung ist vielmehr für alle Maûnahmen zu leisten, die der Verfügungsberechtigte , abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vornehmen darf (BGHZ 137, 183, 187 f; Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346; v. 4. April 2002, III ZR 4/01, z. Veröff. best.).
Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG solche Rechtsgeschäfte , die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind (weiterhin die Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaûnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b und die Maûnahmen nach Satz 5 der Vorschrift). Maûnahmen , die dazu dienen, den Vorschriften des Bauordnungsrechts über die Beseitigung von Gefahren für Leben oder Gesundheit zu genügen, zählen hierher. Die Anordnungen des Bauordnungsamts beruhten auf den hierfür maûgeblichen Vorschriften der Sächsischen Bauordnung (Sächs.BauO), nämlich deren §§ 3 und 60 Abs. 2; keine Bedenken bestehen auch, die im Vorfeld der Gefahrenabwehr aufgewandten Gutachterkosten hinzuzurechnen. Der Erfüllung von Rechtspflichten dienten auch die als Betriebskosten geltend gemachten Beträge, nämlich die Winterdienstleistungen (im wesentlichen Schneeräumung) und die angefallene Grundsteuer. Dies gilt auch, soweit die dabei erfüllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ 136, 57, 66).
b) Nicht zu erstatten sind dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG indessen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, nämlich die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, aaO). Sie sind nach der Vorstellung des Gesetzes aus den dem Verfügungsberechtigten - bis 30. Juni 1994 uneingeschränkt - verbleibenden Nutzungen zu bestreiten. Gegenüber dem Berechtigten können sie nur geltend gemacht werden, soweit dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Nutzungsentgelte herausverlangt; der Verfügungsberechtigte ist dabei auf die Aufrechnung gegenüber dem Herausgabeanspruch beschränkt, § 7 Abs. 7
Satz 4 VermG (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055; v. 19. April 2002, V ZR 439/00 z. Veröff. best.). Nicht erstattungsfähig sind mithin die Betriebskosten, die das Berufungsgericht der Klägerin in Höhe von 1.026,13 DM zugesprochen hat. Daû die Klägerin in dem fraglichen Zeitraum aus dem Objekt keinen Nutzen gezogen hat, ändert daran nichts. Dem Verfügungsberechtigten verbleiben bis zur Rückübertragung die Vor- und Nachteile des Eigentums; dazu gehört die Kostenbelastung mit einem unrentierlichen Objekt. Nur wenn der Berechtigte ausnahmsweise auf die Nutzungen zugreifen darf und dies auch tut, kann ihn der Verfügungsberechtigte an den gewöhnlichen Unterhaltungskosten (aufrechnungsweise) beteiligen. Im Streitfalle ist es den Beklagten, da solche nicht entstanden sind, versagt, Nutzungen herauszuverlangen.
2. Auch der Ausspruch des Berufungsgerichts über die Abriûkosten, die als auûergewöhnliche Aufwendungen grundsätzlich erstattungsfähig sind (vorst. zu 1), hat keinen Bestand. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auf den wirtschaftlichen Sinn der von der Klägerin getroffenen Maûnahmen komme es nicht an, verkennt die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten ergebenden Pflichten und setzt diese unzulässigerweise den Pflichten gleich, die die Bauordnungsbehörde zur Abwehr von Gefahren für die Allgemeinheit treffen. Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû der Kostenaufwand nicht erforderlich war.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Rechtsbeziehung des Verfügungsberechtigten zu dem Berechtigten nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis , etwa im Sinne des Auftragsrechts oder auch des Rechts der Geschäftsfüh-
rung ohne Auftrag, ausgestattet; in einzelnen, vom Gesetz bezeichneten Fällen trägt sie aber die Züge einer gesetzlichen Treuhand (Senat BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Die dem Verfügungsberechtigten eingeräumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist zwar in den Materialien zur ursprünglichen Gesetzesfassung als "Notgeschäftsführung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ 126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f). Dies läût indessen keine negativen Schlüsse auf die von dem Verfügungsberechtigten aufzuwendende Sorgfalt zu. Das Recht des Verfügungsberechtigten, während des Restitutionsverfahrens den Vermögenswert betreffende Rechtshandlungen vorzunehmen, ist zwar auf bestimmte Fallgruppen begrenzt; sie lassen sich nach der Erweiterung des Kompetenzkatalogs durch das am 29. März 1991 in Kraft gesetzte Hemmnisbeseitigungsgesetz (§ 3 Abs. 3 Satz 2 n.F., Satz 3 und 5 VermG) allerdings kaum noch dem Begriff einer "Notgeschäftsführung" zuordnen. Das danach erlaubte Geschäft hat der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG grundsätzlich so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen es erfordert; dies entspricht den dem Geschäftsführer nach § 677 BGB obliegenden Pflichten. Für den Anspruch des Verfügungsberechtigten auf Ersatz der hierbei entstandenen Aufwendungen geht zwar § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG den für den Beauftragten oder den Geschäftsführer ohne Auftrag geltenden Vorschriften (§§ 670, 683 BGB) vor. Der beiden Vorschriften zugrundeliegende Gedanke, daû der Geschäftsherr nur Ersatz der Aufwendungen schuldet, den der Beauftragte oder der Geschäftsführer ohne Auftrag den Umständen nach für erforderlich halten durfte, gilt aber auch hier. Mitbestimmend für das Maû des danach Er-
forderlichen sind die dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten bei der Ausführung des Geschäfts.
b) Aus der Sicht des Bauordnungsamts richtete sich die Erforderlichkeit einer Maûnahme allein danach, ob sie geeignet und zureichend war, den durch die mangelnde Standsicherheit des Gebäudes (zu den Anforderungen an die Standsicherheit vgl. § 15 Sächs.BauO) für Leben und Gesundheit drohenden Gefahren zu wehren. Reichten Maûnahmen, die unterhalb des Totalabrisses des Gebäudes lagen, hierzu aus, so konnte, gegebenenfalls muûte sich die Behörde bei Ausübung ihres Ermessens nach §§ 3, 60 Abs. 2 Sächs.BauO hiermit begnügen. Dies stellte die Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten aber nicht von der zivilrechtlichen Pflicht frei, die Genehmigung zum Totalabbruch des Gebäudes einzuholen (§ 62 Sächs.BauO), wenn das Vorgehen in Teilabschnitten dem Interesse der Beklagten mit Rücksicht auf deren wirklichen oder mutmaûlichen Willen zuwiderlief. Aus dem Vortrag der Parteien ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, daû einem Abriû des gesamten Gebäudes im Jahre 1997 Hindernisse des öffentlichen Rechts entgegengestanden hätten; die Klägerin leugnet auch den Vortrag der Beklagten, die noch vorhandene Restruine müsse abgetragen werden, um das Grundstück überhaupt nutzen zu können, nicht mit dem Hinweis, daran sei sie rechtlich gehindert. Das sukzessive Vorgehen der Klägerin ist darauf zurückzuführen, daû sie, jeweils in Absprache mit dem Bauordnungsamt, sich auf die Maûnahmen beschränkte, die (gerade) hinreichten, die Gefahr für die Öffentlichkeit zu beseitigen. Aufgrund besserer Erkenntnisse waren diese Maûnahmen nach und nach durch Abriû immer weiterer Gebäudeteile und zusätzliche Sicherungsmaûnahmen (Bauzaun u.a.) zu ergänzen. War dies aus der Sicht des Bauordnungsrechts statt-
haft, entsprach es damit noch nicht den Interessen der Beklagten, denen die Klägerin verpflichtet war.
c) Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû sich die Gebäude in einem Zustand befanden, der für jede in Frage kommende Art der Nutzung deren Totalabriû erforderlich machte. Die Beklagten haben dies durch ein Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt. Im übrigen weist bereits das von den Klägern eingeholte Gutachten die Notwendigkeit des Abbruchs der gesamten Gebäudesubstanz aus. Weiter ist nach dem Vortrag der Klägerin davon auszugehen, daû der Abbruch des Gebäudes im Jahre 1997 mit einem Kostenaufwand von 40.000 DM möglich gewesen wäre. Die Klägerin hat durch ihre - halben - Maûnahmen dagegen Kosten in Höhe von 92.901,87 DM verursacht ; die Unkosten summieren sich nach dem Vortrag der Beklagten durch den erforderlichen Abriû der Restruine auf insgesamt 128.397,87 DM; die noch ausstehenden Abriûkosten (35.496 DM) sind durch einen Voranschlag des Unternehmens belegt, das die Teilabbrüche im Auftrag der Klägerin vorgenommen hatte. Die Klägerin hat mithin, wovon revisionsrechtlich auszugehen ist, einen Kostenaufwand von 128.397,87 DM für einen Erfolg verursacht, der unter Einsatz von 40.000 DM zu erreichen gewesen wäre. Mehr als diesen Betrag haben die Beklagten, wenn sich deren Vortrag als zutreffend erweist, nicht zu erstatten.
3. Unter dieser tatsächlichen Voraussetzung hat die Klägerin den Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten des Abrisses der noch vorhandenen Baumasse zu leisten, mit dem sich diese aufrechnungsweise verteidigen. Wie der Senat entschieden hat (Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614), erwächst dem Berechtigten aus der Verletzung der den Verfü-
gungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten, wenn sie auf Verschulden beruht, ein Schadensersatzanspruch. Die Klägerin hat für die Sorgfalt, die eine Wohnungs- und Baugesellschaft bei der Wahrung fremder Interessen auf ihrem Fachgebiet trifft, einzustehen (§ 276 BGB). Äuûerungen der Behörde über den Umfang der im öffentlichen Interesse gebotenen Mindestmaûnahmen entlasten sie dabei nicht. Im Streitfalle sind die Beklagten so zu stellen, wie wenn die Klägerin im Jahre 1997 den Totalabbruch des Gebäudes vorgenommen hätte. Die Abriûkosten, die dem Schadensersatzanspruch zugrunde liegen, wären dann nicht entstanden.
III.
Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. .
Wenzel Tropf Krüger
Klein Gaier
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin und ihr im Revisionsverfahren verstorbener, von ihr allein beerbter Ehemann - der frühere Kläger zu 2 - waren Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in B. in der DDR. Nachdem die Klägerin im Jahr 1988 die DDR verlassen hatte, wurde für ihren Anteil der VEB Gebäudewirtschaft H. zum Treuhänder bestimmt. Ihr Ehemann und zwei gemeinsame Söhne wurden im Mai 1989 ausgebürgert und aus der DDR abgeschoben. Kurz zuvor hatte der Ehemann dem VEB eine Voll-
macht zur "schenkweisen Verfügung über seinen Grundstücksanteil" erteilt. Der VEB veräußerte das Grundstück am 2. November 1989 an den Rat der Gemeinde B. , wobei der Grundstücksanteil des Ehemannes geschenkt wurde. Am 12. April 1990 wurde im Grundbuch Eigentum des Volkes und der Rat der Gemeinde als Rechtsträger eingetragen. Auf den Antrag der Klägerin und ihres Ehemannes vom 11. Juni 1990 wurde ihnen das Grundstück mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 7. April 1993 zurückübertragen. Ihren unter anderem auf einen Wertausgleich zielenden Widerspruch wies das Landesamt durch bestandskräftig gewordenen Bescheid vom 13. März 1996 zurück. Das Grundstück wurde der Klägerin und ihrem Ehemann am 10. Juli 1996 von der beklagten Gemeinde zurückgegeben.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten, die sie für d en schlechten Zustand des Gebäudes - seit Mitte 1993 war im Keller stehendes Wasser nicht mehr abgepumpt worden - verantwortlich macht, Schadensersatz. Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung von 307.000 DM (= 156.966,61 €) nebst Zinsen verurteilt und die Pflicht der Beklagten festgestellt, der Klägerin und ihrem Ehemann den weiteren, nach dem 31. März 2001 entstehenden Schaden zu ersetzen, soweit er auf dem von der Beklagten zu vertretenden Wasserschaden beruht. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung, mit der weiterer Mietausfallschaden bis zum 30. September 2003 geltend gemacht wurde, die Verurteilungssumme auf 150.064,32 € herabgesetzt und die begehrte Feststellung für die Zeit nach dem 30. September 2003 getroffen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Die Revision ist nur insoweit zulässig, als es um den Grund des Klageanspruchs geht.
Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor seiner Entscheidu ng die Revision zugelassen, ohne dort ausdrücklich eine Einschränkung der Zulassung zu vermerken. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , daß sich eine wirksame Beschränkung der Zulassung auch aus der Begründung ergeben kann, die in dem Urteil für die Zulassung gegeben wird (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98 - NJW 2000, 1794, 1796 m.w.N. - insoweit in BGHZ 144, 59 nicht abgedruckt; zum neuen Revisionsrecht Senatsurteil vom 27. Mai 2004 - III ZR 433/02 - ZfIR 2004, 647). Dies ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat eine höchstrichterliche Klärung der Frage herbeiführen wollen, ob der Klageanspruch dem Grunde nach auf eine positive Forderungsverletzung unter dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung der sogenannten Notgeschäftsführung im Rahmen des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG gestützt werden kann. Die Frage bezieht sich damit auf einen rechtlichen Ausschnitt des Streitgegenstands, über den das Berufungsgericht durch ein Zwischenurteil über den Grund nach § 304 ZPO hätte entscheiden können (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81 - NJW 1982, 2380 f; vom 8. Dezember 1998 - VI ZR 66/98 - NJW 1999, 500). Zum Grund des Anspruchs gehören auch die Pflichtenlage nach Einlegung des Widerspruchs und der hierauf gegründete Einwand eines Mitverschuldens der Restitutionsberechtigten.
II.
Soweit die Revision zulässig ist, erweist sie sich als unbegr ündet.
1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG geregelte Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, nach Stellung eines Restitutionsantrags den Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen zu unterlassen, den Berechtigten vor Eingriffen in die Substanz des Vermögenswerts weitestgehend schützen soll. Dem Verfügungsberechtigten werde - im Sinne dieser Zielsetzung - gestattet, Maßnahmen vorzunehmen, die zur Erhaltung des Vermögenswerts erforderlich seien (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG). Es sei aber nicht zu übersehen, daß ein Vermögenswert auch durch ein Untätigbleiben des Verfügungsberechtigten nachhaltig beeinträchtigt werden könne, was der in § 3 Abs. 3 VermG zum Ausdruck gekommenen Zielsetzung widerspräche. Unter diesen Umständen liege es nahe, dem Verfügungsberechtigten in einem gewissen Umfang Handlungspflichten aufzuerlegen, um den Berechtigten vor einem Substanzverlust des Restitutionsgegenstandes zu bewahren. Die Pflicht reiche allerdings nicht ebenso weit, wie dem Verfügungsberechtigten eine Ausnahme vom Unterlassungsgebot gestattet sei. Hier seien durch Vandalismus Innenausbauten und Fenster zerstört worden und Schäden durch eingedrungenes Regenwasser und durch aus der Installation auslaufendes Wasser entstanden ; wegen einer nicht mehr funktionsfähigen Drainrinne und einer nicht mehr vorhandenen Tauchpumpe sei durch das nicht dicht schließende Garagentor Oberflächenwasser in den Keller eingedrungen, das seit Mitte 1993 von der Beklagten nicht mehr abgepumpt worden sei, und im bemerkenswert kalten
Winter 1995/96 seien die wassergefüllten Gußheizkörper aufgefroren und Wasserleitungen undicht geworden. Betrachte man dieses Schadensbild, so ergebe sich, daß die Beklagte ihre Pflichten nicht hinreichend erfüllt habe. Insbesondere die Schädigung des Kellermauerwerks beruhe auf dem der Beklagten vorzuwerfenden Unterlassen des Abpumpens eingedrungenen Wassers. Der Klägerin und ihrem Ehemann könne es auch nicht als Mitverschulden angerechnet werden, daß sie im April 1993 gegen den sie begünstigenden Restitutionsbescheid Widerspruch eingelegt hätten und die Rückgabe des Grundstücks um etwa drei Jahre verzögert worden sei.
2. Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision im Ergebnis stand.
a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß das in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG geregelte Unterlassungsgebot dem Zweck dient, einem Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs durch Verfügungen über den Vermögenswert vorzubeugen und eine Aushöhlung der künftigen Rechtsstellung des Berechtigten zu verhindern (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 61; vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - VIZ 2001, 441, 442; vom 17. Juni 2004 - III ZR 335/03 - VIZ 2004, 452, 454). Von dem Unterlassungsgebot werden in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG Ausnahmen für verschiedene Fallgestaltungen gemacht , in denen den Belangen des Berechtigten in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen wird (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO). Werden mit den Ausnahmen vom Unterlassungsgebot vornehmlich Befugnisse angesprochen, die dem Verfügungsberechtigten als Eigentümer trotz des Vorliegens eines Restitutionsantrags zustehen, ergeben sich für ihn - etwa im Bereich des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG - aber auch Handlungspflichten, wenn z.B. die Verkehrssicherungspflicht die Behe-
bung eines eingetretenen Schadens fordert oder ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB zu befolgen ist. Auch den Bestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 7 und 9 VermG sind für den Bereich der Unternehmensrestitution Pflichten des Verfügungsberechtigten zu entnehmen, für einen gewissen Zeitraum ein Insolvenzverfahren abzuwenden. Allgemein hat der Verfügungsberechtigte die Geschäfte, zu denen auch Maßnahmen tatsächlicher Art hinzuzurechnen sind, nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert. Daß sich der Verfügungsberechtigte bei einer Verletzung dieser Pflichten schadensersatzpflichtig machen kann, hat der Bundesgerichtshof schon in verschiedenen Zusammenhängen ausgesprochen (vgl. Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - VIZ 2002, 214; vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - VIZ 2002, 622, 623; Senatsurteil BGHZ 150, 237, 243).
b) Durch die Stellung eines Restitutionsantrags entsteht zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten eine gesetzliche Sonderbeziehung , die vor allem die Rechtsstellung des Letzteren, entsprechend dem Grundsatz des § 903 Satz 1 BGB mit dem Vermögenswert nach Belieben zu verfahren, beschränkt. Der Bundesgerichtshof hat diese Beziehung, insbesondere im Hinblick auf die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG, dahin beschrieben , sie trage Züge einer gesetzlichen Treuhand (vgl. BGHZ 128, 210, 211; Urteile vom 14. Dezember 2001 aaO; vom 28. Juni 2002 aaO; Senatsurteile BGHZ 136, 57, 62; 137, 183, 186; vom 19. März 1998 - III ZR 145/97 - VIZ 1998, 323; BGHZ 143, 18, 29; vom 17. Juni 2004 aaO). Die gesetzliche Sonderbeziehung ist jedoch nicht umfassend als Treuhandverhältnis, etwa im Sinne des Auftragsrechts, ausgebildet, sondern nur in einzelnen, vom Gesetz hervorgehobenen Fällen. Der Bundesgerichtshof hat daher auch immer den Unterschied zu den Fällen staatlicher Verwaltung betont. Dem staatlichen Verwal-
schied zu den Fällen staatlicher Verwaltung betont. Dem staatlichen Verwalter ist durch das Vermögensgesetz eine echte Treuhänderstellung zugewiesen worden (vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 363), die ihm die Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswerts aufgibt (§ 15 Abs. 1 VermG). Dem entspricht es, daß ihm auch ein allgemeiner Aufwendungsersatzanspruch entsprechend § 670 BGB zusteht, den der Verfügungsberechtigte, dem der Vermögenswert bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheids zugeordnet ist, gerade nicht hat (vgl. Senatsurteile BGHZ 137, 183, 187; 143, 18, 29) und dem damit nicht die Rechtsstellung eines Beauftragten zugemessen werden kann (vgl. Senatsurteil BGHZ 150, 237, 247 f). Mit dieser im Vermögensgesetz vorgenommenen Ausgestaltung des Restitutionsverhältnisses einerseits und des Verwalterverhältnisses andererseits stünde es nicht in Einklang, wenn man die dem Verfügungsberechtigten als Ausnahme vom Unterlassungsgebot in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3 , 5 VermG gegebenen Befugnisse ohne weiteres in entsprechende Handlungspflichten verwandeln wollte, denen er im Interesse des Berechtigten nachkommen müßte. So weit geht auch die nach § 3 Abs. 3 Satz 6 Halbs. 2 VermG entsprechend anwendbare Vorschrift des § 678 BGB nicht, die die Haftung an die Übernahme eines mit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch stehenden Geschäfts knüpft, also nicht von einer gesetzlichen Pflicht zur Führung des Geschäfts ausgeht.
c) Dies schließt aber nicht aus, der gesetzlichen Sonderbezi ehung in Anlehnung an das Unterlassungsgebot und seine Ausnahmen bestimmte Handlungspflichten des Verfügungsberechtigten zu entnehmen. Die Befugnis des Eigentümers, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren (§ 903 Satz 1 BGB), erfährt nämlich durch das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG eine wichtige Einschränkung, die von dem Gedanken getragen ist, die
Rechtsstellung des Berechtigten nicht auszuhöhlen und ihn vor einem Verlust seines Vermögenswerts zu bewahren. Welche Anforderungen sich hieraus für den Verfügungsberechtigten im einzelnen ergeben können, wird im Schrifttum und in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt (vgl. etwa Säcker/Busche, in: Säcker, Vermögensrecht, 1995, § 3 VermG Rn. 182, 192 in bezug auf Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2, 7, 9 VermG; Rapp, in: Kimme, Offene Vermögensfragen , Stand November 1996, § 3 VermG Rn. 87 f bei der Gefahr einer erheblichen nachteiligen Veränderung des Vermögensgegenstands; ähnlich wohl Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rn. 380-380c; weitergehend Kinne, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Oktober 1997, § 3 VermG Rn. 85; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 2. Aufl. 1993 § 13 Rn. 183; ablehnend Redeker/Hirtschulz/ Tank, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rn. 243 f; allgemein zu diesem Thema Gohrke/Schmidt, VIZ 2003, 153; aus der Rechtsprechung OLG Naumburg VIZ 2000, 550, 551 f - Erhaltung des Vermögenswerts in seiner Substanz -). Angesichts der konkreten Ausgestaltung des Unterlassungsgebots und seiner Ausnahmen sind an die Annahme einer allein dem Unterlassungsgebot entnommenen "ungeschriebenen" Handlungspflicht strenge Anforderungen zu stellen. So kann sich etwa aus dem Unterlassungsgebot für den Verfügungsberechtigten die Pflicht ergeben, im Rahmen des für ihn Zumutbaren Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen, bei deren Unterbleiben der Berechtigte den ernsten Verlust oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermögenswertes besorgen müßte. Wie die Grenzen im Einzelfall zu ziehen sind - häufig wird gar nicht die Alternative zwischen einer gebotenen oder für den Vermögenswert erforderlichen Maßnahme und ihrem völligen Unterlassen in Rede stehen, sondern nur der Umfang einer im Grunde
nicht streitigen Pflicht zur Erhaltung des Vermögenswerts -, hat der Tatrichter unter Beachtung der in § 3 Abs. 3 VermG ausformulierten Maßstäbe und des Sinns des Unterlassungsgebots zu entscheiden.
d) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, daß das Be rufungsgericht der Beklagten vorgeworfen hat, jedenfalls seit Mitte 1993 das Abpumpen in das Haus eindringenden Wassers unterlassen zu haben. Das Haus war seit Juli 1990 unbewohnt. Wie ein Schreiben der Beklagten vom 10. Oktober 1991 an das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen belegt, sah die Beklagte bereits zu diesem Zeitpunkt die Bausubstanz durch ständigen Eintritt von Grundwasser in den Keller als gefährdet an. Zu einem nicht näher festgestellten Zeitpunkt sind durch Vandalismus erhebliche Schäden, vor allem im Inneren des Hauses, entstanden. Unter anderem sind die Dachfenster eingeschlagen worden, so daß Niederschlagswasser in das Haus eindringen konnte. Eine Tauchpumpe, die über die Garagenzufahrt in den Keller fließendes Wasser aus einer Drainrinne abführen sollte, ist entwendet worden. Der Beklagten war bekannt, daß aus diesen Gründen in das Kellergeschoß immer wieder Niederschlagswasser eindringen konnte, das - sollten bleibende Schäden vermieden werden - abgepumpt werden mußte. Daran ändert der Umstand nichts, daß die Beklagte eindringendes Grundwasser für das Schadensbild für verantwortlich hielt. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß die Beklagte angesichts der ansonsten drohenden schwerwiegenden Schäden für den Vermögenswert verpflichtet war, Sicherungsmaßnahmen für das leerstehende Haus zu treffen. Hierzu gehörten jedenfalls die Abdichtung nach außen, um ein Eindringen von Niederschlagswasser zu verhindern, mindestens das regelmäßige Abpumpen von Wasser - wenn man nicht die viel näherliegende Möglichkeit der Wiederinbetriebnahme einer elektrischen Tauchpumpe im Bereich der Drainrinne in Be-
tracht zog, die ein Eindringen von Niederschlagswasser in das Kellergeschoß von vornherein verhindert hätte - und ein Entleeren der Wasser- und Heizungsinstallation , um Frostschäden zu vermeiden. Diese Pflichten trafen die Beklagte auch dann, wenn sie - wie hier - aus dem Vermögenswert keinen Nutzen ziehen und nicht gewiß sein konnte, ihre Aufwendungen ersetzt zu erhalten.
Soweit die Revision den Standpunkt vertritt, es dürften nur Pflichten begründet werden, die sich eindeutig aus dem Gesetz herleiten ließen, damit sich der Bürger als Normadressat über die von ihm zu erfüllenden gesetzlichen Pflichten in zumutbarer Weise informieren könne, ergibt sich aus diesen grundsätzlich richtigen Maßstäben nichts für die Beklagte. Sie war sich ihrer Pflicht zur Sicherung des Grundstücks durchaus bewußt, was sich daraus ergibt, daß sie mindestens bis Anfang 1993 in regelmäßigen Abständen im Keller stehendes Wasser durch die freiwillige Feuerwehr abpumpen ließ. Daß sie die hier beschriebenen weitergehenden Anforderungen nicht erfüllt und den Vermögenswert dem Verfall preisgegeben hat, so daß in Streit geraten ist, ob das Haus - wie die Beklagte meint - abgerissen werden muß oder Sanierungsmaßnahmen noch möglich sind, vermag ihre Pflicht, die angesichts der im Verhältnis zu dem Vermögenswert wenig ins Gewicht fallenden Sicherungsmaßnahmen durchzuführen, nicht in Frage zu stellen.
e) Die dargestellte Pflichtenlage bestand auch - wie d as Berufungsgericht angenommen hat - bis zur Bestandskraft des Restitutionsbescheids, die erst im Anschluß an den Widerspruchsbescheid vom 13. März 1996 eingetreten ist, fort. Zwar ist nicht zu verkennen, daß sich die Rückgabe des Hauses durch die Einlegung des Widerspruchs durch die Klägerin und ihren Ehemann um etwa drei Jahre verzögert hat und daß nach den Feststellungen des Beru-
fungsgerichts ein erheblicher Teil des eingetretenen Schadens darauf beruht, daß die Beklagte seit Mitte 1993 kein Wasser mehr abgepumpt hat und die schwerwiegenden Frostschäden erst im Winter 1995/96 eingetreten sind. Es ist jedoch revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht hierin bei einer Gesamtwürdigung kein mutwilliges Verhalten gesehen hat, das einen Ersatzanspruch ausschließen oder mindern würde.
Zwar war die Einlegung des Widerspruchs im wesentlichen unbehelflich. Der von der Klägerin und ihrem Ehemann erstrebte Wertausgleich für den eingetretenen Wertverlust ihres Hauses war auf diesem Weg nicht zu erreichen. Denn während § 7 Satz 1 VermG in der Fassung des Einigungsvertrags noch regelte, daß Werterhöhungen und Wertminderungen auszugleichen waren, ist die Rechtslage durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) geändert worden. Seit dessen Inkrafttreten zum 22. Juli 1992 ist ein Ausgleich für Minderungen des Werts in § 7 Abs. 1 VermG n.F. nicht mehr vorgesehen. Auch soweit der Widerspruch von der Erwägung motiviert sein mag, eine Haftung nach § 13 VermG aus der Verwaltungstätigkeit der Rechtsvorgängerin der Beklagten vor der Begründung von Volkseigentum durchzusetzen, war die Einlegung eines Widerspruchs der hierfür ungeeignete Weg. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Restitutionsbescheids war nämlich über einen solchen Schadensersatzanspruch eine von dem Restitutionsbescheid gesonderte Entscheidung zu treffen (§ 33 Abs. 2 VermG i.d.F. des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes), die ihrerseits nicht Voraussetzung für die Rückübertragung des Eigentums war. Überdies war ein solcher Anspruch deshalb fraglich, weil die Verwaltung noch vor dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes ihr Ende fand. Danach bleibt allein die Erwägung der Berechtigten im Raum, nach § 8 Abs. 1 VermG anstelle der Rückübertragung Ent-
schädigung zu wählen; allerdings stand auch diesem Wahlrecht von vornherein entgegen, daß der Ehemann der Klägerin durch seine Vollmacht den Weg geebnet hatte, seinen Grundstücksanteil durch Schenkung in Volkseigentum zu übernehmen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 VermG).
Sind danach keine rechtlich durchgreifenden Erwägungen für die Erhebung des Widerspruchs der Klägerin und ihres Ehemanns gegen den Restitutionsbescheid erkennbar, fällt ihr Verhalten gleichwohl letztlich nicht entscheidend ins Gewicht, weil sie sich - wenn auch ohne Erfolg - um eine (notdürftige) Sicherung ihres Hauses bemüht haben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Klägerin und ihr Ehemann die Beklagte in 30 Schreiben seit 1990 zu Sicherungsmaßnahmen aufgefordert. Unstreitig ist auch der Inhalt ihres Schreibens vom 31. Juli 1993 geblieben, in dem sie die Beklagte aufgrund eines Besuchs vom 28./29. Juli 1993 auf dringenden Handlungsbedarf hingewiesen und zugleich gebeten haben, mit ihnen Verbindung aufzunehmen , um Auftrags- und Kostenfragen zu klären. Das Schreiben enthält zugleich das Angebot, bei einem Streit über die Kosten diese zunächst selbst zu tragen, verbunden mit der Bemerkung, die Beklagte habe gegen den Restitutionsbescheid keinen Widerspruch eingelegt und damit anerkannt, daß sie rechtmäßige Eigentümer seien oder es wieder würden. Das Schreiben verdeutlicht damit, daß es der Klägerin und ihrem Ehemann nicht darum ging, durch Einlegung des Widerspruchs sich einer Verantwortlichkeit für den ihnen noch nicht zugeordneten Vermögenswert zu entziehen und die Beklagte ohne weiteres mit kostenauslösenden Pflichten zu belasten, sondern zu einer Lösung der Probleme zu gelangen. Die Beklagte hat auf dieses Schreiben nicht reagiert und damit als noch Verfügungsberechtigte nicht die Möglichkeit genutzt, die
Klägerin und ihren Ehemann in Sicherungsmaßnahmen für das Grundstück
einzubeziehen. Unter diesen Umständen ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden , daß das Berufungsgericht bei einer Gesamtwürdigung ein Mitverschulden verneint hat.
Schlick Wurm Kapsa
Dörr Galke
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger sind Erbeserben nach M. G. , die jüdischer Herkunft war. Ihr Vermögen wurde verfolgungsbedingt 1941 zugunsten des Deutschen Reichs enteignet. Zu diesem gehörte das Grundstück K. straße in P. .
- 2
- Die K. straße wurde später in K. -M. -Straße umbenannt; das Grundstück wurde als volkseigen gebucht. Es erstreckt sich von der Karl-MarxStraße bis zum G. -See. Der seeseitige Teil des Grundstücks diente als Grenzsicherungsstreifen, der straßenseitige, mit einer Villa bebaute Teil wurde vom Ministerium für Staatssicherheit der DDR genutzt. Ende 1989 wurde das Grundstück der beklagten Stadt übergeben. Sie nutzte Villa und Grundstück zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Der straßenseitige Teil des Grundstücks wurde der Beklagten zugeordnet.
- 3
- Im März 1991 beantragten die Kläger die Rückübertragung des Grundstücks. Beginnend mit dem 5. August 1996 überließ die Beklagte dem A. - P. e.V. (A. ) Villa und Grundstück zur Fortsetzung der Nutzung als Kindertagesstätte. Hierzu schloss sie am 22. Januar 1997 mit der A. einen schriftlichen Vertrag. Nach diesem hatte die A. die zur Bewirtschaftung des Gebäudes erforderlichen Kosten zu tragen; für die Überlassung des Besitzes war kein Entgelt zu bezahlen. Das Vertragsverhältnis sollte zunächst bis zum 31. Juli 2001 andauern; von da sollte es sich um jeweils drei Jahre verlängern, sofern es nicht unter Einhaltung einer Frist von zwölf Monaten gekündigt würde.
- 4
- Mit Schreiben vom 6. Juni 2003 kündigte die Beklagte den Vertrag mit der A. zum Ablauf des 31. Juli 2004. Mit Bescheiden vom 8. Juli 2003 wurde der straßenseitige Teil, mit Bescheid vom 2. Juni 2004 der restliche Teil des Grundstücks den Klägern zurückübertragen. Bei Ablauf des 31. Juli 2004 gab die A. Grundstück und Villa nicht heraus. Die Kläger erhoben deshalb im August 2004 Klage gegen die A. auf Herausgabe und Räumung. Am 28. Juni 2005 erwirkten sie ein stattgebendes Urteil.
- 5
- Die Kläger verlangen für den Zeitraum vom 5. August 1996 bis zum 31. Juli 2004 von der Beklagten eine Entschädigung in Höhe von insgesamt 484.580 € (4.080 € pro Monat) zuzüglich Zinsen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den geltend gemachten Anspruch weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 6
- Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger. Es meint, ein solcher folge weder aus § 7 Abs. 7 VermG noch aus einem pflichtwidrigen Verhalten der Beklagten. Dass die Beklagte Grundstück und Villa der A. unentgeltlich zur Nutzung überlassen habe, bedeute keine Verletzung ihrer Pflichten als Verfügungsberechtigte gegenüber den Klägern. Soweit der hierzu geschlossene Vertrag auf die Dauer von fünf Jahren unkündbar und später nur alle drei Jahre kündbar gewesen sei, habe die Beklagte zwar gegen das Verbot von § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verstoßen, es zu unterlassen, einen langfristigen Vertrag zur Nutzung des Grundstücks zu schließen. Der Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung sei für das Unterbleiben der Räumung und Herausgabe des Grundstücks bis zum 31. Juli 2004 jedoch nicht ursächlich geworden. Gehe man davon aus, dass die Kläger bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten ab dem 1. Oktober 2003 die Räumung und Herausgabe des Grundstücks gegen die A. hätten betreiben können, führe dies nicht dazu, dass sie vor dem 31. Juli 2004 den unmittelbaren Besitz von Villa und Grundstück erlangt hätten. Dies zeige die Dauer ihrer Rechtsverfolgung gegen die A. .
II.
- 7
- Die Revision ist teilweise begründet. Auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Kläger wegen der Nutzung des Grundstücks durch die A. im Zeitraum vom 1. Oktober 2003 bis zum 31. Juli 2004 nicht verneint werden.
- 8
- 1. Ein solcher Anspruch sowie der geltend gemachte Anspruch insgesamt folgt allerdings nicht aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Nach dieser Bestimmung hat der Verfügungsberechtigte dem Berechtigten die Entgelte herauszugeben , die ihm aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zugeflossen sind oder zustehen. Hat der Verfügungsberechtigte dem Nutzer den Besitz an der zurückzuübertragenden Sache unentgeltlich überlassen, fehlt es an einem Entgelt, das der Nutzer für die Überlassung des Besitzes dem Verfügungsberechtigten zu zahlen hätte und das der Verfügungsberechtigte dem Berechtigten herausgeben könnte.
- 9
- 2. Dass der Verfügungsberechtigte den Besitz einem Dritten unentgeltlich überlassen hat, führt ebenfalls nicht zu einem Ersatzanspruch des Rückübertragungsberechtigten (Senat, BGHZ 141, 232, 236). Die Anmeldung eines Rückübertragungsanspruchs lässt ein treuhandähnliches Rechtsverhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten entstehen (Senat, BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Dieses verpflichtet den Verfügungsberechtigten, die zurückzuübertragende Sache zu erhalten (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2427; BGH, Urt. v. 16. Dezember 2004, III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391), nicht jedoch dazu, aus der Nutzung der Sache einen Überschuss für den Berechtigten zu erwirtschaften.
- 10
- Nach der ursprünglichen Konzeption des Vermögensgesetzes standen die Nutzungen eines zurückzuübertragenden Vermögensgegenstandes bis zur Rückübertragung dem Verfügungsberechtigten zu, § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG. Die mit dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz vom 27. September 1994 vorgenommene Ergänzung der Vorschrift um § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verpflichtet den Verfügungsberechtigten, die aus der Nutzung des Vermögensgegenstands seit dem 1. Juli 1994 erwirtschafteten Beträge dem Berechtigten herauszugeben. Die Bestimmung der Herausgabepflicht hat zum Ziel, Missbräuche durch eine Verzögerung der Rückübertragung und eine Fehlverwendung erzielter Erträge zu verhindern (Senat, BGHZ 141, 232, 235; Urt. v. 25. Februar 2005, V ZR 105/04, NZM 2006, 153, 154). Eine Erweiterung der Pflichten des Verfügungsberechtigten dahin, dass der zurückzuübertragende Vermögensgegenstand so zu bewirtschaften sei, dass für den Berechtigten ein Überschuss erzielt werde, war mit der Einfügung der Herausgabepflicht in § 7 Abs. 7 VermG weder beabsichtigt noch ist sie erfolgt.
- 11
- 3. Auch die Tatsache, dass das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der A. bis zum 31. Juli 2001 nicht gekündigt werden konnte, führt nicht zu einem Anspruch der Kläger.
- 12
- Die Beklagte hat durch die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer bis zu diesem Tag gegen die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG bestimmte Verpflichtung verstoßen, die Begründung langfristiger Rechtsverhältnisse im Hinblick auf die Villa und das Grundstück zu unterlassen. Der Verstoß der Beklagten begründet jedoch deshalb nicht den von den Klägern geltend gemachten Anspruch, weil die Kläger erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses vom 8. Juli 2003 am 14. August 2003 Eigentümer des mit der Villa bebauten Teils des Grundstücks wurden und an diesem Tag der Zeitraum verstrichen war, während dessen die Kündigung des Vertrages vom 22. Januar 1997 ausgeschlossen war.
- 13
- 4. Anders verhält es sich, soweit der Vertrag zwischen der A. und der Beklagten erst zum 31. Juli 2004 kündbar war. Das Berufungsgericht hat die Beklagte im Hinblick auf § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als verpflichtet angesehen, das mit der A. zur Nutzung vereinbarte Rechtsverhältnis so zu gestalten, dass dieses nach der Rückübertragung des Grundstücks kurzfristig beendet werden konnte, und hat hierzu eine Frist von sechs Wochen als geboten und erreichbar angesehen. Das nimmt die Revision als ihr günstig hin. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.
- 14
- Damit aber kann der von den Klägern für den Zeitraum vom 1. Oktober 2003 bis zum 31. Juli 2004 geltend gemachte Anspruch nicht deshalb verneint werden, weil der Ablauf der Ereignisse zeige, dass es eines lang dauernden Verfahrens gegen die A. bedurfte, um die Räumung und die Herausgabe von Grundstück und Villa herbeizuführen. Die Kläger sind gemäß § 17 VermG mit dem Erwerb des Eigentums an dem wesentlichen der Beklagten zugeordneten Teil des Grundstücks in den Vertrag vom 22. Januar 1997 eingetreten. Damit blieb die A. auch ihnen gegenüber bis zum 31. Juli 2004 zum Besitz berechtigt, ohne hierfür Entgelt zahlen zu müssen, während die Vereinbarung eines Kündigungsrechts mit einer Frist von sechs Wochen ab Rückübertragung zu einer Entschädigungspflicht der A. nach § 988 BGB geführt hätte (vgl. Senat, Urt. v. 22. Juni 2007, V ZR 136/06, zur Veröffentlichung bestimmt), soweit sie das Grundstück und die Villa den Klägern nicht am 1. Oktober 2003 herausgab.
III.
- 15
- Eine abschließende Entscheidung des Rechtsstreits ist dem Senat nicht möglich. Die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückverweisung der Sache gibt den Klägern Gelegenheit, ihren Vortrag zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs, auf den es nach der Rechtsmeinung des Berufungsgerichts nicht ankam, näher auszuführen.
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 14.09.2005 - 8 O 169/05 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 21.11.2006 - 11 U 134/05 -
(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.