Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 165/01
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die klagende Wohnungs- und Baugesellschaft war Verfügungsberechtigte über das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück R. -R. - Straûe 34 in L. . Aufgrund eines am 17. November 1997 bestandskräftig gewordenen Rückübertragungsbescheids sind die Beklagten Eigentümer des Grundstücks. Dessen tatsächliche Übergabe erfolgte am 15. Dezember 1997. Das Gebäude stand seit Jahren leer. Seit Mitte 1996 drohten lose Teile der Fassade und des Daches in den öffentlichen Verkehrsraum herabzustürzen. Die Klägerin beauftragte am 28. Januar 1997 einen Sachverständigen zur Begutachtung des Gebäudezustands. Dieser wies vorweg, am 5. Februar 1997, schriftlich darauf hin, daû aktuelle Einsturzgefahr bestehe; als Sofortmaûnah-
me sei der Komplettabbruch einzuleiten. Das Gutachten vom 8. Februar 1997 kam zu dem Ergebnis, daû für die linke Gebäudehälfte akute Einsturzgefahr bestehe und die Standsicherheit des Gesamtgebäudes wegen der konstruktivstatischen Verbindung der Gebäudehälften nicht mehr gegeben sei. Als Ergebnis einer Ortsbesichtigung der Klägerin mit Vertretern des Bauordnungsamtes vom 5. Februar 1997 ist festgehalten, daû die Erteilung einer Verfügung zum Gesamtabbruch diskutiert worden sei und im Laufe der Woche eine "Beauflagung durch das BOA. (scil. Bauordnungsamt) Teilabbruch mit Giebelsicherung" erfolgen werde; zuvor hatte die Klägerin darauf hingewiesen, daû das Grundstück Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sei. Am 6. Februar 1997 ordnete das Bauordnungsamt an, daû der Giebel zu sichern sei, wofür die Abtragung des Dachstuhles und Mauerwerks bis OK (scil. Oberkante) Fuûboden des letzten Obergeschosses in Frage komme. Die Anordnung wurde am 14. Februar 1997 durch die Untersagung der Gebäudenutzung und am 17. Februar 1997 durch die Auflage ergänzt, das Gebäude gegen das Betreten durch einen Absperrzaun zu sichern. Am 18. Februar 1997 erteilte die Klägerin den Auftrag zum Teilabbruch, der am 28. Februar 1997 abgenommen wurde. Unter Bezugnahme auf die Abnahmeverhandlung ordnete das Bauordnungsamt am 4. März 1997 an, daû das dritte Obergeschoû der linken Haushälfte zu sichern sei, was durch weiteren Abbruch bis zur Brüstung erfolgen könne; die Antennen und Schornsteine seien zu entfernen. Die weiteren Abbrucharbeiten gab die Klägerin am 17. März 1997 (offens. unzutr. Berufungsgericht: 3. März 1997) in Auftrag. Bei deren Ausführung teilte das Abbruchunternehmen mit, wegen Sturmschäden sei die vollständige Abtragung des Daches erforderlich geworden. Die Klägerin erteilte mündlich eine entsprechende Erweiterung des Auftrags. Die Abnahme der gesamten Arbeiten erfolgte am 9. April 1997. Der Mietvertrag über den Bauzaun lief bis 15. Dezember 1997. Durch die Maûnah-
men der Klägerin entstanden nach und nach Unkosten in Höhe von 92.901,87 DM (22.770 DM, 36.800 DM und 8.970 DM Vergütung des Abbruchunternehmens ; 1.571,48 DM sowie 8.367,89 DM Kosten für den Ankauf, sodann für die Anmietung eines Bauzauns; 12.924,74 DM Sondernutzungsgebühren für die Aufstellung des Bauzauns auf der öffentlichen Straûe; 1.265 DM Gutachterkosten; 232,76 DM Kosten für Demontage von Gasleitungen).
Die Klägerin hat Erstattung dieser Kosten sowie Erstattung von Betriebskosten in Höhe von 4.734,45 DM verlangt. Die Beklagten haben behauptet , der von vornherein erforderlich gewesene Totalabriû des Gebäudes sei für 40.000 DM möglich gewesen. Für den Abriû der Restruine müûten sie nochmals 35.496 DM aufwenden. Auûerdem sei eine Reihe von Positionen übersetzt. Das Landgericht hat nach Abzug eines Teils der Betriebskosten die Beklagten zur Zahlung von 93.928 DM verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung fort. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Höhe der Aufwendungen der Klägerin nicht mehr streitig sei. Ob der mehrstufige Teilabriû gegenüber dem sofortigen Totalabriû wirtschaftlich unsinnig gewesen sei, bedürfe keiner Beurteilung. Der Teilabriû sei nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG erforderlich ge-
wesen. Denn die Befugnisse der Klägerin seien durch das von dem Restitutionsantrag der Beklagten ausgelöste Unterlassungsgebot auf ein absolutes Mindestmaû beschränkt gewesen. Der Stellung der Klägerin als Notgeschäftsführerin habe es entsprochen, Eingriffe in die Gebäudesubstanz immer nur in dem Umfang vorzunehmen, der ihr durch die Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde vorgegeben gewesen sei. Die Maûnahmen im einzelnen hätten das Erforderliche nicht überschritten.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Zu Unrecht unterscheidet das Berufungsgericht nicht zwischen den durch die fehlende Standsicherheit des Gebäudes bedingten Unkosten und den auf das Gebäude entfallenden Betriebskosten. Die zugesprochenen Betriebskosten sind, obwohl sie in Erfüllung einer Rechtspflicht entstanden sind (zu a), nicht erstattungsfähig (zu b).
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaûnahmen nach Satz 3 der Vorschrift , zu denen der Abriû eines Gebäudes nicht gehört, zum Gegenstand; Kostenerstattung ist vielmehr für alle Maûnahmen zu leisten, die der Verfügungsberechtigte , abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vornehmen darf (BGHZ 137, 183, 187 f; Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346; v. 4. April 2002, III ZR 4/01, z. Veröff. best.).
Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG solche Rechtsgeschäfte , die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind (weiterhin die Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaûnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b und die Maûnahmen nach Satz 5 der Vorschrift). Maûnahmen , die dazu dienen, den Vorschriften des Bauordnungsrechts über die Beseitigung von Gefahren für Leben oder Gesundheit zu genügen, zählen hierher. Die Anordnungen des Bauordnungsamts beruhten auf den hierfür maûgeblichen Vorschriften der Sächsischen Bauordnung (Sächs.BauO), nämlich deren §§ 3 und 60 Abs. 2; keine Bedenken bestehen auch, die im Vorfeld der Gefahrenabwehr aufgewandten Gutachterkosten hinzuzurechnen. Der Erfüllung von Rechtspflichten dienten auch die als Betriebskosten geltend gemachten Beträge, nämlich die Winterdienstleistungen (im wesentlichen Schneeräumung) und die angefallene Grundsteuer. Dies gilt auch, soweit die dabei erfüllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ 136, 57, 66).
b) Nicht zu erstatten sind dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG indessen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, nämlich die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, aaO). Sie sind nach der Vorstellung des Gesetzes aus den dem Verfügungsberechtigten - bis 30. Juni 1994 uneingeschränkt - verbleibenden Nutzungen zu bestreiten. Gegenüber dem Berechtigten können sie nur geltend gemacht werden, soweit dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Nutzungsentgelte herausverlangt; der Verfügungsberechtigte ist dabei auf die Aufrechnung gegenüber dem Herausgabeanspruch beschränkt, § 7 Abs. 7
Satz 4 VermG (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055; v. 19. April 2002, V ZR 439/00 z. Veröff. best.). Nicht erstattungsfähig sind mithin die Betriebskosten, die das Berufungsgericht der Klägerin in Höhe von 1.026,13 DM zugesprochen hat. Daû die Klägerin in dem fraglichen Zeitraum aus dem Objekt keinen Nutzen gezogen hat, ändert daran nichts. Dem Verfügungsberechtigten verbleiben bis zur Rückübertragung die Vor- und Nachteile des Eigentums; dazu gehört die Kostenbelastung mit einem unrentierlichen Objekt. Nur wenn der Berechtigte ausnahmsweise auf die Nutzungen zugreifen darf und dies auch tut, kann ihn der Verfügungsberechtigte an den gewöhnlichen Unterhaltungskosten (aufrechnungsweise) beteiligen. Im Streitfalle ist es den Beklagten, da solche nicht entstanden sind, versagt, Nutzungen herauszuverlangen.
2. Auch der Ausspruch des Berufungsgerichts über die Abriûkosten, die als auûergewöhnliche Aufwendungen grundsätzlich erstattungsfähig sind (vorst. zu 1), hat keinen Bestand. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auf den wirtschaftlichen Sinn der von der Klägerin getroffenen Maûnahmen komme es nicht an, verkennt die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten ergebenden Pflichten und setzt diese unzulässigerweise den Pflichten gleich, die die Bauordnungsbehörde zur Abwehr von Gefahren für die Allgemeinheit treffen. Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû der Kostenaufwand nicht erforderlich war.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Rechtsbeziehung des Verfügungsberechtigten zu dem Berechtigten nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis , etwa im Sinne des Auftragsrechts oder auch des Rechts der Geschäftsfüh-
rung ohne Auftrag, ausgestattet; in einzelnen, vom Gesetz bezeichneten Fällen trägt sie aber die Züge einer gesetzlichen Treuhand (Senat BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Die dem Verfügungsberechtigten eingeräumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist zwar in den Materialien zur ursprünglichen Gesetzesfassung als "Notgeschäftsführung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ 126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f). Dies läût indessen keine negativen Schlüsse auf die von dem Verfügungsberechtigten aufzuwendende Sorgfalt zu. Das Recht des Verfügungsberechtigten, während des Restitutionsverfahrens den Vermögenswert betreffende Rechtshandlungen vorzunehmen, ist zwar auf bestimmte Fallgruppen begrenzt; sie lassen sich nach der Erweiterung des Kompetenzkatalogs durch das am 29. März 1991 in Kraft gesetzte Hemmnisbeseitigungsgesetz (§ 3 Abs. 3 Satz 2 n.F., Satz 3 und 5 VermG) allerdings kaum noch dem Begriff einer "Notgeschäftsführung" zuordnen. Das danach erlaubte Geschäft hat der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG grundsätzlich so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen es erfordert; dies entspricht den dem Geschäftsführer nach § 677 BGB obliegenden Pflichten. Für den Anspruch des Verfügungsberechtigten auf Ersatz der hierbei entstandenen Aufwendungen geht zwar § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG den für den Beauftragten oder den Geschäftsführer ohne Auftrag geltenden Vorschriften (§§ 670, 683 BGB) vor. Der beiden Vorschriften zugrundeliegende Gedanke, daû der Geschäftsherr nur Ersatz der Aufwendungen schuldet, den der Beauftragte oder der Geschäftsführer ohne Auftrag den Umständen nach für erforderlich halten durfte, gilt aber auch hier. Mitbestimmend für das Maû des danach Er-
forderlichen sind die dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten bei der Ausführung des Geschäfts.
b) Aus der Sicht des Bauordnungsamts richtete sich die Erforderlichkeit einer Maûnahme allein danach, ob sie geeignet und zureichend war, den durch die mangelnde Standsicherheit des Gebäudes (zu den Anforderungen an die Standsicherheit vgl. § 15 Sächs.BauO) für Leben und Gesundheit drohenden Gefahren zu wehren. Reichten Maûnahmen, die unterhalb des Totalabrisses des Gebäudes lagen, hierzu aus, so konnte, gegebenenfalls muûte sich die Behörde bei Ausübung ihres Ermessens nach §§ 3, 60 Abs. 2 Sächs.BauO hiermit begnügen. Dies stellte die Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten aber nicht von der zivilrechtlichen Pflicht frei, die Genehmigung zum Totalabbruch des Gebäudes einzuholen (§ 62 Sächs.BauO), wenn das Vorgehen in Teilabschnitten dem Interesse der Beklagten mit Rücksicht auf deren wirklichen oder mutmaûlichen Willen zuwiderlief. Aus dem Vortrag der Parteien ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, daû einem Abriû des gesamten Gebäudes im Jahre 1997 Hindernisse des öffentlichen Rechts entgegengestanden hätten; die Klägerin leugnet auch den Vortrag der Beklagten, die noch vorhandene Restruine müsse abgetragen werden, um das Grundstück überhaupt nutzen zu können, nicht mit dem Hinweis, daran sei sie rechtlich gehindert. Das sukzessive Vorgehen der Klägerin ist darauf zurückzuführen, daû sie, jeweils in Absprache mit dem Bauordnungsamt, sich auf die Maûnahmen beschränkte, die (gerade) hinreichten, die Gefahr für die Öffentlichkeit zu beseitigen. Aufgrund besserer Erkenntnisse waren diese Maûnahmen nach und nach durch Abriû immer weiterer Gebäudeteile und zusätzliche Sicherungsmaûnahmen (Bauzaun u.a.) zu ergänzen. War dies aus der Sicht des Bauordnungsrechts statt-
haft, entsprach es damit noch nicht den Interessen der Beklagten, denen die Klägerin verpflichtet war.
c) Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû sich die Gebäude in einem Zustand befanden, der für jede in Frage kommende Art der Nutzung deren Totalabriû erforderlich machte. Die Beklagten haben dies durch ein Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt. Im übrigen weist bereits das von den Klägern eingeholte Gutachten die Notwendigkeit des Abbruchs der gesamten Gebäudesubstanz aus. Weiter ist nach dem Vortrag der Klägerin davon auszugehen, daû der Abbruch des Gebäudes im Jahre 1997 mit einem Kostenaufwand von 40.000 DM möglich gewesen wäre. Die Klägerin hat durch ihre - halben - Maûnahmen dagegen Kosten in Höhe von 92.901,87 DM verursacht ; die Unkosten summieren sich nach dem Vortrag der Beklagten durch den erforderlichen Abriû der Restruine auf insgesamt 128.397,87 DM; die noch ausstehenden Abriûkosten (35.496 DM) sind durch einen Voranschlag des Unternehmens belegt, das die Teilabbrüche im Auftrag der Klägerin vorgenommen hatte. Die Klägerin hat mithin, wovon revisionsrechtlich auszugehen ist, einen Kostenaufwand von 128.397,87 DM für einen Erfolg verursacht, der unter Einsatz von 40.000 DM zu erreichen gewesen wäre. Mehr als diesen Betrag haben die Beklagten, wenn sich deren Vortrag als zutreffend erweist, nicht zu erstatten.
3. Unter dieser tatsächlichen Voraussetzung hat die Klägerin den Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten des Abrisses der noch vorhandenen Baumasse zu leisten, mit dem sich diese aufrechnungsweise verteidigen. Wie der Senat entschieden hat (Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614), erwächst dem Berechtigten aus der Verletzung der den Verfü-
gungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten, wenn sie auf Verschulden beruht, ein Schadensersatzanspruch. Die Klägerin hat für die Sorgfalt, die eine Wohnungs- und Baugesellschaft bei der Wahrung fremder Interessen auf ihrem Fachgebiet trifft, einzustehen (§ 276 BGB). Äuûerungen der Behörde über den Umfang der im öffentlichen Interesse gebotenen Mindestmaûnahmen entlasten sie dabei nicht. Im Streitfalle sind die Beklagten so zu stellen, wie wenn die Klägerin im Jahre 1997 den Totalabbruch des Gebäudes vorgenommen hätte. Die Abriûkosten, die dem Schadensersatzanspruch zugrunde liegen, wären dann nicht entstanden.
III.
Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. .
Wenzel Tropf Krüger
Klein Gaier
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 165/01
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Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 zitiert oder wird zitiert von 16 Urteil(en).
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, hat das Geschäft so zu führen, wie das Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Nach Rückübertragung des Eigentums an dem 1943 enteigneten Grundstück S. in Berlin gemäß den Vorschriften des Vermögensgesetzes verlangte der Kläger von der Beklagten, deren Rechtsvorgängerin das Mietshausgrundstück aufgrund des Befehls Nr. 12 des sowjetischen Militärkommandanten der Stadt Berlin vom 5. Februar 1949 mit Wirkung ab 1. Januar 1952 treuhänderisch verwaltet hatte, die Herausgabe eines Guthabens für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 in Höhe von unstreitig 25.560,88 DM. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, ihr stünden wegen Aufwendungen zur Beseitigung des Leerstands von drei Wohnungen (16.680,17 DM) und zum Einbau einer Klingelund Wechselsprechanlage (10.775,37 DM) Gegenansprüche zu, mit denen sie in dieser Reihenfolge die Aufrechnung erklärt hat.
Das Landgericht hat der auf Zahlung des Guthabens nebst Zinsen gerichteten Klage entsprochen. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger mit Zustimmung der Beklagten die Klage in Höhe von 16.680,17 DM nebst Zinsen zurückgenommen. Hinsichtlich des verbleibenden Betrages von 8.879,91 DM nebst Zinsen hat das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Beklagten, deren Zulassung das Berufungsgericht wirksam auf die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung beschränkt hat, hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Kostenerstattungsanspruch der Beklagten in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wegen des Einbaus einer Klingel- und Wechselsprechanlage. Eine Rechtspflicht für einen solchen Einbau habe nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG nicht bestanden. Weder eine Verkehrssicherungspflicht noch eine vertragliche Pflicht zum Schutz der Mieter vor Gefahren, die von unberechtigt sich in dem Haus aufhaltenden Dritten ausgingen, habe eine solche Modernisierungsmaßnahme gerechtfertigt. Insoweit hätte vielmehr genügt, für das Verschließen des Hauses durch die Mieter zu sorgen und dazu gegebenenfalls die Verschließbarkeit des Hauses (wieder-)herzustellen.
Grundlage für einen Erstattungsanspruch sei auch nicht die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG. Zwar hätten die Aufwendungen hier zu einer modernisierungsbedingten Erhöhung der Miete geführt, so daß man - ähnlich
wie in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zugrunde gelegt - überlegen könne, der Berechtigte solle nicht zusätzlich zu den erhöhten Mieten den durch die Modernisierungsmaßnahmen ausgelösten Wertzuwachs des Mietshausgrundstücks erhalten. Die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG erfasse jedoch nur Instandsetzungsmaßnahmen; Modernisierungsaufwendungen fielen hierunter nicht, ohne daß man die Bestimmung deshalb als lückenhaft ansehen könne.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Zutreffend verneint das Berufungsgericht allerdings die von ihm als grundsätzlich betrachtete Frage, ob sich der Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 3 und 4 VermG auch auf Modernisierungsmaßnahmen bezieht, die den Vermieter zu einer Erhöhung der Miete berechtigen.
a) Wie der Regelungszusammenhang der in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG umschriebenen Ausnahmen von dem Unterlassungsgebot des Satzes 1 zeigt, werden Erhaltungs- und Bewirtschaftsmaßnahmen (Satz 2 Buchst. b), Maßnahmen, mit denen einer Rechtspflicht des Eigentümers entsprochen wird, zu denen auch ein angeordnetes Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB zur Beseitigung der Mißstände und zur Behebung der Mängel gehören kann (Satz 2 Buchst. a), und Instandsetzungsmaßnahmen (Satz 3) voneinander unterschieden. In Satz 5 werden unter der Voraussetzung einer Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB auch freiwillige Moderni-
sierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom Unterlassungsgebot ausgenommen. Die Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 61), in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen. Während der Berechtigte die Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers und Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen ohne weiteres hinnehmen muß - gewöhnliche Erhaltungskosten sind vom Verfügungsberechtigten allerdings aus den ihm verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten -, sind die sehr weitgehenden Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich nur zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB von der Gemeinde oder einer anderen Stelle (mit-) finanziert werden; insoweit hat der Berechtigte nur die für ihn rentierlichen Kosten zu übernehmen. Instandsetzungsmaßnahmen, denen eine solche Finanzierung nicht zugrunde liegt und die auch aus anderen Gründen nicht durch eine Rechtspflicht des Eigentümers veranlaßt sind, sind vom Unterlassungsgebot nur dann ausgenommen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG).
b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht zu Recht geprüft, ob der Einbau einer Klingel- und Wechselsprechanlage als Instandsetzungsmaßnahme im Sinn des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG oder als Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist, die - weil hier eine Finanzierung nach § 177 Abs. 4, 5 BauGB nicht in Rede stand - nur unter der Voraussetzung der Erfüllung einer Rechtspflicht vom Unterlassungsgebot ausgenommen war. Der Senat muß nicht all-
gemein entscheiden, wie die in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG angesprochenen Maßnahmen im einzelnen voneinander abzugrenzen sind. Häufig werden die Grenzen fließend sein oder wird eine Maßnahme Elemente enthalten, bei denen - je nach Gewicht - Erhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung im Vordergrund stehen. Insoweit ist die Einordnung zunächst einmal Sache des Tatrichters. Wenn das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Beklagten von einer Modernisierungsmaßnahme ausgegangen ist, die sie zum Anlaß einer Mieterhöhung nach § 3 MHG genommen hat (vgl. insoweit Voelskow, in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl. 1995, § 3 MHG Rn. 8), ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision, die lediglich die Frage aufwirft, ob solche "feinsinnigen Unterscheidungen" überhaupt sachgerecht seien, erhebt insoweit keine revisionsrechtlich beachtliche Rüge.
c) Der Revision kann nicht darin beigetreten werden, es bestehe allein deshalb ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, weil die Maßnahme zu einer Mieterhöhung geführt habe und daher dem Kläger zugute komme. Der Senat hat zwar entschieden, die sich an Satz 3 anschließende Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG könne auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle ausgeweitet werden (BGHZ 136, 57, 63 f). Damit ist der Senat aber grundsätzlich im Rahmen der Maßnahmen geblieben, für die der Gesetzgeber Ausnahmen vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vorgesehen hat. Demgegenüber würde die von der Revision befürwortete Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf mieterhöhende Maßnahmen jedweder Art den Rahmen des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG verlassen und zu einer beträchtlichen Ausweitung von Maßnahmen führen, für die das Unterlassungsgebot außer Kraft gesetzt würde. Der klare Wortlaut des Gesetzes und der oben beschriebene Zusammenhang der Bestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5
VermG, der keine Hinweise für eine lückenhafte Regelung enthält, sprechen aber gegen die von der Revision vertretene Auslegung.
d) Daß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG nur instandsetzungsbedingte Mieterhöhungen betrifft, ergibt sich auch aus anderen gesetzlichen Bestimmungen, die bei der Auslegung des Vermögensgesetzes in Betracht zu ziehen sind.
aa) Eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB zugrunde liegt. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 3 MHG betrifft bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken (Modernisierung). Soweit solche Maßnahmen auch Elemente der Instandsetzung enthalten, sind letztere bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten außer Betracht zu lassen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 50, 61, 63; Voelskow , in: MünchKomm-BGB, § 3 MHG Rn. 13).
Im Einigungsvertrag ist im Rahmen der Überleitung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Anl. I Kap. XIV Abschn. II Nr. 7) der angeführten Unterscheidung von Modernisierungen und Instandsetzungen Rechnung getragen worden. In § 11 Abs. 2 MHG ist § 3 MHG für Wohnraum, dessen höchstzulässiger Mietzins sich bei Wirksamwerden des Beitritts aus Rechtsvorschriften ergibt, für anwendbar erklärt worden, also für Modernisierungen, wie sie die Beklagte hier zum Gegenstand ihres Mieterhöhungsverlangens gemacht hat. Demgegenüber enthielt § 11 Abs. 7 MHG eine Ermächtigung der Bundesregierung , durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats zu bestimmen,
daß über § 3 MHG hinaus bis zum 1. Januar 1996 bei erheblichen Instandsetzungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete in einem bestimmten Umfang der aufgewendeten Kosten verlangt werden kann. Von dieser Ermächtigung hat die Bundesregierung in § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I S. 1416), die gemäß Art. 6 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht (Mietenüberleitungsgesetz) vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) mit Wirkung zum 11. Juni 1995 außer Kraft getreten ist, Gebrauch gemacht.
Angesichts dieser Normsituation kann die Einfügung des Instandsetzungsmaßnahmen betreffenden § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG durch das am 29. März 1991 in Kraft getretene Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen (BGBl. I S. 766) nicht dahin verstanden werden, es sei insoweit an eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung gedacht gewesen.
bb) Daß Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a, Satz 5 VermG geregelten Tatbestände nach dem Vermögensgesetz dem Unterlassungsgebot unterliegen, verdeutlich auch die durch das Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz - WoModSiG - vom 17. Juli 1997 (BGBl. I S. 1823) eingeführte Neuregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c, Abs. 4 und §§ 21 a, 21 b InVorG, die für Wohnraummodernisierungen weitere Ausnahmen vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vorsieht. Dieser Neuregelung, die wegen in der Praxis aufgetretener Schwierigkeiten der Abgrenzung in § 21 a Abs. 1 InVorG auch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung einbezieht und in § 21 a Abs. 5 einen Erstattungsanspruch ge-
gen den Anmelder vorsieht (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses , BT-Drucks. 13/7275 S. 21, 27 f), hätte es nicht bedurft, wenn § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG im Sinne der Revision auszulegen wäre.
2. Dagegen rügt die Revision mit Recht, daß das Berufungsgericht die Erfüllung einer Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG verneint hat.
a) Eine entsprechende Verpflichtung ergab sich aus dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbringen der Beklagten, zur Abwehr von Gefahren für die Mieter habe sie für eine Verschließbarkeit des Hauses sorgen müssen, weil es wegen fehlender Sicherheitseinrichtungen dazu gekommen sei, daß sich in den gemeinschaftlich genutzten Räumen und Leerräumen illegale Besucher aufgehalten und dort genächtigt hätten; zur damaligen Zeit seien in dem betreffenden Bezirk Berlins häufig Brandstiftungen vorgekommen. Unter solchen Umständen war die Beklagte als Vermieterin, der im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorgeund Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35; vom 15. Juni 1988 - VIII ZR 183/87 - WM 1988, 1382; vom 20. Juni 1990 - VIII ZR 182/89 - NJW-RR 1990, 1422, 1423) oblagen, verpflichtet, entsprechende Sicherheitseinrichtungen anzubringen, die den unkontrollierten Zugang ungebetener Besucher verhinderten. Wie der Senat entschieden hat, wird die Annahme einer Rechtspflicht des Eigentümers im Sinn des § 3 Abs. 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG nicht dadurch in Frage gestellt , daß sie - wie hier bei den Mietverhältnissen - auf privatem Recht beruht
(Senatsurteil BGHZ 136, 57, 66; vgl. auch Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rn. 226).
b) Auch das Berufungsgericht will offenbar nicht grundsätzlich in Frage stellen, daß die von der Beklagten geschilderten Umstände sie zu Abhilfemaßnahmen verpflichteten. Soweit es jedoch meint, es hätte ausgereicht, für ein Verschließen des Hauses durch die Mieter zu sorgen und dazu gegebenenfalls die Verschließbarkeit des Hauses (wieder-)herzustellen, berücksichtigt es - wie die Revision mit Recht rügt - die Situation in einem Mietshaus mit 41 Wohneinheiten nicht hinreichend. Unter solchen Umständen kommt, wenn man den regelmäßigen Zugang von Mietern und Besuchern des Hauses über die gesamte Dauer des Tages betrachtet, praktisch nur eine automatische Schließanlage in Betracht, die den Mieter in die Lage versetzt, über eine Sprechanlage den Zugang von Besuchern zu kontrollieren und in zumutbarer Weise zu ermöglichen.
c) Die Annahme einer Rechtspflicht wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Beklagte den Einbau der Klingel- und Wechselsprechanlage zum Anlaß einer Mieterhöhungserklärung nach dem auch im Beitrittsgebiet nach Maßgabe des § 11 Abs. 2 MHG in der Fassung von Anl. I Kap. XIV Abschn. II Nr. 7 des Einigungsvertrages anwendbaren § 3 MHG genommen hat. Zwar trifft den Vermieter keine allgemeine Modernisierungspflicht (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 537 BGB Rn. 6; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl. 2000, § 535 Rn. 33). Dies schließt jedoch nicht aus, daß der Vermieter im Einzelfall gehalten ist, im Rahmen seiner Fürsorge- und Sicherungspflicht den bisherigen Standard verbessernde Maßnahmen vorzunehmen, wenn diese notwendig sind, um die vom Vermieter geschuldete ungestörte Gebrauchsüberlassung weiterhin zu gewähr-
leisten (vgl. zu solchen fallbezogenen Gründen für eine Schließanlage OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 1481 f; AG Hamburg, WuM 1994, 200). Hiervon ist nach dem dem Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt auszugehen.
d) Wie der Senat entschieden hat, ist die Kostenerstattungsregelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG über ihren Wortlaut hinaus auch auf die in § 3 Abs. 3 Satz 2 und 5 VermG geregelten Tatbestände anwendbar (Senatsurteil BGHZ 136, 57, 63 f); lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß der Verfügungsberechtigte aus den ihm bis zur Rückübertragung, längstens bis zum 30. Juni 1994, verbleibenden gezogenen Nutzungen bestreiten (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 65 und BGHZ 137, 183, 186).
3. Der Senat ist zu einer abschließenden Entscheidung nicht in der Lage. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht geprüft , ob die von der Beklagten behaupteten und vom Kläger zulässigerweise mit Nichtwissen bestrittenen Umstände für den Einbau der Klingel- und Wechselsprechanlage vorgelegen haben. Es hat auch nicht geprüft, ob es sich insoweit , wie der Kläger gemeint hat, um gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hat. Hiergegen dürfte jedoch indiziell sprechen, daß die Beklagte auf der Grundlage der in der Maßnahme enthaltenen Modernisierung eine Mieterhöhung vorgenommen hat, über die der Kläger für den verlangten Aufwen-
dungsersatz entschädigt wird. Soweit die Beklagte bis zum 30. Juni 1994 selbst von der Mieterhöhung profitiert hat, hat sie dies bei der Berechnung des zur Aufrechnung gestellten Betrags berücksichtigt.
Rinne Schlick Kapsa Dörr Galke
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach ihrer Behauptung als Verfügungsberechtigte über das Grundstück L.-Straûe 8, Berlin -Prenzlauer Berg, getätigt hat. Das Grundstück, das zunächst unter staatlicher Verwaltung stand, wurde 1987 in Volkseigentum überführt. Rechtsträger
war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, der Rechtsvorgänger der Klägerin. Auf Antrag der Beklagten, die die Klägerin mit Schreiben vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hinwiesen , wurde ihnen das genannte Grundstück durch Bescheid des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Februar 1995 zurückübertragen. Das Grundstück wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmächtigten Vertreter der Beklagten übergeben.
Unter Berücksichtigung eines zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses von 58.477,66 DM seit dem 1. Juli 1994 hat die Klägerin - zweitinstanzlich zusätzlich auf eine Abtretung der Ansprüche durch das Land Berlin gestützt - in den Vorinstanzen für Aufwendungen Ersatz in Höhe von 229.348,34 DM nebst 4 v.H. Zinsen seit Rechtshängigkeit verlangt. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die Klägerin noch Ersatz in Höhe von 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als die Klage in Höhe von 159.045,72 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der Klägerin kann nicht ausgeschlossen werden, daû ihr gegen die Beklagten Kostenerstattungsansprüche zustehen, die sich unter Berücksichtigung des zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79 ?) belaufen. Im einzelnen gilt folgendes:
1. a) Die Klägerin macht die Erstattung von Kosten geltend, die im Zusammenhang mit der Förderung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 BauGB entstanden sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von fünf Wohnungen im Quergebäude, die wegen ihres Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 DM aufgewendet. Die Investitionsbank Berlin habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997 zur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaûnahmen Fördermittel des Landes Berlin nach dem Programm "Leerstandsbeseitigung 92/93" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB in Höhe von 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mit der Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus einem nicht förderfähigen Modernisierungsanteil, der einnahmewirksam auf die Mieter umgelegt werden könne. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994 fertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen Mieteinnahmen Bestandteil der Abrechnung, die die Klägerin den Beklagten erteilt und die sie im Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten berücksichtigt habe.
b) Das Berufungsgericht hält für die in Rede stehenden Aufwendungen einen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar grund-
sätzlich für möglich, das Vorbringen der Klägerin aber für nicht hinreichend substantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrag näher aufgeschlüsselt noch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmiete habe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloûe Berücksichtigung einer Gutschrift im anhängigen Verfahren könne, da die Beklagten den Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht geltend gemacht hätten, nicht dazu führen, daû sich die Klägerin sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten erstatten lasse.
c) Mit dieser Begründung läût sich der erhobene Anspruch nicht im ganzen verneinen.
aa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG sind nach Satz 5 Maûnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohne eine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen, wenn die Kosten der Maûnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das Berufungsgericht geht - wie mangels näherer Feststellungen auch im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - davon aus, daû die hier in Rede stehenden Aufwendungen insgesamt, also einschlieûlich des geltend gemachten Differenzbetrags von 62.772,39 DM, solche Maûnahmen betreffen. Trifft den Eigentümer ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder wird eine Maûnahme nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt, so hat er nach der Systematik des § 177 BauGB (zunächst) die hierfür erforderlichen Kosten aufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maûnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden
Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Kosten ). Sind dem Eigentümer Kosten entstanden (also hat er bereits entsprechende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuû zu ihrer Deckung gewährt (§ 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Gemeinde nimmt ihm daher im Ergebnis die für ihn nicht rentierlichen Kosten ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlich sind, wird jedoch erst nach Abschluû der Maûnahme endgültig festgestellt (§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 über die abschlieûende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestimmung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden (ABl. 1997, S. 58), spätestens zehn Jahre nach Fertigstellung der mit Vorbehaltsmitteln geförderten Maûnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies geschieht im Verhältnis der Gemeinde unmittelbar zum Eigentümer, d.h. nach Erfolg des Restitutionsantrags gegenüber dem Berechtigten, dem wegen der entsprechenden Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eine öffentlich -rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offen steht. Dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 5. Mai 1999 ist zu entnehmen , daû sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zuständige Stelle die abschlieûende Bestimmung gegenüber den Beklagten vornehmen wird.
bb) Der Umstand, daû hier nach dem Förderprogramm durch das Land Berlin Vorbehaltsmittel zur Verfügung gestellt und festgesetzt worden sind, erleichtert dem betroffenen Eigentümer die Vorfinanzierung bis zur abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die Frage im einzelnen zu
präjudizieren, wie die für den Eigentümer rentierlichen von den für ihn nicht rentierlichen zu scheiden sind. Für die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher zunächst entscheidend darauf an, daû es sich um eine Maûnahme handelt, für die die besondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. Ist die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Kosten , soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne im einzelnen näher darlegen zu müssen, daû und aus welchen Gründen von ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der Klägerin so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung im Zusammenhang mit der abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfügungsberechtigte , der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, muû nicht den Zeitpunkt und den Inhalt der abschlieûenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der für den Eigentümer rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wird vielmehr, wie bereits ausgeführt, nach der zwischenzeitlichen Rückgabe des Vermögenswerts unmittelbar im Verhältnis zwischen der Gemeinde (Land Berlin ) und dem Berechtigten entschieden.
cc) Grundsätzlich ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daû sich die Klägerin auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen muû, was an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-
ternden Anwendung sinngemäû heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, der dies für den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingten Mieterhöhung (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG) unmittelbar regelt. Auch seine Würdigung , die Klägerin habe die Auswirkungen der Maûnahmen auf die Kostenmiete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eine Klageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht. Nach dem Sachvortrag der Klägerin konnten die wiederhergestellten Wohnungen erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die Klägerin über die Mieteinnahmen für alle, nicht nur von dieser Maûnahme betroffenen Wohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der Beklagten berücksichtigt , als hätten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3 VermG aufgeführten Positionen. Hieran ist richtig, daû es nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von Entgelten aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen verlangt, während es hier um die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG unabhängige - Frage geht, ob sich aus einer Maûnahme, die ausnahmsweise zu einem Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten führt, anrechenbare Vorteile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese könnten, jedenfalls theoretisch, höher sein als eine Gutschrift, die der Verfügungsberechtigte bei einer Abrechnung der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG ermittelt. Daû dies auch hier so sein könnte, ist angesichts der Gröûe des zurückgegebenen Vermögenswerts und des Umstandes, daû die Klägerin bei der Festsetzung der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich, daû die angeführten Lücken im Vortrag der Klägerin eine Abweisung nicht
rechtfertigen. Im übrigen werden die Beklagten, die eine Herausgabe von Entgelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht verlangt haben, durch die von der Klägerin für die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - für sich genommen - nicht beschwert.
Sollte das Vorbringen der Beklagten so zu verstehen sein, die Klägerin habe die wiederhergestellten Wohnungen zu spät und zu einem zu geringen Mietzins vermietet, geht es der Sache nach um die Frage, ob die Klägerin vor dem Hintergrund des gestellten Restitutionsantrags und der hier in Rede stehenden Maûnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ihren in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist. Das könnte eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - WM 2002, 613, 614; Säkker /Busche, § 3 VermG Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisher keine Feststellungen getroffen hat.
2. a) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt hinsichtlich einer im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzauûentür für das Vorderhaus zum Preis von 4.675 DM und einer im März 1994 in Rechnung gestellten Hauseingangstür aus Holz im Seitenflügel zum Preis von 2.461 DM. Zu beiden Türen hat die Klägerin vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters und der Witterungseinflüsse stark zerstört gewesen. Die Verankerungen und die Blendrahmen seien verfault gewesen, so daû die Türen nicht mehr sicher hätten gehalten werden können. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstellung der Verschlieûbarkeit hätten die Türen erneuert werden müssen. Dies sei zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundsätzlich nicht zu Mieter-
höhungen. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden, deren Kosten auf die Mieter hätten umgelegt werden können. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsanspruch verneint, weil es sich insoweit um gewöhnliche Instandhaltungskosten gehandelt habe. Hierzu gehörten sämtliche Aufwendungen, die sich - wie hier - aus dem bestimmungsgemäûen Gebrauch und der normalen Abnutzung ergäben. Daran ändere auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) entgegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifel von der Klägerin selbst oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertreten sei.
b) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten - von dem von der Klägerin unter Beweis gestellten Zustand der Türen vor ihrer Erneuerung aus, hat die Klägerin mit den genannten Aufwendungen eine Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllt. Denn sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht flieûende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfüllung einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte ohne weiteres hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kostenerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiternder Auslegung auch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnliche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes , BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).
Dieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl. §§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 BGB) seinen Ausdruck. Ungeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht übereinstimmenden Regelungszusammenhänge , in denen gewöhnliche Erhaltungskosten von anderen Aufwendungen und auûergewöhnlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werden Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten , als gewöhnliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch auf die Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor Augen gehabt habe, die laufenden (gewöhnlichen) Erhaltungskosten seien aus den jährlichen Nutzungen zu decken, während die auûerordentlichen erst im Laufe der Zeit abgetragen würden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1993 - IV ZR 90/92 - NJW 1993, 3198, 3199 m.w.N.).
Im systematischen Zusammenhang des Vermögensgesetzes ist zu beachten , daû der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben, müsse auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiteren Vorschriften ergänzt wird, die dem Verfügungsberechtigten für Instandsetzungsmaûnahmen unter näher bezeichneten Voraussetzungen einen Kostenerstattungsanspruch einräumen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleiûreparaturen (vgl. Jauernig/Stürner, BGB, 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten für gewöhnliche Ausbesserung und Erneuerung (Palandt/Edenhofer, § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus, in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten zu rechnen, besteht im Regelungszusammenhang des Vermö-
gensgesetzes wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit, Maûnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. Der Senat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maûnahme einen Spielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Gröûenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaûnahme spricht. Das Berufungsgericht hat sich demgegenüber von der Erwägung leiten lassen, der Erneuerung könne kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil der Zustand der Türen nur deren jahrelange Abnutzung und die von der Klägerin oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertretende Unterlassung gewöhnlicher Erhaltungsaufwendungen spiegele. Diese Überlegung mag zwar aus der Sicht eines früheren Eigentümers naheliegen, vor allem, wenn ihm das Eigentum - wie hier - wegen wirtschaftlicher Überschuldung des Objekts entzogen worden war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungsmaûnahmen als Ursache für den Zustand und zugleich als Auslöser für die Rechtspflicht, die Türen wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. Diese Betrachtungsweise wird jedoch der in den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins vorgefundenen tatsächlichen Situation und den Regelungszwecken des Vermögensgesetzes nicht gerecht. Das Vermögensgesetz sieht - von der Haftung des Entschädigungsfonds für gröbliche Pflichtverletzungen des staatlichen Verwalters nach § 13 VermG abgesehen - keine Verantwortlichkeit früherer staatlicher Stellen in der DDR oder der eingetragenen Rechtsträger für Wertverluste vor, die der Vermögenswert erfahren hat. Die in der ursprünglichen Fassung des § 7 Abs. 1 VermG vorgesehene Feststellung und der Ausgleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein Sondervermögen des Bundes (§ 29 a VermG) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in Kraft getrete-
ne Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl. hierzu Beschluûempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BTDrucks. 12/2944, S. 52). Danach gibt es für die Überlegung, die Rechtsvorgängerin der Klägerin und diese selbst hätten - gewissermaûen als Ersatz - unterlassene Erhaltungsmaûnahmen nunmehr unentgeltlich für den Restitutionsberechtigten nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Einzelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 VermG angelegten Unterschiede in Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen würde. Sie geht auch an den tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR vorbei, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderlichen Mittel für eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Erträgen des Objektes zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die Erläuterungen zum Einigungsvertrag, BT-Drucks. 11/7817, S. 175 im Zusammenhang mit der Fassung des Miethöhegesetzes). Im Regelungszusammenhang der Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwar vorgesehen, der Eigentümer könne eine Übernahme der für ihn nicht rentierlichen Kosten durch die Gemeinde nicht verlangen, wenn er Instandsetzungen unterlassen habe und nicht nachweisen könne, daû ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB). In den bereits angeführten Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den Verhältnissen im Ostteil Berlins jedoch in der Weise Rechnung getragen, daû eine Erhöhung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassener Instandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB für im Ostteil Berlins gelegene Grundstücke generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Der erkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme - den Austausch der nach dem Vortrag der Klägerin verrotteten und nicht mehr
reparaturfähigen Haustüren im Hinblick auf diesen Zustand und den Kostenaufwand nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme an, so daû ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
3. a) Für die Erneuerung der Frisch- und Abwasserstränge im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der Berufungsinstanz hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quergebäude, erstes bis viertes Obergeschoû, sei es in der Vergangenheit zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hält zwar für möglich, daû diese Maûnahmen über normale Erhaltungs- und Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien, der Vortrag der Klägerin reiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten vornehmen zu können.
b) Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen an einen hinreichend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausführungen zum Austausch der Haustüren Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die für eine Abgrenzung gewöhnlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflichtigen Maûnahmen wesentlichen Gesichtspunkte. Nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerin liegt eine Maûnahme vor, die einer Rechtspflicht des Eigentümers gegenüber dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Wiederholte Rohrbrüche in verschiedenen Etagen des Quergebäudes, die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-
tersbedingtem Verschleiû des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, erhebliche Folgeschäden einer so anfälligen Frisch- und Abwasseranlage wirksam zu bannen, sprechen für einen kompletten Austausch und gegen die Annahme einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme, die einen Kostenerstattungsanspruch ausschlieûen würde.
4. a) Für die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 32.716,47 DM. Insoweit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undicht gewesen und von der GASAG gesperrt worden. Nachdem der Hausschieber erneuert worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Hausanlage durch die GASAG stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden. Um eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr für das Haus abzuwenden, habe die gesamte Anlage erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu - wie zu den Kosten des Frisch- und Abwasserleitungssystems - trotz des relativ hohen Betrages nicht sicher feststellen können, daû es sich um Maûnahmen zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, die über normale Erhaltungsund Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien und nicht auf die Mieter hätten umgelegt werden können.
b) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie revisionsrechtlich geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handelt es sich um eine Maûnahme, die einer Rechtspflicht des Eigentümers sowohl gegenüber den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei einem Gasaustritt - gegenüber der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem, eine Instandsetzungsmaûnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den
Rahmen gewöhnlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die Klägerin mit der Maûnahme eine Rechtspflicht erfüllt hat, ist sie unabhängig davon, ob sie eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung hätte verlangen können (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG befreit gewesen. Die Frage, ob sie - auch im Interesse der Beklagten - eine Mieterhöhung wegen dieser Aufwendungen hätten durchsetzen können, ist zu verneinen. Denn eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zugrunde liegt. Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit gehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).
5. a) Für die Sanierung einer Wohnung im Seitenflügel, erstes Obergeschoû links, begehrt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von 53.157,24 DM. Sie hat hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht erfolgen können. Es seien zahlreiche Schäden vorhanden gewesen. Die Fuûböden hätten Destruktionsfäule und Braunfäule aufgewiesen, Ausrüstungsgegenstände seien abgewohnt und die Heizmöglichkeiten aufgrund von altersbedingten Verschleiûerscheinungen funktionsuntüchtig gewesen. Mehrere Fenster seien durch Witterungseinflüsse morsch und verrottet gewesen, Türen hätten überarbeitet werden müssen. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nicht mehr gegeben gewesen, so daû Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-
tung einer ordnungsgemäûen Vermietung habe eine komplexe Sanierung erfolgen müssen. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung eines vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat den Vortrag der Klägerin als unsubstantiiert angesehen und ausgeführt, als Vergleichsmaûstab für die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erhöhung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die Klägerin im Fall eines im Zeitpunkt der Durchführung der Maûnahmen bestehenden Mietverhältnisses hätte verlangen können.
b) Auch insoweit überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an den Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.
Die von der Klägerin in hinreichenden Umrissen dargestellten Mängel einer leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maûnahmen , mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zugeführt werden sollte, als Bewirtschaftungsmaûnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG aus, die ihr trotz des gestellten Restitutionsantrags erlaubt waren. Die Vermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungsmaûnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67). Hierzu sind prinzipiell - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze - auch Maûnahmen zu rechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein dauerhafter Leerstand vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht. Ein Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, den das Berufungsgericht in seiner Hilfsüberlegung vor Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich auf Instandsetzungsmaûnahmen in einer vermieteten Wohnung bezieht.
Auf einen Kostenerstattungsanspruch müûten nach dem Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG jedoch Mieteinnahmen – soweit diese nicht von laufenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden, die der Klägerin nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. Insoweit haben die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag. Zu prüfen dürfte auch sein, ob die Klägerin im Hinblick auf ihre in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG formulierten Pflichten gehalten gewesen wäre, für diese Leerstandsbeseitigung ebenfalls öffentliche Fördermittel im Rahmen einer Maûnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu nehmen.
6. a) Die Klägerin macht für die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leerstehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von insgesamt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, in den Leerwohnungen sei im Zuge der Neuvermietung die alte Elektroanlage überprüft worden. Die festgestellten Mängel hätten keinen ordnungsgemäûen Gebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden müssen. Zu den vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu Kurzschlüssen und Störungen an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung der gesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden können. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, es handele sich um gewöhnliche Instandhaltungskosten.
b) Legt man den Sachvortrag der Klägerin zugrunde, handelte es sich bei den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfüllung einer Rechtspflicht gegenüber den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und in den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaûnahme im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG, die notwendig war, um die
Wohnung wieder vermieten zu können. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, geht dies über eine gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme hinaus, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu verneinen ist.
7. a) Für die Erneuerung von Be- und Entwässerungsleitungen im Seitenflügel , linke Stränge, im Vorderhaus, Keller bis erstes Obergeschoû, im Seitenflügel , Keller bis erstes Obergeschoû, und im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Beweisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, dem Vortrag der Klägerin lasse sich nicht entnehmen , daû die Kosten über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgegangen seien.
b) Nach dem Sachvortrag der Klägerin geht es hier um Maûnahmen, mit denen sie einer Rechtspflicht gegenüber ihren Mietern genügte (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen am Umfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des Gebäudes eine völlige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zu einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme überschritten, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
8. a) Schlieûlich verlangt die Klägerin für den Austausch von je drei Fenstern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von zusammen 9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit begründet hat, die Fenster seien wegen witterungs- und altersbedingten Verschleiûerscheinungen verrottet und brüchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen des Modernisierungsanteils für beide Wohnungen Modernisierungsumlagen vereinnahmt , die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen gewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunsten der Beklagten berücksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstattungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der Klägerin, sie habe nur die nichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruch dazu stehe, daû sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.
b) Die vom Berufungsgericht gesehenen Widersprüche bestehen nach Auffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der Klägerin ist so zu verstehen , daû die in Rede stehenden Maûnahmen erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend erst danach vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, daû die Modernisierungsumlage , was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der Klägerin erstellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie von ihrer Klageforderung abgesetzt hat, wäre dem der Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maûnahme auf den Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.
Muûten die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuert werden, handelte es sich insoweit um eine den Mietern gegenüber bestehende
Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG), wobei die Aufwendungen über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen. Fraglich ist allerdings, ob der Anspruch in voller Höhe geltend gemacht werden kann, weil er einen Modernisierungsanteil enthält. Daû Modernisierungsmaûnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaûnahme für sich betrachtet durch eine Rechtpflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG veranlaût war, kann im weiteren Verfahren geprüft werden.
9. Die Klageabweisung läût sich nicht mit der Auffassung des Berufungsgerichts aufrechterhalten, der Klageanspruch sei im Zeitpunkt der Klageerhebung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung verjährt gewesen. Wie der Senat - nach Erlaû des Berufungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 (III ZR 235/00 - NJW 2001, 3046, 3048; zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 241 vorgesehen) entschieden hat, verbleibt es für den Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG mangels Eingreifens einer speziellen Regelung bei der regelmäûigen Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreiûig Jahre währte, demzufolge bei Zustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.
Das Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, für die Verjährung des Kostenerstattungsanspruchs im Rahmen eines Restitutionsverhältnisses könne nichts anderes gelten als für den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen Verwalters, der der kurzen Verjährung des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB a.F.
(vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfügungsberechtigte habe auch im Verhältnis zum Restitutionsgläubiger eine der gesetzlichen Treuhandschaft angenäherte Stellung inne und habe, wie die wörtliche Wiedergabe des § 677 BGB in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG zeige, einen Pflichtenkreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele Ähnlichkeiten aufweise, daû es nicht gerechtfertigt erscheine, die Verjährung in den beiden im Vermögensgesetz geregelten Fällen der Rückgängigmachung der Entziehung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers unterschiedlich zu behandeln.
Der Senat hält nach Überprüfung dieser Überlegungen an seiner Auffassung fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Verjährung , das von einer Vielfalt unterschiedlicher Fristen geprägt war, lassen sich die hier in Rede stehenden Ansprüche nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB einordnen. Beide angeführten Bestimmungen behandeln den Anspruch auf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenen Hauptleistungspflichten bei der Besorgung fremder Geschäfte oder der Leistung von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil BGHZ 140, 355, 358 ff maûgeblich mit auf der Erwägung, dem staatlichen Verwalter stehe für seine fremdnützige Tätigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendung des § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vergütungsanspruch zu. Demgegenüber nimmt der Verfügungsberechtigte in Restitutionsfällen bis zur Bestandskraft der Rückgabeentscheidung eigene Angelegenheiten wahr, für die ihm eine Vergütung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Erstattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen. Daû er mit der Stellung des Restitutionsantrags Bindungen unterliegt, die sicherstellen wollen, daû der Rückübertragungsanspruch nicht vereitelt und die
Rechtsstellung des Berechtigten nicht ausgehöhlt wird, verleiht ihm im übrigen noch keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten entspricht.
10. Die Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegen widersprüchlichen Verhaltens der Klägerin (§ 242 BGB) abzuweisen. Zwar hat sie in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter Bezugnahme auf das Schreiben der Beklagten vom 26. August 1991, mit dem sie auf deren Restitutionsantrag hingewiesen wurde, ausgeführt, sie sei befugt, Kleinreparaturen , die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlassen. Das gleiche gelte für Maûnahmen, die der Verkehrssicherungspflicht dienten. Danach mag den Beklagten zugegeben werden, daû es im anhängigen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem um Maûnahmen, für die eine Rechtspflicht der Klägerin bestand, worauf sie jedoch - wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nicht in jeder Hinsicht geglückt - hingewiesen hat. Das hätte den im Ostteil Berlins residierenden Bevollmächtigten der Beklagten, an die das Schreiben gerichtet war, durchaus als ein Einfalltor für Kostenerstattungsansprüche gröûeren Umfangs auffallen können.
Darüber hinaus meinen die Beklagten, die Klägerin habe im Grundstücksübergabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene Fragen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darüber informiert, daû noch Forderungen für durchgeführte Baumaûnahmen geltend gemacht würden. Hierdurch sei ihnen jede Möglichkeit vorenthalten worden, beweissichernde Maûnahmen einzuleiten. Da das Haus inzwischen vom Käufer vollständig instand gesetzt
worden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr rekonstruierbar.
Diese Überlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung nicht. Aus dem Fehlen eines Hinweises , Kostenerstattungsansprüche erheben zu wollen, konnten die Beklagten nicht herleiten, daû sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen würden. Daû sie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rückgabeentscheidung zeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fortwirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen Vermögenswert belastet zu werden, muûte die Klägerin nicht zu besonderer Eile anhalten. Im übrigen ist es zunächst Sache der Klägerin, den Nachweis für die von ihr geltend gemachten Ansprüche zu führen. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen von den bei-
den von den Beklagten herangezogenen Schriftstücken - Folgerungen für das Beweismaû oder die Beweislast ergeben können, muû dem weiteren Verfahren vorbehalten bleiben.
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(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach ihrer Behauptung als Verfügungsberechtigte über das Grundstück L.-Straûe 8, Berlin -Prenzlauer Berg, getätigt hat. Das Grundstück, das zunächst unter staatlicher Verwaltung stand, wurde 1987 in Volkseigentum überführt. Rechtsträger
war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, der Rechtsvorgänger der Klägerin. Auf Antrag der Beklagten, die die Klägerin mit Schreiben vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hinwiesen , wurde ihnen das genannte Grundstück durch Bescheid des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Februar 1995 zurückübertragen. Das Grundstück wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmächtigten Vertreter der Beklagten übergeben.
Unter Berücksichtigung eines zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses von 58.477,66 DM seit dem 1. Juli 1994 hat die Klägerin - zweitinstanzlich zusätzlich auf eine Abtretung der Ansprüche durch das Land Berlin gestützt - in den Vorinstanzen für Aufwendungen Ersatz in Höhe von 229.348,34 DM nebst 4 v.H. Zinsen seit Rechtshängigkeit verlangt. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die Klägerin noch Ersatz in Höhe von 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als die Klage in Höhe von 159.045,72 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der Klägerin kann nicht ausgeschlossen werden, daû ihr gegen die Beklagten Kostenerstattungsansprüche zustehen, die sich unter Berücksichtigung des zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79 ?) belaufen. Im einzelnen gilt folgendes:
1. a) Die Klägerin macht die Erstattung von Kosten geltend, die im Zusammenhang mit der Förderung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 BauGB entstanden sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von fünf Wohnungen im Quergebäude, die wegen ihres Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 DM aufgewendet. Die Investitionsbank Berlin habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997 zur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaûnahmen Fördermittel des Landes Berlin nach dem Programm "Leerstandsbeseitigung 92/93" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB in Höhe von 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mit der Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus einem nicht förderfähigen Modernisierungsanteil, der einnahmewirksam auf die Mieter umgelegt werden könne. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994 fertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen Mieteinnahmen Bestandteil der Abrechnung, die die Klägerin den Beklagten erteilt und die sie im Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten berücksichtigt habe.
b) Das Berufungsgericht hält für die in Rede stehenden Aufwendungen einen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar grund-
sätzlich für möglich, das Vorbringen der Klägerin aber für nicht hinreichend substantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrag näher aufgeschlüsselt noch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmiete habe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloûe Berücksichtigung einer Gutschrift im anhängigen Verfahren könne, da die Beklagten den Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht geltend gemacht hätten, nicht dazu führen, daû sich die Klägerin sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten erstatten lasse.
c) Mit dieser Begründung läût sich der erhobene Anspruch nicht im ganzen verneinen.
aa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG sind nach Satz 5 Maûnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohne eine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen, wenn die Kosten der Maûnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das Berufungsgericht geht - wie mangels näherer Feststellungen auch im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - davon aus, daû die hier in Rede stehenden Aufwendungen insgesamt, also einschlieûlich des geltend gemachten Differenzbetrags von 62.772,39 DM, solche Maûnahmen betreffen. Trifft den Eigentümer ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder wird eine Maûnahme nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt, so hat er nach der Systematik des § 177 BauGB (zunächst) die hierfür erforderlichen Kosten aufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maûnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden
Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Kosten ). Sind dem Eigentümer Kosten entstanden (also hat er bereits entsprechende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuû zu ihrer Deckung gewährt (§ 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Gemeinde nimmt ihm daher im Ergebnis die für ihn nicht rentierlichen Kosten ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlich sind, wird jedoch erst nach Abschluû der Maûnahme endgültig festgestellt (§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 über die abschlieûende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestimmung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden (ABl. 1997, S. 58), spätestens zehn Jahre nach Fertigstellung der mit Vorbehaltsmitteln geförderten Maûnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies geschieht im Verhältnis der Gemeinde unmittelbar zum Eigentümer, d.h. nach Erfolg des Restitutionsantrags gegenüber dem Berechtigten, dem wegen der entsprechenden Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eine öffentlich -rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offen steht. Dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 5. Mai 1999 ist zu entnehmen , daû sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zuständige Stelle die abschlieûende Bestimmung gegenüber den Beklagten vornehmen wird.
bb) Der Umstand, daû hier nach dem Förderprogramm durch das Land Berlin Vorbehaltsmittel zur Verfügung gestellt und festgesetzt worden sind, erleichtert dem betroffenen Eigentümer die Vorfinanzierung bis zur abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die Frage im einzelnen zu
präjudizieren, wie die für den Eigentümer rentierlichen von den für ihn nicht rentierlichen zu scheiden sind. Für die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher zunächst entscheidend darauf an, daû es sich um eine Maûnahme handelt, für die die besondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. Ist die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Kosten , soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne im einzelnen näher darlegen zu müssen, daû und aus welchen Gründen von ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der Klägerin so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung im Zusammenhang mit der abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfügungsberechtigte , der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, muû nicht den Zeitpunkt und den Inhalt der abschlieûenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der für den Eigentümer rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wird vielmehr, wie bereits ausgeführt, nach der zwischenzeitlichen Rückgabe des Vermögenswerts unmittelbar im Verhältnis zwischen der Gemeinde (Land Berlin ) und dem Berechtigten entschieden.
cc) Grundsätzlich ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daû sich die Klägerin auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen muû, was an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-
ternden Anwendung sinngemäû heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, der dies für den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingten Mieterhöhung (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG) unmittelbar regelt. Auch seine Würdigung , die Klägerin habe die Auswirkungen der Maûnahmen auf die Kostenmiete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eine Klageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht. Nach dem Sachvortrag der Klägerin konnten die wiederhergestellten Wohnungen erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die Klägerin über die Mieteinnahmen für alle, nicht nur von dieser Maûnahme betroffenen Wohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der Beklagten berücksichtigt , als hätten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3 VermG aufgeführten Positionen. Hieran ist richtig, daû es nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von Entgelten aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen verlangt, während es hier um die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG unabhängige - Frage geht, ob sich aus einer Maûnahme, die ausnahmsweise zu einem Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten führt, anrechenbare Vorteile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese könnten, jedenfalls theoretisch, höher sein als eine Gutschrift, die der Verfügungsberechtigte bei einer Abrechnung der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG ermittelt. Daû dies auch hier so sein könnte, ist angesichts der Gröûe des zurückgegebenen Vermögenswerts und des Umstandes, daû die Klägerin bei der Festsetzung der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich, daû die angeführten Lücken im Vortrag der Klägerin eine Abweisung nicht
rechtfertigen. Im übrigen werden die Beklagten, die eine Herausgabe von Entgelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht verlangt haben, durch die von der Klägerin für die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - für sich genommen - nicht beschwert.
Sollte das Vorbringen der Beklagten so zu verstehen sein, die Klägerin habe die wiederhergestellten Wohnungen zu spät und zu einem zu geringen Mietzins vermietet, geht es der Sache nach um die Frage, ob die Klägerin vor dem Hintergrund des gestellten Restitutionsantrags und der hier in Rede stehenden Maûnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ihren in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist. Das könnte eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - WM 2002, 613, 614; Säkker /Busche, § 3 VermG Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisher keine Feststellungen getroffen hat.
2. a) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt hinsichtlich einer im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzauûentür für das Vorderhaus zum Preis von 4.675 DM und einer im März 1994 in Rechnung gestellten Hauseingangstür aus Holz im Seitenflügel zum Preis von 2.461 DM. Zu beiden Türen hat die Klägerin vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters und der Witterungseinflüsse stark zerstört gewesen. Die Verankerungen und die Blendrahmen seien verfault gewesen, so daû die Türen nicht mehr sicher hätten gehalten werden können. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstellung der Verschlieûbarkeit hätten die Türen erneuert werden müssen. Dies sei zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundsätzlich nicht zu Mieter-
höhungen. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden, deren Kosten auf die Mieter hätten umgelegt werden können. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsanspruch verneint, weil es sich insoweit um gewöhnliche Instandhaltungskosten gehandelt habe. Hierzu gehörten sämtliche Aufwendungen, die sich - wie hier - aus dem bestimmungsgemäûen Gebrauch und der normalen Abnutzung ergäben. Daran ändere auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) entgegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifel von der Klägerin selbst oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertreten sei.
b) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten - von dem von der Klägerin unter Beweis gestellten Zustand der Türen vor ihrer Erneuerung aus, hat die Klägerin mit den genannten Aufwendungen eine Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllt. Denn sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht flieûende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfüllung einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte ohne weiteres hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kostenerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiternder Auslegung auch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnliche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes , BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).
Dieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl. §§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 BGB) seinen Ausdruck. Ungeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht übereinstimmenden Regelungszusammenhänge , in denen gewöhnliche Erhaltungskosten von anderen Aufwendungen und auûergewöhnlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werden Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten , als gewöhnliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch auf die Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor Augen gehabt habe, die laufenden (gewöhnlichen) Erhaltungskosten seien aus den jährlichen Nutzungen zu decken, während die auûerordentlichen erst im Laufe der Zeit abgetragen würden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1993 - IV ZR 90/92 - NJW 1993, 3198, 3199 m.w.N.).
Im systematischen Zusammenhang des Vermögensgesetzes ist zu beachten , daû der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben, müsse auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiteren Vorschriften ergänzt wird, die dem Verfügungsberechtigten für Instandsetzungsmaûnahmen unter näher bezeichneten Voraussetzungen einen Kostenerstattungsanspruch einräumen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleiûreparaturen (vgl. Jauernig/Stürner, BGB, 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten für gewöhnliche Ausbesserung und Erneuerung (Palandt/Edenhofer, § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus, in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten zu rechnen, besteht im Regelungszusammenhang des Vermö-
gensgesetzes wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit, Maûnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. Der Senat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maûnahme einen Spielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Gröûenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaûnahme spricht. Das Berufungsgericht hat sich demgegenüber von der Erwägung leiten lassen, der Erneuerung könne kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil der Zustand der Türen nur deren jahrelange Abnutzung und die von der Klägerin oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertretende Unterlassung gewöhnlicher Erhaltungsaufwendungen spiegele. Diese Überlegung mag zwar aus der Sicht eines früheren Eigentümers naheliegen, vor allem, wenn ihm das Eigentum - wie hier - wegen wirtschaftlicher Überschuldung des Objekts entzogen worden war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungsmaûnahmen als Ursache für den Zustand und zugleich als Auslöser für die Rechtspflicht, die Türen wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. Diese Betrachtungsweise wird jedoch der in den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins vorgefundenen tatsächlichen Situation und den Regelungszwecken des Vermögensgesetzes nicht gerecht. Das Vermögensgesetz sieht - von der Haftung des Entschädigungsfonds für gröbliche Pflichtverletzungen des staatlichen Verwalters nach § 13 VermG abgesehen - keine Verantwortlichkeit früherer staatlicher Stellen in der DDR oder der eingetragenen Rechtsträger für Wertverluste vor, die der Vermögenswert erfahren hat. Die in der ursprünglichen Fassung des § 7 Abs. 1 VermG vorgesehene Feststellung und der Ausgleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein Sondervermögen des Bundes (§ 29 a VermG) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in Kraft getrete-
ne Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl. hierzu Beschluûempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BTDrucks. 12/2944, S. 52). Danach gibt es für die Überlegung, die Rechtsvorgängerin der Klägerin und diese selbst hätten - gewissermaûen als Ersatz - unterlassene Erhaltungsmaûnahmen nunmehr unentgeltlich für den Restitutionsberechtigten nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Einzelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 VermG angelegten Unterschiede in Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen würde. Sie geht auch an den tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR vorbei, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderlichen Mittel für eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Erträgen des Objektes zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die Erläuterungen zum Einigungsvertrag, BT-Drucks. 11/7817, S. 175 im Zusammenhang mit der Fassung des Miethöhegesetzes). Im Regelungszusammenhang der Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwar vorgesehen, der Eigentümer könne eine Übernahme der für ihn nicht rentierlichen Kosten durch die Gemeinde nicht verlangen, wenn er Instandsetzungen unterlassen habe und nicht nachweisen könne, daû ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB). In den bereits angeführten Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den Verhältnissen im Ostteil Berlins jedoch in der Weise Rechnung getragen, daû eine Erhöhung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassener Instandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB für im Ostteil Berlins gelegene Grundstücke generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Der erkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme - den Austausch der nach dem Vortrag der Klägerin verrotteten und nicht mehr
reparaturfähigen Haustüren im Hinblick auf diesen Zustand und den Kostenaufwand nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme an, so daû ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
3. a) Für die Erneuerung der Frisch- und Abwasserstränge im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der Berufungsinstanz hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quergebäude, erstes bis viertes Obergeschoû, sei es in der Vergangenheit zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hält zwar für möglich, daû diese Maûnahmen über normale Erhaltungs- und Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien, der Vortrag der Klägerin reiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten vornehmen zu können.
b) Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen an einen hinreichend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausführungen zum Austausch der Haustüren Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die für eine Abgrenzung gewöhnlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflichtigen Maûnahmen wesentlichen Gesichtspunkte. Nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerin liegt eine Maûnahme vor, die einer Rechtspflicht des Eigentümers gegenüber dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Wiederholte Rohrbrüche in verschiedenen Etagen des Quergebäudes, die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-
tersbedingtem Verschleiû des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, erhebliche Folgeschäden einer so anfälligen Frisch- und Abwasseranlage wirksam zu bannen, sprechen für einen kompletten Austausch und gegen die Annahme einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme, die einen Kostenerstattungsanspruch ausschlieûen würde.
4. a) Für die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 32.716,47 DM. Insoweit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undicht gewesen und von der GASAG gesperrt worden. Nachdem der Hausschieber erneuert worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Hausanlage durch die GASAG stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden. Um eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr für das Haus abzuwenden, habe die gesamte Anlage erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu - wie zu den Kosten des Frisch- und Abwasserleitungssystems - trotz des relativ hohen Betrages nicht sicher feststellen können, daû es sich um Maûnahmen zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, die über normale Erhaltungsund Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien und nicht auf die Mieter hätten umgelegt werden können.
b) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie revisionsrechtlich geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handelt es sich um eine Maûnahme, die einer Rechtspflicht des Eigentümers sowohl gegenüber den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei einem Gasaustritt - gegenüber der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem, eine Instandsetzungsmaûnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den
Rahmen gewöhnlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die Klägerin mit der Maûnahme eine Rechtspflicht erfüllt hat, ist sie unabhängig davon, ob sie eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung hätte verlangen können (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG befreit gewesen. Die Frage, ob sie - auch im Interesse der Beklagten - eine Mieterhöhung wegen dieser Aufwendungen hätten durchsetzen können, ist zu verneinen. Denn eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zugrunde liegt. Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit gehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).
5. a) Für die Sanierung einer Wohnung im Seitenflügel, erstes Obergeschoû links, begehrt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von 53.157,24 DM. Sie hat hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht erfolgen können. Es seien zahlreiche Schäden vorhanden gewesen. Die Fuûböden hätten Destruktionsfäule und Braunfäule aufgewiesen, Ausrüstungsgegenstände seien abgewohnt und die Heizmöglichkeiten aufgrund von altersbedingten Verschleiûerscheinungen funktionsuntüchtig gewesen. Mehrere Fenster seien durch Witterungseinflüsse morsch und verrottet gewesen, Türen hätten überarbeitet werden müssen. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nicht mehr gegeben gewesen, so daû Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-
tung einer ordnungsgemäûen Vermietung habe eine komplexe Sanierung erfolgen müssen. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung eines vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat den Vortrag der Klägerin als unsubstantiiert angesehen und ausgeführt, als Vergleichsmaûstab für die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erhöhung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die Klägerin im Fall eines im Zeitpunkt der Durchführung der Maûnahmen bestehenden Mietverhältnisses hätte verlangen können.
b) Auch insoweit überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an den Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.
Die von der Klägerin in hinreichenden Umrissen dargestellten Mängel einer leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maûnahmen , mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zugeführt werden sollte, als Bewirtschaftungsmaûnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG aus, die ihr trotz des gestellten Restitutionsantrags erlaubt waren. Die Vermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungsmaûnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67). Hierzu sind prinzipiell - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze - auch Maûnahmen zu rechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein dauerhafter Leerstand vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht. Ein Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, den das Berufungsgericht in seiner Hilfsüberlegung vor Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich auf Instandsetzungsmaûnahmen in einer vermieteten Wohnung bezieht.
Auf einen Kostenerstattungsanspruch müûten nach dem Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG jedoch Mieteinnahmen – soweit diese nicht von laufenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden, die der Klägerin nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. Insoweit haben die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag. Zu prüfen dürfte auch sein, ob die Klägerin im Hinblick auf ihre in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG formulierten Pflichten gehalten gewesen wäre, für diese Leerstandsbeseitigung ebenfalls öffentliche Fördermittel im Rahmen einer Maûnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu nehmen.
6. a) Die Klägerin macht für die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leerstehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von insgesamt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, in den Leerwohnungen sei im Zuge der Neuvermietung die alte Elektroanlage überprüft worden. Die festgestellten Mängel hätten keinen ordnungsgemäûen Gebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden müssen. Zu den vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu Kurzschlüssen und Störungen an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung der gesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden können. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, es handele sich um gewöhnliche Instandhaltungskosten.
b) Legt man den Sachvortrag der Klägerin zugrunde, handelte es sich bei den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfüllung einer Rechtspflicht gegenüber den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und in den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaûnahme im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG, die notwendig war, um die
Wohnung wieder vermieten zu können. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, geht dies über eine gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme hinaus, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu verneinen ist.
7. a) Für die Erneuerung von Be- und Entwässerungsleitungen im Seitenflügel , linke Stränge, im Vorderhaus, Keller bis erstes Obergeschoû, im Seitenflügel , Keller bis erstes Obergeschoû, und im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Beweisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, dem Vortrag der Klägerin lasse sich nicht entnehmen , daû die Kosten über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgegangen seien.
b) Nach dem Sachvortrag der Klägerin geht es hier um Maûnahmen, mit denen sie einer Rechtspflicht gegenüber ihren Mietern genügte (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen am Umfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des Gebäudes eine völlige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zu einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme überschritten, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
8. a) Schlieûlich verlangt die Klägerin für den Austausch von je drei Fenstern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von zusammen 9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit begründet hat, die Fenster seien wegen witterungs- und altersbedingten Verschleiûerscheinungen verrottet und brüchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen des Modernisierungsanteils für beide Wohnungen Modernisierungsumlagen vereinnahmt , die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen gewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunsten der Beklagten berücksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstattungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der Klägerin, sie habe nur die nichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruch dazu stehe, daû sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.
b) Die vom Berufungsgericht gesehenen Widersprüche bestehen nach Auffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der Klägerin ist so zu verstehen , daû die in Rede stehenden Maûnahmen erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend erst danach vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, daû die Modernisierungsumlage , was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der Klägerin erstellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie von ihrer Klageforderung abgesetzt hat, wäre dem der Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maûnahme auf den Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.
Muûten die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuert werden, handelte es sich insoweit um eine den Mietern gegenüber bestehende
Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG), wobei die Aufwendungen über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen. Fraglich ist allerdings, ob der Anspruch in voller Höhe geltend gemacht werden kann, weil er einen Modernisierungsanteil enthält. Daû Modernisierungsmaûnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaûnahme für sich betrachtet durch eine Rechtpflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG veranlaût war, kann im weiteren Verfahren geprüft werden.
9. Die Klageabweisung läût sich nicht mit der Auffassung des Berufungsgerichts aufrechterhalten, der Klageanspruch sei im Zeitpunkt der Klageerhebung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung verjährt gewesen. Wie der Senat - nach Erlaû des Berufungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 (III ZR 235/00 - NJW 2001, 3046, 3048; zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 241 vorgesehen) entschieden hat, verbleibt es für den Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG mangels Eingreifens einer speziellen Regelung bei der regelmäûigen Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreiûig Jahre währte, demzufolge bei Zustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.
Das Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, für die Verjährung des Kostenerstattungsanspruchs im Rahmen eines Restitutionsverhältnisses könne nichts anderes gelten als für den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen Verwalters, der der kurzen Verjährung des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB a.F.
(vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfügungsberechtigte habe auch im Verhältnis zum Restitutionsgläubiger eine der gesetzlichen Treuhandschaft angenäherte Stellung inne und habe, wie die wörtliche Wiedergabe des § 677 BGB in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG zeige, einen Pflichtenkreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele Ähnlichkeiten aufweise, daû es nicht gerechtfertigt erscheine, die Verjährung in den beiden im Vermögensgesetz geregelten Fällen der Rückgängigmachung der Entziehung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers unterschiedlich zu behandeln.
Der Senat hält nach Überprüfung dieser Überlegungen an seiner Auffassung fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Verjährung , das von einer Vielfalt unterschiedlicher Fristen geprägt war, lassen sich die hier in Rede stehenden Ansprüche nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB einordnen. Beide angeführten Bestimmungen behandeln den Anspruch auf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenen Hauptleistungspflichten bei der Besorgung fremder Geschäfte oder der Leistung von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil BGHZ 140, 355, 358 ff maûgeblich mit auf der Erwägung, dem staatlichen Verwalter stehe für seine fremdnützige Tätigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendung des § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vergütungsanspruch zu. Demgegenüber nimmt der Verfügungsberechtigte in Restitutionsfällen bis zur Bestandskraft der Rückgabeentscheidung eigene Angelegenheiten wahr, für die ihm eine Vergütung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Erstattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen. Daû er mit der Stellung des Restitutionsantrags Bindungen unterliegt, die sicherstellen wollen, daû der Rückübertragungsanspruch nicht vereitelt und die
Rechtsstellung des Berechtigten nicht ausgehöhlt wird, verleiht ihm im übrigen noch keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten entspricht.
10. Die Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegen widersprüchlichen Verhaltens der Klägerin (§ 242 BGB) abzuweisen. Zwar hat sie in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter Bezugnahme auf das Schreiben der Beklagten vom 26. August 1991, mit dem sie auf deren Restitutionsantrag hingewiesen wurde, ausgeführt, sie sei befugt, Kleinreparaturen , die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlassen. Das gleiche gelte für Maûnahmen, die der Verkehrssicherungspflicht dienten. Danach mag den Beklagten zugegeben werden, daû es im anhängigen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem um Maûnahmen, für die eine Rechtspflicht der Klägerin bestand, worauf sie jedoch - wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nicht in jeder Hinsicht geglückt - hingewiesen hat. Das hätte den im Ostteil Berlins residierenden Bevollmächtigten der Beklagten, an die das Schreiben gerichtet war, durchaus als ein Einfalltor für Kostenerstattungsansprüche gröûeren Umfangs auffallen können.
Darüber hinaus meinen die Beklagten, die Klägerin habe im Grundstücksübergabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene Fragen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darüber informiert, daû noch Forderungen für durchgeführte Baumaûnahmen geltend gemacht würden. Hierdurch sei ihnen jede Möglichkeit vorenthalten worden, beweissichernde Maûnahmen einzuleiten. Da das Haus inzwischen vom Käufer vollständig instand gesetzt
worden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr rekonstruierbar.
Diese Überlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung nicht. Aus dem Fehlen eines Hinweises , Kostenerstattungsansprüche erheben zu wollen, konnten die Beklagten nicht herleiten, daû sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen würden. Daû sie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rückgabeentscheidung zeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fortwirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen Vermögenswert belastet zu werden, muûte die Klägerin nicht zu besonderer Eile anhalten. Im übrigen ist es zunächst Sache der Klägerin, den Nachweis für die von ihr geltend gemachten Ansprüche zu führen. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen von den bei-
den von den Beklagten herangezogenen Schriftstücken - Folgerungen für das Beweismaû oder die Beweislast ergeben können, muû dem weiteren Verfahren vorbehalten bleiben.
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(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.
(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.
(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.
(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.
(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.
(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen
- 1.
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind; - 2.
Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3; - 3.
Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr
(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.
(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines in Berlin-T. (im früheren OstBerlin ) gelegenen Hausgrundstücks. Das Grundstück war enteignet und in Volkseigentum überführt worden und stand bis zur Restituierung an den Kläger unter der Verwaltung der Beklagten.
In der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zur Rückgabe am 6. April 1998 erwirtschaftete die Beklagte Mietüberschüsse in Höhe von 77.410,10 DM, von denen sie 40.000 DM an den Kläger auskehrte und in Höhe von 29. 225,56 DM die
Aufrechnung erklärte (der verbleibende Betrag von 8.184,54 DM ist ebenfalls gezahlt worden und nicht mehr im Streit). Diesen Betrag hatte sie für die Reparatur einer Gasleitung im März 1994 in dem Haus des Klägers aufgewendet. Eine Abrechnung über die Zeit vom 2. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 erteilte sie nicht.
Der Kläger verlangt Zahlung von 29.225,56 DM nebst Zinsen, weil er die Aufrechnung für unwirksam hält. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG für begründet. Gegenüber diesem Anspruch greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung nicht durch. § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG gestatte nur die Aufrechnung mit Aufwendungen zur Erhaltung des Vermögenswertes, die ab dem 1. Juli 1994 getätigt wurden. Kosten für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zwischen dem 2. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 seien zwar grundsätzlich erstattungsfähig, müßten dann aber mit den in dieser Zeit erzielten Mieteinnahmen verrechnet werden und könnten nicht - wie hier geschehen - gesondert geltend gemacht werden.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Beklagten als Verfügungsberechtigten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Kläger ein Anspruch auf Erstattung der in der Zeit zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 entstandenen außergewöhnlichen Erhaltungskosten zusteht. Nicht zu beanstanden ist ferner, daß es die Reparatur der Gasleitung als eine solche außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme ansieht, die über das hinausgeht, was noch dem gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zugerechnet werden kann. Soweit die Revisionserwiderung meint, die Reparatur sei eine Folge nicht rechtzeitig durchgeführter Instandsetzung durch die Beklagte, verweist sie nicht auf Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen, der den Schluß darauf zuließe, daß es sich um eine Anhäufung gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen gehandelt hat.
2. Nicht zu folgen ist dem Berufungsgericht jedoch insoweit, als es eine Aufrechnung mit diesem Anspruch gegen den Anspruch des Klägers aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen ablehnt.
Entgegen seiner Auffassung kann der Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG nicht entnommen werden, daß eine Aufrechnung gegen Ansprüche auf Nutzungsherausgabe nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur mit solchen Kostenerstattungsforderungen möglich ist, die sich auf nach dem 30. Juni 1994 getätigte Erhaltungsmaßnahmen beziehen.
Diese Regelung bedeutet vielmehr folgendes: Der Umstand, daß dem Berechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ab dem 1. Juli 1994 ein Anspruch auf Herausgabe bestimmter Nutzungen zugebilligt wird, stellt eine Besonderheit dar, nämlich eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß die Nutzungen an sich dem Eigentümer gebühren, also - noch - nicht dem Restitutionsberechtigten (vgl. BGHZ 137, 183, 186; Senat, BGHZ 141, 232, 235). Die Norm weist einen Teil der Nutzungen, die Früchte aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen , schon vor Rückübertragung des Eigentums dem Restitutionsberechtigten zu, um dem festgestellten Mißstand entgegenzuwirken, daß die - oftmals beachtlich hohen - Mieteinnahmen aus restitutionsbelasteten, gewerblich genutzten Immobilien von den Verfügungsberechtigten nicht für - teilweise dringend notwendige - Reparaturen- und Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des Objekts eingesetzt, sondern für andere Zwecke verwendet wurden (vgl. Senatsurt. aaO m.w.N.). Im Gegenzug soll der Restitutionsberechtigte nach der Vorstellung des Gesetzgebers die Erhaltungskosten tragen, und zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat - ohne daß eine Trennung zwischen gewöhnlichen und außergewöhnlichen Erhaltungskosten gemacht wurde. Hinsichtlich der außergewöhnlichen Kosten ergab sich dies schon aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, war also nichts besonderes. Hinsichtlich der gewöhnlichen Erhaltungskosten enthält § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG hingegen eine Anspruchsgrundlage, die sich aus der Zuweisung bestimmter Nutzungsvorteile an den Berechtigten erklärt und die daher an die Geltendmachung dieser Nutzungsvorteile gebunden ist (vgl. Budde-Hermann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen , § 7 VermG Rdn. 88; Meyer-Seitz, in: Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 7 Rdn. 64 a) und wie der Nutzungsherausgabeanspruch für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 gilt. Ferner enthielt die Norm die Anordnung, daß dieser Anspruch im Wege der Aufrech-
nung geltend gemacht werden kann. Sie hat aber nicht das Ziel, die Aufrechnung mit solchen Ansprüchen zu untersagen, die unabhängig von den Besonderheiten des § 7 Abs. 2 Satz 2-4 VermG bestehen.
3. Die Norm enthält auch keine Beschränkung hinsichtlich der Geltendmachung des schon vor der Einfügung des Absatzes 7 Satz 3 und 4 VermG gegebenen Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG. Dafür fehlt jeder sachliche Anhaltspunkt.
a) Ein genereller Ausschluß des Anspruchs kommt nicht in Betracht und wird auch nicht vom Berufungsgericht und von der Revisionserwiderung erwogen. Der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG trägt dem Umstand Rechnung , daß die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen , soweit sie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand übersteigen, dem Berechtigten zugute kommen, wenn er das Eigentum zurückerhält. Er soll daher Aufwendungsersatz leisten. Anders ist es nur - was hier nicht der Fall ist -, wenn sich der Instandsetzungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zugeflossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat.
Diese Regelung behält auch nach Einfügung von § 7 Abs. 7 Satz 2-4 VermG ihre Berechtigung.
b) Daraus folgt zugleich, daß sie nicht dadurch teilweise außer Kraft gesetzt werden kann, daß die Geltendmachung dieses Anspruchs - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf eine Verrechnung mit den in der Zeit vor dem 1. Juli 1994 vom Verfügungsberechtigten erzielten Mieteinnahmen beschränkt wird und nur ein etwaiger Überschuß vom Verfügungsberechtigten
verlangt werden kann. Die Mieteinnahmen gebühren dem Verfügungsberechtigten als demjenigen, dem das Eigentum wirtschaftlich (noch) zugewiesen ist, die Erstattung des Instandsetzungsaufwandes kann er - wie dargelegt - verlangen , weil dieser den Wert des Eigentums (zugunsten des Berechtigten) erhöht hat, ohne daß der Verfügungsberechtigte daraus wirtschaftliche Vorteile gezogen hätte. Das eine hat mit dem anderen folglich nichts zu tun. Eine Kürzung des einen Anspruchs mit Rücksicht auf den anderen widerspricht der Güterzuordnung und dem vom Gesetzgeber getroffenen Interessenausgleich.
c) Aus der Rechtslage vor dem 3. Oktober 1990 kann - entgegen der Meinung des Berufungsgerichts - nicht der Schluß gezogen werden, daß der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG im Ergebnis ebenfalls einer Beschränkung unterliegt. Der sog. kleine Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG dient vielmehr - im Grundsatz nicht anders als die Regelung nach dem 2. Oktober 1990 - dazu, daß der Berechtigte durch die Restitution nicht besser gestellt wird, als er ohne die Überführung seines Vermögenswertes in Volkseigentum stünde (Budde-Hermann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 7 Rdn. 4; Kuhlmey/Wittmer, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 7 VermG Rdn. 4). Die Vorschrift ordnet daher, in pauschalierender Weise, die Abschöpfung eines Wertzuwachses an, die der Berechtigte dadurch erhielte, daß das zu restituierende Vermögensgut durch Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung eine noch nicht vollständig abgeschriebene Werterhöhung erfahren hat. Daß diese Regelung für die Zeit vor dem Beitritt - trotz gleicher Zielrichtung - in den Einzelheiten anders, pauschaler, ausgefallen ist, als für die Zeit danach, ist eine gesetzgeberische Entscheidung, die nicht dazu berechtigt, den Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in anderer, zumal systemwidriger, Weise einzuschränken.
Eine Beziehung zwischen Nutzungen und Verwendungen besteht nur insoweit, als der Verfügungsberechtigte bis 30. Juni 1994 einerseits die Nutzungen behalten durfte und andererseits die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen mußte. Jede weitere Koppelung, also etwa die vom Berufungsgericht befürwortete Anrechnung der gezogenen Nutzungen auf die Kosten für außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen, ist dem Gesetz fremd. Sie liegt weder der Regelung des § 7 Abs. 1 VermG zugrunde noch kann sie für die Zeit ab dem 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 im Wege richterlicher Rechtsfortbildung statuiert werden.
4. Der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG kann daher selbständig und uneingeschränkt, auch im Wege der Aufrechnung gegenüber einem Anspruch aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, geltend gemacht werden (im Ergebnis ebenso Meyer-Seitz, in: Fiebig/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 7 Rdn. 64), so daß die Klage unbegründet ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Lambert-Lang Krüger Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der beklagte Freistaat war Eigentümer des Grundstücks N. Straûe in B. F. (K. S. H. ). Bis 31. Mai 1995 nutzte er das Grundstück selbst. Ab 1. Juni 1995 verpachtete er das Objekt an die I. GmbH & Co. KG, B. F. , und erzielte bis 28. Februar 1996 einen Pachtzins von 109.026,63 DM. Mit Restitutionsbescheid vom 13. Oktober 1994, bestandskräftig seit 19. Dezember 1995, wurde das Eigentum auf die Berechtigten, die Vermögensverwaltungs- und
Treuhandgesellschaft des D. mbH (V. D. ) und die Vermögensverwaltung der D. (D. ), übertragen. Der Beklagte kehrte einen Teilbetrag des Pachtzinses von 46.022,16 DM an die Berechtigten aus.
Wegen des Restes von 63.004,77 DM hat die Klägerin unter Berufung auf bestimmte Vereinbarungen mit der V. D. und der D. den Beklagten in Anspruch genommen. Dieser hat mit Ansprüchen auf Erstattung von Instandhaltungskosten (Rechnungen, ausgestellt zwischen dem 4. Juli 1994 und dem 30. Mai 1995) in Höhe von 60.833,10 DM und von Betriebskosten (Stromlieferungen vom 1. Juli 1994 bis 30. Juni 1995; Gaslieferungen vom 27. Januar 1992 bis 21. August 1995; Wasserlieferungen aus den Jahren 1993 bis Anfang 1995; zeitlich nicht näher bestimmte Müllkosten) in Höhe von 69.762,34 DM die Aufrechnung erklärt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Sprungrevision, in die der Beklagte eingewilligt hat, verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht meint, der Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm unstreitig entstandenen Aufwendungen (§ 7 Abs. 7 Satz 4, § 41 Abs. 1 VermG) sei nicht auf die Zeitspanne beschränkt, für die die Klägerin nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die Herausgabe des Pachtzinses verlangt. Die Klageforderung sei deshalb durch die Aufrechnung mit den Erstattungsansprüchen für
Instandsetzungsaufwand und Betriebskosten (jeweils in der von dem Beklagten bezeichneten Reihenfolge) erloschen.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
Die Revision nimmt die Auffassung des Landgerichts, die Klägerin sei kraft Abtretung Inhaberin der Ansprüche der Berechtigten auf Herausgabe von Pachtzinsen geworden, als ihr günstig hin. Die nach § 559 Abs. 2 Satz 1 ZPO a.F. gleichwohl gebotene rechtliche Überprüfung führt zu keinem anderen Ergebnis. Hierbei kann es der Senat offen lassen, ob die notarielle Abtretung des Rückübertragungsanspruchs der V. D. vom 12. Dezember 1995 deshalb ins Leere ging, weil bei Zustellung des Rückübertragungsbescheides vom 13. Oktober 1994 noch die Zedentin Inhaberin des Rückübertragungsanspruchs war (vgl. Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 3 Rdn. 40 ff); ihr kann jedenfalls der Wille der Beteiligten entnommen werden, der Klägerin die Rechtsinhaberschaft an den Herausgabeansprüchen des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, die mit der Bestandskraft des Restitutionsbescheides entstanden sind (§ 7 Abs. 7 Satz 3 VermG), zu verschaffen. Im Ergebnis gleiches gilt für die privatschriftliche Vereinbarung der Klägerin mit der D. vom gleichen Tage, auf die sich das Landgericht ebenfalls stützt. Sie schafft zwar nur einen Rahmen für das abgestimmte Verhalten mit der D. , die Abtretung des streitigen Anspruchs fügt sich aber in diesen ein.
III.
Das Urteil des Landgerichts, das (neben einem Hinweis auf den Gesetzestext ) darauf abhebt, die Erstattungsansprüche könne der Verfügungsberechtigte - ohnehin - nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG selbständig geltend machen , verkennt das bei seinem Erlaû bereits umrissene (BGHZ 136, 57; 137, 183), durch die Entscheidung des Senats vom 14. Juli 2000 (V ZR 328/99, WM 2000, 2055) abschlieûend geklärte, Verhältnis der Erstattungsansprüche nach § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 7 VermG.
1. Aus der vom Gesetz für die Vermögensrestitution gewählten "Anspruchslösung" (§§ 3, 34 VermG) folgt, daû dem Verfügungsberechtigten bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides und dem Eintritt der weiter in § 34 VermG genannten Voraussetzungen das Eigentum verbleibt. Als Eigentümer stehen ihm grundsätzlich die aus dem Vermögenswert gezogenen Nutzungen zu (§ 7 Abs. 7 Satz 1 VermG), die Kosten der Erhaltung der Sache trägt er selbst (Senat, BGHZ 128, 210, 211 ff). Auûergewöhnliche Erhaltungskosten , die durch Maûnahmen verursacht sind, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 VermG auch nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) vornehmen darf, treffen in den in § 3 Abs. 3 Satz 4, mittelbar Satz 5 VermG, geregelten Fällen (zur weitergehenden Auslegung: BGHZ aaO) den Berechtigten, soweit der Verfügungsberechtigte nicht anderweit Ausgleich erhalten hat. Das Gesetz geht davon aus, daû der danach zu erstattende Aufwand sich nach der Rückübertragung im Wert des vom Berechtigten erlangten Eigentums niederschlägt (für Aufwendungen vor dem Beitritt vgl. den Wertausgleich des § 7 Abs. 1 bis 5 VermG). Dies leuchtet in den vom Gesetz genannten Fällen, insbesondere den Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten
und den zur Anhebung des Mietzinses berechtigenden Maûnahmen, unmittelbar ein.
2. Gewöhnliche Erhaltungskosten und Kosten des laufenden Betriebs sind dagegen nur in dem besonderen Fall zu erstatten, daû der Berechtigte Anspruch auf die dem Verfügungsberechtigten ab 1. Juli 1994 zustehenden Entgelte im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erhebt (dazu zuletzt Senat, Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613). Wie der Senat in der Entscheidung vom 14. Juli 2000 im Anschluû an den Umstand, daû der Erstattungsanspruch nur aufrechnungsweise geltend gemacht werden kann (§ 7 Abs. 7 Satz 4 VermG), deutlich gemacht hat, erklärt sich das Recht, Ausgleich für gewöhnliche Aufwendungen zu erhalten, aus der Zuweisung der Nutzungsentgelte an den Berechtigten. Für den Zeitraum, in dem die Nutzungen dem Verfügungsberechtigten verbleiben, steht ihm ein Anspruch auf Erstattung dessen , was zum gewöhnlichen Unterhalt rechnet, nicht zu (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188). Ähnlich wie im Verhältnis der auûergewöhnlichen Aufwendungen zur Sachsubstanz besteht - aus der Sicht des Gesetzgebers - zwischen den laufenden Nutzungen und den gewöhnlichen Erhaltungskosten ein den Erstattungsanspruch bestimmender Zusammenhang.
3. Das Landgericht wird nach Zurückverweisung der Sache - von der Möglichkeit des § 566a Abs. 5 ZPO a.F. hat der Senat keinen Gebrauch gemacht - zu prüfen haben, inwieweit der Instandsetzungsaufwand und, soweit dies überhaupt in Frage kommt, die Betriebskosten auûergewöhnlichen Aufwand darstellen. Soweit dies zu verneinen ist, scheidet ein Ersatz des Instandsetzungsaufwands gänzlich aus, denn die zuletzt berechneten Leistungen
(Rechnungen vom 30. Mai 1995) liegen vor dem Zeitpunkt, ab dem die Klägerin Nutzungsherausgabe verlangt.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Ansprüche nach diesem Gesetz sind bei der zuständigen Behörde mittels Antrag geltend zu machen. Über den Antrag entscheidet die Behörde, wenn und soweit die Rückgabe zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten nicht einvernehmlich zustande kommt. Der Antrag auf Rückgabe kann jederzeit zurückgenommen oder für erledigt erklärt werden. Er kann auch auf einzelne Verfahrensstufen beschränkt werden. Die Anmeldung nach der Anmeldeverordnung gilt als Antrag auf Rückübertragung oder auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung.
(2) In den Fällen des § 6 Abs. 1 und des § 6b können die Parteien beantragen, die Entscheidung oder bestimmte Entscheidungen statt durch die Behörde durch ein Schiedsgericht nach § 38a treffen zu lassen. Die Behörde hat die Parteien auf diese Möglichkeit hinzuweisen, wenn nach ihren Ermittlungen Interessen Dritter durch die Entscheidung nicht berührt werden. Ein Antrag im Sinne des Satzes 1 kann auch noch gestellt werden, wenn das behördliche Verfahren bereits begonnen hat.
(3) Steht der Anspruch in den Fällen des § 1 Abs. 7 im Zusammenhang mit einer verwaltungsrechtlichen Entscheidung, deren Aufhebung nach anderen Vorschriften erfolgt, so ist der Antrag nach Absatz 1 nur zulässig, wenn der Antragsteller eine Bescheinigung der für die Rehabilitierung zuständigen Stelle über die Antragstellung im Rehabilitierungsverfahren vorlegt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1993 kauften die Kläger, unter der Voraussetzung der Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz, von der Berechtigten ein Hausgrundstück in Berlin-Weißensee. Dieses wurde von der Beklagten verwaltet. Nach Rückübertragung übergab die Beklagte am 31. August 1997 das Grundstück an die Berechtigte. Mit notariellem Vertrag vom 11. November 1997 trat die Berechtigte (u.a.) ihre Rechte gegen die Beklagte , soweit sie mit dem Grundstück in Zusammenhang standen, an die Kläger ab. Die Beklagte rechnete die Erträge des Hauses ab und zahlte an die Kläger 53.514,18 DM.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe das Hausgrundstück nicht ordnungsgemäß verwaltet. Für die Zeit vom 1. Juli 1994 bis 31. August 1997 hätten Nettomieten in Höhe von 196.149,49 DM vereinnahmt werden müssen. Nach Abzug der Kosten von 56.041,93 DM für Verwaltung und Instandhaltung sowie für Prozesse mit Mietern und der bereits ausgezahlten Summe verbleibe eine offene Forderung von 86.543,38 DM.
Die Klage auf Zahlung dieses Betrags ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht läßt offen, ob die Beklagte Verwalterin oder Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes gewesen ist. Ansprüche aus einem Hausverwaltervertrag seien nicht auf die Berechtigte übergegangen und daher auch nicht Gegenstand der Abtretung an diese gewesen. Dem Verfügungsberechtigten obliege nach dem Vermögensgesetz keine Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Herausgabepflicht nach § 7 Abs. 7 VermG habe nur Entgelte zum Gegenstand, die der Verfügungsberechtigte erhalten hat. Schadensersatzansprüche wegen des Unterlassens der Einziehung von Entgelten ließen sich hieraus nicht herleiten.
II.
Da es das Berufungsurteil offen läût, ob die Beklagte Verfügungsberechtigte (§ 2 Abs. 3 VermG) war, hat es bereits dann keinen Bestand, wenn eine Haftung des Verfügungsberechtigten wegen ordnungswidrig unterlassener Einziehung von Nutzungsentgelten in Frage kommt. Dies ist für den streitgegenständlichen Zeitraum der Fall.
1. a) Ein Anspruch gegen die Beklagte auf Ersatz nicht vereinnahmter Nutzungsentgelte (Mieten) folgt aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Danach hat der Verfügungsberechtigte Entgelte herauszugeben, die ihm ab dem 1. Juli 1994 aus (u.a.) einem Mietverhältnis "zustehen". Der Gesetzeswortlaut verlangt nicht, daû das Nutzungsentgelt dem Verfügungsberechtigten bereits tatsächlich zugeflossen ist (vgl. Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR [Stand April 2001], § 7 VermG, Rdn. 182; a.A. "abweichend vom Wortlaut" Meyer-Seitz in: Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/ Neuhaus, VermG [Stand Dezember 2000], § 7 VermG, Rdn. 60). Die Formulierung "zustehen" knüpft allein an die Rechtsposition des Verfügungsberechtigten gegenüber den Nutzern (Mietern) an, nicht an die tatsächlichen Zahlungsverläufe. Der Normtext nimmt dementsprechend nicht auf "Zahlungen", sondern auf "Entgelte" Bezug. "Entgeltlichkeit" zielt indes nur auf einen Austausch von Leistungen (vgl. schon RGZ 163, 348, 356; ebenso Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Einf. v. § 305, Rdn. 8). Unter "Entgelt" im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ist die für die Überlassung der Nutzung des Vermögenswertes dem Verfügungsberechtigten zustehende Gegenleistung zu verstehen (BuddeHermann in: Kimme, Offene Vermögensfragen [Stand März 2001], § 7 VermG,
Rdn. 79; ebenso Wasmuth aaO, Rdn. 179). Es kommt deshalb nicht darauf an, ob der Nutzer das Entgelt bereits gezahlt hat (Wasmuth aaO, Rdn. 182; Petershagen , ZOV 2000, 13; a.A. Meyer-Seitz aaO, Rdn. 60; Kuhlmey/Wittmer in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR [Stand Juli 2001], § 7 VermG, Rdn. 52). Andernfalls hätte es der Verfügungsberechtigte auch in der Hand, ihm zustehende Nutzungsentgelte nicht einzufordern und dadurch den Anspruch des Berechtigten leerlaufen zu lassen (Wasmuth aaO). Dieser könnte seinen Anspruch nämlich nicht auf Grund gesetzlicher Vertragsübernahme gemäû § 16 Abs. 2 VermG geltend machen (so aber Kuhlmey /Wittmer aaO), da der Verfügungsberechtigte als (ehemaliger) Eigentümer auch Inhaber der Forderungen bereits abgelaufener Abrechnungsperioden bleibt (vgl. BGH, Urt. v. 14. September 2000, III ZR 211/99, VIZ 2000, 734). Es ist jedoch kein sachlicher Grund ersichtlich, dem Verfügungsberechtigten die Möglichkeit zu eröffnen, Nutzungen (Mietzinsforderungen) bis zur Restitution offenzuhalten und sie dann nachträglich für sich vereinnahmen zu können.
b) Dem steht die Rechtsprechung des Senats, wonach § 7 Abs. 7 VermG weder einen Ersatzanspruch wegen Unterlassens von Nutzungen (vgl. BGHZ 132, 306, 311) noch auf Herausgabe (schuldhaft) nicht gezogener Nutzungen (BGHZ 141, 232, 236) gewährt, nicht entgegen. Die früheren Senatsentscheidungen bezogen sich nicht auf vergleichbare Sachverhalte. Sie betrafen die von vornherein unterlassene Nutzung von Vermögenswerten (z.B. durch Leerstehenlassen der Wohnungen). Die Frage nach der Nichterhebung geschuldeter Entgelte stellte sich nicht. Vorliegend ist das anders, da es hier allein um die fehlende Einziehung bzw. Durchsetzung bestehender Forderungen geht.
2. Die erste Folge dieses Gesetzesverständnisses ist es, daû der Verfügungsbefugte die noch offenen Mietzinsforderungen aus der Zeit nach dem 1. Juli 1994 herauszugeben, mithin an den Berechtigten abzutreten hat. Damit hat es aber nicht sein Bewenden. Ist die Forderung infolge einer ordnungswidrigen Verwaltung erloschen, aus rechtlichen Gründen nicht durchsetzbar (z.B. verjährt), oder ist das Entgelt, etwa wegen Vermögenslosigkeit des Nutzers, nicht eintreibbar, hat der Verfügungsberechtigte, wenn ihn hieran ein Verschulden trifft, den entstandenen Schaden zu ersetzen. Haftungsgrundlage ist das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten nach Anmeldung des Restitutionsanspruchs. Diese Rechtsbeziehung ist zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis, etwa im Sinne des Auftragsrechts oder des Rechts der Geschäftsführung ohne Auftrag, ausgebildet; in einzelnen, vom Gesetz hervorgehobenen Fällen trägt es aber Züge einer gesetzlichen Treuhand (vgl. Senat BGHZ 128, 210, 211). Hierzu zählen die Fälle, in denen der Verfügungsberechtigte nach Anmeldung des Rückübertragungsanspruchs ausnahmsweise Rechtsgeschäfte vornehmen darf (§ 3 Abs. 3 VermG). Diese Geschäfte hat er so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen erfordert (§ 3 Abs. 3 Satz 6 VermG; vgl. § 677 BGB). Gleiches gilt in dem weiteren Falle der Herausgabepflicht nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, die an ein am 1. Juli 1994 bestehendes oder zu diesem Zeitpunkt oder später begründetes Nutzungsverhältnis anknüpft. Die Verantwortlichkeit des Verfügungsberechtigten geht mit dem von der Norm verfolgten Ziel einher, Miûbräuchen, insbesondere der Fehlleitung von Mieteinnahmen, entgegenzusteuern (Senat BGHZ 141, 232, 235; ebenso Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055 = VIZ 2000, 673). Ihr Maûstab ist die seinerzeit von einem Verfügungsberechtigten für ein Objekt in den neuen Bundesländern zu fordernde Sorgfalt (§ 276
BGB), die hinter den allgemein an einen Treuhänder zu stellenden Anforderungen zurückbleiben kann, andererseits aber auch nicht, wie im Falle des § 277 BGB, auf die Verhältnisse des Verfügungsberechtigten selbst abstellt. Ob daneben Raum für eine deliktsrechtliche Haftung des Verfügungsberechtigten besteht (so Meyer-Seitz aaO; ähnlich auch Budde-Hermann aaO, Rdn. 82; a.A. Kuhlmey/Wittmer aaO Rdn. 64 ff; Spickhoff, Anm. zu BGHZ 141, 242, JR 2000, 192), etwa nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem vermögensrechtlichen Herausgabeanspruch, kann der Senat offen lassen.
III.
Zur Vornahme der danach erforderlichen Feststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, hat das Geschäft so zu führen, wie das Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.
Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1993 kauften die Kläger, unter der Voraussetzung der Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz, von der Berechtigten ein Hausgrundstück in Berlin-Weißensee. Dieses wurde von der Beklagten verwaltet. Nach Rückübertragung übergab die Beklagte am 31. August 1997 das Grundstück an die Berechtigte. Mit notariellem Vertrag vom 11. November 1997 trat die Berechtigte (u.a.) ihre Rechte gegen die Beklagte , soweit sie mit dem Grundstück in Zusammenhang standen, an die Kläger ab. Die Beklagte rechnete die Erträge des Hauses ab und zahlte an die Kläger 53.514,18 DM.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe das Hausgrundstück nicht ordnungsgemäß verwaltet. Für die Zeit vom 1. Juli 1994 bis 31. August 1997 hätten Nettomieten in Höhe von 196.149,49 DM vereinnahmt werden müssen. Nach Abzug der Kosten von 56.041,93 DM für Verwaltung und Instandhaltung sowie für Prozesse mit Mietern und der bereits ausgezahlten Summe verbleibe eine offene Forderung von 86.543,38 DM.
Die Klage auf Zahlung dieses Betrags ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht läßt offen, ob die Beklagte Verwalterin oder Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes gewesen ist. Ansprüche aus einem Hausverwaltervertrag seien nicht auf die Berechtigte übergegangen und daher auch nicht Gegenstand der Abtretung an diese gewesen. Dem Verfügungsberechtigten obliege nach dem Vermögensgesetz keine Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Herausgabepflicht nach § 7 Abs. 7 VermG habe nur Entgelte zum Gegenstand, die der Verfügungsberechtigte erhalten hat. Schadensersatzansprüche wegen des Unterlassens der Einziehung von Entgelten ließen sich hieraus nicht herleiten.
II.
Da es das Berufungsurteil offen läût, ob die Beklagte Verfügungsberechtigte (§ 2 Abs. 3 VermG) war, hat es bereits dann keinen Bestand, wenn eine Haftung des Verfügungsberechtigten wegen ordnungswidrig unterlassener Einziehung von Nutzungsentgelten in Frage kommt. Dies ist für den streitgegenständlichen Zeitraum der Fall.
1. a) Ein Anspruch gegen die Beklagte auf Ersatz nicht vereinnahmter Nutzungsentgelte (Mieten) folgt aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Danach hat der Verfügungsberechtigte Entgelte herauszugeben, die ihm ab dem 1. Juli 1994 aus (u.a.) einem Mietverhältnis "zustehen". Der Gesetzeswortlaut verlangt nicht, daû das Nutzungsentgelt dem Verfügungsberechtigten bereits tatsächlich zugeflossen ist (vgl. Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR [Stand April 2001], § 7 VermG, Rdn. 182; a.A. "abweichend vom Wortlaut" Meyer-Seitz in: Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/ Neuhaus, VermG [Stand Dezember 2000], § 7 VermG, Rdn. 60). Die Formulierung "zustehen" knüpft allein an die Rechtsposition des Verfügungsberechtigten gegenüber den Nutzern (Mietern) an, nicht an die tatsächlichen Zahlungsverläufe. Der Normtext nimmt dementsprechend nicht auf "Zahlungen", sondern auf "Entgelte" Bezug. "Entgeltlichkeit" zielt indes nur auf einen Austausch von Leistungen (vgl. schon RGZ 163, 348, 356; ebenso Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Einf. v. § 305, Rdn. 8). Unter "Entgelt" im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ist die für die Überlassung der Nutzung des Vermögenswertes dem Verfügungsberechtigten zustehende Gegenleistung zu verstehen (BuddeHermann in: Kimme, Offene Vermögensfragen [Stand März 2001], § 7 VermG,
Rdn. 79; ebenso Wasmuth aaO, Rdn. 179). Es kommt deshalb nicht darauf an, ob der Nutzer das Entgelt bereits gezahlt hat (Wasmuth aaO, Rdn. 182; Petershagen , ZOV 2000, 13; a.A. Meyer-Seitz aaO, Rdn. 60; Kuhlmey/Wittmer in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR [Stand Juli 2001], § 7 VermG, Rdn. 52). Andernfalls hätte es der Verfügungsberechtigte auch in der Hand, ihm zustehende Nutzungsentgelte nicht einzufordern und dadurch den Anspruch des Berechtigten leerlaufen zu lassen (Wasmuth aaO). Dieser könnte seinen Anspruch nämlich nicht auf Grund gesetzlicher Vertragsübernahme gemäû § 16 Abs. 2 VermG geltend machen (so aber Kuhlmey /Wittmer aaO), da der Verfügungsberechtigte als (ehemaliger) Eigentümer auch Inhaber der Forderungen bereits abgelaufener Abrechnungsperioden bleibt (vgl. BGH, Urt. v. 14. September 2000, III ZR 211/99, VIZ 2000, 734). Es ist jedoch kein sachlicher Grund ersichtlich, dem Verfügungsberechtigten die Möglichkeit zu eröffnen, Nutzungen (Mietzinsforderungen) bis zur Restitution offenzuhalten und sie dann nachträglich für sich vereinnahmen zu können.
b) Dem steht die Rechtsprechung des Senats, wonach § 7 Abs. 7 VermG weder einen Ersatzanspruch wegen Unterlassens von Nutzungen (vgl. BGHZ 132, 306, 311) noch auf Herausgabe (schuldhaft) nicht gezogener Nutzungen (BGHZ 141, 232, 236) gewährt, nicht entgegen. Die früheren Senatsentscheidungen bezogen sich nicht auf vergleichbare Sachverhalte. Sie betrafen die von vornherein unterlassene Nutzung von Vermögenswerten (z.B. durch Leerstehenlassen der Wohnungen). Die Frage nach der Nichterhebung geschuldeter Entgelte stellte sich nicht. Vorliegend ist das anders, da es hier allein um die fehlende Einziehung bzw. Durchsetzung bestehender Forderungen geht.
2. Die erste Folge dieses Gesetzesverständnisses ist es, daû der Verfügungsbefugte die noch offenen Mietzinsforderungen aus der Zeit nach dem 1. Juli 1994 herauszugeben, mithin an den Berechtigten abzutreten hat. Damit hat es aber nicht sein Bewenden. Ist die Forderung infolge einer ordnungswidrigen Verwaltung erloschen, aus rechtlichen Gründen nicht durchsetzbar (z.B. verjährt), oder ist das Entgelt, etwa wegen Vermögenslosigkeit des Nutzers, nicht eintreibbar, hat der Verfügungsberechtigte, wenn ihn hieran ein Verschulden trifft, den entstandenen Schaden zu ersetzen. Haftungsgrundlage ist das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten nach Anmeldung des Restitutionsanspruchs. Diese Rechtsbeziehung ist zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis, etwa im Sinne des Auftragsrechts oder des Rechts der Geschäftsführung ohne Auftrag, ausgebildet; in einzelnen, vom Gesetz hervorgehobenen Fällen trägt es aber Züge einer gesetzlichen Treuhand (vgl. Senat BGHZ 128, 210, 211). Hierzu zählen die Fälle, in denen der Verfügungsberechtigte nach Anmeldung des Rückübertragungsanspruchs ausnahmsweise Rechtsgeschäfte vornehmen darf (§ 3 Abs. 3 VermG). Diese Geschäfte hat er so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen erfordert (§ 3 Abs. 3 Satz 6 VermG; vgl. § 677 BGB). Gleiches gilt in dem weiteren Falle der Herausgabepflicht nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG, die an ein am 1. Juli 1994 bestehendes oder zu diesem Zeitpunkt oder später begründetes Nutzungsverhältnis anknüpft. Die Verantwortlichkeit des Verfügungsberechtigten geht mit dem von der Norm verfolgten Ziel einher, Miûbräuchen, insbesondere der Fehlleitung von Mieteinnahmen, entgegenzusteuern (Senat BGHZ 141, 232, 235; ebenso Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055 = VIZ 2000, 673). Ihr Maûstab ist die seinerzeit von einem Verfügungsberechtigten für ein Objekt in den neuen Bundesländern zu fordernde Sorgfalt (§ 276
BGB), die hinter den allgemein an einen Treuhänder zu stellenden Anforderungen zurückbleiben kann, andererseits aber auch nicht, wie im Falle des § 277 BGB, auf die Verhältnisse des Verfügungsberechtigten selbst abstellt. Ob daneben Raum für eine deliktsrechtliche Haftung des Verfügungsberechtigten besteht (so Meyer-Seitz aaO; ähnlich auch Budde-Hermann aaO, Rdn. 82; a.A. Kuhlmey/Wittmer aaO Rdn. 64 ff; Spickhoff, Anm. zu BGHZ 141, 242, JR 2000, 192), etwa nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem vermögensrechtlichen Herausgabeanspruch, kann der Senat offen lassen.
III.
Zur Vornahme der danach erforderlichen Feststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
Die für die Berufung geltenden Vorschriften über die Anfechtbarkeit der Versäumnisurteile, über die Verzichtsleistung auf das Rechtsmittel und seine Zurücknahme, über die Rügen der Unzulässigkeit der Klage und über die Einforderung, Übersendung und Zurücksendung der Prozessakten sind auf die Revision entsprechend anzuwenden. Die Revision kann ohne Einwilligung des Revisionsbeklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Revisionsbeklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.