Bundesgerichtshof Urteil, 13. Mai 2016 - V ZR 152/15
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Mai 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte als Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 verpflichtet ist, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung vom 6. August 1997 bezeichneten Kosten anteilig zu tragen, solange die Einheit den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht im Rahmen einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zur Verfügung gestellt wird.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 4/5 und die Kläger 1/5.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus zwölf Wohnungen nebst Keller, sieben Tiefgaragenstellplätzen und einer im Kellergeschoss befindlichen Teileigentumseinheit (Nr. 13). Diese Einheit, deren Eigentümerin die Beklagte ist, stand als Sauna mit Dusche sämtlichen Wohnungseigentümern zur Mitbenutzung zur Verfügung , bis die Verwalterin nach entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer im Oktober 2006 den mit der damaligen Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 geschlossenen Nutzungsvertrag kündigte. Seitdem werden die Räume von dem jeweiligen Eigentümer als Lager und Abstellflächen genutzt.
- 2
- In der Gemeinschaftsordnung vom 6. August 1997 ist u.a. Folgendes bestimmt: 3. Nutzungsrecht 3.2 (…) Im Kellergeschoss befinden sich Räume für „Sauna /Solarium/Fitness“. (…) 3.5 (…) Die Mitbenutzung der Einrichtungen im Kellergeschoss, wie Sau- na/Solarium/Fitness, wird auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter von der B. GmbH (Anm.: teilende Eigentümerin) er- stellter Wohnobjekte gestattet. (…) 11. Lasten und Kosten 11.3 Die auf die Wohnungen und Teileigentumseinheiten entfallenden Kosten werden wie folgt auf die Eigentümer umgelegt:
a) (…) b ) Die Betriebskosten wie öffentliche Abgaben, die Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen, Kosten der Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren , Versicherungskosten, die Kosten Hausmeister, Gartenpflege, Flur- und Treppenreinigung, Flur- und Kellerbeleuchtung , Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren, Gemeinschaftsantennenanlage /Kabelfernsehen sowie die Instandhaltungskosten und die Verwaltungsnebenkosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Nettoflächen (…) umge- legt. Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen (Anm.: Hervorheb. nicht im Original). (…) 11.6 Die Schlüssel zur Kostenverteilung unter Ziffern 11.2 bis 11.4 können durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden. (…) 16. Änderung der Gemeinschaftsordnung Soweit nicht zwingende Bestimmungen des WEG entgegenstehen, können die entsprechenden Regelungen dieser Gemeinschaftsordnung durch einen Beschluss, der einer Mehrheit von 2/3 bedarf, geändert werden.
- 3
- In der Jahresabrechnung 2007 wurde die Teileigentumseinheit Nr. 13 - bis auf die Kosten für Müllbeseitigung und Antenne/Kabel - mit den in Ziff. 11.3 b Satz 1 Gemeinschaftsordnung aufgeführten Kosten anteilig belastet. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde von dem Amtsgericht für ungültig erklärt, da die Einheit Nr. 13 nach der Gemeinschaftsordnung solche Kosten nicht zu tragen habe.
- 4
- 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 ab 2010 nach ihrer Fläche an den Kosten für Müllbeseitigung, Straßenreinigung , sonstigen Kosten, Strom, Garten, Hausmeister, Versicherung und Rücklage zu beteiligen ist. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Die auf dieser Grundlage beschlossene Jahresabrechnung 2010 wurde von dem Amtsgericht für wirksam erachtet. Die im Folgejahr beschlossene Jahresabrechnung 2011 und den Wirtschaftsplan 2012 erklärte es hingegen für unwirksam, da der Beschluss aus 2009 über die Änderung der Kostenverteilung mangels Beschlusskompetenz nichtig sei.
- 5
- Nun verlangen die Wohnungseigentümer von der Beklagten zuzustimmen , dass die Gemeinschaftsordnung in Ziff. 11.3 b Satz 2 wie folgt geändert wird: „Die Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen, wenn, solange und soweit die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft , in deren Sondereigentum sie stehen, sie der Gemein- schaft auch tatsächlich zur Nutzung für diese Zwecke zur Verfügung stellen.“ Hilfsweise beantragen sie die Feststellung, dass die Regelung in der Gemein- schaftsordnung so zu verstehen ist, dass die Räume „Sauna/Solarium/Fitness“ nur dann, nur so lange und nur insoweit von der Kostenbeteiligung befreit sind, wie sie auch tatsächlich allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft für eine solche Nutzung zur Verfügung gestellt werden.
- 6
- Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, der verlangten Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der zugelassenen Revision , mit der sie die Klageabweisung erstrebt.
Entscheidungsgründe:
I.
- 7
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht den klagenden Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Änderung der Gemeinschaftsordnung zu. Es lägen schwerwiegende Gründe vor, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen ließen. Hintergrund der Ausnahmeregelung in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung sei, dass die teilende Eigentümerin die Räumlichkeiten den Eigentümern der anderen Einheiten der Anlage und benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften als Raum für Sauna/Solarium/Fitness habe zur Verfügung stellen wollen und dies auch tatsächlich geschehen sei. Dies ergebe sich aus einer Zusammenschau der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Durch die Aufkündigung der über Jahre praktizierten Zurverfügungstellung sei der Grund für die Befreiung der Teileigentumseinheit Nr. 13 von bestimmten Kosten entfallen. Daher hätten die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Kostenbefreiung nur gelte, wenn die Räumlichkeiten von ihnen entsprechend genutzt werden könnten. Die Kostenmehrbelastung der übrigen Wohnungseigentümer liege zwar weit unter dem von der Rechtsprechung angenommenen Schwellenwert von 25 %, da er, je nach Art der Berechnung, nur 2,5 % bzw. 5 % betrage. In einem Fall wie dem vorliegenden komme dem Schwellenwert aber keine ausschlaggebende Bedeutung zu.
II.
- 8
- Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).
- 9
- Das angefochtene Urteil hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 10
- 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer keinen Anspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.
- 11
- a) Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen , soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Zweck der Regelung ist die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstünden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 19).
- 12
- b) Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Anpassung der Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung liegen nicht vor.
- 13
- aa) Allerdings folgt dies nicht schon daraus, dass diese Regelung der Gemeinschaftsordnung aufgrund des von den Wohnungseigentümern im Jahr 2009 gefassten Beschlusses, wonach die Einheit Nr. 13 ab dem Jahr 2010 an verschiedenen Kosten zu beteiligen ist, geändert worden ist und sie daher ohnehin nicht mehr maßgeblich wäre. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht auf der Grundlage einer gesetzlichen oder vereinbarten (vgl. Ziff. 11.6 und 16 der Gemeinschaftsordnung) Öffnungsklausel zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung geführt. Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob eine solche Änderung überhaupt bezweckt war oder ob der Beschluss als bloße Handlungsanweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen ist. In beiden Fällen bliebe es bei der weiteren Geltung der Befreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.
- 14
- (1) Ist der im Jahr 2009 gefasste Beschluss im Sinne einer bloßen Anweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen, berührte dies die weitere Geltung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung nicht.
- 15
- (2) Ist Inhalt des Beschlusses hingegen eine Änderung der Kostenbefreiungsregelung der Gemeinschaftsordnung dahingehend, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 unabhängig von deren Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich stets an allen Kosten zu beteiligen ist, wäre der Beschluss unwirksam. Es kann dahinstehen, ob er mit der nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen qualifizierten Mehrheit gefasst wurde und welche Rechtsfolgen ein etwaiges Verfehlen des Quorums hat (vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 26). Denn ein Beschluss, der - wie hier - einen seine Zustimmung hierzu verwei- gernden Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, nachträglich an den Kosten beteiligt, ist unwirksam. Er verstößt gegen das Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (eingehend zum Belastungsverbot Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.). Eine Befugnis zur Auferlegung der Kosten ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 3 WEG; denn die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt keine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner, die von der Regelung nicht erfasst ist (Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 13 ff.). Aus demselben Grund enthält Ziff. 11.6 der Gemeinschaftsordnung, wonach der Schlüssel zur Kostenverteilung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, keine Regelung, die die nachträgliche Übertragung von Kostentragungspflichten zuließe. Eine - wie hier in Ziff. 16 - in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte allgemeine Öffnungsklausel ändert ebenfalls nichts daran, dass ein gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss über die Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Zustimmungsverweigerung des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.).
- 16
- (bb) Einem Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stünde das Belastungsverbot allerdings nicht entgegen.
- 17
- (1) Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer im Interesse der Minderheit ein. Die Wohnungseigentümer müssen auch dort, wo eine Öffnungsklausel (wie sie hier in Ziffer 16 der Gemeinschaftsordnung enthalten ist) eine Mehrheitsentscheidung zulässt und damit formell legitimiert, bestimmte inhaltliche Schranken, darunter das Belastungsverbot , beachten (Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 16). Als Beschränkung der materiellen Beschlusskompetenz schließt das Belastungsverbot den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dagegen nicht aus. Denn hier wird die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen geändert. Dieser legitimiert die Änderung formell und materiell; durch ein gerichtliches Urteil wird die erforderliche Zustimmung des von der Änderung negativ betroffenen Wohnungseigentümers ersetzt. Dessen Schutz gewährleistet das Gesetz, indem es hohe Hürden für einen Änderungsanspruch aufstellt und eine umfassende Abwägung der Rechte und Interessen aller Wohnungseigentümer verlangt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30 f.). § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt auf diese Weise sicher, dass dem Einzelnen mehrheitsfeste (verzichtbare ) Rechte nur unter eng begrenzten Voraussetzungen entzogen werden können, und trägt damit auch die materielle Rechtfertigung für den Eingriff in sich.
- 18
- (2) Für die hier verlangte Anpassung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung ist aber deswegen kein Raum, weil bereits deren Auslegung ergibt, dass die Kostenbefreiung nur gilt, wenn und solange die Teileigentumseinheit Nr. 13 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer Nut- zungsvereinbarung als Raum für „Sauna/Solarium/Fitness“ zur Verfügung steht. Die (ggf. ergänzende, vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 362) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 304; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl., Rn. 93, 100; LG Nürnberg-Fürth, NJOZ 2010, 2223, 2224; BT-Drucks. 16/887, S. 19).
- 19
- (a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch kann die Auslegung der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung auch von dem Revisionsgericht vorgenommen werden. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 12 mwN).
- 20
- (b) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nur dann und solange von der Verpflichtung, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung genannten Kosten des Objekts anteilig zu tragen, ausgenommen sein soll, wie die Räume aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden. Unter der Überschrift „Nutzungsrecht“ enthält Ziff. 3.2 der Gemeinschaftsordnung den Hinweis, dass sich im Kellergeschoss Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“ befinden; zudem wird in Ziff. 3.5 die Mit- benutzung dieser Einrichtungen auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter , von der teilenden Eigentümerin erstellter Wohnobjekte gestattet. Diese Regelungen können nur dahingehend verstanden werden, dass der teilende Eigentümer von einer Nutzung der Räume durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie durch bestimmte Außenstehende ausging. In Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung, die die Kostenbefreiungsregelung enthält, ist nicht von der Teileigentumseinheit Nr. 13, sondern - unter Anknüp- fung an die bei der Regelung des Nutzungsrechts bereits verwendete Bezeichnung - von einer Freistellung der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“ die Rede. Diese identische Benennung macht deutlich, dass die Privilegierung dem Umstand Rechnung trägt, dass die Räume in der bezeichneten Weise von den übrigen Wohnungseigentümern mitbenutzt werden und dass der betroffene Teileigentümer durch die Kostenfreistellung eine - von den übrigen Wohnungseigentümern als Nutzern der Räume zu tragende - Kompensation hierfür erhalten soll. Der verwendete Begriff der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“ ist daher im Sinne einer Einschränkung dahingehend zu verstehen, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nicht generell, sondern nur bei einer einvernehmlichen Bereitstellung der Räume als - der allgemeinen Nutzung zugänglicher - Sauna/Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist.
- 21
- 2. Dagegen hat die Klage mit dem Hilfsantrag Erfolg.
- 22
- a) Legt - wie hier - die beklagte Partei gegen ihre Verurteilung nach dem Hauptantrag Revision ein, so ist ohne weiteres auch der auf einem einheitlichen Sachverhalt beruhende Hilfsantrag des Klägers Gegenstand der Revisionsverhandlung (BGH, Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88, NJW-RR 1990, 518, 519; Urteil vom 17. September 1991 - XI ZR 256/90, NJW 1992, 112, 113).
- 23
- b) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 159/11, NJW-RR 2012, 1223 Rn. 16 mwN). Hieran gemessen ist der Hilfsantrag seinem Wortlaut nach unzulässig. Die beantragte Feststellung zielt nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses , sondern auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung.
- 24
- c) Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 298/13, NJW 2014, 3314 Rn. 15 mwN). Dementsprechend ist der Antrag so auszulegen, dass die Kläger die Feststellung verlangen, dass die Beklagte als Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 zur anteiligen Tragung der in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Kosten verpflichtet ist, solange die Einheit der Gemeinschaft der Eigentümer nicht aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem Rechtsschutzziel bezieht sich der Antrag auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis. Es fehlt auch nicht an dem gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse. Angesichts des Umstandes, dass die Jahresabrechnungen 2007 und 2011 mit der Begründung für ungültig erklärt worden sind, die Teileigentumseinheit Nr. 13 dürfe nicht mit den entsprechenden Kostenpositionen belastet werden, die Jahresabrechnung 2010 trotz gleichlautender Kostenverteilung von dem Amtsgericht hingegen für wirksam erachtet wurde, haben die Kläger ein rechtlich geschütztes Interesse, die sich aus der Kostenregelung in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten der Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 feststellen zu lassen.
- 25
- d) Die Feststellungsklage ist mit diesem Inhalt auch begründet.
- 26
- aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer die Vereinbarung über die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 13 als Räume für Sauna/Solarium/Fitness im Jahr 2006 gekündigt. Da die Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen ist, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nur bei einer einvernehmlich vereinbarten Bereitstellung der Räume als Sauna /Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist (s.o.), ist die Beklagte verpflichtet, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Kosten anteilig zu tragen. Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt es für eine Kostenbefreiung nicht, dass sich die früheren Einrichtungen für Sauna etc. nach wie vor in der - mittlerweile als Lager und Abstellraum vermieteten - Teileigentumseinheit Nr. 13 befinden. Maßgeblich für die vereinbarte Kostenbefreiung ist, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer zwischen ihnen und dem Teileigentümer getroffenen Nutzungsvereinbarung das Recht zusteht, die Räume tatsächlich als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zu nutzen.
- 27
- bb) Den Klägern ist es auch nicht - wie die Revision meint - in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 162 BGB verwehrt, sich auf die von ihnen aufgrund der Kündigung des Nutzungsverhältnisses herbeigeführten Änderung der tatsächlich ausgeübten Nutzung zu berufen. Ebenso wenig wie eine Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 13 besteht, seine Räumlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, lässt sich der Gemeinschaftsordnung eine Pflicht der Wohnungseigentümer entnehmen, die Räume dauerhaft für „Sau- na/Solarium/Fitness“ in Anspruch zu nehmen. Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses stellt sich daher nicht als treuwidrig dar.
III.
- 28
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass der Haupt- und der Hilfsantrag wirtschaftlich weitgehend identisch sind, letzterer jedoch als Feststellungsantrag mit etwa einem Fünftel im Wert hinter dem Hauptantrag zurückbleibt.
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.
Die Einspruchsschrift muss das Urteil bezeichnen, gegen das der Einspruch gerichtet wird, und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.
In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.
Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und § 340 ZPO verwiesen.
Stresemann Brückner Weinland
Kazele Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Mettmann, Entscheidung vom 12.08.2014 - 26 C 4/14 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.06.2015 - 25 S 118/14 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Mai 2016 - V ZR 152/15
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(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Tenor
-
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung der Revision der Klägerin das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung zurückgewiesen worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Langenfeld vom 29. Mai 2013 geändert.
-
Die Klage wird auch insoweit abgewiesen, als die Beklagten verurteilt worden sind, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. November 2012 zu zahlen.
-
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
-
Zu der Anlage der klagenden Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft gehören mehrere Gebäude, nämlich die Häuser S. Straße 1, 3 und 5, die Hochhäuser P. Straße 4 und 6 und schließlich eine zwischen den beiden Gebäudekomplexen gelegene Parkgarage. Gemäß § 15 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) kann die Gemeinschaftsordnung durch eine Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen geändert werden.
- 2
-
§ 5 Nr. 7 GO lautet wie folgt:
-
„Die Eigentümergemeinschaft ist zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet.
-
(…)
-
Aus diesen Rücklagen werden die Kosten für größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten bestritten. Falls die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendig gewordene Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachschüsse im Verhältnis ihrer Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu leisten.
- 3
-
§ 16 GO enthält unter der Überschrift „Gesonderte Gemeinschaften“ folgende Regelung:
-
1. Soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich tatsächlich ausscheidbar, sind
-
a) Wohngebäude und
-
b) Parkhaus
-
je als selbständige Einheit anzusehen und zu behandeln. Dies gilt insbesondere für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dieser Anlagen. Es gilt ferner für die Wiederaufbauverpflichtung, Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten, Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung. (…)
-
2. (…) c) bei Beschlüssen, die nur das Parkhaus betreffen, haben nur die Sondereigentümer und Sondernutzungsberechtigten des Parkhauses Stimmrecht. Für Beschlüsse, die das Wohngebäude betreffen, haben nur die Sondereigentümer des Wohngebäudes ein Stimmrecht.
- 4
-
In der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 wurde mit einer Mehrheit von mehr als 80 % aller vorhandenen Stimmen folgender Beschluss gefasst:
-
„Die Instandhaltungsrücklage der Objekte S. Straße 1, 3 und 5 wird von den Objekten P. Straße 4 und 6 getrennt. Die zurzeit angesammelte Instandhaltungsrücklage wird ausschließlich den Wohnungen der Häuser P. Straße 4 und 6 zugerechnet. Die Eigentümer des Objekts S. Straße 1, 3 und 5 verzichten auf alle Rechte hinsichtlich der bislang gebildeten Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümer der Wohnungen S. Straße 1, 3 und 5 werden zukünftig eine eigene Instandhaltungsrücklage i. H. von 4,50 € pro Quadratmeter im Jahr ansparen. Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen werden gemäß den Bestimmungen der Teilungserklärung von den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 und P. Straße 4 und 6 anteilig getragen. Der Wirtschaftsplan ist ab dem 1. Januar 2004 entsprechend abzuändern.“
- 5
-
In der Folgezeit wurden die Rücklagen gesondert ausgewiesen. Von 2006 bis 2011 wurden für die Einheiten der Häuser S. Straße 1, 3 und 5 eine Instandhaltungsrücklage von 88.084 €, für die Einheiten P. Straße 4 und 6 von 468.984,84 € angesammelt.
- 6
-
Seit dem Jahr 2010 sind die beiden Beklagten gemeinschaftliche Eigentümer aller in den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 belegenen Einheiten. In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 vertrat der Verwalter die Auffassung, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei und die getrennten Instandhaltungsrücklagen daher zusammengeführt werden müssten. Zu TOP 6 wurde mit einfacher Mehrheit folgender Beschluss gefasst, der bestandskräftig geworden ist:
-
„Zur Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage zum 1. Januar 2012 ist von den Eigentümern der Wohnungen 229 – 265 in der S. Straße 1, 3 und 5 eine Zahlung von insgesamt 49.280,19 € zu erbringen und zusätzlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplanes – wie unter TOP 7 vorgeschlagen – monatlich ein Betrag von 1.080,75 € insgesamt für die Wohnungen 229 – 265 auszugleichen. Die Zahlungen sind fällig am 1. November 2012.“
- 7
-
Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlung in Höhe von 60.087,69 € nebst Zinsen (49.280,19 € zuzüglich jeweils 1.080,75 € für die Monate Januar bis Oktober 2012) von den Beklagten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen zu zahlen. Dagegen wenden sich die Parteien jeweils mit der zugelassenen Revision. Die Klägerin will die Zurückweisung der Berufung erreichen, während die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Klage insgesamt weiterverfolgen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 8
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Das Berufungsgericht sieht den Beschluss vom 11. Oktober 2012 als nichtig an, soweit er die Pflicht der Beklagten begründet, für die Jahre 2006 bis 2011 Beiträge zu der Instandhaltungsrücklage nachzuzahlen. Es fehle an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sei durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 festgesetzt worden. Dieser sei wirksam, da § 16 GO dahingehend auszulegen sei, dass für die Wohngebäude und das Parkhaus Untergemeinschaften und für diese jeweils getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden seien. Zwar sehe § 5 Nr. 7 GO die Ansammlung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor. Diese Bestimmung sei aber durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 aufgrund der Öffnungsklausel des § 15 Nr. 3 GO mit der erforderlichen Mehrheit geändert worden. Nachdem die Jahre 2006 bis 2011 verbindlich abgerechnet worden seien, könne eine Sonderumlage insoweit nicht mehr erhoben werden. Es handele sich auch nicht um einen grundsätzlich zulässigen Zweitbeschluss, weil nicht die Jahresabrechnungen abgeändert, sondern allein die Einheiten 229 bis 264 treffende Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf bereits abgerechnete Jahre geschaffen worden seien.
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Für die Monate Januar bis Oktober 2012 bestehe dagegen die erforderliche Beschlusskompetenz. Insoweit sei eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans für das Jahr 2011/12 beabsichtigt gewesen. Dieser Teil des Beschlusses vom 11. Oktober 2012 könne gemäß § 139 BGB aufrechterhalten werden.
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II.
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Die Revision der Beklagten ist begründet, die der Klägerin dagegen unbegründet. Die Beklagten sind zur Zahlung des geforderten Betrags nicht verpflichtet, weil der Beschluss vom 11. Oktober 2012 nichtig ist und keine Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage entstehen ließ. Der Zweck der den Wirtschaftsplan ergänzenden Sonderumlage, nämlich die Schaffung einer einheitlichen, nach Miteigentumsanteilen aufgebrachten Instandhaltungsrücklage für alle Wohngebäude, ist von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckt. Diese sieht die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits vor.
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1. Allerdings sollte nach den vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude gebildet werden.
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a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch unterliegt die Auslegung der Gemeinschaftsordnung vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012– V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 8; Beschluss vom 29. Januar 1993– V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 239 mwN).
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b) Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung in ihrer vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Fassung ergibt, dass für die Wohngebäude eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden war. Dies folgt aus § 5 Nr. 7 GO. Zwar ermöglicht § 16 GO hiervon abweichend als speziellere Regelung die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen, aber nur für die Wohngebäude insgesamt einerseits und für das Parkgebäude andererseits. Insoweit sollten Untergemeinschaften errichtet werden. Der Begriff „Wohngebäude“ bezeichnet in diesem Zusammenhang beide Wohngebäudekomplexe bzw. die einzelnen Wohngebäude, aus denen erstere bestehen; er wird nämlich durchgängig im Singular und ausschließlich zur Abgrenzung von dem Parkgebäude verwendet, insbesondere in § 16 Nr. 2c) GO hinsichtlich des Stimmrechtsausschlusses. Dass weitere Untergemeinschaften hinsichtlich der Wohngebäude errichtet werden sollten, lässt sich der Gemeinschaftsordnung dagegen, anders als das Berufungsgericht offenbar meint, nicht entnehmen; unter anderem fehlt es schon an einer Regelung dazu, ob nur die beiden Gebäudekomplexe oder alle einzelnen Wohngebäude als „selbständige Einheit“ im Sinne von § 16 GO anzusehen sein sollten.
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c) Für die Wohngebäude musste folglich eine einheitliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Aus dieser waren die Kosten für Reparaturen zu bestreiten, über die alle Eigentümer der in den Wohngebäuden belegenen Einheiten zu entscheiden hatten. Eine Unterscheidung danach, welchen Gebäudekomplex etwaige Kosten betrafen, sah die Gemeinschaftsordnung vor dem 7. Dezember 2004 nicht vor.
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2. Durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 ist die Regelung des § 5 Nr. 7 GO geändert worden.
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a) Hiernach waren getrennte Instandhaltungsrücklagen für die Häuser S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits zu bilden. Weil der Beschluss keine andere Regelung trifft, ist er nächstliegend so zu verstehen, dass im Übrigen § 5 Nr. 7 GO für die beiden nunmehr getrennten Rücklagen fortgelten sollte. Infolgedessen veränderte sich die Kostentragungspflicht. Denn die ursprüngliche Fassung der Gemeinschaftsordnung regelt die Kostentragungspflicht für „größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten“ ausschließlich in § 5 Nr. 7 GO im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage; ergänzend ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, dass die Beiträge nach Miteigentumsanteilen aufzubringen sind. Folglich sollten nunmehr – anders als zuvor – nur noch die jeweiligen Sondereigentümer über die gebildeten Rücklagen solche Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile jeweils für „ihren“ Gebäudekomplex tragen. Diese Auslegung des Beschlusses bestätigt sich im Umkehrschluss daraus, dass (nur noch) „Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen anteilig“ (also von sämtlichen Sondereigentümern aller Wohngebäude) getragen werden sollten.
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b) Der Beschluss ist wirksam.
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aa) Die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 5 Nr. 7 GO ergibt sich aus der in § 15 Nr. 3 enthaltenen Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Wohnungseigentümern, die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.
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bb) Der Beschluss ist auch in materieller Hinsicht wirksam (vgl. zu diesem Erfordernis Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
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(1) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Regelung des § 16 allerdings unverändert geblieben. Dass weitere Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder (hierzu Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NJW-RR 2012, 1291 Rn. 10) errichtet werden sollten, lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen. Ebenso wenig enthält er Anhaltspunkte dafür, dass die Bestimmung des § 13 Nr. 1 GO geändert werden sollte, wonach die Sondereigentümer – also gemäß § 16 Nr. 2 c) GO alle Sondereigentümer der Wohngebäude – über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden. Ob aus einer „Gruppenbetroffenheit“ folgen kann, dass auch ohne ausdrückliche Regelung nur die Sondereigentümer des jeweils betroffenen Gebäudekomplexes hinsichtlich solcher Maßnahmen stimmberechtigt sind, die „ihre“ Rücklage betreffen (in diesem Sinne etwa BayObLGZ 1983, 320, 323 und 2003, 254, 257; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 23 Rn. 35; dagegen Eichhorn, ZfIR 2015, 8, 9; PWW/Riecke/Elzer, BGB, 9. Aufl., § 23 WEG Rn. 6), kann dahinstehen. Da die hiesige Gemeinschaftsordnung in § 16 ausdrücklich die Errichtung von Untergemeinschaften vorsah, hiervon aber nicht Gebrauch gemacht wurde, verbleibt es im Zweifel bei der gemeinschaftlichen Verwaltung durch alle Sondereigentümer der Wohngebäude (vgl. § 13 Nr. 1, § 16 Nr. 2c GO).
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(2) Danach beschränkte sich der Beschluss auf die Regelung der Instandhaltungsrücklage und – hiermit verbunden – der Kostentragungspflicht. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
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(a) Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder – wie hier – Gebäudekomplexe ist (Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 60; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 123; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 354; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 Rn. 18 aE; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 Rn. 211). Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands (vgl. nur Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO). Um eine solche Mehrhausanlage handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts. Die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits bestehen aus getrennten Baukörpern; dies erlaubt eine eindeutige Kostenzuordnung (vgl. hierzu Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 26a).
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(b) Dass der Beschluss das Stimmrecht nicht regelte, ist unschädlich. Ein Stimmrechtsausschluss für die dem jeweils anderen Gebäudekomplex zugehörigen Eigentümer musste nicht zwingend vorgesehen werden. Es ist nämlich anerkannt, dass einzelnen Gruppen von Sondereigentümern auch dann die alleinige Kostentragungspflicht hinsichtlich bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden kann, wenn die Verwaltung allen Sondereigentümern obliegt (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 9/12, NJW 2013, 681 f.).
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(c) Schließlich bedurfte es auch keiner ausdrücklichen Regelung der Nachschusspflicht. Der Beschluss ist - wie ausgeführt - dahingehend auszulegen, dass abgesehen von der Trennung der Rücklagen § 5 Nr. 7 GO weitergalt. Folglich sollten die Sondereigentümer im Bedarfsfall jeweils (nur) „ihre“ Rücklage für „ihren“ Gebäudekomplex auffüllen. So ist § 5 Nr. 7 GO auch hinsichtlich der für Park- und Wohngebäude zu bildenden Instandhaltungsrücklagen und der insoweit erforderlichen Nachschüsse zu verstehen.
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3. Der am 11. Oktober 2012 zu TOP 6 gefasste Beschluss, auf den die Klägerin ihre Zahlungsklage stützt, ist nichtig. Die den Beklagten auferlegten Zahlungen sollten einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage zufließen, die die Gemeinschaftsordnung nicht (mehr) vorsieht.
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a) Durch den mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss ist die Gemeinschaftsordnung nicht erneut geändert worden. Ein Beschluss, der eine zulässigerweise im Beschlusswege erfolgte Änderung der Gemeinschaftsordnung erneut ändern oder wieder aufheben soll, muss mit der nach der Öffnungsklausel erforderlichen – hier qualifizierten – Mehrheit gefasst werden. Ob das Verfehlen des Quorums die Nichtigkeit oder lediglich die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses zur Folge hätte (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 249 einerseits, Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17 andererseits, offengelassen durch Senatsurteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 53/14, WuM 2015, 182 Rn. 16), bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung. Denn dem Beschluss kann ohnehin nicht entnommen werden, dass die am 7. Dezember 2004 beschlossene Änderung von § 5 Nr. 7 GO rückgängig gemacht worden ist.
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aa) Bei der gebotenen nächstliegenden und objektiven Auslegung seines Wortlauts (grundlegend hierzu Senat, Beschluss vom 10. September 1998– V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff., st. Rspr.) regelt der Beschluss vom 11. Oktober 2012 eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht. Er erschöpft sich in der Begründung von Zahlungspflichten. Nichts anderes ergibt sich aus dem Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung. Dieses nahm Bezug auf ein Informationsschreiben des Verwalters, in dem dargelegt wurde, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei. Dementsprechend gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude vorsah und diese wiederherzustellen war. Folgerichtig ist der Beschluss mit „Anpassung der Instandhaltungsrücklagen (…) wegen Wiedervereinigung der getrennt geführten Instandhaltungsrücklagen“ überschrieben. Ein solcher Beschluss konnte aus Sicht der Wohnungseigentümer – wie geschehen – mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
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bb) Eine ergänzende Auslegung des Beschlusses, die dazu führte, dass zugleich die Gemeinschaftsordnung geändert worden ist, kommt nicht in Betracht. Ob und inwieweit der ergänzenden Auslegung eines die Gemeinschaftsordnung aufgrund einer Öffnungsklausel ändernden Beschlusses im Hinblick auf den Erwerberschutz Grenzen gesetzt sind, bedarf keiner Entscheidung, da die Voraussetzungen hierfür ohnehin nicht vorliegen. Zwar ist die erforderliche Änderung der Gemeinschaftsordnung bei der Beschlussfassung nicht bedacht worden. Neben einer solchen Regelungslücke setzt eine ergänzende Auslegung aber voraus, dass die Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsordnung geändert hätten, wenn ihnen dieses Erfordernis bekannt gewesen wäre (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 63). Hieran fehlt es schon deshalb, weil nicht angenommen werden kann, dass die Gemeinschaftsordnung ohne die erforderliche Mehrheit geändert werden sollte. Die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer wollen nämlich im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen (Senat, Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298; LG München, ZWE 2011, 233; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 62).
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b) Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Beklagten auferlegte Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Der Beschluss ist nicht lediglich anfechtbar, sondern nichtig. Denn die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung der Beklagten dienen soll, gibt es nicht; mit anderen Worten sind im Vermögen des Verbands Gelder mit einer solchen Zweckbestimmung nicht vorgesehen.
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Weinland
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Sache wird zur neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 22.000 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer ursprünglich aus vier, nunmehr aus sechs Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage in Berlin.
Der Antragsgegner zu 1 war alleiniger Eigentümer des Grundstücks. Durch Erklärung vom 29. Januar 1986 teilte er sein Eigentum in der Weise auf,
daß Miteigentumsanteile von jeweils 266/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 75 m² großen Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2und Miteigentumsanteile von jeweils 234/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 66 m² großen Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 verbunden wurden. Nach der Teilungserklärung haben die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 das Recht, die zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume im Keller und im Dachgeschoß des Hauses zu Wohnzwecken auszubauen. Zum Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt, daß auf jede Eigentumswohnung eine Stimme entfällt. Im übrigen sollen sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG richten.
In der Folgezeit erwarben die weiteren Beteiligten und die Antragsteller jeweils eine der größeren Wohnungen Nr. 1 und 2. Die Antragsgegnerin zu 2 wurde Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, während der Antragsgegner zu 1 Eigentümer der Wohnung Nr. 3 blieb. Er baute 1994 den der Wohnung Nr. 3 zugeordneten Dachgeschoßraum zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Die ebenfalls zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Kellerräume versah der Antragsgegner zu 1 mit sanitären Einrichtungen und schloß sie, ebenso wie die Garage, an die zentrale Heizungsanlage des Hauses an. Diese Räume sind gegenwärtig vermietet und werden als Büro bzw. Lagerraum genutzt. 1997 baute die Antragsgegnerin zu 2 den der Wohnung Nr. 4 zugewiesenen Dachgeschoßraum ebenfalls zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Auf Grund der Baumaßnahmen der Antragsgegner vergrößerte sich die Wohn- und Nutzfläche der Wohnung Nr. 3 um etwa 157 m², die der Wohnung Nr. 4 um etwa 32 m². Durch Erklärungen vom 4. April 2000 begründeten die Antrags-
gegner im Wege der Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum an den neu entstandenen Dachgeschoßwohnungen. Eine von den anderen Wohnungseigentümern nach dem Ausbau der Keller- und Dachgeschoßräume gewünschte Anpassung der Miteigentumsanteile an die veränderten Wohn- und Nutzflächen lehnten die Antragsgegner ab. Bis auf die Kosten der Verwaltung und des Breitbandkabelanschlusses erfolgte die Abrechnung der verbleibenden "allgemeinen Bewirtschaftungskosten" bis zuletzt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Für diese Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erstreben die Antragsteller künftig eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnund Nutzflächen. Sie verlangen deshalb von den Antragsgegnern, einer entsprechenden Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Den hierauf gerichteten Antrag hat das Amtsgericht zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sich die Beteiligten durch Teilvergleich darüber geeinigt, daß die Heizkosten ab dem 1. Januar 2001 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohn- und Nutzflächen abgerechnet werden. Wegen der weiteren Kosten hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde möchte das Kammergericht den angefochtenen Beschluß aufheben und die Sache an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1991, 396, 398 f.; ZWE 2001, 320) und insbesondere durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 13. April 2000 (NZM 2001, 140) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 14. Juni 2004 (ZfIR 2004, 677) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, ein Wohnungseigentümer könne von den anderen die Zustimmung zu einer Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 242 BGB verlangen, wenn die für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile bei der Begründung des Wohnungseigentums entsprechend den Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Wohnungen festgelegt worden seien, der spätere Ausbau von Räumen jedoch zu einer erheblichen Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche der betreffenden Wohnungen geführt habe. Eine bestimmte Prozentgrenze, bis zu der eine Mehrbelastung hingenommen werden müsse und ein Änderun gsanspruch ausgeschlossen sei, bestehe nicht. Ein Änderungsanspruch sei aber jedenfalls dann gegeben, wenn die anteilige Wohn- und Nutzfläche einer Wohneinheit um mehr als 25 % von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil abweiche. Hiervon sei im vorliegenden Fall auszugehen, weil das Beschwerdegericht eine Mehrbelastung der Antragsteller in Höhe von 58,33 % errechnet habe.
Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. April 2000 (aaO) die Auffassung, eine Kostenmehrbelastung von knapp 59 % begründe noch keinen Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Ä nderung des Kostenverteilungsschlüssels. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde
nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; Beschl. v. 22. Januar 2004, V ZB 51/03, NJW 2004, 937, 938, zur Veröffentlichung in BGHZ 157, 322 vorgesehen, m.w.N.).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache selbst Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts können die Antragsteller verlangen, daß die Antragsgegner einer Änderung der f ür die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsregelung zustimmen, wonach die noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ihrer Sondereigentumseinheiten auf die Beteiligten umzulegen sind.
1. Da die Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 insoweit keine abweichende Regelung enthält, sondern auf das Gesetz verweist, ist gegenwärtig § 16 Abs. 2 WEG für die Verteilung der noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend. Hiernach sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
a) Eine hiervon abweichende Regelung der Kostenverteilung kann gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wirksam nur durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer erfolgen, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - einen Mehrheitsbeschluß nicht zuläßt (BGHZ 95, 137, 139 f.; Senat, BGHZ 127, 99, 104; 145, 158, 169; 156, 193, 196 m.w.N.). Durch den Teilvergleich haben die Beteiligten eine Änderung des gesetzlichen Ve rteilungsschlüssels nur hinsichtlich der Heizkosten vereinbart. Für die anderen Kosten ist eine solche Vereinbarung nicht zustandegekommen, weshalb es insoweit bei dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Verteilungsmaßstab weiterhin verbleibt.
b) Dies gilt nach der durch die Teilungserklärung festgelegten Gemeinschaftsordnung auch nach dem - den Eigentümern der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 erlaubten und inzwischen erfolgten - Ausbau der Räume im Keller und im Dachgeschoß der Wohnungseigentumsanlage. Eine abweichende Kostenverteilung ist für diesen Fall nach dem Inhalt der Regelungen aus der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen.
2. Die hiernach notwendige Zustimmung zu einem abweichenden Kostenverteilungsschlüssel können die Antragsteller nicht auf den "allgemeinen" Änderungsanspruch stützen, der von der Rechtsprechung teilwe ise aus einem Wegfall der Geschäftgrundlage (BayObLGZ 1984, 50, 54 ff.; 1987, 66, 72 f.), teilweise aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (BayObLGZ 2001, 99, 103) hergeleitet wird. Ein solcher Anspruch setzt nach gefestigter Rechtsprechung voraus, daß der geltende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ
130, 304, 312; 156, 192, 196, 202; BayObLGZ 1991, 396, 398; BayObLG, ZWE 2001, 597; OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287; auch Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 267 f. m.w.N.). Das Beschwerdegericht hält diese Voraussetzungen nicht für gegeben und verneint aus diesem Grund einen Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels. Dies läßt auf der Grundlage der Feststellungen des Beschwerdegerichts Rechtsfehler nicht erkennen.
a) Zur Beurteilung der Frage, ob die jeweils geltende Regelung der Kostenverteilung grob unbillig ist, orientiert sich die obergerichtliche Rechtsprechung in erster Linie an dem Maß der sachlich nicht gerechtfertigten Kostenmehrbelastung , die ein Wohnungseigentümer bei der geltenden Regelung im Vergleich zu dem erstrebten sachgerechten Kostenverteilungsschlüssel hinnehmen muß.
aa) Eine grobe Unbilligkeit ist angenommen worden bei einer Kostenmehrbelastung von 253 % (BayObLGZ 1991, 396, 399), von 171 % (BayObLGZ 1987, 66, 69 f.), von 87,5 % (BayObLG, WuM 1997, 61, 62) sowie dann, wenn das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1999, 886). Verneint worden ist eine grobe Unbilligkeit bei einer Kostenmehrbelastung von 12 % (BayObLG, NZM 2000, 301, 302), von 17 % (BayObLGZ 1985, 47, 50; OLG Frankfurt, Beschl. v. 3. April 2003, 20 W 132/01, juris), von 19 % (BayObLG , WE 1998, 394, 395), von 22 % (BayObLG, NJW-RR 1995, 529, 530; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547, 1548), von 27 % (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 378, 379), von 30 % (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154), von 42 % (OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287), von 50 % (BayObLG, ZWE 2001, 320;
BayObLGZ 1998, 199, 205 f.; OLG Köln, ZMR 2002, 780, 781) und von 59 % (OLG Frankfurt, NZM 2001, 140).
bb) Das Maß der Kostenmehrbelastung ist jedoch nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des einzelnen Falls. Von Bedeutung kann etwa sein, ob die beanstandete Regelung für alle oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt (BayObLG , NJW-RR 1995, 529, 530). Findet die Regelung nur auf einzelne Kostenpositionen Anwendung, kann es auf das Verhältnis der hierdurch bedingten Mehrkosten zu den einen Wohnungseigentümer insgesamt treffenden Gemeinschaftskosten ankommen (BayObLG, WuM 2001, 88, 89). Möglich ist es ferner, eine grobe Unbilligkeit deshalb zu verneinen, weil bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, daß es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird (OLG Köln, WuM 1998, 174). Der Annahme grober Unbilligkeit kann es zudem entgegenstehen , wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist (BayObLGZ 1984, 50, 53 f.; OLG Düsseldorf, ZfIR 1998, 421, 422; Wendel, ZWE 2001, 408, 411; vgl. auch Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 271; Drasdo, BTR 2003, 119, 121), oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des Wohnungseigentums absehbar waren (BayObLGZ 1987, 66, 69; BayObLG, ZWE 2001, 320; 2002, 31, 32; OLG Köln, NJW-RR 1995, 973, 974; ZMR 2002, 153, 154; 780, 781; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547; ZWE 2001, 444, 446; OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG, Rdn. 267, 271).
cc) Wie das vorlegende Gericht nicht verkennt, hindert die Notwendigkeit einer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigenden Gesamtbetrachtung daran, eine allgemein gültige Prozentgrenze festzulegen, bis zu deren Erreichen eine Kostenmehrbelastung hinzunehmen ist. In gleicher Weise schließt das Erfordernis einer Gesamtbetrachtung aber auch umgekehrt die Annahme eines festen Grenzbetrages aus, bei dessen Überschreiten stets ein Anspruch auf Änderung der geltenden Kostenverteilungsreg elung wegen grober Unbilligkeit besteht. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts ergibt sich mithin ein Änderungsanspruch nicht bereits dar aus, daß die Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gegenüber einer Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen mit Mehrkosten belastet werden, die eine Grenze von 25 % übersteigen (a.A. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 5. Aufl., Rdn. 19; Riecke, ZfIR 2004, 681, 682 f.)
b) Steht danach für die Prüfung eines Kostenverteilungsschlüssels auf das Merkmal der groben Unbilligkeit ein einheitlicher, für alle Fälle geltender Maßstab nicht zur Verfügung, so ist die auf Grund der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, ob eine Kostenverteilungsregelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu unzumutbaren Ergebnissen führt, in erster Linie Sache des Tatrichters. Es handelt sich um eine Prüfung, die sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB erschöpft (vgl. dazu BGHZ 45, 258, 266; auch BGHZ 22, 375, 380), sondern - mit Blick auf das Merkmal der groben Unbilligkeit - um die Beantwortung einer im wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegenden Frage. Bei der Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein von dem Rechtsbeschwerdegericht - als das der Senat hier gemäß § 28 Abs. 3
FGG zu entscheiden hat - nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154; 780, 781; vgl. auch BGHZ 10, 14, 17 für den Begriff der groben Fahrlässigkeit; BGHZ 10, 242, 248 für den Begriff des erheblichen Mangels i.S.v. § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.; BGH, Urt. v. 19. November 1996, VI ZR 350/95, NJW 1997, 798 für den Begriff des groben Behandlungsfehlers). Die Nachprüfung beschränkt sich im allgemeinen darauf, ob das Beschwerdegericht den Rechtsbegriff zutreffend erfaßt und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. BGHZ 10, 14, 18; 20, 290, 292 f.; 51, 275, 279 f.; 55, 45, 55; BGH, Urt. v. 20. Dezember 1972, IV ZR 161/71, NJW 1973, 749; Urt. v. 18. November 1993, III ZR 178/92, NJW-RR 1994, 603, 604; Urt. v. 13. April 1994, II ZR 196/93, NJW 1994, 2022, 2023; Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rdn. 28; MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., Aktualisierungsband, § 546 Rdn. 13 f.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 546 Rdn. 12; Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdn. 12).
c) Auf der Grundlage der Annahme des Beschwerdegerichts, daß die Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile 58,33 % mehr Kosten zu tragen haben als sie bei einer sachgerechten Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohnungsgrößen zu tragen hätten, wird die angegriffene Beschwerdeentscheidung den überprüfbaren Anforderungen gerecht. Das Beschwerdegericht hat den unbestimmten Rechtsbegriff der groben Unbilligkeit nicht verkannt und seiner Prüfung insbesondere den gebotenen strengen Maßstab zugrundegelegt. Die für sich genommen nicht unbeträchtliche Mehrbelastung der Antragsteller wird dadurch relativiert, daß der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel nur auf einen Teil der Gemeinschaftskosten Anwendung findet. So sind nach der inzwischen getroffenen
Vereinbarung die Heizkosten, die die größte Kostenposition darstellen, nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern im wesentlichen nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Hinzu kommt, daß die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung, die bislang nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden, in Wahrheit nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen (Senat, BGHZ 156, 192, 199).
3. Ein Änderungsanspruch der Antragsteller ergibt sich je doch im Wege einer ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung.
a) Als Rechtsbeschwerdegericht kann der Senat die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) uneingeschränkt selbst auslegen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 292 m.w.N.). Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292).
aa) Diese Grundsätze hindern nicht schlechthin daran, Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung zu schließen (so auch bereits BGHZ 92, 18, 21). Die not-
wendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung "aus sich selbst heraus" kann zwar im konkreten Fall dazu führen, daß sich ein bestimmter hypothetischer Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maßgebend ist (BGHZ 126, 150, 159; 135, 92, 98), nicht feststellen läßt und mithin eine ergänzende Auslegung scheitert (vgl. dazu Senat, Urt. v. 17. Januar 1975, V ZR 116/73, WM 1975, 498, 499; BGH, Urt. v. 24. September 1991, XI ZR 240/90, NJW-RR 1992, 178, 179; auch RGRK-BGB/Pieper, 12. Aufl., § 157 Rdn. 104; Staudinger/Roth, BGB [2003], § 157 Rdn. 45; zu weitgehend dagegen Soergel/Wolf, BGB, 13. Aufl., § 157 Rdn. 118). In Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, gibt es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung generell auszuschließen (Grebe, DNotZ 1988, 275, 283; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 10 Rdn. 8; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6a; Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 53 GBO Rdn. 30; wohl auch BayObLGZ 1978, 194, 196; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 203; ähnlich Wendel, Der Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Ge meinschaftsordnung , 2002, S. 5 ff.). Allerdings ist auch bei einer hiernach möglichen ergänzenden Auslegung darauf zu achten, daß sie zu einem Ergebnis führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt. Dieses Erfordernis ist notwendig, aber auch ausreichend (vgl. BGHZ 92, 18, 21; so auch Grebe, aaO, 286; zu weitgehend daher Wendel, aaO, S. 17 f., der Offenkundigkeit des hypothetischen Willens verlangt), um entsprechend dem Ziel des § 10 Abs. 2 WEG den Erwerber des Wohnungseigentums gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen und dem Bestimmtheitserfordernis Rechnung zu tragen (BGHZ 88, 302, 306).
bb) Eine ergänzende Auslegung scheitert auch nicht daran, daß die Gemeinschaftsordnung hier nicht auf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer beruht, sondern gemäß § 8 Abs. 2 i.V.m. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG als Bestandteil der Teilungserklärung zustandegekommen ist (vgl. Grebe, aaO, 284; Wendel, aaO, S. 12). Die Regeln der ergänzenden Auslegung sind nicht auf die Anwendung bei vertraglichen Vereinbarungen beschränkt, sondern auch bei einseitigen Willenserklärungen heranzuziehen (Staudinger/Roth, aaO, § 157 Rdn. 12), zu denen die Teilungserklärung nach § 8 WEG zählt (Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., § 8 WEG Rdn. 4).
b) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Auslegung sind im vorliegenden Fall erfüllt.
aa) Die - "einfache" oder erläuternde - Auslegung der Gemeinschaftsordnung unter Beachtung der geschilderten besonderen Grundsätze ergibt deren planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke, die durch eine ergänzende Auslegung zu schließen ist (vgl. BGHZ 127, 138, 142). Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, daß der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (vgl. Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, NJW 2004, 1873 m.w.N.). Hierzu ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Bestimmungen der Teilungserklärung unter Einschluß des Aufteilungsplans, daß das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten bestimmt worden war. Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verweisung auf die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 WEG führte damit für die noch umstrittenen Kosten zu einer sachgerechten Verteilung. Da die gemäß § 16 Abs. 2 WEG maßgebenden Miteigentumsanteile das Verhältnis der
Wohnflächen widerspiegelten, wurden die Kosten letztlich nach den Wohnflächen der Sondereigentumseinheiten verteilt und auf diese Weise ein vergleichsweise hohes Maß an Verteilungsgerechtigkeit erreicht (vgl. Staudinger /Bub, aaO, § 16 Rdn. 29 f.). Indem das Gesetz die Bestimmung der Miteigentumsanteile in das Belieben der Wohnungseigentümer stellt (Senat, Urt. v. 18. Juni 1976, V ZR 156/75, NJW 1976, 1976), läßt der teilende Eigentümer, der sich wie hier aus freien Stücken für ein sachlich zutreffendes Anteilsverhältnis entscheidet, einen Regelungsplan erkennen, wie ihn der Gesetzgeber für § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zwar nicht erzwungen, wohl aber auch mit Blick auf eine sachgerechte Kostenverteilung erwartet hat (Senat, Urt. v. 18. Juni 1976, V ZR 156/75, aaO). Dieses Anliegen wird nach dem zwischenzeitlich abgeschlossenen Ausbau der Keller- und Dachgeschoßräume und der damit verbundenen Vergrößerung der Wohn- und Nutzflächen verfehlt, ohne daß es einen Anhaltspunkt dafür gibt, daß das ursprüngliche Regelungsziel für diesen Fall aufgegeben sein sollte. Die anteiligen Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten entsprechen nun nicht mehr, wie von dem teilenden Eigentümer ursprünglich vorgesehen, den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Dies wiederum führt dazu, daß eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht mehr sachgerecht erscheint, weil sie die tendenziell erhöhte Kostenverursachung im Bereich der mittlerweile auch rechtlich unterteilten Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 unberücksichtigt läßt. Der auf eine sachgerechte Kostenverteilung zielende Regelungsplan, wie er sich aus der vorstehenden an objektiven Maßstäben orientierten Bewertung des Inhalts der getroffenen Regelungen und der daraus abgeleiteten Rechtsfolge ergibt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, aaO), ist mithin nicht mehr zu verwirklichen.
bb) Die dargestellten, für die ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung heranzuziehenden Umstände erlauben es zudem, den hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers zu ermitteln.
(1) Hierfür ist entsprechend der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur ergänzenden Vertragsauslegung (vgl. etwa BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311 m.w.N.) darauf abzustellen , welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Lassen sich hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Willen des oder der Erklärenden nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Auslegung aus. Im übrigen findet die ergänzende Auslegung ihre Grenze an dem Willen des Erklärenden, wie er in der - wenn auch lückenhaften - Gemeinschaftsordnung zum Ausdruck kommt. Zu einer Abänderung oder Erweiterung des Regelungsgegenstandes darf die ergänzende Auslegung nicht führen.
(2) Vor diesem Hintergrund hätte der teilende Eigentümer hier dafür Sorge getragen, daß im Fall des - nach der Teilungserklärung von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmenden - Ausbaus der Keller- und Dachgeschoßräume die bisherige sachgerechte Kostenverteilung erhalten bleiben kann. Nur dies entspricht den schützenswerten Interessen aller Wohnungseigentümer. Während die zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümer redlicherweise nicht erwarten können, daß sich andere an den höheren Kosten der vergrößerten Sondereigentumseinheiten beteiligen, gibt es keine Rechtfertigung , den übrigen Wohnungseigentümern den Verzicht auf den sachgerechten
Verteilungsschlüssel wegen baulicher Veränderungen zuzumuten, die außerhalb ihres Einflußbereiches liegen. Das Festhalten an dem bisherigen Verteilungsschlüssel trotz der grundlegend veränderten Flächenanteile scheidet als hypothetischer Wille des Antragsgegners zu 1 als des erklärenden Eigentümers auch deshalb aus, weil er nur von der Absicht getragen sein könnte, den zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümern - zu denen er selbst zählt - eine geringere Beteiligung an den gemeinsamen Kosten und Lasten zu verschaffen. Eine solche Möglichkeit muß aber nach den geschilderten Grundsätzen bei der Ermittlung des hypothetischen Willens ausscheiden, weil sie zu einer Regelung führen würde, die redlicherweise nicht hätte getroffen werden dürfen und sich sogar als sittenwidriges Verhalten darstellen könnte (vgl. BayObLGZ 1998, 199, 205 f.).
(3) Für die Sicherstellung des sachgerechten Verteilungsschlüssels entsprechend dem hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers kommen hier drei Möglichkeiten in Betracht. Es hätte für den Fall des Ausbaus eine Umstellung des Verteilungsschlüssels von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen angeordnet werden können. Möglich wäre es aber auch, den benachteiligten Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine entsprechende Anpassung zu geben, wobei sich dieser Anspruch wiederum auf eine entsprechende Änderung der Mit eigentumsanteile oder auch nur auf eine Änderung der Kostenverteilung r ichten kann. Nur letzteres führt allerdings zu einem Ergebnis, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt und daher im vorliegenden Fall zugrundezulegen ist (so im Ergebnis auch Wendel, aaO, S. 12). Für einen unbefangenen Betrachter ergibt sich zwar, daß der Verteilungsschlüssel bei Veränderung der Wohnungsgrößen nicht mehr sachgerecht erscheint, eine dann
von selbst eintretende Umstellung der Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen liegt aber angesichts des Wortlauts der Gemeinschaftsordnung ebensowenig nahe wie ein die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft berührender und mit weitergehenden Rechtsfolgen verbundener (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, § 3 Rdn. 4) Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile.
4. Gegenüber diesem Änderungsanspruch können die Antragsg egner nicht gemäß § 273 BGB einwenden, die Antragsteller seien ihrerseits verpflichtet , hinsichtlich der Regelung der Stimmrechte einer Än derung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Obwohl sich die Zahl der Sondereigentumseinheiten inzwischen von vier auf sechs erhöht hat und in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist, daß auf "jede Eigentumswohnung … eine Stimme" entfällt, ist weder die Zahl der Stimmrechte entsprechend gestiegen, noch besteht für die Antragsteller die Verpflichtung, bei einer entsprechenden Anpassung der Gemeinschaftsordnung mitzuwirken.
a) Die beiden zusätzlichen Einheiten sind im Wege der Unterteilung des Wohnungseigentums der Antragsgegner geschaffen worden. Eine Mitwirkung der Antragsteller als der weiteren Wohnungseigentümer war hierfür nicht erforderlich (Senat, BGHZ 49, 250; 73, 150, 152) und ist auch tatsächlich unterblieben. Mithin darf die Unterteilung nicht dazu führen, daß sich die ursprüngliche Stimmenzahl zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer verändert (vgl. Senat , BGHZ 73, 150, 155 für das Kopfstimmrecht). Dies hat, wenn in der Gemeinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - ein Objektstimmrecht vorgesehen ist, zur Folge, daß das Entstehen einer weiteren Sondereigentumseinheit durch Unterteilung die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt läßt (BayObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.;
ObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.; OLG Köln, WE 1992, 259 f.; KG, NZM 1999, 850, 852; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158; Wedemeyer, NZM 2000, 638, 639; Briesemeister, NZM 2000, 992, 994). Vielmehr wird das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen, während eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 S. 2 WEG an der Selbständigkeit der neuen Einheiten scheitert (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158). Angesichts der zu wahrenden Interessen der übrigen Wohnungseigentümer ändert sich daran bei einer späteren Veräußerung der durch Unterteilung entstandenen Einheiten nichts (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 159, jeweils m.w.N., a.A. Palandt/Bassenge, aaO, § 6 WEG Rdn. 6; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdn. 43).
b) Zugunsten der Antragsgegner läßt sich auch durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung kein Änderungsanspruch mit dem Ziel der Erhöhung der Zahl der Stimmrechte herleiten. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür , daß der teilende Eigentümer mit der Festlegung des Objektstimmrechts in der Teilungserklärung das Ziel verfolgte, im Fall einer Vermehrung der Wohnungseigentumseinheiten im Wege der Unterteilung ungeachtet einer - hier nicht erfolgten - Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit auch die Stimmrechte entsprechend zu steigern. Gegenüber dem der Teilungserklärung zugrundeliegenden Zustand, bei dem jeder Wohnungseigentümer ungeachtet der Größe und des Wertes seines Sondereigentums das gleiche Stimmgewicht erhalten sollte, hat sich durch die bloße Unterteilung nämlich nichts Wesentliches verändert. Es fehlt mithin für diesen Fall an einer Regelungslücke.
5. Der Senat kann im vorliegenden Verfahren nicht abschließend entscheiden , weil der Sachverhalt weiterer Aufklärung bedarf. Zwar begegnet es keinen grundsätzlichen Bedenken, daß das Beschwerdegericht zur Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten den übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten zugrundegelegt hat (vgl. Senat, BGHZ 146, 241, 249 f.). Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht hierbei zu Recht die auf die Garage entfallende Grundfläche unberücksichtigt gelassen. Anders als die sonstigen nachträglich ausgebauten Räume im Keller und im Dachgeschoß des Hauses dient die Garage nämlich nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen, sondern sie wird lediglich als Lagerraum genutzt. Daß sie beheizt wird, ist im Rahmen des für die Heizkosten vereinbarten Verteilungsschlüssels berücksichtigt. Im übrigen unterscheidet sie sich aber nicht maßgeblich von den zum Sondereigentum der Antragsteller und der weiteren Beteiligten zählenden Kellerräumen, deren Flächen bei der Kostenverteilung von Anfang an keine Berücksichtigung gefunden haben. Auf diese Bestimmung ist zurückzugreifen; denn bei der ergänzenden Auslegung kommt es darauf an, welche Regelung der teilende Eigentümer getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte.
Unklar ist jedoch, welche Nebenkosten - ausgenommen die gesondert geregelten Heizkosten und die Wasserkosten der Sondereigentumseinheiten - von dem veränderten Verteilungsschlüssel erfaßt werden sollen. Zwar ist in der Eigentümerversammlung vom 22. Juni 1990 in Abwesenheit eines Teils der Wohnungseigentümer beschlossen worden, die Kosten der Verwaltung und der Nutzung des Breitbandkabelanschlusses nach Wohneinheiten abzurechnen, diese Regelung ist jedoch mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerver-
sammlung nichtig (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 168). Sollten diese Kosten gleichwohl in die Antragstellung nicht miteinbezogen sein, müßten die Antragsteller daher eine entsprechende Einschränkung vornehmen.
IV.
Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG unter Berücksichtigung des Interesses aller Beteiligten an der Kostenverteilungsregelung in Übereinstimmung mit der insoweit nicht angegriffenen Entscheidung des Beschwerdegerichts auf 22.000 € festgesetzt.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Tenor
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Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung der Revision der Klägerin das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung zurückgewiesen worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Langenfeld vom 29. Mai 2013 geändert.
-
Die Klage wird auch insoweit abgewiesen, als die Beklagten verurteilt worden sind, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. November 2012 zu zahlen.
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Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
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Zu der Anlage der klagenden Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft gehören mehrere Gebäude, nämlich die Häuser S. Straße 1, 3 und 5, die Hochhäuser P. Straße 4 und 6 und schließlich eine zwischen den beiden Gebäudekomplexen gelegene Parkgarage. Gemäß § 15 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) kann die Gemeinschaftsordnung durch eine Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen geändert werden.
- 2
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§ 5 Nr. 7 GO lautet wie folgt:
-
„Die Eigentümergemeinschaft ist zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet.
-
(…)
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Aus diesen Rücklagen werden die Kosten für größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten bestritten. Falls die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendig gewordene Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachschüsse im Verhältnis ihrer Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu leisten.
- 3
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§ 16 GO enthält unter der Überschrift „Gesonderte Gemeinschaften“ folgende Regelung:
-
1. Soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich tatsächlich ausscheidbar, sind
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a) Wohngebäude und
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b) Parkhaus
-
je als selbständige Einheit anzusehen und zu behandeln. Dies gilt insbesondere für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dieser Anlagen. Es gilt ferner für die Wiederaufbauverpflichtung, Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten, Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung. (…)
-
2. (…) c) bei Beschlüssen, die nur das Parkhaus betreffen, haben nur die Sondereigentümer und Sondernutzungsberechtigten des Parkhauses Stimmrecht. Für Beschlüsse, die das Wohngebäude betreffen, haben nur die Sondereigentümer des Wohngebäudes ein Stimmrecht.
- 4
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In der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 wurde mit einer Mehrheit von mehr als 80 % aller vorhandenen Stimmen folgender Beschluss gefasst:
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„Die Instandhaltungsrücklage der Objekte S. Straße 1, 3 und 5 wird von den Objekten P. Straße 4 und 6 getrennt. Die zurzeit angesammelte Instandhaltungsrücklage wird ausschließlich den Wohnungen der Häuser P. Straße 4 und 6 zugerechnet. Die Eigentümer des Objekts S. Straße 1, 3 und 5 verzichten auf alle Rechte hinsichtlich der bislang gebildeten Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümer der Wohnungen S. Straße 1, 3 und 5 werden zukünftig eine eigene Instandhaltungsrücklage i. H. von 4,50 € pro Quadratmeter im Jahr ansparen. Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen werden gemäß den Bestimmungen der Teilungserklärung von den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 und P. Straße 4 und 6 anteilig getragen. Der Wirtschaftsplan ist ab dem 1. Januar 2004 entsprechend abzuändern.“
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In der Folgezeit wurden die Rücklagen gesondert ausgewiesen. Von 2006 bis 2011 wurden für die Einheiten der Häuser S. Straße 1, 3 und 5 eine Instandhaltungsrücklage von 88.084 €, für die Einheiten P. Straße 4 und 6 von 468.984,84 € angesammelt.
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Seit dem Jahr 2010 sind die beiden Beklagten gemeinschaftliche Eigentümer aller in den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 belegenen Einheiten. In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 vertrat der Verwalter die Auffassung, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei und die getrennten Instandhaltungsrücklagen daher zusammengeführt werden müssten. Zu TOP 6 wurde mit einfacher Mehrheit folgender Beschluss gefasst, der bestandskräftig geworden ist:
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„Zur Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage zum 1. Januar 2012 ist von den Eigentümern der Wohnungen 229 – 265 in der S. Straße 1, 3 und 5 eine Zahlung von insgesamt 49.280,19 € zu erbringen und zusätzlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplanes – wie unter TOP 7 vorgeschlagen – monatlich ein Betrag von 1.080,75 € insgesamt für die Wohnungen 229 – 265 auszugleichen. Die Zahlungen sind fällig am 1. November 2012.“
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Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlung in Höhe von 60.087,69 € nebst Zinsen (49.280,19 € zuzüglich jeweils 1.080,75 € für die Monate Januar bis Oktober 2012) von den Beklagten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen zu zahlen. Dagegen wenden sich die Parteien jeweils mit der zugelassenen Revision. Die Klägerin will die Zurückweisung der Berufung erreichen, während die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Klage insgesamt weiterverfolgen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht sieht den Beschluss vom 11. Oktober 2012 als nichtig an, soweit er die Pflicht der Beklagten begründet, für die Jahre 2006 bis 2011 Beiträge zu der Instandhaltungsrücklage nachzuzahlen. Es fehle an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sei durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 festgesetzt worden. Dieser sei wirksam, da § 16 GO dahingehend auszulegen sei, dass für die Wohngebäude und das Parkhaus Untergemeinschaften und für diese jeweils getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden seien. Zwar sehe § 5 Nr. 7 GO die Ansammlung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor. Diese Bestimmung sei aber durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 aufgrund der Öffnungsklausel des § 15 Nr. 3 GO mit der erforderlichen Mehrheit geändert worden. Nachdem die Jahre 2006 bis 2011 verbindlich abgerechnet worden seien, könne eine Sonderumlage insoweit nicht mehr erhoben werden. Es handele sich auch nicht um einen grundsätzlich zulässigen Zweitbeschluss, weil nicht die Jahresabrechnungen abgeändert, sondern allein die Einheiten 229 bis 264 treffende Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf bereits abgerechnete Jahre geschaffen worden seien.
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Für die Monate Januar bis Oktober 2012 bestehe dagegen die erforderliche Beschlusskompetenz. Insoweit sei eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans für das Jahr 2011/12 beabsichtigt gewesen. Dieser Teil des Beschlusses vom 11. Oktober 2012 könne gemäß § 139 BGB aufrechterhalten werden.
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II.
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Die Revision der Beklagten ist begründet, die der Klägerin dagegen unbegründet. Die Beklagten sind zur Zahlung des geforderten Betrags nicht verpflichtet, weil der Beschluss vom 11. Oktober 2012 nichtig ist und keine Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage entstehen ließ. Der Zweck der den Wirtschaftsplan ergänzenden Sonderumlage, nämlich die Schaffung einer einheitlichen, nach Miteigentumsanteilen aufgebrachten Instandhaltungsrücklage für alle Wohngebäude, ist von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckt. Diese sieht die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits vor.
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1. Allerdings sollte nach den vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude gebildet werden.
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a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch unterliegt die Auslegung der Gemeinschaftsordnung vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012– V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 8; Beschluss vom 29. Januar 1993– V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 239 mwN).
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b) Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung in ihrer vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Fassung ergibt, dass für die Wohngebäude eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden war. Dies folgt aus § 5 Nr. 7 GO. Zwar ermöglicht § 16 GO hiervon abweichend als speziellere Regelung die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen, aber nur für die Wohngebäude insgesamt einerseits und für das Parkgebäude andererseits. Insoweit sollten Untergemeinschaften errichtet werden. Der Begriff „Wohngebäude“ bezeichnet in diesem Zusammenhang beide Wohngebäudekomplexe bzw. die einzelnen Wohngebäude, aus denen erstere bestehen; er wird nämlich durchgängig im Singular und ausschließlich zur Abgrenzung von dem Parkgebäude verwendet, insbesondere in § 16 Nr. 2c) GO hinsichtlich des Stimmrechtsausschlusses. Dass weitere Untergemeinschaften hinsichtlich der Wohngebäude errichtet werden sollten, lässt sich der Gemeinschaftsordnung dagegen, anders als das Berufungsgericht offenbar meint, nicht entnehmen; unter anderem fehlt es schon an einer Regelung dazu, ob nur die beiden Gebäudekomplexe oder alle einzelnen Wohngebäude als „selbständige Einheit“ im Sinne von § 16 GO anzusehen sein sollten.
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c) Für die Wohngebäude musste folglich eine einheitliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Aus dieser waren die Kosten für Reparaturen zu bestreiten, über die alle Eigentümer der in den Wohngebäuden belegenen Einheiten zu entscheiden hatten. Eine Unterscheidung danach, welchen Gebäudekomplex etwaige Kosten betrafen, sah die Gemeinschaftsordnung vor dem 7. Dezember 2004 nicht vor.
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2. Durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 ist die Regelung des § 5 Nr. 7 GO geändert worden.
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a) Hiernach waren getrennte Instandhaltungsrücklagen für die Häuser S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits zu bilden. Weil der Beschluss keine andere Regelung trifft, ist er nächstliegend so zu verstehen, dass im Übrigen § 5 Nr. 7 GO für die beiden nunmehr getrennten Rücklagen fortgelten sollte. Infolgedessen veränderte sich die Kostentragungspflicht. Denn die ursprüngliche Fassung der Gemeinschaftsordnung regelt die Kostentragungspflicht für „größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten“ ausschließlich in § 5 Nr. 7 GO im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage; ergänzend ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, dass die Beiträge nach Miteigentumsanteilen aufzubringen sind. Folglich sollten nunmehr – anders als zuvor – nur noch die jeweiligen Sondereigentümer über die gebildeten Rücklagen solche Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile jeweils für „ihren“ Gebäudekomplex tragen. Diese Auslegung des Beschlusses bestätigt sich im Umkehrschluss daraus, dass (nur noch) „Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen anteilig“ (also von sämtlichen Sondereigentümern aller Wohngebäude) getragen werden sollten.
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b) Der Beschluss ist wirksam.
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aa) Die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 5 Nr. 7 GO ergibt sich aus der in § 15 Nr. 3 enthaltenen Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Wohnungseigentümern, die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.
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bb) Der Beschluss ist auch in materieller Hinsicht wirksam (vgl. zu diesem Erfordernis Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
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(1) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Regelung des § 16 allerdings unverändert geblieben. Dass weitere Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder (hierzu Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NJW-RR 2012, 1291 Rn. 10) errichtet werden sollten, lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen. Ebenso wenig enthält er Anhaltspunkte dafür, dass die Bestimmung des § 13 Nr. 1 GO geändert werden sollte, wonach die Sondereigentümer – also gemäß § 16 Nr. 2 c) GO alle Sondereigentümer der Wohngebäude – über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden. Ob aus einer „Gruppenbetroffenheit“ folgen kann, dass auch ohne ausdrückliche Regelung nur die Sondereigentümer des jeweils betroffenen Gebäudekomplexes hinsichtlich solcher Maßnahmen stimmberechtigt sind, die „ihre“ Rücklage betreffen (in diesem Sinne etwa BayObLGZ 1983, 320, 323 und 2003, 254, 257; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 23 Rn. 35; dagegen Eichhorn, ZfIR 2015, 8, 9; PWW/Riecke/Elzer, BGB, 9. Aufl., § 23 WEG Rn. 6), kann dahinstehen. Da die hiesige Gemeinschaftsordnung in § 16 ausdrücklich die Errichtung von Untergemeinschaften vorsah, hiervon aber nicht Gebrauch gemacht wurde, verbleibt es im Zweifel bei der gemeinschaftlichen Verwaltung durch alle Sondereigentümer der Wohngebäude (vgl. § 13 Nr. 1, § 16 Nr. 2c GO).
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(2) Danach beschränkte sich der Beschluss auf die Regelung der Instandhaltungsrücklage und – hiermit verbunden – der Kostentragungspflicht. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
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(a) Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder – wie hier – Gebäudekomplexe ist (Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 60; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 123; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 354; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 Rn. 18 aE; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 Rn. 211). Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands (vgl. nur Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO). Um eine solche Mehrhausanlage handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts. Die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits bestehen aus getrennten Baukörpern; dies erlaubt eine eindeutige Kostenzuordnung (vgl. hierzu Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 26a).
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(b) Dass der Beschluss das Stimmrecht nicht regelte, ist unschädlich. Ein Stimmrechtsausschluss für die dem jeweils anderen Gebäudekomplex zugehörigen Eigentümer musste nicht zwingend vorgesehen werden. Es ist nämlich anerkannt, dass einzelnen Gruppen von Sondereigentümern auch dann die alleinige Kostentragungspflicht hinsichtlich bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden kann, wenn die Verwaltung allen Sondereigentümern obliegt (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 9/12, NJW 2013, 681 f.).
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(c) Schließlich bedurfte es auch keiner ausdrücklichen Regelung der Nachschusspflicht. Der Beschluss ist - wie ausgeführt - dahingehend auszulegen, dass abgesehen von der Trennung der Rücklagen § 5 Nr. 7 GO weitergalt. Folglich sollten die Sondereigentümer im Bedarfsfall jeweils (nur) „ihre“ Rücklage für „ihren“ Gebäudekomplex auffüllen. So ist § 5 Nr. 7 GO auch hinsichtlich der für Park- und Wohngebäude zu bildenden Instandhaltungsrücklagen und der insoweit erforderlichen Nachschüsse zu verstehen.
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3. Der am 11. Oktober 2012 zu TOP 6 gefasste Beschluss, auf den die Klägerin ihre Zahlungsklage stützt, ist nichtig. Die den Beklagten auferlegten Zahlungen sollten einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage zufließen, die die Gemeinschaftsordnung nicht (mehr) vorsieht.
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a) Durch den mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss ist die Gemeinschaftsordnung nicht erneut geändert worden. Ein Beschluss, der eine zulässigerweise im Beschlusswege erfolgte Änderung der Gemeinschaftsordnung erneut ändern oder wieder aufheben soll, muss mit der nach der Öffnungsklausel erforderlichen – hier qualifizierten – Mehrheit gefasst werden. Ob das Verfehlen des Quorums die Nichtigkeit oder lediglich die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses zur Folge hätte (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 249 einerseits, Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17 andererseits, offengelassen durch Senatsurteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 53/14, WuM 2015, 182 Rn. 16), bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung. Denn dem Beschluss kann ohnehin nicht entnommen werden, dass die am 7. Dezember 2004 beschlossene Änderung von § 5 Nr. 7 GO rückgängig gemacht worden ist.
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aa) Bei der gebotenen nächstliegenden und objektiven Auslegung seines Wortlauts (grundlegend hierzu Senat, Beschluss vom 10. September 1998– V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff., st. Rspr.) regelt der Beschluss vom 11. Oktober 2012 eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht. Er erschöpft sich in der Begründung von Zahlungspflichten. Nichts anderes ergibt sich aus dem Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung. Dieses nahm Bezug auf ein Informationsschreiben des Verwalters, in dem dargelegt wurde, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei. Dementsprechend gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude vorsah und diese wiederherzustellen war. Folgerichtig ist der Beschluss mit „Anpassung der Instandhaltungsrücklagen (…) wegen Wiedervereinigung der getrennt geführten Instandhaltungsrücklagen“ überschrieben. Ein solcher Beschluss konnte aus Sicht der Wohnungseigentümer – wie geschehen – mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
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bb) Eine ergänzende Auslegung des Beschlusses, die dazu führte, dass zugleich die Gemeinschaftsordnung geändert worden ist, kommt nicht in Betracht. Ob und inwieweit der ergänzenden Auslegung eines die Gemeinschaftsordnung aufgrund einer Öffnungsklausel ändernden Beschlusses im Hinblick auf den Erwerberschutz Grenzen gesetzt sind, bedarf keiner Entscheidung, da die Voraussetzungen hierfür ohnehin nicht vorliegen. Zwar ist die erforderliche Änderung der Gemeinschaftsordnung bei der Beschlussfassung nicht bedacht worden. Neben einer solchen Regelungslücke setzt eine ergänzende Auslegung aber voraus, dass die Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsordnung geändert hätten, wenn ihnen dieses Erfordernis bekannt gewesen wäre (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 63). Hieran fehlt es schon deshalb, weil nicht angenommen werden kann, dass die Gemeinschaftsordnung ohne die erforderliche Mehrheit geändert werden sollte. Die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer wollen nämlich im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen (Senat, Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298; LG München, ZWE 2011, 233; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 62).
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b) Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Beklagten auferlegte Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Der Beschluss ist nicht lediglich anfechtbar, sondern nichtig. Denn die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung der Beklagten dienen soll, gibt es nicht; mit anderen Worten sind im Vermögen des Verbands Gelder mit einer solchen Zweckbestimmung nicht vorgesehen.
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Weinland
(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.
Tenor
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Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 5. November 2013 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als mit der Zurückweisung der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hattingen vom 22. August 2012 zugleich die (erstmals in der Berufungsinstanz erhobene) Klage abgewiesen worden ist, die auf Zahlung von 3.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. November 2013 gerichtet ist.
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Die Beklagte zu 18 wird verurteilt, an die Klägerin 3.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. November 2013 zu zahlen.
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Die in den Rechtsmittelinstanzen entstandenen Kosten werden wie folgt verteilt:
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Die Gerichtskosten tragen zu 77 % die Klägerin und zu 23 % die Beklagte zu 18.
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Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 18 trägt die Klägerin zu 77 %, die der Beklagten zu 1 bis 17 trägt sie insgesamt. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt zu 23 % die Beklagte zu 18. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Das Wohnungseigentum der Klägerin gehört zu der Anlage der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (Beklagte zu 18). In der Wohnung der Klägerin wurde im Januar 2009 als Folge eines Feuchtigkeitsschadens ein Befall mit giftigen Schimmelpilzen festgestellt, der die Wohnung für einen Zeitraum von zwanzig Monaten unbewohnbar machte. Nachdem die Klägerin Schadensersatz bzw. Zahlung einer Entschädigung gemäß § 14 Nr. 4 WEG von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt hatte, stimmten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2010 mehrheitlich für folgenden Antrag:
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„Der Versammlungsleiter stellt den Antrag, der (…) [Klägerin] pauschal 3.000 € von den verlangten 5.710,50 € zu erstatten, und die Option einzuräumen, sofern die Gemeinschaft bei einer Schadensersatzklage gegen den Vorverwalter oder den Architekten rechtswirksam ihren Anspruch durchsetzen können, die restlichen Kosten inklusive der entgangenen Mieten einschließlich bis August 2010“.
- 2
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Der Beschluss ist inzwischen bestandskräftig geworden. Die Klägerin verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlung in Höhe von 8.900,96 € nebst Zinsen aufgrund der ihr entstandenen Schäden. In den Vorinstanzen ist die Klage ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte zu 18 beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe in der Eigentümerversammlung ein Angebot auf Abschluss eines Vergleichs abgegeben. Sie habe sich den Vorschlag ihres Schwiegersohns, der zu der Beschlussfassung geführt habe, zu Eigen gemacht und der Wohnungseigentümergemeinschaft damit ein Vergleichsangebot unterbreitet. Diese habe das Angebot durch die Beschlussfassung angenommen. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch bestehe nicht, weil die Schadensersatzforderungen der Klägerin durch den Vergleichsabschluss erledigt seien. Die danach vereinbarte Zahlung von 3.000 €, auf die sich die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht gestützt habe, sei nicht Gegenstand der Klage, weil der Vergleich einen neuen Klagegrund schaffe.
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II.
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Die Revision hat teilweise Erfolg.
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1. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB ergebe, dass die Klägerin und die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vergleich geschlossen hätten, hält der eingeschränkten revisionsrechtlichen Kontrolle stand; sie ist nur darauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs- und Ergänzungsregeln oder Denk- oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 16. Oktober 2009 - V ZR 203/08, NJW 2010, 146 Rn. 10). Solche Rechtsfehler sind nicht ersichtlich.
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a) Zu Unrecht beruft sich die Klägerin darauf, keine Partei habe vorgetragen, dass sie, die Klägerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Beschlussfassung einen Antrag auf Abschluss des Vergleichs gemacht habe. Denn das Berufungsgericht hat den von dem Amtsgericht im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellten tatsächlichen Sachverhalt rechtlich gewürdigt; insoweit war es nicht an die Einschätzung der Parteien gebunden. Es hat auch nicht verkannt, dass ein schlichter Antrag eines Wohnungseigentümers auf Beschlussfassung in der Regel keinen rechtsgeschäftlichen Charakter hat. Vielmehr ist es - ebenso wie das Amtsgericht, dessen Würdigung es sich angeschlossen hat - im Rahmen der einzelfallbezogenen tatrichterlichen Würdigung nachvollziehbar zu dem Ergebnis gelangt, dass das Verhalten der Klägerin (bzw. ihres Schwiegersohns, dessen Äußerungen sie sich zu Eigen gemacht habe) in der der Beschlussfassung vorangehenden Diskussion aus Empfängersicht als rechtlich bindender Antrag zu verstehen war. Dass der Antrag in dem Protokoll der Eigentümerversammlung als solcher des Versammlungsleiters bezeichnet wird, ist aufgrund der Feststellungen zu den vorangehenden Abläufen unerheblich.
- 7
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b) Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlussfassung rechtlich zugleich als (stillschweigende) Annahme des Angebots ansieht; immerhin konnte der Antrag der Klägerin nur sofort angenommen werden (§ 147 Abs. 1 Satz 1 BGB), und nach der Würdigung der Vorinstanzen sollte auf der Eigentümerversammlung dem Wunsch der Klägerin entsprechend eine abschließende Regelung herbeigeführt werden.
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c) Die Annahmeerklärung ist nicht gemäß § 181 BGB unwirksam, weil die Klägerin an der Beschlussfassung mitgewirkt hat. Das folgt schon daraus, dass Vertragspartnerin der Klägerin nicht sie selbst, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Ob die Klägerin an deren vorangehender interner Willensbildung mitwirken durfte, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
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d) Schließlich wird von der Revision nicht aufgezeigt und ist auch sonst nicht ersichtlich, dass der von der Klägerin nunmehr geltend gemachte Betrag nicht durch den Vergleich abgegolten ist oder einzelne Positionen enthält, die von dem Vergleich nicht erfasst werden.
- 10
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2. Im Ergebnis zu Unrecht hat das Berufungsgericht dagegen den Zahlungsantrag in Höhe der im Vergleichswege vereinbarten Summe von 3.000 € abgewiesen.
- 11
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a) Im Ausgangspunkt geht es allerdings zutreffend davon aus, dass die auf dem Vergleich beruhende Zahlungspflicht und die ursprüngliche Schadensersatz- bzw. Entschädigungsforderung unterschiedliche Streitgegenstände darstellen.
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aa) Gegenstand des Rechtsstreits ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein prozessualer Anspruch; er wird bestimmt durch den Klageantrag, in dem sich die von dem Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und den Lebenssachverhalt (Klagegrund), aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (vgl. nur BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2002 - X ARZ 208/02, BGHZ 153, 173, 175 mwN).
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bb) Stützt sich der Kläger - wie hier - in erster Linie auf Schadensersatz- bzw. Entschädigungsansprüche und nur hilfsweise auf die Zahlungspflicht, die sich aus einem vor Klageerhebung geschlossenen außergerichtlichen Vergleich ergibt, ist der Zahlungsantrag identisch; er wird jedoch regelmäßig auf zwei unterschiedliche Lebenssachverhalte gestützt. Zwar ist im Zweifel - und auch hier - davon auszugehen, dass der Vergleich das ursprüngliche Rechtsverhältnis nicht im Wege einer Novation ersetzen soll (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - X ZR 204/02, FamRZ 2004, 1783 f. mwN). Die Verpflichtungen aus dem Schuldverhältnis und die in einem außergerichtlichen Vergleich über das Schuldverhältnis vereinbarten Verpflichtungen sind aber in der Regel als verschiedene prozessuale Lebenssachverhalte anzusehen, und zwar auch dann, wenn der Vergleich keine Novation herbeiführen soll (Staudinger/Marburger, BGB [2009], § 779 Rn. 38; Larenz, Schuldrecht Band 1, 14. Aufl., § 7 IV; Bork, Der Vergleich [1988], S. 431 ff.). So liegt es hier. Dem Hauptantrag zufolge beruht die Zahlungspflicht auf verschiedenen Positionen, die auf Schadensersatz- bzw. Entschädigungsrecht gestützt werden; nach dem Hilfsantrag beruht sie dagegen auf dem Vergleich, in dem eine pauschale Zahlung vereinbart worden ist. Wie es sich verhält, wenn die ursprüngliche Forderung nur inhaltlich umgestaltet werden soll (zu einer solchen Konstellation BGH, Urteil vom 7. März 2002 - III ZR 73/01, JZ 2002, 721 f. m. krit. Anm. Jacoby), kann dahinstehen.
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b) Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass die Klägerin ihre Klage in zulässiger Weise um einen Hilfsantrag erweitert hat.
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aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann das Revisionsgericht die Würdigung prozessualer Erklärungen einer Partei uneingeschränkt nachprüfen und Erklärungen selbst auslegen. Die Auslegung darf auch im Prozessrecht nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen. Dabei ist der Grundsatz zu beachten, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. nur BGH, Urteil vom 1. August 2013 - VII ZR 268/11, NJW 2014, 155 Rn. 30 mwN).
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bb) Daran gemessen hat die Klägerin eine nachträgliche Klagehäufung in Eventualstellung vorgenommen, indem sie sich in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hilfsweise auf die in dem Vergleich vereinbarte Zahlungspflicht berufen hat; denn sie hat damit erklärt, für den Fall einer Abweisung des Hauptantrags eine Titulierung der im Vergleichswege vereinbarten Zahlungspflicht herbeiführen zu wollen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts dürfen Haupt- und Hilfsantrag einander widersprechen oder sich gegenseitig ausschließen (RGZ 144, 71, 73 f.; Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 260 Rn. 4 aE mwN). Eine nachträgliche Klagehäufung ist prozessual wie eine Klageänderung zu behandeln (BGH, Urteil vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841, 1842 mwN). Ihre Zulässigkeit ist an § 263 bzw. § 533 ZPO und nicht an § 264 Nr. 1 ZPO zu messen, wenn ursprüngliches Zahlungsbegehren und vergleichsweise vereinbarte Zahlung - wie hier - unterschiedliche Streitgegenstände darstellen (aA aus prozessökonomischen Überlegungen Bork in jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 779 Rn. 25; ders., Der Vergleich [1988], 436).
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cc) Weil das Berufungsgericht das Vorbringen nicht als nachträgliche Klagehäufung angesehen hat, hat es sich nicht mit der Frage befasst, ob diese sachdienlich im Sinne von § 533 Nr. 1 ZPO ist. Der Senat kann diese Frage selbst entscheiden, da die hierbei zu berücksichtigenden Gesichtspunkte feststehen und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Danach ist die Sachdienlichkeit gegeben; es ist ein Gebot der Prozessökonomie, dass die Klägerin die Zahlungspflicht aus dem Vergleich in dem bereits anhängigen Verfahren titulieren lassen kann, nachdem der Abschluss des Vergleichs auch für die Entscheidung über die ursprüngliche Zahlungspflicht von entscheidender Bedeutung ist und die erforderlichen Beweise erhoben worden sind. Aus dem gleichen Grund sind auch die Voraussetzungen von § 533 Nr. 2 ZPO erfüllt.
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III.
- 18
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Soweit die Revision Erfolg hat, ist das Urteil aufzuheben. Die Sache ist zur Endentscheidung reif. Der Zahlungsanspruch besteht in Höhe von 3.000 €. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 BGB von der Rechtshängigkeit der Klageerweiterung an. Der Antrag der Klägerin ist dahingehend auszulegen, dass sie 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz verlangt (vgl. BGH, Beschluss vom 7. Februar 2013 - VII ZB 2/12, WM 2013, 509 f.).
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IV.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO analog, § 565 Satz 1 i.V.m. § 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO.
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Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
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Brückner Weinland
(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.
(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.
(1) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten.
(2) Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Vorteil er gereicht, wider Treu und Glauben herbeigeführt, so gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Ist in einem Land auf Grund des § 8 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz ein oberstes Landesgericht errichtet, so müssen sich die Parteien vor diesem ebenfalls durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen.
(2) Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich als Beteiligte für die Nichtzulassungsbeschwerde durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
(3) Diese Vorschriften sind auf das Verfahren vor einem beauftragten oder ersuchten Richter sowie auf Prozesshandlungen, die vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle vorgenommen werden können, nicht anzuwenden.
(4) Ein Rechtsanwalt, der nach Maßgabe der Absätze 1 und 2 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist (§ 273 Abs. 2 Nr. 1 und, soweit die Fristsetzung gegenüber einer Partei ergeht, 5, § 275 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 4, § 276 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 277) vorgebracht werden, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.
(2) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die entgegen § 282 Abs. 1 nicht rechtzeitig vorgebracht oder entgegen § 282 Abs. 2 nicht rechtzeitig mitgeteilt werden, können zurückgewiesen werden, wenn ihre Zulassung nach der freien Überzeugung des Gerichts die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.
(3) Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die der Beklagte verzichten kann, sind nur zuzulassen, wenn der Beklagte die Verspätung genügend entschuldigt.
(4) In den Fällen der Absätze 1 und 3 ist der Entschuldigungsgrund auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.
Der Partei, gegen die ein Versäumnisurteil erlassen ist, steht gegen das Urteil der Einspruch zu.
(1) Die Einspruchsfrist beträgt zwei Wochen; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des Versäumnisurteils.
(2) Muss die Zustellung im Ausland erfolgen, so beträgt die Einspruchsfrist einen Monat. Das Gericht kann im Versäumnisurteil auch eine längere Frist bestimmen.
(3) Muss die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen, so hat das Gericht die Einspruchsfrist im Versäumnisurteil oder nachträglich durch besonderen Beschluss zu bestimmen.
(1) Der Einspruch wird durch Einreichung der Einspruchsschrift bei dem Prozessgericht eingelegt.
(2) Die Einspruchsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das der Einspruch gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.
(3) In der Einspruchsschrift hat die Partei ihre Angriffs- und Verteidigungsmittel, soweit es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht, sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann der Vorsitzende für die Begründung die Frist verlängern, wenn nach seiner freien Überzeugung der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn die Partei erhebliche Gründe darlegt. § 296 Abs. 1, 3, 4 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Folgen einer Fristversäumung ist bei der Zustellung des Versäumnisurteils hinzuweisen.