Bundesgerichtshof Urteil, 16. Jan. 2004 - V ZR 166/03
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 166/03 Verkündet am:
16. Januar 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Januar 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die
Richterin Dr. Stresemann
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 13. Mai 2003 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16. Juli 1992 erwarb die Klägerin von der Beklagten unter Ausschluß der Gewährleistung für Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Kaufgegenstands zwei Flurstücke in einer Gesamtgröße von 98.692 qm für 1.480.380 DM (= 15,- DM/qm). Der Kaufpreis ist in § 4 als "vorläufig" bezeichnet, weil im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein funktionsfähiger Markt für Grund und Boden und entsprechende Marktpreise fehlten; nach § 5 sollte der endgültige Kaufpreis durch eine auf den 31. Juli 1993 auf den Grund und Boden bezogene Nachbewertung festgestellt werden, wobei der vorläufige Kaufpreis als "Mindestpreis" vereinbart war. § 20 enthält Bestimmungen für den Fall der Undurchführbarkeit des Vertrags.
Vor dem Abschluß des Vertrags hatte die Klägerin ein Verkehrswertgutachten vom 1. Januar 1991 eingeholt, in welchem der Bodenwert mit 5,71 DM/qm ermittelt worden war; ein weiteres, ebenfalls von der Klägerin eingeholtes Gutachten weist zum 21. Mai 1992 einen Verkehrswert von 15,- DM/qm aus. In beiden Gutachten wird darauf hingewiesen, daß die verkauften Flurstücke nach der Aussage des Bürgermeisters der Klägerin in dem Flächennutzungsplan als Gewerbefläche bzw. als Mischgebiet ausgewiesen sind bzw. sich in einer Bebauungsplanung befinden. Die Klägerin übermittelte der Beklagten beide Gutachten vor dem Abschluß des Kaufvertrags.
Tatsächlich gab es seinerzeit - und gibt es noch heute - keinen Flächennutzungs - oder Bebauungsplan, der die verkauften Flurstücke erfaßt.
Mit Schreiben vom 24. Januar 1994 erklärte sich die Klägerin der Beklagten gegenüber mit der endgültigen Festschreibung des in dem Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises einverstanden.
In einem weiteren Sachverständigengutachten wurde der Verkehrswert der verkauften Flächen zum 22. Februar 1994 mit 15,- DM/qm ermittelt.
Während des erstinstanzlichen Verfahrens erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Irrtums, nachdem der von dem Landgericht beauftragte Sachverständige einen Verkehrswert der Flurstücke im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von 1,56 DM/qm ermittelt hatte.
Die Klägerin hält den Kaufvertrag für nichtig, weil sie ihn wirksam angefochten habe und er sittenwidrig sei. Wenigstens sei er nach den Grundsätzen
des Wegfalls der Geschäftsgrundlage und nach seinem § 20 aufzuheben oder anzupassen. Die Zwangsvollstreckung der Beklagten verstoße gegen Treu und Glauben.
Die Klage, mit der die Klägerin die Erklärung der Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde für unzulässig, hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur Unterlassung der Zwangsvollstreckung, und die Herausgabe der Urkunde verlangt, ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.
Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klage weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der Kaufvertrag sei wirksam zustandegekommen ; die erforderlichen Genehmigungen seien erteilt worden. Er habe auch weiterhin Bestand, weil er nicht wegen Wuchers oder als wucherähnliches Geschäft nichtig sei. Auch die von der Klägerin eingewandten Verstöße gegen das öffentliche Haushaltsrecht und ihre Anfechtungserklärung führten nicht zur Nichtigkeit des Vertrags. Einen Anspruch auf Aufhebung oder Änderung des Vertrags habe die Klägerin nicht. Sie könne die Zwangsvollstreckung der Beklagten nur hindern, indem sie sich auf Gewährleistungsrechte berufe; diese seien jedoch vertraglich ausgeschlossen.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
II.
Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem Kaufvertrag ist zulässig.
1. Fehlerfrei ist das Berufungsgericht zu der Überzeugung gelangt, daß der Kaufvertrag wirksam zustandegekommen und nicht nach § 138 Abs. 2 BGB wegen Wuchers oder nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das öffentliche Haushaltsrecht nichtig ist; auch treffen seine weiteren Annahmen zu, daß die von der Klägerin erklärte Anfechtung nicht die Nichtigkeit des Kaufvertrags nach § 142 Abs. 1 BGB zur Folge hat, die Klägerin durch den Vertrag nicht unangemessen benachteiligt wird und § 20 des Vertrags, der Bestimmungen für den Fall seiner Undurchführbarkeit enthält, keinen Aufhebungsanspruch der Klägerin begründet. Das alles nimmt die Revision hin.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die Nichtigkeit des Kaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB verneint; er ist nicht sittenwidrig.
a) Es kann offen bleiben, ob hier ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Die daran geknüpfte Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Begünstigten, also der Beklagten, wäre nämlich durch besondere Umstände erschüttert, so daß der Schluß allein von dem Vorliegen einer besonders groben Äquivalenzstörung auf eine subjektiv unlautere Ausnutzung eines den Benachteiligten in seiner Entscheidungsfreiheit hemmenden
Umstands nicht zulässig wäre (Senat, Urt. v. 27. September 2002, V ZR 218/01, WM 2003, 642, 643 m.w.N.). Beide Parteien haben die verkauften Flächen als Bauerwartungsland eingestuft. Darauf beruhte die Kaufpreisfindung. Sie war aus Sicht der Beklagten nach einem der ihr vorgelegten Sachverständigengutachten sachgerecht, zumal die Gutachter die bauplanungsrechtliche Qualität der Flächen aufgrund der Angaben des Bürgermeisters der Klägerin angenommen hatten. Unter diesen Umständen hat die Beklagte ausreichende, eine Übervorteilung der Klägerin ausschließende Bemühungen zur Ermittlung eines angemessenen Leistungsverhältnisses angestellt; daß das Gutachten fehlerhaft war, fällt ihr nicht zur Last (vgl. Senat, Urt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154, 156 m.w.N.).
b) Die Rüge der Revision (§ 286 ZPO), das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß sich aus der Bezeichnung des vereinbarten Kaufpreises als "vorläufig" und als "Mindestkaufpreis" ergebe, daß die Beklagte nicht auf die Gutachten vertraut, sondern die Möglichkeit eines besonders groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung ausdrücklich in Kauf genommen habe, und daß sie vertragliche Abhilfemöglichkeiten nur zu ihren Gunsten durchgesetzt habe, bleibt ohne Erfolg. Eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten läßt sich diesen Vertragsbestimmungen nicht entnehmen. Sie wurden vereinbart, weil es nach Auffassung beider Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch keinen funktionsfähigen Grundstücksmarkt und entsprechende Marktpreise gab. Die Nachbewertung der verkauften Flächen sollte dem Rechnung tragen und zu einem marktüblichen Kaufpreis führen. Dabei lag es auf der Hand, daß die Parteien mit steigenden Grundstückspreisen rechneten (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 336). Nicht aber sollte die Nachbewertung Preisunterschiede ausgleichen, die sich aus einer eventuellen Änderung der baupla-
nungsrechtlichen Qualität der Flächen ergab. Daß die Parteien an eine solche Möglichkeit gedacht haben, ist nicht ersichtlich.
c) Wäre somit die auf ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung beruhende Vermutung der verwerflichen Gesinnung der Beklagten erschüttert, müßte die Klägerin - ebenso wie bei dem Fehlen eines solchen Mißverhältnisses - die für die Sittenwidrigkeit eines wucherähnlichen Geschäfts entscheidenden subjektiven Merkmale auf seiten der Beklagten darlegen und beweisen. Das ist ihr nach den fehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts, die von der Revision nicht angegriffen werden, nicht gelungen.
d) Auf die von der Beklagten vorsorglich erhobenen Revisionsgegenrügen (§ 286 ZPO), mit denen sie die Verkehrswertermittlung durch den von dem Landgericht bestellten Sachverständigen angreift und zusätzlich zu den Feststellungen des Berufungsgerichts die fehlende verwerfliche Gesinnung der Beklagten begründen will, kommt es nach alledem nicht an.
3. Ebenfalls - im Ergebnis - zu Recht hat das Berufungsgericht einen Aufhebungs- oder Abänderungsanspruch der Klägerin nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage verneint.
a) Es kann dahingestellt bleiben, ob sich die Klägerin - wie das Berufungsgericht meint - wegen des Vorrangs der Sachmängelhaftung nicht auf eine fehlende oder geänderte Geschäftsgrundlage berufen kann (siehe dazu Senat , BGHZ 117, 159, 162 m.w.N.). Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision braucht der Senat nicht zu prüfen. Denn selbst wenn die Annahme des
Berufungsgerichts fehlerhaft wäre und die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht über die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen wären, könnte die Klägerin keine Aufhebung oder Anpassung des Vertrags verlangen. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist nämlich kein Raum, wenn nach der vertraglichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (Senat, BGHZ 74, 370, 373 m.w.N.). Hier hat die Klägerin das Risiko der künftigen Bebaubarkeit der verkauften Flächen übernommen.
Nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer das Risiko, ob er den Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden kann. Bei dem Kauf von Bauerwartungsland kommt hinzu, daß ein solches Geschäft typischerweise ein Element der Unsicherheit einschließt, weil in aller Regel gerade nicht feststeht, ob und gegebenenfalls wann das Grundstück bebaubar werden wird. Sind - wie normalerweise in einem solchen Fall - Störungen der Geschäftsgrundlage voraussehbar, ist es grundsätzlich Sache des betroffenen Vertragspartners, sich gegen die daraus drohenden Nachteile zu sichern; für eine Berücksichtigung der Geschäftsgrundlage ist bei einem solchen risikobehafteten Geschäft in der Regel kein Raum (Senat, BGHZ 74, 370, 374; 101, 143, 151 f. m.w.N.). Das nach diesen allgemeinen Grundsätzen die Klägerin treffende Risiko der Verwendbarkeit des Kaufgegenstands wird nach den vertraglichen Vereinbarungen - worauf die Beklagte in ihrer Revisionserwiderung zutreffend hinweist - bei ihr belassen. Zum einen wurde der Klägerin zwar ein Rücktrittsrecht eingeräumt, nicht aber für den Fall, daß sie die Flächen nicht in der erwarteten Art und Weise nutzen kann. Zum anderen haben die Parteien in § 7 Abs. 2 einen Gewährleistungsausschluß vereinbart,
der sich ausdrücklich auch auf die Verwendbarkeit des Kaufgegenstands bezieht.
b) Nach alledem kommt es auf die weiteren von der Beklagten vorsorglich erhobenen Revisionsgegenrügen nicht an.
4. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, daß die Zwangsvollstrekkung aus der Kaufvertragsurkunde nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) für unzulässig erklärt werden müsse.
Zwar kann der Einwand des Rechtsmißbrauchs im Wege der Vollstrekkungsabwehrklage nach § 767 ZPO der Vollstreckung aus einem Titel entgegengehalten werden (BGHZ 42, 1, 2). Voraussetzung ist aber, daß der Rechtsmißbrauch den Bestand der zu vollstreckenden Forderung betrifft (Musielak /Lackmann, ZPO, 3. Aufl., § 767 Rdn. 26; Zöller/Herget, ZPO, 24. Aufl., § 767 Rdn. 12 "Rechtsmißbrauch"). Daran fehlt es hier. Die Beklagte hat, wie vorstehend unter II. 2. ausgeführt, die Kaufpreisforderung redlich erworben. Daran ändert nichts der von der Revision hervorgehobene Umstand, daß der Kaufvertrag in der vielfach durch unrealistische Erwartungen gekennzeichneten Zeit unmittelbar nach der Wiedervereinigung von einer sehr kleinen Gemeinde in den neuen Bundesländern geschlossen wurde. Das Berufungsgericht hat - fehlerfrei und von der Revision nicht angegriffen - nicht festgestellt, daß sich die Beklagte diesen Umstand bei der Vereinbarung des Kaufpreises einseitig zunutze gemacht hat. Vielmehr war es der Bürgermeister der Klägerin, der den Gutachtern die Bauerwartungsland-Qualität der verkauften Flächen vorgegeben und dadurch die Preisfindung entscheidend zum Nachteil der Klägerin beeinflußt hat. Daß den mit dem Vertragsschluß befaßten Mitarbeitern der Be-
klagten die abweichende rechtliche Qualität der Flächen bekannt war, hat das Berufungsgericht ebenfalls fehlerfrei und unangegriffen nicht festgestellt. Falls, wie die Revision meint, die Beklagte der Klägerin bei dem Vertragsschluß intellektuell überlegen gewesen wäre, hätte sich das somit nicht auf die Vereinbarung des Kaufpreises ausgewirkt. Schließlich spielt es entgegen der Auffassung der Revision für die Frage des Rechtsmißbrauchs auch keine Rolle, ob die Klägerin durch die Zwangsvollstreckung wirtschaftlich überfordert wird. Somit ist das Verhalten der Beklagten nicht als unzulässige Rechtsausübung anzusehen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Klein Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 16. Jan. 2004 - V ZR 166/03
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(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 218/01 Verkündet am:
27. September 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 138 D Abs. 1
Gehen Verkäufer und Käufer übereinstimmend und zutreffend davon aus, daß das
verkaufte Grundstück derzeit und auf weiteres nicht bebaubar ist, und vereinbaren
sie im Hinblick darauf einen relativ geringen Kaufpreis (hier: 9.000 DM), so kann die
an ein objektives Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung (hier: rd.
30.000 DM) geknüpfte Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten
erschüttert sein, wenn der absolute Wert der Kaufsache relativ gering und seine zutreffende
Einschätzung schwierig ist.
BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 218/01 - OLG Frankfurt am Main
LG Kassel
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des 15. Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 17. Mai 2001 aufgehoben und das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 10. März 1999 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Von Rechts wegen
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger erwarb 1984, zusammen mit seiner damaligen Ehefrau, zwei Grundstücke in H. -L. zum Preis von zusammen 37.325 DM in der Vorstellung, sie bebauen zu können. Ein Bauantrag wurde indes wegen der planungsrechtlichen Besonderheiten der Grundstücke abgelehnt. Das eine Grundstück ist ein etwa 100 m langer, aber nur 12 m breiter Streifen. Wegen des damals einzuhaltenden Bauwichs von jeweils 2,5 m wäre es wegen der
dann verbleibenden Breite von 7 m nur im Wege einer Grenzbebauung bebau- bar gewesen. Dies hätte aber die gleichzeitige Bebauung des Nachbargrundstücks , ebenfalls bis auf die Grenze, vorausgesetzt. Dafür lag keine Bereitschaft vor. Im hinteren Bereich grenzt an das langgestreckte Grundstück, und nur über dieses erreichbar, zwar das zweite erworbene Grundstück. Doch lag dieser gesamte Bereich außerhalb der nach dem Planungsrecht bebaubaren Fläche.
Mit notariellem Vertrag vom 12. März 1993 veräußerte der Kläger diese Grundstücke (mit Zustimmung seiner damaligen Frau) unter Hinweis auf den abgelehnten Bauantrag für 9.000 DM (knapp 6 DM/qm) an den Beklagten. Anfang 1996 starb der Eigentümer des Nachbargrundstücks. Seine Erben veräußerten es an den Beklagten. Da es innerhalb des bebaubaren Bereichs an das nur 12 m breite Grundstück angrenzt, besteht jetzt die Möglichkeit der gemeinsamen Bebauung. Der Beklagte veräußerte herausvermessene Flächen für 135 DM/qm weiter.
Der Kläger hält den Kaufvertrag mit dem Beklagten im Hinblick auf ein besonders grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig und verlangt Grundbuchberichtigung , hilfsweise Rückübereignung sowie – zweitinstanzlich – Auskehr der aus den Weiterverkäufen erzielten Erlöse. Das Landgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat dem Hilfsantrag auf Rückübertragung und dem Antrag auf Erlösauskehr Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises entsprochen. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Erklärung des Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung, der Kläger sei möglicherweise prozeßunfähig, gibt keine Veranlassung, der grundsätzlich auch in der Revisionsinstanz von Amts wegen zu prüfenden Frage der Prozeßfähigkeit (vgl. Senat, BGHZ 31, 279, 281) nachzugehen. Der Kläger hat nämlich keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich hinreichende Anhaltspunkte für eine Prozeßunfähigkeit ergeben (vgl. BGH, Urt. v. 4. Februar 1969, VI ZR 215/67, NJW 1969, 1574). Der Umstand, daß der Kläger wegen einer - nicht näher spezifizierten - Gehirnerkrankung vorzeitig in den Ruhestand getreten ist, gibt keinen konkreten Hinweis auf eine die Prozeßfähigkeit ausschließende Störung der Geistestätigkeit.
II.
Das Berufungsgericht hält den Grundstückskaufvertrag vom 12. März 1993 wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig. Es geht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens davon aus, daß zwischen dem Wert der Grundstücke und der vereinbarten Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhältnis bestehe, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zulasse.
III.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß eine Verurteilung allein auf den Hilfsantrag und den Antrag auf Einwilligung in die Auskehrung der auf Notaranderkonto fließenden Weiterverkaufserlöse in Betracht kommt. Voraussetzung für beide Anträge ist die Nichtigkeit des Kaufvertrages der Parteien vom 12. März 1993 nach § 138 Abs. 1 BGB. Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht indes fehlerhaft bejaht.
1. Zu einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kommt das Berufungsgericht deswegen, weil es den Wert der Grundstücke, gestützt auf die Ausführungen des Sachverständigen, mit 30.337 DM bemißt. Der Sachverständige ist zu diesem Wert gelangt, indem er einen Teil von 593 qm wegen genereller Unbebaubarkeit als Gartenland, die übrige Fläche von 917 qm als Bauerwartungsland eingestuft hat. Für das Gartenland hat er einen Quadratmeterpreis von 12,50 DM, für das Bauerwartungsland einen solchen von 25 DM angesetzt. Die hierauf gegründeten Feststellungen des Berufungsgerichts greift die Revision mit Erfolg an.
a) Die der Einschätzung des Sachverständigen folgende Annahme des Berufungsgerichts, bei der Fläche von 917 qm handele es sich um Bauerwartungsland , ist rechtsfehlerhaft. Sie verkennt die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 WertV. Nach dieser Vorschrift, die eine materielle Definition des Bauerwartungslands enthält (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band V, § 4 WertV Rdn. 37), werden unter diesem Begriff Grundstücksflächen verstan-
den, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Dabei genügt nicht eine, wenn vielleicht auch auf Anhaltspunkte gestützte Chance einer Bebaubarkeit. Vielmehr muß sich die Wahrscheinlichkeit, daß ein Grundstück zu Bauland wird, bereits so verdichtet haben, daß dem der allgemeine Grundstücksverkehr Rechnung trägt. Hierbei kommt es auf die objektiven, das Grundstück konkret betreffenden Umstände an (Kleiber aaO Rdn. 38). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nach den getroffenen Feststellungen nicht vor.
Angesichts seines Zuschnitts war das schmale Grundstück – wovon auch das Berufungsgericht ausgeht – nur bebaubar, wenn wenigstens auf einer Seite auf die Grenze gebaut oder wenn das Nachbargrundstück hinzuerworben werden konnte. Für die zweite Möglichkeit gab es keine Anhaltspunkte. Die allgemeine Erfahrung, daß zu irgendeinem Zeitpunkt ein Grundstück zum Verkauf angeboten wird, genügt nicht für die Einordnung als Bauerwartungsland. Die erste Möglichkeit, auf die das Berufungsgericht seine Bewertung stützt, erfüllt ebensowenig die Voraussetzungen. Der Sachverständige, dessen Ausführungen das Berufungsgericht zugrunde legt, erkennt an sich, daß eine Bereitschaft des Nachbareigentümers zu einer gemeinsamen Grenzbebauung "nicht unbedingt vorausgesetzt" werden kann. Gleichwohl nimmt das Berufungsgericht an, daß von einer solchen Bebauung durchaus ausgegangen werden könne, weil die Grundstücksnachbarn ebenfalls auf eine solche Art der Bebauung angewiesen seien und nach der Lebenserfahrung nicht angenommen werden könne, sie wollten den Wert ihrer Grundstücke nicht durch eine Bebauung nutzen. Abgesehen davon, daß dem Senat ein solcher Lebenserfahrungssatz nicht bekannt ist, rügt die Revision zu Recht, daß er jedenfalls in
dieser Allgemeinheit nicht zugrunde gelegt werden kann, da die Entschließung eines Nachbarn, ebenfalls auf die Grenze zu bauen, von einer Vielzahl von Umständen abhängt, die generelle Aussagen nicht zuläßt. Entscheidend ist zudem allein die konkrete Situation, die immerhin dadurch gekennzeichnet war, daß auch schon im Jahre 1984, als der Kläger die Grundstücke erwarb, und seitdem unverändert bis zur Weiterveräußerung an den Beklagten, eine Bereitschaft des Nachbarn zur Grenzbebauung nicht bestand. Feststellungen dazu, daß sich dies in absehbarer Zeit mit einiger auf konkrete Umstände gestützter Wahrscheinlichkeit ändern würde, hat das Berufungsgericht nicht getroffen und ist dem Sachvortrag der Parteien auch nicht zu entnehmen.
Damit fehlt der Bewertung dieses Grundstücksteils als Bauerwartungsland die Grundlage. Ihm kommt – dies kann der Senat mangels anderer Alternativen selbst feststellen – nur Gartenlandqualität zu.
b) Soweit es um die Bewertung des Gartenlandes geht, rügt die Revision zwar zu Recht, daß das Gutachten insoweit einen von dem Berufungsgericht nicht aufgeklärten Widerspruch enthält, als der Sachverständige einerseits den für das Bauerwartungsland zugrunde gelegten Quadratmeterpreis schlicht halbiert hat, was zu 12,50 DM führt, während er andererseits angegeben hat, für Gartenland in vergleichbaren Orten würden bis zu 12 DM/qm veranschlagt. Dieser Widerspruch wird auch nicht dadurch ausgeräumt, daß der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung gesagt hat, daß Gartenland "in diesem Bereich" noch nicht unter 12 DM/qm verkauft worden sei. Das bezieht sich freilich auf Gartenland im Anschluß an ein zu bebauendes Grundstück und geht ersichtlich von der – rechtlich nicht haltbaren (s.o.) – Annahme aus, der
übrige Grundstücksteil habe in absehbarer Zeit bebaut werden können (Bauerwartungsland ).
Hierauf kommt es indes nicht entscheidend an, da das Berufungsgericht nur einen Quadratmeterpreis von 10 DM zugrunde gelegt hat. Ausgehend davon , und zwar entsprechend richtiger Bewertung auf die gesamten Grundstücksflächen bezogen, kommt man damit zu einem Wert der verkauften Grundstücke von 15.100 DM. Danach fehlt es an einem besonders groben Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Grundlage für eine Vermutung , daß der Beklagte auf die Entschließung des Klägers in verwerflicher Weise eingewirkt hätte, entfällt.
2. Selbst wenn man aber der Beurteilung die vom Berufungsgericht angenommenen Werte zugrunde legt, so daß von einem groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist, ist die Annahme einer Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft. Das Berufungsgericht übersieht nämlich, daß nach der Rechtsprechung des Senats die an das objektive Mißverhältnis geknüpfte Vermutung auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten durch besondere Umstände erschüttert sein kann. Der Schluß allein von dem Vorliegen einer besonders groben Äquivalenzstörung auf eine subjektiv unlautere Ausnutzung eines den Benachteiligten in seiner Entscheidungsfreiheit hemmenden Umstands ist dann nicht zulässig (s. BGHZ 146, 298, 305; Urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156; Urt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, Umdr. S. 7, zur Veröffentl. vorgesehen).
So liegt der Fall hier. Ohnehin ist bei einem relativ geringen Wert der Kaufsache Zurückhaltung bei der Anwendung der Vermutungsregel geboten
(vgl. BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, WM 1998, 932, 934), weil die Unter- bzw. Überschreitung des Kaufpreises um die Hälfte bzw. um das Doppelte umso weniger aussagekräftig ist, je geringer der absolute Wert der Sache ist. Im konkreten Fall weist die Revision zudem zu Recht darauf hin, daß beide Parteien die Grundstücke als seinerzeit nicht bebaubar eingestuft haben. Beide hatten insoweit den gleichen Wissensstand. Der Kläger hatte einen Bauantrag gestellt, der abgelehnt worden war. Hierauf wies der notarielle Kaufvertrag besonders hin. Angesichts dieser Situation war es für beide Parteien schwierig, den wahren Wert der Grundstücke richtig einzuschätzen. Wenn sie in dieser Situation das Risiko der, auch künftigen, Nichtbebaubarkeit so hoch veranschlagt haben, daß sie einen nur relativ geringen Kaufpreis von 9.000 DM vereinbarten, so kommt darin eine von beiden Parteien als angemessen angesehene Bewertung des Preis-Leistungsverhältnisses zum Ausdruck , die den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des später von dem Geschäft Begünstigten nicht erlaubt (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, aaO).
IV.
Ohne Eingreifen der an eine Äquivalenzstörung anknüpfende Vermutung entfällt die Grundlage des angefochtenen Urteils. Es unterliegt daher der Aufhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.). Die getroffenen Feststellungen tragen auch nicht aus anderen Gründen die Bewertung des Kaufvertrages als sittenwidrig im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB. Der Kläger verweist auch nicht auf Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen, der eine solche Würdigung erlaubte. Das gilt insbesondere für die angebliche Vorstellung beider Vertragsparteien, den
Kaufpreis gering zu bemessen, um etwaige Ansprüche der damaligen Ehefrau des Klägers im Scheidungsverfahren zu begrenzen. Da nichts dafür ersichtlich ist, daß Feststellungen, die die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB rechtfertigen , nachgeholt werden können, ist die Klage unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils abzuweisen (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.).
V.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Einwendungen, die den durch das Urteil festgestellten Anspruch selbst betreffen, sind von dem Schuldner im Wege der Klage bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges geltend zu machen.
(2) Sie sind nur insoweit zulässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden können.
(3) Der Schuldner muss in der von ihm zu erhebenden Klage alle Einwendungen geltend machen, die er zur Zeit der Erhebung der Klage geltend zu machen imstande war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)