Bundesgerichtshof Urteil, 07. Juli 2006 - V ZR 246/05

Tatbestand:

Die Parteien sind Brüder. Ihre Mutter übertrug dem Beklagten mit notariellem Vertrag vom 9. Februar 1989 unter anderem das Eigentum an einem mit einem Miet- und Geschäftshaus bebauten Grundstück in Ludwigshafen. In derselben Urkunde räumte der Beklagte seiner Mutter den lebenslangen Nießbrauch an dem Objekt ein. Ferner bestellte er "an dem ... Grundstück" zugunsten des Klägers "beginnend am Tag des Todes der Mutter" ein "Nießbrauchsrecht zu einem Viertel (Bruchteilsnießbrauch)". Im Oktober 1991 verstarb die Mutter der Parteien.
Bei seiner Abrechnung über die im Jahr 2000 aus dem Hausgrundstück gezogenen Nutzungen berücksichtigte der Beklagte durch Abzüge von den Mieteinnahmen zu Lasten des Klägers verschiedene Reparatur-, Erhaltungsund Erneuerungskosten, die dieser nicht akzeptierte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht der Kläger den Betrag geltend, der sich ergibt, wenn die streitigen Positionen nicht in Abzug gebracht werden. Der Kläger meint, er müsse sich als Nießbraucher nicht an den Aufwendungen für wertverbessernde Maßnahmen beteiligen. Seiner auf Zahlung von 6.524,64 DM (= 3.336 ! #"$ &% Klage hat das Amtsgericht in Höhe von 1.094,46 erufung beider Parteien hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung von ( ) $ +* ( ,- ! $ . 2.291,54 ' - von dem Landgericht zugelassenen Revision - erstrebt der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage, während der Kläger im Wege der Anschlußrevision seinen Klageantrag in Höhe von insgesamt $ 102* 3 4% $ ") 657 8 2 9 ) : ; <"$ >=4 ) (? @ 2 A noch 2.892,03 / ' / des Rechtsmittels des Gegners.

Entscheidungsgründe:

Die Revision des Beklagten hat teilweise, die Anschlußrevision des Klägers in vollem Umfang Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht meint, der Nießbraucher müsse sich grundsätzlich nicht an Wertverbesserungsmaßnahmen beteiligen; er sei nur verpflichtet, die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Daher sei der Nießbraucher nicht mit den Kosten einer Renovierung zu belasten, mit der ein vermietungsfähiger Zustand erst geschaffen werden solle. Der Nießbraucher müsse sich aber an den Kosten zeitgemäßer substanzerhaltender Erneuerungsmaßnahmen beteiligen, durch die der Gesamtwert des Objekts nicht meßbar erhöht werde. Für die Abgrenzung seien die Häufigkeit, die Vorhersehbarkeit und das Maß des finanziellen Aufwandes entscheidend. Bei Anwendung dieser Grundsätze ergebe sich für den Kläger eine Forderung in Höhe des zuerkannten Betrages.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im wesentlichen nicht stand.

II.

1. Ohne Erfolg macht die Revision des Beklagten allerdings geltend, das Urteil des Berufungsgerichts sei schon deshalb aufzuheben, weil es keinen Tatbestand enthält.

a) Eines solchen bedarf es hier nicht. Das Berufungsgericht hat zutreffend die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung angewandt, weil die mündliche Verhandlung in erster Instanz erst am 19. März 2002 geschlossen worden ist (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Damit sind an die Stelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen die durch § 540 Abs. 1 ZPO näher geregelten Gründe des Berufungsurteils getreten. Zwar hat das Berufungsgericht übersehen, daß auch nach neuem Recht die Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil unverzichtbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 2003, VIII ZR 262/02, Umdruck S. 3 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Im vorliegenden Fall ist dies jedoch unschädlich, weil aus dem Zusammenhang der Ausführungen des Berufungsgerichts zu den einzelnen angegriffenen Positionen sinngemäß deutlich wird, was beide Parteien mit ihren wechselseitig eingelegten Rechtsmitteln erstrebt haben. Das genügt für die erforderliche Wiedergabe der Berufungsanträge (BGH, Urt. v. 26. Februar 2003, aaO).

b) Die tatbestandlichen Darstellungen in den Gründen des Berufungsurteils reichen auch aus, um dem Senat eine revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Der Sache nach gegenüber § 561 ZPO a.F. unverändert ist gemäß § 559 ZPO Grundlage der Prüfung des Revisionsgerichts prinzipiell nur der Tatsachenstoff, der sich aus dem Berufungsurteil einschließlich der in ihm enthaltenen wirksamen Bezugnahmen sowie aus dem Sitzungsprotokoll er-
schließt (MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., Aktualisierungsband, § 559 Rdn. 2; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 559 Rdn. 13). Eine revisionsrechtliche Prüfung muß mithin scheitern, wenn tatbestandliche Darstellungen in einem Berufungsurteil völlig fehlen oder derart widersprüchlich, unklar oder lückenhaft sind, daß sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht mehr zweifelsfrei erkennen lassen. In diesen Fällen ist das Berufungsurteil - wie bisher (std. Rechtspr., vgl. etwa BGHZ 80, 64, 67) - von Amts wegen aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen (MünchKommZPO /Wenzel, aaO, § 559 Rdn. 4; Musielak/Ball, aaO, § 559 Rdn. 18). An solchen Mängeln leidet das Urteil des Berufungsgerichts indessen nicht.
2. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Kläger nicht auf Grund einer von der gesetzlichen Regelung abweichenden Vereinbarung (vgl. hierzu BayObLGZ 1985, 6, 11 f; BayObLG, DNotZ 1986, 151, 152 f) verpflichtet, sich als Nießbraucher auch an den Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen des Grundstücks zu beteiligen. Eine solche Abänderung des gesetzlichen Schuldverhältnisses zwischen Eigentümer und Nießbraucher wurde in der notariellen Urkunde vom 9. Februar 1989 zwar für den Nießbrauch der Mutter der Parteien vereinbart, für den Nießbrauch des Klägers fehlt jedoch eine solche Regelung. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus der in der Urkunde verlautbarten Absicht der Mutter der Parteien, beide Söhne nach ihrem Tod "völlig gleichgestellt" zu sehen. Vor dem Hintergrund der in der Urkunde erfolgten Aufteilung des Vermögens zielt diese Erklärung allein auf den Ausschluß einer Ausgleichspflicht nach § 2050 BGB und ist daher für die inhaltliche Ausgestaltung des Nießbrauchs ohne Bedeutung.
3. Für die von dem Kläger zu tragenden Kosten ist mithin die gesetzliche Regelung maßgebend.

a) Diese ergibt sich nicht, wie die Revision meint, uneingeschränkt aus § 748 BGB, wonach sich jeder Teilhaber nicht nur an den Kosten der Erhaltung , sondern entsprechend seinem Anteil auch an den Kosten der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Benutzung zu beteiligen hat. Allerdings führt die Revision zutreffend aus, daß zugunsten des Klägers - entgegen der Bezeichnung in der Urkunde - ein Quoten- und nicht ein Bruchteilsnießbrauch bestellt wurde. Gegenstand der Belastung ist nämlich nicht ein ideeller Anteil, sondern das Grundstück insgesamt (vgl. Staudinger/Frank, BGB [2002], § 1030 Rdn. 40; MünchKomm-BGB/Petzold, 3. Aufl., § 1030 Rdn. 3; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1030 Rdn. 10). Der Nießbrauch ist hierbei nach § 1030 Abs. 2 BGB in zulässiger Weise dahin eingeschränkt worden, daß der Kläger von den Nutzungen des Grundstücks lediglich eine Quote von einem Viertel erhalten soll (vgl. KG, JW 1936, 2747; Staudinger/Frank, aaO, § 1030 Rdn. 39; Soergel /Stürner, aaO, § 1030 Rdn. 6, 10; Schön, Der Nießbrauch an Sachen, 1992, S. 311). Neben der quotenmäßigen Teilung der Nutzungen ist Folge dieser Nießbrauchsbestellung auch, daß die auf die Nutzung des Grundstücks bezogenen Besitz- und Verwaltungsrechte beiden Parteien gemeinschaftlich zustehen (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1030 Rdn. 39; MünchKomm-BGB/Petzold, aaO, § 1030 Rdn. 3). Hiernach findet auf das Verhältnis zwischen den Parteien zwar grundsätzlich auch § 748 BGB Anwendung, das gilt allerdings nur, soweit Lasten und Kosten der gemeinschaftlichen - einerseits in dem Nießbrauch, andererseits in dem Eigentum begründeten - Berechtigung zu Nutzungsziehungen betroffen sind (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 21, 18; Soergel/ Stürner, aaO, § 1066 Rdn. 1a, 1b). Dagegen fehlt es hinsichtlich des Eigen-
tums am Grundstück an einer gemeinschaftlichen Berechtigung beider Parteien (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 21, 18), so daß sich insoweit die Pflichten des Klägers als Nießbraucher nach den §§ 1041 bis 1048 BGB richten. Hierbei sind seine Verpflichtungen auf den Anteil beschränkt, der ihm auf Grund des vereinbarten Quotennießbrauchs auch für die Nutzungen zusteht (vgl. Senat, Urt. v. 29. Juni 1966, V ZR 163/63, NJW 1966, 1707, 1710 für den Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil). Da der gesetzlichen Regelung der Gedanke zugrunde liegt, daß derjenige, dem die Nutzungen verblieben, auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen müsse (vgl. BGHZ 150, 237, 244), muß der Umfang der Verpflichtung auch einer nur anteilsmäßigen Berechtigung an den Nutzungen Rechnung tragen.

b) Hinsichtlich des nießbrauchsbelasteten Hausgrundstücks hat sich der Kläger nach § 1041 BGB an den gewöhnlichen Erhaltungskosten zu beteiligen. Gewöhnliche Maßnahmen zur Unterhaltung der nießbrauchsbelasteten Sache sind solche, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind (Mot. III S. 511; BFHE 139, 28, 30 f.; 165, 512, 514; vgl. auch BGHZ 150, 237, 244; ferner zu § 2124 Abs. 1 BGB: BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, IV ZR 90/92, NJW 1993, 3198, 3199). Durch die Beschränkung auf Maßnahmen, deren Erforderlichkeit sich regelmäßig schon nach kürzerer Zeit erneut einstellt, ist die "gewöhnliche Unterhaltung" bei § 1041 BGB enger zu verstehen als die im Wohnungseigentumsrecht zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählende "Instandhaltung" des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Zwar setzen beide Begriffe Maßnahmen voraus, die der Erhaltung der Sache dienen (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO, für § 2124 Abs. 1 BGB; BayObLGZ 1971, 273, 280; BayObLG, NJW 1981, 690 jeweils für §§ 21 f WEG), die ge-
schilderte Begrenzung auf Maßnahmen, die in bestimmten zeitlichen Grenzen regelmäßig wiederkehrend erforderlich werden, ist dem Wohnungseigentumsrecht indessen fremd. Dieser Unterschied leuchtet ohne weiteres ein, weil im Wohnungseigentumsrecht Regelungen für das Verhältnis zwischen Miteigentümern getroffen werden müssen, nicht aber wie beim Nießbrauch Erhaltungskosten zwischen Nutzungsberechtigtem und Eigentümer zu verteilen sind. Zwischen der gewöhnlichen Unterhaltung einer Sache und deren - in § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ebenfalls angesprochenen - Instandsetzung besteht hingegen keine auch nur teilweise Übereinstimmung. Letztere zielt nämlich nicht auf die Erhaltung, sondern auf die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen ordnungsgemäßen Zustands (BayOLG, aaO). Hiernach zählen zu den gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen insbesondere die normalen Verschleißreparaturen (BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO), während etwa die vollständige Erneuerung der Dacheindeckung eines Hauses als außergewöhnliche Maßnahme den Nießbraucher nicht belasten kann (vgl. BFHE 139, 28, 30 f.; 165, 512, 514). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das Maß des finanziellen Aufwandes für die Einordnung einer Maßnahme als gewöhnlich oder außergewöhnlich - neben anderem - nur insoweit von Bedeutung , als es im Einzelfall durch einen Vergleich mit den aus dem Objekt erzielten Einkünften darauf schließen läßt, was nach der Verkehrsanschauung an Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig zu erwarten ist (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO).

c) Nach diesen Grundsätzen gilt für die im vorliegenden Rechtsstreit noch streitigen Einzelpositionen folgendes:
aa) Revision des Beklagten
(1) Soweit sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsge- richts wendet, der Kläger müsse sich nicht an den Kosten der Rechtsverfolgung beteiligen, hat sie teilweise Erfolg. Nach der vom Beklagten vorgelegten Abrechnung sind anteilige Kosten in Höhe von 290 DM und 611,75 DM (zu- 8 "A B $ +*)") %7 @ * 8 C,D : (? @E 8F ") G 2 H sammen 461,06 / der Wohnungsmieter durchsetzen mußte. Diese Aufwendungen können zwar nicht den gewöhnlichen Erhaltungskosten nach § 1041 BGB zugerechnet werden , bei der Einziehung von Mietforderungen handelt es sich aber um eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne der §§ 744, 745 BGB (vgl. MünchKommBGB / K. Schmidt, aaO, §§ 744, 745 Rdn. 5 m.w.N.) und bei den hierbei entstehenden Kosten der Rechtsverfolgung (vgl. hierzu MünchKomm-BGB/ K. Schmidt, aaO, § 748 Rdn. 7) um solche, an denen sich der Kläger entsprechend seinem Anteil an den Nutzungen nach § 748 BGB zu beteiligen hat. Bestätigt wird dies durch die Überlegung, daß der Kläger mit diesen Kosten als Aufwendungen in eigener Sache auch dann belastet wäre, wenn ihm der Nießbrauch uneingeschränkt zustünde (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1047 Rdn. 3). Anderes gilt hingegen für die übrigen Prozeßkosten (anteilig 159,50 DM bzw. 82,50 DM), die ausweislich der Abrechnung wegen Wasserschäden in der Mietwohnung entstanden sind. § 748 BGB kann hier keine Anwendung finden, weil es um die Durchsetzung von Ansprüchen geht, die aus dem Eigentum des Beklagten herrühren , es mithin an einer gemeinschaftlichen Berechtigung beider Parteien fehlt. Es handelt sich auch nicht um Kosten, die in weiterem Sinne der Erhaltung des nießbrauchsbelasteten Objekts dienen. Die Beseitigung des Wasserschadens , die im Rechtsstreit durchgesetzt werden sollte, erfolgt vielmehr zur
Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustandes und rechnet daher - wie ausgeführt - nicht zu der dem Nießbraucher obliegenden gewöhnlichen Unterhaltung.
(2) Hingegen ist es nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht eine Beteiligung des Klägers an den Aufwendungen für das Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume ablehnt. Es handelt sich bei diesen Maßnahmen nicht um die Beseitigung des üblichen Verschleißes, vielmehr befand sich die Wohnung nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts in einem Zustand, der eine "umfassende Renovierung, wenn nicht Sanierung" erforderlich machte. Eine solche, offensichtlich durch § 538 BGB nicht mehr gedeckte Abnutzung der Mietsache, kann für den Regelfall schwerlich wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen erwartet werden, so daß es an den Voraussetzungen für gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen (§ 1041 Satz 2 BGB) fehlt.
(3) Ebenfalls ohne Erfolg erstrebt die Revision die Berücksichtigung sämtlicher Kosten, die wegen der Sanierung des Treppenhauses entstanden sind. Auch hier gehen die Aufwendungen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts , die die Revision hinnimmt, über das hinaus, was zur Beseitigung der üblichen Verschleißschäden erforderlich ist.
bb) Anschlußrevision des Klägers
(1) Mit den anteiligen Kosten des Austauschs der Tür zwischen den Geschäftsräumen und dem Treppenhaus (Gesamtkosten 1.100,74 DM) durfte der Kläger nicht belastet werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
wurde der Einbau einer neuen Tür aus Gründen des Versicherungsschutzes erforderlich. Es handelte sich also nicht um eine gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme , die unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten war. Daß auch der Kläger in den Genuß der Vorteile aus dieser die weitere Vermietung ermöglichenden Maßnahme gelangt, folgt aus seiner Position als Nießbraucher, rechtfertigt aber nach der hier maßgeblichen Verteilung der Erhaltungspflichten nicht seine Belastung mit den dafür aufgewandten Kosten. Aus § 1045 BGB folgt nichts anderes. Diese Vorschrift kann den Nießbraucher - unter weiteren Voraussetzungen - lediglich verpflichten, eine für das Objekt überhaupt mögliche Sachversicherung abzuschließen (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1045 Rdn. 1) bzw. die Versicherungsbeiträge zu zahlen.
(2) Zu Recht wendet sich die Anschlußrevision ferner gegen eine Belastung des Klägers mit einem Teil der Sachverständigenkosten, die in Höhe von 778,36 DM wegen der Kontrolle des baulichen Zustandes der Balkone entstanden sind. Das Berufungsgericht hat zwar zutreffend erkannt, daß es sich hierbei nicht um eine von Zeit zu Zeit wiederkehrende Maßnahme handelt, die für sie aufgewandten Kosten aber gleichwohl berücksichtigt, weil die Überprüfung zur Erhaltung der Bausubstanz erforderlich gewesen sei. Letzteres rechtfertigt jedoch nicht die Inanspruchnahme des Klägers. Zwar hat er als Nießbraucher nach § 1041 Satz 1 BGB für die Erhaltung der Sache "zu sorgen", soweit hierfür aber Ausbesserungen und Erneuerungen erforderlich sind, beschränkt § 1041 Satz 2 BGB diese Verpflichtung lediglich auf gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen (vgl. RGRK-BGB/Rothe, 12. Aufl., § 1041 Rdn. 2). Für diese ist aber - wie geschildert - wesentlich, daß es sich um Maßnahmen handelt, die regelmäßig wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen erforderlich
werden. Das Berufungsgericht konnte daher nicht diese Voraussetzung vernei- nen und gleichwohl von einer Verpflichtung des Klägers nach § 1041 Satz 2 BGB ausgehen.
(3) Schließlich hat die Anschlußrevision auch insoweit Erfolg, als sie die Belastung des Klägers mit den anteiligen Kosten für die Erneuerung der Zähleranlage sowie des Wasser- und Elektroanschlusses in der Waschküche (Gesamtkosten 2.818,80 DM) angreift. Das Berufungsgericht hat hierzu lediglich festgestellt, es habe sich hierbei um "von Zeit zu Zeit" erforderliche Maßnahmen gehandelt. Dies genügt jedoch noch nicht für das Vorliegen einer gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahme; denn für diese ist zudem noch Voraussetzung, daß die Maßnahme nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung regelmäßig wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände erforderlich wird. Hierzu sind keine Feststellungen getroffen; angesichts der Art der erneuerten Einrichtungen, liegt es auch fern, daß deren Erneuerung regelmäßig in kürzeren Zeitabständen notwendig wird.
4. Hiernach hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft zum Nachteil des 3? @E 3 I A " Klägers Abzugspositionen in Höhe von insgesamt 600,49 zum Nachteil des Beklagten Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 461,06 nicht in die Abrechnung eingestellt. Nach Saldierung beider Positionen erge- B$ )JK"$ L") M%7 N ; ; ") POM ( ) 8 2 Q*. ) ") ) G%7 @ * SR L ( ben sich 139,43 öhen ist. Die geforderten Zinsen stehen dem Kläger nach § 291 BGB zu.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 7. Dezember 1990 kauften die Beklagten von der A. I.- und L. GmbH K. mehrere bebaute Betriebsgrundstücke mit Zubehör zum Preis von insgesamt 871.776 DM. Die Klägerin (damals noch “Treuhandanstalt” ) war alleinige Gesellschafterin des veräußernden Unternehmens. Bei Vertragsabschluß wurde die Verkäuferin von ihrem Geschäftsführer, dem Beklagten zu 1, vertreten. Dieser war von der Treuhandanstalt zum Abschluß des vorbereiteten Kaufvertrags bevollmächtigt und hierbei von den Beschrän-
kungen des § 181 BGB befreit worden. Die Beklagten zu 2 und zu 3 waren bei Abschluû des Vertrags als leitende Angestellte bei der Verkäuferin tätig.
In § 4 des Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine "Neubewertung" des geschuldeten Kaufpreises nach bestimmten Regeln. Im einzelnen heiût es dazu:
"... Die Parteien sind sich darüber einig, daû wegen des noch nicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläûliche Ermittlung des Verkehrswertes von Grund und Boden zur Zeit nicht möglich ist. Dem Kaufpreis liegt deshalb ein vorläufiger Wertansatz für den Grund und Boden in Höhe von DM 2,50/qm für Gebäude- und Gebäudenebenflächen sowie Straûenverkehrsflächen und DM 0,50/qm für Acker- und Gartenland zugrunde. Die Parteien werden zum 01.12.1995 eine Neubewertung durchführen , die, sollten sich die Parteien darüber nicht innerhalb von zwei Monaten nach diesem Datum anderweitig einigen, für beide Seiten verbindlich von einem öffentlich bestellten und vereidigten, von der Industrie- und Handelskammer zu bestellenden Grundstückssachverständigen durchzuführen ist. Bei der Neubewertung bleiben solche etwaigen Werterhöhungen, die auf zwischenzeitliche Maûnahmen, wie insbesondere Bauoder Erschlieûungsarbeiten, die die Käufer selbst durchgeführt oder für die sie die Kosten getragen haben, unberücksichtigt. Notwendige Sanierungsarbeiten durch festgestellte Altlasten sind jedoch wertmindernd zu berücksichtigen. Übersteigt der so ermittelte Verkehrswert den dem Kaufpreis zugrunde gelegten vorläufigen Wert für den Grund und Boden um mehr als 25% (Freigrenze), so haben die Käufer den Betrag in Höhe der die Freigrenze übersteigenden Wertdifferenz innerhalb von vier Wochen an die Verkäuferin zu bezahlen.
Die Verkäuferin verzichtet jedoch auf ihr Recht der Nachforderung , wenn diese aus betriebswirtschaftlicher Sicht durch die Käufer nicht getragen werden kann und/oder dadurch Arbeitsplätze gefährdet werden. ..."
Die Klägerin wandte sich nach dem vereinbarten Stichtag an die Beklagten und schlug vor, die Neubewertung des Verkehrswerts dem von der Industrie - und Handelskammer M. bestellten und vereidigten Sachverständigen S. zu übertragen. Da die Beklagten eine Nachbewertung ablehnten, beauftragte die Klägerin den vorgeschlagenen Gutachter. Dieser führte im Juni 1996 eine Ortsbesichtigung durch und erstellte am 13. Juni 1996 bzw. 15. Juni 1996 zwei Wertgutachten (Grundstücke “K.” und “B.”). Die Beklagten wiesen die Gutachten und die von der Klägerin verlangte Zahlung eines weiteren Kaufpreises zurück.
Die Klägerin macht nunmehr aus abgetretenem Recht die auf der Grundlage der eingeholten Gutachten berechnete Wertdifferenz von 92.325,90 DM nebst 1.514,10 DM Gutachterkosten geltend. Die Beklagten beanstanden die Gutachten und weisen insbesondere darauf hin, daû der Sachverständige bei seiner Bewertung die vorhandenen Altlasten auûer acht gelassen habe, die vor allem durch eine jahrzehntelange Nutzung der Kaufgrundstücke für Wartungs- und Reparaturarbeiten an landwirtschaftlichen Maschinen verursacht worden seien. Auûerdem haben sie die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wegen Irrtums und arglistiger Täuschung erklärt, weil der Treuhandanstalt die in den Wertgutachten nicht berücksichtigten Altlasten bekannt gewesen und den Käufern nicht offenbart worden seien.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht § 4 des Grundstückskaufvertrages als eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Nachbewertungsklausel an, die den Beklagten von der Verkäuferin als Verwenderin bei Vertragsabschluû gestellt worden sei. Für das Vorliegen einer Individualvereinbarung habe die Klägerin nichts vorgetragen. Die Nachbewertungsklausel werde von § 8 AGBG nicht erfaût und unterliege daher der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG. Dieser Kontrolle halte die Klausel nicht stand. Sie sei mit den gesetzlichen Grundgedanken des Kaufrechts nicht zu vereinbaren, von denen sie einseitig zu Lasten der Käufer abweiche, ohne daû dieser Form der Vertragsgestaltung billigenswerte Interessen der Verkäuferin oder der Klägerin zugrunde lägen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Rechtsfehlerhaft hält das Berufungsgericht die Nachbewertungsklausel für unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Klausel - wie vom Berufungs-
gericht angenommen - als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist. Denn die Klausel ist auch dann wirksam, wenn es sich bei ihr nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 1 AGBG handelt. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen , daû formularmäûige Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsverträgen der Treuhandanstalt keine ungewöhnlichen Klauseln nach § 3 AGBG darstellen und zudem als Preishauptabreden nicht der Inhaltskontrolle gemäû §§ 9 ff AGBG unterliegen (Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, WM 2001, 1305; BGH, Urt. v. 7. November 2001, VIII ZR 104/00, unveröffentl.). Die hier verwendete Klausel weicht in den entscheidenden Punkten nicht von den bislang vom Bundesgerichtshof beurteilten Nachbewertungsklauseln ab. Von ihrer Wirksamkeit ist damit auszugehen. Der Senat hält trotz der im Schrifttum gegen die Ablehnung einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG geäuûerten Bedenken (Lindacher, EWiR 2001, S. 505 f; Kiethe, VIZ 2001, 345, 346, 353 f; zustimmend dagegen Schreiber, NJ 2001, 428 f; vgl. ferner Wächter, VIZ 1994, 265, 267; Schäfer-Furmans, in: Graf von Westphalen, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "AGB der Treuhandanstalt" , Rdn. 25, 28 ff) an seiner bisherigen Rechtsprechung fest.
1. Die Nachbewertungsklausel ist nicht so ungewöhnlich, daû sie als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht Vertragsbestandteil geworden wäre (§ 3 AGBG). Sie trägt ausdrücklich dem Umstand Rechnung, daû es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Beitrittsgebiet erkennbar noch keinen funktionsfähigen Grundstücksmarkt und damit keine verläûliche Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises gab (Senat, BGHZ 146, 331, 336 f; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO, 1306; ferner OLG Karlsruhe, VIZ 1998, 534, 536 m.w.N.; KG, DB 1998, 1277, 1279; Lindacher, aaO; Schreiber, aaO). Aus die-
sen Gründen sah bereits Anlage IX Nr. 4 des Vertrages über die Schaffung einer Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion vom 18. Mai 1990 (BGBl II, S. 518, 566) für die Zeit vor dem Beitritt eine Nachbewertung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vor (vgl. Senat, aaO; OLG Karlsruhe, aaO; KG, aaO). In dem Zeitraum zwischen dessen Inkrafttreten und dem Vertragsschluû (7. Dezember 1990) haben sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht wesentlich geändert; denn die Privatisierung der Volkswirtschaft der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik hatte erst kurz vor dem Beitritt begonnen und war noch lange nicht abgeschlossen.
2. Die Nachbewertungsklausel ist nicht gemäû § 9 AGBG unwirksam. Sollte sie als Allgemeine Geschäftsbedingung einzustufen sein, wäre sie gemäû § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG entzogen, da sie weder von Rechtsvorschriften abweicht noch diese ergänzt. Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistungspflicht und der hierfür geschuldeten Vergütung unmittelbar bestimmen, unterliegen nicht der Regelung durch Rechtsvorschriften, sondern sind von der den Parteien eingeräumten Vertragsfreiheit umfaût (BGHZ 116, 117, 119; 124, 254, 256; 136, 261, 264; 137, 27, 29; 141, 380, 383; 143, 128, 139). Mit solchen Preisabsprachen ist daher im nicht preisregulierten Markt keine Änderung oder Ergänzung von Rechtsvorschriften verbunden (BGHZ 141, 380, 383). Kontrollfähig sind dagegen vorformulierte Vereinbarungen, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben (Nebenabreden), an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann (BGHZ 91, 316, 318; 93, 358, 361; 106, 42, 46; 116, 117, 119 f; 124, 254, 256; 136, 261, 264; 137, 27, 29 f; 141, 380, 383; 143, 128, 139). Hierzu zählen Klauseln, die entweder eine einseitige Änderung einer festgelegten Leistung bzw. eines fest
vereinbarten Preises vorsehen (BGHZ 82, 21 ff; 89, 206, 211; 90, 69 ff; 93, 252, 255; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, NJW 1983, 1603 ff; Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115) oder einem Dritten ein einseitiges Leistungs- bzw. Preisbestimmungsrecht einräumen (vgl. BGHZ 81, 229, 232, 236; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854, 1855) oder in einer die Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung berührenden Weise die Entstehungsvoraussetzungen für den Vergütungsanspruch regeln (BGHZ 93, 358, 364 f). Solche das dispositive Gesetzesrecht und die aus ihm abgeleiteten Rechtsgrundsätze abändernden oder ergänzenden Regelungen enthält die streitgegenständliche Nachbewertungsklausel nicht.

a) Die Nachbewertungsklausel unterfällt nicht deshalb einer Inhaltskontrolle , weil sie den angesetzten Kaufpreis zugunsten der Verkäuferin mit einem Erhöhungsvorbehalt versieht.
aa) Zwar geht das Kaufrecht in § 433 Abs. 2 BGB vom Grundsatz der bindenden und festen Preisbestimmung aus (vgl. BGHZ 81, 229, 232; 93, 252, 255; BGH, Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 297/88, aaO; Senat, BGHZ 146, 331, 335 f). Vorformulierte Klauseln, die eine einseitige Änderung eines zunächst fest vereinbarten Preises vorsehen (sog. Preisanpassungs- oder Preisänderungsklauseln ), sind daher regelmäûig an §§ 9 ff AGBG zu messen (vgl. BGHZ 82, 21 ff; 90, 69 ff; 93, 252, 255; 94, 335, 337 f; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO). Um eine solche Abrede handelt es sich vorliegend aber nicht. Vielmehr haben die Vertragsparteien den bezifferten Kaufpreis nur als ªvorläufigen Wertansatzº bezeichnet und damit noch keine feste Entgeltabsprache getroffen, sondern einen - den Preis teilweise offenlassenden - Preisvorbehalt (vgl. BGHZ 94, 338; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO,
1603, 1604) vereinbart. Diese Unterscheidung läût Kiethe (VIZ 2001, 345, 353 ff) auûer acht, wenn er Nachbewertungsklauseln der vorliegenden Art den im Kraftfahrzeughandel verwendeten Tagespreisklauseln (vgl. BGHZ 82, 21 ff; 90, 69 ff; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO) gleichstellen will.
bb) Auch der Umstand, daû die Vertragsparteien die geschuldete Gegenleistung nicht bereits bei Vertragsschluû endgültig festgelegt haben, führt zu keiner inhaltlichen Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG (offengelassen in BGHZ 94, 338 und in BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO, 1605). Die gegenteilige Ansicht (OLG Naumburg, VIZ 1998, 412, 414; OLG Jena, OLG-NL 1999, 271, 273; OLG Brandenburg, VIZ 2000, 689, 691; Lindacher, aaO, 506; Kiethe, aaO, 355; Niebling, WM 1992, 845, 851; Wolf, in: Wolf/Lindacher/Horn, AGBG, 4. Aufl., § 11 Nr. 1 Rdn. 12; wohl auch Brandner, in: Ulmer/Brandner/ Hensen, AGBG, 9. Aufl., § 8 Rdn. 21 i. V. m. FN 70) berücksichtigt nicht hinreichend , daû der in § 433 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz der festen Preisbestimmung dann nicht gilt, wenn eine Bezifferung des Entgelts bei Vertragsschluû von vornherein nicht möglich ist. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in solchen Fällen formularmäûige Klauseln, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Höhe des Entgelts offen lieûen und statt dessen nur die für die spätere Ermittlung der Vergütung maûgeblichen Bemessungsfaktoren und das hierbei einzuhaltende Verfahren regelten, nicht bereits aufgrund der unterbliebenen festen Preisbestimmung einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG unterworfen (vgl. BGHZ 93, 358, 362; 143, 128, 139 f), sondern auch diese Art der Preisgestaltung dem kontrollfreien Kernbereich der Vertragfreiheit zugeordnet (vgl. BGHZ 143, 128, 140). So liegen die Dinge auch hier. Bei der Vereinbarung der streitgegenständlichen Nachbewertungsklausel war eine endgültige Bezifferung des letztlich geschuldeten Kaufpreises nicht mög-
lich, weil kurz nach dem Übergang von der Volkswirtschaft der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik zur Marktwirtschaft noch kein funktionsfähiger Grundstücksmarkt vorhanden war (Senat, BGHZ 146, 331, 336 f; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO; ferner OLG Karlsruhe, aaO, 536). Aus diesen Gründen sah der Vertrag vom 18. Mai 1990 in Anlage IX Nr. 4 (BGBl II, S. 518, 566) vor, daû ªim Rahmen der Vertragsfreiheit mit den üblichen Klauseln vereinbart werden kann, den zunächst vereinbarten Grundstückspreis nach Ablauf einer Übergangsfrist einer Überprüfung und nachträglichen Anpassung zu unterziehenº.
An den hierfür maûgeblichen Umständen hatte sich bis zum Abschluû des Kaufvertrages der Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin nichts geändert (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 335). Die sonach für eine Preisanpassung vorausgesetzte Herausbildung verläûlicher Marktpreise nahm erwartungsgemäû mehrere Jahre in Anspruch, da die seit der Öffnung des Grundstücksverkehrs getätigten Geschäfte erfaût und ausgewertet werden muûten, um zuverlässige Daten für eine Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren zu erlangen (vgl. OLG Dresden, OLG-NL 2000, 73, 77). Handelte es sich dabei – wie hier - um altlastenverdächtige Betriebsgrundstücke, so muûten zusätzlich Erkenntnisse über die Marktverhältnisse bei sanierungsbedürftigen Grundstücken gewonnen werden. Daher hält sich der vorliegend vereinbarte Nachbewertungszeitraum noch im Rahmen der zeitlichen Vorgaben.

b) Die Nachbewertungsklausel unterliegt auch nicht deswegen einer inhaltlichen Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG, weil die preisbildenden Faktoren - bei nicht erzielbarem Einvernehmen der Vertragsparteien - durch einen öf-
fentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt werden sollen (a.A. OLG Karlsruhe, aaO, 536; OLG Naumburg, aaO, 415; KG, aaO, 1279). Zwar hat der Bundesgerichtshof formularmäûige Abreden, die einem Dritten ein einseitiges Preisbestimmungsrecht einräumen, in den Grenzen der §§ 9 ff AGBG einer inhaltlichen Überprüfung unterzogen (vgl. BGHZ 81, 229, 232, 236; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 83/82, aaO, 1855). Auch solche Regelungen ändern bzw. ergänzen nämlich den im dispositiven Recht verankerten Grundsatz, daû die Gegenleistung von den Parteien im Vertrag bindend festzulegen ist (BGHZ 81, 232, 93, 255; Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 8 AGBG Rdn. 12; Wolf, in: Wolf/Lindacher/Horn, aaO, § 8 AGBG Rdn. 20). Hier liegen die Dinge jedoch anders, weil wegen eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts eine bindende und endgültige Entgeltbestimmung bei Vertragschluû nicht möglich war. Eine Abrede, die die Bestimmung der preisbildenden Faktoren einem Gutachter überträgt, entspricht den Regelungen der §§ 317 ff BGB und ist im Grundstückverkehr weit verbreitet. Damit stellt die im Kaufvertrag geregelte nachträgliche Verkehrswertermittlung durch einen Schiedsgutachter keine Abänderung oder Ergänzung des dispositiven Rechts dar. Folglich ist die Nachbewertungsklausel auch hinsichtlich des vorgesehenen Bewertungsverfahrens kontrollfrei (so auch BGHZ 143, 128, 140 bei Bestimmung des Sachzeitwerts von Stromanlagen durch eine SachverständigenKommission ).

c) Schlieûlich unterfällt die Nachbewertungsklausel auch nicht wegen eines Eingriffs in den Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung (vgl. BGHZ 93, 358, 364 f; 96, 103, 109; BGH, Urt. v. 12. Juni 2001, XI ZR 274/00, NJW 2001, 2635, 2636) einer Inhaltskontrolle. Denn sie enthält keine Regelungen, die die von den Parteien vorausgesetzte Äquivalenz
der beiderseitigen Leistungen in Frage stellen könnten. Die gegenteilige Ansicht , die davon ausgeht, daû das Äquivalenzrisiko hierdurch unzulässigerweise auf den Käufer verlagert wird (vgl. OLG Naumburg, aaO, 414; OLG Brandenburg , aaO, 691; Kiethe, aaO, 355), verkennt, daû durch die Nachbewertung keine Verschiebung einer ursprünglich angenommenen Gleichwertigkeit der gegenseitigen Leistungen bezweckt wird, sondern diese eine bei Vertragabschluû gerade nicht sicher herstellbare Äquivalenz zwischen Grundstückswert und Kaufpreis gewährleisten soll (vgl. OLG Karlsruhe, aaO, 536 m. w. N.; OLG Dresden, aaO, 76; Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 295; Zeuner, ZIP 1993, 1365, 1369; Hormann, VIZ 1996, 71, 72; Schreiber, aaO, 428).

III.

Die Sache ist noch nicht entscheidungsreif und deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).
1. Dieses hat sich, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, nicht mit der Frage befaût, ob die von den Beklagten erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) durchgreift. Das erfordert zunächst Feststellungen dazu, ob die Beklagten trotz ihrer leitenden Tätigkeit im Betrieb der Verkäuferin lediglich einen Altlastenverdacht hegten, während ihnen das tatsächliche Vorhandensein und das Ausmaû bestehender Altlasten unbekannt war (vgl. Senat, Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 f). Weiter bleibt zu prüfen , ob die Treuhandanstalt als Alleingesellschafterin der Verkäuferin - dieser zurechenbare - Informationen über vorhandene Altlasten erlangt und diese zumindest bedingt vorsätzlich den Beklagten verschwiegen hatte. Eine daneben von den Beklagten auf § 119 Abs. 2 BGB gestützte Anfechtung ist von vorn-
herein aufgrund des Vorrangs der Sachmängelhaftung (§§ 459 ff BGB) ausgeschlossen (vgl. BGHZ 78, 216, 218).
2. Gelangt das Berufungsgericht zu der tatrichterlichen Überzeugung, daû die Käufer über das Bestehen von Altlasten nicht arglistig getäuscht wurden , wird es zu prüfen haben, ob der geltend gemachte Zahlungsanspruch nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen besteht. Eine Leistungsbestimmung durch Urteil nach § 319 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB käme dabei nur dann in Betracht, wenn der in der Nachbewertungsklausel vereinbarte, im Streitfall jedoch nicht eingehaltene Verfahrensweg (Bestellung des Sachverständigen durch die Industrie- und Handelskammer) nicht mehr gangbar sein sollte (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 340; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO, 1306 f, ferner Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 36/99, NJW 2000, 2986 f). Hierfür bestehen bislang keine hinreichenden Anhaltspunkte. Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten nach bisherigem Vorbringen nicht verwehrt, sich auf die Einholung eines dem vorgesehenen Verfahren entsprechenden Schiedsgutachtens zu berufen (§ 242 BGB). Denn sie haben zwar erstmals im Revisionsverfahren die Nichteinhaltung des vorgesehenen Auswahlverfahrens gerügt, jedoch bereits in der Klageerwiderung den weiterreichenden Einwand erhoben, der von der Klägerin beauftragte Gutachter sei einseitig in deren Interesse tätig geworden. Damit haben sie letztlich geltend gemacht, daû das beschrittene Verfahren noch nicht einmal zu einem Schiedsgutachten geführt habe (vgl. BGH, Urt. v. 6. Juni 1994, II ZR 100/92, NJW-RR 1994, 1314 f). Die Beklagten haben der Klägerin auch keinen Anlaû gegeben, von dem vereinbarten Verfahren abzuweichen. Somit ist es ihnen nach derzeitigem Prozeûstoff nicht gemäû § 242 BGB verwehrt, die Klägerin zunächst auf die - bislang unterbliebene - Einholung eines Schiedsgutachtens durch einen
hierzu von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennenden Sachverständigen zu verweisen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daû ein solches Gutachten nur dann den vereinbarten Anforderungen genügt und damit analog § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich ist, wenn es die im Kaufvertrag vorgegebenen Bewertungsmaûstäbe zugrunde legt (BGHZ 9, 195, 198; 62, 314, 316; Senat, Urt. v. 3. November 1995, V ZR 182/94, NJW 1996, 452, 453). Dies bedeutet, daû in die – auf den 1. Dezember 1995 bezogene - Verkehrswertermittlung auch der Sanierungsaufwand für zu diesem Zeitpunkt vorhandene (und nicht in der Besitzzeit der Käufer verursachte) Altlasten einzubeziehen ist. Der Revision ist nicht zu folgen, wenn sie die Nachbewertungsklausel anders als das Berufungsgericht so verstehen will, daû nur bis zum Stichtag ermittelte Sanierungskosten wegen Altlasten wertmindernd zu berücksichtigen seien. Diese Auffassung findet bereits im Wortlaut der vereinbarten Regelung keine Stütze; denn der Begriff ªfestgestellte Altlastenº ist ersichtlich nicht auf einen bestimmten Zeitraum bezogen. Auch die beiderseitige Interessenlage verbietet es, nur solche Altlasten in die Wertermittlung einflieûen zu lassen, die zum Nachbewertungsstichtag auf Veranlassung der Beklagten bereits festgestellt worden waren. Der Schiedsgutachter soll den marktgerechten Verkehrswert zum 1. Dezember 1995 für beide Parteien verbindlich bestimmen. Dieser wird maûgeblich durch die zum Stichtag vorhandenen (also nicht nur vermuteten ) Altlasten beeinfluût. Die Ermittlung solcher Altlasten und des mit ihnen verbundenen Sanierungsaufwands kann dabei nicht durch einen von den Beklagten zu beauftragenden Privatgutachter erfolgen; denn dessen Feststellungen käme nicht die von den Parteien gewollte Verbindlichkeit zu. Eine ordnungsgemäûe Wertermittlung setzt demnach voraus, daû der Schiedsgutachter in eigener Verantwortung feststellt, ob zum Nachbewertungsstichtag tatsächlich sanierungsbedürftige Altlasten bestehen.

Tropf Schneider Krüger Klein Gaier

Tatbestand:

Die Beklagten kauften von der Klägerin mit notariellem Vertrag vom 9. April 1992 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in der Innenstadt von Sch. zum Preis von 117.600 DM. Bei Vertragsschluß war für das Grundstück Eigentum des Volkes bei Rechtsträgerschaft des VEB KWV Sch. in das Grundbuch eingetragen. Die Urkunde enthält den Hinweis, daß für das Anwesen Ansprüche auf Rückübertragung gestellt sind. In dem mit "Kaufpreis" überschriebenen Abschnitt der Urkunde findet sich u.a. die nachfolgende Klausel:
Soweit die Stadt (scil. die Klägerin) als Veräußerer an einen etwaigen Rückübertragungsberechtigten Entschädigung in einer den vom Käufer
nach diesem Vertrag zu entrichtenden Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat, stellt der Käufer die Stadt von den sich hieraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen frei.
Die Bemessung des Kaufpreises erfolgte auf Grund eines Gutachtens der zuständigen Fachabteilung der Klägerin vom 1. Februar 1991, das als Verkehrswert des Grundstücks 117.600 DM ergeben hatte.
Mit bestandskräftig gewordenem Bescheid vom 17. Dezember 1993/ 14. Januar 1994 stellte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen fest, daß der Rückübertragungsanspruch der Antragstellerin H. H. begründet , eine Rückübertragung tatsächlich aber nicht möglich sei und H. H. statt dessen von der Klägerin die Auskehr des Veräußerungserlöses von 117.600 DM verlangen könne. Dem kam die Klägerin nach, nicht aber dem darüber hinausgehenden Verlangen von H. H. , die auf Grund eines gutachterlich festgestellten Verkehrswerts von 250.000 DM die Zahlung weiterer 132.400 DM forderte. Grund für die Weigerung der Klägerin war, daß die Beklagten die Erstattung dieses Differenzbetrages und auch einer von H. H. angebotenen Vergleichssumme in Höhe von 80.000 DM ablehnten. Auf eine von H. H. schließlich erhobene Klage wurde die Klägerin - auf der Grundlage eines Verkehrswertes von 245.000 DM - rechtskräftig zur Zahlung von 127.400 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Beklagten waren an diesem Rechtsstreit als Streithelfer der jetzigen Klägerin beteiligt.
Die Klägerin nimmt die Beklagten, soweit für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits noch von Interesse, auf Zahlung von 127.400 DM nebst 12.499,36 DM geleisteter Zinsen sowie weiterer 13.318,40 DM wegen
erstatteter und 7.637,73 DM wegen eigener Anwaltskosten in Anspruch. Die sich hieraus ergebende Summe von 160.855,49 DM (= 82.244,11 Landgericht - unter Abweisung des weitergehenden Antrages - der Klägerin zugesprochen. Die Beklagten und die Klägerin haben dieses Urteil ohne Erfolg mit Berufung und Anschlußberufung angefochten. Mit ihrer von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt , verfolgen die Beklagten das Ziel vollständiger Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht läßt offen, ob es sich bei der Vertragsklausel über die Freistellung von Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten, aus der die Klägerin ihre Forderungen herleitet, um eine Individualvereinbarung oder Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Es liege eine Preisnebenabrede vor, die auch bei einer Überprüfung nach dem AGB-Gesetz wirksam sei. Die Klausel führe nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten und enthalte wegen ihres unmißverständlichen Wortlauts auch keine unklare Regelung. Da den Beklagten die Rechtslage bekannt gewesen sei und sie das Risiko eingegangen seien, daß sich die Freistellungsklausel zu ihrem Nachteil auswirke, seien sie zudem nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen. Mit der Ablehnung des Vergleichsangebots habe die Klägerin nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen; denn sie habe nicht davon ausgehen können, daß die Beklagten bereit seien, die Vergleichssumme zu zahlen. Die Klägerin sei den Beklagten auch nicht
wegen eines schuldhaft zu niedrig ermittelten Verkehrswerts des Anwesens zu Schadensersatz verpflichtet.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

II.

1. Da das Berufungsgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß es sich bei der Vertragsklausel , die die Beklagten zur Freistellung der Klägerin von den Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten verpflichtet, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) handelt. Als solche unterliegt die Klausel zwar der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG, dies führt indessen entgegen der Ansicht der Revision nicht zu ihrer Unwirksamkeit.
2. Anders als die formularmäßigen Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsverträgen der früheren Treuhandanstalt (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) ist die vorliegende Freistellungsklausel nicht durch § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle entzogen. In den Nachbewertungsklauseln wurde wegen des Fehlens eines funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises auf Grund einer Nachbewertung der verkauften Grundstücke vorgesehen. Im Unterschied dazu haben sich die Vertragsparteien hier nicht auf einen Preisvorbehalt geeinigt und den bezifferten Kaufpreis nicht etwa nur als "vorläufigen Wertansatz" gekennzeichnet (vgl.
zu diesem Merkmal Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, 438). Es wurde bei Vertragsschluß nicht auf eine Preisbestimmung (teilweise) verzichtet , sondern in Höhe der 117.600 DM der Kaufpreis fest vereinbart. Daß die Beklagten unter bestimmten Voraussetzungen über die Zahlung dieses Betrages hinaus noch eine zusätzliche Freistellungsverpflichtung treffen soll, ermöglicht es der Klägerin, eine insgesamt höhere Gegenleistung von den Beklagten zu verlangen. Es handelt sich daher nicht um einen Preisvorbehalt, sondern um eine Klausel, die zu einer nachträglichen Leistungsänderung führt und damit - trotz § 8 AGBG - auch dann an §§ 9 ff AGBG zu messen ist, wenn sich die Änderung auf eine Hauptleistungspflicht bezieht (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, m.w.N.). Mit dem Inhalt eines formularmäßigen einseitigen Leistungsänderungsrechts der Verwenderin ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot Rechnung trägt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, NJW 2003, 746, 747), an schwerwiegende Änderungsgründe anknüpft und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt (vgl. BGHZ 124, 351, 362 m.w.N. für nachträgliche Änderungen des Händlerrabatts

).

a) Eine im Sinne von § 9 AGBG unangemessene Benachteiligung kann sich daraus ergeben, daß der Verwender in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Rechte und Pflichte seines Vertragspartners nicht möglichst klar und durchschaubar dargestellt hat (std. Rechtspr., s. nur BGHZ 106, 42, 49; 259, 264; 115, 177, 185). Für die Beachtung dieses - inzwischen in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. kodifizierten - Transparenzgebots ist es bei einer Klausel, die eine einseitige Leistungsänderung ermöglicht, von wesentlicher Bedeutung, daß der Vertragspartner des Verwenders den Umfang der auf ihn zukommen-
den Mehrbelastung bei Vertragsschluß aus der Formulierung der Klausel erkennen und die Berechtigung einer von dem Klauselverwender vorgenommenen Leistungsänderung an der Ermächtigungsklausel selbst messen kann (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, aaO, für eine Preiserhöhungsklausel ). Nach diesen Anforderungen begegnet die Wirksamkeit der Klausel keinen Bedenken. aa) Zunächst war für die Beklagten bei Vertragsschluß die ihnen drohende Mehrbelastung aus der Formulierung der Klausel - soweit wie möglich - zu erkennen. Ihre zusätzliche Leistungsverpflichtung ist nämlich auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks begrenzt. Für einen durchschnittlichen Vertragspartner, auf dessen Verständnismöglichkeiten für die Überprüfung einer Klausel am Maßstab des § 9 AGBG abzustellen ist (BGHZ 106, 42, 49; 115, 177, 185), wird entgegen der Ansicht der Revision hinreichend klar, daß sich die Freistellungsverpflichtung nicht auf sämtliche Zahlungsverpflichtungen der Klägerin gegenüber einem Restitutionsberechtigten erstrecken soll. Freizustellen ist die Klägerin nämlich ausdrücklich nur von den "sich hieraus ergebenden" Zahlungspflichten, womit die Verknüpfung zu der Einschränkung am Beginn der Klausel hergestellt ist. Nach dieser müssen die Beklagten die Klägerin nur freistellen, "soweit" diese "Entschädigung in einer den … Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat." Daß der Umfang der Freistellungsverpflichtung nicht betragsmäßig ausgewiesen ist, schadet unter den gegebenen Umständen nicht. Es liegt in der Natur der Sache, daß für die Verpflichtung der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Betrag nicht genannt werden konnte; denn die Klausel soll gerade für den Fall gelten, daß der vereinbarte Kaufpreis entgegen den Erwartungen der Parteien nicht dem Verkehrswert des verkauften Anwesens entspricht.

bb) Die hier zu prüfende Vertragsklausel ist auch so gefaßt, daß die Be- klagten die Berechtigung eines Freistellungsverlangens der Klägerin an der Klausel selbst messen können. Die weitergehende Leistungspflicht trifft die Beklagten nur dann und nur in dem Umfang, als die Klägerin ihrerseits an einen Restitutionsberechtigten "zu leisten hat." In der Klausel ist demnach - für die Beklagten überprüfbar - als Voraussetzung geregelt, daß die Klägerin von einem Restitutionsberechtigten zu Recht auf Entschädigung in Höhe eines Verkehrswertes in Anspruch genommen wird, der den vereinbarten Kaufpreis übersteigt.

b) Mit dem vorstehend genannten Erfordernis macht die Klausel einen schwerwiegenden Grund zur Voraussetzung für die Leistungsänderung.
aa) Die zusätzliche Verpflichtung der Beklagten steht nicht etwa im Belieben der Klägerin, sondern hängt dem Grunde und der Höhe nach von deren begründeter Inanspruchnahme durch einen Restitutionsberechtigten auf eine Entschädigung ab, die den vereinbarten Kaufpreis überschreitet. Auf diese Weise wird das Bestehen eines Anspruchs gegen die Klägerin aus § 3 Abs. 1 des Gesetzes über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) auch zur Voraussetzung der veränderten Leistungspflicht der Beklagten. Die Inanspruchnahme der Beklagten auf Grund dieser Vorschrift, an deren Stelle erst nach Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Parteien § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG getreten ist, stellt einen schwerwiegenden Änderungsgrund dar. Denn nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG mußte die Klägerin nach dem investiven Verkauf des Grundstücks einen Restitutionsberechtigten durch Zahlung des Verkehrswerts ent-
schädigen, wenn der durch den Verkauf erzielte Erlös den Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung unterschritt. Die Klägerin konnte sich in diesem Fall also nicht allein durch die Auskehr des vereinnahmten Kaufpreises von ihren Verpflichtungen befreien, sondern mußte ihr sonstiges Vermögen heranziehen.
bb) Das Ziel, solche Verluste infolge des investiven Verkaufs zu vermeiden , rechtfertigt es auch bei objektiver Betrachtung, den Änderungsgrund als schwerwiegend anzusehen. Zwar hätte die Klägerin den Vorbehalt einer Leistungsänderung vermeiden können, wenn sie mit den Beklagten einen Kaufpreis vereinbart hätte, der exakt dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung entsprach. Diese Möglichkeit bestand aber tatsächlich nicht. Abgesehen von den kaum überwindbaren praktischen Schwierigkeiten, den Verkehrswert auch mit Verbindlichkeit gegenüber einem Restitutionsberechtigten genau zu bestimmen, mußte die Ermittlung des Verkehrswertes unter den hier gegebenen Umständen schon daran scheitern, daß es einen funktionsfähigen Grundstücksmarkt im Beitrittsgebiet zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien noch nicht gab (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 336). Der Klägerin blieb mithin kein anderer Weg, als in der geschehenen Weise durch Aufnahme einer Freistellungsklausel Vorsorge für den Fall zu treffen, daß der Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückblieb. Wäre für die Klägerin gleichwohl eine Leistungsänderung verstellt, müßte sie sich also an dem einmal vereinbarten Kaufpreis festhalten lassen, so wäre wegen der - mit Blick auf die Unsicherheiten der Verkehrswertbestimmung - drohenden Verluste des Verfügungsberechtigten zu befürchten, daß investive Verkäufe unterblieben. Dies hätte aber dem Allgemeininteresse an einer Angleichung der Lebensverhältnisse in allen Teilen Deutschlands, das
durch die Erleichterung investiver Maßnahmen bereits durch das Investitionsgesetz gefördert werden sollte, widersprochen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125).

c) Schließlich trägt die Vertragsklausel in ihren Voraussetzungen und Folgen auch erkennbar den Interessen der Beklagten angemessen Rechnung.
aa) Wie bereits ausgeführt, trifft die Beklagten eine weitergehende Leistungspflicht nur dann, wenn ein Restitutionsberechtigter von der Klägerin zu Recht die Zahlung des Verkehrswertes des Grundstücks verlangt. Durch dieses Erfordernis sind die Beklagten vor einer willkürlichen oder auch nur leichtfertigen Inanspruchnahme durch die Klägerin geschützt. Nichts anderes gilt für die vorgesehene Rechtsfolge, die ebenfalls in gebotener Weise Rücksicht auf die Belange der Beklagten nimmt. Sie trifft eine Freistellungsverpflichtung lediglich in dem Umfang, in denen ein Restitutionsberechtigter nicht bereits wegen der Auskehr des Kaufpreises durch die Klägerin hinsichtlich eines Teils des Verkehrswertes zufrieden gestellt ist. Durch die Freistellungsverpflichtung in diesem Umfang wird zugleich verhindert, daß die Klägerin zu Lasten der Beklagten Gewinne aus dem investiven Verkauf erlöst; erreicht wird lediglich, daß sie in diesem Zusammenhang keine Verluste hinnehmen muß.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision steht die Freistellungsverpflichtung zudem nicht in Widerspruch zu einer gesetzlichen Risikoverteilung, die den Veräußerer des restitutionsbelasteten Grundstücks mit der Gefahr belastet , daß der erzielte Erlös hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt. Eine solche Verteilung des Risikos läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Zwar ist der Veräußerer im Verhältnis zum Restitutionsberechtigten mit
dem Bonitätsrisiko aus dem investiven Geschäft belastet (vgl. Senat, Urt. v. 6. Juli 2001, V ZR 82/00, VIZ 2001, 602, 604 für § 16 Abs. 1 InVorG), dies besagt jedoch nichts darüber, wer im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber das Risiko eines nicht auskömmlichen Kaufpreises zu tragen hat. Dem Umstand , daß das Gesetz auf eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber gegenüber dem Restitutionsberechtigten verzichtet, kann ebenfalls kein Hinweis auf eine bestimmte Risikoverteilung entnommen werden. Daß allein der Veräußerer verpflichtet ist, erklärt sich vielmehr daraus, daß der Zahlungsanspruch das Erfüllungssurrogat des infolge der investiven Veräußerung entfallenen (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 BInvG) Anspruchs auf Naturalrestitution ist (Senat, BGHZ 142, 111, 114 für § 16 Abs. 1 InVorG), der ebenfalls nur gegen den Verfügungsberechtigten gerichtet war. Schließlich rechtfertigt auch der mit dem Investitionsgesetz verfolgte Förderzweck nicht die von der Revision erstrebte Risikoverteilung. Dieser erschöpft sich nämlich darin, den Restitutionsanspruch zurückzudrängen und durch einen Entschädigungsanspruch zu ersetzen, um auf diese Weise ein Hindernis für dringend benötigte Investitionen im Beitrittsgebiet zu beseitigen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125). Den Erwerbern bei einem den Verkehrswert nicht deckenden Kaufpreis Planungssicherheit durch Verzicht auf einen Rückgriff des Veräußerers zu geben, wäre ein darüber hinausgehender Förderzweck, der im Gesetz nicht angelegt ist und mit Blick auf das EG-Beihilferecht auch nicht unproblematisch erscheint.
cc) Die hier vereinbarte Regelung auch nicht etwa - wie die Revision meint - deshalb unangemessen, weil die Beklagten bei Erfüllung der Freistellungsverpflichtung für den Erwerb des Grundstücks nicht nur dessen Verkehrswert aufwenden mußten, sondern darüber hinaus auch noch mit den Kosten der übernommenen Arbeitsplatz- und Investitionszusagen belastet waren.
Abgesehen davon, daß ihnen ohnehin kein Recht auf Erwerb zum Verkehrswert zustand (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) und § 9 Abs. 2 AGBG schon deshalb nicht heranzuziehen ist, können die Aufwendungen der Beklagten für die genannten investiven Maßnahmen keine Unangemessenheit der Leistungsänderung begründen, weil sie erforderlich waren, um den Beklagten überhaupt erst den Erwerb des Grundstücks zu ermöglichen. Selbst dann, wenn der Kaufpreis in Höhe des tatsächlichen Verkehrswertes von Anfang an vereinbart worden wäre, hätten die Beklagten daneben noch die Kosten der investiven Maßnahmen getroffen; diese Aufwendungen haben lediglich im weiteren Sinne kaufpreisersetzende Funktion (vgl. Senat, Urt. v 6. Dezember 2002, V ZR 184/02, ZOV 2003, 96, 97). Die Beklagten lassen außer acht, daß sie das Anwesen nur deshalb von der Klägerin erwerben konnten, weil mit Blick auf die besonderen Investitionszwecke des § 1 Abs. 2 BInvG die Voraussetzungen für die Erteilung einer Investitionsbescheinigung nach § 2 BInvG gegeben waren. Da andernfalls die Veräußerung des Grundstücks im Interesse der Restitution praktisch blockiert gewesen wäre (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125), sind die investiven Maßnahmen der Beklagten gewissermaßen der Preis dafür, daß zu ihren Gunsten und zum Nachteil des Restitutionsberechtigten der in Art. 41 Abs. 1 des Einigungsvertrages niedergelegte Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" durchbrochen wurde. Hierbei war die Aufnahme der geschuldeten investiven Maßnahmen in den Kaufvertrag wegen der entsprechenden Auflage in der Investitionsbescheinigung (§ 1 Abs. 3 Satz 3 BInvG) erforderlich (Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125, 127 f).

d) Zu einem anderen Ergebnis führt es selbst dann nicht, wenn mit der Revision für den vorliegenden Fall die Grundsätze herangezogen werden, die
die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Freizeichnungsklauseln entwickelt hat. Bei Freizeichnungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann es eine unangemessene Benachteiligung begründen, wenn der Verwender von ihm beherrschbare Risiken auf seinen Vertragspartner abwälzt (vgl. etwa BGHZ 103, 316, 330 f). Im vorliegenden Fall war das Risiko eines im Vergleich zum Verkehrswert geringeren Kaufpreises für die Beklagten aber in gleicher Weise wie für die Klägerin beherrschbar. Die Beklagten waren durch nichts gehindert, den Kaufpreis, den die Klägerin in Höhe des vermeintlichen Verkehrswerts forderte, durch einen von ihnen beauftragten Sachverständigen überprüfen zu lassen.
3. Die Beklagten können gegenüber dem Freistellungsverlangen nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten. Diese Einwendung ergibt sich insbesondere nicht aus einem unredlichen Erwerb des Freistellungsanspruchs durch die Klägerin (vgl. BGHZ 57, 108, 111). Das gilt selbst dann, wenn der Klägerin bei der Ermittlung des Verkehrswerts aus Anlaß des investiven Verkaufs an die Beklagten ein Verschulden vorzuwerfen wäre. Eine fehlerfreie Bestimmung des Verkehrswerts hätte nach dem eigenen Vortrag der Beklagten zu einem höheren Betrag und damit zu einem Kaufpreis führen müssen, der sich auf die Summe ihrer Aufwendungen für den tatsächlich vereinbarten Preis und die Freistellung der Klägerin von dem weitergehenden Anspruch aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG beläuft. Es fehlt jeder Hinweis dafür , daß die Beklagten zu dem höheren, "korrekten" Preis nicht gekauft hätten; ihrem Vortrag ist lediglich zu entnehmen, daß ggf. ihre Investitionen in das Gebäude geringer ausgefallen wären. Unter diesen Umständen schulden die Beklagten trotz der zusätzlichen Freistellungsverpflichtung im Verhältnis zur Klägerin nichts, was sie nicht auch bei einem aus ihrer Sicht ordnungsmäßigen
Verhalten ihrer Vertragspartnerin geschuldet hätten. In einem solchen Fall, bei dem weder ein Vorteil für die eine noch ein Nachteil für die andere Seite festzustellen ist, scheitert der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 10. Januar 1980, III ZR 116/78, LM § 242 Cd Nr. 226 m.w.N.).
4. Entgegen der Ansicht der Revision, die hierin eine Verletzung der Schadensminderungspflicht sehen will, führt schließlich auch die Ablehnung des Vergleichsvorschlages der Restitutionsberechtigten nicht zu einer Beschränkung des Freistellungsanspruchs auf die erörterte Vergleichssumme von ! " #%$ &' ' ( ) &' +* 80.000 DM (= 40.903,35 254 BGB, wohl aber auf Grund ihrer vertraglichen Nebenpflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Beklagten (vgl. jetzt § 241 BGB n.F.), zumutbare Möglichkeiten zu einer Reduzierung des Entschädigungsanspruchs aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG und damit zu einer Reduzierung der Freistellungsverpflichtung der Beklagten zu nutzen. Im vorliegenden Fall war es der Klägerin mit Blick auf das Verhalten der Beklagten indessen nicht zuzumuten, sich auf einen Vergleich mit der Restitutionsberechtigten einzulassen. Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts waren die - von dem Vergleichsangebot unterrichteten - Beklagten nicht bereit, der Klägerin den Vergleichsbetrag zu erstatten. Unter diesen Umständen mußte die Klägerin befürchten, ohne verbindliche Feststellung ihrer Entschädigungsverpflichtung mit Wirkung gegenüber den Beklagten (§§ 74, 68 ZPO) ihren Freistellungsanspruch nicht durchsetzen zu können.
5. Da die Klägerin die Entschädigungsforderung, die Gegenstand der Freistellungsverpflichtung ist, erfüllt hat, kann sie von den Beklagten insoweit Zahlung an sich selbst verlangen (vgl. MünchKomm-BGB/Krüger, 4. Aufl.,
Bd. 2a, § 257 Rdn. 5). Die weitergehenden Forderungen ergeben sich aus § 286 Abs. 2 BGB a.F., die zugesprochenen Verzugszinsen aus § 288 BGB a.F.

III.

Die Kostentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 7. Dezember 1990 kauften die Beklagten von der A. I.- und L. GmbH K. mehrere bebaute Betriebsgrundstücke mit Zubehör zum Preis von insgesamt 871.776 DM. Die Klägerin (damals noch “Treuhandanstalt” ) war alleinige Gesellschafterin des veräußernden Unternehmens. Bei Vertragsabschluß wurde die Verkäuferin von ihrem Geschäftsführer, dem Beklagten zu 1, vertreten. Dieser war von der Treuhandanstalt zum Abschluß des vorbereiteten Kaufvertrags bevollmächtigt und hierbei von den Beschrän-
kungen des § 181 BGB befreit worden. Die Beklagten zu 2 und zu 3 waren bei Abschluû des Vertrags als leitende Angestellte bei der Verkäuferin tätig.
In § 4 des Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine "Neubewertung" des geschuldeten Kaufpreises nach bestimmten Regeln. Im einzelnen heiût es dazu:
"... Die Parteien sind sich darüber einig, daû wegen des noch nicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläûliche Ermittlung des Verkehrswertes von Grund und Boden zur Zeit nicht möglich ist. Dem Kaufpreis liegt deshalb ein vorläufiger Wertansatz für den Grund und Boden in Höhe von DM 2,50/qm für Gebäude- und Gebäudenebenflächen sowie Straûenverkehrsflächen und DM 0,50/qm für Acker- und Gartenland zugrunde. Die Parteien werden zum 01.12.1995 eine Neubewertung durchführen , die, sollten sich die Parteien darüber nicht innerhalb von zwei Monaten nach diesem Datum anderweitig einigen, für beide Seiten verbindlich von einem öffentlich bestellten und vereidigten, von der Industrie- und Handelskammer zu bestellenden Grundstückssachverständigen durchzuführen ist. Bei der Neubewertung bleiben solche etwaigen Werterhöhungen, die auf zwischenzeitliche Maûnahmen, wie insbesondere Bauoder Erschlieûungsarbeiten, die die Käufer selbst durchgeführt oder für die sie die Kosten getragen haben, unberücksichtigt. Notwendige Sanierungsarbeiten durch festgestellte Altlasten sind jedoch wertmindernd zu berücksichtigen. Übersteigt der so ermittelte Verkehrswert den dem Kaufpreis zugrunde gelegten vorläufigen Wert für den Grund und Boden um mehr als 25% (Freigrenze), so haben die Käufer den Betrag in Höhe der die Freigrenze übersteigenden Wertdifferenz innerhalb von vier Wochen an die Verkäuferin zu bezahlen.
Die Verkäuferin verzichtet jedoch auf ihr Recht der Nachforderung , wenn diese aus betriebswirtschaftlicher Sicht durch die Käufer nicht getragen werden kann und/oder dadurch Arbeitsplätze gefährdet werden. ..."
Die Klägerin wandte sich nach dem vereinbarten Stichtag an die Beklagten und schlug vor, die Neubewertung des Verkehrswerts dem von der Industrie - und Handelskammer M. bestellten und vereidigten Sachverständigen S. zu übertragen. Da die Beklagten eine Nachbewertung ablehnten, beauftragte die Klägerin den vorgeschlagenen Gutachter. Dieser führte im Juni 1996 eine Ortsbesichtigung durch und erstellte am 13. Juni 1996 bzw. 15. Juni 1996 zwei Wertgutachten (Grundstücke “K.” und “B.”). Die Beklagten wiesen die Gutachten und die von der Klägerin verlangte Zahlung eines weiteren Kaufpreises zurück.
Die Klägerin macht nunmehr aus abgetretenem Recht die auf der Grundlage der eingeholten Gutachten berechnete Wertdifferenz von 92.325,90 DM nebst 1.514,10 DM Gutachterkosten geltend. Die Beklagten beanstanden die Gutachten und weisen insbesondere darauf hin, daû der Sachverständige bei seiner Bewertung die vorhandenen Altlasten auûer acht gelassen habe, die vor allem durch eine jahrzehntelange Nutzung der Kaufgrundstücke für Wartungs- und Reparaturarbeiten an landwirtschaftlichen Maschinen verursacht worden seien. Auûerdem haben sie die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wegen Irrtums und arglistiger Täuschung erklärt, weil der Treuhandanstalt die in den Wertgutachten nicht berücksichtigten Altlasten bekannt gewesen und den Käufern nicht offenbart worden seien.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht § 4 des Grundstückskaufvertrages als eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Nachbewertungsklausel an, die den Beklagten von der Verkäuferin als Verwenderin bei Vertragsabschluû gestellt worden sei. Für das Vorliegen einer Individualvereinbarung habe die Klägerin nichts vorgetragen. Die Nachbewertungsklausel werde von § 8 AGBG nicht erfaût und unterliege daher der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG. Dieser Kontrolle halte die Klausel nicht stand. Sie sei mit den gesetzlichen Grundgedanken des Kaufrechts nicht zu vereinbaren, von denen sie einseitig zu Lasten der Käufer abweiche, ohne daû dieser Form der Vertragsgestaltung billigenswerte Interessen der Verkäuferin oder der Klägerin zugrunde lägen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Rechtsfehlerhaft hält das Berufungsgericht die Nachbewertungsklausel für unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Klausel - wie vom Berufungs-
gericht angenommen - als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist. Denn die Klausel ist auch dann wirksam, wenn es sich bei ihr nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 1 AGBG handelt. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen , daû formularmäûige Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsverträgen der Treuhandanstalt keine ungewöhnlichen Klauseln nach § 3 AGBG darstellen und zudem als Preishauptabreden nicht der Inhaltskontrolle gemäû §§ 9 ff AGBG unterliegen (Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, WM 2001, 1305; BGH, Urt. v. 7. November 2001, VIII ZR 104/00, unveröffentl.). Die hier verwendete Klausel weicht in den entscheidenden Punkten nicht von den bislang vom Bundesgerichtshof beurteilten Nachbewertungsklauseln ab. Von ihrer Wirksamkeit ist damit auszugehen. Der Senat hält trotz der im Schrifttum gegen die Ablehnung einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG geäuûerten Bedenken (Lindacher, EWiR 2001, S. 505 f; Kiethe, VIZ 2001, 345, 346, 353 f; zustimmend dagegen Schreiber, NJ 2001, 428 f; vgl. ferner Wächter, VIZ 1994, 265, 267; Schäfer-Furmans, in: Graf von Westphalen, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "AGB der Treuhandanstalt" , Rdn. 25, 28 ff) an seiner bisherigen Rechtsprechung fest.
1. Die Nachbewertungsklausel ist nicht so ungewöhnlich, daû sie als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht Vertragsbestandteil geworden wäre (§ 3 AGBG). Sie trägt ausdrücklich dem Umstand Rechnung, daû es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Beitrittsgebiet erkennbar noch keinen funktionsfähigen Grundstücksmarkt und damit keine verläûliche Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises gab (Senat, BGHZ 146, 331, 336 f; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO, 1306; ferner OLG Karlsruhe, VIZ 1998, 534, 536 m.w.N.; KG, DB 1998, 1277, 1279; Lindacher, aaO; Schreiber, aaO). Aus die-
sen Gründen sah bereits Anlage IX Nr. 4 des Vertrages über die Schaffung einer Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion vom 18. Mai 1990 (BGBl II, S. 518, 566) für die Zeit vor dem Beitritt eine Nachbewertung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vor (vgl. Senat, aaO; OLG Karlsruhe, aaO; KG, aaO). In dem Zeitraum zwischen dessen Inkrafttreten und dem Vertragsschluû (7. Dezember 1990) haben sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht wesentlich geändert; denn die Privatisierung der Volkswirtschaft der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik hatte erst kurz vor dem Beitritt begonnen und war noch lange nicht abgeschlossen.
2. Die Nachbewertungsklausel ist nicht gemäû § 9 AGBG unwirksam. Sollte sie als Allgemeine Geschäftsbedingung einzustufen sein, wäre sie gemäû § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG entzogen, da sie weder von Rechtsvorschriften abweicht noch diese ergänzt. Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistungspflicht und der hierfür geschuldeten Vergütung unmittelbar bestimmen, unterliegen nicht der Regelung durch Rechtsvorschriften, sondern sind von der den Parteien eingeräumten Vertragsfreiheit umfaût (BGHZ 116, 117, 119; 124, 254, 256; 136, 261, 264; 137, 27, 29; 141, 380, 383; 143, 128, 139). Mit solchen Preisabsprachen ist daher im nicht preisregulierten Markt keine Änderung oder Ergänzung von Rechtsvorschriften verbunden (BGHZ 141, 380, 383). Kontrollfähig sind dagegen vorformulierte Vereinbarungen, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben (Nebenabreden), an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann (BGHZ 91, 316, 318; 93, 358, 361; 106, 42, 46; 116, 117, 119 f; 124, 254, 256; 136, 261, 264; 137, 27, 29 f; 141, 380, 383; 143, 128, 139). Hierzu zählen Klauseln, die entweder eine einseitige Änderung einer festgelegten Leistung bzw. eines fest
vereinbarten Preises vorsehen (BGHZ 82, 21 ff; 89, 206, 211; 90, 69 ff; 93, 252, 255; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, NJW 1983, 1603 ff; Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115) oder einem Dritten ein einseitiges Leistungs- bzw. Preisbestimmungsrecht einräumen (vgl. BGHZ 81, 229, 232, 236; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854, 1855) oder in einer die Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung berührenden Weise die Entstehungsvoraussetzungen für den Vergütungsanspruch regeln (BGHZ 93, 358, 364 f). Solche das dispositive Gesetzesrecht und die aus ihm abgeleiteten Rechtsgrundsätze abändernden oder ergänzenden Regelungen enthält die streitgegenständliche Nachbewertungsklausel nicht.

a) Die Nachbewertungsklausel unterfällt nicht deshalb einer Inhaltskontrolle , weil sie den angesetzten Kaufpreis zugunsten der Verkäuferin mit einem Erhöhungsvorbehalt versieht.
aa) Zwar geht das Kaufrecht in § 433 Abs. 2 BGB vom Grundsatz der bindenden und festen Preisbestimmung aus (vgl. BGHZ 81, 229, 232; 93, 252, 255; BGH, Urt. v. 12. Juli 1989, VIII ZR 297/88, aaO; Senat, BGHZ 146, 331, 335 f). Vorformulierte Klauseln, die eine einseitige Änderung eines zunächst fest vereinbarten Preises vorsehen (sog. Preisanpassungs- oder Preisänderungsklauseln ), sind daher regelmäûig an §§ 9 ff AGBG zu messen (vgl. BGHZ 82, 21 ff; 90, 69 ff; 93, 252, 255; 94, 335, 337 f; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO). Um eine solche Abrede handelt es sich vorliegend aber nicht. Vielmehr haben die Vertragsparteien den bezifferten Kaufpreis nur als ªvorläufigen Wertansatzº bezeichnet und damit noch keine feste Entgeltabsprache getroffen, sondern einen - den Preis teilweise offenlassenden - Preisvorbehalt (vgl. BGHZ 94, 338; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO,
1603, 1604) vereinbart. Diese Unterscheidung läût Kiethe (VIZ 2001, 345, 353 ff) auûer acht, wenn er Nachbewertungsklauseln der vorliegenden Art den im Kraftfahrzeughandel verwendeten Tagespreisklauseln (vgl. BGHZ 82, 21 ff; 90, 69 ff; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO) gleichstellen will.
bb) Auch der Umstand, daû die Vertragsparteien die geschuldete Gegenleistung nicht bereits bei Vertragsschluû endgültig festgelegt haben, führt zu keiner inhaltlichen Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG (offengelassen in BGHZ 94, 338 und in BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 20/82, aaO, 1605). Die gegenteilige Ansicht (OLG Naumburg, VIZ 1998, 412, 414; OLG Jena, OLG-NL 1999, 271, 273; OLG Brandenburg, VIZ 2000, 689, 691; Lindacher, aaO, 506; Kiethe, aaO, 355; Niebling, WM 1992, 845, 851; Wolf, in: Wolf/Lindacher/Horn, AGBG, 4. Aufl., § 11 Nr. 1 Rdn. 12; wohl auch Brandner, in: Ulmer/Brandner/ Hensen, AGBG, 9. Aufl., § 8 Rdn. 21 i. V. m. FN 70) berücksichtigt nicht hinreichend , daû der in § 433 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz der festen Preisbestimmung dann nicht gilt, wenn eine Bezifferung des Entgelts bei Vertragsschluû von vornherein nicht möglich ist. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in solchen Fällen formularmäûige Klauseln, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Höhe des Entgelts offen lieûen und statt dessen nur die für die spätere Ermittlung der Vergütung maûgeblichen Bemessungsfaktoren und das hierbei einzuhaltende Verfahren regelten, nicht bereits aufgrund der unterbliebenen festen Preisbestimmung einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG unterworfen (vgl. BGHZ 93, 358, 362; 143, 128, 139 f), sondern auch diese Art der Preisgestaltung dem kontrollfreien Kernbereich der Vertragfreiheit zugeordnet (vgl. BGHZ 143, 128, 140). So liegen die Dinge auch hier. Bei der Vereinbarung der streitgegenständlichen Nachbewertungsklausel war eine endgültige Bezifferung des letztlich geschuldeten Kaufpreises nicht mög-
lich, weil kurz nach dem Übergang von der Volkswirtschaft der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik zur Marktwirtschaft noch kein funktionsfähiger Grundstücksmarkt vorhanden war (Senat, BGHZ 146, 331, 336 f; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO; ferner OLG Karlsruhe, aaO, 536). Aus diesen Gründen sah der Vertrag vom 18. Mai 1990 in Anlage IX Nr. 4 (BGBl II, S. 518, 566) vor, daû ªim Rahmen der Vertragsfreiheit mit den üblichen Klauseln vereinbart werden kann, den zunächst vereinbarten Grundstückspreis nach Ablauf einer Übergangsfrist einer Überprüfung und nachträglichen Anpassung zu unterziehenº.
An den hierfür maûgeblichen Umständen hatte sich bis zum Abschluû des Kaufvertrages der Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin nichts geändert (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 335). Die sonach für eine Preisanpassung vorausgesetzte Herausbildung verläûlicher Marktpreise nahm erwartungsgemäû mehrere Jahre in Anspruch, da die seit der Öffnung des Grundstücksverkehrs getätigten Geschäfte erfaût und ausgewertet werden muûten, um zuverlässige Daten für eine Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren zu erlangen (vgl. OLG Dresden, OLG-NL 2000, 73, 77). Handelte es sich dabei – wie hier - um altlastenverdächtige Betriebsgrundstücke, so muûten zusätzlich Erkenntnisse über die Marktverhältnisse bei sanierungsbedürftigen Grundstücken gewonnen werden. Daher hält sich der vorliegend vereinbarte Nachbewertungszeitraum noch im Rahmen der zeitlichen Vorgaben.

b) Die Nachbewertungsklausel unterliegt auch nicht deswegen einer inhaltlichen Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG, weil die preisbildenden Faktoren - bei nicht erzielbarem Einvernehmen der Vertragsparteien - durch einen öf-
fentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt werden sollen (a.A. OLG Karlsruhe, aaO, 536; OLG Naumburg, aaO, 415; KG, aaO, 1279). Zwar hat der Bundesgerichtshof formularmäûige Abreden, die einem Dritten ein einseitiges Preisbestimmungsrecht einräumen, in den Grenzen der §§ 9 ff AGBG einer inhaltlichen Überprüfung unterzogen (vgl. BGHZ 81, 229, 232, 236; BGH, Urt. v. 18. Mai 1983, VIII ZR 83/82, aaO, 1855). Auch solche Regelungen ändern bzw. ergänzen nämlich den im dispositiven Recht verankerten Grundsatz, daû die Gegenleistung von den Parteien im Vertrag bindend festzulegen ist (BGHZ 81, 232, 93, 255; Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 8 AGBG Rdn. 12; Wolf, in: Wolf/Lindacher/Horn, aaO, § 8 AGBG Rdn. 20). Hier liegen die Dinge jedoch anders, weil wegen eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts eine bindende und endgültige Entgeltbestimmung bei Vertragschluû nicht möglich war. Eine Abrede, die die Bestimmung der preisbildenden Faktoren einem Gutachter überträgt, entspricht den Regelungen der §§ 317 ff BGB und ist im Grundstückverkehr weit verbreitet. Damit stellt die im Kaufvertrag geregelte nachträgliche Verkehrswertermittlung durch einen Schiedsgutachter keine Abänderung oder Ergänzung des dispositiven Rechts dar. Folglich ist die Nachbewertungsklausel auch hinsichtlich des vorgesehenen Bewertungsverfahrens kontrollfrei (so auch BGHZ 143, 128, 140 bei Bestimmung des Sachzeitwerts von Stromanlagen durch eine SachverständigenKommission ).

c) Schlieûlich unterfällt die Nachbewertungsklausel auch nicht wegen eines Eingriffs in den Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung (vgl. BGHZ 93, 358, 364 f; 96, 103, 109; BGH, Urt. v. 12. Juni 2001, XI ZR 274/00, NJW 2001, 2635, 2636) einer Inhaltskontrolle. Denn sie enthält keine Regelungen, die die von den Parteien vorausgesetzte Äquivalenz
der beiderseitigen Leistungen in Frage stellen könnten. Die gegenteilige Ansicht , die davon ausgeht, daû das Äquivalenzrisiko hierdurch unzulässigerweise auf den Käufer verlagert wird (vgl. OLG Naumburg, aaO, 414; OLG Brandenburg , aaO, 691; Kiethe, aaO, 355), verkennt, daû durch die Nachbewertung keine Verschiebung einer ursprünglich angenommenen Gleichwertigkeit der gegenseitigen Leistungen bezweckt wird, sondern diese eine bei Vertragabschluû gerade nicht sicher herstellbare Äquivalenz zwischen Grundstückswert und Kaufpreis gewährleisten soll (vgl. OLG Karlsruhe, aaO, 536 m. w. N.; OLG Dresden, aaO, 76; Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 295; Zeuner, ZIP 1993, 1365, 1369; Hormann, VIZ 1996, 71, 72; Schreiber, aaO, 428).

III.

Die Sache ist noch nicht entscheidungsreif und deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).
1. Dieses hat sich, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, nicht mit der Frage befaût, ob die von den Beklagten erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) durchgreift. Das erfordert zunächst Feststellungen dazu, ob die Beklagten trotz ihrer leitenden Tätigkeit im Betrieb der Verkäuferin lediglich einen Altlastenverdacht hegten, während ihnen das tatsächliche Vorhandensein und das Ausmaû bestehender Altlasten unbekannt war (vgl. Senat, Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 f). Weiter bleibt zu prüfen , ob die Treuhandanstalt als Alleingesellschafterin der Verkäuferin - dieser zurechenbare - Informationen über vorhandene Altlasten erlangt und diese zumindest bedingt vorsätzlich den Beklagten verschwiegen hatte. Eine daneben von den Beklagten auf § 119 Abs. 2 BGB gestützte Anfechtung ist von vorn-
herein aufgrund des Vorrangs der Sachmängelhaftung (§§ 459 ff BGB) ausgeschlossen (vgl. BGHZ 78, 216, 218).
2. Gelangt das Berufungsgericht zu der tatrichterlichen Überzeugung, daû die Käufer über das Bestehen von Altlasten nicht arglistig getäuscht wurden , wird es zu prüfen haben, ob der geltend gemachte Zahlungsanspruch nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen besteht. Eine Leistungsbestimmung durch Urteil nach § 319 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB käme dabei nur dann in Betracht, wenn der in der Nachbewertungsklausel vereinbarte, im Streitfall jedoch nicht eingehaltene Verfahrensweg (Bestellung des Sachverständigen durch die Industrie- und Handelskammer) nicht mehr gangbar sein sollte (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 340; Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, aaO, 1306 f, ferner Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 36/99, NJW 2000, 2986 f). Hierfür bestehen bislang keine hinreichenden Anhaltspunkte. Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten nach bisherigem Vorbringen nicht verwehrt, sich auf die Einholung eines dem vorgesehenen Verfahren entsprechenden Schiedsgutachtens zu berufen (§ 242 BGB). Denn sie haben zwar erstmals im Revisionsverfahren die Nichteinhaltung des vorgesehenen Auswahlverfahrens gerügt, jedoch bereits in der Klageerwiderung den weiterreichenden Einwand erhoben, der von der Klägerin beauftragte Gutachter sei einseitig in deren Interesse tätig geworden. Damit haben sie letztlich geltend gemacht, daû das beschrittene Verfahren noch nicht einmal zu einem Schiedsgutachten geführt habe (vgl. BGH, Urt. v. 6. Juni 1994, II ZR 100/92, NJW-RR 1994, 1314 f). Die Beklagten haben der Klägerin auch keinen Anlaû gegeben, von dem vereinbarten Verfahren abzuweichen. Somit ist es ihnen nach derzeitigem Prozeûstoff nicht gemäû § 242 BGB verwehrt, die Klägerin zunächst auf die - bislang unterbliebene - Einholung eines Schiedsgutachtens durch einen
hierzu von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennenden Sachverständigen zu verweisen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daû ein solches Gutachten nur dann den vereinbarten Anforderungen genügt und damit analog § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich ist, wenn es die im Kaufvertrag vorgegebenen Bewertungsmaûstäbe zugrunde legt (BGHZ 9, 195, 198; 62, 314, 316; Senat, Urt. v. 3. November 1995, V ZR 182/94, NJW 1996, 452, 453). Dies bedeutet, daû in die – auf den 1. Dezember 1995 bezogene - Verkehrswertermittlung auch der Sanierungsaufwand für zu diesem Zeitpunkt vorhandene (und nicht in der Besitzzeit der Käufer verursachte) Altlasten einzubeziehen ist. Der Revision ist nicht zu folgen, wenn sie die Nachbewertungsklausel anders als das Berufungsgericht so verstehen will, daû nur bis zum Stichtag ermittelte Sanierungskosten wegen Altlasten wertmindernd zu berücksichtigen seien. Diese Auffassung findet bereits im Wortlaut der vereinbarten Regelung keine Stütze; denn der Begriff ªfestgestellte Altlastenº ist ersichtlich nicht auf einen bestimmten Zeitraum bezogen. Auch die beiderseitige Interessenlage verbietet es, nur solche Altlasten in die Wertermittlung einflieûen zu lassen, die zum Nachbewertungsstichtag auf Veranlassung der Beklagten bereits festgestellt worden waren. Der Schiedsgutachter soll den marktgerechten Verkehrswert zum 1. Dezember 1995 für beide Parteien verbindlich bestimmen. Dieser wird maûgeblich durch die zum Stichtag vorhandenen (also nicht nur vermuteten ) Altlasten beeinfluût. Die Ermittlung solcher Altlasten und des mit ihnen verbundenen Sanierungsaufwands kann dabei nicht durch einen von den Beklagten zu beauftragenden Privatgutachter erfolgen; denn dessen Feststellungen käme nicht die von den Parteien gewollte Verbindlichkeit zu. Eine ordnungsgemäûe Wertermittlung setzt demnach voraus, daû der Schiedsgutachter in eigener Verantwortung feststellt, ob zum Nachbewertungsstichtag tatsächlich sanierungsbedürftige Altlasten bestehen.

Tropf Schneider Krüger Klein Gaier

Tatbestand:

Die Beklagten kauften von der Klägerin mit notariellem Vertrag vom 9. April 1992 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in der Innenstadt von Sch. zum Preis von 117.600 DM. Bei Vertragsschluß war für das Grundstück Eigentum des Volkes bei Rechtsträgerschaft des VEB KWV Sch. in das Grundbuch eingetragen. Die Urkunde enthält den Hinweis, daß für das Anwesen Ansprüche auf Rückübertragung gestellt sind. In dem mit "Kaufpreis" überschriebenen Abschnitt der Urkunde findet sich u.a. die nachfolgende Klausel:
Soweit die Stadt (scil. die Klägerin) als Veräußerer an einen etwaigen Rückübertragungsberechtigten Entschädigung in einer den vom Käufer
nach diesem Vertrag zu entrichtenden Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat, stellt der Käufer die Stadt von den sich hieraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen frei.
Die Bemessung des Kaufpreises erfolgte auf Grund eines Gutachtens der zuständigen Fachabteilung der Klägerin vom 1. Februar 1991, das als Verkehrswert des Grundstücks 117.600 DM ergeben hatte.
Mit bestandskräftig gewordenem Bescheid vom 17. Dezember 1993/ 14. Januar 1994 stellte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen fest, daß der Rückübertragungsanspruch der Antragstellerin H. H. begründet , eine Rückübertragung tatsächlich aber nicht möglich sei und H. H. statt dessen von der Klägerin die Auskehr des Veräußerungserlöses von 117.600 DM verlangen könne. Dem kam die Klägerin nach, nicht aber dem darüber hinausgehenden Verlangen von H. H. , die auf Grund eines gutachterlich festgestellten Verkehrswerts von 250.000 DM die Zahlung weiterer 132.400 DM forderte. Grund für die Weigerung der Klägerin war, daß die Beklagten die Erstattung dieses Differenzbetrages und auch einer von H. H. angebotenen Vergleichssumme in Höhe von 80.000 DM ablehnten. Auf eine von H. H. schließlich erhobene Klage wurde die Klägerin - auf der Grundlage eines Verkehrswertes von 245.000 DM - rechtskräftig zur Zahlung von 127.400 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Beklagten waren an diesem Rechtsstreit als Streithelfer der jetzigen Klägerin beteiligt.
Die Klägerin nimmt die Beklagten, soweit für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits noch von Interesse, auf Zahlung von 127.400 DM nebst 12.499,36 DM geleisteter Zinsen sowie weiterer 13.318,40 DM wegen
erstatteter und 7.637,73 DM wegen eigener Anwaltskosten in Anspruch. Die sich hieraus ergebende Summe von 160.855,49 DM (= 82.244,11 Landgericht - unter Abweisung des weitergehenden Antrages - der Klägerin zugesprochen. Die Beklagten und die Klägerin haben dieses Urteil ohne Erfolg mit Berufung und Anschlußberufung angefochten. Mit ihrer von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt , verfolgen die Beklagten das Ziel vollständiger Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht läßt offen, ob es sich bei der Vertragsklausel über die Freistellung von Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten, aus der die Klägerin ihre Forderungen herleitet, um eine Individualvereinbarung oder Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Es liege eine Preisnebenabrede vor, die auch bei einer Überprüfung nach dem AGB-Gesetz wirksam sei. Die Klausel führe nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten und enthalte wegen ihres unmißverständlichen Wortlauts auch keine unklare Regelung. Da den Beklagten die Rechtslage bekannt gewesen sei und sie das Risiko eingegangen seien, daß sich die Freistellungsklausel zu ihrem Nachteil auswirke, seien sie zudem nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen. Mit der Ablehnung des Vergleichsangebots habe die Klägerin nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen; denn sie habe nicht davon ausgehen können, daß die Beklagten bereit seien, die Vergleichssumme zu zahlen. Die Klägerin sei den Beklagten auch nicht
wegen eines schuldhaft zu niedrig ermittelten Verkehrswerts des Anwesens zu Schadensersatz verpflichtet.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

II.

1. Da das Berufungsgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß es sich bei der Vertragsklausel , die die Beklagten zur Freistellung der Klägerin von den Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten verpflichtet, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) handelt. Als solche unterliegt die Klausel zwar der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG, dies führt indessen entgegen der Ansicht der Revision nicht zu ihrer Unwirksamkeit.
2. Anders als die formularmäßigen Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsverträgen der früheren Treuhandanstalt (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) ist die vorliegende Freistellungsklausel nicht durch § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle entzogen. In den Nachbewertungsklauseln wurde wegen des Fehlens eines funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises auf Grund einer Nachbewertung der verkauften Grundstücke vorgesehen. Im Unterschied dazu haben sich die Vertragsparteien hier nicht auf einen Preisvorbehalt geeinigt und den bezifferten Kaufpreis nicht etwa nur als "vorläufigen Wertansatz" gekennzeichnet (vgl.
zu diesem Merkmal Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, 438). Es wurde bei Vertragsschluß nicht auf eine Preisbestimmung (teilweise) verzichtet , sondern in Höhe der 117.600 DM der Kaufpreis fest vereinbart. Daß die Beklagten unter bestimmten Voraussetzungen über die Zahlung dieses Betrages hinaus noch eine zusätzliche Freistellungsverpflichtung treffen soll, ermöglicht es der Klägerin, eine insgesamt höhere Gegenleistung von den Beklagten zu verlangen. Es handelt sich daher nicht um einen Preisvorbehalt, sondern um eine Klausel, die zu einer nachträglichen Leistungsänderung führt und damit - trotz § 8 AGBG - auch dann an §§ 9 ff AGBG zu messen ist, wenn sich die Änderung auf eine Hauptleistungspflicht bezieht (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, m.w.N.). Mit dem Inhalt eines formularmäßigen einseitigen Leistungsänderungsrechts der Verwenderin ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot Rechnung trägt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, NJW 2003, 746, 747), an schwerwiegende Änderungsgründe anknüpft und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt (vgl. BGHZ 124, 351, 362 m.w.N. für nachträgliche Änderungen des Händlerrabatts

).

a) Eine im Sinne von § 9 AGBG unangemessene Benachteiligung kann sich daraus ergeben, daß der Verwender in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Rechte und Pflichte seines Vertragspartners nicht möglichst klar und durchschaubar dargestellt hat (std. Rechtspr., s. nur BGHZ 106, 42, 49; 259, 264; 115, 177, 185). Für die Beachtung dieses - inzwischen in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. kodifizierten - Transparenzgebots ist es bei einer Klausel, die eine einseitige Leistungsänderung ermöglicht, von wesentlicher Bedeutung, daß der Vertragspartner des Verwenders den Umfang der auf ihn zukommen-
den Mehrbelastung bei Vertragsschluß aus der Formulierung der Klausel erkennen und die Berechtigung einer von dem Klauselverwender vorgenommenen Leistungsänderung an der Ermächtigungsklausel selbst messen kann (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, aaO, für eine Preiserhöhungsklausel ). Nach diesen Anforderungen begegnet die Wirksamkeit der Klausel keinen Bedenken. aa) Zunächst war für die Beklagten bei Vertragsschluß die ihnen drohende Mehrbelastung aus der Formulierung der Klausel - soweit wie möglich - zu erkennen. Ihre zusätzliche Leistungsverpflichtung ist nämlich auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks begrenzt. Für einen durchschnittlichen Vertragspartner, auf dessen Verständnismöglichkeiten für die Überprüfung einer Klausel am Maßstab des § 9 AGBG abzustellen ist (BGHZ 106, 42, 49; 115, 177, 185), wird entgegen der Ansicht der Revision hinreichend klar, daß sich die Freistellungsverpflichtung nicht auf sämtliche Zahlungsverpflichtungen der Klägerin gegenüber einem Restitutionsberechtigten erstrecken soll. Freizustellen ist die Klägerin nämlich ausdrücklich nur von den "sich hieraus ergebenden" Zahlungspflichten, womit die Verknüpfung zu der Einschränkung am Beginn der Klausel hergestellt ist. Nach dieser müssen die Beklagten die Klägerin nur freistellen, "soweit" diese "Entschädigung in einer den … Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat." Daß der Umfang der Freistellungsverpflichtung nicht betragsmäßig ausgewiesen ist, schadet unter den gegebenen Umständen nicht. Es liegt in der Natur der Sache, daß für die Verpflichtung der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Betrag nicht genannt werden konnte; denn die Klausel soll gerade für den Fall gelten, daß der vereinbarte Kaufpreis entgegen den Erwartungen der Parteien nicht dem Verkehrswert des verkauften Anwesens entspricht.

bb) Die hier zu prüfende Vertragsklausel ist auch so gefaßt, daß die Be- klagten die Berechtigung eines Freistellungsverlangens der Klägerin an der Klausel selbst messen können. Die weitergehende Leistungspflicht trifft die Beklagten nur dann und nur in dem Umfang, als die Klägerin ihrerseits an einen Restitutionsberechtigten "zu leisten hat." In der Klausel ist demnach - für die Beklagten überprüfbar - als Voraussetzung geregelt, daß die Klägerin von einem Restitutionsberechtigten zu Recht auf Entschädigung in Höhe eines Verkehrswertes in Anspruch genommen wird, der den vereinbarten Kaufpreis übersteigt.

b) Mit dem vorstehend genannten Erfordernis macht die Klausel einen schwerwiegenden Grund zur Voraussetzung für die Leistungsänderung.
aa) Die zusätzliche Verpflichtung der Beklagten steht nicht etwa im Belieben der Klägerin, sondern hängt dem Grunde und der Höhe nach von deren begründeter Inanspruchnahme durch einen Restitutionsberechtigten auf eine Entschädigung ab, die den vereinbarten Kaufpreis überschreitet. Auf diese Weise wird das Bestehen eines Anspruchs gegen die Klägerin aus § 3 Abs. 1 des Gesetzes über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) auch zur Voraussetzung der veränderten Leistungspflicht der Beklagten. Die Inanspruchnahme der Beklagten auf Grund dieser Vorschrift, an deren Stelle erst nach Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Parteien § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG getreten ist, stellt einen schwerwiegenden Änderungsgrund dar. Denn nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG mußte die Klägerin nach dem investiven Verkauf des Grundstücks einen Restitutionsberechtigten durch Zahlung des Verkehrswerts ent-
schädigen, wenn der durch den Verkauf erzielte Erlös den Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung unterschritt. Die Klägerin konnte sich in diesem Fall also nicht allein durch die Auskehr des vereinnahmten Kaufpreises von ihren Verpflichtungen befreien, sondern mußte ihr sonstiges Vermögen heranziehen.
bb) Das Ziel, solche Verluste infolge des investiven Verkaufs zu vermeiden , rechtfertigt es auch bei objektiver Betrachtung, den Änderungsgrund als schwerwiegend anzusehen. Zwar hätte die Klägerin den Vorbehalt einer Leistungsänderung vermeiden können, wenn sie mit den Beklagten einen Kaufpreis vereinbart hätte, der exakt dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung entsprach. Diese Möglichkeit bestand aber tatsächlich nicht. Abgesehen von den kaum überwindbaren praktischen Schwierigkeiten, den Verkehrswert auch mit Verbindlichkeit gegenüber einem Restitutionsberechtigten genau zu bestimmen, mußte die Ermittlung des Verkehrswertes unter den hier gegebenen Umständen schon daran scheitern, daß es einen funktionsfähigen Grundstücksmarkt im Beitrittsgebiet zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien noch nicht gab (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 336). Der Klägerin blieb mithin kein anderer Weg, als in der geschehenen Weise durch Aufnahme einer Freistellungsklausel Vorsorge für den Fall zu treffen, daß der Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückblieb. Wäre für die Klägerin gleichwohl eine Leistungsänderung verstellt, müßte sie sich also an dem einmal vereinbarten Kaufpreis festhalten lassen, so wäre wegen der - mit Blick auf die Unsicherheiten der Verkehrswertbestimmung - drohenden Verluste des Verfügungsberechtigten zu befürchten, daß investive Verkäufe unterblieben. Dies hätte aber dem Allgemeininteresse an einer Angleichung der Lebensverhältnisse in allen Teilen Deutschlands, das
durch die Erleichterung investiver Maßnahmen bereits durch das Investitionsgesetz gefördert werden sollte, widersprochen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125).

c) Schließlich trägt die Vertragsklausel in ihren Voraussetzungen und Folgen auch erkennbar den Interessen der Beklagten angemessen Rechnung.
aa) Wie bereits ausgeführt, trifft die Beklagten eine weitergehende Leistungspflicht nur dann, wenn ein Restitutionsberechtigter von der Klägerin zu Recht die Zahlung des Verkehrswertes des Grundstücks verlangt. Durch dieses Erfordernis sind die Beklagten vor einer willkürlichen oder auch nur leichtfertigen Inanspruchnahme durch die Klägerin geschützt. Nichts anderes gilt für die vorgesehene Rechtsfolge, die ebenfalls in gebotener Weise Rücksicht auf die Belange der Beklagten nimmt. Sie trifft eine Freistellungsverpflichtung lediglich in dem Umfang, in denen ein Restitutionsberechtigter nicht bereits wegen der Auskehr des Kaufpreises durch die Klägerin hinsichtlich eines Teils des Verkehrswertes zufrieden gestellt ist. Durch die Freistellungsverpflichtung in diesem Umfang wird zugleich verhindert, daß die Klägerin zu Lasten der Beklagten Gewinne aus dem investiven Verkauf erlöst; erreicht wird lediglich, daß sie in diesem Zusammenhang keine Verluste hinnehmen muß.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision steht die Freistellungsverpflichtung zudem nicht in Widerspruch zu einer gesetzlichen Risikoverteilung, die den Veräußerer des restitutionsbelasteten Grundstücks mit der Gefahr belastet , daß der erzielte Erlös hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt. Eine solche Verteilung des Risikos läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Zwar ist der Veräußerer im Verhältnis zum Restitutionsberechtigten mit
dem Bonitätsrisiko aus dem investiven Geschäft belastet (vgl. Senat, Urt. v. 6. Juli 2001, V ZR 82/00, VIZ 2001, 602, 604 für § 16 Abs. 1 InVorG), dies besagt jedoch nichts darüber, wer im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber das Risiko eines nicht auskömmlichen Kaufpreises zu tragen hat. Dem Umstand , daß das Gesetz auf eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber gegenüber dem Restitutionsberechtigten verzichtet, kann ebenfalls kein Hinweis auf eine bestimmte Risikoverteilung entnommen werden. Daß allein der Veräußerer verpflichtet ist, erklärt sich vielmehr daraus, daß der Zahlungsanspruch das Erfüllungssurrogat des infolge der investiven Veräußerung entfallenen (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 BInvG) Anspruchs auf Naturalrestitution ist (Senat, BGHZ 142, 111, 114 für § 16 Abs. 1 InVorG), der ebenfalls nur gegen den Verfügungsberechtigten gerichtet war. Schließlich rechtfertigt auch der mit dem Investitionsgesetz verfolgte Förderzweck nicht die von der Revision erstrebte Risikoverteilung. Dieser erschöpft sich nämlich darin, den Restitutionsanspruch zurückzudrängen und durch einen Entschädigungsanspruch zu ersetzen, um auf diese Weise ein Hindernis für dringend benötigte Investitionen im Beitrittsgebiet zu beseitigen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125). Den Erwerbern bei einem den Verkehrswert nicht deckenden Kaufpreis Planungssicherheit durch Verzicht auf einen Rückgriff des Veräußerers zu geben, wäre ein darüber hinausgehender Förderzweck, der im Gesetz nicht angelegt ist und mit Blick auf das EG-Beihilferecht auch nicht unproblematisch erscheint.
cc) Die hier vereinbarte Regelung auch nicht etwa - wie die Revision meint - deshalb unangemessen, weil die Beklagten bei Erfüllung der Freistellungsverpflichtung für den Erwerb des Grundstücks nicht nur dessen Verkehrswert aufwenden mußten, sondern darüber hinaus auch noch mit den Kosten der übernommenen Arbeitsplatz- und Investitionszusagen belastet waren.
Abgesehen davon, daß ihnen ohnehin kein Recht auf Erwerb zum Verkehrswert zustand (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) und § 9 Abs. 2 AGBG schon deshalb nicht heranzuziehen ist, können die Aufwendungen der Beklagten für die genannten investiven Maßnahmen keine Unangemessenheit der Leistungsänderung begründen, weil sie erforderlich waren, um den Beklagten überhaupt erst den Erwerb des Grundstücks zu ermöglichen. Selbst dann, wenn der Kaufpreis in Höhe des tatsächlichen Verkehrswertes von Anfang an vereinbart worden wäre, hätten die Beklagten daneben noch die Kosten der investiven Maßnahmen getroffen; diese Aufwendungen haben lediglich im weiteren Sinne kaufpreisersetzende Funktion (vgl. Senat, Urt. v 6. Dezember 2002, V ZR 184/02, ZOV 2003, 96, 97). Die Beklagten lassen außer acht, daß sie das Anwesen nur deshalb von der Klägerin erwerben konnten, weil mit Blick auf die besonderen Investitionszwecke des § 1 Abs. 2 BInvG die Voraussetzungen für die Erteilung einer Investitionsbescheinigung nach § 2 BInvG gegeben waren. Da andernfalls die Veräußerung des Grundstücks im Interesse der Restitution praktisch blockiert gewesen wäre (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125), sind die investiven Maßnahmen der Beklagten gewissermaßen der Preis dafür, daß zu ihren Gunsten und zum Nachteil des Restitutionsberechtigten der in Art. 41 Abs. 1 des Einigungsvertrages niedergelegte Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" durchbrochen wurde. Hierbei war die Aufnahme der geschuldeten investiven Maßnahmen in den Kaufvertrag wegen der entsprechenden Auflage in der Investitionsbescheinigung (§ 1 Abs. 3 Satz 3 BInvG) erforderlich (Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125, 127 f).

d) Zu einem anderen Ergebnis führt es selbst dann nicht, wenn mit der Revision für den vorliegenden Fall die Grundsätze herangezogen werden, die
die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Freizeichnungsklauseln entwickelt hat. Bei Freizeichnungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann es eine unangemessene Benachteiligung begründen, wenn der Verwender von ihm beherrschbare Risiken auf seinen Vertragspartner abwälzt (vgl. etwa BGHZ 103, 316, 330 f). Im vorliegenden Fall war das Risiko eines im Vergleich zum Verkehrswert geringeren Kaufpreises für die Beklagten aber in gleicher Weise wie für die Klägerin beherrschbar. Die Beklagten waren durch nichts gehindert, den Kaufpreis, den die Klägerin in Höhe des vermeintlichen Verkehrswerts forderte, durch einen von ihnen beauftragten Sachverständigen überprüfen zu lassen.
3. Die Beklagten können gegenüber dem Freistellungsverlangen nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten. Diese Einwendung ergibt sich insbesondere nicht aus einem unredlichen Erwerb des Freistellungsanspruchs durch die Klägerin (vgl. BGHZ 57, 108, 111). Das gilt selbst dann, wenn der Klägerin bei der Ermittlung des Verkehrswerts aus Anlaß des investiven Verkaufs an die Beklagten ein Verschulden vorzuwerfen wäre. Eine fehlerfreie Bestimmung des Verkehrswerts hätte nach dem eigenen Vortrag der Beklagten zu einem höheren Betrag und damit zu einem Kaufpreis führen müssen, der sich auf die Summe ihrer Aufwendungen für den tatsächlich vereinbarten Preis und die Freistellung der Klägerin von dem weitergehenden Anspruch aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG beläuft. Es fehlt jeder Hinweis dafür , daß die Beklagten zu dem höheren, "korrekten" Preis nicht gekauft hätten; ihrem Vortrag ist lediglich zu entnehmen, daß ggf. ihre Investitionen in das Gebäude geringer ausgefallen wären. Unter diesen Umständen schulden die Beklagten trotz der zusätzlichen Freistellungsverpflichtung im Verhältnis zur Klägerin nichts, was sie nicht auch bei einem aus ihrer Sicht ordnungsmäßigen
Verhalten ihrer Vertragspartnerin geschuldet hätten. In einem solchen Fall, bei dem weder ein Vorteil für die eine noch ein Nachteil für die andere Seite festzustellen ist, scheitert der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 10. Januar 1980, III ZR 116/78, LM § 242 Cd Nr. 226 m.w.N.).
4. Entgegen der Ansicht der Revision, die hierin eine Verletzung der Schadensminderungspflicht sehen will, führt schließlich auch die Ablehnung des Vergleichsvorschlages der Restitutionsberechtigten nicht zu einer Beschränkung des Freistellungsanspruchs auf die erörterte Vergleichssumme von ! " #%$ &' ' ( ) &' +* 80.000 DM (= 40.903,35 254 BGB, wohl aber auf Grund ihrer vertraglichen Nebenpflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Beklagten (vgl. jetzt § 241 BGB n.F.), zumutbare Möglichkeiten zu einer Reduzierung des Entschädigungsanspruchs aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG und damit zu einer Reduzierung der Freistellungsverpflichtung der Beklagten zu nutzen. Im vorliegenden Fall war es der Klägerin mit Blick auf das Verhalten der Beklagten indessen nicht zuzumuten, sich auf einen Vergleich mit der Restitutionsberechtigten einzulassen. Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts waren die - von dem Vergleichsangebot unterrichteten - Beklagten nicht bereit, der Klägerin den Vergleichsbetrag zu erstatten. Unter diesen Umständen mußte die Klägerin befürchten, ohne verbindliche Feststellung ihrer Entschädigungsverpflichtung mit Wirkung gegenüber den Beklagten (§§ 74, 68 ZPO) ihren Freistellungsanspruch nicht durchsetzen zu können.
5. Da die Klägerin die Entschädigungsforderung, die Gegenstand der Freistellungsverpflichtung ist, erfüllt hat, kann sie von den Beklagten insoweit Zahlung an sich selbst verlangen (vgl. MünchKomm-BGB/Krüger, 4. Aufl.,
Bd. 2a, § 257 Rdn. 5). Die weitergehenden Forderungen ergeben sich aus § 286 Abs. 2 BGB a.F., die zugesprochenen Verzugszinsen aus § 288 BGB a.F.

III.

Die Kostentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Die Beklagten kauften von der Klägerin mit notariellem Vertrag vom 9. April 1992 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in der Innenstadt von Sch. zum Preis von 117.600 DM. Bei Vertragsschluß war für das Grundstück Eigentum des Volkes bei Rechtsträgerschaft des VEB KWV Sch. in das Grundbuch eingetragen. Die Urkunde enthält den Hinweis, daß für das Anwesen Ansprüche auf Rückübertragung gestellt sind. In dem mit "Kaufpreis" überschriebenen Abschnitt der Urkunde findet sich u.a. die nachfolgende Klausel:
Soweit die Stadt (scil. die Klägerin) als Veräußerer an einen etwaigen Rückübertragungsberechtigten Entschädigung in einer den vom Käufer
nach diesem Vertrag zu entrichtenden Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat, stellt der Käufer die Stadt von den sich hieraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen frei.
Die Bemessung des Kaufpreises erfolgte auf Grund eines Gutachtens der zuständigen Fachabteilung der Klägerin vom 1. Februar 1991, das als Verkehrswert des Grundstücks 117.600 DM ergeben hatte.
Mit bestandskräftig gewordenem Bescheid vom 17. Dezember 1993/ 14. Januar 1994 stellte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen fest, daß der Rückübertragungsanspruch der Antragstellerin H. H. begründet , eine Rückübertragung tatsächlich aber nicht möglich sei und H. H. statt dessen von der Klägerin die Auskehr des Veräußerungserlöses von 117.600 DM verlangen könne. Dem kam die Klägerin nach, nicht aber dem darüber hinausgehenden Verlangen von H. H. , die auf Grund eines gutachterlich festgestellten Verkehrswerts von 250.000 DM die Zahlung weiterer 132.400 DM forderte. Grund für die Weigerung der Klägerin war, daß die Beklagten die Erstattung dieses Differenzbetrages und auch einer von H. H. angebotenen Vergleichssumme in Höhe von 80.000 DM ablehnten. Auf eine von H. H. schließlich erhobene Klage wurde die Klägerin - auf der Grundlage eines Verkehrswertes von 245.000 DM - rechtskräftig zur Zahlung von 127.400 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Beklagten waren an diesem Rechtsstreit als Streithelfer der jetzigen Klägerin beteiligt.
Die Klägerin nimmt die Beklagten, soweit für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits noch von Interesse, auf Zahlung von 127.400 DM nebst 12.499,36 DM geleisteter Zinsen sowie weiterer 13.318,40 DM wegen
erstatteter und 7.637,73 DM wegen eigener Anwaltskosten in Anspruch. Die sich hieraus ergebende Summe von 160.855,49 DM (= 82.244,11 Landgericht - unter Abweisung des weitergehenden Antrages - der Klägerin zugesprochen. Die Beklagten und die Klägerin haben dieses Urteil ohne Erfolg mit Berufung und Anschlußberufung angefochten. Mit ihrer von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt , verfolgen die Beklagten das Ziel vollständiger Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht läßt offen, ob es sich bei der Vertragsklausel über die Freistellung von Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten, aus der die Klägerin ihre Forderungen herleitet, um eine Individualvereinbarung oder Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Es liege eine Preisnebenabrede vor, die auch bei einer Überprüfung nach dem AGB-Gesetz wirksam sei. Die Klausel führe nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten und enthalte wegen ihres unmißverständlichen Wortlauts auch keine unklare Regelung. Da den Beklagten die Rechtslage bekannt gewesen sei und sie das Risiko eingegangen seien, daß sich die Freistellungsklausel zu ihrem Nachteil auswirke, seien sie zudem nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen. Mit der Ablehnung des Vergleichsangebots habe die Klägerin nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen; denn sie habe nicht davon ausgehen können, daß die Beklagten bereit seien, die Vergleichssumme zu zahlen. Die Klägerin sei den Beklagten auch nicht
wegen eines schuldhaft zu niedrig ermittelten Verkehrswerts des Anwesens zu Schadensersatz verpflichtet.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

II.

1. Da das Berufungsgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß es sich bei der Vertragsklausel , die die Beklagten zur Freistellung der Klägerin von den Ansprüchen eines Restitutionsberechtigten verpflichtet, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) handelt. Als solche unterliegt die Klausel zwar der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 ff. AGBG, dies führt indessen entgegen der Ansicht der Revision nicht zu ihrer Unwirksamkeit.
2. Anders als die formularmäßigen Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsverträgen der früheren Treuhandanstalt (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) ist die vorliegende Freistellungsklausel nicht durch § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle entzogen. In den Nachbewertungsklauseln wurde wegen des Fehlens eines funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises auf Grund einer Nachbewertung der verkauften Grundstücke vorgesehen. Im Unterschied dazu haben sich die Vertragsparteien hier nicht auf einen Preisvorbehalt geeinigt und den bezifferten Kaufpreis nicht etwa nur als "vorläufigen Wertansatz" gekennzeichnet (vgl.
zu diesem Merkmal Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, 438). Es wurde bei Vertragsschluß nicht auf eine Preisbestimmung (teilweise) verzichtet , sondern in Höhe der 117.600 DM der Kaufpreis fest vereinbart. Daß die Beklagten unter bestimmten Voraussetzungen über die Zahlung dieses Betrages hinaus noch eine zusätzliche Freistellungsverpflichtung treffen soll, ermöglicht es der Klägerin, eine insgesamt höhere Gegenleistung von den Beklagten zu verlangen. Es handelt sich daher nicht um einen Preisvorbehalt, sondern um eine Klausel, die zu einer nachträglichen Leistungsänderung führt und damit - trotz § 8 AGBG - auch dann an §§ 9 ff AGBG zu messen ist, wenn sich die Änderung auf eine Hauptleistungspflicht bezieht (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO, m.w.N.). Mit dem Inhalt eines formularmäßigen einseitigen Leistungsänderungsrechts der Verwenderin ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot Rechnung trägt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, NJW 2003, 746, 747), an schwerwiegende Änderungsgründe anknüpft und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt (vgl. BGHZ 124, 351, 362 m.w.N. für nachträgliche Änderungen des Händlerrabatts

).

a) Eine im Sinne von § 9 AGBG unangemessene Benachteiligung kann sich daraus ergeben, daß der Verwender in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Rechte und Pflichte seines Vertragspartners nicht möglichst klar und durchschaubar dargestellt hat (std. Rechtspr., s. nur BGHZ 106, 42, 49; 259, 264; 115, 177, 185). Für die Beachtung dieses - inzwischen in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. kodifizierten - Transparenzgebots ist es bei einer Klausel, die eine einseitige Leistungsänderung ermöglicht, von wesentlicher Bedeutung, daß der Vertragspartner des Verwenders den Umfang der auf ihn zukommen-
den Mehrbelastung bei Vertragsschluß aus der Formulierung der Klausel erkennen und die Berechtigung einer von dem Klauselverwender vorgenommenen Leistungsänderung an der Ermächtigungsklausel selbst messen kann (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2002, X ZR 253/01, aaO, für eine Preiserhöhungsklausel ). Nach diesen Anforderungen begegnet die Wirksamkeit der Klausel keinen Bedenken. aa) Zunächst war für die Beklagten bei Vertragsschluß die ihnen drohende Mehrbelastung aus der Formulierung der Klausel - soweit wie möglich - zu erkennen. Ihre zusätzliche Leistungsverpflichtung ist nämlich auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks begrenzt. Für einen durchschnittlichen Vertragspartner, auf dessen Verständnismöglichkeiten für die Überprüfung einer Klausel am Maßstab des § 9 AGBG abzustellen ist (BGHZ 106, 42, 49; 115, 177, 185), wird entgegen der Ansicht der Revision hinreichend klar, daß sich die Freistellungsverpflichtung nicht auf sämtliche Zahlungsverpflichtungen der Klägerin gegenüber einem Restitutionsberechtigten erstrecken soll. Freizustellen ist die Klägerin nämlich ausdrücklich nur von den "sich hieraus ergebenden" Zahlungspflichten, womit die Verknüpfung zu der Einschränkung am Beginn der Klausel hergestellt ist. Nach dieser müssen die Beklagten die Klägerin nur freistellen, "soweit" diese "Entschädigung in einer den … Kaufpreis übersteigenden Summe zu leisten hat." Daß der Umfang der Freistellungsverpflichtung nicht betragsmäßig ausgewiesen ist, schadet unter den gegebenen Umständen nicht. Es liegt in der Natur der Sache, daß für die Verpflichtung der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Betrag nicht genannt werden konnte; denn die Klausel soll gerade für den Fall gelten, daß der vereinbarte Kaufpreis entgegen den Erwartungen der Parteien nicht dem Verkehrswert des verkauften Anwesens entspricht.

bb) Die hier zu prüfende Vertragsklausel ist auch so gefaßt, daß die Be- klagten die Berechtigung eines Freistellungsverlangens der Klägerin an der Klausel selbst messen können. Die weitergehende Leistungspflicht trifft die Beklagten nur dann und nur in dem Umfang, als die Klägerin ihrerseits an einen Restitutionsberechtigten "zu leisten hat." In der Klausel ist demnach - für die Beklagten überprüfbar - als Voraussetzung geregelt, daß die Klägerin von einem Restitutionsberechtigten zu Recht auf Entschädigung in Höhe eines Verkehrswertes in Anspruch genommen wird, der den vereinbarten Kaufpreis übersteigt.

b) Mit dem vorstehend genannten Erfordernis macht die Klausel einen schwerwiegenden Grund zur Voraussetzung für die Leistungsänderung.
aa) Die zusätzliche Verpflichtung der Beklagten steht nicht etwa im Belieben der Klägerin, sondern hängt dem Grunde und der Höhe nach von deren begründeter Inanspruchnahme durch einen Restitutionsberechtigten auf eine Entschädigung ab, die den vereinbarten Kaufpreis überschreitet. Auf diese Weise wird das Bestehen eines Anspruchs gegen die Klägerin aus § 3 Abs. 1 des Gesetzes über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) auch zur Voraussetzung der veränderten Leistungspflicht der Beklagten. Die Inanspruchnahme der Beklagten auf Grund dieser Vorschrift, an deren Stelle erst nach Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Parteien § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG getreten ist, stellt einen schwerwiegenden Änderungsgrund dar. Denn nach § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG mußte die Klägerin nach dem investiven Verkauf des Grundstücks einen Restitutionsberechtigten durch Zahlung des Verkehrswerts ent-
schädigen, wenn der durch den Verkauf erzielte Erlös den Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung unterschritt. Die Klägerin konnte sich in diesem Fall also nicht allein durch die Auskehr des vereinnahmten Kaufpreises von ihren Verpflichtungen befreien, sondern mußte ihr sonstiges Vermögen heranziehen.
bb) Das Ziel, solche Verluste infolge des investiven Verkaufs zu vermeiden , rechtfertigt es auch bei objektiver Betrachtung, den Änderungsgrund als schwerwiegend anzusehen. Zwar hätte die Klägerin den Vorbehalt einer Leistungsänderung vermeiden können, wenn sie mit den Beklagten einen Kaufpreis vereinbart hätte, der exakt dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung entsprach. Diese Möglichkeit bestand aber tatsächlich nicht. Abgesehen von den kaum überwindbaren praktischen Schwierigkeiten, den Verkehrswert auch mit Verbindlichkeit gegenüber einem Restitutionsberechtigten genau zu bestimmen, mußte die Ermittlung des Verkehrswertes unter den hier gegebenen Umständen schon daran scheitern, daß es einen funktionsfähigen Grundstücksmarkt im Beitrittsgebiet zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien noch nicht gab (vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 336). Der Klägerin blieb mithin kein anderer Weg, als in der geschehenen Weise durch Aufnahme einer Freistellungsklausel Vorsorge für den Fall zu treffen, daß der Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückblieb. Wäre für die Klägerin gleichwohl eine Leistungsänderung verstellt, müßte sie sich also an dem einmal vereinbarten Kaufpreis festhalten lassen, so wäre wegen der - mit Blick auf die Unsicherheiten der Verkehrswertbestimmung - drohenden Verluste des Verfügungsberechtigten zu befürchten, daß investive Verkäufe unterblieben. Dies hätte aber dem Allgemeininteresse an einer Angleichung der Lebensverhältnisse in allen Teilen Deutschlands, das
durch die Erleichterung investiver Maßnahmen bereits durch das Investitionsgesetz gefördert werden sollte, widersprochen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125).

c) Schließlich trägt die Vertragsklausel in ihren Voraussetzungen und Folgen auch erkennbar den Interessen der Beklagten angemessen Rechnung.
aa) Wie bereits ausgeführt, trifft die Beklagten eine weitergehende Leistungspflicht nur dann, wenn ein Restitutionsberechtigter von der Klägerin zu Recht die Zahlung des Verkehrswertes des Grundstücks verlangt. Durch dieses Erfordernis sind die Beklagten vor einer willkürlichen oder auch nur leichtfertigen Inanspruchnahme durch die Klägerin geschützt. Nichts anderes gilt für die vorgesehene Rechtsfolge, die ebenfalls in gebotener Weise Rücksicht auf die Belange der Beklagten nimmt. Sie trifft eine Freistellungsverpflichtung lediglich in dem Umfang, in denen ein Restitutionsberechtigter nicht bereits wegen der Auskehr des Kaufpreises durch die Klägerin hinsichtlich eines Teils des Verkehrswertes zufrieden gestellt ist. Durch die Freistellungsverpflichtung in diesem Umfang wird zugleich verhindert, daß die Klägerin zu Lasten der Beklagten Gewinne aus dem investiven Verkauf erlöst; erreicht wird lediglich, daß sie in diesem Zusammenhang keine Verluste hinnehmen muß.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision steht die Freistellungsverpflichtung zudem nicht in Widerspruch zu einer gesetzlichen Risikoverteilung, die den Veräußerer des restitutionsbelasteten Grundstücks mit der Gefahr belastet , daß der erzielte Erlös hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt. Eine solche Verteilung des Risikos läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Zwar ist der Veräußerer im Verhältnis zum Restitutionsberechtigten mit
dem Bonitätsrisiko aus dem investiven Geschäft belastet (vgl. Senat, Urt. v. 6. Juli 2001, V ZR 82/00, VIZ 2001, 602, 604 für § 16 Abs. 1 InVorG), dies besagt jedoch nichts darüber, wer im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber das Risiko eines nicht auskömmlichen Kaufpreises zu tragen hat. Dem Umstand , daß das Gesetz auf eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber gegenüber dem Restitutionsberechtigten verzichtet, kann ebenfalls kein Hinweis auf eine bestimmte Risikoverteilung entnommen werden. Daß allein der Veräußerer verpflichtet ist, erklärt sich vielmehr daraus, daß der Zahlungsanspruch das Erfüllungssurrogat des infolge der investiven Veräußerung entfallenen (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 BInvG) Anspruchs auf Naturalrestitution ist (Senat, BGHZ 142, 111, 114 für § 16 Abs. 1 InVorG), der ebenfalls nur gegen den Verfügungsberechtigten gerichtet war. Schließlich rechtfertigt auch der mit dem Investitionsgesetz verfolgte Förderzweck nicht die von der Revision erstrebte Risikoverteilung. Dieser erschöpft sich nämlich darin, den Restitutionsanspruch zurückzudrängen und durch einen Entschädigungsanspruch zu ersetzen, um auf diese Weise ein Hindernis für dringend benötigte Investitionen im Beitrittsgebiet zu beseitigen (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125). Den Erwerbern bei einem den Verkehrswert nicht deckenden Kaufpreis Planungssicherheit durch Verzicht auf einen Rückgriff des Veräußerers zu geben, wäre ein darüber hinausgehender Förderzweck, der im Gesetz nicht angelegt ist und mit Blick auf das EG-Beihilferecht auch nicht unproblematisch erscheint.
cc) Die hier vereinbarte Regelung auch nicht etwa - wie die Revision meint - deshalb unangemessen, weil die Beklagten bei Erfüllung der Freistellungsverpflichtung für den Erwerb des Grundstücks nicht nur dessen Verkehrswert aufwenden mußten, sondern darüber hinaus auch noch mit den Kosten der übernommenen Arbeitsplatz- und Investitionszusagen belastet waren.
Abgesehen davon, daß ihnen ohnehin kein Recht auf Erwerb zum Verkehrswert zustand (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) und § 9 Abs. 2 AGBG schon deshalb nicht heranzuziehen ist, können die Aufwendungen der Beklagten für die genannten investiven Maßnahmen keine Unangemessenheit der Leistungsänderung begründen, weil sie erforderlich waren, um den Beklagten überhaupt erst den Erwerb des Grundstücks zu ermöglichen. Selbst dann, wenn der Kaufpreis in Höhe des tatsächlichen Verkehrswertes von Anfang an vereinbart worden wäre, hätten die Beklagten daneben noch die Kosten der investiven Maßnahmen getroffen; diese Aufwendungen haben lediglich im weiteren Sinne kaufpreisersetzende Funktion (vgl. Senat, Urt. v 6. Dezember 2002, V ZR 184/02, ZOV 2003, 96, 97). Die Beklagten lassen außer acht, daß sie das Anwesen nur deshalb von der Klägerin erwerben konnten, weil mit Blick auf die besonderen Investitionszwecke des § 1 Abs. 2 BInvG die Voraussetzungen für die Erteilung einer Investitionsbescheinigung nach § 2 BInvG gegeben waren. Da andernfalls die Veräußerung des Grundstücks im Interesse der Restitution praktisch blockiert gewesen wäre (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125), sind die investiven Maßnahmen der Beklagten gewissermaßen der Preis dafür, daß zu ihren Gunsten und zum Nachteil des Restitutionsberechtigten der in Art. 41 Abs. 1 des Einigungsvertrages niedergelegte Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" durchbrochen wurde. Hierbei war die Aufnahme der geschuldeten investiven Maßnahmen in den Kaufvertrag wegen der entsprechenden Auflage in der Investitionsbescheinigung (§ 1 Abs. 3 Satz 3 BInvG) erforderlich (Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 125, 127 f).

d) Zu einem anderen Ergebnis führt es selbst dann nicht, wenn mit der Revision für den vorliegenden Fall die Grundsätze herangezogen werden, die
die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Freizeichnungsklauseln entwickelt hat. Bei Freizeichnungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann es eine unangemessene Benachteiligung begründen, wenn der Verwender von ihm beherrschbare Risiken auf seinen Vertragspartner abwälzt (vgl. etwa BGHZ 103, 316, 330 f). Im vorliegenden Fall war das Risiko eines im Vergleich zum Verkehrswert geringeren Kaufpreises für die Beklagten aber in gleicher Weise wie für die Klägerin beherrschbar. Die Beklagten waren durch nichts gehindert, den Kaufpreis, den die Klägerin in Höhe des vermeintlichen Verkehrswerts forderte, durch einen von ihnen beauftragten Sachverständigen überprüfen zu lassen.
3. Die Beklagten können gegenüber dem Freistellungsverlangen nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten. Diese Einwendung ergibt sich insbesondere nicht aus einem unredlichen Erwerb des Freistellungsanspruchs durch die Klägerin (vgl. BGHZ 57, 108, 111). Das gilt selbst dann, wenn der Klägerin bei der Ermittlung des Verkehrswerts aus Anlaß des investiven Verkaufs an die Beklagten ein Verschulden vorzuwerfen wäre. Eine fehlerfreie Bestimmung des Verkehrswerts hätte nach dem eigenen Vortrag der Beklagten zu einem höheren Betrag und damit zu einem Kaufpreis führen müssen, der sich auf die Summe ihrer Aufwendungen für den tatsächlich vereinbarten Preis und die Freistellung der Klägerin von dem weitergehenden Anspruch aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG beläuft. Es fehlt jeder Hinweis dafür , daß die Beklagten zu dem höheren, "korrekten" Preis nicht gekauft hätten; ihrem Vortrag ist lediglich zu entnehmen, daß ggf. ihre Investitionen in das Gebäude geringer ausgefallen wären. Unter diesen Umständen schulden die Beklagten trotz der zusätzlichen Freistellungsverpflichtung im Verhältnis zur Klägerin nichts, was sie nicht auch bei einem aus ihrer Sicht ordnungsmäßigen
Verhalten ihrer Vertragspartnerin geschuldet hätten. In einem solchen Fall, bei dem weder ein Vorteil für die eine noch ein Nachteil für die andere Seite festzustellen ist, scheitert der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 10. Januar 1980, III ZR 116/78, LM § 242 Cd Nr. 226 m.w.N.).
4. Entgegen der Ansicht der Revision, die hierin eine Verletzung der Schadensminderungspflicht sehen will, führt schließlich auch die Ablehnung des Vergleichsvorschlages der Restitutionsberechtigten nicht zu einer Beschränkung des Freistellungsanspruchs auf die erörterte Vergleichssumme von ! " #%$ &' ' ( ) &' +* 80.000 DM (= 40.903,35 254 BGB, wohl aber auf Grund ihrer vertraglichen Nebenpflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Beklagten (vgl. jetzt § 241 BGB n.F.), zumutbare Möglichkeiten zu einer Reduzierung des Entschädigungsanspruchs aus § 3 Abs. 1 Satz 2 BInvG und damit zu einer Reduzierung der Freistellungsverpflichtung der Beklagten zu nutzen. Im vorliegenden Fall war es der Klägerin mit Blick auf das Verhalten der Beklagten indessen nicht zuzumuten, sich auf einen Vergleich mit der Restitutionsberechtigten einzulassen. Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts waren die - von dem Vergleichsangebot unterrichteten - Beklagten nicht bereit, der Klägerin den Vergleichsbetrag zu erstatten. Unter diesen Umständen mußte die Klägerin befürchten, ohne verbindliche Feststellung ihrer Entschädigungsverpflichtung mit Wirkung gegenüber den Beklagten (§§ 74, 68 ZPO) ihren Freistellungsanspruch nicht durchsetzen zu können.
5. Da die Klägerin die Entschädigungsforderung, die Gegenstand der Freistellungsverpflichtung ist, erfüllt hat, kann sie von den Beklagten insoweit Zahlung an sich selbst verlangen (vgl. MünchKomm-BGB/Krüger, 4. Aufl.,
Bd. 2a, § 257 Rdn. 5). Die weitergehenden Forderungen ergeben sich aus § 286 Abs. 2 BGB a.F., die zugesprochenen Verzugszinsen aus § 288 BGB a.F.

III.

Die Kostentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Auf Grund eines ihnen am 12. November 1984 verliehenen dinglichen Nutzungsrechts an dem damals volkseigenen Grundstück L. Straße in D. errichteten die Beklagten ein Eigenheim. Am 7. März 1990 beantragten sie den Erwerb des Grundstücks. Am 27. August 1996 teilte die Klägerin den Beklagten mit, daß ihr Stadtrat dem Erwerbsantrag der Beklagten gemäß seinem Grundsatzbeschluß vom 17. August 1995 zugestimmt habe. Am 13. September 1996 verkaufte die Klägerin den Beklagten das Grundstück für 4.250 DM. Dieser Vertrag, der auch eine hypothekarisch gesicherte Mehrerlösabführungsklausel enthält, wurde am 5. Januar 1998 vollzogen; gleichzeitig gaben die Beklagten ihr dingliches Nutzungsrecht und ihr Gebäudeeigentum auf. Mit Zuordnungsbescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Ch. vom 12. Februar 1998 wurde das Grundstück der Klägerin zugeordnet. Mit Aufsichtsbescheid vom 19. Juni 2001 beanstandete das Regie-
rungspräsidium D. den Vertrag der Klägerin mit den Beklagten und die Verträge mit 145 weiteren Erwerbern wegen der zu geringen Kaufpreise und forderte die Klägerin auf, die Rückabwicklung dieser Verträge zu betreiben.
Auf Grund dieser Aufforderung verlangt die Klägerin im Wege der Grundbuchberichtigung ihre Wiedereintragung als Eigentümerin, hilfsweise die Rückauflassung des Grundstücks, beides jeweils Zug um Zug gegen Erstattung des gezahlten Kaufpreises. Sie hält Verkauf und Auflassung für unwirksam.
Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 17. März 2003 (NJ 2003, 379) abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung mit Urteil vom 24. Oktober 2003 (VIZ 2004, 183) zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit welcher sie ihre Klageanträge weiterverfolgt. Die Beklagten treten der Revision entgegen.

Entscheidungsgründe:

A.

Das Berufungsgericht verneint die Klageansprüche, weil Kaufvertrag und Auflassung weder gegen ein gesetzliches Verbot noch gegen die guten Sitten verstießen. Eine sächsische Gemeinde bedürfe zwar für eine Veräußerung von Gemeindevermögen der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde. Sie dürfe Kommunalvermögen in der Regel auch nur zum vollen Wert veräußern. Diese Bestimmungen fänden hier aber keine Anwendung, weil die Klägerin nach § 8 VZOG verfügungsbefugt gewesen sei. Die Annahme ei-
nes wucherähnlichen Geschäfts scheide aus, weil die Beklagten ersichtlich nicht eine intellektuelle oder wirtschaftliche Unterlegenheit der Klägerin ausgenutzt haben könnten. Eine sittenwidrige Verschleuderung von Staatsvermögen liege unter den hier obwaltenden besonderen Umständen nicht vor. Im übrigen habe die Klägerin ihre Ansprüche verwirkt, weil sie diese erst fünf Jahre nach vollständigem Vollzug des Kaufvertrags im Grundbuch geltend gemacht habe.

B.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Der Kaufvertrag der Klägerin mit den Beklagten und die zu seiner Erfüllung erklärte Auflassung sind wirksam.

I.

Der von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgte Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs scheitert daran, daß die Auflassung des Grundstücks an die Beklagten wirksam und das Grundbuch damit richtig ist.
1. Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, ob der Kaufvertrag nichtig ist. Verstößt ein Rechtsgeschäft gegen ein Verbotsgesetz oder gegen die guten Sitten, führt das, abgesehen von dem hier nicht einschlägigen Fall des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nur zur Nichtigkeit des Verpflichtungsgeschäfts, nicht auch zur Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäfts (für § 134 BGB: BGHZ 115, 123, 130; Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, 1. Aufl., § 134 Rdn. 22; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 134 Rdn. 13; Staudinger /Sack, BGB, [Bearb. 2003] § 134 Rdn. 116; für § 138 Abs. 1 BGB: Senats-
urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, DtZ 1997, 229; Bamberger/Roth/Wendtland , aaO, § 138 Rdn. 36; Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 138 Rdn. 52; Staudinger /Sack, aaO, § 138 Rdn. 140). Anders liegt es nur, wenn das Verbotsgesetz gerade auch das Erfüllungsgeschäft verhindern will (BGHZ 11, 59, 61 f.; 47, 364, 369; 115, 123, 130 f.) oder wenn der Verstoß gegen die guten Sitten auch im Erfüllungsgeschäft selbst liegt (Senatsurt. v. 21. März 1997, aaO). Das ist bei einem Verstoß gegen Art. 81 der Bayerischen Verfassung (BGHZ 47, 30, 39 – Grundstockvermögen) und gegen den dem § 90 SächsGO funktionell vergleichbaren Art. 75 BayGO (BayObLGZ 1983, 85, 91 für Art. 75 Abs. 1 Satz 1 und BayObLGZ 1995, 225, 226 f. für Art. 75 Abs. 1 Satz 2) bejaht worden. Nach Art. 81 der bayerischen Verfassung darf das Grundstockvermögen des Staats nur auf Grund eines Gesetzes verringert werden. Nach Art. 75 Abs. 1 BayGO darf eine bayerische Gemeinde Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben nicht braucht, veräußern (Satz 1); die Veräußerung solcher Vermögensgegenstände darf in der Regel nur zu deren vollen Wert erfolgen (Satz 2). § 90 Abs. 1 SächsGO folgt dem im Ausgangspunkt, sieht aber zusätzlich die Möglichkeit vor, zur Förderung der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen und Grundstücken angemessene Nachlässe zu gewähren. Ob die Auslegung des bayerischen Landesrechts auf den Besonderheiten der bayerischen Verfassungslage beruht oder ob § 90 SächsGO genauso auszulegen ist, kann hier offen bleiben. § 90 SächsGO wird im vorliegenden Fall bundesrechtlich durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz überlagert. Die Beklagten konnten nämlich als Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG von der Klägerin nach § 61 SachenRBerG den Verkauf des Grundstücks verlangen. Damit stand aber fest, daß es zum Verkauf des Grundstücks an die Beklagten kommen würde; es konnte nur noch um den anzusetzenden Preis gehen. Ein Verstoß gegen ein
gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten konnte in der vorliegenden Konstellation nur in den Bedingungen des Verkaufs liegen. Das ist aber eine Frage, die ausschließlich das Verpflichtungsgeschäft, den Kaufvertrag, betrifft. Die Auflassung als wertneutrales, hier ohnehin vorzunehmendes Erfüllungsgeschäft bleibt davon unberührt.
2. Die Auflassung ist auch wirksam. Sie konnte von der Klägerin mangels sonst erforderlicher (OLG Dresden OLG-NL 1997, 125, 126) Genehmigung nur auf Grund von § 8 VZOG erklärt werden. Das ist ausweislich des Kaufvertrags geschehen.

a) Der Anwendbarkeit des § 8 VZOG auf den vorliegenden Fall steht nicht entgegen, daß der Kaufvertrag und die Auflassung nicht der Durchführung von Investitionen dienten (a. A. Kellner, VIZ 2004, 153, 155). Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 19. November 1998 (3 C 35.97, VIZ 1999, 534, 535) die Auffassung vertreten, die Verfügungsbefugnis habe nur den Zweck, daß über Grund und Boden zu Investitionszwecken und für kommunale Vorhaben sofort habe verfügt werden können. Sie tauge nicht dazu, Gemeinden eine Befugnis für die Vollendung sämtlicher aus der DDRZeit herrührender Rechtsgeschäfte zuzusprechen. Eine Kommune sei daher nicht in der Lage gewesen, über ein aus den Beständen des früheren Ministeriums für Staatssicherheit der DDR in die Rechtsträgerschaft dieser Kommune überführtes Eigenheim zugunsten eines Privaten zu verfügen. Diese Entscheidung beruht aber nicht auf einer Beschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift, sondern darauf, daß die Kommune in dem entschiedenen Fall ihre technischen Möglichkeiten mißbraucht hatte.

b) Eine formale Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 8 VZOG auf investive und kommunale Vorhaben läßt sich auch nicht auf dessen Wortlaut stützen, der an den Grundbuchinhalt anknüpft (Senat, BGHZ 132, 245, 251) und keine inhaltlichen Beschränkungen erkennen läßt. Der Wille des Gesetzgebers und der Zweck der Vorschrift ergeben nichts anderes. Die Erleichterung von Investitionen war zwar ein Motiv des Gesetzgebers für die Einführung der gesetzlichen Verfügungsbefugnis des § 8 VZOG. Dieses Motiv konnte aber nach der Konzeption der Vorschrift nicht zu einer inhaltlichen Einschränkung führen. § 8 VZOG sollte Verfügungen über nicht zugeordnete Grundstükke ermöglichen. Diesen Zweck konnte die Vorschrift nur erfüllen, wenn sie allein von formalen Kriterien abhängig war, die keines besonderen Nachweises gegenüber dem Grundbuchamt bedurften. Hätte der Gesetzgeber die Verfügungsbefugnis hingegen von inhaltlichen Kriterien wie der Begünstigung von Investitionen oder der Verfolgung kommunaler Zwecke abhängig gemacht, hätte es eines Nachweises in der Form des § 29 GBO bedurft, daß diese Voraussetzung im konkreten Fall auch vorlag. Diesen grundbuchfähigen Nachweis hätte der Gesetzgeber nur durch einen entsprechenden Bescheid oder eine vergleichbare Unterlage einer öffentlichen Stelle ermöglichen können. Ein solches Instrument hat der Gesetzgeber aber nicht geschaffen, weil er die Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG allein von formalen Kriterien abhängig machen wollte (BT-Drucks. 12/449 S. 18; Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG Rdn. 2) und auch nur von solchen Kriterien abhängig gemacht hat. Dieses Verständnis wird auch durch die spätere Ergänzung von § 8 Abs. 1 VZOG durch das Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz vom 17. Juli 1997 (BGBl. I S. 1823) bestätigt. Darin hat der Gesetzgeber ausdrücklich bestimmt, daß die Verfügungsbefugnis unabhängig von dem – ansonsten nachweispflichtigen – tatsächlichen Entstehen oder Nichtentstehen von Volkseigentum gegeben sein
sollte (vgl. dazu Senatsurt. v. 23. Januar 2004, V ZR 205/03, VIZ 2004, 362, 363), um die auf ihrer rein formalen Ausgestaltung beruhende Funktionsfähigkeit der Vorschrift auch insoweit abzusichern. Wollte man die Verfügungsbefugnis des § 8 VZOG auf investiven oder kommunalen Zwecken dienende Verfügungen begrenzen, liefe sie hier leer, weil Verfügungen auf Grund von § 8 VZOG im Grundbuch nicht vollzogen werden könnten.

c) Die Wirksamkeit der Auflassung läßt sich auch nicht mit den von Frenz (DtZ 1993, 41, 42) erhobenen Bedenken gegen die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für den Erlaß des § 8 VZOG in Zweifel ziehen. Die Verfügungsbefugnis stellt keine Regelung über die Verwendung des Vermögens von Ländern und Kommunen dar, zu deren Erlaß der Bund nicht berechtigt wäre. Sie ist vielmehr eine vom Eigentum an den Vermögenswerten losgelöste bürgerlich -rechtliche Handlungsermächtigung. Zu ihrer Einführung und zur Regelung der Modalitäten ihrer Ausübung war der Bund auf Grund seiner Gesetzgebungskompetenz für das Bürgerliche Recht befugt (OLG Dresden, Beschl. v. 10. April 2000, 3 W 382/00, juris, insoweit in NotBZ 2000, 197 nicht abgedruckt ; Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG Rdn. 44). Das nimmt die Revision hin.

II.

Der Hilfsantrag der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.
1. Das Berufungsgericht ist zutreffenderweise von der Zulässigkeit des Antrags ausgegangen. Die Klägerin verlangt hiermit nichts Unmögliches. Zwar könnte das aufgegebene Gebäudeeigentum der Beklagten im Rahmen der mit
dem Hilfsantrag verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht wiederhergestellt werden. Dieser Umstand stellt aber die Möglichkeit einer Rückauflassung des Grundstücks an die Klägerin und damit die Zulässigkeit ihres Hilfsantrags nicht in Frage. Er führte nur zu der inhaltlichen und damit bei der Begründetheit der Klage zu prüfenden Frage, ob die Klägerin Rückauflassung Zug um Zug nur gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen könnte oder ob und in welcher Weise der Zug-um-Zug-Vorbehalt im Hinblick auf eine über den gezahlten Kaufpreis hinausgehende ungerechtfertigte Bereicherung der Klägerin zu erweitern wäre.
2. Der Kaufvertrag der Parteien verstößt nicht gegen ein gesetzliches Verbot und ist deshalb auch nicht gemäß § 134 BGB (in Verbindung mit § 120 Abs. 1 SächsGO) nichtig.

a) Dem Kaufvertrag der Parteien fehlte nicht eine erforderliche Genehmigung nach sächsischem Kommunalverfassungsrecht.
aa) Nach § 90 Abs. 3 Nr. 1 SächsGO bedarf die Veräußerung eines Gemeindegrundstücks durch eine sächsische Kommune der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde. Mit der Erteilung einer solchen bislang nicht beantragten Genehmigung ist hier nicht zu rechnen, weil das zuständige Regierungspräsidium Dresden die Klägerin mit seiner bestandskräftig gewordenen Beanstandung zur Rückgängigmachung des Kaufvertrags aufgefordert hat. Wäre die Vorschrift auf den Kaufvertrag der Parteien anzuwenden, wäre er nach bestandskräftig versagter Genehmigung gemäß § 120 Abs. 1 SächsGO nichtig. Die Anwendbarkeit der Vorschrift auf den vorliegenden Vertrag hat das Berufungsgericht aber mit zutreffenden Erwägungen verneint.

bb) Die Klägerin hat den Kaufvertrag mit den Beklagten vor der Zuordnung des Grundstücks auf sie auf Grund ihrer gesetzlichen Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG geschlossen. Verfügungen über nicht zugeordnete Grundstücke auf Grund von § 8 VZOG unterliegen nicht den Vorschriften in Bezug auf Verfügungen über das eigene Vermögen der verfügungsbefugten Stelle. Das gilt auch dann, wenn Gegenstand der Verfügung, wie hier, ein Grundstück ist, das kraft gesetzlicher Zuweisung zu deren Vermögen gehört. Das hat der Senat für einen Vertrag entschieden, der vor dem Inkrafttreten des Einigungsvertrags am 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist (BGHZ 141, 184, 188 f.). Für Verträge, die, wie hier, nach dem 3. Oktober 1990 auf Grund von § 8 Abs. 1 VZOG abgeschlossen wurden, gilt nichts anderes. Zwar ist das ehemalige Volkseigentum durch Art. 21, 22 des Einigungsvertrags und die anderen Vorschriften des Zuordnungsrechts den Gebietskörperschaften, den anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts und den Treuhandunternehmen kraft Gesetzes übertragen worden. Dieses Eigentum war aber regelmäßig erst nach abgeschlossenem Zuordnungsverfahren tatsächlich verkehrsfähig. Das brauchte Zeit. Diese Besonderheit nicht zugeordneter ehemals volkseigener Grundstücke hat den Gesetzgeber dazu veranlaßt, sie unabhängig von dem Eigentum durch Schaffung einer gesetzlichen Verfügungsbefugnis bis zum Abschluß des Zuordnungsverfahrens verkehrsfähig zu machen. Es wäre denkbar gewesen, Verfügungen auf Grund dieser Verfügungsbefugnis den Vorschriften über die Verwendung eigenen Vermögens zu unterstellen, die nach der Zuordnung ohnehin anzuwenden waren (OLG Dresden NotBZ 2000, 197; Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 973, 978; ders. Eigentumszuordnung, Rechtsträgerschaft und Nutzungsrechte an Grundstücken, 2. Aufl., S. 82). Welche das waren, war aber wiederum ohne die Zuordnung nicht festzustellen.
Ohne Kenntnis, wen die Verfügung letztlich materiell betreffen würde, war eine ihrem Zweck entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Verwendung des eigenen Vermögens auch inhaltlich nicht möglich. Mit einer Anwendung dieser Vorschriften hätte der Gesetzgeber deshalb § 8 VZOG inhaltlich von der Zuordnung abhängig gemacht, die die Vorschrift aber gerade überbrücken sollte. Das hätte sie entwertet. Deshalb hat der Gesetzgeber von der Anwendung dieser Vorschriften ganz abgesehen und in § 8 Abs. 1a VZOG ausdrücklich bestimmt, daß sie keine Anwendung finden sollen. Darauf, wem der betreffende Vermögenswert zugefallen ist, kann es dann aber auch nicht ankommen (OLG Dresden, NotBZ 2000, 197; OLG-NL 1997, 125, 126). Ob das immer gilt, wenn eine Verfügung nur auf Grund von § 8 VZOG vollzogen werden kann, oder nur, wenn sich die verfügungsbefugte Stelle ausdrücklich auf die Verfügungsbefugnis stützt und nicht auf Grund ihres Eigentums tätig wird (so OLG Dresden OLG-NL 1997, 125, 126), bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat sich nach Nr. I 1. des Vertrags ausdrücklich nur auf ihre Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG gestützt.

b) Der Kaufvertrag der Parteien verstieß auch nicht gegen kommunalverfassungsrechtliche Anforderungen an den anzusetzenden Preis.
Nach § 90 Abs. 1 Satz 2 SächsGO darf eine sächsische Kommune ein Gemeindegrundstück in der Regel nur zu seinem vollen Wert veräußern. Ob in einer solchen Vorschrift ein Verbotsgesetz zu sehen ist, wird unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof (BGHZ 47, 30, 39 f.) und das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225, 226 f.) sehen vergleichbare Vorschriften des bayerischen Landesrechts als Verbotsgesetz an. Demgegenüber hält das Bundesverwaltungsgericht den dem § 90 SächsGO
ebenfalls vergleichbaren § 63 BHO, wonach Vermögensgegenstände des Bundes zwar auch nur zum vollen Wert veräußert werden dürfen (Absatz 3 Satz 1), wegen der Möglichkeit, im Haushaltsplan Ausnahmen vorzusehen (Absatz 3 Satz 2), nicht für ein Verbotsgesetz (VIZ 2004, 23, 25). Diese Frage bedarf hier keiner Vertiefung. Die Vorschrift ist hier ebenso wie § 90 Abs. 3 Nr. 1 SächsGO nicht anwendbar, weil die Klägerin nicht nach der Zuordnung des Grundstücks auf sie als Eigentümerin, sondern zuvor auf Grund von § 8 VZOG als verfügungsbefugte Stelle gehandelt hat und § 8 Abs. 1a VZOG auch von der Einhaltung dieses Gebots freistellt (vgl. Senat BGHZ 141, 184, 189).
3. Der Kaufvertrag der Klägerin mit den Beklagten ist auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil er nicht gegen die guten Sitten verstößt.

a) Die Annahme eines wucherähnlichen Geschäfts scheidet ersichtlich aus. Zwar ist revisionsrechtlich zugunsten der Klägerin davon auszugehen, daß sie den Beklagten das Grundstück nicht zum halben Bodenwert, sondern zu einem Preis verkauft hat, der etwa 3,4 % des Bodenwerts entspricht. Die aus diesem besonders groben Mißverhältnis folgende Vermutung für die erforderliche (vgl. Senatsurteile v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, NJW 2002, 3165, 3166 und v. 16. Januar 2004, V ZR 166/03, BGH-Report 2004, 776, 777) verwerfliche Gesinnung der Beklagten ist hier aber widerlegt. Die Beklagten haben sich darauf beschränkt, am 7. März 1990 einen Antrag auf Erwerb des Grundstücks zu den damals geltenden Baulandpreisen zu stellen und im April 1996 an dessen Erledigung zu erinnern. Die Klägerin, die nicht verpflichtet war, den Beklagten das Grundstück zu den Baulandpreisen der DDR zu veräußern (Senatsbeschl. v. 11. November 1993, V ZR 284/92, VIZ 1994, 131; OLG Naumburg, VIZ 2001, 44, 45), hat den Beklagten den Verkauf zu diesen Bedin-
gungen von sich aus angeboten. Dieses Angebot beruhte auf einem Beschluß ihres Stadtrats vom 17. August 1995, in dem dieser sich dafür entschieden hatte , Erwerbsanträgen nach dem Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, die bis zum Ablauf des 30. Juni 1990 gestellt worden waren, noch auf der Grundlage der Baulandpreise der DDR zu entsprechen. Anzeichen für eine intellektuelle oder wirtschaftliche Unterlegenheit der Klägerin oder überlegenes Wissen, das die Beklagten ausgenutzt haben könnten, bestehen nicht.

b) Die Nichtigkeit des Kaufvertrags hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Schädigung der Allgemeinheit angenommen.
aa) Der Senat hat allerdings entschieden, daß ein Vertrag gegen die guten Sitten verstößt und damit nichtig ist, wenn eine Gemeinde einem Bürger darin eine Zuwendung macht und beide Vertragsteile wissen und billigen, daß die Zuwendung von der Gemeinde nur unter grober Verletzung der für die Haushaltsführung staatlicher Stellen bestehenden gesetzlichen Bestimmungen gemacht werden kann (BGHZ 36, 395, 398). Dafür genügt es allerdings nicht, daß die dem Bürger zugedachte Zuwendung unangebracht ist oder zu Kritik herausfordert. Die Handhabung der Haushaltsvorschriften muß vielmehr in einem so hohen Maße fehlerhaft sein, daß von einer sparsamen Ausgabe der öffentlichen Mittel und einer ordnungsgemäßen Verwendung des öffentlichen Vermögens schlechthin nicht mehr gesprochen werden kann (Senat aaO). Diese Grundsätze können hier nicht unmittelbar angewendet werden. Die Klägerin handelte nämlich, anders als die Kommune in dem von dem Senat entschiedenen Fall, nicht als Eigentümerin. Sie wurde vielmehr auf Grund der gesetzlichen Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG tätig und war in dieser Eigenschaft
nach § 8 Abs. 1a VZOG von der Einhaltung der speziellen haushalts- und kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Verwendung eigenen Vermögens befreit.
bb) Der Revision ist aber darin zuzustimmen, daß diese Freistellung von bestimmten haushaltsrechtlichen Bestimmungen keine Freistellung der nach § 8 VZOG verfügungsbefugten Stellen von der Wahrung öffentlicher Belange, auch nicht von der Wahrung haushaltsrechtlicher Belange, schlechthin bedeutet (Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG Rdn. 48). Die Verfügungsbefugnis ist den verfügungsbefugten Stellen gerade deshalb übertragen worden, weil sie als staatliche und kommunale Stellen Gewähr dafür boten, daß zentralen staatlichen Anliegen auch ohne besondere gesetzliche Vorgaben Rechnung getragen würde. Deshalb dürfen auch die nach § 8 VZOG verfügungsbefugten Stellen keine Verträge schließen, die im Widerspruch zu zentralen staatlichen Belangen stehen. Einer dieser Belange ist der sich letztlich aus dem Rechtsstaatsprinzip ergebende Grundsatz, daß der Staat „nichts verschenken“ darf (BGHZ 47, 30, 39 f.). Dieser Grundsatz findet zwar in den Haushaltsordnungen von Bund und Ländern und den Kommunalverfassungsgesetzen der Länder eine in den Einzelheiten differenzierte Ausprägung. Sein inhaltlicher Kern gilt aber für Bund, Länder und Kommunen in gleicher Weise (BGHZ 47, 30, 40). Ihn müssen alle staatlichen und kommunalen Stellen beachten , unabhängig davon, auf welcher Grundlage sie tätig werden. Er ist deshalb für nach § 8 VZOG verfügungsbefugte Stellen auch dann verbindlich, wenn sie auf Grund dieser Verfügungsbefugnis handeln. Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz führt zur Nichtigkeit von Verträgen, die eine unentgeltliche Zuwendung an Private zum Gegenstand haben und unter keinem Gesichtspunkt als durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen ei-
ner an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung gerechtfertigt angesehen werden können (BGHZ 47, 30, 40). Zu einer an diesen Grundsätzen ausgerichteten Verwaltung gehört auch ein demokratisch legitimiertes Verfahren, bei einer Kommune die Einbindung der kommunalen Vertretungskörperschaft (vgl. dazu Senat, BGHZ 36, 395, 400).
cc) Auch unter Beachtung dieser Grundsätze ist der Vertrag der Parteien wirksam.
(1) Die Klägerin war allerdings, wie ausgeführt, nicht verpflichtet, den Beklagten das Grundstück zu einem geringeren als dem halben Bodenwert zu verkaufen. Zu Gunsten der Klägerin ist davon auszugehen, daß der Kaufpreis nicht dem halben Bodenwert, sondern nur etwa 3,4 % des Grundstückswerts entspricht und damit einer unentgeltlichen Zuwendung sehr nahe kommt. Der Revision ist zuzugeben, daß das Interesse an einer sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur zu verwirklichen ist, wenn von den Möglichkeiten der Veräußerung von Staatsvermögen unter Wert unabhängig von den Einzelheiten der für Bund, Länder und Gemeinden geltenden Vorschriften grundsätzlich nur zurückhaltend Gebrauch gemacht wird. Einzuräumen ist der Revision schließlich auch, daß dies gewöhnlich besonders dann angezeigt ist, wenn schützenswerten Belangen des Vertragspartners einer öffentlichen Stelle schon durch anderweitige gesetzliche Vorschriften Rechnung getragen wird. Das ist hier der Fall, weil die Klägerin den Beklagten als Nutzern im Sinne von § 9 SachenRBerG das Grundstück nicht zum vollen Verkehrswert verkaufen konnte, sondern nach §§ 61, 68 SachenRBerG zum halben Bodenwert verkaufen mußte.
(2) Der Abschluß des Kaufvertrags mit den Beklagten zu den am 30. Juni 1990 geltenden Preisen ist aber durch die Verfolgung einer legitimen öffentlichen Aufgabe gerechtfertigt.
(aa) Mit dem Verkauf des Grundstücks an die Beklagten wollte die Klägerin nach Nr. I 2. des Kaufvertrags nicht nur die Erwerbsansprüche der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfüllen. Mit dem weitgehenden Verzicht auf den halben Bodenwert wollte sie die Bildung privaten Eigentums an Grundstücken fördern. Das ist ein Ziel, das Kommunen im Rahmen ihrer verfassungsrechtlich garantierten Selbstverwaltung legitimerweise verfolgen dürfen. Ein Nachlaß in dem hier zu unterstellenden Ausmaß ist indes mit dem Ziel der Bildung privaten Eigentums unter normalen Umständen nicht zu rechtfertigen. Hier lagen aber keine normalen Umstände vor. Mit dem Preisnachlaß wollte die Klägerin ausweislich des in dem Kaufvertrag in Bezug genommenen Beschlusses ihres Stadtrats vom 17. August 1995 der historisch einmaligen Sondersituation gerecht werden, die durch das Verkaufsgesetz vom 7. März 1990 und seinen Vollzug entstanden war. Dieses Gesetz eröffnete noch vor den ersten freien Wahlen den Bürgern der ehemaligen DDR erstmals die Möglichkeit, Grundstückseigentum zu den damals noch geltenden (und verbindlichen ) Baulandpreisen zu erwerben und damit privates Eigentum an Grundstücken zu bilden. Von dieser Möglichkeit machten die Bürger in einem Umfang Gebrauch, der die für die Erledigung der Kaufgesuche zuständigen Räte der Kommunen völlig überforderte. Die Folge davon war, daß die eingehenden Anträge in einem nicht nach sachlichen Kriterien wie dem Zeitpunkt des Antragseingangs, der Bedürftigkeit des Antragstellers oder anderen sachlich nachvollziehbaren Kriterien bearbeitet wurden (VG Dresden SächsVBl 2002, 302, 306) und ein großer Teil der Kaufgesuche bei Freigabe der Preise
zum 1. Juli 1990 ohne erkennbaren sachlichen Grund unerledigt war. Diese Verletzung der Gleichbehandlung zog zwar keine rechtliche Verpflichtung der Kommunen zum Ausgleich nach sich (OLG Naumburg VIZ 2004, 44, 45; OVG Bautzen VIZ 2004, 236, 239). Die Ungleichbehandlung wurde aber als so unerträglich empfunden, daß sich die Kommunen in allen neuen Ländern veranlaßt sahen, die Gleichbehandlung im Nachhinein wieder herzustellen. Sie entschlossen sich deshalb, den betroffenen Bürgern mit Nutzungsrechten die Grundstücke auch nach der Freigabe der Preise am 1. Juli 1990 und nach dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 weiterhin zu den bei Ablauf des 30. Juni 1990 geltenden äußerst niedrigen Preisen zu verkaufen. Dafür sprach allerdings damals auch, daß die Kommunen Grundstücke, an denen die Kaufbewerber, wie hier, Gebäudeeigentum und dingliche Nutzungsrechte hatten , nicht sinnvoll anderweitig nutzen, sondern auch ohne gesetzlichen Zwang praktisch nur an die Nutzer verkaufen konnten. Denn die Rechte der Nutzer blieben unverändert erhalten (Art. 233 § 3 EGBGB) und vermittelten den Kommunen auch, von Ausnahmen abgesehen, keinen Anspruch auf Entgelt (Senatsurt. v. 30. Januar 2004, V ZR 262/03, VIZ 2004, 276, 277 f.). Aus diesen Gründen wurde diese Praxis mit den von den Beklagten zitierten Erlassen und Hinweisen durch die Innenministerien aller neuen Länder auch in dem Bereich zugelassen, in dem nach Kommunalverfassungsrecht eine Genehmigungspflicht bestand. In Sachsen geschah dies durch Nr. 5 des Runderlasses des Sächsischen Staatsministers des Innern vom 6. Februar 1992 (SächsABl. S. 138).
(bb) Bei Verkauf des Grundstücks an die Beklagten am 13. September 1996 hatte sich diese Ausgangslage allerdings wesentlich verändert. Seit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994 war
die Klägerin einerseits nach dessen § 61 gesetzlich verpflichtet, den Beklagten das Grundstück zu verkaufen, weil diese als Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts anspruchsberechtigte Nutzer i. S. d. §§ 9, 7 SachenRBerG waren. Sie durfte aber andererseits nach § 68 SachenRBerG als Preis den halben Bodenwert verlangen, was hier nicht geschehen ist und auch nicht geschehen sollte. Darin liegt aber keine singuläre Begünstigung speziell der Beklagten. Die Klägerin folgte hiermit vielmehr der Praxis der anderen Kommunen, die bei Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes noch nicht alle sog. Komplettierungsverkäufe hatten abschließen können. Sie verkauften Grundstücke an Nutzer i. S. d. Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auch nach dessen Inkrafttreten noch zu den Preisen vom 30. Juni 1990, wenn ein Vertragsschluß vor dem 1. Oktober 1994 an einer ausstehenden Vermessung oder einer noch nicht erfolgten bestandskräftigen Abweisung vermögensrechtlicher Ansprüche gescheitert war. Diese Praxis wurde den Kommunen durch die Innenministerien der neuen Länder auch für Grundstücke erlaubt, für deren Veräußerung eine Genehmigung nach Kommunalverfassungsrecht erforderlich war. So lag es auch in Sachsen. Nach Nr. VI des Erlasses des Sächsischen Staatsministeriums des Innern vom 17. Januar 1995 in der Fassung des Erlasses vom 28. März 1995 konnten die Kommunen Sachsens zur Förderung der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten in eigener Verantwortung entscheiden, ob unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und des Rechtsfriedens in der Gemeinde ein den hälftigen Bodenwert nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz unterschreitender Preisnachlaß bis zur Höhe der DDR-Baulandpreise gewährt werden solle. Diesen nicht veröffentlichten Erlaß haben die Parteien zwar nicht vorgelegt. Sein Inhalt folgt aber aus den von ihnen vorgelegten Urteilen des VG Dresden vom 8. Mai 2002 (12 K 1916/00 unveröff. und 12 K 2709/99, SächsVBl 2002, 302, 306), die in diesem
Punkt auch nicht durch die Urteile des OVG Bautzen vom 27. Januar 2004 (4 B 608/02 unveröff. und 4 B 606/02, VIZ 2004, 236) korrigiert worden sind.
(cc) Mit den Komplettierungsverkäufen konnten allerdings weder die Kommunen in den neuen Ländern insgesamt noch speziell die Kläger eine vollständige Wiederherstellung der Gleichbehandlung erreichen. Für einen nicht zu vernachlässigenden Teil der Grundstücks, für die seinerzeit Kaufanträge gestellt worden waren, waren nämlich vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet , die sich als begründet erwiesen und dazu führten, daß die Grundstükke an die Antragsteller zurückübertragen wurden und von den damaligen Kaufinteressenten unter den übrigen Voraussetzungen des § 121 SachenRBerG zum halben Bodenwert angekauft werden mußten. Lagen diese Voraussetzungen nicht vor, konnte der Antragsteller einen Verkauf auch ganz ablehnen. Es stellt aber die Legitimität der Bemühung um Herstellung der Gleichbehandlung nicht in Frage, wenn sie nur im Rahmen der Möglichkeiten gelingt. Diese auszuschöpfen lag für die Kommunen auch besonders nahe. Denn die ehemals volkseigenen mit Eigenheimen bebauten Grundstücke waren mit dem Wirksamwerden des Beitritts nicht, was bei rein fiskalischer Betrachtung nahe gelegen hätte, als Finanzvermögen dem Bund, sondern nach Art. 22 Abs. 4 EV als wohnungswirtschaftliches Vermögen den Kommunen zugefallen (Bundesministerium des Innern (Hrsg.) Infodienst Kommunal Nr. 24 v. 19. April 1991 S. 13).
(dd) Allerdings zwingt auch eine historisch einmalige Sondersituation, was der Revision einzuräumen ist, nicht dazu, Abweichungen von den ansonsten beim Verkauf kommunalen Vermögens üblichen Grundsätzen zeitlich unbegrenzt durchzuführen oder zu erlauben. Solche Maßnahmen können auch dann beendet werden, wenn noch nicht alle Fälle behandelt worden sind. Und
die Beendigung solcher Maßnahmen kann dazu führen, daß danach abgeschlossene Verträge nicht mehr als durch eine legitime öffentliche Aufgabe gerechtfertigt angesehen werden können, selbst wenn sie inhaltlich Verträgen entsprechen, die vor der Beendigung einer solchen Maßnahme zulässig waren. Bei der Prüfung eines Vertrags im Rahmen von § 138 Abs. 1 BGB setzt das aber voraus, daß die Maßnahme allgemein als beendet anzusehen ist. Denn nur dann kann die Einhaltung der üblichen Prinzipien Inhalt eines allgemeinen Grundprinzips sein, das aus der Gesamtheit der für Bund, Länder und Kommunen geltenden Vorschriften abgeleitet werden kann und das unabhängig von der Anwendbarkeit dieser Vorschriften im Einzelfall einzuhalten ist. So liegt es hier nicht. Die Innenministerien der neuen Länder wurden sich zwar einig darüber , daß die Maßnahmen zur Abwicklung des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude nur noch zeitlich begrenzt zulässig sein sollten. Zu einer einheitlichen Regelung, die Grundsätze vorprägen könnte, sind sie aber nicht gelangt. Brandenburg (Rderl. d. Innenministeriums II Nr. 4/1997 v. 18. Juni 1997, unveröff.), Mecklenburg-Vorpommern (Erl. d. Innenministeriums v. 3. Juli 1997, II 310-172.36-1, ABl. M-V S. 654) und Sachsen-Anhalt (Rderl. d. Innenministeriums v. 23. Juni 1997, 33.11-10390/01-01, MBl. LSA S. 1195) haben Verkäufe zu Baulandpreisen nur noch bis zum Ablauf des 31. Dezember 1997, also auch in dem hier streitigen Zeitraum, zugelassen. Thüringen hat mit Gesetz vom 10. Oktober 1997 (GVBl. S. 352) einen Satz 5 in § 67 Abs. 1 ThürKO eingefügt, der eine Unterschreitung des vollen Werts auch zuläßt, wenn ein Nutzer mit einem dinglichen Nutzungsrecht die Veräußerung auf Grund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vor dem 30. Juni 1990 beantragt hatte und der Vertrag vor dem 30. September 1994 wegen ausstehender Vermessung oder wegen noch nicht bestandskräftig beschiedener Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht abgeschlossen werden konnte.
Die Vorschrift spricht die Anwendung der Preise vom 30. Juni 1990 nicht ausdrücklich an, soll aber deren weitere Anwendung ermöglichen (Entwurfsbegründung , LT-Drucks. 2/2099 S. 6). Sie ist zeitlich nicht befristet. Auch in Sachsen ist eine Befristung nicht vorgenommen worden. Mit seinem Erlaß vom 22. April 1996 (23-0521.1/6) hat das Sächsische Staatsministerium des Innern die Anwendung der Baulandpreise vielmehr davon abhängig gemacht, daß sie mit dem Grundsatz einer sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung vereinbar ist und die Kommune eine geordnete Haushaltsführung hat. Damit läßt sich nicht sagen, daß die Komplettierungsverkäufe bei Abschluß des vorliegenden Kaufvertrags abgeschlossen waren.
(ee) Diese Änderung der Erlaßlage hat das Regierungspr äsidium Dresden indes veranlaßt, die Genehmigung derjenigen restlichen Komplettierungsverkäufe der Stadt Dresden zu versagen, die wegen zwischenzeitlich erfolgter Zuordnung, anders als der vorliegende Fall, der Genehmigungspflicht nach Kommunalverfassungsrecht unterlagen. Diese Entscheidung hat das OVG Bautzen im Gegensatz zum VG Dresden (SächsVBl. 2002, 302, 305; Urt. v. 8. Mai 2002, 12 K 1916/00, unveröff.) in seinen rechtskräftigen Urteilen vom 27. Januar 2004 (4 B 606/02, VIZ 2004, 236, 237 ff. i. V. m. Beschl. des BVerwG v. 5. August 2004, 8 B 37.04, unveröff.; 4 B 608/02, unveröff.) bestätigt. Es hat auch Zweifel angedeutet, ob die früheren Erlasse des Staatsministeriums des Innern von § 90 SächsGO gedeckt waren (VIZ 2004, 236, 239 r. Sp.). Diesen Zweifeln muß nicht nachgegangen werden.
Zum einen hat das OVG Bautzen in seinen Urteilen die Genehmigungsfähigkeit solcher Verträge nach sächsischem Landesrecht nicht völlig ausgeschlossen , sondern nur eine Deckung im Haushalt und eine Einzelfallprüfung
zur Höhe des Nachlasses verlangt. Diese Voraussetzungen liegen bei Komplettierungsverkäufen bis zum 17. Dezember 2003 über Grundstücke, die nach § 4 VermG oder wegen Wahl der Entschädigung nicht zu restituieren sind, schon von Gesetzes wegen vor. Die Erlöse aus solchen Verkäufen sind nämlich nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 1 EntschG bis zu diesem Zeitpunkt ohne Nachschußpflicht (BVerwG VIZ 2002, 626, 627) an den Entschädigungsfonds abzuführen und deshalb in dem kommunalen Haushalt durchlaufende Posten. Auch in anderen Fällen ist die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit nicht von vornherein ausgeschlossen.
Zum anderen aber ist der Vertrag der Parteien nicht am Maßstab des § 90 SächsGO, sondern an den allgemeinen Grundsätzen zu messen, die sich aus § 90 SächsGO und den entsprechenden Vorschriften der anderen neuen Länder ableiten lassen. Diese aber gehen weniger weit und verbieten einen Verkauf zu schenkungsähnlichen Bedingungen, wie ausgeführt, nur, wenn er unter keinem Gesichtspunkt als durch eine öffentliche Aufgabe einer an rechtsstaatlichen Grundsätzen ausgerichteten Verwaltung gerechtfertigt ist. So liegt es aber nicht, wenn eine Maßnahme in einem Land nachträglich durch eine ausdrückliche Gesetzesvorschrift erlaubt, in den anderen Ländern bei im wesentlichen gleicher Rechtslage als zulässig angesehen und selbst in dem Land, das die strengsten Maßstäbe anlegt, nicht ausdrücklich und in jedem Fall als unzulässig angesehen wird.
(ff) Ob ein Komplettierungsverkauf trotz der Unterschiedlichkeit der einzelnen Maßnahmen zum Abschluß der Komplettierungsverkäufe zu Baulandpreisen als sittenwidrig anzusehen ist, wenn er auch den großzügigsten Maßstäben , nämlich den Maßstäben des § 67 Abs. 1 Satz 5 ThürKO, nicht genügt,
kann hier offen bleiben. Die Beklagten erfüllen diese Bedingungen. Sie hatten ein dingliches Nutzungsrecht (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 ThürKO). Sie hatten den Antrag am 7. März 1990 und damit rechtzeitig gestellt (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 ThürKO i. V. m. § 4 der ThürVO v. 9. Dezember 1997, GVBl. S. 519). Schließlich durften sie den Vertrag vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994 nicht (mehr) abschließen, weil zu diesem Zeitpunkt noch vermögensrechtliche Ansprüche auf das Grundstück anhängig waren (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 3 ThürKO). Daß diese Ansprüche erst nach dem 1. Juli 1990 gestellt wurden, ist dabei entgegen der Ansicht der Revision ohne Belang, weil die Anmeldung solcher Ansprüche erst auf Grund der Anmeldeverordnung vom 11. Juli 1990 möglich wurde.
(3) Gegen die Fortführung der Komplettierungspraxis läßt sich jedenfalls im vorliegenden Fall auch nicht, wie dies in dem Beanstandungsbescheid des Regierungspräsidiums Dresden vom 19. Juni 2001 geschieht, einwenden, daß die Kommunen bei Komplettierungsverkäufen über restitutionsbelastete Grundstücke den Differenzbetrag an den Entschädigungsfonds abführen müßten. Das wäre zwar ein erheblicher Einwand gegen die Fortführung der Komplettierungspraxis , weil den Kommunen dann über den Einnahmeverlust hinausgehende Vermögensschäden entstünden, die mit dem Zweck nicht mehr gerechtfertigt werden könnten. Eine solche Abführungspflicht bestand im vorliegenden Fall aber nicht, weil die Restitution des Grundstücks an die früheren Eigentümer nach dem Widerspruchsbescheid des Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 12. Juni 1996 (W 4-1117 bis 1119/95) daran scheiterte, daß schon der Tatbestand des § 1 Abs. 3 VermG zu verneinen war. Im übrigen hat das Bundesverwaltungsgericht eine Nachzahlungspflicht der Kommunen auch im Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 1
EntschG abgelehnt (VIZ 2002, 626, 627). Das hat den Bundesgesetzgeber zwar zu einer Rechtsänderung veranlaßt. Die erweiterte Abführungspflicht nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 2 EntschG gilt aber nur für Verträge, die nach dem 17. Dezember 2003 geschlossen werden.
(4) Die Einräumung des Nachlasses ist auch in einem demokratisch legitimierten Verfahren zustande gekommen. Der Stadtrat der Klägerin hat sich mit der Angelegenheit inhaltlich befaßt und am 17. August 1995 beschlossen, Inhabern von dinglichen Nutzungsrechten den Verkauf zu den Preisen vom 30. Juni 1990 anzubieten. Dieser Beschluß entsprach auch den damals geltenden Erlassen des Sächsischen Staatsministeriums des Innern. Daß die Klägerin an ihrer daraufhin eingeleiteten Praxis festhielt, obwohl das Staatsministerium seinen Erlaß geändert hatte, ändert an der demokratischen Legitimation nichts. Denn der Abschluß solcher Verträge stand auch nach dem Erlaß weiterhin in den gesetzlichen Grenzen im Ermessen der Klägerin (OVG Bautzen, VIZ 2004, 236, 238). Der Stadtrat der Klägerin hat sich mit seinem Beschluß vom 27. August 1996 dafür entschieden, den Beschluß vom 17. August 1995 auch nach dem Erlaß umzusetzen.
(5) Schließlich sieht der Vertrag mit einer über § 71 SachenRBerG hinausgehenden Mehrerlösabführungsklausel die bei einer Unterschreitung des möglichen Preises in der hier gegebenen Größenordnung sachlich gebotene Vorkehrung gegen eine Bodenspekulation vor. Diese Klausel ist auch dinglich gesichert.
Damit ist der Kaufvertrag nicht sittenwidrig, sondern wirksam.
4. Angesichts der Wirksamkeit des Kaufvertrags kommt es auf die Frage , ob die Klägerin einen etwaigen Rückforderungsanspruch gegen die Beklagten trotz § 817 BGB durchsetzen könnte (dazu Senat BGHZ 36, 395, 399) oder hier wegen der Mitwirkung ihres Stadtrats (dazu Senat BGHZ 36, 395, 400) daran gehindert wäre, nicht an.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann