Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2019 - V ZR 286/18
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
d) Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat.
e) Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019 - V ZR 286/18 - LG Frankfurt am Main AG Königstein im Taunus
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die ehemalige Verwalterin, die S. GmbH, wurde durch Beschluss vom 14. August 2014 vorzeitig abberufen. Hiergegen erhob sie Anfechtungsklage. Zur Beendigung des Verfahrens schlug das Amtsgericht den Abschluss eines Vergleichs vor, wonach die Wohnungseigentümer 50 % des Gewinnanteils des ausstehenden Verwalterhonorars (3.617,60 €) zahlen sollten. Nachdem sich die S. GmbH hiermit einverstanden erklärt hatte, fand am 3. März 2016 auf Einladung des neuen Verwalters eine Eigentümerversammlung statt, in der die Wohnungseigentümer über den Abschluss des vorgeschlagenen Vergleichs diskutierten. Unter TOP 2 fassten sie gegen die Stimmen der Kläger mehrheitlich folgenden Beschluss: "a) Der Vergleichsvorschlag des Gerichts für den Anfechtungsprozess für die Verwalterabberufung auf Zahlung eines entgangenen Gewinns in Höhe von 3.617,60 € an Firma S. GmbH wird angenommen.
b) Mit Zahlung des vorstehend genannten Betrages sind die Ansprüche der S. GmbH gegen die Wohnungseigentümer abgegolten und der Rechtsstreit erledigt.
c) Die Kosten des Rechtsstreits sind gegeneinander aufzuheben. Das heißt, beide Parteien tragen ihre Rechtsanwaltskosten selbst. Entstandene Gerichtskosten werden geteilt." In dem Protokoll heißt es weiter: "Der Vergleichsvorschlag wurde somit angenommen."
- 2
- Durch Beschluss vom 12. Juli 2016 stellte das Amtsgericht trotz des Widerspruchs der Kläger, die mitteilten, sie seien mit dem Vergleichsabschluss nicht einverstanden, das Zustandekommen eines Vergleichs mit dem Inhalt des Eigentümerbeschlusses vom 3. März 2016 fest. Die abweichende Erklärung der Kläger sei unbeachtlich, weil sie aufgrund des gemäß § 23 Abs. 4 WEG wirksamen Beschlusses nicht mehr materiell verfügungsbefugt seien.
- 3
- Mit ihrer Nichtigkeits- und Anfechtungsklage wenden sich die Kläger gegen den unter TOP 2 gefassten Beschluss vom 3. März 2016. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung unter anderem in ZWE 2019, 221 veröffentlicht ist, weist der Beschluss vom 3. März 2016 keine Mängel auf. Insbesondere sei der Beschluss nicht außerhalb der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gefasst worden. Teil der Amtsstellung des Verwalters sei seine Vertretungsberechtigung für die in einem Anfechtungsprozess verklagten Wohnungseigentümer. Das Handeln des Verwalters betreffe eine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft und sei deshalb klassischer Gegenstand von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung , so dass auf einer solchen auch Weisungen an den Verwalter über das Verhalten im Anfechtungsprozess beschlossen werden könnten. Die Beschlussfassung der Gemeinschaft diene in solchen Fällen allerdings nur dazu , ein gemeinsames prozessuales Vorgehen abzustimmen und zu koordinieren. Nichtig sei ein Beschluss, der in die Individualrechte der übrigen beklagten Eigentümer eingreife und diesen verbindlich ein bestimmtes Prozessverhalten vorschreibe; diese Befugnis könne dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht genommen werden. Die Beklagten hätten sich in dem angefochtenen Beschluss aber allein über ein gemeinsames prozessuales Vorgehen abgestimmt; der Beschluss habe die Kläger - wie geschehen - nicht darin gehindert, dem Vergleich nicht zuzustimmen. Ihnen habe es auch freigestanden, eine Fortsetzung des Anfechtungsverfahrens mit der Begründung zu beantragen, der Vergleich sei unwirksam.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung stand. Der Beschluss vom 3. März 2016 ist nicht mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.
- 6
- 1. Nur hierüber hat der Senat zu entscheiden. Das Berufungsgericht hat nämlich die Zulassung der Revision (nur) damit begründet, dass die Frage, wie weit die Beschlusskompetenz der Eigentümer im Falle eines Vergleichsabschlusses in einem Anfechtungsverfahren gehe, höchstrichterlich nicht geklärt und die Instanzrechtsprechung uneinheitlich sei. Hieraus ergibt sich klar und eindeutig der Wille, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken. Dass die Beschränkung nicht im Tenor enthalten ist, ist unschädlich (vgl. nur Senat, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 153/15, MDR 2019, 860 Rn. 5 mwN). Es bestehen auch keine Bedenken gegen ihre Wirksamkeit, weil einzelne Beschlussmängelgründe - wie hier das mögliche Fehlen der Beschlusskompetenz - abtrennbare Teile des Streitstoffs sein können (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NJW 2015, 3371 Rn. 7; Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, NJW 2017, 666 Rn. 9). Konsequenterweise wendet sich die Revision nur gegen die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Beschlusskompetenz.
- 7
- 2. Der Senat hat bereits entschieden, ohne dass allerdings eine weitere Vertiefung angezeigt war, dass die Wohnungseigentümer nicht gehindert sind, die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel zu verlangen, dem Verwalter, der sie - wie hier - in einem Beschlussmängelverfahren gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG vertritt, Weisungen zu erteilen (Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, ZfIR 2012, 730 Rn. 15). Als abschließend geklärt kann die Frage aber noch nicht angesehen werden.
- 8
- a) Zum Teil werden entsprechende Mehrheitsbeschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung mangels Beschlusskompetenz als nichtig angesehen , weil das Gesetz eine Befugnis der Eigentümermehrheit, dem Verwalter Weisungen zur Führung eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 4 WEG zu erteilen, nicht vorsehe. Der Anfechtungsrechtsstreit sei dadurch gekennzeichnet, dass gemäß § 46 WEG nicht der teilrechtsfähige Verband Beklagter sei, sondern vielmehr alle übrigen Eigentümer der Gemeinschaft mit Ausnahme des Klägers. Welche Maßnahmen der Verwalter als „geborener Verteidiger“ des Mehrheitswillens gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergreife und ob er beispielsweise Rechtsmittel einlege, sei im Grundsatz seinem pflichtgemäßen Ermessen zu überlassen, soweit ihm nicht einzelne Eigentümer für ihre Person eine andere Weisung erteilten. Eine ungeschriebene Beschlusskompetenz könne der Norm des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht entnommen werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 11. September 2015 - 73 C 17/15, juris Rn. 24; AG Erfurt, ZMR 2014, 152; Schlimme, juris PR-MietR 10/2016 Anm. 5; Ruge, AnwZert MietR 9/2014 Anm. 1; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 82, § 23 Rn. 8 Stichwort „Rechtsmittel“; Elzer, MietRB 2015, 335).
- 9
- b) Nach der Gegenauffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt, auf einer Eigentümerversammlung darüber zu beschließen, wie sich der Verwalter im Prozess verhalten soll. Gegenstand der Willensbildung auf einer Eigentümerversammlung sei nicht nur die Willensbildung des teilrechtsfähigen Verbandes. Vielmehr könne über sämtliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beschluss gefasst werden. Hierzu gehöre auch das Handeln des Verwalters in einem Anfechtungsprozess (vgl. LG Frankfurt, ZWE 2016, 223; BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 67; Zschieschack, ZWE 2018, 391 f.; Abramenko, ZMR 2014, 703, 704; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 74 a; wohl auch juris-PK-BGB/Geiben, 8. Aufl., § 27 WEG Rn. 63, Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 27 WEG Rn. 23). Ein Beschluss, der in die Individualrechte der übrigen beklagten Wohnungseigentümer eingreife und ihnen ein bestimmtes Prozessverhalten verbindlich vorschreibe, etwa ein Verbot der Berufungseinlegung oder der Selbstvertretung, sei allerdings mangels Beschlusskompetenz nichtig (vgl. Zschieschack, ZWE 2018, 391, 393; Abramenko, ZMR 2014, 703, 704).
- 10
- c) Das entspricht der Auffassung des Senats (siehe oben Rn. 7) und ist richtig. Vertritt der Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren nach § 43 Nr. 4 WEG - dies gilt auch bei der hier gegebenen Anfechtungsklage des früheren Verwalters gegen seine Abberufung (vgl. hierzu Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 169: entsprechende Anwendung) - können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessvergleichs. Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.
- 11
- aa) Weil der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem Beschlussmängelverfahren nach außen umfassend vertreten und für diese auch einen Prozessvergleich schließen kann, ergibt sich für die Wohnungseigentümer ein Koordinierungsbedarf.
- 12
- (1) Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonsti- gen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Nach der Rechtsprechung des Senats begründet § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG hinsichtlich der genannten Passivprozesse eine umfassende und im Außenverhältnis uneingeschränkte gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters (vgl. Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, ZfIR 2013, 730 Rn. 13 ff.). Dies entspricht gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer Vielzahl von Wohnungseigentümern einem praktischen Bedürfnis. Deren Prozessführung wird insbesondere in den Beschlussmängelverfahren im Sinne von § 43 Nr. 4, § 46 Abs. 1 WEG - jedenfalls zunächst - in eine Hand gelegt und somit praxisgerecht kanalisiert (zutreffend Bonifacio, ZWE 2013, 371). Auf diese Weise hat der Gesetzgeber das Beschlussanfechtungsverfahren einem Verbandsprozess angenähert (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, ZfIR 2013, 730 Rn. 14; Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 153/18, MDR 2019, 860 Rn. 19). Aus Gründen der Rechtssicherheit muss hierbei die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis des Verwalters klar umrissen sein und darf nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen (Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, aaO Rn. 15). Ob den Wohnungseigentümern ohne die Vertre- tung ein „Rechtsnachteil“ droht, ist deshalb für den Umfang der gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters unerheblich. Darf der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten, darf er auch einen Rechtsanwalt beauftragen (Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, aaO Rn. 13).
- 13
- (2) Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs (so auch Bärmann/Roth, WEG, 14. Aufl., vor §§ 43 ff. Rn. 71; BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 72; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 25; Ricke/Schmid/ Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 27 Rn. 82; Bergerhoff, NZM 2007, 425, 428 f.; Zschieschack, ZWE 2018, 391, 392). Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen. Für eine entsprechende Vertretungsmacht des Verwalters spricht bereits der Wortlaut des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, da zu der „Führung“ eines Prozesses auch der Abschluss eines Prozessvergleichs gehört. Gemäß § 278 Abs. 1 ZPO soll das Gericht in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein. Dem entspricht es, dass eine Prozessvollmacht gemäß § 81 ZPO im Regelfall die Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich umfasst. Für die Vertretungsmacht des Verwalters in den in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG genannten Passivprozessen gilt nichts Anderes.
- 14
- Die Gegenauffassung (vgl. AG Düsseldorf, ZMR 2016, 147; Bärmann /Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 148; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 83; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 27 Rn. 141; Dötsch, NZM 2013, 625, 628; Schmid, ZWE 2012, 168; ders., MDR 2010, 781, 784) überzeugt nicht. Zur Begründung wird zum Teil auf das fehlende Eilbedürfnis bzw. darauf verwiesen, dass den Wohnungseigentümern bei Nichtabschluss eines Prozessvergleichs kein Rechtsverlust drohe (vgl. AG Düsseldorf, ZMR 2016, 147; Staudinger /Jacoby, BGB [2018], § 27 Rn. 141). Hierauf kommt es im Rahmen des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht an (siehe oben Rn. 12). Andere stellen den materiellrechtlichen Charakter in den Vordergrund, den der Prozessvergleich auch habe; der Verwalter könne im Prozess nicht mehr an materiell-rechtlichen Erklärungen abgeben als außerhalb des Prozesses (Schmid, ZWE 2012, 168; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 83). Dabei wird aber nicht berücksichtigt, dass der Prozessvergleich trotz der Doppelnatur eine Einheit bildet, die eine gegenseitige Abhängigkeit der prozessualen Wirkungen und der materiell-rechtlichen Regelungen bewirkt (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 275/04, BGHZ 164, 190, 194). Besteht eine Prozessvollmacht (§ 81 ZPO) oder eine gesetzliche Vertretungsmacht zur Führung eines Prozesses (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG), berechtigt diese grundsätzlich auch zur Abgabe der für die Wirksamkeit des Prozessvergleichs erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärungen, da andernfalls der Abschluss des Prozessvergleichs nicht möglich wäre (vgl. zur Prozessvollmacht MüKoZPO/Toussaint, ZPO, 5. Aufl., § 81 Rn. 22 mwN). Vorauszusetzen ist hierbei allerdings, dass die Wohnungseigentümer selbst über die für einen Vergleichsabschluss erforderliche Rechtsmacht verfügen (vgl. allgemein hierzu Dötsch, NZM 2013, 625, 628 mit Beispielen; siehe auch BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 72, 72.1), da die Vertretungsmacht des Verwalters nicht weiter reichen kann als die Befugnis der von ihm vertretenen Wohnungseigentümer.
- 15
- (3) Der Befugnis des Verwalters, einen Prozessvergleich zu schließen, steht nicht entgegen, dass gemäß § 83 ZPO eine Prozessvollmacht - abweichend von dem Regelfall des § 81 ZPO - dahingehend beschränkt werden kann, dass die Beseitigung des Rechtsstreits durch Vergleich von der Vollmacht nicht erfasst werden soll. Eine solche Beschränkung ergibt sich nämlich für den Umfang der gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht. Dass diese Vorschrift dem Verwalter im Außenverhältnis auch die Befugnis zum Abschluss prozessbezogener materiellrechtlicher Rechtsgeschäfte einräumt, lässt sich im Übrigen aus § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG ableiten, wonach der Verwalter mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG eine Gebührenvereinbarung treffen kann (so auch Bärmann/Roth, WEG, 14. Aufl., vor §§ 43 ff. Rn. 71).
- 16
- bb) Da die hiernach umfassende Vertretungsbefugnis des Verwalters den Wohnungseigentümern weder ihre Entscheidungsbefugnis noch ihre gemeinschaftliche Geschäftsführung nimmt, können sie ihm im Hinblick auf die Prozessführung Weisungen erteilen (Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, ZfIR 2012, 730 Rn. 15). Die hierfür im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer erforderliche Koordinierung kann durch einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung erfolgen. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer folgt aus § 20 Abs. 1 WEG i.V.m. § 21 Abs. 1 und 3 WEG.
- 17
- (1) Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. § 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung etwas anderes bestimmt ist, den Wohnungseigentümern zusteht, wobei diese nach § 21 Abs. 3 WEG - soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist - durch Stimmenmehrheit beschließen können. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen (Senat , Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, NJW 2015, 3713 Rn. 11; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, NJW 2016, 2177 Rn. 26).
- 18
- (2) Auch wenn die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage keine originäre Angelegenheit des Verbands ist, weil das Verfahren nach § 46 Abs. 1 WEG nicht als Verbandsprozess, sondern als Mitgliederprozess ausgestaltet ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 26/14, NJW 2015, 930 Rn. 12), besteht ein enger Gemeinschaftsbezug. Gegenstand der Klage ist nämlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer , der den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Die Einhaltung dieser Grundsätze lässt sich nur durchsetzen, wenn Wohnungseigentümer einen Beschluss anfechten können. Auf der anderen Seite muss aber das gemeinschaftsbezogene Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an dem Bestand eines mehrheitlich gefassten Beschlusses und dessen effektive Wahrnehmung Berücksichtigung finden. Denn Beschlüsse, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sollen nicht aufgehoben, sondern bestandskräftig werden. Da eine effektive Verteidigung der gefassten (ordnungsmäßigen ) Beschlüsse nur gewährleistet ist, wenn dem Verwalter die für die Wahrnehmung seiner Befugnisse notwendigen Geldmittel zur Verfügung stehen, hat der Senat es deshalb als zulässig angesehen und eine entsprechende Beschlusskompetenz bejaht, wenn die Wohnungseigentümer im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen Mittel für die Verteidigung gegen absehbare Beschlussanfechtungsklagen ansetzen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 26/14, aaO Rn. 9 ff.).
- 19
- (3) Der Gemeinschaftsbezug des Beschlussanfechtungsprozesses hat bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Verwaltung zur Folge, dass auch eine diesbezügliche Weisung der Wohnungseigentümer an den Verwalter als Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG zu qualifizieren ist. Weil es die Wohnungseigentümerversammlung ist, die den streitgegenständlichen Beschluss gefasst hat und ihn gegebenenfalls wiederholen , aufheben oder ändern kann, muss es in der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung liegen, dem Verwalter Weisungen zur Prozessführung zu erteilen (so auch BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 67).
- 20
- (4) Nur damit kann dem bei Anfechtungsprozessen bestehenden Koordinierungsbedarf angemessen Rechnung getragen werden. Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für den Verwalter. Er übt die ihm eingeräumte Vertretungsbefugnis nicht im eigenen, sondern im Interesse der Wohnungseigentümer aus. Er muss deshalb ihre Interessen und ggf. auch ihre von seiner eigenen Einschätzung abweichende Auffassung beachten. Andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften lässt sich die Koordinierung der Willensbildung der Wohnungseigentümer aber nur im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen. Da die Meinungen, wie der Prozess durch den Verwalter geführt werden soll, auseinandergehen können, muss eine Mehrheitsentscheidung möglich sein.
- 21
- (5) An der Beschlusskompetenz ändert sich nichts, wenn zwischen der Klageerhebung im Anfechtungsprozess und der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung , in der über das gemeinsame prozessuale Vorgehen abgestimmt wird, ein Eigentümerwechsel stattgefunden und deshalb nicht der frühere , sondern der aktuelle Eigentümer an der Versammlung teilgenommen hat. So soll es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier verhalten haben. Ein Eigentümerwechsel hat zwar zur Folge, dass der bisherige Eigentümer an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen darf, obwohl er gemäß § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO weiter Beklagter des Anfechtungsprozesses bleibt. Die Eigentümerversammlung setzt sich nämlich aus der Gesamtheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer zusammen (vgl. Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 24 WEG Rn.9 f.); hierbei ist Eigentümer nur, wer zur Zeit der Einberufung im Grundbuch eingetragen ist (vgl. jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 8. Aufl., § 24 WEG Rn. 6; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 24 WEG Rn. 9 f.). Dies führt aber nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Verfahrensrechte des früheren Eigentümers. Diese werden von dem neuen Eigentümer wahrgenommen, der sich insoweit mit seinem Vertragspartner abzustimmen hat. Darüber hinaus ist der frühere Eigentümer von dem Verwalter über den Verlauf des Anfechtungsverfahrens zu unterrichten, da er von ihm weiter vertreten wird. Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dauert für einen aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Wohnungseigentümer so lange fort, wie gemeinschaftliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten aus der Zeit seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwickeln sind (vgl. BGH, Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 276/79, BGHZ 78, 167, 175 f.; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 65; MüKoBGB/Engelhardt,8. Aufl., § 27 WEG Rn. 26). Schließlich hat der frühere Eigentümer ebenso wie die anderen beklagten Eigentümer die Möglichkeit, sich in dem Anfechtungsprozess selbst zu vertreten (vgl. dazu näher unten II.2.c) cc) (1)).
- 22
- (6) Dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, dem Verwalter im Wege eines den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechenden Beschlusses Weisungen für die Führung des Anfechtungsprozesses zu erteilen, schließt nicht aus, dass sich die verklagten übrigen Wohnungseigentümer mit dem Verwalter und ggf. mit dem sie vertretenden Rechtsanwalt außerhalb einer Eigentümerversammlung und ohne die Anwesenheit des Anfechtungsklägers über das Vorgehen in dem Beschlussanfechtungsklageverfahren abstimmen (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, NJW 2017, 666 Rn. 12; siehe auch Zschieschack, ZWE 2018, 391, 393 f.; SchmidtRäntsch , ZWE 2018, 2, 12). Dies kann insbesondere in Fällen zweckmäßig sein, in denen es um prozesstaktische Fragen geht, etwa im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Prozessvergleichs. Sind sich die Wohnungseigentümer über das Prozessverhalten einig, kann der Verwalter entsprechend angewiesen werden. Eine für den Verwalter verbindliche Mehrheitsentscheidung kann jedoch im Rahmen solch informeller Zusammenkünfte nicht getroffen werden. Dies ist nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses im Rahmen einer Eigentümerversammlung und unter Beachtung der hierfür in §§ 23 bis 25 WEG vorgeschriebenen Förmlichkeiten möglich. Hierzu gehört auch das Teilnahmerecht des anfechtenden Wohnungseigentümers, der allerdings gemäß § 25 Abs. 5 Fall 2 WEG von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossen ist, da die Vorschrift nicht nur die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits - so der Wortlaut - sondern auch die Zwischenschritte erfasst (vgl. BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 67; Zschieschack, ZWE 2018, 391, 392; SchmidtRäntsch , ZWE 2018, 2, 12). An einen solchen Beschluss ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gebunden.
- 23
- cc) Das Bestehen einer Beschlusskompetenz für die Erteilung von Weisungen für die Prozessführung des Verwalters führt nicht dazu, dass die prozessualen Rechte der Wohnungseigentümer, die auf ihrer Stellung als Beklagte in dem Anfechtungsprozess beruhen, unangemessen eingeschränkt würden. Hat ein Beschluss der Wohnungseigentümer zum Inhalt, den einzelnen Wohnungseigentümern die Wahrnehmung ihrer prozessualen Rechte zu untersagen , ist er mangels Beschlusskompetenz nichtig.
- 24
- (1) Die Beschlusskompetenz besteht nur in dem Umfang, in dem auch der Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist. Die Vertretungsmacht des Verwalters endet, wenn ein Wohnungseigentümer - wozu er berechtigt ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 241/12, ZfIR 2013, 730 Rn. 15; Urteil vom 23. Oktober 2015 - V ZR 76/14, NJW 2016, 716 Rn. 9) - sich in dem Prozess selbst vertritt oder durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten lässt (so auch Bonifacio, ZWE 2013, 368, 372). In diesem Fall besteht für eine Vertretung dieses Wohnungseigentümers durch den Verwalter kein Bedürfnis (mehr); die Entscheidung des Gesetzgebers, das Beschlussmängelverfahren nicht als Verbandsprozess ausgestaltet , es einem solchen vielmehr nur angenähert zu haben, muss beachtet werden. Die grundsätzliche Befugnis der Wohnungseigentümer zur privatautonomen Wahrnehmung ihrer verfahrensrechtlichen Belange (Art. 2 Abs. 1 GG) dürfen deshalb nicht weitergehend eingeschränkt werden, als dies durch die Zwecke des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwingend geboten ist. Da diese nicht dahin gehen, Wohnungseigentümern die aktive privatautonome Beteiligung an sie betreffenden Verfahren unverhältnismäßig zu erschweren, verliert der Verwalter seine verfahrensrechtliche Stellung, wenn ein Wohnungseigentümer die Prozessführung selbst oder durch einen Anwalt übernimmt (so auch Bärmann /Roth, 14. Aufl., WEG, § 45 Rn. 10).
- 25
- (2) § 27 Abs. 4 WEG, wonach die dem Verwalter unter anderem nach Abs. 2 zustehenden Aufgabenbefugnisse durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden können, steht dem nicht entgegen. Bei einer Selbstvertretung der Wohnungseigentümer wird die Vertretungsmacht des Verwalters nicht eingeschränkt, vielmehr endet sie kraft Gesetzes (vgl. Bärmann/Seuß/Bergerhoff, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 79 Rn. 9). Demgegenüber haben die Wohnungseigentümer nicht die Rechtsmacht, ohne eine Selbstvertretung in dem Prozess die Vertretungsmacht des Verwalters zu beenden.
- 26
- dd) Die hiernach gebotene Differenzierung danach, ob sich der Beschluss auf die Prozessvertretung durch den Verwalter oder auf die eigene Prozessvertretung der Wohnungseigentümer bezieht, ermöglicht auch eine praktikable Lösung der Frage, wie mit unterschiedlichen Weisungen der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bzw. gegenüber dem von diesem mandatierten Rechtsanwalt umzugehen ist (in dieser Hinsicht skeptisch Kappus, NJW-Spezial 2019, 130, 131).
- 27
- (1) Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem Anfechtungsprozess , ohne dass er einen Rechtsanwalt mandatiert hat, ist er im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern an die Weisungen gebunden, die ihm die Wohnungseigentümer in einem Mehrheitsbeschluss im Hinblick auf die Prozessführung erteilt haben. Erteilt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter eine hiervon abweichende Weisung oder teilt er ihm mit, nicht mehr von ihm vertre- ten werden zu wollen, ist dies unbeachtlich. Erst mit der Anzeige der Selbstvertretung bei Gericht endet die Vertretungsmacht des Verwalters, so dass die von ihm ab diesem Zeitpunkt abgegebenen Prozesserklärungen für den sich selbst vertretenden Wohnungseigentümer keine Rechtswirkungen mehr entfalten können. Hat ein Wohnungseigentümer bereits vor einer Beschlussfassung über das prozessuale Vorgehen des Verwalters als Vertreter der Wohnungseigentümer seine Selbstvertretung gegenüber dem Gericht angezeigt, kann der Verwalter diesen Wohnungseigentümer nicht wirksam gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG vertreten. Etwaige Mehrheitsbeschlüsse zur Prozessführung des Verwalters vermögen hieran nichts zu ändern. Umgekehrt kann ein solcher Wohnungseigentümer aber in einer Wohnungseigentümerversammlung über die Prozessführung des Verwalters kraft Natur der Sache auch nicht mehr mitstimmen.
- 28
- (2) Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, gilt im Grundsatz nichts anderes. Nur er kann dem Rechtsanwalt verbindliche Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist. Hieran ändert es nichts, dass nicht der Verwalter Vertragspartner des Rechtsanwalts ist, sondern die Wohnungseigentümer. Könnten sie dem Rechtsanwalt Weisungenerteilen, die im Widerspruch zu dem von dem Verwalter auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses erteilten Weisungen stehen, oder könnten sie das Mandatsverhältnis gegen den Willen des Verwalters kündigen, liefe die von dem Gesetzgeber in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG vorgesehene Möglichkeit der Prozessführung durch den Verwalter weitgehend leer. Insoweit genießt die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters den Vorrang. Aus demselben Grund verstößt der Rechtsanwalt durch die Nichtbeachtung der Weisung eines einzelnen Wohnungseigentümers , die der Weisung des Verwalters widerspricht, nicht gegen das berufsrechtliche Verbot, widerstreitende Interessen zu vertreten (§ 43 Abs. 4 BRAO). Der Rechtsanwalt ist wirksam beauftragt und nimmt das Mandanteninteresse wahr, dessen Inhalt aufgrund gesetzlicher Befugnis von dem Verwalter vorgegeben wird (so auch BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 69; aA Kappus, NJW-Spezial 2019, 130, 131).
- 29
- (3) Dies schließt allerdings nicht aus, dass die Wohnungseigentümer das Mandatsverhältnis kündigen können, und bedeutet nicht, dass den Erklärungen des von dem Verwalter beauftragten Rechtsanwalts stets der Vorrang gegenüber eigenen Prozesserklärungen der Wohnungseigentümer bzw. der von ihnen gesondert beauftragten Rechtsanwälten zukommt (so aber BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 69 f.). Endet die Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümer, weil diese sich selbst vertreten , gibt es für eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Mandatsverhältnisses durch die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Grund mehr. Insoweit müssen allerdings die Voraussetzungen beachtet werden, die das Verfahrensrecht für das Erlöschen einer Prozessvollmacht vorsieht. Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat. Handelt es sich um einen Prozess, bei dem die Vertretung durch einen Rechtsanwalt nicht vorgeschrieben ist, wie dies bei einem Anfechtungsprozess vor dem Amtsgericht gemäß § 23 Nr. 2 c) GVG i.V.m. § 43 Nr. 4 WEG der Fall ist, bedarf es der Anzeige der Mandatskündigung gegenüber dem Gericht (§ 87 Abs. 1 Alt. 1 ZPO). Ab diesem Zeitpunkt vertritt der Wohnungseigentümer sich selbst. Entscheidet sich der Wohnungseigentümer zur Selbstvertretung erst in der Rechtsmittelinstanz, also vor dem Landgericht als Berufungsgericht oder dem Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz , bei denen Anwaltszwang herrscht (§ 78 Abs. 1 Satz 1 und 3 ZPO), setzt die Beendigung der Vollmacht gemäß § 87 Abs. 1 Alt. 2 ZPO die Anzeige der Bestellung eines anderen (zugelassenen) Anwalts voraus (vgl. hierzu auch Senat, Urteil vom 23. Oktober 2015 - V ZR 76/14, NJW 2016, 716 Rn. 11).
- 30
- (4) Auch wenn es - wie hier - um die Frage geht, ob ein Prozessvergleich geschlossen werden soll, hat der Verwalter für sein weiteres Prozessverhalten einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zu beachten. Solange sich ein in der Abstimmung unterlegener Wohnungseigentümer vor dem Gericht nicht selbst (wirksam) vertritt, können der Verwalter und der von ihm mandatierte Rechtsanwalt die von der Mehrheit gewünschte Zustimmung zu dem Abschluss eines Prozessvergleichs im Namen aller beklagten Wohnungseigentümer einschließlich der überstimmten Wohnungseigentümer abgeben. Wenn jedoch ein Wohnungseigentümer seine eigene Vertretung gegenüber dem Gericht wirksam herbeigeführt hat, kann er von dem Verwalter bzw. dem von ihm beauftragten Rechtsanwalt nicht mehr vertreten werden. Da die Beklagten einer Beschlussmängelklage notwendige Streitgenossen sind (vgl. Senat, Urteil vom 23. Oktober 2015 - V ZR 76/14, NJW 2016, 716 Rn. 13) und einzelne Streitgenossen in der Regel nicht die materiell-rechtliche Verfügungsbefugnis über den Streitgegenstand im Ganzen haben, kommt es für die Wirksamkeit des Vergleichs auf die Zustimmung aller Streitgenossen und damit auch auf diejenige des sich selbst vertretenden Wohnungseigentümers an (vgl. allgemein Zöller /Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 27; MüKoZPO/Schultes, 5. Aufl., § 62 Rn. 49).
- 31
- 3. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, hält sich der Beschluss vom 3. März 2016 innerhalb des vorstehend ausgeführten Rahmens, da er die Individualrechte der einzelnen Eigentümer nicht unangemessen einschränkt. Die in vollem Umfang nachprüfbare Auslegung des Berufungsgerichts (vgl. Senat , Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, NJW 2016, 2177, 2178 Rn. 20 mwN) ist zutreffend.
- 32
- a) Dass ausweislich des Wortlauts des Beschlusses „der Vergleichsvor- schlag angenommen wurde“, besagt zu den eigenen prozessualen Rechten der Wohnungseigentümer nichts. Auch das Verhandlungsprotokoll lässt keinen Aufschluss darüber zu, ob sich die Eigentümer lediglich über das prozessuale Vorgehen des Verwalters und des Rechtsanwalts abstimmen oder darüber hinaus den Miteigentümern ein bestimmtes Prozessverhalten vorschreiben wollten.
- 33
- b) Wie die Beklagten zutreffend ausführen, ist indes bei Fehlen konkreter gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (vgl. Senat, Beschluss vom 23. September 1999 - V ZB 17/99, NJW 1999, 3713, 3715; Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, ZWE 2015, 335, 337 Rn. 28; siehe speziell zu der Auslegung von Beschlüssen im Zusammenhang mit der Prozessvertretung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter in einem Anfechtungsprozess auch Abramenko, ZMR 2014, 703, 705). Nach diesem Grundsatz ist der Beschluss so zu verstehen , dass sich die Eigentümer darauf beschränkt haben, dem Verwalter und dem von diesem beauftragten Rechtanwalt im Rahmen der - bis zur Selbstvertretung der Kläger - bestehenden Vertretungsmacht eine Weisung zu dem weiteren Vorgehen in dem Prozess zu erteilen. Damit wird den Eigentümern nicht das Recht verwehrt, sich in dem Prozess selbst zu vertreten und aus eigenem Recht von der Mehrheitsmeinung abweichende Prozesserklärungen abzugeben , insbesondere dem Vergleichsvorschlag nicht zuzustimmen.
- 34
- c) In diesem Sinne haben auch die Kläger den Beschluss verstanden und nach ihrem eigenen Vorbringen in der Revisionsbegründung bereits vor Abschluss des Prozessvergleichs in dem Vorprozess angezeigt, sich nunmehr selbst zu vertreten und dem Amtsgericht mitgeteilt, dem Vergleichsvorschlag nicht zuzustimmen. Ob das Amtsgericht vor diesem Hintergrund in dem Vorpro- zess das Zustandekommen eines Prozessvergleichs durch den Beschluss vom 12. April 2016 feststellen durfte, ist zweifelhaft, bedarf hier aber keiner Entscheidung.
III.
- 35
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Königstein im Taunus, Entscheidung vom 23.08.2017 - 21 C 375/16 (17) -
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.10.2018 - 2-09 S 71/17 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2019 - V ZR 286/18
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2019 - V ZR 286/18
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2019 - V ZR 286/18 zitiert oder wird zitiert von 13 Urteil(en).
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Dem Gegner gegenüber erlangt die Kündigung des Vollmachtvertrags erst durch die Anzeige des Erlöschens der Vollmacht, in Anwaltsprozessen erst durch die Anzeige der Bestellung eines anderen Anwalts rechtliche Wirksamkeit.
(2) Der Bevollmächtigte wird durch die von seiner Seite erfolgte Kündigung nicht gehindert, für den Vollmachtgeber so lange zu handeln, bis dieser für Wahrnehmung seiner Rechte in anderer Weise gesorgt hat.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der weitergehende Antrag wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten werden den Antragsgegnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert wird für die erste Instanz, insoweit unter Abänderung der Wertfestsetzung im Beschluû des Amtsgerichts, auf 19.953,68 ? und für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 18.931,09 ? festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer aus 34 Einheiten bestehenden Wohnanlage. In § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 7. November 1996 bestellte die Antragsgegnerin zu 1 (teilende Eigentümerin) die Antragstellerin für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage. § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung sieht vor, daû die Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen Eigentümer die Abberufung des jeweiligen Verwalters beschlieûen können.
Am 4./16. September 1997 schlossen die Antragstellerin und die Antragsgegnerin zu 1 einen formularmäûigen Verwaltervertrag für die Laufzeit von fünf Jahren, beginnend ab dem 1. Oktober 1997 (§§ 2.1, 2.2 des Vertrags). Nach § 2.3 dieser Vereinbarung ist nicht nur für die Abberufung der Verwalterin , sondern auch für die Kündigung des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes und ein entsprechender Mehrheitsbeschluû der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
§ 6.1 des Verwaltervertrags verpflichtet die Antragstellerin in Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung, die jährliche Eigentümerversammlung innerhalb des ersten halben Jahrs abzuhalten, sofern keine zwingenden Gründe dagegen sprechen. Nach § 5.1 des Vertrags ist nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahrs eine Abrechnung einschlieûlich aller Belege dem Verwaltungsbeirat innerhalb des darauffolgenden Wirtschaftsjahrs zur Prüfung vorzulegen. Dabei gilt grundsätzlich das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr; zum ersten Wirtschaftsjahr ist jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 bestimmt (§ 5.7/5.8 des Vertrags). § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung verpflichtet die Verwalterin darüber hinaus, nach Schluû eines jeden Geschäftsjahrs eine Abrechnung über die von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Geldleistungen und Abschlagszahlungen bis spätestens 30. Juni des Folgejahrs vorzulegen. Auûerdem bestimmt § 14 Abs. 1 der Teilungserklärung, daû der Wirtschaftsplan für das jeweilige Geschäftsjahr im voraus aufzustellen und von der Eigentümerversammlung zu beschlieûen ist.
Am 30. September 1997 fand eine Versammlung statt, an der lediglich die Antragsgegnerin zu 1 als damalige Alleineigentümerin teilnahm. Dabei wurde der Wirtschaftsplan für den Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 festgelegt und gleichzeitig bestimmt, daû dieser bis zu einer erneuten Beschluûfassung auch für das Jahr 1999 gelten solle. In der Folgezeit veräuûerte die Antragsgegnerin zu 1 einige Wohnungen. Als erste Erwerberin wurde am 14. April 1998 die Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch eingetragen.
Im Spätsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresabrechnung für das Rumpfjahr 1997 und das Jahr 1998. Die von ihr angesam-
melte Instandhaltungsrücklage hatte sie in Form eines Bausparvertrags angelegt.
Nachdem sie hierzu im Oktober 1999 von einigen Eigentümern aufgefordert worden war, wurde von der Antragstellerin erstmals nach dem 30. September 1997 eine Eigentümerversammlung zum 18. November 1999 einberufen. In dieser Versammlung wurde mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 2.1 beschlossen:
"..., daû der Verwaltervertrag mit der G. Gesellschaft für H. - mbH (scil. der Antragstellerin) einvernehmlich zum 31.12.1999 endet und die Abwahl des Verwalters ebenfalls mit Wirkung zum 31.12.1999 erfolgt. ... Die Übergabe der Verwaltungsunterlagen, insbesondere die Überstellung der gemeinschaftlichen Gelder, erfolgt bis zum 31.12.1999. ..." Auf fristgerechten Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht den Beschluû der Eigentümerversammlung über die Abwahl der Verwalterin für ungültig erklärt. Den weitergehenden Antrag, den Beschluû auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die von den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die das Brandenburgische Oberlandesgericht zurückweisen möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kammergerichts vom 20. März 1989 (NJW-RR 1989, 839 ff) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluû vom 23. November 2001 dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, es liege kein wichtiger Grund für die von der Eigentümerversammlung am 18. November 1999 beschlossene auûerordentliche Abberufung der Antragstellerin zum 31. Dezember 1999 und die hiermit zugleich ausgesprochene auûerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags vor. Einer ordentlichen Abberufung der Antragstellerin vor Ablauf der fünfjährigen Amtszeit stünden die gemäû § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG zulässigen Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung entgegen. Auch eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags sei den Wohnungseigentümern verwehrt; denn diese Möglichkeit sei in § 2 der formularmäûigen Vereinbarung wirksam ausgeschlossen worden. Dabei könne offen bleiben, ob die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebene Höchstdauer einer Verwalterbestellung von fünf Jahren als Sonderregelung Vorrang vor dem Klauselverbot in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG beanspruchen könne, das lediglich zwei Jahre als Höchstlaufzeit vorsehe. Jedenfalls sei die formularmäûig vereinbarte Vertragslaufzeit unter gleichzeitiger Beschränkung auf ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund deswegen nicht nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu beanstanden , weil bereits die Teilungserklärung eine fünfjährige Bestellung der Antragstellerin ohne die Möglichkeit einer vorherigen ordentlichen Abberufung vorsehe. Eine nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu sanktionierende Benachteiligung der Vertragspartnerin der Antragstellerin infolge einer überlangen vertraglichen
Bindung sei hier nicht zu besorgen, weil die Antragsgegnerin zu 1 dieser bereits in der Teilungserklärung gerade eine solche Bindung angetragen habe.
Demgegenüber hat das Kammergericht in auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen mehrfach die Auffassung vertreten, daû eine formularmäûige Laufzeitbestimmung über fünf Jahre in einem Verwaltervertrag auch dann gegen § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verstoûe, wenn der Verwender dieser Klausel zuvor in der Teilungserklärung für die Dauer von fünf Jahren zum - nur aus wichtigem Grund abwählbaren - Verwalter bestimmt worden sei (vgl. ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839 f). Die zusammen mit einer Abberufung ausgesprochene Kündigung eines Verwaltervertrags sei daher nach Maûgabe der §§ 620 Abs. 2, 621 BGB jederzeit (ZMR 1987, 394; vgl. auch NJW-RR 1991, 274, 275) bzw. nach Ablauf der in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG festgelegten Höchstdauer (vgl. NJW-RR 1989, 839 f) kündbar.
Diese Divergenz der beiden Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage. Aufgrund der zulässigen Vorlage darf der nunmehr als Rechtsbeschwerdegericht entscheidende Senat über den gesamten zur Vorlage führenden Verfahrensgegenstand befinden und muû sich nicht darauf beschränken, lediglich die zur Vorlage führende Rechtsfrage zu klären (vgl. Senat, BGHZ 47, 41, 46; 64, 194, 200; Beschl. v. 24. Januar 1985, V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet. Le-
diglich aus verfahrensrechtlichen Gründen ist eine Neufassung der Entscheidungsformel im Beschluû des Amtsgerichts veranlaût.
1. Bei sachgerechtem Verständnis des - allein noch zur Entscheidung stehenden - Antrags auf "Ungültigerklärung der Verwalterabwahl" verfolgt die Antragstellerin nicht nur die Anfechtung des Beschlusses über ihre Abberufung vom Verwalteramt. Vielmehr wendet sie sich daneben auch gegen die - von der Abberufung zu unterscheidende - Kündigung des Verwaltervertrags, die ihr nach dem Inhalt der Beschluûfassung der Eigentümerversammlung gleichzeitig mit der Abberufung aus dem Verwalteramt mitgeteilt worden ist (vgl. Lüke, WE 1997, 164, 166). Diesen zweifachen Angriff haben die Vorinstanzen im Grundsatz erkannt. Unterblieben ist bislang allerdings eine zutreffende verfahrensrechtliche Einordnung des Angriffs der Antragstellerin gegen die Kündigung.
a) Das vorlegende Gericht geht in Übereinstimmung mit dem Beschwerdegericht davon aus, daû die Antragstellerin auch insoweit ein Beschluûanfechtungsverfahren (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) betreibt. Diese - vom Senat nachprüfbare - Auslegung berücksichtigt aber nicht hinreichend, daû die Antragstellerin hinsichtlich der Kündigung keine Mängel bei der Beschluûfassung durch die Wohnungseigentümer einwendet, sondern geltend macht, der Verwaltervertrag sei nicht beendet worden, weil es an den Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung fehle. Damit wendet sie sich bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ihres Antrags (vgl. BayObLG, WuM 1990, 178 f; WE 1991, 140; OLG Hamm, OLGZ 1991, 56, 58; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 25) nicht gegen die Gültigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwalterver-
trags, sondern fordert die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechts.
b) Zur Verwirklichung dieses Rechtsschutzziels ist für die Antragstellerin das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (vgl. KG, GE 1986, 93; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 206; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 42; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 466; Wenzel, ZWE 2001, 510, 515). Dagegen besteht für eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des Beschlusses über die Kündigung des Verwaltervertrags kein Rechtsschutzinteresse (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 398; wohl auch BayObLG, ZWE 2001, 590, 592; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 523, 524). Denn dieser Beschluû bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, daû ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluû hingegen ohne Bedeutung (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 313; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466). Nach alledem ist davon auszugehen, daû die Antragstellerin nicht nur die Ungültigerklärung des Beschlusses über ihre Abberufung erstrebt, sondern auch die Feststellung, daû der Verwaltervertrag durch die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden ist.
2. Beide Anträge sind zulässig.
a) Die Antragstellerin ist in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt und hat insoweit auch ein Rechtsschutzbedürfnis.
aa) Der Senat billigt dem abberufenen Verwalter ein Anfechtungsrecht zu, um ihm die Möglichkeit zu eröffnen, seine durch die Abberufung ggf. zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen (BGHZ 106, 113, 122 ff). Diese Auffassung hat sich in Rechtsprechung und Schrifttum durchgesetzt (vgl. BayObLGZ 1965, 35, 40; OLG Hamm, aaO; KG, ZMR 1997, 610, 611; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 WEG Rdn. 93; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 427 m.w.N.; Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 43; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 40; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 26 WEG Rdn. 11, § 43 WEG Rdn. 3; Bärmann/Seuû, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., 1997, Rdn. 339; Merle, Festgabe für Weitnauer, 1980, S. 195, 199 ff; Belz, WE 1998, 322, 325; Gottschalg, DEW 2001, 85, 87; Wenzel, aaO, 514 ff). Der hiergegen vorgebrachte Einwand, dem Verwalter werde mit seiner Bestellung kein subjektives Recht, sondern nur ein im Interesse der Wohnungseigentümer auszuübendes Amt verliehen, das er im Falle seiner Abberufung zusammen mit den hiermit verbundenen Anfechtungsbefugnissen einbüûe (vgl. Becker, ZWE 2002, 211, 212; Drasdo, NZM 2001, 923, 931; Reuter, ZWE 2001, 286, 292; Wangemann, WuM 1990, 53 ff; ähnlich KG, ZMR 1987, 392, 393; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 12 b: keine Bevormundung der Eigentümer durch "Zwangsverwalter"), überzeugt nicht. Das Vorliegen eines Anfechtungsrechts ist in Anlehnung an § 20 Abs. 1 FGG zu prüfen (vgl. Senat, aaO, 123; BayObLG, aaO, 40). Danach kommt eine Anfechtungsbefugnis jedem zu, dessen durch Gesetz verliehene oder durch die Rechtsordnung anerkannte, von der Staatsgewalt geschützte Rechtspositi-
on beeinträchtigt wird (vgl. BGHZ 135, 107, 109 m.w.N.; OLG Karlsruhe, WM 1998, 47, 48; Keidel/Kahl, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 14. Aufl., § 20 FGG Rdn. 7 m.w.N.). Eine solche Rechtsbeeinträchtigung ist auch bei dem Entzug eines Amts gegeben. Denn der Amtsinhaber verliert hierbei nicht nur seine Funktionsstellung, sondern auch das ihm aus der Bestellung erwachsene Recht, dieses Amt bis zu seiner rechtmäûigen Abberufung bzw. Entlassung auszuüben (vgl. Wenzel, aaO, 514 f; ferner KG, OLGZ 1992, 139, 141 m.w.N. für Testamentsvollstrecker; OLG Karlsruhe, aaO, 49 für Konkursverwalter). Daû dieses Recht schützenswert ist, und zwar unabhängig davon, ob eine Abberufung materiell-rechtlichen Einschränkungen unterliegt (Wenzel, aaO, 514 f; vgl. auch OLG Karlsruhe, aaO; a.A. Suilmann, Das Beschluûmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 174 ff, 180; ders., ZWE 2000, 106, 109 ff, 111), zeigen insbesondere die Bestimmungen der §§ 60 Abs. 1 Nr. 3, 69 g Abs. 4 Nr. 3, 81 Abs. 2 FGG, § 84 KO, § 59 InsO. Den dort angesprochenen Amtsträgern (Vormund, Pfleger, Nachlaûpfleger, Nachlaûverwalter, Betreuer , Testamentsvollstrecker, Konkurs- und Insolvenzverwalter) kommt bereits deswegen ein Beschwerderecht zu, weil sie ohne ihr Einverständnis aus ihrem Amt entlassen worden sind. Für eine hiervon abweichende Beurteilung der Anfechtungs- und Beschwerdebefugnis des abberufenen Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen sachlichen Grund (vgl. Merle, aaO, 199 ff).
Schlieûlich läût sich eine Anfechtungsbefugnis des abberufenen Verwalters auch nicht mit der Begründung verneinen, in seiner Rechtsstellung werde der Verwalter nicht durch den Abberufungsbeschluû selbst, sondern erst durch die nachfolgende rechtsgeschäftliche Ausführung dieser gemeinschaftsinternen Willensbildung berührt (so aber Suilmann, Beschluûmängelverfahren,
S. 170 ff; ders., ZWE 2000, 106 ff; Drasdo, aaO, 929 ff; Becker, ZWE 2002, 211, 212). Zwar verliert der Verwalter seine Organstellung erst mit dem Zugang der Abberufungserklärung, die entweder im Abberufungsbeschluû mit enthalten ist (vgl. Senat, aaO, 122; OLG Hamm, ZMR 1999, 279, 280; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 42; Wenzel, aaO, 512, 513) oder aufgrund dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 131; § 43 Rdn. 42; Merle, aaO, S. 195; ders., Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977, S. 95; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 30). Gleichwohl ist der Abberufungsbeschluû - anders als der Beschluû über die Kündigung des Verwaltervertrags - nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ; denn Bestellungs- und Abberufungsbeschlüsse sind nach §§ 26 Abs. 1, Abs. 4, 24, 27, 28 WEG auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Sie entfalten nicht nur interne Wirkung (vgl. auch Senat, BGHZ 139, 288, 298), sondern sind konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Bestellungs- bzw. Abberufungsakts (vgl. BayObLG NJW 1958, 1824; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 43; Wenzel, aaO, 512, 514; a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 122, 406 ff), der neben der gemeinschaftlichen Willensbildung und der entsprechenden Bestellungs- bzw. Abberufungserklärung noch deren Zugang erfordert. Dem entspricht, daû der bestandskräftige Abberufungsbeschluû (§ 23 Abs. 4 WEG) nach allgemeiner Auffassung auch das Vorliegen der erforderlichen Abberufungsvoraussetzungen für alle Beteiligten bindend feststellt (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 124; BayObLGZ 1998, 310, 313; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 WEG Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408 m.w.N.; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 458, 466; Wenzel, aaO, 514; a.A. wohl Weitnauer/Hauger,
aaO, § 26 Rdn. 39). In dieser Bindungswirkung unterscheidet sich ein bestandskräftiger Abberufungsbeschluû von einem unangefochtenen Eigentümerbeschluû über die Kündigung, der für die nach §§ 620 ff BGB zu beurteilende Wirksamkeit der Vertragskündigung ohne Einfluû ist (vgl. BayObLG, aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466; vgl. auch Köhler, ZMR 1998, 249, 250).
bb) Das der Antragstellerin als Anfechtungsbefugter regelmäûig zustehende Rechtsschutzinteresse (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 97 a; Wenzel, aaO, 515) ist vorliegend nicht durch Ablauf der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Amtszeit entfallen. Es bedarf hier keiner Entscheidung darüber, ob in dieser Situation das Rechtsschutzbedürfnis ohne weiteres zu verneinen ist (so BayObLG, NJW-RR 1997, 715, 717; KG, ZMR 1997, 610, 611; OLG Hamm, NZM 1999, 227, 228; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 Rdn. 97 a; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 427; Wenzel, aaO, 515; a.A. BayObLG, ZWE 2001, 590; Deckert, Eigentumswohnung, Gruppe 4, S. 525). Die Amtszeit der Antragstellerin ist nämlich noch nicht abgelaufen, weil die in § 16 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bestimmte Bestellungszeit von fünf Jahren erkennbar erst mit der Veräuûerung der ersten Wohneinheit beginnen sollte. Dementsprechend wurde der Beginn der Verwaltertätigkeit in § 2.1 des Verwaltervertrags auf den 1. Oktober 1997 festgelegt.
b) Auch der von der Antragstellerin verfolgte Feststellungsantrag ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog); insbesondere liegt das entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse vor. Zur Wahrung ihrer vertraglichen Vergütungsansprüche ist die Antragstellerin darauf angewiesen, die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Für
die hier zu klärende Frage der Wirksamkeit der Kündigung entfaltet die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH, Beschl. v. 28. Mai 1990, II ZR 245/89, NJW-RR 1990, 1123, 1124; BayObLGZ 1998, 310, 313; OLG Hamm, WE 1997, 28, 31; OLG Köln, NJW-RR 2001, 159, 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Wenzel, aaO, 515; teilweise a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408). Das Feststellungsinteresse fehlte nur dann, wenn der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung wirksam wäre (vgl. Wenzel, aaO, 513). Da letzteres nicht der Fall ist (siehe unter III. 3.), braucht ersteres nicht entschieden zu werden.
3. In der Sache selbst hat die Antragstellerin mit der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses Erfolg. Die von den Antragsgegnern vorgebrachten Gründe rechtfertigen eine auûerordentliche Abberufung nicht. Eine ordentliche Abberufung kommt wegen der in § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung wirksam (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) angeordneten Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht in Betracht.
a) Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG, NJW-RR 1999, 1390 f; ZWE 2000, 77; NJW-RR 2000, 676, 677 f; OLG Karlsruhe , NZM 1998, 768, 769; OLG Köln, NZM 1998, 960; OLG Düsseldorf, NJWRR 1999, 163, 164; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 522, 523; Bärmann/Pick/
Merle, aaO, § 26 Rdn. 152; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 392 m.w.N.; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 33). Rechtsfehlerfrei gehen die Vorinstanzen davon aus, daû die von den Antragsgegnern vorgebrachten Gründe weder für sich genommen noch in ihrer Gesamtheit ausreichen, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäûe Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Antragstellerin grundlegend zu erschüttern.
aa) Die Antragstellerin stellte zwar entgegen § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG sowie unter Miûachtung der §§ 13, 14 der Teilungserklärung den Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 nicht im voraus auf und legte auch die Jahresabrechnung für den Zeitraum von Oktober 1997 bis Dezember 1998 nicht bis spätestens 30. Juni 1999 vor. Solche Pflichtverstöûe können je nach Fallgestaltung durchaus eine auûerordentliche Abberufung rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 462 f; OLG Karlsruhe, aaO, 769; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 55 m.w.N.). Angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falls lassen die aufgezeigten Pflichtverletzungen jedoch nicht den Schluû zu, die Antragstellerin werde zu einer ordnungsgemäûen Erfüllung ihrer Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein. Hierbei muû berücksichtigt werden , daû die Antragsgegnerin zu 1 am 30. September 1997 als Alleineigentümerin bestimmte, der für den Zeitraum vom Oktober 1997 bis Dezember 1998 aufgestellte Wirtschaftsplan solle bis zu einer erneuten Beschluûfassung auch für das Jahr 1999 gelten. Aufgrund dieser Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 entrichteten die Wohnungseigentümer in der Folgezeit die angeforderten Vorschüsse und verlangten erst im Oktober 1999 die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Obwohl der von der Alleineigentümerin gefaûte "Beschluû" mangels Beschluûkompetenz von vornherein keine Rechtswirkungen entfaltete (vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 40, 41; OLGZ 1988, 439 f; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 17 und § 26 Rdn. 58; Soergel/Stürner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Staudinger/Bub, aaO, § 23 WEG Rdn. 93; Wangemann /Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., 2001, Rdn. 360; a.A. OLG Köln, OLGZ 1986, 409, 411; Röll, NJW 1989, 1070, 1072), und auch das tatsächliche Verhalten der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft keine Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1998 für das Folgejahr begründen konnte (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Palandt /Bassenge, aaO, § 28 WEG Rdn. 3; Köhler, WE 1997, 134 ff; a.A. OLG Köln, WuM 1995, 733, 735), macht die verzögerte Aufstellung des Wirtschaftsplans 1999 angesichts dieser Vorgeschichte die weitere Zusammenarbeit mit der Antragstellerin nicht unzumutbar. Ebensowenig rechtfertigt die verspätet zur Beschluûfassung vorgelegte Jahresabrechnung 1998 die sofortige Entlassung aus dem Verwalteramt. Denn die Antragstellerin hat nach den bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts angesichts ihrer Verpflichtung aus § 5.1 des Verwaltervertrags zur Vorlage sämtlicher Belege nachvollziehbare Gründe für die Verzögerung vorgebracht (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 65).
bb) Auch der Umstand, daû die Antragstellerin im Jahr 1998 keine und im darauffolgenden Jahr erst zum 19. November 1999 eine Eigentümerversammlung einberufen und damit gegen § 24 Abs. 1 WEG sowie gegen § 6.1 des Verwaltervertrags verstoûen hat, berechtigt vorliegend nicht zu ihrer auûerordentlichen Abberufung. Zwar kann die unterbliebene Einberufung einer Eigentümerversammlung unter bestimmten Voraussetzungen den sofortigen Entzug des Verwalteramts rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390, 1391). Hierfür müssen zu dem Unterlassen des Verwalters weitere Umstände hinzutreten, die seine Pflichtwidrigkeit als schwerwiegend erscheinen lassen.
Dies ist regelmäûig dann anzunehmen, wenn ohne die Durchführung einer Eigentümerversammlung die Funktionsfähigkeit der Verwaltung in Frage gestellt oder sonstige Gründe eine alsbaldige Einberufung einer Versammlung erforderlich machen (vgl. BayObLG, aaO; OLG Düsseldorf, WE 1998, 486, 487; NJW-RR 1999, 163, 164). Solche Umstände liegen hier nach den tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht vor. Zwar hat das pflichtwidrige Unterlassen der Antragstellerin dazu geführt, daû erst etwa eineinhalb Jahre nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (14. April 1998) erstmals eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde und dementsprechend über den Wirtschaftsplan 1998 keine und über den Wirtschaftsplan 1999 eine verzögerte Beschluûfassung erfolgte. Hierdurch wurde aber ersichtlich die finanzielle Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beeinträchtigt , denn die erforderlichen Wohngeldzahlungen waren aufgrund der Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 in der Versammlung vom 30. September 1997 sowie auch faktisch sichergestellt. Ferner bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû für die Antragsgegner zu 2 bis 5 als Erwerber einiger Wohneinheiten - etwa zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen - ein besonderes Bedürfnis an einer alsbaldigen Einberufung einer Eigentümerversammlung bestand. Die fehlende Dringlichkeit wird im Gegenteil dadurch dokumentiert , daû die Antragstellerin erst im Oktober 1999 von einzelnen Wohnungseigentümern zur Einberufung einer Versammlung aufgefordert worden ist.
cc) Schlieûlich rechtfertigt der erstmals im gerichtlichen Verfahren erhobene Vorwurf (zum Nachschieben wichtiger bei Beschluûfassung vorliegender Gründe vgl. BGHZ 27, 220, 225; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1991, II ZR 239/90, NJW-RR 1992, 292, 293 f; BayObLG, NJW-RR 2001, 445, 446; OLG Düsseldorf , ZMR 1997, 485, 487; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 392 m.w.N.),
die Antragstellerin habe ohne Rücksprache der Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags angelegt, ebenfalls keine sofortige Abberufung. Ob die Wahl dieser Anlageform regelmäûig den Grundsätzen ordnungsgemäûer Verwaltung widerspricht, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (bejahend: OLG Düsseldorf, WuM 1996, 112; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 WEG Rdn. 162; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 211; a.A. Brych, Festschrift für Seuû, 1987, S. 65 ff; Weitnauer/Lüke, aaO, § 21 Rdn. 42; Niedenführ/Schulze, aaO, § 21 Rdn. 75). Selbst wenn diese Frage bejaht wird, ist mit dem vorlegenden Gericht jedenfalls davon auszugehen, daû den Umständen nach die finanziellen Interessen der Wohnungseigentümer durch die Anlageform nicht derart schwerwiegend beeinträchtigt werden, daû eine weitere Zusammenarbeit mit der Antragstellerin nicht mehr zumutbar wäre.
dd) Auch in der Gesamtheit bilden die aufgezeigten Umstände keinen wichtigen Grund für die Abberufung der Antragstellerin. Das vorlegende Gericht weist zu Recht darauf hin, daû die Eigentümergemeinschaft die Antragstellerin zunächst durch eine Abmahnung zu einer ordnungsgemäûen, ihren Vorstellungen entsprechenden Erfüllung der Verwalterpflichten hätte anhalten müssen.
b) Eine ordentliche Abberufung der Antragstellerin ist nach den Bestimmungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ausgeschlossen. Die Antragsgegnerin zu 1 hat in zulässiger Weise von der Möglichkeit Gebrauch gemacht , den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen und die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken (vgl. BayObLGZ 1974, 275, 278 f; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; OLG Düs-
seldorf, ZWE 2001, 386, 387; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 59, 205; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 140 i.V.m. Rdn. 409). Hierbei wurden die gesetzlichen Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 3 WEG beachtet. Auch einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB halten die von der teilenden Eigentümerin einseitig gesetzten Bestimmungen stand (vgl. Senat, BGHZ 99, 90, 94 ff; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2952; BayObLG, NJW-RR 1996, 1037; OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132, 133; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 8 Rdn. 16; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, 29). Die getroffenen Regelungen entsprechen dem vom Gesetzgeber ausdrücklich anerkannten Interesse der Eigentümergemeinschaft an einer kontinuierlichen Verwaltung (vgl. Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht, BTDrucks. 7/62, S. 5) und schränken damit die Rechte der Wohnungseigentümer nicht unangemessen ein. Ob die von der Antragsgegnerin zu 1 getroffenen Bestimmungen daneben auch einer Überprüfung in entsprechender Anwendung der insoweit noch heranzuziehenden (Art. 229 § 5 EGBGB) §§ 9 ff AGBG unterliegen , ist angesichts der besonderen Verhältnisse im Bereich des Wohnungseigentums zweifelhaft, zumal für eine solche Kontrolle neben einer Angemessenheitsprüfung gemäû § 242 BGB regelmäûig kein Bedürfnis bestehen dürfte (offen gelassen: Senat, BGHZ 99, 96 ff; verneinend: BayObLG, NJW-RR 1992, 83, 84; OLG Hamburg, aaO; Bärmann/Pick/Merle, aaO; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292 i.V.m. Rdn. 33; Weitnauer/Hauger, aaO; Niedenführ /Schulze, aaO, § 10 Rdn. 12; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 10 WEG Rdn. 24; Palandt/Bassenge, aaO, § 8 WEG Rdn. 1; Palandt/Heinrichs, aaO, § 1 AGBG Rdn. 2 a; Staudinger/Schlosser, BGB [1998], § 1 AGBG Rdn. 11; Röll, DNotZ 1978, 720 ff; Ertl, DNotZ 1981, 149, 162 ff; Müller, DWE 1991, 41, 48; bejahend: MünchKomm-BGB/Basedow, 4. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 10; Soer-
gel/Stürner, aaO, § 8 WEG Rdn. 3; Soergel/Stein, aaO, § 1 AGBG Rdn. 8; Ulmer /Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anhang §§ 9 bis 11 Rdn. 965; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rdn. W 121; Löwe/von Westphalen /Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 1 Rdn. 7; Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 6; Ulmer, Festgabe für Weitnauer, 1980, S. 205, 215 ff). Diese Frage bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, weil die Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ohnehin einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG standhalten würden. So sind die Klauselverbote in §§ 10, 11 AGBG nach den dort geregelten Tatbeständen nicht einschlägig. Insbesondere unterfällt die Verwalterbestellung als vom Vertragsverhältnis zu unterscheidender organschaftlicher Akt mit gesetzlich besonders geregelter Höchstfrist (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) nicht dem auf längerfristige Verträge ohne gesetzliche Laufzeitregelung zugeschnittenen Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG. Ebensowenig liegt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 AGBG vor; denn die betroffenen Klauseln werden einer - noch näher zu erörternden (vgl. unten bei III 4 a cc und dd) - Wertentscheidung des Gesetzgebers gerecht und sind auch nicht aufgrund sonstiger Umstände als rechtsmiûbräuchlich zu werten.
c) Die Beschränkung der Abberufung des Verwalters in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ist weiterhin verbindlich. Die Umdeutung (§ 140 BGB analog) des allstimmig gefaûten Abberufungsbeschlusses in eine die Gemeinschaftsordnung insoweit abändernde Vereinbarung (§ 10 Abs. 1, Abs. 2 WEG) kommt vorliegend schon deswegen nicht in Betracht, weil ein dahingehender mutmaûlicher Wille der Wohnungseigentümer nicht feststellbar ist (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1970, V ZR 72/68, NJW 1971, 420; BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 165/96, NJW 1998, 76 m.w.N.; Urt. v. 14. Februar
2000, II ZR 285/97, NJW-RR 2000, 987, 988; vgl. auch KG, WuM 1986, 355). Offen bleiben kann daher, ob ein allstimmiger Beschluû überhaupt in eine Vereinbarung umgedeutet werden kann (ablehnend: OLG Köln, NJW-RR 1992, 598; Kreuzer, WE 1997, 362, 363 in Fn. 24; Schuschke, NZM 2001, 497, 499 in Fn. 25).
4. Zutreffend gehen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht davon aus, daû auch der mit der Antragstellerin abgeschlossene entgeltliche Verwaltervertrag nicht wirksam gekündigt wurde.
a) Eine auûerordentliche Kündigung dieses Dienstvertrags mit Geschäftsbesorgungscharakter (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227, 1228; Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107) erfordert gemäû §§ 675, 626 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2.3 des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insoweit gelten die gleichen Maûstäbe wie bei einer sofortigen Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f; OLG Düsseldorf, DWE 1981, 25, 26; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 464). Aus den Erwägungen, mit denen ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin zu verneinen ist (vgl. oben bei III. 3. a), folgt daher auch, daû die Antragsgegner nicht zur auûerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt waren.
b) Selbst bei einer Umdeutung ihrer Erklärung in eine ordentliche Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2000, aaO) konnten die Antragsgegner den Verwaltervertrag nicht beenden. Dessen Geltung ist nämlich wirksam für die Dauer von fünf Jahren (1. Oktober 1997 bis 30. September 2002) unter Aus-
schluû einer ordentlichen Kündigung (§§ 675, 620 Abs. 2, 621 BGB) vereinbart worden. Der Wirksamkeit der dahingehenden Regelungen, die unter §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags getroffen sind, steht weder das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG noch die allgemeine Vorschrift zur Inhaltskontrolle aus § 9 AGBG entgegen.
aa) Die mit einer Kündigungsbeschränkung verbundene Regelung der Vertragslaufzeit ist in einem Formularvertrag enthalten. Es handelt sich daher um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG (§ 305 Abs. 1 BGB), die von der Antragstellerin zunächst der Antragsgegnerin zu 1 als ursprünglicher Vertragspartnerin und danach den weiteren Antragsgegnern bei deren späterem Vertragsbeitritt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 87, jeweils m.w.N.; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 224) gestellt wurden. Daû die Antragsgegnerin zu 1 bereits in der Teilungserklärung die Amtszeit der Antragstellerin - unter Ausschluû einer ordentlichen Abberufung - auf fünf Jahre festgelegt hatte, macht die vertraglichen Laufzeit- und Kündigungsklauseln nicht zu Individualabreden (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292). Denn aus diesem Umstand läût sich nicht der Schluû ziehen, die Beteiligten hätten die - von der Amtszeit zu unterscheidende - Vertragslaufzeit im einzelnen ausgehandelt. Damit stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang diese Klauseln einer inhaltlichen Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG unterliegen. In Rechtsprechung und Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.
bb) Das Kammergericht und ihm folgend ein Teil des Schrifttums sind der Ansicht, eine in einem Verwaltervertrag enthaltene Formularklausel, die eine Bindungsdauer von mehr als zwei Jahren vorsehe, verstoûe gegen § 11
Nr. 12 lit. a AGBG (KG, GE 1986, 93; ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839, 840; WE 1989, 201; NJW-RR 1991, 274, 275; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 290 ff; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 37; Palandt/Bassenge, aaO, § 26 WEG Rdn. 8; MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 6; Erman/Hefermehl/Werner, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 2; Wolf/Horn/ Lindacher, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; offen: Lüke, aaO, 167 in Fn. 10). Demgegenüber geht die überwiegende Meinung davon aus, daû der Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG als Sonderregelung für die Vertragslaufzeit Vorrang gegenüber dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zukommt (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 26 WEG Rdn. 6 a; Soergel/Stürner, aaO, § 26 WEG Rdn. 6; Staudinger/CoesterWaltjen , BGB [1998], § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 16; Anhang zu §§ 9 bis 11 AGBG Rdn. 968; Löwe/von Westphalen /Trinkner, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; Bärmann/Seuû, aaO, Rdn. 352; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer, 7. Aufl., Rdn. 302; ders., DNotZ 1978, 720, 723; ders. WE 1989, 114 ff; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1991, 46, 50; ders., WE 1997, 448, 454; Deckert, aaO, Gruppe 4, S. 66 ff; Drasdo, Verwaltervertrag und -vollmacht, 1996, S. 40; Sauren , Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht im Wohnungseigentum, 2. Aufl., 1994, S. 15; Bärmann, PiG 8, 33, 35; Schulz, DWE 1978, 76; Seuû, WE 1989, 133 ff; Drabek, WE 1998, 216, 217; Schmidt, WE 1998, 253, 254; ders., PiG 54, 195, 207; einschränkend: Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; Bärmann /Pick, WEG, 15. Aufl., § 26 Rdn. 37; von Westphalen/Furmans, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, April 1999, Verwaltervertrag für Wohnungseigentum , Rdn. 9 ff).
cc) Der Senat tritt der zuletzt genannten Auffassung bei. Die Sonderregelung aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist auf die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts zugeschnitten und läût bei formularmäûigen Verwalterverträgen für das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG - jetzt des § 309 Nr. 9 lit. a BGB - keinen Raum.
(1) Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters auf höchstens fünf Jahre erfolgen. Aus dem Sinn und Zweck dieser erst 1973 eingeführten Regelung (vgl. Art. 1 Nr. 5 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht vom 30. Juli 1973, BGBl. I S. 910) ergibt sich, daû sie entgegen ihrem Wortlaut Geltung auch für den von der Bestellung zu unterscheidenden schuldrechtlichen Verwaltervertrag beanspruchen kann. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift die Praxis der aufteilenden Bauträger unterbinden, den ersten Verwalter unwiderruflich auf Jahrzehnte einzusetzen und damit die Wohnungseigentümer langfristig zu bevormunden. Zum Schutz der Eigentümer sollte sichergestellt werden, daû diese einen bestellten Verwalter jedenfalls nach fünf Jahren ohne das Erfordernis einer Abwahl und ohne Einwirkungsmöglichkeit des Verwalters durch einen anderen ersetzen können (vgl. Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht, BT-Drucks. 7/62, S. 5, 6, 8). Um dieses Ziel zu erreichen, führte der Gesetzgeber nicht nur eine Befristung der Verwalterbestellung ein, sondern bestimmte daneben, daû andere als in § 26 Abs. 1 WEG vorgesehene Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung unzulässig sind (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Hierdurch sollte insbesondere verhindert werden, daû die Eigentümergemeinschaft durch Verträge mit dem Verwalter oder mit Dritten zur (erneuten) Bestellung eines bestimmten Verwalters
verpflichtet werden kann (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 8). Ein unzulässiger Druck zur Bestellung eines bestimmten Verwalters kann aber auch dadurch ausgeübt werden, daû die Wohnungseigentümer mit diesem einen Verwaltervertrag schlieûen, dessen Laufzeit über die Bestellungsdauer hinausgeht; denn hierdurch wird ein faktischer Zwang geschaffen, den Verwalter erneut zu bestellen (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 64). Mithin folgt aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 4 WEG, daû auch eine vertragliche Bindung der Wohnungseigentümer an den Verwalter nicht über die vorgeschriebene Bestellungszeit hinausgehen darf, also ebenfalls nur für höchstens fünf Jahre eingegangen werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters , aaO, S. 63 f; ähnlich Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; vgl. auch Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 438).
(2) Die Regelungen in § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 4 WEG sind nicht durch das später in Kraft getretene Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verdrängt worden. Dies folgt allerdings nicht bereits aus § 8 AGBG (vgl. Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292; a.A. aber Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1981, 48; Löwe/von Westphalen/Trinkner, aaO; Drabek, aaO; Deckert, aaO; Schulz, aaO). Denn § 8 AGBG eröffnet eine Inhaltskontrolle gemäû §§ 9 ff AGBG auch für solche vertraglichen Regelungen, die von einer gesetzlich eingeräumten Gestaltungsbefugnis - wie hier von der Laufzeit bis zu fünf Jahren - Gebrauch machen und dadurch das Gesetz zwar nicht abändern , wohl aber ergänzen (vgl. BGHZ 100, 157, 179; 106, 42, 45; MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 8 AGBG Rdn. 9; Staudinger/Coester, BGB [1998], § 8 AGBG Rdn. 34, 37 f; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 8 Rdn. 34; Erman/Hefermehl/ Werner, aaO, § 8 AGBG Rdn. 4).
Die danach auch für eine formularmäûige Laufzeitvereinbarung im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG eröffnete inhaltliche Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG bedeutet jedoch nicht, daû eine solche Vertragsklausel dem Verbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG unterfällt. Der Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erstreckt sich nach dessen Normzweck nicht auf solche Dauerschuldverhältnisse , für die - wie hier - bereits eine interessengerechte Sonderregelung besteht. § 11 Nr. 12 lit. a AGBG liegt der Gedanke zugrunde, daû langfristige Verträge regelmäûig die Entscheidungsfreiheit der Kunden in besonderem Maûe einschränken, ohne daû eine solche Bindung stets durch die Natur des Vertrags vorgegeben wird (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs eines AGB-Gesetzes, BT-Drucks. 7/3919, S. 37). Solche Vertragsbindungen beeinträchtigen insbesondere deswegen schutzwürdige Belange der Kunden, weil diese häufig nur auf begrenzte Zeit überblicken können, ob und inwieweit ihr Bedarf und ihr Interesse an den in Anspruch genommenen Leistungen (Zeitschriftenbezug , Mitgliedschaft in einem Buchklub u.ä.) erhalten bleiben (BTDrucks. 7/3919, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/5422, S. 9). Zu den Besonderheiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts passen diese Erwägungen jedoch ersichtlich nicht. Die Eigentümergemeinschaft muû nicht nur zwingend die Dienste eines Verwalters in Anspruch nehmen (§ 20 Abs. 2 WEG), sondern hat in der Regel auch ein sachliches Interesse an einer längerfristigen, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Eine längere Bindung an einen bestimmten Verwalter entspricht damit durchaus den Zielsetzungen des Wohnungseigentumsrechts. Allerdings sind die Eigentümer davor zu schützen, daû ihre rechtliche Stellung unangemessen beschnitten wird. Dies ist der Fall, wenn sie - zumal vom teilenden Bauträger - unbefristet, unwiderruflich oder über Jahrzehnte hinweg an einen bestimmten Verwalter gebun-
den werden (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Diesen schutzwürdigen Belangen der Wohnungseigentümer hat - wie bereits ausgeführt (oben bei III 3 b) - der Gesetzgeber im Jahr 1973 nach Abwägung aller maûgeblichen Gesichtspunkte mit der Einführung einer unabdingbaren Höchstfrist von fünf Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2, 4 WEG) Rechnung getragen. Es gibt weder Anhaltspunkte noch überhaupt einen Anlaû dafür, daû der Gesetzgeber wenige Jahre später mit dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes seine für die besonderen Verhältnisse des Wohnungseigentums getroffene Wertentscheidung teilweise revidieren und durch eine wesentlich kürzere Höchstlaufzeit ersetzen wollte (vgl. auch Röll, WE 1989, 114; Staudinger/Coester-Waltjen, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8). Hiergegen spricht insbesondere, daû er angesichts der Vielgestaltigkeit der zu regelnden Dauerschuldverhältnisse mit dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erkennbar nur einen allgemeinen, nicht alle Spezialbereiche erfassenden Interessenausgleich anstrebte (vgl. BT-Drucks. 7/3919, S. 10). Sollten Verwalterverträge in den Anwendungsbereich dieser Regelung einbezogen werden, hätte der Gesetzgeber im übrigen auch gewährleisten müssen, daû die Verbindlichkeit einer formularmäûigen Laufzeitklausel allen Wohnungseigentümern gegenüber einheitlich beurteilt wird (vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 96 f; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, jeweils zur Frage einer AGBG-Kontrolle von Teilungserklärungen). Dies ist aber nicht geschehen, weil § 11 Nr. 12 lit. a AGBG bei Wohnungseigentümern, die - wie hier die Antragsgegnerin zu 1 - Kaufleute bzw. Unternehmer sind, von vornherein nicht gilt (vgl. § 24 AGBG a.F. bzw. n.F.).
dd) Unterliegen die in §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags gestellten Laufzeitbedingungen somit nicht der Inhaltskontrolle nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG, bleibt lediglich zu erörtern, ob sie gegen § 9 AGBG verstoûen. Dies ist
jedoch zu verneinen. Die betreffenden Klauseln benachteiligen die Wohnungseigentümer nicht unangemessen; denn sie stehen im Einklang mit der vom Gesetzgeber in § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG getroffenen Wertentscheidung (vgl. von Westphalen/Furmans, aaO, Rdn. 10). Sie sind im gegebenen Fall auch nicht aufgrund der finanziellen Belastung der Eigentümer (vgl. BGH, Urt. v. 4. Dezember 1996, XII ZR 193/95, NJW 1997, 739, 740) oder wegen besonderer Umstände beim Vertragsabschluû (vgl. § 24 a Nr. 3 AGBG) als rechtsmiûbräuchlich zu werten.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG (i.V.m. mit dem Rechtsgedanken aus § 92 Abs. 2 ZPO), die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Grundlage für die Wertbemessung ist die Vergütung der Antragstellerin für die restliche Laufzeit des Vertrags (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rdn. 22; Weitnauer/Hauger, aaO, § 48 Rdn. 4, jeweils m.w.N). Der Senat hat für den Geschäftswert der ersten Instanz von der durch § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO eröffneten Möglichkeit Gebrauch gemacht.
Wenzel Krüger Klein Lemke Gaier
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein.
(2) Der mündlichen Verhandlung geht zum Zwecke der gütlichen Beilegung des Rechtsstreits eine Güteverhandlung voraus, es sei denn, es hat bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden oder die Güteverhandlung erscheint erkennbar aussichtslos. Das Gericht hat in der Güteverhandlung den Sach- und Streitstand mit den Parteien unter freier Würdigung aller Umstände zu erörtern und, soweit erforderlich, Fragen zu stellen. Die erschienenen Parteien sollen hierzu persönlich gehört werden. § 128a Absatz 1 und 3 gilt entsprechend.
(3) Für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche soll das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet werden. § 141 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 gilt entsprechend.
(4) Erscheinen beide Parteien in der Güteverhandlung nicht, ist das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.
(5) Das Gericht kann die Parteien für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche vor einen hierfür bestimmten und nicht entscheidungsbefugten Richter (Güterichter) verweisen. Der Güterichter kann alle Methoden der Konfliktbeilegung einschließlich der Mediation einsetzen.
(6) Ein gerichtlicher Vergleich kann auch dadurch geschlossen werden, dass die Parteien dem Gericht einen schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreiten oder einen schriftlichen oder zu Protokoll der mündlichen Verhandlung erklärten Vergleichsvorschlag des Gerichts durch Schriftsatz oder durch Erklärung zu Protokoll der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht annehmen. Das Gericht stellt das Zustandekommen und den Inhalt eines nach Satz 1 geschlossenen Vergleichs durch Beschluss fest. § 164 gilt entsprechend.
Die Prozessvollmacht ermächtigt zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen, einschließlich derjenigen, die durch eine Widerklage, eine Wiederaufnahme des Verfahrens, eine Rüge nach § 321a und die Zwangsvollstreckung veranlasst werden; zur Bestellung eines Vertreters sowie eines Bevollmächtigten für die höheren Instanzen; zur Beseitigung des Rechtsstreits durch Vergleich, Verzichtleistung auf den Streitgegenstand oder Anerkennung des von dem Gegner geltend gemachten Anspruchs; zur Empfangnahme der von dem Gegner oder aus der Staatskasse zu erstattenden Kosten.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die prozessbeendigende Wirkung eines vor dem Landgericht im September 2003 geschlossenen Vergleichs, in dem es unter Nr. 4 heißt: „Den Parteien bleibt vorbehalten, den Vergleich bis zum 23. September 2003 zu widerrufen“. Mit bei dem Landgericht an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz hat das beklagte Land den Widerruf des Vergleichs erklärt. Eine beglaubigte Abschrift dieses Schriftsatzes ist dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin erst nach Ablauf der Widerrufsfrist zugestellt worden. Auf Antrag der Klägerin hat das Landgericht festgestellt, dass der Rechtsstreit durch den gerichtlichen Vergleich beendet worden sei. Das Oberlandesgericht hat demgegenüber die Unwirksamkeit des Prozessvergleichs ausgesprochen. Hiergegen richtet sich die von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin die Wie-
derherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. Das beklagte Land beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat das beklagte Land den Vergleich durch die bei dem Landgericht innerhalb der Widerrufsfrist eingegangene Erklärung wirksam widerrufen. Unter Widerrufsvorbehalt geschlossene Prozessvergleiche seien - sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten - sowohl dem Gericht als auch dem Vertragspartner gegenüber widerruflich. Der Prozessvergleich habe Doppelcharakter. Neben seinem materiellrechtlichen Inhalt komme ihm eine verfahrensbeendigende und titelschaffende Funktion zu, sodass er auch Prozesshandlung sei. Da prozessbeendigende Wirkung nur dem materiellrechtlich und prozessual wirksam zustande gekommenen Vergleich zukomme, liege ein wirksamer Widerruf auch dann vor, wenn die Prozesshandlung „Vergleich“ dem Gericht gegenüber widerrufen werde. Als Adressat der Widerrufserklärung komme das Gericht in Betracht, weil vor und gegenüber ihm prozessual gehandelt werde. Dies verdeutliche § 278 Abs. 6 ZPO, der die Möglichkeit biete, einen gerichtlichen Vergleichsvorschlag (auch) durch Schriftsatz an das Gericht anzunehmen. Für die vergleichbare Vorschrift des § 106 Satz 2 VwGO gehe auch das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung der Widerruf dem Gericht gegenüber zu erklären sei.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das beklagte Land hat den Vergleich wirksam durch die dem Gericht gegenüber abgegebene Erklärung widerrufen. Dem Berufungsgericht ist darin beizutreten, dass der Widerruf eines Prozessvergleichs sowohl dem Gericht als auch der anderen Vergleichspartei gegenüber wirksam erklärt werden kann, wenn der Vergleich keine abweichende Vereinbarung über den Widerrufsadressaten enthält; dies gilt jedenfalls für Prozessvergleiche, die seit dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden.
1. Für die Beantwortung der Frage, wem gegenüber der in einem Prozessvergleich vorbehaltene Widerruf zu erklären ist, kommt es vorrangig auf eine in dem Vergleich getroffene Bestimmung an (BGH, Urt. v. 15. Januar 1980, I ZR 60/78, NJW 1980, 1753, 1754; Urt. v. 22. Juni 2005, VIII ZR 214/04, Umdruck S. 7, zur Veröffentlichung bestimmt; BAG NJW 1998, 2844, 2845; BVerwGE 92, 29, 30). Eine Vereinbarung der Parteien über den Widerrufsadressaten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Revision verweist auf keine Umstände, aus der sich eine ihr günstige Abrede im Sinne einer ausschließlichen Empfangszuständigkeit des Vergleichspartners ergeben könnte.
2. Umstritten ist, wem gegenüber der Widerruf eines Prozessvergleichs zu erklären ist, wenn die Parteien hierüber keine Regelung getroffen haben.
a) Im Anschuss an das Reichsgericht (RGZ 161, 253, 255) hat der Bundesgerichtshof in älteren Entscheidungen die Auffassung vertreten, der Vorbehalt des Widerrufs gehöre zum sachlich-rechtlichen Teil eines Prozessvergleichs, sodass bei Fehlen einer Vereinbarung über die Empfangszuständigkeit der Wi-
derruf als empfangsbedürftige Willenserklärung nach § 130 BGB wirksam nur dem Vergleichspartner gegenüber erklärt werden könne (BGH, Urt. v. 19. Januar 1955, IV ZR 160/54 – LM BGB § 130 BGB Nr. 2 S. 2; Urt. v. 20. Februar 1958, II ZR 257/56, ZZP 71, 454, 455; offen gelassen nunmehr vom VIII. Zivilsenat, vgl. Urt. v. 22. Juni 2005, VIII ZR 214/04, Umdruck S. 7, zur Veröffentlichung bestimmt); jedoch hat er eigens darauf hingewiesen, dass die Annahme einer Empfangszuständigkeit des Gerichts durch stillschweigende Vereinbarung möglich sei (BGH, Urt. v. 20. Februar 1958, aaO). Dieser Hinweis hat in der Praxis vielfach zu der Annahme derartiger stillschweigender Vereinbarungen geführt (etwa OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 255, 256; OLG Köln NJW 1990, 1369; OLG Brandenburg NJW-RR 1996, 123; vgl. auch BGH, Urt. v. 22. Juni 2005, VIII ZR 214/04, Umdruck S. 7 ff.; BAG AP ZPO § 794 Nr. 1; BSGE 24, 4, 6). Die daraus resultierende Rechtsunsicherheit bei der Bestimmung des Widerrufsadressaten hat die Kommentarliteratur zu der Empfehlung bewogen, der Widerruf möge vorsorglich dem Gegner und dem Gericht gegenüber erklärt werden (vgl. etwa Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 794 Rdn. 10a m.w.N.). Auch fehlt es nicht an Stimmen im Schrifttum, die einer Empfangszuständigkeit sowohl des Gerichts als auch des Gegners den Vorzug einräumen (so etwa Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rdn. 85 f. m.w.N.; MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 2. Aufl., § 794 Rdn. 61; Wieczorek /Schütze/Paulus, ZPO, 3. Aufl., § 794 Rdn. 39).
b) Im Bereich des Verwaltungsprozessrechts hat sich ein Wechsel in der Rechtsprechung vollzogen. Hatte sich das Bundesverwaltungsgericht zunächst ebenfalls der Auffassung des Reichsgerichts angeschlossen (BVerwGE 10, 110, 111), steht es nunmehr auf dem Standpunkt, ein Prozessvergleich könne nur dem Gericht gegenüber wirksam widerrufen werden (BVerwGE 92, 29, 30 ff.). Von einer Vorlage an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bun-
des hat das Bundesverwaltungsgericht – die Entscheidung stammt aus dem Jahr 1993 – mit der Erwägung abgesehen, die Zivilprozessordnung enthalte keine der Neufassung des § 106 VwGO vergleichbare Regelung und damit keine gesetzliche Grundlage für eine Empfangszuständigkeit des Gerichts (BVerwG NJW 1993, 2193, 2194 – insoweit in BVerwGE 92, 29 ff. nicht abgedruckt). Mit dem Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) ist die Zivilprozessordnung inzwischen nach dem Vorbild des § 106 Satz 2 VwGO durch Einfügung der Regelung des § 278 Abs. 6 ZPO umgestaltet worden (vgl. MünchKomm -ZPO/Prütting, 2. Aufl., Aktualisierungsband, § 278 Rdn. 37). Danach können Prozessvergleiche seit dem 1. Januar 2002 auch dadurch geschlossen werden , dass die Parteien einen gerichtlichen Vergleichsvorschlag durch Schriftsatz annehmen, wobei die Annahme dem Gericht gegenüber zu erklären ist.
3. Vor diesem Hintergrund entscheidet der Senat dahin, dass der Widerruf, jedenfalls nach neuem Recht, wirksam sowohl dem Gericht als auch dem Vergleichspartner gegenüber erklärt werden kann, sofern die Parteien keine hiervon abweichende Vereinbarung getroffen haben. Das folgt nicht nur aus der Rechtsnatur des Prozessvergleichs, sondern zudem aus systematischen und teleologischen Erwägungen.
a) Der Prozessvergleich ist ein Vertrag, der eine Doppelnatur aufweist (BGHZ 16, 388, 390; 28, 171, 172; 41, 310, 311; 79, 71, 74; 80, 389, 392; 128, 320; 323; 142, 84, 88; BGH, Urt. v. 15. Januar 1980, I ZR 60/78, NJW 1980, 1753, 1754; Urt. v. 22. Juni 2005, VIII ZR 214/04, Umdruck S. 7, zur Veröffentlichung bestimmt). Er ist Prozesshandlung, weil er den Rechtsstreit beendet, und privatrechtliches Rechtsgeschäft, weil er sachlichrechtlich die Ansprüche und Verbindlichkeiten der Parteien regelt (vgl. BGH, Urt. v. 15. Januar 1980, I ZR 60/78, aaO; Urt. v. 16. November 1979, I ZR 3/78, NJW 1980, 1752, 1753). Je-
doch stehen Prozesshandlung und Rechtsgeschäft nicht getrennt nebeneinander. Vielmehr bildet der Prozessvergleich eine Einheit, die eine gegenseitige Abhängigkeit der prozessualen Wirkungen und der materiellrechtlichen Regelungen bewirkt (vgl. BGHZ 79, 71, 74 f.). Daher ist ein Prozessvergleich nur wirksam, wenn sowohl die materiellrechtlichen Voraussetzungen für einen Vergleich als auch die prozessualen Anforderungen erfüllt sind, die an eine wirksame Prozesshandlung zu stellen sind. Fehlt es auch nur an einer dieser Voraussetzungen , liegt ein wirksamer Prozessvergleich nicht vor; die prozessbeendigende Wirkung tritt nicht ein.
Auf dieser Grundlage erweist es sich zunächst als zutreffend, wenn der Vergleichspartner – bezogen auf die materiellrechtliche Komponente des Prozessvergleichs – als Adressat der Widerrufserklärung angesehen wird (§ 130 BGB). Nur ist damit nichts gegen eine Empfangszuständigkeit auch des Gerichts unter dem Blickwinkel des Widerrufs der bei Abschluss des Vergleichs ebenfalls abgegebenen – auf die Beendigung des Prozesses gerichteten – Prozesshandlung gewonnen. So wenig § 130 BGB von prozessrechtlichen Erwägungen überlagert wird, so wenig vermag die genannte Vorschrift des bürgerlichen Rechts die nach Prozessrecht bestehende Zuständigkeit des Gerichts zur Entgegennahme von Prozesshandlungen - einschließlich ihres Widerrufs - zu verdrängen (vgl. auch MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 2. Aufl., § 794 ZPO Rdn. 61). Es widerspricht der Zuordnung des Prozessvergleichs zum materiellen und prozessualen Recht, bei der Bestimmung des Widerrufsadressaten die bei einem unter Widerrufsvorbehalt geschlossenen Vergleich gegebene Widerruflichkeit der Prozesshandlung auszublenden und nur das materielle Recht in den Blick zu nehmen (ähnlich Stein/ Jonas/Münzberg, aaO, Rdn. 86). Für den fristgerechten Widerruf eines gerichtlichen Vergleichs folgt daraus, dass die dem Gericht gegenüber widerrufene Pro-
zesshandlung – als solche ist eine an das Gericht gerichtete Widerrufserklärung ohne weiteres zu verstehen – den Eintritt der prozessbeendigenden Wirkung des Vergleichs ebenso hindert wie der dem Vergleichspartner nach § 130 BGB erklärte Widerruf. Dies gilt jedenfalls, seit mit dem Gesetz zur Reform des Zivilprozesses (aaO) die Möglichkeit des Abschlusses eines Prozessvergleiches bei Abwesenheit der Parteien eingeführt worden ist. Nach § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO kann ein Vergleich nunmehr auch dadurch geschlossen werden, dass die Parteien einen Vergleichsvorschlag des Gerichts durch Schriftsatz dem Gericht gegenüber annehmen. Dann aber entspricht es nicht nur der Rechtsnatur des Prozessvergleichs , sondern zudem der Systematik des Gesetzes, dass der Widerruf auch dem Gericht gegenüber erklärt werden kann. Zwar wird für einen Widerrufsvorbehalt in einem gerichtlichen Vergleichsvorschlag nur selten Anlass bestehen. Das ändert aber nichts daran, dass die Neuregelung einen wesentlichen Anhalt für die Auslegung bietet.
bb) Gründe der Rechtssicherheit untermauern die vom Senat zugrunde gelegte Lösung. Die Frage, ob und mit welchem Inhalt eine stillschweigende Abrede über den Widerrufsadressaten anzunehmen ist, ist selbst für Rechtskundige nicht immer einfach und schon gar nicht zweifelsfrei zu beantworten. Angesichts der daraus resultierenden Unsicherheiten mag es anwaltlicher Vorsicht entsprechen, den Widerruf vorsorglich sowohl dem Gericht als auch dem Gegner zu erklären. Den Parteien – insbesondere den nicht durch einen Anwalt vertretenen – ein solches Vorgehen ansinnen zu wollen, überspannte jedoch die Anforderungen an dasjenige, was von einer auf Wahrung ihrer prozessualen Belange bedachten Partei zumutbarer Weise erwartet werden kann. Bei der Bestimmung des Widerrufsadressaten ist daher darauf Bedacht zu nehmen, dass auch eine nicht anwaltlich vertretene Partei ohne komplizierte rechtliche Überlegungen den Widerruf erreichen kann (so BAG AP ZPO § 794 Nr. 1). Auch das spricht dafür, eine
Empfangszuständigkeit für Widerrufserklärungen sowohl bei Gericht als auch bei der anderen Vergleichspartei zu bejahen. Schutzwürdige Belange des Widerrufsgegners werden dadurch nicht berührt. Dieser hat es in der Hand, auf die Vereinbarung einer bestimmten Empfangszuständigkeit zu drängen, wenn eine solche für ihn von besonderer Bedeutung ist. Sieht er hiervon ab, erweckt er in aller Regel den Eindruck der Gleichgültigkeit zu dieser Frage (Stein/Jonas/ Münzberg, aaO, Rdn. 86).
4. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an den Großen Senat nach § 132 Abs. 3 u. 4 GVG oder an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes nach § 2 Abs. 1 RsprEinhG liegen schon deshalb nicht vor, weil die eine ausschließliche Empfangszuständigkeit des Gegners bejahenden Entscheidungen (oben II.2.a.) sämtlich vor Umgestaltung der zivilprozessualen Vorschriften über den Prozessvergleich ergangen sind. Die maßgebende Rechtslage hat sich mit der Einfügung von § 278 Abs. 6 ZPO wesentlich geändert. Das schließt eine Verpflichtung zur Vorlage aus (vgl. BVerwG NJW 1993, 2193, 2194). Soweit der Senat entgegen der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts nicht von einer ausschließlichen Empfangszuständigkeit des Gerichts ausgeht, scheitert eine Vorlageverpflichtung am Fehlen einer entscheidungserheblichen Divergenz (vgl. GmS-OGB, BGHZ 88, 353, 356 f.; Senat, BGHZ 158, 295, 310).
Krüger Klein Stresemann Czub Roth
Die Prozessvollmacht ermächtigt zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen, einschließlich derjenigen, die durch eine Widerklage, eine Wiederaufnahme des Verfahrens, eine Rüge nach § 321a und die Zwangsvollstreckung veranlasst werden; zur Bestellung eines Vertreters sowie eines Bevollmächtigten für die höheren Instanzen; zur Beseitigung des Rechtsstreits durch Vergleich, Verzichtleistung auf den Streitgegenstand oder Anerkennung des von dem Gegner geltend gemachten Anspruchs; zur Empfangnahme der von dem Gegner oder aus der Staatskasse zu erstattenden Kosten.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Eine Beschränkung des gesetzlichen Umfanges der Vollmacht hat dem Gegner gegenüber nur insoweit rechtliche Wirkung, als diese Beschränkung die Beseitigung des Rechtsstreits durch Vergleich, Verzichtleistung auf den Streitgegenstand oder Anerkennung des von dem Gegner geltend gemachten Anspruchs betrifft.
(2) Insoweit eine Vertretung durch Anwälte nicht geboten ist, kann eine Vollmacht für einzelne Prozesshandlungen erteilt werden.
Die Prozessvollmacht ermächtigt zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen, einschließlich derjenigen, die durch eine Widerklage, eine Wiederaufnahme des Verfahrens, eine Rüge nach § 321a und die Zwangsvollstreckung veranlasst werden; zur Bestellung eines Vertreters sowie eines Bevollmächtigten für die höheren Instanzen; zur Beseitigung des Rechtsstreits durch Vergleich, Verzichtleistung auf den Streitgegenstand oder Anerkennung des von dem Gegner geltend gemachten Anspruchs; zur Empfangnahme der von dem Gegner oder aus der Staatskasse zu erstattenden Kosten.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Rechtshängigkeit schließt das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern oder den geltend gemachten Anspruch abzutreten.
(2) Die Veräußerung oder Abtretung hat auf den Prozess keinen Einfluss. Der Rechtsnachfolger ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Gegners den Prozess als Hauptpartei an Stelle des Rechtsvorgängers zu übernehmen oder eine Hauptintervention zu erheben. Tritt der Rechtsnachfolger als Nebenintervenient auf, so ist § 69 nicht anzuwenden.
(3) Hat der Kläger veräußert oder abgetreten, so kann ihm, sofern das Urteil nach § 325 gegen den Rechtsnachfolger nicht wirksam sein würde, der Einwand entgegengesetzt werden, dass er zur Geltendmachung des Anspruchs nicht mehr befugt sei.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.
(2) Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich. In diese Rechte darf nur auf Grund eines Gesetzes eingegriffen werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Der Rechtsanwalt hat seinen Beruf gewissenhaft auszuüben. Er hat sich innerhalb und außerhalb des Berufes der Achtung und des Vertrauens, welche die Stellung des Rechtsanwalts erfordert, würdig zu erweisen.
(1) Dem Gegner gegenüber erlangt die Kündigung des Vollmachtvertrags erst durch die Anzeige des Erlöschens der Vollmacht, in Anwaltsprozessen erst durch die Anzeige der Bestellung eines anderen Anwalts rechtliche Wirksamkeit.
(2) Der Bevollmächtigte wird durch die von seiner Seite erfolgte Kündigung nicht gehindert, für den Vollmachtgeber so lange zu handeln, bis dieser für Wahrnehmung seiner Rechte in anderer Weise gesorgt hat.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Ist in einem Land auf Grund des § 8 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz ein oberstes Landesgericht errichtet, so müssen sich die Parteien vor diesem ebenfalls durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen.
(2) Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich als Beteiligte für die Nichtzulassungsbeschwerde durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
(3) Diese Vorschriften sind auf das Verfahren vor einem beauftragten oder ersuchten Richter sowie auf Prozesshandlungen, die vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle vorgenommen werden können, nicht anzuwenden.
(4) Ein Rechtsanwalt, der nach Maßgabe der Absätze 1 und 2 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.
Tenor
-
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung der Revision der Klägerin das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung zurückgewiesen worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Langenfeld vom 29. Mai 2013 geändert.
-
Die Klage wird auch insoweit abgewiesen, als die Beklagten verurteilt worden sind, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. November 2012 zu zahlen.
-
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
-
Zu der Anlage der klagenden Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft gehören mehrere Gebäude, nämlich die Häuser S. Straße 1, 3 und 5, die Hochhäuser P. Straße 4 und 6 und schließlich eine zwischen den beiden Gebäudekomplexen gelegene Parkgarage. Gemäß § 15 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) kann die Gemeinschaftsordnung durch eine Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen geändert werden.
- 2
-
§ 5 Nr. 7 GO lautet wie folgt:
-
„Die Eigentümergemeinschaft ist zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet.
-
(…)
-
Aus diesen Rücklagen werden die Kosten für größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten bestritten. Falls die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendig gewordene Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachschüsse im Verhältnis ihrer Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu leisten.
- 3
-
§ 16 GO enthält unter der Überschrift „Gesonderte Gemeinschaften“ folgende Regelung:
-
1. Soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich tatsächlich ausscheidbar, sind
-
a) Wohngebäude und
-
b) Parkhaus
-
je als selbständige Einheit anzusehen und zu behandeln. Dies gilt insbesondere für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dieser Anlagen. Es gilt ferner für die Wiederaufbauverpflichtung, Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten, Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung. (…)
-
2. (…) c) bei Beschlüssen, die nur das Parkhaus betreffen, haben nur die Sondereigentümer und Sondernutzungsberechtigten des Parkhauses Stimmrecht. Für Beschlüsse, die das Wohngebäude betreffen, haben nur die Sondereigentümer des Wohngebäudes ein Stimmrecht.
- 4
-
In der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 wurde mit einer Mehrheit von mehr als 80 % aller vorhandenen Stimmen folgender Beschluss gefasst:
-
„Die Instandhaltungsrücklage der Objekte S. Straße 1, 3 und 5 wird von den Objekten P. Straße 4 und 6 getrennt. Die zurzeit angesammelte Instandhaltungsrücklage wird ausschließlich den Wohnungen der Häuser P. Straße 4 und 6 zugerechnet. Die Eigentümer des Objekts S. Straße 1, 3 und 5 verzichten auf alle Rechte hinsichtlich der bislang gebildeten Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümer der Wohnungen S. Straße 1, 3 und 5 werden zukünftig eine eigene Instandhaltungsrücklage i. H. von 4,50 € pro Quadratmeter im Jahr ansparen. Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen werden gemäß den Bestimmungen der Teilungserklärung von den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 und P. Straße 4 und 6 anteilig getragen. Der Wirtschaftsplan ist ab dem 1. Januar 2004 entsprechend abzuändern.“
- 5
-
In der Folgezeit wurden die Rücklagen gesondert ausgewiesen. Von 2006 bis 2011 wurden für die Einheiten der Häuser S. Straße 1, 3 und 5 eine Instandhaltungsrücklage von 88.084 €, für die Einheiten P. Straße 4 und 6 von 468.984,84 € angesammelt.
- 6
-
Seit dem Jahr 2010 sind die beiden Beklagten gemeinschaftliche Eigentümer aller in den Häusern S. Straße 1, 3 und 5 belegenen Einheiten. In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 vertrat der Verwalter die Auffassung, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei und die getrennten Instandhaltungsrücklagen daher zusammengeführt werden müssten. Zu TOP 6 wurde mit einfacher Mehrheit folgender Beschluss gefasst, der bestandskräftig geworden ist:
-
„Zur Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage zum 1. Januar 2012 ist von den Eigentümern der Wohnungen 229 – 265 in der S. Straße 1, 3 und 5 eine Zahlung von insgesamt 49.280,19 € zu erbringen und zusätzlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplanes – wie unter TOP 7 vorgeschlagen – monatlich ein Betrag von 1.080,75 € insgesamt für die Wohnungen 229 – 265 auszugleichen. Die Zahlungen sind fällig am 1. November 2012.“
- 7
-
Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlung in Höhe von 60.087,69 € nebst Zinsen (49.280,19 € zuzüglich jeweils 1.080,75 € für die Monate Januar bis Oktober 2012) von den Beklagten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen zu zahlen. Dagegen wenden sich die Parteien jeweils mit der zugelassenen Revision. Die Klägerin will die Zurückweisung der Berufung erreichen, während die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Klage insgesamt weiterverfolgen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 8
-
Das Berufungsgericht sieht den Beschluss vom 11. Oktober 2012 als nichtig an, soweit er die Pflicht der Beklagten begründet, für die Jahre 2006 bis 2011 Beiträge zu der Instandhaltungsrücklage nachzuzahlen. Es fehle an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sei durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 festgesetzt worden. Dieser sei wirksam, da § 16 GO dahingehend auszulegen sei, dass für die Wohngebäude und das Parkhaus Untergemeinschaften und für diese jeweils getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden seien. Zwar sehe § 5 Nr. 7 GO die Ansammlung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor. Diese Bestimmung sei aber durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 aufgrund der Öffnungsklausel des § 15 Nr. 3 GO mit der erforderlichen Mehrheit geändert worden. Nachdem die Jahre 2006 bis 2011 verbindlich abgerechnet worden seien, könne eine Sonderumlage insoweit nicht mehr erhoben werden. Es handele sich auch nicht um einen grundsätzlich zulässigen Zweitbeschluss, weil nicht die Jahresabrechnungen abgeändert, sondern allein die Einheiten 229 bis 264 treffende Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf bereits abgerechnete Jahre geschaffen worden seien.
- 9
-
Für die Monate Januar bis Oktober 2012 bestehe dagegen die erforderliche Beschlusskompetenz. Insoweit sei eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans für das Jahr 2011/12 beabsichtigt gewesen. Dieser Teil des Beschlusses vom 11. Oktober 2012 könne gemäß § 139 BGB aufrechterhalten werden.
-
II.
- 10
-
Die Revision der Beklagten ist begründet, die der Klägerin dagegen unbegründet. Die Beklagten sind zur Zahlung des geforderten Betrags nicht verpflichtet, weil der Beschluss vom 11. Oktober 2012 nichtig ist und keine Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage entstehen ließ. Der Zweck der den Wirtschaftsplan ergänzenden Sonderumlage, nämlich die Schaffung einer einheitlichen, nach Miteigentumsanteilen aufgebrachten Instandhaltungsrücklage für alle Wohngebäude, ist von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckt. Diese sieht die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits vor.
- 11
-
1. Allerdings sollte nach den vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude gebildet werden.
- 12
-
a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch unterliegt die Auslegung der Gemeinschaftsordnung vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012– V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 8; Beschluss vom 29. Januar 1993– V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 239 mwN).
- 13
-
b) Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung in ihrer vor dem 7. Dezember 2004 geltenden Fassung ergibt, dass für die Wohngebäude eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden war. Dies folgt aus § 5 Nr. 7 GO. Zwar ermöglicht § 16 GO hiervon abweichend als speziellere Regelung die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen, aber nur für die Wohngebäude insgesamt einerseits und für das Parkgebäude andererseits. Insoweit sollten Untergemeinschaften errichtet werden. Der Begriff „Wohngebäude“ bezeichnet in diesem Zusammenhang beide Wohngebäudekomplexe bzw. die einzelnen Wohngebäude, aus denen erstere bestehen; er wird nämlich durchgängig im Singular und ausschließlich zur Abgrenzung von dem Parkgebäude verwendet, insbesondere in § 16 Nr. 2c) GO hinsichtlich des Stimmrechtsausschlusses. Dass weitere Untergemeinschaften hinsichtlich der Wohngebäude errichtet werden sollten, lässt sich der Gemeinschaftsordnung dagegen, anders als das Berufungsgericht offenbar meint, nicht entnehmen; unter anderem fehlt es schon an einer Regelung dazu, ob nur die beiden Gebäudekomplexe oder alle einzelnen Wohngebäude als „selbständige Einheit“ im Sinne von § 16 GO anzusehen sein sollten.
- 14
-
c) Für die Wohngebäude musste folglich eine einheitliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Aus dieser waren die Kosten für Reparaturen zu bestreiten, über die alle Eigentümer der in den Wohngebäuden belegenen Einheiten zu entscheiden hatten. Eine Unterscheidung danach, welchen Gebäudekomplex etwaige Kosten betrafen, sah die Gemeinschaftsordnung vor dem 7. Dezember 2004 nicht vor.
- 15
-
2. Durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 ist die Regelung des § 5 Nr. 7 GO geändert worden.
- 16
-
a) Hiernach waren getrennte Instandhaltungsrücklagen für die Häuser S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits zu bilden. Weil der Beschluss keine andere Regelung trifft, ist er nächstliegend so zu verstehen, dass im Übrigen § 5 Nr. 7 GO für die beiden nunmehr getrennten Rücklagen fortgelten sollte. Infolgedessen veränderte sich die Kostentragungspflicht. Denn die ursprüngliche Fassung der Gemeinschaftsordnung regelt die Kostentragungspflicht für „größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten“ ausschließlich in § 5 Nr. 7 GO im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage; ergänzend ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, dass die Beiträge nach Miteigentumsanteilen aufzubringen sind. Folglich sollten nunmehr – anders als zuvor – nur noch die jeweiligen Sondereigentümer über die gebildeten Rücklagen solche Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile jeweils für „ihren“ Gebäudekomplex tragen. Diese Auslegung des Beschlusses bestätigt sich im Umkehrschluss daraus, dass (nur noch) „Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen anteilig“ (also von sämtlichen Sondereigentümern aller Wohngebäude) getragen werden sollten.
- 17
-
b) Der Beschluss ist wirksam.
- 18
-
aa) Die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 5 Nr. 7 GO ergibt sich aus der in § 15 Nr. 3 enthaltenen Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Wohnungseigentümern, die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.
- 19
-
bb) Der Beschluss ist auch in materieller Hinsicht wirksam (vgl. zu diesem Erfordernis Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
- 20
-
(1) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Regelung des § 16 allerdings unverändert geblieben. Dass weitere Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder (hierzu Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NJW-RR 2012, 1291 Rn. 10) errichtet werden sollten, lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen. Ebenso wenig enthält er Anhaltspunkte dafür, dass die Bestimmung des § 13 Nr. 1 GO geändert werden sollte, wonach die Sondereigentümer – also gemäß § 16 Nr. 2 c) GO alle Sondereigentümer der Wohngebäude – über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden. Ob aus einer „Gruppenbetroffenheit“ folgen kann, dass auch ohne ausdrückliche Regelung nur die Sondereigentümer des jeweils betroffenen Gebäudekomplexes hinsichtlich solcher Maßnahmen stimmberechtigt sind, die „ihre“ Rücklage betreffen (in diesem Sinne etwa BayObLGZ 1983, 320, 323 und 2003, 254, 257; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 23 Rn. 35; dagegen Eichhorn, ZfIR 2015, 8, 9; PWW/Riecke/Elzer, BGB, 9. Aufl., § 23 WEG Rn. 6), kann dahinstehen. Da die hiesige Gemeinschaftsordnung in § 16 ausdrücklich die Errichtung von Untergemeinschaften vorsah, hiervon aber nicht Gebrauch gemacht wurde, verbleibt es im Zweifel bei der gemeinschaftlichen Verwaltung durch alle Sondereigentümer der Wohngebäude (vgl. § 13 Nr. 1, § 16 Nr. 2c GO).
- 21
-
(2) Danach beschränkte sich der Beschluss auf die Regelung der Instandhaltungsrücklage und – hiermit verbunden – der Kostentragungspflicht. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
- 22
-
(a) Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder – wie hier – Gebäudekomplexe ist (Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 60; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 123; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 354; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 Rn. 18 aE; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 Rn. 211). Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands (vgl. nur Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO). Um eine solche Mehrhausanlage handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts. Die Gebäudekomplexe S. Straße 1, 3 und 5 einerseits sowie P. Straße 4 und 6 andererseits bestehen aus getrennten Baukörpern; dies erlaubt eine eindeutige Kostenzuordnung (vgl. hierzu Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 26a).
- 23
-
(b) Dass der Beschluss das Stimmrecht nicht regelte, ist unschädlich. Ein Stimmrechtsausschluss für die dem jeweils anderen Gebäudekomplex zugehörigen Eigentümer musste nicht zwingend vorgesehen werden. Es ist nämlich anerkannt, dass einzelnen Gruppen von Sondereigentümern auch dann die alleinige Kostentragungspflicht hinsichtlich bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden kann, wenn die Verwaltung allen Sondereigentümern obliegt (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 9/12, NJW 2013, 681 f.).
- 24
-
(c) Schließlich bedurfte es auch keiner ausdrücklichen Regelung der Nachschusspflicht. Der Beschluss ist - wie ausgeführt - dahingehend auszulegen, dass abgesehen von der Trennung der Rücklagen § 5 Nr. 7 GO weitergalt. Folglich sollten die Sondereigentümer im Bedarfsfall jeweils (nur) „ihre“ Rücklage für „ihren“ Gebäudekomplex auffüllen. So ist § 5 Nr. 7 GO auch hinsichtlich der für Park- und Wohngebäude zu bildenden Instandhaltungsrücklagen und der insoweit erforderlichen Nachschüsse zu verstehen.
- 25
-
3. Der am 11. Oktober 2012 zu TOP 6 gefasste Beschluss, auf den die Klägerin ihre Zahlungsklage stützt, ist nichtig. Die den Beklagten auferlegten Zahlungen sollten einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage zufließen, die die Gemeinschaftsordnung nicht (mehr) vorsieht.
- 26
-
a) Durch den mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss ist die Gemeinschaftsordnung nicht erneut geändert worden. Ein Beschluss, der eine zulässigerweise im Beschlusswege erfolgte Änderung der Gemeinschaftsordnung erneut ändern oder wieder aufheben soll, muss mit der nach der Öffnungsklausel erforderlichen – hier qualifizierten – Mehrheit gefasst werden. Ob das Verfehlen des Quorums die Nichtigkeit oder lediglich die Anfechtbarkeit eines solchen Beschlusses zur Folge hätte (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 249 einerseits, Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17 andererseits, offengelassen durch Senatsurteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 53/14, WuM 2015, 182 Rn. 16), bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung. Denn dem Beschluss kann ohnehin nicht entnommen werden, dass die am 7. Dezember 2004 beschlossene Änderung von § 5 Nr. 7 GO rückgängig gemacht worden ist.
- 27
-
aa) Bei der gebotenen nächstliegenden und objektiven Auslegung seines Wortlauts (grundlegend hierzu Senat, Beschluss vom 10. September 1998– V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff., st. Rspr.) regelt der Beschluss vom 11. Oktober 2012 eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht. Er erschöpft sich in der Begründung von Zahlungspflichten. Nichts anderes ergibt sich aus dem Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung. Dieses nahm Bezug auf ein Informationsschreiben des Verwalters, in dem dargelegt wurde, dass der Beschluss vom 7. Dezember 2004 nichtig sei. Dementsprechend gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude vorsah und diese wiederherzustellen war. Folgerichtig ist der Beschluss mit „Anpassung der Instandhaltungsrücklagen (…) wegen Wiedervereinigung der getrennt geführten Instandhaltungsrücklagen“ überschrieben. Ein solcher Beschluss konnte aus Sicht der Wohnungseigentümer – wie geschehen – mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
- 28
-
bb) Eine ergänzende Auslegung des Beschlusses, die dazu führte, dass zugleich die Gemeinschaftsordnung geändert worden ist, kommt nicht in Betracht. Ob und inwieweit der ergänzenden Auslegung eines die Gemeinschaftsordnung aufgrund einer Öffnungsklausel ändernden Beschlusses im Hinblick auf den Erwerberschutz Grenzen gesetzt sind, bedarf keiner Entscheidung, da die Voraussetzungen hierfür ohnehin nicht vorliegen. Zwar ist die erforderliche Änderung der Gemeinschaftsordnung bei der Beschlussfassung nicht bedacht worden. Neben einer solchen Regelungslücke setzt eine ergänzende Auslegung aber voraus, dass die Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsordnung geändert hätten, wenn ihnen dieses Erfordernis bekannt gewesen wäre (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 63). Hieran fehlt es schon deshalb, weil nicht angenommen werden kann, dass die Gemeinschaftsordnung ohne die erforderliche Mehrheit geändert werden sollte. Die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer wollen nämlich im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen (Senat, Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298; LG München, ZWE 2011, 233; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 62).
- 29
-
b) Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Beklagten auferlegte Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Der Beschluss ist nicht lediglich anfechtbar, sondern nichtig. Denn die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung der Beklagten dienen soll, gibt es nicht; mit anderen Worten sind im Vermögen des Verbands Gelder mit einer solchen Zweckbestimmung nicht vorgesehen.
-
III.
- 30
-
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.
-
Stresemann Czub Roth
-
Brückner Weinland
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)