Bundesgerichtshof Urteil, 31. Jan. 2003 - V ZR 389/01

Tatbestand:

Die Beklagte verkaufte durch notarielle Urkunde vom 25. April 1997 zum Preis von 550.000,00 DM ein ihr gehörendes Hausgrundstück in A. an die Kläger zu je ½.
Die von der Beklagten beauftragte Maklerin hatte das Objekt als "solides großes Wohnhaus mit 2 Einliegerwohnungen" angeboten und im Exposé neben einer Einliegerwohnung im Erdgeschoß eine zweite im Untergeschoß beschrieben. Zum Zeitpunkt der Besichtigungen des Anwesens und des Kaufvertragsschlusses war die Wohnung im Untergeschoß vermietet. Im notariellen
Kaufvertrag ist unter II. 2. bestimmt, daß die Kläger in den ihnen bekannten Mietvertrag ab dem Tag der Besitzübergabe eintreten, ihnen von da an die Miete zusteht und die Mietkaution an sie herauszugeben ist.
Mit Bescheid vom 13. Oktober 1998 teilte das Landratsamt R. den Klägern mit, daß die Nutzung der im Untergeschoß gelegenen "Kellerwohnung" bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Sie wurden aufgefordert, die Nutzung der Räume zu Aufenthalts- und Wohnzwecken zu unterlassen und das bestehende Mietverhältnis zu beenden.
Die Kläger haben die Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises, zur Erstattung ihrer Aufwendungen für den Erwerb unter Abzug der Einnahmen (zusammen 626.668,66 DM) und zur Freistellung von allen Verbindlichkeiten infolge des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückübereignung des Kaufobjekts und Leistung aller erzielten weiteren Netto-Mieterträge beantragt, ferner die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz aller weiteren Schäden. Sie fochten überdies den Kaufvertrag "vorsorglich" wegen arglistiger Täuschung an.
Die Klage ist im ersten Rechtszug ohne Erfolg geblieben. Das Oberlandesgericht hat durch Teilgrund- und Teilendurteil die Leistungsklage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe an das Landgericht zurückverwiesen; außerdem hat das Oberlandesgericht dem Feststellungsantrag stattgegeben. Mit der Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 463 Satz 1 BGB für gegeben. Angesichts der Umstände sei davon auszugehen, daß die Beklagte die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe. Dies folge insbesondere aus den vertraglichen Regelungen über den Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis und der ausdrücklichen Erwähnung der Wohnung im Maklerexposé. Der Schadensersatzanspruch sei nicht verjährt; denn die Eigenschaftszusicherung sei dahin auszulegen, daß der Beginn der Verjährung so lange aufgeschoben sei, bis die Käufer von deren Fehlen Kenntnis erlangt hätten. Der Rechtsstreit müsse nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zurückverwiesen werden, weil das Erstgericht über die Höhe des dem Grunde nach zu bejahenden Schadensersatzanspruchs keinen Beweis erhoben habe. Neben diesem Teilgrundurteil sei über den auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz allen weiteren Schadens gerichteten Antrag durch stattgebendes Teilendurteil zu entscheiden.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

II.

Das angefochtene Urteil unterliegt schon wegen eines Verfahrensfehlers des Berufungsgerichts der Aufhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO).
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht von dem ihm durch § 540 ZPO eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat, als es bei Erlaß des (Teil-)Grundurteils über die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht entschieden hat. Das Berufungsgericht hat sich durch § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO gezwungen gesehen, das Betragsverfahren dem erstinstanzlichen Gericht zu überlassen. Es hat damit § 540 ZPO außer acht gelassen, der seit seiner Aufnahme in die ZPO im Jahre 1950 (vgl. Art. 2 Nr. 85 des Gesetzes zur Wiederherstellung der Rechtseinheit auf dem Gebiete der Gerichtsverfassung , der bürgerlichen Rechtspflege, des Strafverfahrens und des Kostenrechts , BGBl 455, 533) abweichend von der zwingenden Regelung des § 538 ZPO die Wahl zwischen Zurückverweisung und eigener Sachentscheidung in das Ermessen des Berufungsgerichts stellt. Ob dem Gesetzesaufbau entnommen werden kann, in den Fällen des § 538 ZPO solle die Zurückverweisung die Regel sein (so Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 22. Aufl., § 538 Rdn. 2), oder ob ein solcher Vorrang nicht gegeben ist, weil die Regelungen in den §§ 538, 540 ZPO als Einheit zu betrachten sind (vgl. Wieczorek/Rössler, ZPO, 2. Aufl., § 540 Anm. C I), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Diese Frage mag für eine getroffene Ermessensentscheidung von Bedeutung sein, hier hat das Berufungsgericht aber, was revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juni 1993, II ZR 141/92, NJW 1993, 2318, 2319; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 168/92, NJW-RR 1994, 1143, 1144), das ihm eingeräumte Ermessen gar nicht ausgeübt. Das Berufungsgericht hätte den maßgeblichen Gesichtspunkt der Prozeßökonomie (vgl. Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, V ZR 199/68, NJW 1969, 1669, 1670) erwägen und zudem auch erkennen lassen müssen, daß es die Alternative zwischen einer Zurückverweisung nach § 538 ZPO und einer eigenen Sachentscheidung nach § 540 ZPO gesehen hat (vgl. Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, aaO; BGH, Urt. v. 15. März 2000, VIII ZR 31/99,
NJW 2000, 2024, 2025; Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508, 2509).
2. Nach Aufhebung des Teilgrundurteils kann das angefochtene Urteil auch im feststellenden Teil keinen Bestand haben. Es ist nämlich die Gefahr widersprechender Entscheidungen eröffnet, was die Unzulässigkeit eines Teilurteils zur Folge hat (st. Rechtspr., s. nur BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; Senat, Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 356/99, NJW 2001, 78, 79 m.w.N.). Da im gegebenen Fall der objektiven Klagehäufung von Leistungs- und Feststellungsantrag aus demselben tatsächlichen Geschehen bei der Entscheidung über den Zahlungsanspruch über dieselben Fragen zu befinden ist, die auch bei der Entscheidung über die Feststellung geprüft werden, sind widersprechende Ergebnisse möglich, wenn durch Teilurteil nur über einen der Ansprüche entschieden wird (Senat, Urt. v. 28. Januar 2000, V ZR 402/98, NJW 2000, 1405, 1406; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 4. Februar 1997, VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709, 1710; Urt. v. 13. Mai 1997, VI ZR 181/96, NJW 1997, 3447, 3448; Urt. v. 4. Oktober 2000, VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155).

III.

Der Rechtsstreit ist zur weiteren Aufklärung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Da es zusätzlicher Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf, ist der Senat zu einer abschließenden Entscheidung nicht in der Lage. Bei der anderweiten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht folgendes zu beachten haben:

1. Es begegnet keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klage - dem Grunde nach - aus § 463 Satz 1 BGB stattgegeben hat, ohne zuvor den Erfolg der Anfechtung des Kaufvertrages durch die Kläger geprüft und verneint zu haben. Zwar setzt die vom Berufungsgericht bejahte Anspruchsgrundlage einen wirksamen Kaufvertrag voraus und ist daher ausgeschlossen, wenn eine Anfechtung des Vertrages nach § 123 BGB Erfolg hatte. Die Anfechtung wurde hier jedoch ausdrücklich nur "vorsorglich" erklärt. Es liegt also eine zulässige Eventualanfechtung (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1674) vor, die - wie auch die Berufungsbegründung deutlich macht - erst nach dem Scheitern der vorrangig verfolgten Gewährleistungsund Schadensersatzansprüche Bedeutung erlangt.
2. Nicht frei von Rechtsfehlern ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts , ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB sei dem Grunde nach gegeben, weil die Beklagte den Mietertrag aus der Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe.

a) Der Mietertrag eines Gebäudes stellt zwar eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar (st. Senatsrechtspr., Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902), das Berufungsgericht hat jedoch für die Annahme einer Zusicherung keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von §§ 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Gewähr für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und somit
für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549). Mit dieser gesetzlichen Regelung ist die Auslegung des Berufungsgerichts, das aus der - lediglich den Eintritt der Erwerber in das Mietverhältnis regelnden - Vertragsklausel unter II. 2. der notariellen Urkunde die Zusicherung einer Eigenschaft herleiten will, nicht zu vereinbaren.
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281). Im vorliegenden Fall fehlt es aber bereits an einer Aufnahme der von der Beklagten erzielten Mieterträge in den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in der Vertragsurkunde selbst genannt, noch durch Verweis auf das Exposé, das Inserat oder den Mietvertrag einbezogen. Danach ist schon die Annahme eines bestimmten Mietertrages, der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte, nicht möglich. Vor allem jedoch enthält die Klausel unter II. 2. der notariellen Urkunde keinerlei Hinweis darauf, daß ihr die Qualität einer Zusicherung im Rechtssinne zukommen soll. Ihrem eindeutigen Wortlaut nach werden durch diese Vertragsbestimmung lediglich die Modalitäten des Eintritts der Käufer in das bestehende Mietverhältnis (§§ 571 ff BGB) geregelt.

Auch den weiteren festgestellten und vom Berufungsgericht gewürdigten Umständen ist für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages nichts zu entnehmen. Sie besagen nicht mehr, als daß im Exposé eine Einliegerwohnung im Untergeschoß - ohne Mitteilung der Mieterträge - beschrieben und diese Wohnung in Anwesenheit des Mieters besichtigt worden ist. Es handelt sich lediglich um allgemeine Informationen eines Maklers bei der Anpreisung des Objekts, die allenfalls dann eine Zusicherung begründen könnten, wenn sie - was nicht geschehen ist - Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hätten (Senat , Urt. v. 2. April 1982, V ZR 54/81, WM 1982, 696, 697).
bb) Im übrigen wäre ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB - solange Arglist der Beklagten nicht festgestellt ist - nach § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt. Nach dem nicht bestrittenen Vorbringen der Beklagten ist die Übergabe des Grundstücks am 13. Juni 1997 erfolgt, so daß schon bei Einreichung der Klageschrift am 12. November 1998 die einjährige Verjährungsfrist abgelaufen war. Selbst wenn der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist bei Sachmängeln, die der Käufer nur schwer oder erst in Zukunft feststellen kann, hinausgeschoben sein sollte (offengelassen im Senatsurt. v. 22. Juni 1979, V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201), ist eine solche Ausnahme hier schon aus tatsächlichen Gründen nicht gerechtfertigt. Die Kläger waren durch nichts gehindert , unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der zu Wohnzwecken vermieteten Untergeschoßräume zu überprüfen. Aus diesem Grund scheidet auch die Annahme einer nach Sinn und Zweck der Zusicherung gemäß § 477 Abs. 1 Satz 2 BGB stillschweigend verlängerten Verjährungsfrist (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl.,
§ 477 Rdn. 56 f; Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 477 Rdn. 48; MünchKommBGB /Westermann, 3. Aufl., § 477 Rdn. 14) aus.

b) Für einen Erfolg der Klage, soweit sie auf die Bauordnungswidrigkeit der "Kellerwohnung" gestützt wird, sind Feststellungen zu einem arglistigen bzw. vorsätzlichen Handeln der Beklagten unverzichtbar.
aa) Ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB scheidet nach den bisher getroffenen Feststellungen aus. Zwar kann die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung einen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB) des verkauften Hausgrundstücks darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM 1985, 230, 231; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511 f; Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 430/99, NJW 2001, 65), der von dem Verkäufer bei einem Erwerb des Anwesens zu Wohnzwecken regelmäßig zu offenbaren ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979 und Urt. v. 20. März 1987, beide aaO; Urt. v. 10. Juni 1988, V ZR 125/87, NJW-RR 1988, 1290 f), ein arglistiges Verschweigen dieses Sachmangels durch die Beklagte läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen. Auf deren Grundlage gibt es für ein auch nur bedingt vorsätzliches Handeln der Beklagten im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" (vgl. Senat, Urt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270) keine hinreichenden Anhaltspunkte. Wurde ein Teil der Kellerräume von der Beklagten, wie sie behauptet, erst nach Fertigstellung des Gebäudes zu Wohnzwecken umgestaltet, die zuständige Behörde mithin nicht schon im Genehmigungsverfahren durch unrichtige Planunterlagen getäuscht, so kann nicht ohne weiteres auf bedingten Vorsatz der Beklagten geschlossen werden (vgl. Senat, BGHZ 114, 260, 262 f; Urt. v. 10. Juni
1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Feststellungen zu einem etwa arglistigen Verhalten der Beklagten sind überdies wegen der dann dreißigjährigen Verjährungsfrist nach §§ 477 Abs. 1 Satz 1, 195 BGB erforderlich. Nach dem Vorbringen der Parteien sind solche Feststellungen auch möglich; insbesondere haben die - insoweit beweisbelasteten (vgl. Senat, BGHZ 117, 260, 263) - Kläger behauptet und durch das Angebot auf Vernehmung des Zeugen K. unter Beweis gestellt, daß der Beklagten die Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung schon bei Umbau der Kellerräume bekannt gewesen sei.
bb) Wandelung des Kaufvertrages (§§ 462, 459 Abs. 1 BGB) können die Kläger im Hinblick auf den Gewährleistungsausschluß unter III. 2. der notariellen Urkunde und wegen des Ablaufs der einjährigen Verjährungsfrist ebenfalls nur bei arglistigem Handeln der Beklagten verlangen (§§ 476, 477 Abs. 1 Satz 1 BGB).
cc) Auch ein Anspruch aus culpa in contrahendo kommt, weil der Vorwurf fehlender Aufklärung über die bauordnungsrechtlich unzulässige Nutzung einen Umstand betrifft, der einen Sachmangel (§ 459 BGB) begründet, nur bei vorsätzlichem Verschweigen des Mangels in Betracht (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1674; Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46).
dd) Feststellungen zu einem arglistigen oder vorsätzlichen Verhalten der Beklagten sind schließlich auch für die nachrangig im Zusammenhang mit der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) von den Klägern geltend gemachten Bereicherungsansprüche (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) und für delikti-
sche Ansprüche nach §§ 823 Abs. 2 BGB; 263 StGB oder § 826 BGB unverzichtbar.
3. Das Berufungsgericht, das sich - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - noch nicht mit dem Vorbringen der Kläger zu einer angeblichen Täuschung über die Eigentumsverhältnisse an der Grundstückszufahrt auseinandergesetzt hat, erhält durch die Zurückverweisung auch Gelegenheit, dies ggf. nachzuholen.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier

Tatbestand

Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996, das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.
Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996 zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.
Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei, hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

II.

Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis , aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig , den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-
aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2. Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war. Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen , daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung realisieren, unrichtig war.

c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt , ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen , im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposéwar die Beklagte spätestens im Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da s ich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen
und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen hätte beschränken müssen.
Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.

Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
1. Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989, 1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal 627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach § 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.
2. Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen, daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

3. Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen, auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen erneut tatrichterlich zu würdigen.
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Tatbestand:

Die Klägerin nimmt den Beklagten zu 2 auf Schadensersatz in Anspruch, weil er sie bei den von ihm geführten Verhandlungen über einen Bauvertrag mit der Beklagten zu 1 darüber nicht aufgeklärt habe, dass der Vertrag mit einer Gesellschaft ungarischen Rechts mit Sitz in Ungarn geschlossen wird.
Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten zu 2 auf dessen Aufforderung ein Angebot für Bauarbeiten auf einem Grundstück in Sch. , das diesem gehörte und auf dem ein Hotel, ein Supermarkt sowie Wohnungen errichtet werden sollten. Die anschlieûenden Vertragsverhandlungen führte der Beklagte zu 2 im Namen der Beklagten zu 1, einer in Budapest ansässigen Gesellschaft ungarischen Rechts, deren Gesellschafter er zumindest früher einmal gewesen war. Gegenüber der Klägerin bezeichnete er die Beklagte zu 1 nicht mit ihrem ungarischen Namen, sondern als Analysis III. GmbH. Auf ihren ausländischen Geschäftssitz wies er nicht hin. Die Klägerin und die Beklagte zu 1 schlossen daraufhin einen schriftlichen Bauvertrag. Die Klägerin führte die vom Beklagten zu 2 als Architekten geleiteten Bauarbeiten durch. Hierfür erhielt sie Abschlagszahlungen. Nach Fertigstellung erteilte sie eine Schluûrechnung, aus der sie nach Abzug der Abschlagszahlungen und verschiedener Umlagen noch 104.866,05 DM geltend machte. Die Beklagte zu 1 lehnte eine weitere Zahlung unter Hinweis auf eine nach ihrer Auffassung unzutreffende Abrechnung, verbliebene Mängel sowie weitere Gegenforderungen ab. Die Klägerin hat von den Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner Zahlung von 104.866,05 DM Werklohn sowie 4.010 DM Kosten aus einem Vorprozess gegen die Beklagte zu 1 verlangt. Der Beklagte zu 2 hat zur Erfüllung einer Geldauflage, die ihm als Voraussetzung für die Einstellung eines gegen ihn wegen Betrugs eingeleiteten Strafverfahrens gemacht worden war, nach Rechtshängigkeit auf die Forderung aus dem Bauvertrag weitere 25.000 DM gezahlt. Das Landgericht hat die Beklagte zu 1 zur Zahlung von 53.983,03 DM verurteilt. Die Klage gegen den Beklagten zu 2 hat es abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der sie Zahlung von insgesamt 70.535,65 DM und Zinsen sowie hilfsweise die Feststellung der Schadensersatzpflicht verlangt hat, ist er-
folglos geblieben. Nach der Behauptung der Klägerin ist die Beklagte zu 1 mit Wirkung vom 1. Juli 1999 nach Liquidation erloschen und verwertbares Vermögen nicht vorhanden. Mit der Revision verfolgt die Klägerin nach Rücknahme des Rechtsmittels gegen die Beklagte zu 1 ihre Anträge allein gegen den Beklagten zu 2 mit der Maûgabe weiter, daû sie lediglich 53.983,03 DM und Zinsen sowie hilfsweise die Feststellung seiner Verpflichtung zum Schadensersatz verlangt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht hält den Beklagten zu 2, der nicht selbst Vertragspartner der Klägerin geworden sei, weder wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen noch aus Delikt für verpflichtet, für den mit der Beklagten zu 1 vereinbarten Werklohn einzustehen. Der Beklagte zu 2 habe als Verhandlungsvertreter keine für den Entschluû der Klägerin bedeutsame zusätzliche, von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Erklärungen übernommen. Auch unter dem Gesichtspunkt eines wirtschaftlichen Eigeninteresses sei eine Haftung nicht begründet. Hierfür sei nicht
ausreichend, daû der Beklagte zu 2 Eigentümer des Grundstücks sei, auf dem die Werkleistungen erbracht worden seien. Sein wirtschaftliches Interesse habe sich wegen der Beauftragung der Beklagten zu 1 nicht mehr auf die einzelnen Verträge mit den Bauhandwerkern gerichtet. Soweit die Klägerin behauptet habe , daû der Beklagte zu 2 keinen Vertrag mit der Beklagten zu 1 geschlossen oder darin übernommene Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt habe, fehle es an dem nach dem Bestreiten des Beklagten zu 2 notwendigen Beweisantritt. Auch eine deliktische Haftung nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 Abs. 1 StGB oder nach § 826 BGB komme nicht in Betracht. Es könne jedenfalls nicht festgestellt werden, daû der Beklagte zu 2 bei der unterlassenen Aufklärung der Klägerin über den Sitz der Beklagten zu 1 in Ungarn den Vorsatz gehabt habe, die Klägerin zu schädigen und sich oder der Beklagten zu 1 einen dem Schaden entsprechenden rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen.

II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Eine Haftung des Beklagten zu 2 wegen der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens lehnt das Berufungsgericht zu Recht ab. Eine solche würde voraussetzen, daû er der Klägerin eine über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehende, von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts oder die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Erklärungen geboten hat, die für den Willensentschluû des anderen Teils bedeutsam gewesen ist (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juli 1991 – II ZR 180/90, NJW-RR 1991, 1312, 1314; BGH, Urteil vom 29. Januar 1992 – VIII ZR 80/91, BauR 1992, 393, 394; BGH, Urteil vom 29. Januar 1997 – VIII ZR
356/95, NJW 1997, 1233, 1234). Aus dem Umstand, daû der Beklagte zu 2 nach dem Vortrag der Klägerin bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen hat, daû er die zu errichtenden Gebäude geplant habe, die Bauarbeiten leiten und überwachen sowie die Rechnungen prüfen werde, läût sich die Erfüllung dieser Voraussetzung nicht herleiten. Die Gebäudeplanung, die Bauaufsicht und die Mitwirkung bei der Prüfung von Rechnungen fallen in den gewöhnlichen Aufgabenbereich eines Architekten und lassen deshalb nicht den Schluû auf ein besonderes Vertrauensverhältnis zu. 2. Eine Haftung des Beklagten zu 2 nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen könnte sich aber aus einem qualifizierten Eigeninteresse des Beklagten zu 2 ergeben.
a) Die Verpflichtungen aus dem durch die Anbahnung von Vertragsverhandlungen begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis treffen grundsätzlich den Vertretenen und nur ausnahmsweise unter besonderen Umständen auch den Vertreter. Eine Haftungserstreckung wegen besonderen wirtschaftlichen Eigeninteresses setzt voraus, daû der Vertreter eine so enge Beziehung zum Vertragsgegenstand hat, daû er wirtschaftlich gleichsam in eigener Sache handelnd erscheint (BGH, Urteil vom 11. Oktober 1988 ± X ZR 57/87, NJW-RR 1989, 110, 111; BGH, Urteil vom 18. September 1990 ± XI ZR 77/89, NJW-RR 1991, 289). Dazu reicht die Beteiligung des Geschäftsführers und Gesellschafters einer GmbH an der von ihm vertretenen Gesellschaft allein nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juli 1991 ± II ZR 180/90, NJW-RR 1991, 1312, 1313; BGH, Urteil vom 6. Juni 1994 ± II ZR 292/91, BGHZ 126, 181, 184 ff. m.w.N.). Auf die Frage, ob der Beklagte zu 2 als Gesellschafter oder Geschäftsführer beherrschenden Einfluû auf die Beklagte zu 1 hatte, kommt es daher nicht entscheidend an.

b) Ein die Haftung begründendes Eigeninteresse des Beklagten ist, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, dann zu bejahen, wenn der Bauvertrag mit der Beklagten zu 1 nicht oder nur zum Schein geschlossen wurde. In diesem Fall hätte der Beklagte zu 2 die Verhandlungen ausschlieûlich in seinem eigenen Interesse geführt. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, der Frage, ob der Vertrag nicht oder nur zum Schein geschlossen wurde, nicht weiter nachgehen zu müssen, weil die Klägerin keinen Beweis für diese Behauptung angetreten habe. Denn der Beklagte zu 2 hat diese Behauptung bisher nicht substantiiert bestritten. aa) Den Gegner der primär darlegungs- und beweisbelasteten Partei trifft im Rahmen der ihm nach § 138 Abs. 2 ZPO obliegenden Erklärungspflicht eine sekundäre Behauptungslast, wenn diese Partei auûerhalb des von ihr darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine nähere Kenntnis der maûgebenden Tatsachen besitzt, während der Prozeûgegner sie hat und ihm nähere Angaben zumutbar sind (BGH, Urteil vom 15. Oktober 1986 ± IV b ZR 78/85, LM Nr. 53 zu § 323 ZPO; BGH, Urteil vom 11. Juni 1990 ± II ZR 159/89, NJW 1990, 3151; BGH, Urteil vom 24. November 1998 ± VI ZR 388/97, NJW 1999, 714, 715). bb) So liegt es hier. Die Klägerin kann nicht wissen, ob vertragliche Beziehungen zwischen den Beklagten bestanden, wie diese ausgestaltet waren und ob sie durchgeführt worden sind. Dem Beklagten zu 2 ist es dagegen möglich , zu dem Inhalt des nach seinem Vortrag geschlossenen Bauvertrages und zu dessen Abwicklung näher vorzutragen. Das ist ihm auch zumutbar, weil die Klägerin das Fehlen eines tatsächlich durchgeführten Vertrages nicht ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt behauptet hat, sondern die Gesamtumstände ihre Behauptung nachhaltig stützen:
Es sind bisher keine Umstände erkennbar, aus denen sich ergibt, dass die Beklagte zu 1 überhaupt Bauleistungen erbracht hat. Alle im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauvorhabens notwendigen Leistungen sind vom Beklagten zu 2 selbst erbracht worden. Dieser hat das Bauvorhaben nicht nur geplant, sondern auch selbst die Verhandlungen mit den Bauunternehmern geführt. Auf die in erster Instanz vorgelegte Auskunft der ungarischen Korrespondenzanwälte der Klägerin, an dem angegebenen Sitz der Beklagten zu 1 in Budapest habe ebenso wie unter einer weiteren, aus dem öffentlichen Telefonverzeichnis ersichtlichen Anschrift einer Gesellschaft Analysis III. nur ein Briefkasten ermittelt werden können, hat der Beklagte zu 2 lediglich vortragen lassen , auch nach deutschem Recht sei die Errichtung eines eigenen Bürohauses nicht vorgeschrieben. Er hat damit die indiziell verwertbare Tatsache, daû die Beklagte zu 1 unter der angegebenen Anschrift über keine zur Geschäftstätigkeit normalerweise erforderlichen Büroräume verfügt, nicht in Abrede gestellt. Der Beklagte zu 2 hat sich zum Beweis seiner Vertragsbeziehungen zu der Beklagten zu 1 im Berufungsverfahren zwar auf die Vorlage des Bauvertrages bezogen. Er hat jedoch weder eine Kopie hiervon eingereicht noch nähere Einzelheiten zu dem Vertragsinhalt vorgetragen. Die Abschlagszahlungen an die Klägerin sind nach deren Vortrag im Berufungsrechtszug nicht von der Beklagten zu 1, sondern von einer in N. ansässigen Analysis III. GmbH geleistet worden , deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 hat sich hierzu nicht eindeutig erklärt. Während er zunächst angegeben hat, die Beklagte zu 1 habe die Zahlungen lediglich durch Nutzung eines deutschen Bankkontos bewirkt, hat er nach Konkretisierung des Vortrags der Klägerin eingeräumt, es könne sein, daû die Zahlungen "unter Einschaltung der Niederlassung der Analysis III. Kft. in Deutschland" erfolgt seien. 3. Der Beklagte zu 2 hat die vorvertragliche Pflicht verletzt, die Klägerin anläûlich der Vertragsverhandlungen darüber aufzuklären, daû es sich bei der
Auftraggeberin um eine in Budapest ansässige Gesellschaft ungarischen Rechts ohne eingetragene Niederlassung (§ 13 e Abs. 2 HGB) in der Bundesrepublik Deutschland handelt. Diese Information war für die Klägerin von wesentlicher Bedeutung. Davon konnte abhängen, ob oder mit welcher Sicherung sie den Vertrag abschlieût. Das war für den Beklagten zu 2 ohne weiteres erkennbar. Die Gestaltung des Vertragstextes einschlieûlich der Angabe unterschiedlicher Firmennamen im Vertragskopf und bei der Unterschrift legen eine Absicht nahe, einen Geschäftssitz im Inland vorzuspiegeln und Verwechslungen mit Gesellschaften ähnlich klingenden Namens bei der Bonitätsprüfung Vorschub zu leisten. 4. Die Pflichtverletzung kann auch zu dem Schaden geführt haben, der darin liegt, dass die Beklagte zu 1 zunächst in einem anderen Rechtsstreit erfolglos in Anspruch genommen worden ist und die Forderung nunmehr nicht mehr realisiert werden kann. Wäre die Klägerin zutreffend aufgeklärt worden, wären die Kosten des Vorprozesses voraussichtlich nicht in vollem Umfang entstanden. Sie wäre zudem mit dem Werklohn nicht ausgefallen, wenn sie den Vertrag mit der Beklagten zu 1 nur mit vollständiger Absicherung ihrer Werklohnforderung geschlossen hätte, wie sie behauptet. Wäre eine Sicherheitsvereinbarung nicht zu realisieren gewesen und hätte die Klägerin den Vertrag dann überhaupt nicht geschlossen, bestünde ihr Schaden in Höhe der vergeblichen Prozesskosten und des Wertes der nicht vergüteten Bauleistungen.

III.

Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben , die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird unter Beachtung der Grundsätze der sekundären Darlegungslast erneut zu prüfen haben, ob eine Haftung des Beklagten zu 2 aus dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen oder aus Delikt in Betracht kommt. Dabei wird zu berücksichtigen sein, daû der Beklagte zu 2 seiner Vortragslast angesichts der besonderen Umstände nicht durch die bloûe Darlegung des Inhalts oder die Vorlage eines zwischen den Beklagten geschlossenen Bauvertrages erfüllen kann, sondern es ihm obliegen wird, auch Angaben zu dessen tatsächlicher Durchführung zu machen, insbesondere zu einer Zahlung des vereinbarten Entgelts. Ullmann Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka