Bundesgerichtshof Urteil, 23. Mai 2003 - V ZR 393/02

Tatbestand:

Die Klägerin, die B. v. S. (BvS, vormals Treuhandanstalt), ist treuhänderische Verwalterin des Vermögens der Vereinigung organisationseigener Betriebe - Zentrale Druckerei-, Einkaufs- und Revisionsgesellschaft m.b.H. (VOB Zentrag), zu dem ein im Ostseebad B. gelegenes , 8.182 m² großes und mit einem Dreifamilienwohnhaus bebautes Grundstück gehörte. Nach der Wiedervereinigung stellte der Beklagte als früherer Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz, der jedoch abschlägig beschieden wurde. Darüber hinaus bemühte er sich darum, das Grundstück zurückzukaufen. Die von der Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH (TLG) mit dem Vertrieb des Grundstücks beauftragte Immobilien-Management-Service GmbH (I-M-S GmbH) unterrichtete den Beklagten mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 darüber , daß sich der von der TLG bestätigte Kaufpreis auf 287.000 DM belaufe.
Zu diesem Preis verkaufte die Klägerin das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29. Februar 1996 an den Beklagten.
§ 6 des Kaufvertrags enthält unter der Überschrift „Mehrerlösabführung“ unter anderem folgende Regelungen:
„6.1 Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1997, so hat er den über dem (heutigen) Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1997, aber bis einschließlich 31. Dezember 1999, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ... 6.2 Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Liegt der Weiterverkaufspreis über dem Kaufpreis dieses Vertrages, jedoch unter dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes, führt der Käufer den Mehrerlös entsprechend Ziff. 6.1 und den Differenzbetrag entsprechend diesem Absatz an den Verkäufer ab. Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch den Fachbeirat für Bewertung bei der TLG zu bestimmen. …“ Der Beklagte zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Am 16. Dezember 1996 wurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 veräußerte er das Grundstück zum Preis von 287.000 DM an die H. N. I. V. GmbH. Dies teilte er der Klägerin im März 1998 mit. Ein daraufhin von der Klägerin beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses beider Kaufverträge jeweils 1.560.000 DM betragen habe. Nach einer Stellungnahme des Fachbeirates für Bewertung der TLG vom 22. Februar 2000 soll sich der Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 31. Dezember 1996 auf 2.210.000 DM belaufen haben.
Ausgehend von einem Verkehrswert in Höhe von mindestens 1.500.000 DM errechnet die Klägerin einen Anspruch auf Abführung eines fiktiven Mehrerlöses gemäß § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrags in Höhe von 970.400 DM. Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag in Höhe von 150.000 DM geltend. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht qualifiziert die Mehrerlösklauseln in § 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die die Verpflichtung zur Abführung eines fiktiven Mehrerlöses regelnde Klausel in § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 stelle eine Preisnebenabrede dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG unterliege. Dieser Kontrolle halte die Bestimmung, die wirtschaftlich einer Nachbewertungsklausel gleichkomme, nicht stand. Die Klägerin habe an einer möglichen Wertsteigerung des Grundstücks partizipieren sollen, ohne irgendwelche Risiken zu tragen. Dagegen sei dem Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, eine Verringerung des Verkehrswerts geltend zu machen. Die Klausel sei für den Beklagten mit einem bei Vertragsschluß nicht einzuschätzenden finanziellen Risiko verbunden gewesen, zumal weder eine Obergrenze festgelegt noch die Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag vorgesehen worden sei. Unwirksam sei auch die in § 6 Nr. 6.2 Abs. 2 geregelte Bestimmung des Verkehrswerts durch
den Fachbeirat für Bewertung der TLG, weil es sich hierbei nicht um eine unabhängige Stelle handele und dem Beklagten kein Ablehnungsrecht eingeräumt worden sei. Schließlich verstoße die Geltendmachung der Klageforderung wegen der großen Diskrepanz zwischen dem am 29. Februar 1996 vereinbarten Kaufpreis und dem durch die Klägerin nachträglich ermittelten Verkehrswert gegen die guten Sitten. Auf die hiermit verbundenen finanziellen Risiken habe die Klägerin den Beklagten nicht hingewiesen. Der Beklagte habe davon ausgehen dürfen, daß die Veräußerung an ihn zum Verkehrswert erfolgt sei und daß die Weiterveräußerung zum gleichen Preis deshalb keine Ansprüche der Klägerin habe auslösen können.

II.

Die hiergegen gerichtete Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.
1. Mögliche Grundlage eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs und dem Kaufpreis, zu dem die Klägerin dem Beklagten das Grundstück seinerzeit verkauft hatte, kann hier nur § 6 Nr. 6.2 des Kaufvertrags der Parteien sein. Voraussetzung dafür wäre aber nicht nur, daß der Beklagte das Grundstück vor Ablauf der Bindungsfrist verkauft hat, sondern auch, daß der Beklagte bei diesem Weiterverkauf einen Kaufpreis erzielt hat, der über dem Erwerbspreis liegt, oder daß er eine zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerung nicht realisiert hat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
2. a) Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß § 6 Nr. 6.2 des Vertrags dem Wortlaut nach nicht ausschließt, in dem von der Klägerin ihrer Klage zugrunde gelegten Sinne verstanden und so ausgelegt zu werden, daß eine Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks bei Weiterverkauf auch dann geschuldet sein soll, wenn - wie hier - ein Mehrerlös nicht erzielt wurde und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf auch nicht gestiegen ist. Eine solche Auslegung wird aber den hier anzulegenden Maßstäben einer objektiven Auslegung nicht gerecht.

b) Bei der Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrags handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht festgestellt hat, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn die Klägerin hat sie einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorgegeben und auch so verwendet. Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Sie sind deshalb nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001, 2165, 2166; Urt. v. 25. Juni 1992, IX ZR 24/92, NJW 1992, 2629). Bei dieser einheitlichen Auslegung sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urt. v. 16. Juni 1999, IV ZR 44/98, NJW-RR 1999, 1473; Urt. v. 6. März 1996, IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857). Es kommt dabei nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner an (BGHZ 60, 377, 380; Urt. v. 10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714).

c) Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrages der Parteien in dem Sinne zu verstehen, daß neben einem tatsächlich erzielten Mehrerlös auch ein in einer Wertsteigerung des Grundstücks liegender , nicht ausgeschöpfter Mehrwert ausgeglichen werden soll.
aa) Hierfür spricht zunächst das Verhältnis des § 6 zu § 2 des Vertrags. In § 2 ist der Kaufpreis endgültig festgelegt und in § 6 schon nach der Überschrift keine nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises oder der ihm zugrunde liegenden Bewertung des Grundstücks vorgesehen. Bei dieser Struktur der Vertragsbedingungen kann der typische Vertragspartner der Klägerin in § 6 nur eine Regelung erwarten, die nach Erwerb eingetretene Vorteile abschöpfen soll. Dies muß nicht nur ein tatsächlich erzielter Mehrerlös sein, den § 6 Nr. 6.1 regelt. Es kann auch sein, daß der Erwerber in der Situation des Weiterverkaufs einen Wertvorteil hat, ihn aber nicht oder nicht voll ausschöpft. Einen solchen Fall will § 6 Nr. 6.2 ersichtlich regeln. Er besteht nach der Klausel darin, daß der Weiterverkaufspreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs zurückbleibt. Dieser nicht ausgenutzte Mehrwert des Grundstücks soll in der in der Klausel im Einzelnen beschriebenen Weise abgeschöpft werden. Von einem durch diese Klausel abschöpfbaren Mehrwert kann aber nur gesprochen werden, wenn nach dem Ersterwerb eine Steigerung des Verkehrswerts eingetreten ist, die nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurückzuführen ist (vgl. § 6 Nr. 6.3 des Vertrags). Hier ist der Verkehrswert in dem kurzen Zeitraum bis zum Weiterverkauf aber nicht gestiegen. Es hat sich vielmehr ergeben, daß, wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist, schon der Erwerbspreis deutlich unter dem Verkehrswert lag. Das ist kein Mehrwert, mit dessen Abschöpfung der typische Erwerber rechnen kann. Ein Erwerber in der Lage des Beklagten kann nicht erwarten, daß ihm ein besonders günstiger Preis eingeräumt wird. Er kann und muß vielmehr mangels abweichender Um-
stände davon ausgehen, daß die Klägerin ihm das Grundstück entsprechend ihrer Verpflichtung zur bestmöglichen Verwertung des ihr zur Verwaltung übertragenen Vermögens der Parteien und Massenorganisationen (vgl. Anlage II Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 des Einigungsvertrags, § 7 Abs. 1 S. 1 BHO, § 6 Abs. 1 HGrG; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet , 2. Aufl., § 18 Rdn. 98; Weimar, DÖV 1991, 813, 818) zum Verkehrswert verkauft, zumal die Klägerin hierbei mit der Kommission zur Verwaltung des Vermögens der Parteien und Massenorganisationen zusammenzuwirken hat. Er braucht redlicherweise nicht damit zu rechnen, daß eine Klausel zur Abschöpfung von Vorteilen in einem Vertrag mit einem festen Kaufpreis eine verdeckte Nachbewertung des Erwerbspreises enthalten soll.
bb) Diese Auslegung wird dadurch bestätigt, daß die Parteien auch im übrigen davon ausgegangen sind, daß nicht nachträglich überprüft werden soll, ob der Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht. So haben sie in § 7 zwar für den Fall des nachträglichen Bekanntwerdens vermögensrechtlicher Ansprüche eine Verpflichtung des Erwerbers zur Freistellung der Klägerin vorgesehen. Diese ist aber auf eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Wert von bis zu 10 % begrenzt. Bei einer weitergehenden Differenz ist gerade wegen des fest vereinbarten Preises keine Nachzahlungspflicht, sondern nur eine Pflicht zur Nachverhandlung und für den Fall von deren Scheitern ein beiderseitiges Recht zum Rücktritt vorgesehen. Damit ist für einen Sachverhalt, bei dem der typische Erwerber angesichts der gesetzlichen Vorgaben eine Durchbrechung des festen Preises noch am ehesten erwarten würde, eine Lösung gefunden worden, die der Erwartung des Erwerbers, daß der Preis verbindlich bleiben soll, besonders Rechnung trägt. Daraus muß der typische Erwerber ableiten, daß eine etwaige Differenz von Erwerbspreis und Verkehrswert in anderen Fällen keine Nachzahlungspflicht auslöst. Jedenfalls muß er davon ausgehen, daß eine sol-
che Pflicht nicht in einer Regelung enthalten ist, die mit dem Begriff „Mehrerlös“ auf nachträglich eingetretene Vorteile hindeutet und keinerlei Begrenzung einer Nachzahlungspflicht vorsieht.
cc) Ein anderes Verständnis dieser Klausel läßt sich schließlich auch nicht mit einem anderen Interesse der Klägerin begründen. Ein Restitutionsinteresse gegenüber dem Beklagten hat die Klägerin nicht verfolgt. In § 7 Nr. 7.1 des Vertrags heißt es ausdrücklich, daß der Beklagte nicht restitutionsberechtigt ist. Investitions- oder Sanierungspflichten, deren Durchsetzung eine konditionierte Pflicht zur Auskehrung der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert dienen könnte, sieht der Vertrag nicht vor. Gesichtspunkte, die sonst eine andere Auslegung der Klausel rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
3. Greift die Klausel nach alledem nicht ein, weil der Beklagte einen Mehrerlös tatsächlich nicht erzielt hat und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf nicht gestiegen ist, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob die Klausel einer AGB-Kontrolle oder den Anforderungen des § 138 BGB standhalten würde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Die - durch die damalige Treuhandanstalt vertretene - Klägerin verkaufte 1993 ein in Z. gelegenes Grundstück an die B. S. - und F. GmbH & Co. KG. Die Käuferin verpflichtete sich hierbei zur Errichtung und dem Betrieb einer Rehabilitationsklinik. Eine ca. 14.000 m² große Teilfläche dieses Grundstücks verkaufte sie mit notariellem Vertrag vom 28. November 1994, zuletzt geändert durch notariell beurkundete Nachtragsvereinbarung vom 17. Mai 1995, an die zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbundenen Beklagten. Unter § 5 der Urkunde übernahmen die Beklagten gegenüber der Klägerin, für die nun die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben als Bevollmächtigte auftrat, unter Hinweis auf § 328 BGB verschiedene Verpflichtungen. Danach mußten die Beklagten die Rehabilitationsklinik auf dem Kaufobjekt neu errichten und hierfür 22.144.000 DM investieren
(5.1 der Urkunde). Unter 5.2 der Urkunde verpflichteten sich die Beklagten fer- ner, für die Dauer von zwei Jahren nach Betriebsaufnahme 93 Vollzeitarbeitsplätze in der Rehabilitationsklinik zu schaffen oder durch eine Betreibergesellschaft schaffen zu lassen. Nach 5.3 der Urkunde sollten die "in 5.1 und 5.2 genannten Verpflichtungen" der Beklagten nicht bestehen,
"... wenn die Nichtdurchführung oder wesentliche Änderung des Vorhabens durch Umstände bedingt sind, die von den Käufern nicht verschuldet wurden, deren Eintritt bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch nicht vorhersehbar war und das Vorhaben nachhaltig begonnen wurde. ..." Für den Fall der nicht rechtzeitigen oder wesentlich abweichenden Durchführung der Investitionsmaßnahmen oder der Nichterfüllung der Arbeitsplatzgarantie verpflichteten sich die Beklagten unter 5.5 der Urkunde zur Rückübertragung des Kaufobjekts auf die Klägerin. Unter 5.6 der Urkunde ist ferner vereinbart , daß die Klägerin "unabhängig von der Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs gemäß 5.5 eine Vertragsstrafe von DM 2.000 pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz und Monat verlangen" kann.
Unter dem 29. Juni 1995 stimmte die Klägerin, wie nach ihren Vereinbarungen mit der B. S. - und F. GmbH & Co. KG erforderlich, dem Kaufvertrag mit den Beklagten zu. Diese wurden als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Vertrag vom 15. Februar 1996 schied der Beklagte zu 1 aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus. Die verbliebenen Gesellschafter veräußerten das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 20. Dezember 1996 an die Fachklinik Ostseebad Z. GmbH & Co. Beteiligungs KG.
Im April 1998 nahm die mit einem Aufwand von 40 Millionen DM errichtete Rehabilitationsklinik ihren Betrieb auf. Hierbei wurde jedoch die verein- barte Zahl von Arbeitsplätzen nicht geschaffen. Wegen der Nichterfüllung der Arbeitsplatzgarantie errechnete die Klägerin für die Zeit von April bis November 1998 eine Vertragsstrafe in Höhe von 898.000 DM. Hiervon macht sie im vorliegenden Rechtsstreit einen Teilbetrag von 300.000 DM für April 1998 (67 offene Arbeitsplätze), Mai 1998 (56 offene Arbeitsplätze) und Juni 1998 (27 offene Arbeitsplätze) geltend. Die Beklagten halten diese Forderung insbesondere deshalb für unberechtigt, weil infolge von Gesetzesänderungen aus dem Herbst 1996 die Zahl medizinischer Rehabilitationsleistungen 1997 gegenüber dem Vorjahr um 34,4 % zurückgegangen sei. Aus diesem Grund habe die von ihnen errichtete Rehabilitationsklinik von April bis September 1998 nur eine Auslastung von weniger als 10 % gehabt, weshalb es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unmöglich gewesen sei, die vereinbarte Zahl von Arbeitsplätzen zu schaffen. Nach Klageabweisung durch das Landgericht hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben. Mit der - zugelassenen - Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist nicht begründet.

I.

Das Berufungsgericht hält die vereinbarte Vertragsstrafe für verwirkt, weil die - trotz der Übertragung des Objekts weiterhin passivlegitimierten - Beklagten ihre Verpflichtung zur Schaffung von 93 Arbeitsplätzen nicht vollständig erfüllt hätten. Aus einer Zusammenschau der Regelungen unter § 5 des Vertrages ergebe sich, daß eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe vereinbart worden sei. Fehlendes Verschulden hätte nach den getroffenen Vereinbarungen nur in den - hier nicht gegebenen - Fällen der Nichtdurchführung oder wesentlichen Änderung des Vorhabens eine Haftung der Beklagten ausgeschlossen. Obwohl danach die Vertragsstrafe ohne Verschulden verwirkt sei, begegne die Klausel auch im Hinblick auf § 9 AGBG keinen Bedenken. Letztlich komme es darauf aber nicht an, weil auch bei einer verschuldensabhängigen Vertragsstrafe die Beklagten mit den typischen Risiken des Investors belastet blieben. Daß der Staat im Bereich des Gesundheitswesens nicht nur Rahmenbedingungen ändern, sondern unmittelbaren Einfluß auf die Nachfrage nach Leistungen der Rehabilitationsmedizin ausüben könne, ändere nichts daran, daß sich Unternehmer den besonderen Bedingungen dieses Markts stellen müßten. Zudem hätten die Beklagten auf den unveränderten Fortbestand des bei Vertragsschluß bestehenden Ausgabevolumens für Rehabilitationsleistungen nicht vertrauen können.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

II.

Die Klägerin kann als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe in der zuerkannten Höhe fordern,
ohne daß es einer Entscheidung darüber bedarf, ob das Vertragsstrafeversprechen verschuldensabhängig ausgestaltet ist.
1. Die Beklagten haben sich in den Urkunden vom 28. November 1994 und 17. Mai 1995 wirksam zur Zahlung einer Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung der übernommenen Arbeitsplatzgarantie verpflichtet. Das vereinbarte Vertragsstrafeversprechen ist auch dann wirksam, wenn es sich - wovon des Berufungsgericht ohne weiteres ausgeht und was die Revision als ihr günstig hinnimmt - um eine vorformulierte Vertragsbestimmung im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) handelt.

a) Wird zugunsten der Beklagten angenommen, daß insbesondere das Tatbestandsmerkmal des "Stellens" der einschlägigen Klauseln durch eine Vertragspartei bejaht werden und damit das AGB-Gesetz Anwendung finden kann, so sind im vorliegenden Fall die Regeln zu beachten, die die Rechtsprechung für formularmäßige Vertragsstrafeversprechen in einem Unternehmenskaufvertrag oder einem ähnlichen Vertrag unter Beteiligung der ehemaligen Treuhandanstalt entwickelt hat. Zwar war die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben weder unmittelbar noch mittelbar als Partei an dem Kaufvertrag beteiligt, sondern handelte nur als Vertreterin der Klägerin. Auch die Klägerin verfolgte jedoch bei Erteilung der Zustimmung zum Weiterverkauf der Teilfläche an die Beklagten die für die Tätigkeit der Treuhandanstalt charakteristischen "weichen Ziele" auf volkswirtschaftlichem sowie sozial- und strukturpolitischem Gebiet, die für die geschilderte Rechtsprechung maßgebend sind (vgl. BGHZ 141, 391, 398; BGH, Urt. v. 29. September 1999, VIII ZR 256/98, VIZ 1999, 746, 747; Urt. v. 9. Februar 2000, VIII ZR 55/99, WM 2000, 922, 925). Dieser Geschäftszweck ergibt sich nicht nur aus der Vereinbarung
der Investitions- und Arbeitsplatzpflichten, sondern auch aus dem Umstand, daß es sich ausweislich der Zustimmungserklärung vom 29. Juni 1995 bei dem veräußerten Grundstück um Institutionsvermögen handelte, das nach Anlage II Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt II Nr. 1 des Einigungsvertrages gerade für Zwecke der wirtschaftlichen Umstrukturierung in den neuen Bundesländern verwendet werden soll.

b) Namentlich dann, wenn die Verwirkung verschuldensabhängig gestaltet ist, sind formularmäßige Vertragsstrafeversprechen gegenüber der Treuhandanstalt, bei denen die Strafe ihrer Höhe nach in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (Senat, Urt. v. 3. April 1998, V ZR 6/97, NJW 1998, 2600, 2602; BGH, Urt. v. 9. Februar 2000, aaO). Dieses Verhältnis bleibt insbesondere unter Berücksichtigung der verfolgten strukturpolitischen Zwecke gewahrt, wenn die Höhe der Strafe an den Umfang der geschuldeten Leistung, deren Erfüllung sie sichern soll, anknüpft und durch ihn nach oben begrenzt wird (Senat, Urt. v. 3. April 1998, aaO). Hinsichtlich der hier vereinbarten Arbeitsplatzgarantie trifft das zu; denn die Beklagten schulden bei Verwirkung der Vertragsstrafen wirtschaftlich nicht mehr, als sie bei gehöriger Erfüllung der übernommenen Verpflichtungen hätten aufwenden müssen. Mit dem für jeden nicht besetzten Arbeitsplatz vereinbarten Betrag von monatlich 2.000 DM geht die Vertragsstrafe jedenfalls nicht über das bei einer Anstellung geschuldete Arbeitsentgelt hinaus.

c) All dies gilt auch dann, wenn das Vertragsstrafeversprechen für die gegebene Situation verschuldensunabhängig ausgestaltet ist, also mit dem
Berufungsgericht davon ausgegangen wird, daß die Modifizierung des allgemeinen Verschuldensmaßstabs (vgl. Senat, Urt. v. 3. April 1998, aaO, 2601) unter 5.3 des Kaufvertrages nur bei wesentlichen Abweichungen von dem unter 5.1 des Kaufvertrages beschriebenen Investitionsvorhaben gelten soll. Trotz des dann vorliegenden Abweichens vom Leitbild des § 339 BGB hielte die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand. Die Vertragsstrafe dient zur Sicherung der bereits geschilderten volkswirtschaftlichen, sozial- und strukturpolitischen Zielsetzungen, die von der Klägerin mit der Grundstücksveräußerung und damit auch bei Erteilung ihrer Zustimmung zum Weiterverkauf an die Beklagten im Allgemeininteresse verfolgt wurden. Wegen der öffentlichen und gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Umstrukturierung der Wirtschaft in den neuen Bundesländern, der notwendigen Abschreckungswirkung von Vertragsstrafen sowie der typischen Schwierigkeiten einer Klärung der Verschuldensfrage liegen gewichtige Gründe vor, die das Abweichen vom gesetzlichen Leitbild rechtfertigen und die Unwirksamkeitsvermutung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ausräumen (BGHZ 141, 391, 397 f; BGH, Urt. v. 29. September 1999, aaO).

d) Der Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall steht nicht etwa - wie die Revision meint - entgegen, daß die Beklagten für ihr Projekt keine Fördermittel der öffentlichen Hand in Anspruch nehmen konnten. Hierbei wird außer acht gelassen, daß Beschäftigungs- und Investitionszusagen in der hier vereinbarten Art regelmäßig Hauptleistungspflichten der Käuferseite begründen, die neben die Zahlungspflicht treten und bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt wurden, mithin im weiteren Sinne kaufpreisersetzende Funktion haben (vgl. BGHZ 141, 391, 398). Den Beklagten konnten auf diesem Weg die Vorteile zufließen, die die Klägerin zur Verwirkli-
chung ihrer Zielsetzungen zu leisten bereit war. Damit unterscheidet sich bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Situation der Beklagten nicht von der einer Erwerberin, die unmittelbar mit der Klägerin oder der Treu- handanstalt einen vergleichbaren Kaufvertrag geschlossen hatte.
Ebensowenig ist es von Bedeutung, daß sich die Beklagten nicht zur Erhaltung bereits vorhandener, sondern zur Schaffung neuer Arbeitsplätze verpflichteten. Die Zielsetzung der Klägerin insbesondere auf sozialpolitischem Gebiet und die Methode zur ihrer Verwirklichung unterscheiden sich in beiden Fällen nicht. Zwar mögen sich aus Sicht der Investoren bei der Besetzung neuer Arbeitsplätze Schwierigkeiten wegen der Suche nach qualifiziertem Personal ergeben können. Das rechtfertigt jedoch keine unterschiedliche Behandlung, weil diese Besonderheit bereits bei Vereinbarung der Arbeitsplatzgarantie bekannt war.

e) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten ergibt sich auch nicht aus dem zugunsten der Klägerin vereinbarten Recht, die Rückübertragung des Kaufgegenstandes für den Fall der Nichterfüllung der Arbeitsplatzgarantie zusätzlich zur Vertragsstrafe verlangen zu können. Diese Koppelung war im Hinblick auf das verfolgte Ziel zweckdienlich und sachgerecht. Bei Vereinbarung nur des Rückforderungsrechts wäre das wirtschaftliche Unternehmerrisiko von den Beklagten auf die Klägerin verlagert worden; denn der Klägerin bliebe bei einem Scheitern des Vorhabens lediglich die Möglichkeit, das Grundstück zurückzunehmen (Senat, Urt. v. 3. April 1998, aaO). Entgegen der Auffassung der Revision stellt sich diese Regelung zudem nicht deshalb als unangemessen dar, weil die Klägerin auch für die Zeit nach Rückgabe des Grundstücks weiterhin die Zahlung der Vertragsstrafe fordern könnte. Wie die
Verweisung unter 5.9 der Vertragsurkunde zeigt, sollen für die Rückabwicklung des Kaufvertrages die Vorschriften des Rücktrittsrechts gelten. Nach diesen ist aber für die Zeit nach wirksamer Ausübung des Rücktrittsrechts ein Strafverfall ausgeschlossen (vgl. Staudinger/Rieble, BGB [2001], § 340 Rdn. 58).
2. Die Voraussetzungen für die Verwirkung der Vertragsstrafe sind erfüllt ; denn die Zahl der Beschäftigen erreichte unstreitig nicht den vereinbarten Umfang. Ebenfalls außer Streit ist die Zahl der insgesamt 150 Arbeitsplätze, die während des für die vorliegende Teilklage maßgeblichen Zeitraums - jeweils berechnet auf einen Monat - nicht besetzt waren. An der Verwirkung einer Vertragsstrafe in der zuerkannten Höhe ändert sich selbst dann nichts, wenn diese verschuldensabhängig vereinbart worden war.

a) Der Senat hat bereits für eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Treuhandanstalt, nach der eine Vertragsstrafe bei "dringenden betrieblichen Erfordernissen" nicht verwirkt war, entschieden, daß der Verpflichtete hierdurch nicht von den typischen Risiken eines Investors befreit werde (Senat, Urt. v. 3. April 1998, aaO, 2602; vgl. auch BGH, Urt. v. 9. Februar 2000, aaO, 924; OLG Stuttgart, VIZ 1999, 751, 753; Ebbing, Die Verkaufspraxis der Treuhandanstalt, 1995, S. 278; ders., NZG 1998, 893, 896). Zu demselben Ergebnis führt auch die hier unter 5.3 der Vertragsurkunde gewählte Formulierung, nach der die Vertragsstrafe verwirkt bleibt, wenn vorhersehbare Umstände zur Nichterfüllung der Arbeitsplatzzusage führten. Auch wenn sich im voraus ihr Eintritt und ihre Auswirkungen nicht im einzeln einschätzen lassen, zählen die üblichen unternehmerischen Risiken doch zu dem, was ein verständiger Investor bei seiner Entscheidung über ein Projekt in Rechnung stellt und mit den Chancen für einen erfolgreichen Verlauf abwägt.
Für die typischen Risiken eines Vorhabens kann demnach deren Vorhersehbarkeit nicht in Frage stehen. Ebensowenig entfällt die Vorhersehbarkeit wegen des Umfangs, um den die Nachfrage nach Rehabilitationsleistungen zurückgegangen sein soll. Hierbei kommt es - wegen der Abhängigkeit vom individuellen unternehmerischen Geschick - nicht etwa auf den Grad der Auslastung an, der für das konkrete Objekt mit angeblich nur etwa 10 % zu erreichen war. Entscheidend kann vielmehr nur der gesamte Nachfragerückgang auf dem Markt stationärer medizinischer Rehabilitationsleistungen sein, den die Kläger selbst mit 34,4 % angegeben haben. Dieser Rückgang ist zwar erheblich, erreicht aber keinen derart außergewöhnlichen Umfang, daß eine Vorhersehbarkeit dieser Entwicklung ausgeschlossen wäre.
b) Die Beklagten haben sich entschieden, zum Angebot medizinischer Rehabilitationsleistungen auf einem Markt zu investieren, bei dem sie - nach ihrem eigenen Vortrag - im wesentlichen nur Sozialversicherungsträgern als Nachfragern gegenüberstehen. Da es sich bei der Sozialversicherung um eine staatlich organisierte, öffentlich-rechtliche Versicherung handelt (vgl. Gitter /Schmitt, Sozialrecht, 5. Aufl., § 4 Rdn. 6), unterscheidet sich dieser Bereich des Wirtschaftslebens von anderen Märkten. Hieraus ergeben sich für die Beklagten als Investoren Vorteile, insbesondere in Gestalt eines Nachfrageverhaltens , das wegen des weitreichenden Versicherungszwangs und staatlicher Zuschüsse an die Sozialversicherungsträger weniger vom Verlauf der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abhängig ist, mithin eine sicherere Amortisation der gemachten Aufwendungen verspricht. Um solcher Vorzüge willen, müssen Investoren aber auch die Nachteile einer staatlich organisierten Versicherung hinnehmen. Solche ergeben sich aus Sicht der Beklagten daraus, daß auf dem Weg einer detaillierten Sozialgesetzgebung die Nachfrage von Sozialversicherungsträgern nach Leistungen an ihre Versicherten sowohl mittelbar durch Be-
einflussung des Antragsverhaltens der Versicherten - wie hier durch die An- rechnung von Rehabilitationszeiten auf den Erholungsurlaub (§ 10 BUrlG in der zwischen dem 1. Oktober 1996 und dem 31. Dezember 1998 geltenden Fassung ) oder die Erhöhung der Zuzahlungen der Versicherten auf 25 DM für jeden Kalendertag (§ 40 Abs. 5 SGB V in der zwischen dem 1. Januar 1997 und dem 31. Dezember 1998 geltenden Fassung) - als auch unmittelbar durch Begrenzung der Versicherungsleistung - wie hier durch die Beschränkung der stationären Behandlung in einer Rehabilitationseinrichtung auf regelmäßig drei Wochen ab dem 1. Januar 1997 (§ 40 SGB V, § 15 SGB VI) - gesteuert werden kann. Ursache für den Rückgang der Nachfrage von Sozialversicherungsträgern nach Leistungen medizinischer Rehabilitationsrichtungen, auf den sich die Beklagten für die Nichterfüllung der von ihnen übernommenen Arbeitsplatzverpflichtung berufen, ist nach alledem nichts anderes als die Verwirklichung eines der typischen Risiken eines Investors auf diesem von sozial- und finanzpolitischen Entscheidungen des Gesetzgebers besonders abhängigen Markt.
3. Auch mit dem Einwand, die Klägerin handele bei ihrem Verlangen nach Zahlung der Vertragsstrafe treuwidrig (§ 242 BGB), kann die Revision nicht durchdringen.

a) Den in § 162 BGB enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken, daß niemand aus einer von ihm treuwidrig herbeigeführten Lage Vorteile ziehen soll (BGHZ 88, 240, 248), können die Beklagten der Klägerin nicht entgegenhalten. Da der Vorteil der Klägerin in der verwirkten Vertragsstrafe gesehen werden soll, müßte dem - an die Grundsätze des Vertrauensschutzes gebundenen (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 95) - Gesetzgeber wegen der erwähnten Gesetzesänderungen und des durch sie bedingten Rückgangs der
Nachfrage nach Rehabilitationsleistungen ein zu beanstandendes Verhalten zur Last fallen. Umstände, die einen Verstoß des Gesetzgebers gegen Grundsätze des Vertrauensschutzes begründen könnten, haben die Beklagten indessen nicht vorgetragen.

b) Die Klägerin handelt auch nicht wegen widersprüchlichen Verhaltens treuwidrig. Ein widersprüchliches Verhalten stellt sich erst dann als rechtsmißbräuchlich dar, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist (BGHZ 32, 273, 279; 94, 344, 354) oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 5. Dezember 1991, IX ZR 271/90, NJW 1992, 834). An diesen Voraussetzungen fehlt es selbst dann, wenn der Klägerin bei der Teilnahme am Privatrechtsverkehr die Entscheidungen des (Bundes-)Gesetzgebers zugerechnet werden könnten. Insbesondere durften die Beklagten auf Grund der Forderung der Klägerin nach Übernahme strafbewehrter Investitions- und Arbeitsplatzgarantien nicht darauf vertrauen, die Nachfragesituation hinsichtlich medizinischer Rehabilitationsleistungen werde künftig nicht durch gesetzgeberische Maßnahmen beeinflußt werden. Auch besondere Umstände, aus denen im Einzelfall eine Treuwidrigkeit des Verhaltens der Klägerin folgen könnte, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Die Klägerin hat nicht etwa, wie die Revision ausführt, durch gesetzgeberische Maßnahmen ihre Strafgeldzuflüsse selbst geregelt. Vielmehr entschied sich der Gesetzgeber auf der Grundlage wirtschafts- und finanzpolitischer Überlegungen für eine Reduzierung der Kostenbelastung des Sozialversicherungssystems, was nicht zielgerichtet, sondern nur mittelbar Auswirkungen auf die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe hatte. Gegen die Treuwidrigkeit des Verhaltens der Klägerin spricht im Gegenteil, daß durch die Vertragsstrafe eine Parität der
beiderseitigen Leistungspflichten wiederhergestellt wird, die durch die - in den Risikobereich der Beklagten fallende - Nichterfüllung der Investitions- und Be- schäftigungszusagen als eines Teils der Hauptleistungspflichten gestört worden war.
4. Die Beklagten, auch der aus der Gesellschaft ausgeschiedene Beklagte zu 1 (vgl. § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 Abs. 1 HGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung), sind trotz der Weiterveräußerung des Anwesens an die Fachklinik Ostseebad Z. GmbH & Co. Beteiligungs KG weiterhin zur Zahlung der Vertragsstrafe verpflichtet. Selbst wenn der notarielle Kaufvertrag vom 20. Dezember 1996 auch hinsichtlich der Vertragsstrafe eine befreiende Schuldübernahme durch die Erwerberin zugunsten der Beklagten enthalten sollte, scheitert deren Wirksamkeit doch an der fehlenden Genehmigung der Klägerin (§ 415 Abs. 1 BGB). Zwar kann die erforderliche "Genehmigung" auch in Form einer vorherigen Zustimmung erfolgen (BGH, Urt. v. 25. Oktober 1995, IV ZR 22/95, NJW-RR 1996, 193, 194), die Erklärung der Klägerin vom 29. Mai 1995 reicht hierfür aber nicht aus. Die Klägerin machte nämlich ihre Zustimmung davon abhängig, daß deren Erteilung ein "wichtiger Grund nicht entgegensteht." Angesichts der strengen Anforderungen, die für die Annahme einer Einverständniserklärung zu stellen sind (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 1996, IX ZR 195/95, WM 1996, 834, 835), kann dies noch nicht als Erklärung der Zustimmung, sondern allenfalls als Übernahme einer entsprechenden Verpflichtung für den Fall des Fehlens eines "wichtigen Grundes" verstanden werden.
5. Die geforderten Verzugszinsen stehen der Klägerin nach §§ 284 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB (in der bis zum 30. April 2000 geltenden Fassung) zu.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem in einer notariellen Vertragsurkunde vom 23. April 1992 abgegebenen mit einer Unterwerfungsklausel versehenen Vertragsstrafeversprechen. Mit diesem Vertrag kaufte der Kläger unter Mitwirkung der - damals unter dem Namen Treuhandanstalt handelnden - Beklagten den einzigen Geschäftsanteil der O. GmbH. Hinsichtlich der Fortführung des Betriebs enthielt der Vertrag unter anderem folgende Vereinbarungen:
Präambel ... (2) Der Käufer hat ein Unternehmens- und Sanierungskonzept für die Gesellschaft entwickelt, das die Sicherung der Überlebensfähigkeit und der Wettbewerbsfähigkeit der Gesellschaft zum Gegenstand hat und der Verkäuferin und der Treuhandanstalt gesondert übergeben wurde. Der Käufer beabsichtigt, nach einem bereits von der Gesellschaft vorgenommenen Abbau des Personalbestandes, das Unternehmen der Gesellschaft mit 45 Arbeitnehmern fortzuführen. ... (3) Die Parteien stimmen darin überein, daß die Verkäuferin aufgrund der besonderen historischen Situation in den neuen Bundesländern angesichts der Eilbedürftigkeit der Aufgabe, die ehemals volkseigene Wirtschaft zu privatisieren, keine weitgehenden Gewährleistungen übernehmen kann. Demgegenüber konnte der Käufer als Sohn des Geschäftsführers sich umfassend von den Belangen der Gesellschaft überzeugen und hat dies auch getan. ... § 5 Arbeitsplatzgarantie (1) Die Gesellschaft verpflichtet sich und der Käufer steht dafür ein, ab dem Übergang der Geschäftsanteile mindestens 45 Vollzeitarbeitsplätze zu branchenüblichen Konditionen zu erhalten bzw. zu schaffen und diese Vollzeitarbeitsplätze mindestens bis zum 31.12.1995 besetzt zu halten. (2) Sollte die Zahl der von der Gesellschaft besetzten Vollzeitarbeitsplätze die Mindestbeschäftigungszahl nach Abs. (1) unterschreiten, so zahlt der Käufer für jeden fehlenden oder nicht besetzten Vollzeitarbeitsplatz an die Treuhandanstalt eine Vertragsstrafe in Höhe von DM 25.000 pro Jahr. Die Vertragsstrafe entfällt, soweit der Käufer nachweist , daß die Verpflichtung nach Abs. (1) aus dringenden betrieblichen Gründen, die bei Vertragsschluß nicht vorhersehbar waren, nicht eingehalten werden konnte.
§ 6 Investitionsverpflichtung (1)... Er (der Käufer) verpflichtet sich, innerhalb von zwei Jahren ab Beurkundung des Vertrags einen Betrag von DM 1,3 Millionen und nach diesem Zeitraum bis zum 31.03.1995 weitere DM 0,7 Millionen in das Anlagevermögen der Gesellschaft zu investieren und dort zu belassen. (2) Sollte der Käufer abweichend von der nach Abs. (1) übernommenen Verpflichtung die Investitionssumme zum jeweiligen Stichtag unterschreiten, so zahlt er an die Treuhandanstalt eine Vertragsstrafe in Höhe von 80 % des Betrages , um den die Investitionssumme unterschritten wird. § 5 Abs. (2) Satz 2 gilt entsprechend. § 8 Gewährleistung der Verkäuferin (1) Die Verkäuferin gewährleistet folgendes: Die Gesellschaft besteht mit rechtlicher Wirksamkeit. Ihr Stammkapital beträgt DM 50.000,--. Ein Gesamtvollstrekkungsverfahren hinsichtlich der Gesellschaft wurde nicht eröffnet. Im übrigen ist dem Käufer die wirtschaftliche und finanzielle Situation der Gesellschaft bekannt. ... Für die Zwangsvollstreckung enthält § 2 III. unter anderem folgende Bestimmungen: .... (7) ... Weiter unterwirft sich der Käufer wegen möglicherweise fällig werdender Vertragsstrafen nach den §§ 5 und 6 dieses Vertrags in einer Höhe von DM 2 Millionen unbedingt der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfungen gelten gegenüber der ... Treuhandanstalt.

Nach der Übernahme des Unternehmens durch den Kläger wurde am 14. Oktober 1992 über das Vermögen der O. GmbH das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet. Die Beklagte hat die Zwangsvollstreckung wegen teilweiser Nichteinhaltung der Arbeitsplatz- und Investitionszusagen betrieben. Dagegen wendet sich der Kläger mit der Vollstreckungsgegenklage. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die gegen diese Entscheidung gerichtete Berufung blieb erfolglos. Mit der Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I. Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die verschuldensabhängig ausgestalteten Vertragsstrafeversprechen seien zwar wirksam vereinbart worden und verstießen, falls es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, nicht gegen § 9 AGBG. Jedoch seien die Vertragsstrafen nicht verwirkt. Der Kläger habe ein Unternehmen übernommen, dessen wirtschaftlicher Untergang bereits zum Übernahmezeitpunkt absehbar und mit zumutbaren Mitteln nicht abwendbar gewesen sei. Daher seien der Antrag auf Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens und die dadurch bedingte Nichteinhaltung der Arbeitsplatzgarantie nicht als pflichtwidriges Verhalten des Klägers anzusehen. Außerdem habe der Kläger die Nichteinhaltung der Arbeitsplatz- und Investitionszusagen nicht verschuldet; denn es sei für ihn unzumutbar gewesen, die für die Sanierung des Unterneh-
mens und Erhaltung der Arbeitsplätze erforderlichen Mittel einzusetzen. Da sich das Unternehmen im Zeitpunkt des Verkaufs in einer derart schlechten wirtschaftlichen Lage befunden habe, daß auch ein erfahrener Unternehmer nicht mehr in das Unternehmen investiert hätte, habe sich auch nicht lediglich das normale wirtschaftliche Risiko verwirklicht. Vielmehr sei, da die Geschäftsgrundlage des Vertrags nicht bestanden habe, dieser entsprechend anzupassen. Im Hinblick darauf, daß der Kläger erhebliche Eigenmittel - 500.000 DM - eingesetzt habe, liege auch kein Mißbrauchsfall vor, der durch die Vertragsstrafeversprechen habe verhindert werden sollen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. 1. Die Revision nimmt als ihr günstig hin, daß auch der Kläger nach Auffassung des Berufungsgerichts verpflichtet war, die vertraglich vereinbarte Anzahl von Arbeitsplätzen zu erhalten oder zu schaffen (§§ 133, 157 BGB); das wird von der Revisionserwiderung nicht angegriffen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Der Kläger hat die Weiterführung des Betriebs übernommen und sollte dafür Sorge tragen, daß die Zusage durch die Gesellschaft eingehalten wird. 2. Soweit das Berufungsgericht jeweils Satz 2 des 2. Absatzes der §§ 5 und 6 der Vertragsbestimmungen als Vertragsstrafeversprechen verstanden und offengelassen hat, ob diese Regelungen Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, bestehen ebenfalls keine Bedenken. Auch wenn das Versprechen an den Vorschriften des AGB-Gesetzes zu messen ist, ist es wirksam vereinbart, weil der Vertragspartner des Verwenders nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Es entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß auch ein formu-
larmäßiges Vertragsstrafeversprechen in einem Unternehmenskaufvertrag oder einem ähnlichen Vertrag unter Beteiligung der Treuhandanstalt grundsätzlich dann nicht gegen § 9 Abs. 1 AGBG verstößt, wenn die Strafe ihrer Höhe nach in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, WM 1998, 1289 unter II 2, 3, zur Veröffentlichung in BGHZ 141, 391 bestimmt; vom 26. Mai 1999 - VIII ZR 102/98, WM 1999, 1529 unter II 1 a, 2 a; vom 29. September 1999 - VIII ZR 256/98 unter II 2 a, c noch nicht veröffentlicht ). Dieses Verhältnis bleibt insbesondere unter der Berücksichtigung der von der Treuhandanstalt zu ihrer Aufgabenerfüllung verfolgten Zwecke gewahrt , wenn die Höhe der Strafe an den Umfang der geschuldeten Leistung, deren Erfüllung sie sichern soll, anknüpft und durch ihn nach oben begrenzt wird (BGH, Urteile vom 3. April 1998 aaO unter II 3 b; vom 26. Mai 1999 aaO unter II 2 a aa; vom 29. September 1999 aaO unter II 2 d).
a) Hinsichtlich der Arbeitsplatzzusagen ist die Vertragsstrafe auf einen überschaubaren Zeitraum von etwas über dreieinhalb Jahren und im Umfang (45 Arbeitnehmer) auf einen ersichtlich das Arbeitsentgelt nicht übersteigenden Betrag von 25.000 DM pro Jahr und Arbeitsplatz beschränkt; dabei ist die Verwirkung der Strafe überdies davon abhängig , daß der jeweilige Arbeitsplatz ein Jahr lang unbesetzt bleibt. Der Kläger, der sich verpflichtet hat, für die Einhaltung der Arbeitsplatzzusage durch die Gesellschaft Sorge zu tragen, mithin auch durch weiteren Kapitaleinsatz die Voraussetzungen hierfür zu schaffen und zu erhalten, schuldet deshalb bei der Verwirkung der Vertragsstrafe wirtschaftlich nicht mehr, als er bei gehöriger Erfüllung der übernommenen Verpflichtungen an Leistungen zu erbringen gehabt hätte (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 1998 aaO unter II 3 b; vom 26. Mai 1999 aaO unter II 2 a bb; vom 29. September 1999 aaO unter II 2 e bb).

b) Maßvoll ist auch, daß bei Nichteinhaltung der Investitionszusagen innerhalb der als angemessen anzusehenden Dauer von nicht ganz drei Jahren lediglich 80 % der Differenz zwischen den getätigten und unterlassenen Investitionen zu zahlen sind (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 1998 aaO; vom 29. September 1999 aaO unter II 2 e aa).
c) Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG wird auch nicht durch den sogenannten "Summierungseffekt" herbeigeführt, der dadurch entsteht, daß die Unterlassung der Investitionen mit der Nichteinhaltung der Verpflichtung zur Erhaltung oder Schaffung der Voraussetzungen für die Einhaltung der Arbeitsplatzzusagen durch die Gesellschaft zusammentreffen kann. Denn die Strafen hängen, auch wenn sie nebeneinander verwirkt werden, von dem Gewicht der jeweiligen Vertragsverstöße ab (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO unter II 3 c aa; vom 29. September 1999 aaO unter II 2 e cc). 3. Dagegen kann den Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht die Haftung des Klägers wegen der teilweisen Nichteinhaltung der eingegangenen Verpflichtungen abgelehnt hat, nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht hat die Nichteinhaltung der Arbeitsplatz- und Investitionszusage seitens des Klägers als nicht pflichtwidrig, jedenfalls aber als unverschuldet angesehen, weil dieser ein Unternehmen übernommen habe, dessen wirtschaftlicher Untergang bereits zum Übernahmezeitpunkt absehbar und mit zumutbaren Mitteln nicht abwendbar gewesen sei. Soweit das Berufungsgericht aus § 5 Abs. (2) Satz 2 des Vertrages herleitet, daß das Verschuldenserfordernis des § 339 BGB nicht abbedungen ist, bestehen gegen seine von den Parteien nicht angegriffene Auslegung allerdings keine Bedenken; dies gilt selbst dann, wenn die genannte Bestimmung - das hat das Berufungsgericht offengelassen - eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, deren
Auslegung revisionsrechtlich voll überprüfbar ist (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO). Eine Verpflichtung des Klägers, die versprochenen Arbeitsplätze zu schaffen und bis zum 31. Dezember 1995 besetzt zu halten sowie insgesamt 2 Millionen DM bis zum 31. März 1995 in das Unternehmen zu investieren, kann jedoch ebensowenig wie ein schuldhafter Verstoß hiergegen mit den von dem Berufungsgericht herangezogenen Zumutbarkeitsgründen verneint werden.
a) Das Berufungsgericht sieht das Verhalten des Klägers in bezug auf die Arbeitsplatzgarantie als nicht pflichtwidrig an, weil er durch das Gesamtvollstreckungsverfahren und die Entscheidung des Verwalters, die bestehenden Arbeitsverhältnisse zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, daran gehindert gewesen sei, seine Verpflichtung einzuhalten. Wie sich aus seinen sonstigen Ausführungen ergibt, verkennt das Berufungsgericht zwar nicht, daß es dem Kläger oblegen hätte, für die Erhaltung und Schaffung der Arbeitsplätze durch die Gesellschaft Sorge zu tragen und die zugesagten Investitionen zu tätigen; es meint aber, der wirtschaftliche Untergang des Unternehmens sei für den Kläger von vornherein mit zumutbaren Mitteln nicht abwendbar gewesen. Falls das Berufungsgericht mit diesen Erwägungen den Kläger im Rahmen einer Auslegung der §§ 5, 6 des Unternehmenskaufvertrages von den typischen Risiken des Investors freistellen will, verstößt es, auch wenn es sich bei den genannten Bestimmungen um - im Hinblick auf die Feststellung des von den Parteien Gewollten - nur eingeschränkt nachprüfbare Individualvereinbarungen handeln sollte, gegen das Gebot der interessengerechten Auslegung. Nicht einmal die Klausel des § 5 Abs. (2) Satz 2 befreit den Unternehmenskäufer von derartigen Risiken (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO). Im übrigen greifen die von der Revision erhobenen Rügen gegen die Feststellungen durch (§ 286 ZPO), mit denen das Berufungsgericht dem Kläger
unter Begrenzung seines Pflichtenkreises die Risiken der Sanierungsfähigkeit des Unternehmens offenbar deshalb abnehmen will, weil diese von ihm verkannt worden und für ihn auch nicht erkennbar gewesen seien. Dies ist nach dem von der Revision in Bezug genommenen Vorbringen der Beklagten, dessen Richtigkeit revisionsrechtlich zu unterstellen ist und von dem Inhalt der Präambel gestützt wird, nicht der Fall. Die Beklagte hat vorgetragen, der Vater des Klägers, der seit 19. November 1990 Geschäftsführer der GmbH gewesen sei, habe diesem umfassend alle Auskünfte erteilt, die das Unternehmen beträfen. Der Kläger habe sich im Hinblick auf das Unternehmen alle Kenntnisse und Informationen in Gesprächen mit der Geschäftsleitung, dem Management und der Belegschaft beschafft. Aufgrund dessen habe er in seiner Eigenschaft als Unternehmensberater insgesamt drei Sanierungskonzepte vorgelegt, dessen letztes den von ihm bis 1994 zu erbringenden Investitionsaufwand mit 10,1 Millionen DM veranschlagt habe; auf diese Sanierungskonzepte werde auch in der Präambel hingewiesen. In den Ankaufsverhandlungen, die der Kläger mit den Herren M. und K. der Treuhandanstalt geführt habe, sei von beiden Seiten klar ausgesprochen worden, daß die Möglichkeit eines Scheiterns der Sanierung der O. GmbH nicht ausgeschlossen werden könne. Wenn das Berufungsgericht den Kläger von seinen Verpflichtungen freistellen will, weil er, für ihn unvorhergesehen, den Ausführungen des Sachverständigen entsprechend über die im Kaufvertrag vereinbarten Beträge - von denen er 500.000 DM geleistet hat - hinausgehende erhebliche weitere Investitionen hätte tätigen müssen, hat es dieses Vorbringen der Beklagten unberücksichtigt gelassen. Daß das Unternehmen auch durch Investitionen in der vom Kläger selbst geschätzten Größenordnung nicht vor dem wirtschaftlichen Untergang hätte bewahrt werden können, ist nicht festgestellt. Schließlich hat das Berufungsgericht auch die von der Beklagten nach ihrem Vorbringen vor-
genommenen Entschuldungen und Forderungsverzichte (Entschuldung der Altkredite in Höhe von 4.577.000 DM, Entschuldung der Liquiditätskredite in Höhe von 3.563.000 DM, Forderungsverzichte bezüglich der Altgesellschafterdarlehen in Höhe von 1.757.000 DM und Forderungsverzichte wegen weiterer Zuwendungen in Höhe von 317.000 DM, insgesamt 10.213.000 DM) nicht in seine Erwägungen einbezogen. Ebensowenig hat es den von der Revision hervorgehobenen Umstand bedacht, daß die Gegenleistung des Klägers für den Erwerb des Unternehmens im wesentlichen in der Arbeitsplatzgarantie bestanden hat und daß der Kaufpreis der Höhe nach mit Rücksicht hierauf festgesetzt worden ist.
b) Bei Zugrundelegung des Vorbringens der Beklagten kann auch ein Verschulden des Klägers an der Nichterfüllung seiner Pflichten nicht verneint werden. Soweit das Oberlandesgericht darauf abstellt, der Kläger habe zumindest nicht schuldhaft gehandelt, weil er nicht entgegen aller Vernunft gezwungen werden könne, die für die Sanierung und die Erhaltung der Arbeitsplätze erforderlichen Mittel einzusetzen, hat es nicht gesehen, daß die Parteien in § 5 Abs. (2) Satz 2 und in § 6 Abs. (2) Satz 2 in Verbindung mit § 5 Abs. (2) Satz 2 des Vertrages festgelegt haben, unter welchen Voraussetzungen sie betriebliche Gründe als Entlastung für die Nichteinhaltung der Arbeitsplatzgarantie und der Investitionsverpflichtung anerkennen wollen. Diese Regelung, die inhaltlich keinen Bedenken begegnet, modifiziert und konkretisiert den allgemeinen Verschuldensmaßstab im Hinblick auf die von dem Erwerber des Unternehmens zu tragenden betriebsbedingten Risiken (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO). Da das Berufungsgericht auf die genannten Vertragsbestimmungen nicht eingegangen ist und weitere Feststellungen in diesem Zusammenhang ausscheiden,
kann der Senat auch bei Annahme einer individualvertraglichen Vereinbarung eine eigene Auslegung vornehmen. Nach Satz 2 des Abs. 2 der §§ 5 und 6 des Vertrages entfällt die Vertragsstrafe dann, wenn die Nichteinhaltung der strafbewehrten Verpflichtung auf unverschuldete Umstände zurückzuführen ist, die nichtverschuldeten Umstände in bei Vertragsschluß nicht vorhersehbaren dringenden betrieblichen Bedürfnissen bestehen und nicht von dem normalen Unternehmerrisiko (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO unter III 1) erfaßt wird. Daß diese Voraussetzungen gegeben sind, kann nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrag der Beklagten nicht angenommen werden. Konnte sich der Kläger vor Vertragsschluß umfassend über die wirtschaftliche Lage des Betriebs unterrichten und wäre für ihn erkennbar gewesen, daß dieser auch bei Investitionen in dem von ihm, dem Kläger, vorgesehenen Umfang nicht sanierungsfähig war, wird er von einem Verschuldensvorwurf nicht befreit. Eine Zuordnung zum Risikobereich des Klägers würde auch einer Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage entgegenstehen (BGH, Urteil vom 3. April 1998 aaO).
4) Wenn das Berufungsgericht abschließend meint, daß im Streitfall kein Mißbrauch vorliege, der durch die Vertragsstrafeversprechen habe verhindert werden sollen, weil der Kläger das Unternehmen habe erhalten wollen, kann auch dieser Gesichtspunkt nicht zur Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung führen. Eine solche einseitige Betrachtungsweise ohne Berücksichtigung der anderen - sachgerechten und rechtlich nicht zu beanstandenden - Zwecke der Vertragsstrafeklauseln in Unternehmenskaufverträgen und ähnlichen Verträgen unter Beteiligung der Treuhandanstalt wird den Besonderheiten jener Vertragswerke nicht gerecht. Sinn und Zweck solcher Abreden war es, die von der Treuhandanstalt im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben verfolgten sogenannten "weichen" Ziele volkswirtschaftlicher, sozial- und strukturpolitischer Art
bei der Veräußerung ehemaliger staatlicher Unternehmen so weit wie möglich sicherzustellen (BGH, Urteil vom 26. Mai 1999 aaO unter II 2 a aa, v om 29. September 1999 aaO unter II 2 c). Die Strafbewehrung der Zusagen über die Investitionssumme und die Zahl der Arbeitsplätze, die sich aus dem vom Kläger vorzulegenden Investitionskonzept ergaben, war der Prüfstein für die Ernsthaftigkeit und Seriosität des Unternehmenskonzepts und damit auch der Einsatzbereitschaft des Erwerbers, der zu einer realistischen Einschätzung angehalten werden sollte. III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Eine abschließende Entscheidung in der Sache ist dem Senat verwehrt (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO), da es zur Entscheidung des Rechtsstreits einer weiteren Aufklärung bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit - gegebenenfalls nach ergän-
zendem Sachvortrag der Parteien - die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert 15. Februar 2000 Wiechers Dr. Wolst