Bundesgerichtshof Urteil, 14. Jan. 2009 - VIII ZR 71/08

bei uns veröffentlicht am14.01.2009
vorgehend
Amtsgericht Hannover, 552 C 15466/06, 09.05.2007
Landgericht Hannover, 4 S 43/07, 25.01.2008

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 71/08 Verkündet am:
14. Januar 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden
Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später
bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch
den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle
nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit
der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006
– VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).
BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - LG Hannover
AG Hannover
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Wiechers, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel und den Richter
Dr. Achilles

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine Zweizimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält § 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung: "1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper , Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig aus- zuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen: In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre; in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; sonstigen in Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre. Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen [im Folgenden: Klausel 1]. 2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht. Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgenden : Klausel 2]."
2
In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.
3
Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enthält: "Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."
4
Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Höhe von 812 € beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsicherheit von 758,32 € verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt.
5
Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden mit einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kläger unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision hat Erfolg.

I.

7
Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:
8
Die in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungseffekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkretisierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 – wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige – neben der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungsübergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregelten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich – anders als in- haltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen – die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu einer Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt.

II.

9
Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies – wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist – auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht.
10
1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an.
11
2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzanspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.
12
a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen , dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).
13
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung , die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).
14
Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

III.

15
Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsgericht zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 -
LG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 14. Jan. 2009 - VIII ZR 71/08

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Referenzen - Gesetze

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen
Bundesgerichtshof Urteil, 14. Jan. 2009 - VIII ZR 71/08 zitiert 9 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung


(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit


Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 306 Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit


(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. (2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 141 Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäfts


(1) Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen. (2) Wird ein nichtiger Vertrag von den Parteien bestätigt, so sind diese im Zweifel verpflicht

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Bundesgerichtshof Urteil, 12. Sept. 2007 - VIII ZR 316/06

bei uns veröffentlicht am 12.09.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 316/06 Verkündet am: 12. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja
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Bundesgerichtshof Urteil, 18. März 2009 - XII ZR 200/06

bei uns veröffentlicht am 18.03.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 200/06 Verkündet am: 18. März 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: j

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Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.

(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen.

(2) Wird ein nichtiger Vertrag von den Parteien bestätigt, so sind diese im Zweifel verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an gültig gewesen wäre.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 316/06 Verkündet am:
12. September 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum
, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des
Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen
renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen
während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH, Versäumnisurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - LG Bremen
AG Bremen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Hermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 3. November 2006 teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 21. Februar 2006 teilweise abgeändert. Es wird festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag zwischen den Parteien vom 2. Mai 2005 über die Wohnung Nr. 10 in dem Anwesen V. Straße in B. unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2): "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
2
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
3
Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.).

I.

5
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
6
Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.
7
Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand , sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.

8
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
9
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprü- fen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesgerichts Bremen Verwendung.
10
Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig , kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.
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Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 – VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.
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2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.
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a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger /Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).
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b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), kommt es dafür nicht an.
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Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.

III.

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Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).
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Antragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist. Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 - 25 C 371/05 -
LG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.

(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.