Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

bei uns veröffentlicht am10.01.2019

Gericht

Landgericht München II

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die einstweilige Anordnung vom 20.06.2011 wird aufgehoben.

3. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

4. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich wegen des Erwerbs einer sog. „Schrottimmobilie“ im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage gegen die durch die Beklagte als finanzierende Bank betriebene Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin persönlich.

I.

1. Der Steuerberater der durch den Ehemann der Klägerin geführten Fa. V1. W1. GmbH, Hr. A. P., machte die Klägerin nach bereits mehrfach erfolgter Vermittlung von steuersparenden Anlagenmodellen (Bl. 79 d. A.) Ende 1994 darauf aufmerksam, dass in Dresden Gewerbeimmobilien zu erwerben seien; bei der Klägerin handelte es sich damals um die in der Firma ihres Ehemanns angestellte Prokuristin (Bl. 79 d. A.).

So teilte die in München ansässige Fa. P1 & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH den Eheleuten W. durch Schreiben ihres Mitarbeiters, Hrn. R., vom 03.12.1994 mit, dass im Zuge der Anschaffung von zwei Büroeinheiten in der K3. Str. 90 in Dresden auf der Basis eines Kaufpreises von DM 891.703,- und sonstiger Erwerbskosten ein steuerlicher Verlust in Höhe von DM 503.695,- geltend gemacht werden könne, so dass sich bis Ende 1995 eine Steuererstattung von DM 372.042,- und wegen der Mieteinnahmen nach Abzug von Kosten eine Liquidität von DM 330.530,- errechne (Anlage K 9). Weiterhin stellte diese Steuerberatungsgesellschaft der Klägerin hierin auch eine Ertragsrechnung für das 1. Vermietungsjahr dar, und zwar auf der Grundlage der Annahme einer Miete von 20,- DM/m² (Anlage K 9 S. 7).

2. In der Folge kam mit Unterschrift der Klägerin vom 19.12.1994 zwischen dieser und der Fa. P1 Immobilien- und Kapital-Vertriebsgesellschaft mbH (im Folgenden: P. GmbH) aus München, für welche der Steuerberater A. P. ebenfalls tätig war, ein Vertrag zustande, durch welchen die Klägerin die Fa. P1 GmbH mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags zum Kauf der Büro-Nrn. 11a und 11b in der „Büro- und Gartenresidenz“- Dresden/L. beauftragte, ausdrücklich nicht aber auch mit einer Finanzierungsunterstützung, und sich die Maklerin eine Provision in Höhe von 3,45% incl. MWSt. versprechen ließ (Anlage K 11), die der Klägerin sodann am 10.01.1995 in Rechnung gestellt worden ist (Anlage K 8).

Auf dieser Rechnung der Fa. P1 GmbH findet sich auch ein Hinweis, dass diese Gesellschaft Partner der ... F2. M2. GmbH (H.F.M) ist, eines Unternehmens der ...-BANK-Gruppe.

3. In einem auf November 1993 datierenden Exposé der Fa. P1 GmbH zu der streitgegenständlichen Immobilie (Anlage K 7 S. 29) wird u. a. auch ein sog. Mietpreisspiegel (RDM) wiedergegeben, wonach bei einem einfachen Nutzungswert in Dresden für Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 1993 die monatliche Nettokaltmiete 20,- DM/m² betrage, bei einem mittleren Nutzungswert 30,- DM/m² und bei einem guten Nutzungswert 40,- DM/m² (Anlage K 7 S. 24). Des Weiteren heißt es in diesem Exposé, dass zu den typischen Risiken des Immobilienkaufes auch Mietausfälle, Mietminderungen und ein Immobilienleerstand gehören (Anlage K 7 S. 28).

4. Die Klägerin erwarb sodann zum Zweck der Erzielung von Renditen in Form von Mieteinnahmen (Bl. 67 d. A.) von der als Bauträgerin tätigen Fa. I. G1. für Vermögensberatung mbH, Dresden, durch notariellen Kaufvertrag vom 22.12.1994, Notar Dr. O. B., UR-Nr. .../1994, zu einem Kaufpreis in Höhe von DM 774.383,85 netto (entspricht € 395.936,17) zzgl. MWSt. i. H. v. DM 117.319,15 (entspricht € 59.984,33), mithin insgesamt DM 891.703,- (entspricht € 455.920,50), jeweils mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile von 29,4/1.000 bzw. von 28,8/1.000 an den Flurstück-Nrn. 51/3 sowie 51/4, Grundbuch des Amtsgerichts Dresden von N., wobei es sich um zwei gerade in Sanierung befindliche Gewerbeeinheiten mit den Nrn. 1101 und 1102 mit 86 m² bzw. 88 m² im Souterrain eines Hinterhauses ohne direkten Straßenzugang (Bl. 80 d. A.) in der K3. Str. 90 in Dresden handelte, die zum Kaufvertragszeitpunkt noch in Sanierung begriffen waren und nach Ziff. 9 des Kaufvertrags bis zum 31.01.1995 bezugsfertig zu sein hatten (Anlage K 1).

Aus diesem notariellen Kaufvertrag und aus dem Grundbuch (Anlage K 6) geht hervor, dass auf der gesamten Immobilie bereits durch die Bauträgerin bewilligte Grundschulden zugunsten der B...bank AG, bei der er sich um die Rechtsvorgängerin der Beklagten handelt, über DM 2.420.000,- sowie über DM 9.680.000,- lasteten (Bl. 9 f. d. A.).

Durch weitere Notarurkunde UR-Nr. .../1995 vom 01.06.1995 wurden die Miteigentumsanteile auf 28,26/1.000 bzw. 27,73/1.000 herabgesetzt, die übrigen vertraglichen Bestimmungen vom 22.12.1994 aber unberührt gelassen (Anlage K 2).

Die Eintragung der Klägerin im Grundbruch erfolgte sodann jeweils am 11.05.1999 (Anlage K 6).

5. Diese Anschaffung finanzierte die Klägerin in Höhe von DM 151.144,- mit Eigenkapital, im Übrigen wurde der Kaufpreis über ein am 28.12.1994 abgeschlossenes Annuitätendarlehen seitens der ...bank AG in Höhe von DM 800.000,- bei 8,2% bzw. (ab 01.01.1996) 8,35% Zinsen p. a. mitfinanziert (Anlage B 4).

In dem Darlehensvertrag weist die Bayerische Hypotheken- und W2. AG in Ziff. 18 darauf hin, dass sie eine Haftung für die Wirtschaftlichkeit des Beleihungsobjektes nicht übernehme.

In einem internen Schreiben der ...bank AG vom 29.07.1993 heißt es, dass Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutliche Warnzeichen anzusehen seien (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34).

Dabei hatte die Klägerin bereits am 20.12.1994 eine vorab durch Hrn. P. ausgefüllte Selbstauskunft auf einem Formular der ...bank AG unterzeichnet (Anlage K 33). Außerdem war dieses Formular der Klägerin zusammen mit einem handschriftlichen Anschreiben des Hrn. P. „mit der Bitte um Unterzeichnung“ am 19.12.1994 zugefaxt worden (Anlage K 33 S. 3) und am 20.12.1994 ausweislich eines handschriftlichen Anschreibens seitens der Klägerin sodann durch diese nach Unterzeichnung an Hrn. R. gefaxt worden (Anlage K 33 S. 3).

Als Sicherheiten wurden am 08.11.1995 zugunsten der ...bank AG Grundschulden über DM 810.000,- im Grundbuch eingetragen, wobei dieselben durch Notarurkunde vom 22.12.1994 (UR-Nr. .../1994) bewilligt worden waren; außerdem unterwarf sich die Klägerin in dieser Urkunde auch hinsichtlich ihrer persönlichen Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung (Anlage K 5 S. 3). Ferner unterzeichnete die Klägerin am 28.12.1995 auch eine Zweckerklärung (Anlage B 6).

6. Der zum „Stand 01.01.2015“, ausweislich von dessen S. 67 aber frühestens mit Stand vom 27.03.1995 abgefasste und am 01.06.1995 veröffentlichte (Bl. 322 d. A.) Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden für den Berichtszeitraum 1994 (Anlage K 39), an welchem auch der in diesem Verfahren gerichtlich beauftragte Sachverständige Dr.-Ing. P. G. als Ausschussmitglied mitgewirkt hatte (Bl. 317 f. d. A.), enthält auf S. 56 unter der Überschrift „Preisniveau von Teileigentum“ u. a. die Angabe, dass „mehrere 10.000 Quadratmeter bezugsfertige Büroflächen in Dresden zur Zeit nicht vermietet sind und diese Zahl noch weiter steigen wird, da große Objekte, wie z. B. das World Trade Center, auf den Markt kommen“, und weiter noch die Feststellung, dass es „wegen des Überangebotes an Büroflächen in der Landeshauptstadt und der sinkenden Nachfrage … bezüglich der Mieten zu gravierenden Preisstürzen“ gekommen sei (Bl. 214, 221 d. A.).

7. Wie auch aus dem durch die Voreigentümerin der streitgegenständlichen Miteigentumsanteile, der als Bauträgerin involvierten Fa. I. G1. für Vermögensberatung mbH, der Klägerin gegenüber durch Schreiben vom 14.01.1997 erfolgten Mitteilung hervorgeht, haben Hr. R. und Hr. P. im Rahmen der Vermittlung der Einheiten für die Fa. P1 GmbH etwa 7% Provisionen erhalten (Anlage K 12), noch ehe über das Vermögen der Bauträgerin am 01.10.1998 unter dem Az.: 531-N-1631/98 durch das Amtsgericht Dresden ein Konkursverfahren eröffnet worden ist (Bl. 93 d. A.).

8. Das ursprüngliche Darlehen vom 28.12.1994 wurde durch Vereinbarung vom 27.05./09.06.1998 in noch valutierender Höhe von DM 767.695,38 auf schriftlichen Wunsch der Klägerin vom 20.05.1998 (Anlage B 7) unter Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von DM 45.763,99 abzüglich eines Nachlasses in Höhe von DM 11.849,61 vollständig zurückbezahlt und für den Zeitraum ab dem 01.07.1998 zu neuen Konditionen fortgesetzt (Bl. 87 d. A.; Anlage B 8). In dem Antwortschreiben der ...-Bank AG vom 26.05.1998 (Anlage B 7 S. 2) heißt es, dass „die von uns erstellte Wertermittlung des Beleihungsobjektes nur für bankinterne Zwecke verwendet“ werde.

9. Der freie Sachverständige G2. M3. ermittelte im Auftrag der Klägerin am 27.10.2005 für die Gewerbeeinheiten Nr. 1101 und Nr. 1102 für den Zeitpunkt des 22.12.1994 jeweils einen Verkehrswert in Höhe von € 88.000,- (Anlage K 13).

10. Die Beklagte kündigte den Darlehensvertrag am 03.07.2008 und stellte dabei einen Betrag in Höhe von € 340.371,63 fällig. In einem Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 11.07.2008 wurde hierauf u. a. erwidert, dass „eine Mietzusage in Höhe von DM 20,00 pro m² netto“ erfolgt sei (Anlage B 2 S. 2).

11. Im Rahmen des am 18.11.2008 jeweils angeordneten Zwangsversteigerungsverfahrens (Az.: 517 K 923/08 bzw. 517 K 924/08) hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Miteigentumsanteile (Anlage K 17) wurden durch das Amtsgericht Dresden Wertgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M1 St. eingeholt, wonach zum 09.04.2009 die Gewerbeeinheit Nr. 1101 (Miteigentumsanteil: 28,26/1.000) € 27.900,- und die Gewerbeeinheit Nr. 1102 (Miteigentumsanteil: 27,73/1.000) € 28.000,- wert gewesen seien (Anlagen K 14, K 15, K 36, B 9). Sodann wurden die beiden Gewerbeeinheiten durch Zuschlagsbeschlüsse jeweils vom 08.07.2010 für jeweils € 7.500,- an die Fa. ... für Immobilienbesitz mbH & Co.KG veräußert (Anlage K 18).

12. Die Klägerin erzielte im Zeitraum seit der Fertigstellung der Immobilie im Jahr 1995 bis Ende 2001 für beide Gewerbeeinheiten Mieteinnahmen in Höhe von € 3.092,81 und im Zeitraum zwischen 2002 und 2010 insgesamt € 23.697,-, so dass sich eine monatliche Nettokaltmiete für beide Einheiten in Höhe von € 0,86/m² ergibt (Bl. 12, 81 f., 222 d. A.). Dabei trat 2001 ein kompletter Leerstand ein und erst ab 2003 konnten die Gewerbeeinheiten etwas regelmäßiger vermietet werden, bis sie im Jahr 2005 und bis zur Versteigerung im Juli 2010 wiederum leerstanden (Bl. 12, 81 f. d. A.).

13. Die Klägerin hat die Mehrwertsteuer aus dem Nettokaufpreis und aus der halben auf den Nettokaufpreis berechneten Grunderwerbsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs abgezogen (Bl. 72 d. A.). Sie erzielte bis Januar 2011 Steuervorteile in Form einer Umsatzsteuerrückerstattung in Höhe von € 64.307,48 sowie Einkommensteuervorteile in Höhe von € 363.435,58 (Bl. 86 d. A.; Anlagen K 16, K 32).

II.

Aus Sicht der Klägerin habe die bei dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag durch ihren damaligen Mitarbeiter Hrn. Marian V. handelnde ...-Bank AG ihre Rolle als bloße Kreditgeberin überschritten, sich weiter in eine schwerwiegende Interessenkollision begeben und hafte der Klägerin auch wegen der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes sowie wegen eines Wissensvorsprungs im Hinblick auf eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung und im Hinblick auf die erkannten arglistigen Täuschungen durch die Vermittler über die erzielbare Miete, die Rentabilität und Gewinne der Kapitalanlage und versteckte Innenprovisionen (Bl. 20 ff., 90 ff. d. A.). Sie könne daher der Zwangsvollstreckung durch die Beklagte eigene Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen entgegenhalten.

Hinsichtlich der durch die Klägerin angenommen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung (Bl. 72 d. A.) argumentierte die Klägerin in der Klageschrift vom 04.05.2011 zunächst damit, dass die verfahrensgegenständlichen Miteigentumsanteile am 22.12.1994 insgesamt nur € 176.000,- wert gewesen seien, woraus im Vergleich zu dem Bruttokaufpreis eine Überteuerung von 159% resultiere, wie sich dies aus dem Gutachten des Sachverständigen M3. vom 27.10.2005 ergebe (Bl. 9, 24 d. A.; Anlage K 13). Der Bruttokaufpreis sei zum einen aus dem Grund maßgeblich, dass nicht absehbar sei, ob der Klägerin die Vorteile des Vorsteuerabzuges tatsächlich verblieben würden, und zum anderen aus dem Grund, dass der Beklagten solche steuerliche Vorteile nicht zum Vorteil gereichen dürften, und zum dritten aus dem Grund, dass auch bei einem möglichen Wiederverkauf der Gewerbeeinheiten die Mehrwertsteuer ebenfalls wieder in den Kaufpreis mit einzukalkulieren gewesen wäre (Bl. 72 d. A.). In der Replik führte die Klägerin hierzu ergänzend aus, dass sich auch unter Zugrundelegung bloß des Nettokaufpreises immer noch eine Überteuerung um 125% ergebe (Bl. 72 d. A.). Daher ergebe sich in beiden Fällen eine Überschreitung der durch den Bundesgerichtshof gesehenen Grenze der knapp doppelt so hohen Leistung im Verhältnis zur Gegenleistung (Bl. 72 f. d. A.).

Für die sachverständige Wertermittlung der beiden Gewerbeeinheiten sei das Ertragswertverfahren heranzuziehen, weil die streitgegenständliche Immobilie ein zur Erzielung von Renditen erworbenes Mietobjekt ist (Bl. 67 d. A.), und weil auch die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den Angaben des damals zuständigen Darlehenssachbearbeiters Hrn. Ma. V. bei Kapitalanlageimmobilien nach dem Ertragswertverfahren vorgegangen sei (Bl. 212 d. A., Anlagen K 37, K 38). Weiterhin ergebe sich auch aus einer Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 12.06.2012 (Anlage K 42), dass es für die verfahrensgegenständlichen Souterrain-Gewerbeeinheiten überhaupt keine Vergleichsobjekte gebe (Bl. 216 d. A.). Im Rahmen der Wertermittlung müsse des Weiteren davon ausgegangen werden, dass die verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten in einer als einfach (Bl. 213 ff. d. A.) bis mittel (Bl. 224 d. A.) zu qualifizierenden Randlage befindlich seien, und zwar in einer Wohngegend fernab der Hauptgewerbegebiete, zumal sie auch noch 80 m entfernt von der K3. Straße im Souterrain eines Hinterhauses lägen (Bl. 213 ff., 218 d. A.; K 36). Weiterhin seien die Gewerbeeinheiten wegen ihrer Schlauchförmigkeit und ihrer mangelnden Belichtung und Besonnung nicht als Büroräume, sondern eher als Fahrradkeller geeignet (Bl. 216 d. A.).

Die Kenntnis der ...-Bank AG sei zu vermuten, weil die ...-Bank AG mit der Vertriebsfirma institutionalisiert zusammengewirkt habe; außerdem habe die ...-Bank AG die Augen vor der Erkenntnis der sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie bewusst verschlossen (Bl. 22 ff., 97 ff. d. A.), wobei sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten das Wissen und das Verhalten des Vermittlers P. habe zurechnen lassen müssen (Bl. 99 d. A.):

Die Filiale der ...-Bank AG in der Filiale A.-/T2.straße in M. wiederum habe mit der Fa. P1 GmbH aus München im Rahmen eines Profivermittlerverhältnisses (Bl. 6, 85 d. A.) zusammengearbeitet. Die ständigen Geschäftsbeziehungen zwischen der ...-Bank AG und der Fa. P1 GmbH ergäben sich auch aus einem Ausdruck eines internen Computerprogramms (VIPS), worin die Fa. P1 GmbH eine eigene Vermittlernummer nebst eigenem Provisionskonto erhalten habe (Bl. 6 d. A.; Anlage K 10), und auch daraus, dass die Beklagte sowohl den Bauträger als auch mehrere Enderwerber finanziert habe, die jeweils über den Vermittler P. die Immobilie erworben hätten (Bl. 88 f. d. A.; Anlagen K 24 - K 29). Auch zeige sich daran, dass die ...-Bank AG dem Vermittler P. einen Selbstauskunftsbogen überlassen habe, welcher sodann durch denselben ausgefüllt worden sei, ehe er durch die Klägerin unterschrieben wurde, das institutionalisierte Zusammenwirken (Bl. 89 d. A.; Anlage K 33). Des Weiteren sei die Fa. P1 GmbH dabei über ihren direkten Angestellten Hrn. R. an den Steuerberater A. P. als Untervermittler herangetreten, um an entsprechende Kunden zu gelangen, welche sodann an die Bankfiliale vermittelt worden seien (Bl. 85, 88 d. A.).

Außerdem treffe die Beklagte wegen der Entscheidung OLG Frankfurt, 09.06.2011, Az.: 17 U 86/10 eine sekundäre Darlegungslast zum Bestehen einer Vertriebsabrede und dazu, wie vielen Anlegern die ...-Bank AG Eigentumserwerbe in dem betreffenden Objekt finanziert habe (Bl. 99 d. A.).

Die Beklagte habe eine eigene Einwertung der streitgegenständlichen Miteigentumsanteile vorgenommen gehabt (Bl. 14 d. A.), wie dies auch der Vermittler Hr. P. besonders betont habe (Bl. 14 d. A.), weil sie vor dem Kaufvertrag bereits Grundschulden in Höhe von 12 Millionen Euro an dem gesamten Objekt gehalten habe. Sie habe von der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung aufgrund ihrer eigenen Wertermittlung, wie aus den Anlagen K 24 - K 29 ersichtlich, Kenntnis gehabt, weil sie mindestens acht Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie finanziert habe (Bl. 15, 94 d. A.). Die Beklagte müsse nach den Entscheidungen OLG München, 15.03.2011, Az.: 5 U 4457/10, und OLG Nürnberg, 15.04.2011, Az.: 14 U 756/09, im Rahmen einer sekundären Darlegungslast die interne Wertermittlung und den gesamten Globalakt zu der streitgegenständlichen Immobilie vorlegen (Bl. 94 d. A.).

Auch wegen des internen Schreibens der ...-Bank AG vom 29.07.1993 mit den hierin erwähnten Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutlichen Warnzeichen (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34) sei der ...-Bank AG ein Einbruch im ostdeutschen Immobiliensektor schon seit dem Frühjahr 1993 bewusst gewesen.

Hinsichtlich des durch die Klägerin angenommen Wissensvorsprungs der Rechtsvorgängerin bezüglich der Höhe der erzielbaren Mieten der beiden Gewerbeeinheiten sowie hinsichtlich der Rentabilität und der Gewinne aus der Kapitalanlage trägt die Klägerin vor, dass im konkreten Fall der Steuerberater P. in Anwesenheit des Hrn. R. bei einem Beratungsgespräch unter Vorlage eines Berechnungsbeispiels mit Datum vom 03.12.1994 (Anlage K 9) der Klägerin zugesichert habe, dass sich aufgrund der garantiert zu erzielenden Mindestquadratmeter-Miete in Höhe von DM 25,- sowie aufgrund der zu erwartenden Steuerersparnis das Eigenkapital bereits nach zwei Jahren wieder amortisieren und hiernach ein ständiger Liquiditätsüberschuss verbleiben würde (Bl. 5 d. A.). Weiterhin habe Hr. P. bei dieser Gelegenheit auch erklärt, dass die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten ohne weiteres den gezahlten Kaufpreis wert seien und nach Ablauf der steuerlichen Bindungsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußert werden könnten (Bl. 5 f. d. A.). Des Weiteren habe der Vermittler Hr. P. auch ins Blaue hinein zugesichert, dass die verfahrensgegenständliche Immobilie eine Wertsteigerung und einen gewinnbringenden Weiterverkauf erwarten lasse, obwohl sich dann aus den beiden Wertgutachten vom 07.07.2009 mit € 27.900,- bzw. € 28.000,- wesentlich niedrigere Beträge ergeben haben (Bl. 10 d. A.; Anlagen K 14 f.). Weiter sei der Klägerin bei diesem Beratungsgespräch auch ein Auszug aus dem Mietspiegel der Stadt Dresden gezeigt worden, wonach bei gewerblichen Immobilien eine Nettokaltmiete zwischen DM 20,- und DM 40,- realistisch zu erzielen sei (Bl. 6 d. A.). Diese Berechnungen und Zusicherungen seien die Entscheidungsgrundlage und für den Erwerb ausschlaggebend gewesen (Bl. 6 d. A.).

Daher sei die Klägerin über die erzielbare Miete arglistig durch die Beklagte getäuscht worden. Denn anstelle der durch den Steuerberater P. und den Hrn. R. ins Blaue hinein (Bl. 12 d. A.) mündlich zugesagten Nettokaltmiete von DM 25,- bzw. € 12,78/m² (Bl. 79 d. A.) betrage eine solche nur 5,26 €/m², wie sich aus einem Sachverständigengutachten vom 27.10.2005 ergebe (Anlage K13), wobei noch die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 20% (Bl. 220 d. A.; Anlage K 13) abzuziehen seien, so dass sich bloß ein Betrag von € 4,21 ergebe, mithin eine Überhöhung um 204% vorliege (Bl. 11 d. A.). Erst recht gelte dies unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen St. über eine nachhaltig erzielbare Miete von nur € 2,50 (Bl. 223 d. A.; Anlage K 36). Insofern ergebe sich aus den Entscheidungen BGH, 16.05.2006, Az.: XI ZR 6/04 Tz. 57 und BGH, 19.12.2006, Az.: XI ZR 374/04 die Evidenz der Sittenwidrigkeit schon bei Abweichungen um 46% bzw. um 28% (Bl. 12, 97 d. A.). Tatsächlich seien die Gewerbeeinheiten in den ersten sieben Jahren von 1995 - 2001 sogar unvermietbar gewesen, wie die Erträge der Klägerin zeigten (Bl. 222 d. A.).

Die in dem RDM-Mietpreisspiegel aus dem Jahr 1993 ersichtliche Miete von DM 20,-/m² für einfache Gewerbeflächen stelle zwar nur einen Durchschnittswert dar, der nicht ohne weiteres auf jedes Objekt übertragen werden könne (Bl. 80 d. A.). Dies ergebe sich schon daraus, dass die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten im Souterrain eines Hinterhauses ohne direkten Straßenzugang liegen, deren Bezugsfertigkeit erst für 1995 vorgesehen gewesen sei und die Immobilie auch nicht in einem Geschäftsbezirk, sondern einer einfachen Wohngegend liege (Bl. 80 d. A.). Doch selbst wenn die schriftlich zugesicherte Bruttomiete von DM 20,-/m² zugrunde gelegt würde, ergebe sich anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung immer noch eine sittenwidrige bzw. evidente Überhöhung um etwa 94,5% im Vergleich zu der durch den Sachverständigen M3. ermittelten Bruttomiete von € 5,26/m² (Bl. 97 d. A.).

Hinsichtlich des durch die Klägerin angenommen Wissensvorsprungs der Beklagten über versteckte Innenprovisionen trägt die Klägerin vor, dass die ...-Bank AG, die im konkreten Fall in Person des Mitarbeiters Ma. V. gehandelt habe, mit der Fa. H. Fonds M2. GmbH als Partnerunternehmen kooperiert habe; dabei seien mindestens 20% des Kaufpreises als verdeckte Innenprovision geflossen (Bl. 83 f. d. A., Anlage K 30). Daher habe die ...--Bank AG insofern auch eine Aufklärungspflicht verletzt, indem sie derart hohe verdeckte Innenprovisionen nicht offenlege (Bl. 85 d. A.). Hr. R. und Hr. P. hätten über die offen ausgewiesene Maklerprovision hinaus noch Provisionen insgesamt in Höhe von 7% des Kaufpreises erhalten (Bl. 83, 88 d. A.; Anlagen K 8, K 12). Bei der Klägerin sei daher der unrichtige Eindruck erweckt worden, dass für die Vermittlung des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilie nur die offen ausgewiesene Provision von 3,45% zu zahlen war (Bl. 8 d. A.).

Aus Sicht der Klägerin könne daher mit Stand 31.12.2010 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von € 400.875,90 wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung der Beklagten entgegengehalten werden (Bl. 13, 18 ff., 86 d. A.; Anlagen K 16, K 32). So habe die Klägerin Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von € 356.879,95 erbracht, Hausgelder und Nebenkosten in Höhe von € 78.633,87 erbringen müssen, des Weiteren Umsatzsteuerzahlungen in Höhe von € 56.459,37 (Bl. 18 d. A.). Unter Berücksichtigung der Umsatzsteuererstattung in Höhe von € 64.307,48 und der vereinnahmten Mieten in Höhe von € 26.789,81 verbleibe daher als negatives Interesse ein Schaden der Klägerin in Höhe von € 400.875,90, weil eine Anrechnung der erlangten Einkommensteuervorteile in Höhe von € 363.435,58 der Klägerin im konkreten Fall nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unterbleiben müsse (Bl. 19 ff., 86 d. A.).

Die Klägerin beantragt daher zuletzt (Bl. 112 d. A.):

I. Die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, wird für unzulässig erklärt.

II. Die Beklagte wird verurteilt, die ihr erteilte vollstreckbare Ausfertigung der vorbezeichneten Grundschuldbestellungsurkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, an die Klagepartei herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte behauptet, sie habe eine eigene Einwertung des Verkehrswertes der streitgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien vorgenommen gehabt, und zwar in Höhe von DM 4.000,-/m² und unter Zugrundelegung eines Sicherheitsabschlags von 10% hieraus den Beleihungswert zugrunde gelegt habe, wobei diese Einwertung damit in der Nähe des sich aus dem Privatsachverständigengutachten des G. M. vom 27.10.2005 ergebenden Betrags von DM 4.450,-/m² netto liege, insbesondere sei dabei auch zu berücksichtigen, dass es bei einem Ersterwerb am Markt die höchsten Verkaufserlöse wegen der damit verbundenen Steuervorteile gebe, während ein Zweiterwerb jedoch wegen geringerer steuerlicher Ansetzbarkeit deutlich niedriger gehandelt werde (Bl. 48 f. d. A.). Bei der Verkehrswertermittlung müsse der Nettokaufpreis zugrunde gelegt werden (Bl. 107 d. A.). Die Beklagte sei bei der Einwertung von Kapitalanlageimmobilien nicht stets nach dem Ertragswertverfahren vorgegangen (Bl. 234 d. A.). Ein Rückschluss von den heutigen Verkehrswerten oder Erlösen im Zwangsversteigerungsverfahren für Gewerbeimmobilien in Dresden auf die Situation des Jahres 1994 sei angesichts der vollkommen veränderten Marktverhältnisse nicht möglich (Bl. 107 d. A.). Die Beklagte müsse kein etwa durch sie erstelltes Globalgutachten über ihre Einwertung für eine Vielzahl von Finanzierungen vorlegen (Bl. 107 d. A.). Mit der Kreditentscheidung sei der Hr. V. nicht befasst gewesen, sondern die Filiale in der A.-/T2.straße in M. habe nur die Abwicklung der Darlehensverhältnisse vorgenommen (Bl. 109 d. A.).

Das interne Vorstandsschreiben vom 29.07.1993 sei so zu verstehen, dass Abteilungen jeder Bank Einschätzungen über eine angenommene zukünftige Entwicklung der Konjunktur abgäben, ohne dass ihnen deshalb ein Wissen über eine zukünftige Entwicklung oder gar ihre konkreten Auswirkungen auf den Wert einzelner Objekte unterstellt werden könne, zumal sich diese Einschätzung auch noch als falsch erwiesen habe (Bl. 53 d. A.).

Schlüssiger Vortrag der Klägerin zu einer Überschreitung der Rolle der Kreditgeberin durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten fehle, ebenso zu der Verwicklung in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt oder zur Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes (Bl. 54 d. A.). Die Rechtsvorgängerin sei ausschließlich in ihrer Rolle als Finanziererin verblieben und aufgetreten (Bl. 110 d. A.). Wenn eine Bank bei einer Bauträgerfinanzierung Insolvenzgefahren sähe, begründe dies noch nicht, dass die Käufer wieder über die gleiche Bank finanziert werden sollten oder müssten (Bl. 109 d. A.). Dass der Bauträger rund vier Jahre nach dem Erwerb in Insolvenz gefallen sein solle, sei für den Erwerb vier Jahre zuvor offensichtlich unerheblich (Bl. 110 d. A.).

Weiterhin sei der klägerische Tatsachenvortrag zu einer arglistigen Täuschung über die erzielbare Miete unschlüssig, weil sich aus dem Sachvortrag der Klägerin und aus dem Berechnungsbeispiel ergebe, dass nur eine solche von DM 20,-/m² prognostiziert worden sei (Bl. 57 d. A.). Eine solche erzielbare Miete sei bei der Kreditentscheidung der Rechtsvorgängerin der Beklagten auch zugrunde gelegt worden, weil sie für realistisch erachtet worden sei (Bl. 104 d. A.). Die behaupteten Aussagen eines Vermittlers über den Wert der Immobilien selbst oder über Wertsteigerungen lägen im Bereich der subjektiven Wertung, zumal nur über wertbildende Faktoren getäuscht werden könne (Bl. 57 f. d. A.). Es sei der Beklagten unbekannt, dass bei einer Lage im Hinterhaus trotz guter Verkehrsanbindung an eine Hauptverkehrsstraße eine gewerbliche Nutzung nahezu ausgeschlossen oder so weit beeinträchtigt sei, dass nur mit der Hälfte des niedrigsten Wertes der damaligen Marktmieten gerechnet habe werden können (Bl. 106 d. A.). Selbst wenn die gutachterlichen Feststellungen von Dr.-Ing. G. über einen erzielbaren Mieterlös von nur DM 18,-/m² zuträfen, wäre die Abweichung zu dem in dem Berechnungsbeispiel des Steuerberaters angesetzte Miete denkbar gering und könne weder Arglist noch Evidenz begründen (Bl. 207 d. A.).

Eine Rechtspflicht zur Aufklärung über versteckte Innenprovisionen habe die Rechtsprechung erst ab einer Höhe von 15% bejaht, und dies erst seit 2004, so dass eine arglistige Täuschung hierüber nicht in Betracht komme (Bl. 58 d. A.). Ohnehin seien die klägerischen Vermutungen über versteckte Innenprovisionen abenteuerlich, wonach die Beklagte Vertriebsprovisionen an wen auch immer zwischen 20% und 30% (wovon?) bezahlt habe (Bl. 108 d. A.). Ob der Steuerberater der Klägerin irgendwelche Provisionen erhalten und diese der Klägerin nicht offengelegt habe, werde mit Nichtwissen bestritten (Bl. 109 d. A.). In Ermangelung einer arglistigen Täuschung sei auch kein Raum für eine Evidenz für die Beklagte (Bl. 60 d. A.). Auf ein institutionalisiertes Zusammenwirken komme es daher nicht mehr an, wobei die Rechtsvorgängerin der Beklagten ohnehin dem Vertrieb und/oder dem Verkäufer keine Formulare zur Verfügung gestellt habe (Bl. 60 d. A.). Ob der Steuerberater der Klägerin das Selbstauskunftsformular bei der Rechtsvorgängerin der Beklagten besorgt habe, könne nicht nachvollzogen werden (Bl. 110 d. A.).

Die Klägerin müsse auch die Grundlagen ihrer Besteuerung durch nachvollziehbare Angaben darlegen (Bl. 50 d. A.).

III.

Durch die im Rahmen der Klageschrift vom 04.05.2011 beantragte und am 20.06.2011 beschlossene einstweilige Anordnung wurde die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, bis zum Erlass des Urteils in dieser Sache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 380.000,00 eingestellt (Bl. 41 - 43 d. A.).

Am 13.10.2011 wurde unter persönlicher Anwesenheit der Klägerin erstmals mündlich verhandelt; durch den hierbei verkündeten Beweisbeschluss wurde der Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. mit der Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zu dem durch die Klägerin behaupteten Wert der streitgegenständlichen Immobilie beauftragt, wobei der Gutachter angewiesen wurde, die Vergleichswertmethode anzuwenden (Bl. 111 - 115 d. A.), wobei diese Anweisung in dem Beschluss vom 08.11.2011 aufrechterhalten wurde (Bl. 124 ff. d. A.).

Der Sachverständige erstattete sein Gutachten in der Folge am 15.05.2012 (Bl. 138 - 200 d. A.). Wegen der hiergegen erhobenen Einwendungen der Klägerin vom 327.07.2012 (Bl. 210 - 232 d. A.) wurde der Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. durch Beweisbeschluss vom 13.08.2012 (Bl. 235 - 237 d. A.) mit der Erstellung eines ergänzenden schriftlichen Sachverständigengutachtens betraut. Dieses wurde sodann am 03.11.2012 erstattet (Bl. 247 - 255 d. A.). Sodann wurde am 24.10.2013 mündlich verhandelt und der gerichtliche Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. im Anschluss an die vom 21.12.2012 datierenden klägerischen Einwendungen (Bl. 260 - 269 d. A.) gegen dessen Gutachten vom 15.05.2012 und vom 03.11.2012 sowie zu seiner Stellungnahme vom 23.10.2013 (Bl. 282 - 288 d. A.) vernommen (Bl. 289 - 294 d. A.).

In dem Verkündungstermin vom 12.12.2013 erging in der Folge ein Beweisbeschluss, wonach der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden um Erteilung einer amtlichen Auskunft zu Widersprüchlichkeiten bei der Sachverständigenbegutachtung durch Hrn. Dr.-Ing. Ha.-P. G. ersucht wurde (Bl. 310, 311 - 313 d. A.). Nach dem Eingang der Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 09.04.2014 (Bl. 321 - 323 d. A.) wurde sodann am 15.01.2015 mündlich verhandelt (Bl. 340 f. d. A.). In dem nachfolgenden Verkündungstermin vom 09.04.2015 erging dann ein Beweisbeschluss (Bl. 343 - 346 d. A.), durch welchen in Übereinstimmung mit den wiederholten klägerischen Anträgen auf Neubegutachtung durch einen anderen Sachverständigen, z. B. vom 14.11.2013 (Bl. 300 d. A.), vom 11.07.2014 (Bl. 337 d. A.) und vom 15.01.2015 (Bl. 341 d. A.), anstelle des Sachverständigen Dr.-Ing. Ha.-P. G. nunmehr Hr. Dipl.-Ing. P2. L1 zum Sachverständigen für die Ermittlung des Wertes des streitgegenständlichen Grundstückes bestimmt und demselben aufgegeben wurde, die Vergleichswertmethode zugrundezulegen. Dieser erstattete sein Gutachten sodann am 21.10.2016 (Bl. 372 - 459 d. A).

Die Klägerin beantragte sodann durch Schriftsätze vom 08.03.2017 und vom 07.08.2017 auch die Ersetzung des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 durch einen neuen Gutachter (Bl. 481 ff., 503 ff. d. A.) und lehnte den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 außerdem durch den Schriftsatz vom 07.08.2017 wegen Besorgnis der Befangenheit ab, weil sich insbesondere der „Verdacht einer schizoiden Profilneurose bei dem abgelehnten Sachverständigen“ aufdränge (Bl. 507 d. A.). Dieses Befangenheitsgesuch wurde durch das Landgericht München II am 29.08.2017 zurückgewiesen (Bl. 516 - 521 d. A.). Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Klägerin vom 14.09.2017 (Bl. 524 - 526 d. A.), die nachfolgend nach entsprechender gerichtlicher Fristsetzung (Bl. 527 d. A.) insbesondere damit begründet worden war, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. P. St. die Ergebnisse des Gutachters L1 telefonisch in Zweifel ziehe (Bl. 528 - 530 d. A.), wurde nach dem Nichtabhilfebeschluss des Landgerichts München II vom 07.11.2017 (Bl. 531 - 534 d. A.) durch Beschluss vom 20.11.2017 durch das Oberlandesgericht München im Verfahren Az.: 19 W 1819/17 zurückgewiesen (Bl. 542 - 546 d. A.).

Das zugleich mit der sofortigen Beschwerde vom 14.09.2017 seitens der Klägerin angebrachte erneute Befangenheitsgesuch gegen den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1(Bl. 525 d. A.) und die neuerliche sofortige Beschwerde der Klägerin vom 14.11.2017 gegen den Nichtabhilfebeschluss mitsamt wiederholtem Ablehnungsgesuch gegen den Sachverständigen L1. (Bl. 535 ff. d. A.), welches nunmehr mit einer schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. mit Datum vom 10.11.2017 versehen war (Anlage zu Bl. 535 ff. d. A.), wurden wegen der rechtlichen Hinweise vom 05.12.2017 (Bl. 551 d. A.) durch klägerischen Schriftsatz vom 21.12.2017 (Bl. 554 f. d. A.) wieder zurückgenommen, durch klägerischen Schriftsatz vom 28.02.2018 eine erneute Ablehnung aber doch noch vorbehalten (Bl. 571 d. A.).

Im Anschluss an die mit rechtlichen Hinweisen versehene Terminsverfügung vom 05.12.2017 (Bl. 549 - 553 d. A.) und an die Anordnung des persönlichen Erscheinens der Klägerin durch Verfügung vom 01.03.2018 (Bl. 572 f. d. A.) wurde sodann letztmals am 08.03.2018 wurde mündlich verhandelt, wobei sich die Klägerin nach § 141 Abs. 3 S. 2 ZPO vertreten ließ (Bl. 576 d. A.), und wobei der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 zu den vom 08.03.2017 datierenden klägerischen Einwendungen (Bl. 481 - 490 d. A.) gegen dessen Sachverständigengutachten vom 21.10.2016 nach Maßgabe der Anweisungen vom 05.12.2017 (Bl. 550 f. d. A.) vernommen (Bl. 577 - 588 d. A.), nachdem der zunächst am 28.07.2017 (Bl. 499 - 501 d. A.) für den 30.11.2017 anberaumte Termin wegen des Befangenheitsgesuchs verlegt hatte werden müssen. In einem nachgelassenen Schriftsatz vom 12.04.2018 äußerte sich die Klägerin noch fristgerecht zu dieser Beweisaufnahme (Bl. 589 - 598 d. A.).

Weiterer Beweis wurde nicht erhoben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt einschließlich der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und der Protokolle verwiesen.

Gründe

A. Die zulässigen Klagen sind unbegründet.

I. Die Klagen sind zulässig.

1. Das Landgericht München II ist wegen §§ 797 Abs. 5 Alt. 1, 802 ZPO und §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG ausschließlich örtlich und sachlich zuständig.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Vollstreckungsabwehrklage liegt vor, weil die Beklagte eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde in Händen hält und die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung durch die Klägerin anstrebt (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 14 ff.).

3. Die nach § 371 Abs. 1 BGB analog statthafte Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist wegen ihrer kumulativen Geltendmachung neben der Vollstreckungsgegenklage zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 - Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 23; Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 6).

4. Sonstige Zulässigkeitshindernisse sind nicht ersichtlich.

II. Die Klagen sind unbegründet.

1. Die Vollstreckungsabwehrklage ist unbegründet.

Zwar können Schadensersatzansprüche eines Darlehensnehmers wegen schuldhafter Aufklärungspflichtverletzungen durch eine finanzierende Bank aus §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Inanspruchnahme aus der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bank gem. § 242 BGB entgegenhalten werden (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2012 - Az.: XI ZR 179/11 = BeckRS 2012, 16898 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 23.10.2007 - Az.: XI ZR 167/05 = BeckRS 2008, 00664 Tz. 26 m. w. N.). Die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin konnte aber das Bestehen von Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte nicht nachweisen.

a) Die Beklagte haftet der Klägerin nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen eines Wissensvorsprungs über einen etwa sittenwidrig überhöhten Kaufpreis oder über eine etwaige arglistige Täuschung ihrer Vermittler über die erzielbaren Mieterlöse, über die Rentabilität und Gewinnaussichten der beiden Gewerbeobjekte oder über versteckte Innenprovisionen.

(1) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten verheimlicht, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der im Kaufvertrag vom 22.12.1994 vereinbarte Kaufpreis nicht sittenwidrig überhöht war, sondern dass der durch die Klägerin versprochene Kaufpreis den damaligen Wert der beiden Gewerbeeinheiten in Höhe von insgesamt € 330.000,- nur im Rahmen der üblichen Unternehmergewinne bei einem Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung überstieg (vgl. S. 7 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.), was nach der herrschenden Wirtschaftsordnung in der Bundesrepublik Deutschland durch die Klägerin, zumal als reges Mitglied dieser Wirtschaftsordnung, hinzunehmen ist. Eine Verpflichtung einer finanzierenden Bank wie der Rechtsvorgängerin der Beklagten, einen Darlehensnehmer auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, besteht daher auch nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, unabhängig davon, ob die finanzierende Bank hierzu über Erkenntnisse verfügte, nicht, denn schon ein Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen, und recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 26 m. w. N.).

(a) Eine kreditgebende Bank ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bzgl. des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben.

Dies kann erstens der Fall sein, wenn die Bank über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 14 m. w. N.). Eine Bank trifft dabei nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. etwa zuletzt BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.).

(i) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, wenn also der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.; BGH, Urteil vom 18.12.2007 - Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 31; BGH, Urteil vom 14.10.2003 - Az.: XI ZR 134/02 = NJW 2004, 154, 156 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.01.2001 - Az.: V ZR 437/99 = NJW 2001, 1127, 1128; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 - Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962; OLG München, Urteil vom 11.01.2007 - Az.: 19 U 3886/06 = NZM 2007, 181, 184).

(ii) Weiterhin ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Fall, dass kein solches besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB möglich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen, wobei etwa nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bei einer Verkehrswertüberschreitung um 57,59% bzw. 62,37% (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 - Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673) bzw. um 68% von einem auffälligen Missverhältnis ausgegangen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.).

(b) Die Frage, ob sich dieses Verhältnis unter Zugrundelegung des Nettokaufpreises oder des Bruttokaufpreises bestimmt, wobei richtigerweise nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung entgegen der klägerischen Argumentation nicht von dem Gesamtaufwand mit den darin enthaltenen Erwerbsnebenkosten auszugehen ist, sondern bloß auf den angegebenen reinen Kaufpreis der Immobilie abzustellen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 - Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 29 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = NJW 2008, 644, 646 Tz. 34 m. w. N.; OLG München, Urteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 - Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962) braucht im Streitfall nicht entschieden zu werden, weil sich selbst bei einer Heranziehung des Bruttokaufpreises nach den überzeugenden Ergebnissen des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 mit der Feststellung eines Wertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 in Höhe von insgesamt € 330.000,- und einer daraus resultierenden Verkehrswertüberschreitung in Bezug auf den Nettokaufpreis von € 395.936,17 um 19,98% und in Bezug auf den Bruttokaufpreis von € 455.920,50 um 38,16% kein solches besonders grobes - und nicht einmal ein nur auffälliges - Missverhältnis ergibt:

(c) Die Feststellungen des gerichtlichen Gutachters Dipl.-Ing. P2 L1, bei welchem es sich um einen durch die Industrie- und Handelskammer Dresden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden und die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken handelt, in dessen schriftlichem Sachverständigengutachten vom 21.10.2016 (Bl. 372 - 459 d. A.) und gelegentlich dessen gerichtlicher Vernehmung vom 08.03.2018 (Bl. 577 - 588 d. A.), welche auch auf drei Ortsterminen vom 06.07.2015, 08.09.2015 und vom 26.11.2015 basieren, halten auch im Kontext der zahlreichen Einwendungen der Klägerin vom 08.03.2017, 08.03.2018 und vom 12.04.2018 sowie der weiteren vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen des ausgewechselten, aus Altersgründen nicht mehr öffentlich bestellten und vereidigten gerichtlichen Sachverständigen Dr.-Ing. Ha.-P. G., des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. sowie des freien Sachverständigen G2. M3. einer kritischen Würdigung stand und erweisen sich insofern entgegen der massiven unsachlichen klägerischen Polemik gegenüber dem Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, der weder durch seine Ausführungen „vom Schätzer zum Schwätzer wird“ noch an einer „schizoiden Profilneurose“ leidet, als widerspruchsfrei und überzeugend:

(i) Zunächst ergibt sich keine mangelnde Verwertbarkeit des Sachverständigengutachtens von Hrn. Dipl.-Ing. P2. L1 unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Verstoßes gegen das Rechtsstaatsprinzip wegen einer etwaigen mangelnden Offenlegung der Gutachtensgrundlagen in Form der genauen Daten zu den Vergleichsobjekten.

(α) Zunächst ist in teilweiser Übereinstimmung mit der klägerischen Argumentation vom 07.08.2017 (Bl. 507 d. A.) davon auszugehen, dass ein Sachverständiger die Daten zu den Vergleichsobjekten bei der Immobilienwertermittlung grundsätzlich zu offenbaren hat.

Denn für ein tragfähiges Gutachten ist es wegen des Anspruchs der Klagepartei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909; BGH, Urteil vom 18.07.2007 - Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 30 f., jeweils m. w. N.) prinzipiell unerlässlich, dass ein Sachverständiger die genauen Daten der Vergleichsobjekte offenbart.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kann es aber ausnahmsweise genügen, wenn für den Fall, dass der Sachverständige Vertraulichkeit hinsichtlich personenbezogener Daten zugesichert hat, durch Befragung des Sachverständigen Gewissheit erlangt werden kann, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben hat, wobei die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien durch den Sachverständigen genügen kann, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 - Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40).

Allerdings ist durch einen allgemeinen Hinweis des Sachverständigen auf seine berufliche Schweigepflicht nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht einmal dargetan, geschweige denn belegt, dass die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte sich auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben - gegebenenfalls beschränkt auf Lagebezeichnungen ohne Adressenangabe - gesperrt hätten. Im Übrigen bildet hiernach auch allein der Umstand, dass Dritte der Bekanntgabe von Tatsachen aus ihrer Sphäre widersprochen haben und der Sachverständige sich daran gebunden fühlt, keinen ausreichenden Grund dafür, das Urteil auf ein solches Gutachten zu stützen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 m. w. N.).

Dabei ist auch grundsätzlich die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten umso berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelnen konkreten Befundtatsachen aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2007 - Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 31).

(β) Der Gerichtsgutachter Dipl.-Ing. P2. L1 hat sich zunächst zwar in seiner Stellungnahme vom 30.03.2017 (Bl. 495 - 497 d. A.) gegenüber der gerichtlichen Aufforderung vom 22.03.2017 (Bl. 494 d. A.), die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden vorzulegen (Bl. 483 d. A.), darauf berufen, dass er sich dem Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden gegenüber hinsichtlich dessen Auskunft zu den Vergleichsobjekten habe verpflichten müssen, diese Daten vertraulich zu behandeln und nicht weiterzugeben, so dass eine Offenlegung der Vergleichsdaten nicht erfolgen könne, und er blieb hierbei auch in seiner weiteren Stellungnahme vom 19.08.2017 (Bl. 515 Rs d. A.).

Auf die gerichtliche schriftliche Weisung in der Terminsverfügung vom 05.12.2017 (Bl. 550 d. A.) und auf die gerichtliche Nachfrage bei der Sachverständigenvernehmung vom 08.03.2018 (S. 8 Abs. 1, Abs. 12, S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 584 f. d. A.) hin verblieb der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 dabei, indem er nunmehr erklärte, dass der Gutachterausschuss bei seiner Anfrage die Hausnummern unter Bezugnahme auf die Datenschutzvorschriften nicht bekannt gebe, und dass er die Preisgabe der Hausnummern der Vergleichsobjekte durch den Gutachterausschuss in Dresden schon öfters vergeblich begehrt habe (S. 8 Abs. 12 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), dass aber der Gutachterausschuss vergleichbare Objekte auf Basis einer genauen Beschreibung des zu bewertenden Objektes geliefert hat, welche der Sachverständige dem Gutachterausschuss eingereicht gehabt habe. Weiterhin bestätigte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 nochmals, auch die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden wegen seiner Verschwiegenheitsverpflichtung nicht vorlegen zu dürfen (S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 585 d. A.).

Jedoch erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 des Weiteren, dass er die Vergleichsobjekte, welche er bereits aus dem vorherigen gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dr.-Ing. G. gehabt habe, bei dem Gutachterausschuss nicht nochmals angefragt habe (S. 8 Abs. 10 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), und dass er von den durch den vormaligen Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen Vernehmung vom 24.10.2013 (Bl. 291 d. A.) mitsamt Hausnummern geoffenbarten Vergleichsobjekten auch auf S. 57 seines eigenen Sachverständigengutachtens aus verschiedenen Gründen die Objekte mit den Nrn. 5 und 7 berücksichtigt habe, weil diese sämtlichen Kriterien entsprächen, die der Anfrage des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 bei dem Gutachterausschuss, d. h. hinsichtlich Gemarkung, Flurstücknummer, Straße und Hausnummer, Teileigentum, Erstverkauf nach Umwandlung, saniert, Bauperiode, Nutzfläche, Souterrain, Untergeschoss/Hinterhaus und Wertermittlungsstichtag, entsprochen hätten (S. 8 Abs. 5, S. 10 Abs. 7 f., S. 11 Abs. 1 des Protokolls; Bl. 584, 586 f. d. A.).

(γ) Bei dieser Sachlage ist selbst nach Maßgabe der vorgenannten Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 keine mangelnde Verwertbarkeit des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 gegeben, auch wenn eine Offenbarung der Hausnummern der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 selbst abgefragten Vergleichsobjekte nicht stattgefunden hat.

Dies ergibt sich zunächst schon aus der allgemeinen Erwägung, dass bei einer anderen Beurteilung niemand Beweis über den Verkehrswert von Dresdner Immobilien durch ein Sachverständigengutachten führen könnte, weil in allen Fällen durch den zuständigen Gutachterausschuss die erforderlichen Hausnummern der Vergleichsobjekte zurückgehalten würden, so dass der durch die vorbezeichnete höchstrichterliche Rechtsprechung bezweckte Schutz des Anspruches einer Partei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz in sein Gegenteil verkehr würde. Dass durch den früheren Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen gerichtlicher Vernehmung vom 24.10.2013 hingegen auch die Hausnummern der Vergleichsobjekte dem Gericht mitgeteilt wurden, steht diesen Annahmen dabei aus dem Grunde nicht entgegen, dass dieser zufälligerweise als ehemaliges, damaliges Mitglied des zuständigen Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden unabhängigen Zugriff auf die erforderlichen Daten hatte (S. 9 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass nicht jedem Rechtssuchenden das Glück beschieden sein wird, einen zur rechten Zeit im rechten Gremium aktiven Gutachter ausfindig zu machen.

Indem der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. P2 L1 sein Gutachten dabei sogar nicht nur auf die durch ihn selbst bei dem Gutachterausschuss angefragten Vergleichsobjekte gestützt hat, sondern auch auf zwei mitsamt Hausnummern bekannte Vergleichsobjekte aus dem früheren Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G., kommt es auf die vorstehenden Erwägungen im Ergebnis gar nicht mehr wesentlich an, denn anhand dieser beiden in allen Details bekannten Vergleichsobjekte und der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus eigenständig ermittelten weiteren elf Vergleichsobjekte, die nur der Hausnummer nach nicht bekannt sind, konnte in Übereinstimmung mit den durch die Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 - Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40 aufgestellten Anforderungen durch eine hinreichend genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien ermöglicht werden, dass die Kammer die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten gewinnen konnte, und dass auch die Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung erhielten.

Es ist im Unterschied zu den durch das Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fallgestaltungen im Übrigen vorliegend eben gerade nicht so, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 überhaupt keine Offenlegung von Informationen zu den durch ihn herangezogenen Vergleichsobjekten getätigt hätte, sondern vielmehr lediglich bei gewissen Vergleichsobjekte nur keine Hausnummer mitteilen konnte. Weiterhin beruht dieses sachverständige Unvermögen nach den glaubhaften Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 auch nicht etwa darauf, dass sich die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben gesperrt hätten, sondern vielmehr darauf, dass der zuständige Gutachterausschuss die Hausnummern nicht preisgeben wollte, so dass der Gutachter Dipl.-Ing. L1 naturgemäß auch wegen mangelnder Kenntnis der jeweils betroffenen Immobilieneigentümer auch nicht an dieselben zwecks Einholung von Erlaubnissen zur Datenweitergabe hätte herangehen können. Allein die mangelnde Weitergabe der Auskunft des Gutachterausschusses, die der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 mit seinen Verschwiegenheitsverpflichtungen gegenüber dem Gutachterausschuss erklärt, kann eine Unverwertbarkeit seines Gutachtens schließlich nicht begründen, weil keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 etwa diese Daten nicht korrekt in sein Gutachten übernommen habe.

(ii) Die durch die in dem Beweisbeschluss enthaltene gerichtliche Weisung gegenüber dem Sachverständigen, die Vergleichswertmethode für die Wertermittlung der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum Stichtag des Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 anzuwenden, und die in der Folge auch durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 demgemäß vollzogene Begutachtung waren im konkreten Einzelfall gegenüber der klägerischen Argumentation nach Maßgabe der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung korrekt:

(α) Denn nach der Entscheidungen BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313, 1314 Tz. 31 m. w. N. und BGH, Urteil vom 18.12. 2007 - Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 32 m. w. N. und dem nachfolgend etwa auch OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.01.2017 - Az.: 8 U 3965/16 = BeckRS 2017, 107253 steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Werts einer Immobilie grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters, wobei die Methodenwahl unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalls zu treffen und zu begründen ist; lässt sich hiernach eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund.

(β) Der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 erklärte bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Frage der Kammer, ob es Anhaltspunkte gebe, dass eines der anderen beiden Wertermittlungsverfahren zu einem anderen Ergebnis oder zu Zweifeln an der Richtigkeit des nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswertes geführt habe, dass bei Wohnungseigentum, gewerblichem Teileigentum (S. 8 Abs. 7 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 584 d. A.), Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, soweit ausreichende Daten vorhanden sind, das Vergleichswertverfahren das richtige und beste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sei, und dass die Vorgabe in dem Beweisbeschluss auch in der Sache absolut richtig sei, die Wertermittlung nach diesem Verfahren im vorliegenden Fall vorzunehmen, zumal der Sachverständige keinerlei Anhaltspunkte dafür habe, dass die Wertermittlung nach einem anderen Verfahren zu einem anderen oder gar zuverlässigeren Ergebnis geführt hätte (S. 6 Abs. 13 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 582 d. A.).

Weiterhin führte der Gutachter Dipl.-Ing. L1 wegen der klägerischen Vorhaltungen in Bezug auf das Gutachten des Privatsachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. vom 10.11.2017 aus, dass das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen nur dann gegenüber dem Vergleichswertverfahren vorzugswürdig sei, wenn keine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden sei, oder für den Fall, dass es um Zweitverkäufe geht, nicht aber wie vorliegend um einen Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung, bei dem die Besonderheiten der Unternehmensgewinne im Ertragswertverfahren nicht hinreichend berücksichtigt werden könnten (S. 7 Abs. 6 - 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.).

Außerdem gab der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf gerichtliche Frage, ob genügend Vergleichspreise bzw. -werte vorhanden seien, um ein zuverlässiges Ergebnis mithilfe der Vergleichswertmethode zu erzielen, an, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten für die Anwendung der Vergleichswertmethode im Streitfall zur Verfügung stehe, indem regelmäßig wegen des hohen finanziellen Aufwandes der Beschaffung von Daten zu Vergleichsobjekten von einem Gutachterausschuss nur fünf Vergleichsobjekte herangezogen würden, während der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 sogar elf Vergleichsobjekte herangezogen habe, mithin mehr als das Doppelte des Üblichen (S. 7 Abs. 1 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.). Dabei ist noch zu ergänzen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus auch die Vergleichsobjekte Nrn. 5 und 7 aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G. in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten mitberücksichtigt hat, wodurch sich die Anzahl der Vergleichsobjekte auf 13 erhöht (S. 10 Abs. 7 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 586 d. A.).

(γ) Aus dieser Anzahl von insgesamt 13 durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 sind entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 591 d. A.) keine Vergleichsobjekte aus dem Grund auszusondern, dass dieselben etwa in demselben Gebäudekomplex K3. Str. 90, 90a oder 90b liegen. Denn zwar ist der hinter der klägerischen Argumentation (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 486, 579 d. A.) stehende Ansatzpunkt, dass für den Fall, dass tatsächlich fünf Vergleichsobjekte aus demselben Gebäudekomplex im Vergleichswertverfahren herangezogen worden wären - wobei dies wegen der nicht bekannten Hausnummern der Vergleichsobjekte aus der K3. Straße ohnehin nicht feststeht (vgl. S. 4 Abs. 8, S. 5 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.) -, etwa auch durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten finanzierte und durch die Bauträgerin etwa mit einem sittenwidrig hohen Kaufpreis veräußerte in verzerrender Art und Weise die Immobilienwertermittlung beeinflussen würden, durchaus nachvollziehbar: Indessen ist in Übereinstimmung mit dem auf entsprechende Vorhaltungen (S. 3 Abs. 12, Abs. 13, S. 4 Abs. 1 - 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 f. d. A.) durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 konstatierten und ausweislich der nachfolgenden Erwägungen nachvollziehbaren Befund, dass dies unschädlich sei, weil es keine besseren Vergleichsobjekte gebe (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.), einer solchen Einwendung der Boden entzogen:

Denn zunächst fehlte schon prinzipiell jeglicher Nachweis der Klägerin dazu, dass etwa sämtliche Veräußerungsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Immobilienkomplexes im fraglichen Zeitraum zu sittenwidrig überhöhten Kaufpreisen stattgefunden hätten, und zum anderen ergibt sich aus den weiteren Erläuterungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass der dem Sachverständigen durch dessen jahrelange Arbeit und wegen seiner guten personellen Zusammensetzung als zuverlässig bekannte Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden diejenigen Verkaufsvorgänge, die außergewöhnliche Ausreißer nach oben oder nach unten darstellten, bereits seit seinen Anfängen im Jahr 1991 aussondere und nicht als Vergleichsobjekte herausgebe (S. 4 Abs. 3, Abs. 6, Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.), und insbesondere erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf weitere Vorhaltungen drittens, dass „die Objekte in der K3. Straße keineswegs nach oben oder unten ausschlagen, sondern vielmehr einigermaßen in der Mitte liegen“ (S. 4 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.).

Aus dem letztgenannten Gesichtspunkt ergibt sich zugleich, dass die durch die Klägerin auch noch am 12.04.2018 vorgetragene Einwendung, dass sich aus dem Grundstücksmarktbericht für den Berichtszeitraum 1994 nicht ergebe, dass der Gutachterausschuss eine Aussonderung von Ausreißern nach oben oder nach unten vornehme (Bl. 592 f. d. A.), nicht stichhaltig ist, weil die nach dem klägerischen Vorbringen demselben Gebäudekomplex entstammenden fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße in Dresden im Verhältnis zu den weiteren, auch durch die Klägerin als neutral akzeptierten Vergleichsobjekte unbestrittenermaßen nicht ungewöhnlich hoch sind. Hier zeigt sich auch die Vergeblichkeit bzw. Perplexität der klägerischen Argumentation, weil die Klägerin ja gar nicht behauptet, dass im konkreten Fall eine solche Aussonderung durch den Gutachterausschuss vorgenommen worden sei, indem sie die fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße derselben Bauträgerin zuordnet, der auch der Klägerin die beiden Gewerbeeinheiten veräußerte. Das etwaige Fehlen einer tatsächlich durchgeführten Selektion seitens des Gutachterausschusses würde dazu führen, dass die Vergleichsbasis noch besser würde, weil weder besonders billige noch besonders teure Veräußerungsvorgänge ausgeblendet würden, und weiter dazu, dass die dann nicht ausgesonderten Vergleichsobjekte aus der K3. Straße, die durch die Klägerin mit derselben Bauträgerin in Verbindung gebracht werden, wenn sie im Sinne der klägerischen Argumentation besonders hohe Kaufpreise auswiesen, als solche Objekte auch identifizierbar und ausschließbar wären, wenn sie aber keine besonders hohen Verkaufspreise aufweisen wie vorliegend, eben für Vergleichszwecke zur Verfügung stehen. Selbst wenn schließlich eine solche Selektionspraxis durch den Gutachterausschuss nicht durchgeführt würde, wie die Klägerin behauptet (Bl. 593 d. A.), würde dies daher nicht zu einer Unbrauchbarkeit des Gutachtens führen, weil der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 ja nicht fiktive besonders teure oder billige Vergleichsobjekte hinzufingiert, sondern vielmehr in jedem Fall sich mit den durch den Gutachterausschuss zur Verfügung gestellten Vergleichsobjekten begnügen muss, es also keinerlei Kausalitäten einer etwaigen Aussonderung für das Gutachten gibt.

(δ) Die klägerische Behauptung, es ergebe sich aus der Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 12.06.2012 (Anlage K 42), dass es für die verfahrensgegenständlichen Souterrain-Gewerbeeinheiten überhaupt keine Vergleichsobjekte gebe (Bl. 216 d. A.), erweist sich insoweit schon ausweislich des durch die Klägerin falsch zitierten Inhalts dieser Stellungnahme als auch ausweislich der gerichtlichen Begutachtung als nicht stichhaltig.

(iii) Das Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 wird entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 485 d. A.) auch nicht etwa zu Lasten der Klägerin dadurch unbrauchbar, dass der Gutachter bei seiner Wertermittlung zur Plausibilisierung seiner Ergebnisse ausweislich Bl. 57 seines Gutachtens auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 mit Stand 01.01.1994 abgestellt hat und nicht etwa auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 mit Stand 01.01.1995, obwohl der Bewertungsstichtag auf den 22.12.1994 fällt und damit in den durch den jüngeren Bericht umfassten Zeitraum. In gleicher Weise ist die durch die Kammer vorgenommene Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 auf den am 22.12.1994 geschlossenen Kaufvertrag nach Maßgabe der höchstrichterlichen Rechtsprechung sachlich korrekt.

(α) Zunächst ist aber festzuhalten, dass für die klägerischen Belange die Beantwortung der Frage, ob im Streitfall auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 oder für das Berichtsjahr 1994 abgestellt wird, nur dann von Vorteil wäre, wenn auf den älteren Bericht für das Jahr 1993 abgestellt wird:

Dies liegt im Wesentlichen daran, dass nach den seitens der Klägerin unbestrittenen und auf entsprechenden Vorhalt der Kammer erfolgten überzeugenden Ausführungen des Gerichtsgutachters Dipl.-Ing. L1 die Kaufpreise für Immobilien in Sachsen und insbesondere in Dresden von 1991 an kontinuierlich angestiegen seien, die Kurve sodann zur Jahreswende 1993/1994 abzuflachen begonnen habe, bis schließlich im - hier interessierenden - vierten Quartal des Jahres 1994 eine vollständige Stagnation eingetreten sei, ehe die Grundstückspreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber seit dem Jahr 1995 wieder zu sinken begonnen hätten (S. 4 Abs. 12 - 14; Bl. 580 d. A.). Weil aber nach den weiteren Erläuterungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 die entsprechenden Kaufverträge durch die jeweiligen Notare erst mit einer mehrwöchigen bis mehrmonatigen Verzögerung bei dem Gutachterausschuss eingingen, sei dies für denselben vor dem 01.01.1995 nicht feststellbar gewesen (S. 4 letzter, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.).

Dies bedeutet insbesondere, dass die Grundstückspreise im Jahr 1993 insgesamt niedriger als im Jahr 1994 waren, weil mit dem Begriff der „Abflachung“ ausgedrückt wird, dass in den ersten drei Quartalen des Jahres 1994 die Preise noch weiter, wenn auch zunehmend langsamer, gestiegen sind, und dann im vierten Quartal 1994 stagniert sind. Sollte der Beginn des Preisrückgangs tatsächlich schon zum Ende des Jahres 1994 eingetreten sein und nicht erst zu Beginn des Jahres 1995, so wäre im Übrigen durch die Klägerin wegen der weiteren Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 nicht nachgewiesen, dass dieses etwaige Sinken der Preise den zunehmend langsameren Preisanstieg während der ersten drei Quartale des Jahres 1994 nicht nur kompensiert, sondern sogar in einer Weise unterschritten hätte, dass die durchschnittlichen Preise 1993 höher als diejenigen des Jahres 1994 wären:

Dabei ist insbesondere die auf Vorhalt der Beklagten durch den Sachverständigen getroffene Feststellung maßgeblich, dass durch eine Begutachtung anhand des Grundstücksmarktberichts für den Berichtszeitraum 1994 wegen der in diesem Zeitraum im Vergleich zu 1993 noch weiter gestiegenen Preise die Kauf- bzw. Vergleichspreise durchaus höher gewesen wären (S. 5 Abs. 2 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 581 d. A.), so dass die entsprechenden Behauptungen der Klägerin widerlegt sind.

Bei höheren Vergleichspreisen würde sich aber bei einer hiermit durchgeführten Plausibilitätskontrolle vor allem ergeben, dass dann der im Wege des Vergleichswertverfahrens durch einen Sachverständigen ermittele Wert eines Grundstücks eher eine Steigerung erführe, was für die Klägerin wiederum zur Folge hätte, dass wegen eines höheren Verkehrswertes zum Stichtag der Unterschied zu dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis und damit die Aussicht auf einen Nachweis einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung geringer würde, so dass also für die Klägerin die Verwendung des Berichts für das Jahr 1993 vorteilhaft ist.

(β) Im Übrigen kann dem Sachverständigen auch keine unsachgemäße Herangehensweise wegen der Plausibilitätskontrolle seiner Ergebnisse anhand des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 anstelle des Berichtsjahres 1994 vorgeworfen werden:

Denn der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 gab auf entsprechende Vorhaltungen an, dass der Grundstücksmarktbericht mit Stichtag 01.01.1995, indem dieser erst am 01.06.1995 erschienen ist, mithin nach dem Wertermittlungsstichtag vom 22.12.1994, nach der „Wurzeltheorie“ des Bundesgerichtshofs nicht berücksichtigt werden dürfe, weil der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 bei dem Wertermittlungsstichtag noch nicht bekannt gewesen ist (S. 3 Abs. 7 ff. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).

Insofern ist zwar der Kammer nicht bekannt geworden, woher der Gerichtsgutachter diese vornehmlich als rechtlich zu charakterisierenden Prämissen seiner Begutachtungsweise nimmt, doch finden sich freilich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, gerade für den Bereich der Unternehmensbewertungen, entsprechende Entscheidungen, namentlich etwa BGH, Beschluss vom 29.09.2015 - Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N.: Hiernach hängt die Anwendung einer bei dem Bewertungsstichtag noch nicht bekannten Berechnungsweise, als welche vorliegend durchaus der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 angesehen werden kann, von im Einzelnen schwer zu subsumierenden Kriterien ab, die durch einen Sachverständigen ohne entsprechende gerichtliche Weisung i. S. d. § 404a ZPO ohnehin kaum zu durchschauen sind.

Denn auch die höchstrichterliche Rechtsprechung tut sich im Spannungsfeld zwischen einer objektiv ausweislich der stattfindenden Kaufvertragsschlüsse bereits stattfindenden Änderung der Marktentwicklung und der erst nachträglichen, insbesondere durch die Arbeit des Gutachterausschusses bewirkten, allgemeinen Kenntniserlangung hiervon, wie dies sich vorliegend zur Jahreswende 1994/95 auf dem Dresdner Immobilienmarkt ereignete, augenscheinlich schwer, hier taugliche Handreichungen für die richtige Bewertung zu geben.

(γ) Im konkreten Einzelfall ist nach Maßgabe der vorbezeichneten Entscheidung die Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 durch den Sachverständigen L1 rechtlich nicht zu beanstanden:

Soweit nämlich gemäß der Entscheidung BGH, Beschluss vom 29.09.2015 - Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N. eine neue Berechnungsweise, hier der neue Grundstücksmarktbericht vom 01.06.2015 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994, auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach dem Stichtag, hier des 22.12.1994, beruht, die nicht bereits angelegt und vorhersehbar war, kommt wegen des Stichtagsprinzips die Anwendung der neuen Berechnungsweise nicht in Betracht. Dies bedeutete für den vorliegenden Fall wegen der nach den Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 sinkenden Dresdner Immobilienpreise, die dem Gutachterausschuss wegen der zwischengeschalteten zögerlichen Kaufvertragsübersendung seitens der Notare aber erst mit mehrwöchiger bis mehrmonatiger Verspätung bekannt wurden (S. 4 vorletzter und letzter Absatz, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.), dass der neuere Grundstücksmarktbericht mit Stand 01.01.2015 vom 01.06.2015 nicht herangezogen werden dürfte, weil die sinkenden Immobilienpreise auf dem Dresdner Markt bei dem Stichtag vom 22.12.1994 dem Gutachterausschuss hiernach noch nicht bekannt waren, es sich hierbei also im Sinne der vorbezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofes um eine nicht vorhersehbare Entwicklung handelte.

Umgekehrt ist die Anwendung der nach dem Stichtag vom 22.12.1994 datierenden neuen Berechnungsweise in Form des Grundstücksmarktberichts vom 01.06.1995 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994 nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann zulässig, wenn die neue Berechnungsweise auf Veränderungen der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse reagiert, die am Bewertungsstichtag bereits eingetreten oder angelegt waren, in der alten Berechnungsweise aber noch nicht berücksichtigt waren. Wegen der durch den gerichtlichen Gutachter Dipl.-Ing. L1 getroffenen Feststellungen über den Beginn des Sinkens der Immobilienpreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber Anfang 1995, und wegen des Standes des Grundstücksmarktberichts vom 01.01.1995 kann nicht davon ausgegangen werden, dass in diesem neueren Bericht bereits eine Reaktion auf Verhältnisse enthalten ist, die erst wenig zuvor oder sogar erst nach dem 01.01.1995 entstanden und sogar erst noch später dem Gutachterausschuss bekannt geworden sind, so dass demgemäß die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 vorschreibt.

(δ) Auch die jüngste, dem klägerischen Vorbringen vom 08.03.2017 (Bl. 485 d. A.) diametral entgegenstehende klägerische Argumentation vom 12.04.2018, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Verhältnisse nach dem 22.12.1994 abgestellt habe (Bl. 590 f. d. A.), erweist sich als fadenscheinig und falsch, weil der Sachverständige eben gerade nicht auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 und auch nicht auf sonstige nachträgliche Umstände abgestellt hat, sondern nur einleitend und allgemein zunächst ausgeführt hatte, welchen Charakters seine generellen Erkenntnisquellen seien; dass der Gutachter andererseits seit 1991 als Gutachter für Grundstücksangelegenheiten in Dresden tätig ist, was die Klägerseite insofern ebenfalls beanstandet (Bl. 590 d. A.), heißt nicht eo ipso, dass er für einen erst späteren Stichtag untauglich sei, weil er etwa zu früh datierende Kenntnisse in die Begutachtung einfließen ließe (S. 3 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).

(d) Auf die weiteren in Bezug auf die behauptete sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung durch die Klägerin aufgeworfenen Fragen, insbesondere hinsichtlich des behaupteten institutionalisierten Zusammenwirkens der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit den verschiedenen Vermittlungsgesellschaften bzw. -personen und der Bauträgerin, kommt es vor dem Hintergrund des nicht einmal auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert der Gewerbeeinheiten nicht mehr an, so dass auch entsprechenden Beweisangeboten, etwa der Vernehmung des durch die Beklagte als „Tingeltangel-Zeuge im Reisegewerbe“ (Bl. 52 d. A.) verunglimpften ehemaligen Mitarbeiters der ...Bank, Hrn. V., nicht mehr nachzugehen war, auch wenn wegen dieses prozessualen Verhaltens der Beklagten und wegen der allgemeinen Lebenserfahrung und wegen der durch den gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 angeführten Gewinnmargen bei Erstverkäufen von saniertem Teileigentum einiges dafür spricht, dass es dieses Zusammenwirken zwischen der Bank und der Bauträgerin schon gegeben hat.

(e) Vorsorglich wird durch die Kammer darauf hingewiesen, dass sich wegen der Vielzahl divergierender Herangehensweisen (Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für 1993 oder für 1994, Anwendung der Vergleichswert-, der Ertragswert- oder der Sachwertmethode) und Ergebnisse zu dem Verkehrswert der beiden streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten am 22.12.1994, wie sie sich nicht nur aus den während des gerichtlichen Verfahrens erholten beiden gerichtlichen schriftlichen Sachverständigengutachten nebst Vernehmungen der beiden Gutachter ergeben, sondern auch aus den durch die Klägerin in das Verfahren eingebrachten Stellungnahmen und Gutachten weiter, teilweise ebenfalls öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wie des Gutachters Dipl.-Ing. Ma. St., durch die Klägerin selbst dann, wenn sich in irgendeinem weiteren tragfähigen Gutachten wie etwa des als dritten Gerichtsgutachter durch die Klägerin begehrten Herrn Kleiber ergeben sollte, dass der Kaufpreis dennoch sittenwidrig überhöht gewesen sei, angesichts der Uneinigkeit von Experten bei der Würdigung des gerade in eine Umbruchphase auf dem Dresdner Immobilienmarkt Ende 1994 fallenden Stichtags 22.12.1994 sowie angesichts der Schwierigkeiten einer Vermeidung einer unzulässigen Ex-Post-Betrachtung, etwa anhand der Kenntnisse über Vorgänge des ersten Halbjahres 1995, wie sie in dem am 01.06.1995 veröffentlichen Grundstücksmarktbericht für das Jahr 1994 verlautbart worden sind, kaum den Nachweis wird erbringen können, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten oder dieser etwa zurechenbare Personen den entsprechenden subjektiven Tatbestand (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 - Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673 m. w. N.) verwirklicht hätten.

(f) Somit spielt es auch keine Rolle, dass wegen des internen Schreibens der ...-Bank AG vom 29.07.1993 mit den hierin erwähnten Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutlichen Warnzeichen (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34) ein Einbruch im ostdeutschen Immobiliensektor schon seit 1993 befürchtet worden ist, denn so ergibt aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1, dass die Preise noch bis zum dritten Quartal 1994 angestiegen sind und vor allem zum 22.12.1994 keine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung gegeben war.

(2) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten trifft auch gegenüber der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung in Form eines Wissensvorsprungs darüber, dass Vermittler arglistig evident überhöhte Mieterträge in Höhe von DM 25,-/m² der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten vorgespiegelt hätten.

(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung kann zwar im Fall einer objektiv evident unrichtigen, d. h. überhöhten, Angabe über die erzielbare Nettomiete ein Schadensersatzanspruch eines Immobilienerwerbers und Darlehensnehmers gegen eine finanzierende Bank wegen einer Aufklärungspflichtverletzung aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung durch die Vermittler bestehen. Dabei nimmt der Bundesgerichtshof eine solche objektiv evident überhöhte Mieterlösangabe etwa an, wenn die durch die Vermittler behauptete Miete die zum Stichtag erzielbare Miete um 28,5% (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006 - Az.: XI ZR 374/04 = BeckRS 2007, 4411 Tz. 35), um 40% (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 55) oder um 46% (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006 - Az.: XI ZR 6/04 = NJW 2006, 2099, 2105 Tz. 57) oder um 89% (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 - Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 39) überschreitet, wobei sich allerdings insbesondere aus der Entscheidung OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609, ergibt, dass einem Vermittler bzw. Verkäufer auch ein gewisser Prognosespielraum verbleibt, so dass eine um 26% oder um 31% zu hohe Angabe auch noch nicht objektiv grob falsch sei.

(b) Eine solche evident überhöhte Mieterlösangabe, wie sie die Klägerin in Form eines sogar um 204% überhöhten Mieterlösversprechens behauptet (Bl. 11 d. A.), liegt aber im konkreten Fall nicht vor.

(i) Auszugehen ist davon, dass der Klägerin eine erzielbare Nettomiete in Höhe von DM 20,-/m² zugesagt worden ist.

Soweit die Klägerin in der Klageschrift und auch noch später (Bl. 79 d. A.) vorträgt, dass ihr der Vermittler A. P. bei einem Beratungsgespräch in mündlicher Form eine erzielbare Nettomiete von 25,- DM/m² zugesichert habe (Bl. 5 d. A.), erweist sich dieser Tatsachenvortrag bereits mangels näherer Konkretisierungen zu Ort und Zeit dieses angeblichen Beratungsgespräches schon als unsubstantiiert, vor allem aber auch aufgrund der weiteren eigenen klägerischen diesbezüglichen Äußerungen und Urkundenvorlagen in deutlicher Form als unglaubhaft, so dass weiterer Beweis diesbezüglich nicht mehr zu erheben war.

Denn die durch die Klägerin selbst vorgelegten, von dem Steuerberater A. P. im Vorfeld des Abschlusses der streitgegenständlichen Verträge um den 03.12.1994 erhaltenen Unterlagen errechnete derselbe auf der Grundlage der Annahme einer Nettomiete von DM 20,-/m² die Erträge für das erste Vermietungsjahr (Anlage K 9 S. 7). Die durch die Klägerin erwähnte Darstellung des Renditeobjekts durch den Steuerberater P. anhand eines schriftlichen Berechnungsbeispiels kann sich auch nur hierauf beziehen.

Auch gab die Klägerin in dem als Anlage B 2 S. 2 vorliegenden Schreiben ihres damaligen Rechtsanwalts vom 11.07.2008 an, dass sie eine Mietzusage in Höhe von DM 20,- pro m² netto bekommen habe. Dass dabei der Steuerberater P. die Angabe eines Nettomietzinses in Höhe von DM 20,-/m² und nicht in Höhe von DM 25,-/m² tätigte, ergibt sich des Weiteren aus dem als Anlage K 7 durch die Klägerin selbst vorgelegten Exposé der Bauträgerin, worin unter Bezugnahme auf den RDM-Mietpreisspiegel für Gewerbeimmobilien in Dresden im ersten Quartal 1993 bei einem nur einfachen Nutzungswert die monatliche Nettokaltmiete DM 20,-/m² betrage (Anlage K 7 S. 24), und welches auch nach den Angaben der Klägerin bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. der Klägerin gezeigt worden sei (Bl. 6 d. A.).

Die Möglichkeit einer hiervon abweichenden Zusicherung durch den Steuerberater P. Anfang Dezember 1994 könnte sich zwar theoretisch aus einer veränderten Einschätzung der Marktsituation durch den Steuerberater P. im Vergleich zu der Lage vom ersten Quartal 1993 ergeben haben, doch wird diese Möglichkeit gerade durch die Klägerin in ihrem bereits angeführten Schreiben vom 11.07.2008 ausgeschlossen, welches noch aus einer Zeit stammte, als das Zwangsversteigerungsverfahren durch die Beklagte noch nicht eröffnet worden war, und daher offenbar die damals der Wahrheit noch eher verhaftete Klägerin noch nicht zu „härteren Bandagen“ greifen musste und sich der tatsächlichen Vorgänge auch noch richtig entsinnen konnte.

Zeitlich noch wesentlich näher an den streitgegenständlichen Vorgängen vom Spätjahr 1994 und damit aussagekräftiger ist das vom 25.11.1998 datierende Schreiben der damaligen klägerischen Prozessvertretung an den Insolvenzverwalter über das Vermögen der Bauträgerin, worin die Klägerin auf der Basis einer Miete von 20,- DM/m² eine Schadensersatzforderung in Höhe von DM 65.386,60 wegen entgangener Mieteinnahmen durch verzögerte Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten anmeldete (ganz am Ende in dem weißen klägerischen Aktenordner).

(ii) Die Ermittlung eines konkreten Wertes einer erzielbaren Miete konnte im Streitfall unterbleiben, weil der Tatsachenvortrag der Klägerin zu einer Arglist des angeblichen Vermittlers A. P. in Bezug auf die Zusicherung einer etwa evident überhöhten Miete bereits unsubstantiiert ist:

Insofern fehlen Behauptungen dazu, weshalb der Vermittler A. P. oder der nebulöse Hr. R. trotz des Exposés der Bauträgerin mit einer darin enthaltenen Expertise über die Gewerbemieten in Form des RDM-Mietpreisspiegels, die auch die durch die Klägerin hinsichtlich ihrer prinzipiellen Richtigkeit gar nicht angegriffen werden (Bl. 80 d. A.), etwa davon ausgegangen seien, dass ihre Zusicherung des noch dazu dementsprechend niedrigstmöglichen Mietzinses von DM 20,-/m² falsch sei, obwohl die Zusicherung sogar anhand der untersten Mietwerte für einfache Gewerbeimmobilien erfolgte.

Vor allem aber ergibt sich aus der Begutachtung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass sich die beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten entgegen der Einstufung durch den A. P. nicht in einer einfachen, sondern sogar in einer mittleren Lage befinden (S. 9 Abs. 10 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass sich nach dem RDM-Mietspiegel für das erste Quartal 1993 für Gewerbeimmobilien von mittlerer Lage sogar Nettomieten in Höhe von DM 30,-/m² ergeben, wobei eine solche Einstufung zudem auch durch den weiteren öffentlich-bestellten und vereidigten und durch die Klägerin herangezogenen Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. ergibt (S. 9 Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.).

Im Übrigen hat auch in einer ähnlichen Fallgestaltung das OLG München entschieden, dass es bereits an einer objektiv grob falschen Darstellung, die den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung oder einen zumindest bedingten Täuschungsvorsatz zuließe, fehle, wenn sich ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).

Tatsachenvortrag der Klägerin, wonach Hr. A. P. als in München ansässiger Steuerberater etwa schon vor dem 03.12.1994 positive Kenntnis davon erlangt hätte, dass seit dem ersten Quartal 1993 die Gewerbemieten in Dresden für einfache Objekte deutlich unter DM 20,-/m² netto gesunken wären, fehlt im Übrigen völlig; dies wäre im Übrigen auch kaum realistisch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 erstens nach den drei ersten Quartalen des Jahres 1994 mit ihrem langsamen Abebben des vormals jahrelangen Preisanstieges auf dem Dresdner Immobilienmarkt im vierten Quartal 1994 erst eine Stagnation einsetzte, ehe sodann frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 ein Preisverfall einsetzte, und wonach zweitens der zuständige Gutachterausschuss von dem erst um die Jahreswende 1994/95 einsetzenden Preisverfall auf dem Dresdner Immobilienmarkt erst mit einiger zeitlicher Verzögerung erfahren konnte.

Daher konnte die Erholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu der nach den maßgeblichen Marktverhältnissen erzielbaren Nettomiete unterbleiben, was in Ermangelung einer Datierung des Beratungsgespräches mit dem Steuerberater P. durch die Klägerin ohnehin nur unter der Annahme möglich gewesen wäre, dass das angebliche Beratungsgespräch etwa um den 03.12.1994 stattgefunden hätte, weil das Berechnungsbeispiel des Steuerberaters von diesem Tage datiert.

Auf die Feststellungen in dem seitens des Sachverständigen Dr.-Ing. G. angefertigten Gutachten vom 15.05.2012 (dort S. 53; Bl. 189 d. A.) über die erzielbaren Mieten zum 22.12.1994, wonach für die beiden Gewerbeeinheiten u. a. auf der Basis der auf S. 8 dieses Gutachtens auch angegebenen RDM-Mietpreisspiegel eine Nettomiete von jeweils DM 18,-/m² ermittelt worden war, wird das vorliegende Urteil dabei im Übrigen nicht gestützt, weil sich der Sachverständige Dr.-Ing. G. in Widersprüche verstrickt hatte. Doch wenn selbst ein ausgewiesener Experte und ein langjähriges und gerade im hier interessierenden Zeitraum aktives Mitglied des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden wie Hr. Dr.-Ing. G. einen Wert von DM 18,-/m² für den fraglichen Stichtag 22.12.1994 ermittelt, sei dieser Wert nun richtig oder falsch, so kann einem Münchner Steuerberater A. P. eine arglistige Täuschung über die erzielbare Miete nicht vorgehalten werden, wenn er in der ex-ante-Sicht vor der Dresdner Grundstückskrise einen Betrag von DM 20,-/m² verspricht.

Der durch die Klägerin angeführten Begutachtung des Mietwertes durch den privaten klägerischen Sachverständigen G2. M3. mit Datum vom 27.10.2005, welcher in Feldkirchen bei München ansässig ist, und wonach ein Nettomietzins zum Stichtag 22.12.1994 nur in Höhe von € 4,21/m² erzielbar gewesen sei (Bl. 11, 97 d. A. mit Anlage K 13), kommt in diesem Zusammenhang nur die Bedeutung zu, dass wegen der Uneinigkeit von Experten bei der Immobilien- und Mietwertermittlung eine Arglist des bloßen Steuerberaters P. kaum in Betracht kommen kann.

Nur am Rande sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass das durch die Klägerin angeführte Zwangsversteigerungsgutachten über eine nachhaltig erzielbare Miete von nur € 2,50 (Bl. 223 d. A. mit Anlage K 36) nicht den Stichtag 22.12.1994 betrifft. Genauso wenig kann aus der nachträglichen Unvermietbarkeit der beiden Gewerbeeinheiten, die noch dazu in den ersten Jahren auf deren bauträgerbedingt mangelnder Bezugsfertigkeit beruhte, auf die Marktlage zum 22.12.1994 geschlossen werden, weil nicht im Wege einer ex-post-Betrachtung vorgegangen werden kann.

(c) Des Weiteren kommt es insofern auch auf die Frage, wie sich etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.

(3) Genauso wenig liegt gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine etwa der Beklagten zurechenbare arglistige Täuschung über eine Wertsteigerung der beiden Gewerbeeinheiten bzw. über eine Amortisierung des eingesetzten Eigenkapitals nach zwei Jahren mit einem für die Klägerin daher sich anschließenden ständigen Liquiditätsüberschuss und einer für die Klägerin weiter daher einhergehenden Möglichkeit einer gewinnbringenden Weiterveräußerung der beiden Gewerbeeinheiten nach zehn Jahren vor, wie sie der Steuerberater P. nach Angaben der Klägerin bei einem Beratungsgespräch behauptet habe, so dass auch dahinstehen kann, ob diese Äußerungen überhaupt so gefallen sind.

(a) Denn nach Maßgabe der ständigen höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 32 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 25 f.; BGH, Urteil vom 05.12.2006 - Az.: XI ZR 341/05 = NJW-RR 2007, 1202, 1204 f. Tz. 30; BGH, Urteil vom 13.03.2007 - Az.: XI ZR 159/05 = BeckRS 2007, 6044 Tz. 27; BGH, Urteil vom 17.11.2009 - Az.: XI ZR 36/09 = NJW 2010, 1144, 1147 Tz. 32; BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 - Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N.), handelt es sich bei den durch die Klägerin insofern behaupteten, zudem schon hinsichtlich des zeitlichen und räumlichen Kontextes unsubstantiierten Äußerungen des Steuerberaters der Firma ihres Ehemannes zwar nicht bloß um subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen, sondern um Tatsachenbehauptungen, so dass eine Täuschung über Tatsachen wegen objektiv nachprüfbarer Angaben grundsätzlich möglich ist.

(b) Der Steuerberater A. P. hat nach dem Vorbringen der Klägerin zwar bei dem behaupteten Beratungsgespräch Angaben über objektiv nachprüfbare, dem Beweis zugängliche wertbildende Faktoren der beiden Anlageobjekte gemacht, indem bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. das als Anlage K 9 vorgelegte, mit einem Anschreiben vom 03.12.1994 versehene Berechnungsbeispiel Tatsachenbehauptungen über die Wertentwicklung bzw. wertbildende Faktoren für die nachfolgenden zehn Jahre getätigt worden sind:

So enthält die in der Anlage K 9 enthaltene Ertrags- und Mittelflussberechnung für 1994 bis 2004 insbesondere detaillierte Angaben zu den Finanzierungskosten, Mieteinnahmen und Steuervorteilen der Kläger für die Jahre von 1994 bis 2004, was insbesondere nach der Entscheidung BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 26 die Annahme rechtfertigt, dass insofern kein subjektives Werturteil, sondern eine Tatsachenbehauptung vorliegt.

(c) Diese angeblichen Tatsachenbehauptungen waren nach Maßgabe insbesondere der Entscheidung BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 - Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N. zum Zeitpunkt ihrer angeblichen Verlautbarung durch Hrn. A. P. indes schon nicht objektiv unrichtig.

(i) So liegt zwar auf der Basis dieser Entscheidung eine unrichtige Tatsachenbehauptung vor, wenn die angeblich durch den Steuerberater P. getätigten Angaben über Rentabilität und Gewinne von vornherein, das heißt unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Element, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich waren, was wiederum dann der Fall ist, wenn die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wert- oder Mieterlössteigerungen von Gewerbeimmobilien noch nicht einmal ausreichten, um nach zehn Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt.

(ii) Aus den vorstehenden Erörterungen zu dem durch das gerichtliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 ermittelten objektiven Wertes der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 bzw. zu den für den Steuerberater A. P. aus der Anlage K 7 hervorgehenden Informationen über die im fraglichen Zeitpunkt erzielbaren Mieten für einfache Gewerbeimmobilien anhand des RDM-Mietpreisspiegels, die auch in diesem Kontext direkt gelten und auf welche daher insofern Bezug genommen wird, ergibt sich indessen wiederum, dass die angeblichen Tatsachenbehauptungen des Steuerberaters P. über die Rentabilität und die Gewinne nicht von vornherein ausgeschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich gewesen wären:

Denn es steht fest, dass zum 22.12.1994 der Netto- und auch Bruttokaufpreis im Verhältnis zum objektiven Verkehrswert nicht einmal auffällig überhöht war, und dass zum - durch die Klägerin schon nicht näher bezeichneten - Zeitpunkt der fraglichen Zusicherungen durch den Steuerberater A. P., spätestens am 03.12.1994 (Anlage K 9 S. 1), der Dresdner Immobilienmarkt nach den sachverständigen Feststellungen einen kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise seit 1991 erlebt hatte, der sich auch noch bis zum dritten Quartal 1994, wenn auch mit abnehmender Intensität, fortgesetzt hatte, und dessen Stagnation frühestens im vierten Quartal 1994 erst im Jahr 1995 allgemein erkennbar wurde (S. 4 vorletzter und letzter Absatz des Protokolls vom 08.03.2018). Auf diese Weise war zum fraglichen Zeitpunkt im Dezember 1994, objektiv betrachtet, weder sicher noch fast sicher, dass in den kommenden zehn Jahren etwa der Wert der verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien stagnieren oder gar abnehmen würde.

(d) Soweit gleichwohl davon auszugehen wäre, dass nicht schon wegen objektiv damals richtiger Tatsachenbehauptungen eine arglistige Täuschung ausscheidet, insbesondere wegen der Schwierigkeit, objektive und subjektive Elemente bei der Bestimmung der „Richtigkeit“ einer Tatsachenbehauptung zu trennen bzw. eine ex-anteanstelle einer ex-post-Betrachtung vorzunehmen, wäre im Übrigen in Bezug auf die Angaben über die Rentabilität und die Gewinne wiederum darauf zu verweisen, dass wegen der Uneinigkeit der Sachverständigen in Bezug auf die korrekte Verkehrswertermittlung zum 22.12.1994 keine Arglist des Hrn. P. angenommen werden könnte, und dass auch wegen des in dem Exposé enthaltenen RDM-Mietpreisspiegels eine solche fehlt, wenn sich wie vorliegend ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Urteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).

(e) Auf die Frage, inwiefern die Rechtsvorgängerin der Beklagten durch den Hinweis in Ziff. 18 des Darlehensvertrags (Anlage B 4) wirksam einen Ausschluss einer Haftung für die Wirtschaftlichkeit des Beleihungsobjektes vorgenommen haben könnte, kommt es vor diesem Hintergrund weiterhin nicht mehr an.

(f) Des Weiteren kommt es wieder auf die Frage, wie sich insofern etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.

(4) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 auch nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig eingepreiste Innenprovisionen verheimlicht und auch nicht den unrichtigen Eindruck vermittelt, dass für die Vermittlung des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilien nur die offen ausgewiesene Provision von 3,45% zu zahlen gewesen sei (Bl. 8, 83 f., 85, 88 d. A.).

(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung handelt es sich bei den durch die Klägerin behaupteten Zahlungen nicht um versteckte Rückvergütungen, indem die Zuwendungen nicht aus offen ausgewiesenen Provisionen wie Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungsvergütungen gezahlt werden, sondern um versteckte Innenprovisionen, welche aus dem Anlagevermögen, d. h. aus dem Kaufpreis bzw. dem Darlehensbetrag, gezahlt werden (vgl. etwa BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 371 Tz. 17 f. m. w. N.).

(b) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung wirken sich versteckte Innenprovisionen bei einem darlehensfinanzierten Immobilienerwerb zum einen aus, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, so dass allein deshalb eine Aufklärungspflichtverletzung durch die finanzierende Bank wegen eines Wissensvorsprungs gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(i) Der diesbezügliche klägerische Tatsachenvortrag ist in wesentlichen Teilen widersprüchlich und unsubstantiiert: Denn während in der Replik auf S. 22 (Bl. 83 d. A.) zunächst die Rede davon ist, dass sich zwar aus der Anlage K 12 ergebe, dass die Herren P. und R. „insgesamt mindestens 7% an Provisionen erhielten“, während jedoch „tatsächlich mindestens 20% an Provisionen gezahlt wurden, wie damals bei der Beklagten üblich“, ist erstens schon unklar, von wem die beiden angeblichen Vermittler P. und R. diese Provisionen erhalten haben sollen, d. h. entweder von der Bauträgerin, von der Fa. P1 GmbH, von der Rechtsvorgängerin der Beklagten oder von der Hypo F2. M2. GmbH, und zweitens auch nicht ersichtlich, woraus sich diese 7% errechnen sollen, und drittens diffus, ob die 7% Provisionen zu den 20% noch hinzuzurechnen oder vielmehr davon abzuziehen seien, und viertens offen, wer die 20% versteckten Innenprovisionen überhaupt erhalten habe. Zwar ergibt sich sodann auf S. 27 des klägerischen Schriftsatzes vom 03.08.2011 (Bl. 27 d. A.) eine teilweise Klarstellung insofern, als sich die 7% aus dem Kaufpreis errechnen würden, und dass sich die 20% aus dem Darlehensnominalbetrag errechnen würde und zusätzlich zu den 7% aus dem Kaufpreise anfielen; offen bleibt aber auch hiernach, wer diese angeblichen Provisionen gezahlt, und wer die 20% empfangen habe. Denn auch aus dem als Anlage K 12 vorgelegten Schreiben der Bauträgerin vom 14.01.1997 ergibt sich insofern nur, dass die Herren P. und R. Provisionen erhalten hätten im Rahmen der Vermittlung der Einheiten für die Fa. P1 GmbH, nicht aber, von wem und woraus.

(ii) Soweit der Vortrag der Klagepartei nicht schon wegen Widersprüchlichkeit oder Unsubstantiiertheit unbeachtlich sein, sondern so zu verstehen sein sollte, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten selbst ungefragt über versteckte Innenprovisionen in Höhe von 20% bzw. 27% aus dem Darlehensnominalbetrag oder aus dem Kaufpreis hätte aufklären müssen, ergibt sich jedoch aus der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen der Ergebnisse der im Streitfall durchgeführten sachverständigen Ermittlung des Verkehrswertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994, dass der Kaufpreis im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert nicht sittenwidrig überhöht gewesen ist, so dass keine Aufklärungspflichtverletzung der Rechtsvorgängerin der Beklagten als der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs über eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung wegen versteckter Innenprovisionen gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(c) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt insofern zum anderen ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank dann in Betracht, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner - sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers - gemäß § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 21 m. w. N.; BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 20 ff.). In den übrigen Fällen hingegen muss eine einen Immobilienerwerb finanzierende Bank nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht ungefragt auf versteckte Innenprovisionen hinweisen, weil es den Vertragsparteien bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, und weil eine solche Bank nicht mehr Aufklärung als ein Verkäufer schuldet; ein Immobilienverkäufer ab muss nicht ungefragt eine nähere Aufschlüsselung eines Kaufpreises einer Immobilie und den hierin enthaltenen Provisionsanteil vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 17, 19, je m. w. N.; BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(i) Die höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Aufklärungspflichtverletzung durch falsche Angaben eines Vermittlers über Vermittlungsprovisionen im Rahmen eines kreditfinanzierten Immobilienerwerbs ergibt zum einen, dass die Behauptung, durch mündliche Angaben eines Vermittlers über versteckte Innenprovisionen getäuscht worden zu sein, voraussetzt, dass ein konkreter, dem Beweis zugänglicher Tatsachenvortrag des insofern darlegungs- und beweisbelasteten Darlehensnehmers zu den angeblich täuschenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt erfolgt, wozu insbesondere gehört, dass substantiierte Angaben dazu vorliegen müssen, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden seien (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 27 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = BeckRS 2006, 13865 Tz. 24).

Nach Maßgabe dieser Entscheidung ist der klägerische Tatsachenvortrag wiederum zu widersprüchlich und damit unsubstantiiert, als dass er eine solche Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines Wissensvorsprungs bezüglich einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen durch die Vermittler schlüssig machen könnte.

(α) Zwar enthält der als Anlage K 7 vorgelegte Prospekt der Fa. P1 GmbH unter der Prämisse, dass die klägerischen Tatsachenbehauptungen über eine Vereinnahmung von versteckten Innenprovisionen durch die Herren P. und Schmid in Höhe von insgesamt 7% und von weiteren 20% durch eine nicht näher durch die Klägerin bezeichnete Person stimmen sollten, insofern unvollständige Angaben, als das Exposé auf S. 23, worauf allerdings die Klägerin schon nicht eingegangen ist, lediglich die Beratungs- und Vermittlungsgebühr in Höhe von 3% zzgl. MWSt. aus dem Gesamtaufwand erwähnt, nicht aber weitere Provisionen.

(β) Der klägerische Tatsachenvortrag entbehrt des Weiteren insofern einer Behauptung dazu, ob und wann der als Anlage K 7 durch die Klägerin vorgelegte Prospekt der P. GmbH überhaupt der Klägerin übergeben worden sei. Denn insofern wird in der Klageschrift nur angegeben, dass Hr. P. bei einem Beratungsgespräch, bei dem auch ein Herr R. anwesend war, unter Vorlage eines Berechnungsbeispiels zugesichert habe, dass sich aufgrund der garantiert zu erzielenden Mindestquadratmetermiete in Höhe von DM 25,- pro Quadratmeter sowie aufgrund der zu erwartenden Steuerersparnis das Eigenkapital bereits nach zwei Jahren wieder amortisiert habe und hiernach ein ständiger Liquiditätsüberschuss verbleiben würde, und dass die beiden Objekte im Übrigen den gezahlten Kaufpreis wert seien und auch nach Ablauf der steuerlichen Bindungsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußert werden könnten, wobei der Steuerberater P. auch in den Prospektunterlagen einen Auszug aus dem Mietspiegel der Stadt Dresden präsentiert habe, wonach bei gewerblichen Immobilien wie im Falle der Klägerin eine Nettokaltmiete zwischen DM 20,- und DM 40,- realistisch zu erzielen sei (Bl. 5 f. d. A.).

Ob mithin die Klägerin dieses Exposé bereits vor dem angeblichen Beratungsgespräch mit den Herren P. und R. in Händen gehalten oder erst im Nachgang zu diesem Gespräch, aber noch vor dem Abschluss der streitgegenständlichen Verträge oder gar erst hinterher erhalten habe, geht daraus schon nicht mit der nötigen Deutlichkeit hervor, denn die bloße Präsentation des RDM-Mietpreisspiegels durch den Hrn. P. in den Prospektunterlagen kann auch durchaus bedeuten, dass bei dem behaupteten Beratungsgespräch das Exposé dem Hrn. P. zur Verfügung gestanden hatte und er anhand dessen Erklärungen vornahm, ohne zugleich das Exposé vorher oder unmittelbar im Anschluss übergeben zu haben.

Daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag schon kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).

(γ) Erst recht fehlt jeglicher klägerische Tatsachenvortrag dazu, dass Hr. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch auch auf die Frager der Provisionen eingegangen sei, bzw. dass die Klägerin etwa sogar hiernach gefragt hätte.

Auch daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).

(δ) Eine Erklärung für das insofern undeutliche klägerische Vorbringen dürfte sich, ohne dass er hierauf wegen der mangelnden Substantiierung des klägerischen Tatsachenvortrags überhaupt noch ankommt, darin zu finden sein, dass es in der Klageschrift hießt, dass die Klägerin „nach dem Entschluss, die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten zu erwerben“, am 19.12.1994 einen Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags für die P. GmbH unterschrieben habe, wobei hierin und in der anschließend durch die Klägerin seitens der P. GmbH erhaltenen Rechnung vom 10.01.1995 sodann erkennbar gewesen sei, dass allein die P. GmbH offiziell mindestens 3,45% des Kaufpreises als Provision erhalten habe (Bl. 7 d. A.).

Dies dürfte bestätigen, dass eine Erörterung der S. 23 des Exposés mit den dort enthaltenen Ausführungen zu der Maklerprovision bei dem behaupteten Beratungsgespräch mit dem Hrn. P. und auch eine Übergabe des Exposés vor dem 19.12.1994 nicht stattgefunden haben, weil die Klägerin sonst nicht durch die Erwähnungen der Maklerprovision in dem Auftrag vom 19.12.1994 überrascht hätte werden können. Zugleich bedeutete dies, dass die Anlageentscheidung der Klägerin durch die nach Angaben der Klägerin hinsichtlich der versteckten Innenprovisionen falschen Prospektangaben nicht beeinflusst worden wäre.

(ii) Weiter ist ein Anlagevermittler insbesondere nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovision zur Aufklärung über versteckte Innenprovisionen verpflichtet, wenn in einem Prospekt die Angaben über die Vertriebskosten unzutreffend sind und der Vermittler dies ohne Weiteres daran erkennen kann, dass er selbst eine Provision erhält, die die ausgewiesenen Vertriebskosten übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2007 - Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 Tz. 20; BGH, Urteil vom 22.03.2007 - Az.: III ZR 218/06 =NJW-RR 2007, 925, 926 Tz. 8).

Insofern ist, wobei es wegen der Probleme im klägerischen Vortrag in Bezug auf die Frage der Übergabe des Exposés an die Klägerin und dessen Erörterung durch den Hrn. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch, die bereits keinen substantiierten Vortrag zu einer Irrtumserregung bedeuten, auf das Nachstehende gar nicht mehr wesentlich ankommt, indes wiederum der klägerische Tatsachenvortrag widersprüchlich und unsubstantiiert, denn in dem durch die Klägerin insofern nicht näher ausgewerteten Schreiben vom 14.01.1997 (Anlage K 12) heißt es insbesondere, dass die Bauträgerin in Bezug auf die durch die Herren P. und R. insgesamt erzielten 7% Provisionen durch einige Gespräche erfahren habe, dass „Herr R. die Käufer vor Abschluß der Verträge auf diese Sachverhalte nicht oder jedenfalls nicht hinreichend hingewiesen“ habe.

Im Umkehrschluss kann dies bedeuten, dass Hr. P. im Unterschied zu Hr. R. schon über die durch ihn selbst vereinnahmten Provisionen aufgeklärt haben könnte. Auf die sich aus der Anlage K 12 ergebende angebliche mangelnde Aufklärung über die Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. R. kommt es vorliegend wiederum überhaupt nicht an, weil die Klägerin gar nicht behauptet, dass Hr. R. bei dem angeblichen Beratungsgespräch überhaupt irgendetwas gesagt oder getan hätte.

(iii) Zum anderen ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung insofern, ohne dass es wegen der vorstehend dargestellten mangelnden Substantiierung der entsprechenden Behauptungen zur einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen auf das Nachstehende wiederum noch ankäme, dass sich die Frage, ob einem Vermittler hinsichtlich des Verschweigens der versteckten Innenprovisionen Vorsatz vorwerfen lässt, danach beurteilt, ob dies nach dem Stand der Rechtsprechung zur Zeit des Vertragsschlusses erforderlich war, bzw. ob dem Vermittler die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens bewusst war, weil auch ein bloßer Rechtsirrtum den Vorsatz ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 274 Tz. 43; BGH, Urteil vom 05.06.2007 - Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 f. Tz. 21; BGH, Urteil vom 19.12.2006 - Az.: XI ZR 56/05 = NJW 2007, 1876, 1879 Tz. 25).

(α) Dabei ergibt sich aus der erst seit dem 12.02.2004 entstandenen, zwischenzeitlich ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 30 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.02.2004 - Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1735), dass Anlagevermittler und Anlageberater zur Vermeidung einer unzutreffenden Vorstellung des Anlegers von der Werthaltigkeit einer Kapitalanlage nur über solche Innenprovisionen aufklären müssen, die eine Größenordnung von 15% des Anlagebetrags übersteigen, wobei der BGH in der vorbezeichneten Grundsatzentscheidung ausführt, die Frage der Aufklärungspflichtigkeit von Anlageberatern und Anlagevermittlern in Bezug auf versteckte Innenprovisionen sei bis zu diesem Zeitpunkt höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten gewesen (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.2004 - Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1734). Weiter ergibt sich aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum in Fällen anzunehmen ist, in welchen die Rechtslage besonders zweifelhaft und schwierig ist und sich eine einheitliche Rechtsprechung noch nicht gebildet hat (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 25).

(β) Aufgrund der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung hätte der durch die Klägerin als Vermittler bezeichnete Hr. A. P. zu dem fraglichen Zeitpunkt des behaupteten Beratungsgespräches, spätestens zum 03.12.1994, wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums keiner arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen begehen können, weil zum damaligen Zeitpunkt noch jahrelang eine besonders zweifelhafte und schwierige Rechtslage und eine mangelnde einheitliche höchstrichterliche Rechtsprechung über die Verpflichtung zur Offenbarung versteckter Innenprovisionen durch Anlageberater und -vermittler bestanden hatte.

(γ) Somit kommt es auch nicht mehr darauf an, dass irgendeine klägerische Behauptung dazu, dass etwa Hr. P. oder Hr. R. Kenntnis von einer über die 7% Innenprovision hinausgehenden Innenprovision in Höhe von 20% (von wem und an wen auch immer gezahlt) gehabt hätten, schon grundsätzlich fehlt. Selbst wenn weiter tatsächlich Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. P. verheimlicht worden wären, wäre derselbe auch noch nach der aktuellen diesbezüglichen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ungefragt zu einer Aufklärung verpflichtet, weil ein Betrag von 15% nicht überstiegen wird.

b) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten schuf oder begünstigte auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung weiterhin ausnahmsweise angeknüpft werden könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 - XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 28.01.1997 - Az.: XI ZR 22/96 = NJW 1997, 1361, 1362; BGH, Urteil vom 24.04.1990 - Az.: XI ZR 236/89 = NJW-RR 1990, 876, 877).

Der insofern getätigte Vortrag - die Klägerin stützt ihre Einwendungen nach Bl. 22 ff., Bl. 90 ff. d. A. ohnehin nicht substantiiert auf diese Fallgruppe - reicht jedoch schon für sich genommen nicht aus, eine solche Einwendung gegenüber der Zwangsvollstreckung zu begründen. Denn eine solche Gefährdung liegt nach dieser Rechtsprechung nur vor, wenn eine Bank das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht.

(1) Der sich aus dem klägerischen Tatsachenvorbringen ergebende Gesichtspunkt der durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten vollzogenen Vollfinanzierung des Kaufpreises im Zuge des streitgegenständlichen Gewerbeimmobilienerwerbs vergrößert indessen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(2) Weiterhin ergibt sich aus dem durch die Klägerin auf S. 5 der Replik vom 03.08.2011 zusätzlich betonten Gesichtspunkt, sie habe mit der damals federführenden Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten weder vor noch anlässlich des streitgegenständlichen Erwerbsvorgangs einen persönlichen Kontakt gehabt (Bl. 66 d. A.), aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung gerade gegenteilig, dass eine finanzierende Bank im Regelfall nicht gehalten ist, den Kreditsuchenden, zumal wenn er - wie hier - persönlich keinen Kontakt mit der Bank aufnimmt, sondern sich auf von ihm eingeschaltete Vertreter und Vermittler verlässt, von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(3) Der durch die Klägerin auf S. 26 der Replik angeführte Gesichtspunkt der Doppelfinanzierung von Bauträger und Immobilienkäufer durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten wird allerdings durch die höchstrichterliche Rechtsprechung in der Fallgruppe des schwerwiegenden Interessenkonflikts behandelt (siehe dazu im Folgenden).

c) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten verwickelte sich auch nicht in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt, der eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ebenfalls ausnahmsweise nach sich ziehen könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 17.06.2008 - Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 17 ff. m. w N.; BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18. 11. 2003 - XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).

(1) Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten entsprechend dem klägerischen Tatsachenvorbringen ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs und des notariellen Kaufvertrags vom 22.11.1994 tatsächlich nicht nur den klägerischen Immobilienerwerb, sondern auch denjenigen der Bauträgerin und Voreigentümerin der Klägerin finanziert und durch Grundschulden über DM 2.420.000,- und DM 9.680.000,- abgesichert (Bl. 9 f. d. A.; Anlage K 6).

(2) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist indes eine Aufklärungspflichtverletzung wegen Verwicklung einer finanzierenden Bank in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt nicht schon allein aus dem Grunde anzunehmen, dass eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist oder dem Verkäufer eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).

(3) Vielmehr müssen nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung über eine solche Doppelfinanzierung hinaus besondere Umstände hinzutreten, insbesondere etwa die Abwälzung des Risikos eines ungesicherten bzw. notleidenden Kreditengagements bei der Bauträgerin auf den Immobilienerwerber (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2008 - Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 19; BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50).

(4) Nach diesen Prämissen fehlt substantiierter klägerischer Tatsachenvortrag zu solchen besonderen Umständen, die zu einer Doppelfinanzierung hinzukommen müssen, um eine Haftung wegen Verwicklung in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt begründen zu können.

(a) Denn aus dem insofern vorliegenden klägerischen Vorbringen auf S. 26 und S. 31 f. der vom 03.08.2011 datierenden Replik ergibt sich bloß, dass die ohnehin per se konkursgefährdete Bauträgerin „wenige Zeit nach Abvertrieb der Immobilien in Konkurs“ gegangen sei, indem am 28.08.1998 bei dem Amtsgericht Dresden ein Antrag auf Eröffnung des Konkurs-/Gesamtvollstreckungsverfahrens gestellt worden sei, der sodann am 01.10.1998 unter dem Az.: 531 N 1631/98 zur Eröffnung dieses Verfahrens geführt habe (Bl. 87, 92 f. d. A.).

(b) Dabei ergibt sich schon die Schwierigkeit, dass zwischen dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag vom 28.12.1994 und der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin am 01.10.1998 bald vier Jahre liegen, ohne dass seitens der Klägerin substantiierter Tatsachenvortrag dazu erfolgt wäre, dass die Voraussetzungen der Konkursverfahrenseröffnung etwa schon bei dem Darlehensvertragsabschluss vorgelegen hätten, geschweige denn für die Rechtsvorgängerin der Beklagten am 28.12.1994 erkennbar gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).

(c) Im Übrigen ergibt sich aus dem insofern widersprüchlichen klägerischen Tatsachenvortrag, die verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien entgegen Ziff. 9 des notariellen Kaufvertrags vom 22.12.1994 nicht schon bis zum 31.01.1995, sondern erst spätestens ab dem 01.01.1997 bezugsfertig gewesen seien, wobei sich die klägerische Argumentation in Bezug auf die Doppelfinanzierung ohnehin in keiner Weise mit der Frage der Bezugsfertigkeit der erworbenen Renditeobjekte auseinandersetzt, so dass sich auch unter diesem Gesichtspunkt keine andere Beurteilung ergäbe.

(i) So führt die Klägerin einerseits zunächst auf S. 12 der Klageschrift aus, dass die „Fertigstellung im Jahr 1995“ erfolgt sei, auf S. 20 der Replik aber sodann, dass die Bezugsfertigkeit der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeimmobilien tatsächlich erst mit einer „zeitlichen Verzögerung von etwa einem Jahr“ (Bl. 81 d. A.) vorgelegen habe, und dass in den auf die Vermietbarkeit folgenden sechs Jahren (Bl. 81 d. A.) die Renditeobjekte nahezu unvermietbar gewesen seien, indem dies entgegen den Zusicherungen durch den Hrn. P. an den Marktverhältnissen auf dem Dresdner Gewerbeimmobilienmarkt gelegen habe.

(ii) Andererseits ergibt sich aus der vom 25.11.1998 datierenden Anmeldung von Schadensersatzforderungen wegen Unvermietbarkeit infolge einer mangelnden Bezugsfertigkeit der beiden Renditeobjekte durch die Klägerin zur Tabelle im Rahmen des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin (vorgelegt als Schreiben am Ende in dem weißen Aktenordner), worauf die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens überhaupt nicht eingeht, dass die Klägerin dort eine mangelnde Bezugsfertigkeit bis zum 31.12.1996 zugrunde gelegt hatte.

(iii) Ob die Bezugsfertigkeit nun schon am 1995 oder erst am 01.01.1997 vorgelegen habe, kann dabei dahingestellt bleiben, denn jedenfalls fehlt insofern wiederum klägerischer Tatsachenvortrag dazu, dass die mangelnde Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten mit dem nachfolgenden Konkurs der Bauträgerin etwas zu tun habe, bzw. dass die Beklagte von den Gründen dieser mangelnden Bezugsfertigkeit oder zumindest von der mangelnden Bezugsfertigkeit selbst Kenntnis gehabt habe.

(d) Dass die Bauträgerin als solche bereits konkursgefährdet sei, wie die Klägerin auf S. 26 der Replik meint (Bl. 87 d. A.), reicht nach der vorbezeichneten ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für sich allein nicht aus, um eine Haftung der Beklagten zu begründen.

d) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat auch ihre Rolle als Kreditgeberin nicht überschritten, woraus sich schließlich noch viertens eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise ergeben könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 31, 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 27.01.2004 - Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 03.06.2003 - Az.: XI ZR 289/02 = BeckRS 2003, 06007; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592; BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804; BGH, Urteil vom 31.03.1992 - Az.: XI ZR 70/91 = NJW-RR 1992, 879).

(1) Eine Aufklärungspflicht einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(2) Nach Maßgabe der durch die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen reicht der klägerische Tatsachenvortrag nicht aus, um eine Haftung der Beklagten wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle durch ihre Rechtsvorgängerin zu begründen.

(a) Die Klägerin behauptet insofern lediglich, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich durch den Vertrieb über ein Partnerunternehmen aktiv in die Planung und Durchführung des Anlageobjekts eingeschaltet habe. Insbesondere habe sie über die P. GmbH als Partnerin der H. F2. M2. GmbH das streitgegenständliche Objekt vertrieben und damit einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass dieses „Projekt“ bankgeprüft sei (S. 31 der Replik vom 03.08.2011; Bl. 92 d. A.).

Allerdings ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank und einem Bauträger bzw. Vermittlungsgesellschaften, soweit ein solches durch die Klägerin auf S. 31 der Replik angesprochen sein sollte, nicht zu der Fallgruppe der Überschreitung der Rolle der Bank als Kreditgeberin, sondern vielmehr allein zu der Fallgruppe des Wissensvorsprungs gehört (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 39 m. w. N.), wobei nach den obigen Ausführungen vorliegend die Voraussetzungen einer Haftung der Bank wegen Wissensvorsprungs nicht vorliegen, bzw. dass der Umstand, dass sich die eingeschaltete Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten nach dem klägerischen Tatsachenvortrag mit den beteiligten Vertriebsfirmen gleichsam zu einer Zweckgemeinschaft zusammengeschlossen habe, um innerhalb dieser Gemeinschaft in Form der Erwerberfinanzierung ihren arbeitsteiligen Part spielen zu können, nach dem Bundesgerichtshof im Gegenteil nur deutlich macht, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten ihre Rolle als Kreditgeberin gerade nicht überschritten, sondern sich auf ihre Finanzierungstätigkeit beschränkt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).

(b) Eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten lässt sich auch nicht dem als Anlage K 7 vorgelegten Exposé der Fa. P1 GmbH entnehmen, wobei der klägerische Vortrag in Bezug auf die Überschreitung der Kreditgeberrolle ohnehin einer solchen Argumentation entbehrt.

(i) Aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergibt sich zwar, dass Angaben in einem Vertriebsprospekt grundsätzlich eine Überschreitung der Kreditgeberrolle begründen können, wenn sich hieraus eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs ergibt.

Allerdings genügt hierfür nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung die allgemeine, auf die Baufinanzierung bezogene Referenzerklärung im Verkaufsprospekt, die Führung der Treuhandkonten für die Käufer sowie die Ankündigung, eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen, nicht, weil eine finanzierende Bank damit keine Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen hat, sondern sich auf solche beschränkt, die für ein finanzierendes Kreditinstitut nicht unüblich sind (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 38 m. w. N.; BGH, Urteil vom 27.01.2004 - Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555).

(ii) Im Exposé (Anlage K 7 S. 24) ist, ohne dass die Klägerin irgendwo hierauf einginge, sogar nur allgemein die Rede davon, dass die Finanzierung des Objekts jedem Käufer freistehe, wobei die Fa. P1 GmbH einem Anlageinteressenten „die Finanzierung durch eine große deutsche Bank“ auf Wunsch gerne vermittle, wobei ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% des Gesamtaufwandes empfohlen werde und die Fa. Proclient auch eine individuelle computergenaue Finanzierungsberechnung erstellen könne.

Insofern ist mithin in dem Prospekt noch nicht einmal die Schwelle solcher Angaben erreicht, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung für ungenügend erachtet, so dass also erst recht keine Überschreitung der Kreditgeberrolle durch die ...-Bank AG angenommen werden kann.

(c) Auch reicht es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem - ohnehin in anderem Zusammenhang erfolgten - Vorbringen der Klägerin die ...-Bank AG über den Erwerb der beiden streitgegenständlichen Gewerbeimmobilien durch die Klägerin hinaus auch noch eine Vielzahl (Bl. 15 d. A.), mehrere (Bl. 88 d. A.) bzw. genau genommen mindestens sieben weitere Erwerbsvorgänge durch weitere Kapitalanleger im selben Objekt in der K3. Straße in Dresden finanziert habe (B 94 d. A. mit Anlagen K 24 - K 29). Denn der Bundesgerichtshof lässt hierfür nicht einmal eine Finanzierung von 120 Kaufverträgen im selben Anlageobjekt genügen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

Auf die Frage, ob die Beklagte gemäß der klägerischen Argumentation (Bl. 99 d. A.) wegen der Entscheidung OLG Frankfurt, 09.06.2011, Az.: 17 U 86/10 eine sekundäre Darlegungslast zum Bestehen einer Vertriebsabrede und dazu, wie vielen Anlegern die ...-Bank AG Eigentumserwerbe in dem betreffenden Objekt finanziert habe, kommt es daher insofern nicht mehr an.

(d) Weiter reicht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem als Anlage K 7 vorliegenden Exposé - wobei die Klägerin auf diesen Gesichtspunkt ohnehin nicht in Bezug auf diese Frage vorgetragen hat - die den Kredit bearbeitende Bankfiliale ihren Sitz in demselben Ort wie das Vertriebsunternehmen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(e) Genauso wenig lässt der Bundesgerichtshof insofern genügen, dass die Vermittler der Klägerin Formulare der Rechtsvorgängerin der Beklagten vorgelegt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

e) Ob angesichts des Tatsachenvortrags auf S. 30 der Klageschrift weiterhin wegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbst unter der Annahme, ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Aufklärungspflichtverletzung wäre dem Grunde nach gegeben, aus Gründen des Ersatzes des negativen Interesses hieraus kein Anspruch der Klägerin auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages gerechtfertigt wäre, sondern nur ein Anspruch auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten, so dass eine Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung insbesondere im Hinblick auf den noch offenen Darlehensrest hiernach nicht in Betracht käme (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 20.05.2003 - Az.: XI ZR 248/02 = NJW 2003, 2529, 2531), und inwiefern sich die durch die verfahrensgegenständliche Anlage durch die Klägerin erzielten finanziellen bzw. steuerlichen Vorteile etwa auf eine Schadensberechnung auswirken würden, kann wegen der bereits dem Grunde nach nicht bestehenden klägerischen Forderungen dahinstehen.

f) Der durch die Klägerin unsubstantiiert gebliebene Hinweis auf einen angeblich am 03.04.2001 erfolgten Widerruf des Darlehensvertrags (Bl. 15 d. A.), an den die Klägerin zudem trotz Nachfrage der Beklagtenpartei in der Klageerwiderung (Bl. 46 d. A.) auch keine Rechtsfolgen knüpfte, ist einer gerichtlichen Beurteilung nicht zugänglich.

2. Die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist gleichfalls unbegründet, weil die Schuld nach obigen Ausführungen nicht mit Sicherheit erloschen ist oder von Anfang an nicht bestanden hat (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 - Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 25).

B. Die deklaratorische Aufhebung der einstweiligen Anordnung beruht auf §§ 769, 770 ZPO.

C. Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.

D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf § 709 S. 2 ZPO.

Urteilsbesprechung zu Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Urteilsbesprechungen zu Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Referenzen - Gesetze

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung


Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur
Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert 15 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung


Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher


(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen W

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse


(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. (2) Ein Schuldverhä

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung


(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten. (2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber

Zivilprozessordnung - ZPO | § 141 Anordnung des persönlichen Erscheinens


(1) Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint. Ist einer Partei wegen großer Entfernung oder aus sonstigem wichtigen Grund die persönliche Wahrnehmung des Termins

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 23


Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:1.Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Gelde

Zivilprozessordnung - ZPO | § 769 Einstweilige Anordnungen


(1) Das Prozessgericht kann auf Antrag anordnen, dass bis zum Erlass des Urteils über die in den §§ 767, 768 bezeichneten Einwendungen die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung eingestellt oder nur gegen Sicherheitsleistung fortgese

Zivilprozessordnung - ZPO | § 404a Leitung der Tätigkeit des Sachverständigen


(1) Das Gericht hat die Tätigkeit des Sachverständigen zu leiten und kann ihm für Art und Umfang seiner Tätigkeit Weisungen erteilen. (2) Soweit es die Besonderheit des Falles erfordert, soll das Gericht den Sachverständigen vor Abfassung der Bew

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 371 Rückgabe des Schuldscheins


Ist über die Forderung ein Schuldschein ausgestellt worden, so kann der Schuldner neben der Quittung Rückgabe des Schuldscheins verlangen. Behauptet der Gläubiger, zur Rückgabe außerstande zu sein, so kann der Schuldner das öffentlich beglaubigte Ane

Zivilprozessordnung - ZPO | § 770 Einstweilige Anordnungen im Urteil


Das Prozessgericht kann in dem Urteil, durch das über die Einwendungen entschieden wird, die in dem vorstehenden Paragraphen bezeichneten Anordnungen erlassen oder die bereits erlassenen Anordnungen aufheben, abändern oder bestätigen. Für die Anfecht

Referenzen - Urteile

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert oder wird zitiert von 34 Urteil(en).

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert 34 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Apr. 2013 - XI ZR 405/11

bei uns veröffentlicht am 23.04.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 405/11 Verkündet am: 23. April 2013 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes h

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Nov. 2007 - XI ZR 322/03

bei uns veröffentlicht am 06.11.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 322/03 Verkündet am: 6. November 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ____

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Dez. 2013 - XI ZR 508/12

bei uns veröffentlicht am 10.12.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil XI ZR 508/12 Verkündet am: 10. Dezember 2013 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 767 BGB

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juli 2004 - V ZR 213/03

bei uns veröffentlicht am 02.07.2004

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 213/03 Verkündet am: 2. Juli 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Okt. 2003 - XI ZR 134/02

bei uns veröffentlicht am 14.10.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 134/02 Verkündet am: 14. Oktober 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein ___________

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Nov. 2009 - XI ZR 36/09

bei uns veröffentlicht am 17.11.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 36/09 Verkündet am: 17. November 2009 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Nov. 2003 - XI ZR 322/01

bei uns veröffentlicht am 18.11.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 322/01 Verkündet am: 18. November 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe

Bundesgerichtshof Urteil, 04. März 2008 - XI ZR 288/06

bei uns veröffentlicht am 04.03.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 288/06 Verkündet am: 4. März 2008 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat

Bundesgerichtshof Urteil, 20. März 2007 - XI ZR 414/04

bei uns veröffentlicht am 20.03.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 414/04 Verkündet am: 20. März 2007 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 22. März 2007 - III ZR 218/06

bei uns veröffentlicht am 22.03.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 218/06 Verkündet am: 22. März 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 675 Abs.

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Juni 2007 - XI ZR 348/05

bei uns veröffentlicht am 05.06.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 348/05 Verkündet am: 5. Juni 2007 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ________

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Jan. 2004 - XI ZR 37/03

bei uns veröffentlicht am 27.01.2004

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 37/03 Verkündet am: 27. Januar 2004 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein __________

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Juli 2007 - VIII ZR 236/05

bei uns veröffentlicht am 18.07.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 236/05 Verkündet am: 18. Juli 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 304 Wird dasjenig

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2007 - XI ZR 324/06

bei uns veröffentlicht am 18.12.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 324/06 Verkündet am: 18. Dezember 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ___

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2002 - XI ZR 25/00

bei uns veröffentlicht am 12.11.2002

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 25/00 Verkündet am: 12. November 2002 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Feb. 2004 - III ZR 359/02

bei uns veröffentlicht am 12.02.2004

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 359/02 Verkündet am: 12. Februar 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 675 Abs

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Jan. 2001 - V ZR 437/99

bei uns veröffentlicht am 19.01.2001

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 437/99 Verkündet am: 19. Januar 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Okt. 2007 - XI ZR 167/05

bei uns veröffentlicht am 23.10.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 167/05 Verkündet am: 23. Oktober 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Dez. 2006 - XI ZR 341/05

bei uns veröffentlicht am 05.12.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 341/05 Verkündet am: 5. Dezember 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 18. März 2008 - XI ZR 246/06

bei uns veröffentlicht am 18.03.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 246/06 Verkündet am: 18. März 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _______

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04

bei uns veröffentlicht am 16.05.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 6/04 Verkündet am: 16. Mai 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: j

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Juni 2008 - XI ZR 79/07

bei uns veröffentlicht am 17.06.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 79/07 Verkündet am: 17. Juni 2008 Weber Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat a

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Sept. 2006 - XI ZR 204/04

bei uns veröffentlicht am 19.09.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 204/04 Verkündet am: 19. September 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 18. März 2003 - XI ZR 188/02

bei uns veröffentlicht am 18.03.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 188/02 Verkündet am: 18. März 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Dez. 2006 - XI ZR 374/04

bei uns veröffentlicht am 19.12.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 374/04 Verkündet am: 19. Dezember 2006 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Dez. 2006 - XI ZR 56/05

bei uns veröffentlicht am 19.12.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 56/05 Verkündet am: 19. Dezember 2006 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02

bei uns veröffentlicht am 20.05.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 248/02 Verkündet am: 20. Mai 2003 Weber, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ______

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Juni 2003 - XI ZR 289/02

bei uns veröffentlicht am 03.06.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 289/02 Verkündet am: 3. Juni 2003 Weber, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ____

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Juni 2012 - XI ZR 179/11

bei uns veröffentlicht am 05.06.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 179/11 Verkündet am: 5. Juni 2012 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat

Oberlandesgericht München Hinweisbeschluss, 17. Jan. 2017 - 8 U 3965/16

bei uns veröffentlicht am 17.01.2017

Tenor I. Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung gegen das Endurteil des Landgerichts Deggendorf vom 30.08.2016 (Az.: 31 O 159/13) durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. II. Die Kläg

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2016 - XI ZR 145/14

bei uns veröffentlicht am 18.10.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 145/14 Verkündet am: 18. Oktober 2016 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Sept. 2015 - II ZB 23/14

bei uns veröffentlicht am 29.09.2015

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS II ZB 23/14 vom 29. September 2015 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja SpruchG aF § 12 Abs. 2; SpruchG § 6 Abs. 3; AktG § 327f a) Im Spruchverfahren ist der gemeinsame Vertreter

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Dez. 2014 - V ZR 82/13

bei uns veröffentlicht am 19.12.2014

Tenor Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - 1. Zivilsenat - vom 28. Februar 2013 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerich

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Juni 2014 - XI ZR 147/12

bei uns veröffentlicht am 03.06.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X I Z R 1 4 7 / 1 2 Verkündet am: 3. Juni 2014 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 6/04 Verkündet am:
16. Mai 2006
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
_____________________
HWiG §§ 1, 3 (Fassung bis 30. September 2000); BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb)

a) Auch angesichts der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften
vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und
Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) verbleibt es dabei,
dass der Darlehensgeber im Fall des wirksamen Widerrufs (§ 1 Abs. 1 HWiG)
eines Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 1 HWiG Anspruch auf Erstattung des
ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung
hat (Fortsetzung von BGHZ 152, 331).

b) Der im Anschluss an die Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften
vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und
Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) in Rechtsprechung
und Literatur erwogene Schadensersatzanspruch des Verbrauchers wegen unterbliebener
Widerrufsbelehrung scheidet jedenfalls in all den Fällen aus, in denen
der Verbraucher bei Abschluss des Darlehensvertrages bereits an seine
Erklärung zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags gebunden ist.

c) In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank
mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger
unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht
auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im
Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige
Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts
über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende
Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich
vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten
Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise
zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer
oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers
, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder
Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich
aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu
verschlossen.
BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - OLG Hamm
LG Dortmund
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Mai 2006 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, den
Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die Richter Dr. Ellenberger
und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 1. Dezember 2003 insoweit aufgehoben, als die Vollstreckungsgegenklage der Kläger abgewiesen wurde.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Kläger, Die ein damals 39-jähriger kaufmännischer Angestellter und seine damals ebenfalls 39-jährige, als Montagehilfe tätige Ehefrau, wurden im Jahr 1995 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in E. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Nach mehreren Besuchen des Vermittlers in der Wohnung der Kläger, bei denen diese unter anderem auf von der Beklagten stammenden Formularen zwei Bausparanträge unterschrieben sowie durch schriftliche Erklärung der für das zu erwerbende Objekt bestehenden Mieteinnahmegesellschaft beitraten, unterbreitete die A. Aktiengesellschaft (nachfolgend: Verkäuferin) ihnen am 20. Oktober 1995 ein notarielles Kaufangebot, das die Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 24. Oktober 1995 annahmen. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 144.100 DM schloss die beklagte Bausparkasse als Vertreterin der B-Bank mit den Klägern am 26. Oktober/9. November 1995 einen Darlehensvertrag über 170.000 DM, der als tilgungsfreies "Vorausdarlehen" bis zur Zuteilungsreife zweier bei der Beklagten abgeschlossener Bausparverträge über je 85.000 DM dienen sollte.
3
Darlehensvertrag, Der dem keine Widerrufsbelehrung beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen: "§ 2 Kreditsicherheiten Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: … Grundschuldeintragung zugunsten der Bausparkasse über 170.000 DM mit mindestens 12 v.H. Jahreszinsen. … Die Bausparkasse ist berechtigt, die ihr für das beantragte Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen. … § 3 Auszahlungsbedingungen Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (Voraus-/Sofortdarlehen und Zwischenkredite) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen , wenn der Bausparkasse folgende Unterlagen vorliegen: …. - Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf … § 5 Besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen … Die Bausparkasse kann das Darlehen der B-Bank vor Zuteilung des/der Bausparvertrages/verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der Schuldurkunde Ziffer 4 a-e geregelt sind mit der Folge, dass die Bausparkasse in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. …"
4
Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte Schuldurkunde der Beklagten enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung: "die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind; …"
5
Mit notarieller Urkunde vom 15. November 1995 wurde zugunsten der Beklagten an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 170.000 DM zuzüglich 12% Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer V. der Urkunde übernahmen die Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich "wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber" der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
6
Dasvertragsgemäßausgezahlte Vorausdarlehen wurde in der Folge wegen Zahlungsverzugs der Kläger gekündigt, die ihrerseits im September 2002 ihre auf den Abschluss des "Vorausdarlehens" gerichteten Willenserklärungen unter Berufung auf die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes widerriefen. Nachdem die Rechtsnachfolgerin der B-Bank am 30. Oktober 2002 alle ihr im Zusammenhang mit dem Darlehensverhältnis zustehenden Ansprüche an die Beklagte abgetreten hat, nimmt diese die Kläger aus der notariellen Urkunde vom 15. November 1995 persönlich in Anspruch.
7
Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Klage. Sie haben geltend gemacht, der Titel sei nicht wirksam errichtet worden, weil für die Begründung ihrer persönlichen Haftung keine wirksame Vollmacht vorgelegen habe. Außerdem sichere die notarielle Schuldurkunde, aus der die Beklagte die Vollstreckung betreibe, nur deren eigene Ansprüche, nicht aber an sie abgetretene Forderungen der B-Bank aus dem Vorausdarlehen. Dieses hätten sie zudem wirksam widerrufen. Auch habe die Beklagte , die dauerhaft und eng mit den Vermittlern zusammen gearbeitet habe, sie nicht hinreichend über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Sie habe insbesondere von Unterdeckungen in Mietpools und von der überhöht kalkulierten Miete gewusst, die die Vermittler den Käufern wahrheitswidrig als erzielbare Miete angegeben hätten, um sie durch Täuschung zum Kaufabschluss zu bewegen. Den Klägern sei anstelle der tatsächlich erzielbaren Miete von 5,95 DM/qm von dem Vermittler eine monatliche Nettomiete von 8,70 DM/qm "verkauft" worden, weshalb die Rentabilität der erworbenen Immobilie von vornherein nicht gegeben gewesen sei. Die Beklagte hat hilfswiderklagend die Rückzahlung des geleisteten Nettokreditbetrages zuzüglich Zinsen beantragt.
8
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter, soweit dieser die Vollstreckungsgegenklage betrifft.

Entscheidungsgründe:


9
Revision Die ist begründet. Sie führt hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


10
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im Wesentlichen ausgeführt:
11
Die Kläger seien auf Grund der Grundschuldbestellung nebst persönlicher Haftungsübernahme und Unterwerfungserklärung in der notariellen Urkunde vom 15. November 1995 verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in ihr Vermögen zu dulden. Zwar hätten sie ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen wirksam widerrufen , da sie auf Grund einer der Beklagten zurechenbaren Haustürsituation zum Abschluss des Darlehensvertrags veranlasst worden seien. Eine Einrede ergebe sich daraus aber nicht, da auch der Rückgewähranspruch der Beklagten nach § 3 HWiG von der zwischen den Parteien getroffenen Sicherungsabrede erfasst werde. Diese sei weiterhin wirksam, da sich der von den Klägern erklärte Widerruf ausdrücklich nur auf das Vorausdarlehen beziehe. Die Kläger könnten eine Rückzahlung der Darlehensvaluta auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG verweigern , da diese Vorschrift gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkredite nicht anwendbar sei. Ein Einwendungsdurchgriff aus § 242 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht.
12
Die Beklagte hafte auch nicht aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden. Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der kreditgebenden Bank bestehe, lägen nicht vor. Mit ihrer Forderung nach einem Beitritt zum Mietpool gemäß § 3 des Darlehensvertrages sei die Beklagte nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen, da ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft sei. Auch die von den Klägern behauptete defizitäre Entwicklung des Mietpools begründe keine Hinweispflicht der Beklagten. Über die Vor- und Nachteile der gewählten Finanzierungsart habe die Beklagte die Kläger nicht informieren müssen.
Eine unzutreffende Ermittlung des Beleihungswertes rechtfertige einen Schadensersatzanspruch der Kläger schon deshalb nicht, weil dessen Festsetzung ausschließlich im Interesse der Bank erfolge. Dafür, dass die im Kaufpreis angeblich enthaltene Innenprovision in Höhe von 20 bis 23% zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert geführt habe, dass die Beklagte von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer habe ausgehen müssen, fehle es an substantiiertem Vortrag der Kläger.

II.


13
Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
14
1. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht allerdings zu Recht davon ausgegangen, dass die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden Darlehen der Beklagten sichert, sondern auch die durch Abtretung erworbenen Ansprüche aus dem "Vorausdarlehen" der B-Bank. Dies hat der erkennende Senat bereits in zwei ebenfalls die Beklagte betreffenden Fällen, denen dieselbe Finanzierungskonstruktion und identische Vertragsbedingungen zugrunde lagen, entschieden und im Einzelnen begründet (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 7 f.).
15
dortigen Die Ausführungen gelten im vorliegenden Fall entsprechend. Auch hier liegt der Grundschuldbestellung vom 15. November 1995 eine entsprechende Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde. Aus dem von den Klägern mit der B-Bank geschlossenen Darlehensvertrag vom 26. Oktober/9. November 1995 geht hervor, dass die zugunsten der Beklagten zu bestellende Grundschuld alle aus den beiden Kreditverhältnissen resultierenden Ansprüche sichern sollte. Diese ursprüngliche Sicherungsabrede ist bestehen geblieben, als die Beklagte durch den am 30. Oktober 2002 geschlossenen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB) selbst Darlehensgläubigerin und wegen der damit verbundenen Beendigung des Treuhandvertrages auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld und der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten wurde. Ebenso wie in den vom Senat bereits entschiedenen Fällen ergibt sich die ursprüngliche Treuhandabrede zwischen der Beklagten und der B-Bank - anders als die Revision meint - ohne weiteres aus dem Darlehensvertrag. Dass die Grundschuld auch die abgetretene Forderung aus dem Vorausdarlehen sichert, folgt auch hier aus Nr. 11 b) der Schuldurkunde. Die in der Kreditpraxis, auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungszwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGBG), sofern es sich um Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grundsätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung erworbene Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich seit langem anerkannt (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8).
16
Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass für die von den Parteien in Ziffer V. der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung nichts Abweichendes gilt. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8).
17
2. Entgegen der Auffassung der Revision ist § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldanerkenntnis der Kläger nicht analog anwendbar. Wie der Senat nach Abfassung der Revisionsbegründung entschieden und im einzelnen begründet hat, fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte (BGH, Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831 und vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw.).
18
Rechtsfehlerfrei 3. hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Kläger gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen können.
19
a) Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger seien durch eine Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 HWiG zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden, wendet sich die Revisionserwiderung ohne Erfolg. Dies ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls und vom Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt worden (vgl. BGH, Senatsurteile vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 522). Einer gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 Abs. 2 BGB bedarf es nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04, WM 2006, 220, 221 f. und Senat, Urteile vom 14. Februar 2006 - XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675 und vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 21).
20
Infolge b) des wirksamen Widerrufs hat die Beklagte gegen die Kläger - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - aus abgetretenem Recht gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/02, WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 176 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847), der angesichts der weiten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht widerrufenen, Sicherungszweckerklärung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert wird (BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, jeweils m.w.Nachw.).
21
Im aa) Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie kann der Darlehensnehmer die Rückzahlung des Kapitals auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG mit der Begründung verweigern, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 152, 331, 337; BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 m.w.Nachw.). § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen.
22
Rechtsfehlerfrei (1) ist die Feststellung des Berufungsgerichts, dass das Vorausdarlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden ist (vgl. hierzu BGH, Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04 Umdruck S. 26). Dies greift die Revision auch nicht an.
23
Sie (2) macht jedoch geltend, eine treuhänderisch gehaltene Grundschuld nebst persönlicher Vollstreckungsunterwerfung sei keine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG. Damit kann sie schon deshalb keinen Erfolg haben, weil die streitgegenständliche Grundschuld - wie oben näher ausgeführt - nach dem ausdrücklichen Wortlaut des zugrunde liegenden Darlehensvertrages sowohl die nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen der Beklagten als auch das Vorausdarlehen der B-Bank absichert und darüber hinaus der Treuhandvertrag durch Abtretung der Ansprüche an die Beklagte mittlerweile beendet worden ist, die Beklagte also auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld geworden ist. Entgegen der Auffassung der Revision gebieten auch europarechtliche Erwägungen keine andere Beurteilung. Die Richtlinie 87/102/EWG des Rates vom 22. Dezember 1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (Verbraucherkreditrichtlinie , ABl. EG 1987, Nr. 42, S. 48 i.d.F. der Änderungsrichtlinie 90/88/EWG des Rates vom 22. Februar 1990, ABl. EG Nr. 61, S. 14) ist gemäß Art. 2 Abs. 1 lit. a auf Kreditverträge, die zum Erwerb von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder Gebäude bestimmt sind, nicht anwendbar.
24
(3) Entgegen der Auffassung der Revision findet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auch auf die streitgegenständliche Zwischenfinanzierung Anwendung. Zwar vertritt eine Mindermeinung in der Literatur die Auffassung , § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greife nur ein, wenn der Zwischenkredit seinerseits grundpfandrechtlich gesichert ist (v. Westphalen/Emmerich/ Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 3 Rdn. 85, 87 m.w.Nachw.). Das ist hier aber nach § 2 des Darlehensvertrages der Fall, weil danach auch das Vorausdarlehen durch die Grundschuld gesichert wird.
25
bb) Zutreffend hat das Berufungsgericht auch einen Einwendungsdurchgriff nach den aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen der Rechtsprechung zum verbundenen Geschäft verneint. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus (BGH, Urteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622 m.w.Nachw.).
26
cc) Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung der erst nach der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank).
27
(1) Der Gerichtshof hat darin in Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen ausdrücklich betont, dass die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Abl. EG Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985, "Haustürgeschäfterichtlinie") es nicht verbietet, den Verbraucher nach Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Rechtsprechung des erkennenden Senats ist damit bestätigt worden.

28
Dem (2) aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch steht auch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im Folgenden: EuGH) durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in den Entscheidungen des EuGH angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können.
29
(a) Entgegen einer in der Literatur vertretenen Meinung (Fischer DB 2005, 2507, 2510 und VuR 2006, 53, 57; zustimmend Hofmann BKR 2005, 487, 492 ff. und Staudinger NJW 2005, 3521, 3525) findet eine "richtlinienkonforme" Auslegung oder analoge Anwendung der §§ 9 Abs. 2 Satz 4, 7 Abs. 4 VerbrKrG und § 3 HWiG dahin, den nicht mit einer Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG versehenen Darlehensvertrag wie bei einem verbundenen Geschäft durch Rückzahlung der vom Verbraucher geleisteten Zins- und Tilgungsraten Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie rückabzuwickeln, sowohl in der Haustürgeschäfterichtlinie als auch im deutschen Recht keine Stütze. Aufgrund der vorgenannten Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 steht fest, dass § 3 Abs. 1 und 3 HWiG, der bei Widerruf eines Darlehensvertrages die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta und die marktübliche Verzinsung vorsieht, auch dann der Haustürgeschäfterichtlinie nicht widerspricht, wenn das Darlehen nach dem für eine Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt worden ist. Die Haustürgeschäfterichtlinie kennt kein verbundenes Geschäft. Gleiches gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG für realkreditfinanzierte Immobiliengeschäfte , wenn der Grundpfandkredit - wie hier - zu den üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist. Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft bilden dann nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats ausnahmslos kein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/02, ZIP 2003, 1741, 1743, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622, vom 9. November 2005 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376, vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1523 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504), so dass ein Einwendungsdurchgriff und eine Rückabwicklung nach § 9 VerbrKrG entgegen der Ansicht der Revision von vornherein nicht in Betracht kommen.
30
Soweit der EuGH gemeint hat, Art. 4 der Haustürgeschäfterichtlinie verpflichte die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, den Verbraucher vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können, ist eine richtlinienkonforme Auslegung, sollte sie nach deutschem Recht überhaupt möglich sein, nur in den wenigen Fällen notwendig , in denen der Verbraucher den Darlehensvertrag anlässlich eines Besuchs des Gewerbetreibenden beim Verbraucher oder an seinem Arbeitsplatz oder während eines vom Gewerbetreibenden außerhalb seiner Geschäftsräume organisierten Ausflugs abgeschlossen bzw. sein Angebot abgegeben hat (Art. 1 Abs. 1 Haustürgeschäfterichtlinie), und in denen der Verbraucher überdies an seine Erklärung zum Abschluss des mit Hilfe des Darlehens zu finanzierenden Geschäfts noch nicht gebunden war. Auf die Frage, ob Darlehensvertrag und finanzierte Anlage ein verbundenes Geschäft bilden, kommt es nach den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank) nicht an. Auch dies verkennt die Mindermeinung , wenn sie eine richtlinienkonforme "Verbundgeschäftslösung" fordert. Zum einen bleibt sie hinter den Vorgaben der genannten Entscheidungen zurück, indem sie die von ihr gewünschte Rückabwicklung des widerrufenen Darlehensvertrages davon abhängig macht, dass Kredit - und Immobilienkaufvertrag ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG bilden. Zum andern geht sie weit über die Entscheidungen des Gerichtshofs hinaus, indem sie das aus dem Immobilienkaufvertrag resultierende Anlagerisiko ohne Rücksicht darauf, ob dieses durch eine Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG bei Abschluss des Darlehensvertrages (noch) hätte vermieden werden können, auf die kreditgebende Bank verlagert (KG ZfIR 2006, 136, 140; Habersack JZ 2006, 91, 92). Dies ist weder durch die Haustürgeschäfterichtlinie noch durch das Haustürwiderrufsgesetz zu rechtfertigen. Beide wollen dem Verbraucher bei Haustürgeschäften nur die Möglichkeit geben, die Verpflichtungen aus einem solchen Geschäft noch einmal zu überdenken (6. Erwägungsgrund zur Haustürgeschäfterichtlinie), nicht aber sich von Geschäften zu lösen, für die die unterbliebene Widerrufsbelehrung nicht kausal geworden ist.
31
Entgegen (b) der vereinzelt gebliebenen Ansicht von Derleder (BKR 2005, 442, 448; s. auch EWiR 2005, 837, 838) fehlt auch für eine "richtlinienkonforme" Auslegung des § 3 Abs. 1 HWiG dahin, den Darle- hensnehmer im Falle einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung bereicherungsrechtlich nicht als Empfänger der Darlehensvaluta anzusehen, eine tragfähige Grundlage. § 3 Abs. 1 und 3 HWiG ist ausweislich der Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank ) ohne jede Einschränkung richtlinienkonform. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 152, 331, 337; BGH, Urteile vom 17. Januar 1985 - III ZR 135/83, WM 1985, 221, 223, insoweit in BGHZ 93, 264 nicht abgedruckt, vom 7. März 1985 - III ZR 211/83, WM 1985, 653, vom 25. April 1985 - III ZR 27/84, WM 1985, 993, 994 und vom 12. Juni 1997 - IX ZR 110/96, WM 1997, 1658, 1659; Senatsurteile vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 503 und vom 25. April 2005 - XI ZR 219/04, Umdruck S. 15 und XI ZR 29/05, Umdruck S. 16) und der gesamten Kommentarliteratur (vgl. Bülow, Verbraucherkreditrecht, 5. Aufl. § 494 BGB Rdn. 48; Erman/Saenger, BGB 11. Aufl. § 494 Rdn. 4; MünchKommBGB/Ulmer, 4. Aufl. § 494 Rdn. 21; Palandt/Putzo, BGB 65. Aufl. § 494 Rdn. 7; Staudinger/ Kessal-Wulf, BGB Neubearb. 2004 § 491 Rdn. 47, § 494 Rdn. 20; Palandt/Putzo, BGB 61. Aufl. § 607 Rdn. 9; RGRK/Ballhaus, BGB 12. Aufl. § 607 Rdn. 7; Soergel/Häuser, BGB 12. Aufl. § 607 Rdn. 120) hat der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag im Sinne des § 607 BGB a.F. auch dann empfangen, wenn der von ihm als Empfänger namhaft gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat, es sei denn, der Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern sozusagen als "verlängerter Arm" des Darlehensgebers tätig geworden. Auch der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften ist in seiner Entscheidung vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079, 2085 Nr. 85 Schulte) ausdrücklich davon ausgegangen, dass die Darlehensnehmer die von der kreditgebenden Bank unmittelbar an den Immobilienverkäufer ausgezahlte Darlehensvaluta erhalten haben.
32
Nichts spricht dafür, den Empfang des Darlehens in § 3 Abs. 1 HWiG, der lediglich die Rückabwicklung empfangener Leistungen regelt, anders zu verstehen als in § 607 BGB. Aus § 9 VerbrKrG ergibt sich nichts anderes (BGH, Senatsurteile vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, Umdruck S. 15 ff. und XI ZR 29/05, Umdruck S. 17 ff.). Der Hinweis von Derleder, bei einem widerrufenen Darlehensvertrag sei auch die Auszahlungsanweisung des Darlehensnehmers unwirksam, übersieht, dass bereicherungsrechtlich anerkannt ist, dass eine Rückabwicklung auch dann im Anweisungsverhältnis (Deckungsverhältnis) zu erfolgen hat, wenn der Anweisende einen zurechenbaren Anlass zu dem Zahlungsvorgang gesetzt hat, etwa eine zunächst erteilte Anweisung widerruft (BGHZ 61, 289, 291 ff.; 87, 393, 395 ff.; 89, 376, 379 ff.; 147, 145, 150 f.; 147, 269, 273 ff.). Gleiches gilt bei § 3 Abs. 1 HWiG, der einen, insbesondere was die §§ 814 ff. BGB angeht (BGHZ 131, 82, 87), besonders ausgestalteten Bereicherungsanspruch regelt.
33
Nicht (c) haltbar ist auch die Ansicht von Knops und Kulke (WM 2006, 70, 77 und VuR 2006, 127, 135), bei einer Investition der Darlehensvaluta in eine Immobilie durch einen über sein Widerrufsrecht nicht belehrten Darlehensnehmer sei von einem unverschuldeten Untergang der empfangenen Leistung im Sinne des § 3 Abs. 2 HWiG auszugehen. Wie bereits dargelegt, hat der Kreditnehmer die Darlehensvaluta mit der weisungsgemäßen Auszahlung an den Immobilienverkäufer empfangen. Damit ist der im Falle des Widerrufs des Darlehensvertrages gegebene Rückgewähranspruch der kreditgebenden Bank aus § 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG entstanden. Da der Darlehensnehmer lediglich eine bestimmte Geldsumme zurückzahlen muss, kann von einem Untergang der Valuta im Sinne des § 3 Abs. 2 HWiG, der nur für Sachen, nicht aber für eine Wertsummenschuld gilt (so auch Derleder BKR 2005, 442, 447), keine Rede sein, wenn die Valuta bestimmungsgemäß zur Bezahlung des Kaufpreises für eine nicht (ausreichend) werthaltige Immobilie verwendet worden ist. Wer dies anders sieht, verschiebt das Verwendungsrisiko in unvertretbarer Weise bei jedem Kredit, der zur Finanzierung des Erwerbs einer bestimmten Sache aufgenommen wird, auf die kreditgebende Bank. Dies ist insbesondere dann durch nichts zu rechtfertigen, wenn der Kreditnehmer bei einem nicht verbundenen Geschäft - wie hier - zunächst den Immobilienkaufvertrag und erst später den zur Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Darlehensvertrag, in dem die erforderliche Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG fehlt, abschließt.
34
(d) Auch der Hinweis von Tonner/Tonner (WM 2006, 505, 510 ff.) auf den Rechtsgedanken der §§ 817 Satz 2, 818 Abs. 3 BGB und dessen Anwendung bei Kenntnis des Darlehensgebers von dem mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiko ändert daran nichts. Die genannten Normen sind nämlich auf den Rückgewähranspruch nach § 3 Abs. 1 HWiG, der als lex specialis die Anwendung der §§ 812 ff. BGB grundsätzlich ausschließt (BGHZ 131, 82, 87), nicht anwendbar. Der Gesetzgeber hat das Bereicherungsrecht durch § 3 HWiG, jedenfalls was die §§ 814 ff. BGB angeht, bewusst derogiert. Davon kann auch im Wege richtlinienkonformer Auslegung des § 3 HWiG, zu der hier, wie dargelegt, im Übrigen kein Grund besteht, nicht abgewichen werden (vgl. Piekenbrock WM 2006, 466, 475). Abgesehen davon kann von einem Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB bei Empfang eines - für den Erwerb einer nicht ausreichend werthaltigen Immobilie verwendeten - Darlehens, das dem Darlehensnehmer, wie er weiß, nur für begrenzte Zeit zur Verfügung stehen soll, unter Berücksichtigung des § 819 Abs. 1 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Rede sein (BGHZ 83, 293, 295; 115, 268, 270 f.; BGH, Urteile vom 14. April 1969 - III ZR 65/68, WM 1969, 857, 858; Senatsurteile vom 17. Februar 1995 - XI ZR 225/93, WM 1995, 566, 567, vom 2. Februar 1999 - XI ZR 74/98, WM 1999, 724, 725 und vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 623).
35
Das 4. Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Beklagten entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint.
36
a) Zu Recht hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befasst, ob aus der bei Abschluss des Darlehensvertrages unterbliebenen Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG ein Schadensersatzanspruch der Kläger folgen kann. Ein derartiger Schadensersatzanspruch wird zwar im Anschluss an die erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) diskutiert mit dem Ziel, den vom EuGH geforderten Schutz des Verbrauchers vor den Folgen der dort genannten Risiken von Kapitalanlagen der hier vorliegenden Art, die der Verbraucher im Falle einer mit dem Darlehensvertrag verbundenen Widerrufsbelehrung hätte vermeiden können, im Wege einer schadensersatzrechtli- chen Lösung umzusetzen. Hier scheidet ein solcher Anspruch aber von vornherein aus.
37
aa) Dabei kann dahinstehen, ob das Unterlassen der nach Art. 4 der Haustürgeschäfterichtlinie erforderlichen Belehrung über den Widerruf entgegen der bislang ganz überwiegend vertretenen Auffassung nicht als bloße Obliegenheitsverletzung, sondern als echte Pflichtverletzung anzusehen ist (vgl. dazu OLG Bremen WM 2006, 758, 763; Derleder BKR 2005, 442, 446; Habersack JZ 2006, 91, 93). Offen bleiben kann auch, ob eine Haftung nicht ohnedies mangels Verschuldens ausscheidet , weil sich die Beklagte bei dem vor dem Jahre 2000 geschlossenen Darlehensvertrag erfolgreich darauf berufen könnte, gemäß § 5 Abs. 2 HWiG habe sie eine Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG für entbehrlich halten dürfen (so Freitag WM 2006, 61, 69; Habersack JZ 2006, 91, 93; Lang/Rösler WM 2006, 513, 517; Piekenbrock WM 2006, 466, 475; Sauer BKR 2006, 96, 101; wohl auch Schneider/Hellmann BB 2005, 2714; Thume/Edelmann BKR 2005, 477, 482; zweifelnd: OLG Bremen WM 2006, 758, 764; Lechner NZM 2005, 921, 926 f.; a.A. Fischer VuR 2006, 53, 58; Knops/Kulke VuR 2006, 127, 133; Reich/Rörig VuR 2005, 452, 453; Woitkewitsch MDR 2006, 241, 242). Es sei insoweit nur darauf hingewiesen, dass der vom Gesetzgeber gewählte Wortlaut des § 5 Abs. 2 HWiG, dass das Haustürwiderrufsgesetz auf Haustürgeschäfte , die zugleich die Voraussetzungen eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz erfüllen, nicht anwendbar ist, deutlich gegen die Notwendigkeit einer Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG spricht. Auch der erkennende Senat hat eine solche Belehrung deshalb in Übereinstimmung mit der damals einhelligen Meinung der Obergerichte (OLG Stuttgart WM 1999, 74, 75 f. und WM 1999, 1419; OLG München WM 1999, 1419) und der herrschenden Ansicht in der Literatur (vgl. die Nachweise in BGH WM 2000, 26, 27) in seinem Beschluss vom 29. November 1999 (XI ZR 91/99, WM 2000, 26, 27 ff.) als nicht erforderlich angesehen und seine Meinung erst aufgrund des anders lautenden Urteils des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 13. Dezember 2001 (Rs. C-481/99, WM 2001, 2434 ff. Heininger) geändert (BGHZ 150, 248, 252 ff.). Dahinstehen kann schließlich, ob die Auffassung , ein Verschulden der Kreditinstitute sei mit Rücksicht auf die Vorgaben des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften nicht erforderlich (OLG Bremen WM 2006, 758, 764; Habersack JZ 2006, 91, 93; Hoffmann ZIP 2005, 1985, 1991; Reich/Rörig VuR 2005, 452, 453; Wielsch ZBB 2006, 16, 20), haltbar ist, obwohl nach § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F, sofern nichts anderes bestimmt ist, nur für Vorsatz und Fahrlässigkeit gehaftet wird (vgl. auch Lang/Rösler WM 2006, 513, 517; Thume/Edelmann BKR 2005, 477, 482).
38
Ein bb) Schadensersatzanspruch wegen der Nichterteilung einer Widerrufsbelehrung ist nämlich jedenfalls mangels Kausalität zwischen unterlassener Widerrufsbelehrung und dem Schaden in Gestalt der Realisierung von Anlagerisiken zumindest immer dann ausgeschlossen, wenn der Verbraucher - wie hier - den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Dann hätte es der Verbraucher auch bei Belehrung über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nicht vermeiden können, sich den Anlagerisiken auszusetzen (OLG Frankfurt WM 2006, 769; OLG Karlsruhe WM 2006, 676, 680; KG ZfIR 2006, 136, 140; Palandt/Grüneberg, BGB 65. Aufl. § 357 Rdn. 4; Ehricke ZBB 2005, 443, 449; Habersack JZ 2006, 91, 93; Hoppe/Lang ZfIR 2005, 800, 804; Jordans EWS 2005, 513, 515; Lang/Rösler WM 2006, 513, 518; Lechner NZM 2005, 921, 926; Meschede ZfIR 2006, 141; Piekenbrock WM 2006, 466, 472; Sauer BKR 2006, 96, 101; Tonner/Tonner WM 2006, 505, 509; Thume/ Edelmann BKR 2005, 477, 483; differenzierend: OLG Bremen WM 2006, 758, 764 f.; Hoffmann ZIP 2005, 1985, 1989). Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auf Ersatz eines Schadens, der durch die - unterstellte - Pflichtverletzung, d.h. die unterbliebene Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG, nicht verursacht worden ist, ist dem deutschen Recht fremd. Er wird in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank) auch nicht gefordert. Nach deren klarem Wortlaut haben die Mitgliedstaaten den Verbraucher nur vor den Folgen der Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation hätte vermeiden können. Das ist bei Anlagerisiken, die er vor Abschluss des Darlehensvertrages eingegangen ist, nicht der Fall. Die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften lassen sich nicht, wie es eine Mindermeinung in der Literatur versucht (Derleder BKR 2005, 442, 449; Knops WM 2006, 70, 73 f.; Schwintowski VuR 2006, 5, 6; Staudinger NJW 2005, 3521, 3523), dahin uminterpretieren, die zeitliche Reihenfolge von Anlagegeschäft und Darlehensvertrag spiele für die Haftung der kreditgebenden Bank keine Rolle. Abgesehen davon wäre der erkennende Senat nach deutschem Recht nicht in der Lage, dem nicht über sein Widerrufsrecht belehrten Darlehensnehmer einen Anspruch auf Ersatz von Schäden zu geben, die durch die unterbliebene Widerrufsbelehrung nicht verursacht worden sind.

39
Eine b) Haftung der Beklagten wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht lässt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ablehnen.
40
aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.
41
Nach (1) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken- nen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).
42
(2) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.
43
(a) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (BGH, Senatsurteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).
44
(b) Entgegen der Ansicht der Kläger hat die Beklagte durch diese Auszahlungsvoraussetzung auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet hätte. Es fehlt schon an substantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool für die von ihnen erworbene Eigentumswohnung in E. , durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Auch für eine der Beklagten bekannte Verschuldung des Mietpools E. im Herbst 1995 ist nichts vorgetragen. Außerdem ist dem Vorbringen der Kläger nicht zu entnehmen, dass sie sich von dem Mietpool, dem sie bereits vor Abschluss des Darlehensvertrages beigetreten waren, im Falle einer Aufklärung über die angebliche Verschuldung des Mietpools noch hätten lösen können.
45
(c) Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems , nicht dagegen im Kundeninteresse prüfen (BGHZ 147, 343, 349; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus der lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Ermittlung eines Beleihungswertes keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben.
46
(d) Mit dem Berufungsgericht ist ferner davon auszugehen, dass die Beklagte auch wegen des angeblich weit überteuerten Kaufpreises sowie einer im finanzierten Kaufpreis enthaltenen "versteckten Innenprovision" keine Aufklärungspflicht wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs traf.
47
Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st.Rspr., vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.).
48
Dazu fehlt es aber nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger. Nicht dargetan ist auch, dass der Vermittler die Kläger etwa durch Vorspiegelung eines unzutreffenden Verkehrswertes arglistig getäuscht hat.
49
(e) Soweit sich die Kläger darauf berufen, die Beklagte habe sie über etwaige Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufklären müssen, hat das Berufungsgericht zu Recht darauf verwiesen , dass eine hieraus folgende etwaige Aufklärungspflichtverletzung die von den Klägern begehrte Rückabwicklung des Darlehensvertrages schon deshalb nicht rechtfertige, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führe (BGH, Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 m.w.Nachw. und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). Wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat, haben die Kläger solche Mehrkosten nicht substantiiert dargetan.
50
bb) Mit diesen Ausführungen lässt sich eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden indes nicht abschließend verneinen. Im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können (vgl. zu verbundenen Geschäften Senatsurteil vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 6 ff., 12 f.), und um dem in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, ergänzt der Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen:
51
Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler , Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende (vgl. BGH, Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62) Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.
52
Kenntnis Die der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt , die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
53
Dabei (1) ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 1980 - III ZR 172/78, WM 1980, 620, 622 und Senatsurteil vom 5. Mai 1992 - XI ZR 242/91, WM 1992, 1355, 1358; vgl. Erman/Saenger, BGB 11. Aufl. § 358 Rdn. 7; MünchKommBGB/ Habersack 4. Aufl. § 358 Rdn. 38; Staudinger/Kessal-Wulf BGB Neu- bearb. 2004 § 358 Rdn. 30), oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden (vgl. BGHZ 91, 9, 12; 159, 294, 301; BGH, Urteile vom 9. Februar 1978 - III ZR 31/76, WM 1978, 459, 460, vom 7. Februar 1980 - III ZR 141/78, WM 1980, 327, 328 f., vom 25. Oktober 2004 - II ZR 373/01, BKR 2005, 73, 74, vom 15. November 2004 - II ZR 375/02, WM 2005, 124, 126 und vom 6. Dezember 2004 - II ZR 394/02, WM 2005, 295, 297; Senatsurteile vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234 und vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 8) oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (vgl. BGHZ 91, 9, 12; OLG Bamberg WM 2005, 593, 596).
54
(2) Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (vgl. BGHZ 156, 46, 51; BGH, Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234).

55
(3) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
56
cc) Bei Anwendung dieser Grundsätze besteht nach dem im Revisionsverfahren zu Grunde zu legenden Sachverhalt eine eigene Hinweisund Aufklärungspflicht der Beklagten, weil ihre Kenntnis von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und sie damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte.
57
Nach (1) dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Vortrag der Kläger wusste die Beklagte, dass die Kläger vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "verkaufte", die bei 8,70 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 5,95 DM/qm betrug. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war angesichts einer gegenüber dem erzielten Mieterlös um 46% überhöhten Kalkulation der den Klägern "verkauften" monatlichen Mieteinnahme evident und konnte von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss.
58
(2) Die Kenntnis der Beklagten von diesen fehlerhaften Angaben zur Miethöhe wird widerlegbar vermutet, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung vorausgesetzten weiteren Indizien nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachvortrag der Kläger gegeben sind.
59
Danach bestand zwischen der Beklagten, der Verkäuferin der Eigentumswohnung und den eingeschalteten Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die das Angebot einer Finanzierung von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept zwischen der Beklagten, der Verkäuferin und der H. Gruppe als Vermittlerin, in dessen Rahmen die Beklagte angeblich konkrete Vorgaben und Anweisungen an den Vertrieb gab. Dem entsprechend erfolgte die Finanzierung des Kaufpreises der durch die H. Gruppe vermittelten Eigentumswohnungen ausnahmslos durch den Abschluss eines Vorausdarlehens, das nach Zuteilung von zwei zeitgleich geschlossenen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Insoweit übernahmen die H. Gruppe oder die von ihr eingeschalteten Untervermittler sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, wie etwa die Einholung der Selbstauskunft, die Beibringung sämtlicher Unterlagen sowie das Ausfüllen der Darlehens- und der Bausparanträge, und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten. Die Auszahlung des Vorausdarlehens machte die Beklagte von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft abhängig, die stets von der zur H. Gruppe gehörenden HM. GmbH verwaltet wurde. Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte in 90% der bis Ende 1995 verkauften ungefähr 4.000 Eigentumswohnungen durch die Beklagte.
60
Auch den Klägern wurde die Finanzierung der von ihnen erworbenen Eigentumswohnung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten. Sie hatten niemals persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten. Der Vermittler, dem ebenso wie den anderen Vermittlern die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannte diese den Klägern gegenüber als finanzierendes Institut und legte ihnen die entsprechenden Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor.
61
dd) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen , dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen bei der B-Bank und die beiden Bausparverträge bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger ihrer Inan- spruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten.

III.


62
Da zu diesem Schadensersatzanspruch der Kläger Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen, war das angefochtene Urteil, soweit die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen worden ist, aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit hatten, ihr bisheriges Vorbringen im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zu ergänzen, Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger durch den Verkäufer bzw. Vermittler der Eigentumswohnung, zum institutionalisierten Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie zum Angebot der Finanzierung der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit den Verkaufsunterlagen und zu der zuvor erklärten Finanzierungsbereitschaft der Beklagten zu treffen haben.
63
Sollten danach die Voraussetzungen einer Schadensersatzpflicht der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden bei Täuschungshandlungen des Vermittlers nicht gegeben sein, wird zu beachten sein, dass bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen , die - wie hier - wegen § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden dürfen, eine Haftung der Bank aus zugerechnetem Verschulden für unwahre Angaben des Vermittlers nicht in Betracht kommt. Eine Bank muss sich insoweit ein Fehlverhalten eines Anlagevermittlers - auch wenn er zugleich den Kredit vermittelt - durch unrichtige Erklärungen über die Kapitalanlage nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , an der der Senat festhält, wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (st.Rspr., vgl. etwa BGHZ 152, 331, 333 und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung der Kläger betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (st.Rspr., vgl. Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.).
Nobbe Joeres Mayen
Richter am Bundesge- Schmitt richtshof Dr. Ellenberger ist erkrankt und deshalb an der Unterzeichnung gehindert. Nobbe
Vorinstanzen:
LG Dortmund, Entscheidung vom 04.04.2003 - 6 O 504/02 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 01.12.2003 - 5 U 125/03 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 374/04 Verkündet am:
19. Dezember 2006
Weber,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden Richter
Nobbe, die Richter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Richterin Mayen und
den Richter Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 27. Oktober 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Die Beklagte verlangt im Wege der Hilfswiderklage Rückzahlung ausgereichter Darlehen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Kläger, Der ein damals 37-jähriger Angestellter, und seine Ehefrau , eine damals 38-jährige Kauffrau, wurden im Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Al. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Nachdem die Kläger einen Darlehensantrag unterschrieben hatten, unterbreiteten sie mit notarieller Erklärung vom 20. August 1998 der LU. Verwaltungsgesellschaft mbH ein entsprechendes Kaufangebot, an das sie drei Monate gebunden waren. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 114.406 DM und der Nebenkosten unterschrieben die Kläger am 24. August 1998 einen Darlehensvertrag über 127.000 DM mit der Landeskreditbank (im Folgenden: L-Bank), vertreten durch die beklagte Bausparkasse. Dieser sollte als tilgungsfreies „Vorausdarlehen“ bis zur Zuteilungsreife zweier bei der Beklagten abgeschlossener Bausparverträge über 64.000 DM bzw. 63.000 DM dienen.
3
Der Darlehensvertrag vom 19./24. August 1998, dem eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz, nicht aber eine solche nach dem Haustürwiderrufsgesetz beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen: "§ 2 Kreditsicherheiten Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: … Grundschuldeintragung zugunsten der Bausparkasse über 127.000 DM mit mindestens 12 v.H. Jahreszinsen. … Die Bausparkasse ist berechtigt, die ihr für das beantragte Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen. … § 5 besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen … Die Bausparkasse kann das Darlehen der L-Bank vor Zuteilung des/der Bausparvertrages/verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der Schuldurkunde Ziffer 4 a bis e geregelt sind mit der Folge, dass die Bausparkasse in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. …"
4
Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte Schuldurkunde der Beklagten enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung: "die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind; …"
5
notariellen Mit Urkunden vom 1. September 1998 wurde das Kaufangebot von der Verkäuferin angenommen und zugunsten der Beklagten an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 127.000 DM zuzüglich 12% Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer V. der Urkunde übernahmen die Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
6
Mit Schreiben vom 19. Juni 2002 widerriefen die Kläger ihre auf den Abschluss des vertragsgemäß ausgezahlten Vorausdarlehens ge- richteten Willenserklärungen unter Hinweis auf § 1 HWiG. Sie wenden sich mit der Vollstreckungsgegenklage gegen ihre persönliche Inanspruchnahme aus der notariellen Urkunde vom 1. September 1998. Die Beklagte, an die die L-Bank ihre Ansprüche abgetreten hat, verlangt hilfswiderklagend die Rückzahlung des Darlehensbetrages in Höhe von 64.934,07 € zuzüglich Zinsen.
7
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


8
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


9
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
10
Den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, da der Beklagten eine etwaige Haustürsituation nicht zuzurechnen sei. Ungeachtet dessen habe die Beklagte bei wirksamem Widerruf einen Rückzahlungsanspruch gegen die Kläger nach § 3 HWiG, der ebenfalls von der Grundschuld mit persönlicher Schuldübernahme gesichert werde. Die Sicherungsabrede hätten die Kläger nicht wirksam widerrufen. Ein verbundenes Geschäft nach § 9 VerbrKrG scheide schon mit Rücksicht darauf aus, dass es sich bei dem Darlehen um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handele. Grundschuld und persönliche Haftungsübernahme sicherten auch das an die Beklagte abgetretene Vorausdarlehen. Das abstrakte Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung sei nicht analog § 10 Abs. 2 VerbrKrG unwirksam. Zu Recht habe das Landgericht schließlich die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten abgelehnt. Insbesondere rechtfertige auch die Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool keinen Ersatzanspruch. Sie sei üblich und diene unter anderem dazu, das Mietausfallrisiko der Kläger zu verringern. Diese hätten zudem nicht dargetan, dass die Beklagte bei Abschluss der Verträge um die behaupteten Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung des Mietpools gewusst habe oder hätte wissen müssen.

II.


11
Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
12
1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen , dass die Kläger die persönliche Haftung für den Grundschuldbetrag übernommen und sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Richtig ist auch, dass § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldanerkenntnis der Kläger nicht analog anwendbar ist. Nach gefestigter Recht- sprechung des erkennenden Senats fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte (BGH, Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831, vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 17, für BGHZ vorgesehen).
13
2. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer sichere nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden Darlehen der Beklagten, sondern auch die durch Abtretung erworbenen Ansprüche aus dem "Vorausdarlehen" der L-Bank. Dies hat der erkennende Senat bereits in mehreren ebenfalls die Beklagte betreffenden Fällen, denen dieselbe Finanzierungskonstruktion und identische Vertragsbedingungen zugrunde lagen, entschieden und im Einzelnen begründet (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 7 f. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1195 f. Tz. 14 ff., für BGHZ vorgesehen).
14
dortigen Die Ausführungen gelten im vorliegenden Fall entsprechend. Auch hier liegt der Grundschuldbestellung vom 1. September 1998 eine entsprechende Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde. Aus dem von den Klägern mit der L-Bank geschlossenen Darlehensvertrag geht hervor, dass die zugunsten der Beklagten zu bestellende Grundschuld alle aus den beiden Kreditverhältnissen resultierenden Ansprüche sichern sollte. Diese ursprüngliche Sicherungsabrede wird durch den am 14. März 2003 geschlossenen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB), durch den die Beklagte selbst Darlehensgläubigerin und wegen der damit verbundenen Beendigung des Treuhandvertrages auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld und der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten wurde, nicht berührt. Dass die Grundschuld auch die abgetretene Forderung aus dem Vorausdarlehen sichert, folgt auch hier aus Nr. 11 b) der Schuldurkunde. Die in der Kreditpraxis, auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungszwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGBG), sofern es sich um Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grundsätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung erworbene Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich seit langem anerkannt (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw., vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1195 f. Tz. 15, für BGHZ vorgesehen).
15
Für die von den Parteien in Ziffer V. der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung gilt nichts Abweichendes. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 16, für BGHZ vorgesehen).

16
3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Kläger gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen können.
17
a) Zwar widerspricht die Begründung des Berufungsgerichts, den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, weil sie nicht schlüssig vorgetragen hätten, dass die - unterstellte - Haustürsituation der Beklagten zuzurechnen sei, der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach bedarf es keiner gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04, WM 2006, 220, 221 f. und Senat, Urteile vom 14. Februar 2006 - XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675, vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, WM 2006, 1003, 1008 Tz. 40, für BGHZ vorgesehen, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 19, für BGHZ vorgesehen und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2346 Tz. 27, für BGHZ vorgesehen).
18
b) Das ist aber nicht entscheidungserheblich. Zutreffend weist das Berufungsgericht nämlich darauf hin, dass sich auch bei Annahme eines wirksamen Widerrufs kein anderes Ergebnis ergibt, da sich die Haftungsübernahme im Falle eines wirksamen Widerrufs des Darlehens auch auf Rückzahlungsansprüche der Beklagten erstreckt, die in diesem Fall gemäß § 3 Abs. 1 HWiG entstehen. Bei wirksamem Widerruf hat der Darlehensgeber gegen den Darlehensnehmer gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 176, vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 20, für BGHZ vorgesehen). Dieser Rückgewähranspruch wird angesichts der weiten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht wirksam widerrufenen - Sicherungszweckerklärung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert (BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, jew. m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 20, für BGHZ vorgesehen ).
19
Richtig c) ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Darlehensnehmer im Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie zur Rückzahlung des Kapitals gemäß § 3 HWiG verpflichtet sind und die finanzierende Bank nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG auf die Immobilie mit der Begründung verweisen können, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 152, 331, 337, Urteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 21, für BGHZ vorgesehen). § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376, vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 21, für BGHZ vorgesehen).
20
Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Dass entgegen der Auffassung der Revision die treuhänderisch gehaltene Grundschuld nebst persönlicher Vollstreckungsunterwerfung eine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist, und dass dies auch für die vorliegenden Fälle von Zwischenfinanzierungen gilt, hat der Senat für einen die selbe Finanzierungskonstruktion und die selbe Beklagte betreffenden Fall mittlerweile entschieden und im Einzelnen begründet (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 23 f., für BGHZ vorgesehen).
21
Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass diese Rechtsprechung keinen Verstoß gegen Gemeinschaftsrecht darstellt. Wie der erkennende Senat bereits in dem Senatsurteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04 aaO S. 1197 f. Tz. 26 ff., für BGHZ vorgesehen) im Einzelnen ausgeführt hat, ergibt sich eine andere rechtliche Beurteilung auch nicht unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. Schulte und WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank).
22
Gerichtshof Der hat darin in Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen ausdrücklich betont, dass die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985, "Haustürgeschäfterichtlinie") es nicht verbietet, den Verbraucher nach Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Rechtsprechung des erkennenden Senats ist damit bestätigt worden.
23
Wie der Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet hat, steht dem aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch auch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im Folgenden : EuGH) durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in den Entscheidungen des EuGH angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können (hierzu im Einzelnen: Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 aaO S. 1197 f. Tz. 28 ff., für BGHZ vorgesehen).
24
Das 4. Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint hat, den die Kläger ggf. dem Anspruch der Beklagten entgegenhalten könnten.
25
a) Zu Recht - und von seinem Standpunkt aus auch konsequent - hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befasst, ob den Klägern für den Fall, dass sie den Darlehensvertrag auf Grund einer Haustürsituation abgeschlossen haben sollten, ein Schadensersatzanspruch zusteht, weil ihnen lediglich eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz und damit keine solche im Sinne des § 2 HWiG erteilt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63). Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats kommt ein Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers wegen einer unterbliebenen, dem Haustürwiderrufsgesetz entsprechenden, Widerrufsbelehrung von vornherein nur in Fällen in Betracht, in denen die Darlehensnehmer - anders als hier - zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages noch nicht an den Kaufvertrag gebunden waren (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 Tz. 38, für BGHZ vorgesehen und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2347 Tz. 43, für BGHZ vorgesehen).
26
Eine b) Haftung der Beklagten wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht lässt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ablehnen.
27
aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.
28
Nach (1) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).
29
(2) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.
30
Insbesondere geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Beklagte auch im Zusammenhang mit der in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehenen Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer in einen Mietpool abhängig war, keine Aufklärungspflicht traf. Es fehlt schon an substantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool, durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Wie das Berufungsgericht zudem zutreffend ausgeführt hat, ist auch für eine der Beklagten bekannte Verschuldung und Unregelmäßigkeiten bei der Verwaltung des Mietpools Al. nichts vorgetragen. Das Objekt ist nicht einmal in der von den Klägern vorgelegten Liste überschuldeter Mietpools enthalten. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht.
31
bb) Sie macht jedoch im Anschluss an das Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ vorgesehen) zu Recht geltend, dass sich mit diesen Ausführungen eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen lässt. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.
32
(1) Danach können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler , Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 51 ff. und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, jeweils für BGHZ vorgesehen).
33
(2) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor.
34
(a) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1201 Tz. 55, für BGHZ vorgesehen). Das ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt der Fall, weil - wie die Revision zu Recht geltend macht - die Kenntnis der Beklagten von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und die Beklagte damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte.

35
Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger wusste die Beklagte, dass sie vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "verkaufte" , die bei 7,71 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6 DM/qm betrug und im Erwerbsjahr 1998 gar nur 1,75 DM/qm erzielt wurden. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war evident und konnte von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss. Soweit die Revisionserwiderung hiergegen einwendet, der Vortrag der Kläger zu der ihnen nach ihrer Behauptung vorgespiegelten Miete finde in den schriftlichen Unterlagen keine Stütze, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
36
(b) Für die Revisionsinstanz ist davon auszugehen, dass die Kenntnis der Beklagten von den behaupteten fehlerhaften Angaben zur Miethöhe widerlegbar vermutet wird, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung erforderlichen weiteren Indizien, insbesondere das institutionalisierte Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vermittler bzw. dem Verkäufer des Kaufobjekts gegeben sind. Für ein institutionalisiertes Zusammenwirken ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 53 m.w.Nachw., für BGHZ vorgesehen). Ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Vermittlerin H. GmbH ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwiderung nicht in Abrede stellt - gegeben.
37
(3) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen , dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen bei der L-Bank und die beiden Bausparverträge bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hät- ten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1201 f. Tz. 61, für BGHZ vorgesehen).

III.


38
angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
Nobbe Müller Joeres
Mayen Schmitt

Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 09.03.2004 - 7 O 362/02 -
OLG Celle, Entscheidung vom 27.10.2004 - 3 U 162/04 -

(1) Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint. Ist einer Partei wegen großer Entfernung oder aus sonstigem wichtigen Grund die persönliche Wahrnehmung des Termins nicht zuzumuten, so sieht das Gericht von der Anordnung ihres Erscheinens ab.

(2) Wird das Erscheinen angeordnet, so ist die Partei von Amts wegen zu laden. Die Ladung ist der Partei selbst mitzuteilen, auch wenn sie einen Prozessbevollmächtigten bestellt hat; der Zustellung bedarf die Ladung nicht.

(3) Bleibt die Partei im Termin aus, so kann gegen sie Ordnungsgeld wie gegen einen im Vernehmungstermin nicht erschienenen Zeugen festgesetzt werden. Dies gilt nicht, wenn die Partei zur Verhandlung einen Vertreter entsendet, der zur Aufklärung des Tatbestandes in der Lage und zur Abgabe der gebotenen Erklärungen, insbesondere zu einem Vergleichsabschluss, ermächtigt ist. Die Partei ist auf die Folgen ihres Ausbleibens in der Ladung hinzuweisen.

Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:

1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt;
2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes:
a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind;
c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens;
e)
(weggefallen)
f)
(weggefallen)
g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.

Ist über die Forderung ein Schuldschein ausgestellt worden, so kann der Schuldner neben der Quittung Rückgabe des Schuldscheins verlangen. Behauptet der Gläubiger, zur Rückgabe außerstande zu sein, so kann der Schuldner das öffentlich beglaubigte Anerkenntnis verlangen, dass die Schuld erloschen sei.

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - 1. Zivilsenat - vom 28. Februar 2013 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Gera vom 25. April 2012 abgeändert.

Die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde UR-Nr.         des Notars              K.    ,          , H.      , vom            durch den Beklagten wird für unzulässig erklärt.

Der Beklagte wird verurteilt, die ihm erteilte vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Beklagte verkaufte der Klägerin mit Vertrag vom 28. Juni 2007 Grundbesitz und in einer Anlage näher bezeichnete Maschinen für 949.940 €. Die Urkunde enthält einen weiteren Vertrag, mit welchem die Klägerin von dem Beklagten andere, in einer zweiten Anlage aufgeführte Maschinen für monatlich 3.500 € pachtete. Darunter waren Maschinen, die dem Beklagten nicht gehörten und zu deren Herausgabe an einen Dritten die Klägerin später verurteilt wurde. Der Beklagte betreibt gegen die Klägerin aus einer in der Urkunde enthaltenen Vollstreckungsunterwerfungserklärung „wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben,“ die Zwangsvollstreckung wegen eines Anspruchs von 161.778 € und hat dabei eine Forderungspfändung gegen die Klägerin erwirkt. Bei der Forderung, derentwegen der Beklagte vollstreckt, handelt es sich nicht um den - bezahlten - Kaufpreis, sondern um Pachtzinsforderungen. Mit der Vollstreckungsgegenklage und der prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 ZPO möchte die Klägerin erreichen, dass die Zwangsvollstreckung insgesamt, hilfsweise wegen unterschiedlicher Teilbeträge eingestellt wird. Ferner beantragt sie die Verurteilung des Beklagten zur Herausgabe des Vollstreckungstitels.

2

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

I.

3

Das Berufungsgericht hält die Vollstreckungsgegenklage für unbegründet. Dem Beklagten stünden nach dem Vertrag Pachtzinsansprüche zu. Diese dürfe er trotz einer Zession an seine Bank geltend machen, weil es sich um eine Sicherungszession handele. Die Klägerin habe nicht dargelegt, dass dem Beklagten keine Ansprüche aus der Urkunde zustünden. Insbesondere reiche es nicht aus vorzutragen, Teile des Maschinenbestands stünden im Eigentum Dritter. Die zur Aufrechnung gestellten Forderungen auf Schadensersatz seien nicht hinreichend substantiiert. Auch als Titelgegenklage habe die Klage keinen Erfolg. Die Vollstreckungsunterwerfungserklärung habe einen vollstreckungsfähigen Inhalt; sie sei insbesondere hinreichend bestimmt.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

5

1. Die von der Klägerin auch erhobene prozessuale Gestaltungsklage analog § 767 ZPO (Titelgegenklage) gegen die Zwangsvollstreckung des Beklagten als Verkäufer aus der Unterwerfungserklärung in der Kaufvertragsurkunde ist zulässig und entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet.

6

a) aa) Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Klägerin neben einer Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO, mit der sie Einwendungen gegen den titulierten materiell-rechtlichen Anspruch erhebt, die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels geltend macht. Dieser Teil des Klagebegehrens ist Gegenstand der Titelgegenklage (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 170 f. und vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15), die mit der Klage aus § 767 ZPO verbunden werden kann (BGH, Urteile vom 14. Mai 1992- VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 236 und vom 26. Juni 2007 - XI ZR 287/05, NJW-RR 2008, 66 Rn. 14).

7

bb) Die Unwirksamkeit der Vollstreckungsunterwerfung als solche kann auch mit der Titelgegenklage geltend gemacht werden. Sie stellt nämlich keinen Einwand nur gegen die prozessuale Ordnungsgemäßheit der Unterwerfungserklärung dar, der allein mit den Rechtsbehelfen der §§ 732, 768 ZPO gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel geltend gemacht werden könnte (Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 - V ZR 341/02, NJW-RR 2004, 1135, 1136; BGH, Urteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 17 f.). Sie ist vielmehr ein Einwand gegen die Bestimmtheit des titulierten Anspruchs, für dessen Geltendmachung die Titelgegenklage zulässig ist (BGH, Urteil vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 170). Bei Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung ist die Vollstreckung aus der Urkunde schlechthin für unzulässig zu erklären. Das ist mit den Rechtsbehelfen gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel nicht zu erreichen. Mit diesen kann nur eine Entscheidung über die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der erteilten Klausel herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 234 und Senat, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 92/11, juris Rn. 11).

8

b) Verkannt hat das Berufungsgericht jedoch, dass die Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen das Konkretisierungsgebot nichtig ist, es deshalb an einem wirksamen Vollstreckungstitel fehlt und die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde durch den Verkäufer für unzulässig zu erklären ist.

9

aa) Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kann aus der Urkunde über einen Grundstückskaufvertrag vollstreckt werden, wenn sich der Schuldner darin „wegen des zu bezeichnenden Anspruchs“ der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Einigkeit besteht darüber, dass der Anspruch in diesem Sinne nur bezeichnet ist, wenn die Unterwerfungserklärung dem allgemeinen prozessualen Bestimmtheitsgebot genügt (MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 4. Aufl., § 794 Rn. 160; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 111). Diesem Gebot würde auch eine Erklärung entsprechen, in welcher sich der Schuldner wegen „aller“ oder - wie hier - wegen „der“ Zahlungsverpflichtungen aus der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (v. Rintelen, RNotZ 2001, 2, 5).

10

bb) Unterschiedlich beurteilt werden dagegen die Fragen, ob § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO mit dem Erfordernis einer „Bezeichnung“ über die Einhaltung des Bestimmtheitsgebots hinausgehende Anforderungen stellt und welche Wirkung eine Nichtbeachtung solcher zusätzlichen Anforderungen hat.

11

(1) Teilweise wird angenommen, dass die Vorschrift mit dem Begriff Bezeichnung nur das Bestimmtheitserfordernis umschreibt (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 73. Aufl., § 794 Rn. 23; Grizwotz/Heinemann, BeurkG, § 52 Rn. 7; Musielak/Lackmann, ZPO, 11. Aufl., § 794 Rn. 34; Wieczorek/Schütze/Paulus, ZPO 3. Aufl., § 794 Rn. 88; Münch, ZNotP 1998, 474, 480; Münzberg, Festschrift Lüke [1997], S. 525, 542 f. wohl auch ders. in Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 121 bei Fn. 590). Teilweise wird eine Verschärfung des Bestimmtheitserfordernisses angenommen. Dabei wird unterschiedlich gesehen, ob pauschale Unterwerfungserklärungen nur vermieden werden sollen (so: Winkler, BeurkG, 17. Aufl., § 52 Rn. 19; Hertel, DNotZ 1999, 1, 2), aber wirksam bleiben oder ob sie dem Gebot nicht genügen (Preuß in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 52 Rn. 21 aE; Eylmann/Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 3. Aufl., § 52 BeurkG Rn. 7; PG/Scheuch, ZPO, 6. Aufl., § 794 Rn. 45; Kaufhold, BeckOF, Vertrag, Formular 1.6.2 [Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung] Rn. 14; v. Rintelen, RNotZ 2001, 2, 5) und demzufolge unwirksam sind. Teilweise wird in dem Konkretisierungsgebot ein zusätzliches über das Bestimmtheitsgebot hinausgehendes Erfordernis gesehen, dessen Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung führt (Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 794 Rn. 27; ähnlich Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 120: genaue Bezeichnung des Anspruchs sei unentbehrlich, und MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 4. Aufl., § 794 Rn. 189: die grundsätzliche anzunehmende Unwirksamkeit schließe Nachholung im Einzelfall nicht aus; anders noch Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 3. Aufl., Rn. 11.47 aE: Konkretisierung könne (uneingeschränkt) im Klauselerteilungsverfahren nachgeholt werden).

12

(2) Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO mit dem Erfordernis der Bezeichnung des Anspruchs ein Konkretisierungsgebot vorsieht, das mit dem Bestimmtheitsgebot nicht gleichzusetzen ist, sondern eine zusätzliche formelle Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel darstellt und durch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen „etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung bestimmter Geldbeträge“ nicht erfüllt wird (Beschluss vom 5. September 2012- VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14, 18). Ob der Verstoß gegen das Konkretisierungsgebot zur Nichtigkeit der Unterwerfungserklärung führt, hat er noch nicht entschieden.

13

cc) Der Senat bejaht die Frage.

14

(1) Hierfür spricht schon der Wortlaut des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

15

(a) Danach findet die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden nur statt, wenn sich der Schuldner darin wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die Bezeichnung des Anspruchs ist damit nicht nur Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel, sondern auch Voraussetzung dafür, dass die Urkunde überhaupt einen Vollstreckungstitel darstellt.

16

(b) Dass die Vorschrift mit der Bezeichnung des Anspruchs etwas anderes meint als das Bestimmtheitsgebot, wird aus dem Vergleich der heute geltenden mit der vorherigen Fassung der Vorschrift deutlich. Nach dieser Fassung war eine Vollstreckungsunterwerfung nur wegen eines Anspruchs zulässig, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme oder die Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum Gegenstand hat. Demgegenüber stellt die Vorschrift heute nicht mehr darauf ab, auf welche Leistung der zu vollstreckende Anspruch gerichtet ist. Die Vollstreckungsunterwerfung ist vielmehr unabhängig hiervon wegen jedes Anspruchs möglich, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Bei der Bezeichnung des Anspruchs kann es deshalb nur darum gehen zu verdeutlichen, wegen welcher Ansprüche der Schuldner sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen soll.

17

(2) Dass die Einhaltung dieses eigenständigen Konkretisierungsgebots Wirksamkeitserfordernis ist, belegen auch die Entstehungsgeschichte der Norm und der mit dem Konkretisierungsgebot verfolgte Zweck.

18

(a) Mit der Neufassung des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten einer Vollstreckungsunterwerfung beträchtlich ausgeweitet, um die Justizressourcen zu schonen. Er sah aber die Gefahr, dass der angestrebte Effekt durch Erschwernisse des Vollstreckungsverfahrens zunichte gemacht werden könnte. Eine Vollstreckungsunterwerfung werde vor dem Entstehen der konkreten Streitlage formuliert. Eine allgemein gehaltene Unterwerfungserklärung könne einen erhöhten Klärungsbedarf etwa im Wege der Vollstreckungsgegenklage auslösen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 13/341 S. 20). Dem sollte das Konkretisierungsgebot vorbeugen. Dazu heißt es in der Entwurfsbegründung (BT-Drucks. 13/341 S. 21):

"Die Erweiterung der Ansprüche, die von einer vollstreckbaren notariellen Urkunde erfasst werden können, erhöht die Bedeutung, die der Bezeichnung des vollstreckbar gestellten Anspruchs im Unterwerfungstitel zukommt. Um pauschale Unterwerfungserklärungen mit den damit verbundenen Erschwernissen des Vollstreckungsverfahrens zu verhindern, sieht der Entwurf vor, dass die Unterwerfungserklärung den betroffenen Anspruch konkret bezeichnen muss."

19

(b) Einen wirksamen Schutz vor den befürchteten Erschwernissen des Vollstreckungsverfahrens kann das Konkretisierungserfordernis nur bieten, wenn es Wirksamkeitserfordernis ist. Wäre eine Vollstreckungsunterwerfung auch bei Verletzung des Konkretisierungsgebots wirksam, müsste für sie angesichts der dienenden Funktion des Verfahrensrechts (dazu Senat, Beschluss vom 13. Dezember 2012 - V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588 Rn. 8) jedenfalls nach einer Nachholung der Konkretisierung (vgl. dazu Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 3. Aufl., Rn. 11.47 aE) auch eine Vollstreckungsklausel erteilt und aus der Urkunde vollstreckt werden können. Das liefe der Absicht des Gesetzgebers zuwider. Er wollte pauschale Unterwerfungserklärungen unterbinden (BGH, Beschluss vom 5. September 2012 - VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14, 18). Dieses Ziel ließe sich nicht erreichen, wenn die fehlende Konkretisierung die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung unberührt ließe und im Klauselerteilungsverfahren nachgeholt werden könnte. Damit würde die Konkretisierungsaufgabe, die nach dem Konzept des Gesetzes von den Parteien bei der Beurkundung der Unterwerfungserklärung zu bewältigen ist, in das Klauselerteilungsverfahren und etwa anschließende Gerichtsverfahren über Rechtsbehelfe gegen die Erteilung oder Nichterteilung der Klausel verlagert. Dieses würde damit als Teil des Vollstreckungsverfahrens mit eben den Erschwernissen belastet, die mit dem Konkretisierungsgebot vermieden werden sollen. Die Verletzung des Konkretisierungsgebots führt deshalb nicht nur zur Versagung der Vollstreckungsklausel (BGH, Beschluss vom 5. September 2012 - VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14), sondern auch zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

20

dd) Das Konkretisierungsgebot ist hier verletzt. Die Klägerin hat sich als Käuferin in der Urkunde wegen „der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben,“ der Vollstreckung unterworfen. Welche das sind, ließe sich zwar, wie bei allen pauschalen Vollstreckungsunterwerfungen, mit einer Durchsicht der Urkunde feststellen. Aus der Unterwerfungserklärung selbst ergibt sich das - wie aber geboten - nicht. Sie benennt die Ansprüche nicht und verweist auch nicht z.B. auf die Regelung der Ansprüche in dem Vertrag. Die Unterwerfungserklärung der Klägerin ist damit unwirksam.

21

ee) Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde durch den Verkäufer ist damit mangels wirksamen Titels insgesamt für unzulässig zu erklären.

22

2. Zulässig und begründet ist auch die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde.

23

a) Die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung einer vollstreckbaren Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ist nach herrschender Ansicht jedenfalls dann zulässig, wenn entweder über eine Vollstreckungsabwehrklage bereits rechtskräftig zugunsten des Herausgabeklägers entschieden worden ist oder wenn die Erfüllung der dem Titel zugrunde liegenden Forderung zwischen den Parteien unstreitig ist (Senat, Urteil vom 21. Januar 1994- V ZR 238/92, WM 1994, 650, 652 und BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 132/07, NJW-RR 2008, 1512 Rn. 9 und vom 22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.; Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 3. Aufl., § 371 Rn. 3; Staudinger/Olzen, BGB [2011], § 371 Rn. 7; aM MünchKomm-BGB/Fetzer, 6. Aufl., § 371 Rn. 8: Vollstreckungsgegenklage sei weder erforderlich noch ausreichend). Nichts Anderes gilt, wenn die Herausgabeklage, wie hier, mit der Titelgegenklage verbunden wird. Denn auch dann ist, worauf es entscheidend ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 1994- IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.), eine Umgehung von deren Voraussetzungen nicht zu befürchten.

24

b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte ist in entsprechender Anwendung von § 371 BGB zur Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde verpflichtet.

25

aa) Die Möglichkeit einer entsprechenden Anwendung des § 371 BGB auf die Herausgabe eines Vollstreckungstitels hat der Bundesgerichtshof für den Fall bejaht, dass die Vollstreckung aus dem Titel auf Grund einer auf materielle-rechtliche Einwände gegen den titulierten Anspruch gestützten Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO für unzulässig erklärt wird. Der Anspruch besteht in diesem Fall aber nicht schon, wenn und weil die Vollstreckung aus dem Titel für unzulässig erklärt worden ist, sondern erst, wenn die Schuld mit Sicherheit erloschen ist oder von Anfang an nicht bestanden hat. Denn das Urteil beseitigt nur die Vollstreckbarkeit der Urkunde, besagt aber nichts über das Bestehen oder Nichtbestehen des zu vollstreckenden Anspruchs (BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 132/07, NJW-RR 2008, 1512 Rn. 12 und vom22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 149 f.).

26

bb) Die entsprechende Anwendung von § 371 BGB auf die Herausgabe des Vollstreckungstitels ist auch geboten, wenn die Vollstreckung aus dem Titel auf Grund einer auf formelle Einwände gegen den Titel gestützten Titelgegenklage insgesamt und endgültig für unzulässig erklärt worden ist. Denn auch in diesem Fall enthält das Gesetz eine planwidrige Lücke. Der Schuldner könnte zwar durch Vorlage einer Ausfertigung des in dem Titelgegenklageverfahren ergangenen Urteils die Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 775 Nr. 1 ZPO erreichen. Er könnte damit allein aber nicht verhindern, dass die Vollstreckung trotz des Urteils erst einmal versucht wird und womöglich auch zunächst Erfolg hat, weil die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung etwa dem nicht informierten Personal des Schuldners unbekannt ist oder mangels Ausfertigung des Urteils nicht sofort nachgewiesen werden kann. Ein solcher Missbrauch des Titels kann nur mit einem Anspruch auf dessen Herausgabe verhindert werden, den das Prozessrecht aber auch für die Titelgegenklage nicht vorsieht (vgl. zu diesem Gesichtspunkt für die Vollstreckungsgegenklage: BGH, Urteil vom 22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.). Diese Lücke muss nach dem aus § 775 Nr. 1 und § 757 ZPO zum Ausdruck kommenden Plan des Gesetzes durch eine entsprechende Anwendung des § 371 BGB geschlossen werden. In Betracht kommt indessen nur eine auf die Rechtsfolge beschränkte analoge Anwendung der Vorschrift. Denn bei einer allein auf formelle Einwände gestützten Titelgegenklage kann der Titelherausgabeanspruch nicht von dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs abhängen, sondern nur von der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit des Titels. Die Unterwerfungserklärung ist hier unwirksam. Deshalb ist auch der Herausgabeanspruch analog § 371 BGB begründet.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Stresemann     

        

Schmidt-Räntsch     

        

     Czub

        

Kazele     

        

RiBGH Dr. Göbel ist infolge
Urlaubs an der Unterschrift
gehindert.
Karlsruhe, den 9. Januar 2015

        
                          

Die Vorsitzende
Stresemann

        

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 179/11 Verkündet am:
5. Juni 2012
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die Richter
Dr. Ellenberger, Maihold, Dr. Matthias und Pamp

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 10. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem von der Rechtsvorgängerin der beklagten Bank (im Folgenden: Beklagte) finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung errichtet wurden. Die Beklagte verlangt widerklagend vom Kläger und der Drittwiderbeklagten Rückzahlung der Darlehen.
2
Der Kläger wurde 1992 von einem Anlagenvermittler geworben, zwecks Steuerersparnis eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in der Wohnanlage M. in O. zu erwerben. Das Auftragsformular des Vermittlers und das von ihm verwandte Berechnungsbeispiel weisen eine an den Vermittler zu zahlende Bearbeitungsgebühr in Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer aus. Im Vermittlungsauftrag heißt es außerdem: "Die Vertriebsbeauftragte hat ihrerseits verschiedene Vermittler beauftragt, die als Nachweismakler für diese und als Vermittlungsmakler für den/die Erwerber tätig werden. Der jeweilige Vermittler ist berechtigt, vom Auftraggeber eine Bearbeitungsgebühr von 3% des kalkulierten Aufwandes zzgl. Umsatzsteuer in jeweiliger Höhe auf eigene Rechnung zu vereinnahmen."
3
In den auf der Rückseite des Vermittlungsauftrags abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird unter "IV. Vergütung, Provision" unter anderem ausgeführt: "Der Vermittler hat in der Regel einen Vergütungsanspruch gegenüber den vorgenannten Prospektanbietern, Beteiligungs- oder Betriebsgesellschaften auf der Grundlage der mit diesen geschlossenen Verträgen."
4
Des Weiteren verwandte der Vermittler einen Verkaufsprospekt, der hinsichtlich des kalkulierten Gesamtaufwandes folgende Angaben enthält: VIII. Aufteilung (in %) des kalkulierten Gesamtaufwandes, der sich aufgrund der vorgesehenen Konzeption ergibt:
a) Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und 76,70 Marketing
b) Technische Baubetreuung 0,25
c) Konzeption, Aufbereitung, Prospektgestaltung 1,50
d) Finanzierungsvermittlung 4,00 davon für: - Zwischenfinanzierung 1,80 - Endfinanzierung 2,00 - EK-Vorfinanzierung 0,20
e) Nebenkostengarantie 0,50
f) Zinsgarantie 2,00 davon für Leistungen: - gem. Ziff. II. des Zinsgarantievertrages 1,50 - gemäß Ziff. III. des Zinsgarantievertrages 0,50
g) Mietvermittlung 0,20
h) Mietgarantie 0,50
i) Steuerberatung 2,30 davon für Leistungen: - gem. Ziff. II.2., 5., des Stb.-Vertrages 0,58 - gem. Ziff. II. 1., 3., 4., 6. des Stb.-Vertrages 1,72
j) Abwicklungsauftrag 2,30
k) Bauzeitzinsen 5,50
l) Notar, Gewerbesteuer und sonstiges 4,25 100,00
5
In der Position a) "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" waren Provisionen an Dritte in Höhe von 18,24% brutto des Gesamtaufwands enthalten.
6
Die vom Kläger bevollmächtigte C. Steuerberatungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Treuhänderin) schloss namens des Klägers mit der Bauträgerin am 30. Dezember 1992 einen notariellen "Kauf- und Werklieferungsvertrag mit Auflassung" über die Eigentumswohnung Nr. .. zum Preis von 105.498 DM. Darin übernahm er einen Anteil der auf dem Gesamtgrundstück lastenden Grundschuld, die der Beklagten zuvor von der Bauträgerin durch notarielle Urkunde vom 9. Dezember 1992 bewilligt worden und gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbar war. Zugleich übernahm der Kläger in Höhe des anteiligen Grundschuldbetrages von 137.546 DM die persönliche Haftung und unterwarf sich der persönlichen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
7
Darüber hinaus schloss die Treuhänderin namens des Klägers in den Jahren 1992 und 1993 mit der Beklagten mehrere Darlehensverträge, deren Valuta in Höhe von insgesamt 149.268 DM zur Finanzierung des Gesamtaufwands zuzüglich Disagio und Bearbeitungsgebühr (Agio) verwandt wurde. Die Darlehensverträge wurden auch von der Drittwiderbeklagten als Darlehensnehmerin unterzeichnet. Nachdem der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Bedienung der Finanzierungsdarlehen eingestellt hatten, kündigte die Beklagte die Darlehen mit Schreiben vom 11. Dezember 2002 und betrieb die Zwangsvollstreckung.
8
Mit der Klage wendet sich der Kläger - gestützt unter anderem auf Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - gegen die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen aus dem notariellen Kauf- und Werklieferungsvertrag sowie aus der Grundschuldbestellungsurkunde. Die Beklagte verlangt widerklagend vom Kläger und der Drittwiderbeklagten den offenen Darlehenssaldo.
9
Das Landgericht hat die Vollstreckung aus den Urkunden für unzulässig erklärt und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren und den Widerklageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

10
Die Revision ist begründet und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

11
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Belang - im Wesentlichen ausgeführt:
12
Die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte sei wegen entgegenstehender Schadensersatzansprüche unzulässig. Die Haftung der Beklagten gründe sich darauf, dass sie den Kläger nicht über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung über die Höhe der Provision aufgeklärt habe. Beim Kläger sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnung werde lediglich die im Berechnungsbeispiel ausdrücklich genannte Bearbeitungsgebühr von 3% zzgl. Umsatzsteuer anfallen, obwohl tatsächlich im Einvernehmen aller am Bauträgermodell Beteiligter einschließlich der beklagten Bank wesentlich höhere Vertriebsprovisionen an den Vertrieb geflossen seien. Der als Zeuge vernommene Vermittler habe angegeben, gegenüber den Kunden stets nur die Bearbeitungsgebühr von 3,42% brutto offengelegt zu haben. Es sei nicht darüber gesprochen worden, ob über die offene Außenprovision hinaus weitere Provisionen anfallen würden. Die Beratungsgespräche seien stets nach einem vom Vertrieb vorgegebenen Muster abgelaufen , das den Eindruck vermittelt habe, dass keine weiteren Provisionen zu zahlen seien. Aus dem Beratungsgespräch und dem dabei erstellten Berechnungsbeispiel habe der Kläger entnehmen müssen, dass er im Falle des Erwerbs der Immobilie nur die Außenprovision von 3,42% brutto zusätzlich zum Gesamtaufwand zu zahlen habe.
13
Der Vermittlungsauftrag sei ebenfalls Mittel zur Täuschung der Kunden gewesen, denn der dort enthaltene Hinweis auf die Bearbeitungsgebühr von 3,42% brutto des kalkulierten Gesamtaufwands beziehe sich lediglich auf die im Berechnungsbeispiel genannte Außenprovision. Der Kunde könne diesen Ausführungen nicht entnehmen, dass im Gesamtaufwand eine weitere Provision in erheblicher Höhe enthalten sei. Ähnliches gelte für die auf der Rückseite des Vermittlungsauftrags abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in denen gleichfalls Anfall und Höhe der Provision verschleiert würden.
14
Schließlich sei der Kläger durch den verwendeten Vertriebsprospekt getäuscht worden. Dem Kunden werde durch die Aufteilung in eine große Aufwandsposition für Grundstück/Gebäude und in elf weitere Positionen, die teilweise weniger als 1% des Gesamtaufwands ausmachten, vorgespiegelt, im Gesamtaufwand seien weitere an Dritte zu zahlende Provisionen nicht enthalten , jedenfalls nicht in der erheblichen Höhe von 18,24% des Gesamtaufwands. Daran ändere auch der Zusatz "incl. Vertrieb und Marketing" nichts. Die Auflistung erwecke den Eindruck, dass es sich dabei allenfalls um Marginalien, nicht aber um die zweitgrößte Aufwandsposition handele.
15
Für das Vorliegen der Arglist sei nicht auf den vor Ort tätigen Vermittler, sondern auf das arglistige Verhalten der Vertriebsgesellschaften abzustellen. Ein vorsatzausschließender Rechtsirrtum des Vertriebs scheide aus. Die Täuschung sei zumindest mitursächlich für die vom Kläger abgegebene Willenserklärung gewesen. Die Kenntnis der Beklagten von der evidenten arglistigen Täuschung durch den Vertrieb werde nach den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens vermutet. Die Beklagte habe auch schuldhaft gehandelt.
16
Wegen seines Schadensersatzanspruchs müsse die Beklagte den Kläger so stellen, als habe dieser das Anlagegeschäft nicht abgeschlossen. Ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Darlehen bestehe deshalb nicht. Es sei unschädlich, dass der Kläger den Schadensersatzanspruch nicht im Einzelnen beziffert und die Übertragung der Eigentumswohnung nicht angeboten habe. Da die Vollstreckungsgegenklage Erfolg habe, sei die von der Beklagten erhobene Widerklage unbegründet.

II.

17
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung in mehreren Punkten nicht stand.
18
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus Aufklärungspflichtverletzung gemäß § 242 BGB seiner Inanspruchnahme aus der Vollstreckungsunterwerfung entgegenhalten kann.
19
Der vermeintliche Schadensersatzanspruch des Klägers ist nach den Grundsätzen der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) darauf gerichtet, den Kläger so zu stellen, wie er ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung stünde (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 46, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Diesen Schadensersatzanspruch kann der Kläger gemäß § 242 BGB seiner Inanspruchnahme aus der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung entgegenhalten (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61 aE).
20
Der hiergegen gerichtete Revisionsangriff, der Kläger könne den Schadensersatzanspruch schon deswegen nicht mit Erfolg einwenden, weil er ihn, insbesondere unter Berücksichtigung anzurechnender Mieteinnahmen und Steuervorteile, nicht beziffert habe, greift nicht durch. Ein Erfolg des geltend gemachten Anspruches auf Naturalrestitution hätte die vollständige Rückabwicklung des Anlagegeschäfts zur Folge (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 46, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Unabhängig von einer in Betracht kommenden Vorteilsausgleichung (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 2010 - III ZR 336/08, WM 2010, 1641 Rn. 35 mwN) könnte die Beklagte bei Bestehen des Anspruchs jedenfalls nicht Rückzahlung der noch offenen Darlehensvaluta verlangen, derentwegen sie die Vollstreckung betreibt. Die Revision übersieht des Weiteren, dass der Rückabwick- lungsanspruch auch darauf gerichtet ist, den Kläger von dem vollstreckbaren Schuldanerkenntnis zu befreien (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Ob die Beklagte, wie die Revision meint, im Falle der Rückabwicklung Anspruch auf Herausgabe von Vorteilen hat, die die bereits erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen übersteigen, und ob dieser Anspruch durch das Schuldanerkenntnis gesichert ist, kann deshalb dahinstehen.
21
2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Beklagte sei dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie den Kläger nicht über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovisionen aufgeklärt habe.
22
a) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, ist eine nicht beratende , sondern lediglich kreditgebende Bank nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41).
23
Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut, mit dem kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 und vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 418 f.). Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobi- lie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertragsparteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 jeweils mwN). Letzteres hat das Berufungsgericht hier nicht festgestellt.
24
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt dagegen ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung aber dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft gemäß § 123 BGB arglistig getäuscht wurde (vgl. nur Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831 Rn. 14 jeweils mwN).
25
b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hier eine arglistige Täuschung des Klägers durch den Vertrieb mit der Begründung bejaht, beim Kläger sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnungen falle lediglich die im Berechnungsbeispiel und im Vermittlungsauftrag genannte Provision von 3% zzgl. Umsatzsteuer an, während tatsächlich eine weitere Vertriebsprovision von 18,24% angefallen sei, die in der Position a) des im Verkaufsprospekt aufgeführten Gesamtaufwandes enthalten gewesen sei. Richtig ist vielmehr, dass der Kläger auf den Anfall einer weiteren Vertriebsprovision deutlich hingewiesen wurde und ihm lediglich deren Höhe nicht offenbart worden ist. Darin liegt jedoch - unabhängig vom Bestehen etwaiger, hier nicht streitgegenständlicher Ansprüche gegen Prospektverantwortliche - keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB.
26
aa) In dem Verkaufsprospekt, den der Senat selbst auslegen kann (BGH, Urteile vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873 Rn. 6 und vom 19. Juli 2011 - II ZR 300/08, WM 2011, 1658 Rn. 46), heißt es bei der Aufschlüsselung des Gesamtaufwandes unter "a) Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing". Daraus war für den Kläger ohne weiteres ersichtlich, dass in dem auf diese Position entfallenden Anteil von 76,70% des Gesamtaufwandes ein nicht weiter aufgeschlüsselter Teil für "Vertrieb und Marketing" enthalten war. Dies verkennt auch das Berufungsgericht nicht. Seine Auffassung, der Anleger werde dadurch, dass der Gesamtaufwand im Verkaufsprospekt einerseits in eine große Position von 76,70% und andererseits in elf weitere Positionen von teilweise weniger als 1% aufgeteilt sei, darüber getäuscht, dass der Anteil für "Vertrieb und Marketing" in der großen Position 18,24% betrage, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
27
Aus der bezifferten Höhe der Positionen b) bis l) der Kalkulation des Gesamtaufwandes im Prospekt kann nicht auf die Höhe der in der Position a) enthaltenen Vertriebsprovision geschlossen werden. Es existiert kein Erfahrungssatz des Inhalts, dass aus der Höhe einzelner Positionen einer Preiskalkulation auf die Zusammensetzung eines anderen Preisbestandteils bzw. auf die Höhe darin enthaltener, nicht bezifferter Unterpositionen geschlossen werden könnte. Das gilt unabhängig von der Höhe der bezifferten Preisbestandteile. Es kann deshalb nicht angenommen werden, eine unbezifferte Unterposition übersteige die bezifferten Preisbestandteile nicht oder nur geringfügig.
28
Die gegenteilige Annahme des Berufungsgerichts berücksichtigt zudem - ebenso wie auch die gesamte Argumentation der Revisionserwiderung - nicht den Unterschied zwischen einer vom Anleger direkt an Dritte zu zahlenden Vergütung einerseits und den vom Verkäufer aus dem Kaufpreis finanzierten (Vertriebs-)Kosten andererseits (üblicherweise als Außen- und Innenprovisionen voneinander abgegrenzt, vgl. Wagner in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 3. Aufl., § 15 Rn. 165). Bei den der Höhe nach im Prospekt ausgewiesenen Provisionen der Positionen b) bis l) handelt es um Außenprovisionen , die die Treuhänderin konzeptionsgemäß und aufgrund ausdrücklicher Vollmacht im Namen und auf Rechnung des Anlegers direkt an Dritte für zusätzliche Dienstleistungen (z.B. Nebenkostengarantie, Mietgarantie, Steuerberatung ) zahlen sollte. Hierauf wird im Prospekt auch hingewiesen. Die Position
a) "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" gibt demgegenüber den an die Bauträgerin zu zahlenden Kaufpreis an. Der hierauf entfallende Anteil von 76,70% des Gesamtaufwandes ist nicht näher aufgeschlüsselt. Nicht nachvollziehbar ist daher die Auffassung des Berufungsgerichts, dass aus der Höhe der an Dritte zu zahlenden Außenprovisionen auf die Höhe der von der Bauträgerin selbst zu tragenden und aus dem Kaufpreis zu entrichtenden Vertriebsprovisionen geschlossen werden könnte. Der Kalkulation des Gesamtaufwandes im Prospekt kann vielmehr lediglich entnommen werden, welche sonstigen Entgelte (Außenprovisionen) vom Anleger neben dem Kaufpreis zu zahlen sind.
29
bb) Eine arglistige Täuschung lässt sich auch nicht dem formularmäßigen Vermittlungsauftrag und den vorformulierten Passagen im Berechnungs- beispiel entnehmen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen wegen ihrer offensichtlichen Verwendung über den Einzelfall hinaus vom Senat selbst ausgelegt werden können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04, NJW 2005, 2919, 2921 mwN).
30
(1) Der Vermittlungsauftrag weist lediglich die vom Anleger direkt an den Vermittler zu zahlende Vergütung aus, enthält jedoch keine unzutreffenden und abschließenden Erklärungen über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen des Vermittlers oder anderer Beteiligter. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "die Vertriebsbeauftragte … verschiedene Vermittler beauftragt [hat], die als Nachweismakler für diese und als Vermittlungsmakler für den/die Erwerber tätig werden". Dadurch wird nicht nur offengelegt, dass verschiedene Vermittler mit dem Vertrieb der Kapitalanlage betraut sind, sondern auch, dass diese zusätzlich als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsbeauftragte tätig werden. Schon daraus wird deutlich, dass anlässlich der Vermittlung des Anlegers neben der "Bearbeitungsgebühr" von 3% zzgl. Umsatzsteuer weitere Vertriebsprovisionen anfallen.
31
Darüber hinaus wird in den auf der Rückseite des Vermittlungsauftrages abgedruckten "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" unter "IV. Vergütung, Provision" ausdrücklich klargestellt, dass der Vermittler "in der Regel" noch weitere Vergütungsansprüche gegen sonstige Beteiligte hat. Dieser Hinweis ist eindeutig , so dass, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Unklarheitenregel des § 5 AGBG aF (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) nicht anzuwenden ist.
32
(2) Das Berufungsgericht geht außerdem fehl, soweit es dem vom Vermittler verwandten Berechnungsbeispiel eine arglistige Täuschung entnimmt. Woraus sich eine arglistige Täuschung ergeben soll, wenn es dort heißt, "Marketing - und Bearbeitungsgebühr 3,42% incl. MwSt., nicht im Gesamtaufwand enthalten", ist nicht ersichtlich. Ausweislich der Feststellungen des Berufungsgerichts war dies tatsächlich die einzige Provision, die zusätzlich zum Gesamtaufwand anfiel. Dass neben dieser Außenprovision keine Innenprovision anfällt, ist damit jedenfalls nicht gesagt. Aus der Aufschlüsselung des Gesamtaufwandes im Verkaufsprospekt ergibt sich vielmehr, wie dargelegt, gemäß der Position
a) das Gegenteil.
33
Im Übrigen weist die Revision zu Recht darauf hin, dass das Berechnungsbeispiel ersichtlich nur bezweckte, die Gesamteinnahmen den Gesamtausgaben des Klägers gegenüberzustellen. Das Berechnungsbeispiel diente folglich nicht der Information über die Zusammensetzung des Gesamtaufwands. Lediglich die "Bearbeitungsgebühr" fand Erwähnung, weil sie zusätzlich zum Gesamtaufwand anfiel.
34
cc) Schließlich kann auch die Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger sei durch mündliche Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden , keinen Bestand haben.
35
(1) Ob der Kläger durch unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden ist, ist allerdings eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls durch den Tatrichter, die in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkter Nachprüfung unterliegt (Senatsurteil vom 21. September 2010 - XI ZR 232/09, WM 2010, 2069 Rn. 18 aE mwN). Zu prüfen ist insoweit, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht und ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk- oder Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25, jeweils mwN). Dieser Überprüfung halten die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stand.
36
(2) Der Vermittler hat danach in den Beratungsgesprächen zwar nicht auf den Anfall von Innenprovisionen hingewiesen. Dies ergab sich jedoch bereits dem Grunde nach aus dem Prospekt und dem Vermittlungsauftrag. Zudem hat das Berufungsgericht keine falschen Angaben des Vermittlers hinsichtlich des Anfalls und der Höhe von Innenprovisionen festgestellt. Das wiedergegebene Ergebnis der Beweisaufnahme trägt, wie die Revision zu Recht rügt, auch nicht die Schlussfolgerung, der Kläger sei davon abgehalten worden, Fragen zu stellen und ihm sei der Eindruck vermittelt worden, keine weiteren Provisionen zahlen zu müssen. Anhaltspunkte hierfür sind nicht ersichtlich.
37
dd) Der vorliegende Sachverhalt unterscheidet sich damit von jenen vom Senat entschiedenen Fällen, in denen die Prospekte oder andere Urkunden - anders als hier - der falsche Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt und dadurch einen Irrtum des Anlegers über die Höhe der Vertriebskosten erregt worden war (Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 21 ff., vom 24. März 2009 - XI ZR 456/07, WM 2009, 1028 Rn. 31 f. und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831 Rn. 15 aE). Im Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08 (aaO Rn. 31 f.) ging es insbesondere um Angaben über Provisionen zugunsten zweier Vermittlungsgesellschaften , durch die der falsche Anschein erweckt worden war, die Provisionen würden damit abschließend beziffert. Davon kann beim vorliegenden Vermittlungsauftrag angesichts des ausdrücklichen Hinweises auf weitere Vergütungsansprüche des Vermittlers keine Rede sein.
38
Zutreffend haben deshalb andere Oberlandesgerichte für die hier vorliegenden oder vergleichbare Formulierungen in Verkaufsprospekten, Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen eine arglistige Täuschung der Anleger über die Höhe der im Kaufpreis enthaltenen Vertriebsprovisionen verneint (vgl. z.B. OLG Braunschweig, Urteil vom 12. November 2009 - 8 U 121/08; OLG Frankfurt/M., Urteile vom 2. Juni 2009 - 23 U 207/07, 23 U 37/08 und 23 U 139/08, jeweils unveröffentlicht; vgl. auch Senatsbeschluss vom 15. Februar 2010 - XI ZR 20/10, juris).
39
3. Da eine arglistige Täuschung über Vertriebsprovisionen aus den genannten Gründen ausscheidet, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie die Revision geltend macht - Kausalität, Arglist und Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung zu Unrecht bejaht hat.

III.

40
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache , die mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen nicht zur abschließenden Entscheidung reif ist, ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
41
1. Der Kläger hat ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts nicht lediglich materiell-rechtliche Einwendungen gegen die titulierten Ansprüche im Sinne des § 767 Abs. 1 BGB erhoben, sondern auch die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels geltend gemacht. Das ist Gegenstand einer prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 Abs. 1 ZPO, die mit der Vollstreckungsabwehrklage verbunden werden kann (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 und 18 mwN). Das Berufungsgericht hat eine Entscheidung hierüber nicht getroffen. Das wird gegebenenfalls nachzuholen sein.
42
Der Senat weist insoweit allerdings darauf hin, dass - entgegen den Ausführungen des Landgerichts - nicht ersichtlich ist, weshalb die Grundschuldbestellungsurkunde vom 9. Dezember 1992 nichtig sein soll. Dort hat nicht die Treuhänderin, sondern die Bauträgerin zugunsten der Beklagten eine Grundschuld bestellt, die gemäß § 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbar ist. Die Ausführungen des Landgerichts zur unwirksamen Vertretung des Klägers durch die Treuhänderin gehen insoweit offensichtlich ins Leere.
43
2. Das Berufungsgericht hat außerdem, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellungen zu der mit der Widerklage geltend gemachten Darlehensforderung getroffen, insbesondere nicht zur Höhe. Auch das wird es gegebenenfalls nachzuholen haben.
VRiBGH Wiechers ist Ellenberger Maihold wegen Krankheit verhindert und kann deswegen nicht unterschreiben. Ellenberger
Matthias Pamp Vorinstanzen:
LG Oldenburg, Entscheidung vom 08.03.2010 - 9 O 71/05 -
OLG Oldenburg, Entscheidung vom 10.03.2011 - 8 U 55/10 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 167/05 Verkündet am:
23. Oktober 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa
Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts
führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit
zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder
Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende
Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis
gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen
Täuschung in Betracht.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle
LG Lüneburg
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die
Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Kläger Die wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.
2
Kläger, Der ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr 1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. einen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darlehensantrag , in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Miete für die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag 183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretärin , die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen.
Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in Höhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgesehen , traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutierung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Vorausdarlehen , stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.
3
Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklären , soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außerdem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein verbundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entgegen , weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha- be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger behaupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt worden sei.
4
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


5
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


6
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
7
Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im Übrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hätten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre Kreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darlehensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Schadensersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Beklagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könnten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall überschreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Prozentpunkte.

II.


8
Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
9
1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auffassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssubventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheblich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zutreffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssatzes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag vereinbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertragsschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragende Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 18 ff.).
10
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären , führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die die Kläger nicht dargelegt haben.
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3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen.
12
a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.
13
Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).
14
bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.
15
(1)Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts verweist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre- chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).
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(2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Berufungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüssig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erforderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung , die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht , für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.
17
Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenprovisionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventionen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen behaupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt.
18
(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe- sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).
19
(4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler verneint , weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung bestehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezogenen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht.

20
b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.
21
Nach aa) dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungsgericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken , auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An- gaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
22
bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Betracht.
23
Nach (1) dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden , der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnahmen von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersichtlich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung Nr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag enthaltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kausalität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
24
(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Beklagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin , der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen , zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei- nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56).
25
(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen.
26
Im cc) Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61).

III.


27
angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
Nobbe Joeres Mayen
Ellenberger Schmitt
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
XI ZR 508/12
Verkündet am:
10. Dezember 2013
Herrwerth
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Vollstreckungsabwehrklage, mit der ausschließlich die Vollstreckung wegen eines
Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner
selbst erhoben werden. Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt.
Das gilt auch im Falle der Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage
geltend gemachten Einwendung sein soll, an den gewillkürten
Prozessstandschafter (Bestätigung von Senatsurteil vom 5. Juni 2012
- XI ZR 173/11, juris Rn. 18).
Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein
besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand
, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann
nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen
und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung
gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt (Fortführung
von BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.).
BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, die Richter
Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg und Pamp sowie die Richterin Dr. Menges

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 28. Juni 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 5. auswärtigen Zivilkammer in Plauen des Landgerichts Zwickau vom 13. Oktober 2011 wird, soweit das Rechtsmittel darauf gerichtet ist, die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. , UR-Nr. 8... , vom 24. November 2005 gegenüber Sa. L. , für unzulässig zu erklären, mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger wendet sich aus eigenem Recht gegen die dingliche und persönliche sowie zugunsten seiner Ehefrau gegen die persönliche Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde.
2
Der Kläger erwarb im Herbst 2005 aufgrund eines Angebots vom 26. Oktober 2005 Wohnungseigentum in P. zu einem Kaufpreis von 190.000 €, das der Verkäufer nach Angabe des Klägers eine Woche vor Erklärung der Annahme vom 22. November 2005 für 95.000 € angeschafft hatte. In einem Schreiben vom 16. November 2005 wies die Beklagte als in Aussicht genommenes Finanzierungsinstitut den Kläger und seine Ehefrau darauf hin, ein von ihr unterbreitetes "Finanzierungsangebot" stehe "unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, welches ein wesentlicher Bestandteil der Beleihungsprüfung" sei. Die Beklagte bewertete den "Sachwert" des Wohnungseigentums mit 187.200 €.
3
Der Kläger und seine Ehefrau schlossen unter dem 22. November 2005 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 190.000 €. In einer notariellen Urkunde des Notars K. S. mit Amtssitz in Li. zu URNr. 8… vom 24. November 2005 bestellte der damalige Eigentümer an dem Wohnungseigentum eine Grundschuld über 190.000 € zugunsten der Beklagten , wobei er sich als gegenwärtiger und der Kläger sich als künftiger Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das Pfandobjekt unterwarfen. Außerdem übernahm der Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld und unterwarf er sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mit notariell beurkundetem "Nachtrag" vom 29. November 2005 zu UR-Nr. 3… des Notars Dr. Fl. in F. wurde die "Übernahme der persönlichen Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung" von der Ehefrau des Klägers dahin "abgeändert", dass auch sie die "persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld" übernahm und sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterwarf. Der Darlehensvertrag wurde ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr bedient. Die Beklagte betreibt wegen eines Teilbetrages die Zwangsvollstreckung.
4
Das Landgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert des Wohnungseigentums abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht die Zwangsvollstreckung aus der näher bezeichneten "vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. " sowohl gegenüber dem Kläger als auch gegenüber seiner Ehefrau für unzulässig erklärt. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision ist begründet. Sie führt, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit, als sie die Vollstreckungsabwehrklage zugunsten der Ehefrau des Klägers betrifft, zur Zurückweisung der Berufung des Klägers mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Im Übrigen ist die Sache im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner unter anderem in MDR 2013, 47 f. veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
7
Soweit der Kläger mit der Vollstreckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung zulasten seiner Ehefrau bekämpfe, bestünden gegen seine Prozessführungsbefugnis keine Bedenken. Der Kläger gehe insoweit zulässig im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gegen die Beklagte vor.
8
Der Kläger könne zwar nicht die Art und Weise der Zwangsvollstreckung in Frage stellen und sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beinhalte eine unangemessene Benachteiligung und entfalte daher keine Wirkung. Die Vollstreckungsabwehrklage sei aber begründet, soweit der Kläger der Beklagten entgegenhalte , sie hafte ihm und seiner Ehefrau aus schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs. Selbst wenn zuungunsten des Klägers und seiner Ehefrau unterstellt werde, dass der Wert des Wohnungseigentums 106.000 € betragen und der Kaufpreis von 190.000 € diesen Wert lediglich um knapp 80% übertroffen habe, sei im Verhältnis zur Beklagten von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auszugehen. Die Beklagte habe die vollständige Finanzierung übernommen und dem Kläger und seiner Ehefrau vor Abschluss des Darlehensvertrages den Vorbehalt eines "positiven Besichtigungsergebnisses" mitgeteilt. Dies und der Umstand, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter ihre Augen vor dem tatsächlichen Wert verschlossen hätten, führe zur Haftung der Beklagten.

II.

9
Dies hält rechtlicher Überprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.
10
1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur die Entscheidung des Berufungsgerichts zur Vollstreckungsabwehrklage in direkter Anwendung des § 767 Abs. 1 ZPO. Eine prozessuale Gestaltungsklage des Klägers analog § 767 Abs. 1 ZPO des Inhalts, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung benachteilige den Schuldner unangemessen, die ihrerseits mit der Vollstreckungsabwehrklage wegen mehrerer in dem vollstreckbaren Titel festgestellter Ansprüche (BGH, Beschluss vom 11. Februar 1976 - IV ZB 64/75, VersR 1976, 664, 665) im Wege der objektiven Klagenhäufung verbunden werden konnte (Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 mwN), ist im Revisionsverfahren nicht anhängig. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts insoweit wenn auch nicht im Tenor, so doch hinreichend deutlich in den Gründen zurückgewiesen. Ob die Klage ursprünglich hinreichend bestimmt war oder der Kläger eine Rangfolge zwischen der Vollstreckungsabwehrklage in direkter und in analoger Anwendung des § 767 ZPO hätte angeben müssen, kann in dritter Instanz dahinstehen. Ein etwaiger Verfahrensfehler ist jedenfalls prozessual überholt (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, WM 2013, 2216 Rn. 29).
11
2. Soweit die Entscheidung des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz angefallen ist, weist sie Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf.
12
a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, WM 2013, 1089 Rn. 16), die Vollstreckungsabwehrklage insoweit, als der Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung zugunsten seiner Ehefrau erstrebt, mangels Prozessführungsbefugnis des Klägers unzulässig ist. Eine Vollstre- ckungsabwehrklage, mit der wie hier ausschließlich die Vollstreckung wegen eines Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner selbst erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 18 mwN). Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt (anders bei gesetzlicher Prozessstandschaft; vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - IV ZR 139/05, BGHZ 167, 150 Rn. 7 ff.). Sie wird auch durch die Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachten Einwendung sein soll, nicht statthaft, weil Streitgegenstand der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO die gänzliche oder teilweise , endgültige oder zeitweilige Vernichtung der Vollstreckbarkeit, nicht dagegen die Aufhebung des Titels oder die Feststellung ist, dass der Anspruch nicht oder nicht mehr besteht (BGH, Urteil vom 20. September 1995 - XII ZR 220/94, WM 1995, 2120, 2121; Beschluss vom 2. Juli 2009 - V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431 Rn. 15).
13
b) Soweit das Berufungsgericht der den Kläger selbst betreffenden Vollstreckungsabwehrklage stattgegeben hat, hat es bei der Prüfung einer dem Kläger aus § 242 BGB zustehenden Einrede (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 21) die Anforderungen an eine vorvertragliche Aufklärung durch die Beklagte überspannt.
14
aa) Im Ausgangspunkt ist das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären muss, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfallsergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 19 mwN).
15
bb) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen indessen seine Annahme nicht, die Beklagte habe über einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer verfügt.
16
(1) Das Berufungsgericht hat wiederum im Ansatz zutreffend erkannt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zulässt , erst ausgegangen werden kann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156). Es hat weiter richtig gesehen, dass dann, wenn kein besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 4. Juni 2013 - II ZR 207/10, WM 2013, 1556 Rn. 25). Diese zweite Konstellation hat das Berufungsgericht , das ein auffälliges, aber kein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung festgestellt hat, zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht. Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe einem - im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Verkehrswert von 106.000 € nicht einen Verkaufspreis von 190.000 €, sondern wegen einer nachträglichen Erstattung in Höhe von 11.400 € lediglich einen Betrag von 178.600 € gegenüberstellen dürfen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil das Berufungsgericht auch auf der Grundlage einer Verkehrswertüberschreitung von nur 68% zwar nicht von einem besonders groben (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 895), wohl aber von einem auffälligen Missverhältnis ausgehen durfte (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 aaO).
17
(2) Die vom Berufungsgericht herangezogenen weiteren Umständesind indessen nicht geeignet, im Verein mit einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Vorwurf der sittenwidrigen Überteuerung zu begründen.
18
Dass der Kläger den Kaufpreis voll finanziert, macht den Kaufvertrag nicht sittenwidrig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 274 a.E.). Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Beklagte die Finanzierung von einer Wertermittlung des Wohnungseigentums abhängig gemacht hat. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht im Interesse des Kunden (Senatsurteile vom 8. Mai 2001 - XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 45 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rn. 43; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 9). Daran ändert die Kundgabe des Vorhabens, eine Wertermittlung durchführen zu wollen, nichts (richtig OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. April 2013 - 4 U 258/12, juris Rn. 65 in einem dasselbe Grundstück betreffenden Parallelfall). Entsprechend kann die Durchführung einer Werter- mittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen.
19
(3) Das Berufungsgericht hat überdies einen konkreten Wissensvorsprung der Beklagten unzutreffend begründet.
20
Eine kreditgebende Bank ist unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zur Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung nur verpflichtet, wenn sie von ihr positive Kenntnis hat. Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN).
21
Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11), einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste (Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 aaO Rn. 10 mwN). Voraussetzung ist indessen, dass die sittenwidrige Überteuerung als solche feststeht. Dass ein Bankmitarbeiter vor Umständen die Augen verschließt, die für sich nicht aufklärungspflichtig sind, kann nicht zugleich die aufklärungspflichtige Tatsache und den konkreten Wissensvorsprung der Bank begründen. Das hat das Berufungsgericht verkannt.

III.

22
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
23
1. Über das Wertverhältnis hinausgehende nachteilige rechtliche Bedingungen des Kaufvertrages, die zusammen mit einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung zu § 138 Abs. 1 BGB führen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Darauf, ob der Verkäufer das Wohnungseigentum zuvor zu einem Preis erworben hatte, der noch unter dem vom Berufungsgericht angenommenen Verkehrswert lag, kommt es nicht an, weil für die Bestimmung des Missverhältnisses allein die objektiven Wertverhältnisse den Ausschlag geben (BGH, Urteil vom 30. März 1984 - V ZR 61/83, WM 1984, 874, 875; Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; Urteil vom 22. Dezember 1999 - VIII ZR 111/99, WM 2000, 431, 432; Staudinger/ Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 206).
24
2. Ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubte, hat das Berufungsgericht nicht ermittelt. Zum einen fehlen sichere Feststellungen zu einem Wert des Wohnungseigentums im Herbst 2005 von nur 97.000 €. Zum anderen hat das Berufungsgericht bei seinen Überlegungen, welche Werte zueinander ins Verhältnis zu setzen seien, nicht bedacht, dass, was ihm hätte Anlass geben müssen, einem entsprechenden Einwand der Beklagten nachzugehen, in den Kaufpreis eingerechnete Nebenkosten von der Leistung des Klägers abzuziehen gewesen wären (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 und vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38). Nur ein Kaufpreis von 190.000 € steht zu einem Verkehrswert von 97.000 € in einem besonders groben Missverhältnis. Ein besonders grobes Missverhältnis liegt dagegen nicht in einer Verkehrswertüberschreitung von 84%, die sich ergibt, wenn 178.600 € (190.000 € abzüglich 11.400 €) zu 97.000 € ins Verhältnis zu setzen sind (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Bezogen auf ein besonders grobes Missverhältnis mangelt es schließlich - vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus betrachtet konsequent - an Feststellungen zu einem konkreten Wissensvorsprung der Beklagten.
25
3. Auch sonst ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht nicht.
26
a) Eine Verpflichtung der Beklagten, den Kläger auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, bestand unabhängig davon, ob die Beklagte dazu über Erkenntnisse verfügte, nicht. Schon der Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20; zur Haftung beim Beratungsvertrag BGH, Urteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, WM 2000, 1548 ff.).
27
b) Die Beklagte schuf mittels der Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (Senatsurteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). Eine Vollfi- nanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank.

IV.

28
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
29
Soweit der Kläger in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau vorgeht, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist die Berufung des Klägers, was ohne Verstoß gegen das Verschlechterungsverbot geschehen kann (Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 66/08, WM 2009, 402 Rn. 24 ff., 34; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - IX ZR 141/07, WM 2009, 918 Rn. 15; Urteil vom 10. Dezember 1998 - III ZR 2/98, WM 1999, 753, 754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 140, 208 ff.), mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Vollstreckungsabwehrklage als unzulässig abzuweisen ist.
30
Im Übrigen ist die Sache mangels Entscheidungsreife zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte das Berufungsgericht eine Einwendung nach § 242 BGB wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises nach nochmaliger Überprüfung anhand der oben dargestellten Maßstäbe verneinen, wird es dem weiteren Vortrag zu einer arglistigen Täuschung des Klägers durch den Vermittler nachzugehen haben.
Wiechers Ellenberger Grüneberg Pamp Menges
Vorinstanzen:
LG Zwickau, Entscheidung vom 13.10.11 - 5 O 295/09 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 28.06.12 - 9 U 1758/11 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 145/14 Verkündet am:
18. Oktober 2016
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis
und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer
Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines
- auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor
beruhenden - "vereinfachten Ertragswertverfahrens".

b) Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsgegenklage gegen eine vollstreckbare
Urkunde abweisenden Urteils steht der Begründetheit einer Klage des Schuldners
entgegen, die auf Tatsachen gestützt ist, die schon zur Zeit der letzten
mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrprozess vorgelegen haben,
und die im Ergebnis einer Vollstreckung aus diesem Titel zuwider liefe (im Anschluss
an BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807).
BGH, Urteil vom 18. Oktober 2016 - XI ZR 145/14 - OLG Düsseldorf
LG Duisburg
ECLI:DE:BGH:2016:181016UXIZR145.14.0

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2016 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ellenberger, die Richter Maihold und Dr. Matthias sowie die Richterinnen Dr. Derstadt und Dr. Dauber
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 14. Februar 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihren Lasten entschieden worden ist. Die Sache wird, soweit das Berufungsgericht unter I.2. und I.3. der Entscheidungsformel zu Gunsten der Klägerin erkannt hat, zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 30. Juni 2011, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag geschuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem Darlehensvertrag zu verlangen, zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen eines unterbliebenen Hinweises auf die angebliche sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, deren Erwerb durch die Klägerin die Beklagte finanziert hat.
2
Die Klägerin kaufte, geworben durch die J. GmbH, von der G. GmbH mit notariellem Vertrag vom 16./21. September 2005 eine knapp 100 m² große Eigentumswohnung in Se. , für 133.900 €. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss die Klägerin am 16. September 2005 einen Darlehensvertrag über 134.000 € mit der damals als GM. GmbH firmierenden Beklagten , die zu dieser Zeit über eine Banklizenz verfügte. Zur Sicherung der Ansprüche der Beklagten bestellte die Klägerin an dem Grundstück eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags zuzüglich Nebenleistungen und unterwarf sich wegen dieser Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Vollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Ansprüche aus dem Darlehensvertrag und der Sicherungsgrundschuld wurden von der Beklagten am 20. Juni 2006 an die S. mit Sitz in Amsterdam abgetreten, die ihrerseits die Beklagte ermächtigte, sämtliche Rechte aus der Grundschuld sowie diejenigen aus dem abgesicherten Darlehen gegenüber der Klägerin wahrzunehmen.
3
Die Klägerin, die seit Oktober 2007 aus dem Objekt keine Mieteinnahmen mehr erhielt, stellte ab diesem Zeitpunkt sämtliche Zahlungen auf den Darlehensvertrag sowie auf die Hausgelder der Wohnungseigentumsanlage ein.
4
Die Klägerin hat bei dem Landgericht Münster am 15. Januar 2010 Klage u.a. gegen die Beklagte erhoben, mit der sie zum einen im Wege der Vollstre- ckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld und der Vollstreckungsunterwerfung angegriffen und zum anderen von der Beklagten Schadensersatz wegen des Erwerbs der streitgegenständlichen Wohnung verlangt hat. Sie behauptet, sie sei vom Vermittler der Wohnung über deren Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit getäuscht worden. Die Wohnung sei bei Abschluss des Kaufvertrages nicht 134.000 €, sondern höchstens 45.000 € wert gewesen. Dies sei der Beklagten, die mit der Verkäuferin der Wohnung im Rahmen eines Vertriebskonzepts zusammengearbeitet habe, aufgrund eigener Wertgutachten bekannt gewesen.
5
Das Landgericht Münster hat sich hinsichtlich der Schadensersatzklage für örtlich unzuständig erklärt, diese an das Landgericht Duisburg verwiesen und die bei ihm verbliebene Vollstreckungsabwehrklage am 26. Januar 2011 abgewiesen. Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht Hamm am 30. Juni 2011 im Wesentlichen mit der Begründung zurückgewiesen , die Klägerin habe das Bestehen von Schadensersatzansprüchen , die sie dem Anspruch auf Darlehensrückzahlung entgegenhalten könne, nicht schlüssig dargetan. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin ist von dem V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs am 14. Juni 2012 zurückgewiesen worden.
6
Im vorliegenden Verfahren, das die auf Schadensersatz gerichteten Anträge der Klägerin betrifft, ist die Klage vom Landgericht Duisburg ebenfalls abgewiesen worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht unter Abweisung der Klage im Übrigen das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und die Beklagte - auf z.T. geänderte Klageanträge hin - zur Freistellung der Klägerin von Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag in Höhe eines Rückstandes von 48.948,15 € für die Zeit bis zum 20. Dezember 2012 und in Höhe von weiteren 648,78 € monatlich ab dem 21. Dezember 2012 ver- urteilt sowie die Verpflichtung der Beklagten, die Klägerin von Hausgeldzahlungen und Steuerzahlungen für die Immobilie seit dem 1. Januar 2009 freizustellen , festgestellt, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der streitgegenständlichen Immobilie. Weiter hat es den Annahmeverzug der Beklagten mit der Wohnungsübertragung festgestellt. Die in der Berufungsinstanz geltend gemachten Zahlungsanträge auf Erstattung angeblicher Zuzahlungen an die Wohnungseigentumsverwaltung und vorgerichtlicher Anwaltskosten sowie den Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige Schäden hat das Berufungsgericht abgewiesen.
7
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Klagabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

8
Die Revision ist begründet. Da hinsichtlich der gegen die Zahlungspflicht der Klägerin aus dem Darlehensvertrag gerichteten Anträge keine weiteren Feststellungen getroffen werden müssen, kann der Senat insoweit selbst entscheiden und die Berufung der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil einschließlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung zurückweisen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

I.

9
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
10
Der rechtskräftige Abschluss des Verfahrens zur Vollstreckungsabwehrklage stehe der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Ansprüche der Klägerin seien auch nicht analog § 767 Abs. 2 ZPO durch den rechtskräftigen Abschluss dieses Verfahrens präkludiert, weil die Klägerin alle Einwendungen in der zunächst einheitlich erhobenen Klage geltend gemacht habe. Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch nach § 311 Abs. 2 Nr. 2, § 241, § 280 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagte es unterlassen habe, die Klägerin über die Sittenwidrigkeit des mit dem Darlehen finanzierten Kaufvertrags aufzuklären.
11
Die Wohnung habe sich im Jahr 2005 im Kern bereits in dem baulichen Zustand befunden, den der Sachverständige Sch. , der ein Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren erstellt habe, am 21. April 2009 und am 8. April 2013 vorgefunden habe. Ebenso hätten bereits im September 2005 in der Wohnungseigentumsanlage erhebliche Leerstände bestanden und die Anlage sei zu diesem Zeitpunkt als "sozialer Brennpunkt" allgemein bekannt gewesen. Das könne den sehr lebhaften und plastischen Schilderungen des Zeugen R. in der mündlichen Verhandlung vom 15. Februar 2013 entnommen werden, der in einem vergleichbaren Nachbarobjekt gewohnt habe und in der Zeit von 2007 bis 2012 als ehrenamtlicher Hausmeister tätig gewesen sei. Aus den plausiblen und ohne Weiteres glaubhaften Aussagen dieses Zeugen könne geschlossen werden, dass auch vor dieser Zeit das Flachdach des Gebäudekomplexes undicht gewesen und zum Zwecke der Beseitigung dieser Probleme eine Kiesschicht entfernt worden sei. Hinzu seien Wartungsmängel an der Heizungs - und Liftanlage gekommen, die zu zunehmenden Ausfällen geführt hät- ten, sodass schließlich der Lift im Jahr 2008 oder 2009 habe stillgelegt werden müssen und es seit dem Jahr 2010 oder 2011 praktisch keine funktionsfähige Heizungsanlage mehr gegeben habe. Irgendwelche Reparaturarbeiten seien von 2007 bis 2012 nicht durchgeführt worden. Bei Einzug des Zeugen im Jahr 2007 seien in dem von ihm bewohnten Haus Nr. 5 nur noch vier von acht Wohnungen vermietet gewesen, in dem Haus mit der Wohnung der Klägerin noch neun von zehn Wohnungen. Dies werde durch die bei der Anhörung des Sachverständigen zur Sprache gekommene Tatsache bestätigt, dass der Gutachterausschuss schon im Jahr 2005 von einer Aufnahme der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage in die Sammlung örtlicher Immobilienkaufpreise abgesehen habe, da dabei gezahlte Preise die tatsächlichen Marktverhältnisse nicht widergespiegelt hätten.
12
Davon ausgehend sei der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass sich der Verkehrswert der von der Klägerin erworbenen Wohnung schon am 16. September 2005 nur auf einen Betrag von 30.000 € belaufen habe. Diesem Gutachten könne nicht entgegengehalten werden, dass es sich ausschließlich auf die Ertragswertmethode stütze. Es könne zwar auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Das Sachwertverfahren scheide jedoch von vornherein aus, weil dies nur für Objekte geeignet sei, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihrem in der Bausubstanz verkörperten Wert gehandelt würden, ohne dass eine Rentierlichkeit der Nutzung angestrebt werde. Zum Vergleichswertverfahren habe der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass eine aussagekräftige Menge von Preisen überhaupt nicht hätte verlässlich ermittelt werden können. Verkaufspreise aus den sämtlich über die Beklagte finanzierten Wohnungen müssten wegen ihrer offenkundigen Besonderheit außer Betracht bleiben. Hinzu komme, dass die G. GmbH die Wohnung nur wenige Wochen zuvor für 58.000 € erworben habe, was selbst bei Zugrundelegung eines "Paketpreises" das Ausmaß der Überhöhung des Kaufpreises deutlich werden lasse. Dem Gutachten des Sachverständigen könne nicht entgegengehalten werden, dass er einen Liegenschaftszins in einer auf den ersten Blick ungewöhnlichen Höhe von 6% zugrunde gelegt habe. Dies habe er nämlich mit Rücksicht auf das problematische Wohnumfeld und die erheblichen Leerstände sowie den Instandhaltungsrückstau getan.
13
Ausgehend von diesem groben Missverhältnis sei nach der Lebenserfahrung zu vermuten, dass die G. GmbH bei der Forderung des verlangten Kaufpreises nach § 138 Abs. 1 BGB aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt und bewusst sowie unter Ausnutzung eines die Klägerin in ihrer Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands gehandelt habe.
14
Die Beklagte sei zur Aufklärung über die Sittenwidrigkeit verpflichtet gewesen. Dem Sachbearbeiter der Beklagten sei die monatliche Bruttokaltmiete von 404 € bekannt gewesen, zu der zu dieser Zeit die Wohnung vermietet gewesen sei. Unter Zugrundelegung des "vereinfachten Ertragswertverfahrens", dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich befasst ist, unterstellt werden könne, habe die Beklagte schon im Wege einer einfachen Überschlagsrechnung, deren Vornahme sich ihr unter den bestehenden Umständen aufdrängen musste, ohne Weiteres erkennen können, dass der Ertragswert der streitgegenständlichen Wohnung sich auf einen Betrag in der Größenordnung von allenfalls 67.872,00 € (404 € mal 14 Jahre mal 12 Monate) belaufen konnte. Damit habe sich der Kaufpreis in einer Größenordnung von etwa dem Doppelten des überschlägigen, anhand des Ertragswerts ermittelten Verkehrswerts der Wohnung bewegt.
15
Die Beklagte könne sich nicht damit entlasten, dass sie die Darlehensbewilligung mit einer eigenen Software und einer im Internet verfügbaren Datensammlung der HypoVereinsbank ermittelt habe und dabei zu einem Sachwert von 133.976 € gelangt sei. Es habe sich ihr nämlich aufdrängen müssen, dass eine Bewertung nach einem Sachwertverfahren nach Art des in Rede stehenden Kaufobjekts nicht habe in Betracht kommen können und dass eine bloße Wertermittlung aufgrund von Standardwerten aus einer offenbar nur pauschal nach Postleitzahlgebieten geordneten Datensammlung der Bewertung eines Objekts wie des hier in Rede stehenden auf keinen Fall habe gerecht werden können. Das lasse vermuten, dass der befasste Mitarbeiter ganz bewusst die Augen verschlossen habe, obwohl ihm anhand einer Überschlagsrechnung eine sachgerechte Bewertung möglich gewesen wäre.
16
Aufgrund der in Fällen einer Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten eingreifenden Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sei davon auszugehen, dass die Klägerin bei korrekter Information über die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises die Eigentumswohnung nicht erworben hätte. Ein Verschulden des mit der Bearbeitung des Darlehensantrags der Klägerin befassten Mitarbeiters sei zu vermuten. Die Klägerin sei daher nach den §§ 249 ff. BGB so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie die streitgegenständliche Eigentumswohnung nie gekauft hätte.

II.

17
Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in mehreren Punkten nicht stand.
18
1. Die Begründung, mit der das Berufungsgericht eine sittenwidrige Überteuerung des Immobilienerwerbs und in der Folge eine Verletzung der entsprechenden Hinweispflicht der Beklagten bejaht hat, kann keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung nicht annehmen dürfen, dass die streitgegenständliche Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses am 16. September 2005 nur einen Wert von 30.000 € hatte und deshalb der von der Klägerin gezahlte Kaufpreis in Höhe von 133.900 € weit mehr als das Doppelte des objektiven Verkehrswertes betragen hat.
19
a) Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20). Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456 Rn. 13, vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651 Rn. 15, vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 31, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 16), wobei die im Kaufpreis enthalte- nen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind (Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38, vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris Rn. 29 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24).
20
b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht seiner Würdigung zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie Feststellungen zu deren Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin zugrunde gelegt, die auf einer Verletzung allgemeiner Erfahrungssätze und Denkgesetze beruhen.
21
aa) Die Würdigung, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstößt , ist eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung im Wege der Revision unterliegt (vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2013 - XI ZR 295/12, WM 2014, 71 Rn. 23 und vom 12. April 2016 - XI ZR 305/14, WM 2016, 1026 Rn. 36). Demgegenüber können aber die dieser Würdigung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts - hier zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs - im Revisionsverfahren nur daraufhin überprüft werden, ob sie vollständig und rechtlich möglich sind und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstoßen (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 2015 - VI ZR 11/14, WM 2015, 819 Rn. 28).
22
Dieser Überprüfung hält die Begründung des Berufungsgerichts aber nicht stand. Das Berufungsgericht verletzt allgemeine Erfahrungssätze und Denkgesetze, wenn es ohne weitere Anhaltspunkte davon ausgeht, ein vom Zeugen R. für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderter baulicher Zustand der Immobilie, in der sich die Eigentumswohnung der Klägerin befindet, habe auch im Jahr 2005 vorgelegen. Dasselbe gilt für den im Gutachten des Sach- verständigen Sch. vom 21. April 2009 festgestellten strukturellen Leerstand der Wohnungen und das ungünstige Wohnumfeld.
23
bb) Es besteht - anders als das Berufungsgericht unterstellt - kein Erfahrungssatz , dass die Undichtigkeit des Flachdaches im Jahr 2007, die nicht datierbare Entfernung einer Kiesschicht auf dem Dach, der Abbruch verschiedener Sanierungsarbeiten und Reparaturarbeiten in den Jahren 2007 bis 2012 aus finanziellen Gründen, die danach fortschreitende Undichtigkeit des Hauses, der anschließende Schimmelbefall in diesem Haus, die Wartungsmängel an der Heizungsanlage, die Stilllegung des Lifts im Jahr 2008/2009, der Ausfall der Heizungsanlage im Jahr 2010/2011, die Probleme mit einer sanierungsbedürftigen Hauptwasserleitung und dem Putzabfall im Keller in dieser Weise bereits am 16. September 2005 vorgelegen haben. Für keinen dieser, nach Ansicht des Berufungsgerichts den "äußerst schlechten baulichen Zustand" des Objekts belegenden, Mängel liegt ein Nachweis oder auch nur eine praktische Gewissheit vor, dass er im Jahr 2005 bestanden hat.
24
Einen tatsächlichen Anhalt dafür, dass die konkret genannten Mängel bereits im Jahr 2005 in gleicher Weise vorgelegen haben, nennt auch das Berufungsurteil nicht. Stattdessen geht es von dem unzutreffenden Erfahrungssatz aus, die Wohnung habe sich hinsichtlich dieser Umstände im September 2005 schon in dem Zustand befunden, wie ihn der Zeuge für die Jahre 2007 bis 2012 geschildert bzw. der Sachverständige in den Jahren 2009 und 2013 vorgefunden hat.
25
cc) Damit hat das Berufungsgericht gleichzeitig unter Verstoß gegen Denkgesetze (BGH, Urteile vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/90, VersR 1991, 566, vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31 und vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 905 f.) der Aussage des Zeu- gen R. eine Reichweite zugebilligt, die dieser weder ihrem Inhalt nach noch nach den ausdrücklichen Angaben des Zeugen zukommen kann (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 30 und XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31), und dessen Angaben als Indiztatsachen zugrunde gelegt, obgleich diese einen Schluss auf die von ihm angenommene Haupttatsache nicht zulassen (vgl. dazu BGH, Urteile vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 906 f. und vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, WM 1997, 1493, 1497).
26
Da das Berufungsgericht dem Sachverständigen den vom Zeugen R. für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderten baulichen Zustand der Immobilie als Anknüpfungstatsache für dessen Gutachtenerstellung vorgegeben hat, beruht das Urteil auch auf diesem Rechtsfehler.
27
c) In diesem Zusammenhang beanstandet die Revision zu Recht, dass im Berufungsurteil unter Verstoß gegen § 355 Abs. 1 Satz 1 ZPO unmittelbare Eindrücke von der Aussage dieses Zeugen gewürdigt werden, obwohl die am Urteil mitwirkende Richterin Dr. A. an der Zeugenvernehmung am 15. Februar 2013 nicht teilgenommen hatte und deswegen keinen persönlichen Eindruck von diesem Zeugen gewonnen haben kann.
28
aa) Zwar erfordert ein Richterwechsel nach einer Beweisaufnahme nicht grundsätzlich deren Wiederholung (BGH, Urteile vom 17. Februar 1970 - III ZR 139/67, BGHZ 53, 245, 256 f., vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89, WM 1991, 566, 567 und vom 12. März 1992 - III ZR 133/90, VersR 1992, 883, 884). Frühere Zeugenaussagen können im Wege des Urkundenbeweises durch Auswertung des Vernehmungsprotokolls verwertet werden. Das Gericht darf dann bei der Beweiswürdigung aber nur das berücksichtigen, was auf der Wahrnehmung aller an der Entscheidung beteiligten Richter beruht oder akten- kundig ist und wozu die Parteien sich erklären konnten. Das gilt auch, wenn das Gericht den persönlichen Eindruck eines Zeugen zur Beurteilung seiner Glaubwürdigkeit heranziehen will (Senatsurteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 162/89, NJW 1991, 1302 und vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89 aaO). Eindrücke, die nicht in das Verhandlungsprotokoll aufgenommen worden sind, zu denen also die Parteien auch keine Stellung nehmen konnten, dürfen daher nach einem Richterwechsel bei der Entscheidung nicht verwertet werden, selbst wenn von drei mitwirkenden Richtern nur einer an der Beweisaufnahme nicht teilgenommen hat (BGH, Urteile vom 27. April 1960 - IV ZR 100/59, BGHZ 32, 233, 237, vom 7. November 1966 - II ZR 188/65, VersR 1967, 25, 26, vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89 aaO und vom 12. März 1992 - III ZR 133/90 aaO).
29
bb) Im Berufungsurteil wird bei Würdigung der Aussage des Zeugen R. darauf abgestellt, dass dieser die Vorgänge "sehr lebhaft und plastisch" geschildert habe. Daraus wird auf eine plausible und glaubhafte Aussage des Zeugen geschlossen. Dabei handelt es sich ersichtlich um die Schilderung des Eindrucks vom Aussageverhalten des Zeugen aus der persönlichen Erinnerung der Richter, die den Zeugen vernommen haben. Dieser persönliche Eindruck hätte nur dann in die Beweiswürdigung des Gerichts einfließen dürfen, wenn er entweder schriftlich in den Akten festgehalten worden wäre oder alle an der Entscheidung beteiligten Richter bei der Beweisaufnahme zugegen gewesen wären. Beides ist nicht der Fall. Da an der Entscheidung die Richterin Dr. A. teilgenommen hat, die an der Beweisaufnahme nicht beteiligt war, ist § 355 Abs. 1 Satz 1 ZPO verletzt. Das Urteil beruht auch auf diesem Fehler, da - wie oben ausgeführt - der von diesem Zeugen geschilderte bauliche Zustand der Immobilie dem Sachverständigen als Anknüpfungstatsache für die Gutachtenerstellung vorgegeben worden ist.
30
d) Weiter hat das Berufungsgericht mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft bei der Ermittlung des Wertes der von der Klägerin erworbenen Wohnung von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens abgesehen.
31
aa) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32 mwN). Die Methodenwahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32).
32
bb) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht abgewichen. Es ist ohne Weiteres der Auffassung des Sachverständigen Sch. gefolgt, eine Berechnung nach der Vergleichswertmethode sei ausgeschlossen, da bei dem zuständigen Gutachterausschuss des Kreises C. geeignete Daten über vergleichbare Kauffälle nicht vorhanden gewesen seien. Allenfalls in Betracht kommende, dort registrierte Verkaufspreise resultierten aus Wohnungen desselben Objekts und seien deshalb ungeeignet zur Verkehrswertermittlung. Damit hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Vergleichswertmethode von vornherein auf einen Vergleich mit der Sammlung eines örtlichen Gutachterausschusses reduziert und auf dieser Grundlage als ungeeignet zurückgewiesen. Eine Rechtfertigung dafür, dass sich geeignete Vergleichswerte ausschließlich aus der Sammlung eines örtlichen Gutachterausschusses ergeben können, ist aber nicht erkennbar. Dem steht im konkreten Fall insbesondere entgegen, dass derselbe Sachverständige in einem Gutachten vom 10. Juni 2009, das er für das Zwangsvollstreckungsverfahren erstellt hat, ohne Weiteres in der Lage gewesen ist, einen Vergleichspreis je Quadratmeter erworbener Wohnfläche zu bestimmen.
33
2. Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der eine Aufklärungspflicht auslösenden Kenntnis der Beklagten von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der finanzierten Immobilie sind nicht frei von Rechtsfehlern.
34
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Kreditinstitut nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Das erfordert grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen (Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN und vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 19). Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen - wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises - der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603; Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21).
35
b) Danach ist bereits der Ausgangspunkt der Erwägungen des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft, die Beklagte habe anhand ihr vorliegender Angaben zur monatlichen Bruttokaltmiete für die zu finanzierende Eigentumswohnung eine einfache Überschlagsrechnung im Wege des "vereinfachten Ertragswertverfahrens" durchführen müssen, aus deren Ergebnis sich ihr sodann die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises aufgedrängt hätte. Da eine finanzierende Bank keine Nachforschungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen muss, ist sie auch nicht zur Ermittlung des - exakten oder überschlägigen - Ertragswerts einer Immobilie verpflichtet.
36
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35).
37
c) Weiter rechtsfehlerhaft wendet in diesem Zusammenhang das Berufungsgericht ein sog. "vereinfachtes Ertragswertverfahren" an, das daraus besteht , die 14-fache Jahresnettomiete mit dem Kaufpreis zu vergleichen. Da "dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich zu tun hat, unterstellt werden kann", hätte nach Ansicht des Berufungsgerichts mit diesem Verfahren die Beklagte die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises ermitteln können. Auch damit verstößt das Berufungsgericht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze.
38
aa) Im Berufungsurteil findet sich schon keine sachliche Begründung für dieses offensichtlich gegriffene Verfahren, insbesondere bleibt völlig ungeklärt, welche fachlichen Erkenntnisse oder anerkannten Erfahrungssätze es rechtfertigen , aus der Multiplikation einer aktuell vereinbarten Jahresnettomiete mit dem Faktor 14 auf den tatsächlichen Verkehrswert einer vermieteten Immobilie zu schließen. Für eine solche Begründung bestand umso mehr Anlass, als das Berufungsgericht in einem Hinweis vom 24. Oktober 2011 die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises sogar auf eine Vervielfältigung der Jahresmiete mit dem Multiplikator 10 gestützt hat.
39
bb) Ein in dieser Weise pauschalierendes Verfahren ist rechtsfehlerhaft. Die Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor ist nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. Beispielhaft hat die Stiftung Warentest im Jahr 2016 abhängig von der jeweiligen Region, der konkreten Lage und der jeweiligen Ausstattung der Immobilie Multiplikatoren zwischen 7,5 und 37,9 ermittelt (Finanztest 7/2016). Das bestätigt ein Blick auf Mietspiegel und Verkaufsanzeigen zu Wohnimmobilien deutscher Großstädte. Danach ergäbe das vom Berufungsgericht angewendete Bewertungsverfahren bei der gegenwärtigen Marktlage in der Mehrzahl deutscher Großstädte und Ballungsräume ganz überwiegend überteuerte Kaufpreise. Das zeigt, dass einfache Überschlagsrechnungen, die die konkreten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie nicht nachvollziehbar berücksichtigen, nicht für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie und folglich auch nicht für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für deren Erwerb geeignet sind.
40
d) Das steht nicht in Widerspruch zu Ausführungen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Dieser hat in seiner Entscheidung vom 2. April 2009 (V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 13) ausgeführt, dass der auf diesem "vereinfachten Ertragswertverfahren" gründende Vortrag der Kläger im dortigen Fall zum Verkehrswert der erworbenen Immobilie nicht jeder tatsächlichen Grundlage entbehre und damit nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne einer Behauptung "ins Blaue hinein" sei. Ungeachtet dessen, dass nach der Rechtsprechung des Senats Vortrag zu einem Minderwert der erworbenen Wohnung die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu deren wertbildenden Faktoren verlangt (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343 Rn. 20 mwN, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109), enthält die Entscheidung des V. Zivilsenats jedenfalls keine Festlegung zu der vorliegend beantworteten Frage, ob ein solches "vereinfachtes Ertragswertverfahren" zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie bzw. zur Klärung der Kenntnis einer finanzierenden Bank vom Wert der Immobilie geeignet ist.

III.

41
Das Berufungsurteil ist, soweit es mit der Revision angegriffen ist, aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der Klageanträge, die gegen die Zahlungspflicht der Klägerin aus dem Darlehensvertrag vom 16. September 2005 gerichtet sind, bedarf es keiner weiteren Feststellungen, sodass der Senat insoweit selbst entscheiden und die Berufung der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag geschuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem Darlehensvertrag zu verlangen, zurückweisen kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Denn insoweit ist mit rechtskräftiger Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin für die Parteien bindend entschieden worden, dass die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der - in das gesamte Vermögen der Klägerin - vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22. September 2005 zur Durchsetzung der Zahlungspflichten der Klägerin aus diesem Darlehensvertrag zulässig ist. Hiervon sind allerdings solche Ansprüche nicht betroffen, die diesem Titel nicht entgegenstehen können, sodass insoweit die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist (§ 563 Abs. 1 ZPO).
42
1. Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsabwehrklage gegen einen Titel abweisenden Endurteils steht der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs durch den unterlegenen Schuldner in einem Folgeprozess entgegen, wenn damit, gestützt auf Gründe, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrverfahren bereits vorgelegen haben, die Vollstreckung dieses Titels unterbunden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808; vgl. auch Schöpflin, JR 2004, 508).
43
Zwar sind die Streitgegenstände des vorherigen und des jetzigen Prozesses nicht identisch, weil im Vorprozess über die prozessuale Gestaltungsklage aus § 767 ZPO, die auf die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung gerichtet war, entschieden worden ist, während es im vorliegenden Verfahren um eine Leistungsklage wegen Schadensersatzes geht, sodass die neue Klage nicht von vornherein unzulässig ist.
44
Der Rechtskraft des eine Vollstreckungsabwehrklage abweisenden Urteils kommt aber weiter die Bedeutung zu, dass der vollstreckbaren Urkunde die Vollstreckbarkeit nicht mehr mit dem jener Klage zugrunde liegenden Sachverhalt genommen werden darf (BGH, Urteile vom 19. Juni 1984 - IX ZR 89/83, MDR 1985, 138 und vom 23. Januar 1985 - VIII ZR 285/83, WM 1985, 703, 704). Einer Partei, deren Klage auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung rechtskräftig abgewiesen worden ist, ist es deswegen - entsprechend den Rechtsgedanken der § 767 Abs. 2 ZPO und § 767 Abs. 3 ZPO - verwehrt, die- ses Ergebnis im Wege eines Schadensersatzanspruchs zu korrigieren, den sie auf Umstände stützt, die schon zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrverfahren vorgelegen haben (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).
45
Die Reichweite dieser Bindung hängt dabei nicht davon ab, ob der im Vollstreckungsabwehrverfahren rechtskräftig unterlegene Schuldner im Nachhinein die Erstattung eines durch die erfolgte Zwangsvollstreckung aus dem bestätigten Titel entstandenen Schadens begehrt oder präventiv im Wege einer Freistellung von den Verpflichtungen, die dem ohne Erfolg angegriffenen Titel zugrunde liegen, die noch bevorstehende Vollstreckung dieses Titels unterbinden will. In beiden Fällen zielt die auf einen Schadensersatzanspruch gestützte Leistungsklage darauf, die im Verfahren der Vollstreckungsabwehrklage rechtskräftig festgestellte Rechtmäßigkeit einer Zwangsvollstreckung aus diesem Titel mithilfe von Gründen zu beseitigen, die bereits im Verfahren der Vollstreckungsgegenklage erfolglos geltend gemacht worden sind oder geltend gemacht werden konnten. Deswegen muss es in beiden Konstellationen in gleicher Weise vermieden werden, einen bereits entschiedenen Streit um dieselbe Rechtsfolge in abgewandelter Form erneut auszutragen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).
46
2. Danach sind die Anträge der Klägerin auf Freistellung von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehen, das der vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22. September 2005 zugrunde liegt, zurückzuweisen, ohne dass - erneut - darüber zu entscheiden ist, ob die Beklagte eine Hinweispflicht auf eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie verletzt hat.
47
a) Mit rechtskräftiger Abweisung der Vollstreckungsgegenklage im Vorprozess steht die Zulässigkeit der Vollstreckung aus der vollstreckbaren Grund- schuldurkunde vom 22. September 2005 bindend fest (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).
48
b) Die Klägerin hat sich in dem Vorprozess gegen die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldurkunde von 22. September 2005 auf den identischen Sachvortrag zu einer vermeintlichen Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte gestützt, auf den sie auch im vorliegenden Verfahren ihr Schadensersatzbegehren gründet.
49
In dem gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde erfolglos geführten Vollstreckungsabwehrverfahren hat sie nach § 242 BGB den Einwand einer Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises geltend gemacht. Die jetzt erhobene Klage auf Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag begründet die Klägerin ebenso wie den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag mit derselben Pflichtverletzung, um damit - erneut - zu versuchen, mit einem den Bestand der zu vollstreckenden Forderung betreffenden Urteil die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde nach § 242 BGB zu unterbinden (vgl. dazu BGH, Urteil vom 4. Dezember 2014 - VII ZR 4/13, NJW 2015, 955 Rn. 39). Damit ist sie aber durch die Bindungswirkung des rechtskräftigen Urteils im Vollstreckungsabwehrverfahren ausgeschlossen, da sich diese Klageanträge gegen Zahlungspflichten wenden, die der Vollstreckung aus der Grundschuldurkunde zugrunde liegen.
50
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dafür ohne Bedeutung , dass der vorliegende Prozess aus dem Vollstreckungsabwehrverfahren durch Verweisung wegen Unzuständigkeit hervorgegangen ist. Davon wird die Bindungswirkung eines rechtskräftigen Urteils im Vollstreckungsabwehrverfahren ersichtlich nicht berührt, denn mit der Verfahrenstrennung entstehen - wie gerade die hier erfolgte Verweisung zeigt - selbstständige Verfahren (vgl. Zöller/ Greger, ZPO, 31. Aufl., § 145 Rn. 7).
51
3. Von dieser Bindung an die Rechtskraft des vorangehenden Vollstreckungsabwehrklageverfahrens werden nur die Klageanträge berührt, mit denen sich die Klägerin - hier im Wege eines Freistellungs- und hilfsweisen Feststellungsantrags - gegen die der vollstreckbaren Urkunde zugrunde liegenden Verbindlichkeiten wendet. Da die übrigen Anträge nicht gegen Forderungen der Beklagten gerichtet sind, die von der vollstreckbaren Urkunde vom 22. September 2005 umfasst sind, bedarf es weiterer Feststellungen zu dem von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch, sodass das Verfahren insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist.
Ellenberger Maihold Matthias Derstadt Dauber Vorinstanzen:
LG Duisburg, Entscheidung vom 30.06.2011 - 1 O 194/10 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.02.2014 - I-17 U 107/11 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
XI ZR 508/12
Verkündet am:
10. Dezember 2013
Herrwerth
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Vollstreckungsabwehrklage, mit der ausschließlich die Vollstreckung wegen eines
Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner
selbst erhoben werden. Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt.
Das gilt auch im Falle der Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage
geltend gemachten Einwendung sein soll, an den gewillkürten
Prozessstandschafter (Bestätigung von Senatsurteil vom 5. Juni 2012
- XI ZR 173/11, juris Rn. 18).
Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein
besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand
, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann
nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen
und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung
gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt (Fortführung
von BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.).
BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, die Richter
Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg und Pamp sowie die Richterin Dr. Menges

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 28. Juni 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 5. auswärtigen Zivilkammer in Plauen des Landgerichts Zwickau vom 13. Oktober 2011 wird, soweit das Rechtsmittel darauf gerichtet ist, die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. , UR-Nr. 8... , vom 24. November 2005 gegenüber Sa. L. , für unzulässig zu erklären, mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger wendet sich aus eigenem Recht gegen die dingliche und persönliche sowie zugunsten seiner Ehefrau gegen die persönliche Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde.
2
Der Kläger erwarb im Herbst 2005 aufgrund eines Angebots vom 26. Oktober 2005 Wohnungseigentum in P. zu einem Kaufpreis von 190.000 €, das der Verkäufer nach Angabe des Klägers eine Woche vor Erklärung der Annahme vom 22. November 2005 für 95.000 € angeschafft hatte. In einem Schreiben vom 16. November 2005 wies die Beklagte als in Aussicht genommenes Finanzierungsinstitut den Kläger und seine Ehefrau darauf hin, ein von ihr unterbreitetes "Finanzierungsangebot" stehe "unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, welches ein wesentlicher Bestandteil der Beleihungsprüfung" sei. Die Beklagte bewertete den "Sachwert" des Wohnungseigentums mit 187.200 €.
3
Der Kläger und seine Ehefrau schlossen unter dem 22. November 2005 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 190.000 €. In einer notariellen Urkunde des Notars K. S. mit Amtssitz in Li. zu URNr. 8… vom 24. November 2005 bestellte der damalige Eigentümer an dem Wohnungseigentum eine Grundschuld über 190.000 € zugunsten der Beklagten , wobei er sich als gegenwärtiger und der Kläger sich als künftiger Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das Pfandobjekt unterwarfen. Außerdem übernahm der Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld und unterwarf er sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mit notariell beurkundetem "Nachtrag" vom 29. November 2005 zu UR-Nr. 3… des Notars Dr. Fl. in F. wurde die "Übernahme der persönlichen Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung" von der Ehefrau des Klägers dahin "abgeändert", dass auch sie die "persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld" übernahm und sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterwarf. Der Darlehensvertrag wurde ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr bedient. Die Beklagte betreibt wegen eines Teilbetrages die Zwangsvollstreckung.
4
Das Landgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert des Wohnungseigentums abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht die Zwangsvollstreckung aus der näher bezeichneten "vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. " sowohl gegenüber dem Kläger als auch gegenüber seiner Ehefrau für unzulässig erklärt. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision ist begründet. Sie führt, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit, als sie die Vollstreckungsabwehrklage zugunsten der Ehefrau des Klägers betrifft, zur Zurückweisung der Berufung des Klägers mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Im Übrigen ist die Sache im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner unter anderem in MDR 2013, 47 f. veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
7
Soweit der Kläger mit der Vollstreckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung zulasten seiner Ehefrau bekämpfe, bestünden gegen seine Prozessführungsbefugnis keine Bedenken. Der Kläger gehe insoweit zulässig im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gegen die Beklagte vor.
8
Der Kläger könne zwar nicht die Art und Weise der Zwangsvollstreckung in Frage stellen und sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beinhalte eine unangemessene Benachteiligung und entfalte daher keine Wirkung. Die Vollstreckungsabwehrklage sei aber begründet, soweit der Kläger der Beklagten entgegenhalte , sie hafte ihm und seiner Ehefrau aus schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs. Selbst wenn zuungunsten des Klägers und seiner Ehefrau unterstellt werde, dass der Wert des Wohnungseigentums 106.000 € betragen und der Kaufpreis von 190.000 € diesen Wert lediglich um knapp 80% übertroffen habe, sei im Verhältnis zur Beklagten von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auszugehen. Die Beklagte habe die vollständige Finanzierung übernommen und dem Kläger und seiner Ehefrau vor Abschluss des Darlehensvertrages den Vorbehalt eines "positiven Besichtigungsergebnisses" mitgeteilt. Dies und der Umstand, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter ihre Augen vor dem tatsächlichen Wert verschlossen hätten, führe zur Haftung der Beklagten.

II.

9
Dies hält rechtlicher Überprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.
10
1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur die Entscheidung des Berufungsgerichts zur Vollstreckungsabwehrklage in direkter Anwendung des § 767 Abs. 1 ZPO. Eine prozessuale Gestaltungsklage des Klägers analog § 767 Abs. 1 ZPO des Inhalts, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung benachteilige den Schuldner unangemessen, die ihrerseits mit der Vollstreckungsabwehrklage wegen mehrerer in dem vollstreckbaren Titel festgestellter Ansprüche (BGH, Beschluss vom 11. Februar 1976 - IV ZB 64/75, VersR 1976, 664, 665) im Wege der objektiven Klagenhäufung verbunden werden konnte (Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 mwN), ist im Revisionsverfahren nicht anhängig. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts insoweit wenn auch nicht im Tenor, so doch hinreichend deutlich in den Gründen zurückgewiesen. Ob die Klage ursprünglich hinreichend bestimmt war oder der Kläger eine Rangfolge zwischen der Vollstreckungsabwehrklage in direkter und in analoger Anwendung des § 767 ZPO hätte angeben müssen, kann in dritter Instanz dahinstehen. Ein etwaiger Verfahrensfehler ist jedenfalls prozessual überholt (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, WM 2013, 2216 Rn. 29).
11
2. Soweit die Entscheidung des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz angefallen ist, weist sie Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf.
12
a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, WM 2013, 1089 Rn. 16), die Vollstreckungsabwehrklage insoweit, als der Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung zugunsten seiner Ehefrau erstrebt, mangels Prozessführungsbefugnis des Klägers unzulässig ist. Eine Vollstre- ckungsabwehrklage, mit der wie hier ausschließlich die Vollstreckung wegen eines Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner selbst erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 18 mwN). Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt (anders bei gesetzlicher Prozessstandschaft; vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - IV ZR 139/05, BGHZ 167, 150 Rn. 7 ff.). Sie wird auch durch die Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachten Einwendung sein soll, nicht statthaft, weil Streitgegenstand der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO die gänzliche oder teilweise , endgültige oder zeitweilige Vernichtung der Vollstreckbarkeit, nicht dagegen die Aufhebung des Titels oder die Feststellung ist, dass der Anspruch nicht oder nicht mehr besteht (BGH, Urteil vom 20. September 1995 - XII ZR 220/94, WM 1995, 2120, 2121; Beschluss vom 2. Juli 2009 - V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431 Rn. 15).
13
b) Soweit das Berufungsgericht der den Kläger selbst betreffenden Vollstreckungsabwehrklage stattgegeben hat, hat es bei der Prüfung einer dem Kläger aus § 242 BGB zustehenden Einrede (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 21) die Anforderungen an eine vorvertragliche Aufklärung durch die Beklagte überspannt.
14
aa) Im Ausgangspunkt ist das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären muss, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfallsergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 19 mwN).
15
bb) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen indessen seine Annahme nicht, die Beklagte habe über einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer verfügt.
16
(1) Das Berufungsgericht hat wiederum im Ansatz zutreffend erkannt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zulässt , erst ausgegangen werden kann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156). Es hat weiter richtig gesehen, dass dann, wenn kein besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 4. Juni 2013 - II ZR 207/10, WM 2013, 1556 Rn. 25). Diese zweite Konstellation hat das Berufungsgericht , das ein auffälliges, aber kein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung festgestellt hat, zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht. Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe einem - im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Verkehrswert von 106.000 € nicht einen Verkaufspreis von 190.000 €, sondern wegen einer nachträglichen Erstattung in Höhe von 11.400 € lediglich einen Betrag von 178.600 € gegenüberstellen dürfen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil das Berufungsgericht auch auf der Grundlage einer Verkehrswertüberschreitung von nur 68% zwar nicht von einem besonders groben (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 895), wohl aber von einem auffälligen Missverhältnis ausgehen durfte (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 aaO).
17
(2) Die vom Berufungsgericht herangezogenen weiteren Umständesind indessen nicht geeignet, im Verein mit einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Vorwurf der sittenwidrigen Überteuerung zu begründen.
18
Dass der Kläger den Kaufpreis voll finanziert, macht den Kaufvertrag nicht sittenwidrig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 274 a.E.). Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Beklagte die Finanzierung von einer Wertermittlung des Wohnungseigentums abhängig gemacht hat. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht im Interesse des Kunden (Senatsurteile vom 8. Mai 2001 - XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 45 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rn. 43; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 9). Daran ändert die Kundgabe des Vorhabens, eine Wertermittlung durchführen zu wollen, nichts (richtig OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. April 2013 - 4 U 258/12, juris Rn. 65 in einem dasselbe Grundstück betreffenden Parallelfall). Entsprechend kann die Durchführung einer Werter- mittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen.
19
(3) Das Berufungsgericht hat überdies einen konkreten Wissensvorsprung der Beklagten unzutreffend begründet.
20
Eine kreditgebende Bank ist unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zur Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung nur verpflichtet, wenn sie von ihr positive Kenntnis hat. Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN).
21
Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11), einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste (Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 aaO Rn. 10 mwN). Voraussetzung ist indessen, dass die sittenwidrige Überteuerung als solche feststeht. Dass ein Bankmitarbeiter vor Umständen die Augen verschließt, die für sich nicht aufklärungspflichtig sind, kann nicht zugleich die aufklärungspflichtige Tatsache und den konkreten Wissensvorsprung der Bank begründen. Das hat das Berufungsgericht verkannt.

III.

22
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
23
1. Über das Wertverhältnis hinausgehende nachteilige rechtliche Bedingungen des Kaufvertrages, die zusammen mit einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung zu § 138 Abs. 1 BGB führen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Darauf, ob der Verkäufer das Wohnungseigentum zuvor zu einem Preis erworben hatte, der noch unter dem vom Berufungsgericht angenommenen Verkehrswert lag, kommt es nicht an, weil für die Bestimmung des Missverhältnisses allein die objektiven Wertverhältnisse den Ausschlag geben (BGH, Urteil vom 30. März 1984 - V ZR 61/83, WM 1984, 874, 875; Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; Urteil vom 22. Dezember 1999 - VIII ZR 111/99, WM 2000, 431, 432; Staudinger/ Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 206).
24
2. Ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubte, hat das Berufungsgericht nicht ermittelt. Zum einen fehlen sichere Feststellungen zu einem Wert des Wohnungseigentums im Herbst 2005 von nur 97.000 €. Zum anderen hat das Berufungsgericht bei seinen Überlegungen, welche Werte zueinander ins Verhältnis zu setzen seien, nicht bedacht, dass, was ihm hätte Anlass geben müssen, einem entsprechenden Einwand der Beklagten nachzugehen, in den Kaufpreis eingerechnete Nebenkosten von der Leistung des Klägers abzuziehen gewesen wären (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 und vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38). Nur ein Kaufpreis von 190.000 € steht zu einem Verkehrswert von 97.000 € in einem besonders groben Missverhältnis. Ein besonders grobes Missverhältnis liegt dagegen nicht in einer Verkehrswertüberschreitung von 84%, die sich ergibt, wenn 178.600 € (190.000 € abzüglich 11.400 €) zu 97.000 € ins Verhältnis zu setzen sind (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Bezogen auf ein besonders grobes Missverhältnis mangelt es schließlich - vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus betrachtet konsequent - an Feststellungen zu einem konkreten Wissensvorsprung der Beklagten.
25
3. Auch sonst ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht nicht.
26
a) Eine Verpflichtung der Beklagten, den Kläger auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, bestand unabhängig davon, ob die Beklagte dazu über Erkenntnisse verfügte, nicht. Schon der Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20; zur Haftung beim Beratungsvertrag BGH, Urteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, WM 2000, 1548 ff.).
27
b) Die Beklagte schuf mittels der Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (Senatsurteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). Eine Vollfi- nanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank.

IV.

28
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
29
Soweit der Kläger in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau vorgeht, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist die Berufung des Klägers, was ohne Verstoß gegen das Verschlechterungsverbot geschehen kann (Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 66/08, WM 2009, 402 Rn. 24 ff., 34; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - IX ZR 141/07, WM 2009, 918 Rn. 15; Urteil vom 10. Dezember 1998 - III ZR 2/98, WM 1999, 753, 754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 140, 208 ff.), mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Vollstreckungsabwehrklage als unzulässig abzuweisen ist.
30
Im Übrigen ist die Sache mangels Entscheidungsreife zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte das Berufungsgericht eine Einwendung nach § 242 BGB wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises nach nochmaliger Überprüfung anhand der oben dargestellten Maßstäbe verneinen, wird es dem weiteren Vortrag zu einer arglistigen Täuschung des Klägers durch den Vermittler nachzugehen haben.
Wiechers Ellenberger Grüneberg Pamp Menges
Vorinstanzen:
LG Zwickau, Entscheidung vom 13.10.11 - 5 O 295/09 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 28.06.12 - 9 U 1758/11 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 324/06 Verkündet am:
18. Dezember 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2, § 9 Abs. 1 (in der Fassung vom 27. April 1993)

a) Zur Abgrenzung und zu den Voraussetzungen eines verbundenen
Geschäfts nach § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 VerbrKrG.

b) Zur Feststellung der Üblichkeit der Bedingungen für grundpfandrechtlich
abgesicherte Kredite (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG).

c) Zur Ermittlung des Verkehrswertes und zu den Voraussetzungen der
verwerflichen Gesinnung des Verkäufers im Rahmen der Sittenwidrigkeitsprüfung
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06 - OLG Köln
LG Köln
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 18. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe und die Richter Dr. Müller, Dr. Ellenberger,
Prof. Dr. Schmitt und Dr. Grüneberg

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 6. September 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Kläger begehren von der Beklagten, einer Bank, Rückzahlung von Leistungen, die sie auf zwei Finanzierungsdarlehen erbracht haben.
2
Die Kläger wurden zum Jahresende 1994 von einer Mitarbeiterin des Vermittlungsunternehmens C. (im Folgenden: C. ) geworben , eine Immobilienkapitalanlage in der Form eines PKWStellplatzes in einem Parkhaus in B. zu erwerben. C. war für die I. GmbH (im Folgenden: I. ) tätig, die zum Vertrieb der PKW-Stellplätze durch die Eigentümerin und Verkäuferin, die G. GmbH (im Folgenden: G. ), beauftragt worden war. Der Nettokaufpreis betrug 28.405 DM, das Gesamtvolumen der Investition einschließlich aller Kosten belief sich auf 38.134,36 DM.
3
Am 9. Januar 1995 erteilten die Kläger der I. eine umfassende und unwiderrufliche notarielle Vollmacht, durch die diese bevollmächtigt wurde, neben dem Abschluss des Kaufvertrages auch "Verträge über die Mietverwaltung, Teileigentumsverwaltung, Finanzierungsvermittlung , Mittelverwendungstreuhandschaft/Steuerberatung, Mietvermittlung und Darlehen" abzuschließen sowie "die Mieten bzw. Pachtauszahlungsansprüche des Vollmachtgebers an die Bank zur Bedienung von deren Forderungen abzutreten und entsprechende Bankkonten zu eröffnen".
4
Die Beklagte erklärte sich gegenüber der für die G. handelnde I. im März 1995 bereit, die Finanzierung der Erwerber zu über- nehmen, wobei die Bonitätsunterlagen und die Kreditverträge jeweils über die I. laufen sollten.
5
19. Mai Am 1995 unterzeichneten die Kläger persönlich in ihrer Wohnung zwei Kreditanträge bei der Beklagten, die ihnen über die I. von einer Vertriebsmitarbeiterin der C. vorgelegt worden waren. Über die Vertriebsmitarbeiterin, die für die Beklagte die Identitätsprüfung vornahm, wurden die Verträge an die Beklagte zurückgeleitet, die sie jeweils am 11. Januar 1996 gegenzeichnete. Ein Darlehen über 4.700 DM, endfällig am 30. März 1996, diente der Finanzierung des Mehrwertsteuerbetrages und ist nach Rückerstattung der Mehrwertsteuer vollständig getilgt worden. Das zweite Darlehen lautete über einen Nettokreditbetrag von 32.500 DM zuzüglich einer mitzufinanzierenden Restschuldversicherungsprämie von 2.002 DM und sollte grundpfandrechtlich gesichert werden. Die Verzinsung betrug nominal 9,75% pro Jahr (effektiv 11,68%). Die Zinsbindung lief am 30. Juni 2000 aus.
6
Aufgrund der erteilten Vollmacht erwarb die I. für die Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 von der G. einen 1/2008tel Miteigentumsanteil an dem Parkhausgrundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Garagenstellplatz Nr. ....
7
Mit notarieller Urkunde vom 20. Dezember 1995 bestellten die Kläger , vertreten durch die I. , der Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 38.000 DM, übernahmen in dieser Höhe die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Valutierung der Darlehen erfolgte auf ein Notaranderkonto.

8
Auf beide Kreditverträge leisteten die Kläger bis September 2000 Zahlungen in Höhe von insgesamt 27.068,67 DM einschließlich der Mehrwertsteuerrückerstattung und erhielten als Pachtzinsen bzw. aus einer Mietgarantie Zahlungen von insgesamt 3.793,58 DM. Mit Schreiben vom 14. Februar 2002 widerriefen sie ihre auf Abschluss des Darlehensvertrages über 34.502 DM gerichtete Willenserklärung gegenüber der Beklagten unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz.
9
Mit ihrer Klage haben die Kläger Rückzahlung geleisteter Darlehensraten , hilfsweise Neuberechnung der Darlehen sowie weiter hilfsweise die Feststellung, dass der Darlehensvertrag über 34.502 DM wirksam widerrufen worden sei, begehrt.
10
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die Beklagte verurteilt, an die Kläger 9.497,29 € nebst Zinsen zu zahlen Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Stellplatz. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter und begehrt Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:


11
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


12
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
13
Die Darlehensverträge seien wirksam zustande gekommen. Wenn die Beklagte die Darlehensanträge der Kläger verspätet angenommen haben sollte, so sei darin ein neues Angebot der Beklagten zu erblicken. Dieses hätten die Kläger konkludent durch Schweigen angenommen.
14
Der Zahlungsanspruch der Kläger folge aus § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG, § 3 HWiG jeweils in der bis zum 30. September 2000 gültigen Fassung (im Folgenden: nur noch VerbrKrG bzw. HWiG). Die Voraussetzungen für einen solchen Rückforderungsdurchgriff stünden nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Der Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 und die Darlehensverträge vom 19. Mai 1995/11. Januar 1996 bildeten ein verbundenes Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, dessen Anwendbarkeit nicht durch § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen sei.
15
verbundenes Ein Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG werde vermutet, wenn sich der Kreditgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bediene. So sei es nach der Beweisaufnahme hier gewesen. Die Beklagte habe bereits Ende März 1995 die Grundsatzzusage erteilt, Interessenten an dem Parkhausobjekt, Bonität vorausgesetzt, Kredite zu gewähren. Die auf der Grundlage dieser Finanzierungszusage von den Klägern abge- schlossenen Darlehensverträge seien nicht auf ihre Initiative hin zustande gekommen. Der Vertragsschluss habe vielmehr darauf beruht, dass die Vertriebsbeauftragten der Verkäuferin, nämlich Mitarbeiter der von der I. beauftragten C. den Klägern die Darlehensurkunden zur Verfügung gestellt hätten. Das vom Bundesgerichtshof aufgestellte Kriterium , dass dem Anleger Darlehensantrag und Anlageunterlagen zugleich vorgelegt werden müssten, sei nicht so zu verstehen, dass der Vertriebsbeauftragte den Darlehensantrag am selben Tag übergeben müsse, an dem auch die Anlageunterlagen überreicht würden. Denn für die Frage , ob Kauf und Darlehen eine wirtschaftliche Einheit bildeten, sei letztlich entscheidend, ob auch die Anbahnung des Darlehensvertrages durch die Verkäuferin bzw. dem von ihr eingeschalteten Vermittler erfolge und die Entscheidung für die Inanspruchnahme des Darlehens in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb des Anlageobjekts gefallen sei. Das sei hier der Fall. Im Übrigen werde die Annahme, die Beklagte habe sich bei Abschluss des Darlehensvertrages der Mitwirkung der Verkäuferin bzw. ihres Vertriebs bedient, auch durch die weiteren Umstände des Vertragsschlusses gestützt. Die Kläger selbst hätten mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts- und Kreditunterlagen seien unmittelbar von der Beklagten zur I. und von dort zurückgereicht worden. Auch die Begleitschreiben der Beklagten zu den Kreditanträgen seien jeweils an den Vertrieb weitergegeben worden und zusammen mit den Kreditverträgen von diesem den Klägern vorgelegt worden. Der Vertrieb habe sogar die Unterschriften der Kläger auf den Kreditverträgen bestätigt.
16
Der Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG stehe auch die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht entgegen. Zwar sei der Kredit über 32.500 DM durch eine Grundschuld gesichert gewesen. Er sei aber nicht zu den für Realkredite üblichen Konditionen gewährt worden. Denn der vereinbarte effektive Jahreszins von 11,68% übersteige die in der amtlichen Statistik der Deutschen Bundesbank für Mai 1995 ausgewiesene Obergrenze der Streubreite für Hypothekarkredite mit fünfjähriger Zinsbindung (8,36%) um 3,32 Prozentpunkte bezogen auf den Zeitpunkt der Gegenzeichnung des Darlehensvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sogar um 4,71 Prozentpunkte.
17
Die Kläger könnten Ansprüchen aus dem Kreditvertrag die Sittenwidrigkeit des mit ihm verbundenen Vertrages über den Erwerb des Stellplatzes entgegenhalten. Der Kaufvertrag über den Stellplatz sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Verkaufspreis sittenwidrig überteuert gewesen sei. Aufgrund des eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Ertragswert des erworbenen Stellplatzes von 14.000 DM in einem krassen Missverhältnis zum Kaufpreis von 28.405 DM stehe. Die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auf Seiten der Verkäuferin würden angesichts des objektiv krassen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung vermutet.
18
Rechtsfolge der Nichtigkeit des mit dem Darlehen verbundenen Kaufvertrages sei, dass die Kläger gegenüber der Beklagten die Rückforderung geleisteter Zahlungen von 27.068,67 DM abzüglich der Einnahmen aus Pacht und Mietgarantien in Höhe von 3.793,58 DM und der erstatteten Mehrwertsteuer von 4.700 DM, insgesamt also 9.497,29 €, Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Parkhausstellplatz verlangen könnten. Etwaige Steuervorteile der Kläger seien nicht zu berücksichtigen.

II.


19
Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft sind die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Rückforderungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte bejaht hat.
20
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann ein solcher Anspruch nicht auf § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG (VerbrKrG nachfolgend immer in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) und § 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) gestützt werden. Wie der Senat mit Urteil vom 4. Dezember 2007 (XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 246, Tz. 30 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) - nach Erlass des Berufungsurteils - erkannt und im einzelnen begründet hat, ist für eine solche Analogie zu § 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG kein Raum, weil der Verbraucher beim Vorliegen eines verbundenen Geschäfts nach § 9 Abs. 1 VerbrKrG gemäß § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. mit § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB die auf den Finanzierungskredit geleisteten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen kann, wenn der Verbraucher gegenüber dem Verkäufer berechtigt war, die Kaufpreiszahlung zu verweigern. In diesem Fall steht wegen des möglichen Einwendungsdurchgriffs (§ 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG) dem Zahlungsanspruch des Kreditgebers eine dauernde Einrede des Kreditnehmers entgegen.
21
2. Auch die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG ist von Rechtsfehlern beeinflusst.
22
a) Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG zu Unrecht als gegeben angesehen. Nach dieser Vorschrift wird die wirtschaftliche Einheit zwischen dem Kreditvertrag und dem finanzierten Geschäft und damit das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers oder des von diesem eingeschalteten Vermittlers bedient. Von einer solchen Mitwirkung ist auszugehen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers dem Interessenten zugleich mit dem Kaufvertrag bzw. den Beitrittsunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (st.Rspr., vgl. u.a. Senatsurteile BGHZ 167, 252, 257, Tz. 14; vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19 und vom 4. Dezember 2007 - XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 245 f., Tz. 21 m.w.Nachw.).
23
Das Berufungsgericht konnte nicht feststellen, dass die Anlageunterlagen zugleich mit dem Kreditantrag vom Vertrieb den Klägern vorgelegt worden sind. Entgegen seiner Ansicht ist diese Feststellung aber für die Annahme einer unwiderleglichen Vermutung der wirtschaftlichen Einheit nach § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG unverzichtbar und kann nicht durch andere Indizien ersetzt werden. Einen Indizienbeweis hat der Senat im Rahmen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG lediglich hinsichtlich der Finanzierungszusage für zulässig gehalten, wobei aber auch hier die Finanzie- rungszusage selbst nicht durch andere Indizien ersetzt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19).
24
Indes b) sind hier die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG für eine wirtschaftliche Einheit von Kauf- und Kreditvertrag gegeben.
25
Eine aa) wirtschaftliche Einheit ist danach dann anzunehmen, wenn über ein Zweck-Mittel-Verhältnis hinaus beide Verträge derart miteinander verbunden sind, dass ein Vertrag nicht ohne den anderen abgeschlossen worden wäre. Die Verträge müssen sich wechselseitig bedingen bzw. der eine seinen Sinn erst durch den anderen erhalten. Dazu bedarf es der Verknüpfung beider Verträge durch konkrete Umstände (Verbindungselemente), die sich nicht wie notwendige Tatbestandselemente abschließend umschreiben lassen, sondern im Einzelfall verschieden sein oder gar fehlen können, wenn sich die wirtschaftliche Einheit aus anderen Umständen ergibt (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 31 m.w.Nachw.).
26
Zu diesen Indizien gehören die Zweckbindung des Darlehens zur Finanzierung eines bestimmten Geschäfts, durch die dem Darlehensnehmer die freie Verfügbarkeit über die Darlehensvaluta genommen wird, der zeitgleiche Abschluss beider Verträge, das Verwenden einheitlicher Formulare mit konkreten wechselseitigen Hinweisen auf den jeweils anderen Vertrag (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234), die Einschaltung derselben Vertriebsorganisation durch Kreditgeber und Verkäufer und das Abhängigmachen des Wirksamwerdens des Erwerbsvertrages vom Zustandekommen des Finanzierungsvertrages mit einer vom Unternehmer vorgegebenen Bank (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 32 m.w.Nachw.; Ott, in: Bruchner/Ott/Wagner-Wieduwilt, VerbrKrG 2. Aufl. § 9 Rdn. 51).
27
bb) Aus den vom Berufungsgericht festgestellten Umständen ergibt sich eine die wirtschaftliche Einheit begründende Verknüpfung des Darlehensvertrages mit dem Kaufvertrag. Danach haben die Kläger selbst mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts - und Kreditunterlagen sowie die Kreditverträge sind unmittelbar von der Beklagten zur I. und weiter an die C. und auf demselben Weg zurückgereicht worden. Die Vertriebsgesellschaft, der die Beklagte zuvor eine allgemeine Finanzierungszusage erteilt hatte, hat zudem die Legitimationsprüfung im Auftrag der Beklagten durchgeführt. Vor allem aber wurde der Kaufvertrag erst abgeschlossen, nachdem die Beklagte die Bonität der Kläger geprüft, ihnen gegenüber die Bereitschaft zur Finanzierung des Stellplatzerwerbs erklärt hatte und die Kläger die Kreditverträge unterschrieben hatten. Hieraus ergibt sich, dass die I. den Kaufvertrag für die Kläger ohne die von ihr ausgehandelte Finanzierungszusage der Beklagten nicht geschlossen hätte und Kauf- und Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger im Zeitpunkt der Finanzierungszusage der I. bereits eine Vollmacht zum Erwerb des Stellplatzes erteilt hatten. Selbst die nachträgliche Verbindung von Kauf- und Kreditvertrag kann eine wirtschaftliche Einheit begründen, wenn nur die Erfüllung des Kaufvertrages erst nach der Finanzierungszusage erfolgt (Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).
28
c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG verneint. Durch diese Vorschrift wird die Anwendung des § 9 VerbrKrG bei einem Grundpfandkredit, der zu für solche Kredite üblichen Bedingungen gewährt wird, ausgeschlossen.
29
aa) Für die Frage, ob ein Kredit zu für Grundpfandkredite üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist, kommt es nach der Rechtsprechung des Senats entscheidend auf die Zinshöhe an. Die für Grundpfandkredite marktüblichen Zinsen sind regelmäßig niedriger als die marktgängigen Zinsen für Konsumentenkredite. Die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze bieten einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit der vereinbarten Zinsen. Liegt der vereinbarte Zinssatz innerhalb der Streubreite oder nur geringfügig bis zu 1% darüber, ist von der Marktüblichkeit auszugehen. Liegt er mehr als 1% über der oberen Streubreitengrenze für vergleichbare Kredite, bedarf es einer genaueren Prüfung der Marktüblichkeit unter Berücksichtigung der vereinbarten Bedingungen im Einzelfall, ggf. unter Heranziehung geeigneter Beweismittel (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066, Tz. 50).
30
bb) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze seiner Entscheidung zwar zugrunde gelegt, sie aber rechtsfehlerhaft angewendet. Im Ausgangspunkt zutreffend hat es ausgeführt, die erhebliche Überschreitung des Vertragszinses zu den in der Bundesbankstatistik ausgewiesenen Hypothekarkrediten mit fünfjähriger Zinsbindung in Höhe von 3,32 Prozentpunkten im Mai 1995 und von 4,71 Prozentpunkten im Zeit- punkt der Gegenzeichnung des Kreditvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sei ein Indiz gegen übliche Bedingungen für einen Grundpfandkredit. Die Revision weist aber zu Recht darauf hin, dass die Bundesbankstatistik nur das Zinsniveau erstrangiger Wohnungsbaukredite abbildet, die lediglich das beliehene Grundstück zu 60% finanzieren. Bei der vorliegenden 100%igen Finanzierung eines Gewerbeobjektes durfte das Berufungsgericht die Marktüblichkeit der Zinsen nicht allein deswegen verneinen, weil der Zinssatz des ausgegebenen Kredits bereits innerhalb der Streubreite von Personalkrediten liegt. Vorliegend musste das beantragte Sachverständigengutachten allein schon deswegen eingeholt werden, weil die Beklagte ihren Vortrag zur Marktüblichkeit der Kreditbedingungen durch Vorlage eines Privatgutachtens von Prof. Dr. H. untermauert hat, nach dem die übliche Streubreite für vergleichbare Kredite im fraglichen Zeitraum zwischen 10,46% bis 11,71% betragen hat.
31
3. Rechtsfehlerhaft sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Sittenwidrigkeit des Kaufpreises nach § 138 Abs. 1 BGB. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages kann nach ständiger Rechtsprechung nur dann ausgegangen werden, wenn der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGHZ 146, 298, 302; Senatsurteil BGHZ 168, 1, 21, Tz. 47 m.w.Nachw.).
32
a) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. BGHZ 160, 8, 11 m.w.Nachw.). Die Methoden- wahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGHZ 160, 8, 12 f. m.w.Nachw.; in diesem Sinne auch Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 16).
33
Indem das Berufungsgericht die Ertragswertmethode seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, hat es sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Der gerichtliche Sachverständige V. hat in seinem Gutachten vom 9. Dezember 2004 und in seinem Ergänzungsgutachten vom 4. Mai 2005 erklärt, dass er wegen des ausdrücklichen gerichtlichen Auftrags ein Ertragswertgutachten erstatte, obwohl er das Vergleichswertverfahren für geeigneter halte und der Ertragswert nicht identisch mit dem Verkehrswert sei. Angesichts dieser Äußerungen des Sachverständigen durfte das Berufungsgericht nicht an seinem beschränkten Gutachtenauftrag festhalten und seine Entscheidung nicht auf ein Gutachten stützen , das den Verkehrswert nach den eigenen Ausführungen des Sachverständigen nicht abbildet.
34
b) Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur verwerflichen Gesinnung der Verkäuferin sind nicht frei von Rechtsfehlern.
35
aa) Die Rechtsprechung lässt zwar auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Missverhältnisses zwischen dem Wert des Kaufobjekts und dem Kaufpreis den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zu (BGHZ 146, 298, 303 ff.; 160, 8, 14). Ein solcher Rückschluss ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn das grobe Missverhältnis durch einen direkten Vergleich mit dem maßgeblichen Markt gewonnen wird, weil nur dann der Vorwurf begründet ist, der Begünstigte habe sich leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses bzw. der Zwangslage seines Vertragspartners verschlossen. Eine Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge schuldet der Begünstigte dem Vertragspartner nicht (BGHZ 160, 8, 15). Daher bedarf es, wenn sich das grobe Missverhältnis aus einer Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ergibt, grundsätzlich besonderer Anhaltpunkte dafür, dass es dem Verkäufer auch subjektiv bekannt war oder er sich dieser Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat. Das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellung getroffen und erweist sich deshalb auch aus diesem Grund als rechtsfehlerhaft.
36
bb) Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft auch nicht damit auseinandergesetzt, ob die - unterstellte - Vermutung der verwerflichen Gesinnung widerlegt ist. Nach der Rechtsprechung kommt eine solche Widerlegung insbesondere dann in Betracht, wenn der Verkäufer auf ein Verkehrswertgutachten vertraut hat, selbst wenn dieses sich später als fehlerhaft erweist (BGHZ 146, 298, 305). Die Beklagte hat vorgetragen , dass den Verkaufspreisen ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen S. von der A. bank vom 12. August 1994 zugrunde gelegen habe, welches umgerechnet für den klägerischen Stellplatz zu einem Wert von rund 26.500 DM gelangt sei. Erweist sich dieses Vor- bringen als richtig, kann es den Vorwurf, die Verkäuferin habe in verwerflicher Gesinnung gehandelt, entfallen lassen.

III.


37
Berufungsurteil Das stellt sich entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Ohne weitere Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden , dass die Darlehensverträge nicht wirksam zustande gekommen sind und den Klägern deshalb ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung erbrachter Leistungen zusteht. Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Darlehensverträge seien auch dann mit den in der Vertragsurkunde niedergelegten Konditionen wirksam geschlossen worden, wenn die Beklagte das Darlehensvertragsangebot der Kläger verspätet angenommen habe , ist allerdings fehlerhaft.
38
1. Nach dem vom Berufungsgericht unterstellten Vortrag der Kläger lagen zwischen dem Antrag der Kläger und der Annahme der Beklagten rund acht Monate. Die Annahme war, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, verspätet (§ 147 Abs. 2 BGB) und ist als ein neuer Vertragsantrag zu werten (§ 150 Abs. 1 BGB). Ob die Kläger diesen, wie das Berufungsgericht gemeint hat, durch Schweigen angenommen haben, erscheint zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Jedenfalls liegt in der Erbringung der im Darlehensvertrag vorgesehenen Leistungsraten durch die Kläger ab Januar 1996 eine konkludente Annahme des Vertragsantrages der Beklagten.
39
2. Das Berufungsgericht hat aber rechtsfehlerhaft übersehen, dass es bei einer verspäteten Annahmeerklärung der Beklagten an der nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG erforderlichen schriftlichen Erklärung der Kläger fehlt und die Darlehensverträge daher nach § 6 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG formnichtig sind.
40
a) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG haben beide Willenserklärungen , die zum Abschlusstatbestand des Verbraucherdarlehensvertrages gehören, der gesetzlichen Schriftform zu entsprechen. Eine konkludente Annahmeerklärung entspricht dabei ebenso wenig wie die Annahme durch Schweigen der gesetzlichen Schriftform (vgl. OLG München ZIP 2005, 160, 162; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 492 Rdn. 8; Bülow/Artz, VerbrKrR 6. Aufl. § 492 BGB Rdn. 35).
41
Die b) Formnichtigkeit wäre allerdings nach § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG mit den Rechtsfolgen des § 6 Abs. 2 Satz 2 bis 6 VerbrKrG geheilt , wenn die Kläger die Darlehensvaluta erhalten haben. Nach dem in der Revisionsinstanz zu unterstellenden - streitigen - Vortrag der Kläger ist die Darlehensvaluta von der Beklagten auf Anweisung der I. direkt auf ein Notaranderkonto des beurkundenden Notars geflossen. Diese Anweisung ist den Klägern nur zuzurechnen, wenn die umfassende Vollmacht der I. wirksam ist, weil sie über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügte, oder aber - bei Nichtigkeit der Vollmacht - gegenüber der Beklagten gemäß §§ 171 ff. BGB als wirksam zu behandeln ist, weil der Beklagten bei der Ausführung der Überweisung eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht vorlag (vgl. Nobbe WM 2007 Sonderbeilage Nr. 1 S. 4 ff. m.w.Nachw.). Feststellungen fehlen auch hierzu.

IV.


42
angefochtene Das Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte ein Rückforderungsanspruch der Kläger unter Berücksichtigung vorstehender Ausführungen nicht gegeben sein, wird das Berufungsgericht dem Vorbringen der Kläger nachzugehen haben, sie hätten ihre Darlehensvertragserklärungen nach § 1 HWiG wirksam widerrufen.
Nobbe Müller Ellenberger
Schmitt Grüneberg
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 04.09.2003 - 2 O 191/00 -
OLG Köln, Entscheidung vom 06.09.2006 - 13 U 193/03 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 134/02 Verkündet am:
14. Oktober 2003
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
_____________________
VerbrKrG § 6 Abs. 1

a) Ein Kreditvertrag ist grundsätzlich nicht gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG nichtig,
wenn die nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 d VerbrKrG (in der bis zum 31. Juli 2001
geltenden Fassung) vorgeschriebenen Angaben über die Kosten des Kredits
nicht fehlen, sondern lediglich unrichtig sind.

b) Wenn vom Verbraucher zu tragende Kosten des Kredits betragsmäßig
zutreffend in dem Kreditvertrag angegeben sind, stellt es kein Fehlen
von Angaben im Sinne des § 6 Abs. 1 VerbrKrG dar, wenn der als Bearbeitungskosten
ausgewiesene Betrag nicht von dem Kreditinstitut vereinnahmt
, sondern als Vermittlungsprovision an einen Finanzierungsvermittler
ausgezahlt werden soll; die unzutreffende Bezeichnung des Bestimmungszwecks
der im Kreditvertrag aufgeführten Kosten steht einem
Fehlen einer Angabe im Sinne des § 6 Abs. 1 VerbrKrG nicht gleich.
BGH, Urteil vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 134/02 - OLG München
LG München I
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 14. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe
und die Richter Dr. Bungeroth, Dr. Müller, Dr. Wassermann und Dr. Appl

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 21. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 1. März 2002 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger verlangt von der beklagten Bank aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau die Rückabwicklung zweier der Finanzierung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung dienender Realkreditverträge. Er begehrt die Erstattung gezahlter Zinsen und entstandener Aufwendungen in Höhe von insgesamt 152.380,61 DM nebst Zinsen sowie die Freistellung von allen Verpflichtungen aus den beiden Darlehen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Im Herbst 1992 wurden der Kläger, ein damals 46 Jahre alter promovierter Journalist mit einem Nettojahreseinkommen von fast 100.000 DM, und seine Ehefrau von einem Anlagevermittler geworben, eine Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauträgermodells in E. zu erwerben. Am 19. Oktober 1992 unterbreiteten sie der C. GmbH (im folgenden: C. ) ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages. Zugleich erteilten sie der C. eine unwiderrufliche Vollmacht zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen, die für den Erwerb bzw. die Errichtung des Kaufgegenstandes , dessen Finanzierung und Vermietung erforderlich oder zweckmäßig erschienen. Unter anderem wurde die C. bevollmächtigt, namens und für Rechnung des Klägers und seiner Ehefrau den Kauf- und Werklieferungsvertrag , Darlehensverträge, Finanzierungsvermittlungsverträge sowie alle erforderlichen Sicherungsverträge abzuschließen, wieder aufzuheben und rückabzuwickeln. Der kalkulierte Gesamtaufwand für das Kaufobjekt war mit 203.018 DM angegeben. Die C. nahm das Angebot an und schloß namens des Klägers und seiner Ehefrau am 4. November 1992 mit der H. GmbH einen notariell beurkundeten Kauf- und Werklieferungsvertrag über die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 153.583 DM. Am 1. Dezember 1992 nahm die C. für den Kläger und seine Ehefrau das Angebot der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im folgenden: Beklagte) über eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 203.018 DM an. Die Zwischenfinanzierung wurde abgelöst durch einen von der C. namens des Klägers und seiner Ehefrau abgeschlossenen Darlehensvertrag vom 1./4. Oktober 1993 über ein Annuitätendarlehen von 49.435 DM mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,11% und einer Tilgung von 1,5% jährlich sowie ein Festdarlehen
von 153.583 DM mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 7,99%, das durch eine Lebensversicherung getilgt werden sollte. Eine solche schloß der Kläger ab und trat die Ansprüche daraus an die Beklagte ab. Die zur Absicherung der Darlehen vereinbarte Grundschuld wurde zugunsten der Beklagten bestellt. Aufgrund eines von der C. für den Kläger und seine Ehefrau mit der H. GmbH g eschlossenen Finanzierungsvermittlungsvertrages wies die C. die Zahlung einer Vermittlungsprovision in Höhe von 8.121 DM aus dem für den Kläger und seine Ehefrau bereitgestellten Darlehensbetrag an.
Der Kläger und seine Ehefrau sind ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Beklagten bis in das Jahr 2000 hinein nachgekommen. Der Kläger, der den Widerruf aller geschlossenen Verträge nach dem Haustürwiderrufsgesetz erklärt hat, macht geltend, die von ihm und seiner Ehefrau erteilte Vollmacht sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam. Die Darlehensverträge seien wegen eines Formmangels nichtig bzw. aufgrund des erklärten Widerrufs unwirksam geworden. Auch lägen die Voraussetzungen für einen Einwendungsdurchgriff vor. Im übrigen habe die Beklagte bzw. ihr die Darlehen vermittelnder Erfüllungsgehilfe schuldhaft und pflichtwidrig Beratungsund Aufklärungspflichten verletzt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt er seine Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:


Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in WM 2002, 2460 ff. veröffentlicht ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:
Die vom Kläger und seiner Ehefrau geschlossenen Darlehensverträge seien wirksam. Sie seien nicht deswegen nichtig, weil die nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG geforderten Mindestangaben nicht in der Urkunde über die unwiderrufliche Bevollmächtigung der C. enthalten seien. Eine Vollmacht zum Abschluß eines Verbraucherkreditvertrages müsse grundsätzlich nicht die für den Kreditvertrag geforderten Mindestangaben über die Kreditbedingungen, z.B. über den Effektivzinssatz, enthalten.
Die Darlehensverträge seien auch nicht wegen eines Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig. Auch wenn der vom Kläger und seiner Ehefrau mit der C. geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig sei, so erfasse dies nicht die Darlehensverträge. Die Kreditverträge verstießen weder ihrerseits gegen Art. 1 § 1 RBerG, noch sei die Tätigkeit der Beklagten als Beteiligung an einer unerlaubten
Rechtsberatung der C. zu werten, die zur Unwirksamkeit der Darle- hensverträge führen würde.
Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages mit der C. wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG erfasse nicht die abstrakte Vollmacht. Die Anwendbarkeit des § 139 BGB sei nach dem Willen der Vertragsbeteiligten in Nr. IV 2 des Vertrages durch eine salvatorische Klausel ausgeschlossen worden, wodurch die bestehende Vermutung des Einheitlichkeitswillens ausdrücklich widerlegt worden sei. Eine Nichtigkeit der Vollmacht ergebe sich auch nicht aus einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB. Der Senat folge nicht der Entscheidung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Die Zielsetzung des Verbots, fremde Rechtsangelegenheiten ohne Erlaubnis zu besorgen, erfasse zwar den Geschäftsbesorgungsvertrag, nicht aber die Vollmachtserteilung als einseitige, vom Grundgeschäft abstrakte Willenserklärung.
Der Kläger könne gegenüber der Beklagten auch keinen Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG geltend machen. Der Anwendbarkeit dieser Vorschrift stehe schon § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG entgegen, da der Kredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Der effektive Jahreszins der gewährten Darlehen habe 8,11% bzw. 7,99% betragen und damit innerhalb der Streubreite von 7,14% bis 8,31% für grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehen gelegen. Die Finanzierungsvermittlungskosten seien bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses nicht zu berücksichtigen.

Die Darlehensverträge seien vom Kläger und seiner Ehefrau auch nicht wirksam widerrufen worden. § 1 Abs. 1 HWiG solle der Gefahr begegnen , daß auf die Willensbildung dessen, der sich zum Abschluß eines entgeltlichen Vertrages entschließe, in unzulässiger oder unangemessener Weise Einfluß genommen werde. Dieser Einflußnahme sei bei einem Vertretergeschäft grundsätzlich nur der Vertreter ausgesetzt, so daß für die situationsbezogenen Voraussetzungen des Widerrufsrechts nach § 1 Abs. 1 HWiG allein die Person des Vertreters maßgebend sei.
Der Kläger habe gegen die Beklagte auch keine Schadensersatzansprüche. Über etwaige Nachteile einer Kombination von Festdarlehen und Kapitallebensversicherung habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Zur Aufklärung über die Risiken des zu finanzierenden Geschäfts sei die Bank bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Eine Pflicht zur Aufklärung über die Zahlung einer versteckten Innenprovision bestehe nicht. Aufklärungspflichten bestünden für die kreditgebende Bank auch dann nicht, wenn sie Kenntnis vom tatsächlichen Verkehrswert habe, solange nicht der Kaufpreis knapp doppelt so hoch sei wie der tatsächliche Grundstückswert. Das sei hier nach den eigenen Angaben des Klägers nicht der Fall. Die Beklagte müsse sich auch nicht nach § 278 BGB ein eventuelles Verschulden von Mitarbeitern der Vertriebsfirma zurechnen lassen. Angaben zur Miethöhe, zum Wert der Immobilie und zu den erzielbaren Steuervorteilen gehörten zum Bereich der Anlagevermittlung und seien nicht Gegenstand der Aufklärungs- und Beratungspflichten der kreditgebenden Bank. Der Vortrag des Klägers könne auch die Behaup-
tung eines deliktischen Verhaltens der Beklagten oder ihrer Mitarbeiter nicht erhärten.

II.


Diese Ausführungen halten in einem wesentlichen Punkt rechtlicher Überprüfung nicht stand.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß die der C. erteilte Vollmacht auch ohne die Mindestangaben über die Kreditbedingungen nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im folgenden: VerbrKrG) formwirksam war, und hierzu auf die Rechtsprechung des Senats verwiesen, nach der die Vollmacht zum Abschluß eines Kreditvertrages diese Angaben nicht enthalten muß (BGHZ 147, 262, 266 ff., bestätigt durch Urteile vom 10. Juli 2001 - XI ZR 198/00, WM 2001, 1663, 1664 f. sowie - XI ZR 199/00, NJW 2001, 3479 f., vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710). Die Angriffe der Revision geben keinen Anlaß, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. Die von der Revision angeregte Vorlage der Sache an den Europäischen Gerichtshof ist bereits deshalb nicht veranlaßt , weil die Richtlinie des Rates vom 22. Dezember 1986 - 87/102/EWG (ABl. Nr. L 42/48) in der Fassung der Änderungsrichtlinien des Rates vom 22. Februar 1990 - 90/88/EWG (ABl. Nr. L 61/14) und des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 - 98/7/EG (ABl. Nr. L 101/17) (Verbraucherkredit-Richtlinie) nach der ausdrücklichen Regelung des Art. 2 Abs. 1 lit. a auf Kreditverträge zur Finanzierung des
Erwerbs von Immobilien keine Anwendung findet und im übrigen auch keine Vorgaben und Regelungen über Form und Inhalt einer Vollmacht zum Abschluß eines Verbraucherkreditvertrages enthält (Senatsurteile vom 10. Juli 2001 - XI ZR 198/00, WM 2001, 1663, 1665 sowie - XI ZR 199/00, NJW 2001, 3479, 3480).
2. Entgegen der Auffassung der Revision sind die Darlehensverträge auch nicht deshalb als gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG nichtig anzusehen , weil dort die vom Kläger und seiner Ehefrau zu zahlenden Kosten der Finanzierungsvermittlung weder bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt noch gemäß § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 d VerbrKrG angegeben sind. Die vom Kläger und seiner Ehefrau aufgrund des mit der H. GmbH geschlossenen Finanzierungsvermittlungsvertrages zu zahlenden Provisionen für die Vermittlung der Zwischenfinanzierung sowie der Anfang Oktober 1993 vereinbarten Darlehen waren in den Kreditverträgen nicht auszuweisen. Fremde, der Bank bekannte Vermittlerkosten sind zwar bei Konsumentenratenkrediten in der Regel dem Darlehensgeber als Teil der Kreditkosten zuzurechnen und deshalb von diesem im Kreditvertrag anzugeben, weil die Einschaltung eines Vermittlers im allgemeinen im überwiegenden Interesse der Teilzahlungsbank liegt und ihr organisatorische und finanzielle Aufwendungen für die Anwerbung von Kunden oder die Unterhaltung von Zweigstellen erspart (Senatsurteil vom 20. Juni 2000 - XI ZR 237/99, WM 2000, 1580, 1582). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Tätigkeit des Vermittlers nicht so sehr im Interesse der Bank, sondern des Kreditnehmers lag oder ihm besondere Vorteile gebracht hat (BGH, Urteil vom 2. Oktober 1986 - III ZR 163/85, WM 1986, 1519, 1520; Senatsurteil vom 20. Juni 2000 aaO; OLG Karlsruhe WM 2001, 356, 358). Das ist bei der Finanzie-
rungsvermittlung im Rahmen eines Steuersparmodells regelmäßig anzunehmen , weil die im Konzept des Steuersparmodells vorgesehene Einschaltung des Finanzierungsvermittlers mit der Folge der Entstehung der vom Darlehensnehmer zu zahlenden Finanzierungsvermittlungsgebühr der Erzielung der begehrten Steuervorteile dient (Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711).
3. Entgegen der Auffassung der Revision wären die Darlehensverträge auch dann nicht gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG nichtig, wenn die Beklagte entsprechend der Behauptung des Klägers den in dem Darlehensvertrag über die Zwischenfinanzierung als Bearbeitungskosten ausgewiesenen Betrag von 1.015,09 DM als Vermittlungsprovision an den Finanzierungsvermittler gezahlt haben sollte. Nach § 6 Abs. 1 VerbrKrG ist ein Kreditvertrag nichtig, wenn die Schriftform insgesamt nicht eingehalten ist oder wenn - unter anderem - die in § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 Buchst. d vorgeschriebenen Angaben über die Kosten des Kredits, einschließlich etwaiger vom Verbraucher zu tragender Vermittlungskosten, fehlen. Angesichts des eindeutig auf das Fehlen von Angaben abstellenden Wortlauts dieser Bestimmung entspricht es der ganz herrschenden Auffassung , daß die Nichtigkeit des Kreditvertrages grundsätzlich nicht eintritt, wenn erforderliche Angaben nicht fehlen, sondern lediglich unrichtig sind (MünchKomm/Ulmer, BGB 3. Aufl. § 6 VerbrKrG Rdn. 11; Erman/ Rebmann, BGB 10. Aufl. § 6 VerbrKrG Rdn. 10; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2001 § 6 VerbrKrG Rdn. 9; v. Rottenburg, in: v. Westphalen/ Emmerich/v. Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 6 Rdn. 13; Bülow, VerbrKrG 4. Aufl. § 6 Rdn. 31, 32). Wenn vom Verbraucher zu tragende Kosten des Kredits - wie hier - betragsmäßig zutreffend in dem Kreditvertrag angegeben worden sind, stellt es auch dann kein Fehlen von Angaben im
Sinne des § 6 Abs. 1 VerbrKrG dar, wenn der als Bearbeitungskosten ausgewiesene Betrag nicht von dem Kreditinstitut vereinnahmt werden, sondern tatsächlich an einen Finanzierungsvermittler als Vermittlungsprovision ausgezahlt werden soll. Auch in diesem Fall ist der Verbraucher über die Höhe der aufgrund des Vertragsabschlusses auf ihn zukommenden Kostenbelastung zutreffend informiert und er bleibt auch in der Lage, das angebotene Darlehen hinsichtlich der Kreditkonditionen mit Konkurrenzangeboten zu vergleichen. Die unzutreffende Bezeichnung des Bestimmungszwecks des im Vertrag ausgewiesenen Kostenbetrages macht die Angabe zwar unrichtig und mag das Ziel einer hinreichenden Transparenz der Kostenstruktur für den Verbraucher (vgl. BTDrucks. 11/5462, S. 36) nicht ganz erreichen, einem Fehlen einer Angabe im Sinne des § 6 Abs. 1 VerbrKrG steht sie jedoch nicht gleich.
4. a) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen wirksamen Widerruf der Darlehensverträge gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG a.F. verneint. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 144, 223, 226 ff. und Urteile vom 2. Mai 2000 - XI ZR 108/99, WM 2000, 1247, 1248 f. und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695) kommt es bei der Einschaltung eines Vertreters für die Widerruflichkeit der Vertragserklärung nach dem Haustürwiderrufsgesetz grundsätzlich nicht auf die Haustürsituation des Vertretenen bei der Vollmachtserteilung , sondern auf die des Vertreters bei Abschluß des Darlehensvertrages an. Die Ausführungen der Revision geben keinen Anlaß, von dieser auf den Regelungen des Vertretungsrechts beruhenden Auffassung abzurücken. Die Rechtsprechung des Senats steht insbesondere nicht in Widerspruch zu dem Urteil des II. Zivilsenats vom 2. Juli 2001 (BGHZ 148, 201). Dort hatte sich ein Anleger über einen Treuhänder
mittelbar an einer Publikums-BGB-Gesellschaft beteiligt. Der als Mittler eingeschaltete Treuhänder hatte jedoch - anders als hier - nicht als Vertreter des Anlegers einen Vertrag mit der Fondsgesellschaft geschlossen. Schon deshalb konnte für die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes nur auf die bei Abschluß des Beteiligungsvertrages durch den Anleger vorliegende Haustürsituation abgestellt werden. Das unterscheidet den Sachverhalt deutlich von dem vorliegenden. Für die von der Revision gewünschte Anrufung des Großen Senats für Zivilsachen besteht keinerlei Anlaß.

b) Ein Widerruf der vom Kläger und seiner Ehefrau gegenüber der C. abgegebenen notariell beurkundeten Vollmachtserklärung scheidet nach der eindeutigen Regelung des § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG aus. Auch wenn diese Vorschrift hinter den Vorgaben der Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985) (HaustürgeschäfteRichtlinie ) zurückbleiben sollte, wäre angesichts des klaren Gesetzeswortlauts für eine richtlinienkonforme Auslegung kein Raum (Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695). Das gilt auch dann, wenn die notariell beurkundete Vollmachtserklärung nach § 134 BGB i.V. mit Art. 1 § 1 RBerG nichtig ist. Alsdann bedarf der Vollmachtgeber mangels Wirksamkeit der Vollmacht des Schutzes des Haustürwiderrufsgesetzes nicht.

c) Ein Widerruf des die Vollmachtserklärung enthaltenden Geschäftsbesorgungsvertrages scheitert gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG aber auch daran, daß die aus diesem Vertrag geschuldete Leistung im
Zeitpunkt des Widerrufs bereits mehr als einen Monat beiderseits voll- ständig erbracht war. Das war hier der Fall, als die C. mit Schreiben vom 26. Oktober 1995 dem Kläger und seiner Ehefrau die Schlußabrechnung erteilte. Der Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz ist erst mit Klageerhebung im Juli 2000 erklärt worden. Auch wenn § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG hinter den Vorgaben der Europäischen HaustürgeschäfteRichtlinie zurückbleiben sollte, wäre die Vorschrift angesichts ihres eindeutigen Wortlauts einer richtlinienkonformen Auslegung nicht zugänglich.
5. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers und seiner Ehefrau gegen die Beklagte wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten verneint.

a) Eine kreditgebende Bank ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung
begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 18. April 1988 - II ZR 251/87, WM 1988, 895, 898; Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, WM 1992, 133, vom 17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91, WM 1992, 216, 217, vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902, vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1246, vom 12. November 2002 - XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160, 161, vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1713).

b) Zu Unrecht beanstandet die Revision, das Berufungsgericht hätte angesichts eines weit überteuerten Kaufpreises eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines - für sie erkennbaren - konkreten Wissensvorsprungs bejahen müssen. Ein Wissensvorsprung der Bank darüber , daß der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 1987 - III ZR 235/86, WM 1987, 1426, 1428, vom 21. Januar 1988 - III ZR 179/86, WM 1988, 561, 563, Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1246, vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372). Denn es gehört auch bei einem kreditfinanzierten Kauf zu den eigenen Aufgaben des Käufers, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Davon geht
auch das von der Revision angeführte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Februar 1999 (IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679) aus. Wenn der IX. Zivilsenat in diesem Fall eine Aufklärungspflichtverletzung angenommen hat, kann die Revision daraus bereits deshalb nichts für sich herleiten, weil der IX. Zivilsenat von einer Kenntnis des Kreditinstituts davon ausgegangen ist, daß das zu finanzierende Geschäft - anders als hier - scheitern werde, und überdies angenommen hat, daß die Bank für den Kreditnehmer einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen und ihr eigenes wirtschaftliches Wagnis bewußt auf den Kreditnehmer verlagert habe.
aa) Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 m.w.Nachw., vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1694 f. und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372). Das ist hier entgegen der Auffassung der Revision aber nicht der Fall. Nicht jedes, auch nicht jedes auffällige Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Mißverhältnis , das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGHZ 146, 298, 302 ff. m.w.Nachw.; Senatsurteile vom
12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372). Ein solches Mißverhältnis bestand hier aber nach den zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts schon nach dem eigenen Sachvortrag des Klägers nicht. Danach betrug der Verkehrswert der für 153.583 DM gekauften Eigentumswohnung 95.715 DM.
bb) Die Beklagte war auch nicht wegen einer im Kaufpreis enthaltenen und an den Vertrieb gezahlten "versteckten Innenprovision" in Höhe von 18,4% des Kaufpreises aufklärungspflichtig. Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinstitut grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene "versteckte Innenprovision" aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer einer Immobilie trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert beiträgt, daß das Kreditinstitut - anders als hier - von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1373). Der von der Revision behauptete "Gehilfenvorsatz" der Beklagten ändert daran nichts. Beim Verkauf einer Immobilie ist nämlich auch der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den Käufer über die Zahlung einer "Innenprovision" an einen von ihm beauftragten Makler aufzuklären (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1687 f.). Die
umfangreichen Ausführungen der Revision zu den Auswirkungen der Innenprovision auf den Kaufpreis und die Rentabilität der gekauften Eigentumswohnung verkennen, daß der Kläger nicht einmal gegenüber dem Verkäufer einen Anspruch auf Erwerb des Objekts zum Verkehrswert hatte (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688) und die Beklagte als Kreditgeberin nicht verpflichtet war, die Rentabilität der Wohnung zu prüfen, geschweige denn, darüber unter Berücksichtigung steuerrechtlicher Gesichtspunkte aufzuklären.

c) Entgegen der Ansicht der Revision hat die Beklagte ihre Aufklärungspflichten auch nicht dadurch verletzt, daß sie nicht auf etwaige wirtschaftliche Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch einen Festkredit in Kombination mit einer neu abzuschließenden Lebensversicherung hingewiesen hat.
Die Bank ist im Regelfall nicht gehalten, den Kreditsuchenden von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der von ihm gewählten Kreditart hinzuweisen. Zwar gilt dies nicht in den Fällen, in denen sie dem Kunden an Stelle eines von ihm gewünschten üblichen Ratenkredits einen mit einer Kapitallebensversicherung verbundenen Kreditvertrag anbietet, obwohl ein Versicherungsbedürfnis nicht besteht und die Vertragskombination für den Kunden wirtschaftlich ungünstiger ist als ein marktüblicher Ratenkredit, mit dem der verfolgte Zweck ebenso gut erreichbar ist (BGH, Urteil vom 9. März 1989 - III ZR 269/87, WM 1989, 665, 666 sowie Senatsurteil BGHZ 111, 117, 120). Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Vielmehr ist die C. für den Kläger und seine Ehefrau mit einem vollständigen - die Tilgung des Festdarlehens durch eine Kapitallebensversicherung vorsehenden - Fi-
nanzierungskonzept an die Beklagte herangetreten und hat um ein ent- sprechendes Angebot zum Abschluß eines Darlehensvertrages gebeten. Wegen dieser gezielten Nachfrage nach einer konkreten Kreditart durfte die Beklagte davon ausgehen, daß auf seiten des Klägers und seiner Ehefrau insoweit ein Informationsbedarf nicht vorlag. Eine Aufklärung über die möglichen Nachteile einer Koppelung eines Darlehensvertrages mit einer Kapitallebensversicherung schuldete die Beklagte deshalb ungefragt nicht.

d) Die Beklagte hat sich auch nicht dadurch schadensersatzpflichtig gemacht, daß sie nach der Behauptung des Klägers einen Betrag von 0,5% der Darlehenssumme, nämlich die in dem Zwischenfinanzierungsvertrag als Bearbeitungskosten ausgewiesenen 1.015,09 DM ohne Kenntnis der Darlehensnehmer an den Finanzierungsvermittler gezahlt haben soll. Der Senat hat eine Offenbarungspflicht für den Fall bejaht, daß eine Bank den Vermögensverwalter eines Kunden an ihren Provisionen und Depotgebühren beteiligt (BGHZ 146, 235, 239). Durch die Vereinbarung , dem Vermögensverwalter einen Teil der Provisionen und Depotgebühren zu vergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe die Bank nämlich für ihn einen Anreiz, sowohl bei der Auswahl der Bankverbindung als auch hinsichtlich der Anzahl und des Umfangs der Geschäfte nicht allein das Interesse der Kunden, sondern auch das eigene Interesse an möglichst umfangreichen Vergütungen der Bank zu berücksichtigen (Senat, aaO). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen des Klägers und seiner Ehefrau hätte die Beklagte durch die behauptete verschleierte Zahlung einer Vermittlungsprovision an den Finanzierungsvermittler nicht geschaffen. Dieser handelte als Finanzierungsmakler für den Kläger und seine Ehefrau; hingegen bestand kein
Vertragsverhältnis, aufgrund dessen er ähnlich einem Vermögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen des Klägers und seiner Ehefrau - zumal als Hauptleistungspflicht - schuldete (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688).
Eine unerlaubte Doppeltätigkeit des Finanzierungsmaklers sowohl für den Kläger und seine Ehefrau als auch für die Beklagte ist ebenfalls nicht festgestellt. Davon kann schon deshalb nicht ohne weiteres ausgegangen werden, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls bei Immobiliengeschäften eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten grundsätzlich zulässig ist, sofern er für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist, und zwar in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war (BGH, Beschluß vom 30. April 2003 - III ZR 318/02, NJW-RR 2003, 991 m.w.Nachw.). Daß die H. GmbH auch für die Beklagte als Vermittlungsmakler tätig geworden wäre, hat der Kläger nicht behauptet.
Für das Vorliegen einer unerlaubten Doppeltätigkeit ist im übrigen entscheidend, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt; dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (BGH, Urteil vom 11. November 1999 - III ZR 160/98, WM 2000, 422, 423 und vom 8. Juni 2000 - III ZR 187/99, NJW-RR 2000, 1502, 1503). Dem Vorbringen des Klägers läßt sich nicht entnehmen, daß der Kreditvermittler seine Verpflichtung zur strengen Unparteilichkeit
gegenüber seinen beiden Auftraggebern (vgl. BGHZ 48, 344, 348) verletzt hätte.
Darüber hinaus ist nach dem Vortrag des Klägers aufgrund der behaupteten heimlichen Zahlung einer Provision an den Finanzierungsmakler ein Schaden nicht entstanden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich , daß der Kläger und seine Ehefrau bei einem anderen Kreditinstitut , das keine oder nur eine geringere Vermittlungsprovision an Finanzierungsvermittler zahlt, den aufgenommenen Kredit zu günstigeren Konditionen erhalten hätten.

e) Die Beklagte muß sich - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch nicht ein Fehlverhalten des Vermittlers S. durch unrichtige Erklärungen zum Erwerb der Eigentumswohnung gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (zuletzt Senatsurteile vom 27. Juni 2000 - XI ZR 174/99, WM 2000, 1685, 1686 m.w.Nachw., vom 12. November 2002 - XI ZR 47/01, WM 2002, 2501, zum Abdruck in BGHZ 152, 330 vorgesehen, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 922, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1693 f. und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1713). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung des Klägers und seiner Ehefrau unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, Steuervorteilen und Zins- und Tilgungsaufwendungen betreffen nicht das Kreditgeschäft, sondern die
Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 922 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1713).
6. Dem Berufungsgericht kann aber - wie die Revision zu Recht rügt - nicht gefolgt werden, soweit es zu dem Ergebnis gelangt ist, die C. habe trotz der Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages die Darlehensverträge für den Kläger und seine Ehefrau nicht als Vertreterin ohne Vertretungsmacht abgeschlossen.

a) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (BGHZ 145, 265, 269 ff.; Senatsurteile vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114 f., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 919, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Auch im vorliegenden Fall oblag der Geschäftsbesorgerin nach dem Vertragsinhalt nicht die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange, wie z.B. die Prüfung der Rentabilität und Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidung. Vielmehr hatte die ihr eingeräumte Befugnis, ein ganzes Bündel von Verträgen für den Kläger und seine Ehefrau abzuschließen, abzuwickeln und gegebenenfalls auch wieder aufzuheben, eine rechtsbesorgende Tätigkeit zum
Gegenstand, die über das hinausgeht, was bei Geschäftsbesorgungen wirtschaftlicher Art üblich ist. Mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zur bestrittenen Behauptung des Klägers, die C. sei nicht im Besitz einer Erlaubnis nach Art. 1 § 1 Satz 1 RBerG, ist daher in der Revisionsinstanz von einer Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages auszugehen.

b) Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfaßt auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlußvollmacht, ohne daß es darauf ankommt, ob sie und das Grundgeschäft nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB verbunden sind.
Nach Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261 f.) führt der Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der umfassenden Vollmacht, weil nur so das Ziel des Gesetzgebers , den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Beratung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden kann. Dem hat sich der erkennende Senat bereits in seinen Urteilen vom 18. März 2003 (XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920) und vom 25. März 2003 (XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065) angeschlossen (zustimmend ferner BGH, Urteile vom 16. Dezember 2002 - II ZR 109/01, WM 2003, 247, 249, zum Abdruck in BGHZ 153, 214 vorgesehen, und vom 26. März 2003 - IV ZR 222/02, WM 2003, 914, 915).

III.


Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand ist die Vollmacht der C. nicht nach § 172 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten als wirksam zu behandeln.
1. Allerdings kann sich eine Wirksamkeit der Abschlußvollmacht der Geschäftsbesorgerin und damit der streitgegenständlichen Darlehensverträge grundsätzlich aus § 172 Abs. 1 BGB ergeben. § 171 und § 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht sind - anders als die Revision meint - auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist. Die §§ 171 bis 173 BGB und die Grundsätze der Duldungs - und Anscheinsvollmacht sind Anwendungsfälle des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, daß derjenige, der einem gutgläubigen Dritten gegenüber zurechenbar den Rechtsschein einer Bevollmächtigung eines anderen setzt, sich so behandeln lassen muß, als habe er dem anderen wirksam Vollmacht erteilt (vgl. BGHZ 102, 60, 64; Senatsurteil vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274 f.). Dies gilt, soweit gesetzgeberische Wertungen - wie etwa im Minderjährigenrecht - nicht entgegenstehen, grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, aus welchen Gründen sich die Bevollmächtigung eines anderen im konkreten Einzelfall als nichtig erweist (vgl. BGHZ 144, 223, 230; Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Nur so kann dem Schutz
des Vertragsgegners und des Rechtsverkehrs, den die allgemeine Rechtsscheinhaftung bezweckt, ausreichend Rechnung getragen werden (Senatsurteile vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065 f. und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Die gegenteiligen Ausführungen der Revision enthalten keine neuen Gesichtspunkte und geben zu einer abweichenden Beurteilung der Rechtsfrage keinen Anlaß.
2. § 172 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, daß der Beklagten spätestens bei Abschluß der Darlehensverträge eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Kläger ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vom 19. Oktober 1992 vorlag (vgl. BGHZ 102, 60, 63; Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232, vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1066, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Die Prozeßparteien haben dazu streitig vorgetragen. Tatsächliche Feststellungen hat das Berufungsgericht insoweit - nach seiner Auffassung konsequent - nicht getroffen.

IV.


Das Urteil des Berufungsgerichts war damit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Nobbe Bungeroth Müller
Wassermann Appl

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 437/99 Verkündet am:
19. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
-----------------------------------
Ist bei einem auf entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks gerichteten Rechtsgeschäft
das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so
ist der Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten auch dann zulässig
, wenn er keine Kenntnis von dem Wertverhältnis hat.
Die damit begründete tatsächliche Vermutung hat der Tatrichter bei der Beweiswürdigung
zu berücksichtigen. Sie kann nur dann nicht zur Anwendung kommen, wenn
sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist.
Auch wenn für den Begünstigten die Voraussetzungen des § 819 Abs. 1 BGB nicht
erfüllt sind, findet die Saldotheorie zum Nachteil der durch ein wucherähnliches und
nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidriges Geschäft benachteiligten Partei keine Anwendung.
Wird auf Rechtsmittel einer Klage im Hauptantrag stattgegeben, so ist die in der Vorinstanz
auf einen Hilfsantrag ergangene Verurteilung auch dann von Amts wegen
aufzuheben, wenn diese mit einer unselbständigen Anschlußberufung angefochten
wurde. Die unselbständige Anschlußberufung ist aber so zu verstehen, daß sie nur
unter der Bedingung eingelegt ist, daß die gegen die Abweisung des Hauptantrages
gerichtete Hauptberufung ohne Erfolg bleibt.
BGH, Urt. v. 19. Januar 2001 - V ZR 437/99 - OLG Düsseldorf
LG Mönchengladbach
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 10. November 1999 teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefaßt: Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels und Abweisung der Klage im übrigen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 17. Dezember 1996 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Die Beklagten werden verurteilt, die Auflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts M. von M -L. ,Blatt , eingetragenen Grundbesitzes Gemarkung M. -L. ,Flur , Flurstükke , und an die Klägerin zu erklären und die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch zu bewilligen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/10 und die Beklagten 9/10. Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Klägerin verlangt von den Beklagten Rückauflassung, hilfsweise Grundbuchberichtigung, weiter hilfsweise Duldung der Zwangsvollstreckung hinsichtlich dreier zusammen 3.005 m² großer Grundstücke in M. - V. . Die Grundstücke, von denen eines seit 1963 mit einem 3-FamilienHaus bebaut ist, standen im Eigentum der am 31. Juli 1907 geborenen und am 5. August 1991 verstorbenen Mutter der Klägerin. Die Klägerin, die im Testament ihrer Mutter nicht berücksichtigt worden war, erwarb durch notarielle Urkunde den gesamten Nachlaß im Wege des Erbschaftskaufs von der Alleinerbin.
Die Mutter der Klägerin verkaufte die Grundstücke mit notariellem Vertrag vom 15. Mai 1990 an die Beklagten zu je ½ zum Preis von 100.000 DM. Außerdem verpflichteten sich die Beklagten, ab Juni 1990 eine lebenslange, wertgesicherte monatliche Rente in Höhe von 1.400 DM an die Mutter der Klägerin zu zahlen, und bestellten eine entsprechende Reallast. Die Beklagten räumten ferner der Mutter der Klägerin ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht an allen Räumen im ersten Obergeschoß mit der Verpflichtung ein, bis auf die Stromkosten alle Nebenkosten zu tragen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Kaufvertrag vom 15. Mai 1990 sei als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Sie hat behauptet, das Grundstück habe einen Wert von mindestens 860.000 DM gehabt; als Gegenleistung seien neben dem Barkaufpreis von 100.000 DM nur noch 66.500 DM für die kapitalisierte Rente und 37.958 DM für das kapitalisierte
Wohnungsrecht aufgewandt worden. Es komme hinzu, daß die Beklagten über den Gesundheitszustand der Erblasserin, die seit 1988 an Lymphknotenkrebs erkrankt gewesen sei und Ende 1988 einen Schlaganfall erlitten habe, informiert gewesen seien. Außerdem sei, so hat die Klägerin behauptet, ihre Mutter bei Abschluß des Kaufvertrages geschäftsunfähig gewesen.
Die Klage ist in erster Instanz nur im Hilfsantrag in Höhe eines Teilbetrages von 69.886,20 DM erfolgreich gewesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf die Anschlußberufung der Beklagten die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.

Entscheidungsgründe:


Die Revision hat im wesentlichen Erfolg.

I.


Das Berufungsgericht verneint die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Wuchers. Es fehle jedenfalls an den subjektiven Voraussetzungen. Hierfür sei erforderlich, daß der Wucherer das objektiv auffällige Mißverhältnis und die objektive Ausbeutungssituation bei dem Benachteiligten kenne und sich diese Situation vorsätzlich zunutze mache. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe sich nicht feststellen lassen, daß den Beklagten das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sowie eine Schwächesituation der Erblasserin bekannt gewesen sei. Auch die subjektiven Voraussetzungen für ein sit-
tenwidriges Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB seien nicht erfüllt. Zwar möge ein grobes, besonders krasses Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen, es sei aber für die Annahme eines wucherähnlichen Geschäfts erforderlich, daß dem Begünstigten die objektiven Werte bekannt seien. Der Schluß von einem groben Mißverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung könne nur dann gezogen werden, wenn dem Begünstigten bewußt sei, daß er ein außergewöhnliches Zugeständnis erfahre. Dieses Bewußtsein lasse sich jedoch nicht feststellen. Schließlich habe die Klägerin auch die von ihr behauptete Geschäftsunfähigkeit der Erblasserin bei Abschluß des Kaufvertrages und Erklärung der Auflassung nicht nachweisen können.

II.


Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht in jeder Hinsicht stand.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin von den Beklagten die mit dem Hauptantrag verfolgte Rückauflassung verlangen. Die Klägerin hat den zunächst der Erblasserin zustehenden und nach dem Erbfall auf die Alleinerbin übergegangenen Anspruch im Wege der Abtretung gemäß § 2 der notariellen Urkunde vom 26. Februar 1992 auf der Grundlage eines Erbschaftskaufs erworben.

a) Das Berufungsgericht hat frei von Rechtsfehlern ausgeführt, daß die Voraussetzungen eines wucherischen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB nicht festzustellen sind. Die Revision nimmt dies hin. Der Kaufvertrag zwischen
der Mutter der Klägerin und den Beklagten ist jedoch nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig und damit nichtig.

b) Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Hierbei ist weder das Bewußtsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich, es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt; dem steht es gleich, wenn sich jemand bewußt oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (vgl. Senatsurt. v. 10. Oktober 1997, V ZR 74/96, WM 1998, 513, 514 m.w.N.).
Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Mißverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen läßt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewußt zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, daß sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Dem wirtschaftlichen Zwang zum Eingehen auf ungünstige Vertragsbedingungen stehen die in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umstände in ihren Auswirkungen auf die freie Willensentschließung gleich.
Es reicht daher aus, wenn sich der Begünstigte bewußt oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, daß der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist (Senatsurt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, WM 1985, 1269, 1270; v. 3. Juli 1992, V ZR 76/91, WM 1992, 1916, 1918).

c) Ist das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so kann dies den Schluß auf die bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes rechtfertigen (Senatsurt. v. 18. Januar 1980, V ZR 34/78, WM 1980, 597; v. 30. Januar 1981, V ZR 7/80, WM 1981, 404, 405; v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, 1488; v. 8. Dezember 2000, V ZR 270/99, Umdruck S. 5; siehe auch BGH, Urt. v. 8. Februar 1994, XI ZR 77/93, WM 1994, 583, 584; Urt. v. 9. Oktober 1996, VIII ZR 233/95, WM 1997, 230, 232; Urt. v. 20. Juni 2000, XI ZR 237/99, WM 2000, 1580, 1581). Von einem solchermaßen groben Mißverhältnis, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung zuläßt, ist bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senatsurt. v. 8. November 1991, aaO; v. 23. Juni 1995, V ZR 265/93, NJW 1995, 2635, 2636, insoweit in BGHZ 130, 101 nicht abgedruckt; v. 4. Februar 2000, aaO, v. 8. Dezember 2000, aaO; vgl. für den Kauf beweglicher Sachen auch BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, NJW-RR 1998, 1065, 1066; Urt. v. 22. Dezember 1999, VIII ZR 111/99, NJW 2000, 1254, 1255). Die hieran anknüpfende Schlußfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, daß in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand - zugestanden werden und
auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt (vgl. Senatsurt. v. 28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 (Aa) Nr. 22; v. 12. Dezember 1986, V ZR 100/85, WM 1987, 353, 354 mit zust. Anm. von Emmerich, WuB IV A § 138 BGB 2.87; v. 8. November 1991, aaO; v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156; v. 8. Dezember 2000, V ZR 270/99, Umdruck S. 6 f; Staudinger/Sack, BGB [1996], § 138 Rdn. 237; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 138 Rdn.

86).


2. Das Berufungsgericht hat dies zwar im Ansatz nicht verkannt, für den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung aber zusätzlich gefordert, dem Begünstigten müsse bewußt sein, daß er ein außergewöhnliches Zugeständnis erfahre. Dem kann der Senat nicht folgen.

a) Wie der Senat wiederholt ausgesprochen hat, kommt es für das Vorliegen eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlußfolgerung auf die verwerfliche Gesinnung allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an (Senatsurt. v. 30. Januar 1981, aaO; v. 20. April 1990, V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204). Bislang bestand aber noch kein Anlaß für eine Präzisierung in dem Sinne, daß hiernach die Kenntnis des Begünstigten von den Wertverhältnissen unerheblich ist. Mit Senatsurteil vom 8. November 1991 (aaO) wurde zwar das Berufungsgericht aufgefordert, nach der Zurückverweisung der Sache Feststellungen zur Kenntnis des dortigen Beklagten vom Wert der verkauften Wohnungen zu treffen. Dem lag jedoch zugrunde , daß der Beklagte die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluß anderen überlassen hatte und daher - wenn ihm das Wertverhältnis nicht ohnehin bewußt war - nicht davon die Rede sein konnte, er habe sich der Kennt-
nis des Mißverhältnisses leichtfertig verschlossen. Nach dem Sachverhalt, der dem Senatsurteil vom 18. Januar 1991 (V ZR 171/89, NJW-RR 1991, 589) zugrunde lag, stand die Kenntnis des Vertreters des Beklagten vom besonders groben Mißverhältnis bereits fest. Soweit der Senat im Urteil vom 12. Januar 1996 (aaO) auf die Kenntnis des Beklagten vom objektiven Mißverhältnis abstellte , drängte sich dies wegen seines beruflichen Wissens als eines Immobilienhändlers , Maklers und Anlageberaters sowie seiner Kenntnis des Kaufobjekts auf. Hieraus folgt jedoch nicht, daß nur unter dieser Voraussetzung auf die verwerfliche Gesinnung des Beklagten geschlossen werden sollte. Schließlich zog der Senat im Urteil vom 3. Juli 1992 (aaO) lediglich in Erwägung, es liege nahe, daß der Beklagte als angehender Jurist gewußt habe, in welcher Weise die betagte Klägerin übervorteilt werde. Diese Frage blieb aber mit dem Hinweis unentschieden, daß es für das Vorliegen der subjektiven Merkmale des § 138 Abs. 1 BGB schon ausreiche, wenn der Begünstigte sich nur der Einsicht verschließe, daß sich der andere Teil auf die für ihn ungünstigen Vertragsbedingungen nur aus Mangel an Urteilsvermögen einlasse.

b) Allein das besonders grobe Ä quivalenzmißverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 Abs. 1 BGB zu schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muß schon dann bejaht werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht verschließt, daß sich der andere Teil nur unter dem Zwang der Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf den ungünstigen Vertrag eingelassen hat (vgl. Senatsurt. v 3. Juli 1992, aaO). Nach dem geschilderten Satz der Lebenserfahrung , daß außergewöhnliche Gegenleistungen nicht ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis der "mißlichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen, daß er bei erkannt krassem
Mißverhältnis dessen Zwangslage oder einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt, sondern auch dadurch, daß er sich schon des objektiv besonders groben Mißverhältnisses nicht bewußt wird.
Diese Überlegung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes , auch bei anderen auf Leistungsaustausch gerichteten Vertragsverhältnissen die Schlußfolgerung auf eine verwerfliche Gesinnung grundsätzlich schon dann eingreifen zu lassen, wenn allein der objektive Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB durch ein entsprechendes Ä quivalenzmißverhältnis erfüllt ist (vgl. für Kreditverträge: BGHZ 98, 174, 178; 104, 102, 107; für Maklerverträge: BGHZ 125, 135, 140; BGH, Urt. v. 30. Mai 2000, IX ZR 121/99, NJW 2000, 2669, 2670; für Finanzierungsleasing: BGHZ 128, 255, 267). Bei Rechtsgeschäften, die auf den entgeltlichen Erwerb von Grundstückseigentum gerichtet sind, liegen die Dinge nicht anders. Auch hier ergibt sich das Wertverhältnis der beiderseitigen Leistungen aus einem Vergleich mit dem Marktpreis. Ist der Begünstigte nicht ohnehin aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig, wird er sich im allgemeinen - gleich ob er auf der Erwerber- oder Veräußererseite steht - wegen der hohen finanziellen Aufwendungen , die mit einem Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsschluß etwa durch Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen verschafft haben. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so daß er sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Ä quivalenzmißverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage seines Vertragspartners verschließt. Verlangte man die Kenntnis des Begünstigten vom
Ä quivalenzmißverhältnis, würden nicht alle Fälle verwerflicher Gesinnung erfaßt werden.

c) Ob die Schlußfolgerung angesichts der Vielgestaltigkeit individueller Umstände, die eine Willensentscheidung zum Vertragsschluß beeinflussen können (vgl. Senatsurt. v. 20. September 1968, V ZR 137/65, NJW 1968, 2139; BGH, Urt. v. 20. November 1995, II ZR 209/94, NJW 1996, 1051), derart zwingend ist, daß sie im Wege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr Bedeutung lediglich als Indizienbeweis zukommt (vgl. Senatsurt. v. 10. Juni 1994, V ZR 115/93, WM 1994, 1851; BGH, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 30/96, WM 1997, 888, 890; MünchKomm-ZPO/Prütting, 2. Aufl., § 292, Rdn. 27; Prütting, Gegenwartsprobleme der Beweislast, 1983, S. 57 f; Baumgärtel , Festschrift für Karl Heinz Schwab zum 70. Geburtstag, 1990, S. 50; Engels , Der Anscheinsbeweis der Kausalität, 1994, S. 194; Bruske, Beweiswürdigung und Beweislast bei Aufklärungspflichtverletzungen im Bankrecht, 1994, S. 47; Heinrich, Die Beweislast bei Rechtsgeschäften, 1996, S. 99), bedarf keiner Entscheidung (Senatsurt. v. 8. Dezember 2000, aaO). Jedenfalls handelt es sich um eine beweiserleichternde tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zur Anwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist.
Solche die Vermutung erschütternden Umstände werden, wenn sich der Begünstigte des besonders groben Mißverhältnisses nicht bewußt ist, eher gegeben sein, als im Fall seiner Kenntnis. So ist etwa denkbar, daß den Vertragsparteien das Wertverhältnis der beiderseitigen Leistungen völlig gleich-
gültig war, weil der wirtschaftlich außergewöhnlich gut gestellte Erwerber ein Grundstück ohnehin erwerben wollte. Weiter kommen besondere Motive oder ein Affektionsinteresse in Betracht. Auch solche Umstände spielen für die Feststellung eines krassen Ä quivalenzmißverhältnisses keine Rolle, erlangen aber für die Prüfung der subjektiven Seite der Sittenwidrigkeit Bedeutung (vgl. Senatsurt. v. 12. Dezember 1986 und v. 3. Juli 1992, beide aaO). Wenn die Vertragsparteien ein (fehlerhaftes) Verkehrswertgutachten zur Grundlage des vereinbarten Kaufpreises gemacht hatten, kann dies ebenfalls die Vermutung entkräften (vgl. Senatsurt. v. 21. März 1997, aaO), gleiches gilt für besondere Bewertungsschwierigkeiten (vgl. Senatsurt. v. 21. März 1997, aaO; Soergel /Hefermehl, aaO, § 138 Rdn. 86 a). Darzulegen und ggf. zu beweisen sind solche besonderen Umstände nach den allgemeinen Grundsätzen (vgl. Senat, BGHZ 141, 179, 182) von der Partei, zu deren Vorteil sie wirken, hier also vom Begünstigten (vgl. BGHZ 98, 174, 178; 104, 102, 107; 128, 255, 269; Tiedke, EWiR 1997, 639, 640; ders., EWiR 1998, 201, 202).
3. Obwohl das Berufungsgericht die Frage des Wertverhältnisses zwischen der Leistung der Erblasserin und der Gegenleistung der Beklagten offengelassen hat, ist es dem Senat möglich, hierüber aufgrund des Sachverhalts , der unstreitig ist und weitere Feststellungen nicht erfordert, eine Entscheidung zu treffen.

a) Ein besonders grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung ist von den Beklagten nicht in erheblicher Weise bestritten worden. Es läßt sich selbst nach deren Vorbringen feststellen. Die Beklagten haben ihren - auf das Privatgutachten des Sachverständigen N. v om 30. August 1991 gestützten - Vortrag aus dem ersten Rechtszug, der Wert der von ihnen gekauf-
ten Grundstücke habe sich auf lediglich 340.000 DM belaufen, in der Berufungsinstanz nicht weiterverfolgt und nun auf der Grundlage des vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens ausdrücklich auch zum 15. Mai 1990 - dem maßgeblichen Termin des Vertragsabschlusses (vgl. Senatsurt. v. 8. November 1991, aaO) - einen Grundstückswert von 441.660 DM und eigene Gegenleistungen in Höhe von insgesamt 224.000 DM behauptet. Damit ist der Wert der Leistung der Verkäuferin knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung der Beklagten, was nach feststehender Senatsrechtsprechung für die Annahme eines besonders groben Mißverhältnisses genügt. Selbst wenn man das Beklagtenvorbringen mit dem Berufungsgericht dahin versteht, die Beklagten hätten nur den vom Sachverständigen zum 15. Mai 1990 ermittelten Ertragswert in Höhe von 412.800 DM vortragen wollen, ändert sich an dem besonders groben Mißverhältnis nichts. Der Senat hat z.B. bereits bei einem Kaufpreis von 45.000 DM und einem Grundstückswert von 80.000 DM (Senatsurt. v. 18. Januar 1980, aaO) oder bei einer Wertrelation von 220.000 DM zu 400.000 DM (Senatsurt. v. 18. Januar 1991, aaO) ein krasses Mißverhältnis bejaht; unter besonderen Umständen wurde sogar ein noch geringeres Mißverhältnis als ausreichend angesehen (Senatsurt. v. 3. Juli 1992, aaO).

b) Liegt danach ein besonders grobes Mißverhältnis vor, wird die verwerfliche Gesinnung vermutet. Besondere Umstände, welche diese Vermutung entkräften könnten, liegen nicht vor.
aa) Allerdings war der Umfang der Gegenleistung der Beklagten, soweit sie über den Baranteil von 100.000 DM hinausging, von der Lebenserwartung der Erblasserin abhängig. Der Beklagte zu 1 war aber gleichwohl in der Lage,
den Erwerb des Anwesens, wie er bei seiner Vernehmung als Partei ausgeführt hat, "in etwa durchzukalkulieren". Daß er hierbei einen zwar in der zutreffenden Größenordnung, aber doch außerhalb eines besonders groben Mißverhältnisses liegenden Aufwand von 250.000 bis 270.000 DM ermittelt hat, hindert angesichts der offensichtlichen Unsicherheit der vorgenommenen Schätzung nicht die Annahme, der Beklagte zu 1 habe sich der Kenntnis der die Erblasserin im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB hemmenden Umstände leichtfertig verschlossen. Nichts anderes folgt aus der vom Berufungsgericht festgestellten Kenntnis des Beklagten zu 1 von dem Verkaufsangebot hinsichtlich eines in der Nachbarschaft gelegenen Hausgrundstücks für 320.000 DM. Dieses Objekt sah sich der Beklagte zu 1, wie er selbst ausgesagt hat, noch nicht einmal an. Er konnte deshalb nicht davon ausgehen, daß es mit dem von ihm gekauften Anwesen überhaupt vergleichbar war und Rückschlüsse auf dessen Wert zuließ. Da die Beklagte zu 2 den Beklagten zu 1, ihren Ehemann, nach ihrer Aussage als Partei ersichtlich mit der Verhandlungsführung betraut hatte, muß sie sich dessen Kenntnisstand auch im Rahmen von § 138 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurt. v. 8. November 1991, aaO).
bb) Die Vertragsparteien hatten auch kein Verkehrswertgutachten eingeholt und zur Grundlage des vereinbarten Kaufpreises gemacht. Das Gutachten des Sachverständigen N. wurde von den Beklagten erst mehr als ein Jahr nach Vertragsabschluß und unmittelbar nach dem Tod der Erblasserin in Auftrag gegeben. Nachdem vor dem Berufungsgericht nicht einmal mehr die Beklagten die Richtigkeit dieses Gutachtens behauptet haben, spricht auch nichts dafür, daß ein Sachverständiger, wenn ihn im Zuge der Vertragsverhandlungen beide Parteien mit der Verkehrswertermittlung betraut hätten, zu
einem vergleichbaren Ergebnis wie der Sachverständige N. gelangt wäre.

III.


Das angefochtene Urteil kann mithin keinen Bestand haben. Da die Sache nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Danach hat die Klage bereits im Hauptantrag weitgehend Erfolg.
1. Folge des wucherähnlichen Geschäfts ist nach § 138 Abs. 1 BGB die Nichtigkeit nur des schuldrechtlichen Vertrages. Das abstrakte Verfügungsgeschäft wird von der Nichtigkeitsfolge nicht erfaßt, weil das Ä quivalenzmißverhältnis allein das Kausalgeschäft betrifft (vgl. Senatsurt. v. 21. März 1997, aaO). Die Klägerin kann daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB von den Beklagten die Rückauflassung der veräußerten Grundstücke fordern. Nichts anderes gilt, wenn die Klägerin aus culpa in contrahendo wegen Verletzung vorvertraglicher Rücksichtnahmepflichten die Rückgängigmachung des Vertrages fordert (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, VIII ZR 120/60, NJW 1962, 1196, 1198; Senatsurt. v. 12. Januar 1996, aaO.). Auch dann kann sie von den Beklagten verlangen, so gestellt zu werden, als wäre der Vertrag mit diesen nicht geschlossen worden (vgl. Senatsurt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 305).
2. Die Klägerin braucht, nachdem die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend gemacht haben, ihren Klageanspruch nicht durch das Angebot einer Gegenleistung Zug um Zug einzuschränken. Zwar kann die Rück-
forderung, wenn es um die Rückabwicklung eines gegenseitigen Vertrages geht, nach der Saldotheorie (vgl. BGHZ 53, 144, 147; 57, 137,146; Senat, BGHZ 116, 251; Senatsurt. v. 14. Juli 2000, V ZR 320/98, NJW 2000, 3128, 3130 und V ZR 82/99, NJW 2000, 3064) nur auf Ausgleich der beiderseitigen Vermögensverschiebungen gerichtet werden. Sind die Leistungen wie hier ungleichartig , muß der Bereicherungskläger - wie dies die Klägerin mit ihrem Hilfsantrag jedenfalls in Teilen getan hat - die Gegenleistung schon im Klageantrag dadurch berücksichtigen, daß er ihre Rückgewähr Zug um Zug anbietet (vgl. Senatsurt. v. 11. November 1994, V ZR 116/93, NJW 1995, 454, 455; v. 14. Juli 1995, V ZR 45/94, NJW 1995, 2627, 2628; Flume, 50 Jahre Bundesgerichtshof , Festgabe aus der Wissenschaft, 2000, Bd. I, S. 537 f). Zumindest unter den besonderen Umständen des konkreten Falls kann die Saldotheorie jedoch keine Geltung beanspruchen.

a) Die Anwendung der Saldotheorie ist allerdings nicht durch fehlende Geschäftsfähigkeit der Erblasserin ausgeschlossen (vgl. BGHZ 126, 105, 108; Senatsurt. v. 29. September 2000, V ZR 305/99, NJW 2000, 3562). Das Berufungsgericht hat unbeeinflußt von Rechtsfehlern die von der Klägerin für den Zeitpunkt der Beurkundung behauptete Geschäftsunfähigkeit ihrer Mutter nicht feststellen können. Die Revision beanstandet hierzu nur, das Berufungsgericht habe sich angesichts der Widersprüche zwischen dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen P. einerseits und dem Privatgutachten des Facharztes für Nervenheilkunde R. vom 30. Mai 1997 und dessen ergänzender Stellungnahme vom 6. August 1999 andererseits nicht mit einer Anhörung des Sachverständigen P. begnügen dürfen. Mit dieser Rüge dringt die Revision nicht durch. Die im Streitfall erfolgte Anhörung des Sachverständigen bedeutet nichts anderes als die Erstattung eines mündlichen (Ergänzungs-)Gutachtens.
Da es im Ermessen des Berufungsgerichts liegt, ob eine mündliche oder schriftliche Begutachtung erfolgt (vgl. MünchKomm-ZPO/Damrau, aaO, § 411 Rdn. 2; Zöller/Greger, ZPO, 22. Aufl., § 411 Rdn. 2), ist dem Senat nur eine beschränkte Nachprüfung auf Rechtsfehler möglich. Solche sind nicht gegeben , insbesondere hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung alle wesentlichen Umstände beachtet. So konnte der Sachverständige P. trotz der komplizierten Materie sein mündliches Gutachten ausreichend vorbereiten, nachdem ihm mit der Terminsladung durch Verfügung des Vorsitzenden die Privatgutachten übersandt worden waren.

b) Auch § 819 Abs. 1 BGB steht der Heranziehung der Saldotheorie nicht entgegen. Zwar ist für die Anwendung der Saldotheorie kein Raum, wenn § 818 Abs. 3 BGB keine Anwendung findet, sondern der Bereicherungsschuldner gemäß den §§ 818 Abs. 4, 819, 292, 987 ff BGB "nach den allgemeinen Vorschriften" und damit im wesentlichen nicht mehr nach Bereicherungsrecht haftet (vgl. dazu BGHZ 57, 137, 150; 72, 252, 255). Die Voraussetzungen des § 819 Abs. 1 BGB sind vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Beklagten nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die notwendige positive Kenntnis von den Tatsachen hatten, die zur Sittenwidrigkeit und damit zur Rechtsgrundlosigkeit ihres Erwerbes führten (vgl. Senat, BGHZ 133, 246, 250).

c) Es ist jedoch mit den Wertungen des Gesetzes nicht zu vereinbaren, die Saldotheorie zum Nachteil der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der durch ein wucherähnliches Geschäft benachteiligten Partei anzuwenden. Da die Saldotheorie letztlich eine von der Rechtsprechung aus Billigkeitsgründen vorgenommene Gesetzeskorrektur darstellt, kann sie keine Geltung beanspruchen,
wenn die mit ihr verbundene Bevorzugung des Bereichungsschuldners im Einzelfall der Billigkeit widerspricht. Aus diesem Grunde lehnt der Bundesgerichtshof die Anwendung der Saldotheorie auf die Rückgewähransprüche der arglistig getäuschten Vertragspartei ab (BGHZ 53, 144, 147; 57, 137, 148; BGH, Urt. v. 2. Mai 1990, VIII ZR 139/89, NJW 1990, 2880, 2882).
Der Wertungswiderspruch ergibt sich aus dem Vergleich mit dem Ausschluß der Saldotheorie im Fall der Bösgläubigkeit des Bereicherungsschuldners nach § 819 Abs. 1 BGB. Dies setzt, wie ausgeführt, voraus, daß der Bereicherungsschuldner positive Kenntnis von den Tatsachen hat, aus denen sich die Rechtsgrundlosigkeit seines Erwerbs ergibt. Dagegen ist in Fällen des besonders groben Ä quivalenzmißverhältnisses die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts schon dann begründet, wenn sich der Begünstigte lediglich grob fahrlässig der Erkenntnis verschließt, daß sich die andere Vertragspartei nur aus mangelndem Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwäche auf den übermäßig nachteiligen Vertrag eingelassen hat, was wiederum keine positive Kenntnis der maßgeblichen Umstände voraussetzt. Die Anwendung der Saldotheorie wäre danach, abhängig vom Kenntnisstand des sittenwidrig Handelnden , in einigen Fällen wucherähnlicher Grundstücksgeschäfte ausgeschlossen , in anderen jedoch nicht. Eine Rechtfertigung für die damit verbundene Bevorzugung des Bereicherungsschuldners läßt sich nicht erkennen. Es geht nicht um die Begründung einer verschärften Haftung des Bereicherungsschuldners , die das Gesetz in § 819 Abs. 1 BGB von dessen Kenntnis abhängig macht. Entscheidend ist hier vielmehr der Schutz des Übervorteilten vor einem Mißbrauch der Vertragsfreiheit durch § 138 Abs. 1 BGB (vgl. BGHZ 80, 153, 156). Verweigert die Rechtsordnung, um dieses Ziel zu erreichen, wucherähnlichen Geschäften die Wirksamkeit ungeachtet des Umstandes, ob be-
wußtes oder leichtfertiges Handeln vorzuwerfen ist, so gibt es keinen nachvollziehbaren Grund, den Schutz der übervorteilten Partei im letztgenannten Fall durch die Anwendung der Saldotheorie, insbesondere durch die mit ihr verbundene Einschränkung des Anwendungsbereiches des § 818 Abs. 3 BGB (vgl. Staudinger/Lorenz, BGB [1999], § 818 Rdn. 41, MünchKomm-BGB/Lieb, 3. Aufl., § 818 Rdn. 87), zu schwächen (im Ergebnis gegen eine Anwendung der Saldotheorie in Fällen der Sittenwidrigkeit auch Canaris, Festschrift für Lorenz , 1991, S. 19, 42; ders. in Larenz/Canaris, Lehrbuch des Schuldrechts II/2, 13. Aufl., § 73 III 5 c; wohl auch Reuter/Martinek, Ungerechtfertigte Bereicherung , 1983, S. 611; Staudinger/Lorenz, aaO, § 818 Rdn. 44 a.E. für nicht "neutrale" Nichtigkeitsgründe).
3. Der Hauptantrag ist allerdings nicht in vollem Umfang begründet. Die Beklagten haften als Bereicherungsschuldner nicht gesamtschuldnerisch, herauszugeben ist jeweils nur das, was jeder von ihnen erlangt hat (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juni 1979, VI ZR 108/78, NJW 1979, 2205, 2207; Senatsurt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, WM 1985, 1269, 1271; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992, IX ZR 43/92, WM 1993, 251, 257). Außerdem kann der Klageantrag insoweit keinen Erfolg haben, als er mit dem Zusatz, zu bewilligen sei die "zu Abteilung III des Grundbuches lastenfreie" Eigentumseintragung, auf die Löschung etwaiger Grundstücksbelastungen abzielt. Ungeachtet der Frage, ob der Bereicherungsschuldner überhaupt zur Beseitigung einer Belastung des rechtsgrundlos erlangten Grundstücks verpflichtet ist (vgl. Senat, BGHZ 112, 376, 380), läßt sich schon den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen , daß solche Belastungen durch die Beklagten überhaupt erfolgt und in der dritten Abteilung des Grundbuches eingetragen sind.
4. Mit dem (weitgehenden) Erfolg des Hauptantrages ist die Verurteilung der Beklagten auf den in erster Instanz gestellten Hilfsantrag aufzuheben. Dies geschieht von Amts wegen. Da die Entscheidung insoweit unter der auflösenden Bedingung stand, daß dem Hauptantrag nicht stattgegeben wird, fehlt es ihr nunmehr an einer verfahrensrechtlichen Grundlage (BGHZ 21, 13, 16; 106, 219, 221; 112, 229, 232; vgl. auch Brox, Festschrift Heymanns Verlag, 1965, S. 121, 136; Merle, ZZP 83 [1970], 436, 456; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., § 537 Rdn. 9; MünchKomm-ZPO/Rimmelspacher, aaO, § 536 Rdn. 26).
Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung über die unselbständige Anschlußberufung, mit der sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung auf den Hilfsantrag gewandt haben. Da mit ihr eine Verurteilung nur auf einen Hilfsantrag hin angegriffen wird, ist die Anschlußberufung der Beklagten so zu verstehen, daß sie ebenfalls nur für den Fall eingelegt ist, daß die gegen die Abweisung der Hauptantrages gerichtete (Haupt-)Berufung ohne Erfolg bleibt. Da zumindest die unselbständige Anschlußberufung von innerprozessualen Vorgängen abhängig gemacht werden kann, ist es zulässig, sie unter die Bedingung des Mißerfolges des Hauptrechtsmittels zu stellen (vgl. BGH, Urt. v. 10. November 1983, VII ZR 72/83, NJW 1984, 1240, 1241; Stein/Jonas/ Grunsky, aaO, § 521 Rdn. 14; MünchKomm-ZPO/Rimmelspacher, aaO, § 521 Rdn. 27 f). Es ist unschädlich, daß die Beklagten diese Bedingung nicht ausdrücklich erklärt haben. Zwar muß auch bei Auslegung von Prozeßhandlungen zunächst auf den Wortlaut der Erklärung abgestellt werden, jedoch ist eine Prozeßpartei nicht unter allen Umständen am buchstäblichen Sinn ihrer Wortwahl festzuhalten. Vielmehr ist zu ihren Gunsten stets davon auszugehen, daß sie im Zweifel mit ihrer Prozeßhandlung das bezweckt, was nach Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage
entspricht (BGH, Beschl. vom 22. Mai 1995, II ZB 2/95, NJW-RR 1995, 1183 f; Urt. v. 18. Juni 1996, VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210; Urt. v. 17. Mai 2000, VIII ZR 210/99, WM 2000, 1512, 1514). Es ist aber weder vernünftig noch im Interesse der Beklagten, ihre Anschlußberufung auch für den Fall einzulegen, daß das Hauptrechtsmittel Erfolg hat und damit die angefochtene Verurteilung nach dem Hilfsantrag ohnehin von Amts wegen aufzuheben ist.
5. Die Urteile der Vorinstanzen sind daher, wie im Tenor geschehen, abzuändern. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO. Sie berücksichtigt , daß die Klägerin insbesondere mit ihrem Antrag, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, unterlegen ist.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 213/03 Verkündet am:
2. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens
möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergeleitet
werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders
groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde.

b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung
ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertragswertmethode
) festgelegt.
BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 - V ZR 213/03 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin
Dr. Stresemann

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom 30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in Plauen zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund abgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtlichen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von 38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz künftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen , da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-
reinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nicht vorliege. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger zuletzt Zahlung von 32.909,50 € (Zins- und Tilgungsleistungen an die HypoVereinsbank und Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von Mieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die HypoVereinsbank verlangt. Das Berufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 € Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat es abgewiesen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Bekla gte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kläger tritt der Revision entgegen.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schade nsersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und seine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. Entgegen der Auffassung des vom Landgericht beauftragten Gutachters sei der Wert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu Kontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage danach nicht, wovon das Landgericht ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM (Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis zwi-
schen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige "zumindest vorliegend" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei könne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der Preis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge die Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen beabsichtigten Steuervorteile "nur in vergleichsweise moderatem Umfang" erzielen können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Arbeitslosigkeit des Klägers (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer gewesen , die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein anderes Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in Plauen ein gefestigter Wohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurchschnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis erkannt habe, sei unerheblich.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.


Rechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Ber ufungsurteils , wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmißverhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der Umstand , daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. Dieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragliche Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen auf-
klärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger aus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung eines Beratungsvertrags (zuletzt Senat, Urt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, WM 2003, 2386, für BGHZ bestimmt) zusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären.
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem Sachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode gegen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen , daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88; v. 22. Dezember 1992, III ZR 173/91; v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96: BGHR ZPO § 286 Abs. 1, Sachverständigenbeweis 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der Kapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Ertragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 Abs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (BGHZ 17, 236, 238; Urt. v. 26. April 1972, IV ZR 114/70, WM 1972, 687, 688; v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, WM 1997, 33 = NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu beurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für unbe-
denklich erachtet (Urt. v. 25.Oktober 1996, V ZR 212/95, aaO; v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination mit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemessung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den entschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt. Der Senat ist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988) über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalte. Die von der Wertermittlungsverordnung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verordnungsgebers grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 WertV 88, BR-Drucks. 352/88, S. 43; Senatsurt. v. 15. Juni 1965, V ZR 24/63, BB 1965, 890; zum "Vorrang" des Vergleichswertverfahrens aufgrund seiner Plausibilität vgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grundstückswert , EzGuG, 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH EzGuG, 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. WertV 88) bei fachgerechter Erhebung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. WertV 88) einzeln oder kombiniert angewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Ertragswertmethode , von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Methodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger
Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV 88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten , 7. Aufl., 1996, Rdn. 1. 127; Zimmermann, Wertermittlungsverordnung 1988, § 13 Rdn. 1 f.). Läßt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die "einfachste", sondern auch als die "zuverlässigste" Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber /Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) und es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers aaO, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 86; Sprengnetter , Grundstücksbewertung, Bd. VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen.
2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, weitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums zu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und aus-
sagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung und ist den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert ermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten Wert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Überteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung des abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden Wahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. Die in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden sind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in § 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn zielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der Ertragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des Objektes mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 WertV 88), ab. Ein zahlenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiedenen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodischen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen (Eckert, ZfIR 2001, 884, 885: bis 20 v. H.) - unvermeidbar (Kleiber/Simon/Weyers aaO, § 7 WertV, Rdn. 188 f.; vgl. BVerwG EzGuG 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im einzelnen nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, EzGuG 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu kombinieren.
Liegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrsw ertermittlung nach Vergleichspreisen vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Erträgnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abweichung führen. Die Vergleichswertmethode ist in solchen Fällen zur Wertermittlung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf einer verfehlten Methodenwahl oder auf Mängeln bei der Anwendung der gewählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die Rechtsprechung (grundsätzlich zuletzt Senat BGHZ 146, 298) läßt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluß auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerläßliche (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154) - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Mißverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungssatz , aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden (Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht,
kann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem Unwissenden herleitet (BGHZ 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben Mißverhältnisses verschlossen. Klüger oder rücksichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag er sich, wenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet.

b) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sa chlich korrekte Ermittlung des Vergleichswerts in Zweifel zu ziehen. Es hat den Methodenwechsel deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder ohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung vermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich rechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermittlung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Plauen 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des Erstverkaufs sanierter Altbauwohnungen, wie er hier vorlag (Objekt war zur Vermietung bestimmt, aber unvermietet; Mietvertragsabschluß nach Vortrag des Klägers : 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im vergleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. Wohnungseigentumsindizes auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit 1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten aufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu üben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinandersetzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß ihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die
fachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachverständigen stand anhand des von der Stadt Plauen herausgegebenen, nach Baujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten Mietspiegels eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur Verfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen gewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an Sätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 WertR 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen der Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 € = 110.832,46 DM, vom Sachverständigen abgerundet auf 55.000 € = 107.570,65 DM; Ertragswert 47.782,49 € = 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sachverständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes durch das Kontrollergebnis nach Ertragsgesichtspunkten nicht als erschüttert angesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unterschiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter zu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertVO 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nichtigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerflichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt verläßlich ermittelten Preis gewonnen werden.
3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. ( 56.667,74 € = 110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der Abrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 € (= 107.570,65 DM) von 62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben Mißverhältnisses, das der Senat erst bei einer Verzer-
rung um knapp das Doppelte bejaht (Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, 1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann damit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen werden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein solches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käufer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobilienobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stützen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107, 1109). Für eine unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer unübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorgetragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zutreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den unter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
XI ZR 508/12
Verkündet am:
10. Dezember 2013
Herrwerth
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Vollstreckungsabwehrklage, mit der ausschließlich die Vollstreckung wegen eines
Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner
selbst erhoben werden. Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt.
Das gilt auch im Falle der Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage
geltend gemachten Einwendung sein soll, an den gewillkürten
Prozessstandschafter (Bestätigung von Senatsurteil vom 5. Juni 2012
- XI ZR 173/11, juris Rn. 18).
Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein
besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand
, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann
nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen
und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung
gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt (Fortführung
von BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.).
BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, die Richter
Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg und Pamp sowie die Richterin Dr. Menges

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 28. Juni 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 5. auswärtigen Zivilkammer in Plauen des Landgerichts Zwickau vom 13. Oktober 2011 wird, soweit das Rechtsmittel darauf gerichtet ist, die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. , UR-Nr. 8... , vom 24. November 2005 gegenüber Sa. L. , für unzulässig zu erklären, mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger wendet sich aus eigenem Recht gegen die dingliche und persönliche sowie zugunsten seiner Ehefrau gegen die persönliche Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde.
2
Der Kläger erwarb im Herbst 2005 aufgrund eines Angebots vom 26. Oktober 2005 Wohnungseigentum in P. zu einem Kaufpreis von 190.000 €, das der Verkäufer nach Angabe des Klägers eine Woche vor Erklärung der Annahme vom 22. November 2005 für 95.000 € angeschafft hatte. In einem Schreiben vom 16. November 2005 wies die Beklagte als in Aussicht genommenes Finanzierungsinstitut den Kläger und seine Ehefrau darauf hin, ein von ihr unterbreitetes "Finanzierungsangebot" stehe "unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, welches ein wesentlicher Bestandteil der Beleihungsprüfung" sei. Die Beklagte bewertete den "Sachwert" des Wohnungseigentums mit 187.200 €.
3
Der Kläger und seine Ehefrau schlossen unter dem 22. November 2005 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 190.000 €. In einer notariellen Urkunde des Notars K. S. mit Amtssitz in Li. zu URNr. 8… vom 24. November 2005 bestellte der damalige Eigentümer an dem Wohnungseigentum eine Grundschuld über 190.000 € zugunsten der Beklagten , wobei er sich als gegenwärtiger und der Kläger sich als künftiger Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das Pfandobjekt unterwarfen. Außerdem übernahm der Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld und unterwarf er sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mit notariell beurkundetem "Nachtrag" vom 29. November 2005 zu UR-Nr. 3… des Notars Dr. Fl. in F. wurde die "Übernahme der persönlichen Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung" von der Ehefrau des Klägers dahin "abgeändert", dass auch sie die "persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld" übernahm und sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterwarf. Der Darlehensvertrag wurde ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr bedient. Die Beklagte betreibt wegen eines Teilbetrages die Zwangsvollstreckung.
4
Das Landgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert des Wohnungseigentums abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht die Zwangsvollstreckung aus der näher bezeichneten "vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. " sowohl gegenüber dem Kläger als auch gegenüber seiner Ehefrau für unzulässig erklärt. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision ist begründet. Sie führt, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit, als sie die Vollstreckungsabwehrklage zugunsten der Ehefrau des Klägers betrifft, zur Zurückweisung der Berufung des Klägers mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Im Übrigen ist die Sache im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner unter anderem in MDR 2013, 47 f. veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
7
Soweit der Kläger mit der Vollstreckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung zulasten seiner Ehefrau bekämpfe, bestünden gegen seine Prozessführungsbefugnis keine Bedenken. Der Kläger gehe insoweit zulässig im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gegen die Beklagte vor.
8
Der Kläger könne zwar nicht die Art und Weise der Zwangsvollstreckung in Frage stellen und sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beinhalte eine unangemessene Benachteiligung und entfalte daher keine Wirkung. Die Vollstreckungsabwehrklage sei aber begründet, soweit der Kläger der Beklagten entgegenhalte , sie hafte ihm und seiner Ehefrau aus schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs. Selbst wenn zuungunsten des Klägers und seiner Ehefrau unterstellt werde, dass der Wert des Wohnungseigentums 106.000 € betragen und der Kaufpreis von 190.000 € diesen Wert lediglich um knapp 80% übertroffen habe, sei im Verhältnis zur Beklagten von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auszugehen. Die Beklagte habe die vollständige Finanzierung übernommen und dem Kläger und seiner Ehefrau vor Abschluss des Darlehensvertrages den Vorbehalt eines "positiven Besichtigungsergebnisses" mitgeteilt. Dies und der Umstand, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter ihre Augen vor dem tatsächlichen Wert verschlossen hätten, führe zur Haftung der Beklagten.

II.

9
Dies hält rechtlicher Überprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.
10
1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur die Entscheidung des Berufungsgerichts zur Vollstreckungsabwehrklage in direkter Anwendung des § 767 Abs. 1 ZPO. Eine prozessuale Gestaltungsklage des Klägers analog § 767 Abs. 1 ZPO des Inhalts, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung benachteilige den Schuldner unangemessen, die ihrerseits mit der Vollstreckungsabwehrklage wegen mehrerer in dem vollstreckbaren Titel festgestellter Ansprüche (BGH, Beschluss vom 11. Februar 1976 - IV ZB 64/75, VersR 1976, 664, 665) im Wege der objektiven Klagenhäufung verbunden werden konnte (Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 mwN), ist im Revisionsverfahren nicht anhängig. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts insoweit wenn auch nicht im Tenor, so doch hinreichend deutlich in den Gründen zurückgewiesen. Ob die Klage ursprünglich hinreichend bestimmt war oder der Kläger eine Rangfolge zwischen der Vollstreckungsabwehrklage in direkter und in analoger Anwendung des § 767 ZPO hätte angeben müssen, kann in dritter Instanz dahinstehen. Ein etwaiger Verfahrensfehler ist jedenfalls prozessual überholt (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, WM 2013, 2216 Rn. 29).
11
2. Soweit die Entscheidung des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz angefallen ist, weist sie Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf.
12
a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, WM 2013, 1089 Rn. 16), die Vollstreckungsabwehrklage insoweit, als der Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung zugunsten seiner Ehefrau erstrebt, mangels Prozessführungsbefugnis des Klägers unzulässig ist. Eine Vollstre- ckungsabwehrklage, mit der wie hier ausschließlich die Vollstreckung wegen eines Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner selbst erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 18 mwN). Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt (anders bei gesetzlicher Prozessstandschaft; vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - IV ZR 139/05, BGHZ 167, 150 Rn. 7 ff.). Sie wird auch durch die Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachten Einwendung sein soll, nicht statthaft, weil Streitgegenstand der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO die gänzliche oder teilweise , endgültige oder zeitweilige Vernichtung der Vollstreckbarkeit, nicht dagegen die Aufhebung des Titels oder die Feststellung ist, dass der Anspruch nicht oder nicht mehr besteht (BGH, Urteil vom 20. September 1995 - XII ZR 220/94, WM 1995, 2120, 2121; Beschluss vom 2. Juli 2009 - V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431 Rn. 15).
13
b) Soweit das Berufungsgericht der den Kläger selbst betreffenden Vollstreckungsabwehrklage stattgegeben hat, hat es bei der Prüfung einer dem Kläger aus § 242 BGB zustehenden Einrede (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 21) die Anforderungen an eine vorvertragliche Aufklärung durch die Beklagte überspannt.
14
aa) Im Ausgangspunkt ist das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären muss, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfallsergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 19 mwN).
15
bb) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen indessen seine Annahme nicht, die Beklagte habe über einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer verfügt.
16
(1) Das Berufungsgericht hat wiederum im Ansatz zutreffend erkannt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zulässt , erst ausgegangen werden kann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156). Es hat weiter richtig gesehen, dass dann, wenn kein besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 4. Juni 2013 - II ZR 207/10, WM 2013, 1556 Rn. 25). Diese zweite Konstellation hat das Berufungsgericht , das ein auffälliges, aber kein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung festgestellt hat, zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht. Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe einem - im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Verkehrswert von 106.000 € nicht einen Verkaufspreis von 190.000 €, sondern wegen einer nachträglichen Erstattung in Höhe von 11.400 € lediglich einen Betrag von 178.600 € gegenüberstellen dürfen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil das Berufungsgericht auch auf der Grundlage einer Verkehrswertüberschreitung von nur 68% zwar nicht von einem besonders groben (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 895), wohl aber von einem auffälligen Missverhältnis ausgehen durfte (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 aaO).
17
(2) Die vom Berufungsgericht herangezogenen weiteren Umständesind indessen nicht geeignet, im Verein mit einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Vorwurf der sittenwidrigen Überteuerung zu begründen.
18
Dass der Kläger den Kaufpreis voll finanziert, macht den Kaufvertrag nicht sittenwidrig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 274 a.E.). Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Beklagte die Finanzierung von einer Wertermittlung des Wohnungseigentums abhängig gemacht hat. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht im Interesse des Kunden (Senatsurteile vom 8. Mai 2001 - XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 45 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rn. 43; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 9). Daran ändert die Kundgabe des Vorhabens, eine Wertermittlung durchführen zu wollen, nichts (richtig OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. April 2013 - 4 U 258/12, juris Rn. 65 in einem dasselbe Grundstück betreffenden Parallelfall). Entsprechend kann die Durchführung einer Werter- mittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen.
19
(3) Das Berufungsgericht hat überdies einen konkreten Wissensvorsprung der Beklagten unzutreffend begründet.
20
Eine kreditgebende Bank ist unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zur Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung nur verpflichtet, wenn sie von ihr positive Kenntnis hat. Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN).
21
Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11), einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste (Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 aaO Rn. 10 mwN). Voraussetzung ist indessen, dass die sittenwidrige Überteuerung als solche feststeht. Dass ein Bankmitarbeiter vor Umständen die Augen verschließt, die für sich nicht aufklärungspflichtig sind, kann nicht zugleich die aufklärungspflichtige Tatsache und den konkreten Wissensvorsprung der Bank begründen. Das hat das Berufungsgericht verkannt.

III.

22
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
23
1. Über das Wertverhältnis hinausgehende nachteilige rechtliche Bedingungen des Kaufvertrages, die zusammen mit einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung zu § 138 Abs. 1 BGB führen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Darauf, ob der Verkäufer das Wohnungseigentum zuvor zu einem Preis erworben hatte, der noch unter dem vom Berufungsgericht angenommenen Verkehrswert lag, kommt es nicht an, weil für die Bestimmung des Missverhältnisses allein die objektiven Wertverhältnisse den Ausschlag geben (BGH, Urteil vom 30. März 1984 - V ZR 61/83, WM 1984, 874, 875; Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; Urteil vom 22. Dezember 1999 - VIII ZR 111/99, WM 2000, 431, 432; Staudinger/ Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 206).
24
2. Ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubte, hat das Berufungsgericht nicht ermittelt. Zum einen fehlen sichere Feststellungen zu einem Wert des Wohnungseigentums im Herbst 2005 von nur 97.000 €. Zum anderen hat das Berufungsgericht bei seinen Überlegungen, welche Werte zueinander ins Verhältnis zu setzen seien, nicht bedacht, dass, was ihm hätte Anlass geben müssen, einem entsprechenden Einwand der Beklagten nachzugehen, in den Kaufpreis eingerechnete Nebenkosten von der Leistung des Klägers abzuziehen gewesen wären (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 und vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38). Nur ein Kaufpreis von 190.000 € steht zu einem Verkehrswert von 97.000 € in einem besonders groben Missverhältnis. Ein besonders grobes Missverhältnis liegt dagegen nicht in einer Verkehrswertüberschreitung von 84%, die sich ergibt, wenn 178.600 € (190.000 € abzüglich 11.400 €) zu 97.000 € ins Verhältnis zu setzen sind (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Bezogen auf ein besonders grobes Missverhältnis mangelt es schließlich - vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus betrachtet konsequent - an Feststellungen zu einem konkreten Wissensvorsprung der Beklagten.
25
3. Auch sonst ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht nicht.
26
a) Eine Verpflichtung der Beklagten, den Kläger auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, bestand unabhängig davon, ob die Beklagte dazu über Erkenntnisse verfügte, nicht. Schon der Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20; zur Haftung beim Beratungsvertrag BGH, Urteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, WM 2000, 1548 ff.).
27
b) Die Beklagte schuf mittels der Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (Senatsurteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). Eine Vollfi- nanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank.

IV.

28
Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
29
Soweit der Kläger in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau vorgeht, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist die Berufung des Klägers, was ohne Verstoß gegen das Verschlechterungsverbot geschehen kann (Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 66/08, WM 2009, 402 Rn. 24 ff., 34; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - IX ZR 141/07, WM 2009, 918 Rn. 15; Urteil vom 10. Dezember 1998 - III ZR 2/98, WM 1999, 753, 754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 140, 208 ff.), mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Vollstreckungsabwehrklage als unzulässig abzuweisen ist.
30
Im Übrigen ist die Sache mangels Entscheidungsreife zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte das Berufungsgericht eine Einwendung nach § 242 BGB wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises nach nochmaliger Überprüfung anhand der oben dargestellten Maßstäbe verneinen, wird es dem weiteren Vortrag zu einer arglistigen Täuschung des Klägers durch den Vermittler nachzugehen haben.
Wiechers Ellenberger Grüneberg Pamp Menges
Vorinstanzen:
LG Zwickau, Entscheidung vom 13.10.11 - 5 O 295/09 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 28.06.12 - 9 U 1758/11 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 322/03 Verkündet am:
6. November 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
HWiG § 2 (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung)

a) Eine die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank aufgrund eines widerleglich
vermuteten Wissensvorsprungs bei institutionalisiertem Zusammenwirken
mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts
begründende arglistige Täuschung ist gegeben, wenn die Angaben
zur Höhe des erzielbaren Mietzinses entgegen der Mitteilung im
Verkaufsprospekt ohne betriebswirtschaftliche Untersuchung zur Rentabilität
und Vermietbarkeit des Objekts (hier: sog. Boarding-House)
gemacht wurden.

b) Für einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss
wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG
muss der Darlehensnehmer die Ursächlichkeit des Belehrungsverstoßes
für den Schaden auch dann konkret nachweisen, wenn der mit dem
Darlehen finanzierte Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen ist.
BGH, Urteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe sowie die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Prof. Dr. Schmitt
und Dr. Grüneberg

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 16. September 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Klägerin, eine Bank, und der Beklagte streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit zwei Darlehensverträgen zum Erwerb eines Appartements.
2
Der Beklagte wurde im Jahr 1992 von einem für die P. GmbH & Co. KG tätigen Untervermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital ein Appartement in einem in Bau befindlichen so genannten Boarding-House bei S. zu erwerben. Bei dem Objekt handelte es sich um eine in Teileigentum aufgeteilte Anlage, die über eine von den Miteigentümern gemeinsam beauftragte Pächterin hotelähnlich betrieben werden und dem längeren Aufenthalt von Gästen dienen sollte. Dieses von der W. KG (im Folgenden: Bauträgerin) geplante und errichtete Bauvorhaben wurde von der Klägerin finanziert. Nachdem das ursprünglich mit dem Vertrieb der Appartements beauftragte Unternehmen insolvent geworden war, übertrug die Bauträgerin diese Aufgabe der P. GmbH & Co. KG, die mit der Klägerin vereinbarte, dass diese auch den von zu werbenden Anlegern zu zahlenden Kaufpreis finanzieren sollte.
3
In dem für den Vertrieb der Appartements erstellten Prospekt der P. GmbH & Co. KG war die Klägerin namentlich als Objektfinanziererin benannt. Außerdem wurde in dem Prospekt aus einem Schreiben der Klägerin zitiert, in dem diese unter anderem bestätigte, für die Käufer der Appartements Treuhandkonten zu führen sowie eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen und die Kaufpreiszahlungen der Erwerber erst nach Fälligkeit freizugeben; darüber hinaus bestätigte die Klägerin, dass sie mit der Bauträgerin "seit vielen Jahren im Bereich der Baufinanzierung für die Erstellung ihrer Projekte sehr angenehm zusammenarbeite" und die Abwicklung bisher "ohne jegliche Beanstandung" erfolgt sei. In dem Prospekt wurde ferner mit einem erzielbaren Mietertrag von 812 DM pro Monat, d.h. umgerechnet ca. 34 DM pro qm, kalkuliert und auf eine - tatsächlich jedoch nicht vorhandene - betriebswirtschaftliche Untersuchung der Rentabilität und Vermietbarkeit des Objekts hingewiesen.
4
Am 17. Juni 1992 unterbreitete der Beklagte der T. GmbH (im Folgenden: Treuhänderin) ein notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb des Appartements Nr. und erteilte ihr zugleich eine umfassende Vollmacht, ihn in allen Angelegenheiten zu vertreten, die mit der Durchführung des Erwerbs des Teileigentums im Zusammenhang stehen, insbesondere in seinem Namen den Kaufvertrag, Darlehensverträge und alle erforderlichen Sicherungsverträge abzuschließen und gegebenenfalls auch wieder aufzuheben. Die Treuhänderin nahm das Angebot an und schloss am 23. Juni 1992 namens des Beklagten mit der Bauträgerin den notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Appartement zu einem Kaufpreis von 128.342,99 DM. Zur Finanzierung des Gesamtaufwandes von 191.100,34 DM schloss der Beklagte persönlich am selben Tag mit der Klägerin zwei Annuitätendarlehensverträge über 115.000 DM und 97.333,71 DM, die vereinbarungsgemäß durch eine Grundschuld über 223.000 DM abgesichert wurden und die eine Widerrufsbelehrung entsprechend § 7 VerbrKrG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung, im Folgenden: a.F.) enthielten. Der Nettokreditbetrag von 191.100,71 DM wurde dem in den Darlehensverträgen be- zeichneten Girokonto des Beklagten gutgeschrieben und zur Finanzierung des Erwerbs eingesetzt.
5
Das Boarding-House wurde im Februar 1993 fertig gestellt und danach von einer Pächterin betrieben, die bereits im Februar 1994 insolvent wurde. Im Jahr 1995 fiel auch die Bauträgerin in Konkurs. Der Betrieb wird seit 1995 von einer Gesellschaft fortgeführt, die die Eigentümer der Appartements zu diesem Zweck gründeten.
6
Wegen rückständiger Raten kündigte die Klägerin am 30. Januar 1998 die Darlehensverträge und das Kontokorrentkonto. Mit Schreiben vom 12. Juni 2001 widerrief der Beklagte seine Darlehensvertragserklärungen nach dem Haustürwiderrufsgesetz, weil er zum Abschluss aller Verträge aufgrund eines Besuchs des Vermittlers in seiner Wohnung veranlasst worden sei.
7
Die Klägerin begehrt mit der Klage in erster Linie, gestützt auf ihre Kündigung, die Rückzahlung der Darlehen und den Ausgleich des Sollsaldos auf dem Girokonto in Höhe von insgesamt 114.844,33 € nebst Zinsen seit dem 21. Februar 1998. Hilfsweise, für den Fall eines wirksamen Widerrufs der Darlehensverträge, verlangt sie die Zahlung von 118.335,27 € nebst Zinsen seit dem 13. Juni 2001 sowie von weiteren 4.477,34 € nebst Zinsen seit dem 21. Februar 1998. Der Beklagte ist der Auffassung, zu Zahlungen nicht verpflichtet zu sein, weil er die Darlehensvaluta nicht empfangen habe. Darlehensverträge und Kaufvertrag bildeten ein verbundenes Geschäft, so dass die Klägerin sich an die Verkäuferin halten müsse. Außerdem stünden ihm gegen die Klägerin Scha- densersatzansprüche wegen unterbliebener Belehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz und wegen Aufklärungspflichtverletzungen zu.
8
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht unter Abweisung des Hauptantrages den Beklagten auf den Hilfsantrag zur Zahlung verurteilt. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:


9
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


10
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
11
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung der Darlehen nach § 607 BGB a.F., sondern lediglich auf deren Rückabwicklung gemäß § 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung, im Folgenden: a.F.). Der Beklagte habe die Darlehensverträge wirksam widerrufen, weil er zu deren Abschluss in einer Haustürsituation bestimmt worden sei und die erteilte Widerrufsbelehrung nicht den Anforde- rungen des § 2 Abs. 1 Satz 3 HWiG a.F. entsprochen habe. Der schlüssigen Berechnung der Anspruchshöhe sei der Beklagte nicht entgegengetreten. Ferner habe die Klägerin Anspruch auf Ausgleich des geltend gemachten Sollsaldos auf dem Verrechnungskonto.
12
Der Beklagte könne dem Anspruch der Klägerin keinen Schadensersatzanspruch entgegenhalten. Es liege keiner der Ausnahmefälle vor, in denen die kreditgebende Bank zur Aufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet sei. Aufgrund des von dem Beklagten vorgelegten Gutachtens über eine vergleichbare Wohnung könne nicht festgestellt werden, dass der von ihm entrichtete Kaufpreis in sittenwidriger Weise überhöht gewesen sei. Die von der Bauträgerin für die Anlaufphase des Pachtbetriebes angeblich an die Pächterin geleisteten Pre-OpeningZahlungen seien schon deshalb irrelevant, weil diese erst nach Abschluss der Darlehensverträge erfolgt seien. Ein eine Aufklärungspflicht begründender Interessenkonflikt der Klägerin ergebe sich weder aus ihrer gleichzeitigen Rolle als Objektfinanziererin noch aus der Referenzerklärung im Prospekt oder der dort angesprochenen Mittelverwendungskontrolle. Schließlich müsse sie sich auch nicht gemäß § 278 BGB etwaige unrichtige Erklärungen des Vermittlers über Wert und Rentabilität der Immobilienanlage zurechnen lassen.
13
Die Klägerin müsse sich auch nicht gemäß § 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG a.F. auf Ansprüche aus der Rückabwicklung des Kaufvertrages verweisen lassen, weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hier nicht anwendbar sei. Aus diesem Grund könne sich der Beklagte auch nicht auf einen Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG berufen. Ein solcher lasse sich auch nicht über § 242 BGB begründen, weil die Darlehensverträge und der Kaufvertrag nicht als wirtschaftliche Einheit anzusehen seien.

II.


14
Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
15
1. Nicht zu beanstanden und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass der Klägerin kein Anspruch aus § 607 Abs. 1 BGB a.F. auf Rückzahlung der Darlehen zusteht, weil der Beklagte seine auf den Abschluss der beiden Darlehensverträge gerichteten Willenserklärungen wirksam widerrufen hat.
16
2. Infolge des wirksamen Widerrufs hat die Klägerin gegen den Beklagten - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - gemäß § 3 Abs. 1, 3 HWiG a.F. einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (vgl. Senat BGHZ 152, 331, 336, 338; 168, 1, 8 Tz. 20; 169, 109, 119 Tz. 38; zuletzt Senatsurteile vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 374/04, BKR 2007, 152, 154 Tz. 18, vom 17. April 2007 - XI ZR 130/05, NJOZ 2007, 3210, 3211 Tz. 12 und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Umdruck S. 6 f. Tz. 9, jeweils m.w.Nachw.).
17
a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte zur Rückzahlung des Kapitals verpflichtet ist und die Kläge- rin nicht auf das Appartement mit der Begründung verweisen kann, bei den Darlehensverträgen und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (vgl. Senat BGHZ 152, 331, 337; 168, 1, 9 Tz. 21; Senatsurteile vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2348 Tz. 13, vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 374/04, BKR 2007, 152, 154 Tz. 19 und vom 17. April 2007 - XI ZR 130/05, NJOZ 2007, 3210, 3211 Tz. 13, jeweils m.w.Nachw.).
18
aa) § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9 Tz. 21; Senatsurteil vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1258 f. Tz. 25, jeweils m.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall.
19
(1) Die Parteien haben in beiden Kreditverträgen die Stellung einer Grundschuld über 223.000 DM als Sicherheit vereinbart. Der von dem Beklagten erhobene Einwand, der Beleihungswert der Grundschuld habe weit unter der Gesamtdarlehenssumme gelegen, so dass das erste Darlehen nur zu einem geringen Teil und das zweite Darlehen überhaupt nicht durch eine werthaltige Grundschuld gesichert gewesen sei, greift nicht durch.
20
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917 und vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 m.w.Nachw.) setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert der belaste- ten Immobilie gesichert oder der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Gesamtkredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (Senatsurteile vom 18. März 2003 aaO und vom 18. November 2003 aaO). Das ist hier indes nach dem eigenen Vortrag des Beklagten nicht der Fall. Seine schlichte Behauptung, das Appartement sei lediglich 40.000 DM wert gewesen, ist unsubstantiiert. Sie steht im Widerspruch zu seinem weiteren Vorbringen, tatsächlich wäre höchstens ein Kaufpreis von 2.500 DM pro Quadratmeter - bei einem 23,9 qm großen Appartement insgesamt also 59.750 DM - angemessen gewesen, sowie zu dem vom Beklagten vorgelegten Wertgutachten des Sachverständigen B. vom 25. August 1992, in dem für ein gleich großes Appartement ein Ertragswert von 73.000 DM und ein Sachwert von 192.500 DM ausgewiesen ist. Es kann danach keine Rede davon sein, nur ein nicht wesentlicher Teil des Gesamtkredits sei durch ein Grundpfandrecht abgesichert.
21
(2) Die beiden Darlehen sind auch zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. Der vertragliche effektive Jahreszins von 9,2% lag innerhalb der Streubreite von 9,13% bis 10,37%, die die Deutsche Bundesbank in ihren Monatsberichten für den hier maßgeblichen Zeitraum Juni 1992 für festverzinsliche Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke mit einer Laufzeit von fünf Jahren ermittelt hat, und war damit marktüblich (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066 Tz. 50).
22
bb) Entgegen der Ansicht der Revision, die sich insoweit auf Schnauder JZ 2006, 1049, 1054 beruft, kommen auch eine einschränkende Auslegung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG oder eine analoge Anwendung von § 9 VerbrKrG a.F. auf Realkreditverträge, die zwar nicht nach § 7 VerbrKrG a.F., wohl aber nach § 1 HWiG a.F. widerrufen werden können, nicht in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats bilden Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft ausnahmslos kein verbundenes Geschäft (vgl. nur BGHZ 168, 1, 11 f. Tz. 29; Senatsurteil vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1258 f. Tz. 25, jeweils m.w.Nachw.). Der Gesetzgeber hat mit § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG eine abschließende Regelung geschaffen , die zum einen keinen Raum für eine teleologische Reduktion lässt und zum anderen eine analoge Anwendung des § 9 VerbrKrG verbietet. Dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB für die Zukunft ein verbundenes Geschäft bei Krediten zum Erwerb einer Immobilie nicht mehr generell ausgeschlossen hat, ist entgegen der Auffassung der Revision nicht geeignet, das Verständnis der zuvor geltenden , anders lautenden Vorschrift zu bestimmen (Senat BGHZ 167, 223, 231 Tz. 22).
23
cc) Ebenso zutreffend hat das Berufungsgericht einen Einwendungsdurchgriff nach den aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen der Rechtsprechung zum verbundenen Geschäft verneint. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus (st.Rspr.; vgl. BGHZ 168, 1, 10 Tz. 25; Senatsurteile vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622 und vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2349 Tz. 14).
24
b) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Beklagte die Darlehensvaluta auch empfangen. Nach dem - für das Revisionsverfahren gemäß §§ 314, 559 ZPO bindenden - Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, auf dessen Feststellungen das Berufungsurteil Bezug nimmt, ist die Darlehensvaluta auf das dem Beklagten zustehende Girokonto ausgezahlt worden. Die von der Revision aufgeworfene Frage, ob die in den Darlehensverträgen enthaltene Auszahlungsanweisung trotz des wirksamen Widerrufs der Darlehensverträge dem Beklagten zuzurechnen ist, stellt sich damit nicht. Ebenso ist unerheblich, ob die Treuhänderin Auszahlungen von dem Girokonto veranlasst hat, die dem Beklagten infolge eines Verstoßes der Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht zurechenbar sind. In einem solchen Fall hätte der Beklagte gegen die Klägerin einen - hier nicht geltend gemachten - Anspruch auf Wiedergutschrift der ausgezahlten Beträge (vgl. BGHZ 121, 98, 106).
25
c) Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 entschieden und im Einzelnen begründet hat (BGHZ 168, 1, 15 f. Tz. 33 f. m.w.Nachw.; ebenso Senatsurteile vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2349 Tz. 20 f. und XI ZR 358/04, ZGS 2007, 26, 28 f. Tz. 28 f.), kann sich der Darlehensnehmer bei einem Kredit zur Finanzierung einer Immobilie nicht darauf berufen, dass wegen der bestimmungsgemäßen Verwendung für den Erwerb der Immobilie die Herausgabe der Darlehensvaluta unverschuldet unmöglich geworden sei (§ 3 Abs. 2 HWiG a.F.), eine gemäß § 3 Abs. 3 Halbs. 2 HWiG a.F. nicht zu vergütende Wertminderung vorliege oder die Bereicherung weggefal- len sei (§ 818 Abs. 3 BGB). Die Ausführungen der Revision geben zu einer abweichenden Beurteilung oder einer weitergehenden Begründung keinen Anlass.
26
d) Entgegen der Ansicht der Revision stellt diese Rechtsprechung - auch unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im Folgenden: EuGH) vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) - keinen Verstoß gegen das Gemeinschaftsrecht dar. Dies hat der erkennende Senat ebenfalls bereits in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 10 ff. Tz. 26 ff.) im Einzelnen begründet (vgl. auch Senatsurteil vom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2349 Tz. 17 ff.). Die Ansicht des Beklagten, er sei durch den Widerruf der Darlehensverträge schlechter gestellt als bei deren Wirksamkeit, weil der Klägerin auf den Hilfsantrag eine um ca. 8.000 € höhere Hauptforderung zugesprochen worden sei als die aufgrund der Darlehenskündigung errechnete Hauptforderung, trifft nicht zu. Hierbei lässt er nämlich fälschlicherweise den jeweils geltend gemachten Zinsanspruch außer Betracht, der dazu führt, dass die Gesamtforderung aus dem Hauptantrag diejenige aus dem Hilfsantrag deutlich übersteigt.
27
3. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Klägerin entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch des Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint hat.
28
a) Allerdings hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision zutreffend angenommen, dass die Klägerin nicht aus zuge- rechnetem Verschulden für unrichtige Angaben des Vermittlers über die Rentabilität des Appartements und die Notwendigkeit des Einsatzes eigener Mittel haftet. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zu den Mieteinnahmen, zur monatlichen Belastung des Beklagten unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen sowie zu der Möglichkeit, das Appartement später mit Gewinn veräußern zu können , betreffen nicht die Darlehensverträge, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts, liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank und sind ihr deshalb nicht nach § 278 BGB zuzurechnen (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 27 Tz. 63; Senatsurteile vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 829, jeweils m.w.Nachw.).
29
b) Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die schuldhafte Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht durch die Klägerin rechtsfehlerfrei verneint.
30
aa) Danach ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung , der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 19 f. Tz. 41 sowie Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 15, vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 374/04, BKR 2007, 152, 154 f. Tz. 28 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877 Tz. 15, jeweils m.w.Nachw.).
31
bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit ein Rechtsfehler unterlaufen wäre.
32
(1) Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Klägerin nicht verpflichtet war, den Beklagten darüber aufzuklären, dass sie nicht bereit ist, für Erklärungen des Vermittlers über die Tragweite der Belastungen einzustehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622), so dass das Unterlassen eines entsprechenden Hinweises keine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründet.
33
(2) Mit dem Berufungsgericht ist des Weiteren davon auszugehen, dass die Klägerin wegen des angeblich weit überteuerten Kaufpreises unter dem Gesichtspunkt eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs keine Aufklärungspflicht traf.
34
Eine kreditgebende Bank ist zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises ausnahmsweise nur dann verpflichtet, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 21 Tz. 47; Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 19 (insoweit in BGHZ 169, 109 nicht abgedruckt) und vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651, 1653 Tz. 15, jeweils m.w.Nachw.), wobei die in dem Gesamtaufwand für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer , Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu berücksichtigen sind (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247).
35
Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte eine sittenwidrige Überteuerung des erworbenen Ap- partements nicht substantiiert dargelegt. Wie schon oben zu § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeführt, sind die schlichten Behauptungen des Beklagten , das Appartement sei lediglich 40.000 DM wert gewesen bzw. tatsächlich wäre nur ein Quadratmeter-Kaufpreis von maximal 2.500 DM - insgesamt also 59.750 DM - angemessen gewesen, nicht in Einklang zu bringen und stehen zudem in deutlichem Widerspruch zu dem von dem Beklagten selbst eingereichten und wiederholt in Bezug genommenen Wertgutachten des Sachverständigen B. , in dem ein Ertragswert von 73.000 DM und ein Sachwert von 192.500 DM ausgewiesen sind. Der Vergleich des Ertragswertes mit dem (reinen) Kaufpreis für das Appartement von 128.342,99 DM ergibt eine Überteuerung von etwa 76%, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Feststellung der Sittenwidrigkeit allein nicht genügt (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372, jeweils m.w.Nachw.). Daher kommt es - anders als die Revision meint - auch nicht darauf an, ob der von der Bauträgerin ihrerseits für den Erwerb des Grundstücks gezahlte Preis angemessen war und ob dieser in die Kaufpreiskalkulation eingeflossen ist.
36
(3) Entgegen der Ansicht der Revision hat die Klägerin auch keine Aufklärungspflicht im Hinblick auf ihre in dem Verkaufsprospekt abgedruckte Erklärung über die Durchführung einer Mittelverwendungskontrolle verletzt. Der Beklagte hat nicht behauptet, dass die Klägerin die Zahlungen vom Projektkonto der Bauträgerin nicht überwacht hat, sondern lediglich vorgetragen, dass es im August 1992 und im März 1993 und damit nach Abschluss der hier in Rede stehenden Darlehensverträge zu - angeblich rechtsgrundlosen - Pre-Opening-Zahlungen von diesem Konto an die Pächterin gekommen sei. Dieser Umstand kann allenfalls den Vorwurf rechtfertigen, die Klägerin habe die ihr obliegende Mittelverwendungskontrolle nicht mit der gebotenen Sorgfalt durchgeführt; er lässt aber nicht den Schluss zu, die Klägerin habe eine solche Kontrolle von Anfang an nicht beabsichtigt. Nur in diesem Fall wären aber die Prospektangaben unrichtig (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 621 f.). Soweit der Vorwurf mangelnder Sorgfalt bei der Mittelverwendungskontrolle seinerseits eine Schadensersatzhaftung der Klägerin begründen könnte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass dem Beklagten gerade dadurch ein Schaden entstanden ist (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 aaO S. 622).
37
(4) Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten besteht entgegen der Ansicht der Revision auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Verletzung einer Aufklärungspflicht der Klägerin wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle.
38
Eine solche Aufklärungspflicht setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174 und vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 623 m.w.Nachw.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Aus dem Vortrag des Beklagten ergibt sich nicht, dass ein über die Kreditgeberrolle hinausgehendes Engagement der Klägerin für das Projekt des Boar- ding-House nach außen in Erscheinung getreten ist. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, lässt sich dem im Verkaufsprospekt abgedruckten Schreiben der Klägerin nicht entnehmen, dass sie über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen wäre und etwa Aufgaben des Vertriebs übernommen hätte. Dafür reicht die allgemeine, auf die Baufinanzierung bezogene Referenzerklärung im Verkaufsprospekt, die Führung der Treuhandkonten für die Käufer sowie die Ankündigung, eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen, nicht aus, da die Klägerin damit keine Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen hat, sondern sich auf solche beschränkt hat, die für ein finanzierendes Kreditinstitut nicht unüblich sind (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 aaO S. 623 f.).
39
Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Überschreitung der Kreditgeberrolle - in Erweiterung dieser Fallgruppe - nicht allein deshalb zu bejahen, weil die kreditgebende Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts nach Maßgabe des Senatsurteils vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 23 Tz. 53) in institutionalisierter Weise zusammengewirkt hat. Diese Ergänzung der Rechtsprechung des Senats ist im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen erfolgt und bezieht sich ausschließlich auf die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs, indem unter bestimmten Voraussetzungen zu Gunsten des Darlehensnehmers eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler statuiert worden ist (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 22 Tz. 50 f.). Der Hinweis des Beklagten auf § 358 BGB geht - wie bereits oben in anderem Zusammenhang dargelegt - auch hier fehl.
40
(5) Die Klägerin war auch nicht wegen eines schwerwiegenden Interessenkonflikts aufklärungspflichtig. Ein solcher ist nicht schon allein deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist oder dem Verkäufer eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921, vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 624 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 Tz. 50). Ein schwerwiegender Interessenkonflikt kann vielmehr nur vorliegen, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere Umstände hinzutreten. Solche Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und werden auch von der Revision nicht aufgezeigt. Gegen die Annahme, die Klägerin könnte bei Abschluss der Darlehensverträge im Juni 1992 das Risiko eines ungesicherten Kreditengagements bei der Bauträgerin auf die Erwerber abgewälzt haben, spricht vor allem der Umstand, dass das Boarding-House 1993 fertig gestellt wurde und seinen Betrieb aufnehmen konnte, während der Konkurs der Bauträgerin erst 1995 eintrat (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 aaO).
41
(6) Schließlich hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt , dass die Klägerin auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen hat, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet hätte.
42
(a) Eine solche Gefährdung ist etwa zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878 Tz. 19 m.w.Nachw.). Dies ist hier - wie bereits dargelegt - nicht der Fall, weil das Vorhaben planmäßig fertig gestellt wurde. Deshalb ist unerheblich, dass die Klägerin mit ihrer Finanzierungsbereitschaft den Verkauf der Appartements erst ermöglicht hat.
43
(b) Unrichtig ist auch die Annahme der Revision, die Klägerin habe dadurch einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, dass sie den Erwerb des Appartements ohne Eigenkapital und ohne werthaltige dingliche Absicherung finanziert habe. Ein Darlehensnehmer hat selbst zu prüfen, ob er in der Lage ist, den aufgenommenen Kredit zurückzuführen. Zudem waren die Darlehen durch eine Grundschuld über 223.000 DM gesichert. Selbst wenn die Klägerin diesen Wert intern aufgrund einer unrichtigen Kalkulation festgesetzt haben sollte, begründet dies keine Aufklärungspflicht der Klägerin (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO S. 880 Tz. 40). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prüfen und ermitteln Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (Senat BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f. Tz. 45; Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO S. 880 f. Tz. 41 m.w.Nachw.). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat BGHZ 168, 1, 20 f. Tz. 45; Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO). Auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten internen Verkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, kommt es insoweit ebenso wenig an wie auf die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern, jedenfalls solange - wie hier - keine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer vorliegt (Senatsurteile vom 20. März 2007 aaO und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Umdruck S. 10 ff. Tz. 17).
44
c) Mit diesen Ausführungen lässt sich jedoch - wie die Revision unter Hinweis auf die erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierte Rechtsprechung des erkennenden Senats zur tatsächlichen Vermutung eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank zu Recht geltend macht - eine Haftung der Klägerin für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen.
45
aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.; 169, 109, 115 Tz. 23; Urteile vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1260 Tz. 39 und vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651, 1654 Tz. 24, jeweils m.w.Nachw.) können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anle- gers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
46
bb) Ob bei Anwendung dieser Grundsätze hier eine Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung des Beklagten gegeben ist, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungsgerichts schon deshalb nicht abschließend beurteilt werden, weil der Klägerin Gelegenheit zur Widerlegung einer Vermutung gegeben werden muss.
47
(1) Nach Behauptung des Beklagten ist ihm ein Mietertrag von 34 DM pro qm und Monat versprochen worden, während realistischerweise - wie sich aus dem Wertgutachten des Sachverständigen B. ergebe - nur ein solcher von 17 DM pro qm und Monat zu erwarten war. Darin ist zugleich die Behauptung des Beklagten enthalten, er sei von der Verkäuferin bzw. dem Vermittler über die Höhe des erzielbaren Mietzinses und die Rentabilität des Anlageobjekts getäuscht worden. Uner- heblich ist insoweit der Hinweis im Verkaufsprospekt, dass der Pächter zahlungsunfähig und das Objekt in der Zukunft zu einem niedrigeren Pachtzins verpachtet werden könne. Dieser Hinweis betrifft nur die künftige Entwicklung, während sich der Vortrag des Beklagten bereits auf die fehlende Wirtschaftlichkeit des Objekts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. der Inbetriebnahme des Boarding-House bezieht.
48
Dagegen ist entgegen der Ansicht der Revision das Vorbringen des Beklagten zu einer Täuschung über den angeblich krass überhöhten Ankaufspreis von 5,5 Mio. DM für das Grundstück nicht schlüssig, weil eine Aufklärungspflicht der Verkäuferin über diesen Preis und dessen Angemessenheit nicht bestand. Denn bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, die hier - wie bereits dargelegt - nicht überschritten ist, bleibt es den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjektes offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (vgl. BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688; Senatsurteil vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524).
49
(2) Die eine subjektive Komponente umfassende Arglist ergibt sich nach dem Beklagtenvorbringen daraus, dass die Angaben zur Höhe des erzielbaren Mietzinses entgegen der Mitteilung im Verkaufsprospekt ohne betriebswirtschaftliche Untersuchung zur Rentabilität und Vermietbarkeit des Objekts und damit "ins Blaue hinein" gemacht wurden. Dem steht angesichts dessen nicht entgegen, dass bei Vermarktung der Appartements tatsächlich ein Pachtvertrag zu dem im Prospekt genannten Pachtzins bestand. Das Boarding-House-Projekt war damals in Deutsch- land nicht geläufig, so dass es kaum praktische Erfahrungen damit gab. Die Rentabilität war deshalb schwer einzuschätzen und ungesichert. Allein der Abschluss eines langjährigen Pachtvertrages war hier deshalb nicht ausreichend; vielmehr war die Initiatorin - wie im Verkaufsprospekt vorgesehen - gehalten, die konkrete Möglichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen durch eine betriebswirtschaftliche Untersuchung zu klären (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930). Das gilt besonders, da der Erfolg der Vermögensanlage durch Erwerb von Teileigentum an dem Boarding-House von einer langjährigen gesicherten Pachtzahlung abhängig war, weil es sich - wie die Klägerin selbst vorgetragen hat - nicht nur um den Erwerb einer bestimmten Fläche in einem Immobilienobjekt, sondern um die Teilhabe an einem Gewerbebetrieb handelte.
50
(3) Da nach dem Vortrag des Beklagten der realistischerweise zu erzielende Mietzins nur etwa 50% des "versprochenen" Mietzinses betrug , war die Angabe auch objektiv evident unrichtig (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 24 f. Tz. 57; Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 Tz. 55).
51
(4) Die weiteren Voraussetzungen für die Vermutung der von dem Beklagten behaupteten Kenntnis der Klägerin von der arglistigen Täuschung des Beklagten sind nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwiderung nicht in Abrede stellt - gegeben. Danach bestand zwischen der Bauträgerin als Verkäuferin, den eingeschalteten Vermittlern und der Klägerin eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung der Hotelappartements und die Finanzierung des Erwerbs durch die Klägerin im Strukturvertrieb vorsah. Die Klägerin, die in ständiger Geschäftsbeziehung mit der Bauträgerin und Verkäuferin stand, übernahm zunächst die Finanzierung des Baus des Boarding-House. Sie erklärte sich gegenüber der Vermittlerin bereit, auch die Enderwerberfinanzierung zu übernehmen, als sich keine andere Bank dazu bereit fand und der Absatz der Einheiten über längere Zeit nur sehr schleppend verlaufen war. Bei der Anbahnung der Darlehensverträge bediente sie sich des von der Verkäuferin eingeschalteten Vertriebs. Die Anbahnung der Darlehensverträge erfolgte zusammen mit der der Erwerbsverträge über den Vertrieb der Verkäuferin, ohne unmittelbaren Kontakt der Klägerin mit den Erwerbern. Ausweislich des von der P. GmbH & Co. KG erstellten "Fahrplans zum Notarvertrag" sollten die (Unter-)Vermittler sämtliche für die Darlehensvergabe notwendigen Unterlagen, wie etwa die Selbstauskunft und die Einkommensnachweise, für die Klägerin einholen. Die P. GmbH & Co. KG erteilte danach die vorläufige Darlehenszusage und reichte die Unterlagen an die Klägerin weiter, die die Darlehensverträge vorbereitete und die Vertragsurkunden an die P. GmbH & Co. KG sandte, die sie über die Vermittler an die Kunden zur Unterzeichnung weiterreichte. Auch dem Beklagten wurde die Finanzierung des Kaufpreises entsprechend dem "Fahrplan zum Notarvertrag" von dem eingeschalteten Vermittler angeboten, ohne dass er persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Klägerin gehabt oder von sich aus dort um einen Kredit nachgesucht hätte. Die Darlehensverträge wurden ihm vom Vermittler zur Unterzeichnung vorgelegt.
52
(5) Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung im dargelegten Sinn wegen eines Wissensvorsprungs hätte die Klägerin den Beklagten nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB a.F.) so zu stel- len, wie er ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätte. Diesen Schadensersatzanspruch könnte der Beklagte dem Anspruch der Klägerin aus § 3 HWiG a.F. entgegen halten, wenn die Klägerin nicht den Beweis erbringt, dass der Beklagte das kreditfinanzierte Appartement auch bei gehöriger Aufklärung durch die Klägerin erworben hätte (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 26 Tz. 61; Senatsurteil vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 116 Tz. 22).

III.


53
Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
54
1. Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur tatsächlichen Vermutung eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs des Beklagten aus einem eigenen Aufklärungsverschulden der Klägerin wegen eines widerlegbar vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung zu treffen haben.
55
2. Außerdem könnte - wie die Revision geltend macht - ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG a.F. in Betracht kommen. Wie der Senat zur Umsetzung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) in nationales Recht entschieden und näher begründet hat (BGHZ 169, 109, 120 Tz. 40 ff.), kann ein Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gegeben sein, sofern der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages an den Kaufvertrag noch nicht gebunden war, das Unterlassen der Widerrufsbelehrung auf einem Verschulden der finanzierenden Bank - insbesondere einem vom Berufungsgericht festzustellenden verschuldeten Rechtsirrtum - beruht und die Schadensursächlichkeit des Belehrungsverstoßes feststeht (Senat BGHZ 169, 109, 121 f. Tz. 43; Senatsurteile vom 24. Oktober 2006 - XI ZR 265/03, Umdruck S. 14 Tz. 30, vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 401/03, Umdruck S. 13 f. Tz. 26 und vom 17. April 2007 - XI ZR 130/05, NJOZ 2007, 3210, 3213 Tz. 20). Es genügt nicht, dass der Beklagte bei ordnungsgemäßer Belehrung die Möglichkeit gehabt hätte, mit dem Widerruf der Darlehensverträge auch Risiken des Anlagegeschäftes zu vermeiden. Der Beklagte muss vielmehr konkret nachweisen, dass er die Darlehensverträge bei ordnungsgemäßer Belehrung tatsächlich widerrufen und die Anlage nicht getätigt hätte. Auf die so genannte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens kann sich der Beklagte nicht stützen (vgl. Senat BGHZ 169, 109, 121 f. Tz. 43 m.w.Nachw.; Senatsurteile vom 24. Oktober 2006 aaO, vom 19. Dezember 2006 aaO und vom 17. April 2007 aaO). Dies gilt entgegen der Ansicht der Revision auch dann, wenn der mit dem Darlehen finanzierte Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen sein sollte.
Ohne einen Widerruf war der Beklagte an den Darlehensvertrag gebunden und zu seiner Erfüllung verpflichtet, ohne der Klägerin die Unwirksamkeit des Kaufvertrages entgegenhalten zu können.
Nobbe Müller Joeres
Schmitt Grüneberg
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 13.11.2002 - 304 O 94/01 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 16.09.2003 - 9 U 238/02 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 236/05
Verkündet am:
18. Juli 2007
Ermel
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Wird dasjenige Zwischenurteil über den Grund des Anspruchs, auf dem das
Endurteil über den Betrag beruht, nach Erlass dieses Urteils rechtskräftig aufgehoben
, so verliert das Endurteil über den Betrag seine Wirkung, ohne dass
es eines gesonderten Ausspruchs bedürfte (Bestätigung von BGH, Urteil vom
20. Juli 2006 – IX ZR 47/04, NJW 2006, 3496, unter IV).
Für die durch § 286 ZPO gebotene sorgfältige und kritische Nachprüfung eines
gerichtlichen Sachverständigengutachtens durch das Gericht und zur Wahrung
des Anspruchs der Parteien auf ein rechtsstaatliches Verfahren und effektiven
Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG i. V. m. Art. 20 Abs. 3 GG) kann es geboten
sein, dass der Sachverständige tatsächliche Umstände, die er mangels Erfahrungswissens
selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, offen
legt (im Anschluss an BGHZ 116, 47; BVerfGE 91, 176, 181 ff.; BVerfG, NJW
1997, 1909).
Hat der Sachverständige, der mit der Erstattung eines Gutachtens zur Höhe
eines durch das Scheitern geplanter Geschäfte in Syrien entgangenen Gewinns
beauftragt ist, zur Ermittlung der Strukturen und Entwicklungen auf dem syrischen
Markt für die betreffenden Produkte Gespräche mit „Experten“ in Syrien
geführt und die Ergebnisse dieser Gespräche seinem Gutachten zugrunde gelegt
, setzt die Verwertbarkeit des Gutachtens voraus, dass er jedenfalls mitteilt,
welche Fragen er gestellt hat und aufgrund welcher konkreten Umstände die
jeweiligen Gesprächspartner als Experten für die Beantwortung dieser Fragen
anzusehen sind. Im Einzelfall kann darüber hinaus die Offenlegung der Namen
der Gesprächspartner geboten sein. Das gilt auch dann, wenn der Sachverständige
diesen Anonymität zugesichert hat.
BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 236/05 - OLG Celle
LG Stade
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers
und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten zu 1 wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 5. Oktober 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das 2. Teilurteil der 8. Zivilkammer - Kammer für Handelssachen - des Landgerichts Stade vom 27. Januar 2005 wegen der Abweisung der Widerklage zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 wird das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts Stade insoweit aufgehoben, als die Widerklage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Rechtsmittelverfahren, an das Landgericht zurückverwiesen. Es wird festgestellt, dass die vorgenannten Urteile im Übrigen wirkungslos geworden sind, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1, die T. Werk GmbH (im Folgenden: T. ), schlossen am 22. Dezember 1994 einen "Vertriebs- und Handelsvertretungs-Vertrag", der die Klägerin zum ausschließlichen Vertrieb von Geflügelimpfstoffen und tierärztlichen Produkten der T. in Syrien auf eigene Kosten berechtigte. Die nach syrischem Recht erforderliche Registrierung der Produkte war Aufgabe der Klägerin ; die T. hatte die dadurch entstehenden Kosten zu tragen und alle dafür erforderlichen Dokumente und Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
2
Anstelle der zur L. -Gruppe gehörenden T. trat infolge von Umstrukturierungsmaßnamen in dieser Gruppe zum 1. Juli 1996 die Beklagte zu 1, deren persönlich haftende Gesellschafterin die Beklagte zu 2 ist, in den Vertriebsvertrag ein. Die Klägerin erfuhr von der geplanten Umstrukturierung ("Fusion" ) spätestens im Februar 1996. Diese hatte zur Folge, dass die auf Veranlassung der Klägerin bereits durch syrische Behörden erteilten Registrierungen für Produkte der T. gegenstandslos wurden. Bei einer Besprechung im August 1996 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte zu 1, dass die Klägerin versuchen sollte, in Syrien eine Umregistrierung der Produkte zu erreichen. Dies gelang in der Folgezeit nur teilweise. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte zu 1 für Verzögerungen verantwortlich ist, die im (Um-)Registrierungsverfahren eingetreten sind.
3
Am 5. November 1997 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1 eine als Vergleich bezeichnete Vereinbarung, in der die Klägerin unter anderem anerkannte , der Beklagten zu 1 einen Betrag von 424.012,87 DM zu schulden, der in Raten getilgt werden sollte. Das Recht der Klägerin zur Aufrechnung mit etwaigen Gegenforderungen gleich welcher Art sowie ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem vorgenannten Zahlungsanspruch wurden ausgeschlossen. Die Klägerin behielt sich vor, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten unter anderem wegen angeblicher Verzögerungen im Zusammenhang mit der fusionsbedingten Registrierung geltend zu machen. Im Übrigen sollten mit dem Abschluss und der Erfüllung des Vergleichs sämtliche bestehenden und gegenseitigen Ansprüche erledigt sein.
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Bis April 1998 leistete die Klägerin auf die anerkannte Forderung fünf Raten à 10.000 DM; anschließend stellte sie die Zahlungen ein. Mit Schreiben vom 15. April 1998 vertrat sie die Auffassung, die Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung vom 3. (richtig: 5.) November 1997 sei wegen des Verhaltens der Beklagten entfallen. Hilfsweise erklärte die Klägerin die Anfechtung der Vereinbarung. Des Weiteren rechnete sie mit Schadensersatzforderungen gegen den restlichen Zahlungsanspruch der Beklagten zu 1 von 374.012,87 DM auf. Ende Mai 1998 kündigten beide Parteien den Vertriebs- und Handelsvertretungsvertrag fristlos.
5
Die Klägerin hat die Beklagten auf Ersatz entgangenen Gewinns in Höhe von insgesamt 5.202.548 DM (2.660.020,55 €) nebst Zinsen in Anspruch genommen und außerdem die Feststellung weiterer Schadensersatzpflichten der Beklagten begehrt. Die Beklagte zu 1 verlangt im Wege der Widerklage Zahlung des Restbetrags von 374.012,87 DM (191.229,74 €) zuzüglich Zinsen.
6
Das Landgericht hat durch Grund- und Teilurteil vom 14. April 2000 festgestellt , dass der Klägerin dem Grunde nach Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns zustehe für importgenehmigte, nicht ausnutzbare T. -Mengen (Schadensposition I) sowie für geplante T. -Mengen, die wegen nicht vollzogener Registrierung nicht mehr zum Importverfahren zugelassen wurden (Schadensposition II), allerdings beschränkt auf den Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis zum 5. November 1997. Eine Entscheidung über den von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen vergeblicher Kosten für Importlizenzen (Schadensposition IV) hat das Landgericht vorbehalten. Im Übrigen (Schadenspositionen I und II für die Zeit nach dem 5. November 1997, Schadenspositionen III, V, VI und VII sowie Feststellungsanträge) hat es die Klage abgewiesen, der Widerklage dagegen in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten war erfolglos geblieben; auf die Berufung der Klägerin hatte das Berufungsgericht durch Urteil vom 19. Mai 2004 das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und unter anderem der Klägerin dem Grunde nach weitere Schadensersatzansprüche zuerkannt sowie hinsichtlich der Widerklage die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Sache an die erste Instanz zurückverwiesen.
7
Dieses Urteil hat der Senat auf die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht durch Beschluss vom 26. September 2006 (VIII ZR 180/04) wegen Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Inzwischen hat das Berufungsgericht durch Urteil vom 27. Juni 2007 auf die Berufungen der Parteien das Grund- und Teilurteil des Landgerichts vom 14. April 2000 erneut teilweise aufgehoben und teilweise abgeändert. Es hat jetzt die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit die Klägerin gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Schäden wegen entgangenen Gewinns geltend macht, weil im einzelnen aufgelistete L. -Produkte in der Zeit zwischen dem 1. Oktober 1998 bzw. dem 1. März 1999 und dem 31. Dezember 1999 von der Klägerin nicht eingeführt und vermarktet werden konnten; im Übrigen hat es die Klage, soweit sie Gegenstand des Berufungsverfahrens war, abgewiesen. Soweit die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zu 1 zur Zahlung verurteilt worden war, hat es das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.
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Im parallel dazu fortgesetzten Betragsverfahren hat die Klägerin auf der Grundlage des Urteils des Oberlandesgerichts vom 19. Mai 2004 ihre Forderungen neu beziffert und ihre Leistungsklage auf insgesamt 9.628.402,68 € erweitert. Das Landgericht hat durch 2. Teilurteil vom 27. Januar 2005 die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin zu den Positionen Geflügelvakzine und Veterinärmedikamente (Schadenspositionen I und II) für den Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis zum 5. November 1997 529.221,65 € (1.035.067,58 DM) nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage hinsichtlich der Positionen Geflügelvakzine und Veterinärmedikamente betreffend den Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis 5. November 1997 abgewiesen. Die Widerklage hat es wegen der Aufrechnung der Klägerin mit weitergehenden Schadensersatzansprüchen für diese Positionen und den genannten Zeitraum ebenfalls abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufungen der Parteien zurückgewiesen , die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe, dass diese 5 % Zinsen aus 529.221,65 € erst seit dem 12. Mai 1998 zu zahlen haben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Beklagten in erster Linie die Feststellung, dass das Berufungsurteil wirkungslos geworden ist, soweit ihre Berufung gegen die der Klage stattgebende Entscheidung des Landgerichts zurückgewiesen worden ist; hilfsweise begehren sie die vollständige Abweisung der Klage zu den Schadenspositionen I und II für den Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis zum 5. November 1997. Die Beklagte zu 1 verfolgt darüber hinaus ihren Widerklageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

9
Das Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse , zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
10
Das Landgericht habe der Klägerin zutreffend für Geflügelvakzine und Veterinärmedikamente in dem Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis 5. November 1997 einen Schadensersatzanspruch wegen entgangenen G