/ Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

bei uns veröffentlicht am

10.01.2019

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Urteilsbesprechung zu Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Gericht

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die einstweilige Anordnung vom 20.06.2011 wird aufgehoben.

3. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

4. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich wegen des Erwerbs einer sog. „Schrottimmobilie“ im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage gegen die durch die Beklagte als finanzierende Bank betriebene Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin persönlich.

1. Der Steuerberater der durch den Ehemann der Klägerin geführten Fa. V1. W1. GmbH, Hr. A. P., machte die Klägerin nach bereits mehrfach erfolgter Vermittlung von steuersparenden Anlagenmodellen (Bl. 79 d. A.) Ende 1994 darauf aufmerksam, dass in Dresden Gewerbeimmobilien zu erwerben seien; bei der Klägerin handelte es sich damals um die in der Firma ihres Ehemanns angestellte Prokuristin (Bl. 79 d. A.).

So teilte die in München ansässige Fa. P1 & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH den Eheleuten W. durch Schreiben ihres Mitarbeiters, Hrn. R., vom 03.12.1994 mit, dass im Zuge der Anschaffung von zwei Büroeinheiten in der K3. Str. 90 in Dresden auf der Basis eines Kaufpreises von DM 891.703,- und sonstiger Erwerbskosten ein steuerlicher Verlust in Höhe von DM 503.695,- geltend gemacht werden könne, so dass sich bis Ende 1995 eine Steuererstattung von DM 372.042,- und wegen der Mieteinnahmen nach Abzug von Kosten eine Liquidität von DM 330.530,- errechne (Anlage K 9). Weiterhin stellte diese Steuerberatungsgesellschaft der Klägerin hierin auch eine Ertragsrechnung für das 1. Vermietungsjahr dar, und zwar auf der Grundlage der Annahme einer Miete von 20,- DM/m² (Anlage K 9 S. 7).

2. In der Folge kam mit Unterschrift der Klägerin vom 19.12.1994 zwischen dieser und der Fa. P1 Immobilien- und Kapital-Vertriebsgesellschaft mbH (im Folgenden: P. GmbH) aus München, für welche der Steuerberater A. P. ebenfalls tätig war, ein Vertrag zustande, durch welchen die Klägerin die Fa. P1 GmbH mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags zum Kauf der Büro-Nrn. 11a und 11b in der „Büro- und Gartenresidenz“- Dresden/L. beauftragte, ausdrücklich nicht aber auch mit einer Finanzierungsunterstützung, und sich die Maklerin eine Provision in Höhe von 3,45% incl. MWSt. versprechen ließ (Anlage K 11), die der Klägerin sodann am 10.01.1995 in Rechnung gestellt worden ist (Anlage K 8).

Auf dieser Rechnung der Fa. P1 GmbH findet sich auch ein Hinweis, dass diese Gesellschaft Partner der ... F2. M2. GmbH (H.F.M) ist, eines Unternehmens der ...-BANK-Gruppe.

3. In einem auf November 1993 datierenden Exposé der Fa. P1 GmbH zu der streitgegenständlichen Immobilie (Anlage K 7 S. 29) wird u. a. auch ein sog. Mietpreisspiegel (RDM) wiedergegeben, wonach bei einem einfachen Nutzungswert in Dresden für Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 1993 die monatliche Nettokaltmiete 20,- DM/m² betrage, bei einem mittleren Nutzungswert 30,- DM/m² und bei einem guten Nutzungswert 40,- DM/m² (Anlage K 7 S. 24). Des Weiteren heißt es in diesem Exposé, dass zu den typischen Risiken des Immobilienkaufes auch Mietausfälle, Mietminderungen und ein Immobilienleerstand gehören (Anlage K 7 S. 28).

4. Die Klägerin erwarb sodann zum Zweck der Erzielung von Renditen in Form von Mieteinnahmen (Bl. 67 d. A.) von der als Bauträgerin tätigen Fa. I. G1. für Vermögensberatung mbH, Dresden, durch notariellen Kaufvertrag vom 22.12.1994, Notar Dr. O. B., UR-Nr. .../1994, zu einem Kaufpreis in Höhe von DM 774.383,85 netto (entspricht € 395.936,17) zzgl. MWSt. i. H. v. DM 117.319,15 (entspricht € 59.984,33), mithin insgesamt DM 891.703,- (entspricht € 455.920,50), jeweils mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile von 29,4/1.000 bzw. von 28,8/1.000 an den Flurstück-Nrn. 51/3 sowie 51/4, Grundbuch des Amtsgerichts Dresden von N., wobei es sich um zwei gerade in Sanierung befindliche Gewerbeeinheiten mit den Nrn. 1101 und 1102 mit 86 m² bzw. 88 m² im Souterrain eines Hinterhauses ohne direkten Straßenzugang (Bl. 80 d. A.) in der K3. Str. 90 in Dresden handelte, die zum Kaufvertragszeitpunkt noch in Sanierung begriffen waren und nach Ziff. 9 des Kaufvertrags bis zum 31.01.1995 bezugsfertig zu sein hatten (Anlage K 1).

Aus diesem notariellen Kaufvertrag und aus dem Grundbuch (Anlage K 6) geht hervor, dass auf der gesamten Immobilie bereits durch die Bauträgerin bewilligte Grundschulden zugunsten der B...bank AG, bei der er sich um die Rechtsvorgängerin der Beklagten handelt, über DM 2.420.000,- sowie über DM 9.680.000,- lasteten (Bl. 9 f. d. A.).

Durch weitere Notarurkunde UR-Nr. .../1995 vom 01.06.1995 wurden die Miteigentumsanteile auf 28,26/1.000 bzw. 27,73/1.000 herabgesetzt, die übrigen vertraglichen Bestimmungen vom 22.12.1994 aber unberührt gelassen (Anlage K 2).

Die Eintragung der Klägerin im Grundbruch erfolgte sodann jeweils am 11.05.1999 (Anlage K 6).

5. Diese Anschaffung finanzierte die Klägerin in Höhe von DM 151.144,- mit Eigenkapital, im Übrigen wurde der Kaufpreis über ein am 28.12.1994 abgeschlossenes Annuitätendarlehen seitens der ...bank AG in Höhe von DM 800.000,- bei 8,2% bzw. (ab 01.01.1996) 8,35% Zinsen p. a. mitfinanziert (Anlage B 4).

In dem Darlehensvertrag weist die Bayerische Hypotheken- und W2. AG in Ziff. 18 darauf hin, dass sie eine Haftung für die Wirtschaftlichkeit des Beleihungsobjektes nicht übernehme.

In einem internen Schreiben der ...bank AG vom 29.07.1993 heißt es, dass Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutliche Warnzeichen anzusehen seien (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34).

Dabei hatte die Klägerin bereits am 20.12.1994 eine vorab durch Hrn. P. ausgefüllte Selbstauskunft auf einem Formular der ...bank AG unterzeichnet (Anlage K 33). Außerdem war dieses Formular der Klägerin zusammen mit einem handschriftlichen Anschreiben des Hrn. P. „mit der Bitte um Unterzeichnung“ am 19.12.1994 zugefaxt worden (Anlage K 33 S. 3) und am 20.12.1994 ausweislich eines handschriftlichen Anschreibens seitens der Klägerin sodann durch diese nach Unterzeichnung an Hrn. R. gefaxt worden (Anlage K 33 S. 3).

Als Sicherheiten wurden am 08.11.1995 zugunsten der ...bank AG Grundschulden über DM 810.000,- im Grundbuch eingetragen, wobei dieselben durch Notarurkunde vom 22.12.1994 (UR-Nr. .../1994) bewilligt worden waren; außerdem unterwarf sich die Klägerin in dieser Urkunde auch hinsichtlich ihrer persönlichen Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung (Anlage K 5 S. 3). Ferner unterzeichnete die Klägerin am 28.12.1995 auch eine Zweckerklärung (Anlage B 6).

6. Der zum „Stand 01.01.2015“, ausweislich von dessen S. 67 aber frühestens mit Stand vom 27.03.1995 abgefasste und am 01.06.1995 veröffentlichte (Bl. 322 d. A.) Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden für den Berichtszeitraum 1994 (Anlage K 39), an welchem auch der in diesem Verfahren gerichtlich beauftragte Sachverständige Dr.-Ing. P. G. als Ausschussmitglied mitgewirkt hatte (Bl. 317 f. d. A.), enthält auf S. 56 unter der Überschrift „Preisniveau von Teileigentum“ u. a. die Angabe, dass „mehrere 10.000 Quadratmeter bezugsfertige Büroflächen in Dresden zur Zeit nicht vermietet sind und diese Zahl noch weiter steigen wird, da große Objekte, wie z. B. das World Trade Center, auf den Markt kommen“, und weiter noch die Feststellung, dass es „wegen des Überangebotes an Büroflächen in der Landeshauptstadt und der sinkenden Nachfrage … bezüglich der Mieten zu gravierenden Preisstürzen“ gekommen sei (Bl. 214, 221 d. A.).

7. Wie auch aus dem durch die Voreigentümerin der streitgegenständlichen Miteigentumsanteile, der als Bauträgerin involvierten Fa. I. G1. für Vermögensberatung mbH, der Klägerin gegenüber durch Schreiben vom 14.01.1997 erfolgten Mitteilung hervorgeht, haben Hr. R. und Hr. P. im Rahmen der Vermittlung der Einheiten für die Fa. P1 GmbH etwa 7% Provisionen erhalten (Anlage K 12), noch ehe über das Vermögen der Bauträgerin am 01.10.1998 unter dem Az.: 531-N-1631/98 durch das Amtsgericht Dresden ein Konkursverfahren eröffnet worden ist (Bl. 93 d. A.).

8. Das ursprüngliche Darlehen vom 28.12.1994 wurde durch Vereinbarung vom 27.05./09.06.1998 in noch valutierender Höhe von DM 767.695,38 auf schriftlichen Wunsch der Klägerin vom 20.05.1998 (Anlage B 7) unter Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von DM 45.763,99 abzüglich eines Nachlasses in Höhe von DM 11.849,61 vollständig zurückbezahlt und für den Zeitraum ab dem 01.07.1998 zu neuen Konditionen fortgesetzt (Bl. 87 d. A.; Anlage B 8). In dem Antwortschreiben der ...-Bank AG vom 26.05.1998 (Anlage B 7 S. 2) heißt es, dass „die von uns erstellte Wertermittlung des Beleihungsobjektes nur für bankinterne Zwecke verwendet“ werde.

9. Der freie Sachverständige G2. M3. ermittelte im Auftrag der Klägerin am 27.10.2005 für die Gewerbeeinheiten Nr. 1101 und Nr. 1102 für den Zeitpunkt des 22.12.1994 jeweils einen Verkehrswert in Höhe von € 88.000,- (Anlage K 13).

10. Die Beklagte kündigte den Darlehensvertrag am 03.07.2008 und stellte dabei einen Betrag in Höhe von € 340.371,63 fällig. In einem Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 11.07.2008 wurde hierauf u. a. erwidert, dass „eine Mietzusage in Höhe von DM 20,00 pro m² netto“ erfolgt sei (Anlage B 2 S. 2).

11. Im Rahmen des am 18.11.2008 jeweils angeordneten Zwangsversteigerungsverfahrens (Az.: 517 K 923/08 bzw. 517 K 924/08) hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Miteigentumsanteile (Anlage K 17) wurden durch das Amtsgericht Dresden Wertgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M1 St. eingeholt, wonach zum 09.04.2009 die Gewerbeeinheit Nr. 1101 (Miteigentumsanteil: 28,26/1.000) € 27.900,- und die Gewerbeeinheit Nr. 1102 (Miteigentumsanteil: 27,73/1.000) € 28.000,- wert gewesen seien (Anlagen K 14, K 15, K 36, B 9). Sodann wurden die beiden Gewerbeeinheiten durch Zuschlagsbeschlüsse jeweils vom 08.07.2010 für jeweils € 7.500,- an die Fa. ... für Immobilienbesitz mbH & Co.KG veräußert (Anlage K 18).

12. Die Klägerin erzielte im Zeitraum seit der Fertigstellung der Immobilie im Jahr 1995 bis Ende 2001 für beide Gewerbeeinheiten Mieteinnahmen in Höhe von € 3.092,81 und im Zeitraum zwischen 2002 und 2010 insgesamt € 23.697,-, so dass sich eine monatliche Nettokaltmiete für beide Einheiten in Höhe von € 0,86/m² ergibt (Bl. 12, 81 f., 222 d. A.). Dabei trat 2001 ein kompletter Leerstand ein und erst ab 2003 konnten die Gewerbeeinheiten etwas regelmäßiger vermietet werden, bis sie im Jahr 2005 und bis zur Versteigerung im Juli 2010 wiederum leerstanden (Bl. 12, 81 f. d. A.).

13. Die Klägerin hat die Mehrwertsteuer aus dem Nettokaufpreis und aus der halben auf den Nettokaufpreis berechneten Grunderwerbsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs abgezogen (Bl. 72 d. A.). Sie erzielte bis Januar 2011 Steuervorteile in Form einer Umsatzsteuerrückerstattung in Höhe von € 64.307,48 sowie Einkommensteuervorteile in Höhe von € 363.435,58 (Bl. 86 d. A.; Anlagen K 16, K 32).

II.

Aus Sicht der Klägerin habe die bei dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag durch ihren damaligen Mitarbeiter Hrn. Marian V. handelnde ...-Bank AG ihre Rolle als bloße Kreditgeberin überschritten, sich weiter in eine schwerwiegende Interessenkollision begeben und hafte der Klägerin auch wegen der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes sowie wegen eines Wissensvorsprungs im Hinblick auf eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung und im Hinblick auf die erkannten arglistigen Täuschungen durch die Vermittler über die erzielbare Miete, die Rentabilität und Gewinne der Kapitalanlage und versteckte Innenprovisionen (Bl. 20 ff., 90 ff. d. A.). Sie könne daher der Zwangsvollstreckung durch die Beklagte eigene Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen entgegenhalten.

Hinsichtlich der durch die Klägerin angenommen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung (Bl. 72 d. A.) argumentierte die Klägerin in der Klageschrift vom 04.05.2011 zunächst damit, dass die verfahrensgegenständlichen Miteigentumsanteile am 22.12.1994 insgesamt nur € 176.000,- wert gewesen seien, woraus im Vergleich zu dem Bruttokaufpreis eine Überteuerung von 159% resultiere, wie sich dies aus dem Gutachten des Sachverständigen M3. vom 27.10.2005 ergebe (Bl. 9, 24 d. A.; Anlage K 13). Der Bruttokaufpreis sei zum einen aus dem Grund maßgeblich, dass nicht absehbar sei, ob der Klägerin die Vorteile des Vorsteuerabzuges tatsächlich verblieben würden, und zum anderen aus dem Grund, dass der Beklagten solche steuerliche Vorteile nicht zum Vorteil gereichen dürften, und zum dritten aus dem Grund, dass auch bei einem möglichen Wiederverkauf der Gewerbeeinheiten die Mehrwertsteuer ebenfalls wieder in den Kaufpreis mit einzukalkulieren gewesen wäre (Bl. 72 d. A.). In der Replik führte die Klägerin hierzu ergänzend aus, dass sich auch unter Zugrundelegung bloß des Nettokaufpreises immer noch eine Überteuerung um 125% ergebe (Bl. 72 d. A.). Daher ergebe sich in beiden Fällen eine Überschreitung der durch den Bundesgerichtshof gesehenen Grenze der knapp doppelt so hohen Leistung im Verhältnis zur Gegenleistung (Bl. 72 f. d. A.).

Für die sachverständige Wertermittlung der beiden Gewerbeeinheiten sei das Ertragswertverfahren heranzuziehen, weil die streitgegenständliche Immobilie ein zur Erzielung von Renditen erworbenes Mietobjekt ist (Bl. 67 d. A.), und weil auch die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den Angaben des damals zuständigen Darlehenssachbearbeiters Hrn. Ma. V. bei Kapitalanlageimmobilien nach dem Ertragswertverfahren vorgegangen sei (Bl. 212 d. A., Anlagen K 37, K 38). Weiterhin ergebe sich auch aus einer Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 12.06.2012 (Anlage K 42), dass es für die verfahrensgegenständlichen Souterrain-Gewerbeeinheiten überhaupt keine Vergleichsobjekte gebe (Bl. 216 d. A.). Im Rahmen der Wertermittlung müsse des Weiteren davon ausgegangen werden, dass die verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten in einer als einfach (Bl. 213 ff. d. A.) bis mittel (Bl. 224 d. A.) zu qualifizierenden Randlage befindlich seien, und zwar in einer Wohngegend fernab der Hauptgewerbegebiete, zumal sie auch noch 80 m entfernt von der K3. Straße im Souterrain eines Hinterhauses lägen (Bl. 213 ff., 218 d. A.; K 36). Weiterhin seien die Gewerbeeinheiten wegen ihrer Schlauchförmigkeit und ihrer mangelnden Belichtung und Besonnung nicht als Büroräume, sondern eher als Fahrradkeller geeignet (Bl. 216 d. A.).

Die Kenntnis der ...-Bank AG sei zu vermuten, weil die ...-Bank AG mit der Vertriebsfirma institutionalisiert zusammengewirkt habe; außerdem habe die ...-Bank AG die Augen vor der Erkenntnis der sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie bewusst verschlossen (Bl. 22 ff., 97 ff. d. A.), wobei sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten das Wissen und das Verhalten des Vermittlers P. habe zurechnen lassen müssen (Bl. 99 d. A.):

Die Filiale der ...-Bank AG in der Filiale A.-/T2.straße in M. wiederum habe mit der Fa. P1 GmbH aus München im Rahmen eines Profivermittlerverhältnisses (Bl. 6, 85 d. A.) zusammengearbeitet. Die ständigen Geschäftsbeziehungen zwischen der ...-Bank AG und der Fa. P1 GmbH ergäben sich auch aus einem Ausdruck eines internen Computerprogramms (VIPS), worin die Fa. P1 GmbH eine eigene Vermittlernummer nebst eigenem Provisionskonto erhalten habe (Bl. 6 d. A.; Anlage K 10), und auch daraus, dass die Beklagte sowohl den Bauträger als auch mehrere Enderwerber finanziert habe, die jeweils über den Vermittler P. die Immobilie erworben hätten (Bl. 88 f. d. A.; Anlagen K 24 - K 29). Auch zeige sich daran, dass die ...-Bank AG dem Vermittler P. einen Selbstauskunftsbogen überlassen habe, welcher sodann durch denselben ausgefüllt worden sei, ehe er durch die Klägerin unterschrieben wurde, das institutionalisierte Zusammenwirken (Bl. 89 d. A.; Anlage K 33). Des Weiteren sei die Fa. P1 GmbH dabei über ihren direkten Angestellten Hrn. R. an den Steuerberater A. P. als Untervermittler herangetreten, um an entsprechende Kunden zu gelangen, welche sodann an die Bankfiliale vermittelt worden seien (Bl. 85, 88 d. A.).

Außerdem treffe die Beklagte wegen der Entscheidung OLG Frankfurt, 09.06.2011, Az.: 17 U 86/10 eine sekundäre Darlegungslast zum Bestehen einer Vertriebsabrede und dazu, wie vielen Anlegern die ...-Bank AG Eigentumserwerbe in dem betreffenden Objekt finanziert habe (Bl. 99 d. A.).

Die Beklagte habe eine eigene Einwertung der streitgegenständlichen Miteigentumsanteile vorgenommen gehabt (Bl. 14 d. A.), wie dies auch der Vermittler Hr. P. besonders betont habe (Bl. 14 d. A.), weil sie vor dem Kaufvertrag bereits Grundschulden in Höhe von 12 Millionen Euro an dem gesamten Objekt gehalten habe. Sie habe von der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung aufgrund ihrer eigenen Wertermittlung, wie aus den Anlagen K 24 - K 29 ersichtlich, Kenntnis gehabt, weil sie mindestens acht Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie finanziert habe (Bl. 15, 94 d. A.). Die Beklagte müsse nach den Entscheidungen OLG München, 15.03.2011, Az.: 5 U 4457/10, und OLG Nürnberg, 15.04.2011, Az.: 14 U 756/09, im Rahmen einer sekundären Darlegungslast die interne Wertermittlung und den gesamten Globalakt zu der streitgegenständlichen Immobilie vorlegen (Bl. 94 d. A.).

Auch wegen des internen Schreibens der ...-Bank AG vom 29.07.1993 mit den hierin erwähnten Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutlichen Warnzeichen (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34) sei der ...-Bank AG ein Einbruch im ostdeutschen Immobiliensektor schon seit dem Frühjahr 1993 bewusst gewesen.

Hinsichtlich des durch die Klägerin angenommen Wissensvorsprungs der Rechtsvorgängerin bezüglich der Höhe der erzielbaren Mieten der beiden Gewerbeeinheiten sowie hinsichtlich der Rentabilität und der Gewinne aus der Kapitalanlage trägt die Klägerin vor, dass im konkreten Fall der Steuerberater P. in Anwesenheit des Hrn. R. bei einem Beratungsgespräch unter Vorlage eines Berechnungsbeispiels mit Datum vom 03.12.1994 (Anlage K 9) der Klägerin zugesichert habe, dass sich aufgrund der garantiert zu erzielenden Mindestquadratmeter-Miete in Höhe von DM 25,- sowie aufgrund der zu erwartenden Steuerersparnis das Eigenkapital bereits nach zwei Jahren wieder amortisieren und hiernach ein ständiger Liquiditätsüberschuss verbleiben würde (Bl. 5 d. A.). Weiterhin habe Hr. P. bei dieser Gelegenheit auch erklärt, dass die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten ohne weiteres den gezahlten Kaufpreis wert seien und nach Ablauf der steuerlichen Bindungsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußert werden könnten (Bl. 5 f. d. A.). Des Weiteren habe der Vermittler Hr. P. auch ins Blaue hinein zugesichert, dass die verfahrensgegenständliche Immobilie eine Wertsteigerung und einen gewinnbringenden Weiterverkauf erwarten lasse, obwohl sich dann aus den beiden Wertgutachten vom 07.07.2009 mit € 27.900,- bzw. € 28.000,- wesentlich niedrigere Beträge ergeben haben (Bl. 10 d. A.; Anlagen K 14 f.). Weiter sei der Klägerin bei diesem Beratungsgespräch auch ein Auszug aus dem Mietspiegel der Stadt Dresden gezeigt worden, wonach bei gewerblichen Immobilien eine Nettokaltmiete zwischen DM 20,- und DM 40,- realistisch zu erzielen sei (Bl. 6 d. A.). Diese Berechnungen und Zusicherungen seien die Entscheidungsgrundlage und für den Erwerb ausschlaggebend gewesen (Bl. 6 d. A.).

Daher sei die Klägerin über die erzielbare Miete arglistig durch die Beklagte getäuscht worden. Denn anstelle der durch den Steuerberater P. und den Hrn. R. ins Blaue hinein (Bl. 12 d. A.) mündlich zugesagten Nettokaltmiete von DM 25,- bzw. € 12,78/m² (Bl. 79 d. A.) betrage eine solche nur 5,26 €/m², wie sich aus einem Sachverständigengutachten vom 27.10.2005 ergebe (Anlage K13), wobei noch die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 20% (Bl. 220 d. A.; Anlage K 13) abzuziehen seien, so dass sich bloß ein Betrag von € 4,21 ergebe, mithin eine Überhöhung um 204% vorliege (Bl. 11 d. A.). Erst recht gelte dies unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen St. über eine nachhaltig erzielbare Miete von nur € 2,50 (Bl. 223 d. A.; Anlage K 36). Insofern ergebe sich aus den Entscheidungen BGH, 16.05.2006, Az.: XI ZR 6/04 Tz. 57 und BGH, 19.12.2006, Az.: XI ZR 374/04 die Evidenz der Sittenwidrigkeit schon bei Abweichungen um 46% bzw. um 28% (Bl. 12, 97 d. A.). Tatsächlich seien die Gewerbeeinheiten in den ersten sieben Jahren von 1995 - 2001 sogar unvermietbar gewesen, wie die Erträge der Klägerin zeigten (Bl. 222 d. A.).

Die in dem RDM-Mietpreisspiegel aus dem Jahr 1993 ersichtliche Miete von DM 20,-/m² für einfache Gewerbeflächen stelle zwar nur einen Durchschnittswert dar, der nicht ohne weiteres auf jedes Objekt übertragen werden könne (Bl. 80 d. A.). Dies ergebe sich schon daraus, dass die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten im Souterrain eines Hinterhauses ohne direkten Straßenzugang liegen, deren Bezugsfertigkeit erst für 1995 vorgesehen gewesen sei und die Immobilie auch nicht in einem Geschäftsbezirk, sondern einer einfachen Wohngegend liege (Bl. 80 d. A.). Doch selbst wenn die schriftlich zugesicherte Bruttomiete von DM 20,-/m² zugrunde gelegt würde, ergebe sich anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung immer noch eine sittenwidrige bzw. evidente Überhöhung um etwa 94,5% im Vergleich zu der durch den Sachverständigen M3. ermittelten Bruttomiete von € 5,26/m² (Bl. 97 d. A.).

Hinsichtlich des durch die Klägerin angenommen Wissensvorsprungs der Beklagten über versteckte Innenprovisionen trägt die Klägerin vor, dass die ...-Bank AG, die im konkreten Fall in Person des Mitarbeiters Ma. V. gehandelt habe, mit der Fa. H. Fonds M2. GmbH als Partnerunternehmen kooperiert habe; dabei seien mindestens 20% des Kaufpreises als verdeckte Innenprovision geflossen (Bl. 83 f. d. A., Anlage K 30). Daher habe die ...--Bank AG insofern auch eine Aufklärungspflicht verletzt, indem sie derart hohe verdeckte Innenprovisionen nicht offenlege (Bl. 85 d. A.). Hr. R. und Hr. P. hätten über die offen ausgewiesene Maklerprovision hinaus noch Provisionen insgesamt in Höhe von 7% des Kaufpreises erhalten (Bl. 83, 88 d. A.; Anlagen K 8, K 12). Bei der Klägerin sei daher der unrichtige Eindruck erweckt worden, dass für die Vermittlung des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilie nur die offen ausgewiesene Provision von 3,45% zu zahlen war (Bl. 8 d. A.).

Aus Sicht der Klägerin könne daher mit Stand 31.12.2010 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von € 400.875,90 wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung der Beklagten entgegengehalten werden (Bl. 13, 18 ff., 86 d. A.; Anlagen K 16, K 32). So habe die Klägerin Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von € 356.879,95 erbracht, Hausgelder und Nebenkosten in Höhe von € 78.633,87 erbringen müssen, des Weiteren Umsatzsteuerzahlungen in Höhe von € 56.459,37 (Bl. 18 d. A.). Unter Berücksichtigung der Umsatzsteuererstattung in Höhe von € 64.307,48 und der vereinnahmten Mieten in Höhe von € 26.789,81 verbleibe daher als negatives Interesse ein Schaden der Klägerin in Höhe von € 400.875,90, weil eine Anrechnung der erlangten Einkommensteuervorteile in Höhe von € 363.435,58 der Klägerin im konkreten Fall nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unterbleiben müsse (Bl. 19 ff., 86 d. A.).

Die Klägerin beantragt daher zuletzt (Bl. 112 d. A.):

I. Die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, wird für unzulässig erklärt.

II. Die Beklagte wird verurteilt, die ihr erteilte vollstreckbare Ausfertigung der vorbezeichneten Grundschuldbestellungsurkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, an die Klagepartei herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte behauptet, sie habe eine eigene Einwertung des Verkehrswertes der streitgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien vorgenommen gehabt, und zwar in Höhe von DM 4.000,-/m² und unter Zugrundelegung eines Sicherheitsabschlags von 10% hieraus den Beleihungswert zugrunde gelegt habe, wobei diese Einwertung damit in der Nähe des sich aus dem Privatsachverständigengutachten des G. M. vom 27.10.2005 ergebenden Betrags von DM 4.450,-/m² netto liege, insbesondere sei dabei auch zu berücksichtigen, dass es bei einem Ersterwerb am Markt die höchsten Verkaufserlöse wegen der damit verbundenen Steuervorteile gebe, während ein Zweiterwerb jedoch wegen geringerer steuerlicher Ansetzbarkeit deutlich niedriger gehandelt werde (Bl. 48 f. d. A.). Bei der Verkehrswertermittlung müsse der Nettokaufpreis zugrunde gelegt werden (Bl. 107 d. A.). Die Beklagte sei bei der Einwertung von Kapitalanlageimmobilien nicht stets nach dem Ertragswertverfahren vorgegangen (Bl. 234 d. A.). Ein Rückschluss von den heutigen Verkehrswerten oder Erlösen im Zwangsversteigerungsverfahren für Gewerbeimmobilien in Dresden auf die Situation des Jahres 1994 sei angesichts der vollkommen veränderten Marktverhältnisse nicht möglich (Bl. 107 d. A.). Die Beklagte müsse kein etwa durch sie erstelltes Globalgutachten über ihre Einwertung für eine Vielzahl von Finanzierungen vorlegen (Bl. 107 d. A.). Mit der Kreditentscheidung sei der Hr. V. nicht befasst gewesen, sondern die Filiale in der A.-/T2.straße in M. habe nur die Abwicklung der Darlehensverhältnisse vorgenommen (Bl. 109 d. A.).

Das interne Vorstandsschreiben vom 29.07.1993 sei so zu verstehen, dass Abteilungen jeder Bank Einschätzungen über eine angenommene zukünftige Entwicklung der Konjunktur abgäben, ohne dass ihnen deshalb ein Wissen über eine zukünftige Entwicklung oder gar ihre konkreten Auswirkungen auf den Wert einzelner Objekte unterstellt werden könne, zumal sich diese Einschätzung auch noch als falsch erwiesen habe (Bl. 53 d. A.).

Schlüssiger Vortrag der Klägerin zu einer Überschreitung der Rolle der Kreditgeberin durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten fehle, ebenso zu der Verwicklung in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt oder zur Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes (Bl. 54 d. A.). Die Rechtsvorgängerin sei ausschließlich in ihrer Rolle als Finanziererin verblieben und aufgetreten (Bl. 110 d. A.). Wenn eine Bank bei einer Bauträgerfinanzierung Insolvenzgefahren sähe, begründe dies noch nicht, dass die Käufer wieder über die gleiche Bank finanziert werden sollten oder müssten (Bl. 109 d. A.). Dass der Bauträger rund vier Jahre nach dem Erwerb in Insolvenz gefallen sein solle, sei für den Erwerb vier Jahre zuvor offensichtlich unerheblich (Bl. 110 d. A.).

Weiterhin sei der klägerische Tatsachenvortrag zu einer arglistigen Täuschung über die erzielbare Miete unschlüssig, weil sich aus dem Sachvortrag der Klägerin und aus dem Berechnungsbeispiel ergebe, dass nur eine solche von DM 20,-/m² prognostiziert worden sei (Bl. 57 d. A.). Eine solche erzielbare Miete sei bei der Kreditentscheidung der Rechtsvorgängerin der Beklagten auch zugrunde gelegt worden, weil sie für realistisch erachtet worden sei (Bl. 104 d. A.). Die behaupteten Aussagen eines Vermittlers über den Wert der Immobilien selbst oder über Wertsteigerungen lägen im Bereich der subjektiven Wertung, zumal nur über wertbildende Faktoren getäuscht werden könne (Bl. 57 f. d. A.). Es sei der Beklagten unbekannt, dass bei einer Lage im Hinterhaus trotz guter Verkehrsanbindung an eine Hauptverkehrsstraße eine gewerbliche Nutzung nahezu ausgeschlossen oder so weit beeinträchtigt sei, dass nur mit der Hälfte des niedrigsten Wertes der damaligen Marktmieten gerechnet habe werden können (Bl. 106 d. A.). Selbst wenn die gutachterlichen Feststellungen von Dr.-Ing. G. über einen erzielbaren Mieterlös von nur DM 18,-/m² zuträfen, wäre die Abweichung zu dem in dem Berechnungsbeispiel des Steuerberaters angesetzte Miete denkbar gering und könne weder Arglist noch Evidenz begründen (Bl. 207 d. A.).

Eine Rechtspflicht zur Aufklärung über versteckte Innenprovisionen habe die Rechtsprechung erst ab einer Höhe von 15% bejaht, und dies erst seit 2004, so dass eine arglistige Täuschung hierüber nicht in Betracht komme (Bl. 58 d. A.). Ohnehin seien die klägerischen Vermutungen über versteckte Innenprovisionen abenteuerlich, wonach die Beklagte Vertriebsprovisionen an wen auch immer zwischen 20% und 30% (wovon?) bezahlt habe (Bl. 108 d. A.). Ob der Steuerberater der Klägerin irgendwelche Provisionen erhalten und diese der Klägerin nicht offengelegt habe, werde mit Nichtwissen bestritten (Bl. 109 d. A.). In Ermangelung einer arglistigen Täuschung sei auch kein Raum für eine Evidenz für die Beklagte (Bl. 60 d. A.). Auf ein institutionalisiertes Zusammenwirken komme es daher nicht mehr an, wobei die Rechtsvorgängerin der Beklagten ohnehin dem Vertrieb und/oder dem Verkäufer keine Formulare zur Verfügung gestellt habe (Bl. 60 d. A.). Ob der Steuerberater der Klägerin das Selbstauskunftsformular bei der Rechtsvorgängerin der Beklagten besorgt habe, könne nicht nachvollzogen werden (Bl. 110 d. A.).

Die Klägerin müsse auch die Grundlagen ihrer Besteuerung durch nachvollziehbare Angaben darlegen (Bl. 50 d. A.).

III.

Durch die im Rahmen der Klageschrift vom 04.05.2011 beantragte und am 20.06.2011 beschlossene einstweilige Anordnung wurde die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. O. B., München, vom 22.12.1994, UR-Nr. .../1994, bis zum Erlass des Urteils in dieser Sache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 380.000,00 eingestellt (Bl. 41 - 43 d. A.).

Am 13.10.2011 wurde unter persönlicher Anwesenheit der Klägerin erstmals mündlich verhandelt; durch den hierbei verkündeten Beweisbeschluss wurde der Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. mit der Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zu dem durch die Klägerin behaupteten Wert der streitgegenständlichen Immobilie beauftragt, wobei der Gutachter angewiesen wurde, die Vergleichswertmethode anzuwenden (Bl. 111 - 115 d. A.), wobei diese Anweisung in dem Beschluss vom 08.11.2011 aufrechterhalten wurde (Bl. 124 ff. d. A.).

Der Sachverständige erstattete sein Gutachten in der Folge am 15.05.2012 (Bl. 138 - 200 d. A.). Wegen der hiergegen erhobenen Einwendungen der Klägerin vom 327.07.2012 (Bl. 210 - 232 d. A.) wurde der Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. durch Beweisbeschluss vom 13.08.2012 (Bl. 235 - 237 d. A.) mit der Erstellung eines ergänzenden schriftlichen Sachverständigengutachtens betraut. Dieses wurde sodann am 03.11.2012 erstattet (Bl. 247 - 255 d. A.). Sodann wurde am 24.10.2013 mündlich verhandelt und der gerichtliche Sachverständige Dr.-Ing. Ha.-P. G. im Anschluss an die vom 21.12.2012 datierenden klägerischen Einwendungen (Bl. 260 - 269 d. A.) gegen dessen Gutachten vom 15.05.2012 und vom 03.11.2012 sowie zu seiner Stellungnahme vom 23.10.2013 (Bl. 282 - 288 d. A.) vernommen (Bl. 289 - 294 d. A.).

In dem Verkündungstermin vom 12.12.2013 erging in der Folge ein Beweisbeschluss, wonach der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden um Erteilung einer amtlichen Auskunft zu Widersprüchlichkeiten bei der Sachverständigenbegutachtung durch Hrn. Dr.-Ing. Ha.-P. G. ersucht wurde (Bl. 310, 311 - 313 d. A.). Nach dem Eingang der Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 09.04.2014 (Bl. 321 - 323 d. A.) wurde sodann am 15.01.2015 mündlich verhandelt (Bl. 340 f. d. A.). In dem nachfolgenden Verkündungstermin vom 09.04.2015 erging dann ein Beweisbeschluss (Bl. 343 - 346 d. A.), durch welchen in Übereinstimmung mit den wiederholten klägerischen Anträgen auf Neubegutachtung durch einen anderen Sachverständigen, z. B. vom 14.11.2013 (Bl. 300 d. A.), vom 11.07.2014 (Bl. 337 d. A.) und vom 15.01.2015 (Bl. 341 d. A.), anstelle des Sachverständigen Dr.-Ing. Ha.-P. G. nunmehr Hr. Dipl.-Ing. P2. L1 zum Sachverständigen für die Ermittlung des Wertes des streitgegenständlichen Grundstückes bestimmt und demselben aufgegeben wurde, die Vergleichswertmethode zugrundezulegen. Dieser erstattete sein Gutachten sodann am 21.10.2016 (Bl. 372 - 459 d. A).

Die Klägerin beantragte sodann durch Schriftsätze vom 08.03.2017 und vom 07.08.2017 auch die Ersetzung des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 durch einen neuen Gutachter (Bl. 481 ff., 503 ff. d. A.) und lehnte den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 außerdem durch den Schriftsatz vom 07.08.2017 wegen Besorgnis der Befangenheit ab, weil sich insbesondere der „Verdacht einer schizoiden Profilneurose bei dem abgelehnten Sachverständigen“ aufdränge (Bl. 507 d. A.). Dieses Befangenheitsgesuch wurde durch das Landgericht München II am 29.08.2017 zurückgewiesen (Bl. 516 - 521 d. A.). Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Klägerin vom 14.09.2017 (Bl. 524 - 526 d. A.), die nachfolgend nach entsprechender gerichtlicher Fristsetzung (Bl. 527 d. A.) insbesondere damit begründet worden war, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. P. St. die Ergebnisse des Gutachters L1 telefonisch in Zweifel ziehe (Bl. 528 - 530 d. A.), wurde nach dem Nichtabhilfebeschluss des Landgerichts München II vom 07.11.2017 (Bl. 531 - 534 d. A.) durch Beschluss vom 20.11.2017 durch das Oberlandesgericht München im Verfahren Az.: 19 W 1819/17 zurückgewiesen (Bl. 542 - 546 d. A.).

Das zugleich mit der sofortigen Beschwerde vom 14.09.2017 seitens der Klägerin angebrachte erneute Befangenheitsgesuch gegen den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1(Bl. 525 d. A.) und die neuerliche sofortige Beschwerde der Klägerin vom 14.11.2017 gegen den Nichtabhilfebeschluss mitsamt wiederholtem Ablehnungsgesuch gegen den Sachverständigen L1. (Bl. 535 ff. d. A.), welches nunmehr mit einer schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. mit Datum vom 10.11.2017 versehen war (Anlage zu Bl. 535 ff. d. A.), wurden wegen der rechtlichen Hinweise vom 05.12.2017 (Bl. 551 d. A.) durch klägerischen Schriftsatz vom 21.12.2017 (Bl. 554 f. d. A.) wieder zurückgenommen, durch klägerischen Schriftsatz vom 28.02.2018 eine erneute Ablehnung aber doch noch vorbehalten (Bl. 571 d. A.).

Im Anschluss an die mit rechtlichen Hinweisen versehene Terminsverfügung vom 05.12.2017 (Bl. 549 - 553 d. A.) und an die Anordnung des persönlichen Erscheinens der Klägerin durch Verfügung vom 01.03.2018 (Bl. 572 f. d. A.) wurde sodann letztmals am 08.03.2018 wurde mündlich verhandelt, wobei sich die Klägerin nach § 141 Abs. 3 S. 2 ZPO vertreten ließ (Bl. 576 d. A.), und wobei der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 zu den vom 08.03.2017 datierenden klägerischen Einwendungen (Bl. 481 - 490 d. A.) gegen dessen Sachverständigengutachten vom 21.10.2016 nach Maßgabe der Anweisungen vom 05.12.2017 (Bl. 550 f. d. A.) vernommen (Bl. 577 - 588 d. A.), nachdem der zunächst am 28.07.2017 (Bl. 499 - 501 d. A.) für den 30.11.2017 anberaumte Termin wegen des Befangenheitsgesuchs verlegt hatte werden müssen. In einem nachgelassenen Schriftsatz vom 12.04.2018 äußerte sich die Klägerin noch fristgerecht zu dieser Beweisaufnahme (Bl. 589 - 598 d. A.).

Weiterer Beweis wurde nicht erhoben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt einschließlich der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und der Protokolle verwiesen.

Gründe

A. Die zulässigen Klagen sind unbegründet.

I. Die Klagen sind zulässig.

1. Das Landgericht München II ist wegen §§ 797 Abs. 5 Alt. 1, 802 ZPO und §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG ausschließlich örtlich und sachlich zuständig.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Vollstreckungsabwehrklage liegt vor, weil die Beklagte eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde in Händen hält und die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung durch die Klägerin anstrebt (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 14 ff.).

3. Die nach § 371 Abs. 1 BGB analog statthafte Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist wegen ihrer kumulativen Geltendmachung neben der Vollstreckungsgegenklage zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 - Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 23; Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 6).

4. Sonstige Zulässigkeitshindernisse sind nicht ersichtlich.

II. Die Klagen sind unbegründet.

1. Die Vollstreckungsabwehrklage ist unbegründet.

Zwar können Schadensersatzansprüche eines Darlehensnehmers wegen schuldhafter Aufklärungspflichtverletzungen durch eine finanzierende Bank aus §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Inanspruchnahme aus der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bank gem. § 242 BGB entgegenhalten werden (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2012 - Az.: XI ZR 179/11 = BeckRS 2012, 16898 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 23.10.2007 - Az.: XI ZR 167/05 = BeckRS 2008, 00664 Tz. 26 m. w. N.). Die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin konnte aber das Bestehen von Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte nicht nachweisen.

a) Die Beklagte haftet der Klägerin nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen eines Wissensvorsprungs über einen etwa sittenwidrig überhöhten Kaufpreis oder über eine etwaige arglistige Täuschung ihrer Vermittler über die erzielbaren Mieterlöse, über die Rentabilität und Gewinnaussichten der beiden Gewerbeobjekte oder über versteckte Innenprovisionen.

(1) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten verheimlicht, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der im Kaufvertrag vom 22.12.1994 vereinbarte Kaufpreis nicht sittenwidrig überhöht war, sondern dass der durch die Klägerin versprochene Kaufpreis den damaligen Wert der beiden Gewerbeeinheiten in Höhe von insgesamt € 330.000,- nur im Rahmen der üblichen Unternehmergewinne bei einem Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung überstieg (vgl. S. 7 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.), was nach der herrschenden Wirtschaftsordnung in der Bundesrepublik Deutschland durch die Klägerin, zumal als reges Mitglied dieser Wirtschaftsordnung, hinzunehmen ist. Eine Verpflichtung einer finanzierenden Bank wie der Rechtsvorgängerin der Beklagten, einen Darlehensnehmer auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, besteht daher auch nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, unabhängig davon, ob die finanzierende Bank hierzu über Erkenntnisse verfügte, nicht, denn schon ein Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen, und recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 26 m. w. N.).

(a) Eine kreditgebende Bank ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bzgl. des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben.

Dies kann erstens der Fall sein, wenn die Bank über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 14 m. w. N.). Eine Bank trifft dabei nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. etwa zuletzt BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.).

(i) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, wenn also der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.; BGH, Urteil vom 18.12.2007 - Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 31; BGH, Urteil vom 14.10.2003 - Az.: XI ZR 134/02 = NJW 2004, 154, 156 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.01.2001 - Az.: V ZR 437/99 = NJW 2001, 1127, 1128; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 - Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962; OLG München, Urteil vom 11.01.2007 - Az.: 19 U 3886/06 = NZM 2007, 181, 184).

(ii) Weiterhin ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Fall, dass kein solches besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB möglich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen, wobei etwa nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bei einer Verkehrswertüberschreitung um 57,59% bzw. 62,37% (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 - Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673) bzw. um 68% von einem auffälligen Missverhältnis ausgegangen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.).

(b) Die Frage, ob sich dieses Verhältnis unter Zugrundelegung des Nettokaufpreises oder des Bruttokaufpreises bestimmt, wobei richtigerweise nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung entgegen der klägerischen Argumentation nicht von dem Gesamtaufwand mit den darin enthaltenen Erwerbsnebenkosten auszugehen ist, sondern bloß auf den angegebenen reinen Kaufpreis der Immobilie abzustellen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 - Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 29 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = NJW 2008, 644, 646 Tz. 34 m. w. N.; OLG München, Urteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 - Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962) braucht im Streitfall nicht entschieden zu werden, weil sich selbst bei einer Heranziehung des Bruttokaufpreises nach den überzeugenden Ergebnissen des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 mit der Feststellung eines Wertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 in Höhe von insgesamt € 330.000,- und einer daraus resultierenden Verkehrswertüberschreitung in Bezug auf den Nettokaufpreis von € 395.936,17 um 19,98% und in Bezug auf den Bruttokaufpreis von € 455.920,50 um 38,16% kein solches besonders grobes - und nicht einmal ein nur auffälliges - Missverhältnis ergibt:

(c) Die Feststellungen des gerichtlichen Gutachters Dipl.-Ing. P2 L1, bei welchem es sich um einen durch die Industrie- und Handelskammer Dresden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden und die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken handelt, in dessen schriftlichem Sachverständigengutachten vom 21.10.2016 (Bl. 372 - 459 d. A.) und gelegentlich dessen gerichtlicher Vernehmung vom 08.03.2018 (Bl. 577 - 588 d. A.), welche auch auf drei Ortsterminen vom 06.07.2015, 08.09.2015 und vom 26.11.2015 basieren, halten auch im Kontext der zahlreichen Einwendungen der Klägerin vom 08.03.2017, 08.03.2018 und vom 12.04.2018 sowie der weiteren vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen des ausgewechselten, aus Altersgründen nicht mehr öffentlich bestellten und vereidigten gerichtlichen Sachverständigen Dr.-Ing. Ha.-P. G., des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. sowie des freien Sachverständigen G2. M3. einer kritischen Würdigung stand und erweisen sich insofern entgegen der massiven unsachlichen klägerischen Polemik gegenüber dem Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, der weder durch seine Ausführungen „vom Schätzer zum Schwätzer wird“ noch an einer „schizoiden Profilneurose“ leidet, als widerspruchsfrei und überzeugend:

(i) Zunächst ergibt sich keine mangelnde Verwertbarkeit des Sachverständigengutachtens von Hrn. Dipl.-Ing. P2. L1 unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Verstoßes gegen das Rechtsstaatsprinzip wegen einer etwaigen mangelnden Offenlegung der Gutachtensgrundlagen in Form der genauen Daten zu den Vergleichsobjekten.

(α) Zunächst ist in teilweiser Übereinstimmung mit der klägerischen Argumentation vom 07.08.2017 (Bl. 507 d. A.) davon auszugehen, dass ein Sachverständiger die Daten zu den Vergleichsobjekten bei der Immobilienwertermittlung grundsätzlich zu offenbaren hat.

Denn für ein tragfähiges Gutachten ist es wegen des Anspruchs der Klagepartei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909; BGH, Urteil vom 18.07.2007 - Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 30 f., jeweils m. w. N.) prinzipiell unerlässlich, dass ein Sachverständiger die genauen Daten der Vergleichsobjekte offenbart.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kann es aber ausnahmsweise genügen, wenn für den Fall, dass der Sachverständige Vertraulichkeit hinsichtlich personenbezogener Daten zugesichert hat, durch Befragung des Sachverständigen Gewissheit erlangt werden kann, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben hat, wobei die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien durch den Sachverständigen genügen kann, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 - Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40).

Allerdings ist durch einen allgemeinen Hinweis des Sachverständigen auf seine berufliche Schweigepflicht nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht einmal dargetan, geschweige denn belegt, dass die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte sich auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben - gegebenenfalls beschränkt auf Lagebezeichnungen ohne Adressenangabe - gesperrt hätten. Im Übrigen bildet hiernach auch allein der Umstand, dass Dritte der Bekanntgabe von Tatsachen aus ihrer Sphäre widersprochen haben und der Sachverständige sich daran gebunden fühlt, keinen ausreichenden Grund dafür, das Urteil auf ein solches Gutachten zu stützen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 m. w. N.).

Dabei ist auch grundsätzlich die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten umso berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelnen konkreten Befundtatsachen aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2007 - Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 31).

(β) Der Gerichtsgutachter Dipl.-Ing. P2. L1 hat sich zunächst zwar in seiner Stellungnahme vom 30.03.2017 (Bl. 495 - 497 d. A.) gegenüber der gerichtlichen Aufforderung vom 22.03.2017 (Bl. 494 d. A.), die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden vorzulegen (Bl. 483 d. A.), darauf berufen, dass er sich dem Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden gegenüber hinsichtlich dessen Auskunft zu den Vergleichsobjekten habe verpflichten müssen, diese Daten vertraulich zu behandeln und nicht weiterzugeben, so dass eine Offenlegung der Vergleichsdaten nicht erfolgen könne, und er blieb hierbei auch in seiner weiteren Stellungnahme vom 19.08.2017 (Bl. 515 Rs d. A.).

Auf die gerichtliche schriftliche Weisung in der Terminsverfügung vom 05.12.2017 (Bl. 550 d. A.) und auf die gerichtliche Nachfrage bei der Sachverständigenvernehmung vom 08.03.2018 (S. 8 Abs. 1, Abs. 12, S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 584 f. d. A.) hin verblieb der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 dabei, indem er nunmehr erklärte, dass der Gutachterausschuss bei seiner Anfrage die Hausnummern unter Bezugnahme auf die Datenschutzvorschriften nicht bekannt gebe, und dass er die Preisgabe der Hausnummern der Vergleichsobjekte durch den Gutachterausschuss in Dresden schon öfters vergeblich begehrt habe (S. 8 Abs. 12 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), dass aber der Gutachterausschuss vergleichbare Objekte auf Basis einer genauen Beschreibung des zu bewertenden Objektes geliefert hat, welche der Sachverständige dem Gutachterausschuss eingereicht gehabt habe. Weiterhin bestätigte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 nochmals, auch die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden wegen seiner Verschwiegenheitsverpflichtung nicht vorlegen zu dürfen (S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 585 d. A.).

Jedoch erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 des Weiteren, dass er die Vergleichsobjekte, welche er bereits aus dem vorherigen gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dr.-Ing. G. gehabt habe, bei dem Gutachterausschuss nicht nochmals angefragt habe (S. 8 Abs. 10 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), und dass er von den durch den vormaligen Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen Vernehmung vom 24.10.2013 (Bl. 291 d. A.) mitsamt Hausnummern geoffenbarten Vergleichsobjekten auch auf S. 57 seines eigenen Sachverständigengutachtens aus verschiedenen Gründen die Objekte mit den Nrn. 5 und 7 berücksichtigt habe, weil diese sämtlichen Kriterien entsprächen, die der Anfrage des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 bei dem Gutachterausschuss, d. h. hinsichtlich Gemarkung, Flurstücknummer, Straße und Hausnummer, Teileigentum, Erstverkauf nach Umwandlung, saniert, Bauperiode, Nutzfläche, Souterrain, Untergeschoss/Hinterhaus und Wertermittlungsstichtag, entsprochen hätten (S. 8 Abs. 5, S. 10 Abs. 7 f., S. 11 Abs. 1 des Protokolls; Bl. 584, 586 f. d. A.).

(γ) Bei dieser Sachlage ist selbst nach Maßgabe der vorgenannten Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 - Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 keine mangelnde Verwertbarkeit des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 gegeben, auch wenn eine Offenbarung der Hausnummern der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 selbst abgefragten Vergleichsobjekte nicht stattgefunden hat.

Dies ergibt sich zunächst schon aus der allgemeinen Erwägung, dass bei einer anderen Beurteilung niemand Beweis über den Verkehrswert von Dresdner Immobilien durch ein Sachverständigengutachten führen könnte, weil in allen Fällen durch den zuständigen Gutachterausschuss die erforderlichen Hausnummern der Vergleichsobjekte zurückgehalten würden, so dass der durch die vorbezeichnete höchstrichterliche Rechtsprechung bezweckte Schutz des Anspruches einer Partei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz in sein Gegenteil verkehr würde. Dass durch den früheren Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen gerichtlicher Vernehmung vom 24.10.2013 hingegen auch die Hausnummern der Vergleichsobjekte dem Gericht mitgeteilt wurden, steht diesen Annahmen dabei aus dem Grunde nicht entgegen, dass dieser zufälligerweise als ehemaliges, damaliges Mitglied des zuständigen Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden unabhängigen Zugriff auf die erforderlichen Daten hatte (S. 9 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass nicht jedem Rechtssuchenden das Glück beschieden sein wird, einen zur rechten Zeit im rechten Gremium aktiven Gutachter ausfindig zu machen.

Indem der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. P2 L1 sein Gutachten dabei sogar nicht nur auf die durch ihn selbst bei dem Gutachterausschuss angefragten Vergleichsobjekte gestützt hat, sondern auch auf zwei mitsamt Hausnummern bekannte Vergleichsobjekte aus dem früheren Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G., kommt es auf die vorstehenden Erwägungen im Ergebnis gar nicht mehr wesentlich an, denn anhand dieser beiden in allen Details bekannten Vergleichsobjekte und der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus eigenständig ermittelten weiteren elf Vergleichsobjekte, die nur der Hausnummer nach nicht bekannt sind, konnte in Übereinstimmung mit den durch die Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 - Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40 aufgestellten Anforderungen durch eine hinreichend genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien ermöglicht werden, dass die Kammer die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten gewinnen konnte, und dass auch die Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung erhielten.

Es ist im Unterschied zu den durch das Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fallgestaltungen im Übrigen vorliegend eben gerade nicht so, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 überhaupt keine Offenlegung von Informationen zu den durch ihn herangezogenen Vergleichsobjekten getätigt hätte, sondern vielmehr lediglich bei gewissen Vergleichsobjekte nur keine Hausnummer mitteilen konnte. Weiterhin beruht dieses sachverständige Unvermögen nach den glaubhaften Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 auch nicht etwa darauf, dass sich die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben gesperrt hätten, sondern vielmehr darauf, dass der zuständige Gutachterausschuss die Hausnummern nicht preisgeben wollte, so dass der Gutachter Dipl.-Ing. L1 naturgemäß auch wegen mangelnder Kenntnis der jeweils betroffenen Immobilieneigentümer auch nicht an dieselben zwecks Einholung von Erlaubnissen zur Datenweitergabe hätte herangehen können. Allein die mangelnde Weitergabe der Auskunft des Gutachterausschusses, die der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 mit seinen Verschwiegenheitsverpflichtungen gegenüber dem Gutachterausschuss erklärt, kann eine Unverwertbarkeit seines Gutachtens schließlich nicht begründen, weil keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 etwa diese Daten nicht korrekt in sein Gutachten übernommen habe.

(ii) Die durch die in dem Beweisbeschluss enthaltene gerichtliche Weisung gegenüber dem Sachverständigen, die Vergleichswertmethode für die Wertermittlung der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum Stichtag des Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 anzuwenden, und die in der Folge auch durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 demgemäß vollzogene Begutachtung waren im konkreten Einzelfall gegenüber der klägerischen Argumentation nach Maßgabe der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung korrekt:

(α) Denn nach der Entscheidungen BGH, Urteil vom 18.10.2016 - Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313, 1314 Tz. 31 m. w. N. und BGH, Urteil vom 18.12. 2007 - Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 32 m. w. N. und dem nachfolgend etwa auch OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.01.2017 - Az.: 8 U 3965/16 = BeckRS 2017, 107253 steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Werts einer Immobilie grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters, wobei die Methodenwahl unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalls zu treffen und zu begründen ist; lässt sich hiernach eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund.

(β) Der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 erklärte bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Frage der Kammer, ob es Anhaltspunkte gebe, dass eines der anderen beiden Wertermittlungsverfahren zu einem anderen Ergebnis oder zu Zweifeln an der Richtigkeit des nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswertes geführt habe, dass bei Wohnungseigentum, gewerblichem Teileigentum (S. 8 Abs. 7 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 584 d. A.), Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, soweit ausreichende Daten vorhanden sind, das Vergleichswertverfahren das richtige und beste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sei, und dass die Vorgabe in dem Beweisbeschluss auch in der Sache absolut richtig sei, die Wertermittlung nach diesem Verfahren im vorliegenden Fall vorzunehmen, zumal der Sachverständige keinerlei Anhaltspunkte dafür habe, dass die Wertermittlung nach einem anderen Verfahren zu einem anderen oder gar zuverlässigeren Ergebnis geführt hätte (S. 6 Abs. 13 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 582 d. A.).

Weiterhin führte der Gutachter Dipl.-Ing. L1 wegen der klägerischen Vorhaltungen in Bezug auf das Gutachten des Privatsachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. vom 10.11.2017 aus, dass das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen nur dann gegenüber dem Vergleichswertverfahren vorzugswürdig sei, wenn keine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden sei, oder für den Fall, dass es um Zweitverkäufe geht, nicht aber wie vorliegend um einen Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung, bei dem die Besonderheiten der Unternehmensgewinne im Ertragswertverfahren nicht hinreichend berücksichtigt werden könnten (S. 7 Abs. 6 - 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.).

Außerdem gab der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf gerichtliche Frage, ob genügend Vergleichspreise bzw. -werte vorhanden seien, um ein zuverlässiges Ergebnis mithilfe der Vergleichswertmethode zu erzielen, an, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten für die Anwendung der Vergleichswertmethode im Streitfall zur Verfügung stehe, indem regelmäßig wegen des hohen finanziellen Aufwandes der Beschaffung von Daten zu Vergleichsobjekten von einem Gutachterausschuss nur fünf Vergleichsobjekte herangezogen würden, während der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 sogar elf Vergleichsobjekte herangezogen habe, mithin mehr als das Doppelte des Üblichen (S. 7 Abs. 1 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.). Dabei ist noch zu ergänzen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus auch die Vergleichsobjekte Nrn. 5 und 7 aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G. in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten mitberücksichtigt hat, wodurch sich die Anzahl der Vergleichsobjekte auf 13 erhöht (S. 10 Abs. 7 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 586 d. A.).

(γ) Aus dieser Anzahl von insgesamt 13 durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 sind entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 591 d. A.) keine Vergleichsobjekte aus dem Grund auszusondern, dass dieselben etwa in demselben Gebäudekomplex K3. Str. 90, 90a oder 90b liegen. Denn zwar ist der hinter der klägerischen Argumentation (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 486, 579 d. A.) stehende Ansatzpunkt, dass für den Fall, dass tatsächlich fünf Vergleichsobjekte aus demselben Gebäudekomplex im Vergleichswertverfahren herangezogen worden wären - wobei dies wegen der nicht bekannten Hausnummern der Vergleichsobjekte aus der K3. Straße ohnehin nicht feststeht (vgl. S. 4 Abs. 8, S. 5 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.) -, etwa auch durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten finanzierte und durch die Bauträgerin etwa mit einem sittenwidrig hohen Kaufpreis veräußerte in verzerrender Art und Weise die Immobilienwertermittlung beeinflussen würden, durchaus nachvollziehbar: Indessen ist in Übereinstimmung mit dem auf entsprechende Vorhaltungen (S. 3 Abs. 12, Abs. 13, S. 4 Abs. 1 - 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 f. d. A.) durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 konstatierten und ausweislich der nachfolgenden Erwägungen nachvollziehbaren Befund, dass dies unschädlich sei, weil es keine besseren Vergleichsobjekte gebe (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.), einer solchen Einwendung der Boden entzogen:

Denn zunächst fehlte schon prinzipiell jeglicher Nachweis der Klägerin dazu, dass etwa sämtliche Veräußerungsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Immobilienkomplexes im fraglichen Zeitraum zu sittenwidrig überhöhten Kaufpreisen stattgefunden hätten, und zum anderen ergibt sich aus den weiteren Erläuterungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass der dem Sachverständigen durch dessen jahrelange Arbeit und wegen seiner guten personellen Zusammensetzung als zuverlässig bekannte Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden diejenigen Verkaufsvorgänge, die außergewöhnliche Ausreißer nach oben oder nach unten darstellten, bereits seit seinen Anfängen im Jahr 1991 aussondere und nicht als Vergleichsobjekte herausgebe (S. 4 Abs. 3, Abs. 6, Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.), und insbesondere erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf weitere Vorhaltungen drittens, dass „die Objekte in der K3. Straße keineswegs nach oben oder unten ausschlagen, sondern vielmehr einigermaßen in der Mitte liegen“ (S. 4 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.).

Aus dem letztgenannten Gesichtspunkt ergibt sich zugleich, dass die durch die Klägerin auch noch am 12.04.2018 vorgetragene Einwendung, dass sich aus dem Grundstücksmarktbericht für den Berichtszeitraum 1994 nicht ergebe, dass der Gutachterausschuss eine Aussonderung von Ausreißern nach oben oder nach unten vornehme (Bl. 592 f. d. A.), nicht stichhaltig ist, weil die nach dem klägerischen Vorbringen demselben Gebäudekomplex entstammenden fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße in Dresden im Verhältnis zu den weiteren, auch durch die Klägerin als neutral akzeptierten Vergleichsobjekte unbestrittenermaßen nicht ungewöhnlich hoch sind. Hier zeigt sich auch die Vergeblichkeit bzw. Perplexität der klägerischen Argumentation, weil die Klägerin ja gar nicht behauptet, dass im konkreten Fall eine solche Aussonderung durch den Gutachterausschuss vorgenommen worden sei, indem sie die fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße derselben Bauträgerin zuordnet, der auch der Klägerin die beiden Gewerbeeinheiten veräußerte. Das etwaige Fehlen einer tatsächlich durchgeführten Selektion seitens des Gutachterausschusses würde dazu führen, dass die Vergleichsbasis noch besser würde, weil weder besonders billige noch besonders teure Veräußerungsvorgänge ausgeblendet würden, und weiter dazu, dass die dann nicht ausgesonderten Vergleichsobjekte aus der K3. Straße, die durch die Klägerin mit derselben Bauträgerin in Verbindung gebracht werden, wenn sie im Sinne der klägerischen Argumentation besonders hohe Kaufpreise auswiesen, als solche Objekte auch identifizierbar und ausschließbar wären, wenn sie aber keine besonders hohen Verkaufspreise aufweisen wie vorliegend, eben für Vergleichszwecke zur Verfügung stehen. Selbst wenn schließlich eine solche Selektionspraxis durch den Gutachterausschuss nicht durchgeführt würde, wie die Klägerin behauptet (Bl. 593 d. A.), würde dies daher nicht zu einer Unbrauchbarkeit des Gutachtens führen, weil der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 ja nicht fiktive besonders teure oder billige Vergleichsobjekte hinzufingiert, sondern vielmehr in jedem Fall sich mit den durch den Gutachterausschuss zur Verfügung gestellten Vergleichsobjekten begnügen muss, es also keinerlei Kausalitäten einer etwaigen Aussonderung für das Gutachten gibt.

(δ) Die klägerische Behauptung, es ergebe sich aus der Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 12.06.2012 (Anlage K 42), dass es für die verfahrensgegenständlichen Souterrain-Gewerbeeinheiten überhaupt keine Vergleichsobjekte gebe (Bl. 216 d. A.), erweist sich insoweit schon ausweislich des durch die Klägerin falsch zitierten Inhalts dieser Stellungnahme als auch ausweislich der gerichtlichen Begutachtung als nicht stichhaltig.

(iii) Das Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 wird entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 485 d. A.) auch nicht etwa zu Lasten der Klägerin dadurch unbrauchbar, dass der Gutachter bei seiner Wertermittlung zur Plausibilisierung seiner Ergebnisse ausweislich Bl. 57 seines Gutachtens auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 mit Stand 01.01.1994 abgestellt hat und nicht etwa auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 mit Stand 01.01.1995, obwohl der Bewertungsstichtag auf den 22.12.1994 fällt und damit in den durch den jüngeren Bericht umfassten Zeitraum. In gleicher Weise ist die durch die Kammer vorgenommene Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 auf den am 22.12.1994 geschlossenen Kaufvertrag nach Maßgabe der höchstrichterlichen Rechtsprechung sachlich korrekt.

(α) Zunächst ist aber festzuhalten, dass für die klägerischen Belange die Beantwortung der Frage, ob im Streitfall auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 oder für das Berichtsjahr 1994 abgestellt wird, nur dann von Vorteil wäre, wenn auf den älteren Bericht für das Jahr 1993 abgestellt wird:

Dies liegt im Wesentlichen daran, dass nach den seitens der Klägerin unbestrittenen und auf entsprechenden Vorhalt der Kammer erfolgten überzeugenden Ausführungen des Gerichtsgutachters Dipl.-Ing. L1 die Kaufpreise für Immobilien in Sachsen und insbesondere in Dresden von 1991 an kontinuierlich angestiegen seien, die Kurve sodann zur Jahreswende 1993/1994 abzuflachen begonnen habe, bis schließlich im - hier interessierenden - vierten Quartal des Jahres 1994 eine vollständige Stagnation eingetreten sei, ehe die Grundstückspreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber seit dem Jahr 1995 wieder zu sinken begonnen hätten (S. 4 Abs. 12 - 14; Bl. 580 d. A.). Weil aber nach den weiteren Erläuterungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 die entsprechenden Kaufverträge durch die jeweiligen Notare erst mit einer mehrwöchigen bis mehrmonatigen Verzögerung bei dem Gutachterausschuss eingingen, sei dies für denselben vor dem 01.01.1995 nicht feststellbar gewesen (S. 4 letzter, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.).

Dies bedeutet insbesondere, dass die Grundstückspreise im Jahr 1993 insgesamt niedriger als im Jahr 1994 waren, weil mit dem Begriff der „Abflachung“ ausgedrückt wird, dass in den ersten drei Quartalen des Jahres 1994 die Preise noch weiter, wenn auch zunehmend langsamer, gestiegen sind, und dann im vierten Quartal 1994 stagniert sind. Sollte der Beginn des Preisrückgangs tatsächlich schon zum Ende des Jahres 1994 eingetreten sein und nicht erst zu Beginn des Jahres 1995, so wäre im Übrigen durch die Klägerin wegen der weiteren Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 nicht nachgewiesen, dass dieses etwaige Sinken der Preise den zunehmend langsameren Preisanstieg während der ersten drei Quartale des Jahres 1994 nicht nur kompensiert, sondern sogar in einer Weise unterschritten hätte, dass die durchschnittlichen Preise 1993 höher als diejenigen des Jahres 1994 wären:

Dabei ist insbesondere die auf Vorhalt der Beklagten durch den Sachverständigen getroffene Feststellung maßgeblich, dass durch eine Begutachtung anhand des Grundstücksmarktberichts für den Berichtszeitraum 1994 wegen der in diesem Zeitraum im Vergleich zu 1993 noch weiter gestiegenen Preise die Kauf- bzw. Vergleichspreise durchaus höher gewesen wären (S. 5 Abs. 2 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 581 d. A.), so dass die entsprechenden Behauptungen der Klägerin widerlegt sind.

Bei höheren Vergleichspreisen würde sich aber bei einer hiermit durchgeführten Plausibilitätskontrolle vor allem ergeben, dass dann der im Wege des Vergleichswertverfahrens durch einen Sachverständigen ermittele Wert eines Grundstücks eher eine Steigerung erführe, was für die Klägerin wiederum zur Folge hätte, dass wegen eines höheren Verkehrswertes zum Stichtag der Unterschied zu dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis und damit die Aussicht auf einen Nachweis einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung geringer würde, so dass also für die Klägerin die Verwendung des Berichts für das Jahr 1993 vorteilhaft ist.

(β) Im Übrigen kann dem Sachverständigen auch keine unsachgemäße Herangehensweise wegen der Plausibilitätskontrolle seiner Ergebnisse anhand des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 anstelle des Berichtsjahres 1994 vorgeworfen werden:

Denn der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 gab auf entsprechende Vorhaltungen an, dass der Grundstücksmarktbericht mit Stichtag 01.01.1995, indem dieser erst am 01.06.1995 erschienen ist, mithin nach dem Wertermittlungsstichtag vom 22.12.1994, nach der „Wurzeltheorie“ des Bundesgerichtshofs nicht berücksichtigt werden dürfe, weil der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 bei dem Wertermittlungsstichtag noch nicht bekannt gewesen ist (S. 3 Abs. 7 ff. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).

Insofern ist zwar der Kammer nicht bekannt geworden, woher der Gerichtsgutachter diese vornehmlich als rechtlich zu charakterisierenden Prämissen seiner Begutachtungsweise nimmt, doch finden sich freilich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, gerade für den Bereich der Unternehmensbewertungen, entsprechende Entscheidungen, namentlich etwa BGH, Beschluss vom 29.09.2015 - Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N.: Hiernach hängt die Anwendung einer bei dem Bewertungsstichtag noch nicht bekannten Berechnungsweise, als welche vorliegend durchaus der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 angesehen werden kann, von im Einzelnen schwer zu subsumierenden Kriterien ab, die durch einen Sachverständigen ohne entsprechende gerichtliche Weisung i. S. d. § 404a ZPO ohnehin kaum zu durchschauen sind.

Denn auch die höchstrichterliche Rechtsprechung tut sich im Spannungsfeld zwischen einer objektiv ausweislich der stattfindenden Kaufvertragsschlüsse bereits stattfindenden Änderung der Marktentwicklung und der erst nachträglichen, insbesondere durch die Arbeit des Gutachterausschusses bewirkten, allgemeinen Kenntniserlangung hiervon, wie dies sich vorliegend zur Jahreswende 1994/95 auf dem Dresdner Immobilienmarkt ereignete, augenscheinlich schwer, hier taugliche Handreichungen für die richtige Bewertung zu geben.

(γ) Im konkreten Einzelfall ist nach Maßgabe der vorbezeichneten Entscheidung die Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 durch den Sachverständigen L1 rechtlich nicht zu beanstanden:

Soweit nämlich gemäß der Entscheidung BGH, Beschluss vom 29.09.2015 - Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N. eine neue Berechnungsweise, hier der neue Grundstücksmarktbericht vom 01.06.2015 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994, auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach dem Stichtag, hier des 22.12.1994, beruht, die nicht bereits angelegt und vorhersehbar war, kommt wegen des Stichtagsprinzips die Anwendung der neuen Berechnungsweise nicht in Betracht. Dies bedeutete für den vorliegenden Fall wegen der nach den Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 sinkenden Dresdner Immobilienpreise, die dem Gutachterausschuss wegen der zwischengeschalteten zögerlichen Kaufvertragsübersendung seitens der Notare aber erst mit mehrwöchiger bis mehrmonatiger Verspätung bekannt wurden (S. 4 vorletzter und letzter Absatz, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.), dass der neuere Grundstücksmarktbericht mit Stand 01.01.2015 vom 01.06.2015 nicht herangezogen werden dürfte, weil die sinkenden Immobilienpreise auf dem Dresdner Markt bei dem Stichtag vom 22.12.1994 dem Gutachterausschuss hiernach noch nicht bekannt waren, es sich hierbei also im Sinne der vorbezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofes um eine nicht vorhersehbare Entwicklung handelte.

Umgekehrt ist die Anwendung der nach dem Stichtag vom 22.12.1994 datierenden neuen Berechnungsweise in Form des Grundstücksmarktberichts vom 01.06.1995 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994 nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann zulässig, wenn die neue Berechnungsweise auf Veränderungen der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse reagiert, die am Bewertungsstichtag bereits eingetreten oder angelegt waren, in der alten Berechnungsweise aber noch nicht berücksichtigt waren. Wegen der durch den gerichtlichen Gutachter Dipl.-Ing. L1 getroffenen Feststellungen über den Beginn des Sinkens der Immobilienpreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber Anfang 1995, und wegen des Standes des Grundstücksmarktberichts vom 01.01.1995 kann nicht davon ausgegangen werden, dass in diesem neueren Bericht bereits eine Reaktion auf Verhältnisse enthalten ist, die erst wenig zuvor oder sogar erst nach dem 01.01.1995 entstanden und sogar erst noch später dem Gutachterausschuss bekannt geworden sind, so dass demgemäß die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 vorschreibt.

(δ) Auch die jüngste, dem klägerischen Vorbringen vom 08.03.2017 (Bl. 485 d. A.) diametral entgegenstehende klägerische Argumentation vom 12.04.2018, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Verhältnisse nach dem 22.12.1994 abgestellt habe (Bl. 590 f. d. A.), erweist sich als fadenscheinig und falsch, weil der Sachverständige eben gerade nicht auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 und auch nicht auf sonstige nachträgliche Umstände abgestellt hat, sondern nur einleitend und allgemein zunächst ausgeführt hatte, welchen Charakters seine generellen Erkenntnisquellen seien; dass der Gutachter andererseits seit 1991 als Gutachter für Grundstücksangelegenheiten in Dresden tätig ist, was die Klägerseite insofern ebenfalls beanstandet (Bl. 590 d. A.), heißt nicht eo ipso, dass er für einen erst späteren Stichtag untauglich sei, weil er etwa zu früh datierende Kenntnisse in die Begutachtung einfließen ließe (S. 3 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).

(d) Auf die weiteren in Bezug auf die behauptete sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung durch die Klägerin aufgeworfenen Fragen, insbesondere hinsichtlich des behaupteten institutionalisierten Zusammenwirkens der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit den verschiedenen Vermittlungsgesellschaften bzw. -personen und der Bauträgerin, kommt es vor dem Hintergrund des nicht einmal auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert der Gewerbeeinheiten nicht mehr an, so dass auch entsprechenden Beweisangeboten, etwa der Vernehmung des durch die Beklagte als „Tingeltangel-Zeuge im Reisegewerbe“ (Bl. 52 d. A.) verunglimpften ehemaligen Mitarbeiters der ...Bank, Hrn. V., nicht mehr nachzugehen war, auch wenn wegen dieses prozessualen Verhaltens der Beklagten und wegen der allgemeinen Lebenserfahrung und wegen der durch den gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 angeführten Gewinnmargen bei Erstverkäufen von saniertem Teileigentum einiges dafür spricht, dass es dieses Zusammenwirken zwischen der Bank und der Bauträgerin schon gegeben hat.

(e) Vorsorglich wird durch die Kammer darauf hingewiesen, dass sich wegen der Vielzahl divergierender Herangehensweisen (Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für 1993 oder für 1994, Anwendung der Vergleichswert-, der Ertragswert- oder der Sachwertmethode) und Ergebnisse zu dem Verkehrswert der beiden streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten am 22.12.1994, wie sie sich nicht nur aus den während des gerichtlichen Verfahrens erholten beiden gerichtlichen schriftlichen Sachverständigengutachten nebst Vernehmungen der beiden Gutachter ergeben, sondern auch aus den durch die Klägerin in das Verfahren eingebrachten Stellungnahmen und Gutachten weiter, teilweise ebenfalls öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wie des Gutachters Dipl.-Ing. Ma. St., durch die Klägerin selbst dann, wenn sich in irgendeinem weiteren tragfähigen Gutachten wie etwa des als dritten Gerichtsgutachter durch die Klägerin begehrten Herrn Kleiber ergeben sollte, dass der Kaufpreis dennoch sittenwidrig überhöht gewesen sei, angesichts der Uneinigkeit von Experten bei der Würdigung des gerade in eine Umbruchphase auf dem Dresdner Immobilienmarkt Ende 1994 fallenden Stichtags 22.12.1994 sowie angesichts der Schwierigkeiten einer Vermeidung einer unzulässigen Ex-Post-Betrachtung, etwa anhand der Kenntnisse über Vorgänge des ersten Halbjahres 1995, wie sie in dem am 01.06.1995 veröffentlichen Grundstücksmarktbericht für das Jahr 1994 verlautbart worden sind, kaum den Nachweis wird erbringen können, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten oder dieser etwa zurechenbare Personen den entsprechenden subjektiven Tatbestand (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 - Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673 m. w. N.) verwirklicht hätten.

(f) Somit spielt es auch keine Rolle, dass wegen des internen Schreibens der ...-Bank AG vom 29.07.1993 mit den hierin erwähnten Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutlichen Warnzeichen (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34) ein Einbruch im ostdeutschen Immobiliensektor schon seit 1993 befürchtet worden ist, denn so ergibt aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1, dass die Preise noch bis zum dritten Quartal 1994 angestiegen sind und vor allem zum 22.12.1994 keine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung gegeben war.

(2) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten trifft auch gegenüber der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung in Form eines Wissensvorsprungs darüber, dass Vermittler arglistig evident überhöhte Mieterträge in Höhe von DM 25,-/m² der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten vorgespiegelt hätten.

(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung kann zwar im Fall einer objektiv evident unrichtigen, d. h. überhöhten, Angabe über die erzielbare Nettomiete ein Schadensersatzanspruch eines Immobilienerwerbers und Darlehensnehmers gegen eine finanzierende Bank wegen einer Aufklärungspflichtverletzung aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung durch die Vermittler bestehen. Dabei nimmt der Bundesgerichtshof eine solche objektiv evident überhöhte Mieterlösangabe etwa an, wenn die durch die Vermittler behauptete Miete die zum Stichtag erzielbare Miete um 28,5% (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006 - Az.: XI ZR 374/04 = BeckRS 2007, 4411 Tz. 35), um 40% (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 55) oder um 46% (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006 - Az.: XI ZR 6/04 = NJW 2006, 2099, 2105 Tz. 57) oder um 89% (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 - Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 39) überschreitet, wobei sich allerdings insbesondere aus der Entscheidung OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609, ergibt, dass einem Vermittler bzw. Verkäufer auch ein gewisser Prognosespielraum verbleibt, so dass eine um 26% oder um 31% zu hohe Angabe auch noch nicht objektiv grob falsch sei.

(b) Eine solche evident überhöhte Mieterlösangabe, wie sie die Klägerin in Form eines sogar um 204% überhöhten Mieterlösversprechens behauptet (Bl. 11 d. A.), liegt aber im konkreten Fall nicht vor.

(i) Auszugehen ist davon, dass der Klägerin eine erzielbare Nettomiete in Höhe von DM 20,-/m² zugesagt worden ist.

Soweit die Klägerin in der Klageschrift und auch noch später (Bl. 79 d. A.) vorträgt, dass ihr der Vermittler A. P. bei einem Beratungsgespräch in mündlicher Form eine erzielbare Nettomiete von 25,- DM/m² zugesichert habe (Bl. 5 d. A.), erweist sich dieser Tatsachenvortrag bereits mangels näherer Konkretisierungen zu Ort und Zeit dieses angeblichen Beratungsgespräches schon als unsubstantiiert, vor allem aber auch aufgrund der weiteren eigenen klägerischen diesbezüglichen Äußerungen und Urkundenvorlagen in deutlicher Form als unglaubhaft, so dass weiterer Beweis diesbezüglich nicht mehr zu erheben war.

Denn die durch die Klägerin selbst vorgelegten, von dem Steuerberater A. P. im Vorfeld des Abschlusses der streitgegenständlichen Verträge um den 03.12.1994 erhaltenen Unterlagen errechnete derselbe auf der Grundlage der Annahme einer Nettomiete von DM 20,-/m² die Erträge für das erste Vermietungsjahr (Anlage K 9 S. 7). Die durch die Klägerin erwähnte Darstellung des Renditeobjekts durch den Steuerberater P. anhand eines schriftlichen Berechnungsbeispiels kann sich auch nur hierauf beziehen.

Auch gab die Klägerin in dem als Anlage B 2 S. 2 vorliegenden Schreiben ihres damaligen Rechtsanwalts vom 11.07.2008 an, dass sie eine Mietzusage in Höhe von DM 20,- pro m² netto bekommen habe. Dass dabei der Steuerberater P. die Angabe eines Nettomietzinses in Höhe von DM 20,-/m² und nicht in Höhe von DM 25,-/m² tätigte, ergibt sich des Weiteren aus dem als Anlage K 7 durch die Klägerin selbst vorgelegten Exposé der Bauträgerin, worin unter Bezugnahme auf den RDM-Mietpreisspiegel für Gewerbeimmobilien in Dresden im ersten Quartal 1993 bei einem nur einfachen Nutzungswert die monatliche Nettokaltmiete DM 20,-/m² betrage (Anlage K 7 S. 24), und welches auch nach den Angaben der Klägerin bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. der Klägerin gezeigt worden sei (Bl. 6 d. A.).

Die Möglichkeit einer hiervon abweichenden Zusicherung durch den Steuerberater P. Anfang Dezember 1994 könnte sich zwar theoretisch aus einer veränderten Einschätzung der Marktsituation durch den Steuerberater P. im Vergleich zu der Lage vom ersten Quartal 1993 ergeben haben, doch wird diese Möglichkeit gerade durch die Klägerin in ihrem bereits angeführten Schreiben vom 11.07.2008 ausgeschlossen, welches noch aus einer Zeit stammte, als das Zwangsversteigerungsverfahren durch die Beklagte noch nicht eröffnet worden war, und daher offenbar die damals der Wahrheit noch eher verhaftete Klägerin noch nicht zu „härteren Bandagen“ greifen musste und sich der tatsächlichen Vorgänge auch noch richtig entsinnen konnte.

Zeitlich noch wesentlich näher an den streitgegenständlichen Vorgängen vom Spätjahr 1994 und damit aussagekräftiger ist das vom 25.11.1998 datierende Schreiben der damaligen klägerischen Prozessvertretung an den Insolvenzverwalter über das Vermögen der Bauträgerin, worin die Klägerin auf der Basis einer Miete von 20,- DM/m² eine Schadensersatzforderung in Höhe von DM 65.386,60 wegen entgangener Mieteinnahmen durch verzögerte Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten anmeldete (ganz am Ende in dem weißen klägerischen Aktenordner).

(ii) Die Ermittlung eines konkreten Wertes einer erzielbaren Miete konnte im Streitfall unterbleiben, weil der Tatsachenvortrag der Klägerin zu einer Arglist des angeblichen Vermittlers A. P. in Bezug auf die Zusicherung einer etwa evident überhöhten Miete bereits unsubstantiiert ist:

Insofern fehlen Behauptungen dazu, weshalb der Vermittler A. P. oder der nebulöse Hr. R. trotz des Exposés der Bauträgerin mit einer darin enthaltenen Expertise über die Gewerbemieten in Form des RDM-Mietpreisspiegels, die auch die durch die Klägerin hinsichtlich ihrer prinzipiellen Richtigkeit gar nicht angegriffen werden (Bl. 80 d. A.), etwa davon ausgegangen seien, dass ihre Zusicherung des noch dazu dementsprechend niedrigstmöglichen Mietzinses von DM 20,-/m² falsch sei, obwohl die Zusicherung sogar anhand der untersten Mietwerte für einfache Gewerbeimmobilien erfolgte.

Vor allem aber ergibt sich aus der Begutachtung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass sich die beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten entgegen der Einstufung durch den A. P. nicht in einer einfachen, sondern sogar in einer mittleren Lage befinden (S. 9 Abs. 10 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass sich nach dem RDM-Mietspiegel für das erste Quartal 1993 für Gewerbeimmobilien von mittlerer Lage sogar Nettomieten in Höhe von DM 30,-/m² ergeben, wobei eine solche Einstufung zudem auch durch den weiteren öffentlich-bestellten und vereidigten und durch die Klägerin herangezogenen Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. ergibt (S. 9 Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.).

Im Übrigen hat auch in einer ähnlichen Fallgestaltung das OLG München entschieden, dass es bereits an einer objektiv grob falschen Darstellung, die den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung oder einen zumindest bedingten Täuschungsvorsatz zuließe, fehle, wenn sich ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).

Tatsachenvortrag der Klägerin, wonach Hr. A. P. als in München ansässiger Steuerberater etwa schon vor dem 03.12.1994 positive Kenntnis davon erlangt hätte, dass seit dem ersten Quartal 1993 die Gewerbemieten in Dresden für einfache Objekte deutlich unter DM 20,-/m² netto gesunken wären, fehlt im Übrigen völlig; dies wäre im Übrigen auch kaum realistisch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 erstens nach den drei ersten Quartalen des Jahres 1994 mit ihrem langsamen Abebben des vormals jahrelangen Preisanstieges auf dem Dresdner Immobilienmarkt im vierten Quartal 1994 erst eine Stagnation einsetzte, ehe sodann frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 ein Preisverfall einsetzte, und wonach zweitens der zuständige Gutachterausschuss von dem erst um die Jahreswende 1994/95 einsetzenden Preisverfall auf dem Dresdner Immobilienmarkt erst mit einiger zeitlicher Verzögerung erfahren konnte.

Daher konnte die Erholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu der nach den maßgeblichen Marktverhältnissen erzielbaren Nettomiete unterbleiben, was in Ermangelung einer Datierung des Beratungsgespräches mit dem Steuerberater P. durch die Klägerin ohnehin nur unter der Annahme möglich gewesen wäre, dass das angebliche Beratungsgespräch etwa um den 03.12.1994 stattgefunden hätte, weil das Berechnungsbeispiel des Steuerberaters von diesem Tage datiert.

Auf die Feststellungen in dem seitens des Sachverständigen Dr.-Ing. G. angefertigten Gutachten vom 15.05.2012 (dort S. 53; Bl. 189 d. A.) über die erzielbaren Mieten zum 22.12.1994, wonach für die beiden Gewerbeeinheiten u. a. auf der Basis der auf S. 8 dieses Gutachtens auch angegebenen RDM-Mietpreisspiegel eine Nettomiete von jeweils DM 18,-/m² ermittelt worden war, wird das vorliegende Urteil dabei im Übrigen nicht gestützt, weil sich der Sachverständige Dr.-Ing. G. in Widersprüche verstrickt hatte. Doch wenn selbst ein ausgewiesener Experte und ein langjähriges und gerade im hier interessierenden Zeitraum aktives Mitglied des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden wie Hr. Dr.-Ing. G. einen Wert von DM 18,-/m² für den fraglichen Stichtag 22.12.1994 ermittelt, sei dieser Wert nun richtig oder falsch, so kann einem Münchner Steuerberater A. P. eine arglistige Täuschung über die erzielbare Miete nicht vorgehalten werden, wenn er in der ex-ante-Sicht vor der Dresdner Grundstückskrise einen Betrag von DM 20,-/m² verspricht.

Der durch die Klägerin angeführten Begutachtung des Mietwertes durch den privaten klägerischen Sachverständigen G2. M3. mit Datum vom 27.10.2005, welcher in Feldkirchen bei München ansässig ist, und wonach ein Nettomietzins zum Stichtag 22.12.1994 nur in Höhe von € 4,21/m² erzielbar gewesen sei (Bl. 11, 97 d. A. mit Anlage K 13), kommt in diesem Zusammenhang nur die Bedeutung zu, dass wegen der Uneinigkeit von Experten bei der Immobilien- und Mietwertermittlung eine Arglist des bloßen Steuerberaters P. kaum in Betracht kommen kann.

Nur am Rande sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass das durch die Klägerin angeführte Zwangsversteigerungsgutachten über eine nachhaltig erzielbare Miete von nur € 2,50 (Bl. 223 d. A. mit Anlage K 36) nicht den Stichtag 22.12.1994 betrifft. Genauso wenig kann aus der nachträglichen Unvermietbarkeit der beiden Gewerbeeinheiten, die noch dazu in den ersten Jahren auf deren bauträgerbedingt mangelnder Bezugsfertigkeit beruhte, auf die Marktlage zum 22.12.1994 geschlossen werden, weil nicht im Wege einer ex-post-Betrachtung vorgegangen werden kann.

(c) Des Weiteren kommt es insofern auch auf die Frage, wie sich etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.

(3) Genauso wenig liegt gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine etwa der Beklagten zurechenbare arglistige Täuschung über eine Wertsteigerung der beiden Gewerbeeinheiten bzw. über eine Amortisierung des eingesetzten Eigenkapitals nach zwei Jahren mit einem für die Klägerin daher sich anschließenden ständigen Liquiditätsüberschuss und einer für die Klägerin weiter daher einhergehenden Möglichkeit einer gewinnbringenden Weiterveräußerung der beiden Gewerbeeinheiten nach zehn Jahren vor, wie sie der Steuerberater P. nach Angaben der Klägerin bei einem Beratungsgespräch behauptet habe, so dass auch dahinstehen kann, ob diese Äußerungen überhaupt so gefallen sind.

(a) Denn nach Maßgabe der ständigen höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 32 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 25 f.; BGH, Urteil vom 05.12.2006 - Az.: XI ZR 341/05 = NJW-RR 2007, 1202, 1204 f. Tz. 30; BGH, Urteil vom 13.03.2007 - Az.: XI ZR 159/05 = BeckRS 2007, 6044 Tz. 27; BGH, Urteil vom 17.11.2009 - Az.: XI ZR 36/09 = NJW 2010, 1144, 1147 Tz. 32; BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 - Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N.), handelt es sich bei den durch die Klägerin insofern behaupteten, zudem schon hinsichtlich des zeitlichen und räumlichen Kontextes unsubstantiierten Äußerungen des Steuerberaters der Firma ihres Ehemannes zwar nicht bloß um subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen, sondern um Tatsachenbehauptungen, so dass eine Täuschung über Tatsachen wegen objektiv nachprüfbarer Angaben grundsätzlich möglich ist.

(b) Der Steuerberater A. P. hat nach dem Vorbringen der Klägerin zwar bei dem behaupteten Beratungsgespräch Angaben über objektiv nachprüfbare, dem Beweis zugängliche wertbildende Faktoren der beiden Anlageobjekte gemacht, indem bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. das als Anlage K 9 vorgelegte, mit einem Anschreiben vom 03.12.1994 versehene Berechnungsbeispiel Tatsachenbehauptungen über die Wertentwicklung bzw. wertbildende Faktoren für die nachfolgenden zehn Jahre getätigt worden sind:

So enthält die in der Anlage K 9 enthaltene Ertrags- und Mittelflussberechnung für 1994 bis 2004 insbesondere detaillierte Angaben zu den Finanzierungskosten, Mieteinnahmen und Steuervorteilen der Kläger für die Jahre von 1994 bis 2004, was insbesondere nach der Entscheidung BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 26 die Annahme rechtfertigt, dass insofern kein subjektives Werturteil, sondern eine Tatsachenbehauptung vorliegt.

(c) Diese angeblichen Tatsachenbehauptungen waren nach Maßgabe insbesondere der Entscheidung BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 - Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N. zum Zeitpunkt ihrer angeblichen Verlautbarung durch Hrn. A. P. indes schon nicht objektiv unrichtig.

(i) So liegt zwar auf der Basis dieser Entscheidung eine unrichtige Tatsachenbehauptung vor, wenn die angeblich durch den Steuerberater P. getätigten Angaben über Rentabilität und Gewinne von vornherein, das heißt unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Element, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich waren, was wiederum dann der Fall ist, wenn die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wert- oder Mieterlössteigerungen von Gewerbeimmobilien noch nicht einmal ausreichten, um nach zehn Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt.

(ii) Aus den vorstehenden Erörterungen zu dem durch das gerichtliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 ermittelten objektiven Wertes der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 bzw. zu den für den Steuerberater A. P. aus der Anlage K 7 hervorgehenden Informationen über die im fraglichen Zeitpunkt erzielbaren Mieten für einfache Gewerbeimmobilien anhand des RDM-Mietpreisspiegels, die auch in diesem Kontext direkt gelten und auf welche daher insofern Bezug genommen wird, ergibt sich indessen wiederum, dass die angeblichen Tatsachenbehauptungen des Steuerberaters P. über die Rentabilität und die Gewinne nicht von vornherein ausgeschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich gewesen wären:

Denn es steht fest, dass zum 22.12.1994 der Netto- und auch Bruttokaufpreis im Verhältnis zum objektiven Verkehrswert nicht einmal auffällig überhöht war, und dass zum - durch die Klägerin schon nicht näher bezeichneten - Zeitpunkt der fraglichen Zusicherungen durch den Steuerberater A. P., spätestens am 03.12.1994 (Anlage K 9 S. 1), der Dresdner Immobilienmarkt nach den sachverständigen Feststellungen einen kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise seit 1991 erlebt hatte, der sich auch noch bis zum dritten Quartal 1994, wenn auch mit abnehmender Intensität, fortgesetzt hatte, und dessen Stagnation frühestens im vierten Quartal 1994 erst im Jahr 1995 allgemein erkennbar wurde (S. 4 vorletzter und letzter Absatz des Protokolls vom 08.03.2018). Auf diese Weise war zum fraglichen Zeitpunkt im Dezember 1994, objektiv betrachtet, weder sicher noch fast sicher, dass in den kommenden zehn Jahren etwa der Wert der verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien stagnieren oder gar abnehmen würde.

(d) Soweit gleichwohl davon auszugehen wäre, dass nicht schon wegen objektiv damals richtiger Tatsachenbehauptungen eine arglistige Täuschung ausscheidet, insbesondere wegen der Schwierigkeit, objektive und subjektive Elemente bei der Bestimmung der „Richtigkeit“ einer Tatsachenbehauptung zu trennen bzw. eine ex-anteanstelle einer ex-post-Betrachtung vorzunehmen, wäre im Übrigen in Bezug auf die Angaben über die Rentabilität und die Gewinne wiederum darauf zu verweisen, dass wegen der Uneinigkeit der Sachverständigen in Bezug auf die korrekte Verkehrswertermittlung zum 22.12.1994 keine Arglist des Hrn. P. angenommen werden könnte, und dass auch wegen des in dem Exposé enthaltenen RDM-Mietpreisspiegels eine solche fehlt, wenn sich wie vorliegend ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Urteil vom 02.08.2010 - Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).

(e) Auf die Frage, inwiefern die Rechtsvorgängerin der Beklagten durch den Hinweis in Ziff. 18 des Darlehensvertrags (Anlage B 4) wirksam einen Ausschluss einer Haftung für die Wirtschaftlichkeit des Beleihungsobjektes vorgenommen haben könnte, kommt es vor diesem Hintergrund weiterhin nicht mehr an.

(f) Des Weiteren kommt es wieder auf die Frage, wie sich insofern etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.

(4) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 auch nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig eingepreiste Innenprovisionen verheimlicht und auch nicht den unrichtigen Eindruck vermittelt, dass für die Vermittlung des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilien nur die offen ausgewiesene Provision von 3,45% zu zahlen gewesen sei (Bl. 8, 83 f., 85, 88 d. A.).

(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung handelt es sich bei den durch die Klägerin behaupteten Zahlungen nicht um versteckte Rückvergütungen, indem die Zuwendungen nicht aus offen ausgewiesenen Provisionen wie Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungsvergütungen gezahlt werden, sondern um versteckte Innenprovisionen, welche aus dem Anlagevermögen, d. h. aus dem Kaufpreis bzw. dem Darlehensbetrag, gezahlt werden (vgl. etwa BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 371 Tz. 17 f. m. w. N.).

(b) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung wirken sich versteckte Innenprovisionen bei einem darlehensfinanzierten Immobilienerwerb zum einen aus, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, so dass allein deshalb eine Aufklärungspflichtverletzung durch die finanzierende Bank wegen eines Wissensvorsprungs gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(i) Der diesbezügliche klägerische Tatsachenvortrag ist in wesentlichen Teilen widersprüchlich und unsubstantiiert: Denn während in der Replik auf S. 22 (Bl. 83 d. A.) zunächst die Rede davon ist, dass sich zwar aus der Anlage K 12 ergebe, dass die Herren P. und R. „insgesamt mindestens 7% an Provisionen erhielten“, während jedoch „tatsächlich mindestens 20% an Provisionen gezahlt wurden, wie damals bei der Beklagten üblich“, ist erstens schon unklar, von wem die beiden angeblichen Vermittler P. und R. diese Provisionen erhalten haben sollen, d. h. entweder von der Bauträgerin, von der Fa. P1 GmbH, von der Rechtsvorgängerin der Beklagten oder von der Hypo F2. M2. GmbH, und zweitens auch nicht ersichtlich, woraus sich diese 7% errechnen sollen, und drittens diffus, ob die 7% Provisionen zu den 20% noch hinzuzurechnen oder vielmehr davon abzuziehen seien, und viertens offen, wer die 20% versteckten Innenprovisionen überhaupt erhalten habe. Zwar ergibt sich sodann auf S. 27 des klägerischen Schriftsatzes vom 03.08.2011 (Bl. 27 d. A.) eine teilweise Klarstellung insofern, als sich die 7% aus dem Kaufpreis errechnen würden, und dass sich die 20% aus dem Darlehensnominalbetrag errechnen würde und zusätzlich zu den 7% aus dem Kaufpreise anfielen; offen bleibt aber auch hiernach, wer diese angeblichen Provisionen gezahlt, und wer die 20% empfangen habe. Denn auch aus dem als Anlage K 12 vorgelegten Schreiben der Bauträgerin vom 14.01.1997 ergibt sich insofern nur, dass die Herren P. und R. Provisionen erhalten hätten im Rahmen der Vermittlung der Einheiten für die Fa. P1 GmbH, nicht aber, von wem und woraus.

(ii) Soweit der Vortrag der Klagepartei nicht schon wegen Widersprüchlichkeit oder Unsubstantiiertheit unbeachtlich sein, sondern so zu verstehen sein sollte, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten selbst ungefragt über versteckte Innenprovisionen in Höhe von 20% bzw. 27% aus dem Darlehensnominalbetrag oder aus dem Kaufpreis hätte aufklären müssen, ergibt sich jedoch aus der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen der Ergebnisse der im Streitfall durchgeführten sachverständigen Ermittlung des Verkehrswertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994, dass der Kaufpreis im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert nicht sittenwidrig überhöht gewesen ist, so dass keine Aufklärungspflichtverletzung der Rechtsvorgängerin der Beklagten als der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs über eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung wegen versteckter Innenprovisionen gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(c) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt insofern zum anderen ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank dann in Betracht, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner - sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers - gemäß § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 21 m. w. N.; BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 20 ff.). In den übrigen Fällen hingegen muss eine einen Immobilienerwerb finanzierende Bank nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht ungefragt auf versteckte Innenprovisionen hinweisen, weil es den Vertragsparteien bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, und weil eine solche Bank nicht mehr Aufklärung als ein Verkäufer schuldet; ein Immobilienverkäufer ab muss nicht ungefragt eine nähere Aufschlüsselung eines Kaufpreises einer Immobilie und den hierin enthaltenen Provisionsanteil vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 17, 19, je m. w. N.; BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 - XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).

(i) Die höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Aufklärungspflichtverletzung durch falsche Angaben eines Vermittlers über Vermittlungsprovisionen im Rahmen eines kreditfinanzierten Immobilienerwerbs ergibt zum einen, dass die Behauptung, durch mündliche Angaben eines Vermittlers über versteckte Innenprovisionen getäuscht worden zu sein, voraussetzt, dass ein konkreter, dem Beweis zugänglicher Tatsachenvortrag des insofern darlegungs- und beweisbelasteten Darlehensnehmers zu den angeblich täuschenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt erfolgt, wozu insbesondere gehört, dass substantiierte Angaben dazu vorliegen müssen, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden seien (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 27 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 - Az.: XI ZR 204/04 = BeckRS 2006, 13865 Tz. 24).

Nach Maßgabe dieser Entscheidung ist der klägerische Tatsachenvortrag wiederum zu widersprüchlich und damit unsubstantiiert, als dass er eine solche Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines Wissensvorsprungs bezüglich einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen durch die Vermittler schlüssig machen könnte.

(α) Zwar enthält der als Anlage K 7 vorgelegte Prospekt der Fa. P1 GmbH unter der Prämisse, dass die klägerischen Tatsachenbehauptungen über eine Vereinnahmung von versteckten Innenprovisionen durch die Herren P. und Schmid in Höhe von insgesamt 7% und von weiteren 20% durch eine nicht näher durch die Klägerin bezeichnete Person stimmen sollten, insofern unvollständige Angaben, als das Exposé auf S. 23, worauf allerdings die Klägerin schon nicht eingegangen ist, lediglich die Beratungs- und Vermittlungsgebühr in Höhe von 3% zzgl. MWSt. aus dem Gesamtaufwand erwähnt, nicht aber weitere Provisionen.

(β) Der klägerische Tatsachenvortrag entbehrt des Weiteren insofern einer Behauptung dazu, ob und wann der als Anlage K 7 durch die Klägerin vorgelegte Prospekt der P. GmbH überhaupt der Klägerin übergeben worden sei. Denn insofern wird in der Klageschrift nur angegeben, dass Hr. P. bei einem Beratungsgespräch, bei dem auch ein Herr R. anwesend war, unter Vorlage eines Berechnungsbeispiels zugesichert habe, dass sich aufgrund der garantiert zu erzielenden Mindestquadratmetermiete in Höhe von DM 25,- pro Quadratmeter sowie aufgrund der zu erwartenden Steuerersparnis das Eigenkapital bereits nach zwei Jahren wieder amortisiert habe und hiernach ein ständiger Liquiditätsüberschuss verbleiben würde, und dass die beiden Objekte im Übrigen den gezahlten Kaufpreis wert seien und auch nach Ablauf der steuerlichen Bindungsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußert werden könnten, wobei der Steuerberater P. auch in den Prospektunterlagen einen Auszug aus dem Mietspiegel der Stadt Dresden präsentiert habe, wonach bei gewerblichen Immobilien wie im Falle der Klägerin eine Nettokaltmiete zwischen DM 20,- und DM 40,- realistisch zu erzielen sei (Bl. 5 f. d. A.).

Ob mithin die Klägerin dieses Exposé bereits vor dem angeblichen Beratungsgespräch mit den Herren P. und R. in Händen gehalten oder erst im Nachgang zu diesem Gespräch, aber noch vor dem Abschluss der streitgegenständlichen Verträge oder gar erst hinterher erhalten habe, geht daraus schon nicht mit der nötigen Deutlichkeit hervor, denn die bloße Präsentation des RDM-Mietpreisspiegels durch den Hrn. P. in den Prospektunterlagen kann auch durchaus bedeuten, dass bei dem behaupteten Beratungsgespräch das Exposé dem Hrn. P. zur Verfügung gestanden hatte und er anhand dessen Erklärungen vornahm, ohne zugleich das Exposé vorher oder unmittelbar im Anschluss übergeben zu haben.

Daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag schon kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).

(γ) Erst recht fehlt jeglicher klägerische Tatsachenvortrag dazu, dass Hr. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch auch auf die Frager der Provisionen eingegangen sei, bzw. dass die Klägerin etwa sogar hiernach gefragt hätte.

Auch daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 - Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).

(δ) Eine Erklärung für das insofern undeutliche klägerische Vorbringen dürfte sich, ohne dass er hierauf wegen der mangelnden Substantiierung des klägerischen Tatsachenvortrags überhaupt noch ankommt, darin zu finden sein, dass es in der Klageschrift hießt, dass die Klägerin „nach dem Entschluss, die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten zu erwerben“, am 19.12.1994 einen Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags für die P. GmbH unterschrieben habe, wobei hierin und in der anschließend durch die Klägerin seitens der P. GmbH erhaltenen Rechnung vom 10.01.1995 sodann erkennbar gewesen sei, dass allein die P. GmbH offiziell mindestens 3,45% des Kaufpreises als Provision erhalten habe (Bl. 7 d. A.).

Dies dürfte bestätigen, dass eine Erörterung der S. 23 des Exposés mit den dort enthaltenen Ausführungen zu der Maklerprovision bei dem behaupteten Beratungsgespräch mit dem Hrn. P. und auch eine Übergabe des Exposés vor dem 19.12.1994 nicht stattgefunden haben, weil die Klägerin sonst nicht durch die Erwähnungen der Maklerprovision in dem Auftrag vom 19.12.1994 überrascht hätte werden können. Zugleich bedeutete dies, dass die Anlageentscheidung der Klägerin durch die nach Angaben der Klägerin hinsichtlich der versteckten Innenprovisionen falschen Prospektangaben nicht beeinflusst worden wäre.

(ii) Weiter ist ein Anlagevermittler insbesondere nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovision zur Aufklärung über versteckte Innenprovisionen verpflichtet, wenn in einem Prospekt die Angaben über die Vertriebskosten unzutreffend sind und der Vermittler dies ohne Weiteres daran erkennen kann, dass er selbst eine Provision erhält, die die ausgewiesenen Vertriebskosten übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2007 - Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 Tz. 20; BGH, Urteil vom 22.03.2007 - Az.: III ZR 218/06 =NJW-RR 2007, 925, 926 Tz. 8).

Insofern ist, wobei es wegen der Probleme im klägerischen Vortrag in Bezug auf die Frage der Übergabe des Exposés an die Klägerin und dessen Erörterung durch den Hrn. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch, die bereits keinen substantiierten Vortrag zu einer Irrtumserregung bedeuten, auf das Nachstehende gar nicht mehr wesentlich ankommt, indes wiederum der klägerische Tatsachenvortrag widersprüchlich und unsubstantiiert, denn in dem durch die Klägerin insofern nicht näher ausgewerteten Schreiben vom 14.01.1997 (Anlage K 12) heißt es insbesondere, dass die Bauträgerin in Bezug auf die durch die Herren P. und R. insgesamt erzielten 7% Provisionen durch einige Gespräche erfahren habe, dass „Herr R. die Käufer vor Abschluß der Verträge auf diese Sachverhalte nicht oder jedenfalls nicht hinreichend hingewiesen“ habe.

Im Umkehrschluss kann dies bedeuten, dass Hr. P. im Unterschied zu Hr. R. schon über die durch ihn selbst vereinnahmten Provisionen aufgeklärt haben könnte. Auf die sich aus der Anlage K 12 ergebende angebliche mangelnde Aufklärung über die Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. R. kommt es vorliegend wiederum überhaupt nicht an, weil die Klägerin gar nicht behauptet, dass Hr. R. bei dem angeblichen Beratungsgespräch überhaupt irgendetwas gesagt oder getan hätte.

(iii) Zum anderen ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung insofern, ohne dass es wegen der vorstehend dargestellten mangelnden Substantiierung der entsprechenden Behauptungen zur einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen auf das Nachstehende wiederum noch ankäme, dass sich die Frage, ob einem Vermittler hinsichtlich des Verschweigens der versteckten Innenprovisionen Vorsatz vorwerfen lässt, danach beurteilt, ob dies nach dem Stand der Rechtsprechung zur Zeit des Vertragsschlusses erforderlich war, bzw. ob dem Vermittler die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens bewusst war, weil auch ein bloßer Rechtsirrtum den Vorsatz ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 - Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 274 Tz. 43; BGH, Urteil vom 05.06.2007 - Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 f. Tz. 21; BGH, Urteil vom 19.12.2006 - Az.: XI ZR 56/05 = NJW 2007, 1876, 1879 Tz. 25).

(α) Dabei ergibt sich aus der erst seit dem 12.02.2004 entstandenen, zwischenzeitlich ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 30 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.02.2004 - Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1735), dass Anlagevermittler und Anlageberater zur Vermeidung einer unzutreffenden Vorstellung des Anlegers von der Werthaltigkeit einer Kapitalanlage nur über solche Innenprovisionen aufklären müssen, die eine Größenordnung von 15% des Anlagebetrags übersteigen, wobei der BGH in der vorbezeichneten Grundsatzentscheidung ausführt, die Frage der Aufklärungspflichtigkeit von Anlageberatern und Anlagevermittlern in Bezug auf versteckte Innenprovisionen sei bis zu diesem Zeitpunkt höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten gewesen (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.2004 - Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1734). Weiter ergibt sich aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum in Fällen anzunehmen ist, in welchen die Rechtslage besonders zweifelhaft und schwierig ist und sich eine einheitliche Rechtsprechung noch nicht gebildet hat (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 - Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 25).

(β) Aufgrund der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung hätte der durch die Klägerin als Vermittler bezeichnete Hr. A. P. zu dem fraglichen Zeitpunkt des behaupteten Beratungsgespräches, spätestens zum 03.12.1994, wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums keiner arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen begehen können, weil zum damaligen Zeitpunkt noch jahrelang eine besonders zweifelhafte und schwierige Rechtslage und eine mangelnde einheitliche höchstrichterliche Rechtsprechung über die Verpflichtung zur Offenbarung versteckter Innenprovisionen durch Anlageberater und -vermittler bestanden hatte.

(γ) Somit kommt es auch nicht mehr darauf an, dass irgendeine klägerische Behauptung dazu, dass etwa Hr. P. oder Hr. R. Kenntnis von einer über die 7% Innenprovision hinausgehenden Innenprovision in Höhe von 20% (von wem und an wen auch immer gezahlt) gehabt hätten, schon grundsätzlich fehlt. Selbst wenn weiter tatsächlich Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. P. verheimlicht worden wären, wäre derselbe auch noch nach der aktuellen diesbezüglichen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ungefragt zu einer Aufklärung verpflichtet, weil ein Betrag von 15% nicht überstiegen wird.

b) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten schuf oder begünstigte auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung weiterhin ausnahmsweise angeknüpft werden könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 - XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 28.01.1997 - Az.: XI ZR 22/96 = NJW 1997, 1361, 1362; BGH, Urteil vom 24.04.1990 - Az.: XI ZR 236/89 = NJW-RR 1990, 876, 877).

Der insofern getätigte Vortrag - die Klägerin stützt ihre Einwendungen nach Bl. 22 ff., Bl. 90 ff. d. A. ohnehin nicht substantiiert auf diese Fallgruppe - reicht jedoch schon für sich genommen nicht aus, eine solche Einwendung gegenüber der Zwangsvollstreckung zu begründen. Denn eine solche Gefährdung liegt nach dieser Rechtsprechung nur vor, wenn eine Bank das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht.

(1) Der sich aus dem klägerischen Tatsachenvorbringen ergebende Gesichtspunkt der durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten vollzogenen Vollfinanzierung des Kaufpreises im Zuge des streitgegenständlichen Gewerbeimmobilienerwerbs vergrößert indessen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 - Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(2) Weiterhin ergibt sich aus dem durch die Klägerin auf S. 5 der Replik vom 03.08.2011 zusätzlich betonten Gesichtspunkt, sie habe mit der damals federführenden Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten weder vor noch anlässlich des streitgegenständlichen Erwerbsvorgangs einen persönlichen Kontakt gehabt (Bl. 66 d. A.), aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung gerade gegenteilig, dass eine finanzierende Bank im Regelfall nicht gehalten ist, den Kreditsuchenden, zumal wenn er - wie hier - persönlich keinen Kontakt mit der Bank aufnimmt, sondern sich auf von ihm eingeschaltete Vertreter und Vermittler verlässt, von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(3) Der durch die Klägerin auf S. 26 der Replik angeführte Gesichtspunkt der Doppelfinanzierung von Bauträger und Immobilienkäufer durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten wird allerdings durch die höchstrichterliche Rechtsprechung in der Fallgruppe des schwerwiegenden Interessenkonflikts behandelt (siehe dazu im Folgenden).

c) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten verwickelte sich auch nicht in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt, der eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ebenfalls ausnahmsweise nach sich ziehen könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 17.06.2008 - Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 17 ff. m. w N.; BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18. 11. 2003 - XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).

(1) Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten entsprechend dem klägerischen Tatsachenvorbringen ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs und des notariellen Kaufvertrags vom 22.11.1994 tatsächlich nicht nur den klägerischen Immobilienerwerb, sondern auch denjenigen der Bauträgerin und Voreigentümerin der Klägerin finanziert und durch Grundschulden über DM 2.420.000,- und DM 9.680.000,- abgesichert (Bl. 9 f. d. A.; Anlage K 6).

(2) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist indes eine Aufklärungspflichtverletzung wegen Verwicklung einer finanzierenden Bank in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt nicht schon allein aus dem Grunde anzunehmen, dass eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist oder dem Verkäufer eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).

(3) Vielmehr müssen nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung über eine solche Doppelfinanzierung hinaus besondere Umstände hinzutreten, insbesondere etwa die Abwälzung des Risikos eines ungesicherten bzw. notleidenden Kreditengagements bei der Bauträgerin auf den Immobilienerwerber (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2008 - Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 19; BGH, Urteil vom 18.03.2008 - Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 - Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50).

(4) Nach diesen Prämissen fehlt substantiierter klägerischer Tatsachenvortrag zu solchen besonderen Umständen, die zu einer Doppelfinanzierung hinzukommen müssen, um eine Haftung wegen Verwicklung in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt begründen zu können.

(a) Denn aus dem insofern vorliegenden klägerischen Vorbringen auf S. 26 und S. 31 f. der vom 03.08.2011 datierenden Replik ergibt sich bloß, dass die ohnehin per se konkursgefährdete Bauträgerin „wenige Zeit nach Abvertrieb der Immobilien in Konkurs“ gegangen sei, indem am 28.08.1998 bei dem Amtsgericht Dresden ein Antrag auf Eröffnung des Konkurs-/Gesamtvollstreckungsverfahrens gestellt worden sei, der sodann am 01.10.1998 unter dem Az.: 531 N 1631/98 zur Eröffnung dieses Verfahrens geführt habe (Bl. 87, 92 f. d. A.).

(b) Dabei ergibt sich schon die Schwierigkeit, dass zwischen dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag vom 28.12.1994 und der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin am 01.10.1998 bald vier Jahre liegen, ohne dass seitens der Klägerin substantiierter Tatsachenvortrag dazu erfolgt wäre, dass die Voraussetzungen der Konkursverfahrenseröffnung etwa schon bei dem Darlehensvertragsabschluss vorgelegen hätten, geschweige denn für die Rechtsvorgängerin der Beklagten am 28.12.1994 erkennbar gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).

(c) Im Übrigen ergibt sich aus dem insofern widersprüchlichen klägerischen Tatsachenvortrag, die verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien entgegen Ziff. 9 des notariellen Kaufvertrags vom 22.12.1994 nicht schon bis zum 31.01.1995, sondern erst spätestens ab dem 01.01.1997 bezugsfertig gewesen seien, wobei sich die klägerische Argumentation in Bezug auf die Doppelfinanzierung ohnehin in keiner Weise mit der Frage der Bezugsfertigkeit der erworbenen Renditeobjekte auseinandersetzt, so dass sich auch unter diesem Gesichtspunkt keine andere Beurteilung ergäbe.

(i) So führt die Klägerin einerseits zunächst auf S. 12 der Klageschrift aus, dass die „Fertigstellung im Jahr 1995“ erfolgt sei, auf S. 20 der Replik aber sodann, dass die Bezugsfertigkeit der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeimmobilien tatsächlich erst mit einer „zeitlichen Verzögerung von etwa einem Jahr“ (Bl. 81 d. A.) vorgelegen habe, und dass in den auf die Vermietbarkeit folgenden sechs Jahren (Bl. 81 d. A.) die Renditeobjekte nahezu unvermietbar gewesen seien, indem dies entgegen den Zusicherungen durch den Hrn. P. an den Marktverhältnissen auf dem Dresdner Gewerbeimmobilienmarkt gelegen habe.

(ii) Andererseits ergibt sich aus der vom 25.11.1998 datierenden Anmeldung von Schadensersatzforderungen wegen Unvermietbarkeit infolge einer mangelnden Bezugsfertigkeit der beiden Renditeobjekte durch die Klägerin zur Tabelle im Rahmen des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin (vorgelegt als Schreiben am Ende in dem weißen Aktenordner), worauf die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens überhaupt nicht eingeht, dass die Klägerin dort eine mangelnde Bezugsfertigkeit bis zum 31.12.1996 zugrunde gelegt hatte.

(iii) Ob die Bezugsfertigkeit nun schon am 1995 oder erst am 01.01.1997 vorgelegen habe, kann dabei dahingestellt bleiben, denn jedenfalls fehlt insofern wiederum klägerischer Tatsachenvortrag dazu, dass die mangelnde Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten mit dem nachfolgenden Konkurs der Bauträgerin etwas zu tun habe, bzw. dass die Beklagte von den Gründen dieser mangelnden Bezugsfertigkeit oder zumindest von der mangelnden Bezugsfertigkeit selbst Kenntnis gehabt habe.

(d) Dass die Bauträgerin als solche bereits konkursgefährdet sei, wie die Klägerin auf S. 26 der Replik meint (Bl. 87 d. A.), reicht nach der vorbezeichneten ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für sich allein nicht aus, um eine Haftung der Beklagten zu begründen.

d) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat auch ihre Rolle als Kreditgeberin nicht überschritten, woraus sich schließlich noch viertens eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise ergeben könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 31, 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 27.01.2004 - Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 03.06.2003 - Az.: XI ZR 289/02 = BeckRS 2003, 06007; BGH, Urteil vom 18.03.2003 - Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592; BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804; BGH, Urteil vom 31.03.1992 - Az.: XI ZR 70/91 = NJW-RR 1992, 879).

(1) Eine Aufklärungspflicht einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(2) Nach Maßgabe der durch die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen reicht der klägerische Tatsachenvortrag nicht aus, um eine Haftung der Beklagten wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle durch ihre Rechtsvorgängerin zu begründen.

(a) Die Klägerin behauptet insofern lediglich, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich durch den Vertrieb über ein Partnerunternehmen aktiv in die Planung und Durchführung des Anlageobjekts eingeschaltet habe. Insbesondere habe sie über die P. GmbH als Partnerin der H. F2. M2. GmbH das streitgegenständliche Objekt vertrieben und damit einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass dieses „Projekt“ bankgeprüft sei (S. 31 der Replik vom 03.08.2011; Bl. 92 d. A.).

Allerdings ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank und einem Bauträger bzw. Vermittlungsgesellschaften, soweit ein solches durch die Klägerin auf S. 31 der Replik angesprochen sein sollte, nicht zu der Fallgruppe der Überschreitung der Rolle der Bank als Kreditgeberin, sondern vielmehr allein zu der Fallgruppe des Wissensvorsprungs gehört (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 39 m. w. N.), wobei nach den obigen Ausführungen vorliegend die Voraussetzungen einer Haftung der Bank wegen Wissensvorsprungs nicht vorliegen, bzw. dass der Umstand, dass sich die eingeschaltete Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten nach dem klägerischen Tatsachenvortrag mit den beteiligten Vertriebsfirmen gleichsam zu einer Zweckgemeinschaft zusammengeschlossen habe, um innerhalb dieser Gemeinschaft in Form der Erwerberfinanzierung ihren arbeitsteiligen Part spielen zu können, nach dem Bundesgerichtshof im Gegenteil nur deutlich macht, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten ihre Rolle als Kreditgeberin gerade nicht überschritten, sondern sich auf ihre Finanzierungstätigkeit beschränkt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.11.2002 - Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).

(b) Eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten lässt sich auch nicht dem als Anlage K 7 vorgelegten Exposé der Fa. P1 GmbH entnehmen, wobei der klägerische Vortrag in Bezug auf die Überschreitung der Kreditgeberrolle ohnehin einer solchen Argumentation entbehrt.

(i) Aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergibt sich zwar, dass Angaben in einem Vertriebsprospekt grundsätzlich eine Überschreitung der Kreditgeberrolle begründen können, wenn sich hieraus eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs ergibt.

Allerdings genügt hierfür nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung die allgemeine, auf die Baufinanzierung bezogene Referenzerklärung im Verkaufsprospekt, die Führung der Treuhandkonten für die Käufer sowie die Ankündigung, eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen, nicht, weil eine finanzierende Bank damit keine Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen hat, sondern sich auf solche beschränkt, die für ein finanzierendes Kreditinstitut nicht unüblich sind (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 - Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 - Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 38 m. w. N.; BGH, Urteil vom 27.01.2004 - Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555).

(ii) Im Exposé (Anlage K 7 S. 24) ist, ohne dass die Klägerin irgendwo hierauf einginge, sogar nur allgemein die Rede davon, dass die Finanzierung des Objekts jedem Käufer freistehe, wobei die Fa. P1 GmbH einem Anlageinteressenten „die Finanzierung durch eine große deutsche Bank“ auf Wunsch gerne vermittle, wobei ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% des Gesamtaufwandes empfohlen werde und die Fa. Proclient auch eine individuelle computergenaue Finanzierungsberechnung erstellen könne.

Insofern ist mithin in dem Prospekt noch nicht einmal die Schwelle solcher Angaben erreicht, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung für ungenügend erachtet, so dass also erst recht keine Überschreitung der Kreditgeberrolle durch die ...-Bank AG angenommen werden kann.

(c) Auch reicht es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem - ohnehin in anderem Zusammenhang erfolgten - Vorbringen der Klägerin die ...-Bank AG über den Erwerb der beiden streitgegenständlichen Gewerbeimmobilien durch die Klägerin hinaus auch noch eine Vielzahl (Bl. 15 d. A.), mehrere (Bl. 88 d. A.) bzw. genau genommen mindestens sieben weitere Erwerbsvorgänge durch weitere Kapitalanleger im selben Objekt in der K3. Straße in Dresden finanziert habe (B 94 d. A. mit Anlagen K 24 - K 29). Denn der Bundesgerichtshof lässt hierfür nicht einmal eine Finanzierung von 120 Kaufverträgen im selben Anlageobjekt genügen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

Auf die Frage, ob die Beklagte gemäß der klägerischen Argumentation (Bl. 99 d. A.) wegen der Entscheidung OLG Frankfurt, 09.06.2011, Az.: 17 U 86/10 eine sekundäre Darlegungslast zum Bestehen einer Vertriebsabrede und dazu, wie vielen Anlegern die ...-Bank AG Eigentumserwerbe in dem betreffenden Objekt finanziert habe, kommt es daher insofern nicht mehr an.

(d) Weiter reicht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem als Anlage K 7 vorliegenden Exposé - wobei die Klägerin auf diesen Gesichtspunkt ohnehin nicht in Bezug auf diese Frage vorgetragen hat - die den Kredit bearbeitende Bankfiliale ihren Sitz in demselben Ort wie das Vertriebsunternehmen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

(e) Genauso wenig lässt der Bundesgerichtshof insofern genügen, dass die Vermittler der Klägerin Formulare der Rechtsvorgängerin der Beklagten vorgelegt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).

e) Ob angesichts des Tatsachenvortrags auf S. 30 der Klageschrift weiterhin wegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbst unter der Annahme, ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Aufklärungspflichtverletzung wäre dem Grunde nach gegeben, aus Gründen des Ersatzes des negativen Interesses hieraus kein Anspruch der Klägerin auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages gerechtfertigt wäre, sondern nur ein Anspruch auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten, so dass eine Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung insbesondere im Hinblick auf den noch offenen Darlehensrest hiernach nicht in Betracht käme (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 20.05.2003 - Az.: XI ZR 248/02 = NJW 2003, 2529, 2531), und inwiefern sich die durch die verfahrensgegenständliche Anlage durch die Klägerin erzielten finanziellen bzw. steuerlichen Vorteile etwa auf eine Schadensberechnung auswirken würden, kann wegen der bereits dem Grunde nach nicht bestehenden klägerischen Forderungen dahinstehen.

f) Der durch die Klägerin unsubstantiiert gebliebene Hinweis auf einen angeblich am 03.04.2001 erfolgten Widerruf des Darlehensvertrags (Bl. 15 d. A.), an den die Klägerin zudem trotz Nachfrage der Beklagtenpartei in der Klageerwiderung (Bl. 46 d. A.) auch keine Rechtsfolgen knüpfte, ist einer gerichtlichen Beurteilung nicht zugänglich.

2. Die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist gleichfalls unbegründet, weil die Schuld nach obigen Ausführungen nicht mit Sicherheit erloschen ist oder von Anfang an nicht bestanden hat (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 - Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 25).

B. Die deklaratorische Aufhebung der einstweiligen Anordnung beruht auf §§ 769, 770 ZPO.

C. Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.

D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf § 709 S. 2 ZPO.

Urteilsbesprechung zu Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Urteilsbesprechungen zu Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin

Referenzen - Gesetze

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert 15 §§.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen W

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. (2) Ein Schuldverhä

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten. (2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber

RBK

(1) Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint. Ist einer Partei wegen großer Entfernung oder aus sonstigem wichtigen Grund die persönliche Wahrnehmung des Termins

Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:1.Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Gelde

(1) Das Gericht hat die Tätigkeit des Sachverständigen zu leiten und kann ihm für Art und Umfang seiner Tätigkeit Weisungen erteilen. (2) Soweit es die Besonderheit des Falles erfordert, soll das Gericht den Sachverständigen vor Abfassung der Bew

Ist über die Forderung ein Schuldschein ausgestellt worden, so kann der Schuldner neben der Quittung Rückgabe des Schuldscheins verlangen. Behauptet der Gläubiger, zur Rückgabe außerstande zu sein, so kann der Schuldner das öffentlich beglaubigte Ane

Das Prozessgericht kann in dem Urteil, durch das über die Einwendungen entschieden wird, die in dem vorstehenden Paragraphen bezeichneten Anordnungen erlassen oder die bereits erlassenen Anordnungen aufheben, abändern oder bestätigen. Für die Anfecht

Referenzen - Urteile

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert oder wird zitiert von 34 Urteil(en).

Landgericht München II Endurteil, 10. Jan. 2019 - 9 O 2062/11 Fin zitiert 34 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 23.04.2013

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 405/11 Verkündet am: 23. April 2013 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes h

bei uns veröffentlicht am 06.11.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 322/03 Verkündet am: 6. November 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ____

bei uns veröffentlicht am 10.12.2013

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Urteil XI ZR 508/12 Verkündet am: 10. Dezember 2013 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 767 BGB

bei uns veröffentlicht am 02.07.2004

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 213/03 Verkündet am: 2. Juli 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

bei uns veröffentlicht am 14.10.2003

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 134/02 Verkündet am: 14. Oktober 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein ___________

bei uns veröffentlicht am 17.11.2009

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 36/09 Verkündet am: 17. November 2009 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

bei uns veröffentlicht am 18.11.2003

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 322/01 Verkündet am: 18. November 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe

bei uns veröffentlicht am 04.03.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 288/06 Verkündet am: 4. März 2008 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat

bei uns veröffentlicht am 20.03.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 414/04 Verkündet am: 20. März 2007 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 22.03.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 218/06 Verkündet am: 22. März 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 675 Abs.

bei uns veröffentlicht am 05.06.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 348/05 Verkündet am: 5. Juni 2007 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ________

bei uns veröffentlicht am 27.01.2004

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 37/03 Verkündet am: 27. Januar 2004 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein __________

bei uns veröffentlicht am 18.07.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 236/05 Verkündet am: 18. Juli 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 304 Wird dasjenig

bei uns veröffentlicht am 18.12.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 324/06 Verkündet am: 18. Dezember 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ___

bei uns veröffentlicht am 12.11.2002

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 25/00 Verkündet am: 12. November 2002 Herrwerth Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe

bei uns veröffentlicht am 12.02.2004

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 359/02 Verkündet am: 12. Februar 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 675 Abs

bei uns veröffentlicht am 19.01.2001

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 437/99 Verkündet am: 19. Januar 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGH

bei uns veröffentlicht am 23.10.2007

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 167/05 Verkündet am: 23. Oktober 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____

bei uns veröffentlicht am 05.12.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 341/05 Verkündet am: 5. Dezember 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 18.03.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 246/06 Verkündet am: 18. März 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _______

bei uns veröffentlicht am 16.05.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 6/04 Verkündet am: 16. Mai 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: j

bei uns veröffentlicht am 17.06.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 79/07 Verkündet am: 17. Juni 2008 Weber Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat a

bei uns veröffentlicht am 19.09.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 204/04 Verkündet am: 19. September 2006 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

bei uns veröffentlicht am 18.03.2003

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 188/02 Verkündet am: 18. März 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____

bei uns veröffentlicht am 19.12.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 374/04 Verkündet am: 19. Dezember 2006 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes

bei uns veröffentlicht am 19.12.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 56/05 Verkündet am: 19. Dezember 2006 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

bei uns veröffentlicht am 20.05.2003

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 248/02 Verkündet am: 20. Mai 2003 Weber, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ______

bei uns veröffentlicht am 03.06.2003

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 289/02 Verkündet am: 3. Juni 2003 Weber, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ____

bei uns veröffentlicht am 05.06.2012

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 179/11 Verkündet am: 5. Juni 2012 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat

bei uns veröffentlicht am 17.01.2017

Oberlandesgericht München

Tenor I. Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung gegen das Endurteil des Landgerichts Deggendorf vom 30.08.2016 (Az.: 31 O 159/13) durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. II. Die Kläg

bei uns veröffentlicht am 18.10.2016

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 145/14 Verkündet am: 18. Oktober 2016 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

bei uns veröffentlicht am 29.09.2015

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS II ZB 23/14 vom 29. September 2015 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja SpruchG aF § 12 Abs. 2; SpruchG § 6 Abs. 3; AktG § 327f a) Im Spruchverfahren ist der gemeinsame Vertreter

RechtsgebieteWertpapiere Handels- und Gesellschaftsrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

bei uns veröffentlicht am 19.12.2014

Bundesgerichtshof

Tenor Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - 1. Zivilsenat - vom 28. Februar 2013 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerich

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

bei uns veröffentlicht am 03.06.2014

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X I Z R 1 4 7 / 1 2 Verkündet am: 3. Juni 2014 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

RechtsgebieteAnlegerrecht allgemein Wertpapiere Strafrecht Scalping

Referenzen

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 6/04 Verkündet am:

16. Mai 2006

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

_____________________

HWiG §§ 1, 3 (Fassung bis 30. September 2000); BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb)

a) Auch angesichts der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften

vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und

Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) verbleibt es dabei,

dass der Darlehensgeber im Fall des wirksamen Widerrufs (§ 1 Abs. 1 HWiG)

eines Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 1 HWiG Anspruch auf Erstattung des

ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung

hat (Fortsetzung von BGHZ 152, 331).

b) Der im Anschluss an die Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften

vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und

Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) in Rechtsprechung

und Literatur erwogene Schadensersatzanspruch des Verbrauchers wegen unterbliebener

Widerrufsbelehrung scheidet jedenfalls in all den Fällen aus, in denen

der Verbraucher bei Abschluss des Darlehensvertrages bereits an seine

Erklärung zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags gebunden ist.

c) In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank

mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger

unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht

auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im

Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige

Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts

über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende

Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich

vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten

Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise

zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer

oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers

, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder

Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich

aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu

verschlossen.

BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - OLG Hamm

LG Dortmund

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Mai 2006 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, den

Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die Richter Dr. Ellenberger

und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 1. Dezember 2003 insoweit aufgehoben, als die Vollstreckungsgegenklage der Kläger abgewiesen wurde.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

2: Kläger, Die ein damals 39-jähriger kaufmännischer Angestellter und seine damals ebenfalls 39-jährige, als Montagehilfe tätige Ehefrau, wurden im Jahr 1995 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in E. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Nach mehreren Besuchen des Vermittlers in der Wohnung der Kläger, bei denen diese unter anderem auf von der Beklagten stammenden Formularen zwei Bausparanträge unterschrieben sowie durch schriftliche Erklärung der für das zu erwerbende Objekt bestehenden Mieteinnahmegesellschaft beitraten, unterbreitete die A. Aktiengesellschaft (nachfolgend: Verkäuferin) ihnen am 20. Oktober 1995 ein notarielles Kaufangebot, das die Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 24. Oktober 1995 annahmen. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 144.100 DM schloss die beklagte Bausparkasse als Vertreterin der B-Bank mit den Klägern am 26. Oktober/9. November 1995 einen Darlehensvertrag über 170.000 DM, der als tilgungsfreies "Vorausdarlehen" bis zur Zuteilungsreife zweier bei der Beklagten abgeschlossener Bausparverträge über je 85.000 DM dienen sollte.

3: Darlehensvertrag, Der dem keine Widerrufsbelehrung beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen: "§ 2 Kreditsicherheiten Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: … Grundschuldeintragung zugunsten der Bausparkasse über 170.000 DM mit mindestens 12 v.H. Jahreszinsen. … Die Bausparkasse ist berechtigt, die ihr für das beantragte Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen. … § 3 Auszahlungsbedingungen Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (Voraus-/Sofortdarlehen und Zwischenkredite) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen , wenn der Bausparkasse folgende Unterlagen vorliegen: …. - Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf … § 5 Besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen … Die Bausparkasse kann das Darlehen der B-Bank vor Zuteilung des/der Bausparvertrages/verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der Schuldurkunde Ziffer 4 a-e geregelt sind mit der Folge, dass die Bausparkasse in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. …"

4: Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte Schuldurkunde der Beklagten enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung: "die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind; …"

5: Mit notarieller Urkunde vom 15. November 1995 wurde zugunsten der Beklagten an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 170.000 DM zuzüglich 12% Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer V. der Urkunde übernahmen die Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich "wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber" der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.

6: Dasvertragsgemäßausgezahlte Vorausdarlehen wurde in der Folge wegen Zahlungsverzugs der Kläger gekündigt, die ihrerseits im September 2002 ihre auf den Abschluss des "Vorausdarlehens" gerichteten Willenserklärungen unter Berufung auf die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes widerriefen. Nachdem die Rechtsnachfolgerin der B-Bank am 30. Oktober 2002 alle ihr im Zusammenhang mit dem Darlehensverhältnis zustehenden Ansprüche an die Beklagte abgetreten hat, nimmt diese die Kläger aus der notariellen Urkunde vom 15. November 1995 persönlich in Anspruch.

7: Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Klage. Sie haben geltend gemacht, der Titel sei nicht wirksam errichtet worden, weil für die Begründung ihrer persönlichen Haftung keine wirksame Vollmacht vorgelegen habe. Außerdem sichere die notarielle Schuldurkunde, aus der die Beklagte die Vollstreckung betreibe, nur deren eigene Ansprüche, nicht aber an sie abgetretene Forderungen der B-Bank aus dem Vorausdarlehen. Dieses hätten sie zudem wirksam widerrufen. Auch habe die Beklagte , die dauerhaft und eng mit den Vermittlern zusammen gearbeitet habe, sie nicht hinreichend über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Sie habe insbesondere von Unterdeckungen in Mietpools und von der überhöht kalkulierten Miete gewusst, die die Vermittler den Käufern wahrheitswidrig als erzielbare Miete angegeben hätten, um sie durch Täuschung zum Kaufabschluss zu bewegen. Den Klägern sei anstelle der tatsächlich erzielbaren Miete von 5,95 DM/qm von dem Vermittler eine monatliche Nettomiete von 8,70 DM/qm "verkauft" worden, weshalb die Rentabilität der erworbenen Immobilie von vornherein nicht gegeben gewesen sei. Die Beklagte hat hilfswiderklagend die Rückzahlung des geleisteten Nettokreditbetrages zuzüglich Zinsen beantragt.

8: Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter, soweit dieser die Vollstreckungsgegenklage betrifft.

Entscheidungsgründe:

9: Revision Die ist begründet. Sie führt hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

10: Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im Wesentlichen ausgeführt:

11: Die Kläger seien auf Grund der Grundschuldbestellung nebst persönlicher Haftungsübernahme und Unterwerfungserklärung in der notariellen Urkunde vom 15. November 1995 verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in ihr Vermögen zu dulden. Zwar hätten sie ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen wirksam widerrufen , da sie auf Grund einer der Beklagten zurechenbaren Haustürsituation zum Abschluss des Darlehensvertrags veranlasst worden seien. Eine Einrede ergebe sich daraus aber nicht, da auch der Rückgewähranspruch der Beklagten nach § 3 HWiG von der zwischen den Parteien getroffenen Sicherungsabrede erfasst werde. Diese sei weiterhin wirksam, da sich der von den Klägern erklärte Widerruf ausdrücklich nur auf das Vorausdarlehen beziehe. Die Kläger könnten eine Rückzahlung der Darlehensvaluta auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG verweigern , da diese Vorschrift gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkredite nicht anwendbar sei. Ein Einwendungsdurchgriff aus § 242 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht.

12: Die Beklagte hafte auch nicht aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden. Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der kreditgebenden Bank bestehe, lägen nicht vor. Mit ihrer Forderung nach einem Beitritt zum Mietpool gemäß § 3 des Darlehensvertrages sei die Beklagte nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen, da ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft sei. Auch die von den Klägern behauptete defizitäre Entwicklung des Mietpools begründe keine Hinweispflicht der Beklagten. Über die Vor- und Nachteile der gewählten Finanzierungsart habe die Beklagte die Kläger nicht informieren müssen.

Eine unzutreffende Ermittlung des Beleihungswertes rechtfertige einen Schadensersatzanspruch der Kläger schon deshalb nicht, weil dessen Festsetzung ausschließlich im Interesse der Bank erfolge. Dafür, dass die im Kaufpreis angeblich enthaltene Innenprovision in Höhe von 20 bis 23% zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert geführt habe, dass die Beklagte von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer habe ausgehen müssen, fehle es an substantiiertem Vortrag der Kläger.

II.

13: Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

14: 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht allerdings zu Recht davon ausgegangen, dass die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden Darlehen der Beklagten sichert, sondern auch die durch Abtretung erworbenen Ansprüche aus dem "Vorausdarlehen" der B-Bank. Dies hat der erkennende Senat bereits in zwei ebenfalls die Beklagte betreffenden Fällen, denen dieselbe Finanzierungskonstruktion und identische Vertragsbedingungen zugrunde lagen, entschieden und im Einzelnen begründet (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 7 f.).

15: dortigen Die Ausführungen gelten im vorliegenden Fall entsprechend. Auch hier liegt der Grundschuldbestellung vom 15. November 1995 eine entsprechende Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde. Aus dem von den Klägern mit der B-Bank geschlossenen Darlehensvertrag vom 26. Oktober/9. November 1995 geht hervor, dass die zugunsten der Beklagten zu bestellende Grundschuld alle aus den beiden Kreditverhältnissen resultierenden Ansprüche sichern sollte. Diese ursprüngliche Sicherungsabrede ist bestehen geblieben, als die Beklagte durch den am 30. Oktober 2002 geschlossenen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB) selbst Darlehensgläubigerin und wegen der damit verbundenen Beendigung des Treuhandvertrages auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld und der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten wurde. Ebenso wie in den vom Senat bereits entschiedenen Fällen ergibt sich die ursprüngliche Treuhandabrede zwischen der Beklagten und der B-Bank - anders als die Revision meint - ohne weiteres aus dem Darlehensvertrag. Dass die Grundschuld auch die abgetretene Forderung aus dem Vorausdarlehen sichert, folgt auch hier aus Nr. 11 b) der Schuldurkunde. Die in der Kreditpraxis, auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungszwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGBG), sofern es sich um Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grundsätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung erworbene Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich seit langem anerkannt (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8).

16: Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass für die von den Parteien in Ziffer V. der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung nichts Abweichendes gilt. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8).

17: 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldanerkenntnis der Kläger nicht analog anwendbar. Wie der Senat nach Abfassung der Revisionsbegründung entschieden und im einzelnen begründet hat, fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte (BGH, Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831 und vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw.).

18: Rechtsfehlerfrei 3. hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Kläger gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen können.

19: a) Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger seien durch eine Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 HWiG zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden, wendet sich die Revisionserwiderung ohne Erfolg. Dies ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls und vom Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt worden (vgl. BGH, Senatsurteile vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 522). Einer gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 Abs. 2 BGB bedarf es nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04, WM 2006, 220, 221 f. und Senat, Urteile vom 14. Februar 2006 - XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675 und vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 21).

20: Infolge b) des wirksamen Widerrufs hat die Beklagte gegen die Kläger - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - aus abgetretenem Recht gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/02, WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 176 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847), der angesichts der weiten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht widerrufenen, Sicherungszweckerklärung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert wird (BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, jeweils m.w.Nachw.).

21: Im aa) Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie kann der Darlehensnehmer die Rückzahlung des Kapitals auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG mit der Begründung verweigern, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 152, 331, 337; BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 m.w.Nachw.). § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen.

22: Rechtsfehlerfrei (1) ist die Feststellung des Berufungsgerichts, dass das Vorausdarlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden ist (vgl. hierzu BGH, Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04 Umdruck S. 26). Dies greift die Revision auch nicht an.

23: Sie (2) macht jedoch geltend, eine treuhänderisch gehaltene Grundschuld nebst persönlicher Vollstreckungsunterwerfung sei keine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG. Damit kann sie schon deshalb keinen Erfolg haben, weil die streitgegenständliche Grundschuld - wie oben näher ausgeführt - nach dem ausdrücklichen Wortlaut des zugrunde liegenden Darlehensvertrages sowohl die nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen der Beklagten als auch das Vorausdarlehen der B-Bank absichert und darüber hinaus der Treuhandvertrag durch Abtretung der Ansprüche an die Beklagte mittlerweile beendet worden ist, die Beklagte also auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld geworden ist. Entgegen der Auffassung der Revision gebieten auch europarechtliche Erwägungen keine andere Beurteilung. Die Richtlinie 87/102/EWG des Rates vom 22. Dezember 1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (Verbraucherkreditrichtlinie , ABl. EG 1987, Nr. 42, S. 48 i.d.F. der Änderungsrichtlinie 90/88/EWG des Rates vom 22. Februar 1990, ABl. EG Nr. 61, S. 14) ist gemäß Art. 2 Abs. 1 lit. a auf Kreditverträge, die zum Erwerb von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder Gebäude bestimmt sind, nicht anwendbar.

24: (3) Entgegen der Auffassung der Revision findet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auch auf die streitgegenständliche Zwischenfinanzierung Anwendung. Zwar vertritt eine Mindermeinung in der Literatur die Auffassung , § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greife nur ein, wenn der Zwischenkredit seinerseits grundpfandrechtlich gesichert ist (v. Westphalen/Emmerich/ Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 3 Rdn. 85, 87 m.w.Nachw.). Das ist hier aber nach § 2 des Darlehensvertrages der Fall, weil danach auch das Vorausdarlehen durch die Grundschuld gesichert wird.

25: bb) Zutreffend hat das Berufungsgericht auch einen Einwendungsdurchgriff nach den aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen der Rechtsprechung zum verbundenen Geschäft verneint. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus (BGH, Urteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622 m.w.Nachw.).

26: cc) Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung der erst nach der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank).

27: (1) Der Gerichtshof hat darin in Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen ausdrücklich betont, dass die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Abl. EG Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985, "Haustürgeschäfterichtlinie") es nicht verbietet, den Verbraucher nach Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Rechtsprechung des erkennenden Senats ist damit bestätigt worden.

28: Dem (2) aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch steht auch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im Folgenden: EuGH) durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in den Entscheidungen des EuGH angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können.

29: (a) Entgegen einer in der Literatur vertretenen Meinung (Fischer DB 2005, 2507, 2510 und VuR 2006, 53, 57; zustimmend Hofmann BKR 2005, 487, 492 ff. und Staudinger NJW 2005, 3521, 3525) findet eine "richtlinienkonforme" Auslegung oder analoge Anwendung der §§ 9 Abs. 2 Satz 4, 7 Abs. 4 VerbrKrG und § 3 HWiG dahin, den nicht mit einer Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG versehenen Darlehensvertrag wie bei einem verbundenen Geschäft durch Rückzahlung der vom Verbraucher geleisteten Zins- und Tilgungsraten Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie rückabzuwickeln, sowohl in der Haustürgeschäfterichtlinie als auch im deutschen Recht keine Stütze. Aufgrund der vorgenannten Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 steht fest, dass § 3 Abs. 1 und 3 HWiG, der bei Widerruf eines Darlehensvertrages die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta und die marktübliche Verzinsung vorsieht, auch dann der Haustürgeschäfterichtlinie nicht widerspricht, wenn das Darlehen nach dem für eine Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt worden ist. Die Haustürgeschäfterichtlinie kennt kein verbundenes Geschäft. Gleiches gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG für realkreditfinanzierte Immobiliengeschäfte , wenn der Grundpfandkredit - wie hier - zu den üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist. Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft bilden dann nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats ausnahmslos kein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/02, ZIP 2003, 1741, 1743, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622, vom 9. November 2005 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376, vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1523 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504), so dass ein Einwendungsdurchgriff und eine Rückabwicklung nach § 9 VerbrKrG entgegen der Ansicht der Revision von vornherein nicht in Betracht kommen.

30: Soweit der EuGH gemeint hat, Art. 4 der Haustürgeschäfterichtlinie verpflichte die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, den Verbraucher vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können, ist eine richtlinienkonforme Auslegung, sollte sie nach deutschem Recht überhaupt möglich sein, nur in den wenigen Fällen notwendig , in denen der Verbraucher den Darlehensvertrag anlässlich eines Besuchs des Gewerbetreibenden beim Verbraucher oder an seinem Arbeitsplatz oder während eines vom Gewerbetreibenden außerhalb seiner Geschäftsräume organisierten Ausflugs abgeschlossen bzw. sein Angebot abgegeben hat (Art. 1 Abs. 1 Haustürgeschäfterichtlinie), und in denen der Verbraucher überdies an seine Erklärung zum Abschluss des mit Hilfe des Darlehens zu finanzierenden Geschäfts noch nicht gebunden war. Auf die Frage, ob Darlehensvertrag und finanzierte Anlage ein verbundenes Geschäft bilden, kommt es nach den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank) nicht an. Auch dies verkennt die Mindermeinung , wenn sie eine richtlinienkonforme "Verbundgeschäftslösung" fordert. Zum einen bleibt sie hinter den Vorgaben der genannten Entscheidungen zurück, indem sie die von ihr gewünschte Rückabwicklung des widerrufenen Darlehensvertrages davon abhängig macht, dass Kredit - und Immobilienkaufvertrag ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG bilden. Zum andern geht sie weit über die Entscheidungen des Gerichtshofs hinaus, indem sie das aus dem Immobilienkaufvertrag resultierende Anlagerisiko ohne Rücksicht darauf, ob dieses durch eine Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG bei Abschluss des Darlehensvertrages (noch) hätte vermieden werden können, auf die kreditgebende Bank verlagert (KG ZfIR 2006, 136, 140; Habersack JZ 2006, 91, 92). Dies ist weder durch die Haustürgeschäfterichtlinie noch durch das Haustürwiderrufsgesetz zu rechtfertigen. Beide wollen dem Verbraucher bei Haustürgeschäften nur die Möglichkeit geben, die Verpflichtungen aus einem solchen Geschäft noch einmal zu überdenken (6. Erwägungsgrund zur Haustürgeschäfterichtlinie), nicht aber sich von Geschäften zu lösen, für die die unterbliebene Widerrufsbelehrung nicht kausal geworden ist.

31: Entgegen (b) der vereinzelt gebliebenen Ansicht von Derleder (BKR 2005, 442, 448; s. auch EWiR 2005, 837, 838) fehlt auch für eine "richtlinienkonforme" Auslegung des § 3 Abs. 1 HWiG dahin, den Darle- hensnehmer im Falle einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung bereicherungsrechtlich nicht als Empfänger der Darlehensvaluta anzusehen, eine tragfähige Grundlage. § 3 Abs. 1 und 3 HWiG ist ausweislich der Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank ) ohne jede Einschränkung richtlinienkonform. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 152, 331, 337; BGH, Urteile vom 17. Januar 1985 - III ZR 135/83, WM 1985, 221, 223, insoweit in BGHZ 93, 264 nicht abgedruckt, vom 7. März 1985 - III ZR 211/83, WM 1985, 653, vom 25. April 1985 - III ZR 27/84, WM 1985, 993, 994 und vom 12. Juni 1997 - IX ZR 110/96, WM 1997, 1658, 1659; Senatsurteile vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 503 und vom 25. April 2005 - XI ZR 219/04, Umdruck S. 15 und XI ZR 29/05, Umdruck S. 16) und der gesamten Kommentarliteratur (vgl. Bülow, Verbraucherkreditrecht, 5. Aufl. § 494 BGB Rdn. 48; Erman/Saenger, BGB 11. Aufl. § 494 Rdn. 4; MünchKommBGB/Ulmer, 4. Aufl. § 494 Rdn. 21; Palandt/Putzo, BGB 65. Aufl. § 494 Rdn. 7; Staudinger/ Kessal-Wulf, BGB Neubearb. 2004 § 491 Rdn. 47, § 494 Rdn. 20; Palandt/Putzo, BGB 61. Aufl. § 607 Rdn. 9; RGRK/Ballhaus, BGB 12. Aufl. § 607 Rdn. 7; Soergel/Häuser, BGB 12. Aufl. § 607 Rdn. 120) hat der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag im Sinne des § 607 BGB a.F. auch dann empfangen, wenn der von ihm als Empfänger namhaft gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat, es sei denn, der Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern sozusagen als "verlängerter Arm" des Darlehensgebers tätig geworden. Auch der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften ist in seiner Entscheidung vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079, 2085 Nr. 85 Schulte) ausdrücklich davon ausgegangen, dass die Darlehensnehmer die von der kreditgebenden Bank unmittelbar an den Immobilienverkäufer ausgezahlte Darlehensvaluta erhalten haben.

32: Nichts spricht dafür, den Empfang des Darlehens in § 3 Abs. 1 HWiG, der lediglich die Rückabwicklung empfangener Leistungen regelt, anders zu verstehen als in § 607 BGB. Aus § 9 VerbrKrG ergibt sich nichts anderes (BGH, Senatsurteile vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, Umdruck S. 15 ff. und XI ZR 29/05, Umdruck S. 17 ff.). Der Hinweis von Derleder, bei einem widerrufenen Darlehensvertrag sei auch die Auszahlungsanweisung des Darlehensnehmers unwirksam, übersieht, dass bereicherungsrechtlich anerkannt ist, dass eine Rückabwicklung auch dann im Anweisungsverhältnis (Deckungsverhältnis) zu erfolgen hat, wenn der Anweisende einen zurechenbaren Anlass zu dem Zahlungsvorgang gesetzt hat, etwa eine zunächst erteilte Anweisung widerruft (BGHZ 61, 289, 291 ff.; 87, 393, 395 ff.; 89, 376, 379 ff.; 147, 145, 150 f.; 147, 269, 273 ff.). Gleiches gilt bei § 3 Abs. 1 HWiG, der einen, insbesondere was die §§ 814 ff. BGB angeht (BGHZ 131, 82, 87), besonders ausgestalteten Bereicherungsanspruch regelt.

33: Nicht (c) haltbar ist auch die Ansicht von Knops und Kulke (WM 2006, 70, 77 und VuR 2006, 127, 135), bei einer Investition der Darlehensvaluta in eine Immobilie durch einen über sein Widerrufsrecht nicht belehrten Darlehensnehmer sei von einem unverschuldeten Untergang der empfangenen Leistung im Sinne des § 3 Abs. 2 HWiG auszugehen. Wie bereits dargelegt, hat der Kreditnehmer die Darlehensvaluta mit der weisungsgemäßen Auszahlung an den Immobilienverkäufer empfangen. Damit ist der im Falle des Widerrufs des Darlehensvertrages gegebene Rückgewähranspruch der kreditgebenden Bank aus § 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG entstanden. Da der Darlehensnehmer lediglich eine bestimmte Geldsumme zurückzahlen muss, kann von einem Untergang der Valuta im Sinne des § 3 Abs. 2 HWiG, der nur für Sachen, nicht aber für eine Wertsummenschuld gilt (so auch Derleder BKR 2005, 442, 447), keine Rede sein, wenn die Valuta bestimmungsgemäß zur Bezahlung des Kaufpreises für eine nicht (ausreichend) werthaltige Immobilie verwendet worden ist. Wer dies anders sieht, verschiebt das Verwendungsrisiko in unvertretbarer Weise bei jedem Kredit, der zur Finanzierung des Erwerbs einer bestimmten Sache aufgenommen wird, auf die kreditgebende Bank. Dies ist insbesondere dann durch nichts zu rechtfertigen, wenn der Kreditnehmer bei einem nicht verbundenen Geschäft - wie hier - zunächst den Immobilienkaufvertrag und erst später den zur Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Darlehensvertrag, in dem die erforderliche Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG fehlt, abschließt.

34: (d) Auch der Hinweis von Tonner/Tonner (WM 2006, 505, 510 ff.) auf den Rechtsgedanken der §§ 817 Satz 2, 818 Abs. 3 BGB und dessen Anwendung bei Kenntnis des Darlehensgebers von dem mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiko ändert daran nichts. Die genannten Normen sind nämlich auf den Rückgewähranspruch nach § 3 Abs. 1 HWiG, der als lex specialis die Anwendung der §§ 812 ff. BGB grundsätzlich ausschließt (BGHZ 131, 82, 87), nicht anwendbar. Der Gesetzgeber hat das Bereicherungsrecht durch § 3 HWiG, jedenfalls was die §§ 814 ff. BGB angeht, bewusst derogiert. Davon kann auch im Wege richtlinienkonformer Auslegung des § 3 HWiG, zu der hier, wie dargelegt, im Übrigen kein Grund besteht, nicht abgewichen werden (vgl. Piekenbrock WM 2006, 466, 475). Abgesehen davon kann von einem Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB bei Empfang eines - für den Erwerb einer nicht ausreichend werthaltigen Immobilie verwendeten - Darlehens, das dem Darlehensnehmer, wie er weiß, nur für begrenzte Zeit zur Verfügung stehen soll, unter Berücksichtigung des § 819 Abs. 1 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Rede sein (BGHZ 83, 293, 295; 115, 268, 270 f.; BGH, Urteile vom 14. April 1969 - III ZR 65/68, WM 1969, 857, 858; Senatsurteile vom 17. Februar 1995 - XI ZR 225/93, WM 1995, 566, 567, vom 2. Februar 1999 - XI ZR 74/98, WM 1999, 724, 725 und vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 623).

35: Das 4. Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Beklagten entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint.

36: a) Zu Recht hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befasst, ob aus der bei Abschluss des Darlehensvertrages unterbliebenen Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG ein Schadensersatzanspruch der Kläger folgen kann. Ein derartiger Schadensersatzanspruch wird zwar im Anschluss an die erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) diskutiert mit dem Ziel, den vom EuGH geforderten Schutz des Verbrauchers vor den Folgen der dort genannten Risiken von Kapitalanlagen der hier vorliegenden Art, die der Verbraucher im Falle einer mit dem Darlehensvertrag verbundenen Widerrufsbelehrung hätte vermeiden können, im Wege einer schadensersatzrechtli- chen Lösung umzusetzen. Hier scheidet ein solcher Anspruch aber von vornherein aus.

37: aa) Dabei kann dahinstehen, ob das Unterlassen der nach Art. 4 der Haustürgeschäfterichtlinie erforderlichen Belehrung über den Widerruf entgegen der bislang ganz überwiegend vertretenen Auffassung nicht als bloße Obliegenheitsverletzung, sondern als echte Pflichtverletzung anzusehen ist (vgl. dazu OLG Bremen WM 2006, 758, 763; Derleder BKR 2005, 442, 446; Habersack JZ 2006, 91, 93). Offen bleiben kann auch, ob eine Haftung nicht ohnedies mangels Verschuldens ausscheidet , weil sich die Beklagte bei dem vor dem Jahre 2000 geschlossenen Darlehensvertrag erfolgreich darauf berufen könnte, gemäß § 5 Abs. 2 HWiG habe sie eine Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG für entbehrlich halten dürfen (so Freitag WM 2006, 61, 69; Habersack JZ 2006, 91, 93; Lang/Rösler WM 2006, 513, 517; Piekenbrock WM 2006, 466, 475; Sauer BKR 2006, 96, 101; wohl auch Schneider/Hellmann BB 2005, 2714; Thume/Edelmann BKR 2005, 477, 482; zweifelnd: OLG Bremen WM 2006, 758, 764; Lechner NZM 2005, 921, 926 f.; a.A. Fischer VuR 2006, 53, 58; Knops/Kulke VuR 2006, 127, 133; Reich/Rörig VuR 2005, 452, 453; Woitkewitsch MDR 2006, 241, 242). Es sei insoweit nur darauf hingewiesen, dass der vom Gesetzgeber gewählte Wortlaut des § 5 Abs. 2 HWiG, dass das Haustürwiderrufsgesetz auf Haustürgeschäfte , die zugleich die Voraussetzungen eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz erfüllen, nicht anwendbar ist, deutlich gegen die Notwendigkeit einer Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG spricht. Auch der erkennende Senat hat eine solche Belehrung deshalb in Übereinstimmung mit der damals einhelligen Meinung der Obergerichte (OLG Stuttgart WM 1999, 74, 75 f. und WM 1999, 1419; OLG München WM 1999, 1419) und der herrschenden Ansicht in der Literatur (vgl. die Nachweise in BGH WM 2000, 26, 27) in seinem Beschluss vom 29. November 1999 (XI ZR 91/99, WM 2000, 26, 27 ff.) als nicht erforderlich angesehen und seine Meinung erst aufgrund des anders lautenden Urteils des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 13. Dezember 2001 (Rs. C-481/99, WM 2001, 2434 ff. Heininger) geändert (BGHZ 150, 248, 252 ff.). Dahinstehen kann schließlich, ob die Auffassung , ein Verschulden der Kreditinstitute sei mit Rücksicht auf die Vorgaben des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften nicht erforderlich (OLG Bremen WM 2006, 758, 764; Habersack JZ 2006, 91, 93; Hoffmann ZIP 2005, 1985, 1991; Reich/Rörig VuR 2005, 452, 453; Wielsch ZBB 2006, 16, 20), haltbar ist, obwohl nach § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F, sofern nichts anderes bestimmt ist, nur für Vorsatz und Fahrlässigkeit gehaftet wird (vgl. auch Lang/Rösler WM 2006, 513, 517; Thume/Edelmann BKR 2005, 477, 482).

38: Ein bb) Schadensersatzanspruch wegen der Nichterteilung einer Widerrufsbelehrung ist nämlich jedenfalls mangels Kausalität zwischen unterlassener Widerrufsbelehrung und dem Schaden in Gestalt der Realisierung von Anlagerisiken zumindest immer dann ausgeschlossen, wenn der Verbraucher - wie hier - den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Dann hätte es der Verbraucher auch bei Belehrung über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nicht vermeiden können, sich den Anlagerisiken auszusetzen (OLG Frankfurt WM 2006, 769; OLG Karlsruhe WM 2006, 676, 680; KG ZfIR 2006, 136, 140; Palandt/Grüneberg, BGB 65. Aufl. § 357 Rdn. 4; Ehricke ZBB 2005, 443, 449; Habersack JZ 2006, 91, 93; Hoppe/Lang ZfIR 2005, 800, 804; Jordans EWS 2005, 513, 515; Lang/Rösler WM 2006, 513, 518; Lechner NZM 2005, 921, 926; Meschede ZfIR 2006, 141; Piekenbrock WM 2006, 466, 472; Sauer BKR 2006, 96, 101; Tonner/Tonner WM 2006, 505, 509; Thume/ Edelmann BKR 2005, 477, 483; differenzierend: OLG Bremen WM 2006, 758, 764 f.; Hoffmann ZIP 2005, 1985, 1989). Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auf Ersatz eines Schadens, der durch die - unterstellte - Pflichtverletzung, d.h. die unterbliebene Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG, nicht verursacht worden ist, ist dem deutschen Recht fremd. Er wird in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 Crailsheimer Volksbank) auch nicht gefordert. Nach deren klarem Wortlaut haben die Mitgliedstaaten den Verbraucher nur vor den Folgen der Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen, die er im Falle einer Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation hätte vermeiden können. Das ist bei Anlagerisiken, die er vor Abschluss des Darlehensvertrages eingegangen ist, nicht der Fall. Die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften lassen sich nicht, wie es eine Mindermeinung in der Literatur versucht (Derleder BKR 2005, 442, 449; Knops WM 2006, 70, 73 f.; Schwintowski VuR 2006, 5, 6; Staudinger NJW 2005, 3521, 3523), dahin uminterpretieren, die zeitliche Reihenfolge von Anlagegeschäft und Darlehensvertrag spiele für die Haftung der kreditgebenden Bank keine Rolle. Abgesehen davon wäre der erkennende Senat nach deutschem Recht nicht in der Lage, dem nicht über sein Widerrufsrecht belehrten Darlehensnehmer einen Anspruch auf Ersatz von Schäden zu geben, die durch die unterbliebene Widerrufsbelehrung nicht verursacht worden sind.

39: Eine b) Haftung der Beklagten wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht lässt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ablehnen.

40: aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.

41: Nach (1) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken- nen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).

42: (2) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.

43: (a) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (BGH, Senatsurteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).

44: (b) Entgegen der Ansicht der Kläger hat die Beklagte durch diese Auszahlungsvoraussetzung auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet hätte. Es fehlt schon an substantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool für die von ihnen erworbene Eigentumswohnung in E. , durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Auch für eine der Beklagten bekannte Verschuldung des Mietpools E. im Herbst 1995 ist nichts vorgetragen. Außerdem ist dem Vorbringen der Kläger nicht zu entnehmen, dass sie sich von dem Mietpool, dem sie bereits vor Abschluss des Darlehensvertrages beigetreten waren, im Falle einer Aufklärung über die angebliche Verschuldung des Mietpools noch hätten lösen können.

45: (c) Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems , nicht dagegen im Kundeninteresse prüfen (BGHZ 147, 343, 349; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus der lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Ermittlung eines Beleihungswertes keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben.

46: (d) Mit dem Berufungsgericht ist ferner davon auszugehen, dass die Beklagte auch wegen des angeblich weit überteuerten Kaufpreises sowie einer im finanzierten Kaufpreis enthaltenen "versteckten Innenprovision" keine Aufklärungspflicht wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs traf.

47: Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st.Rspr., vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.).

48: Dazu fehlt es aber nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger. Nicht dargetan ist auch, dass der Vermittler die Kläger etwa durch Vorspiegelung eines unzutreffenden Verkehrswertes arglistig getäuscht hat.

49: (e) Soweit sich die Kläger darauf berufen, die Beklagte habe sie über etwaige Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufklären müssen, hat das Berufungsgericht zu Recht darauf verwiesen , dass eine hieraus folgende etwaige Aufklärungspflichtverletzung die von den Klägern begehrte Rückabwicklung des Darlehensvertrages schon deshalb nicht rechtfertige, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führe (BGH, Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 m.w.Nachw. und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). Wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat, haben die Kläger solche Mehrkosten nicht substantiiert dargetan.

50: bb) Mit diesen Ausführungen lässt sich eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden indes nicht abschließend verneinen. Im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können (vgl. zu verbundenen Geschäften Senatsurteil vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 6 ff., 12 f.), und um dem in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, ergänzt der Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen:

51: Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler , Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende (vgl. BGH, Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62) Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.

52: Kenntnis Die der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt , die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

53: Dabei (1) ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 1980 - III ZR 172/78, WM 1980, 620, 622 und Senatsurteil vom 5. Mai 1992 - XI ZR 242/91, WM 1992, 1355, 1358; vgl. Erman/Saenger, BGB 11. Aufl. § 358 Rdn. 7; MünchKommBGB/ Habersack 4. Aufl. § 358 Rdn. 38; Staudinger/Kessal-Wulf BGB Neu- bearb. 2004 § 358 Rdn. 30), oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden (vgl. BGHZ 91, 9, 12; 159, 294, 301; BGH, Urteile vom 9. Februar 1978 - III ZR 31/76, WM 1978, 459, 460, vom 7. Februar 1980 - III ZR 141/78, WM 1980, 327, 328 f., vom 25. Oktober 2004 - II ZR 373/01, BKR 2005, 73, 74, vom 15. November 2004 - II ZR 375/02, WM 2005, 124, 126 und vom 6. Dezember 2004 - II ZR 394/02, WM 2005, 295, 297; Senatsurteile vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234 und vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 8) oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (vgl. BGHZ 91, 9, 12; OLG Bamberg WM 2005, 593, 596).

54: (2) Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (vgl. BGHZ 156, 46, 51; BGH, Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234).

55: (3) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

56: cc) Bei Anwendung dieser Grundsätze besteht nach dem im Revisionsverfahren zu Grunde zu legenden Sachverhalt eine eigene Hinweisund Aufklärungspflicht der Beklagten, weil ihre Kenntnis von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und sie damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte.

57: Nach (1) dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Vortrag der Kläger wusste die Beklagte, dass die Kläger vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "verkaufte", die bei 8,70 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 5,95 DM/qm betrug. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war angesichts einer gegenüber dem erzielten Mieterlös um 46% überhöhten Kalkulation der den Klägern "verkauften" monatlichen Mieteinnahme evident und konnte von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss.

58: (2) Die Kenntnis der Beklagten von diesen fehlerhaften Angaben zur Miethöhe wird widerlegbar vermutet, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung vorausgesetzten weiteren Indizien nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachvortrag der Kläger gegeben sind.

59: Danach bestand zwischen der Beklagten, der Verkäuferin der Eigentumswohnung und den eingeschalteten Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die das Angebot einer Finanzierung von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept zwischen der Beklagten, der Verkäuferin und der H. Gruppe als Vermittlerin, in dessen Rahmen die Beklagte angeblich konkrete Vorgaben und Anweisungen an den Vertrieb gab. Dem entsprechend erfolgte die Finanzierung des Kaufpreises der durch die H. Gruppe vermittelten Eigentumswohnungen ausnahmslos durch den Abschluss eines Vorausdarlehens, das nach Zuteilung von zwei zeitgleich geschlossenen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Insoweit übernahmen die H. Gruppe oder die von ihr eingeschalteten Untervermittler sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, wie etwa die Einholung der Selbstauskunft, die Beibringung sämtlicher Unterlagen sowie das Ausfüllen der Darlehens- und der Bausparanträge, und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten. Die Auszahlung des Vorausdarlehens machte die Beklagte von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft abhängig, die stets von der zur H. Gruppe gehörenden HM. GmbH verwaltet wurde. Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte in 90% der bis Ende 1995 verkauften ungefähr 4.000 Eigentumswohnungen durch die Beklagte.

60: Auch den Klägern wurde die Finanzierung der von ihnen erworbenen Eigentumswohnung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten. Sie hatten niemals persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten. Der Vermittler, dem ebenso wie den anderen Vermittlern die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannte diese den Klägern gegenüber als finanzierendes Institut und legte ihnen die entsprechenden Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor.

61: dd) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen , dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen bei der B-Bank und die beiden Bausparverträge bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger ihrer Inan- spruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten.

III.

62: Da zu diesem Schadensersatzanspruch der Kläger Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen, war das angefochtene Urteil, soweit die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen worden ist, aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit hatten, ihr bisheriges Vorbringen im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zu ergänzen, Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger durch den Verkäufer bzw. Vermittler der Eigentumswohnung, zum institutionalisierten Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie zum Angebot der Finanzierung der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit den Verkaufsunterlagen und zu der zuvor erklärten Finanzierungsbereitschaft der Beklagten zu treffen haben.

63: Sollten danach die Voraussetzungen einer Schadensersatzpflicht der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden bei Täuschungshandlungen des Vermittlers nicht gegeben sein, wird zu beachten sein, dass bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen , die - wie hier - wegen § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden dürfen, eine Haftung der Bank aus zugerechnetem Verschulden für unwahre Angaben des Vermittlers nicht in Betracht kommt. Eine Bank muss sich insoweit ein Fehlverhalten eines Anlagevermittlers - auch wenn er zugleich den Kredit vermittelt - durch unrichtige Erklärungen über die Kapitalanlage nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , an der der Senat festhält, wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (st.Rspr., vgl. etwa BGHZ 152, 331, 333 und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung der Kläger betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (st.Rspr., vgl. Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.).

Nobbe Joeres Mayen
Richter am Bundesge- Schmitt richtshof Dr. Ellenberger ist erkrankt und deshalb an der Unterzeichnung gehindert. Nobbe
Vorinstanzen:
LG Dortmund, Entscheidung vom 04.04.2003 - 6 O 504/02 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 01.12.2003 - 5 U 125/03 -

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Dez. 2006 - XI ZR 374/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 374/04 Verkündet am:

19. Dezember 2006

Weber,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden Richter

Nobbe, die Richter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Richterin Mayen und

den Richter Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 27. Oktober 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Die Beklagte verlangt im Wege der Hilfswiderklage Rückzahlung ausgereichter Darlehen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

2: Kläger, Der ein damals 37-jähriger Angestellter, und seine Ehefrau , eine damals 38-jährige Kauffrau, wurden im Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Al. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Nachdem die Kläger einen Darlehensantrag unterschrieben hatten, unterbreiteten sie mit notarieller Erklärung vom 20. August 1998 der LU. Verwaltungsgesellschaft mbH ein entsprechendes Kaufangebot, an das sie drei Monate gebunden waren. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 114.406 DM und der Nebenkosten unterschrieben die Kläger am 24. August 1998 einen Darlehensvertrag über 127.000 DM mit der Landeskreditbank (im Folgenden: L-Bank), vertreten durch die beklagte Bausparkasse. Dieser sollte als tilgungsfreies „Vorausdarlehen“ bis zur Zuteilungsreife zweier bei der Beklagten abgeschlossener Bausparverträge über 64.000 DM bzw. 63.000 DM dienen.

3: Der Darlehensvertrag vom 19./24. August 1998, dem eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz, nicht aber eine solche nach dem Haustürwiderrufsgesetz beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen: "§ 2 Kreditsicherheiten Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: … Grundschuldeintragung zugunsten der Bausparkasse über 127.000 DM mit mindestens 12 v.H. Jahreszinsen. … Die Bausparkasse ist berechtigt, die ihr für das beantragte Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen. … § 5 besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen … Die Bausparkasse kann das Darlehen der L-Bank vor Zuteilung des/der Bausparvertrages/verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der Schuldurkunde Ziffer 4 a bis e geregelt sind mit der Folge, dass die Bausparkasse in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. …"

4: Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte Schuldurkunde der Beklagten enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung: "die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind; …"

5: notariellen Mit Urkunden vom 1. September 1998 wurde das Kaufangebot von der Verkäuferin angenommen und zugunsten der Beklagten an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 127.000 DM zuzüglich 12% Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer V. der Urkunde übernahmen die Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.

6: Mit Schreiben vom 19. Juni 2002 widerriefen die Kläger ihre auf den Abschluss des vertragsgemäß ausgezahlten Vorausdarlehens ge- richteten Willenserklärungen unter Hinweis auf § 1 HWiG. Sie wenden sich mit der Vollstreckungsgegenklage gegen ihre persönliche Inanspruchnahme aus der notariellen Urkunde vom 1. September 1998. Die Beklagte, an die die L-Bank ihre Ansprüche abgetreten hat, verlangt hilfswiderklagend die Rückzahlung des Darlehensbetrages in Höhe von 64.934,07 € zuzüglich Zinsen.

7: Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

8: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

9: Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

10: Den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, da der Beklagten eine etwaige Haustürsituation nicht zuzurechnen sei. Ungeachtet dessen habe die Beklagte bei wirksamem Widerruf einen Rückzahlungsanspruch gegen die Kläger nach § 3 HWiG, der ebenfalls von der Grundschuld mit persönlicher Schuldübernahme gesichert werde. Die Sicherungsabrede hätten die Kläger nicht wirksam widerrufen. Ein verbundenes Geschäft nach § 9 VerbrKrG scheide schon mit Rücksicht darauf aus, dass es sich bei dem Darlehen um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handele. Grundschuld und persönliche Haftungsübernahme sicherten auch das an die Beklagte abgetretene Vorausdarlehen. Das abstrakte Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung sei nicht analog § 10 Abs. 2 VerbrKrG unwirksam. Zu Recht habe das Landgericht schließlich die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten abgelehnt. Insbesondere rechtfertige auch die Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool keinen Ersatzanspruch. Sie sei üblich und diene unter anderem dazu, das Mietausfallrisiko der Kläger zu verringern. Diese hätten zudem nicht dargetan, dass die Beklagte bei Abschluss der Verträge um die behaupteten Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung des Mietpools gewusst habe oder hätte wissen müssen.

II.

11: Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

12: 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen , dass die Kläger die persönliche Haftung für den Grundschuldbetrag übernommen und sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Richtig ist auch, dass § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldanerkenntnis der Kläger nicht analog anwendbar ist. Nach gefestigter Recht- sprechung des erkennenden Senats fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte (BGH, Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831, vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 17, für BGHZ vorgesehen).

13: 2. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer sichere nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden Darlehen der Beklagten, sondern auch die durch Abtretung erworbenen Ansprüche aus dem "Vorausdarlehen" der L-Bank. Dies hat der erkennende Senat bereits in mehreren ebenfalls die Beklagte betreffenden Fällen, denen dieselbe Finanzierungskonstruktion und identische Vertragsbedingungen zugrunde lagen, entschieden und im Einzelnen begründet (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 7 f. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1195 f. Tz. 14 ff., für BGHZ vorgesehen).

14: dortigen Die Ausführungen gelten im vorliegenden Fall entsprechend. Auch hier liegt der Grundschuldbestellung vom 1. September 1998 eine entsprechende Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde. Aus dem von den Klägern mit der L-Bank geschlossenen Darlehensvertrag geht hervor, dass die zugunsten der Beklagten zu bestellende Grundschuld alle aus den beiden Kreditverhältnissen resultierenden Ansprüche sichern sollte. Diese ursprüngliche Sicherungsabrede wird durch den am 14. März 2003 geschlossenen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB), durch den die Beklagte selbst Darlehensgläubigerin und wegen der damit verbundenen Beendigung des Treuhandvertrages auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld und der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten wurde, nicht berührt. Dass die Grundschuld auch die abgetretene Forderung aus dem Vorausdarlehen sichert, folgt auch hier aus Nr. 11 b) der Schuldurkunde. Die in der Kreditpraxis, auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungszwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGBG), sofern es sich um Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grundsätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung erworbene Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich seit langem anerkannt (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 m.w.Nachw., vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1195 f. Tz. 15, für BGHZ vorgesehen).

15: Für die von den Parteien in Ziffer V. der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung gilt nichts Abweichendes. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 16, für BGHZ vorgesehen).

16: 3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Kläger gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen können.

17: a) Zwar widerspricht die Begründung des Berufungsgerichts, den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, weil sie nicht schlüssig vorgetragen hätten, dass die - unterstellte - Haustürsituation der Beklagten zuzurechnen sei, der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach bedarf es keiner gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04, WM 2006, 220, 221 f. und Senat, Urteile vom 14. Februar 2006 - XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675, vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, WM 2006, 1003, 1008 Tz. 40, für BGHZ vorgesehen, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 19, für BGHZ vorgesehen und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2346 Tz. 27, für BGHZ vorgesehen).

18: b) Das ist aber nicht entscheidungserheblich. Zutreffend weist das Berufungsgericht nämlich darauf hin, dass sich auch bei Annahme eines wirksamen Widerrufs kein anderes Ergebnis ergibt, da sich die Haftungsübernahme im Falle eines wirksamen Widerrufs des Darlehens auch auf Rückzahlungsansprüche der Beklagten erstreckt, die in diesem Fall gemäß § 3 Abs. 1 HWiG entstehen. Bei wirksamem Widerruf hat der Darlehensgeber gegen den Darlehensnehmer gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 176, vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 20, für BGHZ vorgesehen). Dieser Rückgewähranspruch wird angesichts der weiten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht wirksam widerrufenen - Sicherungszweckerklärung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert (BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, jew. m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 20, für BGHZ vorgesehen ).

19: Richtig c) ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Darlehensnehmer im Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie zur Rückzahlung des Kapitals gemäß § 3 HWiG verpflichtet sind und die finanzierende Bank nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG auf die Immobilie mit der Begründung verweisen können, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 152, 331, 337, Urteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 21, für BGHZ vorgesehen). § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376, vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 21, für BGHZ vorgesehen).

20: Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Dass entgegen der Auffassung der Revision die treuhänderisch gehaltene Grundschuld nebst persönlicher Vollstreckungsunterwerfung eine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist, und dass dies auch für die vorliegenden Fälle von Zwischenfinanzierungen gilt, hat der Senat für einen die selbe Finanzierungskonstruktion und die selbe Beklagte betreffenden Fall mittlerweile entschieden und im Einzelnen begründet (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 Tz. 23 f., für BGHZ vorgesehen).

21: Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass diese Rechtsprechung keinen Verstoß gegen Gemeinschaftsrecht darstellt. Wie der erkennende Senat bereits in dem Senatsurteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04 aaO S. 1197 f. Tz. 26 ff., für BGHZ vorgesehen) im Einzelnen ausgeführt hat, ergibt sich eine andere rechtliche Beurteilung auch nicht unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. Schulte und WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank).

22: Gerichtshof Der hat darin in Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen ausdrücklich betont, dass die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985, "Haustürgeschäfterichtlinie") es nicht verbietet, den Verbraucher nach Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Rechtsprechung des erkennenden Senats ist damit bestätigt worden.

23: Wie der Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet hat, steht dem aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch auch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im Folgenden : EuGH) durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in den Entscheidungen des EuGH angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können (hierzu im Einzelnen: Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 aaO S. 1197 f. Tz. 28 ff., für BGHZ vorgesehen).

24: Das 4. Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint hat, den die Kläger ggf. dem Anspruch der Beklagten entgegenhalten könnten.

25: a) Zu Recht - und von seinem Standpunkt aus auch konsequent - hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befasst, ob den Klägern für den Fall, dass sie den Darlehensvertrag auf Grund einer Haustürsituation abgeschlossen haben sollten, ein Schadensersatzanspruch zusteht, weil ihnen lediglich eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz und damit keine solche im Sinne des § 2 HWiG erteilt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63). Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats kommt ein Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers wegen einer unterbliebenen, dem Haustürwiderrufsgesetz entsprechenden, Widerrufsbelehrung von vornherein nur in Fällen in Betracht, in denen die Darlehensnehmer - anders als hier - zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages noch nicht an den Kaufvertrag gebunden waren (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 Tz. 38, für BGHZ vorgesehen und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2347 Tz. 43, für BGHZ vorgesehen).

26: Eine b) Haftung der Beklagten wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht lässt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ablehnen.

27: aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.

28: Nach (1) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).

29: (2) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.

30: Insbesondere geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Beklagte auch im Zusammenhang mit der in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehenen Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer in einen Mietpool abhängig war, keine Aufklärungspflicht traf. Es fehlt schon an substantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool, durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Wie das Berufungsgericht zudem zutreffend ausgeführt hat, ist auch für eine der Beklagten bekannte Verschuldung und Unregelmäßigkeiten bei der Verwaltung des Mietpools Al. nichts vorgetragen. Das Objekt ist nicht einmal in der von den Klägern vorgelegten Liste überschuldeter Mietpools enthalten. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht.

31: bb) Sie macht jedoch im Anschluss an das Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ vorgesehen) zu Recht geltend, dass sich mit diesen Ausführungen eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen lässt. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.

32: (1) Danach können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler , Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 51 ff. und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, jeweils für BGHZ vorgesehen).

33: (2) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor.

34: (a) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1201 Tz. 55, für BGHZ vorgesehen). Das ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt der Fall, weil - wie die Revision zu Recht geltend macht - die Kenntnis der Beklagten von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und die Beklagte damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte.

35: Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger wusste die Beklagte, dass sie vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "verkaufte" , die bei 7,71 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6 DM/qm betrug und im Erwerbsjahr 1998 gar nur 1,75 DM/qm erzielt wurden. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war evident und konnte von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss. Soweit die Revisionserwiderung hiergegen einwendet, der Vortrag der Kläger zu der ihnen nach ihrer Behauptung vorgespiegelten Miete finde in den schriftlichen Unterlagen keine Stütze, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.

36: (b) Für die Revisionsinstanz ist davon auszugehen, dass die Kenntnis der Beklagten von den behaupteten fehlerhaften Angaben zur Miethöhe widerlegbar vermutet wird, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung erforderlichen weiteren Indizien, insbesondere das institutionalisierte Zusammenwirken der Beklagten mit dem Vermittler bzw. dem Verkäufer des Kaufobjekts gegeben sind. Für ein institutionalisiertes Zusammenwirken ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 53 m.w.Nachw., für BGHZ vorgesehen). Ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Vermittlerin H. GmbH ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwiderung nicht in Abrede stellt - gegeben.

37: (3) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen , dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen bei der L-Bank und die beiden Bausparverträge bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hät- ten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1201 f. Tz. 61, für BGHZ vorgesehen).

III.

38: angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.

Nobbe Müller Joeres
Mayen Schmitt

Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 09.03.2004 - 7 O 362/02 -
OLG Celle, Entscheidung vom 27.10.2004 - 3 U 162/04 -

Zivilprozessordnung - ZPO | § 141 Anordnung des persönlichen Erscheinens

(2) Wird das Erscheinen angeordnet, so ist die Partei von Amts wegen zu laden. Die Ladung ist der Partei selbst mitzuteilen, auch wenn sie einen Prozessbevollmächtigten bestellt hat; der Zustellung bedarf die Ladung nicht.

(3) Bleibt die Partei im Termin aus, so kann gegen sie Ordnungsgeld wie gegen einen im Vernehmungstermin nicht erschienenen Zeugen festgesetzt werden. Dies gilt nicht, wenn die Partei zur Verhandlung einen Vertreter entsendet, der zur Aufklärung des Tatbestandes in der Lage und zur Abgabe der gebotenen Erklärungen, insbesondere zu einem Vergleichsabschluss, ermächtigt ist. Die Partei ist auf die Folgen ihres Ausbleibens in der Ladung hinzuweisen.

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 23

Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:

1.

Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt;

2.

ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes:

a): Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
b): Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind;
c): Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
d): Streitigkeiten wegen Wildschadens;
e): (weggefallen)
f): (weggefallen)
g): Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 371 Rückgabe des Schuldscheins

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Dez. 2014 - V ZR 82/13

Tenor

: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - 1. Zivilsenat - vom 28. Februar 2013 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Gera vom 25. April 2012 abgeändert.

: Die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde UR-Nr. des Notars K. , , H. , vom durch den Beklagten wird für unzulässig erklärt.

: Der Beklagte wird verurteilt, die ihm erteilte vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde an die Klägerin herauszugeben.

: Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

: Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Der Beklagte verkaufte der Klägerin mit Vertrag vom 28. Juni 2007 Grundbesitz und in einer Anlage näher bezeichnete Maschinen für 949.940 €. Die Urkunde enthält einen weiteren Vertrag, mit welchem die Klägerin von dem Beklagten andere, in einer zweiten Anlage aufgeführte Maschinen für monatlich 3.500 € pachtete. Darunter waren Maschinen, die dem Beklagten nicht gehörten und zu deren Herausgabe an einen Dritten die Klägerin später verurteilt wurde. Der Beklagte betreibt gegen die Klägerin aus einer in der Urkunde enthaltenen Vollstreckungsunterwerfungserklärung „wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben,“ die Zwangsvollstreckung wegen eines Anspruchs von 161.778 € und hat dabei eine Forderungspfändung gegen die Klägerin erwirkt. Bei der Forderung, derentwegen der Beklagte vollstreckt, handelt es sich nicht um den - bezahlten - Kaufpreis, sondern um Pachtzinsforderungen. Mit der Vollstreckungsgegenklage und der prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 ZPO möchte die Klägerin erreichen, dass die Zwangsvollstreckung insgesamt, hilfsweise wegen unterschiedlicher Teilbeträge eingestellt wird. Ferner beantragt sie die Verurteilung des Beklagten zur Herausgabe des Vollstreckungstitels.

2: Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

: I.

3: Das Berufungsgericht hält die Vollstreckungsgegenklage für unbegründet. Dem Beklagten stünden nach dem Vertrag Pachtzinsansprüche zu. Diese dürfe er trotz einer Zession an seine Bank geltend machen, weil es sich um eine Sicherungszession handele. Die Klägerin habe nicht dargelegt, dass dem Beklagten keine Ansprüche aus der Urkunde zustünden. Insbesondere reiche es nicht aus vorzutragen, Teile des Maschinenbestands stünden im Eigentum Dritter. Die zur Aufrechnung gestellten Forderungen auf Schadensersatz seien nicht hinreichend substantiiert. Auch als Titelgegenklage habe die Klage keinen Erfolg. Die Vollstreckungsunterwerfungserklärung habe einen vollstreckungsfähigen Inhalt; sie sei insbesondere hinreichend bestimmt.

: II.

4: Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

5: 1. Die von der Klägerin auch erhobene prozessuale Gestaltungsklage analog § 767 ZPO (Titelgegenklage) gegen die Zwangsvollstreckung des Beklagten als Verkäufer aus der Unterwerfungserklärung in der Kaufvertragsurkunde ist zulässig und entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet.

6: a) aa) Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Klägerin neben einer Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO, mit der sie Einwendungen gegen den titulierten materiell-rechtlichen Anspruch erhebt, die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels geltend macht. Dieser Teil des Klagebegehrens ist Gegenstand der Titelgegenklage (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 170 f. und vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15), die mit der Klage aus § 767 ZPO verbunden werden kann (BGH, Urteile vom 14. Mai 1992- VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 236 und vom 26. Juni 2007 - XI ZR 287/05, NJW-RR 2008, 66 Rn. 14).

7: bb) Die Unwirksamkeit der Vollstreckungsunterwerfung als solche kann auch mit der Titelgegenklage geltend gemacht werden. Sie stellt nämlich keinen Einwand nur gegen die prozessuale Ordnungsgemäßheit der Unterwerfungserklärung dar, der allein mit den Rechtsbehelfen der §§ 732, 768 ZPO gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel geltend gemacht werden könnte (Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 - V ZR 341/02, NJW-RR 2004, 1135, 1136; BGH, Urteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 17 f.). Sie ist vielmehr ein Einwand gegen die Bestimmtheit des titulierten Anspruchs, für dessen Geltendmachung die Titelgegenklage zulässig ist (BGH, Urteil vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 170). Bei Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung ist die Vollstreckung aus der Urkunde schlechthin für unzulässig zu erklären. Das ist mit den Rechtsbehelfen gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel nicht zu erreichen. Mit diesen kann nur eine Entscheidung über die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der erteilten Klausel herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 234 und Senat, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 92/11, juris Rn. 11).

8: b) Verkannt hat das Berufungsgericht jedoch, dass die Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen das Konkretisierungsgebot nichtig ist, es deshalb an einem wirksamen Vollstreckungstitel fehlt und die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde durch den Verkäufer für unzulässig zu erklären ist.

9: aa) Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kann aus der Urkunde über einen Grundstückskaufvertrag vollstreckt werden, wenn sich der Schuldner darin „wegen des zu bezeichnenden Anspruchs“ der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Einigkeit besteht darüber, dass der Anspruch in diesem Sinne nur bezeichnet ist, wenn die Unterwerfungserklärung dem allgemeinen prozessualen Bestimmtheitsgebot genügt (MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 4. Aufl., § 794 Rn. 160; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 111). Diesem Gebot würde auch eine Erklärung entsprechen, in welcher sich der Schuldner wegen „aller“ oder - wie hier - wegen „der“ Zahlungsverpflichtungen aus der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (v. Rintelen, RNotZ 2001, 2, 5).

10: bb) Unterschiedlich beurteilt werden dagegen die Fragen, ob § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO mit dem Erfordernis einer „Bezeichnung“ über die Einhaltung des Bestimmtheitsgebots hinausgehende Anforderungen stellt und welche Wirkung eine Nichtbeachtung solcher zusätzlichen Anforderungen hat.

11: (1) Teilweise wird angenommen, dass die Vorschrift mit dem Begriff Bezeichnung nur das Bestimmtheitserfordernis umschreibt (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 73. Aufl., § 794 Rn. 23; Grizwotz/Heinemann, BeurkG, § 52 Rn. 7; Musielak/Lackmann, ZPO, 11. Aufl., § 794 Rn. 34; Wieczorek/Schütze/Paulus, ZPO 3. Aufl., § 794 Rn. 88; Münch, ZNotP 1998, 474, 480; Münzberg, Festschrift Lüke [1997], S. 525, 542 f. wohl auch ders. in Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 121 bei Fn. 590). Teilweise wird eine Verschärfung des Bestimmtheitserfordernisses angenommen. Dabei wird unterschiedlich gesehen, ob pauschale Unterwerfungserklärungen nur vermieden werden sollen (so: Winkler, BeurkG, 17. Aufl., § 52 Rn. 19; Hertel, DNotZ 1999, 1, 2), aber wirksam bleiben oder ob sie dem Gebot nicht genügen (Preuß in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 52 Rn. 21 aE; Eylmann/Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 3. Aufl., § 52 BeurkG Rn. 7; PG/Scheuch, ZPO, 6. Aufl., § 794 Rn. 45; Kaufhold, BeckOF, Vertrag, Formular 1.6.2 [Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung] Rn. 14; v. Rintelen, RNotZ 2001, 2, 5) und demzufolge unwirksam sind. Teilweise wird in dem Konkretisierungsgebot ein zusätzliches über das Bestimmtheitsgebot hinausgehendes Erfordernis gesehen, dessen Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung führt (Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 794 Rn. 27; ähnlich Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 794 Rn. 120: genaue Bezeichnung des Anspruchs sei unentbehrlich, und MünchKomm-ZPO/Wolfsteiner, 4. Aufl., § 794 Rn. 189: die grundsätzliche anzunehmende Unwirksamkeit schließe Nachholung im Einzelfall nicht aus; anders noch Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 3. Aufl., Rn. 11.47 aE: Konkretisierung könne (uneingeschränkt) im Klauselerteilungsverfahren nachgeholt werden).

12: (2) Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO mit dem Erfordernis der Bezeichnung des Anspruchs ein Konkretisierungsgebot vorsieht, das mit dem Bestimmtheitsgebot nicht gleichzusetzen ist, sondern eine zusätzliche formelle Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel darstellt und durch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen „etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung bestimmter Geldbeträge“ nicht erfüllt wird (Beschluss vom 5. September 2012- VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14, 18). Ob der Verstoß gegen das Konkretisierungsgebot zur Nichtigkeit der Unterwerfungserklärung führt, hat er noch nicht entschieden.

13: cc) Der Senat bejaht die Frage.

14: (1) Hierfür spricht schon der Wortlaut des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

15: (a) Danach findet die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden nur statt, wenn sich der Schuldner darin wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die Bezeichnung des Anspruchs ist damit nicht nur Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel, sondern auch Voraussetzung dafür, dass die Urkunde überhaupt einen Vollstreckungstitel darstellt.

16: (b) Dass die Vorschrift mit der Bezeichnung des Anspruchs etwas anderes meint als das Bestimmtheitsgebot, wird aus dem Vergleich der heute geltenden mit der vorherigen Fassung der Vorschrift deutlich. Nach dieser Fassung war eine Vollstreckungsunterwerfung nur wegen eines Anspruchs zulässig, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme oder die Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum Gegenstand hat. Demgegenüber stellt die Vorschrift heute nicht mehr darauf ab, auf welche Leistung der zu vollstreckende Anspruch gerichtet ist. Die Vollstreckungsunterwerfung ist vielmehr unabhängig hiervon wegen jedes Anspruchs möglich, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Bei der Bezeichnung des Anspruchs kann es deshalb nur darum gehen zu verdeutlichen, wegen welcher Ansprüche der Schuldner sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen soll.

17: (2) Dass die Einhaltung dieses eigenständigen Konkretisierungsgebots Wirksamkeitserfordernis ist, belegen auch die Entstehungsgeschichte der Norm und der mit dem Konkretisierungsgebot verfolgte Zweck.

18: (a) Mit der Neufassung des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten einer Vollstreckungsunterwerfung beträchtlich ausgeweitet, um die Justizressourcen zu schonen. Er sah aber die Gefahr, dass der angestrebte Effekt durch Erschwernisse des Vollstreckungsverfahrens zunichte gemacht werden könnte. Eine Vollstreckungsunterwerfung werde vor dem Entstehen der konkreten Streitlage formuliert. Eine allgemein gehaltene Unterwerfungserklärung könne einen erhöhten Klärungsbedarf etwa im Wege der Vollstreckungsgegenklage auslösen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 13/341 S. 20). Dem sollte das Konkretisierungsgebot vorbeugen. Dazu heißt es in der Entwurfsbegründung (BT-Drucks. 13/341 S. 21):

: "Die Erweiterung der Ansprüche, die von einer vollstreckbaren notariellen Urkunde erfasst werden können, erhöht die Bedeutung, die der Bezeichnung des vollstreckbar gestellten Anspruchs im Unterwerfungstitel zukommt. Um pauschale Unterwerfungserklärungen mit den damit verbundenen Erschwernissen des Vollstreckungsverfahrens zu verhindern, sieht der Entwurf vor, dass die Unterwerfungserklärung den betroffenen Anspruch konkret bezeichnen muss."

19: (b) Einen wirksamen Schutz vor den befürchteten Erschwernissen des Vollstreckungsverfahrens kann das Konkretisierungserfordernis nur bieten, wenn es Wirksamkeitserfordernis ist. Wäre eine Vollstreckungsunterwerfung auch bei Verletzung des Konkretisierungsgebots wirksam, müsste für sie angesichts der dienenden Funktion des Verfahrensrechts (dazu Senat, Beschluss vom 13. Dezember 2012 - V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588 Rn. 8) jedenfalls nach einer Nachholung der Konkretisierung (vgl. dazu Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 3. Aufl., Rn. 11.47 aE) auch eine Vollstreckungsklausel erteilt und aus der Urkunde vollstreckt werden können. Das liefe der Absicht des Gesetzgebers zuwider. Er wollte pauschale Unterwerfungserklärungen unterbinden (BGH, Beschluss vom 5. September 2012 - VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14, 18). Dieses Ziel ließe sich nicht erreichen, wenn die fehlende Konkretisierung die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung unberührt ließe und im Klauselerteilungsverfahren nachgeholt werden könnte. Damit würde die Konkretisierungsaufgabe, die nach dem Konzept des Gesetzes von den Parteien bei der Beurkundung der Unterwerfungserklärung zu bewältigen ist, in das Klauselerteilungsverfahren und etwa anschließende Gerichtsverfahren über Rechtsbehelfe gegen die Erteilung oder Nichterteilung der Klausel verlagert. Dieses würde damit als Teil des Vollstreckungsverfahrens mit eben den Erschwernissen belastet, die mit dem Konkretisierungsgebot vermieden werden sollen. Die Verletzung des Konkretisierungsgebots führt deshalb nicht nur zur Versagung der Vollstreckungsklausel (BGH, Beschluss vom 5. September 2012 - VII ZB 55/11, NJW-RR 2012, 1342 Rn. 14), sondern auch zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

20: dd) Das Konkretisierungsgebot ist hier verletzt. Die Klägerin hat sich als Käuferin in der Urkunde wegen „der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben,“ der Vollstreckung unterworfen. Welche das sind, ließe sich zwar, wie bei allen pauschalen Vollstreckungsunterwerfungen, mit einer Durchsicht der Urkunde feststellen. Aus der Unterwerfungserklärung selbst ergibt sich das - wie aber geboten - nicht. Sie benennt die Ansprüche nicht und verweist auch nicht z.B. auf die Regelung der Ansprüche in dem Vertrag. Die Unterwerfungserklärung der Klägerin ist damit unwirksam.

21: ee) Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde durch den Verkäufer ist damit mangels wirksamen Titels insgesamt für unzulässig zu erklären.

22: 2. Zulässig und begründet ist auch die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde.

23: a) Die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung einer vollstreckbaren Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ist nach herrschender Ansicht jedenfalls dann zulässig, wenn entweder über eine Vollstreckungsabwehrklage bereits rechtskräftig zugunsten des Herausgabeklägers entschieden worden ist oder wenn die Erfüllung der dem Titel zugrunde liegenden Forderung zwischen den Parteien unstreitig ist (Senat, Urteil vom 21. Januar 1994- V ZR 238/92, WM 1994, 650, 652 und BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 132/07, NJW-RR 2008, 1512 Rn. 9 und vom 22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.; Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 3. Aufl., § 371 Rn. 3; Staudinger/Olzen, BGB [2011], § 371 Rn. 7; aM MünchKomm-BGB/Fetzer, 6. Aufl., § 371 Rn. 8: Vollstreckungsgegenklage sei weder erforderlich noch ausreichend). Nichts Anderes gilt, wenn die Herausgabeklage, wie hier, mit der Titelgegenklage verbunden wird. Denn auch dann ist, worauf es entscheidend ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 1994- IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.), eine Umgehung von deren Voraussetzungen nicht zu befürchten.

24: b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte ist in entsprechender Anwendung von § 371 BGB zur Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde verpflichtet.

25: aa) Die Möglichkeit einer entsprechenden Anwendung des § 371 BGB auf die Herausgabe eines Vollstreckungstitels hat der Bundesgerichtshof für den Fall bejaht, dass die Vollstreckung aus dem Titel auf Grund einer auf materielle-rechtliche Einwände gegen den titulierten Anspruch gestützten Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO für unzulässig erklärt wird. Der Anspruch besteht in diesem Fall aber nicht schon, wenn und weil die Vollstreckung aus dem Titel für unzulässig erklärt worden ist, sondern erst, wenn die Schuld mit Sicherheit erloschen ist oder von Anfang an nicht bestanden hat. Denn das Urteil beseitigt nur die Vollstreckbarkeit der Urkunde, besagt aber nichts über das Bestehen oder Nichtbestehen des zu vollstreckenden Anspruchs (BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 132/07, NJW-RR 2008, 1512 Rn. 12 und vom22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 149 f.).

26: bb) Die entsprechende Anwendung von § 371 BGB auf die Herausgabe des Vollstreckungstitels ist auch geboten, wenn die Vollstreckung aus dem Titel auf Grund einer auf formelle Einwände gegen den Titel gestützten Titelgegenklage insgesamt und endgültig für unzulässig erklärt worden ist. Denn auch in diesem Fall enthält das Gesetz eine planwidrige Lücke. Der Schuldner könnte zwar durch Vorlage einer Ausfertigung des in dem Titelgegenklageverfahren ergangenen Urteils die Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 775 Nr. 1 ZPO erreichen. Er könnte damit allein aber nicht verhindern, dass die Vollstreckung trotz des Urteils erst einmal versucht wird und womöglich auch zunächst Erfolg hat, weil die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung etwa dem nicht informierten Personal des Schuldners unbekannt ist oder mangels Ausfertigung des Urteils nicht sofort nachgewiesen werden kann. Ein solcher Missbrauch des Titels kann nur mit einem Anspruch auf dessen Herausgabe verhindert werden, den das Prozessrecht aber auch für die Titelgegenklage nicht vorsieht (vgl. zu diesem Gesichtspunkt für die Vollstreckungsgegenklage: BGH, Urteil vom 22. September 1994 - IX ZR 165/93, BGHZ 127, 146, 148 f.). Diese Lücke muss nach dem aus § 775 Nr. 1 und § 757 ZPO zum Ausdruck kommenden Plan des Gesetzes durch eine entsprechende Anwendung des § 371 BGB geschlossen werden. In Betracht kommt indessen nur eine auf die Rechtsfolge beschränkte analoge Anwendung der Vorschrift. Denn bei einer allein auf formelle Einwände gestützten Titelgegenklage kann der Titelherausgabeanspruch nicht von dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs abhängen, sondern nur von der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit des Titels. Die Unterwerfungserklärung ist hier unwirksam. Deshalb ist auch der Herausgabeanspruch analog § 371 BGB begründet.

: III.

27: Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Stresemann		Schmidt-Räntsch		Czub
	Kazele		RiBGH Dr. Göbel ist infolge Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 9. Januar 2015
			Die Vorsitzende Stresemann

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.: die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.: die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.: ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Juni 2012 - XI ZR 179/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 179/11 Verkündet am:

5. Juni 2012

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die Richter

Dr. Ellenberger, Maihold, Dr. Matthias und Pamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 10. März 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Kläger wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem von der Rechtsvorgängerin der beklagten Bank (im Folgenden: Beklagte) finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung errichtet wurden. Die Beklagte verlangt widerklagend vom Kläger und der Drittwiderbeklagten Rückzahlung der Darlehen.

2: Der Kläger wurde 1992 von einem Anlagenvermittler geworben, zwecks Steuerersparnis eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in der Wohnanlage M. in O. zu erwerben. Das Auftragsformular des Vermittlers und das von ihm verwandte Berechnungsbeispiel weisen eine an den Vermittler zu zahlende Bearbeitungsgebühr in Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer aus. Im Vermittlungsauftrag heißt es außerdem: "Die Vertriebsbeauftragte hat ihrerseits verschiedene Vermittler beauftragt, die als Nachweismakler für diese und als Vermittlungsmakler für den/die Erwerber tätig werden. Der jeweilige Vermittler ist berechtigt, vom Auftraggeber eine Bearbeitungsgebühr von 3% des kalkulierten Aufwandes zzgl. Umsatzsteuer in jeweiliger Höhe auf eigene Rechnung zu vereinnahmen."

3: In den auf der Rückseite des Vermittlungsauftrags abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird unter "IV. Vergütung, Provision" unter anderem ausgeführt: "Der Vermittler hat in der Regel einen Vergütungsanspruch gegenüber den vorgenannten Prospektanbietern, Beteiligungs- oder Betriebsgesellschaften auf der Grundlage der mit diesen geschlossenen Verträgen."

4: Des Weiteren verwandte der Vermittler einen Verkaufsprospekt, der hinsichtlich des kalkulierten Gesamtaufwandes folgende Angaben enthält: VIII. Aufteilung (in %) des kalkulierten Gesamtaufwandes, der sich aufgrund der vorgesehenen Konzeption ergibt:
a) Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und 76,70 Marketing
b) Technische Baubetreuung 0,25
c) Konzeption, Aufbereitung, Prospektgestaltung 1,50
d) Finanzierungsvermittlung 4,00 davon für: - Zwischenfinanzierung 1,80 - Endfinanzierung 2,00 - EK-Vorfinanzierung 0,20
e) Nebenkostengarantie 0,50
f) Zinsgarantie 2,00 davon für Leistungen: - gem. Ziff. II. des Zinsgarantievertrages 1,50 - gemäß Ziff. III. des Zinsgarantievertrages 0,50
g) Mietvermittlung 0,20
h) Mietgarantie 0,50
i) Steuerberatung 2,30 davon für Leistungen: - gem. Ziff. II.2., 5., des Stb.-Vertrages 0,58 - gem. Ziff. II. 1., 3., 4., 6. des Stb.-Vertrages 1,72
j) Abwicklungsauftrag 2,30
k) Bauzeitzinsen 5,50
l) Notar, Gewerbesteuer und sonstiges 4,25 100,00

5: In der Position a) "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" waren Provisionen an Dritte in Höhe von 18,24% brutto des Gesamtaufwands enthalten.

6: Die vom Kläger bevollmächtigte C. Steuerberatungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Treuhänderin) schloss namens des Klägers mit der Bauträgerin am 30. Dezember 1992 einen notariellen "Kauf- und Werklieferungsvertrag mit Auflassung" über die Eigentumswohnung Nr. .. zum Preis von 105.498 DM. Darin übernahm er einen Anteil der auf dem Gesamtgrundstück lastenden Grundschuld, die der Beklagten zuvor von der Bauträgerin durch notarielle Urkunde vom 9. Dezember 1992 bewilligt worden und gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbar war. Zugleich übernahm der Kläger in Höhe des anteiligen Grundschuldbetrages von 137.546 DM die persönliche Haftung und unterwarf sich der persönlichen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

7: Darüber hinaus schloss die Treuhänderin namens des Klägers in den Jahren 1992 und 1993 mit der Beklagten mehrere Darlehensverträge, deren Valuta in Höhe von insgesamt 149.268 DM zur Finanzierung des Gesamtaufwands zuzüglich Disagio und Bearbeitungsgebühr (Agio) verwandt wurde. Die Darlehensverträge wurden auch von der Drittwiderbeklagten als Darlehensnehmerin unterzeichnet. Nachdem der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Bedienung der Finanzierungsdarlehen eingestellt hatten, kündigte die Beklagte die Darlehen mit Schreiben vom 11. Dezember 2002 und betrieb die Zwangsvollstreckung.

8: Mit der Klage wendet sich der Kläger - gestützt unter anderem auf Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - gegen die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen aus dem notariellen Kauf- und Werklieferungsvertrag sowie aus der Grundschuldbestellungsurkunde. Die Beklagte verlangt widerklagend vom Kläger und der Drittwiderbeklagten den offenen Darlehenssaldo.

9: Das Landgericht hat die Vollstreckung aus den Urkunden für unzulässig erklärt und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren und den Widerklageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

10: Die Revision ist begründet und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

11: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Belang - im Wesentlichen ausgeführt:

12: Die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte sei wegen entgegenstehender Schadensersatzansprüche unzulässig. Die Haftung der Beklagten gründe sich darauf, dass sie den Kläger nicht über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung über die Höhe der Provision aufgeklärt habe. Beim Kläger sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnung werde lediglich die im Berechnungsbeispiel ausdrücklich genannte Bearbeitungsgebühr von 3% zzgl. Umsatzsteuer anfallen, obwohl tatsächlich im Einvernehmen aller am Bauträgermodell Beteiligter einschließlich der beklagten Bank wesentlich höhere Vertriebsprovisionen an den Vertrieb geflossen seien. Der als Zeuge vernommene Vermittler habe angegeben, gegenüber den Kunden stets nur die Bearbeitungsgebühr von 3,42% brutto offengelegt zu haben. Es sei nicht darüber gesprochen worden, ob über die offene Außenprovision hinaus weitere Provisionen anfallen würden. Die Beratungsgespräche seien stets nach einem vom Vertrieb vorgegebenen Muster abgelaufen , das den Eindruck vermittelt habe, dass keine weiteren Provisionen zu zahlen seien. Aus dem Beratungsgespräch und dem dabei erstellten Berechnungsbeispiel habe der Kläger entnehmen müssen, dass er im Falle des Erwerbs der Immobilie nur die Außenprovision von 3,42% brutto zusätzlich zum Gesamtaufwand zu zahlen habe.

13: Der Vermittlungsauftrag sei ebenfalls Mittel zur Täuschung der Kunden gewesen, denn der dort enthaltene Hinweis auf die Bearbeitungsgebühr von 3,42% brutto des kalkulierten Gesamtaufwands beziehe sich lediglich auf die im Berechnungsbeispiel genannte Außenprovision. Der Kunde könne diesen Ausführungen nicht entnehmen, dass im Gesamtaufwand eine weitere Provision in erheblicher Höhe enthalten sei. Ähnliches gelte für die auf der Rückseite des Vermittlungsauftrags abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in denen gleichfalls Anfall und Höhe der Provision verschleiert würden.

14: Schließlich sei der Kläger durch den verwendeten Vertriebsprospekt getäuscht worden. Dem Kunden werde durch die Aufteilung in eine große Aufwandsposition für Grundstück/Gebäude und in elf weitere Positionen, die teilweise weniger als 1% des Gesamtaufwands ausmachten, vorgespiegelt, im Gesamtaufwand seien weitere an Dritte zu zahlende Provisionen nicht enthalten , jedenfalls nicht in der erheblichen Höhe von 18,24% des Gesamtaufwands. Daran ändere auch der Zusatz "incl. Vertrieb und Marketing" nichts. Die Auflistung erwecke den Eindruck, dass es sich dabei allenfalls um Marginalien, nicht aber um die zweitgrößte Aufwandsposition handele.

15: Für das Vorliegen der Arglist sei nicht auf den vor Ort tätigen Vermittler, sondern auf das arglistige Verhalten der Vertriebsgesellschaften abzustellen. Ein vorsatzausschließender Rechtsirrtum des Vertriebs scheide aus. Die Täuschung sei zumindest mitursächlich für die vom Kläger abgegebene Willenserklärung gewesen. Die Kenntnis der Beklagten von der evidenten arglistigen Täuschung durch den Vertrieb werde nach den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens vermutet. Die Beklagte habe auch schuldhaft gehandelt.

16: Wegen seines Schadensersatzanspruchs müsse die Beklagte den Kläger so stellen, als habe dieser das Anlagegeschäft nicht abgeschlossen. Ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Darlehen bestehe deshalb nicht. Es sei unschädlich, dass der Kläger den Schadensersatzanspruch nicht im Einzelnen beziffert und die Übertragung der Eigentumswohnung nicht angeboten habe. Da die Vollstreckungsgegenklage Erfolg habe, sei die von der Beklagten erhobene Widerklage unbegründet.

II.

17: Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung in mehreren Punkten nicht stand.

18: 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus Aufklärungspflichtverletzung gemäß § 242 BGB seiner Inanspruchnahme aus der Vollstreckungsunterwerfung entgegenhalten kann.

19: Der vermeintliche Schadensersatzanspruch des Klägers ist nach den Grundsätzen der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) darauf gerichtet, den Kläger so zu stellen, wie er ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung stünde (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 46, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Diesen Schadensersatzanspruch kann der Kläger gemäß § 242 BGB seiner Inanspruchnahme aus der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung entgegenhalten (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61 aE).

20: Der hiergegen gerichtete Revisionsangriff, der Kläger könne den Schadensersatzanspruch schon deswegen nicht mit Erfolg einwenden, weil er ihn, insbesondere unter Berücksichtigung anzurechnender Mieteinnahmen und Steuervorteile, nicht beziffert habe, greift nicht durch. Ein Erfolg des geltend gemachten Anspruches auf Naturalrestitution hätte die vollständige Rückabwicklung des Anlagegeschäfts zur Folge (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 46, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Unabhängig von einer in Betracht kommenden Vorteilsausgleichung (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 2010 - III ZR 336/08, WM 2010, 1641 Rn. 35 mwN) könnte die Beklagte bei Bestehen des Anspruchs jedenfalls nicht Rückzahlung der noch offenen Darlehensvaluta verlangen, derentwegen sie die Vollstreckung betreibt. Die Revision übersieht des Weiteren, dass der Rückabwick- lungsanspruch auch darauf gerichtet ist, den Kläger von dem vollstreckbaren Schuldanerkenntnis zu befreien (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61). Ob die Beklagte, wie die Revision meint, im Falle der Rückabwicklung Anspruch auf Herausgabe von Vorteilen hat, die die bereits erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen übersteigen, und ob dieser Anspruch durch das Schuldanerkenntnis gesichert ist, kann deshalb dahinstehen.

21: 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Beklagte sei dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie den Kläger nicht über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovisionen aufgeklärt habe.

22: a) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, ist eine nicht beratende , sondern lediglich kreditgebende Bank nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41).

23: Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut, mit dem kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 und vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 418 f.). Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobi- lie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertragsparteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 jeweils mwN). Letzteres hat das Berufungsgericht hier nicht festgestellt.

24: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt dagegen ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung aber dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft gemäß § 123 BGB arglistig getäuscht wurde (vgl. nur Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831 Rn. 14 jeweils mwN).

25: b) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hier eine arglistige Täuschung des Klägers durch den Vertrieb mit der Begründung bejaht, beim Kläger sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnungen falle lediglich die im Berechnungsbeispiel und im Vermittlungsauftrag genannte Provision von 3% zzgl. Umsatzsteuer an, während tatsächlich eine weitere Vertriebsprovision von 18,24% angefallen sei, die in der Position a) des im Verkaufsprospekt aufgeführten Gesamtaufwandes enthalten gewesen sei. Richtig ist vielmehr, dass der Kläger auf den Anfall einer weiteren Vertriebsprovision deutlich hingewiesen wurde und ihm lediglich deren Höhe nicht offenbart worden ist. Darin liegt jedoch - unabhängig vom Bestehen etwaiger, hier nicht streitgegenständlicher Ansprüche gegen Prospektverantwortliche - keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB.

26: aa) In dem Verkaufsprospekt, den der Senat selbst auslegen kann (BGH, Urteile vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873 Rn. 6 und vom 19. Juli 2011 - II ZR 300/08, WM 2011, 1658 Rn. 46), heißt es bei der Aufschlüsselung des Gesamtaufwandes unter "a) Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing". Daraus war für den Kläger ohne weiteres ersichtlich, dass in dem auf diese Position entfallenden Anteil von 76,70% des Gesamtaufwandes ein nicht weiter aufgeschlüsselter Teil für "Vertrieb und Marketing" enthalten war. Dies verkennt auch das Berufungsgericht nicht. Seine Auffassung, der Anleger werde dadurch, dass der Gesamtaufwand im Verkaufsprospekt einerseits in eine große Position von 76,70% und andererseits in elf weitere Positionen von teilweise weniger als 1% aufgeteilt sei, darüber getäuscht, dass der Anteil für "Vertrieb und Marketing" in der großen Position 18,24% betrage, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

27: Aus der bezifferten Höhe der Positionen b) bis l) der Kalkulation des Gesamtaufwandes im Prospekt kann nicht auf die Höhe der in der Position a) enthaltenen Vertriebsprovision geschlossen werden. Es existiert kein Erfahrungssatz des Inhalts, dass aus der Höhe einzelner Positionen einer Preiskalkulation auf die Zusammensetzung eines anderen Preisbestandteils bzw. auf die Höhe darin enthaltener, nicht bezifferter Unterpositionen geschlossen werden könnte. Das gilt unabhängig von der Höhe der bezifferten Preisbestandteile. Es kann deshalb nicht angenommen werden, eine unbezifferte Unterposition übersteige die bezifferten Preisbestandteile nicht oder nur geringfügig.

28: Die gegenteilige Annahme des Berufungsgerichts berücksichtigt zudem - ebenso wie auch die gesamte Argumentation der Revisionserwiderung - nicht den Unterschied zwischen einer vom Anleger direkt an Dritte zu zahlenden Vergütung einerseits und den vom Verkäufer aus dem Kaufpreis finanzierten (Vertriebs-)Kosten andererseits (üblicherweise als Außen- und Innenprovisionen voneinander abgegrenzt, vgl. Wagner in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 3. Aufl., § 15 Rn. 165). Bei den der Höhe nach im Prospekt ausgewiesenen Provisionen der Positionen b) bis l) handelt es um Außenprovisionen , die die Treuhänderin konzeptionsgemäß und aufgrund ausdrücklicher Vollmacht im Namen und auf Rechnung des Anlegers direkt an Dritte für zusätzliche Dienstleistungen (z.B. Nebenkostengarantie, Mietgarantie, Steuerberatung ) zahlen sollte. Hierauf wird im Prospekt auch hingewiesen. Die Position
a) "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" gibt demgegenüber den an die Bauträgerin zu zahlenden Kaufpreis an. Der hierauf entfallende Anteil von 76,70% des Gesamtaufwandes ist nicht näher aufgeschlüsselt. Nicht nachvollziehbar ist daher die Auffassung des Berufungsgerichts, dass aus der Höhe der an Dritte zu zahlenden Außenprovisionen auf die Höhe der von der Bauträgerin selbst zu tragenden und aus dem Kaufpreis zu entrichtenden Vertriebsprovisionen geschlossen werden könnte. Der Kalkulation des Gesamtaufwandes im Prospekt kann vielmehr lediglich entnommen werden, welche sonstigen Entgelte (Außenprovisionen) vom Anleger neben dem Kaufpreis zu zahlen sind.

29: bb) Eine arglistige Täuschung lässt sich auch nicht dem formularmäßigen Vermittlungsauftrag und den vorformulierten Passagen im Berechnungs- beispiel entnehmen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen wegen ihrer offensichtlichen Verwendung über den Einzelfall hinaus vom Senat selbst ausgelegt werden können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04, NJW 2005, 2919, 2921 mwN).

30: (1) Der Vermittlungsauftrag weist lediglich die vom Anleger direkt an den Vermittler zu zahlende Vergütung aus, enthält jedoch keine unzutreffenden und abschließenden Erklärungen über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen des Vermittlers oder anderer Beteiligter. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass "die Vertriebsbeauftragte … verschiedene Vermittler beauftragt [hat], die als Nachweismakler für diese und als Vermittlungsmakler für den/die Erwerber tätig werden". Dadurch wird nicht nur offengelegt, dass verschiedene Vermittler mit dem Vertrieb der Kapitalanlage betraut sind, sondern auch, dass diese zusätzlich als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsbeauftragte tätig werden. Schon daraus wird deutlich, dass anlässlich der Vermittlung des Anlegers neben der "Bearbeitungsgebühr" von 3% zzgl. Umsatzsteuer weitere Vertriebsprovisionen anfallen.

31: Darüber hinaus wird in den auf der Rückseite des Vermittlungsauftrages abgedruckten "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" unter "IV. Vergütung, Provision" ausdrücklich klargestellt, dass der Vermittler "in der Regel" noch weitere Vergütungsansprüche gegen sonstige Beteiligte hat. Dieser Hinweis ist eindeutig , so dass, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Unklarheitenregel des § 5 AGBG aF (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) nicht anzuwenden ist.

32: (2) Das Berufungsgericht geht außerdem fehl, soweit es dem vom Vermittler verwandten Berechnungsbeispiel eine arglistige Täuschung entnimmt. Woraus sich eine arglistige Täuschung ergeben soll, wenn es dort heißt, "Marketing - und Bearbeitungsgebühr 3,42% incl. MwSt., nicht im Gesamtaufwand enthalten", ist nicht ersichtlich. Ausweislich der Feststellungen des Berufungsgerichts war dies tatsächlich die einzige Provision, die zusätzlich zum Gesamtaufwand anfiel. Dass neben dieser Außenprovision keine Innenprovision anfällt, ist damit jedenfalls nicht gesagt. Aus der Aufschlüsselung des Gesamtaufwandes im Verkaufsprospekt ergibt sich vielmehr, wie dargelegt, gemäß der Position
a) das Gegenteil.

33: Im Übrigen weist die Revision zu Recht darauf hin, dass das Berechnungsbeispiel ersichtlich nur bezweckte, die Gesamteinnahmen den Gesamtausgaben des Klägers gegenüberzustellen. Das Berechnungsbeispiel diente folglich nicht der Information über die Zusammensetzung des Gesamtaufwands. Lediglich die "Bearbeitungsgebühr" fand Erwähnung, weil sie zusätzlich zum Gesamtaufwand anfiel.

34: cc) Schließlich kann auch die Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger sei durch mündliche Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden , keinen Bestand haben.

35: (1) Ob der Kläger durch unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden ist, ist allerdings eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls durch den Tatrichter, die in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkter Nachprüfung unterliegt (Senatsurteil vom 21. September 2010 - XI ZR 232/09, WM 2010, 2069 Rn. 18 aE mwN). Zu prüfen ist insoweit, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht und ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk- oder Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 25, jeweils mwN). Dieser Überprüfung halten die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stand.

36: (2) Der Vermittler hat danach in den Beratungsgesprächen zwar nicht auf den Anfall von Innenprovisionen hingewiesen. Dies ergab sich jedoch bereits dem Grunde nach aus dem Prospekt und dem Vermittlungsauftrag. Zudem hat das Berufungsgericht keine falschen Angaben des Vermittlers hinsichtlich des Anfalls und der Höhe von Innenprovisionen festgestellt. Das wiedergegebene Ergebnis der Beweisaufnahme trägt, wie die Revision zu Recht rügt, auch nicht die Schlussfolgerung, der Kläger sei davon abgehalten worden, Fragen zu stellen und ihm sei der Eindruck vermittelt worden, keine weiteren Provisionen zahlen zu müssen. Anhaltspunkte hierfür sind nicht ersichtlich.

37: dd) Der vorliegende Sachverhalt unterscheidet sich damit von jenen vom Senat entschiedenen Fällen, in denen die Prospekte oder andere Urkunden - anders als hier - der falsche Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt und dadurch einen Irrtum des Anlegers über die Höhe der Vertriebskosten erregt worden war (Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 21 ff., vom 24. März 2009 - XI ZR 456/07, WM 2009, 1028 Rn. 31 f. und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831 Rn. 15 aE). Im Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08 (aaO Rn. 31 f.) ging es insbesondere um Angaben über Provisionen zugunsten zweier Vermittlungsgesellschaften , durch die der falsche Anschein erweckt worden war, die Provisionen würden damit abschließend beziffert. Davon kann beim vorliegenden Vermittlungsauftrag angesichts des ausdrücklichen Hinweises auf weitere Vergütungsansprüche des Vermittlers keine Rede sein.

38: Zutreffend haben deshalb andere Oberlandesgerichte für die hier vorliegenden oder vergleichbare Formulierungen in Verkaufsprospekten, Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen eine arglistige Täuschung der Anleger über die Höhe der im Kaufpreis enthaltenen Vertriebsprovisionen verneint (vgl. z.B. OLG Braunschweig, Urteil vom 12. November 2009 - 8 U 121/08; OLG Frankfurt/M., Urteile vom 2. Juni 2009 - 23 U 207/07, 23 U 37/08 und 23 U 139/08, jeweils unveröffentlicht; vgl. auch Senatsbeschluss vom 15. Februar 2010 - XI ZR 20/10, juris).

39: 3. Da eine arglistige Täuschung über Vertriebsprovisionen aus den genannten Gründen ausscheidet, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie die Revision geltend macht - Kausalität, Arglist und Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung zu Unrecht bejaht hat.

III.

40: Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache , die mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen nicht zur abschließenden Entscheidung reif ist, ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

41: 1. Der Kläger hat ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts nicht lediglich materiell-rechtliche Einwendungen gegen die titulierten Ansprüche im Sinne des § 767 Abs. 1 BGB erhoben, sondern auch die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels geltend gemacht. Das ist Gegenstand einer prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 Abs. 1 ZPO, die mit der Vollstreckungsabwehrklage verbunden werden kann (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 und 18 mwN). Das Berufungsgericht hat eine Entscheidung hierüber nicht getroffen. Das wird gegebenenfalls nachzuholen sein.

42: Der Senat weist insoweit allerdings darauf hin, dass - entgegen den Ausführungen des Landgerichts - nicht ersichtlich ist, weshalb die Grundschuldbestellungsurkunde vom 9. Dezember 1992 nichtig sein soll. Dort hat nicht die Treuhänderin, sondern die Bauträgerin zugunsten der Beklagten eine Grundschuld bestellt, die gemäß § 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbar ist. Die Ausführungen des Landgerichts zur unwirksamen Vertretung des Klägers durch die Treuhänderin gehen insoweit offensichtlich ins Leere.

43: 2. Das Berufungsgericht hat außerdem, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellungen zu der mit der Widerklage geltend gemachten Darlehensforderung getroffen, insbesondere nicht zur Höhe. Auch das wird es gegebenenfalls nachzuholen haben.

VRiBGH Wiechers ist Ellenberger Maihold wegen Krankheit verhindert und kann deswegen nicht unterschreiben. Ellenberger
Matthias Pamp Vorinstanzen:
LG Oldenburg, Entscheidung vom 08.03.2010 - 9 O 71/05 -
OLG Oldenburg, Entscheidung vom 10.03.2011 - 8 U 55/10 -

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Okt. 2007 - XI ZR 167/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 167/05 Verkündet am:

23. Oktober 2007

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

_____________________

BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa

Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts

führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit

zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder

Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende

Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis

gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen

Täuschung in Betracht.

BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle

LG Lüneburg

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die

Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Kläger Die wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.

2: Kläger, Der ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr 1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. einen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darlehensantrag , in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Miete für die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag 183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretärin , die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen.

Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in Höhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgesehen , traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutierung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Vorausdarlehen , stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.

3: Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklären , soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außerdem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein verbundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entgegen , weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha- be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger behaupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt worden sei.

4: Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

6: Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

7: Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im Übrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hätten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre Kreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darlehensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Schadensersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Beklagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könnten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall überschreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Prozentpunkte.

II.

8: Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

9: 1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auffassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssubventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheblich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zutreffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssatzes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag vereinbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertragsschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragende Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 18 ff.).

10: 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären , führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die die Kläger nicht dargelegt haben.

11: 3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen.

12: a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.

13: Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).

14: bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.

15: (1)Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts verweist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre- chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).

16: (2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Berufungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüssig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erforderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung , die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht , für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.

17: Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenprovisionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventionen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen behaupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt.

18: (3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe- sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).

19: (4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler verneint , weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung bestehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezogenen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht.

20: b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.

21: Nach aa) dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungsgericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken , auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An- gaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

22: bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Betracht.

23: Nach (1) dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden , der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnahmen von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersichtlich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung Nr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag enthaltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kausalität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.

24: (2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Beklagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin , der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen , zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei- nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56).

25: (3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen.

26: Im cc) Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61).

III.

27: angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.

Nobbe Joeres Mayen
Ellenberger Schmitt
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.: die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.: die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.: ähnliche geschäftliche Kontakte.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.: die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.: die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.: ähnliche geschäftliche Kontakte.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Dez. 2013 - XI ZR 508/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

XI ZR 508/12

Verkündet am:

10. Dezember 2013

Herrwerth

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

ZPO § 767

BGB § 780

Eine Vollstreckungsabwehrklage, mit der ausschließlich die Vollstreckung wegen eines

Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner

selbst erhoben werden. Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt.

Das gilt auch im Falle der Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage

geltend gemachten Einwendung sein soll, an den gewillkürten

Prozessstandschafter (Bestätigung von Senatsurteil vom 5. Juni 2012

- XI ZR 173/11, juris Rn. 18).

BGB § 138 Aa

Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein

besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand

, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann

nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen

und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung

gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt (Fortführung

von BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.).

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12 - OLG Dresden

LG Zwickau

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, die Richter

Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg und Pamp sowie die Richterin Dr. Menges

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 28. Juni 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 5. auswärtigen Zivilkammer in Plauen des Landgerichts Zwickau vom 13. Oktober 2011 wird, soweit das Rechtsmittel darauf gerichtet ist, die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. , UR-Nr. 8... , vom 24. November 2005 gegenüber Sa. L. , für unzulässig zu erklären, mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Kläger wendet sich aus eigenem Recht gegen die dingliche und persönliche sowie zugunsten seiner Ehefrau gegen die persönliche Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde.

2: Der Kläger erwarb im Herbst 2005 aufgrund eines Angebots vom 26. Oktober 2005 Wohnungseigentum in P. zu einem Kaufpreis von 190.000 €, das der Verkäufer nach Angabe des Klägers eine Woche vor Erklärung der Annahme vom 22. November 2005 für 95.000 € angeschafft hatte. In einem Schreiben vom 16. November 2005 wies die Beklagte als in Aussicht genommenes Finanzierungsinstitut den Kläger und seine Ehefrau darauf hin, ein von ihr unterbreitetes "Finanzierungsangebot" stehe "unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, welches ein wesentlicher Bestandteil der Beleihungsprüfung" sei. Die Beklagte bewertete den "Sachwert" des Wohnungseigentums mit 187.200 €.

3: Der Kläger und seine Ehefrau schlossen unter dem 22. November 2005 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 190.000 €. In einer notariellen Urkunde des Notars K. S. mit Amtssitz in Li. zu URNr. 8… vom 24. November 2005 bestellte der damalige Eigentümer an dem Wohnungseigentum eine Grundschuld über 190.000 € zugunsten der Beklagten , wobei er sich als gegenwärtiger und der Kläger sich als künftiger Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das Pfandobjekt unterwarfen. Außerdem übernahm der Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld und unterwarf er sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mit notariell beurkundetem "Nachtrag" vom 29. November 2005 zu UR-Nr. 3… des Notars Dr. Fl. in F. wurde die "Übernahme der persönlichen Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung" von der Ehefrau des Klägers dahin "abgeändert", dass auch sie die "persönliche Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der vereinbarten Grundschuld" übernahm und sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterwarf. Der Darlehensvertrag wurde ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr bedient. Die Beklagte betreibt wegen eines Teilbetrages die Zwangsvollstreckung.

4: Das Landgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert des Wohnungseigentums abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht die Zwangsvollstreckung aus der näher bezeichneten "vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars K. S. , Li. " sowohl gegenüber dem Kläger als auch gegenüber seiner Ehefrau für unzulässig erklärt. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision ist begründet. Sie führt, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit, als sie die Vollstreckungsabwehrklage zugunsten der Ehefrau des Klägers betrifft, zur Zurückweisung der Berufung des Klägers mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist. Im Übrigen ist die Sache im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner unter anderem in MDR 2013, 47 f. veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7: Soweit der Kläger mit der Vollstreckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung zulasten seiner Ehefrau bekämpfe, bestünden gegen seine Prozessführungsbefugnis keine Bedenken. Der Kläger gehe insoweit zulässig im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gegen die Beklagte vor.

8: Der Kläger könne zwar nicht die Art und Weise der Zwangsvollstreckung in Frage stellen und sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beinhalte eine unangemessene Benachteiligung und entfalte daher keine Wirkung. Die Vollstreckungsabwehrklage sei aber begründet, soweit der Kläger der Beklagten entgegenhalte , sie hafte ihm und seiner Ehefrau aus schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs. Selbst wenn zuungunsten des Klägers und seiner Ehefrau unterstellt werde, dass der Wert des Wohnungseigentums 106.000 € betragen und der Kaufpreis von 190.000 € diesen Wert lediglich um knapp 80% übertroffen habe, sei im Verhältnis zur Beklagten von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auszugehen. Die Beklagte habe die vollständige Finanzierung übernommen und dem Kläger und seiner Ehefrau vor Abschluss des Darlehensvertrages den Vorbehalt eines "positiven Besichtigungsergebnisses" mitgeteilt. Dies und der Umstand, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter ihre Augen vor dem tatsächlichen Wert verschlossen hätten, führe zur Haftung der Beklagten.

II.

9: Dies hält rechtlicher Überprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand.

10: 1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur die Entscheidung des Berufungsgerichts zur Vollstreckungsabwehrklage in direkter Anwendung des § 767 Abs. 1 ZPO. Eine prozessuale Gestaltungsklage des Klägers analog § 767 Abs. 1 ZPO des Inhalts, die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung benachteilige den Schuldner unangemessen, die ihrerseits mit der Vollstreckungsabwehrklage wegen mehrerer in dem vollstreckbaren Titel festgestellter Ansprüche (BGH, Beschluss vom 11. Februar 1976 - IV ZB 64/75, VersR 1976, 664, 665) im Wege der objektiven Klagenhäufung verbunden werden konnte (Senatsurteil vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 15 mwN), ist im Revisionsverfahren nicht anhängig. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts insoweit wenn auch nicht im Tenor, so doch hinreichend deutlich in den Gründen zurückgewiesen. Ob die Klage ursprünglich hinreichend bestimmt war oder der Kläger eine Rangfolge zwischen der Vollstreckungsabwehrklage in direkter und in analoger Anwendung des § 767 ZPO hätte angeben müssen, kann in dritter Instanz dahinstehen. Ein etwaiger Verfahrensfehler ist jedenfalls prozessual überholt (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, WM 2013, 2216 Rn. 29).

11: 2. Soweit die Entscheidung des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz angefallen ist, weist sie Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf.

12: a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, WM 2013, 1089 Rn. 16), die Vollstreckungsabwehrklage insoweit, als der Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung zugunsten seiner Ehefrau erstrebt, mangels Prozessführungsbefugnis des Klägers unzulässig ist. Eine Vollstre- ckungsabwehrklage, mit der wie hier ausschließlich die Vollstreckung wegen eines Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Vollstreckungsschuldner selbst erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 18 mwN). Eine gewillkürte Prozessstandschaft findet nicht statt (anders bei gesetzlicher Prozessstandschaft; vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - IV ZR 139/05, BGHZ 167, 150 Rn. 7 ff.). Sie wird auch durch die Abtretung des Anspruchs, der Grundlage der mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachten Einwendung sein soll, nicht statthaft, weil Streitgegenstand der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO die gänzliche oder teilweise , endgültige oder zeitweilige Vernichtung der Vollstreckbarkeit, nicht dagegen die Aufhebung des Titels oder die Feststellung ist, dass der Anspruch nicht oder nicht mehr besteht (BGH, Urteil vom 20. September 1995 - XII ZR 220/94, WM 1995, 2120, 2121; Beschluss vom 2. Juli 2009 - V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431 Rn. 15).

13: b) Soweit das Berufungsgericht der den Kläger selbst betreffenden Vollstreckungsabwehrklage stattgegeben hat, hat es bei der Prüfung einer dem Kläger aus § 242 BGB zustehenden Einrede (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 61, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154 Rn. 26 und vom 5. Juni 2012 - XI ZR 173/11, juris Rn. 21) die Anforderungen an eine vorvertragliche Aufklärung durch die Beklagte überspannt.

14: aa) Im Ausgangspunkt ist das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären muss, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, und sich nur ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfallsergeben können, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 19 mwN).

15: bb) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen indessen seine Annahme nicht, die Beklagte habe über einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer verfügt.

16: (1) Das Berufungsgericht hat wiederum im Ansatz zutreffend erkannt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zulässt , erst ausgegangen werden kann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156). Es hat weiter richtig gesehen, dass dann, wenn kein besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 4. Juni 2013 - II ZR 207/10, WM 2013, 1556 Rn. 25). Diese zweite Konstellation hat das Berufungsgericht , das ein auffälliges, aber kein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung festgestellt hat, zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht. Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe einem - im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Verkehrswert von 106.000 € nicht einen Verkaufspreis von 190.000 €, sondern wegen einer nachträglichen Erstattung in Höhe von 11.400 € lediglich einen Betrag von 178.600 € gegenüberstellen dürfen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil das Berufungsgericht auch auf der Grundlage einer Verkehrswertüberschreitung von nur 68% zwar nicht von einem besonders groben (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 895), wohl aber von einem auffälligen Missverhältnis ausgehen durfte (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 aaO).

17: (2) Die vom Berufungsgericht herangezogenen weiteren Umständesind indessen nicht geeignet, im Verein mit einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den Vorwurf der sittenwidrigen Überteuerung zu begründen.

18: Dass der Kläger den Kaufpreis voll finanziert, macht den Kaufvertrag nicht sittenwidrig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 274 a.E.). Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Beklagte die Finanzierung von einer Wertermittlung des Wohnungseigentums abhängig gemacht hat. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht im Interesse des Kunden (Senatsurteile vom 8. Mai 2001 - XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 45 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rn. 43; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 9). Daran ändert die Kundgabe des Vorhabens, eine Wertermittlung durchführen zu wollen, nichts (richtig OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. April 2013 - 4 U 258/12, juris Rn. 65 in einem dasselbe Grundstück betreffenden Parallelfall). Entsprechend kann die Durchführung einer Werter- mittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen.

19: (3) Das Berufungsgericht hat überdies einen konkreten Wissensvorsprung der Beklagten unzutreffend begründet.

20: Eine kreditgebende Bank ist unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zur Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung nur verpflichtet, wenn sie von ihr positive Kenntnis hat. Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN).

21: Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist (Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11), einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste (Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 aaO Rn. 10 mwN). Voraussetzung ist indessen, dass die sittenwidrige Überteuerung als solche feststeht. Dass ein Bankmitarbeiter vor Umständen die Augen verschließt, die für sich nicht aufklärungspflichtig sind, kann nicht zugleich die aufklärungspflichtige Tatsache und den konkreten Wissensvorsprung der Bank begründen. Das hat das Berufungsgericht verkannt.

III.

22: Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

23: 1. Über das Wertverhältnis hinausgehende nachteilige rechtliche Bedingungen des Kaufvertrages, die zusammen mit einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung zu § 138 Abs. 1 BGB führen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Darauf, ob der Verkäufer das Wohnungseigentum zuvor zu einem Preis erworben hatte, der noch unter dem vom Berufungsgericht angenommenen Verkehrswert lag, kommt es nicht an, weil für die Bestimmung des Missverhältnisses allein die objektiven Wertverhältnisse den Ausschlag geben (BGH, Urteil vom 30. März 1984 - V ZR 61/83, WM 1984, 874, 875; Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; Urteil vom 22. Dezember 1999 - VIII ZR 111/99, WM 2000, 431, 432; Staudinger/ Sack/Fischinger, BGB, Neubearb. 2011, § 138 Rn. 206).

24: 2. Ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubte, hat das Berufungsgericht nicht ermittelt. Zum einen fehlen sichere Feststellungen zu einem Wert des Wohnungseigentums im Herbst 2005 von nur 97.000 €. Zum anderen hat das Berufungsgericht bei seinen Überlegungen, welche Werte zueinander ins Verhältnis zu setzen seien, nicht bedacht, dass, was ihm hätte Anlass geben müssen, einem entsprechenden Einwand der Beklagten nachzugehen, in den Kaufpreis eingerechnete Nebenkosten von der Leistung des Klägers abzuziehen gewesen wären (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 und vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38). Nur ein Kaufpreis von 190.000 € steht zu einem Verkehrswert von 97.000 € in einem besonders groben Missverhältnis. Ein besonders grobes Missverhältnis liegt dagegen nicht in einer Verkehrswertüberschreitung von 84%, die sich ergibt, wenn 178.600 € (190.000 € abzüglich 11.400 €) zu 97.000 € ins Verhältnis zu setzen sind (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Bezogen auf ein besonders grobes Missverhältnis mangelt es schließlich - vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus betrachtet konsequent - an Feststellungen zu einem konkreten Wissensvorsprung der Beklagten.

25: 3. Auch sonst ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht nicht.

26: a) Eine Verpflichtung der Beklagten, den Kläger auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, bestand unabhängig davon, ob die Beklagte dazu über Erkenntnisse verfügte, nicht. Schon der Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20; zur Haftung beim Beratungsvertrag BGH, Urteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, WM 2000, 1548 ff.).

27: b) Die Beklagte schuf mittels der Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (Senatsurteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). Eine Vollfi- nanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank.

IV.

28: Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

29: Soweit der Kläger in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau vorgeht, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist die Berufung des Klägers, was ohne Verstoß gegen das Verschlechterungsverbot geschehen kann (Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - XI ZR 66/08, WM 2009, 402 Rn. 24 ff., 34; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - IX ZR 141/07, WM 2009, 918 Rn. 15; Urteil vom 10. Dezember 1998 - III ZR 2/98, WM 1999, 753, 754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 140, 208 ff.), mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Vollstreckungsabwehrklage als unzulässig abzuweisen ist.

30: Im Übrigen ist die Sache mangels Entscheidungsreife zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte das Berufungsgericht eine Einwendung nach § 242 BGB wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises nach nochmaliger Überprüfung anhand der oben dargestellten Maßstäbe verneinen, wird es dem weiteren Vortrag zu einer arglistigen Täuschung des Klägers durch den Vermittler nachzugehen haben.

Wiechers Ellenberger Grüneberg Pamp Menges
Vorinstanzen:
LG Zwickau, Entscheidung vom 13.10.11 - 5 O 295/09 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 28.06.12 - 9 U 1758/11 -

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2016 - XI ZR 145/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 145/14 Verkündet am:

18. Oktober 2016

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB § 138 (D)

ZPO § 286 (B), § 767

a) Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis

und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer

Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines

- auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor

beruhenden - "vereinfachten Ertragswertverfahrens".

b) Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsgegenklage gegen eine vollstreckbare

Urkunde abweisenden Urteils steht der Begründetheit einer Klage des Schuldners

entgegen, die auf Tatsachen gestützt ist, die schon zur Zeit der letzten

mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrprozess vorgelegen haben,

und die im Ergebnis einer Vollstreckung aus diesem Titel zuwider liefe (im Anschluss

an BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807).

BGH, Urteil vom 18. Oktober 2016 - XI ZR 145/14 - OLG Düsseldorf

LG Duisburg

ECLI:DE:BGH:2016:181016UXIZR145.14.0

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2016 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ellenberger, die Richter Maihold und Dr. Matthias sowie die Richterinnen Dr. Derstadt und Dr. Dauber
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 14. Februar 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihren Lasten entschieden worden ist. Die Sache wird, soweit das Berufungsgericht unter I.2. und I.3. der Entscheidungsformel zu Gunsten der Klägerin erkannt hat, zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 30. Juni 2011, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag geschuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem Darlehensvertrag zu verlangen, zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen eines unterbliebenen Hinweises auf die angebliche sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, deren Erwerb durch die Klägerin die Beklagte finanziert hat.

2: Die Klägerin kaufte, geworben durch die J. GmbH, von der G. GmbH mit notariellem Vertrag vom 16./21. September 2005 eine knapp 100 m² große Eigentumswohnung in Se. , für 133.900 €. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss die Klägerin am 16. September 2005 einen Darlehensvertrag über 134.000 € mit der damals als GM. GmbH firmierenden Beklagten , die zu dieser Zeit über eine Banklizenz verfügte. Zur Sicherung der Ansprüche der Beklagten bestellte die Klägerin an dem Grundstück eine Grundschuld in Höhe des Darlehensbetrags zuzüglich Nebenleistungen und unterwarf sich wegen dieser Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Vollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Ansprüche aus dem Darlehensvertrag und der Sicherungsgrundschuld wurden von der Beklagten am 20. Juni 2006 an die S. mit Sitz in Amsterdam abgetreten, die ihrerseits die Beklagte ermächtigte, sämtliche Rechte aus der Grundschuld sowie diejenigen aus dem abgesicherten Darlehen gegenüber der Klägerin wahrzunehmen.

3: Die Klägerin, die seit Oktober 2007 aus dem Objekt keine Mieteinnahmen mehr erhielt, stellte ab diesem Zeitpunkt sämtliche Zahlungen auf den Darlehensvertrag sowie auf die Hausgelder der Wohnungseigentumsanlage ein.

4: Die Klägerin hat bei dem Landgericht Münster am 15. Januar 2010 Klage u.a. gegen die Beklagte erhoben, mit der sie zum einen im Wege der Vollstre- ckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld und der Vollstreckungsunterwerfung angegriffen und zum anderen von der Beklagten Schadensersatz wegen des Erwerbs der streitgegenständlichen Wohnung verlangt hat. Sie behauptet, sie sei vom Vermittler der Wohnung über deren Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit getäuscht worden. Die Wohnung sei bei Abschluss des Kaufvertrages nicht 134.000 €, sondern höchstens 45.000 € wert gewesen. Dies sei der Beklagten, die mit der Verkäuferin der Wohnung im Rahmen eines Vertriebskonzepts zusammengearbeitet habe, aufgrund eigener Wertgutachten bekannt gewesen.

5: Das Landgericht Münster hat sich hinsichtlich der Schadensersatzklage für örtlich unzuständig erklärt, diese an das Landgericht Duisburg verwiesen und die bei ihm verbliebene Vollstreckungsabwehrklage am 26. Januar 2011 abgewiesen. Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht Hamm am 30. Juni 2011 im Wesentlichen mit der Begründung zurückgewiesen , die Klägerin habe das Bestehen von Schadensersatzansprüchen , die sie dem Anspruch auf Darlehensrückzahlung entgegenhalten könne, nicht schlüssig dargetan. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin ist von dem V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs am 14. Juni 2012 zurückgewiesen worden.

6: Im vorliegenden Verfahren, das die auf Schadensersatz gerichteten Anträge der Klägerin betrifft, ist die Klage vom Landgericht Duisburg ebenfalls abgewiesen worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht unter Abweisung der Klage im Übrigen das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und die Beklagte - auf z.T. geänderte Klageanträge hin - zur Freistellung der Klägerin von Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag in Höhe eines Rückstandes von 48.948,15 € für die Zeit bis zum 20. Dezember 2012 und in Höhe von weiteren 648,78 € monatlich ab dem 21. Dezember 2012 ver- urteilt sowie die Verpflichtung der Beklagten, die Klägerin von Hausgeldzahlungen und Steuerzahlungen für die Immobilie seit dem 1. Januar 2009 freizustellen , festgestellt, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der streitgegenständlichen Immobilie. Weiter hat es den Annahmeverzug der Beklagten mit der Wohnungsübertragung festgestellt. Die in der Berufungsinstanz geltend gemachten Zahlungsanträge auf Erstattung angeblicher Zuzahlungen an die Wohnungseigentumsverwaltung und vorgerichtlicher Anwaltskosten sowie den Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige Schäden hat das Berufungsgericht abgewiesen.

7: Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Klagabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

8: Die Revision ist begründet. Da hinsichtlich der gegen die Zahlungspflicht der Klägerin aus dem Darlehensvertrag gerichteten Anträge keine weiteren Feststellungen getroffen werden müssen, kann der Senat insoweit selbst entscheiden und die Berufung der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil einschließlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung zurückweisen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

I.

9: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

10: Der rechtskräftige Abschluss des Verfahrens zur Vollstreckungsabwehrklage stehe der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Ansprüche der Klägerin seien auch nicht analog § 767 Abs. 2 ZPO durch den rechtskräftigen Abschluss dieses Verfahrens präkludiert, weil die Klägerin alle Einwendungen in der zunächst einheitlich erhobenen Klage geltend gemacht habe. Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch nach § 311 Abs. 2 Nr. 2, § 241, § 280 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagte es unterlassen habe, die Klägerin über die Sittenwidrigkeit des mit dem Darlehen finanzierten Kaufvertrags aufzuklären.

11: Die Wohnung habe sich im Jahr 2005 im Kern bereits in dem baulichen Zustand befunden, den der Sachverständige Sch. , der ein Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren erstellt habe, am 21. April 2009 und am 8. April 2013 vorgefunden habe. Ebenso hätten bereits im September 2005 in der Wohnungseigentumsanlage erhebliche Leerstände bestanden und die Anlage sei zu diesem Zeitpunkt als "sozialer Brennpunkt" allgemein bekannt gewesen. Das könne den sehr lebhaften und plastischen Schilderungen des Zeugen R. in der mündlichen Verhandlung vom 15. Februar 2013 entnommen werden, der in einem vergleichbaren Nachbarobjekt gewohnt habe und in der Zeit von 2007 bis 2012 als ehrenamtlicher Hausmeister tätig gewesen sei. Aus den plausiblen und ohne Weiteres glaubhaften Aussagen dieses Zeugen könne geschlossen werden, dass auch vor dieser Zeit das Flachdach des Gebäudekomplexes undicht gewesen und zum Zwecke der Beseitigung dieser Probleme eine Kiesschicht entfernt worden sei. Hinzu seien Wartungsmängel an der Heizungs - und Liftanlage gekommen, die zu zunehmenden Ausfällen geführt hät- ten, sodass schließlich der Lift im Jahr 2008 oder 2009 habe stillgelegt werden müssen und es seit dem Jahr 2010 oder 2011 praktisch keine funktionsfähige Heizungsanlage mehr gegeben habe. Irgendwelche Reparaturarbeiten seien von 2007 bis 2012 nicht durchgeführt worden. Bei Einzug des Zeugen im Jahr 2007 seien in dem von ihm bewohnten Haus Nr. 5 nur noch vier von acht Wohnungen vermietet gewesen, in dem Haus mit der Wohnung der Klägerin noch neun von zehn Wohnungen. Dies werde durch die bei der Anhörung des Sachverständigen zur Sprache gekommene Tatsache bestätigt, dass der Gutachterausschuss schon im Jahr 2005 von einer Aufnahme der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage in die Sammlung örtlicher Immobilienkaufpreise abgesehen habe, da dabei gezahlte Preise die tatsächlichen Marktverhältnisse nicht widergespiegelt hätten.

12: Davon ausgehend sei der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass sich der Verkehrswert der von der Klägerin erworbenen Wohnung schon am 16. September 2005 nur auf einen Betrag von 30.000 € belaufen habe. Diesem Gutachten könne nicht entgegengehalten werden, dass es sich ausschließlich auf die Ertragswertmethode stütze. Es könne zwar auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Das Sachwertverfahren scheide jedoch von vornherein aus, weil dies nur für Objekte geeignet sei, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihrem in der Bausubstanz verkörperten Wert gehandelt würden, ohne dass eine Rentierlichkeit der Nutzung angestrebt werde. Zum Vergleichswertverfahren habe der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass eine aussagekräftige Menge von Preisen überhaupt nicht hätte verlässlich ermittelt werden können. Verkaufspreise aus den sämtlich über die Beklagte finanzierten Wohnungen müssten wegen ihrer offenkundigen Besonderheit außer Betracht bleiben. Hinzu komme, dass die G. GmbH die Wohnung nur wenige Wochen zuvor für 58.000 € erworben habe, was selbst bei Zugrundelegung eines "Paketpreises" das Ausmaß der Überhöhung des Kaufpreises deutlich werden lasse. Dem Gutachten des Sachverständigen könne nicht entgegengehalten werden, dass er einen Liegenschaftszins in einer auf den ersten Blick ungewöhnlichen Höhe von 6% zugrunde gelegt habe. Dies habe er nämlich mit Rücksicht auf das problematische Wohnumfeld und die erheblichen Leerstände sowie den Instandhaltungsrückstau getan.

13: Ausgehend von diesem groben Missverhältnis sei nach der Lebenserfahrung zu vermuten, dass die G. GmbH bei der Forderung des verlangten Kaufpreises nach § 138 Abs. 1 BGB aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt und bewusst sowie unter Ausnutzung eines die Klägerin in ihrer Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands gehandelt habe.

14: Die Beklagte sei zur Aufklärung über die Sittenwidrigkeit verpflichtet gewesen. Dem Sachbearbeiter der Beklagten sei die monatliche Bruttokaltmiete von 404 € bekannt gewesen, zu der zu dieser Zeit die Wohnung vermietet gewesen sei. Unter Zugrundelegung des "vereinfachten Ertragswertverfahrens", dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich befasst ist, unterstellt werden könne, habe die Beklagte schon im Wege einer einfachen Überschlagsrechnung, deren Vornahme sich ihr unter den bestehenden Umständen aufdrängen musste, ohne Weiteres erkennen können, dass der Ertragswert der streitgegenständlichen Wohnung sich auf einen Betrag in der Größenordnung von allenfalls 67.872,00 € (404 € mal 14 Jahre mal 12 Monate) belaufen konnte. Damit habe sich der Kaufpreis in einer Größenordnung von etwa dem Doppelten des überschlägigen, anhand des Ertragswerts ermittelten Verkehrswerts der Wohnung bewegt.

15: Die Beklagte könne sich nicht damit entlasten, dass sie die Darlehensbewilligung mit einer eigenen Software und einer im Internet verfügbaren Datensammlung der HypoVereinsbank ermittelt habe und dabei zu einem Sachwert von 133.976 € gelangt sei. Es habe sich ihr nämlich aufdrängen müssen, dass eine Bewertung nach einem Sachwertverfahren nach Art des in Rede stehenden Kaufobjekts nicht habe in Betracht kommen können und dass eine bloße Wertermittlung aufgrund von Standardwerten aus einer offenbar nur pauschal nach Postleitzahlgebieten geordneten Datensammlung der Bewertung eines Objekts wie des hier in Rede stehenden auf keinen Fall habe gerecht werden können. Das lasse vermuten, dass der befasste Mitarbeiter ganz bewusst die Augen verschlossen habe, obwohl ihm anhand einer Überschlagsrechnung eine sachgerechte Bewertung möglich gewesen wäre.

16: Aufgrund der in Fällen einer Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten eingreifenden Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sei davon auszugehen, dass die Klägerin bei korrekter Information über die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises die Eigentumswohnung nicht erworben hätte. Ein Verschulden des mit der Bearbeitung des Darlehensantrags der Klägerin befassten Mitarbeiters sei zu vermuten. Die Klägerin sei daher nach den §§ 249 ff. BGB so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie die streitgegenständliche Eigentumswohnung nie gekauft hätte.

II.

17: Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in mehreren Punkten nicht stand.

18: 1. Die Begründung, mit der das Berufungsgericht eine sittenwidrige Überteuerung des Immobilienerwerbs und in der Folge eine Verletzung der entsprechenden Hinweispflicht der Beklagten bejaht hat, kann keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung nicht annehmen dürfen, dass die streitgegenständliche Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses am 16. September 2005 nur einen Wert von 30.000 € hatte und deshalb der von der Klägerin gezahlte Kaufpreis in Höhe von 133.900 € weit mehr als das Doppelte des objektiven Verkehrswertes betragen hat.

19: a) Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20). Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456 Rn. 13, vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651 Rn. 15, vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 31, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 16), wobei die im Kaufpreis enthalte- nen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind (Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38, vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris Rn. 29 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24).

20: b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht seiner Würdigung zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie Feststellungen zu deren Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin zugrunde gelegt, die auf einer Verletzung allgemeiner Erfahrungssätze und Denkgesetze beruhen.

21: aa) Die Würdigung, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstößt , ist eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung im Wege der Revision unterliegt (vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2013 - XI ZR 295/12, WM 2014, 71 Rn. 23 und vom 12. April 2016 - XI ZR 305/14, WM 2016, 1026 Rn. 36). Demgegenüber können aber die dieser Würdigung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts - hier zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs - im Revisionsverfahren nur daraufhin überprüft werden, ob sie vollständig und rechtlich möglich sind und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstoßen (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 2015 - VI ZR 11/14, WM 2015, 819 Rn. 28).

22: Dieser Überprüfung hält die Begründung des Berufungsgerichts aber nicht stand. Das Berufungsgericht verletzt allgemeine Erfahrungssätze und Denkgesetze, wenn es ohne weitere Anhaltspunkte davon ausgeht, ein vom Zeugen R. für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderter baulicher Zustand der Immobilie, in der sich die Eigentumswohnung der Klägerin befindet, habe auch im Jahr 2005 vorgelegen. Dasselbe gilt für den im Gutachten des Sach- verständigen Sch. vom 21. April 2009 festgestellten strukturellen Leerstand der Wohnungen und das ungünstige Wohnumfeld.

23: bb) Es besteht - anders als das Berufungsgericht unterstellt - kein Erfahrungssatz , dass die Undichtigkeit des Flachdaches im Jahr 2007, die nicht datierbare Entfernung einer Kiesschicht auf dem Dach, der Abbruch verschiedener Sanierungsarbeiten und Reparaturarbeiten in den Jahren 2007 bis 2012 aus finanziellen Gründen, die danach fortschreitende Undichtigkeit des Hauses, der anschließende Schimmelbefall in diesem Haus, die Wartungsmängel an der Heizungsanlage, die Stilllegung des Lifts im Jahr 2008/2009, der Ausfall der Heizungsanlage im Jahr 2010/2011, die Probleme mit einer sanierungsbedürftigen Hauptwasserleitung und dem Putzabfall im Keller in dieser Weise bereits am 16. September 2005 vorgelegen haben. Für keinen dieser, nach Ansicht des Berufungsgerichts den "äußerst schlechten baulichen Zustand" des Objekts belegenden, Mängel liegt ein Nachweis oder auch nur eine praktische Gewissheit vor, dass er im Jahr 2005 bestanden hat.

24: Einen tatsächlichen Anhalt dafür, dass die konkret genannten Mängel bereits im Jahr 2005 in gleicher Weise vorgelegen haben, nennt auch das Berufungsurteil nicht. Stattdessen geht es von dem unzutreffenden Erfahrungssatz aus, die Wohnung habe sich hinsichtlich dieser Umstände im September 2005 schon in dem Zustand befunden, wie ihn der Zeuge für die Jahre 2007 bis 2012 geschildert bzw. der Sachverständige in den Jahren 2009 und 2013 vorgefunden hat.

25: cc) Damit hat das Berufungsgericht gleichzeitig unter Verstoß gegen Denkgesetze (BGH, Urteile vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/90, VersR 1991, 566, vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31 und vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 905 f.) der Aussage des Zeu- gen R. eine Reichweite zugebilligt, die dieser weder ihrem Inhalt nach noch nach den ausdrücklichen Angaben des Zeugen zukommen kann (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 30 und XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31), und dessen Angaben als Indiztatsachen zugrunde gelegt, obgleich diese einen Schluss auf die von ihm angenommene Haupttatsache nicht zulassen (vgl. dazu BGH, Urteile vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 906 f. und vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, WM 1997, 1493, 1497).

26: Da das Berufungsgericht dem Sachverständigen den vom Zeugen R. für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderten baulichen Zustand der Immobilie als Anknüpfungstatsache für dessen Gutachtenerstellung vorgegeben hat, beruht das Urteil auch auf diesem Rechtsfehler.

27: c) In diesem Zusammenhang beanstandet die Revision zu Recht, dass im Berufungsurteil unter Verstoß gegen § 355 Abs. 1 Satz 1 ZPO unmittelbare Eindrücke von der Aussage dieses Zeugen gewürdigt werden, obwohl die am Urteil mitwirkende Richterin Dr. A. an der Zeugenvernehmung am 15. Februar 2013 nicht teilgenommen hatte und deswegen keinen persönlichen Eindruck von diesem Zeugen gewonnen haben kann.

28: aa) Zwar erfordert ein Richterwechsel nach einer Beweisaufnahme nicht grundsätzlich deren Wiederholung (BGH, Urteile vom 17. Februar 1970 - III ZR 139/67, BGHZ 53, 245, 256 f., vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89, WM 1991, 566, 567 und vom 12. März 1992 - III ZR 133/90, VersR 1992, 883, 884). Frühere Zeugenaussagen können im Wege des Urkundenbeweises durch Auswertung des Vernehmungsprotokolls verwertet werden. Das Gericht darf dann bei der Beweiswürdigung aber nur das berücksichtigen, was auf der Wahrnehmung aller an der Entscheidung beteiligten Richter beruht oder akten- kundig ist und wozu die Parteien sich erklären konnten. Das gilt auch, wenn das Gericht den persönlichen Eindruck eines Zeugen zur Beurteilung seiner Glaubwürdigkeit heranziehen will (Senatsurteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 162/89, NJW 1991, 1302 und vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89 aaO). Eindrücke, die nicht in das Verhandlungsprotokoll aufgenommen worden sind, zu denen also die Parteien auch keine Stellung nehmen konnten, dürfen daher nach einem Richterwechsel bei der Entscheidung nicht verwertet werden, selbst wenn von drei mitwirkenden Richtern nur einer an der Beweisaufnahme nicht teilgenommen hat (BGH, Urteile vom 27. April 1960 - IV ZR 100/59, BGHZ 32, 233, 237, vom 7. November 1966 - II ZR 188/65, VersR 1967, 25, 26, vom 4. Dezember 1990 - XI ZR 310/89 aaO und vom 12. März 1992 - III ZR 133/90 aaO).

29: bb) Im Berufungsurteil wird bei Würdigung der Aussage des Zeugen R. darauf abgestellt, dass dieser die Vorgänge "sehr lebhaft und plastisch" geschildert habe. Daraus wird auf eine plausible und glaubhafte Aussage des Zeugen geschlossen. Dabei handelt es sich ersichtlich um die Schilderung des Eindrucks vom Aussageverhalten des Zeugen aus der persönlichen Erinnerung der Richter, die den Zeugen vernommen haben. Dieser persönliche Eindruck hätte nur dann in die Beweiswürdigung des Gerichts einfließen dürfen, wenn er entweder schriftlich in den Akten festgehalten worden wäre oder alle an der Entscheidung beteiligten Richter bei der Beweisaufnahme zugegen gewesen wären. Beides ist nicht der Fall. Da an der Entscheidung die Richterin Dr. A. teilgenommen hat, die an der Beweisaufnahme nicht beteiligt war, ist § 355 Abs. 1 Satz 1 ZPO verletzt. Das Urteil beruht auch auf diesem Fehler, da - wie oben ausgeführt - der von diesem Zeugen geschilderte bauliche Zustand der Immobilie dem Sachverständigen als Anknüpfungstatsache für die Gutachtenerstellung vorgegeben worden ist.

30: d) Weiter hat das Berufungsgericht mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft bei der Ermittlung des Wertes der von der Klägerin erworbenen Wohnung von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens abgesehen.

31: aa) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32 mwN). Die Methodenwahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32).

32: bb) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht abgewichen. Es ist ohne Weiteres der Auffassung des Sachverständigen Sch. gefolgt, eine Berechnung nach der Vergleichswertmethode sei ausgeschlossen, da bei dem zuständigen Gutachterausschuss des Kreises C. geeignete Daten über vergleichbare Kauffälle nicht vorhanden gewesen seien. Allenfalls in Betracht kommende, dort registrierte Verkaufspreise resultierten aus Wohnungen desselben Objekts und seien deshalb ungeeignet zur Verkehrswertermittlung. Damit hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Vergleichswertmethode von vornherein auf einen Vergleich mit der Sammlung eines örtlichen Gutachterausschusses reduziert und auf dieser Grundlage als ungeeignet zurückgewiesen. Eine Rechtfertigung dafür, dass sich geeignete Vergleichswerte ausschließlich aus der Sammlung eines örtlichen Gutachterausschusses ergeben können, ist aber nicht erkennbar. Dem steht im konkreten Fall insbesondere entgegen, dass derselbe Sachverständige in einem Gutachten vom 10. Juni 2009, das er für das Zwangsvollstreckungsverfahren erstellt hat, ohne Weiteres in der Lage gewesen ist, einen Vergleichspreis je Quadratmeter erworbener Wohnfläche zu bestimmen.

33: 2. Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der eine Aufklärungspflicht auslösenden Kenntnis der Beklagten von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der finanzierten Immobilie sind nicht frei von Rechtsfehlern.

34: a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Kreditinstitut nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Das erfordert grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen (Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN und vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 19). Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen - wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises - der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603; Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20 und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21).

35: b) Danach ist bereits der Ausgangspunkt der Erwägungen des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft, die Beklagte habe anhand ihr vorliegender Angaben zur monatlichen Bruttokaltmiete für die zu finanzierende Eigentumswohnung eine einfache Überschlagsrechnung im Wege des "vereinfachten Ertragswertverfahrens" durchführen müssen, aus deren Ergebnis sich ihr sodann die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises aufgedrängt hätte. Da eine finanzierende Bank keine Nachforschungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen muss, ist sie auch nicht zur Ermittlung des - exakten oder überschlägigen - Ertragswerts einer Immobilie verpflichtet.

36: Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35).

37: c) Weiter rechtsfehlerhaft wendet in diesem Zusammenhang das Berufungsgericht ein sog. "vereinfachtes Ertragswertverfahren" an, das daraus besteht , die 14-fache Jahresnettomiete mit dem Kaufpreis zu vergleichen. Da "dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich zu tun hat, unterstellt werden kann", hätte nach Ansicht des Berufungsgerichts mit diesem Verfahren die Beklagte die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises ermitteln können. Auch damit verstößt das Berufungsgericht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze.

38: aa) Im Berufungsurteil findet sich schon keine sachliche Begründung für dieses offensichtlich gegriffene Verfahren, insbesondere bleibt völlig ungeklärt, welche fachlichen Erkenntnisse oder anerkannten Erfahrungssätze es rechtfertigen , aus der Multiplikation einer aktuell vereinbarten Jahresnettomiete mit dem Faktor 14 auf den tatsächlichen Verkehrswert einer vermieteten Immobilie zu schließen. Für eine solche Begründung bestand umso mehr Anlass, als das Berufungsgericht in einem Hinweis vom 24. Oktober 2011 die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises sogar auf eine Vervielfältigung der Jahresmiete mit dem Multiplikator 10 gestützt hat.

39: bb) Ein in dieser Weise pauschalierendes Verfahren ist rechtsfehlerhaft. Die Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor ist nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. Beispielhaft hat die Stiftung Warentest im Jahr 2016 abhängig von der jeweiligen Region, der konkreten Lage und der jeweiligen Ausstattung der Immobilie Multiplikatoren zwischen 7,5 und 37,9 ermittelt (Finanztest 7/2016). Das bestätigt ein Blick auf Mietspiegel und Verkaufsanzeigen zu Wohnimmobilien deutscher Großstädte. Danach ergäbe das vom Berufungsgericht angewendete Bewertungsverfahren bei der gegenwärtigen Marktlage in der Mehrzahl deutscher Großstädte und Ballungsräume ganz überwiegend überteuerte Kaufpreise. Das zeigt, dass einfache Überschlagsrechnungen, die die konkreten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie nicht nachvollziehbar berücksichtigen, nicht für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie und folglich auch nicht für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für deren Erwerb geeignet sind.

40: d) Das steht nicht in Widerspruch zu Ausführungen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Dieser hat in seiner Entscheidung vom 2. April 2009 (V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 13) ausgeführt, dass der auf diesem "vereinfachten Ertragswertverfahren" gründende Vortrag der Kläger im dortigen Fall zum Verkehrswert der erworbenen Immobilie nicht jeder tatsächlichen Grundlage entbehre und damit nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne einer Behauptung "ins Blaue hinein" sei. Ungeachtet dessen, dass nach der Rechtsprechung des Senats Vortrag zu einem Minderwert der erworbenen Wohnung die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu deren wertbildenden Faktoren verlangt (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343 Rn. 20 mwN, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109), enthält die Entscheidung des V. Zivilsenats jedenfalls keine Festlegung zu der vorliegend beantworteten Frage, ob ein solches "vereinfachtes Ertragswertverfahren" zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie bzw. zur Klärung der Kenntnis einer finanzierenden Bank vom Wert der Immobilie geeignet ist.

III.

41: Das Berufungsurteil ist, soweit es mit der Revision angegriffen ist, aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der Klageanträge, die gegen die Zahlungspflicht der Klägerin aus dem Darlehensvertrag vom 16. September 2005 gerichtet sind, bedarf es keiner weiteren Feststellungen, sodass der Senat insoweit selbst entscheiden und die Berufung der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten Hilfsantrags auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag geschuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem Darlehensvertrag zu verlangen, zurückweisen kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Denn insoweit ist mit rechtskräftiger Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin für die Parteien bindend entschieden worden, dass die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der - in das gesamte Vermögen der Klägerin - vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22. September 2005 zur Durchsetzung der Zahlungspflichten der Klägerin aus diesem Darlehensvertrag zulässig ist. Hiervon sind allerdings solche Ansprüche nicht betroffen, die diesem Titel nicht entgegenstehen können, sodass insoweit die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist (§ 563 Abs. 1 ZPO).

42: 1. Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsabwehrklage gegen einen Titel abweisenden Endurteils steht der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs durch den unterlegenen Schuldner in einem Folgeprozess entgegen, wenn damit, gestützt auf Gründe, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrverfahren bereits vorgelegen haben, die Vollstreckung dieses Titels unterbunden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808; vgl. auch Schöpflin, JR 2004, 508).

43: Zwar sind die Streitgegenstände des vorherigen und des jetzigen Prozesses nicht identisch, weil im Vorprozess über die prozessuale Gestaltungsklage aus § 767 ZPO, die auf die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung gerichtet war, entschieden worden ist, während es im vorliegenden Verfahren um eine Leistungsklage wegen Schadensersatzes geht, sodass die neue Klage nicht von vornherein unzulässig ist.

44: Der Rechtskraft des eine Vollstreckungsabwehrklage abweisenden Urteils kommt aber weiter die Bedeutung zu, dass der vollstreckbaren Urkunde die Vollstreckbarkeit nicht mehr mit dem jener Klage zugrunde liegenden Sachverhalt genommen werden darf (BGH, Urteile vom 19. Juni 1984 - IX ZR 89/83, MDR 1985, 138 und vom 23. Januar 1985 - VIII ZR 285/83, WM 1985, 703, 704). Einer Partei, deren Klage auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung rechtskräftig abgewiesen worden ist, ist es deswegen - entsprechend den Rechtsgedanken der § 767 Abs. 2 ZPO und § 767 Abs. 3 ZPO - verwehrt, die- ses Ergebnis im Wege eines Schadensersatzanspruchs zu korrigieren, den sie auf Umstände stützt, die schon zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrverfahren vorgelegen haben (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).

45: Die Reichweite dieser Bindung hängt dabei nicht davon ab, ob der im Vollstreckungsabwehrverfahren rechtskräftig unterlegene Schuldner im Nachhinein die Erstattung eines durch die erfolgte Zwangsvollstreckung aus dem bestätigten Titel entstandenen Schadens begehrt oder präventiv im Wege einer Freistellung von den Verpflichtungen, die dem ohne Erfolg angegriffenen Titel zugrunde liegen, die noch bevorstehende Vollstreckung dieses Titels unterbinden will. In beiden Fällen zielt die auf einen Schadensersatzanspruch gestützte Leistungsklage darauf, die im Verfahren der Vollstreckungsabwehrklage rechtskräftig festgestellte Rechtmäßigkeit einer Zwangsvollstreckung aus diesem Titel mithilfe von Gründen zu beseitigen, die bereits im Verfahren der Vollstreckungsgegenklage erfolglos geltend gemacht worden sind oder geltend gemacht werden konnten. Deswegen muss es in beiden Konstellationen in gleicher Weise vermieden werden, einen bereits entschiedenen Streit um dieselbe Rechtsfolge in abgewandelter Form erneut auszutragen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).

46: 2. Danach sind die Anträge der Klägerin auf Freistellung von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehen, das der vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22. September 2005 zugrunde liegt, zurückzuweisen, ohne dass - erneut - darüber zu entscheiden ist, ob die Beklagte eine Hinweispflicht auf eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie verletzt hat.

47: a) Mit rechtskräftiger Abweisung der Vollstreckungsgegenklage im Vorprozess steht die Zulässigkeit der Vollstreckung aus der vollstreckbaren Grund- schuldurkunde vom 22. September 2005 bindend fest (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 207/58, WM 1960, 807, 808).

48: b) Die Klägerin hat sich in dem Vorprozess gegen die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldurkunde von 22. September 2005 auf den identischen Sachvortrag zu einer vermeintlichen Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte gestützt, auf den sie auch im vorliegenden Verfahren ihr Schadensersatzbegehren gründet.

49: In dem gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde erfolglos geführten Vollstreckungsabwehrverfahren hat sie nach § 242 BGB den Einwand einer Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises geltend gemacht. Die jetzt erhobene Klage auf Freistellung von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag begründet die Klägerin ebenso wie den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag mit derselben Pflichtverletzung, um damit - erneut - zu versuchen, mit einem den Bestand der zu vollstreckenden Forderung betreffenden Urteil die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde nach § 242 BGB zu unterbinden (vgl. dazu BGH, Urteil vom 4. Dezember 2014 - VII ZR 4/13, NJW 2015, 955 Rn. 39). Damit ist sie aber durch die Bindungswirkung des rechtskräftigen Urteils im Vollstreckungsabwehrverfahren ausgeschlossen, da sich diese Klageanträge gegen Zahlungspflichten wenden, die der Vollstreckung aus der Grundschuldurkunde zugrunde liegen.

50: Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dafür ohne Bedeutung , dass der vorliegende Prozess aus dem Vollstreckungsabwehrverfahren durch Verweisung wegen Unzuständigkeit hervorgegangen ist. Davon wird die Bindungswirkung eines rechtskräftigen Urteils im Vollstreckungsabwehrverfahren ersichtlich nicht berührt, denn mit der Verfahrenstrennung entstehen - wie gerade die hier erfolgte Verweisung zeigt - selbstständige Verfahren (vgl. Zöller/ Greger, ZPO, 31. Aufl., § 145 Rn. 7).

51: 3. Von dieser Bindung an die Rechtskraft des vorangehenden Vollstreckungsabwehrklageverfahrens werden nur die Klageanträge berührt, mit denen sich die Klägerin - hier im Wege eines Freistellungs- und hilfsweisen Feststellungsantrags - gegen die der vollstreckbaren Urkunde zugrunde liegenden Verbindlichkeiten wendet. Da die übrigen Anträge nicht gegen Forderungen der Beklagten gerichtet sind, die von der vollstreckbaren Urkunde vom 22. September 2005 umfasst sind, bedarf es weiterer Feststellungen zu dem von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch, sodass das Verfahren insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist.

Ellenberger Maihold Matthias Derstadt Dauber Vorinstanzen:
LG Duisburg, Entscheidung vom 30.06.2011 - 1 O 194/10 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.02.2014 - I-17 U 107/11 -