Oberlandesgericht München Beschluss, 08. Juni 2016 - 34 Wx 168/16

bei uns veröffentlicht am08.06.2016
vorgehend
Amtsgericht Deggendorf, unbekannt, 27.04.2016

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Deggendorf - Grundbuchamt - vom 27. April 2016 aufgehoben.

II.

Das Amtsgericht Deggendorf - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Beteiligten Grundbucheinsicht in die Zweite Abteilung der Wohnungsgrundbücher von Deggendorf Bl. ... und Bl. ..., in Form der Erteilung von Abschriften zu den dort eingetragenen Auflassungsvormerkungen, jeweils lfde. Nr. 2, zu gewähren.

Gründe

I. Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Sie begehrten unter dem 1.4.2016 Einsichtnahme in das Grundbuch eines Nachbargrundstücks mit der Begründung, es sei durch dortige Bauarbeiten zu einer unzulässigen Aufschüttung im Grenzbereich gekommen. Dadurch werde ihre Grenzmauer erheblich beeinträchtigt. Es sei beabsichtigt, Ansprüche wegen Eigentumsbeeinträchtigung geltend zu machen. Es werde vermutet, dass das Nachbargrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei. Das Gebäude sei noch nicht vollständig errichtet, die zukünftigen Eigentümer seien möglicherweise noch nicht im Grundbuch als solche eingetragen. Ihnen gehe es darum zu wissen, wer Käufer von Eigentumswohnungen seien, da diese bereits sachenrechtlich eine Anwartschaft erworben hätten. Jedenfalls müssten ihnen auch die bereits eingetragenen Vormerkungsberechtigten mitgeteilt werden, um gegen sie als Zustandsstörer vorgehen zu können.

Das Grundbuchamt - Urkundsbeamtin - hat zunächst am 11.4.2016 einen sogenannten ALB-Ausdruck (= Flurstücks- und Eigentümerauskunft) erteilt. Weitergehende Auszüge und Auskünfte betreffend etwaige Eigentumsvormerkungsberechtigte hat es verweigert. Als Handlungsstörer sei der Eigentümer anzusehen, das bleibe auch nach einer Veräußerung so.

Das als Erinnerung behandelte Rechtsmittel der Beteiligten hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit Beschluss vom 27.4.2016 zurückgewiesen. Ansprechpartner für die Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung der Störung sei der Eigentümer des betreffenden Grundstücks. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit hier ein Vormerkungsberechtigter Zustandsstörer sei, indem er Einfluss auf die Bauarbeiten nehmen könnte, um die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks zu beseitigen. Ein berechtigtes Interesse an der gewünschten Auskunft sei daher nicht nachvollziehbar.

Hiergegen richtet sich das als Erinnerung bezeichnete Rechtsmittel der Beteiligten vom 28.4.2016. Sie begründen es damit, dass Ansprüche gegen die (Eigentums-)Anwartschaftsberechtigten geltend gemacht werden sollen. Ob dies materiellrechtlich begründet sei, habe nicht der Grundbuchrechtspfleger zu prüfen. Der aus dem Grundbuch ersichtliche Anwartschaftsinhaber könne sehr wohl Einfluss auf die Baufirma bei mangelhafter Errichtung einer Grenzeinrichtung nehmen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der begehrten Einsicht sei nicht zu erkennen.

II. Gegen die Entscheidung der Rechtspflegerin als für die Führung des Grundbuchs zuständiger Person, die die teilweise Versagung von Grundbucheinsicht durch die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle bestätigt hat (§§ 12, 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO), ist nach § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO i. V. m. § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die Grundbuchbeschwerde statthaft. Als solche ist das als Erinnerung bezeichnete und unmittelbar an das Oberlandesgericht als Beschwerdegericht gerichtete Rechtsmittel auszulegen, das auch im Übrigen zulässig ist (§ 73 Abs. 1 und 2 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1, § 11 FamFG).

1. Die Beschwerde erweist sich als begründet.

a) Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes - also nicht unbedingt rechtliches, sondern auch tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531; Grziwotz MDR 2013, 433) - Interesse verfolgt (Schmid DWE 2014, 145). Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die für den Antragsteller aus sachlichen Gründen für sein künftiges Handeln erheblich erscheinen. Das Interesse des Eigentümers oder von sonstigen Grundstücksberechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (allg. Ansicht; vgl. BayObLG Rpfleger 1998, 338; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter GBO 30. Aufl. § 12 Rn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. § 12 Rn. 5; aus der Senatsrechtsprechung z. B. Beschluss vom 11.1.2016, 34 Wx 333/15 juris; vom 9.2.2015, 34 Wx 43/15 = NJW 2015, 1891).

b) Im Verhältnis zu Grundstücksnachbarn gilt, dass die Stellung als Eigentümer des Nachbargrundstücks allein kein Einsichtsrecht gibt (OLG Karlsruhe FGPrax 2015, 202; OLG Köln RNotZ 2010, 203; Demharter § 12 Rn. 12; Hügel/Wilsch GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 69). Anders ist dies aber, wenn konkrete, in der räumlichen Nähe begründete Umstände dargelegt werden, aus denen das Interesse abgeleitet wird (OLG Karlsruhe, OLG Köln, Hügel/Wilsch je a. a. O.). Dazu zählt etwa ein drohender Nachbarschaftskonflikt wegen einer geplanten Bebauung (OLG Karlsruhe MDR 2013, 966). In solchen Fällen kann aber auch ein berechtigtes Interesse bestehen, sich Aufschluss über den künftigen Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks durch Einsicht in die Zweite Abteilung des Grundbuchs zu verschaffen (Böhringer Rpfleger 1987, 181/186).

c) Dies ist hier hinsichtlich potentieller und schon dinglich gesicherter Erwerber (§ 883 Abs. 1 BGB) von Wohnungseigentum zu bejahen.

aa) Die Antragsteller haben dargelegt, neben dem derzeitigen, ihnen mit Namen und Anschrift zwischenzeitlich mitgeteilten, Eigentümer des Nachbargrundstücks auch Erwerber von bereits gebildetem Wohnungseigentum als Störer in Anspruch nehmen zu wollen. Dies stellt ein verständiges, nämlich durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse dar, welches die darauf bezogene Grundbucheinsicht rechtfertigt. Denn neben dem Eigentümer oder an dessen Stelle kommen auch andere Personen, die Besitzer oder sonst Nutzungsbefugte des Grundstücks sind, grundsätzlich als „Störer“ und damit als Anspruchsgegner i . S. v. § 1004 BGB in Frage (vgl. BGH vom 1.4.2011, V ZR 193/10, juris - Orientierungssatz 2; NJW 1998, 3273; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1004 Rn. 19). Ob sie tatsächlich für die bezeichnete Aufschüttung in Anspruch genommen werden können, bedarf an dieser Stelle keiner Klärung.

bb) Bei der Bestimmung der Störereigenschaft nach § 1004 Abs. 1 BGB geht es um die Zurechnung von Ursachen, die in Eigentumsbeeinträchtigungen einmünden (vgl. BGH NJW 2015, 2027 Rn. 13 m. w. N.), und damit letztlich um den Zuschnitt von Verantwortungsbereichen. Die Störer eigenschaft hängt nicht nur von den eigentums- oder besitzrechtlichen Verhältnissen ab (BGH NJW 2011, 739 Rn. 11). Vielmehr kommt es auch auf die Beherrschung der Störungsquelle und auf die Zurechenbarkeit der Beeinträchtigung an (BGH NJW 2007, 432 Rn. 13 f.). Bei der Verursachung von Störungen durch eine Handlung - etwa bei der Errichtung oder Umgestaltung des Nachbarbauwerks und seiner Außenanlagen nach bestimmten Wünschen des Erwerbers - ist es nicht ausgeschlossen, dass bereits einem Erwerber die Störereigenschaft aufgrund einer wertenden Betrachtung zukommt (vgl. BGH NJW 2015, 2027 Rn. 15; Greiner ZMR 2015, 356). Sind in einem Kaufvertrag auf Käuferwunsch etwa entsprechende Regelungen für die Gestaltung von Grenzanlagen getroffen, so kann damit bereits eine adäquate Ursache für die Störung gesetzt sein. Der Bundesgerichtshof lässt dies zwar in aller Regel nicht bereits für die Verantwortlichkeit des Käufers genügen (BGH NJW 2015, 2027 Rn. 17). Zu beachten ist aber, dass die genannte Entscheidung eine Pflicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betrifft und im Verhältnis zu dem außenstehenden Nachbarn anderes gelten kann. Im Hinblick auf die regelmäßig nur in wertender Betrachtung vorzunehmende Zurechnung von Störungen (BGH NJW 2007, 432 Rn. 14) kann nicht im Vorhinein ein berechtigtes Interesse, die Personalien eines potentiellen Anspruchsgegners über die Grundbucheinsicht zu erfahren, verneint werden. Denn das Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren der Senat wären nicht befugt, mit der Berechtigung zur Einsichtnahme eine Vorauswahl über potentielle Anspruchsgegner zu treffen.

cc) Es kann auf sich beruhen, ob allein eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vormerkung, die einen Erwerbsanspruch absichert, wegen von diesem Grundstück ausgehender Störungen ein berechtigtes Interesse des Nachbarn an der begehrten Einsicht gibt oder ob dazu weiter gehend ein tatsächlicher Bezug des Erwerbers zum Grundstück - etwa durch Übergang des Rechts auf Nutzung (vgl. BGH NJW 1998, 3273) - nach außen ersichtlich sein muss, der es rechtfertigt, diesen in den Kreis potentieller Störer einzubeziehen (BGH a. a. O.). Üblicherweise - aber nicht nur - erlangt der Käufer von Wohnungseigentum erst Besitz durch willentliche Übergabe (vgl. BGH WuM 2016, 185). Indessen fehlt es hier trotz des von den Antragstellern beschriebenen baulichen Zustands (“noch nicht vollständig errichtet“) jedenfalls wegen der aus den Grundakten ersichtlichen zeitlich festgelegten Fertigstellungstermine (siehe jeweils Ziff. III. 5. der Bauträgerverträge) nicht an der Nähe der Erwerber zu einer tatsächlichen Sachbefugnis.

2. Einblick ist im beantragten Umfang dadurch zu gewähren, dass den Antragstellern - beglaubigte (siehe OLG Karlsruhe MDR 2013, 966/967) - Auszüge aus der jeweiligen Zweiten Abteilung der Wohnungsgrundbücher über bereits eingetragene Vormerkungen (Bl. 10123 Nr. 2; Bl. 10125 Nr. 2; siehe dazu Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 45 GBV Rn. 1 und 5) erteilt werden. Im Übrigen legt der Senat den Antrag dahin aus, dass zusätzliche Auskünfte, etwa in Form eines sogenannten Negativzeugnisses, also die Auskunft, dass entsprechende Einträge nicht vorhanden sind (Meikel/Böttcher § 45 GBV Rn. 6), nicht begehrt werden, zumal daran kein Interesse ersichtlich ist. Dazu wäre das Grundbuchamt auch nicht verpflichtet.

Einsicht auch in die Grundakten wurde bisher nicht begehrt. Der Senat merkt an, dass aus den dargelegten Gründen Einsicht in die Grundakten jedenfalls auch insoweit gewährt werden müsste, als sie sich auf die aus den Erwerbsurkunden ersichtlichen Anschriften der Käufer von Wohnungseigentum bezieht (§ 12 Abs. 1 GBO, § 46 Abs. 1 und 3 GBV).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtsgebühren fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG i. V. m. § 22 Abs. 1 GNotKG). Eine Kostenerstattung kommt im gegenständlichen - einseitigen - Verfahren nicht in Betracht.

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Beschluss, 08. Juni 2016 - 34 Wx 168/16

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Oberlandesgericht München Beschluss, 08. Juni 2016 - 34 Wx 168/16 zitiert 15 §§.

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(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

(2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

(3) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

1.
über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
2.
bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.

(4) Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften aus Grundbüchern und Grundakten ist ein Protokoll zu führen. Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder dem Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll zu geben, es sei denn, die Bekanntgabe würde den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgabenwahrnehmung einer Verfassungsschutzbehörde, des Bundesnachrichtendienstes, des Militärischen Abschirmdienstes, der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen gefährden. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden. Einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

(1) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle entscheidet über:

1.
die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die in § 12 bezeichneten Akten und Anträge sowie die Erteilung von Abschriften hieraus, soweit nicht Einsicht zu wissenschaftlichen oder Forschungszwecken begehrt wird;
2.
die Erteilung von Auskünften nach § 12a oder die Gewährung der Einsicht in ein dort bezeichnetes Verzeichnis;
3.
die Erteilung von Auskünften in den sonstigen gesetzlich vorgesehenen Fällen;
4.
die Anträge auf Rückgabe von Urkunden und Versendung von Grundakten an inländische Gerichte oder Behörden.

(2) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle ist ferner zuständig für

1.
die Beglaubigung von Abschriften (Absatz 1 Nr. 1), auch soweit ihm die Entscheidung über die Erteilung nicht zusteht; jedoch kann statt des Urkundsbeamten ein von der Leitung des Amtsgerichts ermächtigter Justizangestellter die Beglaubigung vornehmen;
2.
die Verfügungen und Eintragungen zur Erhaltung der Übereinstimmung zwischen dem Grundbuch und dem amtlichen Verzeichnis nach § 2 Abs. 2 oder einem sonstigen, hiermit in Verbindung stehenden Verzeichnis, mit Ausnahme der Verfügungen und Eintragungen, die zugleich eine Berichtigung rechtlicher Art oder eine Berichtigung eines Irrtums über das Eigentum betreffen;
3.
die Entscheidungen über Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und über die Verfügungsbeschränkungen nach der Insolvenzordnung oder des Vermerks über die Einleitung eines Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens;
3a.
die Entscheidungen über Ersuchen um Eintragung und Löschung von Anmeldevermerken gemäß § 30b Absatz 1 des Vermögensgesetzes;
4.
die Berichtigung der Eintragung des Namens, des Berufs oder des Wohnortes natürlicher Personen im Grundbuch;
5.
die Anfertigung der Nachweise nach § 10a Abs. 2.

(3) Die Vorschrift des § 6 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist auf den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sinngemäß anzuwenden. Handlungen des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sind nicht aus dem Grunde unwirksam, weil sie von einem örtlich unzuständigen oder von der Ausübung seines Amtes kraft Gesetzes ausgeschlossenen Urkundsbeamten vorgenommen worden sind.

(4) Wird die Änderung einer Entscheidung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle verlangt, so entscheidet, wenn dieser dem Verlangen nicht entspricht, die für die Führung des Grundbuchs zuständige Person. Die Beschwerde findet erst gegen ihre Entscheidung statt.

(5) In den Fällen des § 12b Absatz 2 entscheidet über die Gewährung von Einsicht oder die Erteilung von Abschriften die Leitung der Stelle oder ein von ihm hierzu ermächtigter Bediensteter. Gegen die Entscheidung ist die Beschwerde nach dem Vierten Abschnitt gegeben. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Stelle ihren Sitz hat.

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.
Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt oder Notar auftritt. Im Übrigen gelten die §§ 81 bis 87 und 89 der Zivilprozessordnung entsprechend.

(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

(2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

(3) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

1.
über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
2.
bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.

(4) Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften aus Grundbüchern und Grundakten ist ein Protokoll zu führen. Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder dem Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll zu geben, es sei denn, die Bekanntgabe würde den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgabenwahrnehmung einer Verfassungsschutzbehörde, des Bundesnachrichtendienstes, des Militärischen Abschirmdienstes, der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen gefährden. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden. Einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentumsanteil anzulegenden besonderen Grundbuchblätter (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher) sowie für die gemäß § 30 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes anzulegenden Wohnungs- und Teilerbbaugrundbücher gelten die Vorschriften der Grundbuchverfügung entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 2 bis 5, 8 und 9 etwas anderes ergibt.

Gründe

Oberlandesgericht München

Az.: 34 Wx 333/15

Beschluss

11.01.2016

34. Zivilsenat

S., J. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte: B.

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt S.

wegen Grundbucheinsicht

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler am 11.01.2016 folgenden

Beschluss

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München -Grundbuchamt - vom 14. Oktober 2015 aufgehoben.

II.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, der Beteiligten über deren Verfahrensbevollmächtigten die mit Schriftsatz vom 28. August 2015 begehrte Grundbucheinsicht in das Wohnungseigentumsgrundbuch für Pasing Blatt 13192 durch Übersendung eines - unbeglaubigten (einfachen) - Grundbuchauszugs zu gewähren.

Gründe:

I. Die Beteiligte war zusammen mit ihrem Ehemann als hälftige Miteigentümerin von ungeteiltem Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Unter Übertragung von Miteigentumsanteilen auf ihren Sohn wurde zu notarieller Urkunde vom 9.6.1980 durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum Wohnungseigentum in der Weise begründet, dass einem Miteigentumsanteil von 3/5 das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Doppelhaushälfte und einem Miteigentumsanteil von 2/5 das Sondereigentum an der mit Nr. 1 bezeichneten Doppelhaushälfte zugewiesen wurde.

In Abschnitt C. der Notarurkunde („Weitere Bestimmungen“) vereinbarten die Urkundsbeteiligten unter § 4 folgenden bedingten Rückübertragungsanspruch:

Die Veräußerer bzw. der Überlebende der Veräußerer sind auf Lebenszeit berechtigt, die unentgeltliche Übertragung des Wohnungseigentums des Erwerbers auf sich zum Miteigentum je zur Hälfte bzw. auf sich allein zu verlangen, wenn

a) ...

b) der Erwerber ohne ihre Zustimmung bzw. ohne Zustimmung des Überlebenden von ihnen den Vertragsgegenstand veräußern oder belasten sollte.

Der Erwerber bewilligt, zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs eine Vormerkung für die Veräußerer je zur Hälfte bzw. zur Alleinberechtigung des Überlebenden der Veräußerer im Grundbuch einzutragen.

Die Aufteilung wurde im Grundbuch vollzogen. Die Beteiligte und ihr Ehegatte wurden als je hälftige Miteigentümer der Einheit Nr. 2, ihr Sohn als Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Grundbuch eingetragen und der Rückübertragungsanspruch durch Eintragung der Vormerkung gesichert.

In der notariellen Verhandlung am 16.6.2008 bestellte der Eigentümer der Einheit Nr. 1 in Anwesenheit der Beteiligten und ihres Ehemannes an seinem Anteil eine Finanzierungsgrundschuld. Darüber hinaus gaben die Urkundsbeteiligten folgende Erklärung ab:

11. Verjährung des Rückgewähranspruchs

Der Rückgewähranspruch verjährt in 30 Jahren seit Fälligkeit des Anspruchs.

12. Löschung

Herr ... und Frau ... (die Beteiligte und ihr Ehemann) bewilligen und beantragen die Löschung der in Abt. II ... zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Die Auflassungsvormerkung wurde am 20.6.2008 im Grundbuch gelöscht.

Im August 2015 hat die Beteiligte, anwaltlich vertreten, das Grundbuchamt um Übersendung eines vollständigen Grundbuchauszugs für das Grundstück einschließlich eines Auszugs aus dem Wohnungsgrundbuch über die Einheit Nr. 1 ersucht. Ihr Sohn habe seinen Anteil ohne Genehmigung teilweise weiter übertragen und außerdem möglicherweise zusätzlich belastet. Um das Ausmaß der bei Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs zu übernehmenden Grundstücksbelastungen abzuklären, benötige sie Kenntnis vom Grundbuchinhalt.

Die Urkundsbeamtin des Grundbuchamts hat lediglich den die Einheit Nr. 2 betreffenden Grundbuchausdruck übersandt und ein berechtigtes Interesse an der Einsicht auch in das andere Wohnungsgrundbuch verneint. Mit Beschluss vom 14.10.2015 hat die Rechtspflegerin die weitergehende Einsicht versagt. Die am 16.6.2008 erklärte Löschungsbewilligung sei als Verzicht auf den schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruch auszulegen, weshalb ein berechtigtes Interesse an der begehrten Einsicht nicht bestehe.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde, mit der sie den Fortbestand des Rückübertragungsanspruchs behauptet und die Auslegung des Grundbuchamts als unzutreffend beanstandet. Anlass für die Abgabe der Löschungsbewilligung sei das Verlangen der kreditgebenden Bank gewesen, deren Sicherheit den ersten Rang einzuräumen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen und seine Auslegung ergänzend auf den Umstand gestützt, dass zur Erreichung des behaupteten Ziels ein Rangrücktritt ausgereicht hätte.

II. Die Beschwerde gegen die Versagung von Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 12c Abs. 4, § 71 Abs. 1 GBO statthaft, auch im Übrigen gemäß § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 FamFG zulässig und in der Sache begründet.

Das Beschwerdeziel richtet sich darauf, Einsicht auch in das Wohnungsgrundbuch des Sondereigentums Nr. 1 durch Übermittlung eines unbeglaubigten Grundbuchausdrucks (vgl. §§ 44 f. GBV) zu erhalten. Das hierfür erforderliche berechtigte Interesse der Beteiligten, § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO, ist dargelegt.

a) Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes - also nicht unbedingt rechtliches, sondern auch tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531; Grziwotz MDR 2013, 433) - Interesse verfolgt (Schmid DWE 2014, 145). Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die für den Antragsteller aus sachlichen Gründen für sein künftiges Handeln erheblich erscheinen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Grundstücksberechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (allg. M.; vgl. BayObLG Rpfleger 1998, 338; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. § 12 Rn. 5).

Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (Senat vom 9.10.2015, 34 Wx 184/15, juris; OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG ZWE 2014, 310; Schmid DWE 2014, 145).

b) Ein berechtigtes Interesse in obigem Sinne an der Einsicht in das - als solches verselbstständigte (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) - Grundbuchblatt für die weitere Wohnungseinheit und die dort eingetragenen Belastungen hat die Beteiligte dargelegt. Denn sie hat erläutert, dass und weshalb die Kenntnis für ihre Entscheidung über die Verfolgung und Durchsetzung eines vertraglichen Anspruchs gegen den (Mit-)Eigentümer der Einheit von rechtlicher Relevanz ist.

(1) Inhaber eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Einräumung des Eigentums oder eines dinglichen Rechts am Grundstück haben regelmäßig ein aus ihrer Rechtsstellung fließendes, berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht. Dies gilt unabhängig davon, ob zur Sicherung des Rechts eine Vormerkung eingetragen ist oder nicht (LG Berlin Rpfleger 1981, 481; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 23).

(2) Eine bestehende schuldrechtliche Vereinbarung, auf deren Grundlage ein Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums gegeben sei, hat die Beteiligte dargelegt.

Zwar wird dem Erfordernis der Darlegung nicht schon dadurch entsprochen, dass ein Anspruch lediglich behauptet wird. Andererseits fordert das Gesetz keine Glaubhaftmachung. Notwendig, aber auch ausreichend ist ein nachvollziehbares Tatsachenvorbringen in der Art, dass das Grundbuchamt - in der Beschwerdeinstanz das Beschwerdegericht (vgl. Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 74 Rn. 16) - daraus die Überzeugung von der Berechtigung der geltend gemachten Interessen erlangen kann (KG FGPrax 2004, 58/59; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 9; Demharter § 12 Rn. 13; KEHE/Keller § 12 Rn. 6).

(3) Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Beteiligten.

Der notarielle Vertrag, in dem zu ihren Gunsten ein bedingter schuldrechtlicher Rückübertragungsanspruch begründet wurde, befindet sich in der Grundakte. Wenn aber feststeht, dass eine Forderung entstanden ist, verbietet dieser Umstand bei Fehlen eindeutiger Hinweise auf einen gegebenen Verzichtswillen im Allgemeinen die Annahme, der Gläubiger habe sein Recht aufgegeben (BGH NJW 2013, 3102; NJW 2002, 1044/1046).

Ein hinreichender Anhalt dafür, dass die Berechtigte - entgegen ihrer Darstellung - auf den Anspruch verzichtet habe, ergibt sich nicht aus ihrer Bewilligung zur Löschung der den Anspruch sichernden Vormerkung. Einen einseitigen Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen kennt das Gesetz nicht (BGH NJW 1987, 3203). Während auf dingliche Rechte durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten verzichtet werden kann (vgl. § 875 Abs. 1, § 928 Abs. 1, § 1064, § 1255 Abs. 1, § 1072 i. V. m. § 1064 BGB), erfordert die Aufgabe eines schuldrechtlichen Anspruchs einen hierauf gerichteten Vertrag zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem (Palandt/Grüneberg BGB 75. Aufl. § 397 Rn. 4). Die beurkundete einseitige Bewilligungserklärung ist schon deshalb einem Verständnis als zweiseitige Vertragserklärung mit Verzichtswirkung kaum zugänglich.

Zudem sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollen, die der Erklärung zugrundeliegenden Umstände wegen des Gebots der interessengerechten Auslegung besonders zu beachten. Selbst bei eindeutig erscheinender Erklärung des Gläubigers darf ein Verzicht deshalb nicht angenommen werden, ohne dass bei der Feststellung zum erklärten Vertragswillen sämtliche Begleitumstände berücksichtigt worden sind (BGH NJW 2002, 1044). Ein - nicht mitbeurkundeter - Verzichtsvertrag ist nicht ersichtlich. An die Annahme eines konkludent erklärten Verzichts aber sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW-RR 1996, 237). Allein der Umstand, dass es einer Löschung der Rückauflassungsvormerkung nicht bedurft hätte, um der Finanzierungsgrundschuld den ersten Rang einzuräumen, erlaubt deshalb keine berechtigten Bedenken gegen das Fortbestehen des schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruchs, so dass weder eine weitergehende Glaubhaftmachung noch gar ein Beweis für die Negativtatsache des Nichterlöschens zu verlangen ist (vgl. BayObLG Rpfleger 1983, 272; Maaß in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 23; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 9). Die am 16.6.2008 beurkundeten Erklärungen betreffen lediglich die Aufgabe des in der Vorurkunde vom 9.6.1980 bestellten Sicherungsrechts, ohne das im Vorvertrag gleichfalls beurkundete gesicherte Recht selbst einzubeziehen. Zudem erklärten die Urkundsbeteiligten am 16.6.2008 ausdrücklich, dass das gesicherte Recht selbst einer Verjährungsfrist von 30 Jahren unterliege. Diese Erklärung stünde zur Vereinbarung eines gleichzeitigen Verzichtsvertrags im Widerspruch.

(4) Dass die Beteiligte der Einsicht in das Grundbuch bedarf, um zum einen den Eintritt der angenommenen Bedingung und zum anderen die wirtschaftliche Belastung bei Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs zu prüfen, folgt aus der Art des Anspruchs selbst und ist nachvollziehbar vorgetragen.

III. Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung sind nicht veranlasst, vgl. § 25 Abs. 1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 12.01.2016.

Tenor

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Miesbach -Grundbuchamt - vom 13. Januar 2015 aufgehoben.

II.

Das Grundbuchamt Miesbach wird angewiesen, der Beteiligten über deren verfahrensbevollmächtigten Rechtsanwalt Einsicht in das Grundbuch des Amtsgerichts Miesbach von Kreuth Bl. 1596 durch Überlassung eines vollständigen - auch die Abteilungen II und III umfassenden - beglaubigten Grundbuchauszugs sowie einer Abschrift des notariellen Vertrags vom 22. Oktober 2013 („Errichtung einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft, Überlassung von Gesellschaftsanteilen“) - S. 1 bis 25 - zu erteilen.

Gründe

I.

Zur Vorbereitung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung zur Bewilligung einer Bauhandwerkersicherungshypothek hat die Beteiligte beim Grundbuchamt um einen vollständigen - also auch die Belastungen erkennen lassenden -beglaubigten Grundbuchauszug für ein näher bezeichnetes Grundstück nachgesucht. Zur Begründung hat sie auf eine ihr zustehende Forderung für Bauleistungen auf diesem Grundstück mindestens in Höhe von (rund) 40.000 € gegen die Eheleute R. verwiesen und dazu die Ablichtung eines entsprechenden Bauvertrags über den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage vorgelegt. Das Grundbuchamt hat nur einen Grundbuchauszug erteilt, der das Bestandsverzeichnis und Abteilung I umfasst und woraus ersichtlich ist, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 und Eintragung vom 21.1.2014 Eigentümerin nun eine R. Familien KG ist, während zuvor als Eigentümerin Frau R. ausgewiesen war. Auch die zusätzlich verlangte Kopie des die Auflassung enthaltenden Vertrags sowie eines dazu gehörigen Gesellschaftsvertrags hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - verweigert. Dem Rechtsmittel gegen die am 13.1.2015 versagte - weitergehende - Grundbucheinsicht hat das Amtsgericht nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO; § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO). Es richtet sich gegen die von der Rechtspflegerin versagte - weitergehende -Grundbucheinsicht. Funktionell zuständig für die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch ist zwar der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO), während der Rechtspfleger erst zu entscheiden hat, wenn die Abänderung der Entscheidung des Urkundsbeamten verlangt wird (§ 12c Abs. 4 GBO). Entscheidet der Rechtspfleger sogleich anstelle des zuständigen Urkundsbeamten, stellt dies zwar einen Verstoß gegen die funktionelle Zuständigkeitsordnung dar, berührt die Gültigkeit des Geschäfts jedoch nicht (§ 8 Abs. 5 RPflG). Daraus ist abzuleiten, dass der Verstoß allein auch nicht geeignet ist, das Rechtsmittel als begründet zu erachten (vgl. LG Bonn Rpfleger 1993, 333).

In der Sache ist dem Rechtsmittel der Erfolg nicht zu versagen.

1. Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). In diesem Rahmen umfasst das Einsichtsrecht auch die in Bezug genommenen Urkunden (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO), ferner den übrigen Inhalt der Grundakten (§ 46 GBV), auch wenn dieser keinen unmittelbaren Bezug zur Grundbucheintragung hat (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 17). Berechtigtes Interesse ist auch ein solches wirtschaftlicher Art. Anerkannt ist, dass der Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz seines Schuldners beabsichtigt, zur Einsichtnahme berechtigt ist (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531). Erst recht gilt dies für Bauhandwerker, die nach § 648 BGB für ihre Forderungen vom Besteller eine Sicherungshypothek verlangen können (Hügel/Wilsch GBO 2. Aufl. § 12 Rn. 35; Maaß in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 31).

2. Die Sicherungshypothek nach § 648 BGB setzt jedoch grundsätzlich die rechtliche - nicht bloß eine wirtschaftliche - Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer voraus (Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 648 Rn. 3a m. w. N.). Eine solche liegt nach dem Vorbringen wie nach dem zur Darlegung des Interesses an der Grundbucheinsicht vorgelegten Bauvertrag vom Februar/März 2013, der jedenfalls im „Kopf“ die Eheleute R. als Auftraggeber ausweist, ersichtlich nicht vor. Denn Eigentümerin des Grundstücks ist - wie der Beteiligten bereits bekannt - seit 21.1.2014 nicht mehr Frau R., sondern eine Gesellschaft („R. Familien KG“), die selbst Rechtsträgerin ist (§ 161 Abs. 2 mit § 124 HGB).

Um Missbräuche zu unterbinden kennt die Rechtsprechung aber Ausnahmen (grundlegend BGHZ 102, 95 = NJW 1988, 255). So ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Grundstückseigentümer je nach Lage des Einzelfalles gemäß § 242 BGB wie ein Besteller behandeln lassen muss, soweit der Unternehmer wegen des ihm zustehenden Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (BGH a. a. O.; Palandt/Sprau § 648 Rn. 3a). Ob im konkreten Fall die materiellen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner Entscheidung. Für ein berechtigtes Interesse hat vielmehr bereits ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse (BayObLG Rpfleger 1984, 351; OLG Stuttgart BWNotZ 1998, 145), das zwar dargelegt, aber nicht glaubhaft gemacht werden muss (Hügel/Wilsch § 12 Rn. 7), zu genügen. Insoweit erscheint es nach dem Vorgebrachten - auch in Abwägung zu den Belangen der aktuell eingetragenen Eigentümerin, die nicht im selben Maß schutzbedürftig erscheint wie ein außenstehender Erwerber - ausreichend, hier davon ausgehen zu können, dass die Beteiligte Bauleistungen für die Eheleute R. an dem Neubau eines Einfamilienhauses erbracht hat, die sich auf einen Zeitraum vor wie nach der Grundstücksübertragung erstreckten. Ersichtlich zieht die Beteiligte aus dem äußeren Bild gleichbleibender wirtschaftlicher Identität den Schluss, die neue Eigentümerin - zumal als „Familien KG“ bezeichnet - müsse für die Verpflichtungen der Alteigentümerin - der zur „Familie“ gehörenden Frau R. - als Auftraggeberin ebenso wie diese haften.

Dieses äußere Bild kann in den Unterlagen, deren Einsicht die Beteiligte begehrt, durchaus eine Stütze finden. Das berechtigte Interesse an der Einsichtnahme umfasst hier neben dem Vertrag, der die Grundstücksauflassung enthält, auch den in den Grundakten befindlichen als Anlage zur Einbringung/Überlassung ausgewiesenen Gesellschaftsvertrag sowie die Abteilungen II und III des Grundbuchs. Es ist plausibel, dass ein verständiger und wirtschaftlich denkender Gläubiger, bevor er gerichtliche Schritte einleitet, sich einen Überblick über die Aussichten seiner beabsichtigen Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück verschaffen will. Die Einträge in Abteilung II sind zudem erkennbar von Bedeutung schon für die Frage, inwieweit überhaupt ein Zugriff auf das nicht mehr dem Besteller gehörende Grundstück möglich erscheint (s. o.).

Ob es die Umstände im Einzelnen rechtfertigen, nach Treu und Glauben eine wirtschaftliche Identität zwischen Auftraggeber und Besteller bejahen zu können (siehe dazu BGHZ 102, 95/103 ff.), die erst die Voraussetzungen für die Eintragung der Sicherungshypothek auf dem bezeichneten Grundstück schafft, bedarf an dieser Stelle wegen des eingeschränkten Prüfungsmaßstabs keiner Entscheidung. Dies muss der Beurteilung des Einsichtnehmenden und seines anwaltlichen Beraters und im Fall einer entsprechender Antragstellung dem erkennenden Gericht überlassen bleiben.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 193/10 Verkündet am:
1. April 2011
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 1. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner
und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 2. August 2010 aufgehoben und das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 19. März 2010 abgeändert.
Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hünfeld vom 29. Dezember 2009 bleibt aufrechterhalten.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Dem Ehemann der Beklagten gehört ein Reihenhaus, welches von ihnen und ihrem Sohn bewohnt wird. In den frühen Morgenstunden des 6. März 2008 brach dort ein Brand aus, wodurch die auf der einen und auf der anderen Seite angrenzenden Wohnhäuser beschädigt wurden. Die genaue Brandursache konnte nicht ermittelt werden. Der von der Polizei hinzugezogene Sachverständige schloss weder einen elektrischen Defekt noch eine fahrlässige Handlung der Beklagten als Brandursache aus. Fest steht allerdings, dass das Feuer in einem im Dachgeschoss gelegenen, von der Beklagten als Schlafzimmer genutzten Raum entstand. Das Zentrum des Brandgeschehens befand sich im Bereich des Kopfendes eines Bettelements, welches über zwei elektrische Motoren zum Verstellen der Liegefläche verfügte.
2
Die Klägerin zahlte als Gebäudeversicherer den Eigentümern der beschädigten Nachbarhäuser eine Entschädigung von insgesamt 79.560 € (Neuwertentschädigung ). Von der Beklagten verlangt sie aus übergegangenem Recht die Zahlung von 63.208,12 € (Zeitwertentschädigung). Den von dem Amtsgericht in dieser Höhe nebst Zinsen erlassenen Vollstreckungsbescheid hat das Landgericht aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben.
3
Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Berufungsanträge weiter. Die Beklagte will die Zurückweisung des Rechtsmittels erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehen zwar grundsätzliche Bedenken gegen die Rechtsprechung des Senats zu der analogen Anwendung der Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf "Unfallschäden", weil dadurch die Grenze zu der Gefährdungshaftung überschritten werde. Aber unabhängig davon scheitere der Klageanspruch bereits daran, dass er sich nicht gegen die Beklagte richte. Schuldner des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs sei der die beeinträchtigende Nutzungsart des emittierenden Grundstücks bestimmende Grundstücksnutzer. Sehe man eine mögliche Brandursache in der Elektroin- stallation des Schlafzimmers, also des Hauses, sei nicht die Beklagte, sondern allenfalls ihr Ehemann als Eigentümer und damit als für die technischen Einrichtungen des Hauses Verantwortlicher als ausgleichungspflichtiger Störer anzusehen.

II.

5
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein auf sie übergegangener nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog, § 67 VVG aF, Art. 1 Abs. 2 EGVVG) in der geltend gemachten Höhe zu.
6
1. Unbegründet sind die von dem Berufungsgericht geäußerten Bedenken gegen die Senatsrechtsprechung zu der analogen Anwendung der Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf die sogenannten technischen Unfallschadensfälle wie durch einen technischen Defekt an elektrischen Leitungen verursachte Brandschäden an benachbarten Häusern (Urteil vom 11. Juni 1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66; Urteil vom 1. Februar 2008 - V ZR 47/07, NJW 2008, 992) und Wasserschäden infolge eines Rohrbruchs auf dem Nachbargrundstück (Urteil vom 19. Mai 1985 - V ZR 33/84, WM 1985, 1041; Urteil vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99). In der zuletzt genannten Entscheidung hat der Senat - in Kenntnis der teilweise in der Literatur geäußerten Kritik - dargelegt, dass es in diesen Fällen von der Interessenlage her nicht um die Einführung einer Gefährdungshaftung für eine gefährliche Einrichtung im Verhältnis zwischen Nachbarn, also nicht um das Einstehen für Schäden, die allein auf das rechtmäßige Vorhandensein einer Anlage oder eine erlaubte Tätigkeit zurückzuführen sind, sondern um die Haftung für rechtswidrige Störungen aus einer bestimmungsgemäßen Grundstücksnutzung geht, die von dem beeinträchtigten Nachbarn aus tatsächlichen Gründen nicht abgewehrt werden können (Urteil vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 103 f.). Ob und in- wieweit der Eigentümer oder Nutzer für den gefahrenträchtigen Zustand des Grundstücks verantwortlich ist, kann sich jeweils nur danach richten, ob ihn aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis als der Grundlage des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (Senat, Urteil vom 21. Mai 2010 - V ZR 10/10, NJW 2010, 2347, 2348) nach den Wertungskriterien des Nachbarrechts eine Handlungspflicht trifft, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat oder nicht (Wenzel, NJW 2005, 241, 242). Erforderlich für das Bestehen des Ausgleichsanspruchs ist also stets, dass der Grundstückseigentümer oder -nutzer Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB ist (Senat, Urteil vom 1. Februar 2008 - V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993; Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787; Staudinger/Roth, BGB [2009], § 906 Rn. 69). Wird er als solcher in Anspruch genommen, überschreitet das nicht die Grenze zu der Gefährdungshaftung.
7
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Inanspruchnahme der Beklagten daran scheitere, dass sie nicht Nutzerin im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB des ihrem Ehemann gehörenden Grundstücks gewesen sei.
8
a) Schuldner des Ausgleichsanspruchs ist derjenige, der die Nutzungsart des beeinträchtigenden Grundstücks bestimmt (s. nur Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09, NJW 2010, 3158, 3159 mwN). Das können sowohl die ihre Grundstücke allein nutzenden Eigentümer - oder sonstige dingliche Berechtigte - als auch Besitzer wie Mieter oder Pächter sein; die Eigentumsverhältnisse sind nicht entscheidend (Senat, Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 190; Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787). Das gilt in dem Bereich der unmittelbaren Anwendung der Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ebenso wie in dem Bereich ihrer entsprechenden Anwendung (PWW/Lemke, BGB, 5. Aufl., § 906 Rn. 44).
9
b) Entgegen der von der Klägerin in den Tatsacheninstanzen vertretenen Ansicht, die auch in der Revisionsbegründung anklingt, reicht es somit für die Haftung der Beklagten nicht aus, dass sie das Bett, von dem der Brand ausging , allein genutzt hat; vielmehr ist auf die Benutzung des gesamten Grundstücks abzustellen.
10
c) Dass die Beklagte auf die Nutzung des Grundstücks (mit-)bestimmenden Einfluss ausübte, unterliegt mangels anderer Feststellungen des Berufungsgerichts und anderer Anhaltspunkte keinem Zweifel. Denn anders ist schon nicht zu erklären, dass sie - gewollt - einen der Räume in dem Dachgeschoss des Hauses als Schlafzimmer für sich allein nutzte und mit der Nutzung desselben Raumes als Arbeitszimmer durch ihren Ehemann einverstanden war. Im Übrigen ist von der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ihr (mit-)bestimmender Einfluss auf die Nutzungsart des Grundstücks nicht in Frage gestellt worden, sondern nur ihre Störereigenschaft.
11
3. Von der Frage, ob die Beklagte als Nutzerin des Grundstücks dem Ausgleichsanspruch ausgesetzt sein kann, ist die Frage zu trennen, ob die weiteren Voraussetzungen für die Störereigenschaft erfüllt sind. Diese Trennung kommt in dem Berufungsurteil nicht zum Ausdruck. Ihm ist jedoch zu entnehmen , dass das Berufungsgericht die Beklagte (auch) nicht als Störerin angesehen hat. Das ist ebenfalls rechtsfehlerhaft.
12
a) Die Störereigenschaft i.S. der §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB folgt nach ständiger Rechtsprechung des Senats (s. nur Urteil vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 105 mwN) nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht, und setzt auch keinen unmittelbaren Eingriff voraus; erforderlich, aber auch ausreichend ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Dies ist dann zu bejahen, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks, von dem die Einwirkung ausgeht, eine "Sicherungspflicht", also eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, ergibt (Senat, Urteil vom 28. November 2003 - V ZR 99/03, NJW 2004, 603, 604; Urteil vom 14. November 2003 - V ZR 102/03, BGHZ 155, 33, 42; Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 98/03, NJW 2004, 1035, 1036). Das Bestehen einer Sicherungspflicht in diesem Sinn ist Voraussetzung für die Störereigenschaft auch bei Immissionen aufgrund eines technischen Defekts (Senat, Urteil vom 14. November 2003 - V ZR 102/03, BGHZ 155, 33, 42).
13
b) Da hier als Brandursache sowohl ein technischer Defekt als auch eine fahrlässige Handlung der Beklagten in Betracht kommen, kann die Klage nur Erfolg haben, wenn die Beklagte in beiden Konstellationen Störerin wäre. Das ist der Fall.
14
aa) Dass sie für eine fahrlässige Brandstiftung einstehen müsste, bedarf keiner weiteren Erklärung.
15
bb) Ist die Brandursache auf einen technischen Defekt zurückzuführen, wäre die Beklagte ebenfalls Störerin.
16
(1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der Eigentümer eines Hauses , welches infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte in Brand gerät, Störer ist (Urteil vom 1. Februar 2008 - V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993 mwN). Ob das auch für jeden Nutzer eines Hauses gilt, der dessen Nutzungsart bestimmt und deshalb grundsätzlich als Störer in Betracht kommt, kann offen bleiben. Für die Beklagte jedenfalls gilt nichts anderes. Denn sie war es, die die Gefahrenquelle, das Bettelement, benutzte und beherrschte. Sie war für den ordnungsgemäßen Zustand sämtlicher Teile, insbesondere der Elektromotoren und der elektrischen Leitungen, verantwortlich. Da der Brand nicht Folge eines von niemandem zu beherrschenden Naturereignisses war, sondern auf Umständen beruhte, auf die die Beklagte Einfluss nehmen konnte, auch wenn konkret kein Anlass für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, ist es gerechtfertigt, sie als Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70).
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(2) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Brand nicht auf einen Defekt der Elektroinstallation des Hauses zurückgeführt werden. Die Klägerin rügt zutreffend, dass nach den Feststellungen in dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsgericht in seiner Entscheidung verwiesen hat, und nach dem Vortrag der Klägerin in der Berufungsbegründung der Brand in dem Bereich des Bettelements, und dort im lokalen Bereich des Kopfendes, entstanden ist. Dem hat die Beklagte nicht nur nicht widersprochen, sondern auch diesen Entstehungsort ihren rechtlichen Überlegungen zugrunde gelegt. Damit scheidet ein Defekt der Elektroinstallation des Raumes als mögliche Brandursache aus.

III.

18
Da auch die weiteren Voraussetzungen für einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (s. dazu nur Senat, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787 f. mwN) gegeben sind, kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu der Aktivlegitimation der Klägerin und zu der Höhe des geltend gemachten Anspruchs getroffen. Aber die Beklagte hat ausweislich des in dem Berufungsurteil in Bezug genommenen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils die Forderungsaufstellung der Klägerin nicht bestritten. Auch ihre Aktivlegitimation ist unstreitig. Deshalb ist auf die Berufung der Klägerin der von dem Amtsgericht erlassene Vollstreckungsbescheid aufrechtzuerhalten.

IV.

19
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Brückner Weinland
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 19.03.2010 - 11 O 69/10 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 02.08.2010 - I-5 U 56/10 -

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

(2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

(3) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

1.
über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
2.
bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.

(4) Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften aus Grundbüchern und Grundakten ist ein Protokoll zu führen. Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder dem Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll zu geben, es sei denn, die Bekanntgabe würde den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgabenwahrnehmung einer Verfassungsschutzbehörde, des Bundesnachrichtendienstes, des Militärischen Abschirmdienstes, der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen gefährden. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden. Einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht von einem anderen Beteiligten übernommen worden sind.

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

(1) In gerichtlichen Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, schuldet die Kosten, wer das Verfahren des Rechtszugs beantragt hat, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Die Gebühr für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs schuldet jeder, der an dem Abschluss beteiligt ist.