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Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Jan. 2016 - 34 Wx 333/15

bei uns veröffentlicht am

11.01.2016

Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Jan. 2016 - 34 Wx 333/15

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Jan. 2016 - 34 Wx 333/15

Gericht

Gründe

Oberlandesgericht München

Az.: 34 Wx 333/15

Beschluss

11.01.2016

34. Zivilsenat

S., J. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte: B.

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt S.

wegen Grundbucheinsicht

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler am 11.01.2016 folgenden

Beschluss

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München -Grundbuchamt - vom 14. Oktober 2015 aufgehoben.

II.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, der Beteiligten über deren Verfahrensbevollmächtigten die mit Schriftsatz vom 28. August 2015 begehrte Grundbucheinsicht in das Wohnungseigentumsgrundbuch für Pasing Blatt 13192 durch Übersendung eines - unbeglaubigten (einfachen) - Grundbuchauszugs zu gewähren.

Gründe:

I. Die Beteiligte war zusammen mit ihrem Ehemann als hälftige Miteigentümerin von ungeteiltem Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Unter Übertragung von Miteigentumsanteilen auf ihren Sohn wurde zu notarieller Urkunde vom 9.6.1980 durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum Wohnungseigentum in der Weise begründet, dass einem Miteigentumsanteil von 3/5 das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Doppelhaushälfte und einem Miteigentumsanteil von 2/5 das Sondereigentum an der mit Nr. 1 bezeichneten Doppelhaushälfte zugewiesen wurde.

In Abschnitt C. der Notarurkunde („Weitere Bestimmungen“) vereinbarten die Urkundsbeteiligten unter § 4 folgenden bedingten Rückübertragungsanspruch:

Die Veräußerer bzw. der Überlebende der Veräußerer sind auf Lebenszeit berechtigt, die unentgeltliche Übertragung des Wohnungseigentums des Erwerbers auf sich zum Miteigentum je zur Hälfte bzw. auf sich allein zu verlangen, wenn

a) ...

b) der Erwerber ohne ihre Zustimmung bzw. ohne Zustimmung des Überlebenden von ihnen den Vertragsgegenstand veräußern oder belasten sollte.

Der Erwerber bewilligt, zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs eine Vormerkung für die Veräußerer je zur Hälfte bzw. zur Alleinberechtigung des Überlebenden der Veräußerer im Grundbuch einzutragen.

Die Aufteilung wurde im Grundbuch vollzogen. Die Beteiligte und ihr Ehegatte wurden als je hälftige Miteigentümer der Einheit Nr. 2, ihr Sohn als Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Grundbuch eingetragen und der Rückübertragungsanspruch durch Eintragung der Vormerkung gesichert.

In der notariellen Verhandlung am 16.6.2008 bestellte der Eigentümer der Einheit Nr. 1 in Anwesenheit der Beteiligten und ihres Ehemannes an seinem Anteil eine Finanzierungsgrundschuld. Darüber hinaus gaben die Urkundsbeteiligten folgende Erklärung ab:

11. Verjährung des Rückgewähranspruchs

Der Rückgewähranspruch verjährt in 30 Jahren seit Fälligkeit des Anspruchs.

12. Löschung

Herr ... und Frau ... (die Beteiligte und ihr Ehemann) bewilligen und beantragen die Löschung der in Abt. II ... zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Die Auflassungsvormerkung wurde am 20.6.2008 im Grundbuch gelöscht.

Im August 2015 hat die Beteiligte, anwaltlich vertreten, das Grundbuchamt um Übersendung eines vollständigen Grundbuchauszugs für das Grundstück einschließlich eines Auszugs aus dem Wohnungsgrundbuch über die Einheit Nr. 1 ersucht. Ihr Sohn habe seinen Anteil ohne Genehmigung teilweise weiter übertragen und außerdem möglicherweise zusätzlich belastet. Um das Ausmaß der bei Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs zu übernehmenden Grundstücksbelastungen abzuklären, benötige sie Kenntnis vom Grundbuchinhalt.

Die Urkundsbeamtin des Grundbuchamts hat lediglich den die Einheit Nr. 2 betreffenden Grundbuchausdruck übersandt und ein berechtigtes Interesse an der Einsicht auch in das andere Wohnungsgrundbuch verneint. Mit Beschluss vom 14.10.2015 hat die Rechtspflegerin die weitergehende Einsicht versagt. Die am 16.6.2008 erklärte Löschungsbewilligung sei als Verzicht auf den schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruch auszulegen, weshalb ein berechtigtes Interesse an der begehrten Einsicht nicht bestehe.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde, mit der sie den Fortbestand des Rückübertragungsanspruchs behauptet und die Auslegung des Grundbuchamts als unzutreffend beanstandet. Anlass für die Abgabe der Löschungsbewilligung sei das Verlangen der kreditgebenden Bank gewesen, deren Sicherheit den ersten Rang einzuräumen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen und seine Auslegung ergänzend auf den Umstand gestützt, dass zur Erreichung des behaupteten Ziels ein Rangrücktritt ausgereicht hätte.

II. Die Beschwerde gegen die Versagung von Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 12c Abs. 4, § 71 Abs. 1 GBO statthaft, auch im Übrigen gemäß § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 FamFG zulässig und in der Sache begründet.

Das Beschwerdeziel richtet sich darauf, Einsicht auch in das Wohnungsgrundbuch des Sondereigentums Nr. 1 durch Übermittlung eines unbeglaubigten Grundbuchausdrucks (vgl. §§ 44 f. GBV) zu erhalten. Das hierfür erforderliche berechtigte Interesse der Beteiligten, § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO, ist dargelegt.

a) Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes - also nicht unbedingt rechtliches, sondern auch tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531; Grziwotz MDR 2013, 433) - Interesse verfolgt (Schmid DWE 2014, 145). Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die für den Antragsteller aus sachlichen Gründen für sein künftiges Handeln erheblich erscheinen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Grundstücksberechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (allg. M.; vgl. BayObLG Rpfleger 1998, 338; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. § 12 Rn. 5).

Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (Senat vom 9.10.2015, 34 Wx 184/15, juris; OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG ZWE 2014, 310; Schmid DWE 2014, 145).

b) Ein berechtigtes Interesse in obigem Sinne an der Einsicht in das - als solches verselbstständigte (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) - Grundbuchblatt für die weitere Wohnungseinheit und die dort eingetragenen Belastungen hat die Beteiligte dargelegt. Denn sie hat erläutert, dass und weshalb die Kenntnis für ihre Entscheidung über die Verfolgung und Durchsetzung eines vertraglichen Anspruchs gegen den (Mit-)Eigentümer der Einheit von rechtlicher Relevanz ist.

(1) Inhaber eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Einräumung des Eigentums oder eines dinglichen Rechts am Grundstück haben regelmäßig ein aus ihrer Rechtsstellung fließendes, berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht. Dies gilt unabhängig davon, ob zur Sicherung des Rechts eine Vormerkung eingetragen ist oder nicht (LG Berlin Rpfleger 1981, 481; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 23).

(2) Eine bestehende schuldrechtliche Vereinbarung, auf deren Grundlage ein Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums gegeben sei, hat die Beteiligte dargelegt.

Zwar wird dem Erfordernis der Darlegung nicht schon dadurch entsprochen, dass ein Anspruch lediglich behauptet wird. Andererseits fordert das Gesetz keine Glaubhaftmachung. Notwendig, aber auch ausreichend ist ein nachvollziehbares Tatsachenvorbringen in der Art, dass das Grundbuchamt - in der Beschwerdeinstanz das Beschwerdegericht (vgl. Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 74 Rn. 16) - daraus die Überzeugung von der Berechtigung der geltend gemachten Interessen erlangen kann (KG FGPrax 2004, 58/59; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 9; Demharter § 12 Rn. 13; KEHE/Keller § 12 Rn. 6).

(3) Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Beteiligten.

Der notarielle Vertrag, in dem zu ihren Gunsten ein bedingter schuldrechtlicher Rückübertragungsanspruch begründet wurde, befindet sich in der Grundakte. Wenn aber feststeht, dass eine Forderung entstanden ist, verbietet dieser Umstand bei Fehlen eindeutiger Hinweise auf einen gegebenen Verzichtswillen im Allgemeinen die Annahme, der Gläubiger habe sein Recht aufgegeben (BGH NJW 2013, 3102; NJW 2002, 1044/1046).

Ein hinreichender Anhalt dafür, dass die Berechtigte - entgegen ihrer Darstellung - auf den Anspruch verzichtet habe, ergibt sich nicht aus ihrer Bewilligung zur Löschung der den Anspruch sichernden Vormerkung. Einen einseitigen Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen kennt das Gesetz nicht (BGH NJW 1987, 3203). Während auf dingliche Rechte durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten verzichtet werden kann (vgl. § 875 Abs. 1, § 928 Abs. 1, § 1064, § 1255 Abs. 1, § 1072 i. V. m. § 1064 BGB), erfordert die Aufgabe eines schuldrechtlichen Anspruchs einen hierauf gerichteten Vertrag zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem (Palandt/Grüneberg BGB 75. Aufl. § 397 Rn. 4). Die beurkundete einseitige Bewilligungserklärung ist schon deshalb einem Verständnis als zweiseitige Vertragserklärung mit Verzichtswirkung kaum zugänglich.

Zudem sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollen, die der Erklärung zugrundeliegenden Umstände wegen des Gebots der interessengerechten Auslegung besonders zu beachten. Selbst bei eindeutig erscheinender Erklärung des Gläubigers darf ein Verzicht deshalb nicht angenommen werden, ohne dass bei der Feststellung zum erklärten Vertragswillen sämtliche Begleitumstände berücksichtigt worden sind (BGH NJW 2002, 1044). Ein - nicht mitbeurkundeter - Verzichtsvertrag ist nicht ersichtlich. An die Annahme eines konkludent erklärten Verzichts aber sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW-RR 1996, 237). Allein der Umstand, dass es einer Löschung der Rückauflassungsvormerkung nicht bedurft hätte, um der Finanzierungsgrundschuld den ersten Rang einzuräumen, erlaubt deshalb keine berechtigten Bedenken gegen das Fortbestehen des schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruchs, so dass weder eine weitergehende Glaubhaftmachung noch gar ein Beweis für die Negativtatsache des Nichterlöschens zu verlangen ist (vgl. BayObLG Rpfleger 1983, 272; Maaß in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 23; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 9). Die am 16.6.2008 beurkundeten Erklärungen betreffen lediglich die Aufgabe des in der Vorurkunde vom 9.6.1980 bestellten Sicherungsrechts, ohne das im Vorvertrag gleichfalls beurkundete gesicherte Recht selbst einzubeziehen. Zudem erklärten die Urkundsbeteiligten am 16.6.2008 ausdrücklich, dass das gesicherte Recht selbst einer Verjährungsfrist von 30 Jahren unterliege. Diese Erklärung stünde zur Vereinbarung eines gleichzeitigen Verzichtsvertrags im Widerspruch.

(4) Dass die Beteiligte der Einsicht in das Grundbuch bedarf, um zum einen den Eintritt der angenommenen Bedingung und zum anderen die wirtschaftliche Belastung bei Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs zu prüfen, folgt aus der Art des Anspruchs selbst und ist nachvollziehbar vorgetragen.

III. Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung sind nicht veranlasst, vgl. § 25 Abs. 1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 12.01.2016.

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Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 12c

(1) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle entscheidet über:

1.: die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die in § 12 bezeichneten Akten und Anträge sowie die Erteilung von Abschriften hieraus, soweit nicht Einsicht zu wissenschaftlichen oder Forschungszwecken begehrt wird;
2.: die Erteilung von Auskünften nach § 12a oder die Gewährung der Einsicht in ein dort bezeichnetes Verzeichnis;
3.: die Erteilung von Auskünften in den sonstigen gesetzlich vorgesehenen Fällen;
4.: die Anträge auf Rückgabe von Urkunden und Versendung von Grundakten an inländische Gerichte oder Behörden.

(2) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle ist ferner zuständig für

1.: die Beglaubigung von Abschriften (Absatz 1 Nr. 1), auch soweit ihm die Entscheidung über die Erteilung nicht zusteht; jedoch kann statt des Urkundsbeamten ein von der Leitung des Amtsgerichts ermächtigter Justizangestellter die Beglaubigung vornehmen;
2.: die Verfügungen und Eintragungen zur Erhaltung der Übereinstimmung zwischen dem Grundbuch und dem amtlichen Verzeichnis nach § 2 Abs. 2 oder einem sonstigen, hiermit in Verbindung stehenden Verzeichnis, mit Ausnahme der Verfügungen und Eintragungen, die zugleich eine Berichtigung rechtlicher Art oder eine Berichtigung eines Irrtums über das Eigentum betreffen;
3.: die Entscheidungen über Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und über die Verfügungsbeschränkungen nach der Insolvenzordnung oder des Vermerks über die Einleitung eines Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens;
3a.: die Entscheidungen über Ersuchen um Eintragung und Löschung von Anmeldevermerken gemäß § 30b Absatz 1 des Vermögensgesetzes;
4.: die Berichtigung der Eintragung des Namens, des Berufs oder des Wohnortes natürlicher Personen im Grundbuch;
5.: die Anfertigung der Nachweise nach § 10a Abs. 2.

(3) Die Vorschrift des § 6 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist auf den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sinngemäß anzuwenden. Handlungen des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sind nicht aus dem Grunde unwirksam, weil sie von einem örtlich unzuständigen oder von der Ausübung seines Amtes kraft Gesetzes ausgeschlossenen Urkundsbeamten vorgenommen worden sind.

(4) Wird die Änderung einer Entscheidung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle verlangt, so entscheidet, wenn dieser dem Verlangen nicht entspricht, die für die Führung des Grundbuchs zuständige Person. Die Beschwerde findet erst gegen ihre Entscheidung statt.

(5) In den Fällen des § 12b Absatz 2 entscheidet über die Gewährung von Einsicht oder die Erteilung von Abschriften die Leitung der Stelle oder ein von ihm hierzu ermächtigter Bediensteter. Gegen die Entscheidung ist die Beschwerde nach dem Vierten Abschnitt gegeben. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Stelle ihren Sitz hat.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Grundbuchordnung - GBO | § 73

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 10 Bevollmächtigte

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.: Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.: volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.: Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

Grundbuchordnung - GBO | § 12

(2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

(3) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

1.: über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
2.: bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.

(4) Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften aus Grundbüchern und Grundakten ist ein Protokoll zu führen. Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder dem Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll zu geben, es sei denn, die Bekanntgabe würde den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgabenwahrnehmung einer Verfassungsschutzbehörde, des Bundesnachrichtendienstes, des Militärischen Abschirmdienstes, der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen gefährden. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden. Einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

Wohnungsgrundbuchverfügung - WoEigVfg | § 1

Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentumsanteil anzulegenden besonderen Grundbuchblätter (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher) sowie für die gemäß § 30 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes anzulegenden Wohnungs- und Teilerbbaugrundbücher gelten die Vorschriften der Grundbuchverfügung entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 2 bis 5, 8 und 9 etwas anderes ergibt.

Oberlandesgericht München Beschluss, 09. Okt. 2015 - 34 Wx 184/15

Gründe

Oberlandesgericht München

34 Wx 184/15

Beschluss

vom 9.10.2015

AG Freyung - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte: L.

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin -

wegen Grundbucheinsicht u. a.

Die Beschwerde der Beteiligten vom 15./28. Mai 2015 wird, soweit ihr das Grundbuchamt nicht durch Beschluss vom 15. Juni 2015 abgeholfen hat, zurückgewiesen.

II.

Die Beteiligte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

I. Die Beteiligte ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 (gemäß Aufteilungsplan) in einer Wohnanlage mit insgesamt vier Einheiten. Sie vermutet, dass im Grundbuch die der Wohnung Nr. 1 zugewiesenen Sondernutzungsrechte unzutreffend eingetragen und ihr dadurch im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung Nr. 1 Nachteile entstanden sind. Sie begehrt daher Einsicht in das betreffende Wohnungsgrundbuch sowie Einblick in die Urkunden, welche Grundlage der Eigentumsübertragung waren, und außerdem Behebung des angenommenen Eintragungsmangels. Dem liegt folgendes zugrunde:

Mit notarieller Teilungserklärung vom 20.7.1974 teilten die damaligen Eigentümer das Grundstück in der Weise auf, dass vier Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung gemäß Aufteilungsplan, gebildet wurden. Der Wohnung Nr. 1 sind u. a. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen sowie an den Speicherräumen des Wohngebäudes zugewiesen. Die Teilung wurde im Grundbuch vollzogen; Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wurden unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung am 1.10.1974 im Grundbuch eingetragen.

Gemäß Kaufvertrag und Auflassung vom 1.6.1989 erwarben die Beteiligte und ihr Ehemann je hälftiges Miteigentum (unter anderem) an der Wohnung Nr. 3; das Eigentum an der Wohnung Nr. 1 erwarb aufgrund desselben Vertrags der inzwischen verstorbene Arnim B. Gemäß Ziff. XX der Urkunde vereinbarten die Erwerber der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 untereinander Folgendes:

XX. Vereinbarung zwischen den Erwerbern (teilweise Übertragung von Sondernutzungsrechten)

In ... sind für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz Sondernutzungsrechte vereinbart worden.

Herr Arnim B. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 1 überträgt hiermit an die Ehegatten L. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 3 ... den hälftigen Anteil an den genannten Sondernutzungsrechten.

Das Sondernutzungsrecht steht somit künftig dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 3 jeweils zur Hälfte zu. Die Vertragsteile sind über den Rechtsübergang einig. Die Ehegatten L. verbinden das Sondernutzungsrecht in der Weise mit ihrem Wohnungseigentum Nr. 3, dass es nunmehr dessen Inhalt wird.

Im Grundbuch wurde am 31.10.1989 bei den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 die Änderung der Teilungserklärung gemäß Bewilligung vom 1.6.1989 eingetragen.

Die Beteiligte ist inzwischen Alleineigentümerin der Wohnung Nr. 3. Die Wohnung Nr. 1 gehört seit Oktober 2010 Herrn W.

Die Beteiligte trug mit am 6.3.2015 eingegangenem Schreiben dem Grundbuchamt vor, sie habe seit Jahren Schwierigkeiten mit ihrem Sondereigentum. Die am 1.6.1989 vereinbarte Übertragung des hälftigen Sondernutzungsrechts von der Wohnung Nr. 1 auf die Wohnung Nr. 3 habe im Grundbuch „keinerlei Beachtung und Würdigung“ gefunden. Sie bitte um sofortige Behebung des Versäumnisses. Mit Schreiben vom 9.3.2015 teilte das Grundbuchamt mit, dass die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen und somit nichts veranlasst sei.

Die Beteiligte bestand indessen darauf, Auskunft über Art, Datum und Konditionen der Übereignung des Sondereigentums Nr. 1 zu erhalten. Mit Schreiben vom 5.5.2015 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - mitgeteilt, dass die erbetenen Auskünfte und eine Einsichtnahme in das Grundbuch sowie in die Grundakte der Wohnungseinheit Nr. 1 wegen fehlenden berechtigten Interesses nicht gewährt werden könnten.

Gegen die Behandlung ihres Ersuchens wendet sich die Beteiligte mit ihren Eingaben vom 15. und 28.5.2015. Zur Darlegung ihres Interesses an der begehrten Einsicht verweist sie auf die Sonderrechtsverbindung zum Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen im Jahr 1989. Sie vermutet, die Eintragung im Grundbuch in der Form der Bezugnahme auf die Bewilligung vom 1.6.1989 habe die Verhältnisse nicht vollständig erfasst. Jedenfalls werde ihr der hälftige Anteil an den Sondernutzungsrechten streitig gemacht, wodurch sie bereits großen Schaden erlitten habe. Zur Durchsetzung ihres Rechts sei sie auf Informationen über die Umstände des Eigentumsübergangs an der Wohnung Nr. 1 und auf die Berichtigung des Grundbucheintrags angewiesen.

Das Grundbuchamt hat diese Schreiben nach Rücksprache mit der Beteiligten als Beschwerde ausgelegt und dem Rechtsmittel am 15.6.2015 insoweit abgeholfen, als es der Beteiligten einen beglaubigten Teilausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) betreffend die Sondereigentumseinheit Nr. 1 überlassen hat. Der weitergehenden Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme im begehrten Umfang bestehe nicht. Das auf Berichtigung des Grundbucheintrags gerichtete Anliegen sei umzudeuten in einen Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, der aber keinen Erfolg haben könne, weil mit der rechtlich zulässigen Bezugnahme auf die Bewilligung deren Inhalt Teil der Grundbucheintragung geworden sei.

II. Die Eingaben der Beteiligten vom 15.5.2015 und 28.5.2015 sind der Auslegung zugänglich. Ihrem Sinn nach sind sie als Beschwerde, § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 GBO, gegen die Versagung von Grundbucheinsicht und gegen die Verweigerung einer aus Sicht der Beteiligten erforderlichen Berichtigung oder zumindest Klarstellung des als unzulänglich angesehenen Grundbucheintrags vom 31.10.1989 zu verstehen. Der Wunsch der Beteiligten nach einer Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamts im Instanzenzug geht noch hinreichend deutlich aus ihren Eingaben hervor; die für die Einlegung der Beschwerde vorgeschriebene Schriftform, § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO, ist gewahrt.

1. Gegen die im Ablehnungsschreiben vom 5.5.2015 geäußerte und mit Sachgründen versehene Entscheidung der für die Führung des Grundbuchs zuständigen Rechtspflegerin, Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus zu versagen, findet nach den allgemeinen Regeln die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statt (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 34). Sofern die Rechtspflegerin im gegebenen Fall ein Geschäft des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle wahrgenommen hat, ändert dies an der Wirksamkeit des Geschäfts nichts (vgl. § 8 Abs. 5 RpflG).

Dem Beschwerdebegehren hat das Grundbuchamt mit der Abhilfeentscheidung nebst Übermittlung eines Teilausdrucks gemäß § 1 WGV i. V. m. § 79 Abs. 2, § 46 Abs. 1 GBV nur zum Teil entsprochen. Die weitergehende Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.

a) Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die geeignet sind, auf die Entscheidung des Einsichtnehmenden Einfluss zu nehmen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Berechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (OLG Karlsruhe DJ 2015, 225; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter § 12 Rdn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9). Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG NotBZ 2014, 380; Spieker notar 2015, 190).

b) Ein berechtigtes Interesse der Beteiligten an Einsichtnahme über den bereits gewährten Umfang hinaus liegt auf der Grundlage ihres Vorbringens nicht vor. Die Gründe dafür, weshalb ihr der im Jahr 1989 beurkundete Übergang von Sondernutzungsrechten streitig gemacht wird, lassen sich nicht durch Einsicht in die der Beteiligten vorenthaltenen Informationen klären. Dies schließt es aus, das Interesse an einer Einsichtnahme als berechtigt anzusehen.

(1) Kenntnis von Wortlaut und Datum der das Sondernutzungsrecht betreffenden Eintragungen auf dem Wohnungsgrundbuchblatt der Einheit Nr. 1 hat die Beteiligte mit dem im Zuge der Abhilfeentscheidung übermittelten Ausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) erhalten, denn die Vereinbarungen über Sondernutzungsrechte sind als Inhalt des Sondereigentums (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 27; Jenißen/Schultzky WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 73a; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel WEG 11. Aufl. § 7 Rn. 47) in den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher einzutragen (vgl. § 3 Abs. 1 Buchst. c, Abs. 5 WGV). Die Eintragungen in den Abteilungen II und III hingegen geben nur Auskunft über Grundstückslasten und Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden, vgl. § 1 WGV i. V. m. § 10 und § 11 GBV. Der der Beteiligten vorenthaltene Teil des Grundbuchs ist zur Befriedigung des geltend gemachten Informationsinteresses mithin nicht von Bedeutung.

(2) Über die Teilungserklärung und die Änderungsvereinbarung, auf welche die Eintragungen im Bestandsverzeichnis Bezug nehmen (vgl. § 7 Abs. 3 WEG), verfügt die Beteiligte selbst, weshalb sie nicht in Unkenntnis über die Verlautbarungen des Grundbuchs betreffend die Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 1 (und Nr. 3) ist. Einer Einsichtnahme in das Grundbuch oder die Grundakte bedarf es insoweit nicht.

(3) Die Vermutung der Beteiligten, ihre Rechte könnten durch Vorgänge im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung auf W. beeinträchtigt worden sein, entbehrt einer tragfähigen Grundlage, weshalb auch eine „erweiterte“ Grundbucheinsicht in die Urkunde über die Eigentumsübertragung nicht in Betracht kommt. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte binden gemäß § 10 Abs. 3 WEG den Sondernachfolger im Wohnungseigentum. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber kann diese gesetzliche Rechtsfolge nicht aufheben. Der Rechtsvorgänger der Wohnung Nr. 1 konnte daher das Eigentum an der Wohnung nur mit dem Inhalt, wie er im Grundbuch verlautbart ist, auf den Erwerber übertragen. Dieser konnte keine weitergehenden Rechte, namentlich an den erwähnten Sondernutzungsflächen, erlangen (vgl. Staudinger/Kreuzer (2005) WEG § 15 Rn. 14). Der bloße - aus Rechtsgründen aber nicht haltbare - Verdacht, im Zuge der Eigentumsübertragung könnten die Sondernutzungsrechte der Beteiligten geschmälert worden sein, kann kein berechtigtes Interesse an einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Übertragungsurkunde begründen (vgl. auch Senat vom 22.6.2011, 34 Wx 253/11 = Rpfleger 2012, 22).

c) Ob die Art der Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligung ausreichend und zulässig war (dazu nachfolgend unter 2.a), erschließt sich nicht durch Einsicht in das Grundbuch und die Grundakte, sondern aus dem geltenden Recht. Auch insoweit liegt ein berechtigtes Einsichtsinteresse daher nicht vor.

2. Indem die Beteiligte außerdem daran festhält, dass der aus ihrer Sicht unzulängliche Eintragungsvermerk vom 31.10.1989 zu korrigieren sei, wendet sie sich gegen die im Schreiben des Grundbuchamts vom 9.3.2015 zum Ausdruck gebrachte Zurückweisung der gegen die Art und Weise der Eintragung erhobenen Beanstandung.

a) Soweit die Berichtigung einer von Anfang an unrichtigen Grundbucheintragung erstrebt wird, ist die Beschwerde gegen eine ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts nur beschränkt zulässig mit dem Ziel, die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die beanstandete Eintragung zu erwirken, § 71 Abs. 2 GBO, und im Zweifel mit dieser Beschränkung eingelegt (Demharter § 71 Rn. 30, 51 sowie 55). Da die Beteiligte meint, der materielle Rechtszustand werde durch die Grundbucheintragung nur unzulänglich verlautbart, umfasst ihr Begehren allerdings auch die Vornahme einer - aus ihrer Sicht erforderlichen - Klarstellung wegen ungenauer Fassung des Eintragungsvermerks (vgl. Demharter § 22 Rn. 26). Gegen die ablehnende Entscheidung über ihre diesbezügliche Anregung ist die unbeschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Klarstellungsvermerks statthaft (Demharter § 53 Rn. 7 sowie § 71 Rn. 46 m. w. N.).

b) Die nach diesen Maßgaben zulässige Beschwerde hat in der Sache allerdings ebenfalls keinen Erfolg, denn der beanstandete Eintragungsvermerk durch Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde gibt die Rechtslage zutreffend (dazu unter (1)) und ausreichend (dazu unter (2)) wieder.

(1) Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gemäß § 15 Abs. 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen (oder auch des gesamten gemeinschaftlichen) Eigentums eingeräumt wird. Wird das Sondernutzungsrecht - wie hier - als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, so erlangt es gemäß § 10 Abs. 3 WEG dingliche Wirkung (BGH Rpfleger 1979, 57; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 26 m. w. N.). Bei der Grundbucheintragung kann gemäß § 7 Abs. 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 8 Abs. 2 WEG zur Bezeichnung des Inhalts des Sondereigentums auf die maßgebliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (OLG München ZWE 2013, 404; KG NJW-RR 1997, 205; OLG Hamm Rpfleger 1985, 109; OLG Köln Rpfleger 1985, 110; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180 m. w. N.; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Staudinger/Rapp WEG (2005) § 7 Rn. 9). Veränderungen beim Inhalt des Sondereigentums werden im Bestandsverzeichnis eingetragen (§ 3 Abs. 5 WGV). Auch insoweit genügt zur Wirksamkeit der Eintragung die allgemeine Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde (Demharter § 44 Rn. 31; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180).

Mit der am 1.6.1989 zwischen den damaligen Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 getroffenen Vereinbarung wurden in Abänderung der Teilungserklärung vom 20.7.1974 die damals der Wohnung Nr. 1 zugeteilten Sondernutzungsrechte den Sondereigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich, und zwar in Bruchteilsgemeinschaft zu je 1/2 nach Maßgabe der § 741 ff. BGB, zugewiesen; denn wenn zwei Wohnungseigentümern an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums gemeinsam das Sondernutzungsrecht zusteht, so gelten für das Rechtsverhältnis zwischen diesen die Vorschriften der §§ 741 ff. BGB (BayObLG WuM 1992, 705; Staudinger/Heinrich § 15 WEG Rn. 13; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 15 Rn. 27; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 13 Rn. 34). Mit dem Zustandekommen der gemäß §§ 873, 877 BGB erforderlichen Einigung zwischen den Erwerbern der beiden Wohnungen wurde die Teilungserklärung rechtswirksam geändert. Einer Zustimmung der übrigen, von der Teilung des Sondernutzungsrechts nicht betroffenen Wohnungseigentümer bedurfte es nicht (vgl. BGHZ 73, 145/149 f.; BayObLG NZM 1999, 426; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 202; Bärmann/Kral WEG 12. Aufl. § 7 Rn. 149 f.). Das sachen- und grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgebot ist nicht tangiert. Nur die Darstellung des räumlichen Ausübungsbereichs der Sondernutzung muss, soll sie durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht werden, diesem Bestimmtheitsgebot genügen (vgl. BGH ZMR 2012, 883; Senat vom 8.2.2013, 34 Wx 305/12 = ZMR 2013, 761; OLG Saarbrücken ZMR 2005, 981; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 178-179a). Für die das Innenverhältnis der Teilhaber eines gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechts betreffenden Vereinbarungen (hierzu: Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 743 Rn. 4) über Umfang, Art und Weise des ihnen im Verhältnis zueinander zustehenden Gebrauchsrechts gelten diese Anforderungen nicht (OLG Düsseldorf FGPrax 2011, 8/9; Meikel/Böhringer § 47 Rn. 14; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2910a; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 179b).

Der auf die Bewilligungsurkunde Bezug nehmende Eintragungsvermerk im Wohnungsgrundbuch (nur) der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Timme/Kral § 7 Rn. 149 mit Rn. 154) gibt diese Rechtslage zutreffend wieder. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.

(2) Wird eine im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarung geändert, so ist es zulässig, bei Eintragung der Änderung in den Grundbuchvermerk im Interesse der Klarheit und Rechtssicherheit eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung aufzunehmen (Demharter § 44 Rn. 31; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Demharter WuM 2001, 103). Betrifft die Eintragung ein Sondernutzungsrecht, so steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Grundbuchamts, dieses Recht im Eintragungsvermerk als solches zu bezeichnen und dann auch das Beteiligungsverhältnis der mehreren Berechtigten -hier die hälftige Beteiligung der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 und Wohnung Nr. 3 - im Grundbuch einzutragen (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 14; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 182 f.). Verpflichtend ist dies jedoch nicht; das Grundbuchamt kann von einem solchen Vermerk auch absehen (vgl. OLG München FGPrax 2006, 245/246).

Im Hinblick auf Anzahl, Umfang und Inhalt der Teilungserklärungsänderung sind hier Schwierigkeiten im Rechtsverkehr bei der Feststellung des Inhalts des Sondereigentums nicht zu erkennen. Die Feststellung, dass die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich zu je 1/2 ein Sondernutzungsrecht an den in der Teilungserklärung vom 20.7.1974 bezeichneten Gegenständen des Gemeinschaftseigentums innehaben, ist durch die gewählte Form der Eintragung nicht erschwert. Infolge der Eintragung sind auch Sonderrechtsnachfolger im Eigentum der Wohnung Nr. 1 an die Änderungsvereinbarung gebunden, § 10 Abs. 3 WEG. Mithin besteht kein Klarstellungsbedarf.

III. Die Entscheidung zu den gerichtlichen Kosten beruht auf § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 GNotKG. Die Beteiligte ist in der Beschwerdeinstanz mit ihrem die Teilabhilfeentscheidung übersteigenden Begehren in vollem Umfang erfolglos geblieben.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

Oberlandesgericht Hamm Beschluss, 17. Juni 2015 - 15 W 210/14

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.000 € festgesetzt.

Gründe

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

Das Amtsgericht hat den Beteiligten die beantragte Grundbucheinsicht im Ergebnis zu Recht verweigert. Gemäß § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt; es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, welche die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen (so schon Senat OLGZ 1985, 148; KG, Beschluss vom 03. April 2014 – 1 W 83/14 –, Rn. 2, juris; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 12 Rdn. 7).

Dieser allgemeine Grundsatz findet auch auf Sondereigentümer innerhalb einer Gemeinschaft nach dem WEG Anwendung, soweit diese Einsicht in die Grundbücher anderer Sondereigentumseinheiten begehren. Zu prüfen ist daher stets, ob ein solches sachliches Interesse schlüssig dargelegt ist.

Hieraus erklärt sich, dass in der älteren Rechtsprechung (insbes. OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 842) ein Einsichtsrecht im Hinblick auf die enge wirtschaftliche Verbundenheit der Miteigentümer -jedenfalls teilweise- als Grundsatz angesehen wurde. Von einem solchen Grundsatz kann man jedenfalls heute im Hinblick darauf, dass seit der WEG-Reform die wirtschaftlichen Beziehung nach § 10 Abs.7 WEG nicht mehr unmittelbar zwischen den Wohnungseigentümern bestehen, sondern im Verhältnis zu der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr ausgehen (so zutreffend KG a.a.O.; Hügel/Wilsch, GBO, Stand 2015, § 12 Rdn.75; noch enger Bauer/v.Oefele/Maaß, GBO, 3 Aufl., § 12 Rdn.54). Allein die Stellung als Miteigentümer kann daher -bei entsprechendem Informationsbedarf- allenfalls einen Anspruch auf die Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuchs begründen.

Die Auffassung der Beteiligten, dass sich unabhängig von der Verwaltung der Gemeinschaft ein Einsichtsrecht bereits aus der Stellung als Miteigentümer ergebe, da sie insoweit ihr Eigentumsrecht wahrnähmen, wie z.B. durch das Agieren in der Wohnungseigentümerversammlung, teilt der Senat in dieser Allgemeinheit nicht. Zunächst besagt die Stellung als Miteigentümer nichts über ein konkretes Informationsbedürfnis. Soweit ein solches hinsichtlich des sog. sachenrechtlichen Grundverhältnisses der Gemeinschaft im Einzelfall besteht, kann dem durch eine beschränkte Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I regelmäßig Rechnung getragen werden.

Die Einsicht in die Abteilungen II und III des Grundbuchs offenbart hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse des fremden Sondereigentums und in Grenzen die wirtschaftlichen Verhältnisse des entsprechenden Eigentümers. Dabei ist den Beteiligten zuzugeben, dass die Kenntnis der Eintragungen in Abteilung II und III bei Wohngeldrückständen, mag deren Verfolgung auch bei der Gemeinschaft liegen, für den einzelnen Eigentümer als Grundlage seines Verhaltens in der Wohnungseigentümerversammlung von Interesse sein kann. Im Rahmen der gebotenen Abwägung zwischen diesem Informationsbedürfnis und dem informationellen Selbstbestimmungsrecht des Schuldners ist jedoch auch zu fragen, ob der einzelne Miteigentümer zur Erlangung der relevanten Informationen auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist. Dies ist aus Sicht des Senats im Regelfall zu verneinen.

Wenn Hausgeldrückstände bestehen, zählt es zu den Aufgaben des Verwalters, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft Sorge zu tragen (BGHZ 188, 157ff). Er muss daher, wenn Rückstände auflaufen und er durch die Gemeinschaftsordnung nicht allgemein ermächtigt ist, derartige Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, auf eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung dringen. In beiden Alternativen stellt sich unter dem Gesichtspunkt einer effektiven Anspruchsverfolgung auch die Frage nach den (Vor-)Belastungen der Sondereigentumseinheit(en) des Schuldners. Dementsprechend ist dem Verwalter in einer solchen Situation ein Einsichtsrecht nach § 12 Abs.1 GBO zuzubilligen, da er zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft dann auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist.

Auf der Grundlage der Auffassung des Senats können die einzelnen Wohnungseigentümer, so sie denn vor einer gerichtlichen Geltendmachung zu einer Beschlussfassung aufgerufen sind, über den Verwalter die notwendigen Informationen betr. den Grundbuchinhalt erhalten. Ein individuelles Einsichtsrecht des einzelnen Miteigentümers würde, soweit es um die Verfolgung von Hausgeldansprüchen geht, dementsprechend die Darlegung eines besonderen Sachverhalts erfordern, aufgrund dessen feststellbar ist, dass der vorbeschriebene mittelbare Informationsfluss nicht umsetzbar oder unzumutbar ist, etwa weil der Verwalter sich hartnäckig weigert, hieran mitzuwirken. Die gerichtliche Erzwingung seiner Mitwirkung wäre hier, schon im Hinblick auf die Verjährbarkeit der Gemeinschaftsansprüche, regelmäßig unzumutbar.

Einen solchen Ausnahmesachverhalt haben die Beteiligten vorliegend jedoch nicht dargelegt.Vielmehr ergibt sich aus der Tatsache, dass die Verwalterin ihn (später) zur Grundbucheinsicht in ihrem Namen bevollmächtigt hat, dass diese durchaus zur Kooperation bereit ist. Soweit das Grundbuchamt nach den Darlegungen der Beteiligten auch diese Grundbucheinsicht nur eingeschränkt erteilt hat, ist dies nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf den §§ 61 Abs.1, 36 Abs.1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs.2 GBO) liegen nicht vor. Insbesondere steht die vorliegende Entscheidung nicht im Widerspruch zum Beschluss des OLG Hamburg vom 24.04.2008 (=ZMR 2008, 814f). Das dortige obiter dictum betrifft nicht die Vorbereitung der Geltendmachung von Gemeinschaftsansprüchen gegen einen einzelnen Eigentümer, sondern der Geltendmachung eines Individualanspruchs aus § 21 Abs.4 WEG gegen die anderen Miteigentümer im Falle einer baulich unvollendeten Wohnungseigentumsanlage ( zu dieser Problematik vgl. OLG Karlsruhe NJW 1981, 466; MK-BGB/Engelhardt, § 22 WEG Rdn.57).

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 7 Grundbuchvorschriften

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.: eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1064 Aufhebung des Nießbrauchs an beweglichen Sachen

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

Grundbuchordnung - GBO | § 78

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 38 Entscheidung durch Beschluss

(2) Der Beschluss enthält

1.: die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten;
2.: die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.: die Beschlussformel.

(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.

(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit

1.: die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist,
2.: gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder
3.: der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.

(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:

1.: in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung;
2.: in Abstammungssachen;
3.: in Betreuungssachen;
4.: wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.

(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.