Oberlandesgericht München Schlussurteil, 19. Nov. 2014 - 20 U 2215/14

bei uns veröffentlicht am19.11.2014
vorgehend
Landgericht Landshut, 43 O 2977/13, 16.05.2014

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 16.05.2014, Az. 43 O 2977/13, dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 15.997.43 € nebst Zinsen aus 8.543,30 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.12.2013 zu bezahlen, und im Übrigen die Klage abgewiesen wird.

II.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

III.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 57% und die Beklagte hat 43% zu tragen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat der Kläger zu tragen.

IV.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil, soweit es nicht durch Ziffer I. dieses Urteils abgeändert wurde, sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

VI.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 36.762,92 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus Maklervertrag geltend.

Der Kläger schloss im Mai 2010 mit der Beklagten als Grundstücksmaklerin einen Maklervertrag über die Vermittlung des Grundstücks D.-straße 20 in U. ab. Zuvor hatte die Beklagte das Objekt im Internet ausgeschrieben und ein Exposé zusammengestellt; dabei hat die Beklagte jeweils die Formulierung gewählt „das Haus ist komplett unterkellert“. Tatsächlich ist das Wohnzimmer (24 m²) nicht unterkellert. Der Kläger wurde darauf bei einer Besichtigung vom 12.05.2010, die mit der Beklagten stattfand, nicht hingewiesen. Mit notarieller Urkunde vom 19.05.2010, in der jedwede Gewährleistung ausgeschlossen wurde, erwarb der Kläger das Anwesen zum Preis von 85.000,00 €. Die fehlende Unterkellerung stellte er erst nachträglich fest.

Der Kläger hat in der ersten Instanz vorgetragen, die fehlende Vollunterkellerung habe er nicht erkennen können. Diese nachzuholen koste 21.300,00 €. Diese Kosten schulde die Beklagte. Außerdem hätte der Kläger, wenn er über die fehlende Unterkellerung aufgeklärt worden wäre, den Vertrag nicht zu den gegebenen Bedingungen, sondern zu einem um 21.300,00 € reduzierten Kaufpreis abgeschlossen. Den Nachweis, dass sich der Vertragspartner auf einen solchen Vertragsabschluss eingelassen hätte, brauche er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht zu führen. Zumindest stehe ihm ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Wertminderung, also ebenfalls in Höhe von 21.300,00 € zu.

Diesen Betrag, abzüglich einer bereits berücksichtigten Aufrechnung in Höhe von 1.011,50 €, mithin 20.288,50 € nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit macht der Kläger mit der Klage geltend.

Der Kläger hat in der ersten Instanz beantragt,

1) Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 20.288,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

2) Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Die Beklagte hat in der ersten Instanz beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, dass wegen der Besichtigung die Kausalität fehle. Außerdem sei Grund für die Beanstandung nur gewesen, dass der für eine Pelletheizung erforderliche Platz im Keller fehle. Außerdem müsse ein Abzug neu für alt vorgenommen werden. Bei Kenntnis von der fehlenden Unterkellerung hätte der Kläger den Kaufvertrag überhaupt nicht abgeschlossen. Zudem belaufe sich ein etwaiger Schadensersatz allenfalls auf die Höhe der von der Sachverständigen festgestellten Wertminderung, also 1.958,33 €.

In der Sitzung vom 28.04.2014 hat die Beklagte die Verletzung der Aufklärungspflicht unstreitig gestellt.

Der Klage ging ein selbstständiges Beweisverfahren voraus, in dem unter anderem die fehlende Vollunterkellerung und eine dadurch bedingte Wertminderung in Höhe von 1.958,33 € festgestellt wurden.

Ergänzend wird hinsichtlich des erstinstanzlichen Vorbringens auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage mit Endurteil vom 16.05.2014 im vollen Umfang stattgegeben.

Das Landgericht hat dabei im Wesentlichen darauf abgestellt, dass die Pflichtverletzung feststehe, nachdem die Beklagte unstreitig gestellt habe, dass sie auf die fehlende Vollunterkellerung nicht hingewiesen habe. Angesichts der von der Sachverständigen festgestellten Wertminderung sei dies ein wesentlicher Faktor, auf den sich die Aufklärungspflicht erstrecke. Die Sachverständige habe auch festgestellt, dass die fehlende Unterkellerung nur schwer zu bemerken gewesen sei. Der Anspruch sei der Höhe nach im vollen Umfang begründet, denn der Schaden bestehe in der fehlenden Vollunterkellerung und damit in den Kosten, die für deren Nachholung aufgewendet werden müssen.

Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird ergänzend Bezug genommen.

Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am 21.05.2014 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 10.06.2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 10.06.2014 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21.08.2014 am 18.08.2014 begründet.

Die Beklagte rügt insbesondere die fehlerhafte rechtliche Würdigung durch das Landgericht. So liege eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht vor, denn diese dürfe die Angaben des Eigentümers ungeprüft weitergegeben. Das Unstreitigstellen der Aufklärungspflichtverletzung im Termin vom 28.04.2014 sei unbeachtlich, weil es sich insoweit nicht um eine Tatsache handle. Anlässlich der Besichtigung vom 12.05.2010 habe der Geschäftsführer der Beklagten den Kläger darüber aufgeklärt, dass keine Vollunterkellerung vorhanden sei. Zudem sei die fehlende Unterkellerung für den Kläger als Diplom-Ingenieur klar erkennbar gewesen. Der Kläger müsse sich deshalb mindestens ein Mitverschulden anrechnen lassen. Der Schaden belaufe sich auf den Mehrpreis, um den der Kläger das Grundstück zu teuer erworben habe, das seien hier 1.415,25 €. Zinsen seien zu Unrecht zugesprochen worden.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt:

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte und Berufungsklägerin trägt die Kosten der Berufung.

Der Kläger hält das landgerichtliche Urteil für richtig. Insbesondere ist er der Auffassung, der Schadensersatz berechne sich nach den Kosten für die Herstellung der Vollunterkellerung, so dass er in der Hauptsache auch weiterhin die Zahlung von 20.288,50 € nebst Zinsen begehrt. Nach Hinweis durch den Senat vom 20.08.2014 ließ er vortragen, dass er bei richtiger Aufklärung das Anwesen nicht gekauft hätte. Er hätte dann Kosten in Höhe von 16.474,42 € erspart, nämlich die Maklerprovision in Höhe von 2.023,00 €, die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.975,00 €, die Kosten für die Grundbucheintragung in Höhe von 297,60 € und 96,00 €, Fahrtkosten in Höhe von 220,00 €, entgangene Anlagezinsen in Höhe von 7.507,37 €, Betriebsgrundkosten in Höhe von 1.008,37 € und Kosten für ein zu den voraussichtlichen Kosten der Vollunterkellerung eingeholtes Privatgutachten des Sachverständigen H. in Höhe von 386,75 €. Außerdem sei die Wertminderung in Höhe von 1.958,33 € hinzuzurechnen. Diese Summe begehrt er nur für den Fall, dass ihm die Kosten für die Vollunterkellerung in Höhe von 20.288,50 € nicht zugesprochen werden können.

Die Beklagte hat diese Positionen mit Ausnahme der Maklervergütung und der Höhe der Kosten des Privatgutachtens bestritten und zudem vorgetragen, dass sich die Wertminderung nur auf 1.415,25 € belaufe. Außerdem hätte der Kläger das Anwesen vermieten müssen. Den Mietzins, den er in diesem Fall in Höhe von 20.000,00 € hätte erzielen können, müsse er sich anrechnen lassen.

Auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, den Hinweis des Senats vom 20.08.2014 (Blatt 69/72 d. A.) sowie das Sitzungsprotokoll vom 19.11.2014 (Blatt 97/101 d. A.) wird ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht erhobene Berufung der Beklagten ist nur insoweit begründet, als der Kläger den Ersatz seines Erfüllungsinteresses geltend macht; soweit der Kläger in der Berufungsinstanz hilfsweise auch den Ersatz seines Vertrauensschadens mit Positionen in Höhe von insgesamt 16.474,42 € geltend macht, ist die Berufung in weiten Teilen unbegründet.

Das Landgericht hat zu Recht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte aus § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. Maklervertrag bejaht (Ziffer 1); der Kläger kann von der Beklagten aber nur Schadensersatz in Höhe von 15.997,43 € (Ziffer 2) verlangen.

1. Das Landgericht hat zutreffend dem Grunde nach einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. Maklervertrag wegen Verletzung einer der Beklagten obliegenden Aufklärungspflicht angenommen.

a) Die Beklagte hat die ihr aus dem Maklervertrag obliegende Aufklärungspflicht verletzt, indem sie einerseits im Internet und in ihrem Exposé das streitgegenständliche Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewarb, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den Kläger nicht darüber aufgeklärt hat, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert war.

Diese Pflichtverletzung ist zwischen den Parteien unstreitig, weil die Beklagte sie im Termin vor dem Landgericht am 28.04.2014 (Sitzungsprotokoll Seite 2, Blatt 30 d. A.) ausdrücklich unstreitig gestellt hat und sie somit nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt.

aa) Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Termin vor dem Senat ausgeführt hat, das Unstreitigstellen sei unbeachtlich, weil nur Tatsachen bestritten oder unstreitig sein könnten, nicht aber Rechtsfragen, ändert dies nichts am Vorliegen einer Pflichtverletzung.

Es ist zwar zutreffend, dass § 138 ZPO Tatsachen betrifft. Im vorliegenden Fall hat aber der Kläger in der Klageschrift sowie konkretisierend im Schriftsatz vom 29.01.2014 (dort Seite 1, Blatt 21 d. A.) ausdrücklich vorgetragen, dass die Beklagte wusste, dass das Objekt nicht vollunterkellert war, es im Exposé gleichwohl als vollunterkellert beschrieben und trotz Kenntnis den Kläger nicht über die fehlende Vollunterkellerung aufgeklärt habe. Wenn die Beklagte angesichts dieses dezidierten Vortrags im Termin vor dem Landgericht die Pflichtverletzung unstreitig stellt, dann handelt es sich bei objektiver Auslegung insoweit nicht um das Unstreitigstellen eines Rechtsbegriffs, wie der Beklagtenvertreter meint, sondern (sprachlich verkürzt) um das Unstreitigstellen der für diesen Rechtsbegriff vom Kläger im Einzelnen vorgetragenen Tatsachen. Dass insoweit § 138 ZPO Anwendung findet, ergibt sich im Übrigen auch daraus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 13.03.1998, V ZR 190/97, NJW 1998, 2058, 2060; BeckOK ZPO/von Selle, Stand 15.09.2014, § 138 Rn. 8; Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 138 Rn. 2), der sich der Senat anschließt, § 138 ZPO sogar für Rechtstatsachen gilt; erst recht ist ein Unstreitigstellen, das sprachlich auf einen zugehörigen Rechtsbegriff hin formuliert ist, sich aber ersichtlich auf konkret vorgetragene Tatsachen bezieht, rechtlich bedeutsam.

bb) Soweit die Beklagte in zweiter Instanz das Vorliegen der Pflichtverletzung bestreitet und insbesondere vorträgt, die Beklagte habe sich nicht über die Vollunterkellerung beim Verkäufer rückversichern müssen, kann dieser Vortrag, selbst wenn er so ausgelegt werden sollte, dass die Beklagte keine Kenntnis von der nur teilweisen Unterkellerung gehabt habe, nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zugelassen werden, weil es sich dabei angesichts des erstinstanzlichen klägerischen Vortrags um streitigen Tatsachenvortrag handelt, der von der Beklagte bei ordnungsgemäßer Prozessführung bereits in erster Instanz hätte erfolgen können.

b) Die Pflichtverletzung der Beklagten ist auch kausal für den Abschluss des Kaufvertrags über das streitgegenständliche Anwesen und damit den hieraus entstehenden Schaden (vgl. im Einzelnen Ziffer 2).

aa) Im Grundsatz wird bei Vorliegen einer Aufklärungspflichtverletzung die Kausalität vermutet (vgl. nur Palandt/Grüneberg, BGB, 23. Aufl. 2014, § 280 Rn. 38 ff. m. w. N.; BeckOK BGB/Lorenz, Stand 01.03.2011, § 280 Rn. 91 m. w. N.); die Beklagte trägt insoweit die Beweislast für eine fehlende Kausalität.

bb) Darüber hinaus ist die Kausalität zwischen den Parteien unstreitig; die Beklagte hat in der ersten Instanz (Schriftsatz vom 09.01.2014, dort Seite 5, Blatt 17 d. A.) ausdrücklich vorgetragen, der Kläger hätte, wenn er von der Vollunterkellerung gewusst hätte, den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.

cc) Soweit die Beklagte nunmehr in der zweiten Instanz dafür Beweis angeboten hat, dass der Kläger das Anwesen auch dann erworben hätte, wenn er von der fehlenden vollständigen Unterkellerung Kenntnis gehabt hätte, ist ein entsprechender Vortrag der Beklagten in erster Instanz nicht erfolgt. Auch dieser Vortrag ist deshalb im Berufungsverfahren neu. Er ist bestritten, wie sich aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils und aus dem Schriftsatz des Klägervertreters vom 29.01.2014 (dort Seite 2, Blatt 22 d. A.) ergibt und kann gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO ebenfalls nicht zugelassen werden.

dd) Die Kausalität ist auch nicht durch eine etwaige Kenntnis des Klägers von der Teilunterkellerung ausgeschlossen. Einen Beweis für die in der Berufungsbegründung vorgetragene Behauptung, dass der Kläger Kenntnis davon gehabt habe, dass nur eine Teilunterkellerung vorliegt, hat die Beklagte in erster Instanz nicht angetreten. Der nun unter Beweis gestellte Vortrag ist neu und bestritten. Er kann deshalb ebenfalls gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht zugelassen werden.

ee) Soweit der Beklagtenvertreter im Termin vor dem Senat moniert hat, das Landgericht habe die Beklagte nicht darauf hingewiesen, dass es an einem Beweisantritt für die Vernehmung des Zeugen L. fehle, und dass das Landgericht zudem entgegen dem Antrag der Beklagten die Verfahrensakten des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal (1 C 1000/10) nicht beigezogen habe, ändert dies an dem Ausschluss des neuen Vortrags zur Kausalität nach § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nichts. In erster Instanz hat die Beklagte im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 09.01.2014 die Beiziehung der Verfahrensakten des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal lediglich für den offenen Betrag der Maklergebühr (Seite 2, Blatt 14 d. A.) sowie für die Frage, inwieweit für den Kläger nach Kaufvertragsschluss die Frage der Einbaumöglichkeit einer Pelletheizung relevant geworden sei (Seite 4, Blatt 16), beantragt. Dass der Kläger positive Kenntnis von der Teilunterkellerung gehabt haben soll, wurde in erster Instanz von der Beklagten gerade nicht vorgetragen. Die Aussage des Zeugen L. im Parallelverfahren wurde im Termin vor dem Landgericht Landshut auch lediglich zur Pelletheizung angesprochen, nicht aber zu einer positiven Kenntnis des Klägers von der Teilunterkellerung. Auch die Beiziehung der Verfahrensakten des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal für den Beweis einer solchen Kenntnis wurde von der Beklagten in erster Instanz nicht beantragt. Vor diesem Hintergrund hat das Landgericht zutreffend weder den Zeugen L. vernommen noch die Verfahrensakten beigezogen. Raum für einen richterlichen Hinweis an die Beklagte nach § 139 ZPO war schon deshalb offensichtlich nicht eröffnet, weil das Landgericht keinerlei Anhaltspunkte dafür hatte, dass die Beweismittel für eine (von der Beklagten nicht vorgetragene) positive Kenntnis des Klägers überhaupt relevant sein konnten.

c) Das Verschulden der Beklagten wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Die Beklagte hat sich insoweit nicht entlastet. Es geht hier insbesondere nicht darum, dass die Beklagte eine weitere Überprüfung und Korrektur ihrer Anpreisungen unterlassen hat, sondern darum, dass es die Beklagte, die (unstreitig gestellt) wusste, dass das Anwesen nicht vollunterkellert ist, pflichtwidrig unterlassen hat, den Kläger hierauf hinzuweisen.

2. Der Kläger kann von der Beklagten entgegen dem in erster Instanz ausgeurteilten Betrag lediglich Schadensersatz in Höhe von insgesamt 15.997,43 € verlangen.

a) Den Ersatz der für die nachträgliche Unterkellerung voraussichtlich entstehenden Kosten kann der Kläger als Erfüllungsschaden bereits deshalb nicht verlangen, weil ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Beklagte nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 24.06.1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901; BGH, Urteil vom 28.09.2000, III ZR 43/99, NJW 2000, 3642, 3643; BGH, Urteil vom 19.05.2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141; BGH, Urteil vom 06.04.2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876; BGH, Urteil vom 27.06.2008, V ZR 135/07, BeckRS 2008, 15504; BGH, Urteil vom 18.01.2011, VI ZR 325/09, NJW 2011, 1962, 1963; BGH, Urteil vom 01.02.2013, V ZR 72/11, NJW 2013, 1807, 1808), der sich der Senat anschließt, nicht auf den Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern auf das negative Interesse gerichtet ist. Ein Ersatzanspruch auf den Erfüllungsschaden im Hinblick auf den Erwerb eines unterkellerten Hauses scheidet aus, weil die Beklagte nicht Vertragspartner des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Anwesen ist, der Kläger als Käufer aber nur vom Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen könnte (BGH, Urteil vom 18.01.2011, VI ZR 325/09, NJW 2011, 1962, 1963).

b) Der Kläger kann aber auch als Vertrauensschaden nicht den Betrag verlangen, der zur Herstellung einer Vollunterkellerung erforderlich ist.

aa) Der Vertrauensschaden bemisst sich danach, dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde (BGH, Urteil vom 24.06.1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901). Dies kann in Ausnahmefällen auch bedeuten, dass das Interesse an der Erfüllung eines nicht zustande gekommenen Vertrages zu ersetzen ist, insbesondere, wenn ohne das schuldhafte Verhalten ein anderer, für den Geschädigten günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre (BGH, Urteil vom 24.06.1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901; BGH, Urteil vom 27.06.2008, V ZR 135/07, BeckRS 2008, 15504).

bb) Der Bundesgerichtshof hat für die Fälle von Aufklärungspflichtverletzungen in ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 24.06.1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901; BGH, Urteil vom 28.09.2000, III ZR 43/99, NJW 2000, 3642, 3643; BGH, Urteil vom 19.05.2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141; BGH, Urteil vom 06.04.2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876; BGH, Urteil vom 27.06.2008, V ZR 135/07, BeckRS 2008, 15504; BGH, Urteil vom 01.02.2013, V ZR 72/11, NJW 2013, 1807, 1808) anerkannt, dass der Geschädigte seinen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens auch in der Weise geltend machen kann, dass er an dem Vertrag festhält und als Ersatz des negativen Interesses den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (BGH, Urteil vom 01.02.2013, V ZR 72/11, NJW 2013, 1807, 1808). Insoweit braucht der Käufer auch nicht nachzuweisen, dass sich der Vertragspartner auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (BGH, Urteil vom 19.05.2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141).

cc) Auf die vorstehend dargelegten Grundsätze kann sich der Kläger indes hier nicht berufen; sie gelten uneingeschränkt lediglich für das Verhältnis eines geschädigten Käufers zum Verkäufer. Handelt es sich um eine Aufklärungspflichtverletzung durch einen den Kaufvertrag vorbereitenden Dritten, hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.01.2011, VI ZR 325/09, NJW 2011, 1962, 1963 f.; ebenso OLG Koblenz, Urteil vom 16.11.2012, 10 U 199/12, NJW-RR 2013, 828 f.) für die deliktische Haftung aus einer Aufklärungspflichtverletzung Folgendes klargestellt:

(1) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist nach der Differenzhypothese grundsätzlich durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen. Der zum Schadensersatz Verpflichtete hat lediglich den Differenzschaden zu ersetzen. Davon zu unterscheiden ist der Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Dieses ist zu ersetzen, wenn der Anspruchsinhaber verlangen kann, so gestellt zu werden, als ob eine Verbindlichkeit ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Da die deliktische Haftung nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft, stellt sich im Deliktsrecht die Frage nach dem Erfüllungsinteresse als solche nicht. Der deliktische Schadensersatzanspruch richtet sich allein auf das „Erhaltungsinteresse“.

(2) Das gilt für die deliktische Haftung grundsätzlich auch dann, wenn sie neben einer vertraglichen Schadensersatzpflicht besteht. Der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte. Dieser Grundsatz findet bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann Anwendung, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird.

(3) Allerdings muss der Differenzschaden nicht notwendigerweise geringer sein als das positive Interesse des Geschädigten an der Vertragserfüllung. So ist anerkannt, dass die Anwendung der Differenzhypothese in dem Fall, in dem der Geschädigte nachweist, dass er ohne die für den Abschluss des Vertrags ursächliche Täuschungshandlung einen anderen, günstigeren Vertrag - mit dem Verkäufer oder einem Dritten - abgeschlossen hätte, im Ergebnis das Erfüllungsinteresse verlangen kann, und zwar deswegen, weil der Schaden in diesem Ausnahmefall dem Erfüllungsinteresse entspricht.

(4) Nach diesen Grundsätzen ist zutreffend, dass ein Käufer verlangen kann, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Dritte seine Aufklärungspflicht nicht verletzt hätte. Mithin könnte er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Soweit er einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrags nicht geltend macht und vielmehr das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihm „aus dem Erwerb entstandenen Schaden“ ersetzt erhalten will, wobei er diesen Schaden anhand der Kosten berechnet, die nach seiner Behauptung zur Mängelbeseitigung erforderlich sind, ist sein Begehren in der Sache mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre der Kaufgegenstand in dem Zustand, der ihm durch die Aufklärungspflichtverletzung vorgespiegelt wurde. Damit wird aber das Erfüllungsinteresse beansprucht, denn der Käufer möchte in diesem Fall im Ergebnis so gestellt werden, als hätte der Verkäufer den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihm jedenfalls gegenüber dem Drittem nach den für Ersatzansprüche aus unerlaubter Handlung gemäß § 249 Abs. 1 BGB maßgebenden Grundsätzen der Differenzhypothese nicht zu.

dd) Diese vom Bundesgerichtshof für die deliktische Haftung eines Dritten entwickelten Grundsätze sind auf die Haftung eines Dritten aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Aufklärungspflichtverletzung zwanglos übertragbar. In beiden Fällen geht es um eine pflichtwidrige Fehlaufklärung und der Schadensersatzanspruch des Verletzten richtet sich auf das negative Interesse. Insbesondere gilt auch im Rahmen des § 280 Abs. 1 BGB, dass ein Makler, der nicht hinreichend aufgeklärt hat, nicht deshalb wie ein Verkäufer behandelt werden darf (OLG Koblenz, Urteil vom 16.11.2012, 10 U 199/12, NJW-RR 2013, 828; Fischer, NJW 2013, 2410, 3413).

ee) Da der Kläger in seinem Hauptbegehren seinen Schadensersatzanspruch danach berechnet, was die Herstellung der Vollunterkellerung kosten würde, ist dieses in der Sache mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Anwesen in dem Zustand, der ihm durch die Aufklärungspflichtverletzung vorgespiegelt wurde. Dieses Interesse kann er auf diesem Wege nach § 280 Abs. 1 BGB nicht ersetzt verlangen.

ff) Ein Schadensersatz in Höhe der im Hauptbegehren verlangten Summe könnte der Kläger nach den für das negative Interesse geltenden Grundsätzen lediglich dann verlangen, wenn er vortragen und nachweisen würde, dass er das Haus zu einem um genau diese Summe niedrigeren Kaufpreis erworben hätte. Dass der Verkäufer des Anwesens bereit gewesen wäre, den Kaufpreis um die für die Unterkellerung notwendige Summe zu reduzieren, trägt der Kläger indes nicht vor und stellt er auch nicht unter Beweis (vgl. dazu BGH, Urteil vom 27.06.2008, V ZR 135/07, BeckRS 2008, 15504). Der bloße Vortrag, der Kläger hätte die Summe, die er selbst auszugeben bereit war, um die Herstellungskosten reduziert, reicht nicht aus, weil sich daraus nicht ergibt, ob sich der Verkäufer hierauf eingelassen hätte. Da das Begehren des Klägers sich gegen einen Dritten richtet und zudem über den durch die Sachverständige im selbstständigen Beweisverfahren festgestellten objektiven Minderwert (BGH, Urteil vom 28.09.2000, III ZR 43/99, NJW 2000, 3642, 3643) hinausgeht, kann er sich auch nicht auf die Beweiserleichterungen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 19.05.2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141) für Schadensersatzansprüche gegen den Vertragspartner berufen.

c) Soweit der Kläger hilfsweise für den Vertrauensschaden Schadenspositionen in Höhe von 16.474,42 € geltend macht, kann er hieraus von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 15.997,43 € verlangen.

aa) Insoweit handelt es sich prozessual um eine nachträgliche Eventualklagehäufung. Diese ist nach § 533 ZPO zulässig, weil sie im Sinne von § 533 Nr. 1 ZPO im Hinblick auf den vom Senat erteilten Hinweis vom 20.08.2014 sachdienlich ist und die Entscheidung über den Hilfsantrag gemäß § 533 Nr. 2 ZPO auf Tatsachen gestützt werden kann, die der Senat seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Insbesondere ist der Vortrag des Klägers zu den hilfsweise geltend gemachten Schadenspositionen nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO zulassungsfähig, weil er Gesichtspunkte betrifft, die das Landgericht erkennbar übersehen bzw. für unerheblich gehalten hat; zudem hätte das Landgericht bei materiell sachgerechter Behandlung den Kläger darauf hinweisen müssen, dass nach seinem erstinstanzlichen Vortrag kein ersatzfähiger Schaden vorliegt.

bb) Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens ist ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen, in dem die Vermögenslage, in welcher sich der Kläger jetzt befindet, mit derjenigen verglichen wird, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch die Beklagte vertraut hätte und demzufolge den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Die vom Kläger nun in zweiter Instanz vorgebrachten Schadenspositionen sind dabei im Rahmen des Gesamtvermögensvergleichs nicht in vollem Umfang, aber weitgehend zu berücksichtigen. Im Einzelnen gilt hierfür Folgendes:

(1) Maklergebühr in Höhe von 2.023,00 €:

Dass im Zusammenhang mit dem Ankauf des streitgegenständlichen Anwesens diese Maklergebühr angefallen ist, ist zwischen den Parteien unstreitig. Sie beruht auch kausal auf der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten und kann deshalb im Gesamtvermögensvergleich in voller Höhe berücksichtigt werden.

(2) Grunderwerbssteuer in Höhe von 2.975,00 €:

Soweit die Beklagte insoweit die Bezahlung der Grunderwerbssteuer durch den Beklagten mit Nichtwissen bestritten hat, kann diese Schadensposition gleichwohl für den Gesamtvermögensvergleich herangezogen werden. Sie beruht kausal auf der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten. Dass für Grunderwerb an sich Grunderwerbssteuer zu bezahlen ist, ergibt sich aus den entsprechenden steuerrechtlichen Vorschriften. Hinsichtlich der geltend gemachten Höhe der Grunderwerbssteuer gibt die vom Kläger vorgelegte Kopie des Grunderwerbssteuerbescheids (Anlage K 11) dem Senat eine hinreichende Schätzgrundlage im Sinne von § 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Ob die Grunderwerbssteuer bezahlt ist oder nicht, ist für die Berücksichtigungsfähigkeit dieser Schadensposition dabei unerheblich, weil sich ein bei Nichtzahlung bestehender Freistellungsanspruch durch die Erfüllungsverweigerung der Beklagten in jedem Fall nach § 250 BGB in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat (BGH, Urteil vom 13.01.2004, XI ZR 355/02, NJW 2004, 1868 f.; Palandt/Grüneberg, BGB, 23. Aufl. 2014, § 249 Rn. 4).

(3) Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung in Höhe von 96,00 € und Grunderwerb in Höhe von 297,60 €:

Aus den zur Grunderwerbssteuer genannten Gründen sind angesichts der Vorlage der Anlagen K 12 und K 13 die genannten Schadenspositionen, weil kausal auf der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten beruhend, im Gesamtvermögensvergleich in voller Höhe zu berücksichtigen.

(4) Fahrtkosten zum Beurkundungstermin in Höhe von 222,00 €:

Soweit die Beklagte den Anfall von Fahrtkosten gemäß der vom Kläger geltend gemachten Pauschale bestreitet, hat der Senat angesichts der Notwendigkeit persönlicher Anwesenheit bei der Auflassung gemäß § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 287 Abs. 1 BGB die Überzeugung gewonnen, dass für den Kläger tatsächlich Fahrtkosten angefallen sind. Auch die vom Kläger geltend gemachte Entfernung von seinem Wohnort zum Notar mit 740 km ist zutreffend. Die Fahrt ist kausal auf die Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen, weil keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen sind, dass der Kläger sie ohne Kaufvertragsschluss angetreten hätte.

Berücksichtigungsfähig ist in Anlehnung an § 5 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 JVEG (Palandt/Grüneberg, BGB, 23. Aufl. 2014, § 249 Rn. 9) allerdings statt der geltend gemachten 0,30 €/km nur ein Satz von 0,25 € pro gefahrenem Kilometer. Dies zugrunde gelegt ist eine Schadensposition von 185,00 € im Gesamtvermögensvergleich zu berücksichtigen.

(5) Zinsschaden in Höhe von 7.507,37 €:

Hinsichtlich des als entgangenen Gewinn nach § 252 BGB geltend gemachten Zinsschadens ist das einfache Bestreiten der Beklagten angesichts der vorgelegten Zinsübersicht (Anlage K 14) unbehelflich.

Der Zinsschaden ist grundsätzlich auch kausal auf die Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen, weil der Kläger ohne Kaufvertragsschluss die für den Kaufpreis, die Maklergebühr, die Grunderwerbssteuer sowie die Grundbucheintragungen aufgewendeten Summen verzinslich hätte anlegen können. Anderes gilt lediglich für die Fahrtkosten zum Beurkundungstermin; diese können, weil lediglich pauschal geltend gemacht, nicht in den entgangenen Zinsgewinn eingerechnet werden.

Mit dieser Maßgabe ist für den entgangenen Gewinn ein Zinsschaden allerdings lediglich in Höhe von 7.454,13 € beim Gesamtvermögensvergleich zu berücksichtigen, weil die auf Seite 10 des Schriftsatzes des Klägervertreters vom 19.09.2014 (Blatt 86 d. A.) im Einzelnen dargelegten Positionen einerseits die Fahrtkosten einbeziehen und andererseits teilweise unzutreffend berechnet sind. Dies zugrunde gelegt und weil gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO für die einzelnen Zinszeiträume nicht mehr zugesprochen werden kann als jeweils vom Kläger verlangt, sind berücksichtigungsfähig:

Zeitraum

Betrag

19.05.2010 - 09.06.2010

102,70 €

11.06.2010 - 14.07.2010

157,36 €

15.07.2010 - 11.08.2010

139,81 €

12.08.2010 - 20.04.2010

1.370,86 €

21.04.2011 - 30.05.2011

227,04 €

31.05.2011 - 14.07.2011

272,70 €

15.07.2011 - 03.08.2011

120,22 €

04.08.2011 - 24.10.2011

533,04 €

25.10.2011 - 20.03.2012

997,74 €

21.03.2012 - 02.05.2012

276,09 €

03.05.2012 - 28.06.2012

345,04 €

29.06.2012 - 30.07.2012

181,60 €

31.07.2012 - 17.10.2012

248,64 €

18.10.2012 - 18.12.2012

281,48 €

19.12.2012 - 15.04.2013

447,52 €

16.04.2013 - 20.08.2013

465,71 €

21.08.2013 - 04.03.2014

612,21 €

05.03.2014 - 06.08.2014

452,25 €

07.08.2014 - 19.11.2014

222,12 €

(6) Betriebsgrundkosten in Höhe von 1.008,37 €:

Aus den zur Grunderwerbssteuer genannten Gründen sind angesichts der Vorlage der Anlagen K 15 bis K 19 die genannten Schadenspositionen, weil kausal auf der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten beruhend, im Gesamtvermögensvergleich in voller Höhe zu berücksichtigen. Der Kläger hat zutreffend über die Grundkosten hinaus die reinen Verbrauchskosten nicht geltend gemacht.

(7) Rechnung Architekt H. in Höhe von 386,75 €:

Im Gesamtvermögensvergleich kann die Rechnung für den Architekten H. nicht berücksichtigt werden, weil sie nicht kausal auf der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten beruht. Die hierfür aufgewendeten Mittel beruhen vielmehr darauf, dass der Kläger unzutreffend zunächst Schadensersatz in Höhe der Kosten für die nachträgliche Herstellung der Vollunterkellerung, mithin Schadensersatz für Nichterfüllung geltend gemacht hat.

(8) Wertminderung in Höhe von 1.958,33 €:

Die von der Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren (Ergänzungsgutachten vom 18.11.2012) festgestellte, durch die fehlende Vollunterkellerung bedingte Wertminderung des streitgegenständlichen Grundstücks in Höhe von 1.958,33 € ist im Rahmen des Gesamtvermögensvergleichs insoweit zu berücksichtigen, als sie den realen Vermögensstand des Klägers beeinflusst. Der von den Vertragsparteien im Kaufvertrag mit 85.000,00 € bezifferte Grundstückswert vermindert sich um diesen Betrag, so dass der Kläger gegenwärtig über Grundvermögen im Wert von lediglich 83.041,67 € verfügt.

Soweit die Beklagte in zweiter Instanz in der Berufungsbegründung nur auf eine Wertminderung von 1.415,25 € abstellt, ist dies nach § 531 Abs. 2 ZPO unbehelflich, weil die Beklagte bereits in der ersten Instanz in der Klageerwiderung (dort Seite 5, Blatt 17 d. A.) selbst einen Minderwert von 1.958,33 € vorgetragen hat.

cc) Aus dem Vorstehenden ergibt sich folgender Gesamtvermögensvergleich:

Reale Vermögenslage Kläger

Hypothetische Vermögenslage Kläger

Grundstück

83.041,67 €

Kaufpreis

85.000,00 €

Maklergebühr

2.023,00 €

Grunderwerbssteuer

2.975,00 €

Grundbuchkosten Vormerkung

96,00 €

Grundbuchkosten Eigentumserwerb

297,60 €

Fahrtkosten Beurkundung

185,00 €

Zinsgewinn

7.454,13 €

Betriebsgrundkosten

1.008,37 €

Summe

83.041,67 €

Summe

99.039,10 €

Falls der Kläger den Kaufvertrag über das streitgegenständliche Anwesen nicht abgeschlossen hätte, ergäbe sich somit zu seinen Gunsten eine Vermögensdifferenz von 15.997,43 €, die seinem ersatzfähigen negativen Interesse entspricht.

d) Der Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte ist auch nicht nach § 254 BGB wegen eigenen Mitverschuldens bei der Schadensentstehung oder bei der Schadensminderung zu reduzieren.

aa) Soweit sich die Beklagte darauf beruft, der Kläger habe die nur teilweise Unterkellerung erkennen müssen, so rechtfertigt dies nicht die Annahme eines Mitverschuldens des Klägers nach § 254 Abs. 1 BGB.

Die Annahme der Beklagten, dass den Kläger deshalb ein Mitverschulden treffe, weil er die Reduktion von 70 m² (Erdgeschoss) auf lediglich 46 m² (Keller) zwingend hätte erkennen müssen, kann sich, wenn sie nicht rein spekulativ ist, nur auf den Anscheinsbeweis oder einen Erfahrungssatz stützen. Beide Rechtsinstitute sind aber im Bereich individueller Verhaltensweisen von Menschen in bestimmten Lebenslagen nicht anwendbar.

Überdies kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 26.09.1997, V ZR 65/96, NJW-RR 1998, 16; BGH, Urteil vom 13.01.2004, XI ZR 355/02, NJW 2004, 1868, 1870, jeweils mit weiteren Nachweisen) der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich. Die gegenteilige Annahme stünde im Widerspruch zum Grundgedanken der Aufklärungs- und Beratungspflicht.

bb) Es liegen auch kleine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Schadensersatzanspruch des Klägers nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB zu reduzieren wäre, weil der Kläger es unterlassen hätte, den Schaden abzuwenden oder zu mindern.

(1) Soweit sich die Beklagte darauf berufen hat, der Kläger habe sich durch den Erwerb des Hauses Mietkosten erspart, hat der Kläger von der Beklagten unwidersprochen vorgetragen, dass er weiterhin unter seiner bisherigen Adresse wohne und deshalb keine Mietkosten erspart habe.

(2) Soweit die Beklagte sich darauf beruft, der Kläger hätte dann das streitgegenständliche Anwesen vermieten müssen, um zumindest durch die Erzielung von Mieteinnahmen den ihm entstandenen Schaden zu mindern, greift dieser Einwand nicht durch.

Zwar trifft es zu, dass ein Geschädigter im Rahmen des von einem vernünftigen und sorgfältigen Menschen zu Erwartenden dazu beitragen soll, dass der Schaden nicht unnötig groß wird. Darüber hinausgehende Anstrengungen muss der Geschädigte jedoch nicht unternehmen (Münchener Kommentar zum BGB/Oetker, 6. Aufl. 2012, § 254 Rn. 76; BeckOK BGB/Lorenz, Stand 01.05.2014, § 254, Rn. 30). Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.09.1973, VI ZR 97/71, NJW 1974, 602, 603), dem sich der Senat anschließt, hat hierzu klargestellt, dass im Rahmen des § 254 BGB zwar ein Geschädigter regelmäßig zur Schadensminderung die Anstrengungen zu unternehmen hat, die er auf sich nehmen würde, wenn kein ersatzpflichtiger Schädiger vorhanden wäre. Er braucht aber keine erheblichen Risiken einzugehen, die er vielleicht noch in Kauf nehmen würde, wenn er den Schaden allein zu tragen hätte.

Vor diesem Hintergrund war es dem Kläger im vorliegenden Fall nicht zuzumuten, das streitgegenständliche Anwesen zu vermieten. Der Beklagte hat zwar insoweit zutreffend ausgeführt, dass der Kläger durch eine Vermietung möglicherweise schadensmindernde Einnahmen hätte erzielen können. Durch eine Vermietung hätte der Kläger sich indes für die weitere Verwendung des Anwesens dauerhaft gebunden und insbesondere die ihm zustehende Möglichkeit einer Weiterveräußerung des Anwesens über Gebühr erschwert, weil vermietete Anwesen gerichtsbekannt schwerer und zu einem geringeren Preis veräußerbar sind als unvermietete. Hierauf brauchte sich der Kläger nach Treu und Glauben, dessen Ausfluss § 254 BGB ist (BeckOK BGB/Lorenz, Stand 01.05.2014, § 254, Rn. 30), nicht einzulassen.

3. Soweit der Kläger Rechtshängigkeitszinsen gemäß § 291 BGB verlangen kann, sind diese nur aus einem Betrag von 8.543,30 € zuzusprechen. In dem Schadensersatzanspruch des Klägers sind als entgangener Gewinn auch Zinsen in Höhe von 7.454,13 € enthalten, für welche gemäß § 291 Satz 2, § 289 Satz 1 BGB keine Zinseszinsen beansprucht werden können.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Kosten der Berufungsinstanz auf § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, soweit die Berufung im Hinblick auf den hilfsweise vom Kläger geltend gemachten Vertrauensschaden zurückgewiesen wurde; § 97 Abs. 2 ZPO war insoweit nicht anzuwenden, weil der Kläger mangels gerichtlicher Hinweise in der ersten Instanz nicht gehalten war, die von ihm in zweiter Instanz hilfsweise geltend gemachten Schadensposten vorzubringen. Soweit die Berufung des Beklagten erfolgreich war, beruht die Kostenentscheidung auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Hinsichtlich § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist zur Feststellung der Unterliegensquoten der Parteien ein fiktiver Gesamtstreitwert einschließlich der nicht streitwerterhöhenden Nebenforderungen (Zinsen) zu bilden (BGH, Urteil vom 09.11.1960, VIII ZR 222/59, BeckRS 1960, 31188666; BGH, Urteil vom 28.04.1988, IX ZR 127/87, NJW 1988, 2173, 2175; Münchener Kommentar zur ZPO/Schulz, 4. Aufl. 2013, § 92 Rn. 4; Musielak/Lackmann, ZPO, 11. Aufl. 2014, § 92 Rn. 4; BeckOK ZPO/Jaspersen-Wache, Stand 15.06. 2014, § 92 Rn. 26).

Dabei hat der Senat für die Bildung des fiktiven Gesamtstreitwerts den vom Kläger hauptsächlich geltend gemachten Anspruch in Höhe von 20.288,50 (Erfüllungsschaden) um den hilfsweise geltend gemachten Anspruch in Höhe von 16.474,42 € (Vertrauensschaden) erhöht, weil wegen der insoweit klägerseits geltend gemachten unterschiedlichen Schadensarten keine wirtschaftliche Identität im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG vorliegt. Weiter hat der Senat für die Zinsen einen zusätzlichen Betrag von 876,46 € (ohne erneute Addition der Zinsen für den Hilfsantrag, weil insoweit der Zinsanspruch wirtschaftlich identisch ist) hinzugerechnet, so dass sich ein fiktiver Gesamtstreitwert von 37.639,38 € ergibt. Auf diesen bezogen war der Kläger nur mit 15.997,43 € in der Hauptsache und 369,07 € bezüglich der Zinsen erfolgreich, woraus sich die anteiligen Unterliegensquoten der Parteien berechnen.

2. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz beruht die Kostenentscheidung auf § 96 ZPO, weil das Vorbringen des Klägers in der ersten Instanz nicht zur Zuerkennung eines Anspruchs hätte führen dürfen.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1, 2, § 709 Satz 2 ZPO.

V.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen dafür liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichtes.

VI.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 39 Abs. 1, § 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 Satz 2, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO. Da der Kläger in der Berufungsinstanz vorrangig das Erfüllungsinteresse und nur hilfsweise den Vertrauensschaden geltend gemacht hat, insoweit andere Schadensarten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 22.11.1990, IX ZR 73/90, NJW-RR 1991, 1279; BGH, Urteil vom 24.10.2005, II ZR 339/03, NJW-RR 2006, 253; BGH, Beschluss vom 14.01.2010, VII ZR 162/08, BeckRS 2010, 06686) vorliegen und folglich keine wirtschaftliche Identität gegeben ist, war der Wert von Haupt- und Hilfsantrag nach § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG zusammen zu rechnen.

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Schlussurteil, 19. Nov. 2014 - 20 U 2215/14

Urteilsbesprechungen zu Oberlandesgericht München Schlussurteil, 19. Nov. 2014 - 20 U 2215/14

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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

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(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat
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bei uns veröffentlicht am 06.04.2001

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 394/99 Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2011 - VI ZR 325/09

bei uns veröffentlicht am 18.01.2011

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VI ZR 325/09 Verkündet am: 18. Januar 2011 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Jan. 2004 - XI ZR 355/02

bei uns veröffentlicht am 13.01.2004

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 355/02 Verkündet am: 13. Januar 2004 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Juni 2008 - V ZR 135/07

bei uns veröffentlicht am 27.06.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 135/07 Verkündet am: 27. Juni 2008 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Sept. 2000 - III ZR 43/99

bei uns veröffentlicht am 28.09.2000

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 43/99 Verkündet am: 28. September 2000 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Oberlandesgericht Koblenz Urteil, 16. Nov. 2012 - 10 U 199/12

bei uns veröffentlicht am 16.11.2012

Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 13. Januar 2012 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 9.531,90 € nebst Z

Referenzen

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.

(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.

(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.

(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.

(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.

(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.

(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.

(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 43/99 Verkündet am:
28. September 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
------------------------------------
Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,
solche Angaben richtig zu stellen.
BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.
LG Frankfurt a.M.
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr
und Galke

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996, das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.
Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996 zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.
Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe


Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei, hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

II.


Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis , aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig , den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-
aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2. Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war. Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen , daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung realisieren, unrichtig war.

c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt , ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen , im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposéwar die Beklagte spätestens im Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da s ich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen
und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen hätte beschränken müssen.
Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.


Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
1. Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989, 1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal 627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach § 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.
2. Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen, daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

3. Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen, auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen erneut tatrichterlich zu würdigen.
Streck Schlick Kapsa Dörr Galke

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 394/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-------------------------------------
BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise
auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Autound Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa 1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 verlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet werden konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahendo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrichtung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen Anspruch , der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande gekommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günstigere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine solche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu keinem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt werden können.
Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertragsunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Verpflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90, NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992, 905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben, noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.

a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen geschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungsgericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hingenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hätte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte, nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher offen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB) Anwendung finden kann.

b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142, 51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegenüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77, 82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Ausgleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234, 2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat, Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ 99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare , einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel /Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Interesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinreichend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz , NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.

d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Vereinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB formwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genommen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJWRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.

e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Geschädigte , wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Senat , Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981, 2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ 69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben , haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrauen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111, 75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nutzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 lediglich , daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf vertrauen , mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Ä nderung der Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffenden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.

III.


Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzuhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994, V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Lemke Gaier

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 135/07 Verkündet am:
27. Juni 2008
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 18. Juli 2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 1992 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Käuferin), von der Beklagten, einer Kleinstadt in Thüringen, ein erschlossenes und an eine dezentrale Containerkläranlage angeschlossenes Grundstück von rund 100.000 m² zur Errichtung einer Fabrik. Die Vertragsparteien vereinbarten einen Kaufpreis für das Grundstück von 9 DM/m² sowie einen von der Käuferin für die Erschließung zu zahlenden Betrag von weiteren 9 DM/m². Dieser Betrag sollte nach dem Vertrag unter anderem sämtlichen Aufwand für die Erschließungskosten nach § 127 BauGB und für die Abwasserentsorgung enthalten. Die Käuferin verpflichtete sich zum Bau der Fabrik innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung mit einer Investitionssumme von 80 Millionen DM. Der Vertrag wurde vollzogen und die Fabrik errichtet.
2
Im Januar 1993 schlossen sich die Beklagte und weitere 36 Gemeinden zu einem Zweckverband zusammen. Dieser errichtete eine zentrale Kläranlage, an die auch das von der Käuferin erworbene Grundstück angeschlossen wurde. Der Zweckverband forderte hierfür Beiträge in Höhe von insgesamt 430.531,25 €, die bis zum 25. August 2003 gezahlt wurden. Die Käuferin erhob vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die Beitragsbescheide. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Die Beitragsschuld blieb bestehen ; der Zweckverband zahlte allerdings einen Teilbetrag von 240.652,45 € an die Klägerin zurück und stundete diesen Teil der Beitragsschuld.
3
Die Klägerin hat von der Beklagten zunächst die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten Herstellungsbeiträge, hilfsweise die Feststellung der Erstattungspflicht der Beklagten verlangt. Das Landgericht hat der Klage nach dem Hilfsantrag stattgegeben. Nachdem der Zweckverband die Beiträge teilweise zurückgezahlt hatte, hat die Klägerin die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten 189.878,80 € zzgl. Zinsen sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz der zurzeit von dem Zweckverband gestundeten 240.652,45 € verlangt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben.
4
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Beklagte sei bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet gewesen, die Käuferin über alle Umstände auf- zuklären, die im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zukunft relevant werden konnten. Indem die Beklagte die Käuferin nicht über die bevorstehende Gründung des Zweckverbandes und die Errichtung der zentralen Kläranlage unterrichtete, habe sie pflichtwidrig Informationen zurückgehalten , die erkennbar von zentraler Bedeutung für den Entschluss der Käuferin gewesen seien, den Vertrag abzuschließen und die Fabrik in der beklagten Gemeinde zu errichten.
6
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, weil die Käuferin den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Beklagte sie über die bevorstehenden kommunalen Veränderungen und Planungen informiert hätte. Dann hätte sie die an die Beklagte gezahlten Beträge von insgesamt 1.912.068 DM erspart. Die Klägerin dürfe aber nicht besser gestellt werden , als sie stünde, wenn ein dem geschützten Vertrauen entsprechender Vertrag wirksam abgeschlossen und erfüllt worden wäre. Das Erfüllungsinteresse der Käuferin habe darin bestanden, nicht mehr als den im Vertrag vereinbarten Erschließungskostenbeitrag von 956.034 DM zahlen zu müssen. Die nochmals an den Zweckverband zu zahlenden Herstellungsbeiträge in Höhe von 430.531,25 € stellten damit den von der Beklagten zu ersetzenden Schaden dar.

II.

7
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in dem im Berufungsurteil zuerkannten Umfang zu.
8
1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch aus einem Verschulden bei Vertragsschluss gemäß dem hier nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bejaht.
9
a) Entgegen der Ansicht der Revision war die Beklagte verpflichtet, die Käuferin ungefragt darüber zu unterrichten, dass auf Grund der geplanten Errichtung einer zentralen Abwasseranlage durch den in Gründung befindlichen Zweckverband weitere Beitragslasten auf die Käuferin zukommen würden, die über den im Grundstückskaufvertrag in Ansatz gebrachten Betrag für die Erschließung des Fabrikgrundstücks hinausgingen.
10
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei den Vertragsverhandlungen, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Verhandelnden die Pflicht, die andere Partei über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern diese eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141 m.w.N., insoweit in BGHZ 168, 35 nicht abgedruckt ). Begrenzt wird der Umfang der vorvertraglichen Informationspflichten dadurch, dass jede Partei grundsätzlich davon ausgehen darf, dass ihr künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse sich selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten und die mit dem Vertragsabschluss verbunden Risiken Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht und Warnpflicht besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb nur, wenn eine Partei wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 16. Januar 1996, XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207; Urt. v. 15.
April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231; Senat, Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, aaO m.w.N.).
11
bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte rechtsfehlerfrei angenommen.
12
(1) Die Beklagte verfügte über einen Informationsvorsprung. Das ergibt sich aus den von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen. Danach hatte nur die beklagte Gemeinde Kenntnis davon, dass auf die sich bei ihr ansiedelnden Investoren zusätzliche Beitragslasten infolge der künftigen Errichtung einer zentralen Kläranlage durch den in Gründung befindlichen Abwasserzweckverband zukommen werden.
13
(2) Die Beklagte war zu einem Hinweis auf diese Umstände verpflichtet. Dass in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung Deutschlands mit derartigen Folgeerschließungen allgemein zu rechnen gewesen sei, steht dem nicht entgegen.
14
Eine Gemeinde muss in den Vertragsverhandlungen einen Investor über die (noch verwaltungsinternen) Absichten unterrichten, wenn diese oder die sich daraus ergebenden Folgen durch Beitragslasten für dessen Vertragsentschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Sie muss insbesondere unrichtige Erwartungen des Investors richtigstellen, die sie durch ihre Angaben erst geweckt hat (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 1991, IX ZR 84/90, WM 1991, 1731, 1733).
15
Für den Entschluss der Käuferin, das Grundstück zu erwerben und an diesem Standort zu investieren, waren die Gesamtkosten des Grunderwerbs von wesentlicher Bedeutung, was sie der Beklagten auch mitgeteilt hatte. Die Beklagte hatte Fehlvorstellungen über den Aufwand aus der Erschließung - ent- gegen der Auffassung der Revision - nach den Feststellungen im Berufungsurteil schon dadurch erweckt, dass sie sich mit der Käuferin auf einen Kaufpreis (einschließlich eines im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Anteils für den Erschließungsaufwand ) einigte, der nach den vorhergehenden Erklärungen der Käuferin die Obergrenze des Aufwands für den Erwerb des Fabrikgrundstücks darstellte. Unter diesen Umständen darf der Käufer, der mit den Vertretern der Gebietskörperschaft über die Konditionen einer Gewerbeansiedlung in der Gemeinde verhandelt, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte einen Hinweis auf eine nur ihnen bereits absehbare Mehrbelastung aus Beitragslasten einer künftigen öffentlichen Investition erwarten, die in dem im abzuschließenden Kaufvertrag für den Erschließungsaufwand bestimmten Betrag nicht enthalten ist.
16
2. Nicht von Rechtsfehlern frei ist jedoch die Begründung des Berufungsgerichts zu den Rechtsfolgen der Aufklärungspflichtverletzung.
17
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass die durch eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen kann (std. Rspr. BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Umfang des zu ersetzenden Schadens nach dem Erfüllungsinteresse der Käuferin bestimmt.
18
aa) Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ist auf Ersatz des sogenannten negativen Interesses gerichtet (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901). Der wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu ersetzende Schaden kann nur dann nach dem Erfüllungsinteresse des Geschädigten bemessen werden, wenn bei der gebotenen Aufklärung ein günstigerer Vertrag mit dem bisherigen Vertragspartner oder mit einem Dritten zustande gekommen wäre. Nur wenn der Geschädigte das darlegt und beweist, kann er verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte (Senat, BGHZ 168, 35, 40 m.w.N.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, aaO; vgl. auch BGHZ 108, 200, 207 f.).
19
bb) Bereits daran fehlt es. Dass die Beklagte sich auf eine vertragliche Verpflichtung eingelassen hätte, die Käuferin von weiteren Beitragslasten für die Erschließung des Fabrikgrundstücks freizustellen, hat die Klägerin nicht einmal vorgetragen; Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht auch nicht getroffen. Es kann daher dahinstehen, ob der Einwand der Revision zutrifft, dass dem Ersatzanspruch auf das Erfüllungsinteresse schon der Umstand entgegengestanden hätte, dass eine vertragliche Freistellungsverpflichtung der beklagten Gemeinde einer Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft hätte, die jedoch nicht erteilt worden wäre.
20
b) Die Revision bleibt gleichwohl ohne Erfolg, da die Entscheidung in Bezug auf den der Klägerin zugesprochenen Schadensersatzanspruch im Ergebnis richtig ist.
21
aa) Die durch eine Aufklärungspflichtverletzung geschädigte Vertragspartei , die bei anfänglicher Kenntnis der wahren Sachlage den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, muss nicht deswegen die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung des Vertrages insgesamt verlangen; es steht ihr nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vielmehr frei, an dem für sie ungünstigen Vertrag festzuhalten und von dem Schädiger den Ersatz des ihr verbliebenen Vertrauensschadens zu verlangen (BGHZ 69, 53, 57; 111, 75, 82; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Geschieht das, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach den Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, BGHZ 168, 35, 39; Stoll JZ 1999, 95). Der Vertrauensschaden kann sich in verschiedener Weise im Vermögen des Geschädigten nachteilig ausgewirkt haben und dementsprechend unterschiedlich berechnet werden: Der zu ersetzende Vermögensnachteil kann in dem Betrag bestehen, um den die Gegenleistung des Geschädigten das übersteigt, was er bei Kenntnis der Sachlage höchstens bewilligt hätte, um den er die Sache zu teuer gekauft hat oder den er für den Erwerb oder die bestimmungsgemäße Verwendung zuviel aufgewendet hat. Maßgebend für die Schadensbestimmung ist das Zurückbleiben des von dem Gläubiger Empfangenen hinter dem hypothetischen Wert, den ein erwartungsgerechter Vertrag für den Geschädigten gehabt hätte (Stoll aaO).
22
bb) Der Vertrauensschaden des Käufers kann demzufolge auch in dessen Mehraufwand nach dem Erwerb der Sache bestehen, wenn dieser wegen der Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers darauf vertrauen durfte, dass sein Gesamtaufwand für die nach dem Vertrag vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen wird (BGHZ 111, 75, 83; Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 364/99, NJW 2001, 2875, 2877).
23
(1) So ist es hier. Der Kaufvertrag über das Fabrikgrundstück war die Grundlage für eine Industrieansiedlung mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Investitionsvolumen von 80 Millionen DM. Die Käuferin konnte nach den Verhandlungen über die Ansiedlung in der beklagten Gemeinde davon ausgehen, dass im Falle der Entscheidung für den Bau der Fabrik an diesem Standort die mit dem Kaufpreis von 18 DM/m² bestimmte Obergrenze des Aufwands für den Grunderwerb nicht durch weitere auf das Grundstück bezogene Beiträge für dessen Erschließung überschritten werden wird. Die Käuferin hat im Vertrauen darauf, dass in einem absehbaren Zeitraum von zumindest 20 Jahren keine weiteren Erschließungskosten anfallen (so lange hätte die zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages vorhandene Kläranlage nach den getroffenen Feststellungen im Berufungsurteil funktionstüchtig bleiben sollen) das Grundstück erworben und die Fabrik errichtet. Die von dem Zweckverband erhobenen Herstellungsbeiträge sind danach der Betrag, um den der Wert des geschlossenen Vertrages hinter dem hypothetischen Wert eines erwartungsgerechten Vertrages zurückbleibt.
24
(2) Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Ersatzpflicht der Beklagten bedeutungslos, dass von dieser in den Verhandlungen die künftigen Kosten nicht angesprochen, sondern die Belastungen verschwiegen wurden. Der erhöhte Aufwand des Käufers wird auch bei einem Schweigen des Verkäufers von dem Schutzweck der verletzten Aufklärungspflicht erfasst, wenn dieser - wie hier - nach den Umständen über die voraussichtlich entstehenden Mehrkosten hätte aufklären müssen. Der Verkäufer muss dann auch für Mehraufwendungen des Käufers aus der Verwendung der Kaufsache einstehen, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig dem Käufer die für dessen Vertragsentschluss wichtigen Umstände verschwiegen hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Eine zumindest fahrlässige Zurückhaltung der für den Vertragsentschluss der Käuferin wichtigen Informationen hat das Berufungsgericht indessen rechtsfehlerfrei festgestellt.

III.


25
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgenommene Anschlussrevision wegen des abgewiesenen Teils des Zinsanspruchs hat zu keiner Erhöhung des Streitwerts geführt (BGH, Beschl. v. 17. Mai 1984, X ZR 82/83, NJW 1984, 2952, 2953).
Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 19.10.2005 - 3 O 2471/03 -
OLG Jena, Entscheidung vom 18.07.2007 - 4 U 1119/05 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VI ZR 325/09 Verkündet am:
18. Januar 2011
Holmes,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Der gegen einen Dritten gerichtete Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten
Käufers gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB ist darauf gerichtet, so gestellt
zu werden, wie er stünde, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre (Abgrenzung
zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96).
BGH, Urteil vom 18. Januar 2011 - VI ZR 325/09 - OLG Düsseldorf
LG Wuppertal
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Galke, den Richter Zoll,
die Richterin Diederichsen, den Richter Pauge und die Richterin von Pentz

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. Oktober 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 1. September 1998 erwarb der Kläger von der G. GmbH ein mit einem Mehrfamilienhaus und einer Gewerbehalle bebautes Grundstück in W. zum Preis von 750.000 DM. Den Kaufpreis setzten die Vertragsparteien später einvernehmlich auf 740.000 DM herab. Der Beklagte, der damals einer der beiden Geschäftsführer der Verkäuferin war, hatte dem Kläger vor Abschluss des Vertrages mehrfach erklärt, das Dach der Gewerbehalle sei kurz zuvor erneuert worden. Tatsächlich hatte er 1997 auf dem schadhaften Dachbelag nur eine neue Schalung und darauf eine Bitumenbahn sowie eine Schweißbahn aufbringen lassen. In der Folgezeit kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Dachs. Ausweislich eines von dem Kläger eingeholten Angebots beliefen sich die Kosten für den kompletten Abriss der Dacheindeckung und die vollständige Erneuerung des Dachs auf 259.891,14 DM. Der Kläger zahlte auf den Kaufpreis nur 680.000 DM. Er erklärte zunächst die Minderung und später in Höhe des Restkaufpreises die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch von mindestens 60.000 DM. Die Zwangsvollstreckung der Verkäuferin wurde insoweit für unzulässig erklärt. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger zunächst die Verkäuferin und den Beklagten als Gesamtschuldner auf weiteren Schadensersatz in Höhe von 199.891,14 DM nebst Zinsen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des weitergehenden Schadens in Anspruch genommen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verkäuferin hat das Landgericht angeordnet, die Ansprüche gegen sie und den Beklagten in getrennten Prozessen zu verhandeln. Im vorliegenden Rechtsstreit verfolgt der Kläger sein Begehren gegenüber dem Beklagten weiter.
2
Das Landgericht hat dem Kläger 18.227,56 € zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Rechtsmittel des Klägers, mit dem dieser die Zahlung weiterer 83.975,16 € nebst Zinsen sowie die Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des darüber hinausgehenden Schadens begehrt hat, hatte keinen Erfolg. Die Berufung des Beklagten führte zur vollständigen Klageabweisung. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte arglistig gehandelt hat, als er dem Kläger erklärte, das Dach sei kurz zuvor erneuert worden. Es verneint aus rechtlichen Gründen einen Schadensersatzanspruch des Klägers, weil allein eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht komme. Da der Kläger danach lediglich Anspruch auf das negative Interesse habe, könne er verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Demnach könne er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Ein auf Rückabwicklung des Vertrages gerichteter Anspruch sei jedoch nicht Gegenstand der Klage. Zwar könne der Ersatzanspruch in Ausnahmefällen auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein. Das gelte etwa dann, wenn ohne das schuldhafte Verhalten des Schädigers ein anderer, für den Geschädigten günstigerer Vertrag mit demselben Vertragspartner oder einem Dritten zustande gekommen wäre, doch sei dafür vorliegend nichts ersichtlich. Auf Ersatz des positiven Interesses, das der Kläger mit seinem Begehren auf Ersatz der notwendigen Reparaturkosten geltend mache, sei der deliktische Anspruch nicht gerichtet. Es sei auch nicht gerechtfertigt, den allein aus unerlaubter Handlung haftenden Schädiger haftungsrechtlich dem nach Gewährleistungsrecht haftenden Verkäufer gleichzustellen.

II.

4
Das angefochtene Urteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
5
1. Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die subjektiven Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB erfüllt sind, ist der diesbezügliche Sachvortrag des Klägers im Revisionsrechtszug zu seinen Gunsten zu unterstellen.
6
2. Dem Schadensersatzbegehren steht entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht entgegen, dass der Kläger ursprünglich die Minderung erklärt hat. Abgesehen davon, dass er schon mangels Vollzuges der Minderung (§ 465 BGB a.F.) sein Wahlrecht hinsichtlich der ihm gegen die Verkäuferin zustehenden Gewährleistungsansprüche nicht verloren hat (vgl. BGH, Urteile vom 8. Januar 1959 - VIII ZR 174/57, BGHZ 29, 148, 151; vom 24. November 1982 - VIII ZR 263/81, BGHZ 85, 367, 372 und vom 11. Juli 1990 - VIII ZR 219/89, NJW 1990, 2680, 2681), macht der Kläger vorliegend keinen Gewährleistungsanspruch, sondern einen deliktischen Schadensersatzanspruch geltend, und zwar gegen den Beklagten, der am Kaufvertrag nicht als Verkäufer beteiligt war und für dessen Haftung die sich aus §§ 459 ff. BGB a.F. ergebenden Beschränkungen nicht zum Tragen kommen.
7
3. Der Umfang der gegebenenfalls bestehenden Ersatzpflicht des Beklagten bestimmt sich, da das behauptete schädigende Ereignis vor dem 1. August 2002 eingetreten ist, nach den Vorschriften der §§ 249 ff. BGB in der seinerzeit geltenden Fassung (Art. 229 § 8 Abs. 1 EGBGB).
8
a) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist nach der sogenannten Differenzhypothese grundsätzlich durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit der- jenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen (Senatsurteil vom 3. Juli 1984 - VI ZR 264/82, VersR 1984, 944; BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 217; BGH, Urteile vom 15. Dezember 1982 - VIII ZR 315/80, BGHZ 86, 128, 130; vom 10. Dezember 1986 - VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182, 196; vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99, NJW 2000, 2669, 2670 [insoweit in BGHZ 144, 343 nicht abgedruckt] und vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, VersR 1998, 906). Der nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz Verpflichtete hat lediglich den Differenzschaden zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 65/09, NJW-RR 2010, 1579 Rn. 15 m.w.N.; Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 249 Rn. 195; Staudinger /Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 437 Rn. 56; Schermaier, JZ 1998, 857 f. [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, VersR 1998, 245 = JZ 1998, 855 = MDR 1998, 266]). Davon zu unterscheiden ist der Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Dieses ist zu ersetzen, wenn der Anspruchsinhaber verlangen kann, so gestellt zu werden, als ob eine Verbindlichkeit ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Da die deliktische Haftung nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft , stellt sich im Deliktsrecht die Frage nach dem Erfüllungsinteresse als solche nicht (vgl. MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 125). Der deliktische Schadensersatzanspruch richtet sich allein auf das "Erhaltungsinteresse" (Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 67, § 2 IV 4.).
9
Das gilt für die deliktische Haftung grundsätzlich auch dann, wenn sie neben einer vertraglichen Schadensersatzpflicht besteht. Der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte (vgl. Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 8. Aufl., S. 323 Rn. 867). Dieser Grundsatz findet bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann Anwendung, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers (vgl. § 463 BGB a.F.) ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (Tiedtke, DB 1998, 1019, 1020; Schaub, ZEuP 1999, 941, 951 f.).
10
Allerdings muss der Differenzschaden nicht notwendigerweise geringer sein als das positive Interesse des Geschädigten an der Vertragserfüllung. So ist anerkannt, dass die Anwendung der Differenzhypothese in dem Fall, in dem der Geschädigte nachweist, dass er ohne die für den Abschluss des Vertrages ursächliche Täuschungshandlung einen anderen, günstigeren Vertrag - mit dem Verkäufer oder einem Dritten - abgeschlossen hätte, im Ergebnis das Erfüllungsinteresse verlangen kann, und zwar deswegen, weil der Schaden in diesem Ausnahmefall dem Erfüllungsinteresse entspricht (vgl. Tiedtke, aaO, S. 1019; Rust, NJW 1999, 339; Imping, MDR 1998, 267 [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, aaO]).
11
b) Nach diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Kläger verlangen kann, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Mithin könnte er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages macht er jedoch nicht geltend. Vielmehr will er das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihm "aus dem Erwerb entstandenen Schaden" ersetzt erhalten. Diesen Schaden will er anhand der Kosten berechnen, die nach seiner Behaup- tung zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. In der Sache ist sein Begehren mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach der Gewerbehalle , wie vom Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, tatsächlich erneuert worden. Damit beansprucht er aber das Erfüllungsinteresse, denn er möchte im Ergebnis so gestellt werden, als hätte die Verkäuferin den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihm jedenfalls gegenüber dem Beklagten als Drittem nach den für Ersatzansprüche aus unerlaubter Handlung gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. maßgebenden Grundsätzen der Differenzhypothese nicht zu.
12
c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe zumindest einen Anspruch auf den Betrag von 18.227,56 € (35.650 DM), der ihm in erster Instanz zuerkannt worden sei. Das Landgericht hat der Schadensbestimmung ersichtlich die für die Berechnung der Minderung maßgebende Vorschrift des § 472 Abs. 1 BGB a.F. zugrunde gelegt. Es hat dabei nicht beachtet, dass für den vom Kläger gegen den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung nicht die Regeln des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts zur Anwendung gelangen. Vielmehr ist der Schaden, wie dargelegt , nach der sogenannten Differenzhypothese durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen. Dafür, dass der Kläger einen geminderten Kaufpreis hätte zahlen müssen, wenn der Beklagte nicht erklärt hätte, dass das Dach der Gewerbehalle vor kurzem erneuert worden sei, ist jedoch nichts ersichtlich. Sachvortrag dazu zeigt die Revision auch nicht auf. Soweit sie geltend macht, nach ständiger Rechtsprechung könne der Käufer den Wertunterschied zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Sache durch Ermittlung der für eine Herrichtung des Kaufgegenstands in einen mangelfreien Zustand erforderlichen Kosten berechnen, lässt sie außer Acht, dass der Kläger gegen den Beklagten keine kaufrechtlichen Ge- währleistungsansprüche hat und der von ihm allein auf unerlaubte Handlung gestützte Schadensersatzanspruch eben nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet ist.
13
d) Etwas anderes lässt sich auch nicht der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung entnehmen. Der vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung des Reichsgerichts (RG, Urteil vom 10. November 1921 - VI 195/21, RGZ 103, 154) lag ein mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. Soweit das Reichsgericht in älteren Urteilen angenommen hat, der deliktische Anspruch des getäuschten Käufers könne ausnahmsweise auf das positive Interesse gerichtet sein (RG, Urteile vom 12. November 1904 - V 227/04, RGZ 59, 155, 157; vom 28. März 1906 - V 356/05, RGZ 63, 110, 112; und vom 2. Oktober 1907 - V 8/07, RGZ 66, 335, 337), betrafen die zugrunde liegenden Fallgestaltungen nicht die Haftung eines Dritten aus unerlaubter Handlung (vgl. Schaub, aaO S. 952). Auch die vom Berufungsgericht zitierte Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1959 - VIII ZR 125/58, NJW 1960, 237, 238) betraf allein die Haftung des Verkäufers. Die Frage, ob der Käufer, der den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hat, von dem Verkäufer gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB das positive Interesse verlangen kann, ist dort erörtert, letztlich aber offen gelassen worden. Soweit in dem Senatsurteil vom 25. November 1997 (VI ZR 402/96, aaO) in einer für das Ergebnis der Entscheidung nicht tragenden Be- merkung zum Umfang des Anspruchs des Käufers auf Schadensersatz aus unerlaubter Handlung Abweichendes ausgeführt ist, wird daran nicht festgehalten.
14
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Galke Zoll Diederichsen Pauge von Pentz
Vorinstanzen:
LG Wuppertal, Entscheidung vom 20.11.2008 - 17 O 469/00 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.10.2009 - I-19 U 8/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 72/11 Verkündet am:
1. Februar 2013
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen
Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer
Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er
den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss
erkennbar von Bedeutung sind.

b) Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das
hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis
mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.
BGH, Urteil vom 1. Februar 2013 - V ZR 72/11 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom
1. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 23. Februar 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 14. März 2007 verkaufte der Beklagte der Insolvenzschuldnerin (im Folgenden: Schuldnerin) unter anderem ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück in M. . Der Kaufpreis von 11.779.699 € war durch Multiplikation der Jahresmieten mit dem Faktor 11,33 errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Beklagten garantiert.
2
Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S. AG (im Folgenden: Hauptmieter) für umgerechnet 12,42 €/qm vermietet. Diese nutzte die Flächen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Ausnahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 qm, untervermietet. Der aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Mietzins betrug bei Abschluss des Kaufvertrages 3,38 €/qm. Der Schuldnerin war aufgrundeines Exposés bekannt , dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren.
3
In dem notariellen Kaufvertrag garantierte der Beklagte, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsunterlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Schuldnerin werde den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede Partei vom Vertrag zurücktreten könne.
4
Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Untermieten hat die Schuldnerin von dem Beklagten Zahlung von 2.794.340,56 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe von Mietausfallbürgschaften verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß gestellt hatte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Schuldnerin - unter Feststellung der Erledigung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs - zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger, der als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Untermieten zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die Hauptmietverträge nur noch eine kurze Laufzeit gehabt hätten, und dass die von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erzielten Mieten nicht mehr realisieren zu können. Jedenfalls habe der Beklagten davon ausgehen dürfen.

II.

A.

Zur Klage
6
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
7
1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Schuldnerin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Schuldnerin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten betrugen.
8
a) Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN). Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1972 - VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856).
9
Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks (Senat , Urteile vom 19. Oktober 1980 - V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984); dies ist auch der Grund dafür , dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, Urteile vom 2. Dezember 1988 - V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22. Juni 1990 - V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Rn. 16 - Wohnhausgrundstücke) oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe (Urteil vom 26. Januar 1996 - V ZR 42/94, NJWRR 1996, 690 - Seniorenheimgrundstück) übersteigen.
10
b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorstellung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007). Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wird. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeitpunkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietbaren Flächen geprägt. Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin - ersichtlich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschlossenen Mietverträge - gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Schuldnerin - eine Investmentgesellschaft - eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften.

11
2. Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann.
12
a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer bestimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist (vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76).
13
b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Beklagte in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe.
14
aa) Der Beklagte hat in Nr. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch die Schuldnerin garantiert, der Schuldnerin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Schuldnerin im Berufungsrechtszug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Vermögensverwaltung des Beklagten und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte und in Bezug darauf - wenn auch vergeblich - um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beigefügten Untermietverträgen hätte der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Feststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich vereinbarten Informationspflichten bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.
15
bb) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht - wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung - von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: Senatsurteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22). Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands - zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren - über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Schuldnerin sich das Recht vorbehalten hatte , noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen.
16
Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Beklagte seine Informationspflicht durch Vorlage der Unterlagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

III.

17
Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
18
1. Ob der Beklagte seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein.

19
2. Der Kläger hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertraglichen Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (vgl. Senat, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte .
20
3. Sollte eigewandt werden, dass die Schuldnerin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten darzulegen und zu beweisen.
21
4. Ein dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informationspflichten zuzuerkennender Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen verlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN). Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) unterziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen (verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221), kann hier dahinstehen.

Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er - wie es hier die Schuldnerin unter Einschaltung von Anwälten und Unternehmensberatern getan hat - eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertraglichen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat (vgl. OLG München, Urteil vom 26. Juli 2006 - 7 U 2128/06, Rn. 115, juris).

B.

Zur Widerklage
22
Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem feststand, dass die verbürgte Verbindlichkeit des Verkäufers durch den Ablauf der Mietzeit erloschen war. Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § 273 BGB besteht aus den in dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 07.05.2009 - 333 O 178/08 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2011 - 4 U 86/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VI ZR 325/09 Verkündet am:
18. Januar 2011
Holmes,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Der gegen einen Dritten gerichtete Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten
Käufers gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB ist darauf gerichtet, so gestellt
zu werden, wie er stünde, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre (Abgrenzung
zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96).
BGH, Urteil vom 18. Januar 2011 - VI ZR 325/09 - OLG Düsseldorf
LG Wuppertal
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Galke, den Richter Zoll,
die Richterin Diederichsen, den Richter Pauge und die Richterin von Pentz

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. Oktober 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 1. September 1998 erwarb der Kläger von der G. GmbH ein mit einem Mehrfamilienhaus und einer Gewerbehalle bebautes Grundstück in W. zum Preis von 750.000 DM. Den Kaufpreis setzten die Vertragsparteien später einvernehmlich auf 740.000 DM herab. Der Beklagte, der damals einer der beiden Geschäftsführer der Verkäuferin war, hatte dem Kläger vor Abschluss des Vertrages mehrfach erklärt, das Dach der Gewerbehalle sei kurz zuvor erneuert worden. Tatsächlich hatte er 1997 auf dem schadhaften Dachbelag nur eine neue Schalung und darauf eine Bitumenbahn sowie eine Schweißbahn aufbringen lassen. In der Folgezeit kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Dachs. Ausweislich eines von dem Kläger eingeholten Angebots beliefen sich die Kosten für den kompletten Abriss der Dacheindeckung und die vollständige Erneuerung des Dachs auf 259.891,14 DM. Der Kläger zahlte auf den Kaufpreis nur 680.000 DM. Er erklärte zunächst die Minderung und später in Höhe des Restkaufpreises die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch von mindestens 60.000 DM. Die Zwangsvollstreckung der Verkäuferin wurde insoweit für unzulässig erklärt. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger zunächst die Verkäuferin und den Beklagten als Gesamtschuldner auf weiteren Schadensersatz in Höhe von 199.891,14 DM nebst Zinsen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des weitergehenden Schadens in Anspruch genommen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verkäuferin hat das Landgericht angeordnet, die Ansprüche gegen sie und den Beklagten in getrennten Prozessen zu verhandeln. Im vorliegenden Rechtsstreit verfolgt der Kläger sein Begehren gegenüber dem Beklagten weiter.
2
Das Landgericht hat dem Kläger 18.227,56 € zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Rechtsmittel des Klägers, mit dem dieser die Zahlung weiterer 83.975,16 € nebst Zinsen sowie die Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des darüber hinausgehenden Schadens begehrt hat, hatte keinen Erfolg. Die Berufung des Beklagten führte zur vollständigen Klageabweisung. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte arglistig gehandelt hat, als er dem Kläger erklärte, das Dach sei kurz zuvor erneuert worden. Es verneint aus rechtlichen Gründen einen Schadensersatzanspruch des Klägers, weil allein eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht komme. Da der Kläger danach lediglich Anspruch auf das negative Interesse habe, könne er verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Demnach könne er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Ein auf Rückabwicklung des Vertrages gerichteter Anspruch sei jedoch nicht Gegenstand der Klage. Zwar könne der Ersatzanspruch in Ausnahmefällen auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein. Das gelte etwa dann, wenn ohne das schuldhafte Verhalten des Schädigers ein anderer, für den Geschädigten günstigerer Vertrag mit demselben Vertragspartner oder einem Dritten zustande gekommen wäre, doch sei dafür vorliegend nichts ersichtlich. Auf Ersatz des positiven Interesses, das der Kläger mit seinem Begehren auf Ersatz der notwendigen Reparaturkosten geltend mache, sei der deliktische Anspruch nicht gerichtet. Es sei auch nicht gerechtfertigt, den allein aus unerlaubter Handlung haftenden Schädiger haftungsrechtlich dem nach Gewährleistungsrecht haftenden Verkäufer gleichzustellen.

II.

4
Das angefochtene Urteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
5
1. Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die subjektiven Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB erfüllt sind, ist der diesbezügliche Sachvortrag des Klägers im Revisionsrechtszug zu seinen Gunsten zu unterstellen.
6
2. Dem Schadensersatzbegehren steht entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht entgegen, dass der Kläger ursprünglich die Minderung erklärt hat. Abgesehen davon, dass er schon mangels Vollzuges der Minderung (§ 465 BGB a.F.) sein Wahlrecht hinsichtlich der ihm gegen die Verkäuferin zustehenden Gewährleistungsansprüche nicht verloren hat (vgl. BGH, Urteile vom 8. Januar 1959 - VIII ZR 174/57, BGHZ 29, 148, 151; vom 24. November 1982 - VIII ZR 263/81, BGHZ 85, 367, 372 und vom 11. Juli 1990 - VIII ZR 219/89, NJW 1990, 2680, 2681), macht der Kläger vorliegend keinen Gewährleistungsanspruch, sondern einen deliktischen Schadensersatzanspruch geltend, und zwar gegen den Beklagten, der am Kaufvertrag nicht als Verkäufer beteiligt war und für dessen Haftung die sich aus §§ 459 ff. BGB a.F. ergebenden Beschränkungen nicht zum Tragen kommen.
7
3. Der Umfang der gegebenenfalls bestehenden Ersatzpflicht des Beklagten bestimmt sich, da das behauptete schädigende Ereignis vor dem 1. August 2002 eingetreten ist, nach den Vorschriften der §§ 249 ff. BGB in der seinerzeit geltenden Fassung (Art. 229 § 8 Abs. 1 EGBGB).
8
a) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist nach der sogenannten Differenzhypothese grundsätzlich durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit der- jenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen (Senatsurteil vom 3. Juli 1984 - VI ZR 264/82, VersR 1984, 944; BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 217; BGH, Urteile vom 15. Dezember 1982 - VIII ZR 315/80, BGHZ 86, 128, 130; vom 10. Dezember 1986 - VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182, 196; vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99, NJW 2000, 2669, 2670 [insoweit in BGHZ 144, 343 nicht abgedruckt] und vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, VersR 1998, 906). Der nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz Verpflichtete hat lediglich den Differenzschaden zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 65/09, NJW-RR 2010, 1579 Rn. 15 m.w.N.; Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 249 Rn. 195; Staudinger /Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 437 Rn. 56; Schermaier, JZ 1998, 857 f. [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, VersR 1998, 245 = JZ 1998, 855 = MDR 1998, 266]). Davon zu unterscheiden ist der Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Dieses ist zu ersetzen, wenn der Anspruchsinhaber verlangen kann, so gestellt zu werden, als ob eine Verbindlichkeit ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Da die deliktische Haftung nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft , stellt sich im Deliktsrecht die Frage nach dem Erfüllungsinteresse als solche nicht (vgl. MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 125). Der deliktische Schadensersatzanspruch richtet sich allein auf das "Erhaltungsinteresse" (Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 67, § 2 IV 4.).
9
Das gilt für die deliktische Haftung grundsätzlich auch dann, wenn sie neben einer vertraglichen Schadensersatzpflicht besteht. Der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte (vgl. Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 8. Aufl., S. 323 Rn. 867). Dieser Grundsatz findet bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann Anwendung, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers (vgl. § 463 BGB a.F.) ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (Tiedtke, DB 1998, 1019, 1020; Schaub, ZEuP 1999, 941, 951 f.).
10
Allerdings muss der Differenzschaden nicht notwendigerweise geringer sein als das positive Interesse des Geschädigten an der Vertragserfüllung. So ist anerkannt, dass die Anwendung der Differenzhypothese in dem Fall, in dem der Geschädigte nachweist, dass er ohne die für den Abschluss des Vertrages ursächliche Täuschungshandlung einen anderen, günstigeren Vertrag - mit dem Verkäufer oder einem Dritten - abgeschlossen hätte, im Ergebnis das Erfüllungsinteresse verlangen kann, und zwar deswegen, weil der Schaden in diesem Ausnahmefall dem Erfüllungsinteresse entspricht (vgl. Tiedtke, aaO, S. 1019; Rust, NJW 1999, 339; Imping, MDR 1998, 267 [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, aaO]).
11
b) Nach diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Kläger verlangen kann, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Mithin könnte er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages macht er jedoch nicht geltend. Vielmehr will er das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihm "aus dem Erwerb entstandenen Schaden" ersetzt erhalten. Diesen Schaden will er anhand der Kosten berechnen, die nach seiner Behaup- tung zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. In der Sache ist sein Begehren mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach der Gewerbehalle , wie vom Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, tatsächlich erneuert worden. Damit beansprucht er aber das Erfüllungsinteresse, denn er möchte im Ergebnis so gestellt werden, als hätte die Verkäuferin den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihm jedenfalls gegenüber dem Beklagten als Drittem nach den für Ersatzansprüche aus unerlaubter Handlung gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. maßgebenden Grundsätzen der Differenzhypothese nicht zu.
12
c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe zumindest einen Anspruch auf den Betrag von 18.227,56 € (35.650 DM), der ihm in erster Instanz zuerkannt worden sei. Das Landgericht hat der Schadensbestimmung ersichtlich die für die Berechnung der Minderung maßgebende Vorschrift des § 472 Abs. 1 BGB a.F. zugrunde gelegt. Es hat dabei nicht beachtet, dass für den vom Kläger gegen den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung nicht die Regeln des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts zur Anwendung gelangen. Vielmehr ist der Schaden, wie dargelegt , nach der sogenannten Differenzhypothese durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen. Dafür, dass der Kläger einen geminderten Kaufpreis hätte zahlen müssen, wenn der Beklagte nicht erklärt hätte, dass das Dach der Gewerbehalle vor kurzem erneuert worden sei, ist jedoch nichts ersichtlich. Sachvortrag dazu zeigt die Revision auch nicht auf. Soweit sie geltend macht, nach ständiger Rechtsprechung könne der Käufer den Wertunterschied zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Sache durch Ermittlung der für eine Herrichtung des Kaufgegenstands in einen mangelfreien Zustand erforderlichen Kosten berechnen, lässt sie außer Acht, dass der Kläger gegen den Beklagten keine kaufrechtlichen Ge- währleistungsansprüche hat und der von ihm allein auf unerlaubte Handlung gestützte Schadensersatzanspruch eben nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet ist.
13
d) Etwas anderes lässt sich auch nicht der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung entnehmen. Der vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung des Reichsgerichts (RG, Urteil vom 10. November 1921 - VI 195/21, RGZ 103, 154) lag ein mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. Soweit das Reichsgericht in älteren Urteilen angenommen hat, der deliktische Anspruch des getäuschten Käufers könne ausnahmsweise auf das positive Interesse gerichtet sein (RG, Urteile vom 12. November 1904 - V 227/04, RGZ 59, 155, 157; vom 28. März 1906 - V 356/05, RGZ 63, 110, 112; und vom 2. Oktober 1907 - V 8/07, RGZ 66, 335, 337), betrafen die zugrunde liegenden Fallgestaltungen nicht die Haftung eines Dritten aus unerlaubter Handlung (vgl. Schaub, aaO S. 952). Auch die vom Berufungsgericht zitierte Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1959 - VIII ZR 125/58, NJW 1960, 237, 238) betraf allein die Haftung des Verkäufers. Die Frage, ob der Käufer, der den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hat, von dem Verkäufer gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB das positive Interesse verlangen kann, ist dort erörtert, letztlich aber offen gelassen worden. Soweit in dem Senatsurteil vom 25. November 1997 (VI ZR 402/96, aaO) in einer für das Ergebnis der Entscheidung nicht tragenden Be- merkung zum Umfang des Anspruchs des Käufers auf Schadensersatz aus unerlaubter Handlung Abweichendes ausgeführt ist, wird daran nicht festgehalten.
14
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Galke Zoll Diederichsen Pauge von Pentz
Vorinstanzen:
LG Wuppertal, Entscheidung vom 20.11.2008 - 17 O 469/00 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.10.2009 - I-19 U 8/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 135/07 Verkündet am:
27. Juni 2008
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 18. Juli 2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 1992 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Käuferin), von der Beklagten, einer Kleinstadt in Thüringen, ein erschlossenes und an eine dezentrale Containerkläranlage angeschlossenes Grundstück von rund 100.000 m² zur Errichtung einer Fabrik. Die Vertragsparteien vereinbarten einen Kaufpreis für das Grundstück von 9 DM/m² sowie einen von der Käuferin für die Erschließung zu zahlenden Betrag von weiteren 9 DM/m². Dieser Betrag sollte nach dem Vertrag unter anderem sämtlichen Aufwand für die Erschließungskosten nach § 127 BauGB und für die Abwasserentsorgung enthalten. Die Käuferin verpflichtete sich zum Bau der Fabrik innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung mit einer Investitionssumme von 80 Millionen DM. Der Vertrag wurde vollzogen und die Fabrik errichtet.
2
Im Januar 1993 schlossen sich die Beklagte und weitere 36 Gemeinden zu einem Zweckverband zusammen. Dieser errichtete eine zentrale Kläranlage, an die auch das von der Käuferin erworbene Grundstück angeschlossen wurde. Der Zweckverband forderte hierfür Beiträge in Höhe von insgesamt 430.531,25 €, die bis zum 25. August 2003 gezahlt wurden. Die Käuferin erhob vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die Beitragsbescheide. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Die Beitragsschuld blieb bestehen ; der Zweckverband zahlte allerdings einen Teilbetrag von 240.652,45 € an die Klägerin zurück und stundete diesen Teil der Beitragsschuld.
3
Die Klägerin hat von der Beklagten zunächst die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten Herstellungsbeiträge, hilfsweise die Feststellung der Erstattungspflicht der Beklagten verlangt. Das Landgericht hat der Klage nach dem Hilfsantrag stattgegeben. Nachdem der Zweckverband die Beiträge teilweise zurückgezahlt hatte, hat die Klägerin die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten 189.878,80 € zzgl. Zinsen sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz der zurzeit von dem Zweckverband gestundeten 240.652,45 € verlangt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben.
4
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Beklagte sei bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet gewesen, die Käuferin über alle Umstände auf- zuklären, die im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zukunft relevant werden konnten. Indem die Beklagte die Käuferin nicht über die bevorstehende Gründung des Zweckverbandes und die Errichtung der zentralen Kläranlage unterrichtete, habe sie pflichtwidrig Informationen zurückgehalten , die erkennbar von zentraler Bedeutung für den Entschluss der Käuferin gewesen seien, den Vertrag abzuschließen und die Fabrik in der beklagten Gemeinde zu errichten.
6
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, weil die Käuferin den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Beklagte sie über die bevorstehenden kommunalen Veränderungen und Planungen informiert hätte. Dann hätte sie die an die Beklagte gezahlten Beträge von insgesamt 1.912.068 DM erspart. Die Klägerin dürfe aber nicht besser gestellt werden , als sie stünde, wenn ein dem geschützten Vertrauen entsprechender Vertrag wirksam abgeschlossen und erfüllt worden wäre. Das Erfüllungsinteresse der Käuferin habe darin bestanden, nicht mehr als den im Vertrag vereinbarten Erschließungskostenbeitrag von 956.034 DM zahlen zu müssen. Die nochmals an den Zweckverband zu zahlenden Herstellungsbeiträge in Höhe von 430.531,25 € stellten damit den von der Beklagten zu ersetzenden Schaden dar.

II.

7
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in dem im Berufungsurteil zuerkannten Umfang zu.
8
1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch aus einem Verschulden bei Vertragsschluss gemäß dem hier nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bejaht.
9
a) Entgegen der Ansicht der Revision war die Beklagte verpflichtet, die Käuferin ungefragt darüber zu unterrichten, dass auf Grund der geplanten Errichtung einer zentralen Abwasseranlage durch den in Gründung befindlichen Zweckverband weitere Beitragslasten auf die Käuferin zukommen würden, die über den im Grundstückskaufvertrag in Ansatz gebrachten Betrag für die Erschließung des Fabrikgrundstücks hinausgingen.
10
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei den Vertragsverhandlungen, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Verhandelnden die Pflicht, die andere Partei über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern diese eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141 m.w.N., insoweit in BGHZ 168, 35 nicht abgedruckt ). Begrenzt wird der Umfang der vorvertraglichen Informationspflichten dadurch, dass jede Partei grundsätzlich davon ausgehen darf, dass ihr künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse sich selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten und die mit dem Vertragsabschluss verbunden Risiken Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht und Warnpflicht besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb nur, wenn eine Partei wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 16. Januar 1996, XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207; Urt. v. 15.
April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231; Senat, Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, aaO m.w.N.).
11
bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte rechtsfehlerfrei angenommen.
12
(1) Die Beklagte verfügte über einen Informationsvorsprung. Das ergibt sich aus den von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen. Danach hatte nur die beklagte Gemeinde Kenntnis davon, dass auf die sich bei ihr ansiedelnden Investoren zusätzliche Beitragslasten infolge der künftigen Errichtung einer zentralen Kläranlage durch den in Gründung befindlichen Abwasserzweckverband zukommen werden.
13
(2) Die Beklagte war zu einem Hinweis auf diese Umstände verpflichtet. Dass in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung Deutschlands mit derartigen Folgeerschließungen allgemein zu rechnen gewesen sei, steht dem nicht entgegen.
14
Eine Gemeinde muss in den Vertragsverhandlungen einen Investor über die (noch verwaltungsinternen) Absichten unterrichten, wenn diese oder die sich daraus ergebenden Folgen durch Beitragslasten für dessen Vertragsentschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Sie muss insbesondere unrichtige Erwartungen des Investors richtigstellen, die sie durch ihre Angaben erst geweckt hat (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 1991, IX ZR 84/90, WM 1991, 1731, 1733).
15
Für den Entschluss der Käuferin, das Grundstück zu erwerben und an diesem Standort zu investieren, waren die Gesamtkosten des Grunderwerbs von wesentlicher Bedeutung, was sie der Beklagten auch mitgeteilt hatte. Die Beklagte hatte Fehlvorstellungen über den Aufwand aus der Erschließung - ent- gegen der Auffassung der Revision - nach den Feststellungen im Berufungsurteil schon dadurch erweckt, dass sie sich mit der Käuferin auf einen Kaufpreis (einschließlich eines im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Anteils für den Erschließungsaufwand ) einigte, der nach den vorhergehenden Erklärungen der Käuferin die Obergrenze des Aufwands für den Erwerb des Fabrikgrundstücks darstellte. Unter diesen Umständen darf der Käufer, der mit den Vertretern der Gebietskörperschaft über die Konditionen einer Gewerbeansiedlung in der Gemeinde verhandelt, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte einen Hinweis auf eine nur ihnen bereits absehbare Mehrbelastung aus Beitragslasten einer künftigen öffentlichen Investition erwarten, die in dem im abzuschließenden Kaufvertrag für den Erschließungsaufwand bestimmten Betrag nicht enthalten ist.
16
2. Nicht von Rechtsfehlern frei ist jedoch die Begründung des Berufungsgerichts zu den Rechtsfolgen der Aufklärungspflichtverletzung.
17
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass die durch eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen kann (std. Rspr. BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Umfang des zu ersetzenden Schadens nach dem Erfüllungsinteresse der Käuferin bestimmt.
18
aa) Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ist auf Ersatz des sogenannten negativen Interesses gerichtet (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901). Der wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu ersetzende Schaden kann nur dann nach dem Erfüllungsinteresse des Geschädigten bemessen werden, wenn bei der gebotenen Aufklärung ein günstigerer Vertrag mit dem bisherigen Vertragspartner oder mit einem Dritten zustande gekommen wäre. Nur wenn der Geschädigte das darlegt und beweist, kann er verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte (Senat, BGHZ 168, 35, 40 m.w.N.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, aaO; vgl. auch BGHZ 108, 200, 207 f.).
19
bb) Bereits daran fehlt es. Dass die Beklagte sich auf eine vertragliche Verpflichtung eingelassen hätte, die Käuferin von weiteren Beitragslasten für die Erschließung des Fabrikgrundstücks freizustellen, hat die Klägerin nicht einmal vorgetragen; Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht auch nicht getroffen. Es kann daher dahinstehen, ob der Einwand der Revision zutrifft, dass dem Ersatzanspruch auf das Erfüllungsinteresse schon der Umstand entgegengestanden hätte, dass eine vertragliche Freistellungsverpflichtung der beklagten Gemeinde einer Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft hätte, die jedoch nicht erteilt worden wäre.
20
b) Die Revision bleibt gleichwohl ohne Erfolg, da die Entscheidung in Bezug auf den der Klägerin zugesprochenen Schadensersatzanspruch im Ergebnis richtig ist.
21
aa) Die durch eine Aufklärungspflichtverletzung geschädigte Vertragspartei , die bei anfänglicher Kenntnis der wahren Sachlage den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, muss nicht deswegen die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung des Vertrages insgesamt verlangen; es steht ihr nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vielmehr frei, an dem für sie ungünstigen Vertrag festzuhalten und von dem Schädiger den Ersatz des ihr verbliebenen Vertrauensschadens zu verlangen (BGHZ 69, 53, 57; 111, 75, 82; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Geschieht das, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach den Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, BGHZ 168, 35, 39; Stoll JZ 1999, 95). Der Vertrauensschaden kann sich in verschiedener Weise im Vermögen des Geschädigten nachteilig ausgewirkt haben und dementsprechend unterschiedlich berechnet werden: Der zu ersetzende Vermögensnachteil kann in dem Betrag bestehen, um den die Gegenleistung des Geschädigten das übersteigt, was er bei Kenntnis der Sachlage höchstens bewilligt hätte, um den er die Sache zu teuer gekauft hat oder den er für den Erwerb oder die bestimmungsgemäße Verwendung zuviel aufgewendet hat. Maßgebend für die Schadensbestimmung ist das Zurückbleiben des von dem Gläubiger Empfangenen hinter dem hypothetischen Wert, den ein erwartungsgerechter Vertrag für den Geschädigten gehabt hätte (Stoll aaO).
22
bb) Der Vertrauensschaden des Käufers kann demzufolge auch in dessen Mehraufwand nach dem Erwerb der Sache bestehen, wenn dieser wegen der Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers darauf vertrauen durfte, dass sein Gesamtaufwand für die nach dem Vertrag vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen wird (BGHZ 111, 75, 83; Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 364/99, NJW 2001, 2875, 2877).
23
(1) So ist es hier. Der Kaufvertrag über das Fabrikgrundstück war die Grundlage für eine Industrieansiedlung mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Investitionsvolumen von 80 Millionen DM. Die Käuferin konnte nach den Verhandlungen über die Ansiedlung in der beklagten Gemeinde davon ausgehen, dass im Falle der Entscheidung für den Bau der Fabrik an diesem Standort die mit dem Kaufpreis von 18 DM/m² bestimmte Obergrenze des Aufwands für den Grunderwerb nicht durch weitere auf das Grundstück bezogene Beiträge für dessen Erschließung überschritten werden wird. Die Käuferin hat im Vertrauen darauf, dass in einem absehbaren Zeitraum von zumindest 20 Jahren keine weiteren Erschließungskosten anfallen (so lange hätte die zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages vorhandene Kläranlage nach den getroffenen Feststellungen im Berufungsurteil funktionstüchtig bleiben sollen) das Grundstück erworben und die Fabrik errichtet. Die von dem Zweckverband erhobenen Herstellungsbeiträge sind danach der Betrag, um den der Wert des geschlossenen Vertrages hinter dem hypothetischen Wert eines erwartungsgerechten Vertrages zurückbleibt.
24
(2) Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Ersatzpflicht der Beklagten bedeutungslos, dass von dieser in den Verhandlungen die künftigen Kosten nicht angesprochen, sondern die Belastungen verschwiegen wurden. Der erhöhte Aufwand des Käufers wird auch bei einem Schweigen des Verkäufers von dem Schutzweck der verletzten Aufklärungspflicht erfasst, wenn dieser - wie hier - nach den Umständen über die voraussichtlich entstehenden Mehrkosten hätte aufklären müssen. Der Verkäufer muss dann auch für Mehraufwendungen des Käufers aus der Verwendung der Kaufsache einstehen, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig dem Käufer die für dessen Vertragsentschluss wichtigen Umstände verschwiegen hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Eine zumindest fahrlässige Zurückhaltung der für den Vertragsentschluss der Käuferin wichtigen Informationen hat das Berufungsgericht indessen rechtsfehlerfrei festgestellt.

III.


25
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgenommene Anschlussrevision wegen des abgewiesenen Teils des Zinsanspruchs hat zu keiner Erhöhung des Streitwerts geführt (BGH, Beschl. v. 17. Mai 1984, X ZR 82/83, NJW 1984, 2952, 2953).
Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 19.10.2005 - 3 O 2471/03 -
OLG Jena, Entscheidung vom 18.07.2007 - 4 U 1119/05 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 43/99 Verkündet am:
28. September 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
------------------------------------
Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,
solche Angaben richtig zu stellen.
BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.
LG Frankfurt a.M.
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr
und Galke

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996, das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.
Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996 zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.
Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe


Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei, hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

II.


Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis , aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig , den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-
aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2. Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war. Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen , daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung realisieren, unrichtig war.

c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt , ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen , im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposéwar die Beklagte spätestens im Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da s ich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen
und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen hätte beschränken müssen.
Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.


Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
1. Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989, 1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal 627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach § 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.
2. Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen, daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

3. Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen, auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen erneut tatrichterlich zu würdigen.
Streck Schlick Kapsa Dörr Galke

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 394/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-------------------------------------
BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise
auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Autound Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa 1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 verlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet werden konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahendo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrichtung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen Anspruch , der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande gekommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günstigere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine solche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu keinem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt werden können.
Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertragsunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Verpflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90, NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992, 905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben, noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.

a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen geschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungsgericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hingenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hätte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte, nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher offen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB) Anwendung finden kann.

b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142, 51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegenüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77, 82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Ausgleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234, 2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat, Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ 99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare , einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel /Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Interesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinreichend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz , NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.

d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Vereinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB formwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genommen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJWRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.

e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Geschädigte , wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Senat , Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981, 2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ 69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben , haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrauen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111, 75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nutzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 lediglich , daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf vertrauen , mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Ä nderung der Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffenden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.

III.


Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzuhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994, V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Lemke Gaier

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 135/07 Verkündet am:
27. Juni 2008
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 18. Juli 2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 1992 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Käuferin), von der Beklagten, einer Kleinstadt in Thüringen, ein erschlossenes und an eine dezentrale Containerkläranlage angeschlossenes Grundstück von rund 100.000 m² zur Errichtung einer Fabrik. Die Vertragsparteien vereinbarten einen Kaufpreis für das Grundstück von 9 DM/m² sowie einen von der Käuferin für die Erschließung zu zahlenden Betrag von weiteren 9 DM/m². Dieser Betrag sollte nach dem Vertrag unter anderem sämtlichen Aufwand für die Erschließungskosten nach § 127 BauGB und für die Abwasserentsorgung enthalten. Die Käuferin verpflichtete sich zum Bau der Fabrik innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung mit einer Investitionssumme von 80 Millionen DM. Der Vertrag wurde vollzogen und die Fabrik errichtet.
2
Im Januar 1993 schlossen sich die Beklagte und weitere 36 Gemeinden zu einem Zweckverband zusammen. Dieser errichtete eine zentrale Kläranlage, an die auch das von der Käuferin erworbene Grundstück angeschlossen wurde. Der Zweckverband forderte hierfür Beiträge in Höhe von insgesamt 430.531,25 €, die bis zum 25. August 2003 gezahlt wurden. Die Käuferin erhob vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die Beitragsbescheide. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Die Beitragsschuld blieb bestehen ; der Zweckverband zahlte allerdings einen Teilbetrag von 240.652,45 € an die Klägerin zurück und stundete diesen Teil der Beitragsschuld.
3
Die Klägerin hat von der Beklagten zunächst die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten Herstellungsbeiträge, hilfsweise die Feststellung der Erstattungspflicht der Beklagten verlangt. Das Landgericht hat der Klage nach dem Hilfsantrag stattgegeben. Nachdem der Zweckverband die Beiträge teilweise zurückgezahlt hatte, hat die Klägerin die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten 189.878,80 € zzgl. Zinsen sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz der zurzeit von dem Zweckverband gestundeten 240.652,45 € verlangt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben.
4
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Beklagte sei bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet gewesen, die Käuferin über alle Umstände auf- zuklären, die im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zukunft relevant werden konnten. Indem die Beklagte die Käuferin nicht über die bevorstehende Gründung des Zweckverbandes und die Errichtung der zentralen Kläranlage unterrichtete, habe sie pflichtwidrig Informationen zurückgehalten , die erkennbar von zentraler Bedeutung für den Entschluss der Käuferin gewesen seien, den Vertrag abzuschließen und die Fabrik in der beklagten Gemeinde zu errichten.
6
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, weil die Käuferin den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Beklagte sie über die bevorstehenden kommunalen Veränderungen und Planungen informiert hätte. Dann hätte sie die an die Beklagte gezahlten Beträge von insgesamt 1.912.068 DM erspart. Die Klägerin dürfe aber nicht besser gestellt werden , als sie stünde, wenn ein dem geschützten Vertrauen entsprechender Vertrag wirksam abgeschlossen und erfüllt worden wäre. Das Erfüllungsinteresse der Käuferin habe darin bestanden, nicht mehr als den im Vertrag vereinbarten Erschließungskostenbeitrag von 956.034 DM zahlen zu müssen. Die nochmals an den Zweckverband zu zahlenden Herstellungsbeiträge in Höhe von 430.531,25 € stellten damit den von der Beklagten zu ersetzenden Schaden dar.

II.

7
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in dem im Berufungsurteil zuerkannten Umfang zu.
8
1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch aus einem Verschulden bei Vertragsschluss gemäß dem hier nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bejaht.
9
a) Entgegen der Ansicht der Revision war die Beklagte verpflichtet, die Käuferin ungefragt darüber zu unterrichten, dass auf Grund der geplanten Errichtung einer zentralen Abwasseranlage durch den in Gründung befindlichen Zweckverband weitere Beitragslasten auf die Käuferin zukommen würden, die über den im Grundstückskaufvertrag in Ansatz gebrachten Betrag für die Erschließung des Fabrikgrundstücks hinausgingen.
10
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei den Vertragsverhandlungen, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Verhandelnden die Pflicht, die andere Partei über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern diese eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141 m.w.N., insoweit in BGHZ 168, 35 nicht abgedruckt ). Begrenzt wird der Umfang der vorvertraglichen Informationspflichten dadurch, dass jede Partei grundsätzlich davon ausgehen darf, dass ihr künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse sich selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten und die mit dem Vertragsabschluss verbunden Risiken Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht und Warnpflicht besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb nur, wenn eine Partei wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 16. Januar 1996, XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207; Urt. v. 15.
April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231; Senat, Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, aaO m.w.N.).
11
bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte rechtsfehlerfrei angenommen.
12
(1) Die Beklagte verfügte über einen Informationsvorsprung. Das ergibt sich aus den von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen. Danach hatte nur die beklagte Gemeinde Kenntnis davon, dass auf die sich bei ihr ansiedelnden Investoren zusätzliche Beitragslasten infolge der künftigen Errichtung einer zentralen Kläranlage durch den in Gründung befindlichen Abwasserzweckverband zukommen werden.
13
(2) Die Beklagte war zu einem Hinweis auf diese Umstände verpflichtet. Dass in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung Deutschlands mit derartigen Folgeerschließungen allgemein zu rechnen gewesen sei, steht dem nicht entgegen.
14
Eine Gemeinde muss in den Vertragsverhandlungen einen Investor über die (noch verwaltungsinternen) Absichten unterrichten, wenn diese oder die sich daraus ergebenden Folgen durch Beitragslasten für dessen Vertragsentschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Sie muss insbesondere unrichtige Erwartungen des Investors richtigstellen, die sie durch ihre Angaben erst geweckt hat (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 1991, IX ZR 84/90, WM 1991, 1731, 1733).
15
Für den Entschluss der Käuferin, das Grundstück zu erwerben und an diesem Standort zu investieren, waren die Gesamtkosten des Grunderwerbs von wesentlicher Bedeutung, was sie der Beklagten auch mitgeteilt hatte. Die Beklagte hatte Fehlvorstellungen über den Aufwand aus der Erschließung - ent- gegen der Auffassung der Revision - nach den Feststellungen im Berufungsurteil schon dadurch erweckt, dass sie sich mit der Käuferin auf einen Kaufpreis (einschließlich eines im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Anteils für den Erschließungsaufwand ) einigte, der nach den vorhergehenden Erklärungen der Käuferin die Obergrenze des Aufwands für den Erwerb des Fabrikgrundstücks darstellte. Unter diesen Umständen darf der Käufer, der mit den Vertretern der Gebietskörperschaft über die Konditionen einer Gewerbeansiedlung in der Gemeinde verhandelt, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte einen Hinweis auf eine nur ihnen bereits absehbare Mehrbelastung aus Beitragslasten einer künftigen öffentlichen Investition erwarten, die in dem im abzuschließenden Kaufvertrag für den Erschließungsaufwand bestimmten Betrag nicht enthalten ist.
16
2. Nicht von Rechtsfehlern frei ist jedoch die Begründung des Berufungsgerichts zu den Rechtsfolgen der Aufklärungspflichtverletzung.
17
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass die durch eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen kann (std. Rspr. BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Umfang des zu ersetzenden Schadens nach dem Erfüllungsinteresse der Käuferin bestimmt.
18
aa) Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ist auf Ersatz des sogenannten negativen Interesses gerichtet (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901). Der wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu ersetzende Schaden kann nur dann nach dem Erfüllungsinteresse des Geschädigten bemessen werden, wenn bei der gebotenen Aufklärung ein günstigerer Vertrag mit dem bisherigen Vertragspartner oder mit einem Dritten zustande gekommen wäre. Nur wenn der Geschädigte das darlegt und beweist, kann er verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte (Senat, BGHZ 168, 35, 40 m.w.N.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, aaO; vgl. auch BGHZ 108, 200, 207 f.).
19
bb) Bereits daran fehlt es. Dass die Beklagte sich auf eine vertragliche Verpflichtung eingelassen hätte, die Käuferin von weiteren Beitragslasten für die Erschließung des Fabrikgrundstücks freizustellen, hat die Klägerin nicht einmal vorgetragen; Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht auch nicht getroffen. Es kann daher dahinstehen, ob der Einwand der Revision zutrifft, dass dem Ersatzanspruch auf das Erfüllungsinteresse schon der Umstand entgegengestanden hätte, dass eine vertragliche Freistellungsverpflichtung der beklagten Gemeinde einer Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft hätte, die jedoch nicht erteilt worden wäre.
20
b) Die Revision bleibt gleichwohl ohne Erfolg, da die Entscheidung in Bezug auf den der Klägerin zugesprochenen Schadensersatzanspruch im Ergebnis richtig ist.
21
aa) Die durch eine Aufklärungspflichtverletzung geschädigte Vertragspartei , die bei anfänglicher Kenntnis der wahren Sachlage den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, muss nicht deswegen die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung des Vertrages insgesamt verlangen; es steht ihr nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vielmehr frei, an dem für sie ungünstigen Vertrag festzuhalten und von dem Schädiger den Ersatz des ihr verbliebenen Vertrauensschadens zu verlangen (BGHZ 69, 53, 57; 111, 75, 82; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Geschieht das, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach den Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, BGHZ 168, 35, 39; Stoll JZ 1999, 95). Der Vertrauensschaden kann sich in verschiedener Weise im Vermögen des Geschädigten nachteilig ausgewirkt haben und dementsprechend unterschiedlich berechnet werden: Der zu ersetzende Vermögensnachteil kann in dem Betrag bestehen, um den die Gegenleistung des Geschädigten das übersteigt, was er bei Kenntnis der Sachlage höchstens bewilligt hätte, um den er die Sache zu teuer gekauft hat oder den er für den Erwerb oder die bestimmungsgemäße Verwendung zuviel aufgewendet hat. Maßgebend für die Schadensbestimmung ist das Zurückbleiben des von dem Gläubiger Empfangenen hinter dem hypothetischen Wert, den ein erwartungsgerechter Vertrag für den Geschädigten gehabt hätte (Stoll aaO).
22
bb) Der Vertrauensschaden des Käufers kann demzufolge auch in dessen Mehraufwand nach dem Erwerb der Sache bestehen, wenn dieser wegen der Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers darauf vertrauen durfte, dass sein Gesamtaufwand für die nach dem Vertrag vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen wird (BGHZ 111, 75, 83; Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 364/99, NJW 2001, 2875, 2877).
23
(1) So ist es hier. Der Kaufvertrag über das Fabrikgrundstück war die Grundlage für eine Industrieansiedlung mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Investitionsvolumen von 80 Millionen DM. Die Käuferin konnte nach den Verhandlungen über die Ansiedlung in der beklagten Gemeinde davon ausgehen, dass im Falle der Entscheidung für den Bau der Fabrik an diesem Standort die mit dem Kaufpreis von 18 DM/m² bestimmte Obergrenze des Aufwands für den Grunderwerb nicht durch weitere auf das Grundstück bezogene Beiträge für dessen Erschließung überschritten werden wird. Die Käuferin hat im Vertrauen darauf, dass in einem absehbaren Zeitraum von zumindest 20 Jahren keine weiteren Erschließungskosten anfallen (so lange hätte die zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages vorhandene Kläranlage nach den getroffenen Feststellungen im Berufungsurteil funktionstüchtig bleiben sollen) das Grundstück erworben und die Fabrik errichtet. Die von dem Zweckverband erhobenen Herstellungsbeiträge sind danach der Betrag, um den der Wert des geschlossenen Vertrages hinter dem hypothetischen Wert eines erwartungsgerechten Vertrages zurückbleibt.
24
(2) Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Ersatzpflicht der Beklagten bedeutungslos, dass von dieser in den Verhandlungen die künftigen Kosten nicht angesprochen, sondern die Belastungen verschwiegen wurden. Der erhöhte Aufwand des Käufers wird auch bei einem Schweigen des Verkäufers von dem Schutzweck der verletzten Aufklärungspflicht erfasst, wenn dieser - wie hier - nach den Umständen über die voraussichtlich entstehenden Mehrkosten hätte aufklären müssen. Der Verkäufer muss dann auch für Mehraufwendungen des Käufers aus der Verwendung der Kaufsache einstehen, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig dem Käufer die für dessen Vertragsentschluss wichtigen Umstände verschwiegen hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Eine zumindest fahrlässige Zurückhaltung der für den Vertragsentschluss der Käuferin wichtigen Informationen hat das Berufungsgericht indessen rechtsfehlerfrei festgestellt.

III.


25
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgenommene Anschlussrevision wegen des abgewiesenen Teils des Zinsanspruchs hat zu keiner Erhöhung des Streitwerts geführt (BGH, Beschl. v. 17. Mai 1984, X ZR 82/83, NJW 1984, 2952, 2953).
Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 19.10.2005 - 3 O 2471/03 -
OLG Jena, Entscheidung vom 18.07.2007 - 4 U 1119/05 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 72/11 Verkündet am:
1. Februar 2013
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen
Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer
Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er
den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss
erkennbar von Bedeutung sind.

b) Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das
hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis
mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.
BGH, Urteil vom 1. Februar 2013 - V ZR 72/11 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom
1. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 23. Februar 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 14. März 2007 verkaufte der Beklagte der Insolvenzschuldnerin (im Folgenden: Schuldnerin) unter anderem ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück in M. . Der Kaufpreis von 11.779.699 € war durch Multiplikation der Jahresmieten mit dem Faktor 11,33 errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Beklagten garantiert.
2
Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S. AG (im Folgenden: Hauptmieter) für umgerechnet 12,42 €/qm vermietet. Diese nutzte die Flächen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Ausnahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 qm, untervermietet. Der aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Mietzins betrug bei Abschluss des Kaufvertrages 3,38 €/qm. Der Schuldnerin war aufgrundeines Exposés bekannt , dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren.
3
In dem notariellen Kaufvertrag garantierte der Beklagte, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsunterlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Schuldnerin werde den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede Partei vom Vertrag zurücktreten könne.
4
Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Untermieten hat die Schuldnerin von dem Beklagten Zahlung von 2.794.340,56 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe von Mietausfallbürgschaften verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß gestellt hatte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Schuldnerin - unter Feststellung der Erledigung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs - zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger, der als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Untermieten zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die Hauptmietverträge nur noch eine kurze Laufzeit gehabt hätten, und dass die von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erzielten Mieten nicht mehr realisieren zu können. Jedenfalls habe der Beklagten davon ausgehen dürfen.

II.

A.

Zur Klage
6
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
7
1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Schuldnerin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Schuldnerin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten betrugen.
8
a) Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN). Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1972 - VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856).
9
Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks (Senat , Urteile vom 19. Oktober 1980 - V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984); dies ist auch der Grund dafür , dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, Urteile vom 2. Dezember 1988 - V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22. Juni 1990 - V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Rn. 16 - Wohnhausgrundstücke) oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe (Urteil vom 26. Januar 1996 - V ZR 42/94, NJWRR 1996, 690 - Seniorenheimgrundstück) übersteigen.
10
b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorstellung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007). Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wird. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeitpunkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietbaren Flächen geprägt. Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin - ersichtlich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschlossenen Mietverträge - gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Schuldnerin - eine Investmentgesellschaft - eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften.

11
2. Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann.
12
a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer bestimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist (vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76).
13
b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Beklagte in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe.
14
aa) Der Beklagte hat in Nr. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch die Schuldnerin garantiert, der Schuldnerin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Schuldnerin im Berufungsrechtszug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Vermögensverwaltung des Beklagten und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte und in Bezug darauf - wenn auch vergeblich - um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beigefügten Untermietverträgen hätte der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Feststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich vereinbarten Informationspflichten bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.
15
bb) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht - wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung - von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: Senatsurteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22). Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands - zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren - über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Schuldnerin sich das Recht vorbehalten hatte , noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen.
16
Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Beklagte seine Informationspflicht durch Vorlage der Unterlagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

III.

17
Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
18
1. Ob der Beklagte seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein.

19
2. Der Kläger hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertraglichen Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (vgl. Senat, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte .
20
3. Sollte eigewandt werden, dass die Schuldnerin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten darzulegen und zu beweisen.
21
4. Ein dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informationspflichten zuzuerkennender Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen verlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN). Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) unterziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen (verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221), kann hier dahinstehen.

Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er - wie es hier die Schuldnerin unter Einschaltung von Anwälten und Unternehmensberatern getan hat - eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertraglichen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat (vgl. OLG München, Urteil vom 26. Juli 2006 - 7 U 2128/06, Rn. 115, juris).

B.

Zur Widerklage
22
Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem feststand, dass die verbürgte Verbindlichkeit des Verkäufers durch den Ablauf der Mietzeit erloschen war. Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § 273 BGB besteht aus den in dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 07.05.2009 - 333 O 178/08 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2011 - 4 U 86/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VI ZR 325/09 Verkündet am:
18. Januar 2011
Holmes,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Der gegen einen Dritten gerichtete Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten
Käufers gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB ist darauf gerichtet, so gestellt
zu werden, wie er stünde, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre (Abgrenzung
zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96).
BGH, Urteil vom 18. Januar 2011 - VI ZR 325/09 - OLG Düsseldorf
LG Wuppertal
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Galke, den Richter Zoll,
die Richterin Diederichsen, den Richter Pauge und die Richterin von Pentz

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. Oktober 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 1. September 1998 erwarb der Kläger von der G. GmbH ein mit einem Mehrfamilienhaus und einer Gewerbehalle bebautes Grundstück in W. zum Preis von 750.000 DM. Den Kaufpreis setzten die Vertragsparteien später einvernehmlich auf 740.000 DM herab. Der Beklagte, der damals einer der beiden Geschäftsführer der Verkäuferin war, hatte dem Kläger vor Abschluss des Vertrages mehrfach erklärt, das Dach der Gewerbehalle sei kurz zuvor erneuert worden. Tatsächlich hatte er 1997 auf dem schadhaften Dachbelag nur eine neue Schalung und darauf eine Bitumenbahn sowie eine Schweißbahn aufbringen lassen. In der Folgezeit kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Dachs. Ausweislich eines von dem Kläger eingeholten Angebots beliefen sich die Kosten für den kompletten Abriss der Dacheindeckung und die vollständige Erneuerung des Dachs auf 259.891,14 DM. Der Kläger zahlte auf den Kaufpreis nur 680.000 DM. Er erklärte zunächst die Minderung und später in Höhe des Restkaufpreises die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch von mindestens 60.000 DM. Die Zwangsvollstreckung der Verkäuferin wurde insoweit für unzulässig erklärt. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger zunächst die Verkäuferin und den Beklagten als Gesamtschuldner auf weiteren Schadensersatz in Höhe von 199.891,14 DM nebst Zinsen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des weitergehenden Schadens in Anspruch genommen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verkäuferin hat das Landgericht angeordnet, die Ansprüche gegen sie und den Beklagten in getrennten Prozessen zu verhandeln. Im vorliegenden Rechtsstreit verfolgt der Kläger sein Begehren gegenüber dem Beklagten weiter.
2
Das Landgericht hat dem Kläger 18.227,56 € zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Rechtsmittel des Klägers, mit dem dieser die Zahlung weiterer 83.975,16 € nebst Zinsen sowie die Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich des darüber hinausgehenden Schadens begehrt hat, hatte keinen Erfolg. Die Berufung des Beklagten führte zur vollständigen Klageabweisung. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte arglistig gehandelt hat, als er dem Kläger erklärte, das Dach sei kurz zuvor erneuert worden. Es verneint aus rechtlichen Gründen einen Schadensersatzanspruch des Klägers, weil allein eine Haftung aus unerlaubter Handlung in Betracht komme. Da der Kläger danach lediglich Anspruch auf das negative Interesse habe, könne er verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Demnach könne er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Ein auf Rückabwicklung des Vertrages gerichteter Anspruch sei jedoch nicht Gegenstand der Klage. Zwar könne der Ersatzanspruch in Ausnahmefällen auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein. Das gelte etwa dann, wenn ohne das schuldhafte Verhalten des Schädigers ein anderer, für den Geschädigten günstigerer Vertrag mit demselben Vertragspartner oder einem Dritten zustande gekommen wäre, doch sei dafür vorliegend nichts ersichtlich. Auf Ersatz des positiven Interesses, das der Kläger mit seinem Begehren auf Ersatz der notwendigen Reparaturkosten geltend mache, sei der deliktische Anspruch nicht gerichtet. Es sei auch nicht gerechtfertigt, den allein aus unerlaubter Handlung haftenden Schädiger haftungsrechtlich dem nach Gewährleistungsrecht haftenden Verkäufer gleichzustellen.

II.

4
Das angefochtene Urteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
5
1. Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die subjektiven Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB erfüllt sind, ist der diesbezügliche Sachvortrag des Klägers im Revisionsrechtszug zu seinen Gunsten zu unterstellen.
6
2. Dem Schadensersatzbegehren steht entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht entgegen, dass der Kläger ursprünglich die Minderung erklärt hat. Abgesehen davon, dass er schon mangels Vollzuges der Minderung (§ 465 BGB a.F.) sein Wahlrecht hinsichtlich der ihm gegen die Verkäuferin zustehenden Gewährleistungsansprüche nicht verloren hat (vgl. BGH, Urteile vom 8. Januar 1959 - VIII ZR 174/57, BGHZ 29, 148, 151; vom 24. November 1982 - VIII ZR 263/81, BGHZ 85, 367, 372 und vom 11. Juli 1990 - VIII ZR 219/89, NJW 1990, 2680, 2681), macht der Kläger vorliegend keinen Gewährleistungsanspruch, sondern einen deliktischen Schadensersatzanspruch geltend, und zwar gegen den Beklagten, der am Kaufvertrag nicht als Verkäufer beteiligt war und für dessen Haftung die sich aus §§ 459 ff. BGB a.F. ergebenden Beschränkungen nicht zum Tragen kommen.
7
3. Der Umfang der gegebenenfalls bestehenden Ersatzpflicht des Beklagten bestimmt sich, da das behauptete schädigende Ereignis vor dem 1. August 2002 eingetreten ist, nach den Vorschriften der §§ 249 ff. BGB in der seinerzeit geltenden Fassung (Art. 229 § 8 Abs. 1 EGBGB).
8
a) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist nach der sogenannten Differenzhypothese grundsätzlich durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit der- jenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen (Senatsurteil vom 3. Juli 1984 - VI ZR 264/82, VersR 1984, 944; BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 217; BGH, Urteile vom 15. Dezember 1982 - VIII ZR 315/80, BGHZ 86, 128, 130; vom 10. Dezember 1986 - VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182, 196; vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99, NJW 2000, 2669, 2670 [insoweit in BGHZ 144, 343 nicht abgedruckt] und vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, VersR 1998, 906). Der nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz Verpflichtete hat lediglich den Differenzschaden zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 65/09, NJW-RR 2010, 1579 Rn. 15 m.w.N.; Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 249 Rn. 195; Staudinger /Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 437 Rn. 56; Schermaier, JZ 1998, 857 f. [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, VersR 1998, 245 = JZ 1998, 855 = MDR 1998, 266]). Davon zu unterscheiden ist der Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Dieses ist zu ersetzen, wenn der Anspruchsinhaber verlangen kann, so gestellt zu werden, als ob eine Verbindlichkeit ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Da die deliktische Haftung nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft , stellt sich im Deliktsrecht die Frage nach dem Erfüllungsinteresse als solche nicht (vgl. MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 125). Der deliktische Schadensersatzanspruch richtet sich allein auf das "Erhaltungsinteresse" (Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 67, § 2 IV 4.).
9
Das gilt für die deliktische Haftung grundsätzlich auch dann, wenn sie neben einer vertraglichen Schadensersatzpflicht besteht. Der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte (vgl. Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 8. Aufl., S. 323 Rn. 867). Dieser Grundsatz findet bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann Anwendung, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers (vgl. § 463 BGB a.F.) ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (Tiedtke, DB 1998, 1019, 1020; Schaub, ZEuP 1999, 941, 951 f.).
10
Allerdings muss der Differenzschaden nicht notwendigerweise geringer sein als das positive Interesse des Geschädigten an der Vertragserfüllung. So ist anerkannt, dass die Anwendung der Differenzhypothese in dem Fall, in dem der Geschädigte nachweist, dass er ohne die für den Abschluss des Vertrages ursächliche Täuschungshandlung einen anderen, günstigeren Vertrag - mit dem Verkäufer oder einem Dritten - abgeschlossen hätte, im Ergebnis das Erfüllungsinteresse verlangen kann, und zwar deswegen, weil der Schaden in diesem Ausnahmefall dem Erfüllungsinteresse entspricht (vgl. Tiedtke, aaO, S. 1019; Rust, NJW 1999, 339; Imping, MDR 1998, 267 [Anm. zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI ZR 402/96, aaO]).
11
b) Nach diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Kläger verlangen kann, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Beklagte ihn nicht über den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Dacharbeiten getäuscht hätte. Mithin könnte er gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages macht er jedoch nicht geltend. Vielmehr will er das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihm "aus dem Erwerb entstandenen Schaden" ersetzt erhalten. Diesen Schaden will er anhand der Kosten berechnen, die nach seiner Behaup- tung zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. In der Sache ist sein Begehren mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach der Gewerbehalle , wie vom Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, tatsächlich erneuert worden. Damit beansprucht er aber das Erfüllungsinteresse, denn er möchte im Ergebnis so gestellt werden, als hätte die Verkäuferin den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihm jedenfalls gegenüber dem Beklagten als Drittem nach den für Ersatzansprüche aus unerlaubter Handlung gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. maßgebenden Grundsätzen der Differenzhypothese nicht zu.
12
c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe zumindest einen Anspruch auf den Betrag von 18.227,56 € (35.650 DM), der ihm in erster Instanz zuerkannt worden sei. Das Landgericht hat der Schadensbestimmung ersichtlich die für die Berechnung der Minderung maßgebende Vorschrift des § 472 Abs. 1 BGB a.F. zugrunde gelegt. Es hat dabei nicht beachtet, dass für den vom Kläger gegen den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung nicht die Regeln des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts zur Anwendung gelangen. Vielmehr ist der Schaden, wie dargelegt , nach der sogenannten Differenzhypothese durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen. Dafür, dass der Kläger einen geminderten Kaufpreis hätte zahlen müssen, wenn der Beklagte nicht erklärt hätte, dass das Dach der Gewerbehalle vor kurzem erneuert worden sei, ist jedoch nichts ersichtlich. Sachvortrag dazu zeigt die Revision auch nicht auf. Soweit sie geltend macht, nach ständiger Rechtsprechung könne der Käufer den Wertunterschied zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Sache durch Ermittlung der für eine Herrichtung des Kaufgegenstands in einen mangelfreien Zustand erforderlichen Kosten berechnen, lässt sie außer Acht, dass der Kläger gegen den Beklagten keine kaufrechtlichen Ge- währleistungsansprüche hat und der von ihm allein auf unerlaubte Handlung gestützte Schadensersatzanspruch eben nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet ist.
13
d) Etwas anderes lässt sich auch nicht der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung entnehmen. Der vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung des Reichsgerichts (RG, Urteil vom 10. November 1921 - VI 195/21, RGZ 103, 154) lag ein mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. Soweit das Reichsgericht in älteren Urteilen angenommen hat, der deliktische Anspruch des getäuschten Käufers könne ausnahmsweise auf das positive Interesse gerichtet sein (RG, Urteile vom 12. November 1904 - V 227/04, RGZ 59, 155, 157; vom 28. März 1906 - V 356/05, RGZ 63, 110, 112; und vom 2. Oktober 1907 - V 8/07, RGZ 66, 335, 337), betrafen die zugrunde liegenden Fallgestaltungen nicht die Haftung eines Dritten aus unerlaubter Handlung (vgl. Schaub, aaO S. 952). Auch die vom Berufungsgericht zitierte Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1959 - VIII ZR 125/58, NJW 1960, 237, 238) betraf allein die Haftung des Verkäufers. Die Frage, ob der Käufer, der den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hat, von dem Verkäufer gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB das positive Interesse verlangen kann, ist dort erörtert, letztlich aber offen gelassen worden. Soweit in dem Senatsurteil vom 25. November 1997 (VI ZR 402/96, aaO) in einer für das Ergebnis der Entscheidung nicht tragenden Be- merkung zum Umfang des Anspruchs des Käufers auf Schadensersatz aus unerlaubter Handlung Abweichendes ausgeführt ist, wird daran nicht festgehalten.
14
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Galke Zoll Diederichsen Pauge von Pentz
Vorinstanzen:
LG Wuppertal, Entscheidung vom 20.11.2008 - 17 O 469/00 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.10.2009 - I-19 U 8/09 -

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 13. Januar 2012 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 9.531,90 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Juni 2010 zu zahlen sowie die Kläger von Gebührenansprüchen der Rechtsanwälte ...[A] in Höhe von 949,14 € freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 52 % und die Beklagte 48 % zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1

Die Kläger begehren von der Beklagten wegen arglistiger Täuschung über die Asbesthaltigkeit des Daches des von ihnen durch Vermittlung der Beklagten erworbenen Hauses die Rückzahlung der an die Beklagte gezahlten Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € sowie Schadensersatz in Höhe von 10.447,62 € für die Neueindeckung des Daches nach einem Abzug von „neu für alt“ in Höhe von 50 %.

2

Das Landgericht hat die Beklagte zur Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von 4.997,18 € Schadensersatz nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die Beklagte durch ihren Mitarbeiter ...[B] die Frage der Kläger nach der Asbesthaltigkeit der Dacheindeckung wissentlich und willentlich falsch beantwortet habe. Die Beklagte sei deshalb sowohl zur Rückzahlung der erhaltenen Maklerprovision verpflichtet als auch zur Leistung von Schadensersatz, der sich nicht lediglich auf den Vertrauensschaden beschränke. Vielmehr habe die Beklagte die Kläger so zu stellen, wie wenn der Fehler nicht vorgelegen hätte. Anderenfalls stünde nämlich dem Käufer ein auf das positive Interesse gerichteter Schadensersatzanspruch allenfalls gegen den Verkäufer zu, der sich wiederum möglicherweise an den Makler halten könne. In Anbetracht des Alters des Daches von 30 Jahren bei einer anzunehmenden Lebenszeit eines mit Kunstschiefer gedeckten Daches von 40 Jahren sei jedoch ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von 75 % vorzunehmen, weshalb sich lediglich ein Schadensersatzbetrag in Höhe von 4.997,18 € ergebe. Ferner stehe den Klägern aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ein Freistellungsanspruch hinsichtlich der durch die vorgerichtliche Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten verursachten Kosten in Höhe von 1.101,46 € zu. Auch der weiter mit der Klage geltend gemachte Antrag auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet sei, den Klägern sämtlichen weiteren Schaden, der ihnen aus der Verletzung der vertraglichen Verpflichtung aus dem Maklervertrag durch die Beklagte entstanden sei, zu ersetzen, sei zulässig und begründet.

3

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, soweit sie zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt und ihre Schadensersatzverpflichtung festgestellt wurde.

4

Die Beklagte macht geltend, den Klägern stehe der begehrte Schadensersatz nicht zu, da diese nicht besser gestellt werden könnten, als wenn die Beklagte den Maklervertrag pflichtgemäß erfüllt hätte. Den Ersatz des positiven Interesses könnten sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur direkt von dem Verkäufer erlangen, nicht jedoch von dem das Geschäft vermittelnden Makler.

5

Die Beklagte beantragt,

6

das Urteil des Landgerichts abzuändern, soweit die Beklagte zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt wurde und die Klage entsprechend abzuweisen.

7

Die Kläger beantragen,

8

die Berufung zurückzuweisen

9

und verteidigen das landgerichtliche Urteil.

10

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

11

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

12

Die Klage ist, soweit sie mit der Berufung angegriffen wird, nicht begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ebenso wie der Anspruch auf Feststellung einer weiteren Schadensersatzpflicht der Beklagten nicht zu.

13

Aufgrund der insoweit rechtskräftigen Feststellungen des Landgerichts ist davon auszugehen, dass der Zeuge ...[B] als Mitarbeiter der Beklagten die Kläger arglistig über die Asbesthaltigkeit des von ihnen erworbenen Hauses getäuscht hat und deshalb die Kläger berechtigt sind, von der Beklagten aufgrund dieser Pflichtverletzung nicht nur den gezahlten Maklerlohn zurückzuverlangen, sondern auch Schadensersatz zu fordern. Jedoch beschränkt sich dieser Schadensersatzanspruch der Kläger auf das sogenannte negative Interesse, denn die Kläger haben lediglich einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre.

14

Hierbei ist nicht entscheidend, ob die Beklagte aufgrund einer Verletzung des direkt mit den Klägern geschlossenen Maklervertrages haftet oder allein aus Deliktsrecht, da in beiden Fällen der grundsätzlich gegebene Ersatzanspruch nicht auf das positive Interesse, also auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet ist, sondern ausschließlich auf den Ausgleich des Vertrauensschadens (vgl. BGH Report 2002, 397 sowie BGH NJW 2011, 1962). Denn der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte. Dieser Grundsatz gilt bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (so BGH NJW 2011, 1962). Dies gilt auch dann, wenn die unerlaubte Handlung des Dritten im Rahmen eines Maklervertrages mit diesem erfolgte und deshalb der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Dritten aus der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher Nebenpflichten hat (vgl. BGH Report 2002, 397).

15

Vorliegend verlangen die Kläger so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Beklagte sie nicht über die Art der Dacheindeckung getäuscht hätte. Sie könnten daher gegebenenfalls verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages machen sie jedoch nicht geltend, vielmehr möchten sie das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihnen „aus dem Erwerb entstandenen Schaden, den sie auf die Kosten der Mängelbeseitigung beziffern“, ersetzt erhalten. In der Sache ist das Begehren der Kläger mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach des Hauses, wie von der Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, ohne Asbest errichtet worden. Damit beanspruchen sie jedoch das Erfüllungsinteresse, denn im Ergebnis möchten sie so gestellt werden, als hätte der Verkäufer den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihnen jedoch gegenüber der Beklagten als Drittem nicht zu.

16

Die von dem Landgericht herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW-RR 2004, 1196) ist insoweit, worauf die Berufung zutreffend hinweist, nicht einschlägig. Sie betrifft zwar ebenfalls einen Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels beim Grundstücksverkauf, jedoch die Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer und nicht die Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer. In dem Haftungsverhältnis des Verkäufers gegenüber dem Käufer ist jedoch eine Haftung des Verkäufers auf Ersatz des positiven Interesses ohne weiteres anzunehmen, hier jedoch nicht streitgegenständlich.

17

Da die Klage somit im Umfang des Berufungsangriffs unbegründet ist, ist auf die Berufung der Beklagten das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen.

18

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 1, § 100 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

19

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

20

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 7.497,18 € festgesetzt (Differenz der Verurteilung zu 14.529,08 € zu den von der Beklagten anerkannten 9.531,90 €, somit 4.997,18 € sowie Wert des Feststellungsausspruchs von 2.500 €).

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.


Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 13. Januar 2012 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 9.531,90 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Juni 2010 zu zahlen sowie die Kläger von Gebührenansprüchen der Rechtsanwälte ...[A] in Höhe von 949,14 € freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 52 % und die Beklagte 48 % zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1

Die Kläger begehren von der Beklagten wegen arglistiger Täuschung über die Asbesthaltigkeit des Daches des von ihnen durch Vermittlung der Beklagten erworbenen Hauses die Rückzahlung der an die Beklagte gezahlten Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € sowie Schadensersatz in Höhe von 10.447,62 € für die Neueindeckung des Daches nach einem Abzug von „neu für alt“ in Höhe von 50 %.

2

Das Landgericht hat die Beklagte zur Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von 4.997,18 € Schadensersatz nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die Beklagte durch ihren Mitarbeiter ...[B] die Frage der Kläger nach der Asbesthaltigkeit der Dacheindeckung wissentlich und willentlich falsch beantwortet habe. Die Beklagte sei deshalb sowohl zur Rückzahlung der erhaltenen Maklerprovision verpflichtet als auch zur Leistung von Schadensersatz, der sich nicht lediglich auf den Vertrauensschaden beschränke. Vielmehr habe die Beklagte die Kläger so zu stellen, wie wenn der Fehler nicht vorgelegen hätte. Anderenfalls stünde nämlich dem Käufer ein auf das positive Interesse gerichteter Schadensersatzanspruch allenfalls gegen den Verkäufer zu, der sich wiederum möglicherweise an den Makler halten könne. In Anbetracht des Alters des Daches von 30 Jahren bei einer anzunehmenden Lebenszeit eines mit Kunstschiefer gedeckten Daches von 40 Jahren sei jedoch ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von 75 % vorzunehmen, weshalb sich lediglich ein Schadensersatzbetrag in Höhe von 4.997,18 € ergebe. Ferner stehe den Klägern aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ein Freistellungsanspruch hinsichtlich der durch die vorgerichtliche Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten verursachten Kosten in Höhe von 1.101,46 € zu. Auch der weiter mit der Klage geltend gemachte Antrag auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet sei, den Klägern sämtlichen weiteren Schaden, der ihnen aus der Verletzung der vertraglichen Verpflichtung aus dem Maklervertrag durch die Beklagte entstanden sei, zu ersetzen, sei zulässig und begründet.

3

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, soweit sie zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt und ihre Schadensersatzverpflichtung festgestellt wurde.

4

Die Beklagte macht geltend, den Klägern stehe der begehrte Schadensersatz nicht zu, da diese nicht besser gestellt werden könnten, als wenn die Beklagte den Maklervertrag pflichtgemäß erfüllt hätte. Den Ersatz des positiven Interesses könnten sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur direkt von dem Verkäufer erlangen, nicht jedoch von dem das Geschäft vermittelnden Makler.

5

Die Beklagte beantragt,

6

das Urteil des Landgerichts abzuändern, soweit die Beklagte zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt wurde und die Klage entsprechend abzuweisen.

7

Die Kläger beantragen,

8

die Berufung zurückzuweisen

9

und verteidigen das landgerichtliche Urteil.

10

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

11

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

12

Die Klage ist, soweit sie mit der Berufung angegriffen wird, nicht begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ebenso wie der Anspruch auf Feststellung einer weiteren Schadensersatzpflicht der Beklagten nicht zu.

13

Aufgrund der insoweit rechtskräftigen Feststellungen des Landgerichts ist davon auszugehen, dass der Zeuge ...[B] als Mitarbeiter der Beklagten die Kläger arglistig über die Asbesthaltigkeit des von ihnen erworbenen Hauses getäuscht hat und deshalb die Kläger berechtigt sind, von der Beklagten aufgrund dieser Pflichtverletzung nicht nur den gezahlten Maklerlohn zurückzuverlangen, sondern auch Schadensersatz zu fordern. Jedoch beschränkt sich dieser Schadensersatzanspruch der Kläger auf das sogenannte negative Interesse, denn die Kläger haben lediglich einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre.

14

Hierbei ist nicht entscheidend, ob die Beklagte aufgrund einer Verletzung des direkt mit den Klägern geschlossenen Maklervertrages haftet oder allein aus Deliktsrecht, da in beiden Fällen der grundsätzlich gegebene Ersatzanspruch nicht auf das positive Interesse, also auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet ist, sondern ausschließlich auf den Ausgleich des Vertrauensschadens (vgl. BGH Report 2002, 397 sowie BGH NJW 2011, 1962). Denn der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte. Dieser Grundsatz gilt bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (so BGH NJW 2011, 1962). Dies gilt auch dann, wenn die unerlaubte Handlung des Dritten im Rahmen eines Maklervertrages mit diesem erfolgte und deshalb der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Dritten aus der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher Nebenpflichten hat (vgl. BGH Report 2002, 397).

15

Vorliegend verlangen die Kläger so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Beklagte sie nicht über die Art der Dacheindeckung getäuscht hätte. Sie könnten daher gegebenenfalls verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages machen sie jedoch nicht geltend, vielmehr möchten sie das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihnen „aus dem Erwerb entstandenen Schaden, den sie auf die Kosten der Mängelbeseitigung beziffern“, ersetzt erhalten. In der Sache ist das Begehren der Kläger mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach des Hauses, wie von der Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, ohne Asbest errichtet worden. Damit beanspruchen sie jedoch das Erfüllungsinteresse, denn im Ergebnis möchten sie so gestellt werden, als hätte der Verkäufer den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihnen jedoch gegenüber der Beklagten als Drittem nicht zu.

16

Die von dem Landgericht herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW-RR 2004, 1196) ist insoweit, worauf die Berufung zutreffend hinweist, nicht einschlägig. Sie betrifft zwar ebenfalls einen Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels beim Grundstücksverkauf, jedoch die Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer und nicht die Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer. In dem Haftungsverhältnis des Verkäufers gegenüber dem Käufer ist jedoch eine Haftung des Verkäufers auf Ersatz des positiven Interesses ohne weiteres anzunehmen, hier jedoch nicht streitgegenständlich.

17

Da die Klage somit im Umfang des Berufungsangriffs unbegründet ist, ist auf die Berufung der Beklagten das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen.

18

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 1, § 100 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

19

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

20

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 7.497,18 € festgesetzt (Differenz der Verurteilung zu 14.529,08 € zu den von der Beklagten anerkannten 9.531,90 €, somit 4.997,18 € sowie Wert des Feststellungsausspruchs von 2.500 €).

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 135/07 Verkündet am:
27. Juni 2008
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 18. Juli 2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 1992 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Käuferin), von der Beklagten, einer Kleinstadt in Thüringen, ein erschlossenes und an eine dezentrale Containerkläranlage angeschlossenes Grundstück von rund 100.000 m² zur Errichtung einer Fabrik. Die Vertragsparteien vereinbarten einen Kaufpreis für das Grundstück von 9 DM/m² sowie einen von der Käuferin für die Erschließung zu zahlenden Betrag von weiteren 9 DM/m². Dieser Betrag sollte nach dem Vertrag unter anderem sämtlichen Aufwand für die Erschließungskosten nach § 127 BauGB und für die Abwasserentsorgung enthalten. Die Käuferin verpflichtete sich zum Bau der Fabrik innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung mit einer Investitionssumme von 80 Millionen DM. Der Vertrag wurde vollzogen und die Fabrik errichtet.
2
Im Januar 1993 schlossen sich die Beklagte und weitere 36 Gemeinden zu einem Zweckverband zusammen. Dieser errichtete eine zentrale Kläranlage, an die auch das von der Käuferin erworbene Grundstück angeschlossen wurde. Der Zweckverband forderte hierfür Beiträge in Höhe von insgesamt 430.531,25 €, die bis zum 25. August 2003 gezahlt wurden. Die Käuferin erhob vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die Beitragsbescheide. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Die Beitragsschuld blieb bestehen ; der Zweckverband zahlte allerdings einen Teilbetrag von 240.652,45 € an die Klägerin zurück und stundete diesen Teil der Beitragsschuld.
3
Die Klägerin hat von der Beklagten zunächst die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten Herstellungsbeiträge, hilfsweise die Feststellung der Erstattungspflicht der Beklagten verlangt. Das Landgericht hat der Klage nach dem Hilfsantrag stattgegeben. Nachdem der Zweckverband die Beiträge teilweise zurückgezahlt hatte, hat die Klägerin die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten 189.878,80 € zzgl. Zinsen sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz der zurzeit von dem Zweckverband gestundeten 240.652,45 € verlangt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben.
4
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Beklagte sei bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet gewesen, die Käuferin über alle Umstände auf- zuklären, die im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zukunft relevant werden konnten. Indem die Beklagte die Käuferin nicht über die bevorstehende Gründung des Zweckverbandes und die Errichtung der zentralen Kläranlage unterrichtete, habe sie pflichtwidrig Informationen zurückgehalten , die erkennbar von zentraler Bedeutung für den Entschluss der Käuferin gewesen seien, den Vertrag abzuschließen und die Fabrik in der beklagten Gemeinde zu errichten.
6
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, weil die Käuferin den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Beklagte sie über die bevorstehenden kommunalen Veränderungen und Planungen informiert hätte. Dann hätte sie die an die Beklagte gezahlten Beträge von insgesamt 1.912.068 DM erspart. Die Klägerin dürfe aber nicht besser gestellt werden , als sie stünde, wenn ein dem geschützten Vertrauen entsprechender Vertrag wirksam abgeschlossen und erfüllt worden wäre. Das Erfüllungsinteresse der Käuferin habe darin bestanden, nicht mehr als den im Vertrag vereinbarten Erschließungskostenbeitrag von 956.034 DM zahlen zu müssen. Die nochmals an den Zweckverband zu zahlenden Herstellungsbeiträge in Höhe von 430.531,25 € stellten damit den von der Beklagten zu ersetzenden Schaden dar.

II.

7
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in dem im Berufungsurteil zuerkannten Umfang zu.
8
1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch aus einem Verschulden bei Vertragsschluss gemäß dem hier nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bejaht.
9
a) Entgegen der Ansicht der Revision war die Beklagte verpflichtet, die Käuferin ungefragt darüber zu unterrichten, dass auf Grund der geplanten Errichtung einer zentralen Abwasseranlage durch den in Gründung befindlichen Zweckverband weitere Beitragslasten auf die Käuferin zukommen würden, die über den im Grundstückskaufvertrag in Ansatz gebrachten Betrag für die Erschließung des Fabrikgrundstücks hinausgingen.
10
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei den Vertragsverhandlungen, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Verhandelnden die Pflicht, die andere Partei über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern diese eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141 m.w.N., insoweit in BGHZ 168, 35 nicht abgedruckt ). Begrenzt wird der Umfang der vorvertraglichen Informationspflichten dadurch, dass jede Partei grundsätzlich davon ausgehen darf, dass ihr künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse sich selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten und die mit dem Vertragsabschluss verbunden Risiken Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht und Warnpflicht besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb nur, wenn eine Partei wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 16. Januar 1996, XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207; Urt. v. 15.
April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231; Senat, Urt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, aaO m.w.N.).
11
bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte rechtsfehlerfrei angenommen.
12
(1) Die Beklagte verfügte über einen Informationsvorsprung. Das ergibt sich aus den von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen. Danach hatte nur die beklagte Gemeinde Kenntnis davon, dass auf die sich bei ihr ansiedelnden Investoren zusätzliche Beitragslasten infolge der künftigen Errichtung einer zentralen Kläranlage durch den in Gründung befindlichen Abwasserzweckverband zukommen werden.
13
(2) Die Beklagte war zu einem Hinweis auf diese Umstände verpflichtet. Dass in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung Deutschlands mit derartigen Folgeerschließungen allgemein zu rechnen gewesen sei, steht dem nicht entgegen.
14
Eine Gemeinde muss in den Vertragsverhandlungen einen Investor über die (noch verwaltungsinternen) Absichten unterrichten, wenn diese oder die sich daraus ergebenden Folgen durch Beitragslasten für dessen Vertragsentschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Sie muss insbesondere unrichtige Erwartungen des Investors richtigstellen, die sie durch ihre Angaben erst geweckt hat (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 1991, IX ZR 84/90, WM 1991, 1731, 1733).
15
Für den Entschluss der Käuferin, das Grundstück zu erwerben und an diesem Standort zu investieren, waren die Gesamtkosten des Grunderwerbs von wesentlicher Bedeutung, was sie der Beklagten auch mitgeteilt hatte. Die Beklagte hatte Fehlvorstellungen über den Aufwand aus der Erschließung - ent- gegen der Auffassung der Revision - nach den Feststellungen im Berufungsurteil schon dadurch erweckt, dass sie sich mit der Käuferin auf einen Kaufpreis (einschließlich eines im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Anteils für den Erschließungsaufwand ) einigte, der nach den vorhergehenden Erklärungen der Käuferin die Obergrenze des Aufwands für den Erwerb des Fabrikgrundstücks darstellte. Unter diesen Umständen darf der Käufer, der mit den Vertretern der Gebietskörperschaft über die Konditionen einer Gewerbeansiedlung in der Gemeinde verhandelt, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte einen Hinweis auf eine nur ihnen bereits absehbare Mehrbelastung aus Beitragslasten einer künftigen öffentlichen Investition erwarten, die in dem im abzuschließenden Kaufvertrag für den Erschließungsaufwand bestimmten Betrag nicht enthalten ist.
16
2. Nicht von Rechtsfehlern frei ist jedoch die Begründung des Berufungsgerichts zu den Rechtsfolgen der Aufklärungspflichtverletzung.
17
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass die durch eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen kann (std. Rspr. BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Umfang des zu ersetzenden Schadens nach dem Erfüllungsinteresse der Käuferin bestimmt.
18
aa) Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ist auf Ersatz des sogenannten negativen Interesses gerichtet (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901). Der wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu ersetzende Schaden kann nur dann nach dem Erfüllungsinteresse des Geschädigten bemessen werden, wenn bei der gebotenen Aufklärung ein günstigerer Vertrag mit dem bisherigen Vertragspartner oder mit einem Dritten zustande gekommen wäre. Nur wenn der Geschädigte das darlegt und beweist, kann er verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte (Senat, BGHZ 168, 35, 40 m.w.N.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, aaO; vgl. auch BGHZ 108, 200, 207 f.).
19
bb) Bereits daran fehlt es. Dass die Beklagte sich auf eine vertragliche Verpflichtung eingelassen hätte, die Käuferin von weiteren Beitragslasten für die Erschließung des Fabrikgrundstücks freizustellen, hat die Klägerin nicht einmal vorgetragen; Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht auch nicht getroffen. Es kann daher dahinstehen, ob der Einwand der Revision zutrifft, dass dem Ersatzanspruch auf das Erfüllungsinteresse schon der Umstand entgegengestanden hätte, dass eine vertragliche Freistellungsverpflichtung der beklagten Gemeinde einer Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft hätte, die jedoch nicht erteilt worden wäre.
20
b) Die Revision bleibt gleichwohl ohne Erfolg, da die Entscheidung in Bezug auf den der Klägerin zugesprochenen Schadensersatzanspruch im Ergebnis richtig ist.
21
aa) Die durch eine Aufklärungspflichtverletzung geschädigte Vertragspartei , die bei anfänglicher Kenntnis der wahren Sachlage den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, muss nicht deswegen die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung des Vertrages insgesamt verlangen; es steht ihr nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vielmehr frei, an dem für sie ungünstigen Vertrag festzuhalten und von dem Schädiger den Ersatz des ihr verbliebenen Vertrauensschadens zu verlangen (BGHZ 69, 53, 57; 111, 75, 82; Senat, BGHZ 168, 35, 39). Geschieht das, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach den Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, BGHZ 168, 35, 39; Stoll JZ 1999, 95). Der Vertrauensschaden kann sich in verschiedener Weise im Vermögen des Geschädigten nachteilig ausgewirkt haben und dementsprechend unterschiedlich berechnet werden: Der zu ersetzende Vermögensnachteil kann in dem Betrag bestehen, um den die Gegenleistung des Geschädigten das übersteigt, was er bei Kenntnis der Sachlage höchstens bewilligt hätte, um den er die Sache zu teuer gekauft hat oder den er für den Erwerb oder die bestimmungsgemäße Verwendung zuviel aufgewendet hat. Maßgebend für die Schadensbestimmung ist das Zurückbleiben des von dem Gläubiger Empfangenen hinter dem hypothetischen Wert, den ein erwartungsgerechter Vertrag für den Geschädigten gehabt hätte (Stoll aaO).
22
bb) Der Vertrauensschaden des Käufers kann demzufolge auch in dessen Mehraufwand nach dem Erwerb der Sache bestehen, wenn dieser wegen der Aufklärungspflichtverletzung des Verkäufers darauf vertrauen durfte, dass sein Gesamtaufwand für die nach dem Vertrag vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen wird (BGHZ 111, 75, 83; Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 364/99, NJW 2001, 2875, 2877).
23
(1) So ist es hier. Der Kaufvertrag über das Fabrikgrundstück war die Grundlage für eine Industrieansiedlung mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Investitionsvolumen von 80 Millionen DM. Die Käuferin konnte nach den Verhandlungen über die Ansiedlung in der beklagten Gemeinde davon ausgehen, dass im Falle der Entscheidung für den Bau der Fabrik an diesem Standort die mit dem Kaufpreis von 18 DM/m² bestimmte Obergrenze des Aufwands für den Grunderwerb nicht durch weitere auf das Grundstück bezogene Beiträge für dessen Erschließung überschritten werden wird. Die Käuferin hat im Vertrauen darauf, dass in einem absehbaren Zeitraum von zumindest 20 Jahren keine weiteren Erschließungskosten anfallen (so lange hätte die zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages vorhandene Kläranlage nach den getroffenen Feststellungen im Berufungsurteil funktionstüchtig bleiben sollen) das Grundstück erworben und die Fabrik errichtet. Die von dem Zweckverband erhobenen Herstellungsbeiträge sind danach der Betrag, um den der Wert des geschlossenen Vertrages hinter dem hypothetischen Wert eines erwartungsgerechten Vertrages zurückbleibt.
24
(2) Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Ersatzpflicht der Beklagten bedeutungslos, dass von dieser in den Verhandlungen die künftigen Kosten nicht angesprochen, sondern die Belastungen verschwiegen wurden. Der erhöhte Aufwand des Käufers wird auch bei einem Schweigen des Verkäufers von dem Schutzweck der verletzten Aufklärungspflicht erfasst, wenn dieser - wie hier - nach den Umständen über die voraussichtlich entstehenden Mehrkosten hätte aufklären müssen. Der Verkäufer muss dann auch für Mehraufwendungen des Käufers aus der Verwendung der Kaufsache einstehen, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig dem Käufer die für dessen Vertragsentschluss wichtigen Umstände verschwiegen hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Eine zumindest fahrlässige Zurückhaltung der für den Vertragsentschluss der Käuferin wichtigen Informationen hat das Berufungsgericht indessen rechtsfehlerfrei festgestellt.

III.


25
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgenommene Anschlussrevision wegen des abgewiesenen Teils des Zinsanspruchs hat zu keiner Erhöhung des Streitwerts geführt (BGH, Beschl. v. 17. Mai 1984, X ZR 82/83, NJW 1984, 2952, 2953).
Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 19.10.2005 - 3 O 2471/03 -
OLG Jena, Entscheidung vom 18.07.2007 - 4 U 1119/05 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 43/99 Verkündet am:
28. September 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
------------------------------------
Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,
solche Angaben richtig zu stellen.
BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.
LG Frankfurt a.M.
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr
und Galke

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996, das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.
Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996 zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.
Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe


Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei, hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

II.


Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis , aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig , den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-
aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2. Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war. Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen , daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung realisieren, unrichtig war.

c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt , ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen , im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposéwar die Beklagte spätestens im Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da s ich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen
und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen hätte beschränken müssen.
Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.


Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
1. Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989, 1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal 627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach § 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.
2. Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen, daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

3. Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen, auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen erneut tatrichterlich zu würdigen.
Streck Schlick Kapsa Dörr Galke

Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn

1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und
2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Der Gläubiger kann dem Ersatzpflichtigen zur Herstellung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Herstellung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Nach dem Ablauf der Frist kann der Gläubiger den Ersatz in Geld verlangen, wenn nicht die Herstellung rechtzeitig erfolgt; der Anspruch auf die Herstellung ist ausgeschlossen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 355/02 Verkündet am:
13. Januar 2004
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB §§ 249 (Fb), 250, 276 (Hb, Hc)

a) Empfiehlt eine kreditgebende Bank einem Anlageinteressenten eine Beteiligung
an einem Bauherrenmodell, so muß sie ihn ungefragt informieren,
wenn die erzielten Mieterträge der in einem steuersparenden Bauherrenmodell
bereits erstellten Eigentumswohnungen nicht den im Anlageprospekt
prognostizierten Mieten entsprechen und die Vermietung der Wohnungen
Schwierigkeiten bereitet.

b) Ein Freistellungsanspruch wandelt sich in einen Zahlungsanspruch des Geschädigten
um, wenn der Schädiger jeden Schadensersatz ernsthaft und
endgültig verweigert und der Geschädigte Geldersatz fordert.

c) Zur Berechnung und Abwicklung des dem Anleger und Kreditnehmer entstandenen
Schadens.
BGH, Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02 - KG Berlin
LG Berlin
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 13. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe,
die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Wassermann und die Richterin
Mayen

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. August 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache auf die Revision der Beklagten zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Anschlußrevision der Klägerin wird zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Klägerin begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes - eines Rechtsanwalts und Notars - von der beklagten Bank Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung und unzureichender Information im Zusammenhang mit einer Beteiligung an einem steuersparenden Bauherrenmodell. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Im September 1996 suchte der Ehemann der Klägerin die vormalige G.Bank (nachfolgend: Beklagte) auf, um ein Darlehen für eine Steuernachzahlung aufzunehmen. Der Kundenberater schlug ihm vor, die Steuerschuld durch eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell "wegzudrücken", empfahl ein Kaufgespräch mit der W. Immobilien GmbH (nachfolgend: Bauträgerin), einer zur "G.Bank-Gruppe" gehörenden Gesellschaft, und veranlaßte die Übersendung des Emissionsprospekts für ein Objekt in der Nähe von B.. In dem Prospekt mit der Aufschrift "Ein Angebot der G. Bank-Gruppe" wurden noch zu erstellende Eigentumswohnungen im ersten von insgesamt fünf Bauabschnitten zum Kauf angeboten. Nach den Prognoseberechnungen des Herausgebers war mit Mieten von durchschnittlich 14 DM/qm und einer Mieterhöhung auf 15 DM/qm ab 2001 sowie mit weiteren jährlichen Steigerungen von 3% zu rechnen, wobei auf mögliche Abweichungen hingewiesen wurde.
Am 10. September 1996 fand ein Gespräch des damaligen Geschäftsführers der Bauträgerin und des Kundenberaters der Beklagten mit dem Ehemann der Klägerin in dessen Kanzlei statt, bei dem das Bauobjekt entsprechend den Prospektangaben als ein über die Bauträ-
gerin vermarktetes Produkt der Beklagten bezeichnet wurde. Zu diesem Zeitpunkt war bereits einem ihrer Vorstandsmitglieder bekannt, daß von 153 im Jahr 1995 und 12 im ersten Halbjahr 1996 verkauften Wohnungen nur 138 vermietet waren und die durchschnittliche Miete entgegen den Prospektangaben lediglich 13 DM/qm betrug. Gleichwohl riet der Geschäftsführer der Bauträgerin dem Ehemann der Klägerin im Hinblick auf angeblich eine Vielzahl von Mietinteressenten vom Abschluß eines Mietgarantievertrages ab.
Die Klägerin und ihr Ehemann schlossen am 23. September 1996 einen Kaufvertrag über zehn Eigentumswohnungen mit Pkw-Stellplätzen in dem Objekt zu einem Preis von 3.083.643 DM ab. Zur Finanzierung des Geschäfts erhielt der Ehemann der Klägerin, der alle mit dem Erwerb der Wohnungen verbundenen Kosten allein trug, von der Beklagten am 27. November/5. Dezember 1996 einen Realkredit über 2.740.000 DM und außerdem zur privaten Disposition Kontokorrentkredite von insgesamt 896.000 DM. Nach Zahlung des Kaufpreises übernahmen die Eheleute die Wohnungen ab Mai 1997, konnten sie aber erst im Laufe der nächsten drei Jahre zu Preisen zwischen 10 DM/qm und 13,04 DM/qm vermieten. Über das Vermögen der Bauträgerin wurde am 1. Oktober 1998 das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet.
Nach Ansicht der Klägerin ist die Beklagte für die falschen oder unvollständigen Prospektangaben über die Ertragsfähigkeit der erworbenen Eigentumswohnungen verantwortlich und aufgrund eines Beratungsund eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens verpflichtet, den gezahlten Kaufpreis einschließlich aller angefallenen Kosten sowie die
infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu erwartenden Steuernachzahlungen abzüglich der Mieteinnahmen zu ersetzen.
Das Landgericht hat die auf Zahlung von 2.292.870,50 Zinsen Zug-um-Zug gegen Übereignung der zehn Eigentumswohnungen und Abtretung sie betreffender Gewährleistungsansprüche gerichteten Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 1.841.497,50 en. Mit der - zugelassenen - Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, die Klägerin mit der Anschlußrevision eine vollumfängliche Verurteilung.

Entscheidungsgründe:


Die Revision der Beklagten ist begründet; sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Anschlußrevision der Klägerin ist nicht begründet.

I.


Das Berufungsgericht hat eine Schadensersatzhaftung der Beklagten bejaht und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Es könne offenbleiben, ob sie als Miterwerberin der Eigentumswohnungen aus eigenem Recht gegen die
Beklagte vorgehen könne, weil sie in jedem Fall aufgrund der Abtretungsvereinbarung vom 16. Dezember 1999 den ihrem Ehemann zustehenden Schadensersatzanspruch geltend machen könne. Das Abtretungsverbot des § 399 BGB finde keine Anwendung. Die Schadensersatzforderung des Ehemannes sei nicht auf Freistellung von der zur Finanzierung des Kaufpreises begründeten Darlehensverbindlichkeit, sondern auf Geld gerichtet. Nachdem die Zahlungsansprüche der Bauträgerin unstreitig unter Einsatz der Darlehensvaluta befriedigt worden seien, fehle es bereits an der erforderlichen tatsächlichen Beschwernis mit einer Verbindlichkeit gegenüber einem Dritten. Die "Freistellung" von der Kreditverbindlichkeit diene nur der Vereinfachung, nämlich der Abkürzung des Zahlungswegs und der Miterfassung noch entstehender Kreditkosten. Dies ändere indessen nichts daran, daß der Zahlungsanspruch und der Anspruch auf Freistellung Ausprägungen ein und desselben Anspruchs auf Vermögensausgleich seien.
Unbeschadet der Frage, ob die Beklagte eine im Rahmen der Prospekthaftung relevante Garantenstellung innegehabt habe, führe ihr Engagement auf seiten der Bauträgerin zu einer Haftung wegen Aufklärungs - oder Beratungsverschuldens gegenüber dem Zedenten. Dadurch, daß der Anlageberater der Beklagten ihn auf das Anlageobjekt hingewiesen , das Prospektmaterial besorgt und die Vertragsverhandlungen mit der Bauträgerin begleitet habe, sei jedenfalls der Tatbestand einer Anlagevermittlung erfüllt. Der dadurch begründeten Pflicht zur richtigen und vollständigen Information über die für den Anlageentschluß bedeutsamen Umstände sei die Beklagte nicht nachgekommen. Vielmehr hätte ihr Kundenberater den aufklärungsbedürftigen Ehemann der Klägerin bei dem Gespräch vom 10. September 1996 - auch im Hinblick auf die beab-
sichtigte "Großinvestition" - darauf hinweisen müssen, daß von 160 verkauften Wohnungen nur 138 vermietet seien und die Durchschnittsmiete nicht wie im Prospekt angegeben 14 DM/qm, sondern lediglich 13 DM/qm betrage. Ferner sei er über Risiken für die Verwirklichung der weiteren Bauabschnitte und über die Liquiditätsprobleme der Bauträgerin zu informieren gewesen.
Die von der Beklagten zu verantwortenden Fehlvorstellungen des Ehemannes der Klägerin seien für die Anlageentscheidung auch ursächlich geworden. Im Wege des Schadensersatzes könne die Klägerin verlangen , so gestellt zu werden, wie sie und ihr Ehemann gestanden hätten , wenn die Anlageentscheidung nicht getroffen worden wäre. Die Beklagte habe daher den für das Anlageobjekt gezahlten Kaufpreis in Höhe von 3.083.643 DM, die im Zusammenhang mit der Investition angefallenen Nebenkosten über 70.772 DM, die Kreditkosten von insgesamt 636.731,23 DM und die Kosten der Bewirtschaftung von 104.612,76 DM zu ersetzen, was unter Abzug der Mieteinnahmen den ausgeurteilten Betrag von 3.601.656,10 DM (= 1.841.497,50 !
Die im Falle der Rückabwicklung des Bauträgervertrages auf die Klägerin und ihren Ehemann zukommenden Steuernachzahlungen über # +-, 546 451.373,06 " %$& ' ( ) * %. / '/ ( 0 213 / rden aus der Kapitalanlage erwachsene Vorteile ausgeglichen, die andernfalls schadensmindernd zu berücksichtigen wären. Nach § 252 BGB umfasse der Schadensersatzanspruch des Anlegers zwar grundsätzlich auch den entgangenen Gewinn, der ihm ohne das schädigende Ereignis zugeflossen wäre. Es gebe aber keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, daß die Beteiligung an einem Bauherrenmodell immer gewinn-
bringend sei. Daß sich der Ehemann der Klägerin an einem anderen - erfolgreichen - Bauobjekt beteiligt hätte und dort die angestrebten Steuervorteile realisiert worden wären, sei nicht substantiiert dargelegt.

II.


Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im wesentlichen stand, berücksichtigen aber nicht alle für die Berechnung und Abwicklung des Schadens des Zedenten erheblichen Umstände.
A. Revision der Beklagten
1. Das Berufungsgericht hat die Klägerin im Ergebnis zutreffend als berechtigt angesehen, die an sie abgetretenen Schadensersatzansprüche ihres Ehemannes geltend zu machen. Entgegen der Ansicht der Revision war die Abtretung nicht gemäß § 399 BGB ausgeschlossen. Danach kann zwar eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung seines Inhalts erfolgen kann. Eine auf Befreiung von einer Verbindlichkeit gerichtete Forderung ist daher im allgemeinen nicht abtretbar (BGHZ 12, 136, 141; 41, 203, 205; BGH, Urteil vom 12. März 1993 - V ZR 69/92, WM 1993, 1557, 1559 m.w.Nachw.). Daraus vermag die Revision aber nichts für sich herzuleiten. Dabei kann offenbleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt werden könnte, nach der der Schadensersatzanspruch des Ehemannes der Klägerin gegen die Beklagte in seiner Gesamtheit von vornherein auf Geld und nicht nach
§ 257 BGB auf Befreiung von der zur Finanzierung der Kapitalanlage begründeten Darlehensverbindlichkeiten gerichtet war. Darauf kommt es nicht entscheidend an, weil ein etwaiger Befreiungsanspruch gemäß § 250 Satz 2 BGB in einen Geldanspruch übergegangen ist.
Diese Vorschrift eröffnet dem Geschädigten die Möglichkeit, unabhängig von den §§ 249 Abs. 2, 251 BGB zu einem Anspruch auf Geldersatz zu gelangen, wenn er dem Ersatzpflichtigen erfolglos eine Frist zur Herstellung, d.h. hier Haftungsfreistellung, mit Ablehnungsandrohung setzt. Dem steht es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gleich, wenn der Schuldner die geforderte Herstellung oder überhaupt jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert. Dann wandelt sich der Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch um, wenn der Geschädigte Geldersatz fordert (BGH, Urteile vom 7. Januar 1965 - VII ZR 28/63, WM 1965, 287, 289, vom 11. Juni 1986 - VIII ZR 153/85, WM 1986, 1115, 1117, vom 26. Februar 1991 - XI ZR 331/89, WM 1991, 1002, vom 29. April 1992 - VIII ZR 77/91, WM 1992, 1074, 1076, vom 12. März 1993 - V ZR 69/92, WM 1993, 1557, 1559 f., vom 31. Januar 1996 - VIII ZR 243/94, WM 1996, 1282, 1283 und vom 10. Februar 1999 - VIII ZR 70/98, WM 1999, 779, 781).
So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat von Anfang an nicht nur die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten, sondern eine Schadensersatzverpflichtung insbesondere aus einem Beratungsverschulden schon dem Grunde nach strikt abgelehnt. Für die Klägerin und ihren Ehemann mußte sich daher der Eindruck aufdrängen, daß eine Nachfrist die Beklagte nicht umstimmen würde, sondern lediglich eine leere und sinnlose Förmelei wäre.

2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht ein Aufklärungs- und Beratungsverschulden der Beklagten gegenüber dem Zedenten zu Recht bejaht.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats kommt zwischen der Bank und ihrem Kunden konkludent ein Beratungsvertrag zustande, wenn - gleichgültig ob auf Initiative des Kunden oder aber der Bank - im Zusammenhang mit einer Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet (Senat BGHZ 123, 126, 128, Urteile vom 28. Januar 1997 - XI ZR 22/96, WM 1997, 662 f. und vom 24. September 2002 - XI ZR 345/01, WM 2002, 2281, 2283, insoweit in BGHZ 152, 114 ff. nicht abgedruckt). Das war hier der Fall.
Die Beklagte hat dem Ehemann der Klägerin, der lediglich ein Darlehen zur Begleichung einer Steuernachzahlung aufnehmen wollte, von sich aus geraten, die Steuerschuld durch Beteiligung an einem Bauherrenmodell "wegzudrücken", dafür das Modell einer Bauträgerin, an der sie über eine Tochtergesellschaft maßgeblich beteiligt war, empfohlen , die Übersendung des Emissionsprospekts veranlaßt und sich außerdem auch noch an dem entscheidenden Verkaufsgespräch über zehn Eigentumswohnungen zu einem Preis von mehr als drei Millionen DM beteiligt.

b) Aufgrund des danach konkludent geschlossenen Beratungsvertrages war die Beklagte unter anderem zu einer zutreffenden, negative Fakten nicht verschweigenden, aktuellen Information über das Anlageobjekt , dessen Rentabilität und die damit verbundenen spezifischen Risi-
ken verpflichtet. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffen- des aktuelles Bild über die empfohlene Anlage boten, war der Ehemann der Klägerin, der der Beklagten besonderes Vertrauen entgegenbrachte und erkennbar von deren besonderen Kenntnissen und Verbindungen hinsichtlich des Anlageobjekts profitieren wollte, in der Lage, eine sachgerechte Anlageentscheidung zu treffen.
Diese Pflichten hat die Beklagte entgegen der Ansicht der Revision zumindest hinsichtlich der Ertragsfähigkeit der von der Klägerin und ihrem Ehemann erworbenen Eigentumswohnungen verletzt. Als das Gespräch zwischen dem Ehemann der Klägerin und dem damaligen Geschäftsführer der Bauträgerin in Gegenwart des Kundenberaters der Beklagten im September 1996 geführt wurde, stand ein erheblicher Teil der bereits erstellten Eigentumswohnungen mindestens seit einem halben Jahr leer. Gleichwohl erklärte der Geschäftsführer der Bauträgerin, ohne daß der Kundenbetreuer der Beklagten dem entgegentrat, angesichts der Vielzahl von Mietinteressenten sei der Abschluß eines Mietgarantievertrages nicht sinnvoll. Zudem betrug die tatsächlich erzielte Miete durchschnittlich nur 13 DM/qm und nicht wie im Prospekt prognostiziert 14 DM/qm. Darauf mußte der Kundenberater den Ehemann der Klägerin - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - ungefragt hinweisen.
Dem kann - anders als die Revision meint - nicht entgegengehalten werden, daß die Abweichung der Mieterträge von den Prospektangaben zu geringfügig gewesen sei, um eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu begründen. Zwar mag die zum damaligen Zeitpunkt bestehende Mietdifferenz in Höhe von rund 1 DM/qm auf den ersten Blick nicht sehr
bedeutsam erscheinen. Schon die Tatsache, daß die Vermietung der Eigentumswohnungen ins Stocken geraten war, konnte aber für sich genommen einen zur Vorsicht neigenden Anleger vom Kauf abhalten. Darüber hinaus war es nicht nur die aktuelle Mietdifferenz, die den Ertrag und damit den Verkehrswert der Immobilie herabminderte. Vielmehr mußten auch die im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen angesichts der im September 1996 in B. und im B. Umland bestehenden Marktverhältnisse und deren voraussichtlicher Entwicklung nach unten korrigiert werden. Von einer nur geringfügigen, die Bagatellgrenze nicht überschreitenden und für die Anlageentscheidung unbedeutenden Wertbeeinträchtigung kann unter solchen Umständen angesichts des beabsichtigten Kaufs von zehn Eigentumswohnungen keine Rede sein.
Ob die Ertragsangaben und prognostizierten Mietsteigerungen bei Erstellung des Prospektes realistisch waren, ist entgegen der Auffassung der Revision ohne Bedeutung. Die Pflichtverletzung der Beklagten beruht nicht auf einem ihr zuzurechnenden Prospektfehler, sondern allein darauf , daß die zum Zeitpunkt der vertraglich geschuldeten Information bestehende Vermietungssituation und Ertragslage sowie deren voraussichtliche Entwicklung in den nächsten Jahren verschwiegen wurden.

c) Die Beklagte hat ihre Pflicht, über die Höhe der durchschnittlich erzielten Miete und die Vermietungssituation aktuell und richtig zu informieren , auch schuldhaft verletzt. Das gilt auch dann, wenn ihr tätig gewordener Kundenberater darüber nicht informiert gewesen sein sollte. Aufgrund des Projektstandsberichts von Mai 1996 steht fest, daß die aufklärungsbedürftigen Umstände einem Vorstandsmitglied der Klägerin bekannt waren. Dieses Wissen mußte bei ordnungsgemäßer Organisati-
on der Kommunikation zum Schutze des Ehemanns der Klägerin, der nicht allein deshalb schlechter gestellt werden darf, weil Vertragspartner nicht eine natürliche Person, sondern eine Bank mit organisationsbedingter Wissensaufspaltung ist, akten- oder EDV-mäßig dokumentiert, für alle mit der Vermarktung des Bauträgermodells befaßten Mitarbeiter verfügbar gehalten und von ihnen genutzt werden. Daß das über die erforderlichen Kenntnisse verfügende Vorstandsmitglied der Beklagten an dem Vertrag mit dem Ehemann der Klägerin nicht mitgewirkt und davon möglicherweise nichts gewußt hat, ist deshalb ohne Belang (vgl. BGHZ 109, 327, 331; 117, 104, 108; 132, 30, 35 ff.; 135, 202, 205; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99, WM 2000, 2515, 2516).

d) Die schuldhafte Beratungspflichtverletzung der Beklagten ist für die Anlageentscheidung des Ehemanns der Klägerin auch ursächlich geworden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe z.B. BGHZ 61, 118, 121 f.; 151, 5, 12; Senatsurteile vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 21. Oktober 2003 - XI ZR 453/02, ZIP 2003, 2242, 2245) ist zu vermuten, daß die in einem wesentlichen Punkt falsche oder unvollständige Beratung für die Anlageentscheidung ursächlich war. Diese tatsächliche Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.

e) Ebenso ist gegen die von der Klägerin gewählte Art der Schadensberechnung entgegen der Auffassung der Revision nichts einzuwenden.
aa) Bei schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrages kann der Anleger von dem Schädiger nach dem in § 249 Satz 1 BGB normier-
ten Grundsatz der Naturalrestitution regelmäßig verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er sich an dem Anlagemodell nicht beteiligt (st.Rspr., siehe etwa BGH, Urteile vom 2. Dezember 1991 - II ZR 141/90, WM 1992, 143 f. und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99, WM 2000, 426, 429). Dabei genügt für den Nachweis eines Vermögensschadens, daß die Kaufsache den gezahlten Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, WM 1997, 2309, 2311). Daß die Klägerin und ihr Ehemann danach durch die Anlageentscheidung einen Schaden erlitten haben, liegt angesichts der Tatsache, daß der geminderte Ertragswert der Eigentumswohnungen für deren Verkaufswert von wesentlicher Bedeutung ist, auf der Hand.
bb) Anders als die Revision meint, gibt es auch keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigt, die Schadensersatzpflicht auf einen angemessenen Ausgleich des Minderwerts der Kaufsache zu beschränken. Da die Beklagte dem Ehemann der Klägerin eine umfassende Information über die Vor- und Nachteile der Anlage schuldete, ist eine derartige Art der Schadensabwicklung - wie auch das Berufungsgericht ausdrücklich betont hat - aus dem Schutzzweck der verletzten Pflicht nicht herzuleiten (vgl. Senatsurteile, BGHZ 116, 209, 212, vom 5. Mai 1992 - XI ZR 242/91, WM 1992, 1355, 1357 und vom 16. Juni 1992 - XI ZR 166/91, WM 1992, 1269, 1271). Eine andere Beurteilung entspräche auch nicht den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung (siehe z.B. BGHZ 69, 53, 56; 111, 75, 82; BGH, Urteil vom 4. April 2001 - VIII ZR 32/00, WM 2001, 1118, 1120 f.) im Rahmen der vorvertraglichen Verschuldenshaftung des Verkäufers entwickelten Grundsätzen, nach denen der Käu-
fer zwischen einer angemessenen Herabsetzung des überhöhten Kaufpreises und einer Rückgängigmachung des Kaufvertrages frei wählen kann.

f) Der Revision ist auch nicht zu folgen, soweit sie sich auf ein Mitverschulden des Ehemannes der Klägerin beruft. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe etwa BGH, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 65/96, NJW-RR 1998, 16 m.w.Nachw.) kann der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich. Die gegenteilige Annahme stünde im Widerspruch zum Grundgedanken der Aufklärungs- und Beratungspflicht. Daß der Ehemann der Klägerin als Rechtsanwalt und Notar die allgemeinen Risiken einer derartigen Kapitalanlage kannte, macht ihn nicht weniger schutzwürdig als andere Personen, die auf die Richtigkeit und Vollständigkeit einer Beratung vertrauen.
3. Indessen hat das Berufungsgericht nicht alle für die Schadensberechnung und -abwicklung erheblichen Umstände berücksichtigt.

a) Nach dem in § 249 Satz 1 BGB normierten Grundsatz der Naturalrestitution kann die Klägerin aus den dargelegten Gründen von der Beklagten verlangen, so gestellt zu werden, wie sie und ihr Ehemann ohne die Anlageentscheidung stünden. Ihr sind daher - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - der für den Erwerb der zehn Eigentumswohnungen gezahlte Kaufpreis in Höhe von 3.083.643 DM, die im Zusammenhang mit der Investition angefallenen Nebenkosten über
70.772 DM, die auf die Finanzierungsdarlehen entfallenden Kreditkosten von insgesamt 636.731,23 DM und die Kosten der Bewirtschaftung von 104.612,76 DM unter Anrechnung der Mieteinnahmen zu ersetzen. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch nicht beachtet, daß auch die Darlehensverträge , die ohne das Beratungsverschulden der Beklagten nicht abgeschlossen worden wären, gemäß § 249 Satz 1 BGB rückabzuwikkeln sind. Bei der Schadensberechnung sind deshalb nicht nur die angefallenen Kreditkosten, sondern auch die aufgrund der Anlageentscheidung ausgereichten Darlehen zu berücksichtigen. Andernfalls würden die Klägerin und ihr Ehemann - wie die Revision vor allem in der mündlichen Verhandlung zu Recht geltend gemacht hat - wirtschaftlich wesentlich besser stehen als sie vor dem Kauf der Eigentumswohnungen standen. Da nicht festgestellt ist, in welcher Höhe die Finanzierungsdarlehen valutieren , ist dem erkennenden Senat eine eigene Entscheidung über die in Abzug zu bringenden Beträge nicht möglich. Die angefochtene Entscheidung war daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat.

b) Ferner wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, daß die Klägerin und ihr Ehemann nicht nur abzutretende Gewährleistungsansprüche über 1.370.287,94 DM aus dem Kauf der Eigentumswohnungen im Gesamtvollstreckungsverfahren der W. Immobilien GmbH beim Amtsgericht C. unter Aktenzeichen ..., sondern ebensolche Ansprüche über 2.003.358 DM im Gesamtvollstreckungsverfahren der W. Verwaltungs GmbH unter Aktenzeichen ... angemeldet haben. Im Tenor des Berufungsurteils wurden indes nur die erst-
genannten Gewährleistungsansprüche berücksichtigt, obwohl die Anmeldung der Ansprüche über 2.003.358 DM im Tatbestand des Berufungsurteils ausdrücklich aufgeführt ist.
B. Anschlußrevision der Klägerin
Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin in Höhe der bei Rückabwicklung des Kaufvertrages zu erwartenden Steuernachzahlungen jedenfalls im Ergebnis zu Recht verneint.
1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe etwa BGHZ 74, 103, 114 ff.; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 288/00, WM 2001, 2262, 2264 m.w.Nachw.) stellen Steuernachforderungen , die nach Rückabwicklung eines steuersparenden Rechtsgeschäfts zu erwarten sind, grundsätzlich keinen Schaden gemäß § 249 BGB dar, weil durch sie die aus der Anlageentscheidung erwachsenen Steuervorteile kompensiert werden, die andernfalls zugunsten des Schädigers schadensmindernd zu berücksichtigen wären. Der Einwand der Anschlußrevision , die Klägerin habe die aus der Anlageentscheidung entstandenen Vorteile bereits vorab in Abzug gebracht, greift nicht. Zwar hat sie bei der Schadensberechnung die Mieteinnahmen berücksichtigt, nicht jedoch die finanziellen Vorteile die ihr und/oder ihrem Ehemann dadurch entstanden sind, daß sie als Eigentümer der Wohnungen steuerliche Sonderabschreibungen in Anspruch genommen haben.
2. Entgegen der Ansicht der Anschlußrevision ist die Klage auf Ersatz entgangener Steuervorteile auch nicht gemäß § 252 BGB begrün-
det, weil die Klägerin und ihr Ehemann sich ohne die Pflichtverletzung der Beklagten an einem anderen Steuersparmodell beteiligt und dadurch erfolgreich Steuern gespart hätten. Zwar schließt die auf den Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) gestützte Inanspruchnahme der Beklagten die Geltendmachung eines Schadens wegen entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB nicht aus. Richtig ist auch, daß an die Darlegung des entgangenen Gewinns entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine strengen Anforderungen zu stellen sind, sondern der Klägerin nach dieser Vorschrift - wie bei § 287 ZPO - gewisse Erleichterungen bei der Darlegungslast zugute kommen. Die Wahrscheinlichkeit einer Gewinnerzielung aufgrund einer zeitnahen alternativen Investitionsentscheidung kann aber grundsätzlich nur mit Hilfe einer konkreten Berechnung festgestellt werden. Dazu reicht es nicht aus, daß ein positiver Aspekt des hypothetischen Geschäfts, hier steuerliche Abschreibungsvorteile , herausgegriffen wird, ohne ihm die Kosten und Nachteile gegenüberzustellen , die mit der Anlageentscheidung verbunden gewesen wären. Nur die Differenz ergibt den wahrscheinlich eingetretenen Gewinn im Sinne des § 252 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 24. September 1999 - V ZR 71/99, WM 1999, 2510, 2512). Dazu fehlt ausreichendes Vorbringen der Klägerin.
Diese hat ohne jede Konkretisierung des Objekts, der damit verbundenen Aufwendungen und der Rendite lediglich behauptet, ihr Ehemann und sie hätten, wenn sie von der Beklagten richtig beraten worden wären, in ein anderes steuersparendes Bauherrenmodell investiert, dadurch ihre Steuerbelastung um 688.749,83 DM vermindert und Zinsen auf die jetzt zu erwartende Steuernachzahlung vermieden. Dieser Vortrag ist, worauf die Beklagte in den Vorinstanzen mehrfach hingewiesen
hat, ersichtlich unsubstantiiert. Die auf § 139 ZPO gestützte Rüge der Revision, auch das Berufungsgericht habe sie darauf hinweisen müssen, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.


Der Revision der Beklagten war daher stattzugeben und die Anschlußrevision der Klägerin zurückzuweisen.
Nobbe Müller Joeres
Wassermann Mayen

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Der Schuldner hat während des Verzugs jede Fahrlässigkeit zu vertreten. Er haftet wegen der Leistung auch für Zufall, es sei denn, dass der Schaden auch bei rechtzeitiger Leistung eingetreten sein würde.

(1) Bei Benutzung von öffentlichen, regelmäßig verkehrenden Beförderungsmitteln werden die tatsächlich entstandenen Auslagen bis zur Höhe der entsprechenden Kosten für die Benutzung der ersten Wagenklasse der Bahn einschließlich der Auslagen für Platzreservierung und Beförderung des notwendigen Gepäcks ersetzt.

(2) Bei Benutzung eines eigenen oder unentgeltlich zur Nutzung überlassenen Kraftfahrzeugs werden

1.
dem Zeugen oder dem Dritten (§ 23) zur Abgeltung der Betriebskosten sowie zur Abgeltung der Abnutzung des Kraftfahrzeugs 0,35 Euro,
2.
den in § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 genannten Anspruchsberechtigten zur Abgeltung der Anschaffungs-, Unterhaltungs- und Betriebskosten sowie zur Abgeltung der Abnutzung des Kraftfahrzeugs 0,42 Euro
für jeden gefahrenen Kilometer ersetzt zuzüglich der durch die Benutzung des Kraftfahrzeugs aus Anlass der Reise regelmäßig anfallenden baren Auslagen, insbesondere der Parkentgelte. Bei der Benutzung durch mehrere Personen kann die Pauschale nur einmal geltend gemacht werden. Bei der Benutzung eines Kraftfahrzeugs, das nicht zu den Fahrzeugen nach Absatz 1 oder Satz 1 zählt, werden die tatsächlich entstandenen Auslagen bis zur Höhe der in Satz 1 genannten Fahrtkosten ersetzt; zusätzlich werden die durch die Benutzung des Kraftfahrzeugs aus Anlass der Reise angefallenen regelmäßigen baren Auslagen, insbesondere die Parkentgelte, ersetzt, soweit sie der Berechtigte zu tragen hat.

(3) Höhere als die in Absatz 1 oder Absatz 2 bezeichneten Fahrtkosten werden ersetzt, soweit dadurch Mehrbeträge an Vergütung oder Entschädigung erspart werden oder höhere Fahrtkosten wegen besonderer Umstände notwendig sind.

(4) Für Reisen während der Terminsdauer werden die Fahrtkosten nur insoweit ersetzt, als dadurch Mehrbeträge an Vergütung oder Entschädigung erspart werden, die beim Verbleiben an der Terminsstelle gewährt werden müssten.

(5) Wird die Reise zum Ort des Termins von einem anderen als dem in der Ladung oder Terminsmitteilung bezeichneten oder der zuständigen Stelle unverzüglich angezeigten Ort angetreten oder wird zu einem anderen als zu diesem Ort zurückgefahren, werden Mehrkosten nach billigem Ermessen nur dann ersetzt, wenn der Berechtigte zu diesen Fahrten durch besondere Umstände genötigt war.

Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.

(1) Das Gericht ist nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Dies gilt insbesondere von Früchten, Zinsen und anderen Nebenforderungen.

(2) Über die Verpflichtung, die Prozesskosten zu tragen, hat das Gericht auch ohne Antrag zu erkennen.

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 355/02 Verkündet am:
13. Januar 2004
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB §§ 249 (Fb), 250, 276 (Hb, Hc)

a) Empfiehlt eine kreditgebende Bank einem Anlageinteressenten eine Beteiligung
an einem Bauherrenmodell, so muß sie ihn ungefragt informieren,
wenn die erzielten Mieterträge der in einem steuersparenden Bauherrenmodell
bereits erstellten Eigentumswohnungen nicht den im Anlageprospekt
prognostizierten Mieten entsprechen und die Vermietung der Wohnungen
Schwierigkeiten bereitet.

b) Ein Freistellungsanspruch wandelt sich in einen Zahlungsanspruch des Geschädigten
um, wenn der Schädiger jeden Schadensersatz ernsthaft und
endgültig verweigert und der Geschädigte Geldersatz fordert.

c) Zur Berechnung und Abwicklung des dem Anleger und Kreditnehmer entstandenen
Schadens.
BGH, Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02 - KG Berlin
LG Berlin
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 13. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe,
die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Wassermann und die Richterin
Mayen

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. August 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache auf die Revision der Beklagten zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Anschlußrevision der Klägerin wird zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Klägerin begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes - eines Rechtsanwalts und Notars - von der beklagten Bank Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung und unzureichender Information im Zusammenhang mit einer Beteiligung an einem steuersparenden Bauherrenmodell. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Im September 1996 suchte der Ehemann der Klägerin die vormalige G.Bank (nachfolgend: Beklagte) auf, um ein Darlehen für eine Steuernachzahlung aufzunehmen. Der Kundenberater schlug ihm vor, die Steuerschuld durch eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell "wegzudrücken", empfahl ein Kaufgespräch mit der W. Immobilien GmbH (nachfolgend: Bauträgerin), einer zur "G.Bank-Gruppe" gehörenden Gesellschaft, und veranlaßte die Übersendung des Emissionsprospekts für ein Objekt in der Nähe von B.. In dem Prospekt mit der Aufschrift "Ein Angebot der G. Bank-Gruppe" wurden noch zu erstellende Eigentumswohnungen im ersten von insgesamt fünf Bauabschnitten zum Kauf angeboten. Nach den Prognoseberechnungen des Herausgebers war mit Mieten von durchschnittlich 14 DM/qm und einer Mieterhöhung auf 15 DM/qm ab 2001 sowie mit weiteren jährlichen Steigerungen von 3% zu rechnen, wobei auf mögliche Abweichungen hingewiesen wurde.
Am 10. September 1996 fand ein Gespräch des damaligen Geschäftsführers der Bauträgerin und des Kundenberaters der Beklagten mit dem Ehemann der Klägerin in dessen Kanzlei statt, bei dem das Bauobjekt entsprechend den Prospektangaben als ein über die Bauträ-
gerin vermarktetes Produkt der Beklagten bezeichnet wurde. Zu diesem Zeitpunkt war bereits einem ihrer Vorstandsmitglieder bekannt, daß von 153 im Jahr 1995 und 12 im ersten Halbjahr 1996 verkauften Wohnungen nur 138 vermietet waren und die durchschnittliche Miete entgegen den Prospektangaben lediglich 13 DM/qm betrug. Gleichwohl riet der Geschäftsführer der Bauträgerin dem Ehemann der Klägerin im Hinblick auf angeblich eine Vielzahl von Mietinteressenten vom Abschluß eines Mietgarantievertrages ab.
Die Klägerin und ihr Ehemann schlossen am 23. September 1996 einen Kaufvertrag über zehn Eigentumswohnungen mit Pkw-Stellplätzen in dem Objekt zu einem Preis von 3.083.643 DM ab. Zur Finanzierung des Geschäfts erhielt der Ehemann der Klägerin, der alle mit dem Erwerb der Wohnungen verbundenen Kosten allein trug, von der Beklagten am 27. November/5. Dezember 1996 einen Realkredit über 2.740.000 DM und außerdem zur privaten Disposition Kontokorrentkredite von insgesamt 896.000 DM. Nach Zahlung des Kaufpreises übernahmen die Eheleute die Wohnungen ab Mai 1997, konnten sie aber erst im Laufe der nächsten drei Jahre zu Preisen zwischen 10 DM/qm und 13,04 DM/qm vermieten. Über das Vermögen der Bauträgerin wurde am 1. Oktober 1998 das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet.
Nach Ansicht der Klägerin ist die Beklagte für die falschen oder unvollständigen Prospektangaben über die Ertragsfähigkeit der erworbenen Eigentumswohnungen verantwortlich und aufgrund eines Beratungsund eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens verpflichtet, den gezahlten Kaufpreis einschließlich aller angefallenen Kosten sowie die
infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu erwartenden Steuernachzahlungen abzüglich der Mieteinnahmen zu ersetzen.
Das Landgericht hat die auf Zahlung von 2.292.870,50 Zinsen Zug-um-Zug gegen Übereignung der zehn Eigentumswohnungen und Abtretung sie betreffender Gewährleistungsansprüche gerichteten Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 1.841.497,50 en. Mit der - zugelassenen - Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, die Klägerin mit der Anschlußrevision eine vollumfängliche Verurteilung.

Entscheidungsgründe:


Die Revision der Beklagten ist begründet; sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Anschlußrevision der Klägerin ist nicht begründet.

I.


Das Berufungsgericht hat eine Schadensersatzhaftung der Beklagten bejaht und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Es könne offenbleiben, ob sie als Miterwerberin der Eigentumswohnungen aus eigenem Recht gegen die
Beklagte vorgehen könne, weil sie in jedem Fall aufgrund der Abtretungsvereinbarung vom 16. Dezember 1999 den ihrem Ehemann zustehenden Schadensersatzanspruch geltend machen könne. Das Abtretungsverbot des § 399 BGB finde keine Anwendung. Die Schadensersatzforderung des Ehemannes sei nicht auf Freistellung von der zur Finanzierung des Kaufpreises begründeten Darlehensverbindlichkeit, sondern auf Geld gerichtet. Nachdem die Zahlungsansprüche der Bauträgerin unstreitig unter Einsatz der Darlehensvaluta befriedigt worden seien, fehle es bereits an der erforderlichen tatsächlichen Beschwernis mit einer Verbindlichkeit gegenüber einem Dritten. Die "Freistellung" von der Kreditverbindlichkeit diene nur der Vereinfachung, nämlich der Abkürzung des Zahlungswegs und der Miterfassung noch entstehender Kreditkosten. Dies ändere indessen nichts daran, daß der Zahlungsanspruch und der Anspruch auf Freistellung Ausprägungen ein und desselben Anspruchs auf Vermögensausgleich seien.
Unbeschadet der Frage, ob die Beklagte eine im Rahmen der Prospekthaftung relevante Garantenstellung innegehabt habe, führe ihr Engagement auf seiten der Bauträgerin zu einer Haftung wegen Aufklärungs - oder Beratungsverschuldens gegenüber dem Zedenten. Dadurch, daß der Anlageberater der Beklagten ihn auf das Anlageobjekt hingewiesen , das Prospektmaterial besorgt und die Vertragsverhandlungen mit der Bauträgerin begleitet habe, sei jedenfalls der Tatbestand einer Anlagevermittlung erfüllt. Der dadurch begründeten Pflicht zur richtigen und vollständigen Information über die für den Anlageentschluß bedeutsamen Umstände sei die Beklagte nicht nachgekommen. Vielmehr hätte ihr Kundenberater den aufklärungsbedürftigen Ehemann der Klägerin bei dem Gespräch vom 10. September 1996 - auch im Hinblick auf die beab-
sichtigte "Großinvestition" - darauf hinweisen müssen, daß von 160 verkauften Wohnungen nur 138 vermietet seien und die Durchschnittsmiete nicht wie im Prospekt angegeben 14 DM/qm, sondern lediglich 13 DM/qm betrage. Ferner sei er über Risiken für die Verwirklichung der weiteren Bauabschnitte und über die Liquiditätsprobleme der Bauträgerin zu informieren gewesen.
Die von der Beklagten zu verantwortenden Fehlvorstellungen des Ehemannes der Klägerin seien für die Anlageentscheidung auch ursächlich geworden. Im Wege des Schadensersatzes könne die Klägerin verlangen , so gestellt zu werden, wie sie und ihr Ehemann gestanden hätten , wenn die Anlageentscheidung nicht getroffen worden wäre. Die Beklagte habe daher den für das Anlageobjekt gezahlten Kaufpreis in Höhe von 3.083.643 DM, die im Zusammenhang mit der Investition angefallenen Nebenkosten über 70.772 DM, die Kreditkosten von insgesamt 636.731,23 DM und die Kosten der Bewirtschaftung von 104.612,76 DM zu ersetzen, was unter Abzug der Mieteinnahmen den ausgeurteilten Betrag von 3.601.656,10 DM (= 1.841.497,50 !
Die im Falle der Rückabwicklung des Bauträgervertrages auf die Klägerin und ihren Ehemann zukommenden Steuernachzahlungen über # +-, 546 451.373,06 " %$& ' ( ) * %. / '/ ( 0 213 / rden aus der Kapitalanlage erwachsene Vorteile ausgeglichen, die andernfalls schadensmindernd zu berücksichtigen wären. Nach § 252 BGB umfasse der Schadensersatzanspruch des Anlegers zwar grundsätzlich auch den entgangenen Gewinn, der ihm ohne das schädigende Ereignis zugeflossen wäre. Es gebe aber keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, daß die Beteiligung an einem Bauherrenmodell immer gewinn-
bringend sei. Daß sich der Ehemann der Klägerin an einem anderen - erfolgreichen - Bauobjekt beteiligt hätte und dort die angestrebten Steuervorteile realisiert worden wären, sei nicht substantiiert dargelegt.

II.


Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im wesentlichen stand, berücksichtigen aber nicht alle für die Berechnung und Abwicklung des Schadens des Zedenten erheblichen Umstände.
A. Revision der Beklagten
1. Das Berufungsgericht hat die Klägerin im Ergebnis zutreffend als berechtigt angesehen, die an sie abgetretenen Schadensersatzansprüche ihres Ehemannes geltend zu machen. Entgegen der Ansicht der Revision war die Abtretung nicht gemäß § 399 BGB ausgeschlossen. Danach kann zwar eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung seines Inhalts erfolgen kann. Eine auf Befreiung von einer Verbindlichkeit gerichtete Forderung ist daher im allgemeinen nicht abtretbar (BGHZ 12, 136, 141; 41, 203, 205; BGH, Urteil vom 12. März 1993 - V ZR 69/92, WM 1993, 1557, 1559 m.w.Nachw.). Daraus vermag die Revision aber nichts für sich herzuleiten. Dabei kann offenbleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt werden könnte, nach der der Schadensersatzanspruch des Ehemannes der Klägerin gegen die Beklagte in seiner Gesamtheit von vornherein auf Geld und nicht nach
§ 257 BGB auf Befreiung von der zur Finanzierung der Kapitalanlage begründeten Darlehensverbindlichkeiten gerichtet war. Darauf kommt es nicht entscheidend an, weil ein etwaiger Befreiungsanspruch gemäß § 250 Satz 2 BGB in einen Geldanspruch übergegangen ist.
Diese Vorschrift eröffnet dem Geschädigten die Möglichkeit, unabhängig von den §§ 249 Abs. 2, 251 BGB zu einem Anspruch auf Geldersatz zu gelangen, wenn er dem Ersatzpflichtigen erfolglos eine Frist zur Herstellung, d.h. hier Haftungsfreistellung, mit Ablehnungsandrohung setzt. Dem steht es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gleich, wenn der Schuldner die geforderte Herstellung oder überhaupt jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert. Dann wandelt sich der Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch um, wenn der Geschädigte Geldersatz fordert (BGH, Urteile vom 7. Januar 1965 - VII ZR 28/63, WM 1965, 287, 289, vom 11. Juni 1986 - VIII ZR 153/85, WM 1986, 1115, 1117, vom 26. Februar 1991 - XI ZR 331/89, WM 1991, 1002, vom 29. April 1992 - VIII ZR 77/91, WM 1992, 1074, 1076, vom 12. März 1993 - V ZR 69/92, WM 1993, 1557, 1559 f., vom 31. Januar 1996 - VIII ZR 243/94, WM 1996, 1282, 1283 und vom 10. Februar 1999 - VIII ZR 70/98, WM 1999, 779, 781).
So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat von Anfang an nicht nur die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten, sondern eine Schadensersatzverpflichtung insbesondere aus einem Beratungsverschulden schon dem Grunde nach strikt abgelehnt. Für die Klägerin und ihren Ehemann mußte sich daher der Eindruck aufdrängen, daß eine Nachfrist die Beklagte nicht umstimmen würde, sondern lediglich eine leere und sinnlose Förmelei wäre.

2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht ein Aufklärungs- und Beratungsverschulden der Beklagten gegenüber dem Zedenten zu Recht bejaht.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats kommt zwischen der Bank und ihrem Kunden konkludent ein Beratungsvertrag zustande, wenn - gleichgültig ob auf Initiative des Kunden oder aber der Bank - im Zusammenhang mit einer Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet (Senat BGHZ 123, 126, 128, Urteile vom 28. Januar 1997 - XI ZR 22/96, WM 1997, 662 f. und vom 24. September 2002 - XI ZR 345/01, WM 2002, 2281, 2283, insoweit in BGHZ 152, 114 ff. nicht abgedruckt). Das war hier der Fall.
Die Beklagte hat dem Ehemann der Klägerin, der lediglich ein Darlehen zur Begleichung einer Steuernachzahlung aufnehmen wollte, von sich aus geraten, die Steuerschuld durch Beteiligung an einem Bauherrenmodell "wegzudrücken", dafür das Modell einer Bauträgerin, an der sie über eine Tochtergesellschaft maßgeblich beteiligt war, empfohlen , die Übersendung des Emissionsprospekts veranlaßt und sich außerdem auch noch an dem entscheidenden Verkaufsgespräch über zehn Eigentumswohnungen zu einem Preis von mehr als drei Millionen DM beteiligt.

b) Aufgrund des danach konkludent geschlossenen Beratungsvertrages war die Beklagte unter anderem zu einer zutreffenden, negative Fakten nicht verschweigenden, aktuellen Information über das Anlageobjekt , dessen Rentabilität und die damit verbundenen spezifischen Risi-
ken verpflichtet. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffen- des aktuelles Bild über die empfohlene Anlage boten, war der Ehemann der Klägerin, der der Beklagten besonderes Vertrauen entgegenbrachte und erkennbar von deren besonderen Kenntnissen und Verbindungen hinsichtlich des Anlageobjekts profitieren wollte, in der Lage, eine sachgerechte Anlageentscheidung zu treffen.
Diese Pflichten hat die Beklagte entgegen der Ansicht der Revision zumindest hinsichtlich der Ertragsfähigkeit der von der Klägerin und ihrem Ehemann erworbenen Eigentumswohnungen verletzt. Als das Gespräch zwischen dem Ehemann der Klägerin und dem damaligen Geschäftsführer der Bauträgerin in Gegenwart des Kundenberaters der Beklagten im September 1996 geführt wurde, stand ein erheblicher Teil der bereits erstellten Eigentumswohnungen mindestens seit einem halben Jahr leer. Gleichwohl erklärte der Geschäftsführer der Bauträgerin, ohne daß der Kundenbetreuer der Beklagten dem entgegentrat, angesichts der Vielzahl von Mietinteressenten sei der Abschluß eines Mietgarantievertrages nicht sinnvoll. Zudem betrug die tatsächlich erzielte Miete durchschnittlich nur 13 DM/qm und nicht wie im Prospekt prognostiziert 14 DM/qm. Darauf mußte der Kundenberater den Ehemann der Klägerin - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - ungefragt hinweisen.
Dem kann - anders als die Revision meint - nicht entgegengehalten werden, daß die Abweichung der Mieterträge von den Prospektangaben zu geringfügig gewesen sei, um eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu begründen. Zwar mag die zum damaligen Zeitpunkt bestehende Mietdifferenz in Höhe von rund 1 DM/qm auf den ersten Blick nicht sehr
bedeutsam erscheinen. Schon die Tatsache, daß die Vermietung der Eigentumswohnungen ins Stocken geraten war, konnte aber für sich genommen einen zur Vorsicht neigenden Anleger vom Kauf abhalten. Darüber hinaus war es nicht nur die aktuelle Mietdifferenz, die den Ertrag und damit den Verkehrswert der Immobilie herabminderte. Vielmehr mußten auch die im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen angesichts der im September 1996 in B. und im B. Umland bestehenden Marktverhältnisse und deren voraussichtlicher Entwicklung nach unten korrigiert werden. Von einer nur geringfügigen, die Bagatellgrenze nicht überschreitenden und für die Anlageentscheidung unbedeutenden Wertbeeinträchtigung kann unter solchen Umständen angesichts des beabsichtigten Kaufs von zehn Eigentumswohnungen keine Rede sein.
Ob die Ertragsangaben und prognostizierten Mietsteigerungen bei Erstellung des Prospektes realistisch waren, ist entgegen der Auffassung der Revision ohne Bedeutung. Die Pflichtverletzung der Beklagten beruht nicht auf einem ihr zuzurechnenden Prospektfehler, sondern allein darauf , daß die zum Zeitpunkt der vertraglich geschuldeten Information bestehende Vermietungssituation und Ertragslage sowie deren voraussichtliche Entwicklung in den nächsten Jahren verschwiegen wurden.

c) Die Beklagte hat ihre Pflicht, über die Höhe der durchschnittlich erzielten Miete und die Vermietungssituation aktuell und richtig zu informieren , auch schuldhaft verletzt. Das gilt auch dann, wenn ihr tätig gewordener Kundenberater darüber nicht informiert gewesen sein sollte. Aufgrund des Projektstandsberichts von Mai 1996 steht fest, daß die aufklärungsbedürftigen Umstände einem Vorstandsmitglied der Klägerin bekannt waren. Dieses Wissen mußte bei ordnungsgemäßer Organisati-
on der Kommunikation zum Schutze des Ehemanns der Klägerin, der nicht allein deshalb schlechter gestellt werden darf, weil Vertragspartner nicht eine natürliche Person, sondern eine Bank mit organisationsbedingter Wissensaufspaltung ist, akten- oder EDV-mäßig dokumentiert, für alle mit der Vermarktung des Bauträgermodells befaßten Mitarbeiter verfügbar gehalten und von ihnen genutzt werden. Daß das über die erforderlichen Kenntnisse verfügende Vorstandsmitglied der Beklagten an dem Vertrag mit dem Ehemann der Klägerin nicht mitgewirkt und davon möglicherweise nichts gewußt hat, ist deshalb ohne Belang (vgl. BGHZ 109, 327, 331; 117, 104, 108; 132, 30, 35 ff.; 135, 202, 205; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99, WM 2000, 2515, 2516).

d) Die schuldhafte Beratungspflichtverletzung der Beklagten ist für die Anlageentscheidung des Ehemanns der Klägerin auch ursächlich geworden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe z.B. BGHZ 61, 118, 121 f.; 151, 5, 12; Senatsurteile vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 21. Oktober 2003 - XI ZR 453/02, ZIP 2003, 2242, 2245) ist zu vermuten, daß die in einem wesentlichen Punkt falsche oder unvollständige Beratung für die Anlageentscheidung ursächlich war. Diese tatsächliche Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.

e) Ebenso ist gegen die von der Klägerin gewählte Art der Schadensberechnung entgegen der Auffassung der Revision nichts einzuwenden.
aa) Bei schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrages kann der Anleger von dem Schädiger nach dem in § 249 Satz 1 BGB normier-
ten Grundsatz der Naturalrestitution regelmäßig verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er sich an dem Anlagemodell nicht beteiligt (st.Rspr., siehe etwa BGH, Urteile vom 2. Dezember 1991 - II ZR 141/90, WM 1992, 143 f. und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99, WM 2000, 426, 429). Dabei genügt für den Nachweis eines Vermögensschadens, daß die Kaufsache den gezahlten Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen werden (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, WM 1997, 2309, 2311). Daß die Klägerin und ihr Ehemann danach durch die Anlageentscheidung einen Schaden erlitten haben, liegt angesichts der Tatsache, daß der geminderte Ertragswert der Eigentumswohnungen für deren Verkaufswert von wesentlicher Bedeutung ist, auf der Hand.
bb) Anders als die Revision meint, gibt es auch keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigt, die Schadensersatzpflicht auf einen angemessenen Ausgleich des Minderwerts der Kaufsache zu beschränken. Da die Beklagte dem Ehemann der Klägerin eine umfassende Information über die Vor- und Nachteile der Anlage schuldete, ist eine derartige Art der Schadensabwicklung - wie auch das Berufungsgericht ausdrücklich betont hat - aus dem Schutzzweck der verletzten Pflicht nicht herzuleiten (vgl. Senatsurteile, BGHZ 116, 209, 212, vom 5. Mai 1992 - XI ZR 242/91, WM 1992, 1355, 1357 und vom 16. Juni 1992 - XI ZR 166/91, WM 1992, 1269, 1271). Eine andere Beurteilung entspräche auch nicht den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung (siehe z.B. BGHZ 69, 53, 56; 111, 75, 82; BGH, Urteil vom 4. April 2001 - VIII ZR 32/00, WM 2001, 1118, 1120 f.) im Rahmen der vorvertraglichen Verschuldenshaftung des Verkäufers entwickelten Grundsätzen, nach denen der Käu-
fer zwischen einer angemessenen Herabsetzung des überhöhten Kaufpreises und einer Rückgängigmachung des Kaufvertrages frei wählen kann.

f) Der Revision ist auch nicht zu folgen, soweit sie sich auf ein Mitverschulden des Ehemannes der Klägerin beruft. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe etwa BGH, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 65/96, NJW-RR 1998, 16 m.w.Nachw.) kann der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich. Die gegenteilige Annahme stünde im Widerspruch zum Grundgedanken der Aufklärungs- und Beratungspflicht. Daß der Ehemann der Klägerin als Rechtsanwalt und Notar die allgemeinen Risiken einer derartigen Kapitalanlage kannte, macht ihn nicht weniger schutzwürdig als andere Personen, die auf die Richtigkeit und Vollständigkeit einer Beratung vertrauen.
3. Indessen hat das Berufungsgericht nicht alle für die Schadensberechnung und -abwicklung erheblichen Umstände berücksichtigt.

a) Nach dem in § 249 Satz 1 BGB normierten Grundsatz der Naturalrestitution kann die Klägerin aus den dargelegten Gründen von der Beklagten verlangen, so gestellt zu werden, wie sie und ihr Ehemann ohne die Anlageentscheidung stünden. Ihr sind daher - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - der für den Erwerb der zehn Eigentumswohnungen gezahlte Kaufpreis in Höhe von 3.083.643 DM, die im Zusammenhang mit der Investition angefallenen Nebenkosten über
70.772 DM, die auf die Finanzierungsdarlehen entfallenden Kreditkosten von insgesamt 636.731,23 DM und die Kosten der Bewirtschaftung von 104.612,76 DM unter Anrechnung der Mieteinnahmen zu ersetzen. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch nicht beachtet, daß auch die Darlehensverträge , die ohne das Beratungsverschulden der Beklagten nicht abgeschlossen worden wären, gemäß § 249 Satz 1 BGB rückabzuwikkeln sind. Bei der Schadensberechnung sind deshalb nicht nur die angefallenen Kreditkosten, sondern auch die aufgrund der Anlageentscheidung ausgereichten Darlehen zu berücksichtigen. Andernfalls würden die Klägerin und ihr Ehemann - wie die Revision vor allem in der mündlichen Verhandlung zu Recht geltend gemacht hat - wirtschaftlich wesentlich besser stehen als sie vor dem Kauf der Eigentumswohnungen standen. Da nicht festgestellt ist, in welcher Höhe die Finanzierungsdarlehen valutieren , ist dem erkennenden Senat eine eigene Entscheidung über die in Abzug zu bringenden Beträge nicht möglich. Die angefochtene Entscheidung war daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat.

b) Ferner wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, daß die Klägerin und ihr Ehemann nicht nur abzutretende Gewährleistungsansprüche über 1.370.287,94 DM aus dem Kauf der Eigentumswohnungen im Gesamtvollstreckungsverfahren der W. Immobilien GmbH beim Amtsgericht C. unter Aktenzeichen ..., sondern ebensolche Ansprüche über 2.003.358 DM im Gesamtvollstreckungsverfahren der W. Verwaltungs GmbH unter Aktenzeichen ... angemeldet haben. Im Tenor des Berufungsurteils wurden indes nur die erst-
genannten Gewährleistungsansprüche berücksichtigt, obwohl die Anmeldung der Ansprüche über 2.003.358 DM im Tatbestand des Berufungsurteils ausdrücklich aufgeführt ist.
B. Anschlußrevision der Klägerin
Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin in Höhe der bei Rückabwicklung des Kaufvertrages zu erwartenden Steuernachzahlungen jedenfalls im Ergebnis zu Recht verneint.
1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe etwa BGHZ 74, 103, 114 ff.; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 288/00, WM 2001, 2262, 2264 m.w.Nachw.) stellen Steuernachforderungen , die nach Rückabwicklung eines steuersparenden Rechtsgeschäfts zu erwarten sind, grundsätzlich keinen Schaden gemäß § 249 BGB dar, weil durch sie die aus der Anlageentscheidung erwachsenen Steuervorteile kompensiert werden, die andernfalls zugunsten des Schädigers schadensmindernd zu berücksichtigen wären. Der Einwand der Anschlußrevision , die Klägerin habe die aus der Anlageentscheidung entstandenen Vorteile bereits vorab in Abzug gebracht, greift nicht. Zwar hat sie bei der Schadensberechnung die Mieteinnahmen berücksichtigt, nicht jedoch die finanziellen Vorteile die ihr und/oder ihrem Ehemann dadurch entstanden sind, daß sie als Eigentümer der Wohnungen steuerliche Sonderabschreibungen in Anspruch genommen haben.
2. Entgegen der Ansicht der Anschlußrevision ist die Klage auf Ersatz entgangener Steuervorteile auch nicht gemäß § 252 BGB begrün-
det, weil die Klägerin und ihr Ehemann sich ohne die Pflichtverletzung der Beklagten an einem anderen Steuersparmodell beteiligt und dadurch erfolgreich Steuern gespart hätten. Zwar schließt die auf den Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) gestützte Inanspruchnahme der Beklagten die Geltendmachung eines Schadens wegen entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB nicht aus. Richtig ist auch, daß an die Darlegung des entgangenen Gewinns entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine strengen Anforderungen zu stellen sind, sondern der Klägerin nach dieser Vorschrift - wie bei § 287 ZPO - gewisse Erleichterungen bei der Darlegungslast zugute kommen. Die Wahrscheinlichkeit einer Gewinnerzielung aufgrund einer zeitnahen alternativen Investitionsentscheidung kann aber grundsätzlich nur mit Hilfe einer konkreten Berechnung festgestellt werden. Dazu reicht es nicht aus, daß ein positiver Aspekt des hypothetischen Geschäfts, hier steuerliche Abschreibungsvorteile , herausgegriffen wird, ohne ihm die Kosten und Nachteile gegenüberzustellen , die mit der Anlageentscheidung verbunden gewesen wären. Nur die Differenz ergibt den wahrscheinlich eingetretenen Gewinn im Sinne des § 252 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 24. September 1999 - V ZR 71/99, WM 1999, 2510, 2512). Dazu fehlt ausreichendes Vorbringen der Klägerin.
Diese hat ohne jede Konkretisierung des Objekts, der damit verbundenen Aufwendungen und der Rendite lediglich behauptet, ihr Ehemann und sie hätten, wenn sie von der Beklagten richtig beraten worden wären, in ein anderes steuersparendes Bauherrenmodell investiert, dadurch ihre Steuerbelastung um 688.749,83 DM vermindert und Zinsen auf die jetzt zu erwartende Steuernachzahlung vermieden. Dieser Vortrag ist, worauf die Beklagte in den Vorinstanzen mehrfach hingewiesen
hat, ersichtlich unsubstantiiert. Die auf § 139 ZPO gestützte Rüge der Revision, auch das Berufungsgericht habe sie darauf hinweisen müssen, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.


Der Revision der Beklagten war daher stattzugeben und die Anschlußrevision der Klägerin zurückzuweisen.
Nobbe Müller Joeres
Wassermann Mayen

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

Von Zinsen sind Verzugszinsen nicht zu entrichten. Das Recht des Gläubigers auf Ersatz des durch den Verzug entstehenden Schadens bleibt unberührt.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

(1) In einer Klage und in einer Widerklage geltend gemachte Ansprüche, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, werden zusammengerechnet. Ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch wird mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Betreffen die Ansprüche im Fall des Satzes 1 oder 2 denselben Gegenstand, ist nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend.

(2) Für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, ist Absatz 1 Satz 1 und 3 entsprechend anzuwenden.

(3) Macht der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht.

(4) Bei einer Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich sind die Absätze 1 bis 3 entsprechend anzuwenden.

Die Kosten eines ohne Erfolg gebliebenen Angriffs- oder Verteidigungsmittels können der Partei auferlegt werden, die es geltend gemacht hat, auch wenn sie in der Hauptsache obsiegt.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

(1) In demselben Verfahren und in demselben Rechtszug werden die Werte mehrerer Streitgegenstände zusammengerechnet, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Der Streitwert beträgt höchstens 30 Millionen Euro, soweit kein niedrigerer Höchstwert bestimmt ist.

(1) Sind außer dem Hauptanspruch auch Früchte, Nutzungen, Zinsen oder Kosten als Nebenforderungen betroffen, wird der Wert der Nebenforderungen nicht berücksichtigt.

(2) Sind Früchte, Nutzungen, Zinsen oder Kosten als Nebenforderungen ohne den Hauptanspruch betroffen, ist der Wert der Nebenforderungen maßgebend, soweit er den Wert des Hauptanspruchs nicht übersteigt.

(3) Sind die Kosten des Rechtsstreits ohne den Hauptanspruch betroffen, ist der Betrag der Kosten maßgebend, soweit er den Wert des Hauptanspruchs nicht übersteigt.

(1) In einer Klage und in einer Widerklage geltend gemachte Ansprüche, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, werden zusammengerechnet. Ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch wird mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Betreffen die Ansprüche im Fall des Satzes 1 oder 2 denselben Gegenstand, ist nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend.

(2) Für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, ist Absatz 1 Satz 1 und 3 entsprechend anzuwenden.

(3) Macht der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht.

(4) Bei einer Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich sind die Absätze 1 bis 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

(1) In bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten richten sich die Gebühren nach den für die Zuständigkeit des Prozessgerichts oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels geltenden Vorschriften über den Wert des Streitgegenstands, soweit nichts anderes bestimmt ist. In Musterfeststellungsklagen nach Buch 6 der Zivilprozessordnung und in Rechtsstreitigkeiten aufgrund des Unterlassungsklagengesetzes darf der Streitwert 250 000 Euro nicht übersteigen.

(2) In nichtvermögensrechtlichen Streitigkeiten ist der Streitwert unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Parteien, nach Ermessen zu bestimmen. Der Wert darf nicht über eine Million Euro angenommen werden.

(3) Ist mit einem nichtvermögensrechtlichen Anspruch ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Anspruch, und zwar der höhere, maßgebend.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
II ZR 339/03 Verkündet am:
24. Oktober 2005
Vondrasek
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Neuer Sachvortrag zur haftungsausfüllenden Kausalität ändert den Klagegrund
jedenfalls solange nicht, wie er einzelne Posten des gleichen Schadens betrifft;
innerhalb des identischen Schadens stellen die verschiedenen Berechnungsgrundlagen
vielmehr lediglich unselbständige Faktoren eines einheitlichen
Schadens und Ersatzanspruchs dar, die im Rahmen des geltend gemachten
Gesamtbetrags austauschbar sind.
BGH, Urteil vom 24. Oktober 2005 - II ZR 339/03 - OLG Celle
LG Hannover
Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 24. Oktober 2005 durch den Vorsitzenden Richter
Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Kurzwelly, Prof. Dr. Gehrlein, Dr. Strohn
und Caliebe

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 1. Oktober 2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin dessen Versäumnisurteil vom 26. März 2003 in Höhe von 1.000,00 € ("verloren gegangener Beteiligungswert" ) aufrechterhalten und im Übrigen die Berufung - unter Einschluss dieses Betrages - in Höhe einer Klageforderung von 23.000,00 € nebst anteiligen Zinsen zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Kläger war mit einer Beteiligungsquote von 25,2 % Gründungsgesellschafter der im Jahre 1993 gegründeten R. GmbH (im Folgenden: R. GmbH) und dort als Werkstatt- und Produktionsleiter beschäftigt. Der Beklagte zu 1 war bei der Gesellschaft als technischer Leiter tätig; seine Ehefrau, die frühere Beklagte zu 2 - hinsichtlich derer das Verfahren erstinstanzlich abgetrennt und an die Kammer für Handelssachen verwiesen wurde -, war mit einer Beteiligungsquote von 74,8 % Mehrheitsgesellschafterin und zugleich Geschäftsführerin der R. GmbH. Der frühere Beklagte zu 3 war anwaltlich für den Beklagten zu 1 und die ehemalige Beklagte zu 2 tätig.
2
Wegen zunehmender, schließlich unüberbrückbar gewordener Streitigkeiten unter den Gesellschaftern fasste die frühere Beklagte zu 2 nach längerfristiger Planung den Entschluss, in kollusivem Zusammenwirken mit dem Beklagten zu 1 die R. GmbH unter Umgehung des Klägers "auf kaltem Wege" zu liquidieren und dabei hinter dessen Rücken den Geschäftsbetrieb faktisch auf ein in Konkurrenz zu der Gesellschaft von ihrem Ehemann einzelkaufmännisch betriebenes Dreherei-Unternehmen zu verlagern. In Umsetzung dieses Planes wurden ab Ende Juli 1997 bis Anfang November 1997 der Gesellschaft - ohne die nach dem Gesellschaftsvertrag erforderliche Zustimmung einer 3/ 4-Mehrheit der Gesellschafterversammlung - nach und nach die notwen- digen Betriebsmittel im Wege der Veräußerung durch die frühere Beklagte zu 2 entzogen und dabei zum überwiegenden Teil sowohl unmittelbar als auch mittelbar der vom Beklagten zu 1 betriebenen Dreherei zugeführt. Infolge dieser planmäßigen faktischen Aufgabe des Geschäftsbetriebs wurde die R.
GmbH insolvent, so dass schließlich auf Antrag der früheren Beklagten zu 2 am 19. Dezember 1997 das Konkursverfahren eröffnet wurde.
3
Mit der Klage hat der Kläger die Beklagten zu 1 und 2 u.a. wegen gemeinschaftlich begangener sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung und daneben den früheren Beklagten zu 3 als Gehilfen gesamtschuldnerisch auf Schadensersatz in Höhe von 96.781,93 € in Anspruch genommen, ferner die Feststellung ihrer gesamtschuldnerischen Einstandspflicht für künftige Schäden begehrt und außerdem von den Beklagten zu 1 und 2 die Erteilung bestimmter Auskünfte verlangt; dabei hat der Kläger das Schadensersatzbegehren auf einen Gewinnanspruch für das Jahr 1995 in Höhe von 8.385,00 DM, vorläufigen entgangenen Gewinn für die weiteren Geschäftsjahre von 1996 bis 1999 in Höhe von 139.264,00 DM und die durch die unlauteren Machenschaften bewirkte vollständige Entwertung seines - im Sommer 1997 noch mit 41.640,00 DM werthaltigen und auch in dieser Höhe realisierbaren - Geschäftsanteils gestützt.
4
Das Landgericht hat die Klage gegen die Beklagten zu 1 und 3 als unsubstantiiert abgewiesen. Mit seiner Berufung - die er gegenüber dem Beklagten zu 3 zurückgenommen hat - hat der Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1 zunächst im Wege der Teilklage die Zahlung von 3.000,00 € - darunter Teilbeträge von je 1.000,00 € hinsichtlich des ausstehenden Gewinnanspruchs 1995, des vorläufig entgangenen Gewinns für die folgenden vier Jahre (anteilig je 250,00 €) sowie bezüglich des verloren gegangenen Beteiligungswertes - geltend gemacht und hierfür sowie für die weitergehenden früheren Anträge Prozesskostenhilfe begehrt. Das Berufungsgericht hat das Prozesskostenhilfegesuch abgelehnt und durch Versäumnisurteil die Berufung in Bezug auf die im Umfang von 3.000,00 € unbedingt gestellten Berufungsanträge zurückgewie- sen. Gegen das Versäumnisurteil hat der Kläger Einspruch, gegen die Verweigerung der Prozesskostenhilfe - erfolglos - Gegenvorstellung erhoben. In Anlehnung an die vom Berufungsgericht im Prozesskostenhilfeverfahren geäußerte Rechtsauffassung hat er nunmehr im Einspruchsverfahren - unter Einschluss seines bisherigen auf Zahlung von 3.000,00 € beschränkten Berufungsantrags - die Verurteilung des Beklagten zu 1 zur Leistung von Schadensersatz in Höhe von 25.000,00 € begehrt; seine Schadensberechnung hat der Kläger nunmehr auch darauf gestützt, dass die frühere Beklagte zu 2 im kollusiven Zusammenwirken mit ihrem Ehemann die beabsichtigte "kalte Liquidation" der Gesellschaft bereits im Jahre 1996 - etwa durch die sachlich nicht gerechtfertigte Erhöhung des Personalaufwands um mehr als 100 % - hinter seinem Rücken begonnen und so eine Realisierung seines Abfindungsanspruchs im Werte von - damals - mindestens 125.351,00 DM auf dem Wege eines Austritts aus der Gesellschaft schon zum Ende des Jahres 1996 vereitelt habe.
5
Das Berufungsgericht hat unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils die Berufung auch im Übrigen zurückgewiesen. Mit seiner - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seine zuletzt gestellten Berufungsanträge weiter.

Entscheidungsgründe:


6
Die Revision des Klägers ist überwiegend begründet und führt in diesem Umfang zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
7
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Zurückweisung der Berufung Folgendes ausgeführt:
8
Die ehemalige Beklagte zu 2 habe zwar in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 1, auf sittenwidrige Art und Weise ab Ende Juli 1997 die R. GmbH systematisch durch Verlagerung sämtlicher Betriebsmittel auf das Konkurrenzunternehmen ihres Mannes ohne die erforderliche Zustimmung des Klägers hinter dessen Rücken faktisch liquidiert und dadurch in die Insolvenz getrieben. Indessen habe der Kläger nicht hinreichend dargelegt, dass ihm aus diesen Vermögensverlagerungen ein Schaden entstanden sei. Die Vereitelung eines Gewinnanspruchs für das Jahr 1995 sei schon deshalb nicht erkennbar, weil ein Beschluss der Gesellschafterversammlung über eine Gewinnausschüttung nicht vorgelegen habe. Die Geltendmachung eines entgangenen Gewinns für die Jahre 1996 bis 1999 auf der Basis der Durchschnittsumsätze der Geschäftsjahre 1994 und 1995 scheitere schon daran, dass die Gesellschaft wegen der unüberbrückbaren Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern selbst bei Unterlassung der eigenmächtigen "kalten Liquidation" nicht mit Erfolg habe weitergeführt werden können und zudem bereits im Geschäftsjahr 1996 ein Fehlbetrag erwirtschaftet worden sei. Ein isolierter Anspruch auf Ersatz eines "good will" bestehe nicht; ein solcher sei allenfalls Berechnungsposten im Rahmen einer am Unternehmenswert orientierten anteiligen Abfindung für den Wert des Geschäftsanteils. Soweit der Kläger nunmehr in der Berufungsinstanz im Anschluss an entsprechende Hinweise des Gerichts seine Schadensberechnung darauf stütze, dass ihm durch früheres sittenwidriges Verhalten des Beklagten zu 1 und seiner Ehefrau schon zum Jahresende 1996 die Möglichkeit eines rechtzeitigen Austritts aus der Gesellschaft und damit die Realisierung seines Abfindungsanspruches schuldhaft zunichte gemacht worden sei, handele es sich um eine in der Berufungsinstanz unzulässige Klageänderung, die zumindest im Hinblick auf die nunmehr erfor- derlichen umfangreichen Beweiserhebungen zur Schadensermittlung nicht sachdienlich sei.
9
II. Diese Beurteilung hält nur hinsichtlich der Abweisung der in der Berufungsinstanz verfolgten Teilklagen in Höhe von je 1.000,00 € bezüglich des Gewinnanspruchs für 1995 und des behaupteten entgangenen Gewinns für die vier Folgejahre (1.), nicht jedoch hinsichtlich des Verlustes eines - im Falle des rechtzeitigen Austritts realisierbaren - Abfindungsanspruchs (2.) revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
10
1. a) Mit Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen aus der gemeinschaftlich von den Beklagten zu 1 und 2 begangenen sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung (§§ 826, 830 BGB) resultierenden Schaden in Form der vom Kläger geltend gemachten Nichtrealisierbarkeit eines Gewinnanspruchs für das Jahr 1995 verneint. Der Kläger hat insoweit bereits nicht schlüssig dargelegt , auf welcher Grundlage ein solcher isolierter Gewinnanspruch bestanden haben sollte. Ein Beschluss über eine entsprechende Gewinnverwendung für 1995, dessen Umsetzung etwa durch die - nach seinem Vortrag - im Jahr 1996 begonnene und - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts - im Jahre 1997 vollendete systematische "kalte" Liquidation der R. GmbH verhindert worden wäre, wurde unstreitig nicht gefasst.
11
b) Ebenso zutreffend hat das Oberlandesgericht konkrete Ansprüche auf entgangenen Gewinn für die vier folgenden Geschäftsjahre in Höhe eines Teilklagebetrags von jeweils 250,00 € - wie er in der Berufungsinstanz noch geltend gemacht worden ist - verneint. Für das Geschäftsjahr 1996 fehlt es angesichts des unstreitig erwirtschafteten Fehlbetrages bereits an der Darlegung eines hinreichend wahrscheinlichen Gewinns. Für die weiteren Zeiträume waren etwaige isoliert verfolgbare Gewinnansprüche schon deshalb nicht realisierbar, weil angesichts der vom Oberlandesgericht festgestellten unüberbrückbaren Differenzen zwischen den Gesellschaftern die R. GmbH auch ohne das sittenwidrige Verhalten des Beklagten zu 1 und seiner Ehefrau jedenfalls in der bestehenden Form nicht erfolgreich hätte weitergeführt werden können.
12
2. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht zu Unrecht die - den eigenen Vorgaben im Rahmen des Prozesskostenhilfeverfahrens entsprechende - umgestaltete Schadensberechnung des Klägers, die nunmehr an die Verhinderung der Realisierung eines werthaltigen Abfindungsanspruchs durch Austritt aus der Gesellschaft bereits zum 31. Dezember 1996 aufgrund des - nach seiner vom Berufungsgericht nicht geprüften, für die revisionsrechtliche Beurteilung als richtig zu unterstellenden Behauptung - schon im Jahre 1996 begonnenen schädigenden Verhaltens des Beklagten zu 1 und seiner Ehefrau anknüpft, in Bezug auf den weiterhin geltend gemachten Zahlungsanspruch in Höhe von 23.000,00 € als eine in der Berufungsinstanz unzulässige Klageänderung angesehen.
13
Eine Änderung des Streitgegenstandes (§§ 263, 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), die sich wegen des lediglich reduzierten, im Übrigen aber gleich gebliebenen Leistungsantrags allenfalls auf den Klagegrund zur Schadensberechnung beziehen könnte, liegt hier nicht vor.
14
a) Eine i. S. von § 263 ZPO relevante Veränderung des Lebenssachverhalts , aus dem der Klageanspruch hinsichtlich des begehrten Schadensersatzes hergeleitet wird, liegt im vorliegenden Fall nicht darin, dass der Kläger in Ergänzung seines erstinstanzlichen Vorbringens die sittenwidrige vorsätzliche Schädigung nicht nur auf die Vorgänge des Jahres 1997, sondern nunmehr auch auf weitere Vorfälle gestützt hat, die bereits im Jahre 1996 stattgefunden haben sollen. Denn ersichtlich handelt es sich dabei insgesamt um den einheitlichen Lebenssachverhalt einer die mitgliedschaftlichen Interessen des Klägers verletzenden, systematischen Aushöhlung des Geschäftsbetriebs der R. GmbH, die von den Beklagten zu 1 und 2 aufgrund längerfristiger Planung nach Art eines Dauerdelikts im Jahre 1996 mit der sachlich nicht gerechtfertigten Erhöhung der Personalkosten begonnen und mit der anschließenden Veräußerung des notwendigen Betriebsvermögens im Jahre 1997 bis hin zur Konkursantragstellung vollendet wurde.
15
b) Ein neuer Klagegrund liegt aber - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht in der aus dem erweiterten Lebenssachverhalt abgeleiteten zweitinstanzlichen Schadensberechnung des Klägers zum Verlust des Wertes seiner Beteiligung an der R. GmbH.
16
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 22. November 1990 - IX ZR 73/90, WM 1991, 609, 610 m.w.Nachw.) ändert neuer Sachvortrag zur haftungsausfüllenden Kausalität den Klagegrund jedenfalls solange nicht, wie er einzelne Posten des gleichen Schadens betrifft; innerhalb des identischen Schadens stellen die verschiedenen Berechnungsgrundlagen vielmehr lediglich unselbständige Faktoren eines einheitlichen Schadens und Ersatzanspruchs dar, die im Rahmen des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar sind. Daran ändert es nichts, wenn die sachlichen Voraussetzungen teilweise unterschiedlich sind; ergänzt die Partei selbst ihre tatsächlichen Behauptungen in dieser Hinsicht, begründet das sogar dann keinen neuen Streitgegenstand , wenn die Klage möglicherweise erst dadurch gerechtfertigt erscheinen kann.
17
So liegt es auch hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger bereits erstinstanzlich einen "verloren gegangenen Beteiligungswert" in Höhe von 41.640,00 DM geltend gemacht, den er in der Berufungsinstanz zunächst im Wege der Teilklage in Höhe von 1.000,00 € unbedingt weiterverfolgt hat und den er im Anschluss an die Hinweise des Berufungsgerichts im Prozesskostenhilfeverfahren sodann im erweiterten Umfang von insgesamt 23.000,00 € beansprucht. Wenn der Kläger diesen zunächst als "verloren gegangenen Beteiligungswert" bezeichneten Schaden nunmehr in Form des infolge der sittenwidrigen Schädigung eingetretenen Verlustes seines - bei rechtzeitigem Austritt aus wichtigem Grund realisierbaren - (fiktiven) Abfindungsanspruchs geltend macht und in diesem Zusammenhang lediglich die Schadensentstehung im Rahmen des behaupteten "Dauerdelikts" bereits für einen früheren Zeitpunkt als bisher vorträgt, so verlangt er damit nicht den Ersatz eines anderen Schadens; denn der jetzt geltend gemachte Wert der Beteiligung im Falle des Ausscheidens durch Kündigung unterscheidet sich von dem ursprünglich begehrten verlorenen Beteiligungswert allenfalls quantitativ und in bestimmtem Umfang qualitativ im Hinblick auf die anzuwendende konkrete Bewertungsmethode. Hiervon ist im Übrigen das Berufungsgericht an anderer Stelle seines Urteils selbst ausgegangen, wenn es - insoweit zutreffend - ausgeführt hat, der ursprünglich begehrte Ersatz eines "good will" sei - je nach gewählter Berechnungsmethode - ein bloßer Rechnungsposten im Rahmen einer am Unternehmenswert orientierten (anteiligen) Abfindung für den Wert des Geschäftsanteils.
18
III. Im Hinblick auf den vorstehend aufgezeigten Rechtsfehler ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit es die noch erforderlichen Feststellungen zur Entstehung und Bemessung des vom Kläger behaupteten Schadens im Rahmen des § 826 BGB treffen kann.
Goette Kurzwelly Gehrlein
Strohn Caliebe
Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 02.08.2002 - 9 O 5346/00 -
OLG Celle, Entscheidung vom 01.10.2003 - 9 U 173/02 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VII ZR 162/08
vom
14. Januar 2010
in dem Rechtsstreit
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Januar 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die Richter Dr. Kuffer, Bauner,
Dr. Eick und Leupertz

beschlossen:
Die Gegenvorstellung der Rechtsanwälte Dr. Büttner und Dr. Baukelmann gegen die Festsetzung des Gegenstandswerts im Senatsbeschluss vom 10. September 2009 wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

1
Der Kläger berühmt sich einer Schadensersatzforderung gegen den Beklagten aus unerlaubter Handlung und positiver Vertragsverletzung. Er hat in erster Instanz beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 10 Mio. Euro zu verurteilen. Dazu hat er vorgetragen, dieser Schaden sei ihm als entgangener Gewinn in den Jahren 2000 bis 2004 entstanden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger sein Begehren als Hauptantrag weiterverfolgt und - soweit hier von Interesse - hilfsweise beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 8.419.809,43 € zu verurteilen. Unter Aufschlüsselung des Betrags auf die einzelnen Jahre hat er vorgetragen, dieser Gewinn sei ihm in den Jahren 2002 bis 2006 entgangen. Den Schaden der Jahre 2005 und 2006 hat er mit insgesamt 3.378.141,93 € beziffert. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 13.378.141,93 € festgesetzt. Es hat ausgeführt, hinsichtlich der Jahre 2005 und 2006 liege eine Erweiterung des Streitgegenstandes im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 2 GKG vor, so dass der hierauf entfallende Betrag und der Betrag von 10 Mio. Euro gemäß § 45 Abs. 1 Satz 3 (gemeint: Satz 2) GKG zusammenzurechnen seien.
2
Der Kläger hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Mit der beabsichtigten Revision wollte er sein zweitinstanzliches Begehren weiter verfolgen. Der Senat hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen und den Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auf 10 Mio. Euro festgesetzt. Dagegen richtet sich die Gegenvorstellung der Prozessbevollmächtigten des Beklagten, die eine Erhöhung des Gegenstandswerts der Nichtzulassungsbeschwerde auf 13.378.141,93 € erreichen wollen.

II.

3
Die Gegenvorstellung ist nicht begründet. Eine Addition des auf die Jahre 2005 und 2006 entfallenden Gewinnentgangs zu dem hauptsächlich begehrten Schadensersatz von 10 Mio. Euro kommt nicht in Betracht.
4
Der Kläger hat wiederholt darauf hingewiesen, dass er auch mit der Berufung nur einen Betrag von maximal 10 Mio. Euro geltend mache und beide von ihm genannten Beträge auf den gleichen haftungsbegründenden Tatbestand , den gleichen Schaden und die gleiche Kausalität stütze; es handele sich bei dem Hilfsantrag nur um eine alternative Begründung des gleichen Schadens.
5
Daraus folgt, dass der Kläger in der Berufungsinstanz seine Schadensberechnung zwar zeitlich, nicht aber betragsmäßig um die Jahre 2005 und 2006 erweitert hat. Die maximale Höhe des geltend gemachten Schadens sollte da- von nicht betroffen sein. Gegenstand des Berufungsverfahrens war somit der entgangene Gewinn in den Jahren 2000 bis 2006, einmal berechnet mit mindestens 10 Mio. Euro durch den Vergleich mit dem Gewinn anderer Architektenbüros in den Jahren 2000 bis 2004 und hilfsweise alternativ berechnet in Höhe von 8.419.809,43 € anhand der vom Kläger für die Jahre 2002 bis 2006 behaupteten konkreten Gewinneinbußen. Damit betreffen Haupt- und Hilfsanspruch denselben Gegenstand im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG und es liegt auch keine Klageerweiterung im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 2 GKG vor.
Kniffka Kuffer Bauner Eick Leupertz
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 20.06.2007 - 8O 23330/05 -
OLG München, Entscheidung vom 29.04.2008 - 18 U 3872/07 -

(1) In einer Klage und in einer Widerklage geltend gemachte Ansprüche, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, werden zusammengerechnet. Ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch wird mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Betreffen die Ansprüche im Fall des Satzes 1 oder 2 denselben Gegenstand, ist nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend.

(2) Für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, ist Absatz 1 Satz 1 und 3 entsprechend anzuwenden.

(3) Macht der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht.

(4) Bei einer Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich sind die Absätze 1 bis 3 entsprechend anzuwenden.