Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11

bei uns veröffentlicht am01.02.2013

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 72/11 Verkündet am:
1. Februar 2013
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen
Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer
Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er
den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss
erkennbar von Bedeutung sind.

b) Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das
hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis
mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.
BGH, Urteil vom 1. Februar 2013 - V ZR 72/11 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom
1. Februar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des 4. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 23. Februar 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Mit notariellem Vertrag vom 14. März 2007 verkaufte der Beklagte der Insolvenzschuldnerin (im Folgenden: Schuldnerin) unter anderem ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück in M. . Der Kaufpreis von 11.779.699 € war durch Multiplikation der Jahresmieten mit dem Faktor 11,33 errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Beklagten garantiert.
2
Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S. AG (im Folgenden: Hauptmieter) für umgerechnet 12,42 €/qm vermietet. Diese nutzte die Flächen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Ausnahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 qm, untervermietet. Der aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Mietzins betrug bei Abschluss des Kaufvertrages 3,38 €/qm. Der Schuldnerin war aufgrundeines Exposés bekannt , dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren.
3
In dem notariellen Kaufvertrag garantierte der Beklagte, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsunterlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Schuldnerin werde den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede Partei vom Vertrag zurücktreten könne.
4
Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Untermieten hat die Schuldnerin von dem Beklagten Zahlung von 2.794.340,56 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Freigabe von Mietausfallbürgschaften verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß gestellt hatte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Schuldnerin - unter Feststellung der Erledigung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs - zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger, der als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Untermieten zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die Hauptmietverträge nur noch eine kurze Laufzeit gehabt hätten, und dass die von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erzielten Mieten nicht mehr realisieren zu können. Jedenfalls habe der Beklagten davon ausgehen dürfen.

II.

A.

Zur Klage
6
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
7
1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Schuldnerin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Schuldnerin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten betrugen.
8
a) Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN). Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1972 - VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856).
9
Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks (Senat , Urteile vom 19. Oktober 1980 - V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und vom 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984); dies ist auch der Grund dafür , dass die tatsächlichen Mieterträge - wie auch hier geschehen - in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, Urteile vom 2. Dezember 1988 - V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22. Juni 1990 - V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Rn. 16 - Wohnhausgrundstücke) oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe (Urteil vom 26. Januar 1996 - V ZR 42/94, NJWRR 1996, 690 - Seniorenheimgrundstück) übersteigen.
10
b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorstellung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007). Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wird. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeitpunkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietbaren Flächen geprägt. Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin - ersichtlich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschlossenen Mietverträge - gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Schuldnerin - eine Investmentgesellschaft - eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften.

11
2. Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann.
12
a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer bestimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist (vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76).
13
b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Beklagte in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe.
14
aa) Der Beklagte hat in Nr. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch die Schuldnerin garantiert, der Schuldnerin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Schuldnerin im Berufungsrechtszug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Vermögensverwaltung des Beklagten und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte und in Bezug darauf - wenn auch vergeblich - um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beigefügten Untermietverträgen hätte der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Feststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich vereinbarten Informationspflichten bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.
15
bb) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht - wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung - von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: Senatsurteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22). Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands - zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren - über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Schuldnerin sich das Recht vorbehalten hatte , noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen.
16
Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Beklagte seine Informationspflicht durch Vorlage der Unterlagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

III.

17
Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
18
1. Ob der Beklagte seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein.

19
2. Der Kläger hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertraglichen Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (vgl. Senat, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte .
20
3. Sollte eigewandt werden, dass die Schuldnerin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten darzulegen und zu beweisen.
21
4. Ein dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informationspflichten zuzuerkennender Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen verlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN). Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) unterziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen (verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221), kann hier dahinstehen.

Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er - wie es hier die Schuldnerin unter Einschaltung von Anwälten und Unternehmensberatern getan hat - eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertraglichen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat (vgl. OLG München, Urteil vom 26. Juli 2006 - 7 U 2128/06, Rn. 115, juris).

B.

Zur Widerklage
22
Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem feststand, dass die verbürgte Verbindlichkeit des Verkäufers durch den Ablauf der Mietzeit erloschen war. Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § 273 BGB besteht aus den in dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 07.05.2009 - 333 O 178/08 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2011 - 4 U 86/09 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11

Referenzen - Gesetze

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 254 Mitverschulden


(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem
Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11 zitiert 9 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 254 Mitverschulden


(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis


(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen. (2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Re

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse


(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. (2) Ein Schuldverhä

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag


(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. (2) Der

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht


(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweiger

Urteile

5 relevante Urteile zu diesem Rechtsgebiet

Oberlandesgericht Köln Urteil, 08. Juli 2016 - 1 U 36/13

bei uns veröffentlicht am 08.07.2016

Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 24. April 2013 – 23 O 266/12 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sin

Oberlandesgericht München Schlussurteil, 19. Nov. 2014 - 20 U 2215/14

bei uns veröffentlicht am 19.11.2014

Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 16.05.2014, Az. 43 O 2977/13, dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 15.997.43 € nebst Zinsen aus 8.543,30 € in

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12

bei uns veröffentlicht am 20.06.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 4/12 Verkündet am: 20. Juni 2013 Boppel, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11 zitiert 7 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Nov. 2007 - V ZR 284/06

bei uns veröffentlicht am 30.11.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 284/06 Verkündet am: 30. November 2007 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Apr. 2001 - V ZR 394/99

bei uns veröffentlicht am 06.04.2001

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 394/99 Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Apr. 2001 - V ZR 402/99

bei uns veröffentlicht am 06.04.2001

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 402/99 Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Nov. 2011 - V ZR 245/10

bei uns veröffentlicht am 11.11.2011

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL UND VERSÄUMNISURTEIL V ZR 245/10 Verkündet am: 11. November 2011 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2001 - V ZR 275/00

bei uns veröffentlicht am 05.10.2001

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 275/00 Verkündet am: 5. Oktober 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Juli 2010 - III ZR 249/09

bei uns veröffentlicht am 08.07.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 249/09 Verkündet am: 8. Juli 2010 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 195, 199 A

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Aug. 2010 - XII ZR 192/08

bei uns veröffentlicht am 11.08.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 192/08 Verkündet am: 11. August 2010 Beskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:
5 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 01. Feb. 2013 - V ZR 72/11.

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12

bei uns veröffentlicht am 20.06.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 4/12 Verkündet am: 20. Juni 2013 Boppel, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Beschluss, 19. Feb. 2015 - V ZR 97/14

bei uns veröffentlicht am 19.02.2015

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 97/14 vom 19. Februar 2015 in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richter

Oberlandesgericht München Schlussurteil, 19. Nov. 2014 - 20 U 2215/14

bei uns veröffentlicht am 19.11.2014

Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 16.05.2014, Az. 43 O 2977/13, dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 15.997.43 € nebst Zinsen aus 8.543,30 € in

Oberlandesgericht Köln Urteil, 08. Juli 2016 - 1 U 36/13

bei uns veröffentlicht am 08.07.2016

Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 24. April 2013 – 23 O 266/12 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sin

Referenzen

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

6
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagten verpflichtet waren, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages darüber aufzuklären , dass der Gartenzaun und das darin befindliche Eingangstor im Vorgartenbereich – wie die Beklagten wussten – fremden Grund und Boden einschloss und sich das zu verkaufende Grundstück im dortigen Bereich nicht bis an die Grundstückseinfriedung erstreckt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines ver- ständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/10, WM 2011, 1956, 1957 Rn. 7; BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 15, jeweils mwN). Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Einfriedung eines Hausgrundstücks Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck vermittelt, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück. Dieser Eindruck wurde hier dadurch verstärkt, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der der Klägerin von dem Beklagten zu 2 zur Verfügung gestellten Objekt- und Lagebeschreibung ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mitZaun und Eingangstor hingewiesen wurde. Unter diesen Umständen waren die Beklagten verpflichtet, einem Irrtum der Klägerin durch Aufklärung über den tatsächlichen Grenzverlauf vorzubeugen.
22
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/ Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/ Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tat- sachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 275/00 Verkündet am:
5. Oktober 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Grundsätze der Rechtsprechung, nach der die in einem Kaufvertrag enthaltenen
und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarung gemachten Angaben über tatsächlich
erzielte Mieterträge regelmäßig für die Zusicherung einer Eigenschaft sprechen
, finden auch bei freiwilliger Versteigerung eines Grundstücks Anwendung
(Fortführung von zuletzt BGH, Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001,
2551).
BGH, Urt. v. 5. Oktober 2001 - V ZR 275/00 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Oktober 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 14. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Juli 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision einschließlich der Kosten der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Beklagte zu 2 war bis zum 4. November 1997 alleinvertretungsberechtigter Vorstand der Beklagten zu 1. Zu deren Gunsten war die Auflassung hinsichtlich eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks in B.-L. erklärt worden. Mit notariell beurkundetem Einlieferungsvertrag vom 5. November 1996 beauftragte die Beklagte zu 1 den Auktionator Pl. mit der Versteigerung des noch nicht auf ihr Eigentum umgeschriebenen Grundstücks. Bei der Beschreibung des Anwesens ist unter § 1 Nr. 1 der Urkunde vermerkt:
"Das Grundstück ist bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus. Es hat 2102 m² Wohn-/Gewerbefläche inklusive Garagenhof mit einer Jahresbruttokaltmiete von ca. 194.000 DM." In einem Sachverständigengutachten, das der Auktionator in Auftrag gegeben hatte, wurde für das Grundstück nach dem Ertragswertverfahren ein Verkehrswert von 2.000.000 DM ermittelt. Der Sachverständige legte eine Jahresrohmiete (Nettokaltmiete) von 152.652 DM zugrunde und berücksichtigte hierbei einen Mietvertrag über Ladenräume und die gesamte Hoffläche mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 4.980 DM. Dieser Mietvertrag war unter dem 25. Juli 1996 zwischen der Beklagten zu 1 und Wolfgang P., einem Bekannten des Beklagten zu 2 und jetzigen Abwickler der Beklagten zu 1, mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 2001 geschlossen worden. P. machte anschließend von der Möglichkeit Gebrauch, die ihm in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 8. August 1996 von der Beklagten zu 1 eingeräumt worden war, und benannte die von ihm als Geschäftsführer geleitete A. H. mbH als Mieterin.
Die Klägerin erhielt als einzige Bieterin bei dem Mindestgebot von 1.850.000 DM den Zuschlag. Nach der notariellen Urkunde, die über die Versteigerung am 16. Dezember 1996 errichtet wurde, nahm der Auktionator auf die ebenfalls notariell beurkundeten Versteigerungsbedingungen sowie die Objektbeschreibung im Katalog Bezug und "hob" neben anderen Einzelheiten "hervor":
"Jahresmiete brutto ca. 199.928 DM. In der Bruttomiete enthaltener Betriebskostenanteil ca. 48.950 DM ..."
Zum 1. Februar 1997 wurde das Grundstück vereinbarungsgemäß der Klägerin übergeben. Seit August 1997 ist sie auch als Eigentümerin eingetragen. Nach Zahlung der Februarmiete an die Klägerin machte die A. H. mbH schon im März 1997 ein Zurückbehaltungsrecht unter Berufung auf den weiteren Inhalt der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 8. August 1996 geltend und zahlte von nun an keine Miete mehr. In der Zusatzvereinbarung hatte sich die Beklagte zu 1 auch dazu verpflichtet, bis zum 31. März 1997 "die baurechtliche Genehmigung für die Errichtung eines Werkstattgebäudes mit einer Grundfläche von mindestens 100 m² zu erwirken." Die Klägerin hielt die Erteilung einer solchen Baugenehmigung für ausgeschlossen und konnte am 18. Februar 1998 mit der Mieterin einen Räumungsvergleich schließen, mit dem sie auf die Zahlung des von März 1997 bis Februar 1998 aufgelaufenen Mietzinses in Höhe von 62.307 DM verzichtete.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldnern Zahlung von 314.283,20 DM als Minderung, hilfsweise als Schadensersatz. Sie hat behauptet , die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe beim Versteigerungstermin nicht vorgelegen und sei dem Auktionator auch nicht übersandt worden. Den Beklagten sei es im Zusammenwirken mit P. darum gegangen, einen höheren Ertragswert der Immobilie vorzutäuschen. Der Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen und ein Bauantrag nie gestellt worden. Den Kaufpreis habe der Beklagte zu 2 selbst vereinnahmt.
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung eines weiteren, auf Freistellung von Schadensersatzansprüchen der Mieterin gerichteten Klageantrages ist die Klage in erster Instanz erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet
sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstrebt. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Minderung des Kaufpreises. Daû die Mieteinnahmen im Versteigerungsverfahren zu hoch angesetzt worden seien, begründe keinen Sachmangel des Grundstücks. Nach den Versteigerungsbedingungen sei der Mietertrag auch nicht zugesichert worden. Ebensowenig hätten die Beklagten Jahresmieteinnahmen von etwa 199.928 DM arglistig vorgespiegelt, insbesondere habe es sich bei dem mit P. geschlossenen Mietvertrag nicht um ein Scheingeschäft gehandelt. Zwar sei die Miete wegen der Zusatzvereinbarung und des nicht ernsthaft betriebenen Baugenehmigungsverfahrens nicht zu erzielen gewesen, die Klägerin habe jedoch nicht beweisen können, daû die Beklagten ihre Aufklärungspflicht verletzt hätten, weil nur der Mietvertrag, nicht aber auch die Zusatzvereinbarung an den Auktionator übersandt worden sei. Hiernach seien auch die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1, der hilfsweise gemäû § 463 Satz 1 BGB oder wegen Verletzung der Offenbarungspflicht gelten gemacht werde, nicht gegeben. Der Beklagte zu 2 schulde ebenfalls keinen Schadensersatz. Für seine persönliche Haftung wegen eines unmittelbaren wirtschaftlichen Eigeninteresses reiche weder seine Beteiligung als Vorstand der Beklagten zu 1 noch die Alleinaktionärsstellung seiner Ehefrau
aus. Daû der Beklagte zu 2 den von der Klägerin gezahlten Kaufpreis für sich vereinnahmt habe, könne zwar möglicherweise eine Eigenhaftung begründen, lasse sich aber nicht feststellen. Schlieûlich scheide eine deliktsrechtliche Haftung des Beklagten zu 2 aus, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme eine zielgerichtete Verhinderung der Information über den Vertragsinhalt durch unvollständige Übersendung des Mietvertrages an den Auktionator nicht nachgewiesen sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1 ein Anspruch auf Kaufpreisminderung gemäû §§ 459 Abs. 2, 462 BGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zustehen.

a) Zwischen der Klägerin und der durch den Auktionator vertretenen Beklagten zu 1 ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1982, VIII ZR 186/81, NJW 1983, 1186). Die notarielle Urkunde vom 16. Dezember 1996 genügt dem Formerfordernis aus § 313 Satz 1 BGB, weil hier in Abweichung von § 156 BGB ein gesonderter Kaufvertrag beurkundet wurde (vgl. Senat, BGHZ 138, 339, 345; Schwarz, JR 2000, 20, 21).

b) Die Revision rügt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des Kaufvertrages. Das Berufungsgericht hat es versäumt, die maûgeblichen Um-
stände und Interessen vollständig zu berücksichtigen und umfassend zu würdigen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; BGH, Urt. v. 16. Oktober 1991, VIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte zu 1 Mieterträge unter Einschluû solcher aus dem Mietverhältnis mit der A. H. mbH im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert.
aa) Nach gefestigter - und von dem Berufungsgericht im Ansatz auch beachteter - Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge regelmäûig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen (Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; Urt. v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552; vgl. auch BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997, VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445, 446). Der Mietertrag ist nicht allein für den obligatorischen Anspruch gegen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maûstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks. Dies ist auch der Grund dafür, daû die tatsächlichen Mieterträge in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, beide aaO).
Das Berufungsgericht verkennt, daû dies bei einer (freiwilligen) Versteigerung nicht anders ist. Daû hier keine individuellen Vertragsverhandlungen mit Interessenten stattfinden, ändert nichts daran, daû bei einer Versteigerung die Angabe des Mietertrages ebenfalls Aufschluû über die Ertragsfähigkeit des Objekts gibt, sich die Ertragsfähigkeit nach der Verkehrsanschauung auf die Wertschätzung eines Hausgrundstücks auswirkt und daher für den Käufer von besonderem Interesse ist. Demgemäû hat auch der von dem Auktionator hinzugezogene Sachverständige den Verkehrswert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage der Mieteinnahmen ermittelt. Bestätigt wird die Bedeutung des Mietertrages bei einer Versteigerung ferner durch die Angabe der Jahresbruttomiete in der Zeitungsanzeige, mit der der Auktionator auf die Versteigerung auch des von der Beklagten zu 1 eingelieferten Grundstücks aufmerksam gemacht hat (vgl. Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, aaO).
Selbst wenn die Klägerin von Anfang an beabsichtigt haben sollte, das erworbene Hausgrundstück nach einer Instandsetzung und aufgeteilt in Wohnungs - und Teileigentumseinheiten zu veräuûern, könnte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts ändern. Um eine Zusicherung auszuschlieûen, hätte die Klägerin aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegen müssen, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen (vgl. Senat, Urt. v. 3. November 1989, aaO). Dies war aber nicht der Fall. Durch die etwaigen Pläne wurde weder die Bedeutung des Mietertrages für die Bestimmung des Verkehrswertes berührt, noch das Interesse der Klägerin, den von ihr zu zahlenden Kaufpreis an dem Verkehrswert des Anwesens zu orientieren.
bb) Angaben über den Mietertrag enthält zum einen die Urkunde vom 16. Dezember 1996 unter lit. a durch die Aufnahme der Höhe der Jahresbruttomiete mit 199.928 DM. Selbst wenn man annehmen wollte, daû diese Passage noch nicht Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages sei, ergibt sich ein Mietertrag mit ca. 194.000 DM in vergleichbarer und nur unter Berücksichtigung des Mietvertrages mit P. zu begründender Gröûenordnung aus § 1 Nr. 1 des Einlieferungsvertrages vom 5. November 1996. Nach Nr. 7 Abs. 1 der in den Kaufvertrag einbezogenen Versteigerungsbedingungen (Seite 7 lit. e der Urkunde vom 16. Dezember 1996) gilt diese Angabe der Beklagten zu 1 auch zugunsten der Klägerin und ist damit Gegenstand der Vereinbarungen zwischen den Parteien.
cc) Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Annahme einer Eigenschaftszusicherung stehe der Haftungsausschluû nach Nr. 9 der Versteigerungsbedingungen entgegen, ist aus mehreren Gründen unzutreffend. Die Klausel betrifft ausdrücklich die Richtigkeit der von dem Auktionator veranlaûten Feststellung des Soll-Mietzinses und damit nicht die Angaben, die der Verkäufer selbst zum Mietertrag gemacht hat. Auûerdem wird nur die Haftung des Auktionators geregelt, nicht aber die des Verkäufers. Für die Auslegung der Erklärungen der Beklagten zu 1 ist der Haftungsausschluû in den Versteigerungsbedingungen mithin ohne Bedeutung.
Ebensowenig wird die Zusicherung der Mieterträge durch die Versicherungen , die die Beklagte zu 1 zu ihrer fehlenden Kenntnis von nicht erkennbaren Mängeln und weiteren Umständen unter § 1 Nr. 3 des Einlieferungsvertrages machte, ausgeschlossen. Abgesehen davon, daû nichts für die - nicht weiter begründete - Annahme des Berufungsgerichts spricht, die aufgezählten
Punkte seien abschlieûend gemeint, kann diese Vertragsklausel schon nach ihrem Regelungsgehalt keinen Hinweis für die Auslegung der Angaben zum Mietertrag geben. Die Beklagte zu 1 versichert dort lediglich die Richtigkeit von Erklärungen zu ihrem Kenntnisstand, mit denen aber auch hinsichtlich versteckter Mängel nicht die Zusicherung einer Eigenschaft verbunden ist (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 1990, V ZR 194/89 NJW 1991, 1181, 1182; Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333).

c) Gegenstand der Zusicherung ist allerdings nur, daû die Mieten - neben ihrer Erwirtschaftung in zulässiger Weise - im Zeitpunkt des Gefahrübergangs auch tatsächlich gezahlt werden (vgl. Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162; BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997, aaO). Dies war hier der Fall; denn nach der Übergabe des Anwesens am 1. Februar 1997 konnte die Klägerin die fällige Miete für den laufenden Monat unstreitig vereinnahmen. Dagegen ist eine Zusicherung, die den Eintritt zukünftiger Ereignisse in Gestalt bestimmter Mieterträge als sicher darstellt, nicht möglich (vgl. BGH, Urt. v. 8. Februar 1995, VIII ZR 8/94, NJW 1995, 1547,1548).

d) Anders liegen die Dinge jedoch, sollte es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt haben. Dann wäre ein Mietertrag unter Einschluû des Mietverhältnisses mit P. bzw. der A. H. mbH tatsächlich nicht gegeben , woran die Zahlung der "Februarmiete", die dann ohne rechtlichen Grund geleistet wurde, nichts ändern könnte.
aa) Das Berufungsgericht verneint ein Scheingeschäft, weil die Vertragsparteien mit Rechtsbindungswillen hätten handeln müssen, um durch einen überhöhten Mietwert den Grundstückswert steigern zu können. Dies beanstan-
det die Revision zu Recht. Ob ein Rechtsgeschäft ernst gemeint ist oder nur Scheincharakter hat, ist zwar überwiegend Tatfrage und als solche der Nachprüfung in der Revisionsinstanz weitgehend entzogen (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1991, III ZR 150/88, NJW 1991, 3095, 3098). Zu prüfen ist aber, ob der Tatrichter bei seiner Entscheidung alle relevanten Umstände des Falles berücksichtigt und gewürdigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Oktober 1996, XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238). Das ist im angefochtenen Urteil nicht geschehen. Entscheidend für die Annahme eines Scheingeschäfts ist der fehlende Geschäftswille und damit die Frage, ob die Vertragsparteien zur Erreichung des mit dem Rechtsgeschäft erstrebten Erfolges ein Scheingeschäft für genügend oder ein ernstgemeintes Rechtsgeschäft für notwendig erachtet haben (Senat, BGHZ 36, 84, 88). Um einen höheren Grundstückswert vorzuspiegeln, bedurfte es aber keines wirksamen Mietvertrages. Es reichte ohne weiteres aus, daû die Beklagten gegenüber den Kaufinteressenten den äuûeren Anschein eines Mietvertrages erweckten. Hier ist ein Scheingeschäft mithin keineswegs ausgeschlossen, sondern insbesondere dann anzunehmen, wenn - wie die Klägerin behauptet hat - P. bzw. die A. H. mbH nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien tatsächlich keine Miete schulden sollten (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 1981, III ZR 149/80, NJW 1982, 569, 570; Urt. v. 29. Oktober 1996, aaO).
bb) Indizien, die den Schluû auf diesen Willen der Vertragsparteien zulassen , hat die Klägerin vorgetragen und unter Beweis gestellt. So soll der von der Klägerin als Zeuge benannte Streithelfer der Beklagten bestätigen, daû von den Beklagten ein Geschäftsbetrieb der Mieterin, der A. H. mbH, nur vorgetäuscht worden und überdies keine Mietzahlung erfolgt sei. Können diese Behauptungen bewiesen werden, so kommt nach dem gegenwärtigen Vorbrin-
gen ein anderer Schluû als der auf ein Scheingeschäft nicht in Betracht, der Indizienbeweis wäre damit überzeugungskräftig (vgl. BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91, NJW 1993, 935, 938). Dies gilt um so mehr, als das Berufungsgericht selbst festgestellt hat, daû von der Beklagten zu 1 das Baugenehmigungsverfahren für das Werkstattgebäude nicht ernsthaft betrieben wurde. Zusammen mit den anderen Indizien bestätigt dies die Annahme eines Scheingeschäfts. Wären die Vereinbarungen tatsächlich gewollt gewesen, hätte sich die Beklagte zu 1 schon im eigenen Interesse mit Nachdruck um die rechtzeitige Erteilung der Baugenehmigung bemühen müssen.
Der Schluûfolgerung auf ein Scheingeschäft steht nicht entgegen, daû mit der Zusatzvereinbarung durch den Eintritt einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in das Mietverhältnis und die Verpflichtung zur Beschaffung einer Baugenehmigung eine Konstruktion geschaffen wurde, die die Inanspruchnahme einer natürlichen Person verhinderte und es zudem ermöglichte, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dies war vielmehr erforderlich, um Mietverpflichtungen im Verhältnis zur Klägerin (§ 571 BGB a.F.) zu entgehen, ohne ihr den nur vorgetäuschten Mietvertrag offenbaren zu müssen.

e) Das Berufungsgericht wird daher den Beweisangeboten der Klägerin nachzugehen haben. Zwar darf und muû der Tatrichter vor einer Beweisaufnahme über Hilfstatsachen zunächst prüfen, ob der Indizienbeweis schlüssig ist, ob also die Gesamtheit aller vorgetragenen Indizien, ihre Richtigkeit unterstellt , ihn von der Wahrheit der Haupttatsache überzeugen würde (BGHZ 53, 245, 261). Ist diese Frage aber - wie hier - zu bejahen, so ist die Beweisaufnahme zur Ausschöpfung aller zu Gebote stehender Beweismöglichkeiten er-
forderlich (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 1982, VI ZR 206/80, NJW 1982, 2447, 2448).
Sollte die Klägerin ein Scheingeschäft beweisen können, käme es auf die Frage, ob die Beklagte zu 1 den Auktionator über die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag unterrichtet hatte, nicht mehr an. Zu dem Betrag, um den der Kaufpreis nach § 472 BGB zu mindern ist, hat die Klägerin vorgetragen. Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - noch nicht getroffen. Dies kann, wenn sich ein Anspruch dem Grunde nach feststellen läût, nachgeholt werden.
2. Für den Fall, daû das Berufungsgericht über den - zulässig (vgl. BGH, Urt. v. 28. Februar 1996, VIII ZR 241/94, NJW 1996, 1962, 1963) - hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB zu entscheiden hat, weist der Senat darauf hin, daû die Ablehnung dieses Anspruchs nicht frei von Rechtsfehlern erfolgt ist.

a) Allerdings hat die Beklagte zu 1 keinen Fehler der Kaufsache verschwiegen. Da der Mietertrag nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein kann (Senat, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1458), vermag der - hier wegen der Zusatzvereinbarung ungünstige - Inhalt eines Mietvertrages keinen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB) des verkauften Anwesens zu begründen. Auch ist in dem behaupteten Verschweigen der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag kein Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft zu sehen. Inhalt der Zusicherung ist die Zahlung des betreffenden Mietzinses zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs, und dies war - wie ausgeführt - trotz der Zusatzvereinbarung gewährleistet.


b) Wurde der Mietvertrag allerdings nur zum Schein abgeschlossen, so fehlte nicht nur eine zugesicherte Eigenschaft (§ 463 Satz 1 BGB), sondern es wurde auf diese Weise von der Beklagten zu 1 auch eine höhere Ertragsfähigkeit des Anwesens und damit eine nicht vorhandene Eigenschaft arglistig vorgespiegelt. Für einen Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB ist demnach die Beweisaufnahme zum Vorliegen eines Scheingeschäfts ebenfalls erforderlich.
3. Auch einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Beklagten zu 1 wegen Verschuldens bei Vertragsschluû konnte das Berufungsgericht mit der gegebenen Begründung nicht verneinen.

a) Da die Beklagte zu 1 bei einem mit P. nur zum Schein abgeschlossenen Mietvertrag mit Vorsatz handelte, wäre ein Anspruch aus culpa in contrahendo nicht durch die spezielleren Vorschriften der §§ 459 ff BGB ausgeschlossen (vgl. Senat, BGHZ 60, 319, 231; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2565). Wenn durch das Vorspiegeln einer erhöhten Ertragsfähigkeit unrichtige Tatsachenangaben gemacht werden, die für den Kaufentschluû von Bedeutung sein können, so sind damit zugleich vorvertragliche Pflichten verletzt (vgl. Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-RR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Sollte ein Scheingeschäft bewiesen werden, könnte die Klägerin - würde sie nicht vorrangig auf Minderung klagen - daher auch einen ihr entstandenen Vertrauensschaden wegen Verschuldens bei Vertragsschluû ersetzt verlangen.

b) Falls sich ein nur zum Schein abgeschlossener Mietvertrag nicht feststellen läût, kommt eine schuldhafte Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten der Beklagten zu 1 in Betracht. Wurde die Klägerin, wie sie behauptet , wegen der fehlenden Übersendung der Zusatzvereinbarung von der Verkäuferin nur unvollständig über den Inhalt des mit der A. H. mbH bestehenden Mietverhältnisses unterrichtet, so ist die Beklagte zu 1 der sie treffenden Offenbarungspflicht nicht nachgekommen. Es bedarf keiner Entscheidung darüber , ob die Beklagte zu 1 Kaufinteressenten über die Zusatzvereinbarung schon deshalb ungefragt informieren muûte, weil es sich um einen Umstand handelte, der zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet und für die Willensbildung des Vertragspartners daher offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung war (vgl. BGH, Urt. v. 8. Mai 1980, IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461). Die Offenlegung der Zusatzvereinbarung war schon deshalb erforderlich , weil die Nichterfüllung der nur aus ihr ersichtlichen Pflicht des Vermieters zur kurzfristigen Beschaffung einer Baugenehmigung die künftigen Mieteinnahmen insbesondere für die Überlassung der Hoffläche schon vor Beendigung des Mietverhältnisses gefährden konnte. Ohne diese Information waren die Angaben, die die Beklagte zu 1 über das betreffende Mietverhältnis durch Vorlage nur des Mietvertrages vom 25. Juli 1996 gemacht hatte, mithin im Ergebnis unzutreffend. Hingegen bedurfte es einer zusätzlichen Unterrichtung über die eigenen, aus Sicht der Klägerin unzureichenden Bemühungen der Beklagten zu 1 zur Erlangung der Baugenehmigung nicht. Wuûte die Klägerin um die Bedeutung der Baugenehmigung für die Wirtschaftlichkeit des Objekts, so war sie in ihrem eigenen Interesse gehalten, sich selbst durch Nachfragen über den Stand des Genehmigungsverfahrens zu informieren.
Unter den gegebenen Umständen reichte es zur Erfüllung der Aufklärungspflicht aus, wenn die Beklagte zu 1 dem Auktionator die Unterlagen zum Mietverhältnis vollständig, also unter Einschluû der Zusatzvereinbarung, übergeben hatte. Da eine freiwillige Versteigerung des Grundstücks stattfinden sollte, kam es nicht zu Vertragsverhandlungen unmittelbar zwischen den späteren Vertragsparteien, bei denen die Klägerin ihren Verpflichtungen hätte nachkommen können. An deren Stelle trat insoweit die Aushändigung der Unterlagen an den Auktionator, zu der sich die Beklagte zu 1 unter § 1 Nr. 4 des Einlieferungsvertrages auch ausdrücklich verpflichtet hatte, verbunden mit der Möglichkeit der Einsichtnahme für die Kaufinteressenten beim Auktionator. Daû dieser nicht alle der ihm vollständig übersandten Vertragsunterlagen den Interessenten zugänglich machte, ist nicht behauptet worden, weshalb sich die Frage nicht stellt, ob sich die Beklagte zu 1 ein Verschulden des Auktionators entsprechend § 278 BGB zurechnen lassen muû (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116; Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452 für Makler als Erfüllungsgehilfen). Ob die Übersendung der vollständigen Vertragsunterlagen an den von dem Auktionator mit der Wertermittlung beauftragten Sachverständigen ausreichen kann, bedarf ebenfalls keiner Entscheidung; denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dem Sachverständigen die Zusatzvereinbarung nicht ausgehändigt. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision als ihr günstig hingenommen.
Für den Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht muû vorsätzliches Handeln nicht festgestellt werden. Vielmehr ist Fahrlässigkeit ausreichend, weil die Angaben zu den künftig erzielbaren Mieteinnahmen keine zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache gemäû § 459 Abs. 2 BGB zum Gegenstand haben. Der Anspruch aus culpa in contrahendo
kann daher nicht von den Vorschriften der §§ 459 ff BGB als vorgehender Sonderregelung für die Haftung des Verkäufers verdrängt werden (vgl. Senat, BGHZ 60, 319, 322 f; 114, 263, 266; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2565).

c) Soweit sie diesen Schadensersatzanspruch betreffen, sind die Ausführungen im Berufungsurteil ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Revision rügt zu Recht die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, das die Übersendung einer unvollständigen Fassung des Mietvertrages - ohne die Zusatzvereinbarung - nicht hat feststellen können.
aa) Revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt auch das Beweismaû (BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91, NJW 1993, 935, 937). Zwar hat der Tatrichter nach § 286 ZPO ohne Bindung an Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Jedoch setzt das Gesetz eine von allen Zweifeln freie Überzeugung nicht voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstöûliche Gewiûheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muû sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewiûheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet , ohne sie völlig auszuschlieûen (vgl. BGHZ 53, 245, 255 f; BGH, Urt. v. 27. Mai 1982, III ZR 201/80, NJW 1982, 2874, 2875; Urt. v. 14. Januar 1993, aaO). Daran gemessen hat das Berufungsgericht die Anforderungen überspannt.
Das Berufungsgericht tendiert zwar dahin, den Zeugen Pl., der bekundet hat, er habe die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag nicht zugesandt erhalten, als glaubwürdig einzuschätzen, läût diese Frage aber letztlich mit den Worten offen, von seiner Aussage, die Zusatzvereinbarung habe ihm nicht vorgelegen, solle "ausgegangen" werden. Selbst nach dem Inhalt der Aussage des Zeugen Pl. meint das Berufungsgericht nämlich nicht feststellen zu können, daû weniger als die zehn Seiten, die sich aus einem Vorblatt sowie dem Mietvertrag nebst Staffelmietvereinbarung, der Anlage vom 25. Juli 1996 und der Zusatzvereinbarung vom 8. August 1996 ergeben, übersandt wurden. Da sich aus dem Protokoll des Telefaxgerätes des Zeugen Al. und den mit der Telefaxkennung verbundenen Seitenzahlen ergebe, daû zehn Seiten per Telefax übermittelt worden seien, müsse es bei der denkbaren und praktisch nicht ausschlieûbaren Möglichkeit einer vollständigen Übersendung und des nachträglichen Verlustes einzelner Blätter vor der Vorlage an den Zeugen Pl. verbleiben. Zwar ist es unter den Besonderheiten des konkreten Falls von dem tatrichterlichen Ermessen gedeckt, daû das Berufungsgericht den Zugang von zehn Seiten beim Empfänger angenommen hat. Ein Verlust der einzelnen Seiten ist dann aber nur vorstellbar, wenn die Bürokräfte des Zeugen Pl. gegen die ihnen erteilte - und von dem Zeugen ebenfalls bekundete - Weisung, ihm alle eingehenden Telefaxe ohne Vorsortierung zu übergeben, verstoûen hätten. Wird weiter berücksichtigt, daû in diesem Fall gerade und ohne erkennbaren Grund die aus Sicht von Kaufinteressenten nachteiligen Vertragsbestandteile, insbesondere die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, ausgesondert worden wären, und ferner beachtet, daû die nicht fortlaufende Seitennumerierung bei der Telefaxkennung eher für eine Manipulation - etwa durch Übersendung unbeschriebener oder doppelter Seiten - als für eine komplette Übersendung in ungeordneter Reihenfolge spricht, so ist der für das praktische Leben brauchbare
Grad der Gewiûheit hinsichtlich der unvollständigen Unterrichtung über den Inhalt des Mietvertrages erreicht. Insoweit schadet es - entgegen der offenbar von dem Berufungsgericht vertretenen Ansicht - nicht, daû die Möglichkeit einer vollständigen Übersendung nicht völlig ausgeschlossen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 14. Dezember 1993, VI ZR 221/92, NJW-RR 1994, 567, 568). Das Berufungsgericht wird daher eine Entscheidung über die Glaubwürdigkeit des Zeugen Pl. sowie erforderlichenfalls auch zur Glaubhaftigkeit seiner Aussage (vgl. BGH, Urteil v. 13. März 1991, IV ZR 74/90, NJW 1991, 3284) nachzuholen haben.
bb) Unerheblich für die Entscheidung des Rechtsstreits gegenüber der Beklagten zu 1 ist die - von dem Berufungsgericht problematisierte - Frage, ob der Beklagte zu 2 oder der Zeuge Al. den Mietvertrag per Telefax an den Auktionator übermittelte. Nach der eigenen, im Verhandlungstermin vor dem Berufungsgericht gemachten Darstellung des Beklagten zu 2 war der Zeuge Al. für die Beklagte zu 1 bei dem fraglichen Geschäft als Verhandlungsgehilfe tätig, so daû sie sich auch dessen Verschulden bei der Anknüpfung der Vertragsbeziehungen nach § 278 BGB zurechnen lassen muû (BGHZ 72, 92, 97; Senat, BGHZ 114, 263, 269).
cc) Mit der Höhe eines Schadensersatzanspruchs hat sich das Berufungsgericht - folgerichtig - noch nicht befaût. Sollten hierzu Feststellungen erforderlich werden, wird zu beachten sein, daû der Anspruch aus culpa in contrahendo regelmäûig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet ist (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62). Schaden ist danach der Betrag, um den die Klägerin im Streitfall wegen der fehlenden Unterrichtung über die Zusatzvereinbarung das Grundstück zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April
2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 m.w.N.). Schwierigkeiten bei der Ermittlung dieses Betrages sind nicht zu erwarten. Die Klägerin ist nämlich über Umstände getäuscht worden, die für den Verkehrswert maûgeblich sind. So können bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren nur nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen Berücksichtigung finden (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129, 130; vgl. auch § 17 Abs. 1 WertV 1988 sowie zur Anwendbarkeit der WertV 1988 Senat, Urt. v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 f). Durch die Zusatzvereinbarung wird aber die Nachhaltigkeit der Mieterträge, nämlich deren Erzielbarkeit bei ordnungsgemäûer Bewirtschaftung in überschaubarer Zukunft (vgl. Senat, Urt. v. 25. Oktober 1996, aaO), in Frage gestellt.
4. Auch die Abweisung der gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Klage ist von Rechtsfehlern beeinfluût.

a) Die Haftung des Beklagten zu 2 kann im Falle eines Scheingeschäfts wegen der damit verbundenen arglistigen Täuschung über die Mieterträge aus Deliktsrecht, insbesondere gemäû § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, begründet sein (vgl. Senat, Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 341/89, NJW-RR 1992, 253, 254). Auch wenn die Beklagte zu 1 - entsprechend dem vorrangigen Ziel der Klägerin - auf Minderung haften sollte, steht dies einer Gesamtschuldnerschaft mit dem Beklagten zu 2 nicht entgegen (vgl. BGHZ 51, 275, 278; auch Senat, Urt. v. 11. Oktober 1991, aaO). Sollte sich eine Täuschung über den Mietertrag beweisen lassen, schuldet der Beklagte zu 2 der am Vertrag festhaltenden Klägerin als Schadensersatz den Betrag, um den sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben über die Mieterträge das Wohn- und Geschäftshaus zu teuer erworben hat. Insoweit hat für die Eigenhaftung des ge-
setzlichen Vertreters aus unerlaubter Handlung nichts anderes zu gelten als für die aus derselben arglistigen Täuschung infolge deren Zurechnung für die Verkäuferin sich ergebende vertragliche Gewährleistungshaftung aus § 463 Satz 2 BGB oder für die quasi vertragliche Haftung aus culpa in contrahendo (vgl. Senat , Urt. v. 11. Oktober 1991, aaO).

b) Eine deliktsrechtliche Haftung des Beklagten zu 2 kommt auch dann in Betracht, wenn sich zwar ein Scheingeschäft nicht feststellen lassen sollte, der Beklagte zu 2 die Klägerin als Kaufinteressentin aber durch die unvollständige Übermittlung des Mietvertrages ohne die Zusatzvereinbarung vorsätzlich getäuscht haben sollte.

c) Daneben ist eine Eigenhaftung des Beklagten zu 2 wegen Verschuldens bei Vertragsschluû möglich, wenn er selbst an dem Vertragsabschluû wirtschaftlich stark interessiert war und aus dem Geschäft eigenen Nutzen erstrebte (Senat, Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 m.w.N.). Sollte diese Anspruchsgrundlage für die Entscheidung Bedeutung erlangen , wird zu beachten sein, daû die Revision mit ihrer Rüge, das Berufungsgericht habe die Voraussetzungen einer Eigenhaftung des Beklagten zu 2 aus culpa in contrahendo zu Unrecht verneint, auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrages nicht durchdringen kann. Für ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Beklagten zu 2 als Vorstand der Beklagten zu 1 ist erforderlich, daû er "gleichsam in eigener Sache" handelte, insbesondere schon bei Abschluû des Kaufvertrages mit der Klägerin die Absicht hatte, deren Gegenleistung nicht ordnungsgemäû an die Gesellschaft weiterzuleiten, sondern sie zum eigenen Nutzen dafür geeigneten Zwecken zuzuführen (vgl. BGHZ 126, 181, 184 f; BGH, Urt. v. 23. Oktober 1985, VIII ZR 210/84, NJW 1986, 586,
588; Urt. v. 27. März 1995, II ZR 136/94, NJW 1995, 1544). Für eine von Anfang an beabsichtigte Vereinnahmung der Gelder durch den Beklagten zu 2 besteht aber - mangels eines planmäûigen Vorgehens - zumindest dann kein Anhalt, wenn der Zeuge Al. die Klägerin eigenmächtig durch die unvollständige Unterrichtung über den Mietvertrag täuschte. Der nach Ablösung der Grundstücksbelastung und Abzug der Kosten verbleibende Restbetrag des Kaufpreises wurde bereits am 19. Februar 1997 von dem Notar unstreitig an die Beklagte zu 1 gezahlt. Danach vergingen bis zum Wechsel im Amt des Vorstandes und zur anschlieûenden Beantragung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 1 nahezu neun Monate, in denen diese erwerbswirtschaftlich tätig werden und eine Investition der vereinnahmten Gelder beabsichtigt gewesen sein konnte.

III.


Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es unter Beachtung der aufge-
zeigten rechtlichen Erwägungen die notwendigen Feststellungen treffen kann (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 394/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-------------------------------------
BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise
auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Autound Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa 1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 verlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet werden konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahendo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrichtung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen Anspruch , der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande gekommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günstigere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine solche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu keinem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt werden können.
Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.


1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertragsunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Verpflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90, NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992, 905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben, noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.

a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen geschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungsgericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hingenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hätte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte, nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher offen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB) Anwendung finden kann.

b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142, 51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegenüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77, 82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Ausgleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234, 2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat, Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ 99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare , einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel /Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Interesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinreichend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz , NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.

d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Vereinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB formwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genommen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJWRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.

e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Geschädigte , wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Senat , Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981, 2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ 69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben , haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrauen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111, 75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nutzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 lediglich , daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf vertrauen , mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Ä nderung der Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffenden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.

III.


Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzuhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994, V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Lemke Gaier

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 402/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer
grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über
Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft
hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände
des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner
nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.
BGH, Urt. v. 6. April 2001- V ZR 402/99 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten zu 2 wird das Urteil des 15. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. September 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten zu 2 erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Aufgrund eines notariell beurkundeten Angebotes vom 27. Dezember 1989, das die Beklagten am 29. Dezember 1989 in notariell beurkundeter Form annahmen, erwarb die Klägerin von diesen eine in Stade gelegene Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 59,05 m² zum Preis von 91.797 DM. Die Klägerin finanzierte den Erwerb in vollem Umfang durch ein Darlehen.
Für den Wohnungskauf hatte der von den Beklagten mit dem Vertrieb beauftragte Zeuge F. die Klägerin gewonnen. Neben einem Exposé über die Wohnungseigentumsanlage übergab ihr der Zeuge nach den Behauptungen der Klägerin außerdem ein Berechnungsbeispiel für ein anderes Objekt. Zu dem Berechnungsbeispiel habe er erläutert, es gelte entsprechend für die der Klägerin angebotene Wohnung, weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 "fast" von selbst tragen werde. Die Berechnung sei jedoch unzutreffend, weil die Kosten für die abzuschließende Lebensversicherung nicht berücksichtigt worden seien; überdies seien die tatsächlichen Hypothekenzinsen höher als angesetzt und die Steuerersparnisse geringer.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten seien ihr wegen Verletzung von Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Sie hat ihren Schaden aus der Darlehenssumme, den gezahlten Zinsen und Wohngeldern, der Grundsteuer sowie den Prämien für zwei Lebensversicherungen abzüglich ihrer Mieteinnahmen, Steuerersparnisse sowie des Rückkaufwertes der Lebensversicherungen errechnet und zuletzt Zahlung von 120.158,51 DM Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht ihr in Höhe von 118.010,28 DM stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision des Beklagten zu 2, mit der er für sich die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils anstrebt. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten seien der Klägerin wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Der Kapitalsuchende müsse den Kapitalanleger wahrheitsgemäß und vollständig über alle Umstände unterrichten, die für dessen Anlageentscheidung von Bedeutung seien. Eine solche Aufklärung sei nicht erfolgt, wobei offenbleiben könne, ob der für die Beklagten handelnde Zeuge dem Verkaufsgespräch der Klägerin ein nicht passendes Berechnungsbeispiel für eine kleinere Wohnung zugrunde gelegt habe. Sei dies nicht der Fall gewesen, hätten die Beklagten sie zwar nicht wahrheitswidrig, wohl aber unvollständig beraten. Daß dies für den Kaufentschluß nicht ursächlich gewesen sei, hätten die Beklagten nicht dargelegt. Die Klägerin könne als Schadensersatz das negative Interesse verlangen. Ihr seien daher die mit dem Erwerb der Eigentumswohnung entstandenen Kosten Zug um Zug gegen deren Rückübereignung zu ersetzen. Wegen des unzureichenden Bestreitens der Beklagten sei bei Berechnung des Schadens bis auf eine Ausnahme von den Angaben der Klägerin auszugehen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.


1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts , daß die Beklagten wegen Verschuldens bei Vertragsschluß
schon deshalb zu Schadensersatz verpflichtet seien, weil eine umfassende Beratung der Klägerin über ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb des Wohnungseigentums unterblieben sei. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um eine dahingehende vorvertragliche Verpflichtung der Beklagten zu begründen.

a) Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM § 123 BGB Nr. 45; Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243). Wie der Senat in der vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidung (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350 = WM 1988, 48, 50) ausgeführt hat, folgt hieraus insbesondere , daß der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (vgl. auch BGHZ 116, 7, 12; 123, 106, 110; BGH, Urt. v. 29. Mai 2000, II ZR 280/98, WM 2000, 1503, 1504; v. 7. September 2000, VII ZR 443/99, ZIP 2000, 2307, 2310). Fehlerhafte Angaben in einem Prospekt der Beklagten hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt.

b) Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen waren die Beklagten nicht verpflichtet, die Klägerin - ungefragt - im Hinblick auf ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künfti-
ger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 15. April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231). Diese Voraussetzungen mögen etwa bei einer erkennbar drohenden finanziellen Überforderung erfüllt sein (vgl. Senat , Urt. v. 27. Februar 1974, V ZR 85/72, NJW 1974, 849, 851), die Klägerin macht jedoch nicht geltend, daß der Erwerb der Wohnung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteige.
2. Das angefochtene Urteil hat daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand. Die Sache ist jedoch nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif. Eine Verpflichtung des Beklagten zu 2, die Klägerin im Wege des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsschluß abgesehen , kann sich nämlich aus der Verletzung eines besonderen Beratungsvertrages ergeben.

a) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, aaO). Die Klägerin hat solche Beratungstätigkeit behauptet. Nach ihrem Vorbringen soll sie der für die Beklagten tätige Zeuge im Rahmen eines Gesprächs, bei dem sie Verdienst- und Steuernachweise
vorgelegt habe, mit dem Hinweis für den Abschluß des Kaufvertrages gewonnen haben, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel für den Erwerb eines anderen Objekts gelte für die angebotene Eigentumswohnung entsprechend , weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 "fast" von selbst tragen werde.

b) Der Beklagte zu 2 müßte sich ein solches Verhalten des Zeugen zurechnen lassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin aufgenommen, sondern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dies genügt, um den Zeugen selbst dann als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er als Makler tätig gewesen sein sollte. Falls der Vortrag der Klägerin zur Übergabe und Erläuterung des Berechnungsbeispiels zutrifft, steht damit auch fest, daß der Zeuge auf diese Weise einen Beratungsvertrag zwischen den Parteien als Bevollmächtigter der Beklagten zustande bringen konnte und zustande gebracht hat. Unter diesen Umständen war die individuelle Beratung der Klägerin nämlich eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen. Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung des Maklers zum Abschluß des Beratervertrages und die Kundgabe seines Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).
3. Zu Recht rügt die Revision ferner, daß das Berufungsgericht entgegen § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO den Vortrag des Beklagten zu 2 insoweit unbeachtet
gelassen hat, als die Höhe der von der Klägerin behaupteten Zahlungen auf die Darlehenszinsen mit Nichtwissen bestritten worden ist.
Die Forderung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten "substantiiert zu einer fehlerhaften Zinsberechnung" der Klägerin vortragen müssen, geht schon deshalb an der Sache vorbei, weil die Beklagten auch nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht etwa nur die Höhe der Zinsbelastung der Klägerin in Abrede gestellt, sondern auch die hierauf erbrachten Zahlungen mit Nichtwissen bestritten haben. Selbst wenn - wofür indes nichts spricht - das regelmäßig genügende einfache Bestreiten (BGH, Urt. v. 11. Juli 1995, X ZR 42/93, NJW 1995, 3311, 3312; Urt. v. 19. April 1999, II ZR 331/97, NJWRR 1999, 1152 f) hier für die Höhe der Zinsbelastung nach § 138 Abs. 2 ZPO nicht ausgereicht haben sollte, hätten die Beklagten noch immer die außerhalb ihrer eigenen Handlungen und Wahrnehmungen liegende Erfüllung dieser Verpflichtung durch die Klägerin - und damit die Höhe des auf Leistung von Geld gerichteten Schadensersatzanspruchs - wirksam mit Nichtwissen bestritten (§ 138 Abs. 4 ZPO).

III.


Hiernach ist die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).
1. Einer Vernehmung des Zeugen F. , den die Klägerin für die von ihr behauptete Vorlage und Erläuterung des Berechnungsbeispiels benannt hat, und einer Beweisaufnahme zu den Zahlungen der Klägerin auf die Schuldzin-
sen bedarf es allerdings nur dann, wenn die Klägerin, worauf sie bisher nicht hingewiesen worden ist, klargestellt hat, welche Umstände zu den angeblich höheren Belastungen und damit zu einer etwa schuldhaften Falschberatung durch den Zeugen führten.

a) Eine fehlerhafte Beratung kann die Klägerin nicht schon aus der unterbliebenen Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für die Darlehenstilgung durch den behaupteten Abschluß zweier Lebensversicherungen herleiten. Denn die Klägerin durfte bei verständiger Betrachtung die Beratung durch den Zeugen nur dahin verstehen, daß Tilgungsleistungen in die zugrunde liegenden Berechnungen nicht eingeflossen waren. Dies ergab sich aus dem angeblich von dem Zeugen vorgelegten Berechnungsbeispiel, das das "wirtschaftliche Ergebnis" ausdrücklich und hinreichend deutlich "ohne Tilgung" ausweist.

b) Die Berechnung der Klägerin zu den Steuerersparnissen ist im Hinblick auf die dort zugrunde gelegten Prozentsätze, die ersichtlich dem Progressions -Tarif aus § 32a EStG keine Rechnung tragen, nicht nachvollziehbar. Die Klägerin müßte anhand der jeweiligen Steuersätze dartun, in welchem Umfang sich ihre Steuerbelastung durch die Berücksichtigung der Verluste aus der Vermietung reduziert hat. Es fällt auf, daß die von ihr vorgelegten Steuerbescheide bis auf eine Ausnahme immer höhere Verluste ausweisen als im Berechnungsbeispiel dargestellt, weshalb die ersparten Steuern regelmäßig noch über den dortigen Ansätzen liegen müßten.

c) Zweifelhaft ist ferner ein Verschulden, soweit zu Lasten der Klägerin höhere Finanzierungskosten als die im Berechnungsbeispiel berücksichtigten jährlichen Schuldzinsen in Höhe von 4.056 DM entstanden sind. Hier ist nicht
erkennbar, daß der Zeuge beim Ausfüllen des Formulars wegen der Höhe der Zinslasten nicht hinreichend sorgfältig vorgegangen ist.
2. Durch die Zurückverweisung erhält das Berufungsgericht außerdem Gelegenheit, nach § 139 Abs. 1 ZPO auf eine sachdienliche Antragstellung der Klägerin hinzuwirken. Die Klägerin verlangt als Teil des Schadensersatzes Zahlung von 101.997 DM mit der Begründung, in dieser Höhe sei von ihr ein Kredit zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommen und noch nicht getilgt worden. Da die Klägerin in diesem Umfang nicht durch den Entgang von Geld oder Einkünften, sondern durch die Belastung mit einer Verbindlichkeit geschädigt ist, kann sie von dem Beklagten zu 2 insoweit wegen des Grundsatzes der Naturalrestitution nach § 249 Satz 1 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303) lediglich Freistellung (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036) verlangen. Geldersatz könnte die Klägerin nur unter den - bislang nicht vorgetragenen - Voraussetzungen des § 250 BGB fordern.
3. Für den Fall, daß das Berufungsgericht eine schuldhafte Verletzung der Beratungspflicht feststellen kann, weist der Senat im Hinblick auf den weiteren Angriff der Revision darauf hin, daß kein Anlaß besteht, von der für die Klägerin sprechenden Kausalitätsvermutung abzuweichen.

a) Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (Senat, Urt. v. 26. September 1997, aaO; auch
bereits Urt. v. 30. Oktober 1987, aaO). Da die Kausalitätsvermutung nur für aufklärungsrichtiges Verhalten besteht, setzt sie voraus, daß es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (BGH, Urt. v. 10. Mai 1994, XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urt. v. 11. März 1997, XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173).

b) Für die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts fehlt jeder Anhaltspunkt. Die Einkommensverhältnisse der Klägerin zum Zeitpunkt einer etwaigen Beratung vor Vertragsschluß bewegten sich nicht in einem Umfang, der es ihr vernünftigerweise ermöglicht hätte, über die Tilgungslasten hinaus noch mehr als geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen. Die von der Revision angesprochene, selbst nach dem ausgehändigten Exposé höchst unsichere Erwartung einer Wertsteigerung vermochte deshalb keinen Entscheidungskonflikt für die Klägerin zu begründen. Ein solcher konnte auch nicht dadurch entstehen, daß die Klägerin eine Eigennutzung der Wohnung
beabsichtigt und daher für einen Erwerb auch höhere Belastungen in Kauf genommen hätte. Für eine solche Absicht gibt es nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Hinweis.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Tropf Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 11. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier
10
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird (dazu Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Eine Abweichung von der Rechtsprechung des Senats liegt darin nicht. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (vgl. Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f.). Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Die von der Revision ins Feld geführte Kündbarkeit des Mietpools gibt hierfür schon deshalb nichts her, weil mit der Kündigung zwar die anteilige Mithaftung für die anderen Poolwohnungen entfallen, dafür aber das Ausfallrisiko bei der eigenen Wohnung erhöht worden wäre. Dass sich die Kläger hierauf eingelassen hätten, liegt mehr als fern. Es kommt daher nicht mehr darauf an, dass die Mitgliedschaft im Mietpool nach § 3 des Darlehensvertrages ohnehin nur mit Zustimmung der B. hätte gekündigt werden dürfen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.

21
4. Auch gegen den Umfang des zuerkannten Schadensersatzanspruchs und die Ablehnung eines anrechnungsfähigen Mitverschuldens des Klägers (§ 254 BGB) bringt die Revision nichts vor. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Mitverschulden des Anlageinteressenten im Falle eines Schadensersatzanspruchs wegen der Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung kommt, weil sich der Anleger regelmäßig auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Aufklärung und Beratung verlassen darf (s. dazu BGHZ 100, 117, 125; BGH, Urteile vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; vom 26. September 1997 - V ZR 65/96 - NJW-RR 1998, 16 und vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02 - NJW 2004, 1868, 1870, jeweils m.w.N.).

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.