Oberlandesgericht München Urteil, 11. Dez. 2014 - 14 U 345/14

bei uns veröffentlicht am11.12.2014
vorgehend
Landgericht Kempten (Allgäu), 32 O 2248/11, 21.01.2014

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 21.01.2014, Az. 32 O 2248/11, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.484,40 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.12.2011 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 224,68 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 28.03.2012 zu bezahlen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.031,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2013 zu bezahlen

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger im Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2029 jeden weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen hat, der darauf beruht, dass die von der Beklagten an den Kläger veräußerte Photovoltaikanlage auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers nicht den von der Beklagten prognostizierten Jahresertrag von 1090 kWh/kWp aufweist.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 23% und die Beklagte 77% zu tragen. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagte zum Teil im Wege der Zahlungsklage (für die Jahre 2010 bis 2012) und ergänzend als Feststellungsklage (für die Jahre 2013 bis 2029) Schadensersatz statt der Leistung geltend, weil die ihm von der Beklagten mit Vertrag vom 08.11.2009 (Anlage B1) veräußerte Photovoltaikanlage, die der Kläger noch im Jahr 2009 vollständig auf dem Dach seiner Maschinenhalle angebracht und vor Beginn des Jahres 2010 in Betrieb genommen hat, in den Jahren 2010 bis 2012 nicht den vor Abschluss des Vertrages von der Beklagten prognostizierten Ertrag von 32.626 kWh pro Jahr erzielt hat und mit erheblicher Wahrscheinlichkeit auch in den Jahren 2013 bis 2029 nicht erzielen wird. Der im Vergleich zu der Prognose erzielte bzw. zu erwartende Minderertrag ist unstreitig - jedenfalls größtenteils (die Beklagte behauptet vollständig) - darauf zurückzuführen, dass die Beklagte bei der Prognoseberechnung (Anlage B1) von Parametern, insbesondere hinsichtlich Dachneigung und Dachausrichtung ausgegangen ist, die nicht den tatsächlichen Gegebenheiten des Dachs entsprechen, auf dem die Photovoltaikanlage vom Kläger montiert worden ist. Ausweislich des vom Kläger mit der Klageschrift als Anlage vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen Th. M. vom 19.03.2011, dem die Beklagte nicht entgegengetreten ist, ist bei Verwendung der für die Maschinenhalle des Klägers zutreffenden Parameter nur von einem spezifischen Ertrag von 890 kWh/kWp auszugehen, während die von der Beklagten erstellte Prognose einen spezifischen Ertrag von 1090 kWh/kWp voraussetze.

Mit Email vom 09.03.2011 monierte der Kläger bei der Beklagten, dass die tatsächliche Leistung der ihm verkauften Anlage nicht der prognostizierten Leistung entspreche, was der Kläger damals darauf zurückführte, dass die - auch von der Beklagten gelieferten - Wechselrichter zu wenig Leistung erbracht hätten, und forderte die Beklagte auf, die Anlage nachzubessern. Wegen der Einzelheiten wird auf die als klägerische Anlage zur Klageschrift vom 12.12.2011 in Kopie vorgelegte Email vom 09.03.2011 verwiesen. Eine erfolgreiche Nachbesserung durch die Beklagte ist nicht erfolgt. Eine Nachmessung und ein Austausch der Wechselrichter führten zu keiner Verbesserung. Im vorliegenden Rechtsstreit bestritt und bestreitet die Beklagte jegliche Gewährleistungsansprüche des Klägers.

Der Kläger, der eine Einspeisevergütung von 0,4301 €/kWh erhielt, erzielte in den Jahren 2010 bis 2012 folgende Stromerträge mittels der von der Beklagten erworbenen Photovoltaikanlage:

JahrEnergieertragDifferenz zur Prognose

201022.603 kWh10.023 kWh

201128.841 kWh3.785 kWh

201226.964 kWh5.662 kWh.

Der Kläger trägt vor, vor Abschluss des streitgegenständlichen Vertrages, sei geklärt gewesen, dass die gegenständliche Photovoltaikanlage auf dem Dach seiner Maschinenhalle montiert werden würde.

Er ist der Ansicht, der Beklagte sei ihm für den Minderertrag (im Vergleich zum prognostizierten Ertrag) zum Schadensersatz verpflichtet. Er macht als Schaden die Differenz zwischen der Vergütung für den tatsächlich erzielten Jahresertrag und der hypothetischen Vergütung für den prognostizierten Jahresertrag geltend, wobei er bei seiner Schadensberechnung einen 10%-igen Abschlag von dem prognostizierten Energieertrag vornimmt, weil er einräumt, dass jede Prognose gewissen Unsicherheiten unterliege, was auch dem Kläger bei Vertragsschluss klar gewesen sei. Ausgehend von der um 10% reduzierten Prognose (29.363,4 kWh) stellte er folgende Schadensberechnung an:

JahrDifferenz zur reduzierten PrognoseMindereinnahmen

20106.760,4 kWh2.907,47 €

2011522,4 kWh224,68 €

20122.399,4 kWh1.031,98 €.

Die Mindereinnahmen macht der Kläger beziffert als Schaden geltend, wobei er zusätzlich als Schadensersatz für das Jahr 2010 die (unstreitig im Jahr 2010 bei ihm angefallenen) Kosten des von ihm beauftragten Sachverständigen in Höhe von 300,00 € netto geltend macht, was zu einer Schadenssumme von 3.206,97 € für das Jahr 2010 führt.

Zudem begehrt er die Feststellung, dass die Beklagte weiteren zukünftigen Schaden des Klägers aus der mangelhaften Belieferung für die Zeit vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2029 zu bezahlen habe.

Die Beklagte behauptet, der Kläger habe die Anlage auf einem anderen Dach angebracht, als bei den Verhandlungen im Vorfeld des Vertragsabschlusses besprochen, weswegen es nicht der Beklagten angelastet werden könne, dass der prognostizierte Ertrag nicht erreicht werde. Sie behauptet, der Kläger habe gewusst, dass die von ihr bei der Ertragsprognose zugrunde gelegten Parameter für Dachneigung und Ausrichtung nicht denen des Dachs der Maschinenhalle entsprächen; auch sei für jedermann sichtbar, dass bei dem Dach der Maschinenhalle wegen in der Nähe stehender Bäume entgegen den Angaben in der Prognoseberechnung nicht mit 0% Verschattungsverlusten zu rechnen sei. Sie hat zudem die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat - soweit dies Gegenstand der Berufung ist - die Beklagte zur Zahlung von 3.206,97 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.12.2011, 224,68 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 28.03.2012, 1.031,98 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2013 verurteilt und die Feststellung ausgesprochen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger im Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2029 jeden weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen, der auf die Lieferung der streitgegenständlichen Photovoltaikanlage zurückzuführen ist.

Soweit der Kläger in erster Instanz die Lieferung von drei zusätzlichen Solarmodulen mit der Begründung beantragt hatte, dass die ihm gelieferten 136 Module jeweils nur eine Leistung von 215 Wp statt der vertraglich vereinbarten 220 Wp aufgewiesen haben, ist die Klage abgewiesen worden; hiergegen hat die Klageseite keine Berufung eingelegt.

Die zugesprochenen Beträge stehen dem Kläger nach Ansicht des Landgerichts gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 283, 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 S.1 BGB zu, weil die streitgegenständliche Photovoltaikanlage mangelhaft sei. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass es aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen habe, dass aufgrund der Vorgespräche der Parteien bzw. deren Vertreter dem Vertragsschluss (und auch der Prognoseberechnung der Beklagten) zugrunde gelegt worden sei, dass die vertragsgegenständliche Photovoltaikanlage auf der Maschinenhalle des Klägers errichtet werden sollte, wo sie der Kläger auch tatsächlich angebracht hat. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei ein Kaufvertrag. Der Energieertrag auf diesem Dach könne ebenso wie beispielsweise der Verbrauch eines Kraftfahrzeuges Gegenstand einer kaufrechtlichen Beschaffenheitsvereinbarung sein, und sei auch als solcher vereinbart worden. Der Hinweis darauf, dass es sich bei der Ertrags- und Vergütungsberechnung um geschätzte Werte handle, die durch die Nutzung präziser Rechenmodelle gewonnen wurden, und dass deswegen (durch die Oelmeier Technology, die der Beklagten das Programm zur Errechnung des Energieertrags zur Verfügung gestellt hatte) für den realen Energieertrag, der durch äußeren Umstände wie Verschattung, Verschmutzung von Modulen oder ähnliches abweichen könne, keine Haftung übernommen werde, stehe einer derartigen Beschaffenheitsvereinbarung nicht entgegen. Die Erklärung der Beklagten sei gemäß §§ 133, 157 BGB bei einer Gesamtschau dahingehend auszulegen, dass als Beschaffenheit vereinbart sei, dass die Anlage grundsätzlich dazu in der Lage sei, den dargestellten Ertrag zu leisten, und dies nur bei Eintritt eines der beispielhaft genannten Umstände nicht der Fall sei. Der Schaden sei unter Berücksichtigung des § 287 ZPO vom Kläger zutreffend berechnet. Diesem sei bei Auslegung nach §§ 133,157 BGB klar gewesen, dass der angegebene Energieertrag einem Prognoserisiko unterliege. Dieser Umstand werde bei der Schadensberechnung angemessen dadurch berücksichtigt, dass dieser Ausgangswert um zehn Prozent reduziert worden sei. Auch die Gutachtenskosten seien dem Kläger gemäß §§ 280 Abs. 1, 434 Abs. 1 S. 1 BGB zu erstatten. Die geltend gemachten Ansprüche seien nicht verjährt. Die zweijährige Verjährungsfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB sei bei Einreichung der Klage am 12.12.2011, deren Zustellung bereits am 14.12.2011 verfügt worden sei noch nicht abgelaufen gewesen. Da unstreitig die vollständige Lieferung der Photovoltaikanlage erst Mitte Dezember erfolgt sei, sei von einer Ablieferung der Sache zum 15.12.2009 auszugehen.

Wegen der Einzelheiten wird auf das angefochtene Endurteil verwiesen. Änderungen haben sich nicht ergeben; die obige Kurzzusammenfassung des Sach- und Streitstands dient nur dem besseren Verständnis.

Die Beklagte hat das Endurteil in vollem Umfang angefochten, soweit der Klage stattgegeben worden ist, und beantragt in der Berufung:

1. Das Urteil des Landgerichts Kempten vom 21.01.2014 wird aufgehoben.

2. Die Klage wird abgewiesen.

Dies begründet sie in erster Linie - unter Hinweis auf ein Urteil des OLG Saarbrücken vom 02.02.2011, Aktenzeichen 1 U 31/10 damit, dass die Zusage eines Verkäufers zur Höhe der zu erzielenden Einspeisevergütung bei einer zu errichtenden Photovoltaikanlage keine Beschaffenheitsvereinbarung begründe. Der zu erwartende Energieertrag hafte der Anlage nicht an. Die Solarmodule selbst wiesen die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit auf und seien fehlerfrei. Dass der tatsächliche Ertrag hinter dem prognostizierten zurückbleibe, liege allein daran, dass das Dach der Maschinenhalle, auf dem die Solarmodule angebracht sind, nicht den Annahmen der Prognoseberechnung entspreche. Der Minderertrag beruhe daher auf Eigenschaften des Montageorts, nicht auf solchen der vertragsgegenständlichen Photovoltaikanlage.

Allenfalls könnte dem Kläger ein Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB wegen vorvertraglicher fehlerhafter Beratung zustehen. Der Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags, sei für den Kläger aber wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, da die streitgegenständliche Anlage auch in Anbetracht ihres tatsächlichen Energieertrags gewinnbringend sei.

Zudem wäre es dem Kläger zumutbar gewesen, mittels eines Geodreiecks zu erkennen (wie es das Landgericht getan hat), dass die tatsächliche Ausrichtung des Dachs seiner Maschinenhalle nicht mit den Annahmen übereinstimmt. Es hätte ihm daher von vornherein klar sein müssen, dass die der Prognoseberechnung zugrunde gelegten Verhältnisse nicht einschlägig waren. Ebenso hätte er erkennen können, dass die Wetterdaten für Hohenpeißenberg nicht zwangsläufig auch für seinen Standort in U. maßgeblich seien.

Er meint, bei der Berechnung des klägerischen Schadens müssten die Abweichungen der Ist-Situation gegenüber den Annahmen in der Prognoseberechnung (Dachneigung, Dachausrichtung, Verschattung durch Baumbestand) zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden.

Nach den Angaben im Angebot habe sich die Beklagte bei den Modulen eine Leistungstoleranz von +/-5% ausbedungen; auch dies müsse berücksichtigt werden.

Auch sei bei der Schadensberechnung die - auch im Angebot (s. B2) zum Ausdruck gekommene (“Leistungsgarantie: 25 Jahre 80%“) - Leistungsreduzierung der Anlage aufgrund Alterung nicht berücksichtigt worden.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 24.03.2014 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist weitgehend unbegründet. Die ausgesprochen Zahlungsverpflichtung ist für das Jahr 2010 geringfügig zugunsten der Beklagten zu ermäßigen; im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen. Die vom Landgericht ausgesprochene Feststellung war lediglich klarstellend umzuformulieren.

1. Dem Kläger sind aufgrund entgangenen Gewinns mittels der von ihm bei der Beklagten erworbenen Photovoltaikanlage für die Jahre 2010 bis 2012 folgende Schadensersatzersatzleistungen zuzusprechen:

Jahrzuzusprechender Zahlungsbetrag

20102.184,40 €

2011224,68 €

20121.031,98 €.

Auch die Kosten des von ihm erholten Sachverständigengutachtens in Höhe von 300,00 € sind ihm von der Beklagten zu erstatten.

Der Kläger hat gegen die Beklagte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 437 Nr. 3 1. Alt., 434 Abs. 1 S. 1 BGB in der genannten Höhe, weil die vom Kläger bei der Beklagten gekaufte Photovoltaikanlage auf dem vertraglich zur Montage der Anlage vorgesehenen Dach nach den vom Landgericht getroffenen Feststellungen, die gemäß § 529 Abs. 1 Nr.1 ZPO der Entscheidung zugrunde zu legen sind, nicht den zwischen ihnen vereinbarten Energieertrag von durchschnittlich jährlich 32.626 kWh (was einem auf die konkrete Anlage bezogenen spezifischen Ertrag von 1090 kWh/kWp entspricht) erbringt. Der Energieertrag einer gekauften Photovoltaikanlage auf dem entsprechend den Vereinbarungen der Parteien zur Montage vorgesehenen Dach zählt zur Beschaffenheit der Photovoltaikanlage. Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es gemäß § 281 Abs. 2 BGB nicht. Bei zutreffender Schadensberechnung besteht für das Jahr 2010 wegen Mindereinnahmen nur ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.184,40 €. In den Jahren 2011 und 2012 ist dem Kläger ein höherer Schaden entstanden, als vom Kläger geltend gemacht; insoweit war die Berufung der Beklagten daher erfolglos.

1.1 Zutreffend hat das Landgericht den streitgegenständlichen Vertrag als Kaufvertrag i. S. d. § 433 BGB eingeordnet, da sich die Beklagte unstreitig (nur) dazu verpflichtet hatte, dem Kläger die in dem als Anlage B2 in Kopie vorgelegten Angebot der Beklagten näher bezeichnete Photovoltaikanlage gegen Zahlung des vereinbarten Preises zu übergeben und zu übereignen.

1.2 Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die vom Landgericht gewonnene Überzeugung unrichtig wäre, wonach sich die dem Angebotsschreiben vom 26.10.2009 (B2) beigefügten Informationen zu diesem Angebot (mit der Klageschrift vom 12.12.2011 in Kopie als Anlage vorgelegt), auf das Dach der Maschinenhalle des Klägers bezogen haben. Logisch nachvollziehbar und überzeugend hat das Landgericht dies zum einen damit begründet, dass diese Dachfläche eher den in der Ertragsprognose eingesetzten Parametern zur Dachneigung, Dachausrichtung und Dachfläche entspricht, als die Dachfläche des Wohnhauses des Klägers oder des daran angebauten Stadels. Zum anderen hat es seine Überzeugung hiervon mit den entsprechenden Angaben der Zeugen W. und H. begründet. Es hat bei seiner Würdigung der Beweisergebnisse auch die abweichenden Angaben der Beklagten und des Zeugen B. sowie den Umstand abgewogen, dass die Dachfläche des Wohnhauses des Klägers und die des daran angebauten Stadels tatsächlich keinerlei Verschattung unterliegen, und in diesem Punkt den Angaben in der Prognoseberechnung mehr entspricht als das Dach der Maschinenhalle. Auch den Gesichtspunkt, dass nach Angabe der Beklagten das in dem Angebot genannte Montageset „Allgäu“ nicht für die Montage auf dem Dach der Maschinenhalle geeignet war (und gemäß der als klägerischer Anlage zur Klageschrift in Kopie vorgelegten Rechnung vom 11.12.2009 auch tatsächlich nicht verwendet wurde), hat das Landgericht beachtet.

1.3 Der Ertrag einer Photovoltaikanlage an einem bestimmten Betriebsort ist - wie vom Landgericht zutreffend entschieden - sowohl nach herrschender Lehre wie auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Beschaffenheit der Kaufsache zu zählen, auch wenn dieser Ertrag neben der Leistungsfähigkeit der kaufgegenständlichen Photovoltaikanlage selbst maßgeblich von den Verhältnissen des Betriebsorts abhängt. Zur Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 BGB gehören nämlich auch die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen.

Nach herrschender Lehre ist der Beschaffenheitsbegriff weit auszulegen (s. MüKo-Westermann, BGB, 6. Aufl. 2012, § 434 BGB Rn. 9/10). Zur Beschaffenheit des Kaufgegenstands gehören nicht nur die der Kaufsache unmittelbar physisch anhaftenden Eigenschaften sondern auch alle Umweltbeziehungen der Sache, die mit den physischen Eigenschaften irgendwie zusammenhängen (s. Staudinger-Matusche-Beckmann, BGB, Neubearbeitung 2014, § 434 BGB Rn. 52). Nach weitergehender Ansicht soll es letztendlich sogar der Vereinbarung der Parteien überlassen werden, was sie (evtl. auch außerhalb der physischen Beschaffenheit der Kaufsache liegende Umstände) zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung machen (s. Staudinger-Matusche-Beckmann, BGB, Neubearbeitung 2014, § 434 BGB Rn. 53 und 54).

Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 30.11.2012, V ZR 25/12) gehören die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen. Die seit dem 1. Januar 2002 geltende Neuregelung des Kaufrechts habe die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern und zusicherungsfähigen Eigenschaften eingeebnet. Als Eigenschaften einer Sache seien neben ihrer physischen Beschaffenheit alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse anzusehen, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen.

Nach beiden Ansichten zählt der Energieertrag der vom Kläger bei der Beklagten verkauften Photovoltaikanlage an dem vorgesehenen Betriebsort zur Beschaffenheit der Anlage. Dieser ist das hauptsächliche, wenn nicht gar allein maßgebliche Kriterium aus Sicht des Klägers, um über die Brauchbarkeit der Anlage für seine Zwecke zu entscheiden. Der Energieertrag hängt zwar von der Ausrichtung, der Neigung und anderen Eigenschaften des Dachs ab, auf dem die Solarmodule angebracht werden, er beruht aber auch auf deren physischen Eigenschaften.

1.4 Die Beklagten hat mit dem Kläger einen durchschnittlichen Energieertrag in Höhe von 32.626 kWh jährlich bezogen auf das Dach der Maschinenhalle des Klägers vereinbart. Nach der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, ist bereits dann von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen, wenn der „Käufer dem Verkäufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt“ (BGH, NJW 2009, 2807 ff [9]). Es ist daher erst recht von einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen, wenn der Verkäufer, wie vorliegend, eine eigene Berechnung zum Ertrag einer Solaranlage anstellt und diese dem Käufer mitteilt. Die Beklagte hat damit zum Ausdruck gebracht, dass der Kläger von einer entsprechenden Beschaffenheit ausgehen kann. Beim zu erwartenden Ertrag der Solaranlage handelte es sich - für die Beklagte offensichtlich - auch um einen für die Kaufentscheidung erheblichen wenn nicht gar den kaufentscheidenden Umstand.

Auch die Einschränkung in der Fußnote zu dem angegebenen prognostizierten jährlichen Energieertrag, dass O. Technology „keine Haftung für den realen Energieertrag, der durch äußere Umstände wie Verschattung, Verschmutzung von Modulen oder ähnliches“ von dem prognostizierten Ertrag abweichen könne, ist nicht nach §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass die Beklagte ihre Prognose nicht zum Gegenstand der kaufvertraglichen Vereinbarung mache. Es handelt sich nach dem klaren Wortlaut der Erklärung nur um einen Haftungsausschluss der Fa. O. Technology; die Beklagte selbst hat sich zu dem von ihr mitgeteilten Prognosewert hingegen nicht geäußert. Es liegt auch nicht nahe, dass eine Verkäuferin wie die Beklagte, die bei der Verkaufsberatung das Programm der Fa. O. Technology verwendet, sich deren Haftungsausschluss zu eigen machen will. Anders als die Fa. O. Technology, die nur ein Berechnungsprogramm zur Verfügung stellt, hatte die Beklagte Kenntnis von den Verhältnissen am vorgesehenen Aufstellort, so dass sie es selbst in der Hand hatte, die Umstände, die den Energieertrag negativ beeinflussen können, bei der Prognoseberechnung zu berücksichtigen, und den Interessenten darauf hinzuweisen, was beim Betrieb der Anlage zu beachten ist, um den errechneten Ertrag auch tatsächlich zu erwirtschaften.

Eine solche Auslegung legt auch die Erläuterung des Haftungsausschlusses nahe, wonach die Schätzung des durchschnittlichen Energieertrags durch Nutzung präziser Rechenmodelle erfolge, und von der O. Technology deswegen keine Haftung für den realen Ertrag übernommen werde, weil er durch „äußere Umstände wie Verschattung, Verschmutzung von Modulen oder ähnliches“ von dem prognostizierten Ertrag abweichen könne. Die Zuverlässigkeit der Prognose selbst wird dabei gerade nicht in Zweifel gezogen.

1.5 Unstreitig ist die von der Beklagten an den Kläger verkaufte Photovoltaikanlage auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers, auf dem sie angebracht ist, nicht dazu in der Lage, durchschnittlich einen Ertrag von 32.626 kWh Energie zu erzeugen. Sie ist nach dem von der Beklagten nicht bestrittenen Sachvortrag des Klägers (durch Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen M. vom 19.03.2011) nur dazu in der Lage einen durchschnittlichen Jahresertrag von 26.767,6 kWh zu erreichen. Dieser hat ausgeführt, dass die streitgegenständliche Anlage auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers - wie auch in der Prognoseberechnung ausgewiesen - einen spezifischen (auf dieses Dach bezogenen) Energieertrag von 1090 kWh/kWp erzielen müsste, um den prognostizierten Jahresertrag zu erzielen. Bei Verwendung der für dieses Dach tatsächlich zutreffenden Parameter sei aber nur von einem Energieertrag von 890 kWh/kWp auszugehen.

1.6 Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es nicht, weil zum einen die Beklagte diese ernsthaft und endgültig verweigert, und zum anderen eine Nacherfüllung auch unstreitig nicht möglich ist.

Die Beklagte hat die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, indem sie in dem Rechtsstreit klar zum Ausdruck gebracht hat, dass sie alle eventuellen Ansprüche des Klägers, die daher rühren könnten, dass die Photovoltaikanlage nicht den prognostizierten Ertrag erbringt, weil das Dach, auf dem sie montiert ist, hinsichtlich Dachneigung, Dachausrichtung, Wetterdaten und Verschattung nicht den bei der Prognoseberechnung unterstellten Bedingungen entspricht, verneint. Sie verneint diesbezügliche Ansprüche des Klägers generell, indem sie zum einen in tatsächlicher Hinsicht bestreitet, auf dieses Dach bezogene Aussagen getroffen zu haben, und indem sie in rechtlicher Hinsicht argumentiert, der Energieertrag auf dem zur Montage vorgesehenen Dach zähle nicht zu den Eigenschaften der von ihr veräußerten Module.

Zudem hat die Beklagte unbestritten und nachvollziehbar vorgebracht, dass es - auch mit anderen Solarmodulen - unmöglich sei, auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers den prognostizierten Energieertrag zu erzielen, weil der Minderertrag - wie es auch der Kläger vorträgt - darauf beruht, dass das Dach der Maschinenhalle des Klägers andere (ungünstigere) Parameter aufweist, als sie der Prognoseberechnung der Beklagten zugrunde gelegt worden sind. Nachbesserungsmaßnahmen der Beklagten an der von ihr gelieferten Photovoltaikanlage könnten daher zu keinem höherem Energieertrag führen.

Eine Fristsetzung zur Nachbesserung durch den Kläger ist daher unnötig, da sie bloße Förmelei wäre. Die Beklagte hat eine solche endgültig verweigert; zudem ist eine erfolgversprechende Nachbesserung nicht möglich.

1.7 Das Recht des Klägers, Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, ist nicht gemäß § 442 Abs. 1 S. 1 oder S. 2 BGB ausgeschlossen.

1.7.1 Die Behauptung der Beklagten, der Beklagte habe positiv erkannt, dass die von der Beklagten bei der Berechnung des Energieertrags eingesetzten Parameter für Dachneigung, Dachausrichtung, Verschattung und geografische Lage bzw. die Wetterdaten von der Realität abweichen und deswegen der vereinbarte Energieertrag nicht zutreffe, ist vom Kläger bestritten und von der Beklagten nicht unter Beweis gestellt. Die Äußerung des Klägers im Rahmen der Anhörung, dass er diesbezügliche Kenntnisse erst gewonnen habe, nachdem er festgestellt hat, dass der prognostizierte Ertrag nicht erzielt werde, ist nicht widerlegt.

Zwar mag es sein, dass die Abweichungen bei der Dachneigung und Dachausrichtung bei einer relativ einfachen Überprüfung zu entdecken gewesen wären. Allerdings belegt dies weder, dass der Kläger die einzelnen Parameter der Prognose angesehen hat, noch dass er eine Überprüfung vorgenommen hat.

Auch zum Verschattungsverlust und zu den Wetterdaten ist zunächst auf den fehlenden Nachweis, dass diese vom Kläger überhaupt gelesen wurden, hinzuweisen. Welchen Verlust an Energieertrag vorhandene Bäume produzieren, ist aus Laiensicht nicht ohne Weiteres zu beurteilen. Es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger davon ausging, dass der Schattenwurf seiner Bäume so gering war, dass er bei der Ertragsprognose unberücksichtigt und mit „0“ angesetzt werden konnte.

Auch liegt es aus Laiensicht nicht fern, dass die Wetterdaten von Hohenpeißenberg denen von U. so ähnlich sind, dass diese einer Prognose für eine Photovoltaikanlage in U. zugrunde gelegt werden können, ohne dass dies eine relevante Auswirkung auf die Richtigkeit der Prognose hätte.

1.7.2 Dem Kläger ist auch nicht nachgewiesen, dass er die Unrichtigkeit des vereinbarten Ertrags aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hätte. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, weswegen der Kläger Zweifel an der Richtigkeit der Angaben der Beklagten gehabt haben sollte. Solange er keine konkreten Anhaltspunkte dafür hatte, dass diese ihm gegenüber unzutreffende Angaben gemacht hatte, bestand für ihn auch keine Veranlassung, diese zu überprüfen.

1.8 Die Beklagte kann die Erfüllung von Schadensersatzansprüchen des Beklagten nicht gemäß § 214 Abs. 1 BGB wegen Verjährung verweigern, weil die Beklagte weder substantiiert vorgetragen noch gar bewiesen hätte, dass die Verjährungsfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB gemäß § 438 Abs. 2 BGB vor dem 12.12.2009 oder auch nur vor dem 16.12.2009 (die Klage wurde am 16.12.2011 zugestellt) durch Ablieferung der Anlage begonnen hat. Ein (substantiierter) Vortrag oder gar Beweisangebote zur Ablieferung der Photovoltaikanlage sind von der insoweit vortrags- und beweisbelasteten Beklagten nicht erfolgt.

1.9 Dem Kläger sind aufgrund entgangenen Gewinns mittels der von ihm bei der Beklagten erworbenen Photovoltaikanlage folgende Schadensersatzersatzleistungen zuzusprechen:

Jahrzuzusprechender Zahlungsbetrag

20102.184,40 €

2011224,68 €

20121.031,98 €.

Auch die Kosten des von ihm erholten Sachverständigengutachtens in Höhe von 300,00 € sind ihm von der Beklagten zu erstatten.

Dem Kläger ist für die Jahre 2010 bis 2012 gemäß § 252 S. 2 BGB von der Beklagten die Differenz zwischen den Energieeinnahmen, die er mit einer Photovoltaikanlage mit einen Leistungsgrad von 1090 kWh/kWp erzielt hätte, und denen die er tatsächlich erzielt hat, zu erstatten, da dies der ihm nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entgangene Gewinn ist. Hätte die Anlage auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers den vereinbarten höheren Leistungsgrad, hätte er nach gewöhnlichem Lauf der Dinge einen entsprechend höheren Energieertrag erzielt und einspeisen können, und infolgedessen auch entsprechende Mehreinnahmen erzielt.

Anders als der Kläger und das Landgericht meinen, ist der dem Kläger in einem bestimmten Jahr entstandene Schaden nicht danach zu schätzen, inwieweit der tatsächlich erzielte Energieertrag hinter dem vereinbarten (unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags) zurückgeblieben ist. Mit einer derartigen Herangehensweise wird nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine Durchschnittsprognose, die sich auf einen Zeitraum von 20 Jahren bezieht, sowohl Jahre beinhaltet, die aufgrund sehr sonnenreichen Wetters einen Ertrag deutlich über der Prognose erzielt hätten, wie auch Jahre, die wegen schlechten Wetters den vereinbarten Durchschnittsertrag bei Weitem nicht erzielt hätten, auch wenn die Anlage den vereinbarten spezifischen Ertrag erzielen würde. Bei dieser Methode wird dem Kläger für Jahre mit ungünstigen Bedingungen zuviel und für solche mit günstigen Bedingungen zu wenig Schadensersatz zugesprochen.

Vielmehr ist es sachgerecht, den entgangenen Gewinn anhand des tatsächlich erzielten Ertrages hochzurechnen und zu berechnen, welcher Ertrag erzielt worden wäre, wenn die Anlage anstatt des tatsächlichen spezifischen Energieertrags von 890 kWh/kWp einen solchen von 1090 kWh/kWp aufweisen würde. Diese Berechnung kommt dem tatsächlich entstandenen Schaden am nächsten und berücksichtigt sowohl zugunsten der Beklagten, dass gerade in besonders sonnenarmen Jahren, auch der Schaden des Klägers relativ gering ist, was durch den pauschalen 10%-Abschlag nicht hinreichend berücksichtigt wird, während auch in sonnenreichen Jahren, in denen die vorhandene Anlage den vereinbarten Ertrag (annähernd) erzielt, dem Kläger dennoch ein erheblicher Schaden entstanden ist, da sie bei der vereinbarten Effizienz einen höheren Ertrag als den vereinbarten Durchschnittswert erzielt hätte. Der Schaden des Klägers ist dementsprechend nach folgender Formel zu berechnen:

tatsächlich erzielter Energieertrag/890 kWh/kWp (tatsächlicher Energieertrag) * 1090 kWh/kWp (vereinbarter Energieertrag) * 0,4301 €/kWh (Preis pro kWh).

Dies führt zu folgender Berechnung:

Jahrerzielter Ertraghypothetischer Ertrag bei 1090 kWh/kWpDifferenz

201022.603 kWh27.682 kWh5.079 kWh

201128.841 kWh35.322 kWh6.481 kWh

201226.964 kWh33.023 kWh6.059 kWh

Der entgangene Gewinn des Klägers beläuft sich daher wie folgt:

im Jahr 2010 auf 2.184,48 € (5.079 kWh*0,4301 €/kWh)

im Jahr 2011 auf 2.787,48 € (6.481 kWh*0,4301 €/kWh)

im Jahr 2012 auf 2.605,98 € (6.059 kWh*0,4301 €/kWh).

Für das Jahr 2010 kommt es daher aufgrund der Zuvielforderung des Klägers zu geringen Teilabweisung der Klage und zu einem entsprechenden Berufungserfolg. Im Übrigen hat es in Anbetracht des § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO bei der ausgesprochenen Verurteilung zu bleiben; zudem hat nur die Beklagte Berufung eingelegt. Auch wenn das Gericht aufgrund des Sachvortrags des Klägers für die Jahre 2011 und 2012 einen höheren Schaden errechnet hat, als vom Kläger geltend gemacht, ist es nicht befugt, dem Kläger mehr zuzusprechen als das, was er beantragt hat.

Die Kosten des vom Kläger erholten Sachverständigengutachtens sind als Kosten der adäquaten Rechtsverfolgung zu ersetzen.

2. Die vom Landgericht ausgesprochene Feststellung ist mit der Maßgabe aufrecht zu erhalten, dass festzustellen ist, dass die Beklagte dem Kläger im Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2029 jeden weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen hat, der darauf beruht, dass die von der Beklagten an den Kläger veräußerte Photovoltaikanlage auf dem Dach der Maschinenhalle des Klägers nicht den von der Beklagten prognostizierten spezifischen Jahresertrags von 1090 kWh/kWp aufweist.

Der - über das Begehren des Klägers hinausgehende - durch das Landgericht erfolgte Ausspruch ist versehentlich zu weitgehend geraten. Von dem Ausspruch, dass jeder Schaden zu ersetzen sei, der auf die Lieferung der Photovoltaikanlage zurückzuführen ist, wären alle beim Kläger im Zusammenhang mit der Photovoltaikanlage auftretenden Schadensfälle umfasst, unabhängig davon, ob sie in irgendeinem Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Mangel stehen. Der Ausspruch war daher - wie erfolgt - einschränkend klarzustellen; anderes wollte auch das Landgericht nicht aussprechen, wie den Entscheidungsgründen zu entnehmen ist.

3. Die Revision war nicht zuzulassen.

Der Bundesgerichtshof hat - wie oben dargestellt - bereits mit Urteil vom 30.11.2012 (V ZR 25/12) entschieden, dass die Beziehungen einer Kaufsache zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB gehören, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen. Von dieser Rechtsprechung weicht die vorliegende Entscheidung nicht ab, vielmehr beruht sie auf ihr und führt sie fort. Unabhängig davon, dass die von der Beklagten zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 02.02.2011 (1 U 31/10) noch vor dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.11.2012 ergangen ist, widerspricht auch diese dem hiesigen Urteil nicht. Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat sich mit der Frage befasst, ob die Höhe der Vergütungspflicht nach dem EEG Gegenstand einer kaufvertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung sein kann, und dies verneint. Im Rahmen dieser Entscheidung kam es - auch nicht mittelbar - darauf an, ob der Energieertrag auf dem zur Montage vorgesehenen Dach als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart werden kann.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist gemäß §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO erfolgt.

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Urteil, 11. Dez. 2014 - 14 U 345/14

Urteilsbesprechungen zu Oberlandesgericht München Urteil, 11. Dez. 2014 - 14 U 345/14

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

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(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg
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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen


Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 287 Schadensermittlung; Höhe der Forderung


(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit e

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(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:1.die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidung

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(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

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(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. (2) Der

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 252 Entgangener Gewinn


Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrschei

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(1) Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern. (2) Das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden i

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(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren1.in 30 Jahren, wenn der Mangela)in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oderb)in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch ei

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(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend mac

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Oberlandesgericht München Urteil, 11. Dez. 2014 - 14 U 345/14 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).

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(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren

1.
in 30 Jahren, wenn der Mangel
a)
in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder
b)
in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist,
besteht,
2.
in fünf Jahren
a)
bei einem Bauwerk und
b)
bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und
3.
im Übrigen in zwei Jahren.

(2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.

(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.

(4) Für das in § 437 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

(5) Auf das in § 437 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 25/12 Verkündet am:
30. November 2012
Mayer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück ist mit einem Sachmangel im Sinne des
§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaftet, wenn es von Grundwasser durchströmt
wird, das mit Giftstoffen (Cyanide) belastet ist.
BGH, Urteil vom 30. November 2012 - V ZR 25/12 - Kammergericht
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. November 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den
Richter Dr. Czub, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter
Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Kammergerichts vom 9. Dezember 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 12. (Angebot der Kläger) und 22. November 2005 (Annahme der Beklagten) kauften die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage in B. zu einem Preis von 136.970 €. Das dazugehörende Grundstück ist Teil einer Gesamtfläche, auf der bis zum Jahre 1953 eine Gasanstalt betrieben wurde. Die Fläche wurde in dem Bodenbelastungskataster des Landes B. als Altlast geführt, worüber die Behörde die Beklagte im Jahre 2003 schriftlich unterrichtet hatte. Nach Durchführung von Bodenuntersuchungen hatte die Behörde der Beklagten in einem Schreiben vom 10. August 2005 mitgeteilt, dass sie das Grundstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreie ; das Grundstück werde jedoch von cyanidhaltigem Wasser durchströmt, weshalb bei Bauarbeiten, die bis in den Grundwasseranschnitt reichten, in Abstimmung mit der Verwaltung eine Reinigung des während der Baumaßnahme geförderten Grundwassers erforderlich sei.
2
In dem notariellen Vertrag ist die Haftung der Verkäuferin für Sachmängel des Kaufgegenstands ausgeschlossen worden. Die Angebotserklärung enthält die Hinweise, dass die Fläche im Bodenbelastungskataster als Altlast geführt wurde, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung jedoch mit Schreiben vom 10. August 2005 bestätigt habe, dass das verkaufte Flurstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit sei, und den Vermerk, dass dem Erwerber der Inhalt dieses Schreibens bekannt sei.
3
Die Kläger erklärten im Juli 2008 den Rücktritt vom Kaufvertrag, mit der Begründung, dass die Erklärungen der Beklagten den wahren Sachverhalt bezüglich der im Boden und im Grundwasser enthaltenen Altlasten nur bruchstückhaft und beschönigend wiedergegeben hätten. Die in der Urkunde zitierten behördlichen Schreiben seien ihnen nicht bekannt gewesen. Ihre Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung, auf Freistellung von den zur Finanzierung des Kaufs aufgenommenen , über den Kaufpreis hinausgehenden Darlehensschulden sowie von weiteren, ihnen durch den Erwerb entstandenen Verbindlichkeiten, auf Feststellung des Annahmeverzugs und Verurteilung zur Zahlung außergerichtli- cher Kosten in Höhe von 2.895,03 € nebst Zinsen hat das Landgericht abge- wiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, dass den Klägern weder Ansprüche wegen eines Sachmangels noch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zustünden. Zwar stelle der Altlastenverdacht einen Sachmangel des mit der Wohnung verkauften Miteigentumsanteils an dem Grundstück dar; die sich daraus ergebenden Ansprüche seien aber nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen , weil die Kläger diesen Mangel gekannt hätten. Das Grundwasser sei kein Bestandteil des Grundstücks, so dass dessen Belastung für sich genommen keinen Mangel begründe. Soweit die Kläger aus diesem Grunde eine Beeinträchtigung des Grundstücks behaupteten, scheide ein Anspruch wegen des Haftungsausschlusses aus. Die Berufung der Beklagten darauf sei nicht nach § 444 BGB unwirksam; denn die Kläger hätten schon nicht vorgetragen, dass der Beklagten eine Verunreinigung des Bodens zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen sei. Ansprüche wegen einer schuldhaften Aufklärungspflichtverletzung bestünden nicht, weil die Beklagte über die Kontamination des Grundwassers nicht habe informieren müssen. Der Vertragszweck sei dadurch nicht gefährdet gewesen. Das Grundstück sei nach dem von dem Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ohne Einschränkungen zum Wohnen geeignet, weshalb der von den Klägern mit dem Kauf verfolgte Zweck, Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung zu erzielen, durch die Cyanidbelastung des Grundwassers nicht in Frage gestellt werde. Eine von den Klägern bloß subjektiv empfundene Bedrohung begründe keine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Sie müssten sich vielmehr einem objektiven, durch anerkannte Grenz- und Richtwerte bestimmten Maßstab unterwerfen.

II.

5
Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
6
1. Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen eines Sachmangels (§ 437 Nr. 2 Fall 1, §§ 440, 323, 326 Abs. 5, § 346 Abs. 1 BGB).
7
a) Ein Sachmangel eines Grundstücks im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB kann auch dann vorliegen, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. So ist es hier.
8
aa) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt (BVerfGE 58, 300, 332 f.), nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen , sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen , entspricht der ständigen Rechtsprechung (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 136; vom 18. November 1977 - V ZR 172/76, BGHZ 70, 47, 49; vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11 und vom 22. Februar 1991 - V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1675).
9
(1) Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gewährleistungsrecht stellten Umweltbeziehungen, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Kaufsache negativ beeinflussen, allerdings nur dann einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaffenheit der Sache hatten und sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstands liegenden Verhältnissen oder Umständen ergaben (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, aaO; vom 18. November 1977 - V ZR 172/76, aaO; vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, aaO und vom 22. Februar 1991 - V ZR 299/89, aaO). Der Senat hat vor diesem Hintergrund offen gelassen, ob über die Luft vermittelte, von einen benachbarten Klärwerk ausgehende Geruchsbelästigungen einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB darstellen (Senatsurteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, aaO).
10
(2) Nach dem seit dem 1. Januar 2002 geltenden und hier anzuwendenden Kaufrecht sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen. Der Senat hat bereits ausgeführt, dass die Neuregelung die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) und zusicherungsfähigen Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) eingeebnet hat (Senatsurteil vom 5. November 2010 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217, 1218). Als Eigenschaften einer Sache sind neben ihrer physischen Beschaffenheit alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse anzusehen, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Dezember 1980 - V ZR 185/79, BGHZ 79, 183, 185). Vor diesem Hintergrund gehören die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen (vgl. Bamberger/Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 22; Erman/Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 434 Rn. 4; MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 9). Ein solcher Zusammenhang ist bei Grundwasser gegeben, das den zum verkauften Grundstück (santeil) gehörenden Erdkörper durchströmt. Ist das Grundwasser mit Cyanid belastet, weil das Grundstück in der Nähe einer anderen kontaminierten Fläche liegt, von dem aus die Schadstoffe emittiert werden, kann ein Sachmangel auch dann vorliegen, wenn das verkaufte Grundstück - wie hier - selbst nicht kontaminiert ist (vgl. Frey, Haftung für Altlasten, S. 124; Knoche, NJW 1995, 1985, 1987).
11
bb) Die verkaufte Eigentumswohnung ist deswegen mit einem Sachmangel behaftet.
12
(1) Dies ist hier nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen, da die Vertragsparteien weder eine sog. negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) haben. Das Grundstück ist zwar als Altlastenverdachtsfläche verkauft worden. Hierin ist aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern (nur) ein Haftungsausschluss für Bodenkontaminierungen zu sehen (dazu unter b). Wollen die Vertragsparteien , dass das Grundstück als eine mit Schadstoffen kontaminierte Fläche verkauft sein soll, müssen sie eine entsprechende konkrete Beschaffenheitsvereinbarung treffen (vgl. Faust, Festschrift Picker, 185, 189; Hertel in Krüger /Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl., Rn. 1111 ff.). Davon kann jedoch keine Rede sein, wenn - wie hier - das Grundstück als ein von dem Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen freigestelltes Grundstück verkauft worden ist. Eine besondere Verwendungseignung der verkauften Eigentumswohnung ist ebenfalls weder vereinbart noch nach dem Vertrag vorausgesetzt worden.
13
(2) Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müssen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist (Bamberger /Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 53). Das ist hier nicht der Fall.
14
(a) Zwar mag die Kaufsache zur gewöhnlichen Verwendung (zum Wohnen ) geeignet sein, weil schädigende Einwirkungen durch von dem kontaminierten Grundwasser ausgasenden Cyanwasserstoff weder auf die Hausbewohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind. Die Kaufsache weist aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.
15
(b) Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen des Grundwassers. Mit den giftigen Stoffen (Cyaniden) sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des Grundwasserstands nicht konstant ist und in besonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die Erdoberfläche treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Zur üblichen Beschaffenheit eines bebauten Grundstücks gehört es auch nicht, dass - wie in dem Schreiben der Behörde vom 10. August 2005 ausgeführt - bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass es im Rah- men von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um- oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Explosion) eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaßnahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich machen.
16
b) Die Ansprüche der Kläger wegen dieses Sachmangels sind nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil das Grundstück als Altlastenverdachtsfläche verkauft und ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden ist.
17
aa) Allerdings nimmt das Berufungsgericht zutreffend an, dass der Grundstücksverkäufer grundsätzlich nicht haftet, sofern er den Käufer vor Vertragsschluss (was allerdings notwendig ist: Senatsurteile vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901; vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 32; vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 und vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64) auf den Altlastenverdacht hingewiesen hat. Der Käufer, der nach einem solchen Hinweis das Grundstück unter Vereinbarung eines Haftungsausschlusses kauft, trägt das Risiko, dass sich der Verdacht als begründet erweist.
18
bb) Anders verhält es sich jedoch, wenn der Verkäufer bei Vertragsschluss bereits weiß, dass der Verdacht begründet ist; denn ein Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach § 444 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64). Das kommt hier in Betracht.
19
(1) Die Beklagte hatte aufgrund des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 Kenntnis von der Belastung des Grundwasserstroms. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hätte sie die Kläger darüber aufklären müssen. Der Verkäufer darf sein konkretes Wissen über Schadstoffbelastungen nicht zurückhalten (Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, aaO). Er muss den Käufer nicht nur über Schadstoffbelastungen des verkauften Grundstücks selbst (über schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 BBodSchG), sondern auch über die Zuführung von giftigen Schadstoffen informieren, die von einem kontaminiertem Nachbargrundstück ausgehen (vgl. OLG Schleswig, OLGR 2005, 709, 711). Die von dort emittierten Schadstoffe können - wie im Boden vorhandene - die Verwendungseignung des verkauften Grundstücks beeinträchtigen oder Gefahren und Risiken dafür darstellen.
20
(2) Das bewusste Zurückhalten solcher Informationen stellte sich als ein arglistiges Verschweigen des Mangels dar. Ob die Beklagte die Kontamination des Grundwassers rechtlich zutreffend als Sachmangel gewürdigt hat, ist ohne Belang (Senat, Beschluss vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 8). Ein arglistiges Verschweigen kommt nämlich bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt (vgl. Senat, Urteile vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 24).
21
2. Nicht von Rechtsfehlern frei sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
22
a) Die Klage kann auch auf einen solchen Anspruch gestützt werden. Zwar sind Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden, wenn es um Verhaltenspflichten des Verkäufers im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache geht, grundsätzlich durch die vorrangigen Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht, wenn dem Verkäufer ein vorsätzliches Verhalten zur Last fällt (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 210 ff.).
23
b) Das kommt hier im Hinblick darauf in Betracht, dass in dem Kaufvertrag nur der für die Beklagte günstige Teil des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 - die Befreiung des verkauften Grundstücks von dem Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung - mitgeteilt, die für diese ungünstige Information über die Schadstoffbelastung des Grundwassers aber nicht erwähnt worden ist. Diese stellt aber - wie vorstehend ausgeführt - einen Mangel und damit auch einen für den Vertragsentschluss eines Käufers wesentlichen Umstand dar, über den die Beklagte die Kläger von sich aus hätte informieren müssen.

III.

24
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist.
25
1. Die Beklagte hätte allerdings bereits ihrer Aufklärungspflicht Genüge getan, wenn, wie von ihr ihr behauptet, der Vermittler W. den Klägern (eine Kopie) des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 übergeben hätte. Ein Verkäufer muss auf einen Mangel nicht ausdrücklich hinweisen, wenn er dem Käufer vor Vertragsschluss Unterlagen überreicht hat, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und er deswegen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer diese Unterlagen unter diesem Gesichtspunkt gezielt durchsehen und zur Grundlage seiner Kaufentscheidung machen wird (vgl. Senat, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 46 Rn. 11 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 7). Davon kann in dem Revisionsverfahren jedoch nicht ausgegangen werden , da das Vorbringen der Beklagten von den Klägern bestritten worden ist und die von den Parteien dazu angebotenen Beweise nicht erhoben worden sind.
26
2. Das Berufungsgericht hat zudem - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zum subjektiven Tatbestand des arglistigen Verschweigens des durch die Kontamination des Grundwassers begründeten Mangels getroffen.
27
a) Das ist jedoch erforderlich, weil ein arglistiges Verschweigen neben der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel voraussetzt, dass dieser weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (Senat, Beschluss vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 9; Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 48 Rn. 14).
28
b) In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte sich auf die im notariellen Angebot enthaltene Erklärung der Kläger, ihnen sei der Inhalt des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 bekannt, nicht wird berufen können, wenn es sich hierbei um eine von ihr gestellte Vertrags- bedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Dies ergibt sich aus der Vorschrift des § 309 Nr. 12 b BGB, nach der von dem Verwender vorformulierte Bestätigungen von Tatsachen durch die andere Vertragspartei, welche die Beweislast zu deren Nachteil ändern oder auch nur die Anforderungen an die Beweisführung erhöhen, unwirksam sind (vgl. BGH, Urteile vom 28. Januar 1987 - IV ZR 173/85, BGHZ 99, 374, 380 und vom 20. April 1989 - IX ZR 214/88, NJW-RR 1989, 817). Dass es sich hier um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, liegt zwar nahe, weil zunächst die Beklagte Kenntnis vom Altlastenverdacht und den an sie gerichteten behördlichen Schreiben hatte, ist aber von dem Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Das wird gegebenenfalls nachzuholen sein.
Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 22.01.2010 - 3 O 23/09 -
KG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2011 - 3 U 4/10 -

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

(2) Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.

(1) Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern.

(2) Das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist. Das Gleiche gilt von einem vertragsmäßigen Anerkenntnis sowie einer Sicherheitsleistung des Schuldners.

(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren

1.
in 30 Jahren, wenn der Mangel
a)
in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder
b)
in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist,
besteht,
2.
in fünf Jahren
a)
bei einem Bauwerk und
b)
bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und
3.
im Übrigen in zwei Jahren.

(2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.

(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.

(4) Für das in § 437 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

(5) Auf das in § 437 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.

Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.

(1) Das Gericht ist nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Dies gilt insbesondere von Früchten, Zinsen und anderen Nebenforderungen.

(2) Über die Verpflichtung, die Prozesskosten zu tragen, hat das Gericht auch ohne Antrag zu erkennen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 25/12 Verkündet am:
30. November 2012
Mayer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück ist mit einem Sachmangel im Sinne des
§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaftet, wenn es von Grundwasser durchströmt
wird, das mit Giftstoffen (Cyanide) belastet ist.
BGH, Urteil vom 30. November 2012 - V ZR 25/12 - Kammergericht
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. November 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den
Richter Dr. Czub, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter
Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Kammergerichts vom 9. Dezember 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 12. (Angebot der Kläger) und 22. November 2005 (Annahme der Beklagten) kauften die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage in B. zu einem Preis von 136.970 €. Das dazugehörende Grundstück ist Teil einer Gesamtfläche, auf der bis zum Jahre 1953 eine Gasanstalt betrieben wurde. Die Fläche wurde in dem Bodenbelastungskataster des Landes B. als Altlast geführt, worüber die Behörde die Beklagte im Jahre 2003 schriftlich unterrichtet hatte. Nach Durchführung von Bodenuntersuchungen hatte die Behörde der Beklagten in einem Schreiben vom 10. August 2005 mitgeteilt, dass sie das Grundstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreie ; das Grundstück werde jedoch von cyanidhaltigem Wasser durchströmt, weshalb bei Bauarbeiten, die bis in den Grundwasseranschnitt reichten, in Abstimmung mit der Verwaltung eine Reinigung des während der Baumaßnahme geförderten Grundwassers erforderlich sei.
2
In dem notariellen Vertrag ist die Haftung der Verkäuferin für Sachmängel des Kaufgegenstands ausgeschlossen worden. Die Angebotserklärung enthält die Hinweise, dass die Fläche im Bodenbelastungskataster als Altlast geführt wurde, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung jedoch mit Schreiben vom 10. August 2005 bestätigt habe, dass das verkaufte Flurstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit sei, und den Vermerk, dass dem Erwerber der Inhalt dieses Schreibens bekannt sei.
3
Die Kläger erklärten im Juli 2008 den Rücktritt vom Kaufvertrag, mit der Begründung, dass die Erklärungen der Beklagten den wahren Sachverhalt bezüglich der im Boden und im Grundwasser enthaltenen Altlasten nur bruchstückhaft und beschönigend wiedergegeben hätten. Die in der Urkunde zitierten behördlichen Schreiben seien ihnen nicht bekannt gewesen. Ihre Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung, auf Freistellung von den zur Finanzierung des Kaufs aufgenommenen , über den Kaufpreis hinausgehenden Darlehensschulden sowie von weiteren, ihnen durch den Erwerb entstandenen Verbindlichkeiten, auf Feststellung des Annahmeverzugs und Verurteilung zur Zahlung außergerichtli- cher Kosten in Höhe von 2.895,03 € nebst Zinsen hat das Landgericht abge- wiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, dass den Klägern weder Ansprüche wegen eines Sachmangels noch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zustünden. Zwar stelle der Altlastenverdacht einen Sachmangel des mit der Wohnung verkauften Miteigentumsanteils an dem Grundstück dar; die sich daraus ergebenden Ansprüche seien aber nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen , weil die Kläger diesen Mangel gekannt hätten. Das Grundwasser sei kein Bestandteil des Grundstücks, so dass dessen Belastung für sich genommen keinen Mangel begründe. Soweit die Kläger aus diesem Grunde eine Beeinträchtigung des Grundstücks behaupteten, scheide ein Anspruch wegen des Haftungsausschlusses aus. Die Berufung der Beklagten darauf sei nicht nach § 444 BGB unwirksam; denn die Kläger hätten schon nicht vorgetragen, dass der Beklagten eine Verunreinigung des Bodens zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen sei. Ansprüche wegen einer schuldhaften Aufklärungspflichtverletzung bestünden nicht, weil die Beklagte über die Kontamination des Grundwassers nicht habe informieren müssen. Der Vertragszweck sei dadurch nicht gefährdet gewesen. Das Grundstück sei nach dem von dem Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ohne Einschränkungen zum Wohnen geeignet, weshalb der von den Klägern mit dem Kauf verfolgte Zweck, Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung zu erzielen, durch die Cyanidbelastung des Grundwassers nicht in Frage gestellt werde. Eine von den Klägern bloß subjektiv empfundene Bedrohung begründe keine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Sie müssten sich vielmehr einem objektiven, durch anerkannte Grenz- und Richtwerte bestimmten Maßstab unterwerfen.

II.

5
Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
6
1. Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen eines Sachmangels (§ 437 Nr. 2 Fall 1, §§ 440, 323, 326 Abs. 5, § 346 Abs. 1 BGB).
7
a) Ein Sachmangel eines Grundstücks im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB kann auch dann vorliegen, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. So ist es hier.
8
aa) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt (BVerfGE 58, 300, 332 f.), nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen , sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen , entspricht der ständigen Rechtsprechung (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 136; vom 18. November 1977 - V ZR 172/76, BGHZ 70, 47, 49; vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11 und vom 22. Februar 1991 - V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1675).
9
(1) Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gewährleistungsrecht stellten Umweltbeziehungen, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Kaufsache negativ beeinflussen, allerdings nur dann einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaffenheit der Sache hatten und sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstands liegenden Verhältnissen oder Umständen ergaben (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, aaO; vom 18. November 1977 - V ZR 172/76, aaO; vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, aaO und vom 22. Februar 1991 - V ZR 299/89, aaO). Der Senat hat vor diesem Hintergrund offen gelassen, ob über die Luft vermittelte, von einen benachbarten Klärwerk ausgehende Geruchsbelästigungen einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB darstellen (Senatsurteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 236/85, aaO).
10
(2) Nach dem seit dem 1. Januar 2002 geltenden und hier anzuwendenden Kaufrecht sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen. Der Senat hat bereits ausgeführt, dass die Neuregelung die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) und zusicherungsfähigen Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) eingeebnet hat (Senatsurteil vom 5. November 2010 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217, 1218). Als Eigenschaften einer Sache sind neben ihrer physischen Beschaffenheit alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse anzusehen, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Dezember 1980 - V ZR 185/79, BGHZ 79, 183, 185). Vor diesem Hintergrund gehören die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen (vgl. Bamberger/Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 22; Erman/Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 434 Rn. 4; MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 9). Ein solcher Zusammenhang ist bei Grundwasser gegeben, das den zum verkauften Grundstück (santeil) gehörenden Erdkörper durchströmt. Ist das Grundwasser mit Cyanid belastet, weil das Grundstück in der Nähe einer anderen kontaminierten Fläche liegt, von dem aus die Schadstoffe emittiert werden, kann ein Sachmangel auch dann vorliegen, wenn das verkaufte Grundstück - wie hier - selbst nicht kontaminiert ist (vgl. Frey, Haftung für Altlasten, S. 124; Knoche, NJW 1995, 1985, 1987).
11
bb) Die verkaufte Eigentumswohnung ist deswegen mit einem Sachmangel behaftet.
12
(1) Dies ist hier nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen, da die Vertragsparteien weder eine sog. negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) haben. Das Grundstück ist zwar als Altlastenverdachtsfläche verkauft worden. Hierin ist aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern (nur) ein Haftungsausschluss für Bodenkontaminierungen zu sehen (dazu unter b). Wollen die Vertragsparteien , dass das Grundstück als eine mit Schadstoffen kontaminierte Fläche verkauft sein soll, müssen sie eine entsprechende konkrete Beschaffenheitsvereinbarung treffen (vgl. Faust, Festschrift Picker, 185, 189; Hertel in Krüger /Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl., Rn. 1111 ff.). Davon kann jedoch keine Rede sein, wenn - wie hier - das Grundstück als ein von dem Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen freigestelltes Grundstück verkauft worden ist. Eine besondere Verwendungseignung der verkauften Eigentumswohnung ist ebenfalls weder vereinbart noch nach dem Vertrag vorausgesetzt worden.
13
(2) Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müssen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist (Bamberger /Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 53). Das ist hier nicht der Fall.
14
(a) Zwar mag die Kaufsache zur gewöhnlichen Verwendung (zum Wohnen ) geeignet sein, weil schädigende Einwirkungen durch von dem kontaminierten Grundwasser ausgasenden Cyanwasserstoff weder auf die Hausbewohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind. Die Kaufsache weist aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.
15
(b) Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen des Grundwassers. Mit den giftigen Stoffen (Cyaniden) sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des Grundwasserstands nicht konstant ist und in besonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die Erdoberfläche treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Zur üblichen Beschaffenheit eines bebauten Grundstücks gehört es auch nicht, dass - wie in dem Schreiben der Behörde vom 10. August 2005 ausgeführt - bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass es im Rah- men von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um- oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Explosion) eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaßnahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich machen.
16
b) Die Ansprüche der Kläger wegen dieses Sachmangels sind nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil das Grundstück als Altlastenverdachtsfläche verkauft und ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden ist.
17
aa) Allerdings nimmt das Berufungsgericht zutreffend an, dass der Grundstücksverkäufer grundsätzlich nicht haftet, sofern er den Käufer vor Vertragsschluss (was allerdings notwendig ist: Senatsurteile vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901; vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 32; vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 und vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64) auf den Altlastenverdacht hingewiesen hat. Der Käufer, der nach einem solchen Hinweis das Grundstück unter Vereinbarung eines Haftungsausschlusses kauft, trägt das Risiko, dass sich der Verdacht als begründet erweist.
18
bb) Anders verhält es sich jedoch, wenn der Verkäufer bei Vertragsschluss bereits weiß, dass der Verdacht begründet ist; denn ein Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach § 444 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64). Das kommt hier in Betracht.
19
(1) Die Beklagte hatte aufgrund des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 Kenntnis von der Belastung des Grundwasserstroms. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hätte sie die Kläger darüber aufklären müssen. Der Verkäufer darf sein konkretes Wissen über Schadstoffbelastungen nicht zurückhalten (Senat, Urteil vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, aaO). Er muss den Käufer nicht nur über Schadstoffbelastungen des verkauften Grundstücks selbst (über schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 BBodSchG), sondern auch über die Zuführung von giftigen Schadstoffen informieren, die von einem kontaminiertem Nachbargrundstück ausgehen (vgl. OLG Schleswig, OLGR 2005, 709, 711). Die von dort emittierten Schadstoffe können - wie im Boden vorhandene - die Verwendungseignung des verkauften Grundstücks beeinträchtigen oder Gefahren und Risiken dafür darstellen.
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(2) Das bewusste Zurückhalten solcher Informationen stellte sich als ein arglistiges Verschweigen des Mangels dar. Ob die Beklagte die Kontamination des Grundwassers rechtlich zutreffend als Sachmangel gewürdigt hat, ist ohne Belang (Senat, Beschluss vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 8). Ein arglistiges Verschweigen kommt nämlich bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt (vgl. Senat, Urteile vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 24).
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2. Nicht von Rechtsfehlern frei sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
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a) Die Klage kann auch auf einen solchen Anspruch gestützt werden. Zwar sind Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden, wenn es um Verhaltenspflichten des Verkäufers im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache geht, grundsätzlich durch die vorrangigen Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht, wenn dem Verkäufer ein vorsätzliches Verhalten zur Last fällt (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 210 ff.).
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b) Das kommt hier im Hinblick darauf in Betracht, dass in dem Kaufvertrag nur der für die Beklagte günstige Teil des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 - die Befreiung des verkauften Grundstücks von dem Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung - mitgeteilt, die für diese ungünstige Information über die Schadstoffbelastung des Grundwassers aber nicht erwähnt worden ist. Diese stellt aber - wie vorstehend ausgeführt - einen Mangel und damit auch einen für den Vertragsentschluss eines Käufers wesentlichen Umstand dar, über den die Beklagte die Kläger von sich aus hätte informieren müssen.

III.

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Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist.
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1. Die Beklagte hätte allerdings bereits ihrer Aufklärungspflicht Genüge getan, wenn, wie von ihr ihr behauptet, der Vermittler W. den Klägern (eine Kopie) des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 übergeben hätte. Ein Verkäufer muss auf einen Mangel nicht ausdrücklich hinweisen, wenn er dem Käufer vor Vertragsschluss Unterlagen überreicht hat, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und er deswegen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer diese Unterlagen unter diesem Gesichtspunkt gezielt durchsehen und zur Grundlage seiner Kaufentscheidung machen wird (vgl. Senat, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 46 Rn. 11 und vom 11. November 2011 - V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 7). Davon kann in dem Revisionsverfahren jedoch nicht ausgegangen werden , da das Vorbringen der Beklagten von den Klägern bestritten worden ist und die von den Parteien dazu angebotenen Beweise nicht erhoben worden sind.
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2. Das Berufungsgericht hat zudem - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zum subjektiven Tatbestand des arglistigen Verschweigens des durch die Kontamination des Grundwassers begründeten Mangels getroffen.
27
a) Das ist jedoch erforderlich, weil ein arglistiges Verschweigen neben der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel voraussetzt, dass dieser weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (Senat, Beschluss vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 9; Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 48 Rn. 14).
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b) In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte sich auf die im notariellen Angebot enthaltene Erklärung der Kläger, ihnen sei der Inhalt des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 bekannt, nicht wird berufen können, wenn es sich hierbei um eine von ihr gestellte Vertrags- bedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Dies ergibt sich aus der Vorschrift des § 309 Nr. 12 b BGB, nach der von dem Verwender vorformulierte Bestätigungen von Tatsachen durch die andere Vertragspartei, welche die Beweislast zu deren Nachteil ändern oder auch nur die Anforderungen an die Beweisführung erhöhen, unwirksam sind (vgl. BGH, Urteile vom 28. Januar 1987 - IV ZR 173/85, BGHZ 99, 374, 380 und vom 20. April 1989 - IX ZR 214/88, NJW-RR 1989, 817). Dass es sich hier um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, liegt zwar nahe, weil zunächst die Beklagte Kenntnis vom Altlastenverdacht und den an sie gerichteten behördlichen Schreiben hatte, ist aber von dem Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Das wird gegebenenfalls nachzuholen sein.
Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 22.01.2010 - 3 O 23/09 -
KG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2011 - 3 U 4/10 -

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.