Verwaltungsgericht München Beschluss, 25. Okt. 2016 - M 9 S 16.4422

Bayerisches Verwaltungsgericht München

M 9 K 14.5596

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 29. Juli 2015

9. Kammer

Sachgebiets-Nr. 560

Hauptpunkte:

Zweckentfremdung von Wohnraum; gewerbliche Nutzung zur Fremdenbeherbergung; Überlassung als vorübergehende Unterkunft während medizinischer Behandlung

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...

- Kläger -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

gegen

Landeshauptstadt München, Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration

vertreten durch den Oberbürgermeister, Franziskanerstr. 6 - 8, 81669 München

- Beklagte -

wegen Zweckentfremdung; ...str. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 9. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., den Richter ..., die ehrenamtliche Richterin ..., den ehrenamtlichen Richter ...

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015

am 29. Juli 2015

folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung, die Nutzung einer Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden.

Der Kläger ist Mieter der Wohnung Nr. 3, Erdgeschoss rechts, im Anwesen ...str. ... Die Wohnung hat 3,5 Zimmer und verfügt über eine Küche, ein Bad, ein Gäste-WC und eine Terrasse. Die Wohnfläche beträgt etwa 104 m². Die Wohnung wurde mit Baugenehmigung vom 3. Dezember 1981 zur Wohnnutzung genehmigt.

Die Wohnung wird vom Kläger möbliert an Personen, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, und an deren Familienangehörige vermietet, wobei die Möbel nach Angaben des Klägers vom Eigentümer stammen. Nach dem zur Behördenakte gelangten Beobachtungsprotokoll einer in dem Gebäude wohnenden Nachbarin wurden jeweils verschiedene Personen als Nutzer der Wohnung unter anderem in der Zeit vom 19. August bis zum 12. Oktober 2013, vom 19. Oktober bis zum 16. November 2013, vom 5. Dezember bis zum 23. Dezember 2013, vom 11. Januar bis zum 22. Januar 2014, am 27. Januar 2014, am 10. März 2014, in der Zeit vom 21. März bis zum 3. April 2014 sowie am 8. April 2014 und am 23. Mai 2014 angetroffen. Am 3. September 2014 wurde von der Nachbarin abends ein Auszug beobachtet; am 5. September 2014 wurden andere Personen in der Wohnung angetroffen, die angaben, für 2 Wochen da zu bleiben.

Bei einer Ortsbesichtigung durch die Beklagte am ... September 2014 wurde festgestellt, dass sich an der Wohnungseingangstür und an der Türklingel kein Name befand. Es wurden drei Männer in der Wohnung angetroffen. Einer davon gab an, er sei zur Krankenhausbehandlung seit Anfang August 2014 in der Wohnung und reise am 3. September 2014 nach Hause. Weitere Angaben wurden nicht gemacht, da einer der Männer die anderen zum Schweigen aufforderte und den Kläger anrief. Dieser äußerte gegenüber dem anwesenden Mitarbeiter der Beklagten, er wolle nicht kooperieren und werde gegen etwaige Maßnahmen gerichtlich vorgehen.

Gemäß einer am ... November 2014 von der Nachbarin an die Beklagte gesandten E-Mail hatte diese am gleichen Tag wieder neue Nutzer in der Wohnung angetroffen, die laut eigener Aussage etwa einen Monat dableiben wollten. Eine ähnliche Mitteilung bezüglich neuer Nutzer erfolgte am ... Dezember 2014.

Mit Schreiben vom ... April 2014 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung an und kündigte eine Ortsbesichtigung für den ... Mai 2014 an.

Bei der Ortseinsicht durch die Beklagte am ... Mai 2014 wurde in der Wohnung niemand angetroffen. Das Klingelschild gab keinen Aufschlüsse über Namen der Nutzer der Wohnung.

Mit dem angegriffenen Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger unter Ziff. 1 auf, unverzüglich die Nutzung der Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden. Unter Ziff. 2 drohte sie für den Fall, dass dieser Anordnung nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Zustellung nachgekommen werde, ein Zwangsgeld von 2.500,-- EUR an. Unter Ziff. 3 ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehbarkeit der Anordnung unter Ziff. 1 an. Unter Ziff. 4 legte sie fest, der Kläger habe die Kosten des Bescheides zu tragen und setzte Gebühren in Höhe von 220,-- EUR sowie Auslagen in Höhe von 2,19 EUR fest.

Es liege eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, da eine gewerbsmäßige Untervermietung als Ferienwohnung bzw. Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer vorliege. Es sei eine überwiegend gewerbliche Verwendung oder Überlassung bzw. nicht nur vorübergehende Nutzung zur Fremdenbeherbergung gegeben. Die jeweils nur kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Bewohnen geeigneten Räumlichkeiten entziehe diese dem regulären Wohnungsmarkt für Personen zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung wegen vorrangiger öffentlicher Belange lägen bei Ferienwohnungen nicht vor. Ebenso fehle ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse. Ein reines Renditeinteresse komme nicht in Betracht; eine unausweichliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz sei nicht geltend gemacht worden und nicht ersichtlich. Für die Ausübung des Ermessens in Richtung einer Untersagung der zweckfremden Nutzung spreche das erhebliche öffentliche Interesse am Wohnraumerhalt. Die Beendigung der Zweckentfremdung innerhalb der gesetzten Frist sei möglich und zumutbar. Mildere Mittel stünden nicht zur Verfügung.

Gegen diesen Bescheid hat der Kläger durch seinen Bevollmächtigten Klage erhoben. Er beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom ... November 2014 aufzuheben.

Die Untersagung der Nutzung als „Ferienwohnung“ sei unbestimmt. Die Nutzer würden sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten; sie besäßen Aufenthaltstitel zu diesem Zweck. Sie wohnten während ihres Aufenthaltes in München in der Wohnung und hätten gerade kein Interesse an einer kurzfristigen Übernachtungsmöglichkeit. Es werde nur die Möblierung gestellt. Es erfolge keine tägliche Reinigung, kein Bettwäschewechsel und auch ein Concierge stehe nicht zur Verfügung. Die Untermietverträge würden ausschließlich unbefristet abgeschlossen. Es werde bestritten, dass zu den im angegriffenen Bescheid genannten Zeiten jeweils ein Nutzerwechsel stattgefunden habe. Die vermeintliche Ermittlung dieser Zeiten beruhe auf den unkritisch übernommenen und unzutreffenden Angaben einer Anzeigeerstatterin. Es sei nicht nachvollziehbar, wie sich aus deren angeblichen Beobachtungen eine belastbare Aussage darüber ergebe, mit wem der Kläger einen Untermietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die Wohnung von verschiedenen arabischen Menschen mit Koffern betreten worden sei. Wie die Untermieter die Wohnung im Detail nutzten, sei deren Privatsache und entziehe sich der Kenntnis des Klägers. Eine zulässige Mietnutzung schließe den Empfang von Gästen mit ein. Ebenfalls nicht zu beanstanden sei ein vereinzeltes Übernachten dieser Gäste. Wenn die Wohnung dennoch tatsächlich zweckentfremdet worden sei, so entziehe sich dies der Kenntnis des Klägers und sei durch die Untermieter ohne Wissen und Erlaubnis des Klägers erfolgt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am 29. Juli 2015. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom gleichen Tag Bezug genommen.

Wegen des übrigen Parteivorbringens und der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Eine Anfechtungsklage hat nach § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Erfolg, soweit der angegriffene Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger in seinen Rechten verletzt ist.

Der angegriffene Verwaltungsakt ist rechtmäßig, da er hinreichend bestimmt ist, die Wohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt und ohne entsprechende Erlaubnis zweckentfremdend genutzt wird, Art. 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS.

1. Der Bescheid begegnet keinen Bedenken im Hinblick auf die nach Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG erforderliche Bestimmtheit. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn der Inhalt der getroffenen Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass ihr Adressat sein Verhalten danach richten kann und auch die mit dem Vollzug betrauten oder sonst mit der Angelegenheit befassten Behörden den Inhalt etwaigen Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstigen weiteren Entscheidungen zugrunde legen können. Zur Bestimmung des Regelungsinhaltes sind neben dem Entscheidungssatz die beigefügte Begründung sowie die sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umstände heranzuziehen (vgl. BVerwG, U.v. 22.9.2004 - 6 C 29.03 - BVerwGE 122, 29/33).

Nach diesem Maßstab ist der Bescheid hinreichend bestimmt. Der Begriff der „Ferienwohnung“ ist im Bauplanungsrecht etabliert (vgl. OVG NV, B.v. 27.03.2015 - 3 M 38/15 - juris Rn. 17). Zudem ist unter Heranziehung der Begründung des Bescheides für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten von ihm aufgrund der unter Ziff. 1 des Bescheides getroffenen Anordnung geschuldet wird. Die Nutzung als Ferienwohnung wird dort als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer umschrieben.

2. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen vor. Rechtsgrundlage des Bescheides ist Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 Landesstraf- und Verordnungsgesetz (LStVG) i. V. m. Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz - ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl S. 864; BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl S. 77). Nach Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 LStVG können die Sicherheitsbehörden für den Einzelfall Anordnungen treffen, um rechtswidrige Taten zu unterbinden, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklichen. Die Überlassung der betroffenen Wohnung durch den Kläger an kurzfristig wechselnde Untermieter verwirklicht den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 5 ZwEWG. Nach dieser Vorschrift ist die Verwendung oder Überlassung von Wohnraum für andere als Wohnzwecke ohne die erforderliche Genehmigung ordnungswidrig.

3. Geschützter Wohnraum in Sinne von Art. 2 und 5 ZwEWG liegt vor. Die Beklagte hat durch die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013 (ABl S. 550) von der Ermächtigung des Art. 2 Satz 1 ZwEWG Gebrauch gemacht, die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die betroffene Wohnung ist von der Satzung sachlich erfasst, weil es sich um Räume handelt, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZeS), weil die betroffene Wohnung baurechtlich zum Wohnen genehmigt wurde und keinerlei Zweifel an der Eignung als Wohnraum bestehen.

4. Die Wohnung wurde zu anderen als Wohnzwecken überlassen und der Kläger verfügt nicht über die nach Art. 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderliche Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Die wiederholte und regelmäßig kurzzeitige Vermietung der Wohnung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, ist eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken. Es liegt eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vor (Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS).

a) Die Auslegung des Begriffs des Wohnzwecks im Zweckentfremdungsrecht kann in Orientierung daran erfolgen, wie der Begriff des Wohnens nach gefestigter Rechtsprechung u. a. im Baurecht und im Wohngeldrecht verstanden wird. Danach setzt eine Wohnnutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus (BVerwG, B.v. 17.12.2007 - 4 B 54/07 - juris Rn. 3; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - NVwZ 1996, 893/894; U.v. 14.8.1992 - 8 C 39.91 - BVerwGE 90, 315/317; BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 12). Ob im Einzelfall eine Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts vorliegt, ist nach einem objektivierten Maßstab und nicht nach subjektiven Vorstellungen der Endnutzer oder des Überlassenden zu bestimmen (vgl. BVerwG, B.v. 30.10.1990 - 8 B 129/90 - juris Rn. 18). Zur Beurteilung, ob Wohnraum durch Überlassung an Dritte überwiegend anderen als den solchermaßen zu bestimmenden Wohnzwecken zugeführt wird, muss auf das dieser Überlassung zugrunde liegende Nutzungskonzept abgestellt werden. Das Nutzungskonzept manifestiert sich im Mietvertrag und der tatsächlichen Nutzung. Wegen der für das Wohnen wesentlichen zeitlichen Dimension kann dafür nicht auf eine gewissermaßen als Momentaufnahme festgestellte, jeweils lediglich punktuell-derzeitige Nutzung abgestellt werden, sondern es kommt insbesondere bei einer regelmäßig wiederholten Überlassung an Dritte auf die erkennbar zugrunde liegende Zweckrichtung an.

Nach dem Ergebnis des Augenscheins, der mündlichen Verhandlung und den Akten ist das Nutzungskonzept des Klägers darauf gerichtet, seinen Untermietern eine flexible und vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht jedoch eine Wohnung als Grundlage für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit.

b) Auf Dauer angelegt ist die Nutzung von Wohnraum, wenn sie entweder zeitlich unbefristet beabsichtigt wird und damit von grundsätzlich unbestimmter Fortdauer ist oder wenn die Beendigung zwar von vornherein zeitlich oder in Abhängigkeit von bestimmten Umständen absehbar ist, jedoch eine gewisse Mindestdauer vorgesehen ist. Nicht in diesem Sinne auf Dauer angelegt ist ein Aufenthalt, der nicht wenigstens mehrere Monate dauern soll. An der beabsichtigten Dauerhaftigkeit fehlt es jedenfalls, wenn eine Überlassung tage- oder wochenweise erfolgt (BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 16). Gleiches gilt, wenn Vertragsverhältnisse mit einer Nutzungsdauer von weniger als einem Monat abgeschlossen oder angeboten werden, da dann der typische Zeitraum für einen Ferien- oder sonst vorübergehenden, etwa besuchsweisen Aufenthalt nicht überschritten wird. Dagegen wird die Wohnnutzung regelmäßig als auf Dauer angelegt zu betrachten sein, wenn ein Mietvertrag für einen Zeitraum von sechs Monaten oder länger abgeschlossen wird und die Nutzung der Räume auch so lange dauert. Letztere zeitliche Grenze befindet sich im Einklang mit der Abgrenzung der kurzfristigen Vermietung zur Beherbergung von Fremden von der umsatzsteuerfreien Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG (BFH, U.v. 27.10.1993 - XI R 69/90 - juris Rn. 13). Bei einer Vermietung von mehr als einem Monat bis zu einem halben Jahr ist eine genaue Prüfung des Einzelfalls notwendig. Da sich sowohl die auf unbefristete Nutzung als auch die auf eine Mindestnutzungsdauer gerichtete Absicht nur aus den äußeren Umständen der Überlassung ermitteln lassen, würde eine weitergehende abstrakte Quantifizierung der Mindestdauer unabhängig von den jeweiligen tatsächlichen Anknüpfungspunkten für die entsprechende Absicht nicht den Strukturen des Zweckentfremdungsrechts entsprechen.

Nach diesen Maßstäben liegt hier eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit bei der Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich nur zum Zwecke einer medizinischen Behandlung für den Zeitraum dieser Behandlung in der Regel nicht länger als drei Monate im Stadtgebiet der Beklagten aufhalten und so lange die Wohnung nutzen, nicht vor. Wenn der Aufenthalt im Zusammenhang mit einem bestimmten, seinem Wesen nach vorübergehenden Zweck steht, schließt dies eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit zwar nicht von vornherein aus, wenn dieser Zweck den Anlass bildet, am Ort des Aufenthalts eine wenigstens auf eine gewisse Dauer angelegte Häuslichkeit zu begründen. Wenn aber wie hier der Zweck kurzfristig ist und ähnlich wie bei einem Ferienaufenthalt ohne Verlagerung des Lebensmittelpunkts oder des Haushalts erfolgt, liegt regelmäßig eine - gesetzlich als Fall der Zweckentfremdung ausdrücklich geregelte - Nutzung zur Fremdenbeherbergung vor.

c) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS, Art. 2 Satz 2 ZwEWG wird eine Wohnung insbesondere überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt, wenn sie nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Der Begriff der „Fremdenbeherbergung“ im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ist weit auszulegen. Fremdenbeherbergung ist die Überlassung einer Unterkunft an Personen, die dort nur vorübergehend unterkommen und die typischerweise an einem anderen Ort eine Wohnung haben (vgl. VG Berlin, U.v. 16.08.2005 - 10 A 119.00 - juris Rn. 30). Dies bedeutet insbesondere, dass es bei einer solchen beherbergungsartigen Unterkunft an der Verlegung des Lebensmittelpunktes fehlt und die lediglich vorübergehende Ausgestaltung des Aufenthalts prägend ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung genau für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthaltes zur Verfügung gestellt wird. Der Betroffene und eventuell ihn begleitende Angehörige werden regelmäßig eine anderweitig bestehende Wohnung nicht aufgeben und nur einen vorübergehenden Aufenthalt am Behandlungsort bezwecken.

d) Es steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Überlassung des betroffenen Wohnraums durch den Kläger an seine Mieter ein solches Nutzungskonzept zugrunde liegt. Der Kläger ist den insoweit im Verwaltungsverfahren ermittelten Tatsachen nicht in der notwendigen Art und Weise substantiiert entgegengetreten.

Das erfordert insbesondere die substantiierte Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Indizien und eine substantiierte Darlegung zur Nutzung des Wohnraums. Nach Art. 24 Abs. 1 und 3 BayVwVfG hat die Behörde zwar den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln; die Unaufklärbarkeit tatsächlicher Voraussetzungen für einen belastenden Verwaltungsakt geht grundsätzlich zu ihren Lasten. Soweit die am Verwaltungsverfahren Beteiligten nach Art. 26 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG bei der Ermittlung des Sachverhalts mitzuwirken haben, weil dies durch Rechtsvorschrift besonders vorgesehen ist (vgl. BayVGH, U.v. 18.2.1987 - 7 B 86.742 - UA S. 8 f.), besteht eine gesteigerte Mitwirkungsobliegenheit des Betroffenen. Solch eine Mitwirkungspflicht sieht Art. 4 Satz 1 ZwEWG vor. Nach dieser Vorschrift haben die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzer der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften des ZwEWG zu überwachen. Weiterhin muss es den Beauftragten der Gemeinde zu angemessener Tageszeit ermöglicht werden, Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnraum zu betreten. Diese Regelung ist nicht nur Grundlage für die der Mitwirkungspflicht korrespondierenden, gegebenenfalls mit Verwaltungszwang durchsetzbaren Ermittlungsbefugnisse der zuständigen Behörde. Sie schafft auch eine Obliegenheit des dinglich Verfügungsberechtigten und des Besitzers im Hinblick auf die Mitwirkung an der Sachaufklärung, da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, ausschließlich die Sphäre des Vermieters und seines Mieters betrifft. Den Ermittlungen der für das Zweckentfremdungsrecht zuständigen Behörden sind hingegen, nicht zuletzt wegen des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 Grundgesetz (GG), trotz des in Art. 4 ZwEWG geregelten Auskunfts- und Betretungsrechts insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit Grenzen gesetzt.

Die bei der Ortseinsicht am ... September getroffenen Feststellungen, die die Angaben der Nachbarin bestätigt haben, hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Er hat vielmehr in der mündlichen Verhandlung noch erklärt, er wisse die Zahl der Mieter in den letzten zweieinhalb Jahren nicht und hat keine Angaben über den Preis der Weitervermietung gemacht.

e) Am Vorliegen einer Zweckentfremdung vermag auch nichts zu ändern, dass die Wohnung seit März von ein und demselben Mieter genutzt wird, wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung behauptet und die Beklagte nicht bestritten hat. Nachdem maßgeblich auf das vom Vermieter verfolgte Nutzungskonzept abzustellen ist, kommt es nicht auf die Dauer eines einzelnen Aufenthaltes an. Keiner der anderen in der vergangenen Zeit festgestellten Aufenthalte von Mietern erreichte eine Dauer von zwei Monaten. Dieses gewichtige Indiz für ein auf eine kurzfristige, regelmäßig ein bis zwei Monate nicht übersteigende Aufenthaltsdauer gerichtetes Nutzungskonzept vermag der einzelne vorgetragene längere Aufenthalt nicht zu widerlegen. Der Kläger hat nicht vorgetragen und es ist nicht ersichtlich, dass sich das Konzept der Nutzung mit der Aufnahme des derzeitigen Mieters geändert hätte.

5. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Die Anordnung der Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung ist geeignet, um die zweckentfremdende Nutzung als rechtswidrige Tat, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklicht, zu unterbinden. Es hätte dem Kläger auch nicht offensichtlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG i. V. m. § 5 Abs. 2 ZeS erteilt werden müssen. Interessen am Wohnraumerhalt überwiegende öffentliche Interessen sind nicht ersichtlich. Schutzwürdige private Interessen im Sinne des § 6 Abs. 2 ZeS - insbesondere die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz - sind nicht gegeben. Rein wirtschaftliche Interessen an einer möglichst günstigen Verwertung -insbesondere eine Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung sofort und maximal auszunutzen - sind keine schutzwürdigen privaten Interessen (BVerfG, U.v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348/371). Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes für Wohnzwecke ist angesichts des allgemein kundigen knappen Angebotes im Stadtgebiet der Beklagten erheblich.

6. Auch die Zwangsgeldandrohung unter Ziff. 2 des Bescheides begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel nach Art. 31 Abs. 1 VwZVG. Der angedrohte Betrag hält sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und es ist nichts dafür ersichtlich, dass das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nicht ordnungsgemäß nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 und 4 VwZVG geschätzt worden wäre. Auch steht die Fristsetzung in Einklang mit Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, weil dem Kläger billigerweise zugemutet werden konnte, die beanstandete Nutzung der Wohnung binnen sechs Monaten aufzugeben.

7. Die Kostenregelung unter Ziff. 4 des Bescheides steht in Einklang mit Art. 20 Abs. 1 KG i. V. m. §§ 1 und 4 der Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten für Amtshandlungen im eigenen Wirkungskreis der Landeshauptstadt München (Kostensatzung) v. 24.6.1971 (ABl S. 91), zuletzt geändert am 3. Februar 2014 (ABl S. 944), Art. 2 Abs. 1 Satz 1, Art. 6 Abs. 1 und 2 KG i. V. m. Tarif-Nr. 63 des kommunalen Kostenverzeichnisses zur Kostensatzung. Die Erhebung von Auslagen stützt sich auf Art. 20 Abs. 1 KG, § 3 Abs. 1 Nr. 2 Kostensatzung.

Der Kläger trägt als unterlegene Partei nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 12000 festgesetzt.

Gründe:

Das Gericht setzt den Streitwert nach § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog auf den geschätzten Jahresbetrags des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung fest. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, selbst 2000 € pro Monat Miete zu bezahlen; die Miete der Untermieter sei unterschiedlich. Die Kammer geht davon aus, dass sich bei der vom Kläger durchgeführten Art der Vermietung wenigstens ein Überschuss von 1000 € im Monat zu erzielen ist, da das Preisniveau flexibler Unterkünfte wie Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen erheblich höher ist als dasjenige von langfristig vermietetem Wohnraum.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom ... Juni 2015, welcher eine Fälligkeitsmitteilung und eine erneute Zwangsgeldandrohung enthält, jeweils abzielend auf Beendigung einer mit bestandskräftigem Bescheid vom ... November 2014 untersagten Zweckentfremdung von Wohnraum.

Mit Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der von ihm angemieteten Wohneinheit Nr.,  ...- straße ..., Erdgeschoss rechts, als Ferienwohnung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.); weiter wurde ihm für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer 1. des Bescheides nicht innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung des Bescheides Folge leiste, ein Zwangsgeld i.H.v. € 2.500,-- angedroht (Ziffer 2.); zuletzt wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet (Ziffer 3.).

Die gegen diesen Bescheid erhobene Klage vom 16. Dezember 2014 wurde vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 abgewiesen; der gegen dieses Urteil gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 07. Dezember 2015 abgelehnt.

Der zwischenzeitlich ergangene Bescheid vom ... Juni 2015 (Az.: ...), dem Kläger zugestellt am 27. Juni 2015, sprach aus, dass ein Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- zur Zahlung fällig werde, da der Kläger seiner Verpflichtung aus Ziffer 1. des Bescheids vom ... November 2014 bislang nicht nachgekommen sei (Ziffer I.); weiter ordnete er für den Fall, dass der Kläger die im Bescheid vom ... November 2014 genannte Verpflichtung auf Beendigung der Feriennutzung innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Bescheides nicht erfülle, an, dass ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- fällig würde.

Wie die seit Erlass des Bescheides vom ... November 2014 eingegangenen neuen Belegungsprotokolle und Nachbarhinweise darlegten, überlasse der Kläger die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung. Es seien vom 23. November 2014 bis zum 08. Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, am 08. Mai 2015 sei zudem ein Reinigungsdienst vor und in der Wohnung beobachtet worden. In Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung sei angesichts des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung eine Erhöhung des Zwangsgeldbetrags auf € 5.000,-- und die Verkürzung der Frist auf zwei Monate geboten.

Der Bevollmächtigte des Klägers hat mit Telefax vom 22. Juli 2015 zunächst Klage gegen Ziffer II. des Bescheids der Beklagten vom ... Juni 2015 erhoben. In der mündlichen Verhandlung hat er zuletzt beantragt,

I. Es wird festgestellt, dass das mit Bescheid vom ... Juni 2015 für fällig erklärte Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- nicht fällig geworden ist.

II. Ziffer II des Bescheids vom ... Juni 2015 der Landeshauptstadt München wird aufgehoben.

Mit Schriftsatz vom 22. Februar 2016 und in der mündlichen Verhandlung berief sich der Kläger darauf, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks (Bl. 438 der Akte) davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. daraus, dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei. Weiter setze die streitgegenständliche Androhung voraus, dass der Kläger sich fortgesetzt der Unterlassungsverfügung widersetzt habe, was nicht der Fall sei, da er die Wohnung nach Auslaufen des bereits vor Ergehen der Unterlassungsverfügung geschlossenen Mietverhältnisses nicht mehr an weitere Patienten überlassen werde. Der Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz führe nach der Rechtsprechung nicht zur Nichtigkeit von Mietverträgen, ein Kündigungsrecht sei nicht ersichtlich. Die Wohnung sei zudem seit November 2015 als einzige Wohnung von einem Mieter, Hr. ..., bewohnt. Als Nachweis darüber legte der Bevollmächtigte einen Auszug aus dem Melderegister und eine Vereinbarung vom 29. Oktober 2015 über ein Mietverhältnis vor, unbefristet ab 01. November 2015 für € 3.000,-- monatlich ohne Kaution. Als „rented object“ angegeben ist hierin „...-str. ..., -Germany“. Für den Erlasszeitpunkt des streitgegenständlichen Bescheids könne er keinen Mietvertrag vorweisen. Er sei von der Beklagten zwischen Erlass des Bescheids aus 2014 und dem streitgegenständlichen Bescheid nicht zur Vorlage eines Mietvertrags aufgefordert worden.

Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 beantragt,

Klageabweisung.

Der in der klägerseitig vorgelegten Vereinbarung angegebene Mieter sei Ende letzten oder Anfang diesen Jahres in der Wohnung angetroffen worden und habe lediglich ein Visum für die Dauer einer medizinischen Behandlung als Begleitperson des eigentlichen Patienten besessen, was für einen nur vorübergehenden Aufenthalt spreche. Der Kläger habe sich im Zeitraum zwischen Erlass des Bescheides aus 2014 und dem Erlass des streitgegenständlichen Bescheides weder der Beklagten noch dem Gericht über in irgendeiner Form zum Vorhandensein eines Mietvertrags geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Verfahren M 9 K 14.5596, sowie insbesondere auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 und des Augenscheins sowie der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 und auf die vorgelegte Meldeauskunft und die Vereinbarung über ein Mietverhältnis vom 29. Oktober 2015 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Die Klage ist zulässig auch im Hinblick auf Ziffer I. des Klageantrags.

Da in Bayern keine ausdrückliche Festsetzung des zuvor angedrohten Zwangsgeldes erfolgt, weil die Zwangsgeldandrohung selbst bereits einen aufschiebend bedingten und vollstreckbaren Leistungsbescheid darstellt (Art. 31 Abs. 3 S. 2, 23 Abs. 1 VwZVG), kann der Kläger mit Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nur mehr eine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO dahingehend erheben, dass das betreffende Zwangsgeld nicht fällig geworden sei bzw. keine Zahlungspflicht bestehe, was zwischen den Beteiligten auch - was insoweit ausreichend ist für die Annahme eines Feststellungsinteresses - streitig ist (BayVGH, U.v. 24.10.1974 - Nr. 179 I 73 - BayVBl. 1975, 302; VG München, U.v. 23.06.2008 - M 8 K 07.3070 - juris). Die Anfechtungsklage ist gegen Ziffer I. des angegriffenen Bescheids nicht statthaft, wie auch aus dem Bescheid selbst hervorgeht, der Ziffer I. nicht als Bestandteil eines „regelnden Bescheids“ darstellt, da hiermit keine (neue) Regelung im Sinne von Art. 35 S. 1 BayVwVfG verbunden ist, weswegen die Subsidiaritätsregelung des § 43 Abs. 2 VwGO nicht greift.

II. Die Klage ist unbegründet.

Das mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohte Zwangsgeld ist, wie aus der Fälligkeitsmitteilung des hiesigen Bescheids (Ziffer I.) hervorgeht, fällig geworden und der Kläger ist somit zur Zahlung verpflichtet (1.). Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO (2.).

1. Der Nichteintritt der Fälligkeit des mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohten Zwangsgeldes in Höhe von € 2.500,-- hätte vorausgesetzt, dass innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung ebendieses Bescheids die Nutzung als Ferienwohnung beendet worden ist, d.h. dass der Kläger sein bisheriges Nutzungskonzept, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft für die Dauer eines medizinischen Aufenthalts zu vermitteln, nachhaltig und endgültig aufgegeben hat, vgl. Art. 31 Abs. 3 S. 3 VwZVG.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass dies im genannten Zeitraum und auch darüber hinaus nicht geschehen ist.

Wenn sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf berufen hat, dass „zum damaligen Zeitpunkt“, womit wohl der Zeitpunkt des Erlasses des zweiten Bescheids, mithin der ... Juni 2015 gemeint ist, ein dauerhaftes Wohnraummietverhältnis für die streitgegenständliche Wohnung bestanden habe, weswegen auch keine Zweckentfremdung mehr gegeben gewesen sei, so kann dem nicht beigetreten werden. Wie die Kammer bereits im Urteil vom 29. Juli 2015, S. 13, ausführlich erläutert hat, ändert es am Vorliegen einer Zweckentfremdung nichts, wenn die Wohnung in bestimmten Zeiträumen von einem Mieter auch einmal längerfristig genutzt wird. Wie auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 07. Dezember 2015, S. 3f., bestätigt hat, kommt es vielmehr tragend auf das vom Kläger verfolgte Nutzungskonzept an.

Dem Kläger ist es nicht gelungen, Umstände darzutun, die eine weitere Nutzung der Wohnung als vorübergehende Herberge für Medizintouristen widerlegen oder auch nur in Frage stellen könnten. Wie aus dem Bescheid vom ... Juni 2015 hervorgeht, wurden von November 2014 bis Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, auch ein Reinigungsdienst sei vor und in der Wohnung beobachtet worden. Der Kläger hat sich im hiesigen Verfahren dazu nicht geäußert. Im Augenscheintermin und in der sich anschließenden mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 hatte sich der Kläger darauf berufen, dass ein angeblich im März 2015 begründetes Mietverhältnis mit seinem damaligen Untermieter, Hr. ..., bis mindestens Dezember 2015 andauern würde. Wie er weiter angab, befinde sich Hr. ... zu einer medizinischen Behandlung in ... Auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gab er an, für Juni 2015 keinen Mietvertrag vorlegen zu können. Weiter übergab er ein Dokument, das mit „Renting Contract“ überschrieben ist und ausweislich dessen seit 01. November 2015 ein Mietverhältnis mit Hr. ... bestehe. Die Beklagtenvertreter teilten dazu mit, dass ihnen Hr. ... bekannt und Ende 2015 bzw. Anfang 2016 in der Wohnung angetroffen worden sei; er habe dabei lediglich ein Visum als Begleitperson für die Dauer einer medizinischen Behandlung einer weiteren Person besessen. Damit hat der Kläger zum einen den Mindestnutzungszeitraum, den er dem Gericht noch im Juli 2015 für das Mietverhältnis mit Hr. ... nannte, selbst durch Vorlage des Dokuments vom 29. Oktober 2015 widerlegt - unabhängig davon, dass dessen rechtliche Qualität als Mietvertrag angesichts der Tatsache, dass nicht einmal das Mietobjekt hinreichend spezifiziert ist, nicht zweifelsfrei ist. Weiter steht zur Überzeugung des Gerichts nach Obenstehendem fest, dass der Kläger für den streitigen Zeitraum und darüber hinaus bis heute an seinem ursprünglichen Nutzungskonzept festgehalten hat. Er hat die Wohnung auch den von ihm als langfristige Mieter bezeichneten Personen gerade nicht als Grundlage einer „auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ zur Verfügung gestellt, sondern nur vorübergehend für ihre medizinischen Behandlungen. Dass sich dabei einzelne Mietzeiträume länger hinziehen können, liegt in der Natur der Sache, da auch die jeweiligen Behandlungen, derentwegen die Wohnung angemietet wurde, von Fall zu Fall länger andauern können. Deswegen ist auch die unbefristete Ausgestaltung des jetzt vorgelegten Dokuments kein Argument für den Kläger, zeichnen sich doch gerade und ausschließlich unbefristete Mietverhältnisse dadurch aus, dass sie jederzeit kündbar sind, § 542 Abs. 1, 2 BGB. Seiner Mitwirkungspflicht aus Art. 4 S. 1 ZwEWG kam der Kläger bei alledem nicht nach, legte er doch der Beklagten keinen der angeblich oder tatsächlich geschlossenen Mietverträge vor.

2. Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

a) Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gegeben. Die Grundverfügung vom ... November 2014, gerichtet auf Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung, war wegen Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 3. ebendieses Bescheids von Beginn an sofort vollziehbar, woran sich auch durch Klageerhebung vom 16. Dezember 2014 nichts änderte. Zwischenzeitlich ist die Grundverfügung mit ablehnendem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs vom 07. Dezember 2015 bestandskräftig geworden.

b) Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen liegen vor.

Wenn der Kläger vorträgt, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei, so ist dies nicht nachvollziehbar.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der angeführte Aktenvermerk ungeachtet seiner ohnehin allein verwaltungsinternen Wirkung einen anderen Inhalt hat als der Kläger ihm offensichtlich beigeben möchte. Hiernach soll die Zahlungsaufforderung über den Betrag von € 5.000,-- erst zugestellt werden, wenn das erste Zwangsgeld beigetrieben ist. Die Zahlungsaufforderung, vgl. Bl. 450 der Behördenakte, ist ein fiskalisches Schreiben ohne Verwaltungsaktqualität, welches einer Mahnung gleichkommt, und hat nichts mit einer Zwangsgeldandrohung in Bescheidform zu tun (VG München, B. v. 16.06.2008 - M 16 S. 08.2080 - juris).

Weiter ist es für eine erneute Zwangsgeldandrohung weder notwendig, dass das erste Zwangsgeld erfolgreich beigetrieben wurde, noch würde eine erfolgreiche Beitreibung des ersten Zwangsgeldes der Behörde die Möglichkeit nehmen, ein erneutes Zwangsgeld anzudrohen. Die Regelungen des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG und des Art. 37 Abs. 4 S. 1 VwZVG betreffen nur die Erfüllung oder Nichterfüllung der mit der Grundverfügung auferlegten Verpflichtung; die Beitreibung eines verwirkten Zwangsgeldes und/oder die Zahlungspflicht hinsichtlich des verwirkten Zwangsgeldes sind damit nicht angesprochen. Die Erfolglosigkeit einer Androhung ist nicht gleichzusetzen mit der etwaigen Erfolglosigkeit eines Beitreibungsversuchs.

Die Zwangsgeldandrohung vom ... November 2014 blieb erfolglos im Sinne des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG, da der Kläger seiner Verpflichtung, die Kurzzeitnutzung der Wohnung zu beenden, innerhalb der gesetzten 6-Monats-Frist nicht nachgekommen ist. Er hat sowohl gegen den Bescheid vom ... November 2014 als auch gegen den Bescheid vom ... Juni 2015 nur Klagen erhoben, die keine aufschiebende Wirkung hatten, womit der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachzukommen und beim jeweiligen Fristablauf Erfolglosigkeit der jeweiligen Zwangsgeldandrohung eingetreten war (BayVGH, B.v. 19.12.2002 - 25 CS 02.2816 -, juris). Dabei ist im Hinblick auf den Bescheid vom ... Juni 2015 die Drei-Monats-Frist des Tenors maßgeblich, die in den Gründen angesprochene 2-Monats-Frist beruht offensichtlich auf einem Schreibversehen.

Damit ist jeweils eine erneute Zwangsgeldandrohung, auch in anderer Höhe, zulässig. Bereits der Gesetzeswortlaut des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG setzt nur die Erfolglosigkeit der vorausgegangenen Androhung voraus, bevor ein erneutes Zwangsgeld angedroht werden darf (VG München, B.v. 12.08.2005 - M 9 S. 05.2605 -, juris, Rn. 15). Mit Erfolglosigkeit ist hierbei gerade nicht gemeint, dass das Zwangsmittel erfolglos angewendet werden musste; die Vollstreckungsbehörde braucht nicht erst zu vollstrecken, sondern sie kann, auch ohne das angedrohte Zwangsmittel erfolgreich angewendet zu haben, ein (schärferes) Zwangsmittel androhen (vgl. u.a. BayVGH, B.v. 12.01.2012 - 10 ZB 10.2439 - juris, Rn. 12; OVG Münster, B.v. 23.06.2015 - 7 B 351/15 - juris, Rn. 9ff.). Es soll nicht von der Zahlungsmoral des Pflichtigen abhängen, ob die Behörde ein erneutes Zwangsgeld androhen darf. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch die erfolgreiche Beitreibung eines vorausgegangenen Zwangsgeldes eine erneute Androhung eines höheren Zwangsgeldes nicht ausschließt, vgl. auch Art. 37 Abs. 1 S. 2 VwZVG. Die Behörde muss vielmehr gerade weiterhin auf die Erfüllung der Grundverpflichtung drängen können, wenn der Pflichtige der Anordnung anhaltend nicht nachkommt; ansonsten wäre dem Pflichtigen die Möglichkeit eröffnet, sich durch Zahlung des ersten Zwangsgeldes das Recht zu erkaufen, der Grundverfügung auf unabsehbare Zeit nicht nachzukommen. In diesem Zusammenhang sei noch darauf hingewiesen, dass hier wohl selbst die Beitreibung eines angedrohten und fällig gestellten, zwischenzeitlich erfolgreichen Zwangsgeldes möglich wäre, da es sich bei der Grundverfügung vom ... November 2014 um die Begründung einer Unterlassungsverpflichtung handelt und damit Art. 37 Abs. 4 S. 2 VwZVG zur Anwendung kommt (BayVGH, B.v. 21.01.2015 - 1 CE 14.2460, 1 CE 14.2520 -, juris). Vorliegend blieb die Zwangsgeldandrohung aber gerade erfolglos.

Auch ein Vollstreckungshindernis dergestalt, dass es dem Kläger nicht möglich sei, einen Untermietvertrag im Hinblick auf eine zweckentfremdende Nutzung zu kündigen und damit seiner Verpflichtung gemäß Art. 19 Abs. 2, 31 Abs. 1 VwZVG nachzukommen, bestand und besteht nicht. Der Kläger schloss zum einen seit November 2014 unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot mehrere neue Mietverträge, deren angeblich fehlende Kündigungsmöglichkeit er nun für sich in Anspruch nehmen möchte. Zum anderen hat der Hauptmieter eines Objekts, gerade auch dann, wenn der Hauptmietvertrag wie hier eine gewerbliche Untervermietung ausdrücklich untersagt (vgl. Bescheid vom ... November 2014, S. 2), jederzeit die Möglichkeit, die Zweckentfremdung durch seinen Untermieter mittels Unterlassungsklage, § 541 BGB, oder Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71).

Für Ermessensfehler im Sinne von § 114 S. 1 VwGO ist nichts ersichtlich, insbesondere ist die Höhe des Zwangsgeldes im Hinblick auf Art. 31 Abs. 2 VwZVG nicht zu beanstanden. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1, 2 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I.

Die Berufung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Ziffer I. des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 wie folgt gefasst wird:

„I.

Der Bescheid des Landratsamts B.-T. vom 3. Mai 2012 wird in den Ziffern 2. und 6. aufgehoben.“

II.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine an sie als Eigentümerin des zu gewerblichen Zwecken genehmigten Gebäudes auf dem Grundstück Fl. Nr. 562/1 Gemarkung E. gerichtete Duldungsanordnung, die der Beklagte mit der an die Mieterin adressierten Nutzungsuntersagung verbunden hat.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen, den Bebauungsplan mit den inzwischen erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen. Die Bekanntmachung erfolgte am 27. Mai 2004.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen eine gewerblich tätige Mieterin (Rohrleitungsbau-Firma) eigene Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafplätzen, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Mieterin unter Androhung von Zwangsgeldern aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1 und 5). Die Klägerin und Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid verpflichtet, die Nutzungsuntersagung unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000 Euro zu dulden (Nr. 2 und 6). Die Kosten des Bescheids wurden der Mieterin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung und damit formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Als Adressat der im Wege einer Ermessensentscheidung verfügten Nutzungsuntersagung sei die Handlungsstörerin (Mieterin) ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne. Die Duldungsanordnung sei in sinngemäßer Anwendung von Art. 76 BayBO verfügt worden, um den Vollzug der Nutzungsuntersagung nicht an privatrechtlichen Hinderungsgründen scheitern zu lassen.

Das Verwaltungsgericht München gab den Anfechtungsklagen der Klägerin (M 11 K 12.2708) und ihrer Mieterin (M 11 K 12.2710), die beide nach den jeweils in der mündlichen Verhandlung gestellten Klageanträgen auf umfassende Aufhebung des Bescheids vom 3. Mai 2012 gerichtet waren, mit Urteilen vom 11. Oktober 2012 statt. Zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen lasse das erarbeitete Sanierungskonzept keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe für das dort vorgesehene abgestufte Vorgehen gegen die unerlaubten Wohnnutzungen erkennen. Eine Teilaufhebung lediglich der gegenüber der Klägerin ausgesprochenen Duldungsanordnung sei nicht möglich, weil sie mit der ebenfalls rechtswidrigen Nutzungsuntersagung „in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang“ stehe.

Der Beklagte begründet seine vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Berufung insbesondere damit‚ dass die im Gebäude der Klägerin festgestellte Wohnnutzung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO widerspreche und daher rechtsfehlerfrei zum Gegenstand der Duldungsverfügung „in Verbindung mit der gegen die Mieterin verfügten Nutzungsuntersagung“ habe gemacht werden können. Unrichtig sei die Annahme eines sachlich untrennbaren Zusammenhangs zwischen Nutzungsuntersagung und Duldungsanordnung; die Klägerin sei bereits nicht Adressat der ersteren und werde dadurch auch nicht beschwert‚ weshalb eine Aufhebung des streitgegenständlichen Bescheids insoweit ausscheide.

Der Beklagte beantragt‚

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Oktober 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt‚

die Berufung zurückzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Urteil vom gleichen Tage (BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13. 648 -) das der Klage der Mieterin stattgebende Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 insgesamt aufgehoben. Die Nutzung der Räume als Unterkünfte für Arbeitnehmer entspreche nicht dem Charakter des wirksam festgesetzten und auch durch die Aufnahme zahlreicher Wohnnutzungen nicht funktionslos gewordenen Gewerbegebiets. Eine Aufhebung der Duldungsanordnung im Klageverfahren der Mieterin komme schon deswegen nicht in Betracht‚ weil sie hierdurch nicht beschwert sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs‚ hier insbesondere auf die Niederschrift über die Ortsbesichtigung und die mündliche Verhandlung‚ Bezug genommen.

Streitgegenstand im Berufungsverfahren ist der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 2 (Nutzungsuntersagung) und Nr. 6 (Androhung eines Zwangsgeldes). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten und auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichtete zwangsgeldbewehrte Duldungsanordnung im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollte‚ nicht hingegen die an die Mieterin des Gebäudes gerichtete Nutzungsuntersagung mit den darauf bezogenen Zwangsgeldandrohungen (Nr. 1‚ 5 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Mieterin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (M 11 K 12.2710; BayVGH, U. v. 16.2.2015, a. a. O.) angefochten. In der mündlichen Verhandlung am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt.

Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Nutzungsuntersagung (mit den dazu gehörigen Zwangsgeldandrohungen) aufgehoben hat‚ konnte die „überschießende“ Tenorierung keinen Bestand haben; dem trägt die Neufassung des Tenors des verwaltungsgerichtlichen Urteils Rechnung.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Ziffern 2 und 6 des Bescheids richtet‚ ist unbegründet. Denn die Duldungsanordnung und die sich auf sie beziehende Zwangsgeldandrohung sind rechtswidrig und damit aufzuheben. Die Duldungsanordnung ist nicht erforderlich, weil es ihrer zur Vollziehung der (rechtmäßigen) Nutzungsuntersagung gegenüber der Mieterin nicht bedarf.

1. In Ermangelung einer ausdrücklichen bauordnungsrechtlichen Befugnisnorm für eine Duldungsanordnung kommt weder ein allgemeiner sicherheitsrechtlicher Grundsatz noch die allgemeine Rechtsgrundlage des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BayBO zur Anwendung‚ sondern nur die Befugnisnorm für die bauaufsichtliche Maßnahme‚ um deren Durchsetzung es geht, im vorliegenden Fall also Art. 76 Satz 2 BayBO für den Erlass der Duldungsanordnung (BayVGH‚ B. v. 16.4.2007 - 14 CS 07.275 - juris‚ für eine Duldungsanordnung im Hinblick auf eine Beseitigungsverfügung). Art. 76 BayBO soll als Minus auch die Befugnisnorm für die Anordnung an einen Dritten mitumfassen‚ die Beseitigungsanordnung bzw. Nutzungsuntersagung zu dulden (König‚ Baurecht Bayern‚ 5. Aufl. 2015‚ Rn. 891; aA: ThürOVG‚ B. v. 27.2.1997 - 1 EO 235/96 - DÖV 1997‚ 555: Die speziellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu Beseitigungsgebot und Nutzungsverbot lassen keine privatrechtsgestaltenden Regelungen zu‚ so dass die allgemeine Eingriffsbefugnis zum Zuge kommt; vgl. a. BVerwG‚ B. v. 13.7.1994 - 4 B 129.94 - NVwZ 1995‚ 272).

2. Ungeachtet der Frage nach der zutreffenden Rechtsgrundlage bedarf es jedenfalls einer Duldungsanordnung zur Durchsetzung des bauordnungsrechtlichen Vollzugs der Nutzungsuntersagung nur dann‚ wenn der zur Duldung Verpflichtete die Vollstreckung aus rechtlichen Gründen zu verhindern vermag. In dieser Situation sollen die sich aus dem privatrechtlichen Verhältnis ergebenden rechtlichen Möglichkeiten dritter Personen ausgeschaltet werden‚ um den Vollzug nicht zu gefährden.

2.1 Eine derartige Situation besteht jedoch im vorliegenden Fall‚ in dem einem Mieter die Nutzung von ihm angemieteter Räume untersagt wird‚ nicht. Untersagt die Behörde ihm gegenüber eine bestimmte Nutzung, ist eine Duldungsanordnung gegenüber dem Eigentümer zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung grundsätzlich nicht erforderlich‚ weil das bloße Nichtbenutzen einer baulichen Anlage nicht geeignet ist‚ die Rechtsstellung des Grundstückseigentümers nachteilig zu berühren (BayVGH‚ B. v. 9.6.1986 - Nr. 2 CS 85 A.1564 - BayVBl 1986‚ 563; OVG NW‚ B. v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 18; Decker in Simon/Busse‚ BayBO‚ Stand; Oktober 2014‚ Art. 76 Rn. 430; Schwarzer/König‚ BayBO‚ 4. Aufl. 2012‚ Art. 76 Rn. 36; Jäde‚ Bayerisches Bauordnungsrecht 2013‚ Rn. 495; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2015‚ Art. 76 Rn. 173; Kraus, Bauaufsichtliches Einschreiten, S. 130, 9.3). Die tatsächliche Aufgabe einer vertraglich eingeräumten Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes ist nicht geeignet‚ die Rechtsstellung des Grundeigentümers nachteilig zu berühren. Insoweit besteht ein grundsätzlicher Unterschied zur Anordnung der Beseitigung eines Gebäudes; hierbei wird nämlich das Grundeigentum unmittelbar dadurch betroffen‚ dass eine zum Grundstücksbestandteil gewordene bauliche Anlage vom Mieter zu entfernen ist. Die Nutzuntersagung zielt dagegen auf ein schlichtes Unterlassen (vgl. Jäde a. a. O.)‚ neben der die Anordnung einer Duldung weder erforderlich noch möglich ist‚ denn der Grundeigentümer kann den Mieter ohnehin nicht daran hindern‚ die Anordnung zu befolgen.

2.2 Es liegt auch - anders als der Beklagte vorträgt - keine der Situationen vor‚ in denen ausnahmsweise die Rechtsstellung des vermietenden Grundeigentümers‚ hier also der Klägerin‚ durch den Erlass einer Nutzungsuntersagung nachteilig berührt sein kann. Insbesondere wird durch die an die Mieterin gerichtete Nutzungsuntersagung das der Eigentümerin zustehende Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Gegenständen nicht gefährdet; denn der Bescheid verpflichtet die Mieterin lediglich zur Aufgabe der Wohnnutzung der Räume‚ nicht aber zur Räumung der vorhandenen Einrichtungsgegenstände‚ die dort ohne weiteres belassen werden können‚ um sie etwa im Rahmen einer erlaubten, nicht wohnähnlichen Nutzung nutzen zu können. Die Nutzungsuntersagung gibt der Mieterin nicht auf, Einrichtungsgegenstände unter Gefährdung des Vermieterpfandrechts aus den Mieträumen zu entfernen.

Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür‚ dass das Grundstück im Rahmen des Vollzugs der Nutzungsuntersagung im Wege des unmittelbaren Zwangs von Vertretern der Bauaufsichtsbehörde zwangsweise betreten werden müsste; der Vortrag des Beklagten‚ dies sei möglichlicherweise zur Versiegelung von Räumen erforderlich‚ geht in der vorliegenden Konstellation ins Leere. Dabei kann dahinstehen, ob eine Versiegelung (vgl. Art. 75 Abs. 2 BayBO) nur zur Durchsetzung einer Baueinstellung, dagegen nicht zur Durchsetzung einer Nutzungsuntersagung zulässig ist (so Schwarzer/König, a. a. O., Art. 75 Rn. 11; offen gelassen: BayVGH, B. v. 26.2.1987 - 15 CS 87.00142 - BayVBl 1987, 437). Jedenfalls wäre eine Versiegelung im vorliegenden Fall schon deshalb unverhältnismäßig‚ weil die Verwendung der Räume zu gewerblichen Zwecken nach wie vor zulässig ist und nur zu Wohnzwecken untersagt wurde. Schließlich ist die Klägerin auch nicht vertraglich berechtigt‚ von der Mieterin die Fortführung der untersagten Nutzung zu verlangen.

Liegen einer Vollstreckung der Nutzungsuntersagung aber keine rechtlichen Hindernisse aus der Sphäre der Klägerin im Wege‚ käme eine Duldungsanordnung allenfalls für den hier nicht anzunehmenden Fall in Betracht‚ dass mit einem tatsächlichen Widerstand der Eigentümerin gegen die Vollstreckung zu rechnen wäre (vgl. Michl, Zur Entbehrlichkeit der sicherheitsrechtlichen Duldungsverfügung‚ NVwZ 2014‚ 1206‚ 1208: Duldungsverfügung als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt in aller Regel überflüssig). Sollte sich die Klägerin nach Nutzungsaufgabe durch ihre derzeitige Mieterin zu einer neuerlichen Überlassung der Räume zu Wohnzwecken an Dritte veranlasst sehen‚ so käme auch eine an sie als Handlungsstörerin gerichtete (vorbeugende) Nutzungsuntersagung in Betracht (vgl. hierzu: BayVGH‚ U. v. 13.2.2015 - 1 B 13.646 -). Derzeit bestehen hierfür allerdings keine Anhaltspunkte.

3. Der mit seinem Rechtsmittel unterlegene Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst‚ weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. § 708 ff. für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Bayerisches Verwaltungsgericht München

M 9 K 14.5596

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 29. Juli 2015

9. Kammer

Sachgebiets-Nr. 560

Hauptpunkte:

Zweckentfremdung von Wohnraum; gewerbliche Nutzung zur Fremdenbeherbergung; Überlassung als vorübergehende Unterkunft während medizinischer Behandlung

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...

- Kläger -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

gegen

Landeshauptstadt München, Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration

vertreten durch den Oberbürgermeister, Franziskanerstr. 6 - 8, 81669 München

- Beklagte -

wegen Zweckentfremdung; ...str. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 9. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., den Richter ..., die ehrenamtliche Richterin ..., den ehrenamtlichen Richter ...

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015

am 29. Juli 2015

folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung, die Nutzung einer Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden.

Der Kläger ist Mieter der Wohnung Nr. 3, Erdgeschoss rechts, im Anwesen ...str. ... Die Wohnung hat 3,5 Zimmer und verfügt über eine Küche, ein Bad, ein Gäste-WC und eine Terrasse. Die Wohnfläche beträgt etwa 104 m². Die Wohnung wurde mit Baugenehmigung vom 3. Dezember 1981 zur Wohnnutzung genehmigt.

Die Wohnung wird vom Kläger möbliert an Personen, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, und an deren Familienangehörige vermietet, wobei die Möbel nach Angaben des Klägers vom Eigentümer stammen. Nach dem zur Behördenakte gelangten Beobachtungsprotokoll einer in dem Gebäude wohnenden Nachbarin wurden jeweils verschiedene Personen als Nutzer der Wohnung unter anderem in der Zeit vom 19. August bis zum 12. Oktober 2013, vom 19. Oktober bis zum 16. November 2013, vom 5. Dezember bis zum 23. Dezember 2013, vom 11. Januar bis zum 22. Januar 2014, am 27. Januar 2014, am 10. März 2014, in der Zeit vom 21. März bis zum 3. April 2014 sowie am 8. April 2014 und am 23. Mai 2014 angetroffen. Am 3. September 2014 wurde von der Nachbarin abends ein Auszug beobachtet; am 5. September 2014 wurden andere Personen in der Wohnung angetroffen, die angaben, für 2 Wochen da zu bleiben.

Bei einer Ortsbesichtigung durch die Beklagte am ... September 2014 wurde festgestellt, dass sich an der Wohnungseingangstür und an der Türklingel kein Name befand. Es wurden drei Männer in der Wohnung angetroffen. Einer davon gab an, er sei zur Krankenhausbehandlung seit Anfang August 2014 in der Wohnung und reise am 3. September 2014 nach Hause. Weitere Angaben wurden nicht gemacht, da einer der Männer die anderen zum Schweigen aufforderte und den Kläger anrief. Dieser äußerte gegenüber dem anwesenden Mitarbeiter der Beklagten, er wolle nicht kooperieren und werde gegen etwaige Maßnahmen gerichtlich vorgehen.

Gemäß einer am ... November 2014 von der Nachbarin an die Beklagte gesandten E-Mail hatte diese am gleichen Tag wieder neue Nutzer in der Wohnung angetroffen, die laut eigener Aussage etwa einen Monat dableiben wollten. Eine ähnliche Mitteilung bezüglich neuer Nutzer erfolgte am ... Dezember 2014.

Mit Schreiben vom ... April 2014 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung an und kündigte eine Ortsbesichtigung für den ... Mai 2014 an.

Bei der Ortseinsicht durch die Beklagte am ... Mai 2014 wurde in der Wohnung niemand angetroffen. Das Klingelschild gab keinen Aufschlüsse über Namen der Nutzer der Wohnung.

Mit dem angegriffenen Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger unter Ziff. 1 auf, unverzüglich die Nutzung der Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden. Unter Ziff. 2 drohte sie für den Fall, dass dieser Anordnung nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Zustellung nachgekommen werde, ein Zwangsgeld von 2.500,-- EUR an. Unter Ziff. 3 ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehbarkeit der Anordnung unter Ziff. 1 an. Unter Ziff. 4 legte sie fest, der Kläger habe die Kosten des Bescheides zu tragen und setzte Gebühren in Höhe von 220,-- EUR sowie Auslagen in Höhe von 2,19 EUR fest.

Es liege eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, da eine gewerbsmäßige Untervermietung als Ferienwohnung bzw. Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer vorliege. Es sei eine überwiegend gewerbliche Verwendung oder Überlassung bzw. nicht nur vorübergehende Nutzung zur Fremdenbeherbergung gegeben. Die jeweils nur kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Bewohnen geeigneten Räumlichkeiten entziehe diese dem regulären Wohnungsmarkt für Personen zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung wegen vorrangiger öffentlicher Belange lägen bei Ferienwohnungen nicht vor. Ebenso fehle ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse. Ein reines Renditeinteresse komme nicht in Betracht; eine unausweichliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz sei nicht geltend gemacht worden und nicht ersichtlich. Für die Ausübung des Ermessens in Richtung einer Untersagung der zweckfremden Nutzung spreche das erhebliche öffentliche Interesse am Wohnraumerhalt. Die Beendigung der Zweckentfremdung innerhalb der gesetzten Frist sei möglich und zumutbar. Mildere Mittel stünden nicht zur Verfügung.

Gegen diesen Bescheid hat der Kläger durch seinen Bevollmächtigten Klage erhoben. Er beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom ... November 2014 aufzuheben.

Die Untersagung der Nutzung als „Ferienwohnung“ sei unbestimmt. Die Nutzer würden sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten; sie besäßen Aufenthaltstitel zu diesem Zweck. Sie wohnten während ihres Aufenthaltes in München in der Wohnung und hätten gerade kein Interesse an einer kurzfristigen Übernachtungsmöglichkeit. Es werde nur die Möblierung gestellt. Es erfolge keine tägliche Reinigung, kein Bettwäschewechsel und auch ein Concierge stehe nicht zur Verfügung. Die Untermietverträge würden ausschließlich unbefristet abgeschlossen. Es werde bestritten, dass zu den im angegriffenen Bescheid genannten Zeiten jeweils ein Nutzerwechsel stattgefunden habe. Die vermeintliche Ermittlung dieser Zeiten beruhe auf den unkritisch übernommenen und unzutreffenden Angaben einer Anzeigeerstatterin. Es sei nicht nachvollziehbar, wie sich aus deren angeblichen Beobachtungen eine belastbare Aussage darüber ergebe, mit wem der Kläger einen Untermietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die Wohnung von verschiedenen arabischen Menschen mit Koffern betreten worden sei. Wie die Untermieter die Wohnung im Detail nutzten, sei deren Privatsache und entziehe sich der Kenntnis des Klägers. Eine zulässige Mietnutzung schließe den Empfang von Gästen mit ein. Ebenfalls nicht zu beanstanden sei ein vereinzeltes Übernachten dieser Gäste. Wenn die Wohnung dennoch tatsächlich zweckentfremdet worden sei, so entziehe sich dies der Kenntnis des Klägers und sei durch die Untermieter ohne Wissen und Erlaubnis des Klägers erfolgt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am 29. Juli 2015. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom gleichen Tag Bezug genommen.

Wegen des übrigen Parteivorbringens und der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Eine Anfechtungsklage hat nach § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Erfolg, soweit der angegriffene Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger in seinen Rechten verletzt ist.

Der angegriffene Verwaltungsakt ist rechtmäßig, da er hinreichend bestimmt ist, die Wohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt und ohne entsprechende Erlaubnis zweckentfremdend genutzt wird, Art. 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS.

1. Der Bescheid begegnet keinen Bedenken im Hinblick auf die nach Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG erforderliche Bestimmtheit. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn der Inhalt der getroffenen Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass ihr Adressat sein Verhalten danach richten kann und auch die mit dem Vollzug betrauten oder sonst mit der Angelegenheit befassten Behörden den Inhalt etwaigen Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstigen weiteren Entscheidungen zugrunde legen können. Zur Bestimmung des Regelungsinhaltes sind neben dem Entscheidungssatz die beigefügte Begründung sowie die sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umstände heranzuziehen (vgl. BVerwG, U.v. 22.9.2004 - 6 C 29.03 - BVerwGE 122, 29/33).

Nach diesem Maßstab ist der Bescheid hinreichend bestimmt. Der Begriff der „Ferienwohnung“ ist im Bauplanungsrecht etabliert (vgl. OVG NV, B.v. 27.03.2015 - 3 M 38/15 - juris Rn. 17). Zudem ist unter Heranziehung der Begründung des Bescheides für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten von ihm aufgrund der unter Ziff. 1 des Bescheides getroffenen Anordnung geschuldet wird. Die Nutzung als Ferienwohnung wird dort als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer umschrieben.

2. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen vor. Rechtsgrundlage des Bescheides ist Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 Landesstraf- und Verordnungsgesetz (LStVG) i. V. m. Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz - ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl S. 864; BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl S. 77). Nach Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 LStVG können die Sicherheitsbehörden für den Einzelfall Anordnungen treffen, um rechtswidrige Taten zu unterbinden, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklichen. Die Überlassung der betroffenen Wohnung durch den Kläger an kurzfristig wechselnde Untermieter verwirklicht den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 5 ZwEWG. Nach dieser Vorschrift ist die Verwendung oder Überlassung von Wohnraum für andere als Wohnzwecke ohne die erforderliche Genehmigung ordnungswidrig.

3. Geschützter Wohnraum in Sinne von Art. 2 und 5 ZwEWG liegt vor. Die Beklagte hat durch die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013 (ABl S. 550) von der Ermächtigung des Art. 2 Satz 1 ZwEWG Gebrauch gemacht, die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die betroffene Wohnung ist von der Satzung sachlich erfasst, weil es sich um Räume handelt, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZeS), weil die betroffene Wohnung baurechtlich zum Wohnen genehmigt wurde und keinerlei Zweifel an der Eignung als Wohnraum bestehen.

4. Die Wohnung wurde zu anderen als Wohnzwecken überlassen und der Kläger verfügt nicht über die nach Art. 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderliche Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Die wiederholte und regelmäßig kurzzeitige Vermietung der Wohnung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, ist eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken. Es liegt eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vor (Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS).

a) Die Auslegung des Begriffs des Wohnzwecks im Zweckentfremdungsrecht kann in Orientierung daran erfolgen, wie der Begriff des Wohnens nach gefestigter Rechtsprechung u. a. im Baurecht und im Wohngeldrecht verstanden wird. Danach setzt eine Wohnnutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus (BVerwG, B.v. 17.12.2007 - 4 B 54/07 - juris Rn. 3; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - NVwZ 1996, 893/894; U.v. 14.8.1992 - 8 C 39.91 - BVerwGE 90, 315/317; BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 12). Ob im Einzelfall eine Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts vorliegt, ist nach einem objektivierten Maßstab und nicht nach subjektiven Vorstellungen der Endnutzer oder des Überlassenden zu bestimmen (vgl. BVerwG, B.v. 30.10.1990 - 8 B 129/90 - juris Rn. 18). Zur Beurteilung, ob Wohnraum durch Überlassung an Dritte überwiegend anderen als den solchermaßen zu bestimmenden Wohnzwecken zugeführt wird, muss auf das dieser Überlassung zugrunde liegende Nutzungskonzept abgestellt werden. Das Nutzungskonzept manifestiert sich im Mietvertrag und der tatsächlichen Nutzung. Wegen der für das Wohnen wesentlichen zeitlichen Dimension kann dafür nicht auf eine gewissermaßen als Momentaufnahme festgestellte, jeweils lediglich punktuell-derzeitige Nutzung abgestellt werden, sondern es kommt insbesondere bei einer regelmäßig wiederholten Überlassung an Dritte auf die erkennbar zugrunde liegende Zweckrichtung an.

Nach dem Ergebnis des Augenscheins, der mündlichen Verhandlung und den Akten ist das Nutzungskonzept des Klägers darauf gerichtet, seinen Untermietern eine flexible und vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht jedoch eine Wohnung als Grundlage für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit.

b) Auf Dauer angelegt ist die Nutzung von Wohnraum, wenn sie entweder zeitlich unbefristet beabsichtigt wird und damit von grundsätzlich unbestimmter Fortdauer ist oder wenn die Beendigung zwar von vornherein zeitlich oder in Abhängigkeit von bestimmten Umständen absehbar ist, jedoch eine gewisse Mindestdauer vorgesehen ist. Nicht in diesem Sinne auf Dauer angelegt ist ein Aufenthalt, der nicht wenigstens mehrere Monate dauern soll. An der beabsichtigten Dauerhaftigkeit fehlt es jedenfalls, wenn eine Überlassung tage- oder wochenweise erfolgt (BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 16). Gleiches gilt, wenn Vertragsverhältnisse mit einer Nutzungsdauer von weniger als einem Monat abgeschlossen oder angeboten werden, da dann der typische Zeitraum für einen Ferien- oder sonst vorübergehenden, etwa besuchsweisen Aufenthalt nicht überschritten wird. Dagegen wird die Wohnnutzung regelmäßig als auf Dauer angelegt zu betrachten sein, wenn ein Mietvertrag für einen Zeitraum von sechs Monaten oder länger abgeschlossen wird und die Nutzung der Räume auch so lange dauert. Letztere zeitliche Grenze befindet sich im Einklang mit der Abgrenzung der kurzfristigen Vermietung zur Beherbergung von Fremden von der umsatzsteuerfreien Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG (BFH, U.v. 27.10.1993 - XI R 69/90 - juris Rn. 13). Bei einer Vermietung von mehr als einem Monat bis zu einem halben Jahr ist eine genaue Prüfung des Einzelfalls notwendig. Da sich sowohl die auf unbefristete Nutzung als auch die auf eine Mindestnutzungsdauer gerichtete Absicht nur aus den äußeren Umständen der Überlassung ermitteln lassen, würde eine weitergehende abstrakte Quantifizierung der Mindestdauer unabhängig von den jeweiligen tatsächlichen Anknüpfungspunkten für die entsprechende Absicht nicht den Strukturen des Zweckentfremdungsrechts entsprechen.

Nach diesen Maßstäben liegt hier eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit bei der Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich nur zum Zwecke einer medizinischen Behandlung für den Zeitraum dieser Behandlung in der Regel nicht länger als drei Monate im Stadtgebiet der Beklagten aufhalten und so lange die Wohnung nutzen, nicht vor. Wenn der Aufenthalt im Zusammenhang mit einem bestimmten, seinem Wesen nach vorübergehenden Zweck steht, schließt dies eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit zwar nicht von vornherein aus, wenn dieser Zweck den Anlass bildet, am Ort des Aufenthalts eine wenigstens auf eine gewisse Dauer angelegte Häuslichkeit zu begründen. Wenn aber wie hier der Zweck kurzfristig ist und ähnlich wie bei einem Ferienaufenthalt ohne Verlagerung des Lebensmittelpunkts oder des Haushalts erfolgt, liegt regelmäßig eine - gesetzlich als Fall der Zweckentfremdung ausdrücklich geregelte - Nutzung zur Fremdenbeherbergung vor.

c) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS, Art. 2 Satz 2 ZwEWG wird eine Wohnung insbesondere überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt, wenn sie nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Der Begriff der „Fremdenbeherbergung“ im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ist weit auszulegen. Fremdenbeherbergung ist die Überlassung einer Unterkunft an Personen, die dort nur vorübergehend unterkommen und die typischerweise an einem anderen Ort eine Wohnung haben (vgl. VG Berlin, U.v. 16.08.2005 - 10 A 119.00 - juris Rn. 30). Dies bedeutet insbesondere, dass es bei einer solchen beherbergungsartigen Unterkunft an der Verlegung des Lebensmittelpunktes fehlt und die lediglich vorübergehende Ausgestaltung des Aufenthalts prägend ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung genau für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthaltes zur Verfügung gestellt wird. Der Betroffene und eventuell ihn begleitende Angehörige werden regelmäßig eine anderweitig bestehende Wohnung nicht aufgeben und nur einen vorübergehenden Aufenthalt am Behandlungsort bezwecken.

d) Es steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Überlassung des betroffenen Wohnraums durch den Kläger an seine Mieter ein solches Nutzungskonzept zugrunde liegt. Der Kläger ist den insoweit im Verwaltungsverfahren ermittelten Tatsachen nicht in der notwendigen Art und Weise substantiiert entgegengetreten.

Das erfordert insbesondere die substantiierte Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Indizien und eine substantiierte Darlegung zur Nutzung des Wohnraums. Nach Art. 24 Abs. 1 und 3 BayVwVfG hat die Behörde zwar den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln; die Unaufklärbarkeit tatsächlicher Voraussetzungen für einen belastenden Verwaltungsakt geht grundsätzlich zu ihren Lasten. Soweit die am Verwaltungsverfahren Beteiligten nach Art. 26 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG bei der Ermittlung des Sachverhalts mitzuwirken haben, weil dies durch Rechtsvorschrift besonders vorgesehen ist (vgl. BayVGH, U.v. 18.2.1987 - 7 B 86.742 - UA S. 8 f.), besteht eine gesteigerte Mitwirkungsobliegenheit des Betroffenen. Solch eine Mitwirkungspflicht sieht Art. 4 Satz 1 ZwEWG vor. Nach dieser Vorschrift haben die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzer der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften des ZwEWG zu überwachen. Weiterhin muss es den Beauftragten der Gemeinde zu angemessener Tageszeit ermöglicht werden, Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnraum zu betreten. Diese Regelung ist nicht nur Grundlage für die der Mitwirkungspflicht korrespondierenden, gegebenenfalls mit Verwaltungszwang durchsetzbaren Ermittlungsbefugnisse der zuständigen Behörde. Sie schafft auch eine Obliegenheit des dinglich Verfügungsberechtigten und des Besitzers im Hinblick auf die Mitwirkung an der Sachaufklärung, da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, ausschließlich die Sphäre des Vermieters und seines Mieters betrifft. Den Ermittlungen der für das Zweckentfremdungsrecht zuständigen Behörden sind hingegen, nicht zuletzt wegen des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 Grundgesetz (GG), trotz des in Art. 4 ZwEWG geregelten Auskunfts- und Betretungsrechts insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit Grenzen gesetzt.

Die bei der Ortseinsicht am ... September getroffenen Feststellungen, die die Angaben der Nachbarin bestätigt haben, hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Er hat vielmehr in der mündlichen Verhandlung noch erklärt, er wisse die Zahl der Mieter in den letzten zweieinhalb Jahren nicht und hat keine Angaben über den Preis der Weitervermietung gemacht.

e) Am Vorliegen einer Zweckentfremdung vermag auch nichts zu ändern, dass die Wohnung seit März von ein und demselben Mieter genutzt wird, wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung behauptet und die Beklagte nicht bestritten hat. Nachdem maßgeblich auf das vom Vermieter verfolgte Nutzungskonzept abzustellen ist, kommt es nicht auf die Dauer eines einzelnen Aufenthaltes an. Keiner der anderen in der vergangenen Zeit festgestellten Aufenthalte von Mietern erreichte eine Dauer von zwei Monaten. Dieses gewichtige Indiz für ein auf eine kurzfristige, regelmäßig ein bis zwei Monate nicht übersteigende Aufenthaltsdauer gerichtetes Nutzungskonzept vermag der einzelne vorgetragene längere Aufenthalt nicht zu widerlegen. Der Kläger hat nicht vorgetragen und es ist nicht ersichtlich, dass sich das Konzept der Nutzung mit der Aufnahme des derzeitigen Mieters geändert hätte.

5. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Die Anordnung der Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung ist geeignet, um die zweckentfremdende Nutzung als rechtswidrige Tat, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklicht, zu unterbinden. Es hätte dem Kläger auch nicht offensichtlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG i. V. m. § 5 Abs. 2 ZeS erteilt werden müssen. Interessen am Wohnraumerhalt überwiegende öffentliche Interessen sind nicht ersichtlich. Schutzwürdige private Interessen im Sinne des § 6 Abs. 2 ZeS - insbesondere die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz - sind nicht gegeben. Rein wirtschaftliche Interessen an einer möglichst günstigen Verwertung -insbesondere eine Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung sofort und maximal auszunutzen - sind keine schutzwürdigen privaten Interessen (BVerfG, U.v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348/371). Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes für Wohnzwecke ist angesichts des allgemein kundigen knappen Angebotes im Stadtgebiet der Beklagten erheblich.

6. Auch die Zwangsgeldandrohung unter Ziff. 2 des Bescheides begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel nach Art. 31 Abs. 1 VwZVG. Der angedrohte Betrag hält sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und es ist nichts dafür ersichtlich, dass das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nicht ordnungsgemäß nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 und 4 VwZVG geschätzt worden wäre. Auch steht die Fristsetzung in Einklang mit Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, weil dem Kläger billigerweise zugemutet werden konnte, die beanstandete Nutzung der Wohnung binnen sechs Monaten aufzugeben.

7. Die Kostenregelung unter Ziff. 4 des Bescheides steht in Einklang mit Art. 20 Abs. 1 KG i. V. m. §§ 1 und 4 der Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten für Amtshandlungen im eigenen Wirkungskreis der Landeshauptstadt München (Kostensatzung) v. 24.6.1971 (ABl S. 91), zuletzt geändert am 3. Februar 2014 (ABl S. 944), Art. 2 Abs. 1 Satz 1, Art. 6 Abs. 1 und 2 KG i. V. m. Tarif-Nr. 63 des kommunalen Kostenverzeichnisses zur Kostensatzung. Die Erhebung von Auslagen stützt sich auf Art. 20 Abs. 1 KG, § 3 Abs. 1 Nr. 2 Kostensatzung.

Der Kläger trägt als unterlegene Partei nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 12000 festgesetzt.

Gründe:

Das Gericht setzt den Streitwert nach § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog auf den geschätzten Jahresbetrags des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung fest. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, selbst 2000 € pro Monat Miete zu bezahlen; die Miete der Untermieter sei unterschiedlich. Die Kammer geht davon aus, dass sich bei der vom Kläger durchgeführten Art der Vermietung wenigstens ein Überschuss von 1000 € im Monat zu erzielen ist, da das Preisniveau flexibler Unterkünfte wie Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen erheblich höher ist als dasjenige von langfristig vermietetem Wohnraum.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen die von der Beklagten mit Bescheid vom 18. November 2014 verfügte und vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 bestätigte Anordnung wendet, die (zweckfremde) Nutzung einer angemieteten Wohnung als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer (sogenannte „Medizintouristen“) zu beenden, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen - soweit dargelegt - nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Die angefochtene Entscheidung vom 29. Juli 2015 begegnet im Ergebnis keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die angegriffene Verfügung vom 18. November 2014 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) darstellt.

a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (so zutreffend VG Berlin, U.v. 16.8.2005 - 10 A 119.00 - juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13 m.w.N).

Letzteres ist, wovon das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 14; siehe auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2269 - juris, Rn. 13).

b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete - naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende - Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.

Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Verwaltungsgericht auch mit Recht angenommen, dass der Bescheid der Beklagten vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt ist (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Unter Heranziehung der Begründung des Bescheids ist für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird. Es ist regelmäßig nicht erforderlich, dass sich der Inhalt eines Verwaltungsakts bereits allein aus dem Anordnungssatz präzise ergibt; vielmehr sind neben den bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen auch die beigefügte Begründung zur Bestimmung des Regelungsinhalts heranzuziehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2014, § 37 Rn. 6). Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer bedurfte es nicht. Ebenso wenig enthält der Bescheid Ermessensfehler. Die Nutzungsuntersagung ist auch keineswegs unverhältnismäßig. Die jeweils lediglich kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Wohnen geeigneten und bestimmten Räumlichkeiten verhindert die Inanspruchnahme des streitgegenständlichen Wohnraums durch den „regulären“ Wohnungsmarkt, mit anderen Worten durch Personen, die diesen Wohnraum zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung dringend benötigen. Etwaigen staatlichen Schutzpflichten im Hinblick auf den vom Verbot der Zweckentfremdung mittelbar betroffenen Personenkreis Schwerkranker aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG könnte allenfalls im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 5 Abs. 2, 1. Alt. ZeS Rechnung getragen werden. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, dass er eine solche Genehmigung beantragt hat. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass einem derartigen vorrangigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse im Rahmen der nach § 5 Abs. 2 ZeS vorzunehmenden Abwägung, etwa mangels zumutbarer Möglichkeiten einer anderweitigen Unterbringung außerhalb von Gebieten mit Wohnraummangellage, Pensionen, Hotels oder in Rehakliniken, stets unter Zurückstellung des Gesichtspunkts der dauerhaften Erhaltung betroffenen Wohnraums zu entsprechen wäre.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.

2. Ebenso wenig weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die sich nicht bereits im Berufungszulassungsverfahren hätten klären lassen und deshalb die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

3. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinne von Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen ist, lässt sich ohne Weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. hierzu Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38).

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 12.000 Euro pro Jahr.

5. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 29. Juli 2015 rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).