Verwaltungsgericht München Urteil, 24. Feb. 2016 - M 9 K 15.3083

Bayerisches Verwaltungsgericht München

M 9 K 14.5596

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 29. Juli 2015

9. Kammer

Sachgebiets-Nr. 560

Hauptpunkte:

Zweckentfremdung von Wohnraum; gewerbliche Nutzung zur Fremdenbeherbergung; Überlassung als vorübergehende Unterkunft während medizinischer Behandlung

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

...

- Kläger -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

gegen

Landeshauptstadt München, Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration

vertreten durch den Oberbürgermeister, Franziskanerstr. 6 - 8, 81669 München

- Beklagte -

wegen Zweckentfremdung; ...str. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 9. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., den Richter ..., die ehrenamtliche Richterin ..., den ehrenamtlichen Richter ...

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015

am 29. Juli 2015

folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung, die Nutzung einer Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden.

Der Kläger ist Mieter der Wohnung Nr. 3, Erdgeschoss rechts, im Anwesen ...str. ... Die Wohnung hat 3,5 Zimmer und verfügt über eine Küche, ein Bad, ein Gäste-WC und eine Terrasse. Die Wohnfläche beträgt etwa 104 m². Die Wohnung wurde mit Baugenehmigung vom 3. Dezember 1981 zur Wohnnutzung genehmigt.

Die Wohnung wird vom Kläger möbliert an Personen, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, und an deren Familienangehörige vermietet, wobei die Möbel nach Angaben des Klägers vom Eigentümer stammen. Nach dem zur Behördenakte gelangten Beobachtungsprotokoll einer in dem Gebäude wohnenden Nachbarin wurden jeweils verschiedene Personen als Nutzer der Wohnung unter anderem in der Zeit vom 19. August bis zum 12. Oktober 2013, vom 19. Oktober bis zum 16. November 2013, vom 5. Dezember bis zum 23. Dezember 2013, vom 11. Januar bis zum 22. Januar 2014, am 27. Januar 2014, am 10. März 2014, in der Zeit vom 21. März bis zum 3. April 2014 sowie am 8. April 2014 und am 23. Mai 2014 angetroffen. Am 3. September 2014 wurde von der Nachbarin abends ein Auszug beobachtet; am 5. September 2014 wurden andere Personen in der Wohnung angetroffen, die angaben, für 2 Wochen da zu bleiben.

Bei einer Ortsbesichtigung durch die Beklagte am ... September 2014 wurde festgestellt, dass sich an der Wohnungseingangstür und an der Türklingel kein Name befand. Es wurden drei Männer in der Wohnung angetroffen. Einer davon gab an, er sei zur Krankenhausbehandlung seit Anfang August 2014 in der Wohnung und reise am 3. September 2014 nach Hause. Weitere Angaben wurden nicht gemacht, da einer der Männer die anderen zum Schweigen aufforderte und den Kläger anrief. Dieser äußerte gegenüber dem anwesenden Mitarbeiter der Beklagten, er wolle nicht kooperieren und werde gegen etwaige Maßnahmen gerichtlich vorgehen.

Gemäß einer am ... November 2014 von der Nachbarin an die Beklagte gesandten E-Mail hatte diese am gleichen Tag wieder neue Nutzer in der Wohnung angetroffen, die laut eigener Aussage etwa einen Monat dableiben wollten. Eine ähnliche Mitteilung bezüglich neuer Nutzer erfolgte am ... Dezember 2014.

Mit Schreiben vom ... April 2014 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung an und kündigte eine Ortsbesichtigung für den ... Mai 2014 an.

Bei der Ortseinsicht durch die Beklagte am ... Mai 2014 wurde in der Wohnung niemand angetroffen. Das Klingelschild gab keinen Aufschlüsse über Namen der Nutzer der Wohnung.

Mit dem angegriffenen Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger unter Ziff. 1 auf, unverzüglich die Nutzung der Wohnung als „Ferienwohnung“ zu beenden. Unter Ziff. 2 drohte sie für den Fall, dass dieser Anordnung nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Zustellung nachgekommen werde, ein Zwangsgeld von 2.500,-- EUR an. Unter Ziff. 3 ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehbarkeit der Anordnung unter Ziff. 1 an. Unter Ziff. 4 legte sie fest, der Kläger habe die Kosten des Bescheides zu tragen und setzte Gebühren in Höhe von 220,-- EUR sowie Auslagen in Höhe von 2,19 EUR fest.

Es liege eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, da eine gewerbsmäßige Untervermietung als Ferienwohnung bzw. Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer vorliege. Es sei eine überwiegend gewerbliche Verwendung oder Überlassung bzw. nicht nur vorübergehende Nutzung zur Fremdenbeherbergung gegeben. Die jeweils nur kurzfristige Vermietung der zum dauerhaften Bewohnen geeigneten Räumlichkeiten entziehe diese dem regulären Wohnungsmarkt für Personen zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt ihrer persönlichen Lebensführung. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung wegen vorrangiger öffentlicher Belange lägen bei Ferienwohnungen nicht vor. Ebenso fehle ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse. Ein reines Renditeinteresse komme nicht in Betracht; eine unausweichliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz sei nicht geltend gemacht worden und nicht ersichtlich. Für die Ausübung des Ermessens in Richtung einer Untersagung der zweckfremden Nutzung spreche das erhebliche öffentliche Interesse am Wohnraumerhalt. Die Beendigung der Zweckentfremdung innerhalb der gesetzten Frist sei möglich und zumutbar. Mildere Mittel stünden nicht zur Verfügung.

Gegen diesen Bescheid hat der Kläger durch seinen Bevollmächtigten Klage erhoben. Er beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom ... November 2014 aufzuheben.

Die Untersagung der Nutzung als „Ferienwohnung“ sei unbestimmt. Die Nutzer würden sich zur medizinischen Behandlung in München aufhalten; sie besäßen Aufenthaltstitel zu diesem Zweck. Sie wohnten während ihres Aufenthaltes in München in der Wohnung und hätten gerade kein Interesse an einer kurzfristigen Übernachtungsmöglichkeit. Es werde nur die Möblierung gestellt. Es erfolge keine tägliche Reinigung, kein Bettwäschewechsel und auch ein Concierge stehe nicht zur Verfügung. Die Untermietverträge würden ausschließlich unbefristet abgeschlossen. Es werde bestritten, dass zu den im angegriffenen Bescheid genannten Zeiten jeweils ein Nutzerwechsel stattgefunden habe. Die vermeintliche Ermittlung dieser Zeiten beruhe auf den unkritisch übernommenen und unzutreffenden Angaben einer Anzeigeerstatterin. Es sei nicht nachvollziehbar, wie sich aus deren angeblichen Beobachtungen eine belastbare Aussage darüber ergebe, mit wem der Kläger einen Untermietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die Wohnung von verschiedenen arabischen Menschen mit Koffern betreten worden sei. Wie die Untermieter die Wohnung im Detail nutzten, sei deren Privatsache und entziehe sich der Kenntnis des Klägers. Eine zulässige Mietnutzung schließe den Empfang von Gästen mit ein. Ebenfalls nicht zu beanstanden sei ein vereinzeltes Übernachten dieser Gäste. Wenn die Wohnung dennoch tatsächlich zweckentfremdet worden sei, so entziehe sich dies der Kenntnis des Klägers und sei durch die Untermieter ohne Wissen und Erlaubnis des Klägers erfolgt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am 29. Juli 2015. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom gleichen Tag Bezug genommen.

Wegen des übrigen Parteivorbringens und der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Eine Anfechtungsklage hat nach § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Erfolg, soweit der angegriffene Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger in seinen Rechten verletzt ist.

Der angegriffene Verwaltungsakt ist rechtmäßig, da er hinreichend bestimmt ist, die Wohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt und ohne entsprechende Erlaubnis zweckentfremdend genutzt wird, Art. 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS.

1. Der Bescheid begegnet keinen Bedenken im Hinblick auf die nach Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG erforderliche Bestimmtheit. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn der Inhalt der getroffenen Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass ihr Adressat sein Verhalten danach richten kann und auch die mit dem Vollzug betrauten oder sonst mit der Angelegenheit befassten Behörden den Inhalt etwaigen Vollstreckungsmaßnahmen oder sonstigen weiteren Entscheidungen zugrunde legen können. Zur Bestimmung des Regelungsinhaltes sind neben dem Entscheidungssatz die beigefügte Begründung sowie die sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umstände heranzuziehen (vgl. BVerwG, U.v. 22.9.2004 - 6 C 29.03 - BVerwGE 122, 29/33).

Nach diesem Maßstab ist der Bescheid hinreichend bestimmt. Der Begriff der „Ferienwohnung“ ist im Bauplanungsrecht etabliert (vgl. OVG NV, B.v. 27.03.2015 - 3 M 38/15 - juris Rn. 17). Zudem ist unter Heranziehung der Begründung des Bescheides für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten von ihm aufgrund der unter Ziff. 1 des Bescheides getroffenen Anordnung geschuldet wird. Die Nutzung als Ferienwohnung wird dort als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer umschrieben.

2. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen vor. Rechtsgrundlage des Bescheides ist Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 Landesstraf- und Verordnungsgesetz (LStVG) i. V. m. Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetz - ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl S. 864; BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl S. 77). Nach Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 LStVG können die Sicherheitsbehörden für den Einzelfall Anordnungen treffen, um rechtswidrige Taten zu unterbinden, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklichen. Die Überlassung der betroffenen Wohnung durch den Kläger an kurzfristig wechselnde Untermieter verwirklicht den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 5 ZwEWG. Nach dieser Vorschrift ist die Verwendung oder Überlassung von Wohnraum für andere als Wohnzwecke ohne die erforderliche Genehmigung ordnungswidrig.

3. Geschützter Wohnraum in Sinne von Art. 2 und 5 ZwEWG liegt vor. Die Beklagte hat durch die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013 (ABl S. 550) von der Ermächtigung des Art. 2 Satz 1 ZwEWG Gebrauch gemacht, die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die betroffene Wohnung ist von der Satzung sachlich erfasst, weil es sich um Räume handelt, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZeS), weil die betroffene Wohnung baurechtlich zum Wohnen genehmigt wurde und keinerlei Zweifel an der Eignung als Wohnraum bestehen.

4. Die Wohnung wurde zu anderen als Wohnzwecken überlassen und der Kläger verfügt nicht über die nach Art. 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZeS erforderliche Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Die wiederholte und regelmäßig kurzzeitige Vermietung der Wohnung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhalten, ist eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken. Es liegt eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vor (Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS).

a) Die Auslegung des Begriffs des Wohnzwecks im Zweckentfremdungsrecht kann in Orientierung daran erfolgen, wie der Begriff des Wohnens nach gefestigter Rechtsprechung u. a. im Baurecht und im Wohngeldrecht verstanden wird. Danach setzt eine Wohnnutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus (BVerwG, B.v. 17.12.2007 - 4 B 54/07 - juris Rn. 3; B.v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - NVwZ 1996, 893/894; U.v. 14.8.1992 - 8 C 39.91 - BVerwGE 90, 315/317; BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 12). Ob im Einzelfall eine Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts vorliegt, ist nach einem objektivierten Maßstab und nicht nach subjektiven Vorstellungen der Endnutzer oder des Überlassenden zu bestimmen (vgl. BVerwG, B.v. 30.10.1990 - 8 B 129/90 - juris Rn. 18). Zur Beurteilung, ob Wohnraum durch Überlassung an Dritte überwiegend anderen als den solchermaßen zu bestimmenden Wohnzwecken zugeführt wird, muss auf das dieser Überlassung zugrunde liegende Nutzungskonzept abgestellt werden. Das Nutzungskonzept manifestiert sich im Mietvertrag und der tatsächlichen Nutzung. Wegen der für das Wohnen wesentlichen zeitlichen Dimension kann dafür nicht auf eine gewissermaßen als Momentaufnahme festgestellte, jeweils lediglich punktuell-derzeitige Nutzung abgestellt werden, sondern es kommt insbesondere bei einer regelmäßig wiederholten Überlassung an Dritte auf die erkennbar zugrunde liegende Zweckrichtung an.

Nach dem Ergebnis des Augenscheins, der mündlichen Verhandlung und den Akten ist das Nutzungskonzept des Klägers darauf gerichtet, seinen Untermietern eine flexible und vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht jedoch eine Wohnung als Grundlage für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit.

b) Auf Dauer angelegt ist die Nutzung von Wohnraum, wenn sie entweder zeitlich unbefristet beabsichtigt wird und damit von grundsätzlich unbestimmter Fortdauer ist oder wenn die Beendigung zwar von vornherein zeitlich oder in Abhängigkeit von bestimmten Umständen absehbar ist, jedoch eine gewisse Mindestdauer vorgesehen ist. Nicht in diesem Sinne auf Dauer angelegt ist ein Aufenthalt, der nicht wenigstens mehrere Monate dauern soll. An der beabsichtigten Dauerhaftigkeit fehlt es jedenfalls, wenn eine Überlassung tage- oder wochenweise erfolgt (BayVGH, B.v. 4.9.2013 - 14 ZB 13.6 - juris Rn. 16). Gleiches gilt, wenn Vertragsverhältnisse mit einer Nutzungsdauer von weniger als einem Monat abgeschlossen oder angeboten werden, da dann der typische Zeitraum für einen Ferien- oder sonst vorübergehenden, etwa besuchsweisen Aufenthalt nicht überschritten wird. Dagegen wird die Wohnnutzung regelmäßig als auf Dauer angelegt zu betrachten sein, wenn ein Mietvertrag für einen Zeitraum von sechs Monaten oder länger abgeschlossen wird und die Nutzung der Räume auch so lange dauert. Letztere zeitliche Grenze befindet sich im Einklang mit der Abgrenzung der kurzfristigen Vermietung zur Beherbergung von Fremden von der umsatzsteuerfreien Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG (BFH, U.v. 27.10.1993 - XI R 69/90 - juris Rn. 13). Bei einer Vermietung von mehr als einem Monat bis zu einem halben Jahr ist eine genaue Prüfung des Einzelfalls notwendig. Da sich sowohl die auf unbefristete Nutzung als auch die auf eine Mindestnutzungsdauer gerichtete Absicht nur aus den äußeren Umständen der Überlassung ermitteln lassen, würde eine weitergehende abstrakte Quantifizierung der Mindestdauer unabhängig von den jeweiligen tatsächlichen Anknüpfungspunkten für die entsprechende Absicht nicht den Strukturen des Zweckentfremdungsrechts entsprechen.

Nach diesen Maßstäben liegt hier eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit bei der Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich nur zum Zwecke einer medizinischen Behandlung für den Zeitraum dieser Behandlung in der Regel nicht länger als drei Monate im Stadtgebiet der Beklagten aufhalten und so lange die Wohnung nutzen, nicht vor. Wenn der Aufenthalt im Zusammenhang mit einem bestimmten, seinem Wesen nach vorübergehenden Zweck steht, schließt dies eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit zwar nicht von vornherein aus, wenn dieser Zweck den Anlass bildet, am Ort des Aufenthalts eine wenigstens auf eine gewisse Dauer angelegte Häuslichkeit zu begründen. Wenn aber wie hier der Zweck kurzfristig ist und ähnlich wie bei einem Ferienaufenthalt ohne Verlagerung des Lebensmittelpunkts oder des Haushalts erfolgt, liegt regelmäßig eine - gesetzlich als Fall der Zweckentfremdung ausdrücklich geregelte - Nutzung zur Fremdenbeherbergung vor.

c) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS, Art. 2 Satz 2 ZwEWG wird eine Wohnung insbesondere überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt, wenn sie nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Der Begriff der „Fremdenbeherbergung“ im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ist weit auszulegen. Fremdenbeherbergung ist die Überlassung einer Unterkunft an Personen, die dort nur vorübergehend unterkommen und die typischerweise an einem anderen Ort eine Wohnung haben (vgl. VG Berlin, U.v. 16.08.2005 - 10 A 119.00 - juris Rn. 30). Dies bedeutet insbesondere, dass es bei einer solchen beherbergungsartigen Unterkunft an der Verlegung des Lebensmittelpunktes fehlt und die lediglich vorübergehende Ausgestaltung des Aufenthalts prägend ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung genau für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthaltes zur Verfügung gestellt wird. Der Betroffene und eventuell ihn begleitende Angehörige werden regelmäßig eine anderweitig bestehende Wohnung nicht aufgeben und nur einen vorübergehenden Aufenthalt am Behandlungsort bezwecken.

d) Es steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Überlassung des betroffenen Wohnraums durch den Kläger an seine Mieter ein solches Nutzungskonzept zugrunde liegt. Der Kläger ist den insoweit im Verwaltungsverfahren ermittelten Tatsachen nicht in der notwendigen Art und Weise substantiiert entgegengetreten.

Das erfordert insbesondere die substantiierte Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Indizien und eine substantiierte Darlegung zur Nutzung des Wohnraums. Nach Art. 24 Abs. 1 und 3 BayVwVfG hat die Behörde zwar den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln; die Unaufklärbarkeit tatsächlicher Voraussetzungen für einen belastenden Verwaltungsakt geht grundsätzlich zu ihren Lasten. Soweit die am Verwaltungsverfahren Beteiligten nach Art. 26 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG bei der Ermittlung des Sachverhalts mitzuwirken haben, weil dies durch Rechtsvorschrift besonders vorgesehen ist (vgl. BayVGH, U.v. 18.2.1987 - 7 B 86.742 - UA S. 8 f.), besteht eine gesteigerte Mitwirkungsobliegenheit des Betroffenen. Solch eine Mitwirkungspflicht sieht Art. 4 Satz 1 ZwEWG vor. Nach dieser Vorschrift haben die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzer der Gemeinde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften des ZwEWG zu überwachen. Weiterhin muss es den Beauftragten der Gemeinde zu angemessener Tageszeit ermöglicht werden, Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnraum zu betreten. Diese Regelung ist nicht nur Grundlage für die der Mitwirkungspflicht korrespondierenden, gegebenenfalls mit Verwaltungszwang durchsetzbaren Ermittlungsbefugnisse der zuständigen Behörde. Sie schafft auch eine Obliegenheit des dinglich Verfügungsberechtigten und des Besitzers im Hinblick auf die Mitwirkung an der Sachaufklärung, da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, ausschließlich die Sphäre des Vermieters und seines Mieters betrifft. Den Ermittlungen der für das Zweckentfremdungsrecht zuständigen Behörden sind hingegen, nicht zuletzt wegen des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 Grundgesetz (GG), trotz des in Art. 4 ZwEWG geregelten Auskunfts- und Betretungsrechts insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit Grenzen gesetzt.

Die bei der Ortseinsicht am ... September getroffenen Feststellungen, die die Angaben der Nachbarin bestätigt haben, hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Er hat vielmehr in der mündlichen Verhandlung noch erklärt, er wisse die Zahl der Mieter in den letzten zweieinhalb Jahren nicht und hat keine Angaben über den Preis der Weitervermietung gemacht.

e) Am Vorliegen einer Zweckentfremdung vermag auch nichts zu ändern, dass die Wohnung seit März von ein und demselben Mieter genutzt wird, wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung behauptet und die Beklagte nicht bestritten hat. Nachdem maßgeblich auf das vom Vermieter verfolgte Nutzungskonzept abzustellen ist, kommt es nicht auf die Dauer eines einzelnen Aufenthaltes an. Keiner der anderen in der vergangenen Zeit festgestellten Aufenthalte von Mietern erreichte eine Dauer von zwei Monaten. Dieses gewichtige Indiz für ein auf eine kurzfristige, regelmäßig ein bis zwei Monate nicht übersteigende Aufenthaltsdauer gerichtetes Nutzungskonzept vermag der einzelne vorgetragene längere Aufenthalt nicht zu widerlegen. Der Kläger hat nicht vorgetragen und es ist nicht ersichtlich, dass sich das Konzept der Nutzung mit der Aufnahme des derzeitigen Mieters geändert hätte.

5. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Die Anordnung der Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung ist geeignet, um die zweckentfremdende Nutzung als rechtswidrige Tat, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklicht, zu unterbinden. Es hätte dem Kläger auch nicht offensichtlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG i. V. m. § 5 Abs. 2 ZeS erteilt werden müssen. Interessen am Wohnraumerhalt überwiegende öffentliche Interessen sind nicht ersichtlich. Schutzwürdige private Interessen im Sinne des § 6 Abs. 2 ZeS - insbesondere die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz - sind nicht gegeben. Rein wirtschaftliche Interessen an einer möglichst günstigen Verwertung -insbesondere eine Möglichkeit, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung sofort und maximal auszunutzen - sind keine schutzwürdigen privaten Interessen (BVerfG, U.v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348/371). Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes für Wohnzwecke ist angesichts des allgemein kundigen knappen Angebotes im Stadtgebiet der Beklagten erheblich.

6. Auch die Zwangsgeldandrohung unter Ziff. 2 des Bescheides begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel nach Art. 31 Abs. 1 VwZVG. Der angedrohte Betrag hält sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und es ist nichts dafür ersichtlich, dass das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nicht ordnungsgemäß nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 und 4 VwZVG geschätzt worden wäre. Auch steht die Fristsetzung in Einklang mit Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, weil dem Kläger billigerweise zugemutet werden konnte, die beanstandete Nutzung der Wohnung binnen sechs Monaten aufzugeben.

7. Die Kostenregelung unter Ziff. 4 des Bescheides steht in Einklang mit Art. 20 Abs. 1 KG i. V. m. §§ 1 und 4 der Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten für Amtshandlungen im eigenen Wirkungskreis der Landeshauptstadt München (Kostensatzung) v. 24.6.1971 (ABl S. 91), zuletzt geändert am 3. Februar 2014 (ABl S. 944), Art. 2 Abs. 1 Satz 1, Art. 6 Abs. 1 und 2 KG i. V. m. Tarif-Nr. 63 des kommunalen Kostenverzeichnisses zur Kostensatzung. Die Erhebung von Auslagen stützt sich auf Art. 20 Abs. 1 KG, § 3 Abs. 1 Nr. 2 Kostensatzung.

Der Kläger trägt als unterlegene Partei nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 12000 festgesetzt.

Gründe:

Das Gericht setzt den Streitwert nach § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog auf den geschätzten Jahresbetrags des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung fest. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, selbst 2000 € pro Monat Miete zu bezahlen; die Miete der Untermieter sei unterschiedlich. Die Kammer geht davon aus, dass sich bei der vom Kläger durchgeführten Art der Vermietung wenigstens ein Überschuss von 1000 € im Monat zu erzielen ist, da das Preisniveau flexibler Unterkünfte wie Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen erheblich höher ist als dasjenige von langfristig vermietetem Wohnraum.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

I. Die zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Beschwerden werden zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller tragen die Kosten der Beschwerdeverfahren als Gesamtschuldner.

III. Der Streitwert wird auf insgesamt 8.000‚- Euro festgesetzt.

Die Beschwerden haben keinen Erfolg.

Die von den Antragstellern innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe‚ auf die sich die Prüfung zu beschränken hat (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO)‚ rechtfertigen keine Änderung der angefochtenen Entscheidungen des Verwaltungsgerichts.

Die Antragsteller haben keinen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht‚ der ihr Begehren‚ die Beitreibung der mit Bescheiden vom 12. August und 30. September 2014 fällig gestellten Zwangsgelder in Höhe von 10.000‚- und 6.000‚- Euro einzustellen‚ stützen könnte. Das Landratsamt hat beide Zwangsgelder zu Recht fällig gestellt, weil die Antragsteller ihrer Unterlassungsverpflichtung aus dem bestandskräftigen Bescheid vom 24. Mai 2012‚ die beiden Räume im Kellergeschoss nicht als Aufenthaltsräume zu nutzen oder nutzen zu lassen‚ trotz entsprechender Androhung von Zwangsgeldern zuwidergehandelt haben; hiervon geht das Verwaltungsgericht in seinen Beschlüssen zu Recht aus (1.). Die Fälligkeitsmitteilungen sind auch nicht verfahrensfehlerhaft erstellt worden (2.).

1. Die in den Bescheiden vom 24. Mai 2012 und 12. August 2014 angedrohten Zwangsgelder können beigetrieben werden‚ weil sich die Zuwiderhandlungen gegen die Nutzungsuntersagung in eindeutiger Weise aus den Feststellungen des Landratsamts im Rahmen seiner Ortsbesichtigungen am 4. August sowie 23. September 2014 ergeben. Ob die Antragsteller zwischenzeitlich ihrer Verpflichtung aus dem Ausgangsbescheid unter dem Druck der im letzten Bescheid vom 30. September 2014 enthaltenen weiteren Zwangsgeldandrohung nachgekommen sind‚ spielt für die Frage‚ ob die Beitreibung der verwirkten Zwangsgelder einzustellen ist‚ keine Rolle. Zwar ist grundsätzlich die Anwendung eines Zwangsmittels einzustellen‚ sobald der Pflichtige seiner Verpflichtung nachkommt (Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG); hat er jedoch einer Unterlassungspflicht zuwidergehandelt‚ deren Erfüllung durch die Androhung eines Zwangsgeldes erreicht werden sollte (Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG)‚ ist das angedrohte Zwangsgeld beizutreiben.

Ohne Bedeutung für die Rechtmäßigkeit der Beitreibung der fällig gestellten Zwangsgelder ist‚ dass die Antragsteller zwischenzeitlich offenbar ein Genehmi-gungsverfahren im Hinblick auf die Nutzung der beiden Kellerräume eingeleitet haben; Gleiches gilt auch für die Frage, ob der zweite Rettungsweg und die Raumhöhe nun den Anforderungen der Bayerischen Bauordnung entsprechen. Unabhängig von den erheblichen Zweifeln an der Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung der Kellerräume ist sie in jedem Fall derzeit formell illegal und daher zu unterbinden.

1.1 Aus der Niederschrift über die Ortsbesichtigung durch Vertreter des Land-ratsamts am 4. August 2014 (Bl. 101 d. Behördenakten) ergibt sich zum einen‚ dass zwar ein Betreten des Gebäudes nicht möglich war, jedoch vom Nachbargrundstück aus Einblick über den Souterrain-Anbau in den Kellerraum Nr. 1 genommen werden konnte; dabei wurde die Überzeugung gewonnen‚ dass dieser Raum zu Wohn-zwecken genutzt wurde. Die beim Ortstermin anwesende Nachbarin hat nochmals gegenüber den Vertretern des Landratsamts bezeugt‚ dass die Räumlichkeit von einer dreiköpfigen Familie bewohnt werde. Die von der Nachbarin am 4. Juni 2014 gefertigten und dem Landratsamt vorliegenden Fotografien bestätigen lediglich die Richtigkeit ihrer Angaben; jedenfalls insoweit bestehen keine Bedenken gegen ihre Heranziehung.

Die Antragsteller dringen mit ihrem Beschwerdevorbringen‚ eine punktuelle Überprüfung belege keinen dauerhaften Wohnaufenthalt bestimmter Personen‚ nicht durch. Die im vorliegenden Fall erhobenen Feststellungen reichen aus‚ um von einer unerlaubten Wohnnutzung der Räumlichkeit im Zeitpunkt der Fälligstellung des Zwangsgeldes und bereits über einen längeren Zeitraum zuvor ausgehen zu können. Sie ergibt sich insbesondere aus der von der Nachbarin am 4. August 2014 erneut gemachten Aussage‚ dass eine dreiköpfige Familie die Räumlichkeit bewohne, sowie aus dem durch das Landratsamt vor Ort gewonnenen Eindruck, der durch eigene Fotos dokumentiert wurde. Der Senat folgt im Übrigen dem Verwaltungsgericht bei seiner Bewertung‚ bei der schemenhaft von hinten erkennbaren weiblichen Person (Bl. 105 d. Behördenakte) handele es sich um eine Küchenarbeit verrichtende Frau, während der Vortrag der Antragsteller unglaubwürdig ist, es könne sich genauso gut um eine Putzfrau gehandelt haben; jedenfalls mit diesem pauschalen Vortrag ist die begründete Annahme des Verwaltungsgerichts nicht zu erschüttern. Im Übrigen hatte die Nachbarin dem Landratsamt schon am 29. Juni 2014 mitgeteilt‚ dass der zu ihrer Grenze hin liegende und gut einsehbare Kellerraum Nr. 1 (Souterrain) mit Einbauküche‚ Doppelbett‚ Fernseher usw. ausgestattet sei und von einer Familie bewohnt werde (Bl. 86 d. Behördenakte).

1.2 Bei der weiteren Ortsbesichtigung am 23. September 2014, in deren Rahmen die Vertreter des Landratsamts das Kellergeschoss betreten, dort den sich als Mieter ausgebenden Herrn B. angetroffen haben und Fotografien anfertigen konnten (vgl. Bl. 139 bis 145 d. Behördenakte), ergibt sich die Wohnnutzung von Kellerraum Nr. 2 in einer Weise‚ die keine vernünftigen Zweifel zulässt und deshalb eine weitere Begründung an dieser Stelle entbehrlich macht; Kellerraum Nr. 1 hingegen war zu diesem Zeitpunkt offenbar unbewohnt‚ weil er umgebaut werden sollte. Den Vortrag der Antragsteller‚ sie würden den von den Vertretern des Landratsamts angetroffenen Herrn B. nicht kennen‚ möglicherweise hätten die regulären Mieter die Kellerräume unerlaubt weiter vermietet‚ jedenfalls sei eine ständige Überprüfung der Verhältnisse im Keller durch die Antragsteller schon wegen der Entfernung ihres Wohnorts Passau zu Karlsfeld nicht möglich‚ sieht der Senat als reine Schutzbehauptungen an. Der Eigentümer eines Gebäudes ist - unabhängig von der Lage seines Wohnorts - im Sinne einer Zustandshaftung dafür verantwortlich‚ dass sich im Rahmen der Nutzung seines Gebäudes keine baurechtswidrigen Zustände ergeben. So hat er insbesondere Sorge dafür zu tragen‚ dass in dem ihm gehörenden Wohngebäude nicht einzelne Räume‚ die nicht als Wohnräume zugelassen sind‚ gleichwohl in dieser Weise genutzt werden. Zu Recht weist das Verwaltungsgericht darauf hin‚ dass die Antragsteller gerade nach Erhalt mehrerer Bescheide mit Zwangsgeldandrohungen ein besonderes Augenmerk darauf legen mussten‚ dass die Kellerräume - egal ob ohne ihre Kenntnis oder sogar gegen ihren Willen - zu Aufenthaltszwecken genutzt wurden und werden; der Umstand‚ dass die Antragsteller angeblich für die beiden Kellerräume Schlüssel an einem bestimmten Ort im Wohngebäude hinterlegt haben (vgl. Begehungsprotokoll vom 5.10.2014‚ Bl. 170 d. Behördenakte)‚ spricht dafür‚ dass sie nicht nur keine Maßnahmen zur Verhinderung einer unerlaubten Wohnnutzung ergriffen, sondern einer solchen sogar Vorschub geleistet haben.

2. Den Beschwerden vermag schließlich auch der Vortrag nicht zum Erfolg zu verhelfen, die Antragsteller hätten vor Versendung der Fälligkeitsmitteilungen umfassend angehört werden müssen‚ insbesondere Möglichkeit zur Stellungnahme zu den ohne ihre Kenntnis von den Nachbarn aufgenommenen und im Verwaltungsverfahren nicht verwertbaren Fotos erhalten müssen; außerdem hätte der Ortstermin am 4. August 2014 nicht ohne Absprache mit ihnen stattfinden dürfen‚ weil ihnen so die Möglichkeit genommen worden sei‚ die Verhältnisse vor Ort „aufklären“ zu können.

Mit diesen auf die Fälligkeitsmitteilungen als Teil des Vollstreckungsverfahrens bezogenen Rügen vermögen die Antragsteller nicht durchzudringen. Eine Fälligkeitsmitteilung ist kein selbständig anfechtbarer Verwaltungsakt; es handelt sich vielmehr um eine Maßnahme in der Zwangsvollstreckung‚ vor dessen Versendung es einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG nur ausnahmsweise bedarf. Nach den im vorliegenden Fall eindeutigen Feststellungen konnte von einer Anhörung abgesehen werden konnte (vgl. Art. 28 Abs. 2 Nr. 5 BayVwVfG). Die Feststellungen‚ die das Landratsamt bei den beiden Ortsbesichtigungen getroffen hatte‚ erforderten weder die Anwesenheit der Antragsteller noch ihre spätere Anhörung. Sie konnten zusammen mit der Aussage der Nachbarin im Verwaltungsverfahren verwendet werden‚ ohne dass die Antragsteller hierzu hätten Gelegenheit zur Äußerung erhalten müssen. Auf die Einbeziehung der bereits im Juni 2014 von der Nachbarin gefertigten Fotos kam es nicht mehr an‚ da die mündliche Bestätigung einer Wohnnutzung über einen längeren Zeitraum glaubhaft erfolgte und sich mit den eigenen aktuellen Beobachtungen der Mitarbeiter des Landratsamts deckte.

Ein Eingriff in Rechte der Antragsteller liegt auch nicht darin‚ das die Vertreter des Landratsamts bei der zweiten Ortsbesichtigung am 23. September 2014 das Kellergeschoss betreten haben; der dabei anwesende Herr B. war offenbar als Mieter des Antragstellers zu 1 zum Besitze berechtigt und hat weder einer Besichtigung seines Wohnraums noch dem Anfertigen von Fotografien widersprochen. Nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO sind die mit dem Vollzug der Bayerischen Bauordnung beauftragten Person berechtigt‚ Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten; bestehen verlässliche Anhaltspunkte dafür‚ dass bei der Nutzung einer Wohnung gegen die Vorschriften über die Baugenehmigungspflicht verstoßen wird‚ ist das Betreten der entsprechenden Räumlichkeiten unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zulässig (vgl. Schwarzer/König‚ BayBO‚ 4. Aufl. 2012‚ Art. 54 Rn. 41‚ 42). Um eine derartige Situation handelte es sich um vorliegenden Fall. Die Ermittlungen des Landratsamts vor Fälligstellung der Zwangsgelder entsprachen den Vorgaben des Bayerischen Verwaltungsverfahrens-gesetzes und der Bayerischen Bauordnung.

Die Antragsteller haben die Kosten der Beschwerdeverfahren als Gesamtschuldner zu tragen weil ihre Rechtsmittel erfolglos geblieben sind (§ 154 Abs. 2‚ § 159 Satz 2 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1‚ § 47 Abs. 1 Satz 1‚ § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 1.7.1 und Nr. 1.5. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Beilage 2/2013 zu NVwZ Heft 23/2013).