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Immobilienrecht

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Aktuelle Gesetzgebung: E-Justice im Grundbuchverfahren

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Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren beschlossen. Damit wird der rechtliche Rahmen für E-Justice im Grundbuchverfahren abgesteckt. Darüber hinaus enthält das Gesetz Regelungen, um den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (sog. BGB-Gesellschaften oder GbR) nach der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit durch den Bundesgerichtshof weiterhin eine verlässliche und effektive Teilnahme am Grundstücksverkehr zu ermöglichen.

Zu den Regelungen im Einzelnen:

Elektronischer Rechtsverkehr im Grundbuchverfahren

Die Grundbücher selbst werden in Deutschland bereits weitgehend in elektronischer Form geführt. In einem nächsten Schritt wird nun die elektronische Kommunikation zwischen den Verfahrensbeteiligten und dem Grundbuchamt ermöglicht. Die für eine Grundbucheintragung erforderlichen Urkunden können künftig als elektronische Dokumente übermittelt und vom Grundbuchamt in einer elektronischen Akte aufbewahrt werden. Das Gesetz gibt den rechtlichen Rahmen für ein medienbruchfreies elektronisches Grundbuchverfahren vor. Von der Übermittlung der Eintragungsunterlagen an das Grundbuchamt über die Bearbeitung durch den Rechtspfleger bis hin zur Ablage in der elektronischen Akte und der Eintragungsmitteilung an die Verfahrensbeteiligten können alle Verfahrensschritte nun elektronisch erfolgen. Die strengen Formerfordernisse des papiergebundenen Grundbuchverfahrens werden übernommen. Eine zur Eintragung im Grundbuch erforderliche Erklärung bedarf auch in den Fällen des elektronischen Rechtsverkehrs der notariellen Beurkundung oder Beglaubigung. Von der notariellen Urkunde übermittelt der Notar dem Grundbuchamt eine beglaubigte elektronische Abschrift, die eine zuverlässige Prüfung der Authentizität und der Integrität des elektronischen Dokuments ermöglicht.

Der elektronische Rechtsverkehr hat sich bereits in anderen gerichtlichen Verfahren - insbesondere dem Handelsregisterverfahren - bewährt. Seine Praxiseinführung im Grundbuchverfahren wird voraussichtlich sukzessive erfolgen. Zeitpunkt und Umfang der Einführung bestimmen die jeweiligen Landesregierungen. Dabei können Notare, die Hauptkommunikationspartner der Grundbuchämter, zur Teilnahme am elektronischen Rechtsverkehr verpflichtet werden. Bürgerinnen und Bürger werden sich hingegen auch künftig in herkömmlicher Form an die Grundbuchämter wenden können.


Teilnahme von Gesellschaften bürgerlichen Rechts am Immobilienverkehr

Lange Zeit war unter Juristen umstritten, wer bei Grundstücksgeschäften einer BGB-Gesellschaft Eigentümer wird - die Gesellschafter oder die Gesellschaft als solche. Mittlerweile hat sich der Bundesgerichtshof festgelegt, dass die Gesellschaft selbst Grundstückseigentümerin werden kann und dann im Grundbuch entweder unter Angabe ihres Gesellschaftsnamens oder unter Angabe ihrer Gesellschafter einzutragen ist.

Diese Rechtsprechung führt zu Schwierigkeiten bei Immobiliengeschäften mit BGB-Gesellschaften. Die Namen der Gesellschafter sind entweder gar nicht mehr aus dem Grundbuch erkennbar oder sie werden zwar genannt, gelten aber nicht mehr als "echter Grundbuchinhalt". Das hat unter anderem zur Folge, dass die Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb nicht mehr anwendbar sind.

Beispiel: Im Grundbuch ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen. Als ihre Gesellschafter sind A, B und C genannt. Nun tritt C seinen Anteil an der BGB-Gesellschaft an D ab, im Grundbuch bleibt aber weiterhin C als Gesellschafter genannt. Ein Erwerber des Grundstücks kann sich hier nicht auf den Grundbuchinhalt verlassen. Schließt er einen Vertrag mit den im Grundbuch genannten Personen, erwirbt er kein Eigentum.

Diese Schwierigkeiten werden mit dem neuen Gesetz beendet. Künftig sind bei Grundstücksgeschäften einer BGB-Gesellschaft stets auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die Regelungen über den Gutglaubensschutz stellen sicher, dass man sich auf die Eintragung der Gesellschafter im Grundstücksverkehr verlassen kann.

In dem obigen Beispiel kann der Erwerber künftig Eigentümer werden (sog. gutgläubiger Eigentumserwerb), wenn er nichts davon weiß, dass C seinen Anteil abgetreten hatte.