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Immobilienrecht

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Aktuelle Gesetzgebung: Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten

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Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Das Gesetz soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen und verweist das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen an die Zivilgerichte.

Zu den Regelungen im Einzelnen: 

  • Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu:
    • Die Wohnungseigentümer können künftig beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.

Beispiel: Hat das Haus einen Fahrstuhl, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Liegt etwa im 4. Stock eine häufig besuchte Arztpraxis, können die Miteigentümer dies bei der Entscheidung über die Verteilung der Kosten berücksichtigen. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.

    • Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme in einem konkreten Fall (z.B. Sanierung der Tiefgarage) von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der Regelung der Gemeinschaftsordnung abweichen und einen für diesen Fall passenden Maßstab wählen. Dazu braucht es eine Mehrheit von mindestens ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als ½ der Miteigentumsanteile halten (doppelt qualifizierte Mehrheit). Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es für die Kostentragung künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Bislang konnten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Maßstab der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Die Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt hatten.
    • Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum modernisieren oder an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Auch für diese Modernisierungsmaßnahmen war bisher in aller Regel Einstimmigkeit erforderlich. Das hat insbesondere in älteren Wohnanlagen für Unsicherheit gesorgt und häufig zu einem Modernisierungsstau geführt.
  • Die Novelle verbessert die Informationsmöglichkeiten über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zugute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
  • Die rechtlichen Verhältnisse zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Gemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Die WEG-Novelle trägt der Entscheidung des BGH Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 EUR auf 100 EUR.
  • Künftig richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Das FGG-Verfahren ist häufig aufwendiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.
  • Schließlich gibt es für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer künftig ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.