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AWD zum Schadensersatz bei Vermittlung von Falk – Immobilienfonds verurteilt

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Mit Urteilen des LG München vom 25.02.2010 (22 O 1797/09 und 22 O 1374/09) wurde der AWD als Vermittler von Falk – Immobilienfonds zum Schadensersatz verurteilt.

Die Kläger hatten sich auf Empfehlung eines selbstständigen Handelsvertreters des AWD an einem geschlossenen Immobilienfonds der Falk – Gruppe beteiligt. Der Handelsvertreter ist dabei als „Wirtschaftsberater“ gegenüber der Klägerin aufgetreten. Bei der Zeichnung des Fonds waren 3,5% Agio zu zahlen. Der AWD hat für den Vertrieb der Fondsanteile eine Provision von dem Hauptvertriebsunternehmen des Fonds erhalten. Über diese Provision hat der Handelsvertreter die Kläger nicht aufgeklärt.

Der AWD wurde vom LG München verurteilt, die Kläger so zu stellen, als hätten diese die Beteiligung nie gezeichnet. Die Kläger können Rückzahlung der Einlagen verlangen, Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligungen.

Begründet wurde die Entscheidung vom LG München damit, dass der AWD aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Anlageberatungsvertrages zur Aufklärung des Anlegers über erhaltene Innenprovisionen (sog. Kick Backs) verpflichtet war. Gegen diese Verpflichtung hat der Berater verstoßen. Die Angaben in dem Prospekt sind insofern nicht ausreichend. Den Angaben im „Investitions- und Finanzierungsplan“ können die Kläger lediglich entnehmen, dass für „Eigenkapitalbeschaffung und Vermarktung“ Kosten anfallen und dass auch das Agio für „weitere Emissionskosten“ verwendet wird. Der AWD ist allerdings in dem Prospekt nicht erwähnt. Damit konnten die Kläger dem Prospekt nicht entnehmen, ob und welche Quote von den Kosten an den sie beratenden Finanzdienstleister weitergegeben wird.

Der Anlageberater, der Fondsanteile empfiehlt, muss ungefragt darauf hinweisen, dass und in welcher Höhe er Rückvergütungen aus Ausgabeaufschlägen und Verwaltungskosten von der Fondsgesellschaft erhält. Diese Verpflichtung wird damit begründet, dass durch die Provision eine Gefährdungssituation für den Kunden geschaffen wird. Deshalb ist es geboten, den Kunden über etwaige Rückvergütungen aufzuklären und zwar unabhängig von der Rückvergütungshöhe.

Streitig ist insbesondere, ob die Verpflichtung zur Aufklärung über Kick – Backs erst seit der Rechtsprechung des BGH (seit etwa 2006) besteht, mit der Folge, dass erst für Vermittlungen nach diesem Zeitpunkt eine Schadensersatzpflicht des Beraters in Betracht kommt. Das LG München hat eine solche Verpflichtung bereits auf der Grundlage einer älteren Rechtsprechung des Reichsgerichtes als gegeben angesehen, mit der Folge, dass Anlageberater auch lange vor der BGH Rechtsprechung zu Kick – Backs über Rückvergütungen aufklären musste.

Es bleibt abzuwarten, ob diese Urteile von den Rechtsmittelgerichten bestätigt werden. Für viele Anleger des in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratenen Falk – Fonds und anderer geschlossener Immobilienfonds könnte das bedeuten, dass Schadensersatzansprüche gegen die Vermittler bestehen.

Die Falk AG hat bis etwa 2004 insgesamt 80 geschlossene Immobilienfonds aufgelegt. Der Vertrieb erfolgte  durch verschiedene Vertriebsfirmen, u.a. vom  AWD.  Zum Teil wurden die Beteiligungen über Kredite finanziert.

Im Jahr 2004 / 2005 geriet die Falk – Gruppe in die Krise. Fondsausschüttungen wurden zuerst reduziert und später gar nicht mehr ausgezahlt. Das lag u.a. daran, dass es, wie auch bei anderen Immobilienfonds zu  Vermietungsschwierigkeiten gekommen ist. Außerdem waren durch eine Gesetzesänderung im Jahr 2004 die prognostizierten Steuervorteile für die Anleger nicht mehr realisierbar.

Mittlerweile befinden sich einige der Fonds im Insolvenzverfahren oder in Auflösung. Der Insolvenzverwalter verlangt zum Teil die von den Anlegern früher erhaltenen Ausschüttungen zurück.

Da viele Anleger mit falschen Versprechungen geworben worden sind, und nicht über die Risiken aufgeklärt wurden, versuchen diese nun, aus den Fonds auszusteigen und den Vermittler auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Sollte die Rechtsprechung des LG München Bestand haben, bestehen hierfür gute Aussichten.