Bankrecht: Aufklärungspflicht der Banken bei Realkreditverträgen

17.11.2008

Rechtsgebiete

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Zusammenfassung des Autors
Rechtsberatung zum Anlegerrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

In mehreren jetzt veröffentlichten Entscheidungen vom 16.05.2006 - u.a. zum Az.: XI ZR 104/04 - hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausführlich zu den möglichen Aufklärungspflichten der Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen Stellung genommen. Der 11. Senat des BGH setzt mit diesen Entscheidungen seine bankenfreundliche Rechtsprechung fort.

Nachdem der BGH zunächst feststellt, dass § 9 des Verbraucherkreditgesetzes auf Realkreditverträge, die zu den für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung findet und damit kein verbundenes Geschäft im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, stellt er klar, dass sich für ihn auch aus den neueren Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften - Rs. C-350/03 Schulte und Rs. C-229/04 Crailsheimer Volksbank - nichts anderes ergibt.

Ferner betont der BGH noch einmal, dass der Widerruf eines Kreditvertrags nach dem Haustürwiderrufsgesetz lediglich den Kreditnehmer verpflichtet, das Darlehen bei einer marktüblichen Verzinsung zurückzuzahlen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Darlehensvertrag wegen Verletzung von Aufklärungspflichten außerordentlich gekündigt werden kann.

Der BGH konstatiert unter Verweis auf die bisherige Rechtsprechung des Senats, dass die kreditgebende Bank "zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet" ist. Aufklärungs- und Hinweispflichten könnten sich "nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben". Insoweit nennt das Gericht einige Beispielsfälle:

- wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht;

- wenn die Bank einen besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt;

- wenn die Bank sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt;

- wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissenvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.

Gerade letzterer Umstand dürfte bei einer Vielzahl von über Banken vertriebenen Immobilien der Fall sein. Insbesondere in den Fällen der Schrottimmobilien ist daher insbesondere das Augenmerk darauf zu richten, ob die Bank aufgrund ihrer Vertriebstätigkeit, die häufig für konzernverbundene Immobilienfonds ausgeübt wurde, einen entsprechenden Wissensvorsprung hat.

Fazit:
Es ist in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob eine Situation gegeben ist, die zu einer Aufklärungspflicht der Bank führt. Der Abschluss des Immobilienkaufvertrages, die Beitrittserklärung zu einem Immobilienfonds oder einer anderen Beteiligungsform muss jedenfalls durch die Beratungstätigkeit der Bank oder in ihrem Auftrag tätiger Vermittler verursacht worden sein. Wurde die Aufklärungspflicht verletzt, so kann ein Anspruch des Kreditnehmers auf Freistellung von der Rückzahlungsverpflichtung Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie bzw. der Anteile an die Bank gegeben sein. Für eine qualifizierte Prüfung der Erfolgsaussichten sollte ein auf das Kapitalanlagerecht spezialisierter Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.

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