Besitzrecht: Gemeinsame Stromversorgung von Mietwohnung und Keller

28.01.2016

Rechtsgebiete

Haben ein Kellerraum und eine Mietwohnung einen gemeinsamen ­Stromanschluss, kann dies dafür sprechen, dass der Kellerraum zur Wohnung gehört.
In dem Fall kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter den Kellerraum räumt und herausgibt. 

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Vermieters, der seinen Mieter verklagt hatte. Dieser sollte zwei Kellerräume räumen und herausgeben. Der Mieter nutzte diese, obwohl im Mietvertrag keine Kellerräume vermietet waren. Das LG stellte fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung der Kellerräume habe. Denn: Die Kellerräume gehören zur Mietsache, womit dem Mieter ein Recht zum Besitz zusteht. Zwar stehen sie nicht im Mietvertrag. Jedoch haben sie dazugehört, als die Wohnung angemietet wurde. Sie sind zusammen mit der Wohnung übergeben worden. Zudem verfügen Wohnung und Kellerräume über eine gemeinsame Stromanbindung.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Berlin, Urteil vom 13.3.2015, (Az.: 65 S 396/14).


Gründe:

Auf die Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige Berufung ist nur teilweise erfolgreich.

Sie rechtfertigt nur in Bezug auf die Widerklage eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der beiden Kellerräume, § 546 BGB.

Denn die Kläger haben ein fortbestehendes Recht zum Besitz an diesen Räumlichkeiten. Diese gehören zur Mietsache. Zwar ist im Mietvertrag nicht aufgeführt, dass zur Wohnung die jetzt innegehaltenen Kellerräume gehören. Jedoch haben die Kläger dargelegt, dass die beiden Kellerräume bei Anmietung der Wohnung zu ihr gehörten, mit der Wohnung mit übergeben wurden und zudem der Stromanschluss für die Kellerräume in die Stromanlage der Wohnung eingebunden war. Dieses haben die Beklagten und Widerkläger nicht hinreichend bestritten. Auch nach ihrem Vorbringen sollten vermieterseits die Keller bei dem Modernisierungsvorhaben im Jahr 2004 in die Stromversorgung der dazugehörigen Wohnung eingebunden werden. Das impliziert aber das beiderseitige Verständnis, dass die in die Stromanlage der jeweiligen Wohnung eingebundenen Kellerräume nicht nur unverbindlich zur Nutzung überlassen wurden, sondern Bestandteil der jeweiligen Mietsache sein und zur Wohnung gehören sollten. Sind die Keller aber Bestandteil der Mietsache, dann steht den Klägern ein aus dem Mietverhältnis resultierendes Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB zur Seite.

Dass und inwieweit die Stromanbindung ohne großen Aufwand wieder getrennt werden kann, ist für die Beurteilung, ob die Kellerräume nach dem beiderseitigen Verständnis von Vorvermieter und Mieter zur Mietsache gehören, unerheblich. Wollte sich der Vermieter tatsächlich offen halten, über die Kellerräume anders zu verfügen, wären auch unkompliziert andere Möglichkeiten gegeben, die Kellerräume mit Strom zu versorgen und deren Verbrauch einzeln zu erfassen, um die Kosten den Verursachern aufzuerlegen.

Im Übrigen ist die Berufung allerdings ohne Erfolg.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erstattung ihnen angefallener Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung einer Abmahnung durch die Beklagten.

Die Abmahnung der Beklagten war bereits nicht pflichtwidrig. Die Abmahnung war nicht zu Unrecht erfolgt. Für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung sprach bereits die Außenwerbung am Briefkasten der Kläger. Die Nutzung als postalische Adresse genügt schon für eine entsprechende Annahme. Die Entgegennahme von Post stellt jedenfalls einen - wenn ggf. auch geringfügigen -Teil der Tätigkeit des Gewerbes des Klägers dar. Diese Außenwerbung stellt die vom Vermieter grundsätzlich nicht hinzunehmende Außenwirkung her.

Zudem hat der Mieter - anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber - gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, ebenso wie er im Rechtsstreit keinen Anspruch auf Feststellung darüber hat, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt sei. Der BGH hat sich auch damit auseinandergesetzt, weshalb eine Abweichung im Mietrecht zur arbeitsrechtlichen Praxis gerechtfertigt ist. Die ausgeprägten Fürsorgepflichten des Arbeitgebers und die damit einhergehende persönlichkeitsrechtliche Pflichtenbindung finden sich im Mietrecht nicht in annähernder Weise und gebieten deshalb keine Übertragung der diesbezüglichen arbeitsrechtlichen Rechtsprechung auf das Mietrecht. Auch wenn die zutreffenden Ausführungen des Bundesgerichtshofs in dem bereits vom Amtsgericht zitierten Urteil recht kurz sind, ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dies hier anders zu bewerten. Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber sind wesentlich verschieden zu dem Mietverhältnis über Wohnraum. Der Arbeitnehmer schuldet dem Arbeitgeber seine aufgrund seiner Fähigkeiten und Fertigkeiten ermöglichten Arbeitsleistungen, seine vertragliche Schuld hängt deshalb wesentlich von seiner Persönlichkeit und Arbeitskraft ab und deren Bewertung ist deshalb wesentlich für die Ansprüche des Arbeitnehmers gegenüber dem Arbeitgeber. Eine derartige Verknüpfung mit der Persönlichkeit des Mieters, seinen Fähigkeiten und Fertigkeiten, stellt das Mietverhältnis unverkennbar nicht her. Der Mieter schuldet im Wesentlichen die Bezahlung der Miete.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils


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Zivilprozessordnung - ZPO | § 529 Prüfungsumfang des Berufungsgerichts


(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen: 1. die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidu

Zivilprozessordnung - ZPO | § 513 Berufungsgründe


(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. (2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt we

Zivilprozessordnung - ZPO | § 546 Begriff der Rechtsverletzung


Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters


(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 986 Einwendungen des Besitzers


(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Ü

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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.

(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.