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Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

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Besitzstörung: Ohne Duldungstitel muss der Mieter keinen Balkonanbau hinnehmen

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Hat der Vermieter keinen diesbezüglichen Duldungstitel, muss der Mieter nicht hinnehmen, dass an seine Wohnung ein Balkon angebaut wird.
Grund: Der Balkonanbau ist für den Mieter eine Besitzstörung durch verbotene ­Eigenmacht. 

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter machten damit deutlich, dass der Mieter verlangen könne, dass der Balkon nicht angebaut wird. Denn er wird dadurch unmittelbar in seinem Wohnungsbesitz gestört. Auf einen Besitz oder Mitbesitz des Mieters an der Außenfassade kommt es dabei nicht an. Durch den Balkon wird das Erscheinungsbild der Wohnung verändert und es kommt zu einer optischen Beeinträchtigung. Für das LG war es unerheblich, ob der Vermieter einen Anspruch darauf hatte, dass der Balkonanbau geduldet wird. Hierauf kommt es bei einem Anspruch des Mieters aus Besitzstörung nicht an.

Hinweis: Anders wäre die Sache zu beurteilen, wenn eine Wärmedämmung angebracht werden soll. Hierin sieht das LG im Gegensatz zum Balkon keine vergleichbare optische oder sonstige Beeinträchtigung des Mieters.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Berlin, Urteil vom 23.2.2015, (Az.: 18 S 132/14).


Gründe:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die gemäß § 511 ff. ZPO zulässige Berufung, hat in der Sache keinen Erfolg.

Es ist die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen, nachdem der Verfügungskläger insoweit gemäß § 533 ZPO zulässig seine Klage geändert hat. Denn der Antrag des Verfügungsklägers war ursprünglich begründet und ist nachträglich infolge der Erledigung unbegründet geworden. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung für begründet erachtet, da dem Verfügungskläger ein Anspruch auf Unterlassung des Anbaus eines Balkons von außen an die Wohnung des Verfügungsklägers gemäß § 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB zusteht. Denn der Verfügungskläger wird durch den Anbau des Balkons unmittelbar an seine Wohnung in seinem Besitz gestört, ohne das es darauf ankommt, ob ihm auch Besitz oder Mitbesitz an der Außenfassade zusteht. Denn der Verfügungskläger wird durch die Anbringung des nicht benutzbaren Balkons unmittelbar in seinem Alleinbesitz an der Wohnung gestört. Insoweit hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass durch den Balkon das Erscheinungsbild der Wohnung selbst verändert wird und es zu einer optischen Beeinträchtigung kommt, da die Aussicht verändert und die Gefahr bestehe, dass sich Laub und Unrat auf dem nicht ohne weiteres zugänglichen Balkon ansammelt. Die Anbringung dieses Balkons an die Mieterwohnung ist entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten auch nicht mit einer zu duldenden Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade vergleichbar. Denn im Gegensatz zu der Anbringung des Balkons stellt eine Wärmedämmung keine vergleichbare optische oder sonstige Beeinträchtigung des Mieters dar. Auch soweit die Verfügungsbeklagte darauf verweist, dass bei optischen Veränderungen im Mietshaus oder dessen näherer Umgebung regelmäßig kein Abwehranspruch des Mieters besteht, ist dies mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht vergleichbar. Denn bei der Anbringung des Balkons handelt es sich nicht um irgendeine Veränderung der näheren Umgebung der Wohnung des Verfügungsklägers. Denn der Balkon grenzt unmittelbar an die Wohnung des Verfügungsklägers an und ist dieser auch unmittelbar zuzuordnen und wird auch so wahr genommen. Es kann auch kein Zweifel daran bestehen, dass die Besitzstörung ohne erforderlichen Duldungstitel eine verbotene Eigenmacht darstellt. Ob dem Vermieter ein Duldungsanspruch zusteht, ist für den Anspruch des Mieters auf Besitzstörung unerheblich.

Der Verfügungsanspruch des Klägers hat sich nachträglich infolge des am 25.08.2014 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg - 202 C 173/14 - erledigt, da wegen dieses Duldungstitels eine verbotene Eigenmacht nicht mehr gegeben war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 790 Abs. 1 ZPO.

Eine Entscheidung über die Zulassung einer Revision bedurfte es nicht, da diese von vornherein unstatthaft ist, § 542 Abs. 2 ZPO. Eine Vollstreckbarkeitserklärung ist daher ebenfalls nicht veranlasst.