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Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

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Mietrecht: Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer Fenster dulden

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Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

Der zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

AG München: Urteil vom 26.04.2010 (Az: 424 C 19779/09)

Die Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragt die Klägerin 4/5, die Beklagte 1/5.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird geschätzt auf EUR 5.000,00.


Tatbestand

Soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, begehrt die Klägerin von der Beklagten noch die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die im Wesentlichen im Austausch von alten Holzdoppelfenstern durch neue Fenster bestehen.


Mit Mietvertrag vom 10.08.1998 haben die Rechtsvorgänger der Klägerin die gegenständliche Wohnung im 3. Stock des Anwesen D. in M1 zum 16.08.1998 an die Beklagte vermietet. Im Jahr 2007/2008 erwarb die Klägerin das Anwesen und trat somit auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein. Die Klägerin teilte das Anwesen nach § 8 WEG auf und führte umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durch. So wurden Balkone angebaut und ein Aufzug eingebaut, die Dachgeschosse wurden zu Wohnungen ausgebaut.

Zur Verlegung neuer Leitungen durch einen nicht mehr gebrauchten Kaminschaft wollte die Klägerin Arbeiten in dem Kellerabteil der Beklagten durchführen. Nachdem schon bestimmte Arbeiten vorgenommen worden waren, verweigerte die Beklagte die Durchführung weiterer Maßnahmen. Sie wurde mit E-Mail vom 14.04.2009, vorgelegt als K12, und mit Schreiben vom 19.05.2009, vorgelegt als K13, aufgefordert, diese Arbeiten zu dulden.

Die Parteien haben den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt, da das Ende der Leitungen auf andere Weise verlegt worden ist.

Die Klägerin veräußerte die von der Beklagten bewohnte Wohnung mit Auflassung vom 29.05.2009 an P. F. Dieser wurde am 10.09.2009 als Eigentümer der Wohnung eingetragen. Er hat die Prozessführung der Klägerin genehmigt.

Mit Schreiben vom 30.12.2008, vorgelegt als K14, Blatt 42 der Akten, kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Vornahme zahlreicher Sanierungsmaßnahmen an und begehrte von ihr die Duldung dieser Maßnahmen. Unter anderem wurde in dem Schreiben ausgeführt: „Für ihre Wohnung sind folgende Maßnahmen innerhalb der Wohnung geplant:

1. Austausch der bestehenden Fenster durch neue hochwertige Holzfenster,

2. Einbau einer Balkontür im Wohnzimmer und Versetzen des bestehenden Heizkörpers, falls erforderlich,

3. Anbau einer neuen Balkonanlage mit integrierter Fluchtleiter,

4. Einbau einer F90 Brandschutzdecke an der kompletten bestehenden Decke zu dem neu ausgebauten Dachgeschoss …

A. Fenster:

Bei ihrer Wohnung werden sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht … Die neuen Fenster haben eine Einscheibenverglasung mit einem U-Wert von 1,1 W/qmK Schallschutzklasse III und unterstützen so die Maßnahmen zur Energieeinsparung. Die neu eingebauten Balkontüren stellen darüber hinaus eine Wohnwertverbesserung dar …“.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte gem. § 554 BGB zur Duldung des Austausches der Fenster verpflichtet sei. Die Beklagte sei auch zur Duldung der Maßnahmen im Kellerabteil verpflichtet gewesen.

Soweit die Modernisierungsankündigung vom 30.12.2008 nicht ausreichend gewesen sein sollte, so seien die erforderlichen Angaben jedenfalls im Prozess nachgeholt worden. So sei der U-Wert der alten Fenster schon in der Klageschrift mitgeteilt worden. Es sei weiter mitgeteilt worden, dass die Heizkörper nach Wunsch des Mieters versetzt würden. Es sei nicht hinderlich, dass die Wohnung veräußert worden sei. Gemäß § 265 ZPO könne der Prozess von der Klägerin weitergeführt werden. Es sei auch nicht hinderlich, dass nunmehr eine WEG bestehe. Die Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum dürften aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer vom 14.05.2009 durchgeführt werden.

Zuletzt beantragt die Klägerin:

Die Beklagte wird verurteilt, die Durchführung folgender Bauarbeiten gegenüber ihrem Vermieter, Herrn P. F., zu dulden.

Austausch der in der angemieteten Wohnung 122 in der D. in 80469 München, Rückgebäude, 3. Stock rechts, befindlichen Fenster in Form eines Fensters im Schlafzimmer, eines Fensters in der Küche, eines Fensters im Badezimmer gegen neue Fenster, jeweils mit Einscheibenverglasung mit einem U-Wert von 1,1 W/qmK, Schallschutzklasse III und

Ausbau des Fensters im Wohnzimmer in der angemieteten Wohnung Nr. 22 in der D. in 80469 München, Rückgebäude, 3. Stock rechts, anschließende Erweiterung des Fensterausschnitts auf Türgröße sowie Einbau einer Balkontüre mit Einscheibenverglasung mit einem U-Wert von 1,1 W/qmK, Schallschutzklasse III und Versetzung des Heizkörpers neben dieser Balkontüre.

Die Beklagte wird verurteilt, ihrem Vermieter, Herrn P.F., und den von ihm beauftragen Handwerkern freien Zugang zur Wohnung Nr. 22 im 3. Stock des Anwesens Dreimühlenstraße 27, 80469 München, zu verschaffen um die unter Ziffer I. beschriebenen Bauarbeiten durchführen zu können.

Der Beklagten wird angedroht, dass gegen sie für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von EUR 250.000,00 oder einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten festgesetzt wird.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Die Beklagte trägt vor, der Klägerin fehle schon die Aktivlegitimation, da sie nicht mehr Vermieterin sei. Weiterhin sei die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt. Die Klägerin dürfe daher nicht mehr ohne Beschluss Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Der Beschluss vom 14.05.2009 sei als Einmannbeschluss unwirksam. Die Durchführung der Leitungen durch das Kellerabteil der Beklagten sei nicht erforderlich gewesen, diese Maßnahme hätte auch von der anderen Seite durchgeführt werden können. So ist es später auch geschehen. Kosten habe die Beklagte insoweit nicht zu tragen. Die Beklagte sei auch nicht verpflichtet, den Austausch der Fenster zu dulden. Die Ankündigung vom 30.12.2008 sei formell nicht wirksam gewesen. Das Ausmaß der Energieeinsparung durch die neuen Fenster sei nicht berechnet worden. Es sei nicht aufgeführt, was für neue Fenster eingebaut werden sollten. Es wird nicht ausgeführt, wohin der Heizkörper versetzt wird. Es sei nicht ausgeführt, in welchem Umfang durch die Maßnahme Instandsetzungsmaßnahmen erspart würden. Der Austausch der Fenster würde auch nicht zu einer Wohnwertverbesserung führen. Die bisherigen Fenster würden zahlreiche Vorteile mit sich bringen. Nach Mitteilung der Klägerin habe sich der geplante Termin schon im Jahr 2009 um zwei Monate verschoben. Dieser Umstand hätte eine neue Modernisierungsankündigung schon wegen der Ankündigungsfrist erfordert. Die Mängel der Modernisierungsankündigung seien durch Vortrag in dem Prozess nicht heilbar. Die Klägerin habe die Möglichkeit einer vollständigen neuen Modernisierungsankündigung. Der bessere U-Wert der neuen Fenster werde im Übrigen bestritten.

Beweis wurde nicht erhoben. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 20.01.2010, vom 22.02.2010 und vom 31.03.2010 verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Duldung der in dem Schreiben vom 30.12.2008 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen, da diese Modernisierungsankündigung den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht wird und diese Fehler auch nicht nachträglich im Prozess geheilt werden konnten.

Bezüglich der mit der Veräußerung der Wohnung und der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Rechtsprobleme wird zunächst auf den gerichtlichen Hinweis vom 20.01.2010 verwiesen. An den darin geäußerten Rechtsauffassungen hält das Gericht fest. Trotz Veräußerung der Wohnung und dem damit verbundenen Verlust der Vermieterstellung ist die Klägerin wegen § 265 ZPO aktivlegitimiert. Die Anwendbarkeit des § 265 ZPO rechtfertigt sich aus der Verknüpfung der Vermieter- und Eigentümerschaft durch § 566 BGB. Da die Auflassung vor Klageerhebung beurkundet aber danach eingetragen wurde, war eine Genehmigung der Prozessführung durch den Erwerber erforderlich. Sie wurde erteilt. Dem Klagebegehren steht auch nicht entgegen, dass es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum der jedenfalls jetzt bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Zwar ist der „Ein-Mann-Beschluss“ des teilenden Eigentümers unwirksam. Jedoch bleibt der teilende Bauträger gegenüber den Erwerbern zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Baumaßnahmen auch nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Eine zustimmungspflichtige bauliche Änderung i. S. v. § 22 WEG liegt nicht vor. Es handelt sich um die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums in den ordnungsgemäßen Zustand. Eines Beschlusses, mit dem die werdende oder die schon entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums durch den teilenden Bauträger oder Sanierer genehmigt, bedurfte es im vorliegenden Fall nicht.

Wie in den Hinweisen schon ausgeführt wurde, blieb nur noch zu klären, ob das Nachholen der erforderlichen Mitteilungen ausreichend und richtig geschehen ist und zu einem Duldungsanspruch gegenüber der Beklagten geführt hat.

Die Modernisierungsankündigung vom 30.12.2008 ist inhaltlich nicht ausreichend. Will der Wohnungsvermieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie vornehmen, muss der Mieter diese Maßnahmen dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit der Maßnahmen zu überprüfen, etwaige Härtegründe gegenüber der geplanten Modernisierung vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Kündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 S. 2 BGB Gebrauch machen soll, trifft den Vermieter die Informationspflicht nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB. Die form- und fristgerechte Mitteilung mit den vorgeschriebenen Angaben ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Duldungsverpflichtung des Mieters, so dass diese bei fehlender, verspäteter oder unzulänglicher Mitteilung nicht besteht. An den Inhalt des Ankündigungsschreibens dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter muss nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen.

Das Gericht hält daran fest, dass die Modernisierungsankündigung vom 30.12.2008 schon deshalb unzulänglich war, da die Verbesserung der Energieeinsparung lediglich behauptet und nicht nachvollziehbar dargelegt wurde anhand des bisherigen und des neuen U-Wertes und dass der Beklagten auch nicht mitgeteilt wurde, an welche Stelle der Heizkörper versetzt werden sollte. Es kann nach Auffassung des Gerichts dahinstehen, ob schon deshalb eine erneute Modernisierungsankündigung nötig geworden war, weil sich der angekündigte Beginn um ca. zwei Monate verschoben hatte.

Das Gericht ist zu der Auffassung gelangt, dass das Nachholen der Angaben im Prozess allein nicht ausreichend sein kann, um eine Duldungspflicht des Mieters auszulösen. Vielmehr muss der Vermieter im Prozess entsprechend im Verfahren in § 558b Abs. 3 BGB eine vollständige Modernisierungsankündigung nachholen. Ansonsten ist nicht klar, von wann bis wann die dem Mieter auch dann noch zustehende Überlegungsfrist laufen soll. Der Vermieter kann die Modernisierungsankündigung während des Rechtsstreits entweder dadurch nachholen, dass er außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersendet und diese schriftsätzlich zum Verfahrensgegenstand macht oder dass er die Modernisierungsankündigung in einem Schriftsatz mitteilt. Der Schriftsatz muss aber eine Modernisierungsankündigung enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch eine vorprozessuale Modernisierungsankündigung erfüllen muss. Es muss für den Mieter klar und eindeutig sein, dass dieser Schriftsatz zugleich eine neue materiell-rechtliche Modernisierungsankündigung enthält. Der Mieter würde auf nicht hinnehmbare Weise benachteiligt, wenn die erforderlichen Informationen stückweise mit verschiedenen Schriftsätzen im Laufe mehrerer Monate ihm zugingen. Für den Mieter muss klar sein, wann die Überlegungsfrist beginnt. Er muss auch während eines Verfahrens die Möglichkeit haben, ggf. mit der Folge des § 93 ZPO, einem nunmehr richtigen Duldungsverlangen zuzustimmen. Grundsätzlich löst nur ein vollständiges und den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Modernisierungsschreiben die Duldungspflicht aus.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 91a ZPO. Die Beklagte war zur Duldung der Baumaßnahmen in ihrem Kellerabteil verpflichtet. Es handelt sich um eine Bagatellemaßnahme. Die Vornahme von Bauarbeiten an Kellerabteilen stellt nur eine sehr geringe Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Dass es bei den ersten Maßnahmen zur Verschmutzung von Gegenständen der Beklagten kam, berechtigt sie nicht, die Duldung zu verweigern. Gegebenenfalls hat sie Ansprüche auf Beseitigung des verursachten Schmutzes. Eventuell hätte sie auch ein Recht darauf gehabt, dass die Klägerin ihr Kellerabteil vor der Maßnahme leer räumt. Ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht hat die Beklagte aber nicht ausgeübt.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Den Streitwert hat das Gericht mit der Klägerin auf EUR 5.000,00 geschätzt, wobei EUR 1.000,00 auf die Maßnahme im Kellerabteil und EUR 4.000,00 auf den Austausch der Fenster entfallen.