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Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

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Hundehaltung: Vermieter kann Hunde nicht in jedem Fall verbieten

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Hätte der Vermieter einer Hundehaltung zustimmen müssen, so kann er von seinem Mieter nicht verlangen, die Hundehaltung zu unterlassen.
So entschied es das Amtsgericht Waiblingen. Dabei machte der Richter deutlich, dass sich der Vermieter nicht darauf berufen könne, dass der Hund belle. Gehe das Hundebellen nämlich nicht über das normale Maß hinaus, müsse der Vermieter dies hinnehmen. Hinnehmen müsse er auch, dass der Hund hin und wieder alleine in der Wohnung gelassen werde. Daraus könne nicht geschlossen werden, dass die Wohnung besonders gefährdet sei oder Beschädigungen zu erwarten seien. Für eine Gefährlichkeit des Hundes spreche auch nicht, dass dieser stark an seiner Leine ziehe (AG Waiblingen, 9 C 327/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Waiblingen, Urteil vom 14.06.2013 (Az.: 9 C 327/13):


Tatbestand

Die Parteien streiten wegen der Zulässigkeit der Hundehaltung in der Mietwohnung.

Die Beklagte ist Mieterin der Wohnung des Klägers. Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC. Seit September 2012 hält die Beklagte einen Golden Retriever Mischling in der Mietwohnung. In der Wohnung befinden sich Terrarien. Außerdem ist die Wohnung mit Parkett ausgestattet, dieser hat Kratzspuren.

Eine Genehmigung des Klägers für die Hundehaltung wurde von der Beklagten nicht eingeholt. In dem Haus, in welchem sich die Wohnung befindet, werden 5 weitere Hunde ähnlicher Größe und Beschaffenheit gehalten.

Eine Hundehaftpflichtversicherung, welche auch das Risiko von Schäden angemieteter Wohnungen miteinschließt, besteht für den Hund aktuell nicht, es besteht lediglich eine einfache Hundehaftpflichtversicherung.

Mit Schreiben vom 30.09.2012 mahnte der Kläger die Beklagte ab und forderte sie unter Fristsetzung zum 25.10.2012 auf, die Hundehaltung in der Mietwohnung zu beenden. Mit Anwaltschreiben vom 10.12.2012 wurde die Beklagte erneut darauf hingewiesen, dass der Kläger mit der Hundehaltung nicht einverstanden sei.

In § 9 des Mietvertrags ist folgende Regelung enthalten:

Der Mieter bedarf für die Haltung von Haustieren - sofern es sich nicht um Kleintiere, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, - der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann versagt - bzw. widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstückes zu befürchten ist.

Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Unterlassung der Hundehaltung in der Mietwohnung sowie die Beseitigung des Hundes.

Die Klagepartei trägt vor, es bestehe die Gefahr der Beschädigung des Parketts durch den Hund. Die auf dem Parkett vorhandenen Kratzspuren würden vom Hund der Beklagten herrühren.

Die Haftpflichtversicherung sei mit Beginn zum 01.10.2012 abgeschlossen worden, so dass sich in jedem Schadensfalls die Frage einer Vorvertraglichkeit stellen würde, da der Hund bereits bei Versicherungsbeginn in der Wohnung gewesen sei.

Im Übrigen sei auch eine artgerechte Haltung des Hundes nicht möglich. Einmal sei der Parkettboden ungeeignet und zum anderen sei zu wenig Platz vorhanden wegen der zahlreichen Terrarien, die die Beklagte in der Mietwohnung aufgestellt habe. Die Anzahl der Terrarien sei auch bei Anschaffung des Hundes nicht reduziert worden.

Es sei auch keine ausreichende Beaufsichtigung des Hundes möglich. Sowohl die Beklagte als auch deren Lebensgefährte würden in Wechselschicht arbeiten, der 5-jährige Sohn könne keine Hundeaufsicht führen. Es sei nicht immer eine Person zu Hause, so dass der Hund nicht ausreichend beaufsichtigt werden könne. Dies zeige sich auch daran, dass er nicht ausreichend geschult worden sei.

Im Übrigen sei die Haltung des Hundes auch aus therapeutischen Gründen wegen des Sohnes nicht möglich. Das Vorliegen einer logopädischen Empfehlung werde bestritten. Aus dem vorgelegten Attest ergebe sich lediglich, dass eine Logopädin die Hundehaltung befürworte. Außerdem könnten die Sprachprobleme nicht gravierend sein, da die Therapie fast ein Jahr unterbrochen worden sei.

Die Beseitigung des Hundes stelle keine unbillige und unzumutbare Härte dar. Zudem habe sich die Beklagte ohnehin als unzuverlässig erwiesen, indem sie Schimmelbildung in der Wohnung nicht unverzüglich mitgeteilt habe. Durch sie habe sich die Wohnungsbesichtigung wegen der Schimmelbildung um fast 2 Monate lang verzögert. Außerdem zögerte die Beklagte die Schimmelbeseitigung bis zum 02.07.2012 hinaus.

Die Unzuverlässigkeit zeige sich auch dadurch, dass die Hundehaltung ohne Zustimmung des Klägers begonnen worden war und erst nach Erhalt des Schreibens des Klägers vom 30.09.2012 eine Tierhalterhaftpflichtversicherung abgeschlossen worden sei.

Außerdem habe die Beklagte die Ablesung ihrer Zählerstände am 04.12.2012 vereitelt. Der Verbrauch habe wegen fehlender Mitteilung der Zählerstände durch die Beklagte darauf hin geschätzt werden müssen.

Die Hundehaltung sei für den Kläger unzumutbar. Der Hund sei nicht ausreichend geschult worden, er ziehe beispielsweise stark an der Leine.

Die Klägerseite hatte zunächst folgende Anträge gestellt:

Die Beklagte wird verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, einen Hund ohne Zustimmung des Klägers in der Mietwohnung T.-str...., W., Wohnungsnummer... zu halten.

Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung nach Klageantrag Nr. 1 angedroht, dass gegen sie ein Ordnungsgeld bis zu einer Höhe von 250.000,00 € und für den Fall, das dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu sechs Monate festgesetzt werden kann.

Abschließend stellte die Klägerseite folgende Anträge:

Die Beklagte wird verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, einen Hund ohne Zustimmung des Klägers in der Mietwohnung T.-str...., W., Wohnungsnummer... zu halten.

Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung nach Klageantrag Nr. 1 angedroht, dass gegen sie ein Ordnungsgeld bis zu einer Höhe von 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu sechs Monate festgesetzt werden kann.

Die Beklagte wird verurteilt, den seit September 2012 in der Mietwohnung in der T.-str...., W., Wohnungsnummer... gehaltenen Hund der Rasse Golden Retriever-Mischling weiblich, Gröhe/Höhe maximal 50 cm, helle Fellfarbe, aus der Mietwohnung der Beklagten zu beseitigen.

Die Beklagtenseite beantragt:

Die Klage wird kostenpflichtig abgewiesen.

Die Beklagte trägt vor, der Hund habe ein ausgesprochen ruhiges und verträgliches Wesen und belle nicht. Die Beklagte und ihr Lebensgefährte würden in Wechselschichten arbeiten, so dass in aller Regel immer jemand zuhause sei. Der Hund sei demnach nie längere Zeit sich selbst überlassen.

Zur streitgegenständlichen Wohnung gehöre auch ein Garten, so dass Platz genug sei für eine artgerechte Haltung des Hundes. Die vorhandenen Terrarien seien bei Anschaffung des Hundes reduziert worden, so dass ausreichend Platz für den Hund vorhanden sei. Terrarien seien in einer solchen Anzahl vorhanden, dass eine adäquate Wohungsnutzung möglich sei.

Parkettboden sei nicht generell ungeeignet für eine Hundehaltung. Außerdem bestehe auch nicht die Gefahr, dass das Parkett verkratzt werde, da die Hündin keine scharfen Krallen habe. Die vorhandenen Kratzspuren seien bereits bei Einzug vorhanden gewesen.

Es sei nicht ersichtlich, weshalb gerade die Beklagtenwohnung zur Hundehaltung nicht geeignet sein solle, wenn im Haus bereits 5 Hunde vorhanden seien.

Von dem Hund gingen keinerlei Belästigungen oder Gefährdungen für die übrigen Hausbewohner aus. Er belle nicht und verursache auch keine Verschmutzungen.

Die Abschaffung des Hundes wäre eine unbillige und unzumutbare Härte und deshalb unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt. Die Hundehaltung erfolge aus therapeutischen Gründen für den 5-jährigen Sohn. Dieser habe starke Sprachprobleme.

Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, sie benachteilige die Mieter unangemessen. Es sei vorliegend davon auszugehen, dass die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Demnach wäre der Vermieter zur Zustimmung der Hundehaltung verpflichtet.

Die Behauptung, die Klägerin habe sich als unzuverlässig erwiesen, stehe mit der Hundehaltung in keinerlei Zusammenhang.

Dem Vermieter stehe kein Anspruch darauf zu, dass ein Versicherungsschutz für Schäden an die Miete der Wohnung herbeigeführt werde.

Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteivertretern gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung und Beseitigung des Hundes aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ein solcher Anspruch ist vorliegend ausgeschlossen, da die Zustimmung hätte erteilt werden müssen.

Das Gericht geht davon aus, dass die unter Punkt 9) Nr. 3 im Mietvertrag enthaltene Klausel wirksam ist. Entgegen der der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12 - zugrunde liegende Klausel, handelt es sich vorliegend nicht um ein Totalverbot mit Erlaubnisvorbehalt in Bezug auf die Hundehaltung. Unwirksam ist nach dem BGH eine Klausel dann, wenn die Haustierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters gestellt und von dessen Erlaubnis abhängig gemacht wird. Für einen derartigen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt sei kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar, so dass eine Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 unwirksam ist.

Vorliegend ist nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung versagt oder widerrufen werden kann, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Da sich vorliegend die Regelung in diesen Bestimmungen erschöpft, hängt die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien ab, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielen. Ein schrankenloser Erlaubnisvorbehalt liegt nicht vor, insbesondere wird die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht in das freie Ermessen des Vermieters gestellt. Diese ist grundsätzlich zulässig, lediglich beim Vorliegen sachlicher - und in der Klausel auch genauer bezeichneten Gründe - kann die Zustimmung versagt werden. Diese Regelung ist nicht zu beanstanden und stellt keine unangemessene Benachteiligung dar, weil sie lediglich dann eine Versagung der Zustimmung vorsieht, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache meist überschritten sein dürfte.

Im vorliegenden Fall war daher zu prüfen, ob die Zustimmung hätte versagt werden dürfen, weil der vertragsgemäße Gebrauch gemäß § 535 Abs. 1 BGB nicht eingehalten wurde.

Die Zustimmung des Vermieters konnte gemäß der Bestimmung im Mietvertrag nur dann versagt werden, wenn andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder die Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstücks zu befürchten ist.

Vorliegend geht das Gericht davon aus, dass die Zustimmung hätte erteilt werden müssen.

Aus dem Vortrag der Klägerseite, der Hunde ziehe stark an der Leine und auch aus dem Bestreiten, dass dieser nicht bellen würde, vermag das Gericht keine Beeinträchtigung anderer Bewohner herzuleiten.

Dass ein Hund bellt, liegt in der Natur der Sache. Dies ist grundsätzlich hinzunehmen, soweit es nicht über das normale Maß hinausgeht. Dass der Hund ständig bellen würde, wurde auch von der Klägerseite nicht vorgetragen. Im Übrigen wurde von der Beklagten vorgetragen, dass der Hund ein ruhiges Gemüt hat und nicht bellen würde.

Die Klagepartei hätte dann ohnehin ein Bellen, dass zu einer Belästigung führt, beweisen müssen.

Auch wenn der Hund stark an der Leine zieht, lässt sich hieraus nicht schließen, dass der Hund nicht ausreichend geschult worden sei oder gar eine Gefahr für andere bestehe.

Das angebotene Sachverständigengutachten war insoweit nicht einzuholen, weil es sich um einen Ausforschungsbeweis gehandelt hätte. Die Klägerseite hat nicht ausreichend schlüssig vorgetragen, inwiefern eine nicht ausreichende Schulung zu einer Beeinträchtigung anderer Personen führt. Hierzu wäre konkreterer Vortrag erforderlich gewesen, weswegen wegen einer nicht ausreichenden Schuldung, auf welche nur aufgrund eines behaupteten starken Ziehens an der Leine geschlossen wird, eine Gefährdung anderer zu befürchten ist.

Soweit die Klägerseite vorträgt, der Hund sei oft für längere Zeit sich selbst überlassen, wurde dies von der Beklagtenseite bestritten. Alleine die Tatsache, dass der Hund möglicherweise hin und wieder kurze Zeit auf sich allein gestellt ist, rechtfertigt nicht die Annahme, dass hieraus eine Gefährdung für die Mietsache entsteht. Auch diesbezüglich wäre näherer Vortrag erforderlich gewesen. Dem Gericht erschließt sich nicht, wie durch Sachverständigengutachten nachgewiesen werden soll, dass der Hund für längere Zeit sich selbst überlassen sei. Demnach war das angebotene Gutachten nicht einzuholen, da der Beweis hierdurch nicht hätte geführt werden können. Selbst wenn der Gutachter festgestellt hätte, dass der Hund nicht richtig geschult worden sei, ergäbe sich hieraus nicht gleichzeitig, dass er auch nicht ausreichend beaufsichtigt werde.

Soweit die Klägerseite vorträgt, eine artgerechte Haltung sei wegen der Terrarien, wegen des Parkettbodens und auch wegen fehlender Beaufsichtigung nicht möglich, hat dies keine Auswirkungen auf die Frage, ob die Hundehaltung in der vorliegenden Wohnung zulässig ist und ob eine Zustimmung hätte erteilt werden müssen. Im Rahmen der im vorliegenden Fall allein notwendigen mietrechtlichen Betrachtung ist die Frage der artgerechten Haltung des Hundes unerheblich. Die Frage der artgerechten Haltung betrifft lediglich den Hundehalter und hat keinerlei Auswirkungen auf den Vermieter. Im Übrigen wurde von der Beklagtenseite auch vorgetragen, dass der Garten genutzt werden kann, so dass der Hund zumindest im Garten Auslauf hat.

Bezüglich der Terrarien wurde von der Klägerseite nicht ausreichend vorgetragen, wie viele solcher Terrarien in der Wohnung vorhanden sind. Die Hundehaltung könnte lediglich dann versagt werden, wenn derart viele Terrarien in der Wohnung vorhanden wären, dass durch den Platzmangel auch eine Gefährdung der Mietsache durch die Hundehaltung entsteht. Um dies zu überprüfen hätte jedoch die Anzahl der Terrarien und deren Größe mitgeteilt werden müssen. Der Pauschale Hinweis, auf das Vorhandensein einiger Terrarien genügt nicht, so dass dieser Einwand nicht berücksichtigt werden kann.

Die Klägerseite hat weiter vorgetragen, dass sich die Beklagte bereits aufgrund anderer Sachverhalte als unzuverlässig erwiesen hat. Das Gericht folgt der Ansicht der Klägerseite, dass dies auch Auswirkungen auf die Hundehaltung hat, nicht. Im Rahmen der Frage, ob eine Hundehaltung durch die Beklagte zulässig ist, sind keine sachfremden Erwägungen einzustellen. Bei den vorgetragenen Sachverhalten, die nach Ansicht der Klägerseite zur Unzuverlässigkeit der Beklagten führen, handelt es sich um solche sachfremden Erwägungen. Die Frage, wann eine Schimmelbeseitigung stattfinden oder auch die Zählerablesung vorgenommen werden konnte, betrifft eigenständige Sachverhalte, die im Rahmen der Frage nach der Hundehaltung nicht zu berücksichtigen sind. Insbesondere ergibt sich hieraus weder die Befürchtung einer Gefährdung durch die Hundehaltung für andere Mitbewohner, noch für den Mietgegenstand oder das Grundstück. Demnach kann auf diese Gründe eine Versagung der Zustimmung ohnehin nicht gestützt werden.

Auf Abschluss einer Hundehaftpflichtversicherung für Schäden an der Mietsache hat ein Vermieter keinen Anspruch. Allerdings kann das Bestehen einer solchen Versicherung oder auch deren Fehlen in die Abwägung miteinbezogen werden, ob eine Hundehaltung zulässig ist.

Erheblich ist der Vortrag der Klägerseite, dass durch den Hund Kratzspuren auf dem Parkett entstanden seien. Zwar trägt die Beklagtenseite vor, diese hätten schon bei Einzug vorgelegen, darauf kommt es jedoch nicht an, so dass auch diesbezüglich die Zeugen beider Seiten zu hören waren. Denn eine Abwägung führt ohnehin zum Überwiegen der Interessen der Beklagtenseite.
Die Regelung im Mietvertrag räumt dem Vermieter ein Ermessen ein, die Zustimmung zu versagen, beschränkt auf die Gründe der Belästigung anderer Bewohner oder der Gefährdung der Mietsache und des Grundstücks.

In die vorzunehmende Abwägung ist damit eine behauptete Beschädigung des Parketts einzustellen. Hierbei muss auch berücksichtigt werden, dass eine Hundehaftpflichtversicherung, die auch für Schäden an der Mietsache eintritt, aktuell nicht besteht. Demnach wiegt eine etwaige Beschädigung schwerer, da nicht gesichert ist, dass diese durch eine Versicherung abgedeckt ist.

Allerdings existieren erhebliche Gründe, die für die Zulassung einer Hundehaltung in der Mietwohnung sprechen und die Befürchtung von Beschädigungen des Parketts überwiegen.

Die Hundehaltung folgt aus therapeutischen Gründen wegen der Sprachprobleme des Sohnes. Dies wurde durch Vorlage der logopädischen Empfehlung nachgewiesen. Dem Einwand der Klägerseite, dass die Sprachprobleme des Sohnes nicht erheblich sein können, da die Behandlung für ein Jahr unterbrochen wurde, folgt das Gericht nicht. Es bleibt offen, weswegen die Behandlung für ein Jahr unterbrochen wurde. Hierfür sind mehrere Gründe denkbar. Allein aus der Unterbrechung ergibt sich für das Gericht jedenfalls nicht, dass nur kleine Sprachprobleme vorliegen. Im Rahmen des Schreibens der Logopädin vom 13.03.2013 schildert diese, dass durch die Aufnahme des Hundes in der Familie sprachliche Fortschritte verzeichnet werden konnten. Das Schreiben der Logopädin erschöpft sich auch nicht in einer bloßen Empfehlung, sondern legt im Einzelnen dar, weswegen die Hundehaltung einen positiven Einfluss auf die Sprachentwicklung des Sohnes der Beklagten hat. Das Gericht geht deswegen davon aus, dass die Hundehaltung für die Entwicklung des Sohnes der Beklagten notwendig war.

Für die Zulässigkeit der Hundehaltung spricht außerdem, dass bereits 5 Hunde im Haus vorhanden sind. Es erschließt sich dem Gericht nicht, weswegen ausgerechnet in der Wohnung der Beklagten kein Hund gehalten werden kann. Insbesondere kam auch die Haltung eines Schäferhundes mit der Haltung eines Golden Retriever Mischlings verglichen werden, in beiden Fällen handelt es sich um etwas größere Hunde.

Nach alledem geht das Gericht davon aus, dass die Gründe für die Haltung des Hundes überwiegen und die Haltung des Hundes zulässig ist. Die Zustimmung hierzu hätte folglich erteilt werden müssen.

Auch wenn diese vorliegend nicht erteilt wurde, ist es dem Kläger im Rahmen der für die dolo-agit-Einrede geltenden Grundsätze, verwehrt, sich auf die fehlende Zustimmung zu berufen. Nach den Grundsätzen der dolo-agit-Einrede fehlt es an einem schutzwürdigen Interesse, wenn eine Leistung verlangt wird, die alsbald zurückzugewähren wäre. Ebenso liegt der Fall hier. Der Kläger verlangt die Beseitigung des Hundes. Jedoch müsste vom Kläger die Zustimmung zur Haltung erteilt werden, woraufhin keine Beseitigung mehr möglich wäre. Demnach fehlt es an einem schutzwürdigen Interesse des Klägers, bezüglich der Beseitigung des Hundes und der Unterlassung der Hundehaltung.
Aufgrund dessen besteht kein Anspruch auf Beseitigung des Hundes und Unterlassung der Hundehaltung.

Ein Anspruch auf Androhung eines Ordnungsgeldes besteht bereits deswegen nicht, weil es an einer Unterlassungsverpflichtung fehlt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.