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Immobilienrecht

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BGH: Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

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zur Entscheidung des BGH vom 12.09.2007 - Az.: VIII ZR 316/06 - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Der VIII. Senat des BGH hat erneut Stellung zu den sog. „Schönheitsreparaturen“ im Mietrecht genommen. Nachdem die Richter in vorangegangenen Entscheidungen bereits mehrmals die Unzulässigkeit von starren Fristenregelungen in Formularverträgen festgestellt hatten, ging es im vorliegenden Fall um die sog. Endrenovierungsklausel.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung in Bremen. In ihrem Mietvertrag stand u.a. folgende Regelung:

 „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

 In der Anlage zum Mietvertrag hieß es unter Nr. 10:

 „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Die Kläger waren der Ansicht, diese Vereinbarung sei unwirksam mit der Folge, dass eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gar nicht bestehe. Dieser Auffassung gab der BGH statt. Der durchschnittliche Mieter müsse die Regelung dahingehend verstehen, dass er die Wohnung in jedem Fall vor seinem Auszug renovieren müsse. Diese Pflicht bestünde auch dann, wenn der Mieter die Mietwohnung nur für kurze Zeit genutzt hätte.

Eine solche Regelung stellt nach Auffassung des BGH jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs.1 Satz 1 BGB dar, da in Konsequenz eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietwohnung bestehe.

Das Urteil sollte für Mieter wie auch Vermieter Anlass sein, etwaige Mietverträge erneut zu überprüfen.