BGH erlaubt Mieterhöhung ohne Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete

bei uns veröffentlicht am13.07.2007

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
zum Urteil des VIII. Senats des BGH vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Der 8. Senat des BGH hat Stellung zum Recht des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter genommen. Nach Artikel 14 GG muss der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Vermieter sein Eigentum wirtschaftlich verwerten und deshalb u.a. auch die Miete erhöhen kann. Gesetzlichen Niederschlag hat dies in §§ 558 ff. BGB erfahren.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien hatten im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m² ab dem 1. Dezember 2005. Nachdem das zuständige Landgericht der Klage der Vermieterin stattgegeben hatte, legten die beklagten Mieter Revision ein. Der BGH wies die Revision zurück.

Aus dem Wortlaut des in Rede stehenden § 558 BGB gehe nicht hervor, dass es zur Mieterhöhung durch den Vermieter einer Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedürfe. Zudem beachte die Vorschrift die Schutzinteressen des Mieters bereits in ausreichendem Maße. Die Mieterhöhung sei durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die Mieterhöhung könne frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist) und die Erhöhung dürfe über einen Drei-Jahres-Zeitraum nicht 20 % übersteigen (Kappungsgrenze). Der Mieter müsse zudem damit rechnen, dass bei einer derart niedrigen Miete eine Anpassung erfolge.

Nach Ansicht einiger Fachleute dürfte die Entscheidung Tür und Tor für sog. Miet-Lockangebote geöffnet haben. Damit bezeichnet man Mietverträge, in denen der Vermieter einen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel liegenden Mietzins fordert. Nach einer bestimmten Zeit (üblicherweise nach Ablauf der einjährigen Sperrfrist) beruft sich der Vermieter dann auf sein gesetzliches Recht zur Mieterhöhung. Der Mieter sieht sich häufig in der Zwickmühle: Nach erfolgter Einrichtung in den Wohnräumen und dem Einleben in der Umgebung sind die wenigsten bereit, erneut „die Koffer zu packen“ und lassen sich auf die Mieterhöhung ein.

Nach der Entscheidung des BGH ist also Skepsis geboten, wenn Vermieter ein Mietobjekt zu auffällig niedrigeren Mietkonditionen anbieten. Im Zweifel sollte der Mieter sich beim Vermieter erkundigen, ob eine Mietanpassung beabsichtigt ist. Sicherheitshalber sollte ein Ausschluss der Anpassung auch entsprechend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Andernfalls kann nach Bezug der Traumwohnung schnell ein böses Erwachen erfolgen.

 

 

 

 

 

 

Gesetze

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4 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Gesetz über den Lastenausgleich


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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.