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Mieterhöhung

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BGH erlaubt Mieterhöhung ohne Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete

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zum Urteil des VIII. Senats des BGH vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Der 8. Senat des BGH hat Stellung zum Recht des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter genommen. Nach Artikel 14 GG muss der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Vermieter sein Eigentum wirtschaftlich verwerten und deshalb u.a. auch die Miete erhöhen kann. Gesetzlichen Niederschlag hat dies in §§ 558 ff. BGB erfahren.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien hatten im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m² ab dem 1. Dezember 2005. Nachdem das zuständige Landgericht der Klage der Vermieterin stattgegeben hatte, legten die beklagten Mieter Revision ein. Der BGH wies die Revision zurück.

Aus dem Wortlaut des in Rede stehenden § 558 BGB gehe nicht hervor, dass es zur Mieterhöhung durch den Vermieter einer Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedürfe. Zudem beachte die Vorschrift die Schutzinteressen des Mieters bereits in ausreichendem Maße. Die Mieterhöhung sei durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die Mieterhöhung könne frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist) und die Erhöhung dürfe über einen Drei-Jahres-Zeitraum nicht 20 % übersteigen (Kappungsgrenze). Der Mieter müsse zudem damit rechnen, dass bei einer derart niedrigen Miete eine Anpassung erfolge.

Nach Ansicht einiger Fachleute dürfte die Entscheidung Tür und Tor für sog. Miet-Lockangebote geöffnet haben. Damit bezeichnet man Mietverträge, in denen der Vermieter einen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel liegenden Mietzins fordert. Nach einer bestimmten Zeit (üblicherweise nach Ablauf der einjährigen Sperrfrist) beruft sich der Vermieter dann auf sein gesetzliches Recht zur Mieterhöhung. Der Mieter sieht sich häufig in der Zwickmühle: Nach erfolgter Einrichtung in den Wohnräumen und dem Einleben in der Umgebung sind die wenigsten bereit, erneut „die Koffer zu packen“ und lassen sich auf die Mieterhöhung ein.

Nach der Entscheidung des BGH ist also Skepsis geboten, wenn Vermieter ein Mietobjekt zu auffällig niedrigeren Mietkonditionen anbieten. Im Zweifel sollte der Mieter sich beim Vermieter erkundigen, ob eine Mietanpassung beabsichtigt ist. Sicherheitshalber sollte ein Ausschluss der Anpassung auch entsprechend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Andernfalls kann nach Bezug der Traumwohnung schnell ein böses Erwachen erfolgen.