DG Immobilienfonds – Haftung der die Beteiligung vertreibenden Banken?

bei uns veröffentlicht am16.05.2010

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Die DG Anlage Gesellschaft mbH ist Initiator und Gründungskommanditist der DG Immobilien-Anlagen - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Die DG Anlage Gesellschaft mbH ist Initiator und Gründungskommanditist der DG Immobilien-Anlagen. Es wurden bisher insgesamt 85 Beteiligungsangebote platziert, davon 58 geschlossene Immobilienfonds. Die Immobilienfonds sind als  Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder als Kommanditgesellschaften (KG) konzipiert. In den achtziger und neunziger Jahren haben sich zehntausende Anleger an den DG-Fonds mit einer Gesamteinlage von über einer Milliarde Euro beteiligt.

Die Anteile der DG-Fonds wurden meist über die Volks- und Raiffeisenbanken und die Südwestbank an ihre Bankkunden vertrieben. Die Fondsanteile sollten als sichere und wertbeständige Immobilieninvestition der ergänzenden Altersvorsorge dienen.

Einige DG-Fonds befinden sich –wie viele andere geschlossene Immobilienfonds auch- in einer kritischen wirtschaftlichen Situation. Hauptgrund dafür ist der schlechte Vermietungsstand der Fondsimmobilien, der zu deutlich niedrigeren als den prospektierten Mieteinnahmen geführt hat. Verschärft hat sich das aber auch bei einzelnen Fonds durch den Wegfall der Wohnungsbauförderung in Berlin. Ausschüttungen wurden entweder in geringerer Höhe als prospektiert gezahlt, oder sie sind ganz ausgeblieben. Einige Fonds befinden sich sogar in Insolvenzgefahr. Die Anleger dieser Fonds müssen dann mit einem Totalverlust ihrer Einlagen rechnen. Es kann dann auch dazu kommen, dass die Anleger im Insolvenzfall ihre bisher erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen müssen.

Da die meisten DG-Fondsanleger die Produkte von ihrer Bank erworben haben, fühlen sie sich von dieser nun massiv getäuscht. Sie wurden im Anlagegespräch unter Vorlage vielversprechender Prospekte mit deutlich zu positiven Prognosen von den Bankmitarbeitern geworben und von der Anlage überzeugt. In den Anlagegesprächen war die Rede von attraktiven Renditen, die allerdings nicht der tatsächlichen Marktsituation entsprachen. Eine Risikoaufklärung erfolgte meist nur  unzureichend oder fehlte ganz. Die Anleger glaubten, sie hätten eine sichere Kapitalanlage als Alternative zum niedrig verzinsten Sparbuch erworben. Dass ihre Hausbank an diesem Geschäft Provisionen (sog. kick-backs) verdiente, wussten die meisten Anleger dagegen nicht und wurden darüber auch nicht aufgeklärt.

Die vermittelnden Banken sind jedoch verpflichtet, ihre Kunden unter anderem über diese so genannten Innenprovisionen (Kick-backs) zu informieren.

Außerdem sind die Banken verpflichtet, Kapitalanlagen, die sie anbieten, eigenständig auf ihre Rentabilität und Plausibilität zu prüfen. Tun sie das nicht, müssen sie den Anleger ausdrücklich darauf hinweisen.

Schließlich sind die Anlageberater der Banken verpflichtet, auf eine negative Presseberichterstattung über das angebotene Produkt hinzuweisen.

Es bestehen somit einige Ansatzpunkte für die Haftung der Banken aus einer fehlerhaften Anlageberatung. Ob in diesem Sinne eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Mit Urteil vom 13.05.2009 hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az. 23 U 64/07) u.a. die DZ Bank AG aus Prospekthaftung wegen eines fehlerhaften Anlageprospekts und unzureichender Darstellung der so genannten Weichkosten gegenüber einem klagenden Anleger zur Rückabwicklung der Fondsbeteiligung im Wege des Schadensersatzes verurteilt.

Der Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom. 07.10.2008 (Az. XI ZR 89/07) im Zusammenhang mit einer DG-Fonds Nr. 34-Beteiligung festgestellt, dass eine Bank ihrer Pflicht zur Prüfung einer Kapitalanlage aus einem Beratungsvertrag nicht schon allein dadurch genügt, dass sie eine bloße Plausibilitätsprüfung des Emissionsprospektes vornimmt. Sie ist vielmehr vor allem dann, wenn sie eine solche Fondsbeteiligung in ihr Anlageprogramm aufgenommen hat, verpflichtet, diese mit banküblichem kritischem Sachverstand zu prüfen. Soweit die beratende Bank im Übrigen gegenüber Ihrem Kunden den Eindruck erweckt, eine solche Kapitalanlage mit positivem Ergebnis geprüft zu haben, hat sie den Interessenten auch auf alle bei ordnungsgemäßer banküblicher Überprüfung erkennbaren Risiken hinzuweisen.

In einer aktuellen Entscheidung des OLG Stuttgart (9 U 58/09) wurde die Bank zur Zahlung von  Schadensersatz verurteilt, weil sie Rückvergütungen (Kick-backs) verschwiegen hatte.


Urteile

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Bundesgerichtshof Urteil, 07. Okt. 2008 - XI ZR 89/07

bei uns veröffentlicht am 07.10.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 89/07 Verkündet am: 7. Oktober 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja _______

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