Eigenbedarf: Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung

bei uns veröffentlicht am14.02.2017

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter eine andere in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht anbieten, wenn diese nicht mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist.
Dies gilt insbesondere wenn diese kleiner ist oder einen geringeren Wohnwert aufweist. 

Eine Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, besteht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten von vornherein ausscheidet. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin für den Fall, in dem der Mieter die Alternativwohnung ohnehin nicht angemietet hätte, wenn sie ihm angeboten worden wäre. Dann wäre es treuwidrig, wenn sich der Mieter auf eine Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters beruft.

Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 1.12.2016 (67 S 323/16) folgendes entschieden:

Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum, kann sich der Mieter darauf allenfalls dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung tatsächlich angemietet hätte.

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 11. August 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 27 C 12/16 - wird auf seine Kosten nach einem Wert von bis 4.000,00 € zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht der vom Amtsgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die im Seitenflügel gelegene Wohnung des Beklagten durch die Kündigung vom 31. März 2015 mit Ablauf des 31. Dezember 2015 seine Beendigung gefunden hat.

Die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entspricht den gesetzlichen Formvorgaben; aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, stand den Klägern auch ein Kündigungsgrund gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite, da sie die an den Beklagten vermietete Wohnung für ihren Sohn benötigen.

Die Kündigung ist auch nicht wegen eines den Klägern zur Last zu legenden Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben unwirksam.

Die Kläger haben nicht treuwidrig gehandelt, indem sie das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis gekündigt haben, obwohl vor Ablauf der Kündigungsfrist eine weitere in ihrem Eigentum stehende Wohnung im Vorderhaus frei stand. Ein Vermieter handelt treuwidrig, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er den geltend gemachten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann. An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehlte es. Zwar stand ab dem 1. Mai 2015 im Vorderhaus des Anwesens eine 75 qm große Wohnung frei, in der die Kläger den Wohnbedarf ihres Sohnes ohne Weiteres hätte decken können, ohne Rückgriff auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung nehmen zu müssen. Die Wohnung im Vorderhaus indes war mit der streitgegenständlichen Wohnung nicht im vorgenannten Sinne vergleichbar, da sie eine 20 qm größere Fläche als die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung aufweist und die Entscheidung der Kläger, den Platzbedarf ihres Sohnes zu beschränken und diesen in der kleineren anstatt einer flächenmäßig größeren und ebenfalls in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu decken, zu respektieren ist.

Den Klägern fällt insoweit auch kein Verstoß gegen ihre Anbietpflicht zu Last. Sie haben dem Beklagten die Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung zu einem Gesamtmietzins von 910,00 EUR angeboten. Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überstieg, ist unerheblich, da die Kläger mit ihrem Angebot weder gegen ein Verbotsgesetz verstoßen noch den Wuchertatbestand erfüllt haben. Soweit der Beklagte erstinstanzlich behauptet hat, die verlangte Miete verstoße gegen die Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB, konnte die Verfassungsmäßigkeit der Norm ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Kläger, die im Moment des Ausspruchs der Kündigung und der Anbietung der Alternativwohnung am 31. März 2015 den zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getretenen § 556d Abs. 1 BGB nicht zu berücksichtigen hatten, zumindest nach dessen Inkrafttreten zur Abgabe eines den Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB entsprechenden neuerlichen Angebotes verpflichtet gewesen wären. Denn die verlangte Miete hat zu keinem Zeitpunkt gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßen, da die Alternativwohnung zuvor umfassend saniert wurde und deshalb dem Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB unterfiel. Zwar hat der Beklagte den von den Klägern behaupteten Umfang der Modernisierung bestritten. Da ihm jedoch für die Voraussetzungen des § 242 BGB - und damit auch für den Verstoß der Kläger gegen ihre Anbietpflicht - die Darlegungs- und Beweislast oblag, ging sein einfaches Bestreiten ohne nähere Darlegungen zur tatsächlichen Ausstattung der Wohnung und mangels Beweisantritts ins Leere.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht es auch nicht entgegen, dass die Kläger den geltend gemachten Eigenbedarf nicht über die zum 28. Februar 2016 von einer Nachbarmieterin gekündigte weitere Alternativwohnung im Seitenflügel gedeckt oder diese dem Beklagten zumindest angeboten haben.

Insoweit konnte dahinstehen, ob dem Vermieter der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 242 BGB auch dann verwehrt sein kann, wenn er bei Ausspruch der Kündigung oder zumindest vor Ablauf der Kündigungsfrist bereits absehen kann, dass für die Deckung des geltend gemachten Eigenbedarfs in Frage kommender Alternativwohnraum unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Zwar konnten die Kläger bei Ausspruch der Kündigung nicht davon ausgehen, dass die weitere Alternativwohnung bereits zum 28. Februar 2016 frei werden würde. Da der mit der Nachbarmieterin geschlossene Mietvertrag aber von vornherein nur bis zum 30. April 2016 befristet war, lag es bereits bei Ausspruch der Kündigung nahe, dass sie die Wohnung nur wenige Monate nach Ablauf der für den Beklagten maßgeblichen Kündigungsfrist am 31. Dezember 2015 räumen würde; diese Erkenntnis musste sich erst recht am 30. November 2015 - und damit noch vor Ablauf der für den Beklagten maßgeblichen Kündigungsfrist - aufdrängen, nachdem die Nachbarmieterin vorfristig die Kündigung ihres befristeten Mietverhältnisses zum 28. Februar 2016 erklärt hatte. Gleichwohl waren die Kläger nicht verpflichtet, ihren Eigenbedarf über die voraussichtlich frei werdende - und später tatsächlich frei gewordene - Alternativwohnung zu decken. Denn der geltend gemachte Wohnbedarf wäre in der Alternativwohnung nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen, da es sich bei dieser anders als bei der vom Beklagten bewohnten Wohnung nicht um eine mehrgeschossige Etagenwohnung, sondern um eine eingeschossige Erdgeschosswohnung mit einem vergleichsweise geringeren Wohnwert handelte, da die Alternativwohnung durch ihre Lage nicht nur einem erhöhten Einbruchsrisiko ausgesetzt, sondern auch schlechter belichtet und besonnt ist als die vom Beklagten innegehaltene Wohnung.

Ob die Kläger im Lichte von Treu und Glauben zumindest verpflichtet gewesen wären, dem Beklagten die vorgenannte Wohnung als Alternativwohnung anzubieten, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung. Eine Anbietpflicht besteht nämlich zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet. Dem ist der Fall gleichzustellen, in dem der Mieter die Wohnung im Falle ihrer Anbietung ohnehin nicht angemietet hätte. Das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der - im Tatbestand der § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ohnehin nicht normierten - Anbietpflicht würde sich in einem solchen Fall seinerseits als treuwidrig erweisen, da ihm kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde läge. Denn die Rechtsausübung ist - auch ohne dass die Voraussetzungen des § 226 BGB vorliegen - rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt. So aber läge der Fall hier, wenn den Klägern die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung ihres - zudem unstreitigen - Eigenbedarfs dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Beklagten eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte. Welche Partei in diesem Zusammenhang die Darlegungs- und Beweislast für den Anmietwillen des Mieters während der den Vermieter treffenden Anbietpflicht trifft, konnte dahinstehen. Denn es steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, dass der Beklagte die Erdgeschosswohnung im Seitenflügel auch im Falle ihrer pflichtgemäßen Anbietung nicht angemietet hätte, nachdem er die im Kündigungsschreiben angebotene weitere Alternativwohnung im Vorderhaus nicht angemietet und sich auch zur Anmietung der nunmehr im Verlaufe des zweiten Rechtszugs angebotenen - und weiter frei stehenden - Erdgeschosswohnung im Seitenflügel selbst zu dem von den Klägern in Aussicht gestellten Nettokaltmietzins von 526,76 EUR nicht in der Lage gesehen hat.

Die Entscheidung über die Kosten und die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 97 Abs. 1 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 712 Abs. 1, 713, 714 Abs. 2 ZPO. Dem Antrag auf Vollstreckungsschutz war gemäß § 713 ZPO nicht zu entsprechen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil mangels Zulassung der Revision oder der für die Einlegung einer Nichtzulassungsbeschwerde erforderlichen Mindestbeschwer unzweifelhaft nicht gegeben ist; davon abgesehen fehlte es auch an der Glaubhaftmachung des Antrags gemäß § 714 Abs. 2 ZPO. Eine weitere Räumungsfrist war dem Beklagten gemäß § 721 Abs. 1 ZPO aus den Gründen des seinen Räumungsfristverlängerungsantrag betreffenden Beschlusses vom heutigen Tage, auf den die Kammer Bezug nimmt und dem nichts hinzuzufügen ist, nicht zu gewähren. Auch die Zulassung der Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht veranlasst. Die Zurückweisung der Berufung beruht auf einer Verneinung der Voraussetzungen des § 242 BGB, deren Voraussetzungen vom BGH geklärt und die davon abgesehen ohnehin nur eingeschränkt revisibel sind. Von dieser Rechtsprechung ist die Kammer nicht abgewichen, so dass weder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die grundsätzliche Bedeutung der Sache eine Zulassung der Revision erforderten.

Gesetze

Gesetze

16 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 985 Herausgabeanspruch


Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters


(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556f Ausnahmen


§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung


(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§

Zivilprozessordnung - ZPO | § 721 Räumungsfrist


(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das

Zivilprozessordnung - ZPO | § 714 Anträge zur vorläufigen Vollstreckbarkeit


(1) Anträge nach den §§ 710, 711 Satz 3, § 712 sind vor Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. (2) Die tatsächlichen Voraussetzungen sind glaubhaft zu machen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 713 Unterbleiben von Schuldnerschutzanordnungen


Die in den §§ 711, 712 zugunsten des Schuldners zugelassenen Anordnungen sollen nicht ergehen, wenn die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht vorliegen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters


(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie 1. das Berufungsgericht in dem Urteil oder2. das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils


(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil 1. die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2. eine kurze Begründung für die Abänderung, A

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 226 Schikaneverbot


Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einem anderen Schaden zuzufügen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Anwälte der Kanzlei die zu passenden Rechtsgebieten beraten

Anwälte der Kanzlei die zu Immobilienrecht beraten

Rechtsanwältin

Dikigoros - griechische Rechtsanwältin - und Mediatorin Vasiliki Siochou


Familienrecht - Erbrecht - Immobilienrecht - griechisches Recht - Mediation
EnglischGriechisch 1 mehr anzeigen

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Immobilienrecht

Aktuelle Rechtsprechung zum WEG-Recht

27.02.2007

Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht - BSP Rechtsanwälte in Berlin-Mitte

Archiv

03.02.2009

ältere Artikel - Rechtsberatung zum Immobilienrecht - BSP Rechtsanwälte Berlin-Mitte

Wissenswertes zum Immobilienrecht allgemein

02.08.2007

Rechtsanwalt zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Rechtsanwälte Berlin Mitte

Planung Immobilienerwerb

06.05.2016

Rechtsanwalt für Immobilienwirtschaftsrecht - BSP Rechtsanwälte in Berlin-Mitte

Wiederverkauf | Exit-Strategie

06.05.2016

Rechtsanwalt für Immobilienwirtschaftsrecht - BSP Rechtsanwälte in Berlin-Mitte

Referenzen

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2.
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3.
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn sie nur den Zweck haben kann, einem anderen Schaden zuzufügen.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Die in den §§ 711, 712 zugunsten des Schuldners zugelassenen Anordnungen sollen nicht ergehen, wenn die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht vorliegen.

(1) Anträge nach den §§ 710, 711 Satz 3, § 712 sind vor Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht.

(2) Die tatsächlichen Voraussetzungen sind glaubhaft zu machen.

(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.

(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.

(6) Die sofortige Beschwerde findet statt

1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet;
2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.