Areas of law tree

Beendigung von Mietverhältnissen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00

Other documents on aol

Fristlose Kündigung: Keine Kündigung trotz Beleidigungen als „talentfreie Abrissbirne“

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00
Beleidigt ein Mieter den Mitarbeiter des Vermieters, kann ihm nicht fristlos gekündigt werden, wenn er erfolgreich abgemahnt wurde und er ähnliche Äußerungen nicht wiederholt.
So entschied es das Amtsgericht Charlottenburg. Der Richter führte weiter aus, dass allenfalls eine Beleidigung im unteren Spektrum der denkbaren Beleidigungen gegeben sei. Daher sei auch keine ordentliche Kündigung gerechtfertigt.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 30.1.2015, (Az.: 216 C 461/14).


Tatbestand

Die Klägerin ist seit dem 01.09.1998 Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung im Haus... B1, deren Räumung und Herausgabe die Klägerin von den Beklagten begehrt. Auf den von den Parteien geschlossenen Mietvertrag wird wegen seines näheren Inhalts Bezug genommen.

Am 19.08.2014 bezeichneten die Beklagten den bei der Klägerin angestellten und für ihre Wohnanlage zuständigen Objektbetreuer Herrn... in einem an die Klägerin gerichtetem Faxschreiben als „faul“.

Von einer von der Klägerin unterhaltenen Homepage führt ein Link zu einer Facebook-Seite, auf der Mieter der Klägerin Bewertungen abgeben können. Auf der Facebook-Seite befinden sich zahlreiche, zum Teil heftige Beschwerden anderer Mieter. Wegen der von den Beklagten angeführten Beispiele wird auf die im Schriftsatz vom 30.10.2014 zitierten Beschwerden verwiesen. Nach einem Telefonat mit der Mitarbeiterin der Klägerin...bezeichneten die Beklagten diese auf der Facebook-Seite als „talentfreie Abrissbirne“.

Mit Schreiben vom 01.09.2014, auf dessen weiteren Inhalt Bezug genommen wird , kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts im Haus... in... Berlin bestehend aus 2 ½ Zimmern, Küche, Diele, Bad, ca. 69,99 qm groß nebst dazugehörigen Kellerräumen geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise mit Ablauf des 30.06.2015 geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie hätten trotz ihrer - unstreitigen - mehrmaligen Beschwerden wegen des von einer Gartenanlage ausgehenden Lärms keine Tätigkeiten des Objektbetreuers... vor Ort feststellen können. Zudem hätte die Mitarbeiterin... sie vor dem Facebook-Eintrag in einem emotional aufgeladenen Telefongespräch angeschrieen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt von den Beklagten die Herausgabe der Wohnung verlangen, da das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die fristlose noch die hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden ist.

Aufgrund der Bezeichnungen der Mitarbeiterin... als „talentfreie Abrissbirne“ und des Objektbetreuers... als „faul“ war die Klägerin nicht berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu kündigen.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Beleidigung ist eine Straftat und kann insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, verübt wird. Sie ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung, wobei eine bloße Unhöflichkeit nicht genügt.
Vorliegend kann das Gericht letztlich offen lassen, ob die beiden Bezeichnungen der Mitarbeiter der Klägerin den Tatbestand der Beleidigung gemäß § 185 StGB erfüllen. Denn jedenfalls wären sie im Spektrum der denkbaren Beleidigungen als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen.

Daher wäre vorliegend eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist anerkannt, dass dies bei schweren Beleidigungen regelmäßig gegeben ist. Etwas anderes gilt jedoch im Fall von einmaligen Beleidigungen, die für sich betrachtet kein besonderes Gewicht haben und sich die Unzumutbarkeit erst aus deren Wiederholung ergibt.

Hier handelt es sich zwar um zwei einzelne Äußerungen über verschiedene Personen gegenüber verschiedenen Adressaten. Letztlich stehen beide Äußerungen aber in einem unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang und gehen auch auf den selben Sachverhalt, nämlich den von den Beklagten als sehr störend empfundenen Lärm von der Gartenanlage, zurück. Die Bezeichnung „faul“ hat dabei zudem einen - von Seiten der Beklagten als zutreffend empfundenen und von der Klägerin bestrittenen - Tatsachenkern. Auch die Bezeichnung „talentfreie Abrissbirne“ zielt letztlich nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung oder auf die Kundgabe der Missachtung der Mitarbeiterin; auch in dieser Äußerungen steckt ein - von den Beklagten als wahr empfundener - Zusammenhang mit einem tatsächlichen Vorgang, dem Gespräch mit der Mitarbeiterin. Das Gericht verkennt nicht, dass entsprechende Äußerungen grundsätzlich durchaus zu einer fristlosen Kündigung berechtigen können; im vorliegenden Fall wäre eine Fortführung des Vertragsverhältnisses aber erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar.

Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung liegen nicht vor. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt zudem ein schuldhaftes Verhalten der Vermieter voraus, wobei das Maß des Verschuldens in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium steht.

Eine entsprechende schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt hier nicht vor. Ausgehend davon, dass die Bezeichnungen allenfalls Beleidigungen im unteren Spektrum der denkbaren Beleidigungen darstellen, stellen die Äußerungen der Beklagten keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung dar. Zu berücksichtigen ist dabei zum einen wiederum, dass den Äußerungen - zwischen den Parteien dem Grunde nach unstreitige und von den Beklagten als sehr störend empfundene - Lärmbelästigungen vorausgingen. Zum anderen durften die Beklagten im Hinblick auf die zahlreichen, zum Teil in sehr heftigem Ton geführten, Beschwerden auf der Facebook-Seite der Klägerin davon ausgehen, dass die Klägerin entsprechende Äußerungen nicht als kündigungsrelevant ansehen würde. Dies gilt umso mehr, als sich zumindest eine von den Beklagten zitierten Äußerungen auch auf einen konkreten Mitarbeiter der Klägerin bezieht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.