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Beendigung von Mietverhältnissen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Fristlose Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung

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zum Urteil des BGH vom 11.01.2006 - III ZR 364/04 - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Für Vermieter stellen unpünktliche Mietzahlungen der Mieter oftmals ein großes Ärgernis dar. Doch nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH kann dem effektiv begegnet werden.

Grundsätzlich obliegt es dem Mieter dafür Sorge zu tragen, dass die Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt beim Vermieter pünktlich eingeht. Erfolgen die Mietzahlungen durch den Mieter wiederholt zu einem verspäteten Zeitpunkt, berechtigt dies nach Ansicht des BGH den Vermieter dazu, das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gemäß § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.

Laut BGH ist eine solche Kündigung schon dann bereits wirksam, wenn zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich beim Vermieter eingegangen ist.

Bei der Beurteilung, ob eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter vorliegt, sind auch die der Abmahnung vorausgegangenen Zahlungsverzögerungen mit einzubeziehen.

Mit dieser Entscheidung folgt der BGH nunmehr seiner bislang geltenden Rechtsprechung aus dem Bereich des Gewerbemietrechts (BGH, Urteil vom 23.09.1987 – VIII ZR 265/86).

In der Praxis liegen oftmals neben den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auch die Voraussetzungen einer Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mitzahlung vor. Es bietet sich demnach oftmals an, die Kündigung auf beide Voraussetzungen zu stützen. Dem sollte jedoch unbedingt eine entsprechende Abmahnung seitens des Vermieters vorausgehen.

Für den Vermieter hat eine Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen den Vorteil, dass der Mieter bei einem sich anschließenden Prozess, sich nicht mehr auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berufen kann und die Kündigung daher auch nicht mehr nachträglich unwirksam werden kann.

Mieter sind gut beraten, bei einer erfolgten Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen, unverzüglich dafür Sorge zu tragen, dass alle zukünftigen Mietzahlungen stets pünktlich erfolgen, sofern sie nicht riskieren wollen vom Vermieter fristlos gekündigt zu werden.