Gewerberaum: Kündigungsrecht wegen Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel
Vernachlässigt der Vermieter seine Pflichten aus einer Konkurrenzschutzklausel, kann daraus ein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen.
Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Danach ist der Vermieter bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe (hier: Rechtsanwälte); er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlicher Hinsicht begrenzt.
Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte. Haben mehrere Rechtsanwälte zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag über ihre Kanzleiräume geschlossen, sind sie jedoch über einen Außensozietätsvertrag als Partner verbunden, obliegt es ihnen, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - gegebenenfalls auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Kon-kurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen (OLG Hamm, I-7 U 54/10).
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
OLG Hamm: Urteil vom 28.06.2011 (Az: I-7 U 54/10)
Auf die Berufungen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 3) wird das am 30. April 2010 verkündete Teilversäumnis- und Schlussurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten zu 1) und zu 3) werden verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem durch Vergleich vom 07. Juni 2011 aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Beklagten zu 2) an die Klägerin
662.380,35 € (in Worten: sechshundertzweiundsechzigtausend-dreihundertachtzig 35/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus jeweils 33.318,13 € seit dem 05. November 2007, dem 05. Dezember 2007 und dem 05. Januar 2008, aus weiteren 38.495,05 € seit dem 05. Februar 2008 sowie aus jeweils weiteren 35.043,77 € seit dem 05. März 2008, dem 05. April 2008, dem 05. Mai 2008, dem 05. Juni 2008, dem 05. Juli 2008, dem 05. August 2008, dem 05. September 2008, dem 05. Oktober 2008, dem 05. November 2008, dem 05. Dezember 2008, dem 05. Januar 2009, dem 05. Februar 2009, dem 05. März 2009 und dem 05. April 2009 sowie weitere 94.406,46 € (in Worten: vierundneunzig-tausendvierhundertsechs 46/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 09. März 2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage gegen den Beklagten zu 1) und den Beklagten zu 3) abgewiesen.
Die Widerklage bleibt durch Teilversäumnisurteil abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 1) und zu 3) die Gerichtskosten als Gesamtschuldner mit dem durch Vergleich vom 07. Juni 2011 aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Beklagten zu 2). Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagten zu 1) und zu 3) als Gesamtschuldner zu 2/3. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1) und zu 3) können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, soweit nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin der F.-GmbH (im Folgenden: F) Eigentümerin des Büro- und Geschäftshauses „E2“ in E. Die Beklagten zu 1) und zu 2) waren Gesellschafter der inzwischen aufgelösten Beklagten zu 3), einer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts betriebenen Rechtsanwalts- und Notarskanzlei. Im Jahr 2000 gründete die Beklagte zu 3) unter anderem mit der als Partnerschaftsgesellschaft betriebenen Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei Dr. L2, Dr. T3 und Partner (im Folgenden: L4) eine Außensozietät ohne eigenes Gesellschaftsvermögen zur gemeinsamen Berufsausübung. Mit Datum vom 04./05. August 2003 unterzeichnete der Beklagte zu 1) - laut Vertragsrubrum handelnd als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter für die Beklagte zu 3) - einen Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren mit der F. über Büroflächen im 4. und 5. Obergeschoss des Objekts „E2“ nebst Lagerflächen im Kellergeschoss und Parkflächen zu einer Nettokaltmiete von monatlich 28.328 € zzgl. Mehrwertsteuer und Nebenkostenvorauszahlungen. Gleichzeitig schloss die L4 zu ähnlichen Bedingungen einen Gewerberaummietvertrag mit der F. über das Erdgeschoss nebst Eingangs- und Empfangsbereich sowie über Büroflächen im 1. bis 3. Obergeschoss des Objekts „E2“. Ende Juli 2007 zogen beide Kanzleien in die jeweils von ihnen angemieteten Gewerberäume und betrieben dort unter dem Namen „P, L2, P2, T3 - Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Notare“ die Außensozietät.
Im Jahr 2006 kündigte die L4 den Außensozietätsvertrag mit der Beklagten zu 3) zum 31. Dezember 2007. Anfang November 2007 erfuhren die Beklagten, dass die L4 nunmehr beabsichtigte, selbst Rechtsdienstleistungen auf dem Gebiet des Wirtschaftsrechts durch eigene Rechtsanwälte anzubieten und hierzu bereits einen bisher bei der Beklagten zu 3) angestellten Rechtsanwalt abgeworben hatte. Mit Schreiben vom 20. und 27. November 2007 forderte die Beklagte zu 3) die F. unter Darlegung des Sachverhalts und Hinweis auf die nach ihrer Ansicht bestehende Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Konkurrenzschutz auf, durch geeignete Maßnahmen sicher zu stellen, dass neben der Beklagten zu 3) in dem Mietobjekt keine weiteren Rechtsanwälte oder Notare beruflich tätig sind. Mit Anwaltsschreiben vom 27. November 2007 wies die F. die Forderung der Gewährung von Konkurrenzschutz gegen Aktivitäten der L4 als unbegründet zurück. Mit Schreiben vom 03.12.2007 erklärte die Beklagte zu 3) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verweigerung des Konkurrenzschutzes und unzumutbarer Situation im Eingangs- und Empfangsbereich des Mietobjekts nach Auflösung der Außensozietät mit der L4. Ende 2007 räumte die Beklagte zu 3) die angemieteten Räume. Die Klägerin kündigte ihrerseits das Mietverhältnis mit Rücksicht auf die seit Oktober 2007 ausstehenden Mieten wegen Zahlungsverzugs außerordentlich zum 30.04.2009.
Mit der Klage hat die Klägerin die Beklagten als Gesamtschuldner zuletzt auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Oktober 2007 bis April 2009 in Höhe von insgesamt 662.380,35 €, eines Nebenkostensaldos von insgesamt 94.406,46 € für den Zeitraum 2007 und 2008 sowie von Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 27.032,43 € für die Monate Januar bis April 2009 in Anspruch genommen. Sie hat die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung der Beklagten zu 3) vom 03.12.2007 nicht wirksam beendet worden, da ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund nicht bestanden habe. Die F. sei zur Gewährung von Konkurrenzschutz gegen Aktivitäten der Partnergesellschaft des Beklagten, L4, nicht verpflichtet gewesen.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 03.12.2007 wirksam beendet worden. Ferner haben sie die Aufrechnung mit einem Nebenkostenguthaben für das Jahr 2006 in Höhe von 15.090, 61 € und hilfsweise die Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen wegen Nichtberücksichtigung eines nach ihrer Behauptung gestellten Nachmieters erklärt. Der Beklagte zu 2) hat darüber hinaus bestritten, dass der Beklagte zu 1) beim Abschluss des Mietvertrages alleinvertretungsberechtigt für die Beklagte zu 3) gewesen sei. Ferner hat der Beklagte zu 2) die Ansicht vertreten, der Mietvertrag erfülle nicht das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
Die Beklagten zu 1) und 2) haben darüber hinaus widerklagend beantragt, die Klägerin zur Zahlung Schadensersatz in Höhe von 70.223,98 € im Zusammenhang mit Umzugskosten zu verurteilen. In der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sie den Widerklageantrag nicht mehr gestellt. Die Klägerin hat die Abweisung des Widerklageantrags durch Versäumnisurteil beantragt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Widerklage durch Teilversäumnisurteil abgewiesen und der Klage durch Schlussurteil vollumfänglich stattgegeben.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:
Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) sei ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen. Der Beklagte zu 1) habe den Mietvertrag vom 04./05.08.2003 ausweislich des Rubrums im Namen der Beklagten zu 3) geschlossen. Er sei auch vertretungsbefugt gewesen. Es könne dahinstehen, ob er nach dem Gesellschaftsvertrag mit Einzelvertretungsmacht ausgestattet gewesen sei. Aufgrund mehrerer gewichtiger Indizien stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte zu 1) von dem Einzigen weiteren Gesellschafter, dem Beklagten zu 2), jedenfalls rechtsgeschäftlich zum Abschluss des Mietvertrages bevollmächtigt gewesen sei.
Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung der Beklagten vom 03.12.2007 nicht wirksam beendet worden. Die Beklagten seien weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung folge nicht aus einer Verletzung des Konkurrenzschutzes durch die Klägerin. Die in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel sei sowohl nach ihrem Wortlaut als auch bei lebensnaher Auslegung dahingehend zu verstehen, dass die Beklagten Konkurrenzschutz nur in Bezug auf künftig abzuschließende Mietverträge mit Dritten, nicht aber in Bezug auf eine Konkurrenz durch die L4 als ehemaliger Mitgesellschafterin der Außensozietät verlangen konnten. Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gemäß § 242 BGB berufen. Es könne dahinstehen, ob nicht der Konkurrenzschutz durch die ausdrücklich getroffene vertragliche Vereinbarung ohnehin abschließend geregelt sei. Jedenfalls führe auch ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht zu der begehrten Rechtsfolge. Da nämlich die L4 im Rahmen der Außensozietät von Anfang an auch Rechtsanwaltsdienstleistungen angeboten habe, stelle das Anbieten von Rechtsanwaltsdienstleistungen durch eigene Anwälte keine rechtswidrige Sortimentsumstellung, sondern nur eine von den Beklagten zu duldende Sortimentserweiterung dar. Außerdem könne der aus § 242 BGB abgeleitete vertragsimmanente Konkurrenzschutz den Mieter nicht vor selbst auferlegten Risiken schützen. Schließlich begründe auch der Umstand, dass der Empfangsbereich im Erdgeschoss allein an die L4 vermietet sei, keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beklagten hätten den Mietvertrag bewusst ohne ein eigenes vertragliches Nutzungsrecht am Erdgeschoss und am Eingangsbereich abgeschlossen und sich insoweit auf eine interne Vereinbarung mit der L4 verlassen. Die durch die Konkurrenztätigkeit der L4 entstandene Situation liege auch insoweit allein im Verantwortungsbereich der Beklagten.
Die Kündigung vom 03.12.2007 könne schließlich auch nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Das Mietverhältnis sei wirksam auf eine feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 550 BGB. Denn der Vertrag vom 04./05.08.2003 genüge dem Schriftformerfordernis im Sinne dieser Vorschrift. Durch die Bezeichnung des Beklagten zu 1) im Rubrum des Vertrages als alleinvertretungsbefugter Berechtigter sei das Erfordernis eines die Vertretung kennzeichnenden Zusatzes bei der Unterzeichnung des Vertrages gewahrt, ein weiterer Zusatz im Bereich der Unterschrift sei nicht erforderlich.
Der Höhe nach bestünden der Mietzinsanspruch, der Anspruch auf das Nebenkostensaldo und der Nebenkostenvorauszahlungsanspruch so, wie in der letzten mündlichen Verhandlung von der Klägerin geltend gemacht. Der Anspruch sei weder durch Minderung noch durch Aufrechnung erloschen. Die Minderung scheitere am Fehlen einer Vertragsverletzung der Klägerin. Die Aufrechnung mit dem Nebenkostenguthaben aus dem Jahr 2006 scheitere am Erfordernis der Gegenseitigkeit, da dieses Guthaben nur der früheren Eigentümerin des Objekts entgegengehalten werden könne. Die weitergehende Aufrechnung resultiere aus streitigen Forderungen und sei deshalb nach der wirksamen Vereinbarung in § 9 Abs. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Hiergegen richten sich die Berufungen der Beklagten.
Die Beklagten zu 1) und 3) rügen, das Landgericht habe die Konkurrenzschutzklausel des § 23 Nr. 3 des Mietvertrages rechtsfehlerhaft ausgelegt. Jedenfalls im Wege ergänzender Auslegung sei festzustellen, dass sich der vertragliche Konkurrenzschutz auch auf die Konkurrenz durch die ehemalige Mitgesellschafterin der Außensozietät beziehe. Außerdem habe das Landgericht zu Unrecht einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vereint. Gründe für einen vertraglichen Ausschluss seien nicht ersichtlich. Entgegen der Ansicht des Landgerichts stelle das Angebot eigener Rechtsdienstleistungen durch die L4 auch nicht eine bloße Sortimentserweiterung, sondern eine unzulässige Sortimentsumstellung dar. Denn anders als in den Entscheidungsgründen vorausgesetzt, habe die L4 zuvor unstreitig keine eigenen Rechtsdienstleistungen, sondern ausschließlich Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüferleistungen erbracht. Außerdem habe das Landgericht die im Zusammenhang mit der Konkurrenzsituation entstandene Unzumutbarkeit der Situation im Eingangsbereich des Mietobjekts unzutreffend bewertet.
Der Beklagte zu 2) hat sich den Rügen der Beklagten zu 1) und 3) angeschlossen. Darüber hinaus hat er weiterhin geltend gemacht, die Beklagte zu 3) und er seien durch den Mietvertrag vom 04./05.08.2003 mangels Vertretungsmacht des Beklagten zu 1) nicht wirksam verpflichtet worden. Schließlich hat er betont, der Mietvertrag sei jedenfalls durch ordentliche Kündigung spätestens zum 31.03.2008 beendet worden, da die Schriftform nicht eingehalten worden sei. Dies folge, wie schon erstinstanzlich vorgetragen, an dem fehlenden Vertretungszusatz bei der Unterschrift. Zudem stützt er den Schriftformmangel nunmehr auch auf eine im Mietvertrag nicht erwähnte Nebenabrede über eine Rückvergütung an die Beklagte zu 3) vom 04. August 2008.
Die Beklagten zu 1) und zu 3) beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 2) hat ebenfalls beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Im Wege eines mit der Klägerin geschlossenen gerichtlichen Vergleichs, festgestellt durch Beschluss des Senats vom 07. Juni 2011, ist er sodann aus dem Rechtsstreit ausgeschieden.
Die Klägerin beantragt, die Berufungen der Beklagten zu 1) und zu 3) zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil mit weiteren Ausführungen. Ferner bestreitet sie den Abschluss der Nebenabrede über eine Rückvergütung und rügt den entsprechenden Vortrag als verspätet. Zudem meint sie, die Abrede sei jedenfalls vom Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erfasst, da sie keine auf einen etwaigen Erwerber des Mietobjekts übergehende Verpflichtung begründe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags zweiter Instanz wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Nachdem die Klägerin und der Beklagte zu 2) den mit Senatsbeschluss vom 07. Juni 2011 festgestellten Vergleich geschlossen haben, war in der Hauptsache nur noch über die Berufungen des Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 3) zu entscheiden. Diese sind zulässig, jedoch überwiegend unbegründet.
Gegen die Zulässigkeit der Berufungen bestehen keine Bedenken. Zweifel an der ordnungsgemäße Vertretung der Beklagten zu 3) im Berufungsverfahren sind durch die im Senatstermin vom 29. März 2011 ausdrücklich erklärte Genehmigung der Prozessführung durch den Beklagten zu 2) ausgeräumt. Die auch nach ihrer Auflösung weiterhin parteifähige Beklagte zu 3) ist damit gemäß § 51 ZPO i. V. m. §§ 714, 730 Abs. 2 S. 2 BGB wirksam von ihren beiden Gesellschaftern, den Beklagten zu 1) und zu 2), vertreten.
Die Berufungen sind nur in geringem Umfang begründet.
Die Berufungen haben Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zu Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2009 in Höhe von insgesamt 27.032,43 € nebst Zinsen wenden. Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum kann die Klägerin schon deshalb nicht mehr verlangen, weil insofern Abrechnungsreife eingetreten ist.
Nach mittlerweile gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung sind Nebenkosten auch bei der Gewerberaummiete, soweit nichts anderes vereinbart ist, binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife ist die Forderung von Vorauszahlungen ausgeschlossen, der Anspruch des Vermieters beschränkt sich auf den von ihm darzulegenden Abrechnungssaldo.
Gemäß § 5 Nr. 1 Abs. 5 des Mietvertrages vom 04./05. August 2003 ist die Klägerin zur Abrechnung der während eines Kalenderjahres angefallenen Nebenkosten bis zum 31. Dezember des folgenden Jahres verpflichtet. Die Abrechnungsfrist für die im Jahr 2009 angefallenen Nebenkosten endete danach am 31. Dezember 2010. Vorauszahlungen können insoweit nicht mehr verlangt werden. Eine Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2009 hat die Klägerin nicht vorgelegt.
Im Übrigen sind die Berufungen unbegründet.
Das Landgericht hat die Beklagten zu 1) und zu 3) zu Recht als Gesamtschuldner zur Zahlung offener Mieten in Höhe von insgesamt 662.380,35 € für die Monate Oktober 2007 bis April 2009 sowie zur Begleichung der Nebenkostensalden für die Jahre 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 94.406,46 € verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) folgt aus § 535 Abs. 2 BGB. Der für die Dauer von 10 Jahren geschlossene Mietvertrag vom 04./05. August 2003, in den die Klägerin auf Vermieterseite als Rechtsnachfolgerin der F.-GmbH eingetreten ist, ist mit der Beklagten zu 3) als Mieterin wirksam zustande gekommen und entgegen der Ansicht der Beklagten nicht durch die Kündigung vom 03.12.2007 vorzeitig beendet worden. Der Beklagte zu 1) haftet für die Forderungen aus dem Mietvertrag als Gesellschafter der Beklagten zu 3) neben dieser akzessorisch analog § 128 HGB.
Der Mietvertrag vom 04./05. August 2003 ist rechtsgültig mit der Beklagten zu 3) als Mieterin zustande gekommen. Der Beklagte zu 1) hat die Beklagte zu 3) bei dem Vertragsschluss wirksam gemäß § 164 Abs. 1 BGB vertreten.
Der Beklagte zu 1) hat die Vertragsurkunde ausweislich des Rubrums nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Beklagten zu 3) unterzeichnet. Ob er hierbei zur Alleinvertretung der Gesellschaft berechtigt war, kann offen bleiben. Denn der Beklagte zu 2) als einziger weiterer Gesellschafter hat den Vertragsschluss für die Beklagte zu 3) jedenfalls im Nachhinein gemäß § 177 Abs. 1, 184 BGB genehmigt.
Nach allgemeiner Ansicht ist auch bei der Gesamtvertretung gemäß §§ 714, 709 BGB ein gemeinsames Handeln der Gesellschafter nicht erforderlich. Es genügt, dass nach außen ein Gesellschafter als Vertreter der Gesellschaft auftritt. Die anderen können gemäß §§ 177 Abs. 1, 182, 184 BGB gegenüber diesem intern oder gegenüber dem Geschäftsgegner zustimmen. Hierbei muss die Zustimmung nicht ausdrücklich erklärt werden, sie kann vielmehr auch durch schlüssiges Verhalten oder durch Duldung oder Setzen eines Rechtsscheins bewirkt werden.
Eine Genehmigung des vom Beklagten zu 1) im Namen der Beklagten zu 3) geschlossenen Mietvertrages durch den Beklagten zu 2) als einzigem Mitgesellschafter folgt hier aus dem Umstand, dass die Miete über den gesamten Zeitraum von August 2003 bis September 2007 vom Konto der Beklagten zu 3) geflossen ist, und zwar unstreitig mit Wissen und Billigung des Beklagten zu 2). Dies konnte aus dem Empfängerhorizont der F.-GmbH als Vermieterin nicht anders als eine Billigung des Mietvertrages durch sämtliche zur Geschäftsführung berechtigten Gesellschafter der Beklagten zu 3) verstanden werden. Dass dem Beklagten zu 2) - jedenfalls nach seiner Behauptung - insofern jegliches Erklärungsbewusstsein fehlte, ist unschädlich, da eine Willenserklärung lediglich ein potentielles Erklärungsbewusstsein voraussetzt, das aufgrund der unstreitigen Gesamtumstände hier angenommen werden muss.
Selbst wenn aber Zweifel daran verbleiben sollte, ob die ständige Begleichung des Mietzinses vom Konto der Gesellschaft als Erklärung der konkludenten Billigung durch alle geschäftsführenden Gesellschafter angesehen werden kann, ist doch jedenfalls die Verursachung eines Rechtsscheins durch den Beklagten zu 2) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsscheinsvollmacht festzustellen. Die F.-GmbH durfte aufgrund der durchgehenden Überweisung der Miete vom Konto der Gesellschaft davon ausgehen, dass sämtliche geschäftsführende Gesellschafter den Mietvertrag billigen. Der Beklagte zu 2) hätte den so erzeugten Rechtsschein bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt erkennen und verhindern können.
Nach alledem ist von einem wirksamen Vertragsschluss zwischen der F.-GmbH und der Beklagten zu 3) auszugehen. Die von den Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 19.06.2008, III ZR 46/06, steht dieser rechtlichen Würdigung nicht entgegen. Sie betrifft einen ganz anders gelagerten Sachverhalt. Denn dort sollte nach der Vereinbarung der Vertragsparteien der Mietvertrag durch alle Gesellschafter der GbR persönlich unterzeichnet werden. Hier hingegen war nach dem Inhalt des Vertragsformulars von vornherein alleine die Unterschrift des Beklagten zu 1) als Vertreter der Gesellschaft vorgesehen.
Das Mietverhältnis ist nicht durch die von der Beklagten zu 3) mit Schreiben vom 03. Dezember 2007 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vorzeitig beendet worden. Es fehlt an einem Kündigungsgrund im Sinne des § 543 BGB.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Die Beklagten haben die Kündigung in erster Linie damit begründet, dass die F.-GmbH den mit Schreiben vom 20. und 21. November 2007 angemahnten Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten der ehemaligen Partnergesellschaft der Beklagten zu 3), der Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei Dr. L., Dr. T3 & Partner (L4), auf dem Gebiet der anwaltlichen Beratung verweigert habe. Ferner haben die Beklagten die Kündigung auf eine aus ihrer Sicht unzumutbare Situation im Eingangs- und Empfangsbereich des Mietobjekts nach Auflösung der Außensozietät mit der L4 gestützt.
Beide Begründungen sind im Ergebnis nicht geeignet, eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB zu rechtfertigen.
Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die F.-GmbH habe den nach dem Inhalt des Vertrages geschuldeten Konkurrenzschutz nicht gewährleistet. Zwar kann aus der Vernachlässigung einer Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Ans.2 Nr. 1 BGB wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen. Eine Verletzung des vertraglich geschuldeten Konkurrenzschutzes lässt sich vorliegend jedoch nicht feststellen. Denn die F.-GmbH war bei Würdigung der Gesamtumstände nach dem Inhalt des Vertrages nicht verpflichtet, der Beklagten zu 3) Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten ihrer ehemaligen Partnergesellschaft L4 zu gewähren. Ein solche Konkurrenzschutzverpflichtung bestand weder vertragsimmanent, noch aufgrund der in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages ausdrücklich getroffenen Vereinbarung.
Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe. Er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlichen Hinsicht begrenzt. Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte.
Aus der hiernach gebotene Würdigung der Gesamtumstände und Interessen der Parteien folgt nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall, dass die F.-GmbH nicht verpflichtet war, der Beklagten zu 3) Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten der vormals mit ihr in der Außensozietät P, L2, P2, T3 (P3) partnerschaftlich verbundenen L4 zu gewähren.
Ausgangspunkt für die Bestimmung der Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist der im Mietvertrag vereinbarte Mietzweck.
Der Mietzweck ist in § 2 Nr. 1 des Mietvertrags vom 04./05.08.2003 allerdings weitgehend nichtssagend mit der Nutzung als „Bürofläche im üblichen Rahmen eines Bürobetriebs“ beschrieben. Unstreitig ist aber im Rahmen der Vertragsverhandlungen über die Art der beabsichtigten Nutzung, nämlich zum Betrieb einer wirtschaftsrechtlich ausgerichteten Anwaltskanzlei, gesprochen worden. Dies hat auch Niederschlag gefunden in den dem Vertrag beigefügten Grundrissplänen, in denen die von der Beklagten zu 3) gemieteten Räumlichkeiten jeweils als Anwaltsbüros gekennzeichnet sind.
Bei den Vertragsverhandlungen ebenfalls thematisiert worden ist die enge Kooperation der Beklagten zu 3) mit der in das gleiche Objekt einziehenden Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei L4 im Rahmen einer Außensozietät.
Der vereinbarte Mietzweck lässt sich demnach wie folgt bestimmen: Betrieb einer wirtschaftsrechtlich ausgerichteten Anwaltskanzlei in Kooperation mit der im gleichen Mietobjekt ansässigen, partnerschaftlich verbundenen Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei L5.
In zeitlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass der vertragsimmanente Konkurrenzschutz grundsätzlich auf spätere Konkurrenzansiedlungen beschränkt ist. Wer in Kenntnis einer bereits bestehenden Wettbewerbssituation Räume anmietet, kann in der Regel keinen Konkurrenzschutz beanspruchen. Betätigungen, die bekanntermaßen schon bei Abschluss des Mietvertrages von anderen Mietern im Objekt ausgeübt wurden, können nicht als Verstoß gegen eine vom Vermieter geschuldete Konkurrenzschutzverpflichtung gewertet werden.
Etwas anderes gilt hingegen, wenn der Betrieb eines im Objekt ansässigen anderen Mieters wesentliche Veränderungen erfährt und der andere Mieter erst durch diese Veränderungen zum Konkurrenten des Mieters wird. Bei den Veränderungen muss es sich aber um eine echte Sortimentenumstellung bezüglich der Hauptartikel oder Hauptleistungen handeln, die dem Geschäft ein anderes Gepräge geben. Nicht ausreichend ist eine bloße Sortimentenerweiterung um Nebenartikel oder Nebenleistungen.
Das Landgericht hat vorliegend eine wesentliche Veränderung des Geschäftsbereichs der weiteren Mieterin L4 verneint. Die L4 habe mit der Aufnahme anwaltlicher Beratungstätigkeit durch eigene Anwälte ihr Leistungsangebot lediglich unwesentlich erweitert, nicht aber einen gänzlich neuen Geschäftsbereich aufgenommen. Bei der Beurteilung dieser Frage sei nicht isoliert auf die L4 abzustellen, welche nunmehr Rechtsanwaltsdienstleistungen anbietet, sondern auf die ursprüngliche Außensozietät P3. Im Rahmen der Außensozietät habe die L4 aber von Anfang an Rechtsanwaltsdienstleistungen angeboten.
Diese Einschätzung teilt der Senat nicht. Sie berücksichtigt nicht hinreichend, dass die Steuerberaterkanzlei L4 den Mietvertrag ebenso wenig wie die Beklagte zu 3) namens der Außensozietät P3 geschlossen hat. Es handelt sich vielmehr um zwei rechtlich selbstständige Mietverträge der Beklagten zu 3) und der L4, mögen sie auch zeitgleich abgeschlossen und teilweise gemeinsam verhandelt worden sein. Ein Rechtsverhältnis der Vermieterin zu der Außensozietät P3 hat zu keinem Zeitpunkt bestanden. Zu Recht betonen die Beklagten auch, dass die Differenzierung zwischen den Partnern der Außengesellschaft im Verhältnis zur Vermieterin strikt durchgehalten worden ist. Die an die Beklagte zu 3) vermietete oberen Etagen (4. und 5. OG) sind allein von dieser genutzt worden, die von L4 gemieteten Etagen (1.-3. OG) allein von jener. Auch bezüglich des Erdgeschosses lag im Verhältnis zur Klägerin keine gemeinsame Nutzung vor. Mieterin war allein die L4, die der Beklagten zu 3) lediglich aufgrund interner Vereinbarung die Mitnutzung gestattet hat. Außerdem trifft es nicht zu, dass die L4 im Rahmen der Außensozietät Rechtsanwaltsdienstleistungen erbracht hätte. Nach den im Gesellschaftsvertrag der P3 getroffenen Vereinbarungen, die nach unstreitigem Parteivortrag tatsächlich auch so gelebt worden sind, blieben die Geschäftsbereiche Rechtsberatung und Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung organisatorisch und wirtschaftlich als selbstständige Einheiten getrennt. Die Rechtsberatung wurde durch die Beklagte zu 3) und die Steuerberatung durch die L4 erbracht. Im Verhältnis zu ihren Mandanten sind die Beklagte zu 3) und die L4 zwar gemeinsam als Außensozietät P3 aufgetreten. Insofern hat dann aber nicht etwa L4 die Rechtsanwaltsdienstleistungen erbracht, sondern eben die Sozietät P3. Dies berührt aber nicht das Verhältnis der Beklagten zu 3) und der L4 zur Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin.
Die Aufnahme anwaltlicher Tätigkeit seitens der L4 durch eigene Anwälte stellt daher durchaus eine wesentliche Änderung ihres Geschäftsbereichs dar. Die hierdurch geschaffene Konkurrenzsituation zur Beklagten zu 3) ist gegenüber der Situation, die bei Abschluss des Mietvertrages bestanden hat, neu. Dies eröffnet grundsätzlich den Anwendungsbereich des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.
Die Gesamtumstände sind hier jedoch entscheidend durch die Besonderheit geprägt, dass die Beklagte zu 3) und die L4 zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag mit der F.-GmbH über ihre Kanzleiräume geschlossen haben, beide jedoch über den Außensozietätsvertrag als Partner verbunden waren. Diese gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen der Beklagten zu 3) und der L4 war den Parteien des Mietvertrages - unabhängig von der streitigen Frage, inwieweit die Einzelheiten der Verträge mit der Beklagten zu 3) und der L4 gemeinsam verhandelt worden sind - bei Abschluss des Mietvertrages auch bekannt. Sie kann bei der Auslegung der Verträge im Hinblick auf die Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes nicht außer Betracht bleiben.
Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Verbindung war die L4 für die Beklagte zu 3) keine außen stehende Dritte, auf deren Verhalten sie keinen Einfluss nehmen konnte. Dies unterscheidet den hier zu beurteilenden Fall von der üblichen Konstellation der Konkurrenzschutzfälle, in denen die Mieter untereinander mangels vertraglicher Verbundenheit keine Einflussmöglichkeiten haben. Diesen Gedanken greift schon das erstinstanzlich Urteil zu Recht auf, in dem es ausführt, mit dem Scheitern der Außensozietät verwirkliche sich vor allem ein Risiko der früheren Sozietätspartner. Sinn des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes sei es nicht, den Mieter vor selbst auferlegten Risiken zu schützen.
Dieser Aspekt spricht auch nach Ansicht des Senats dafür, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsparteien einen vertragsimmanenten mietvertraglichen Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten zu 3) bezüglich ihres eigenen Sozietätspartners L4 zu verneinen. Nach Treu und Glauben obliegt es den Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - ggfls. auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen.
Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Konkurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen. Dies gilt erst recht, wenn es sich bei den Mietern um Rechtsanwälte handelt. Entsprechende klare Regelungen fehlen hier. Die in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung lässt schon nach ihrem Wortlaut den Schluss auf einen auch in Bezug auf die Partner der Außensozietät geltenden Konkurrenzschutz nicht zu. Denn Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten zu 3) soll nach § 23 Nr. 3 S. 1 nicht nur für die Sparten Rechtsanwälte und Notare, sonder auch für die Sparten Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bestehen. Dies spricht eindeutig dafür, dass Konkurrenzschutz nur in Bezug auf außerhalb der Außensozietät stehende Dritte gewährleistet sein sollte.
Hinzu kommt, dass die Klägerin angesichts des Umstandes, dass auch in dem mit der L4 geschlossenen Mietvertrag der Mietzweck lediglich allgemein mit der Nutzung als „Bürofläche im üblichen Rahmen eines Bürobetriebs“ beschrieben ist, nicht ohne weiteres eine vertragliche Handhabe zur Verfügung stand, die L4 an der Erweiterung ihrer Tätigkeit zu hindern.
Ohne Bedeutung für die Auslegung des Mietvertrages bezüglich der Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist die Frage, inwieweit die Beklagte zu 3) tatsächlich durch Aufnahme entsprechender Vereinbarungen in den Außensozietätsvertrag für einen ausreichenden, auch nachvertraglich wirkenden Konkurrenzschutz gegenüber ihrem Sozietätspartner gesorgt hat. Soweit sie dies versäumt haben sollte, verwirklicht sich, wie dargelegt, ein allein von ihr und ihren Gesellschaftern zu tragendes Risiko, das durch den mietvertraglichen Konkurrenzschutz nicht aufgefangen werden kann und soll. Vor diesem Hintergrund bieten die Ausführungen des Beklagten zu 1) in den nachgereichten Schriftsätzen vom 01. und 09. Juni 2011 für den Senat keinen Anlass für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Die fristlose Kündigung vom 03. Dezember 2011 ist ferner auch nicht mit Rücksicht auf die nach Auflösung der Außensozietät erschwerte Zugangssituation zu den von der Beklagten zu 3) gemieteten Geschäftsräumen begründet.
Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, scheidet eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dieser Begründung aus, da eine Nutzung der im Erdgeschoss liegenden Eingangshalle mit dem Empfangsbereich nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages ist.
In Betracht gekommen wäre möglicherweise ein Anspruch der Beklagten zu 3) auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage. Hierzu hätte die Beklagte zu 3) freilich zunächst ein konkretes Anpassungsverlangen geltend machen müssen, woran es fehlt. Eine Kündigung des Vertrages wäre nur begründet gewesen, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zuzumuten gewesen wäre (§ 314 Abs. 3 S. 2 BGB). Diese Voraussetzung ist nicht schlüssig dargelegt.
Die mit Schreiben vom 03.12.2007 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung kann schließlich auch nicht in eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB umgedeutet werden. Denn eine ordentliche Kündigung war mit Rücksicht auf die in § 3 Abs. 2 des Mietvertrags vereinbarte feste Vertragsdauer von 10 Jahren ausgeschlossen.
Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit folgt auch nicht aus § 550 BGB. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Schriftform gemäß § 126 BGB gewahrt.
Für die Einhaltung der Schriftform des § 126 BGB ist es erforderlich, dass alle Erklärenden die schriftliche Willenserklärung unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Partei ein Vertreter die Erklärung, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis ausdrückenden Zusatz hinreichend zum Ausdruck kommen.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Erklärende sind ausweislich des Vertragsrubrums der Beklagte zu 1) als Vertreter der Beklagten zu 3) und Herr O. als Vertreter der F.-GmbH. Beide haben den Vertrag unterzeichnet. Ein Vertretungszusatz unmittelbar bei den Unterschriften ist angesichts der eindeutigen Aussage im Rubrum der Urkunde nicht erforderlich. Ebenso wenig ein sich aus der Urkunde selbst ergebender Nachweis der Vertretungsmacht. Ein solches Erfordernis folgt auch nicht aus den vom Beklagten zu 2) zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Auch diese Entscheidungen fordern lediglich einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz in der Urkunde. Ein solcher Zusatz ist hier im Rubrum enthalten.
Ein Schriftformmangel ist auch nicht dadurch begründet, dass der Mietvertrag keinen Bezug auf die von den Beklagten erstmals im Berufungsverfahren vorgetragene Abrede vom 04. August 2003 nimmt. Denn diese Abrede ist ihrem Inhalt nach nicht Bestandteil des Mietvertrages. Es handelt sich vielmehr um eine gesonderte, dem Vertragsschluss vorangegangene Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr („signing on fee“), die mit dem Mietvertrag lediglich wirtschaftlich in Zusammenhang steht und von dem Formerfordernis des § 550 BGB nicht umfasst ist.
Das Schriftformerfordernis des § 550 gilt grundsätzlich für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Mietvertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll. Ausgenommen sind solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien unwesentliche Punkte betreffen oder keinen Bestandteil des Mietvertrages bilden sollen und an die ein etwaiger Grundstückserwerber nicht gemäß § 566 BGB gebunden wäre.
So liegt es hier. Angesichts des Umstandes, dass die mit der Zusatzvereinbarung begründete Zahlungsverpflichtung weder einen Bezug zu der Mietsache aufweist, noch eine aus dem Mietvertrag geschuldete Leistung betrifft, ist davon auszugehen, dass es sich nach dem Willen der Parteien nicht um einen Bestandteil des Mietvertrages handelt und ein Grundstückserwerber an diese Vereinbarung nicht nach § 566 BGB gebunden ist. Zweck der Vereinbarung war nach ihrem Inhalt allein die Förderung der Abschlussbereitschaft der Beklagten zu 3). Derartige Vereinbarungen sind vom Formerfordernis des § 550 BGB nicht umfasst.
Nach alledem bleibt es dabei, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag nicht durch die Kündigung der Beklagten zu 3) vom 03.12.2007 beendet worden ist.
Einwendungen gegen die Feststellungen zur Höhe der offenen Mietforderungen und Nebenkostensalden werden mit den Berufungen nicht geltend gemacht. Die Zurückweisung der in erster Instanz erklärten Aufrechnungen ist ebenfalls nicht Gegenstand der Berufungsangriffe. Die Zinsansprüche sind aus den §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2, 291 BGB begründet.
Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Danach ist der Vermieter bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe (hier: Rechtsanwälte); er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlicher Hinsicht begrenzt.
Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte. Haben mehrere Rechtsanwälte zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag über ihre Kanzleiräume geschlossen, sind sie jedoch über einen Außensozietätsvertrag als Partner verbunden, obliegt es ihnen, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - gegebenenfalls auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Kon-kurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen (OLG Hamm, I-7 U 54/10).
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
OLG Hamm: Urteil vom 28.06.2011 (Az: I-7 U 54/10)
Auf die Berufungen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 3) wird das am 30. April 2010 verkündete Teilversäumnis- und Schlussurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten zu 1) und zu 3) werden verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem durch Vergleich vom 07. Juni 2011 aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Beklagten zu 2) an die Klägerin
662.380,35 € (in Worten: sechshundertzweiundsechzigtausend-dreihundertachtzig 35/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus jeweils 33.318,13 € seit dem 05. November 2007, dem 05. Dezember 2007 und dem 05. Januar 2008, aus weiteren 38.495,05 € seit dem 05. Februar 2008 sowie aus jeweils weiteren 35.043,77 € seit dem 05. März 2008, dem 05. April 2008, dem 05. Mai 2008, dem 05. Juni 2008, dem 05. Juli 2008, dem 05. August 2008, dem 05. September 2008, dem 05. Oktober 2008, dem 05. November 2008, dem 05. Dezember 2008, dem 05. Januar 2009, dem 05. Februar 2009, dem 05. März 2009 und dem 05. April 2009 sowie weitere 94.406,46 € (in Worten: vierundneunzig-tausendvierhundertsechs 46/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 09. März 2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage gegen den Beklagten zu 1) und den Beklagten zu 3) abgewiesen.
Die Widerklage bleibt durch Teilversäumnisurteil abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 1) und zu 3) die Gerichtskosten als Gesamtschuldner mit dem durch Vergleich vom 07. Juni 2011 aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Beklagten zu 2). Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagten zu 1) und zu 3) als Gesamtschuldner zu 2/3. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1) und zu 3) können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, soweit nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin der F.-GmbH (im Folgenden: F) Eigentümerin des Büro- und Geschäftshauses „E2“ in E. Die Beklagten zu 1) und zu 2) waren Gesellschafter der inzwischen aufgelösten Beklagten zu 3), einer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts betriebenen Rechtsanwalts- und Notarskanzlei. Im Jahr 2000 gründete die Beklagte zu 3) unter anderem mit der als Partnerschaftsgesellschaft betriebenen Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei Dr. L2, Dr. T3 und Partner (im Folgenden: L4) eine Außensozietät ohne eigenes Gesellschaftsvermögen zur gemeinsamen Berufsausübung. Mit Datum vom 04./05. August 2003 unterzeichnete der Beklagte zu 1) - laut Vertragsrubrum handelnd als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter für die Beklagte zu 3) - einen Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren mit der F. über Büroflächen im 4. und 5. Obergeschoss des Objekts „E2“ nebst Lagerflächen im Kellergeschoss und Parkflächen zu einer Nettokaltmiete von monatlich 28.328 € zzgl. Mehrwertsteuer und Nebenkostenvorauszahlungen. Gleichzeitig schloss die L4 zu ähnlichen Bedingungen einen Gewerberaummietvertrag mit der F. über das Erdgeschoss nebst Eingangs- und Empfangsbereich sowie über Büroflächen im 1. bis 3. Obergeschoss des Objekts „E2“. Ende Juli 2007 zogen beide Kanzleien in die jeweils von ihnen angemieteten Gewerberäume und betrieben dort unter dem Namen „P, L2, P2, T3 - Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Notare“ die Außensozietät.
Im Jahr 2006 kündigte die L4 den Außensozietätsvertrag mit der Beklagten zu 3) zum 31. Dezember 2007. Anfang November 2007 erfuhren die Beklagten, dass die L4 nunmehr beabsichtigte, selbst Rechtsdienstleistungen auf dem Gebiet des Wirtschaftsrechts durch eigene Rechtsanwälte anzubieten und hierzu bereits einen bisher bei der Beklagten zu 3) angestellten Rechtsanwalt abgeworben hatte. Mit Schreiben vom 20. und 27. November 2007 forderte die Beklagte zu 3) die F. unter Darlegung des Sachverhalts und Hinweis auf die nach ihrer Ansicht bestehende Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Konkurrenzschutz auf, durch geeignete Maßnahmen sicher zu stellen, dass neben der Beklagten zu 3) in dem Mietobjekt keine weiteren Rechtsanwälte oder Notare beruflich tätig sind. Mit Anwaltsschreiben vom 27. November 2007 wies die F. die Forderung der Gewährung von Konkurrenzschutz gegen Aktivitäten der L4 als unbegründet zurück. Mit Schreiben vom 03.12.2007 erklärte die Beklagte zu 3) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verweigerung des Konkurrenzschutzes und unzumutbarer Situation im Eingangs- und Empfangsbereich des Mietobjekts nach Auflösung der Außensozietät mit der L4. Ende 2007 räumte die Beklagte zu 3) die angemieteten Räume. Die Klägerin kündigte ihrerseits das Mietverhältnis mit Rücksicht auf die seit Oktober 2007 ausstehenden Mieten wegen Zahlungsverzugs außerordentlich zum 30.04.2009.
Mit der Klage hat die Klägerin die Beklagten als Gesamtschuldner zuletzt auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Oktober 2007 bis April 2009 in Höhe von insgesamt 662.380,35 €, eines Nebenkostensaldos von insgesamt 94.406,46 € für den Zeitraum 2007 und 2008 sowie von Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 27.032,43 € für die Monate Januar bis April 2009 in Anspruch genommen. Sie hat die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung der Beklagten zu 3) vom 03.12.2007 nicht wirksam beendet worden, da ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund nicht bestanden habe. Die F. sei zur Gewährung von Konkurrenzschutz gegen Aktivitäten der Partnergesellschaft des Beklagten, L4, nicht verpflichtet gewesen.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 03.12.2007 wirksam beendet worden. Ferner haben sie die Aufrechnung mit einem Nebenkostenguthaben für das Jahr 2006 in Höhe von 15.090, 61 € und hilfsweise die Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen wegen Nichtberücksichtigung eines nach ihrer Behauptung gestellten Nachmieters erklärt. Der Beklagte zu 2) hat darüber hinaus bestritten, dass der Beklagte zu 1) beim Abschluss des Mietvertrages alleinvertretungsberechtigt für die Beklagte zu 3) gewesen sei. Ferner hat der Beklagte zu 2) die Ansicht vertreten, der Mietvertrag erfülle nicht das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
Die Beklagten zu 1) und 2) haben darüber hinaus widerklagend beantragt, die Klägerin zur Zahlung Schadensersatz in Höhe von 70.223,98 € im Zusammenhang mit Umzugskosten zu verurteilen. In der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sie den Widerklageantrag nicht mehr gestellt. Die Klägerin hat die Abweisung des Widerklageantrags durch Versäumnisurteil beantragt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Widerklage durch Teilversäumnisurteil abgewiesen und der Klage durch Schlussurteil vollumfänglich stattgegeben.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:
Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) sei ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen. Der Beklagte zu 1) habe den Mietvertrag vom 04./05.08.2003 ausweislich des Rubrums im Namen der Beklagten zu 3) geschlossen. Er sei auch vertretungsbefugt gewesen. Es könne dahinstehen, ob er nach dem Gesellschaftsvertrag mit Einzelvertretungsmacht ausgestattet gewesen sei. Aufgrund mehrerer gewichtiger Indizien stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte zu 1) von dem Einzigen weiteren Gesellschafter, dem Beklagten zu 2), jedenfalls rechtsgeschäftlich zum Abschluss des Mietvertrages bevollmächtigt gewesen sei.
Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung der Beklagten vom 03.12.2007 nicht wirksam beendet worden. Die Beklagten seien weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung folge nicht aus einer Verletzung des Konkurrenzschutzes durch die Klägerin. Die in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages enthaltene Konkurrenzschutzklausel sei sowohl nach ihrem Wortlaut als auch bei lebensnaher Auslegung dahingehend zu verstehen, dass die Beklagten Konkurrenzschutz nur in Bezug auf künftig abzuschließende Mietverträge mit Dritten, nicht aber in Bezug auf eine Konkurrenz durch die L4 als ehemaliger Mitgesellschafterin der Außensozietät verlangen konnten. Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gemäß § 242 BGB berufen. Es könne dahinstehen, ob nicht der Konkurrenzschutz durch die ausdrücklich getroffene vertragliche Vereinbarung ohnehin abschließend geregelt sei. Jedenfalls führe auch ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht zu der begehrten Rechtsfolge. Da nämlich die L4 im Rahmen der Außensozietät von Anfang an auch Rechtsanwaltsdienstleistungen angeboten habe, stelle das Anbieten von Rechtsanwaltsdienstleistungen durch eigene Anwälte keine rechtswidrige Sortimentsumstellung, sondern nur eine von den Beklagten zu duldende Sortimentserweiterung dar. Außerdem könne der aus § 242 BGB abgeleitete vertragsimmanente Konkurrenzschutz den Mieter nicht vor selbst auferlegten Risiken schützen. Schließlich begründe auch der Umstand, dass der Empfangsbereich im Erdgeschoss allein an die L4 vermietet sei, keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beklagten hätten den Mietvertrag bewusst ohne ein eigenes vertragliches Nutzungsrecht am Erdgeschoss und am Eingangsbereich abgeschlossen und sich insoweit auf eine interne Vereinbarung mit der L4 verlassen. Die durch die Konkurrenztätigkeit der L4 entstandene Situation liege auch insoweit allein im Verantwortungsbereich der Beklagten.
Die Kündigung vom 03.12.2007 könne schließlich auch nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Das Mietverhältnis sei wirksam auf eine feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 550 BGB. Denn der Vertrag vom 04./05.08.2003 genüge dem Schriftformerfordernis im Sinne dieser Vorschrift. Durch die Bezeichnung des Beklagten zu 1) im Rubrum des Vertrages als alleinvertretungsbefugter Berechtigter sei das Erfordernis eines die Vertretung kennzeichnenden Zusatzes bei der Unterzeichnung des Vertrages gewahrt, ein weiterer Zusatz im Bereich der Unterschrift sei nicht erforderlich.
Der Höhe nach bestünden der Mietzinsanspruch, der Anspruch auf das Nebenkostensaldo und der Nebenkostenvorauszahlungsanspruch so, wie in der letzten mündlichen Verhandlung von der Klägerin geltend gemacht. Der Anspruch sei weder durch Minderung noch durch Aufrechnung erloschen. Die Minderung scheitere am Fehlen einer Vertragsverletzung der Klägerin. Die Aufrechnung mit dem Nebenkostenguthaben aus dem Jahr 2006 scheitere am Erfordernis der Gegenseitigkeit, da dieses Guthaben nur der früheren Eigentümerin des Objekts entgegengehalten werden könne. Die weitergehende Aufrechnung resultiere aus streitigen Forderungen und sei deshalb nach der wirksamen Vereinbarung in § 9 Abs. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Hiergegen richten sich die Berufungen der Beklagten.
Die Beklagten zu 1) und 3) rügen, das Landgericht habe die Konkurrenzschutzklausel des § 23 Nr. 3 des Mietvertrages rechtsfehlerhaft ausgelegt. Jedenfalls im Wege ergänzender Auslegung sei festzustellen, dass sich der vertragliche Konkurrenzschutz auch auf die Konkurrenz durch die ehemalige Mitgesellschafterin der Außensozietät beziehe. Außerdem habe das Landgericht zu Unrecht einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vereint. Gründe für einen vertraglichen Ausschluss seien nicht ersichtlich. Entgegen der Ansicht des Landgerichts stelle das Angebot eigener Rechtsdienstleistungen durch die L4 auch nicht eine bloße Sortimentserweiterung, sondern eine unzulässige Sortimentsumstellung dar. Denn anders als in den Entscheidungsgründen vorausgesetzt, habe die L4 zuvor unstreitig keine eigenen Rechtsdienstleistungen, sondern ausschließlich Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüferleistungen erbracht. Außerdem habe das Landgericht die im Zusammenhang mit der Konkurrenzsituation entstandene Unzumutbarkeit der Situation im Eingangsbereich des Mietobjekts unzutreffend bewertet.
Der Beklagte zu 2) hat sich den Rügen der Beklagten zu 1) und 3) angeschlossen. Darüber hinaus hat er weiterhin geltend gemacht, die Beklagte zu 3) und er seien durch den Mietvertrag vom 04./05.08.2003 mangels Vertretungsmacht des Beklagten zu 1) nicht wirksam verpflichtet worden. Schließlich hat er betont, der Mietvertrag sei jedenfalls durch ordentliche Kündigung spätestens zum 31.03.2008 beendet worden, da die Schriftform nicht eingehalten worden sei. Dies folge, wie schon erstinstanzlich vorgetragen, an dem fehlenden Vertretungszusatz bei der Unterschrift. Zudem stützt er den Schriftformmangel nunmehr auch auf eine im Mietvertrag nicht erwähnte Nebenabrede über eine Rückvergütung an die Beklagte zu 3) vom 04. August 2008.
Die Beklagten zu 1) und zu 3) beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte zu 2) hat ebenfalls beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Im Wege eines mit der Klägerin geschlossenen gerichtlichen Vergleichs, festgestellt durch Beschluss des Senats vom 07. Juni 2011, ist er sodann aus dem Rechtsstreit ausgeschieden.
Die Klägerin beantragt, die Berufungen der Beklagten zu 1) und zu 3) zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil mit weiteren Ausführungen. Ferner bestreitet sie den Abschluss der Nebenabrede über eine Rückvergütung und rügt den entsprechenden Vortrag als verspätet. Zudem meint sie, die Abrede sei jedenfalls vom Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erfasst, da sie keine auf einen etwaigen Erwerber des Mietobjekts übergehende Verpflichtung begründe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags zweiter Instanz wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Nachdem die Klägerin und der Beklagte zu 2) den mit Senatsbeschluss vom 07. Juni 2011 festgestellten Vergleich geschlossen haben, war in der Hauptsache nur noch über die Berufungen des Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 3) zu entscheiden. Diese sind zulässig, jedoch überwiegend unbegründet.
Gegen die Zulässigkeit der Berufungen bestehen keine Bedenken. Zweifel an der ordnungsgemäße Vertretung der Beklagten zu 3) im Berufungsverfahren sind durch die im Senatstermin vom 29. März 2011 ausdrücklich erklärte Genehmigung der Prozessführung durch den Beklagten zu 2) ausgeräumt. Die auch nach ihrer Auflösung weiterhin parteifähige Beklagte zu 3) ist damit gemäß § 51 ZPO i. V. m. §§ 714, 730 Abs. 2 S. 2 BGB wirksam von ihren beiden Gesellschaftern, den Beklagten zu 1) und zu 2), vertreten.
Die Berufungen sind nur in geringem Umfang begründet.
Die Berufungen haben Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zu Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2009 in Höhe von insgesamt 27.032,43 € nebst Zinsen wenden. Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum kann die Klägerin schon deshalb nicht mehr verlangen, weil insofern Abrechnungsreife eingetreten ist.
Nach mittlerweile gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung sind Nebenkosten auch bei der Gewerberaummiete, soweit nichts anderes vereinbart ist, binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife ist die Forderung von Vorauszahlungen ausgeschlossen, der Anspruch des Vermieters beschränkt sich auf den von ihm darzulegenden Abrechnungssaldo.
Gemäß § 5 Nr. 1 Abs. 5 des Mietvertrages vom 04./05. August 2003 ist die Klägerin zur Abrechnung der während eines Kalenderjahres angefallenen Nebenkosten bis zum 31. Dezember des folgenden Jahres verpflichtet. Die Abrechnungsfrist für die im Jahr 2009 angefallenen Nebenkosten endete danach am 31. Dezember 2010. Vorauszahlungen können insoweit nicht mehr verlangt werden. Eine Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2009 hat die Klägerin nicht vorgelegt.
Im Übrigen sind die Berufungen unbegründet.
Das Landgericht hat die Beklagten zu 1) und zu 3) zu Recht als Gesamtschuldner zur Zahlung offener Mieten in Höhe von insgesamt 662.380,35 € für die Monate Oktober 2007 bis April 2009 sowie zur Begleichung der Nebenkostensalden für die Jahre 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 94.406,46 € verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) folgt aus § 535 Abs. 2 BGB. Der für die Dauer von 10 Jahren geschlossene Mietvertrag vom 04./05. August 2003, in den die Klägerin auf Vermieterseite als Rechtsnachfolgerin der F.-GmbH eingetreten ist, ist mit der Beklagten zu 3) als Mieterin wirksam zustande gekommen und entgegen der Ansicht der Beklagten nicht durch die Kündigung vom 03.12.2007 vorzeitig beendet worden. Der Beklagte zu 1) haftet für die Forderungen aus dem Mietvertrag als Gesellschafter der Beklagten zu 3) neben dieser akzessorisch analog § 128 HGB.
Der Mietvertrag vom 04./05. August 2003 ist rechtsgültig mit der Beklagten zu 3) als Mieterin zustande gekommen. Der Beklagte zu 1) hat die Beklagte zu 3) bei dem Vertragsschluss wirksam gemäß § 164 Abs. 1 BGB vertreten.
Der Beklagte zu 1) hat die Vertragsurkunde ausweislich des Rubrums nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Beklagten zu 3) unterzeichnet. Ob er hierbei zur Alleinvertretung der Gesellschaft berechtigt war, kann offen bleiben. Denn der Beklagte zu 2) als einziger weiterer Gesellschafter hat den Vertragsschluss für die Beklagte zu 3) jedenfalls im Nachhinein gemäß § 177 Abs. 1, 184 BGB genehmigt.
Nach allgemeiner Ansicht ist auch bei der Gesamtvertretung gemäß §§ 714, 709 BGB ein gemeinsames Handeln der Gesellschafter nicht erforderlich. Es genügt, dass nach außen ein Gesellschafter als Vertreter der Gesellschaft auftritt. Die anderen können gemäß §§ 177 Abs. 1, 182, 184 BGB gegenüber diesem intern oder gegenüber dem Geschäftsgegner zustimmen. Hierbei muss die Zustimmung nicht ausdrücklich erklärt werden, sie kann vielmehr auch durch schlüssiges Verhalten oder durch Duldung oder Setzen eines Rechtsscheins bewirkt werden.
Eine Genehmigung des vom Beklagten zu 1) im Namen der Beklagten zu 3) geschlossenen Mietvertrages durch den Beklagten zu 2) als einzigem Mitgesellschafter folgt hier aus dem Umstand, dass die Miete über den gesamten Zeitraum von August 2003 bis September 2007 vom Konto der Beklagten zu 3) geflossen ist, und zwar unstreitig mit Wissen und Billigung des Beklagten zu 2). Dies konnte aus dem Empfängerhorizont der F.-GmbH als Vermieterin nicht anders als eine Billigung des Mietvertrages durch sämtliche zur Geschäftsführung berechtigten Gesellschafter der Beklagten zu 3) verstanden werden. Dass dem Beklagten zu 2) - jedenfalls nach seiner Behauptung - insofern jegliches Erklärungsbewusstsein fehlte, ist unschädlich, da eine Willenserklärung lediglich ein potentielles Erklärungsbewusstsein voraussetzt, das aufgrund der unstreitigen Gesamtumstände hier angenommen werden muss.
Selbst wenn aber Zweifel daran verbleiben sollte, ob die ständige Begleichung des Mietzinses vom Konto der Gesellschaft als Erklärung der konkludenten Billigung durch alle geschäftsführenden Gesellschafter angesehen werden kann, ist doch jedenfalls die Verursachung eines Rechtsscheins durch den Beklagten zu 2) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsscheinsvollmacht festzustellen. Die F.-GmbH durfte aufgrund der durchgehenden Überweisung der Miete vom Konto der Gesellschaft davon ausgehen, dass sämtliche geschäftsführende Gesellschafter den Mietvertrag billigen. Der Beklagte zu 2) hätte den so erzeugten Rechtsschein bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt erkennen und verhindern können.
Nach alledem ist von einem wirksamen Vertragsschluss zwischen der F.-GmbH und der Beklagten zu 3) auszugehen. Die von den Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 19.06.2008, III ZR 46/06, steht dieser rechtlichen Würdigung nicht entgegen. Sie betrifft einen ganz anders gelagerten Sachverhalt. Denn dort sollte nach der Vereinbarung der Vertragsparteien der Mietvertrag durch alle Gesellschafter der GbR persönlich unterzeichnet werden. Hier hingegen war nach dem Inhalt des Vertragsformulars von vornherein alleine die Unterschrift des Beklagten zu 1) als Vertreter der Gesellschaft vorgesehen.
Das Mietverhältnis ist nicht durch die von der Beklagten zu 3) mit Schreiben vom 03. Dezember 2007 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vorzeitig beendet worden. Es fehlt an einem Kündigungsgrund im Sinne des § 543 BGB.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Die Beklagten haben die Kündigung in erster Linie damit begründet, dass die F.-GmbH den mit Schreiben vom 20. und 21. November 2007 angemahnten Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten der ehemaligen Partnergesellschaft der Beklagten zu 3), der Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei Dr. L., Dr. T3 & Partner (L4), auf dem Gebiet der anwaltlichen Beratung verweigert habe. Ferner haben die Beklagten die Kündigung auf eine aus ihrer Sicht unzumutbare Situation im Eingangs- und Empfangsbereich des Mietobjekts nach Auflösung der Außensozietät mit der L4 gestützt.
Beide Begründungen sind im Ergebnis nicht geeignet, eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB zu rechtfertigen.
Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die F.-GmbH habe den nach dem Inhalt des Vertrages geschuldeten Konkurrenzschutz nicht gewährleistet. Zwar kann aus der Vernachlässigung einer Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Ans.2 Nr. 1 BGB wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen. Eine Verletzung des vertraglich geschuldeten Konkurrenzschutzes lässt sich vorliegend jedoch nicht feststellen. Denn die F.-GmbH war bei Würdigung der Gesamtumstände nach dem Inhalt des Vertrages nicht verpflichtet, der Beklagten zu 3) Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten ihrer ehemaligen Partnergesellschaft L4 zu gewähren. Ein solche Konkurrenzschutzverpflichtung bestand weder vertragsimmanent, noch aufgrund der in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages ausdrücklich getroffenen Vereinbarung.
Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe. Er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlichen Hinsicht begrenzt. Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte.
Aus der hiernach gebotene Würdigung der Gesamtumstände und Interessen der Parteien folgt nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall, dass die F.-GmbH nicht verpflichtet war, der Beklagten zu 3) Konkurrenzschutz gegen die Aktivitäten der vormals mit ihr in der Außensozietät P, L2, P2, T3 (P3) partnerschaftlich verbundenen L4 zu gewähren.
Ausgangspunkt für die Bestimmung der Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist der im Mietvertrag vereinbarte Mietzweck.
Der Mietzweck ist in § 2 Nr. 1 des Mietvertrags vom 04./05.08.2003 allerdings weitgehend nichtssagend mit der Nutzung als „Bürofläche im üblichen Rahmen eines Bürobetriebs“ beschrieben. Unstreitig ist aber im Rahmen der Vertragsverhandlungen über die Art der beabsichtigten Nutzung, nämlich zum Betrieb einer wirtschaftsrechtlich ausgerichteten Anwaltskanzlei, gesprochen worden. Dies hat auch Niederschlag gefunden in den dem Vertrag beigefügten Grundrissplänen, in denen die von der Beklagten zu 3) gemieteten Räumlichkeiten jeweils als Anwaltsbüros gekennzeichnet sind.
Bei den Vertragsverhandlungen ebenfalls thematisiert worden ist die enge Kooperation der Beklagten zu 3) mit der in das gleiche Objekt einziehenden Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei L4 im Rahmen einer Außensozietät.
Der vereinbarte Mietzweck lässt sich demnach wie folgt bestimmen: Betrieb einer wirtschaftsrechtlich ausgerichteten Anwaltskanzlei in Kooperation mit der im gleichen Mietobjekt ansässigen, partnerschaftlich verbundenen Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei L5.
In zeitlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass der vertragsimmanente Konkurrenzschutz grundsätzlich auf spätere Konkurrenzansiedlungen beschränkt ist. Wer in Kenntnis einer bereits bestehenden Wettbewerbssituation Räume anmietet, kann in der Regel keinen Konkurrenzschutz beanspruchen. Betätigungen, die bekanntermaßen schon bei Abschluss des Mietvertrages von anderen Mietern im Objekt ausgeübt wurden, können nicht als Verstoß gegen eine vom Vermieter geschuldete Konkurrenzschutzverpflichtung gewertet werden.
Etwas anderes gilt hingegen, wenn der Betrieb eines im Objekt ansässigen anderen Mieters wesentliche Veränderungen erfährt und der andere Mieter erst durch diese Veränderungen zum Konkurrenten des Mieters wird. Bei den Veränderungen muss es sich aber um eine echte Sortimentenumstellung bezüglich der Hauptartikel oder Hauptleistungen handeln, die dem Geschäft ein anderes Gepräge geben. Nicht ausreichend ist eine bloße Sortimentenerweiterung um Nebenartikel oder Nebenleistungen.
Das Landgericht hat vorliegend eine wesentliche Veränderung des Geschäftsbereichs der weiteren Mieterin L4 verneint. Die L4 habe mit der Aufnahme anwaltlicher Beratungstätigkeit durch eigene Anwälte ihr Leistungsangebot lediglich unwesentlich erweitert, nicht aber einen gänzlich neuen Geschäftsbereich aufgenommen. Bei der Beurteilung dieser Frage sei nicht isoliert auf die L4 abzustellen, welche nunmehr Rechtsanwaltsdienstleistungen anbietet, sondern auf die ursprüngliche Außensozietät P3. Im Rahmen der Außensozietät habe die L4 aber von Anfang an Rechtsanwaltsdienstleistungen angeboten.
Diese Einschätzung teilt der Senat nicht. Sie berücksichtigt nicht hinreichend, dass die Steuerberaterkanzlei L4 den Mietvertrag ebenso wenig wie die Beklagte zu 3) namens der Außensozietät P3 geschlossen hat. Es handelt sich vielmehr um zwei rechtlich selbstständige Mietverträge der Beklagten zu 3) und der L4, mögen sie auch zeitgleich abgeschlossen und teilweise gemeinsam verhandelt worden sein. Ein Rechtsverhältnis der Vermieterin zu der Außensozietät P3 hat zu keinem Zeitpunkt bestanden. Zu Recht betonen die Beklagten auch, dass die Differenzierung zwischen den Partnern der Außengesellschaft im Verhältnis zur Vermieterin strikt durchgehalten worden ist. Die an die Beklagte zu 3) vermietete oberen Etagen (4. und 5. OG) sind allein von dieser genutzt worden, die von L4 gemieteten Etagen (1.-3. OG) allein von jener. Auch bezüglich des Erdgeschosses lag im Verhältnis zur Klägerin keine gemeinsame Nutzung vor. Mieterin war allein die L4, die der Beklagten zu 3) lediglich aufgrund interner Vereinbarung die Mitnutzung gestattet hat. Außerdem trifft es nicht zu, dass die L4 im Rahmen der Außensozietät Rechtsanwaltsdienstleistungen erbracht hätte. Nach den im Gesellschaftsvertrag der P3 getroffenen Vereinbarungen, die nach unstreitigem Parteivortrag tatsächlich auch so gelebt worden sind, blieben die Geschäftsbereiche Rechtsberatung und Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung organisatorisch und wirtschaftlich als selbstständige Einheiten getrennt. Die Rechtsberatung wurde durch die Beklagte zu 3) und die Steuerberatung durch die L4 erbracht. Im Verhältnis zu ihren Mandanten sind die Beklagte zu 3) und die L4 zwar gemeinsam als Außensozietät P3 aufgetreten. Insofern hat dann aber nicht etwa L4 die Rechtsanwaltsdienstleistungen erbracht, sondern eben die Sozietät P3. Dies berührt aber nicht das Verhältnis der Beklagten zu 3) und der L4 zur Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin.
Die Aufnahme anwaltlicher Tätigkeit seitens der L4 durch eigene Anwälte stellt daher durchaus eine wesentliche Änderung ihres Geschäftsbereichs dar. Die hierdurch geschaffene Konkurrenzsituation zur Beklagten zu 3) ist gegenüber der Situation, die bei Abschluss des Mietvertrages bestanden hat, neu. Dies eröffnet grundsätzlich den Anwendungsbereich des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.
Die Gesamtumstände sind hier jedoch entscheidend durch die Besonderheit geprägt, dass die Beklagte zu 3) und die L4 zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag mit der F.-GmbH über ihre Kanzleiräume geschlossen haben, beide jedoch über den Außensozietätsvertrag als Partner verbunden waren. Diese gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen der Beklagten zu 3) und der L4 war den Parteien des Mietvertrages - unabhängig von der streitigen Frage, inwieweit die Einzelheiten der Verträge mit der Beklagten zu 3) und der L4 gemeinsam verhandelt worden sind - bei Abschluss des Mietvertrages auch bekannt. Sie kann bei der Auslegung der Verträge im Hinblick auf die Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes nicht außer Betracht bleiben.
Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Verbindung war die L4 für die Beklagte zu 3) keine außen stehende Dritte, auf deren Verhalten sie keinen Einfluss nehmen konnte. Dies unterscheidet den hier zu beurteilenden Fall von der üblichen Konstellation der Konkurrenzschutzfälle, in denen die Mieter untereinander mangels vertraglicher Verbundenheit keine Einflussmöglichkeiten haben. Diesen Gedanken greift schon das erstinstanzlich Urteil zu Recht auf, in dem es ausführt, mit dem Scheitern der Außensozietät verwirkliche sich vor allem ein Risiko der früheren Sozietätspartner. Sinn des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes sei es nicht, den Mieter vor selbst auferlegten Risiken zu schützen.
Dieser Aspekt spricht auch nach Ansicht des Senats dafür, nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsparteien einen vertragsimmanenten mietvertraglichen Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten zu 3) bezüglich ihres eigenen Sozietätspartners L4 zu verneinen. Nach Treu und Glauben obliegt es den Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - ggfls. auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen.
Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Konkurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen. Dies gilt erst recht, wenn es sich bei den Mietern um Rechtsanwälte handelt. Entsprechende klare Regelungen fehlen hier. Die in § 23 Nr. 3 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung lässt schon nach ihrem Wortlaut den Schluss auf einen auch in Bezug auf die Partner der Außensozietät geltenden Konkurrenzschutz nicht zu. Denn Konkurrenzschutz zugunsten der Beklagten zu 3) soll nach § 23 Nr. 3 S. 1 nicht nur für die Sparten Rechtsanwälte und Notare, sonder auch für die Sparten Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bestehen. Dies spricht eindeutig dafür, dass Konkurrenzschutz nur in Bezug auf außerhalb der Außensozietät stehende Dritte gewährleistet sein sollte.
Hinzu kommt, dass die Klägerin angesichts des Umstandes, dass auch in dem mit der L4 geschlossenen Mietvertrag der Mietzweck lediglich allgemein mit der Nutzung als „Bürofläche im üblichen Rahmen eines Bürobetriebs“ beschrieben ist, nicht ohne weiteres eine vertragliche Handhabe zur Verfügung stand, die L4 an der Erweiterung ihrer Tätigkeit zu hindern.
Ohne Bedeutung für die Auslegung des Mietvertrages bezüglich der Reichweite des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist die Frage, inwieweit die Beklagte zu 3) tatsächlich durch Aufnahme entsprechender Vereinbarungen in den Außensozietätsvertrag für einen ausreichenden, auch nachvertraglich wirkenden Konkurrenzschutz gegenüber ihrem Sozietätspartner gesorgt hat. Soweit sie dies versäumt haben sollte, verwirklicht sich, wie dargelegt, ein allein von ihr und ihren Gesellschaftern zu tragendes Risiko, das durch den mietvertraglichen Konkurrenzschutz nicht aufgefangen werden kann und soll. Vor diesem Hintergrund bieten die Ausführungen des Beklagten zu 1) in den nachgereichten Schriftsätzen vom 01. und 09. Juni 2011 für den Senat keinen Anlass für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Die fristlose Kündigung vom 03. Dezember 2011 ist ferner auch nicht mit Rücksicht auf die nach Auflösung der Außensozietät erschwerte Zugangssituation zu den von der Beklagten zu 3) gemieteten Geschäftsräumen begründet.
Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, scheidet eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dieser Begründung aus, da eine Nutzung der im Erdgeschoss liegenden Eingangshalle mit dem Empfangsbereich nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages ist.
In Betracht gekommen wäre möglicherweise ein Anspruch der Beklagten zu 3) auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage. Hierzu hätte die Beklagte zu 3) freilich zunächst ein konkretes Anpassungsverlangen geltend machen müssen, woran es fehlt. Eine Kündigung des Vertrages wäre nur begründet gewesen, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zuzumuten gewesen wäre (§ 314 Abs. 3 S. 2 BGB). Diese Voraussetzung ist nicht schlüssig dargelegt.
Die mit Schreiben vom 03.12.2007 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung kann schließlich auch nicht in eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB umgedeutet werden. Denn eine ordentliche Kündigung war mit Rücksicht auf die in § 3 Abs. 2 des Mietvertrags vereinbarte feste Vertragsdauer von 10 Jahren ausgeschlossen.
Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit folgt auch nicht aus § 550 BGB. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Schriftform gemäß § 126 BGB gewahrt.
Für die Einhaltung der Schriftform des § 126 BGB ist es erforderlich, dass alle Erklärenden die schriftliche Willenserklärung unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Partei ein Vertreter die Erklärung, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis ausdrückenden Zusatz hinreichend zum Ausdruck kommen.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Erklärende sind ausweislich des Vertragsrubrums der Beklagte zu 1) als Vertreter der Beklagten zu 3) und Herr O. als Vertreter der F.-GmbH. Beide haben den Vertrag unterzeichnet. Ein Vertretungszusatz unmittelbar bei den Unterschriften ist angesichts der eindeutigen Aussage im Rubrum der Urkunde nicht erforderlich. Ebenso wenig ein sich aus der Urkunde selbst ergebender Nachweis der Vertretungsmacht. Ein solches Erfordernis folgt auch nicht aus den vom Beklagten zu 2) zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Auch diese Entscheidungen fordern lediglich einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz in der Urkunde. Ein solcher Zusatz ist hier im Rubrum enthalten.
Ein Schriftformmangel ist auch nicht dadurch begründet, dass der Mietvertrag keinen Bezug auf die von den Beklagten erstmals im Berufungsverfahren vorgetragene Abrede vom 04. August 2003 nimmt. Denn diese Abrede ist ihrem Inhalt nach nicht Bestandteil des Mietvertrages. Es handelt sich vielmehr um eine gesonderte, dem Vertragsschluss vorangegangene Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr („signing on fee“), die mit dem Mietvertrag lediglich wirtschaftlich in Zusammenhang steht und von dem Formerfordernis des § 550 BGB nicht umfasst ist.
Das Schriftformerfordernis des § 550 gilt grundsätzlich für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Mietvertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll. Ausgenommen sind solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien unwesentliche Punkte betreffen oder keinen Bestandteil des Mietvertrages bilden sollen und an die ein etwaiger Grundstückserwerber nicht gemäß § 566 BGB gebunden wäre.
So liegt es hier. Angesichts des Umstandes, dass die mit der Zusatzvereinbarung begründete Zahlungsverpflichtung weder einen Bezug zu der Mietsache aufweist, noch eine aus dem Mietvertrag geschuldete Leistung betrifft, ist davon auszugehen, dass es sich nach dem Willen der Parteien nicht um einen Bestandteil des Mietvertrages handelt und ein Grundstückserwerber an diese Vereinbarung nicht nach § 566 BGB gebunden ist. Zweck der Vereinbarung war nach ihrem Inhalt allein die Förderung der Abschlussbereitschaft der Beklagten zu 3). Derartige Vereinbarungen sind vom Formerfordernis des § 550 BGB nicht umfasst.
Nach alledem bleibt es dabei, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag nicht durch die Kündigung der Beklagten zu 3) vom 03.12.2007 beendet worden ist.
Einwendungen gegen die Feststellungen zur Höhe der offenen Mietforderungen und Nebenkostensalden werden mit den Berufungen nicht geltend gemacht. Die Zurückweisung der in erster Instanz erklärten Aufrechnungen ist ebenfalls nicht Gegenstand der Berufungsangriffe. Die Zinsansprüche sind aus den §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2, 291 BGB begründet.
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Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Die Fähigkeit einer Partei, vor Gericht zu stehen, die Vertretung nicht prozessfähiger Parteien durch andere Personen (gesetzliche Vertreter) und die Notwendigkeit einer besonderen Ermächtigung zur Prozessführung bestimmt sich nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts, soweit nicht die nachfolgenden Paragraphen abweichende Vorschriften enthalten.
(2) Das Verschulden eines gesetzlichen Vertreters steht dem Verschulden der Partei gleich.
(3) Hat eine nicht prozessfähige Partei, die eine volljährige natürliche Person ist, wirksam eine andere natürliche Person schriftlich mit ihrer gerichtlichen Vertretung bevollmächtigt, so steht diese Person einem gesetzlichen Vertreter gleich, wenn die Bevollmächtigung geeignet ist, gemäß § 1814 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Erforderlichkeit einer Betreuung entfallen zu lassen.
Soweit einem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, ist er im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten.
(1) Nach der Auflösung der Gesellschaft findet in Ansehung des Gesellschaftsvermögens die Auseinandersetzung unter den Gesellschaftern statt, sofern nicht über das Vermögen der Gesellschaft das Insolvenzverfahren eröffnet ist.
(2) Für die Beendigung der schwebenden Geschäfte, für die dazu erforderliche Eingehung neuer Geschäfte sowie für die Erhaltung und Verwaltung des Gesellschaftsvermögens gilt die Gesellschaft als fortbestehend, soweit der Zweck der Auseinandersetzung es erfordert. Die einem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag zustehende Befugnis zur Geschäftsführung erlischt jedoch, wenn nicht aus dem Vertrag sich ein anderes ergibt, mit der Auflösung der Gesellschaft; die Geschäftsführung steht von der Auflösung an allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist Dritten gegenüber unwirksam.
(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.
(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.
(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.
Soweit einem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, ist er im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten.
(1) Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
(2) Hat nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen zu entscheiden, so ist die Mehrheit im Zweifel nach der Zahl der Gesellschafter zu berechnen.
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 46/06
Verkündet am:
19. Juni 2008
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Soll ein Vertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch für den Gegner erkennbar
auf deren Seite von mehreren Gesellschaftern geschlossen werden, kommt der Vertrag im
Zweifel erst dann zustande, wenn alle diese Gesellschafter die notwendige Willenserklärung
abgegeben haben. Dies gilt auch, wenn bereits vorher ein einzelvertretungsbefugter
Gesellschafter dem Vertragsschluss zugestimmt hat (im Anschluss an RGZ 90, 21; BGH,
Urteil vom 23. Juni 1997 - II ZR 353/95 -NJW 1997, 2678).
b) Der Widerspruch eines einzelvertretungsbefugten Gesellschafters gegen eine Willenserklärung
eines anderen einzelvertretungsbefugten Gesellschafters beschränkt dessen Vertretungsmacht
im Außenverhältnis grundsätzlich nicht. Dies gilt auch, wenn der widersprechende
Gesellschafter durch die Vornahme gegenläufiger Rechtsgeschäfte umgehend die
vorherigen Erklärungen des anderen Gesellschafters konterkarieren könnte (im Anschluss
an BGHZ 16, 394).
Nimmt der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts den Schuldner einer Gesellschaftsforderung
im eigenen Namen auf Leistung an die Gesellschaft mit der Begründung in
Anspruch, eine Klage im Namen der Gesellschaft sei aus gesellschaftswidrigen Gründen unterblieben
und der Schuldner sei an dem gesellschaftswidrigen Verhalten des die Gesellschaftsklage
ablehnenden Mitgesellschafters beteiligt, müssen diese Voraussetzungen für die Prozessführungsbefugnis
(vgl. BGHZ 39, 14; BGH, Urteil vom 18. November 1999 - IX ZR 153/98 -
NJW 2000, 734) positiv feststehen. Lediglich ernsthafte Anhaltspunkte genügen hingegen nicht
(im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 -NJW 2000, 738).
BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - III ZR 46/06 - OLG Stuttgart
LG Ulm
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dörr und
Dr. Herrmann, die Richterin Harsdorf-Gebhardt sowie den Richter Hucke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers und die Anschlussrevisionen der Beklagten zu 2 und 3 wird unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel des Klägers und der Beklagten zu 3 das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 8. Februar 2006 im Kostenpunkt und teilweise in der Hauptsache aufgehoben.
Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten zu 3 wird unter teilweiser Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Ulm vom 10. August 2004 abgeändert.
Die gegen die Beklagte zu 3 gerichtete Feststellungsklage wird als unzulässig abgewiesen.
Hinsichtlich der Widerklage der Beklagten zu 3 wird das vorgenannte Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart in vollem Umfang und hinsichtlich der gegen die Beklagten zu 1 und 2 gerichteten Feststellungsklage insoweit aufgehoben, als es den Kläger und die Beklagte zu 2 beschwert.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, zurückverwiesen.
Die Anschlussrevision der Beklagten zu 1 wird zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten zu 3 wird unter teilweiser Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Ulm vom 10. August 2004 abgeändert.
Die gegen die Beklagte zu 3 gerichtete Feststellungsklage wird als unzulässig abgewiesen.
Hinsichtlich der Widerklage der Beklagten zu 3 wird das vorgenannte Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart in vollem Umfang und hinsichtlich der gegen die Beklagten zu 1 und 2 gerichteten Feststellungsklage insoweit aufgehoben, als es den Kläger und die Beklagte zu 2 beschwert.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, zurückverwiesen.
Die Anschlussrevision der Beklagten zu 1 wird zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Beklagten zu 1 und 2 sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts, deren Zweck der Erwerb und die Vermietung von Immobilien ist. Sie betrauten den Kläger mit der Verwaltung ihrer Grundstücke. Der Kläger begehrt Feststellung gegenüber allen Beklagten, dass die mit den Beklagten zu 1 und 2 geschlossenen Verwalterverträge trotz zwischenzeitlich ausgesprochener Kündigungen fortbestehen. Die Beklagte zu 3 verlangt vom Kläger widerklagend die teilweise Rückzahlung von Verwaltervergütung an die Beklagten zu 1 und 2.
- 2
- Gesellschafter der Beklagten zu 1 und 2 waren jeweils zu gleichen Teilen die Brüder Herrmann M. und Ernst M. , der am 4. November 2000 verstorben ist. Der Kläger ist der Sohn des Hermann M. . Ernst M. hatte 1998 seine Gesellschaftsanteile an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 3 übertragen. Bis zu seinem Tode war er Geschäftsführer von deren Komplementär -GmbH.
- 3
- die Für Beklagte zu 1 vereinbarten die Gesellschafter die Gesamtgeschäftsführungs - und -vertretungsbefugnis aller Gesellschafter nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen. In § 8 des Gesellschaftsvertrags der Beklagten zu 2 ist dagegen die Alleinvertretungsbefugnis der Gesellschafter vereinbart , wobei Handlungen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen , der Zustimmung der Gesellschafterversammlung bedürfen.
- 4
- Der Kläger behauptet unter Vorlage entsprechender schriftlicher Nachtragsvereinbarungen vom 14. Juni 1999, er und die Beklagten zu 1 und 2 seien überein gekommen, mit Wirkung zum 1. Oktober 1999 die von der Beklagten zu 1 monatlich geschuldete Verwaltervergütung von 3.248 DM auf 11.020 DM und das von der Beklagten zu 2 zu zahlende Honorar von 1.160 DM auf 4.756 DM je Monat jeweils einschließlich Umsatzsteuer zu erhöhen. Ferner sei für beide Verwalterverträge eine Mindestlaufzeit bis zum 30. September 2009 vereinbart worden.
- 5
- Für die Beklagte zu 1 ließ der Steuerberater M. -M. ab Oktober 1999 die erhöhte Vergütung auszahlen. Für die Beklagte zu 2 veranlasste der Kläger selbst aufgrund einer Vollmacht für das Konto der Beklagten zu 2 die Auszahlung des angehobenen Honorars bis Juli 2003 . Ab August 2003 wurde die Verwaltervergütung durch Einzelüberweisungen von Hermann M. gezahlt.
- 6
- Am 23. April 2001 erklärte die Beklagte zu 3, vertreten durch die Witwe Ernst M. , die nunmehrige Geschäftsführerin der Komplementär-GmbH, gemeinsam mit dem damaligen Testamentsvollstrecker für den Nachlass Ernst M. die fristlose Kündigung der beiden Verwalterverträge, weil der Kläger bei der Verwaltung einer anderen Immobilie unbegründete Rechnungen und Eigenbelege in Höhe von insgesamt 7.178,33 DM ausgestellt und die Beträge unrechtmäßig vereinnahmt habe. Eine Klage der Eigentümer auf Rückzahlung der angeblich unberechtigt einbehaltenen Summen blieb im Wesentlichen ohne Erfolg. Mit Schreiben vom 6. Juni 2001 wies der Kläger die Kündigungen zurück. In den zum 27. Juni 2001 einberufenen Gesellschafterversammlungen der Beklagten zu 1 und 2 lehnte Hermann M. die Kündigung der Verwalterverträge ab.
- 7
- Am 20. Dezember 2002 erlangte die Beklagte zu 3 von einem in einem Parallelverfahren gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten Kenntnis, demzufolge die Unterschriften Ernst M. unter die Nachtragsvereinbarungen vom 14. Juni 1999 mit hoher Wahrscheinlichkeit gefälscht seien. Daraufhin verlangte sie am 23. Dezember 2002 von Hermann M. erneut die Zustimmung zur fristlosen Kündigung der mit dem Kläger geschlossenen Verwalterverträge. Hermann M. , nach dessen Angaben Ernst M. den umstrittenen Nachtragsvereinbarungen sehr wohl zugestimmt hatte, lehnte die Kündigung der Verwalterverträge wiederum ab. Daraufhin erklärte die Beklagte zu 3 mit Schreiben an den Kläger vom 27. Dezember 2002 erneut die fristlose Kündigung beider Verträge. Der Kläger wies diese Kündigungen mit Schreiben vom 7. Januar 2003 zurück.
- 8
- Die Beklagte zu 3 verlangt, die Beklagten zu 1 und 2 hinsichtlich der gezahlten Verwaltervergütung so zu stellen, wie sie ohne die Nachtragsvereinbarungen vom 14. Juni 1999 und bei Beendigung der Vertragsverhältnisse aufgrund einer ordentlichen Kündigung am 23. April 2001 stünden. Sie meint, der Kläger habe 198.688,03 € an die Beklagte zu 1 und 97.861,27 € an die Beklagte zu 2 zurückzuzahlen.
- 9
- Die Vorinstanzen haben in unterschiedlichem Umfang der Feststellungsklage teilweise stattgegeben. Die Widerklage der Beklagten zu 3 hat in erster Instanz im wesentlichen Erfolg gehabt, während das Berufungsgericht die auf Rückzahlung der Verwaltervergütung an die Beklagte zu 1 gerichtete Widerklage abgewiesen hat. Mit seiner teils vom Berufungsgericht und teils vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine bisherigen Feststellungsanträge weiter. Die Beklagten haben Anschlussrevisionen eingelegt, mit denen sie ihr bisheriges Begehren weiterverfolgen.
Entscheidungsgründe
- 10
- Die Revision des Klägers und die Anschlussrevisionen der Beklagten zu 2 und 3 führen zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils, zur Abweisung der gegen die Beklagte zu 3 gerichteten Feststellungsklage als unzulässig und im Übrigen zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Anschlussrevision der Beklagten zu 1 ist unbegründet.
I.
- 11
- 1. Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage für insgesamt zulässig und für teilweise begründet erachtet.
- 12
- Eine wirksame Kündigung des Verwaltervertrags mit der Beklagten zu 1 scheitere schon daran, dass die Kündigungen trotz Gesamtvertretungsbefugnis nur von der Beklagten zu 3 erklärt worden seien, Hermann M. die erste Kündigung vom 23. April 2001 gemäß § 180 Satz 2 BGB nicht innerhalb der Frist des § 626 Abs. 2 BGB genehmigt habe und der Kläger die zweite Kündigung vom 27. Dezember 2002 gemäß § 180 Satz 1 BGB unverzüglich zurückgewiesen habe.
- 13
- Auch der Verwaltervertrag mit der Beklagten zu 2 sei durch die Erklärungen der Beklagten zu 3 nicht wirksam gekündigt worden. Zwar sei die Beklagte zu 3 im Außenverhältnis alleinvertretungsbefugt gewesen. Sie habe ihre Vertretungsmacht aber entgegen den Bindungen im Innenverhältnis ausgenutzt. Da der im Innenverhältnis übergangene Hermann M. ebenfalls alleinvertretungsbefugt gewesen sei und die Kündigung sogleich hätte rückgängig machen können und wollen, dürfe sich der Kläger als Vertragspartner der Beklagten zu 2 ausnahmsweise auf die Unwirksamkeit der unter Verstoß gegen die Bindungen im gesellschaftsrechtlichen Innenverhältnis ausgesprochenen Kündigungen berufen.
- 14
- Soweit sich das Feststellungsbegehren auf die behaupteten Nachtragsvereinbarungen vom 14. Juni 1999 erstrecke, sei die Klage jedoch unbegründet , weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ungeklärt bleibe, ob Ernst M. den Nachträgen zugestimmt habe.
- 15
- 2. Zur Widerklage der Beklagten zu 3 hat das Berufungsgericht ausgeführt, diese sei zulässig. Die Beklagte zu 3 dürfe als Gesellschafterin der Beklagten zu 1 und 2 deren Rückzahlungsansprüche im eigenen Namen geltend machen. Hierfür reiche es aus, dass erhebliche Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Nachtragsvereinbarungen bestünden und der Mitgesellschafter Hermann M. eindeutig zu erkennen gebe, etwaige Ansprüche gegen den Kläger gleichwohl nicht durchsetzen zu wollen. Dies gelte auch für die Ansprüche der Beklagten zu 2, obgleich die Beklagte zu 3 für diese alleinvertretungsbefugt sei und damit grundsätzlich in deren Namen vorgehen könne. Die Beklagte zu 3 dürfe im eigenen Namen klagen, um der Gefahr widersprüchlicher Prozesserklärungen seitens des ebenfalls alleinvertretungsberechtigten Mitgesellschafters vorzubeugen.
- 16
- Ein Anspruch auf Rückzahlung an die Beklagte zu 1 scheitere daran, dass die insoweit beweisbelastete Beklagte zu 3 das Fehlen eines Rechtsgrundes in Form der unter dem 14. Juni 1999 niedergelegten Nachtragsvereinbarung nicht habe beweisen können. Der Anspruch auf Rückzahlung an die Beklagte zu 2 sei dagegen überwiegend begründet. Insoweit treffe den Kläger die Beweislast für das Vorliegen eines Rechtsgrunds, weil er die zurückgeforderten Zahlungen der Beklagten zu 2 selbst bewirkt habe. Die von ihm behauptete Kenntnis der Beklagten zu 1 von der Nichtschuld gemäß § 814 BGB habe der Kläger nicht bewiesen. Einen etwaigen Wegfall der Bereicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB und einen Aufwendungsersatzanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag habe er nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.
II.
- 17
- Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 18
- 1. Die Revision des Klägers ist begründet, soweit das Berufungsgericht die Feststellungsklage gegen die Beklagten zu 1 und 2 abgewiesen hat. http://rsw.beck.de/bib/bin/reference.asp?Y=100&G=ZPO&P=286 [Link] http://rsw.beck.de/bib/bin/reference.asp?Y=100&G=ZPO&P=559 [Link] http://rsw.beck.de/bib/bin/reference.asp?Y=100&G=ZPO&P=286 [Link] http://rsw.beck.de/bib/bin/reference.asp?Y=100&G=ZPO&P=286&X=I - 10 -
- 19
- a) Zutreffend beanstandet der Kläger, dass die Vorinstanz bei der Sachverhaltswürdigung zu seiner Behauptung, Ernst M. sei mit den in den Nachtragsvereinbarungen vom 14. Juni 1999 dokumentierten Vertragsänderungen einverstanden gewesen, gegen § 286 Abs. 1 ZPO verstoßen habe.
- 20
- Im Ausgangspunkt zu Recht sieht das Berufungsgericht den Kläger hinsichtlich seiner Feststellungsklage als für diese Behauptung beweisbelastet an. Insbesondere erbringen die von ihm vorgelegten Urkunden nicht bereits den - von der Gegenseite zu widerlegenden - Beweis für das Einverständnis Ernst M. (§ 416 ZPO), da die Echtheit von dessen Unterschrift umstritten und nicht nachgewiesen ist. Eine nicht anerkannte Privaturkunde begründet den Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben wurden, nur, wenn ihre Echtheit bewiesen (§ 440 ZPO) ist (BGHZ 104, 172, 175 f).
- 21
- Bei seiner Beweiswürdigung hat das Berufungsgericht aber verfahrensfehlerhaft den Sachverhalt teilweise nicht ausgeschöpft und die erhobenen Beweise nicht im gebotenen Umfang gewürdigt.
- 22
- aa) Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr ist. Diese Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters , an dessen Feststellungen das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist. Dieses kann lediglich überprüfen, ob das Berufungsgericht die Voraussetzungen und die Grenzen des § 286 Abs. 1 ZPO gewahrt und eingehalten hat. Damit unterliegt der Nachprüfung nur, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Erfahrungssätze verstößt (z.B.: BGH, Urteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03 - NJW-RR 2005, 558 und vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 425/02 - NJW-RR 2004, 425 f jeweils m.w.N.).
- 23
- bb) Auch unter Berücksichtigung dieses eingeschränkten Prüfungsmaßstabs ist die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts nicht völlig beanstandungsfrei. Es hat hinsichtlich des vom Kläger behaupteten Einverständnisses Ernst M. mit den unter dem 14. Juni 1999 schriftlich niedergelegten Vertragsänderungen die Aussage des Steuerberaters M. -M. und dessen Mitteilung vom 16. Juni 2005 nicht berücksichtigt. Dieser Zeuge hat den bestrittenen Klägervortrag zu den Gründen und näheren Umständen der behaupteten Nachtragsvereinbarungen bestätigt. Der Zeuge hat bekundet, er sei als Steuerberater der Beklagten zu 1 und 2 in die Ausarbeitung der streitigen Vereinbarungen einbezogen gewesen und habe diese selb st abgefasst. Weiterhin hat er ausgesagt, die beiden Gesellschafter hätten dem Kläger eine über die übliche Verwaltertätigkeit hinausgehende Verantwortung übertragen wollen und im Hinblick auf ihr hohes Alters auch müssen. Die vordergründig ungewöhnlich hohe Anhebung der Vergütung sei dadurch begründet gewesen, dass der Kläger seine bisherige Stelle bei einem anderen Unternehmen mit Rücksicht auf seine steigende Inanspruchnahme durch die Verwaltungsgeschäfte habe aufgeben sollen. Diese von dem Zeugen M. -M. bekundeten Tatsachen stellen zwar nicht zwingende, aber doch nicht unerhebliche Anhaltspunkte für die Richtigkeit der Behauptung des Klägers dar, da sie den sachlichen Hintergrund für die Nachtragsvereinbarungen erklären und zugleich bestätigen, dass die umstrittenen Vereinbarungen tatsächlich Gegenstand ernsthafter Erörterungen waren, auch wenn der Zeuge nicht angeben konnte, dass Ernst M. unmittelbar hieran beteiligt war.
- 24
- Es ist nicht auszuschließen, dass die Einbeziehung der vom Zeugen bestätigten Indiztatsachen in die Beweiswürdigung zu einem für den Kläger günstigen Beweisergebnis geführt hätte, zumal das Berufungsgericht in dem angefochtenen Urteil wie auch in seinem Urteil in der Parallelsache 14 U 62/04 (rechtskräftig geworden nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde der hiesigen Beklagten zu 3 durch den Beschuss des II. Zivilsenats vom 10. Dezember 2007 - II ZR 69/06) einige Gesichtspunkte festgestellt hat, die gegen die von den Beklagten behauptete Unterschriftsfälschung sprechen. Die Beweiswürdigung ist unter Berücksichtigung der vorstehenden Gesichtspunkte zu wiederholen.
- 25
- b) Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand vermag der Senat jedoch nicht der Auffassung der Revision zu folgen, die Klage sei in Bezug auf die Beklagte zu 2 auch deshalb begründet, weil eine wirksame Nachtragsvereinbarung mit ihr grundsätzlich nicht die Zustimmung Ernst M. voraussetzte.
- 26
- Zwar konnte der Mitgesellschafter Hermann M. die Beklagte zu 2 alleine vertreten, da er gemäß § 8 Nummer 2 des Gesellschaftsvertrags einzelvertretungsbefugt war und das Erfordernis der Zustimmung der Gesellschafterversammlung gemäß § 8 Nummer 3 des Gesellschaftsvertrags, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, nur eine Beschränkung der Geschäftsführungsbefugnis im Innenverhältnis, nicht aber der Vertretungsmacht nach außen beinhaltete. Allerdings hat Hermann M. bei dem vom Kläger behaupteten Abschluss der Nachtragsvereinbarung vom 14. Juni 1999 von seiner Einzelvertretungsbefugnis keinen Gebrauch gemacht. Auch in Bezug auf die Beklagte zu 2 sollte der Vertrag auf Seiten der Gesellschaft nur gemeinsam mit Ernst M. geschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem bisherigen Vortrag des Klägers zum Zustandekommen der Vereinbarung und aus der vorgelegten Vertragsurkunde, in der die Unterschriften beider Gesellschafter vorgesehen waren. Soll ein Vertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch für den Gegner erkennbar auf deren Seite von mehreren Gesellschaftern geschlossen werden, kommt der Vertrag im Zweifel erst dann zustande, wenn der letzte der Gesellschafter die notwendige Willenserklärung abgegeben hat, auch wenn bereits vorher ein einzelvertretungsbefugter Gesellschafter dem Vertragsschluss zugestimmt hat (vgl. auch RGZ 90, 21, 22 f; BGHZ 62, 166, 170; BGH, Urteil vom 23. Juni 1997 - II ZR 353/95 - NJW 1997, 2678).
- 27
- 2. Begründet ist die Revision auch, soweit der Kläger die teilweise Abweisung der Feststellungsklage gegenüber der Beklagten zu 3 anficht. Zwar hat die Klage gleichwohl keinen Erfolg, da sie weiterhin abzuweisen ist. Dies beruht jedoch darauf, dass in Bezug auf die Beklagte zu 3 das Feststellungsinteresse fehlt. Dies führt nur zu einer Prozess- und nicht zu einer Sachabweisung der Klage, die die Vorinstanzen ausgesprochen haben. Dies ist im Hinblick auf die weniger weit reichende Rechtskraftwirkung klarzustellen (vgl. BGH, Beschluss vom 10. Januar 2001 - XII ZB 119/00 - NJW-RR 2001, 929, 930).
- 28
- a) Der Zulässigkeit der Feststellungsklage gegen die Beklagte zu 3 nach § 256 Abs. 1 ZPO steht allerdings nicht von vornherein entgegen, dass sie nicht Partei der Verwalterverträge ist, deren Fortbestand der Kläger festgestellt wissen möchte. Ausnahmsweise kann ein Rechtsverhältnis zu Dritten Gegenstand der Feststellung sein, wenn es zugleich für die Rechtsbeziehungen der Prozessparteien untereinander von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an der baldigen Feststellung gerade gegenüber der anderen Prozesspartei hat (BGHZ 123, 44, 46; BGH, Urteile vom 19. Januar 2000 - IV ZR 57/99 - VersR 2000, 866; vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94 - NJW 1996, 2028, 2029 und vom 18. Oktober 1993 - II ZR 171/92 - NJW 1994, 459 f; jeweils m.w.N.).
- 29
- b) Ein rechtliches Interesse des Klägers an der Feststellung der Vertragsverhältnisse nicht nur gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 als seinen Vertragspartnern , sondern gerade auch gegenüber der Beklagten zu 3, besteht aber nicht. Das Feststellungsinteresse fehlt insbesondere bei einer Klage zwischen dem Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einem Vertragspartner der Gesellschaft, wenn - wie hier - der Feststellungsrechtsstreit ohne größere Schwierigkeiten auch unmittelbar zwischen den am umstrittenen Rechtsverhältnis beteiligten Parteien geführt werden kann (BGH, Urteil vom vom 18. Oktober 1993 aaO, S. 460; vgl. auch Urteil 19. Januar 2000 aaO, S. 866 f).
- 30
- Hinzu tritt, dass die zu §§ 128 f HGB entwickelten Grundsätze auch für Gesellschafter einer BGB-Außengesellschaft gelten (BGHZ 146, 341, 358; BGH, Urteil vom 3. April 2006 - II ZR 40/05 - ZIP 2006, 994, 995 Rn. 10, 14). Soweit ein Gesellschafter für Forderungen Dritter gegen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts haftet, kann der Gesellschafter entsprechend § 129 Abs. 1 HGB keine nicht in seiner Person begründeten Einwendungen gegen die Verbindlichkeit mehr erheben, insbesondere wenn über diese ein gegen die Gesellschaft erstrittenes rechtskräftiges Urteil vorliegt (BGHZ 54, 251, 255; 64, 155, 156 zur oHG). Dies gilt nicht nur für Leistungs-, sondern auch für Feststellungsurteile (BGHZ 2, 250, 254 ebenfalls zur oHG). Daraus, dass der Gesellschafter nach der vorgenannten Bestimmung solche Einwendungen gegen Verbindlichkeiten der Gesellschaft nicht mehr erheben kann, die diese nicht mehr geltend machen kann, folgt weiter, dass nicht nur ein gegen die Gesellschaft ergangenes Urteil, das das Bestehen der Verbindlichkeit selbst feststellt, auch zulasten des Gesellschafters wirkt. Vielmehr gilt dies ebenfalls für ein Urteil, das lediglich ein sonstiges Rechtsverhältnis zwischen einem Dritten und der Gesellschaft feststellt. In einem gegen den Gesellschafter geführten Prozess um hieraus folgende Verbindlichkeiten kann dieser sich dann nicht mehr auf das Nichtbestehen des Rechtsverhältnisses berufen, weil der Gesellschaft diese Einwendung verwehrt ist (vgl. BGHZ 64, 155, 156 f).
- 31
- Wenn aber schon in dem Verfahren gegen die Beklagten zu 1 und 2 die begehrte Feststellung über das Bestehen der Verwalterverträge getroffen wird und im Rahmen der Wirkung des § 129 Abs. 1 HGB der Beklagten zu 3 sachliche Einwendungen gegen das Bestehen dieser Verträge verwehrt sind, besteht ein eigenes Feststellungsinteresse des Klägers gegenüber der Beklagten zu 3 nicht. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Beklagte zu 3 in Bezug auf das Bestehen der Verwalterverträge zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1 und 2 in ihrer Person begründete Einwendungen (§ 129 Abs. 1 HGB) erheben könnte. Dies ist aber nicht der Fall.
- 32
- c) Aus denselben Gründen ist die Feststellungsklage gegen die Beklagte zu 3 auch nicht gemäß § 256 Abs. 2 ZPO zulässig. Denn rechtsschutzbedürftig ist der Kläger im Rahmen einer Zwischenfeststellungsklage nur, wenn das inzidenter zu klärende Rechtsverhältnis zwischen den Parteien noch über den gegenwärtigen Streitgegenstand hinaus Bedeutung gewinnen kann. Zweck der Zwischenfeststellungsklage ist die Ausdehnung der Rechtskraft auf den Grund der Klage. Aus diesem Zweck ergibt sich, dass die Zwischenfeststellungsklage mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig ist, wenn bereits durch die Entscheidung über die anderen Klageanträge die Rechtsbeziehungen aus dem streitigen Rechtsverhältnis erschöpfend klargestellt werden und deshalb die besondere Feststellung des Rechtsverhältnisses für den Feststellungskläger gegenüber dem Beklagten keine Bedeutung mehr haben kann (RGZ 144, 54, 59;170, 328, 330; BGHZ 69, 37, 42; 124, 321, 322; BGH, Urteil vom 8. Mai 1961 - II ZR 205/59 - MDR 1961, 751). Vorliegend wird das streitige Rechtsverhältnis schon durch die beantragte Feststellung gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 auch für und gegen die Beklagte zu 3 entschieden.
- 33
- 3. Die Revision des Klägers ist weiter begründet, soweit er auf die Widerklage der Beklagten zu 3 verurteilt worden ist, an die Beklagte zu 2 einen Teil seiner Verwaltervergütung zurückzuzahlen.
- 34
- Die Beklagte zu 3 macht mit ihrer Widerklage fremde Rechte in eigenem Namen geltend, indem sie den Kläger auf Rückzahlung der ihrer Ansicht nach rechtsgrundlos erlangten Verwaltervergütungen an die Beklagte zu 1 und 2 in Anspruch nimmt. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts genügen die bislang getroffenen Feststellungen nicht, um die Prozessführungsbefugnis für eine solche Klage zu bejahen. Im Allgemeinen ist der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein nicht berechtigt, eine der Gesamthand zustehende Forderung gegen einen Dritten im eigenen Namen geltend zu machen. Nach § 709 Abs. 1 und § 730 Abs. 2 Satz 2 BGB können die Gesellschafter, falls nicht ein anderes vereinbart ist, die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen, mithin auch nur gemeinschaftlich die Forderung einklagen (z.B.: BGHZ 102, 152, 154 m.w.N.).
- 35
- a) Die Befugnis, den Prozess im eigenen Namen zu führen, kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt angenommen werden, die Beklagte zu 3 könne ohnehin im Namen der Beklagten zu 2 handeln, weil sie einzelvertretungsbefugt sei (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87 - NJW 1988, 1585, 1586 und vom 16. November 1978 - II ZR 12/78 - WM 1979, 366).
- 36
- b) Die Beklagte zu 3 kann sich auch nicht auf eine Notkompetenz entsprechend § 744 Abs. 2 BGB berufen. Zwar können in analoger Anwendung dieser Bestimmung Rechte der Gesellschaft im eigenen Namen geltend gemacht werden. Ein Notfall im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB setzt aber voraus, dass gerade die Klage eines einzelnen Gesellschafters eine Maßnahme ist, die zur Erhaltung eines zur Gemeinschaft gehörenden Gegenstandes erforderlich ist (BGHZ 39, 14, 20). Eine solche Fallgestaltung liegt hier jedoch nicht vor.
- 37
- c) In besonders gelagerten Konstellationen ist allerdings die Prozessführungsbefugnis einzelner Gesellschafter darüber hinaus zu bejahen. Dies ist der Fall, wenn der klagende Gesellschafter ein berechtigtes Interesse an der Geltendmachung der Forderung im eigenen Namen hat, eine Klage im Namen der Gesellschaft aus gesellschaftswidrigen Gründen unterblieben ist und der verklagte Gesellschaftsschuldner an dem gesellschaftswidrigen Verhalten des die Gesellschaftsklage ablehnenden Mitgesellschafters beteiligt ist (z.B.: BGHZ 39, 14, 16 f; 102, 152, 154 f; BGH, Urteil vom 18. November 1999 - IX ZR 153/98 - NJW 2000, 734).
- 38
- Das Berufungsgericht hat bei der Zulässigkeitsprüfung "erhebliche Anhaltspunkte" für das Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen einer Prozessführungsbefugnis ausreichen lassen. Es hat im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung insbesondere offen gelassen, ob der Mitgesellschafter Hermann M. seine Mitwirkung aus sachgerechten Gründen verweigert, weil dem behaupteten Rückforderungsanspruch wirksame Nachtragsvereinbarungen entgegenstehen , und ob der Mitgesellschafter dem Kläger einen durch gefälschte Verträge unrechtmäßig erlangten Vermögensvorteil zum Nachteil der Beklagten zu 1 und 2 erhalten will. Dies genügt nicht, um die Prozessführungsbefugnis zu bejahen. Vielmehr müssen deren Voraussetzungen positiv feststehen (BGH, Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f; Zöller /Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., vor § 50 Rn. 19, 47a; vgl. auch BGHZ 100, 217, 219). Anderenfalls ist die Klage durch Prozessurteil abzuweisen (BGH, Urteil vom 10. November 1999 aaO S. 739; Zöller/Vollkommer aaO Rn. 19).
- 39
- d) Aus diesem Grunde kann das Berufungsurteil hinsichtlich der Widerklage keinen Bestand haben, ohne dass es derzeit auf deren Begründetheit ankommt. Der Rechtsstreit über die Widerklage ist auf der Grundlage der vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen allerdings noch nicht zur Klageabweisung durch Prozessurteil reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da das Berufungsgericht im Rahmen der Sachprüfung der Klage ohnehin in eine erneute Tatsachenfeststellung wegen der behaupteten Nachtragsvereinbarungen und damit hinsichtlich eines etwaigen kollusiven gesellschaftswidrigen Verhaltens des Klägers und des Mitgesellschafters Hermann M. einzutreten haben wird, ist es angezeigt , insoweit keine eigenen Feststellungen zu treffen, obgleich der Senat hierzu im Rahmen der Amtsprüfung der Prozessvoraussetzungen befugt wäre, sondern die Sache zurückzuverweisen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 21. Juni 1976 - III ZR 22/75 - NJW 1976, 1940, 1941).
- 40
- Die Anschlussrevision der Beklagten zu 1, mit der sie die Feststellung bekämpft, dass der zwischen ihr und dem Kläger geschlossene Verwaltervertrag betreffend die Anwesen in Eislingen und Biberach in der Fassung der Nachträge vom 16. November 1995, 31. Dezember 1997 und 13. Mai 1998 fortbesteht, ist unbegründet.
- 41
- 1. Soweit das Berufungsgericht ausführt, dass die nur von der Beklagten zu 3 beziehungsweise von der Beklagten zu 3 und dem Testamentsvollstrecker im April 2001 und im Dezember 2002 erklärten Kündigungen des Verwaltervertrags mit der Beklagten zu 1 mangels Einzelvertretungsmacht unwirksam sind, bleiben die Angriffe der Anschlussrevision ohne Erfolg.
- 42
- Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1 sind die Vertragskündigungen ohne Mitwirkung des Mitgesellschafters Hermann M. im Außenverhältnis unwirksam. Zwar kann sich die gesellschaftsrechtliche Treuepflicht in Einzelfällen zu einer Pflicht zur Zustimmung zu einer konkreten Geschäftsführungsmaßnahme verdichten, wenn die Maßnahme im Interesse der Gesellschaft dringend geboten ist und den Geschäftsführern kein Entscheidungsspielraum zusteht. Die treuwidrig verweigerte Zustimmung kann aber auch in diesen Fällen im Verhältnis zu dem Dritten grundsätzlich nicht als erteilt unterstellt werden. Vielmehr muss der von der Obstruktion seines Mitgesellschafters betroffene Gesellschafter die fehlende Zustimmung im Wege der Leistungsklage über § 894 ZPO erzwingen (RGZ 97, 329, 331; 162, 78, 83; BGHZ 64, 253, 257, 259; 68, 81, 83), wie es die Beklagte zu 3 in dem Parallelverfahren 14 U 62/04 OLG Stuttgart (= II ZR 69/06) erfolglos versucht hat. Nur in außerordentlichen Einzelfällen ist die gerichtliche Durchsetzung der Zustimmungspflicht vor Vollzug des gebotenen Beschlusses entbehrlich. Eine Zustimmungsfiktion kommt nur dann in Betracht, wenn die fehlende Zustimmung einen Gesellschafterbeschluss betrifft, der notwendig ist, um die Funktionsfähigkeit der Gesellschaft zu erhalten oder ihre werbende Tätigkeit fortzusetzen, der also für die Gesellschaft von existentieller Bedeutung ist (BGH, Urteile vom 29. September 1986 - II ZR 285/85 - WM 1986, 1556, 1557 und vom 5. November 1984 - II ZR 111/84 - NJW 1985, 974). Dass die Kündigung der Verwalterverträge für die Beklagte zu 1 von existentieller Bedeutung war, ist nicht vorgetragen. Ein den zitierten Entscheidungen vergleichbarer Fall liegt nicht vor.
- 43
- Dementsprechend wurde die jedenfalls gemäß § 180 Satz 2 BGB zunächst schwebend unwirksame Kündigung vom 23. April 2001 aus den Gründen des Berufungsurteils endgültig unwirksam. Die Kündigung vom 27. Dezember 2002 war infolge ihrer Zurückweisung durch den Kläger gemäß § 180 Satz 1 BGB unwirksam.
- 44
- 2. Unbegründet ist ferner die von der Beklagten zu 1 erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe gegen § 533 ZPO verstoßen, weil es - zu ihrem Nachteil - auch über die Kündigungen vom 27. Dezember 2002 entschieden habe, obgleich der Kläger diese im ersten Rechtszug noch nicht zum Verfahrensgegenstand gemacht habe. Diese Beanstandung ist schon deshalb unbegründet, weil die Entscheidung über die Zulassung einer Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO nicht der Überprüfung durch das Revisionsgericht unterliegt (BGH, Urteil vom 2. April 2004 - V ZR 107/03 - NJW 2004, 2382).
- 45
- Demgegenüber ist die Anschlussrevision der Beklagten zu 2 begründet, die sich mit dem Rechtsmittel gegen die Feststellung wehrt, dass der zwischen ihr und dem Kläger geschlossene Verwaltervertrag betreffend das Anwesen A. -Straße … in G. in der Fassung der Nachträge vom 16. November 1995, 31. Dezember 1997 und 13. Mai 1998 fortbesteht. Die Erwägungen , mit denen das Berufungsgericht die durch die Beklagte zu 3 ausgespro- chenen Kündigungen des Verwaltervertrags mit der Beklagten zu 2 ebenfalls für formal unwirksam erachtet hat, halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 46
- 1. a) Die Beklagte zu 3 konnte den Verwaltervertrag des Klägers mit der Beklagten zu 2 in deren Namen kündigen. Die Beklagte zu 3 war als Rechtsnachfolgerin des Gesellschafters Ernst M. gemäß § 8 Nummer 2 des Gesellschaftsvertrags hierzu aufgrund ihrer Einzelvertretungsmacht in der Lage. Zwar erforderte die Kündigung gemäß § 8 Nummer 3 des Gesellschaftsvertrages die Zustimmung der Gesellschafterversammlung, weil die Beendigung des Verwaltervertrags aufgrund dessen Bedeutung Ausnahmecharakter hatte und über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausging. Zutreffend und von den Parteien auch nicht angegriffen geht das Berufungsgericht aber davon aus, dass § 8 Nummer 3 nur eine Beschränkung der Geschäftsführungsbefugnis im Innenverhältnis, nicht aber der Vertretungsmacht nach außen, beinhaltet.
- 47
- b) Auch einem etwaigen Widerspruch Hermann M. bliebe nach § 711 BGB die Außenwirkung versagt, weil der Widerspruch eines Mitgesellschafters die Vertretungsmacht des anderen Gesellschafters im Außenverhältnis nicht beschränkt (vgl. grundlegend BGHZ 16, 394, 398 f; so auch die heute ganz herrschende Ansicht, z.B.: Erman/Westermann, 12. Aufl., § 711 Rn. 5; MünchKommBGB/Ulmer, 4. Aufl., § 711 Rn. 14 f; Palandt/Sprau, 67. Aufl., § 711 Rn. 1; Staudinger/Habermeier [2003] § 711 Rn. 10; jeweils m.w.N.). Auch aus dem Urteil des II. Zivilsenats vom 19. April 1971 (II ZR 159/68 - WM 1971, 819), auf das das Berufungsgericht zur Stützung seiner Rechtsauffassung Bezug genommen hat, ergibt sich nichts Abweichendes. Dieser Entscheidung lag ein Binnenrechtsstreit zwischen zwei Gesellschaftern zugrunde, in dem die Kündigung eines Vertrags mit dem Sohn des einen durch den anderen auf Verlangen des übergangenen Gesellschafters (Vaters) rückgängig zu machen war, weil die Kündigung im Verhältnis der Gesellschafter untereinander unrechtmäßig gewesen war. Wäre aber diese Kündigung im Außenverhältnis unwirksam gewesen, so hätte es des vom II. Zivilsenat im Innenverhältnis zuerkannten Anspruchs auf Rückgängigmachung der Kündigung nicht bedurft.
- 48
- c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt auch kein Ausnahmefall vor, in dem ein etwaiger Widerspruch Hermann M. gegen die Kündigungserklärungen der Beklagten zu 3 für die Beklagte zu 2 die Wirksamkeit dieser Erklärungen gegenüber dem Kläger entfallen ließ.
- 49
- Die Argumentation der Vorinstanz, der Widerspruch Hermann M. gegen die Kündigungserklärungen entfalte ausnahmsweise Außenwirkung, weil er sogleich wieder mit dem Kläger einen Verwaltervertrag namens der Beklagten zu 2 hätte schließen können, überzeugt nicht. Die dieser Argumentation zugrunde liegende Erwägung, dass jeder einzelvertretungsberechtigte Mitgesellschafter durch gegenläufige Rechtsgeschäfte umgehend die vorherigen Erklärungen eines anderen Gesellschafters konterkarieren könnte, ist auf jeden Fall der Einzelvertretungsbefugnis von Gesellschaftern bürgerlichen Rechts übertragbar. Rechtfertigte der Grundgedanke des Berufungsgerichts die Annahme , dass der Widerspruch eines einzelvertretungsbefugten Gesellschafters zur Unwirksamkeit der Willenserklärungen eines anderen Mitgesellschafters gegenüber Dritten führt, würden deshalb Vereinbarungen über die Einzelvertretung insgesamt obsolet. Die Gesellschaften bürgerlichen Rechts könnten nach außen handlungsunfähig werden, was gerade durch die Vereinbarung der Einzelvertretungsbefugnis vermieden werden soll (vgl. auch BGHZ 16, 394, 399). Dessen ungeachtet wäre der gedankliche Ansatz des Berufungsgerichts überdies argumentativ ebenso gut für die Wirksamkeit der Kündigungserklärungen nutzbar zu machen. Einer sofortigen Neueinstellung des Klägers durch Hermann M. hätte die Beklagte zu 3 mit einer sogleich ausgesprochenen neuen Kündigung entgegentreten können.
- 50
- 2. Da die Wirksamkeit der Kündigungen der Beklagten zu 3 für die Beklagte zu 2 nicht bereits an dem Widerspruch des Mitgesellschafters Hermann M. scheitert, kommt es darauf an, ob die Kündigungserklärungen vom 23. April 2001 und 27. Dezember 2002 jeweils fristgerecht und aus wichtigem Grund im Sinne des § 626 BGB erfolgten. Hierzu sind noch weitere Feststellungen erforderlich.
- 51
- Für die weitere Sachbehandlung weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, im Rahmen einer Verdachtskündigung auch alle entlastenden Umstände zu berücksichtigen sind, die im Zeitpunkt der Kündigung vorlagen, unabhängig davon, ob sie dem Dienstberechtigten im Kündigungszeitpunkt bekannt waren oder bekannt sein konnten (BAGE 16, 72, 81 f; 78, 18, 28 f; BAG NZA 2004, 919, 921).
- 52
- Die Anschlussrevision der Beklagten zu 3, die sich mit ihrem Rechtsmittel gegen den auf die Klage ergangenen Feststellungsausspruch und gegen die teilweise Abweisung ihrer Widerklage wendet, hat zum Teil Erfolg.
- 53
- 1. Die Feststellungsklage ist gegenüber der Beklagten zu 3 mangels Feststellungsinteresses unzulässig. Sie ist daher durch Prozessurteil abzuweisen. Insoweit wird auf die Ausführungen zu II A 2 verwiesen.
- 54
- 2. Schließlich hat die Anschlussrevision der Beklagten zu 3 auch Erfolg, soweit das Berufungsgericht die Widerklage als zulässig aber unbegründet abgewiesen hat (siehe oben unter II A 3). Weil die Prozessführungsbefugnis der Beklagten zu 3 von noch zu treffenden Feststellungen abhängt, durfte (noch) kein Sachurteil zu ihren Lasten ergehen (BGH, Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f).
- 55
- Soweit die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen wird, hat das Berufungsgericht auch Gelegenheit, sich gegebenenfalls mit den Rügen der Revision und Anschlussrevision auseinanderzusetzen, auf die einzugehen im vorliegenden Verfahrensstadium kein Anlass besteht.
Harsdorf-Gebhardt Hucke
Vorinstanzen:
LG Ulm, Entscheidung vom 10.08.2004 - 2 O 523/03 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 08.02.2006 - 14 U 63/04 -
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.