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Gewerberaummietrecht

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Gewerberaummiete: Kündigung wegen Verkaufs von Flaschenbier war unwirksam

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Ein einmaliger Verstoß gegen ein in einem Gewerberaummietvertrag vereinbartes Verbot des Verkaufs von Bier in Flaschen rechtfertigt nicht die fristlose Kündigung des Vertrags.
Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass im Gesetz ein „nachhaltiger“ Pflichtenverstoß gefordert werde. Nur dann könne gekündigt werden. Diese Voraussetzung sei nur erfüllt, wenn es sich um eine über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung der einen Partei durch einen schweren Verstoß der anderen Vertragspartei gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme handelt. Die Störung des Hausfriedens muss danach in ihrem Ausmaß und ihrer Dauer die Toleranzschwelle in hohem Grade überschritten haben. Dies muss es dem anderen Teil unzumutbar machen, den Vertrag fortzusetzen. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen grundsätzlich ebenso wenig wie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.2015 (Az.: I-10 U 184/14).

Die Parteien streiten darüber, ob das bis 21.12.2018 befristete gewerbliche Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 24.11.2013 vorzeitig beendet worden ist. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Das Landgericht hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin verneint und die Räumungsklage abgewiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Klägerin mit der sie ihren erstinstanzlichen Räumungsantrag weiterverfolgt. Die Klägerin rügt Rechtsfehler i. S. des § 513 ZPO und macht geltend, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, es müsse ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung, dem erneuten Verstoß und der Kündigung bestehen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Schriftsatz vom 02.01.2015 verwiesen.

Die zulässige Berufung hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Weder weist der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung auf noch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Das beruht auf folgenden Erwägungen:

Der Senat folgt der Auffassung des Landgerichts, dass der Klägerin kein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Eiscafés aus §§ 546 Abs.1, 985 BGB zusteht. Entgegen der Auffassung der Berufung ist das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 24.11.2013 mit sofortiger Wirkung beendet worden. Über die vom Landgericht gegebene Begründung hinaus ist, scheitert der Herausgabeanspruch der Klägerin jedenfalls auch daran, dass die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt nach § 569 Abs. 2 BGB, der gemäß § 578 Abs. 2 BGB auch auf das gewerbliche Mietverhältnis der Parteien Anwendung findet, vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden - hier durch einen vertragswidrigen Bierverkauf - nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Aus dem gesetzlichen Erfordernis eines „nachhaltigen" Pflichtenverstoßes wird abgeleitet, dass diese Voraussetzungen nur erfüllt sind, wenn es sich um eine über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung der einen Partei durch einen schweren Verstoß der anderen Vertragspartei gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme handelt. Die Störung des Hausfriedens muss danach in ihrem Ausmaß und ihrer Dauer die Toleranzschwelle in hohem Grade überschritten haben und die Vertragsfortsetzung für den anderen Teil unzumutbar machen. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen grundsätzlich ebenso wenig wie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind. Hieran gemessen rechtfertigt der Verkauf einer einzigen Flasche Bier am 08.11.2013 - die Behauptung der Klägerin insoweit unterstellt - auch unter Berücksichtigung des vertraglichen Verkaufsverbot und der Abmahnung eines ersten Fehlverhaltens vom 15.06.2011 schon nicht die Annahme einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens.

Auch der Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB ist entgegen der Auffassung der Berufung nicht erfüllt. Für eine Mietvertragspartei kann danach ein Recht zur fristlosen Kündigung bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. Über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Hierfür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Die danach vorzunehmende Interessenabwägung fällt zu Ungunsten der Klägerin aus. Für die Interessen der Klägerin sprechen auf der Grundlage des von ihr unterbreiteten Sachverhalts das gemäß § 2 Ziffer 2 MV vereinbarte Bierausgabeverbot, an dessen Einhaltung die Klägerin wegen des mit einem Wettbewerber des Beklagten vereinbarten alleinigen Bierverkaufsrechts ein legitimes Interesse hat, sowie der Umstand, dass der Beklagte schon einmal Mitte 2011 gegen das Bierverkaufsverbot verstoßen hat und am 8.11.2013 insoweit einen weiteren schuldhaften Verstoß begangen hat. Auf Seiten des Beklagten ist zu gewichten, dass dieser den Bierverkauf sofort nach Erhalt der ersten Abmahnung der Klägerin vom 15.06.2011 eingestellt hat, dass Bier auf der vorgelegten Getränkekarte nicht aufgeführt ist und dass der erneute Verstoß mehr als zwei Jahre nach der Abmahnung der Klägerin durch Verkauf einer einzigen Flasche Bier erfolgt sein soll. Unter diesen Umständen vermag der Senat einen wichtigen Grund i. S. des § 543 Abs. 1 BGB für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nicht festzustellen. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin ihre Interessen als „Mittlerin zwischen den einzelnen Interessen der Mitmieter“ in geeigneter Weise schon durch ein das Mietverhältnis weniger belastendes Vorgehen nach § 541 BGB schnell und effektiv durchsetzen kann.

Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB schon nicht vor, bedarf es keiner Entscheidung, ob nicht auch die in § 5 Ziffer 1 getroffene Regelung, wonach der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtung schuldhaft verletzt und sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Zugang einer Mahnung erfüllt, einer erneuten Kündigung ohne zeitnahe Abmahnung entgegensteht.

Abschließend weist der Senat darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Absatz II ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.