Gewerberaummiete: Vermeiden Sie Fehler bei der Anmietung von Gewerberäumen

bei uns veröffentlicht am06.04.2007
Zusammenfassung des Autors
Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Gewerbetreibende unterzeichnen Mietverträge oft völlig unkritisch. Das ist umso unverständlicher, als finanzielle Verpflichtungen in einer Größenordnung von mehreren hunderttausend Euro eingegangen werden können. Hier empfiehlt sich dringend rechtliche Beratung, um "Fallstricke" offen zu legen und auf "Fußangeln" hingewiesen zu werden.

Keine automatische Übertragung des Mietvertrags auf einen Nachfolger

Zahlreiche Vereinbarungen, die für den Gewerbetreibenden existenziell sein können, sind in den entsprechenden Mietverträgen häufig nicht enthalten. So sind viele Mieter der Ansicht, dass man bei Abgabe des Gewerbes (z.B. Einzelhandel oder Arztpraxis) an einen Nachfolger problemlos den Mietvertrag auf den Nachfolger übertragen könne. Das ist jedoch ohne Genehmigung des Vermieters nicht möglich.

Folge: Der Verkauf des Gewerbes wird vielfach unmöglich, bzw. es müssen erhebliche Abschläge beim Preis gemacht werden, da der Wert des Gewerbes oft vom Standort abhängt. Denn oft stimmen Vermieter dem Eintritt des neuen Inhabers nur unter der Bedingung einer Mieterhöhung zu. Folglich versuchen Erwerber den Kaufpreis zu drücken.

Keine kurzfristige Kündigung

Ebenso weit verbreitet ist die Meinung, dass Mietverträge für Gewerberäume, ebenso wie Wohnungsmietverträge, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zeitnah zu kündigen sind. Dass Gewerbemietverträge während der vereinbarten Laufzeit - oft 5 oder 10 Jahre oder sogar noch länger - unkündbar sind, ist häufig nicht bekannt. Gibt es dann zwingende Gründe zur Verlagerung des Gewerbes, ist dies oft nur möglich, wenn die Miete der alten Räume bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weitergezahlt wird.

Gelegentlich gelingt es, gegen Zahlung einer erheblichen Abstandssumme aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Hierauf lassen sich Vermieter jedoch immer seltener ein. Grund: Oftmals ist es äußerst schwierig, einen Nachmieter zu finden. Zudem wird häufig auch keine Einigung über die Abstandszahlung erzielt.

Vereinbarte Betriebspflicht

Wenn schon der Umstand, die doppelte Miete zahlen zu müssen, eine erhebliche finanzielle Belastung bedeutet, kann die Vereinbarung einer Betriebspflicht dieses Problem noch steigern:

Grundsätzlich ist der Mieter auf Grund eines Mietvertrags nämlich nur berechtigt, das Objekt zu nutzen, er ist aber nicht dazu verpflichtet. Der Vermieter hat jedoch in der Regel ein Interesse daran, dass das gewerbliche Mietobjekt nicht leer steht, da es in solchen Fällen oft im Wert sinkt. Daher wird in Gewerbemietverträgen oft eine Betriebspflicht vereinbart. Das bedeutet, dass der Mieter nicht nur die Miete zahlen, sondern das Gewerbe auch betreiben muss. In bestimmten Fällen, z.B. bei Einkaufszentren, hängt die Vermietbarkeit der weiteren Ladenlokale in der Regel sogar davon ab, dass möglichst viele der Läden vermietet sind, so dass in derartigen Mietverträgen häufig eine Betriebspflicht vereinbart wird.
 

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