Grundstücksveräußerung: Mieter muss in Altfällen die Aushändigung der Kaution an den Erwerber beweisen

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1.9.01 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.

Gemäß § 566a S. 1 BGB haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren Vermieter geleisteten Mietsicherheit. Das gilt selbst, wenn er die Kaution nicht erhalten hat. Diese Verpflichtung zur Rückgewähr trifft nicht nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber. Sie gilt auch beim Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung. Allerdings findet § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte keine Anwendung, die vor dem 1.9.01 abgeschlossen wurden. In diesen Fällen gilt für die Kautionshaftung des Erwerbers weiter § 572 S. 2 BGB a.F. Danach ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Gleiches gilt für den Ersteigerer. Folge: Bestreitet der Erwerber, die Kaution erhalten zu haben, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm die an den früheren Vermieter geleistete Sicherheit ausgehändigt worden ist. Der Mieter wird hierdurch aber nicht vor unüberwindliche Schwierigkeiten gestellt. Zur Beweisführung hat er z.B. folgende Möglichkeiten:

• Der Mieter kann den früheren Vermieter oder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benennen,
• er kann den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über den Erwerbsvorgang aufzugeben oder
• die Vernehmung des Erwerbers als Partei beantragen.

(BGH, VIII ZR 372/04)