Hoffnung für Anleger: BGH bejaht Schadensersatzansprüche von Verbrauchern bei so genannten "Schrottimmobilien"

bei uns veröffentlicht am03.07.2010

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
BGH: Urteil vom 29.06.2010 - Az: XI ZR 104/08 - Bei steuersparenden Bauherren- und
In den 90er-Jahren wurden Wohnungen  der Allgemeinen Wohnungsvermögens-AG (Allwo) in Hannover zu überhöhten Preisen an Anleger vertrieben. Die Immobilien wurden als Altersvorsorge angeboten und auch an Anleger ohne Eigenkapital vertrieben. Steuerersparnisse und Mieteinnahmen sollten die Investition finanzieren. Die Finanzierung des Erwerbs wurde von den Vermittlern gleich mit angeboten, und zwar in Form von Darlehen und Bausparverträgen der Badenia Bausparkasse. Von dem Geschäft profitierten die Allwo, die ihre Wohnungen verkaufte, die Vermittler, die hohe Provisionen erhielten, und die Badenia, die ihr Darlehensgeschäft ausbaute. Nur die Anleger verloren, denn die Darlehensschulden überstiegen die sinkenden Immobilienwerte deutlich. Zugesagte Mieteinnahmen blieben aus.

Die Badenia-Fälle erlangten deswegen große Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit, weil sich einige der Betroffenen durch den Kauf der Schrottimmobilien so hoch und ausweglos verschuldet hatten, dass sie sich verzweifelt das Leben nahmen.

Vor den Gerichten von Anlegern in der Vergangenheit gegen die Badenia erhobene Klagen blieben zu einem großen Teil ohne Erfolg.

Nun wurde der Badenia vom BGH die arglistige Täuschung der Anleger vorgeworfen. Die Anleger wurden über die Provisionen für die Vermittler der Immobilien getäuscht. Beim Erwerb unterzeichnete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in dem es u.a. heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Finanzierungsvermittlerin eine "Finanzierungsvermittlungsgebühr" i.H.v. 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die Wohnungsvermittlerin eine "Courtage" i.H.v. 5.089 DM erhalten. Dies entspricht einer Provision von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, nämlich 2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45% Courtage für die Wohnungsvermittlerin. Die Vermittler hatten allerdings mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Provision kassiert.  Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ist mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages beim Anleger bewusst die unzutreffende Vorstellung erzeugt worden, die beiden genannten Firmen erhielten für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Provisionen, obwohl sie – wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat – tatsächlich eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten.

Da die Badenia mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatten, hat der BGH angenommen, dass ihr die arglistige Täuschung durch den Vertrieb bekannt gewesen ist. Den Kauf muss die Bausparkasse nun rückabwickeln, und der Anlegerin ihre Schäden ersetzen.

Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Badenia finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung.
 

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 133/10 vom 29.6.2010:

Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über Schadensersatzansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden. Er hat ein Berufungsurteil bestätigt, das im Zusammenhang mit einem sogenannten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag eine arglistige Täuschung der Wohnungskäuferin über die Höhe der Vertriebsprovisionen bejaht hatte.

Von Vermittlern geworben, erwarb die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, im Jahr 1996 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Hamburg. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklagten Bank ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklagten Bausparkasse abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Im Zusammenhang mit dem Erwerb unterzeichnete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in dem es u.a. heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Finanzierungsvermittlerin eine "Finanzierungsvermittlungsgebühr" in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die Wohnungsvermittlerin eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten. Dies entspricht einer Provision von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, nämlich 2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45% Courtage für die Wohnungsvermittlerin.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung; sie begehrt unter anderem die Rückzahlung geleisteter Zinsen sowie die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen keine Zahlungsansprüche bestehen und dass ihr die Beklagten den gesamten Schaden zu ersetzen haben. Sie stützt sich dabei insbesondere auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat dem Zahlungsbegehren - unter Abzug der von der Klägerin erlangten Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, den Feststellungsanträgen vollumfänglich stattgegeben.

Das Berufungsgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten der Klägerin schadensersatzpflichtig sind, weil sie sie trotz eines insoweit bestehenden Wissensvorsprungs nicht über eine arglistige Täuschung aufgeklärt haben. Die Klägerin ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags habe der Vertrieb bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt, die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen erhielten nur die dort genannten Provisionen. Dies entsprach jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Wahrheit. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erhielten die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerinnen nicht nur Vertriebsprovisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, sondern tatsächlich mindestens 15%. Da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatten, hat das Berufungsgericht angenommen, dass ihnen diese arglistige Täuschung bekannt gewesen ist. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil bestätigt. Er hat insbesondere die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auslegung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bestätigt, nach welcher die dort im Einzelnen ausgewiesenen Vertriebsprovisionen als Gesamtprovisionen zu verstehen seien, zu denen die Vermittlerinnen die Vermittlung insgesamt durchführen sollten. Diese Auslegung ist angesichts des in dem formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausdrücklich enthaltenen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der Aufstellung benannten Vermittlungsfirmen zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, vertretbar und der Bundesgerichtshof hat sie nun für zutreffend erklärt. Er konnte den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag selbst auslegen, weil gleichlautende Formulare bundesweit verwendet worden sind. Auf der Grundlage dieser Auslegung ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, bei der Klägerin sei mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst die unzutreffende Vorstellung erzeugt worden, die beiden genannten Firmen erhielten für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Provisionen, obwohl sie – wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat – tatsächlich eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten.

Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung. Mit dem jetzigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen eine im Zusammenhang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag stehende arglistige Täuschung eines Erwerbers über die Höhe der Vertriebsprovisionen zu bejahen ist.


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

BGH: Urteil vom 29.06.2010 - XI ZR 104/08

Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen.

Zur arglistigen Täuschung über die Höhe der Vermittlungsprovisionen mittels eines sogenannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags".

Zur Auslegung eines formularmäßigen "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags".

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 13. März 2008 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.


Tatbestand:

Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem von den Beklagten - einer Bausparkasse und einer Bank - finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Klägerin.

Die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, erwarb im Jahr 1996 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in dem Objekt J. -Straße in H. . Verkäuferin war die A. Aktiengesellschaft (A. ). Zur Finanzierung des Kaufs schloss die Klägerin mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2) (im Folgenden: Beklagte zu 2), die hierbei durch die Beklagte zu 1) vertreten wurde, einen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM sowie zwei Bausparverträge bei der Beklagten zu 1). Die Vermittlung der Eigentumswohnung und der Finanzierung erfolgte durch die I. GmbH (im Folgenden: I. ) und die Ba. mbH (im Folgenden: Ba. ), zwei Unternehmen der H. Gruppe (im Folgenden:

H. Gruppe), die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagten finanzierten. Insoweit unterzeichnete die Klägerin am 29. Februar 1996 einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in welchem es unter anderem heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Ba. eine "Finanzierungs-Verm.-Geb." in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die I. eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten (2,41% bzw. 3,45% des mit 147.511 DM angegebenen Kaufpreises). Außerdem unterzeichnete die Klägerin an diesem Tag unter anderem eine Vereinbarung über Mietenverwaltung. Darin trat sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. Gruppe gehörenden M. GmbH (im Folgenden: M ) verwaltet wurde. In der Folge wurde der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, die Darlehensvaluta wurde ausgezahlt und am 29. April 1996 wurde mit notarieller Urkunde an dem Grundstück zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist schloss die Klägerin am 19./30. März 2001 einen Nachfolgedarlehensvertrag mit der Beklagten zu 1).

Mit Schreiben vom 21. November 2002 widerrief die Klägerin gegenüber den Beklagten den Darlehensvertrag nach dem Haustürwiderrufsgesetz und forderte dessen Rückabwicklung. Die Beklagte zu 2) trat am 29. November 2005 alle Forderungen gegen die Klägerin an die Beklagte zu 1) ab.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten - gestützt auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung. Sie begehrt insbesondere Rückzahlung geleisteter Zinsen und die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen ihr gegenüber keine Zahlungsansprüche bestehen, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung, sowie die Feststellung, dass die Beklagten ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen haben, der im Zusammenhang mit dem finanzierten Kauf der Wohnung steht. Ihre Ansprüche stützt die Klägerin insbesondere darauf, dass sie durch den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die Höhe der Vermittlungsprovisionen getäuscht worden sei. Die Beklagten sind dem entgegen getreten und haben die Einrede der Verjährung erhoben. Die Beklagte zu 1) begehrt zudem im Wege der Widerklage Feststellung, dass der zwischen ihr und der Klägerin abgeschlossene Darlehensvertrag nicht aufgelöst ist, insbesondere nicht wegen eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz, sondern wirksam fortbesteht.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Widerklage abgewiesen und der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu der Frage, ob die Vermittler die Klägerin mit dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag über die Höhe der tatsächlich gezahlten Provisionen getäuscht haben, überwiegend stattgegeben. Das Zahlungsbegehren der Klägerin hat es - unter Abzug erlangter Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, die Feststellungsanträge vollumfänglich für gerechtfertigt erachtet. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.


Entscheidungsgründe:

Die Revision ist unbegründet.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit es der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen hat, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch aus schuldhafter Verletzung von Aufklärungspflichten zu. Aufgrund der vom Berufungsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass die Vermittler die Klägerin mit dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die tatsächliche Höhe der zu vereinnahmenden Provisionen getäuscht hätten. Die Vermittler hätten durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst bei der Klägerin die Vorstellung erzeugt, weitere Vermittlungsgebühren gebe es nicht. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass der Vertrieb tatsächlich nicht nur - wie im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesen - Provisionen in Höhe von 5,86% der Kaufpreissumme von 147.511 DM erhalten sollte (2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Ba. und 3,45% Courtage für die I. ), sondern mindestens 15%. Die Kenntnis der Beklagten zu 1) von dieser angesichts der erheblichen Differenz zwischen der vorgespiegelten und der tatsächlich zutreffenden Provisionshöhe evidenten arglistigen Täuschung, die sich die Beklagte zu 2) zurechnen lassen müsse, werde vermutet, da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hätten. Die Vermutung hätten die Beklagten nicht widerlegt. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin sei auch nicht verjährt. Da das Rückabwicklungsbegehren der Klägerin begründet sei, sei der Widerklageantrag der Beklagten zu 1) unbegründet. Dieser ziele nicht allein auf die Feststellung der Wirksamkeit des Darlehensvertrags im Hinblick auf den Haustürwiderruf, sondern umfassend auf die Feststellung der fortbestehenden Wirksamkeit des Vertrags.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden bejaht und die Widerklage der Beklagten zu 1) abgewiesen.

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann sich die Klägerin allerdings zur Begründung des von ihr geltend gemachten Rückabwicklungsanspruchs nicht etwa mit Erfolg auf den Gesichtspunkt einer strukturell ungleichen Verhandlungsstärke der Vertragspartner (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Sozialstaatsprinzip) berufen. Nach der von der Revisionserwiderung selbst für ihre Auffassung zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts darf ein Vertrag wegen der schützenswerten Interessen beider Vertragspartner nicht bei jeder Störung des Verhandlungsgleichgewichts nachträglich in Frage gestellt oder korrigiert werden. Vielmehr müssen zu der strukturellen Unterlegenheit des einen Vertragsteils weitere belastende Umstände hinzutreten, wie sie das Bundesverfassungsgericht in den genannten Entscheidungen für Bürgschaften einkommens- und vermögensloser Angehöriger und für besondere Fälle von Eheverträgen über Unterhalt angenommen hat. Korrigierend ist einzugreifen, wenn andernfalls für einen Vertragsteil die Selbstbestimmung in eine Fremdbestimmung verkehrt würde. Umstände in diesem Sinn sind hier aber nicht erkennbar. Anders als in den genannten Fällen ist für Fälle der vorliegenden Art - und auch für den Streitfall - kennzeichnend, dass die Anleger nicht etwa aus einer emotionalen Zwangslage heraus bzw. ohne eigenes wirtschaftliches Interesse ein ungewöhnlich hohes Haftungsrisiko eingehen, sondern aus dem eigenen Interesse, sich an einem Steuersparmodell zu beteiligen und davon im Falle einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Immobilie - jedenfalls auch - selbst zu profitieren. Anders etwa als ein sich aus emotionaler Verbundenheit zur Haftung für Fremdschulden verpflichtender Bürge hat die Klägerin zudem sogleich einen Gegenwert erhalten, nämlich die Immobilie, mag sich diese auch als weniger wertvoll erwiesen haben als von ihr zunächst erwartet. Auch die Revisionserwiderung macht nicht geltend, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Soweit sie sich auf die besondere Situation von in einer Haustürsituation geworbenen Anlegern beruft, führt dies im Streitfall schon deshalb nicht weiter, weil die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht aufgrund einer Haustürsituation zu dem Vertragsschluss veranlasst worden ist. Im Übrigen halten die gesetzlichen Verbrauchervorschriften insoweit aber auch angemessene Schutzmechanismen bereit. Anlass, in der von der Revisionserwiderung gewünschten Weise weitergehend in die Vertragsautonomie einzugreifen, besteht bei dieser Sachlage nicht.

Ein auf Rückabwicklung des Geschäfts gerichteter Schadensersatzanspruch der Klägerin folgt jedoch aus einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsurteil frei von Rechtsfehlern, soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs für gegeben erachtet hat, unter denen nach der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats eine Finanzierungsbank aus einem vorvertraglichen Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs haftet.

Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist.

Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht bejaht. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden besteht nach den im Berufungsurteil getroffenen Feststellungen wegen eines Wissensvorsprungs der Beklagten darüber, dass die Klägerin von den Vermittlern durch evident unrichtige Angaben über die Höhe der Vermittlungsprovision arglistig getäuscht worden ist. Man habe ihr nämlich mit dem ausgefüllten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag vorgespiegelt, die Vermittler erhielten nur die dort ausgewiesenen Provisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, obwohl sie in Wahrheit mindestens weitere 9,14% Provision erhielten.

Entgegen der Auffassung der Revision hält dies revisionsrechtlicher Prüfung stand.

Anders als die Revision meint, steht das Berufungsurteil nicht im Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Aufklärungspflichten über "versteckte Innenprovisionen".

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Dies ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.

Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen, sofern nicht die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste. Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch zu einem Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert, sondern es bleibt den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Solange also eine Innenprovision - wie im Streitfall - nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste, muss das finanzierende Kreditinstitut den Anleger daher nicht ungefragt über die im Kaufpreis enthaltenen Innenprovisionen aufklären.

Dies alles hat das Berufungsgericht entgegen der Annahme der Revision nicht verkannt.

Das Berufungsgericht hat nämlich nicht etwa entgegen der genannten Rechtsprechung eine allgemeine Pflicht des finanzierenden Kreditinstituts bejaht, über im Kaufpreis enthaltene "versteckte Innenprovisionen" ungefragt aufklären zu müssen, und es hat - anders als die Revision meint - keineswegs eine eigene Aufklärungspflicht der Finanzierungsbank über die Zusammensetzung des Kaufpreises und die Werthaltigkeit der Immobilie auch für Fälle angenommen, in denen - wie hier - der Kaufpreis nicht sittenwidrig überteuert ist. Auch stellt das Berufungsgericht nicht auf die Frage ab, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen Vermittler oder Verkäufer von sich aus Angaben zu einer im Kaufpreis enthaltenen Innenprovision machen müssen. Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen.

Das Berufungsgericht leitet die von ihm bejahte Aufklärungspflicht der Beklagten aus einem anderen - im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stehenden - Gesichtspunkt her. Ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es nämlich auch, dass eine finanzierende Bank den Kreditnehmer über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung gemäß § 123 BGB ungefragt aufzuklären hat. Nach dieser Rechtsprechung liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Finanzierungsbank im oben genannten Sinn auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde.

Einen solchen Fall hat das Berufungsgericht hier angenommen. Es ist in tatrichterlicher Würdigung nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, die Vermittler hätten die Klägerin arglistig über die Höhe der insgesamt an die beiden Vermittlungsgesellschaften fließenden Provisionen getäuscht, weil sie durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt hätten, die beiden Vermittlungsgesellschaften erhielten nur Provisionen in der dort im Einzelnen ausgewiesenen Höhe, was jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Wahrheit zuwider lief.

Hiergegen ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern.

Das Berufungsurteil steht mit seinem rechtlichen Ansatz im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher derjenige, der im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben macht, diese - unabhängig davon, ob er zu ihnen verpflichtet war - nicht wahrheitswidrig machen darf.

Auch gegen die nach Durchführung einer Beweisaufnahme getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, die Klägerin sei von den Vermittlern über die Höhe der ihnen zufließenden Vermittlungsprovision durch evident unrichtige Angaben in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig getäuscht worden, vermag die Revision nichts Durchgreifendes vorzubringen.

Ob die Klägerin durch objektiv evident unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann. Zu prüfen ist nur, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht gegen die Denkgesetze verstößt und nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht.

Solche Fehler sind dem Berufungsgericht nicht unterlaufen.

Nicht zu beanstanden ist insbesondere das dem Berufungsurteil zugrunde liegende Verständnis des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, dort werde der Eindruck erweckt, die beiden Vermittlungsgesellschaften hätten ihre Leistungen ausschließlich zu den Provisionen erbringen sollen, die in dem Formular als "Finanzierungs-Verm.-Geb." und als "Courtage" bezeichnet waren.

Der Senat kann die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich uneingeschränkt überprüfen. Bei dem formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, der bundesweit Verwendung gefunden hat, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB), die über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden und die der Senat deshalb selbst auslegen kann. Diese Auslegung ergibt, dass der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag jedenfalls bei Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) dahin zu verstehen ist, dass es sich - wie dies auch das Berufungsgericht angenommen hat - bei den dort im Einzelnen als Finanzierungsvermittlungsgebühr und Courtage bezeichneten Provisionen um die Gesamtprovisionen handelt, zu denen die beiden Vermittlungsgesellschaften den Auftrag insgesamt ausführen sollten.

Zwar erscheint auch die von der Revision vertretene Auffassung, der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag könne aus der maßgeblichen Sicht des Anlegers auch so verstanden werden, dass es sich bei den in dem Formular genannten Vertriebsprovisionen lediglich um die vom Käufer unmittelbar an die beiden Vermittlungsgesellschaften zu zahlenden Provisionen handelt, nicht unvertretbar, da es um einen Auftrag geht, den der Käufer den in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlungsgesellschaften selbst erteilt.

Ebenfalls vertretbar und angesichts des in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag formularmäßig enthaltenen ausdrücklichen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der dort enthaltenen Aufstellung benannten Vermittlungsgesellschaften zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, naheliegender ist aber die Auslegung, die das Berufungsgericht hier vorgenommen hat. Der von der Revisionserwiderung zu Recht hervorgehobene formularmäßige und detaillierte Hinweis darauf, dass die beiden genannten Vermittlungsgesellschaften den Auftrag zu den im Einzelnen aufgelisteten Provisionen ausführen sollten, legt das Verständnis nahe, hiermit sei gemeint, die beiden genannten Gesellschaften sollten das Geschäft insgesamt und ausschließlich zu diesen Provisionen durchführen, erhielten also für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die dort ausdrücklich genannten Provisionen.

Bei dieser Sachlage ist zugunsten der Anleger die zuletzt genannte - und auch dem Berufungsurteil zugrunde liegende - Auslegung des Formularvertrags maßgeblich. Sind nämlich zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar, so kommt die Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) zur Anwendung. Danach gehen die dargelegten Zweifel, ob mit der Ausweisung der beiden Vertriebsprovisionen in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag die Gesamtprovisionen, die an die Vermittlungsgesellschaften fließen sollten, oder die allein vom Käufer unmittelbar an sie zu zahlenden Provisionen gemeint sind, zu Lasten der Verwender des formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags. Es ist das für sie ungünstigere Verständnis der ausgewiesenen Provisionen zugrunde zu legen mit der Folge, dass die in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag als Finanzierungsvermittlungsgebühr und als Courtage bezeichneten Provisionen dahin zu verstehen sind, dass sie abschließend die Provisionen bezeichnen, die die Vermittlungsgesellschaften für das Geschäft insgesamt vereinnahmen sollten.

Das Berufungsgericht ist danach rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags der Eindruck vermittelt wurde, die beiden genannten Gesellschaften sollten das Geschäft insgesamt zu den dort ausgewiesenen Provisionen durchführen, sollten also für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die dort ausdrücklich genannten Provisionsbeträge erhalten, obwohl sie - wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat - tatsächlich mindestens eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten und auch erhalten haben. Dass eine solche - unzutreffende - Vorstellung auch bei der Klägerin bewusst erzeugt worden ist, hat das Berufungsgericht festgestellt, ohne dass ihm hierbei Rechtsfehler unterlaufen sind.

Entgegen der Auffassung der Revision liegt dem Berufungsurteil nicht etwa die fehlerhafte Auffassung zugrunde, der im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesene Kaufpreis sei aufgeschlüsselt worden. Vielmehr ist das Berufungsgericht schlicht zu der - wie dargelegt - rechtsfehlerfreien Feststellung gelangt, die Vermittler hätten der Klägerin angesichts der Ausgestaltung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags mit den ausdrücklich und detailliert ausgewiesenen Provisionen vorgespiegelt, die beiden Vermittlungsgesellschaften erhielten lediglich Provisionen in der dort im Einzelnen genannten Höhe.

Mit ihrem Einwand, das Berufungsgericht habe bei der von ihm vorgenommenen Sachverhaltswürdigung prozessordnungswidrig nicht geklärt, ob und in welchem Umfang die von ihm festgestellten weiteren Provisionen zu einer Kaufpreiserhöhung geführt hätten, hat die Revision schon deshalb keinen Erfolg, weil es auf diese Frage nicht entscheidend ankommt.

Allerdings enthält das Berufungsurteil den missverständlichen Hinweis, angesichts der ausgewiesenen Vermittlungsgebühren erscheine der ausgewiesene Kaufpreis als reiner Verkehrswert, in dem keine Vermittlungsgebühren enthalten seien. Dies könnte nahe legen, das Berufungsgericht habe eine arglistige Täuschung über den Verkehrswert der Eigentumswohnung bejahen wollen, was angesichts der oben dargestellten Rechtsprechung rechtlich bedenklich wäre, nach welcher ein Immobilienkäufer grundsätzlich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit über die Zusammensetzung des Kaufpreises nicht aufgeklärt werden muss, da er keinen Anspruch darauf hat, ein Objekt zum Verkehrswert zu erwerben, mit der Folge, dass eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht.

Wie die weitere Begründung des Berufungsgerichts zeigt, beruht das Berufungsurteil auf dieser Feststellung aber nicht. Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ist vielmehr unabhängig davon, ob die zusätzlichen Provisionen auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden sind oder aber zu Lasten der Verkäuferin einkalkuliert wurden, jedenfalls durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bei der Klägerin die unzutreffende Vorstellung geweckt worden, die beiden Vermittlungsgesellschaften hätten nur die dort ausgewiesenen Provisionen für die Durchführung des Geschäfts insgesamt erhalten sollen. Schon diese Feststellung trägt - was die Revision übersieht - die vom Berufungsgericht angenommene arglistige Täuschung über den Gesamtvermittlungsaufwand, da es - wie bereits ausgeführt - gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht, dass Angaben, die gemacht werden - ganz gleich, ob sie geschuldet sind -, inhaltlich zutreffend sein müssen.

Mit der weiteren Rüge, das Berufungsgericht habe willkürlich (Art. 3 Abs. 1 GG) und gehörswidrig (Art. 103 Abs. 1 GG) angenommen, die Innenprovisionskosten seien kaufpreiserhöhend gewesen, setzt sich die Revision in Widerspruch zu ihrer vorherigen Rüge, das Berufungsgericht habe diese Frage prozessordnungswidrig nicht geklärt.

Ungeachtet dessen greift auch dieser Einwand der Revision in der Sache nicht. Die Beweiswürdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und nur eingeschränkt daraufhin zu überprüfen, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen die Denk- und Erfahrungsgesetze verstößt. Mit der dem Berufungsurteil erkennbar zugrunde liegenden Annahme, die zusätzlichen Provisionen seien kaufpreiserhöhend gewesen, hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision die ihm gesetzten Grenzen der Beweiswürdigung keinesfalls überschritten. Vielmehr erweist sich die Würdigung des Berufungsgerichts angesichts der Aussage der Zeugin D., sie selbst habe eine Wohnung zu einem geringeren Kaufpreis erworben, weil die Provision von 12% aus dem Nettokaufpreis herausgenommen worden sei, sowie angesichts der im Streitfall unstreitigen Aussagen des ehemaligen Vorstands der Beklagten zu 1) vor dem Landgericht B. , es sei besprochen gewesen, dass die Gesamtbelastung mit Weichkosten 30% nicht habe übersteigen sollen, als mögliche und darüber hinaus sogar naheliegende tatrichterliche Sachverhaltswürdigung. Mit ihren hiergegen gerichteten Einwänden, die der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet hat (§ 564 ZPO), setzt die Revision in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung des Sachverhalts an die Stelle der Würdigung, die das Berufungsgericht vorgenommen hat.

Soweit die Revision darauf verweist, dass dem Senat in der Vergangenheit bereits verschiedentlich Fälle vorlagen, in denen im Zusammenhang mit Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen der vorliegenden Art keine arglistigen Täuschungen angenommen worden sind, folgt hieraus kein abweichendes Ergebnis. In jenen Fällen, in denen der Senat eine arglistige Täuschung verneint hat, fehlte es, ohne dass dies revisionsrechtlich beachtliche Fehler erkennen ließ, an entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen zu einer arglistigen Täuschung der Anleger durch positives Tun, wie sie das Berufungsgericht hier getroffen hat.

Auch aus dem Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2006 (V ZR 66/06) kann die Revision nichts zu ihren Gunsten herleiten. Wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, befasst sich dieses Urteil nicht mit der Frage einer arglistigen Täuschung durch die Vermittler. Ausführungen zur Frage einer arglistigen Täuschung enthält das Urteil ausschließlich im Hinblick auf das von der Verkäuferin zu verantwortende Vertriebsmodell, nicht hingegen zu der Frage, ob die Vermittler ihrerseits die Anleger mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, der nach den tatbestandlichen Feststellungen auch in jenem Fall abgeschlossen worden war, arglistig über mögliche Innenprovisionen getäuscht haben. Soweit die Revision darauf verweist, dass nach diesem Urteil ein Verkäufer bzw. der für ihn tätige Vermittler in Fällen, in denen eine Immobilie durch mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels vertrieben wird, ungefragt keine Angaben über etwaige Innenprovisionen machen müsse, führt dies schon deshalb nicht zum Erfolg, weil das Berufungsurteil hierzu nicht im Widerspruch steht; das Berufungsgericht hat die Haftung der Beklagten - wie ausgeführt - nicht auf eine Pflicht, ungefragt Angaben über etwaige Innenprovisionen machen zu müssen, gestützt.

Aus Rechtsgründen ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vermittler nach den Feststellungen des Berufungsgerichts arglistig gehandelt haben.

Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Frage der Arglist nicht allein auf den unmittelbar tätigen Vermittler abgestellt. In Fällen der vorliegenden Art kann ein Schadensersatzanspruch des Anlegers und Darlehensnehmers nicht nur gegeben sein, wenn er durch den ihm gegenüber unmittelbar tätigen Vermittler arglistig getäuscht wird, sondern auch dann, wenn - wie nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts hier der Fall - ein arglistiges Verhalten der eingeschalteten Vertriebsgesellschaften vorliegt.

Zutreffend hat das Berufungsgericht ebenfalls gesehen, dass bei der Beurteilung der Frage, ob den Vermittlern Vorsatz, den Arglist voraussetzt, zur Last fällt, die Vorsatz ausschließende Wirkung eines Rechtsirrtums zu berücksichtigen ist. Richtig ist auch, dass es für die Beurteilung der Frage, ob dem Vermittler Vorsatz zur Last fällt, auf den Stand der Rechtsprechung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt.

Einen den Vorsatz ausschließenden Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei verneint. Zu Recht hat es insoweit nicht auf den Stand der Rechtsprechung im Jahr 1996 zur Aufklärungspflicht über verborgene Innenprovision abgestellt. Auf diese Rechtsprechung kommt es hier für die Frage des Vorsatzes nicht an. Nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Klägerin durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, und damit durch aktives Tun, eine unzutreffende - wesentlich zu niedrige - Provisionshöhe vorgespiegelt worden. Dass derjenige, der im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben macht, die für den Kaufentschluss des anderen von Bedeutung sein können, diese Angaben zutreffend machen muss, selbst wenn sie nicht geschuldet waren, entsprach - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - bereits damals gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Rechtsfehlerfrei - und von der Revision zu Recht nicht beanstandet -ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung - insbesondere eine objektiv evidente Falschangabe sowie ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen den Beklagten, der Wohnungsverkäuferin und den Vermittlern - vorliegen, und dass die Beklagten die daraus folgende widerlegliche Vermutung ihrer Kenntnis nicht widerlegt haben.

Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage haben die Beklagten nach den rechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts schuldhaft verletzt. Sie haben die Klägerin nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB aF, jetzt § 249 Abs. 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätte, da die Klägerin - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - bei einer entsprechenden Aufklärung die Eigentumswohnung nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen noch die beiden Bausparverträge abgeschlossen hätte. Auch gegen diese Feststellung ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern.

Das Berufungsurteil weist schließlich auch keinen Rechtsfehler auf, soweit das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, dass dieser Schadensersatzanspruch nicht verjährt ist. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe vor dem 1. Januar 2002 keine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlangt, unterliegt als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht. Dieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt worden ist. Solche Rechtsfehler werden weder von der Revision geltend gemacht noch sind sie anderweitig erkennbar.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung ebenfalls stand, soweit das Berufungsgericht die Widerklage der Beklagten zu 1) abgewiesen hat. Das Berufungsgericht hat den Widerklageantrag in tatrichterlicher Würdigung dahin ausgelegt, dass er sich insgesamt auf den Fortbestand der Darlehensver- träge und nicht nur auf den Fortbestand unter dem Blickwinkel des Haustürwiderrufsgesetzes bezieht. Diese vertretbare Auslegung, der die Revision nicht entgegengetreten ist, hat zur Folge, dass der Widerklage nur hätte stattgegeben werden können, wenn nicht bereits feststünde, dass die Darlehensverträge - aus welchem rechtlichen Gesichtspunkt auch immer - keinen Fortbestand haben. Da jedoch nach den - wie oben dargelegt - rechtsfehlerfreien Ausführungen des Berufungsgerichts feststeht, dass sie im Rahmen der Naturalrestitution rückabzuwickeln sind, hat das Berufungsgericht die begehrte Feststellung ohne Rechtsfehler abgelehnt. Soweit sich die Revision für ihre abweichende Auffassung auf das Senatsurteil vom 27. Mai 2008 (XI ZR 132/07) stützt, übersieht sie, dass die dortigen Ausführungen, die sich im Wesentlichen zur Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage verhalten, die das Berufungsgericht hier nicht in Frage gestellt hat, wegen der vom Berufungsgericht im Streitfall vorgenommenen Auslegung des Klageantrags nicht passen.

Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 564 Keine Begründung der Entscheidung bei Rügen von Verfahrensmängeln


Die Entscheidung braucht nicht begründet zu werden, soweit das Revisionsgericht Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt nicht für Rügen nach § 547.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305 Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag


(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmung

Zivilprozessordnung - ZPO | § 286 Freie Beweiswürdigung


(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 249 Art und Umfang des Schadensersatzes


(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. (2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadenser

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen


(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person de

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung


(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten. (2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber ab

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3


(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. (2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin. (3) Ni

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 2


(1) Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt. (2) Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unver

Urteile

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Bundesgerichtshof Urteil, 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 132/07 Verkündet am: 27. Mai 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _______

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 66/06 Verkündet am: 13. Oktober 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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(1) Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.

(2) Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich. In diese Rechte darf nur auf Grund eines Gesetzes eingegriffen werden.

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Die Entscheidung braucht nicht begründet zu werden, soweit das Revisionsgericht Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt nicht für Rügen nach § 547.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 66/06 Verkündet am:
13. Oktober 2006
W i l m s,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden
Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner
Wohnungen allen an dem Mietpool beteilig ten Wohnungseigentümern anteilig ohne
Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören
, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch
das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von
Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen
, angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und
Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 - OLG Oldenburg
LGOsnabrück
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 7. Februar 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann erwarben im Dezember 1991 von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 128.694 DM. Für den Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben. In § 6 Abs. 2 des von der Beklagten abgegebenen Vertragsangebots heißt es u.a.: "Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität, Steuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die Wirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des Verkäufers sind nicht ermächtigt, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen."
2
Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb einer Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte I. GmbH (nachfolgend "I. ") tätig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innenprovision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser Provision wurde den Käufern nicht offenbart.
3
Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann wurden von zwei für die I. tätig gewordenen Anlageberatern zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Sie erteilten auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und schlossen eine Mietpoolvereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten und Disagio finanzierten sie mit einem von der B. AG gewährten Darlehen nach dem sogenannten "Dortmunder Modell"; dafür nahmen sie ein Vorausdarlehen von 155.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 7 % p.a. und einer Zinsbindung von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträge mit steigenden Ansparraten getilgt werden sollte.
4
Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finanzierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat die Klägerin aus eigenem, abgetretenem und ererbtem Recht von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung und die Feststellung verlangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte der Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz verpflichtet. Denn die Käufer seien von den von der Beklagten beauftragten Vermittlern schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die I. für den vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kaufpreises erhalte. Ob die Beklagte der Klägerin auch wegen der Verletzung einer Beratungspflicht aus einem neben dem Kaufvertrag zustande gekommenen Beratungsvertrag zum Schadensersatz verpflichtet sei, müsse offen bleiben. Zwar sei es zum Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Käufern und der Beklagten gekommen ; aber auf der Grundlage des Vortrags der Parteien könne nicht festgestellt werden, dass die Beratung falsch gewesen sei.
6
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

7
Ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss besteht nicht. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht eine Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung eingeschalteten Vermittler zur Aufklärung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die der I. zustehende Innenprovision bejaht. Das steht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, in Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erfor- derlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den Fällen, in denen dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.). Eine solche Pflicht hat aber nicht der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.).
8
1. Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für nicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren; mithin besteht für den Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt, sondern er darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Gesamtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine Angaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO). Das übersieht das Berufungsgericht; deshalb unterscheidet es nicht ausreichend zwischen der Aufklärungspflicht eines bloßen Vermittlers und der des Immobilienverkäufers. Im Übrigen stützt es seine Auffassung lediglich allgemein auf eine besondere Schutzwürdigkeit unerfahrener Käufer mit niedrigem oder durchschnittlichem Einkommen, ohne festzustellen, dass die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann zu dieser Käuferschicht gehörten. Damit fehlt seiner Entscheidung, selbst wenn man sie im Ansatz für richtig hielte, insoweit die notwendige Tatsachengrundlage.
9
2. Auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt, dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lückenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten, so dass sich weitere Nachfragen erübrigten, führt nicht zu einer Aufklärungspflicht über die in dem Gesamtaufwand enthaltene Innenprovision. Denn diese erlangt nur Bedeutung für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Darüber sagt das Berechnungsbeispiel jedoch nichts aus, sondern es soll dazu dienen - wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt -, dem Interessenten ein speziell auf seinen Fall und auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Angebot zu unterbreiten.
10
3. Die in der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass sich dem Käufer unter Berücksichtigung des hier von der Verkäuferin zu verantwortenden Vertriebsmodells die Vorstellung aufdrängen müsse, dass in dem Verkaufspreis keine Innenprovisionen berücksichtigt seien, überzeugt schon deshalb nicht, weil sie auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt beruht. Hier mussten die Käufer nämlich - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen - die ausgewiesene Vermittlungsprovision auf der Grundlage eines individuell abgeschlossenen Vermittlungsvertrags und nicht etwa, wie die Revisionserwiderung meint, nach dem allgemein praktizierten Vertriebsmodell zahlen.

III.

11
Mit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil daher keinen Bestand. Es ist folglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es besteht nach den bislang getroffenen Feststellungen allerdings die Möglichkeit, dass sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt, nämlich unter dem Gesichtspunkt einer schuldhaften Verletzung eines selbständigen Beratungsvertrages. Das Berufungsgericht hat die Frage einer Haftung unter diesem Gesichtspunkt offen gelassen. Soweit es sich dazu gleichwohl geäußert hat, sind die Ausführungen ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die gebotene Prüfung - unter Beachtung der nachfolgenden rechtlichen Beurteilung - nachgeholt werden kann (§ 563 Abs. 1, 2 ZPO).
12
1. Falsch ist allerdings die Annahme der Revision, das Berufungsgericht habe den Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien verneint. Richtig ist vielmehr, dass es festgestellt hat, dass zwischen der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten auf der anderen Seite neben dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ein eigenständiger Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Das ist frei von Rechtsfehlern.
13
a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374).
14
b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigentumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt. Sie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das aus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Mietpool bestehende Gesamtpaket nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zu dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkreter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells" mit der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen.
15
c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt mit den Klägern aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der I. und den von dieser eingeschalteten Anlageberatern überlassen. Diese haben die Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten.
16
aa) Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe einer Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Vermittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschuss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). In einem solchen Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111, 116 f.). Von diesen Voraussetzungen ist hier auszugehen; denn die individuelle Beratung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die mit dem Modell für den Käufer verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels, war eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen, und weder die I. noch die Anlageberater waren zuvor von den Erwerbern mit der Beratung beauftragt.
17
bb) Selbst bei Anlegung eines strengeren Maßstabs war die I. stillschweigend bevollmächtigt, namens der Beklagten einen Beratungsvertrag mit der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann zu schließen. Dies folgt daraus, dass die Beklagte keine eigene Vermarktungstätigkeit entfaltet, sondern diese vollständig der I. überlassen hat. Deren Tätigkeit beschränkte sich jedoch nicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags; vielmehr beriet sie die Interessenten auch über die steuerlichen Auswirkungen und über die Finanzierung des Erwerbs. Damit wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemeinen Anpreisungen konkretisiert. Daraus konnten die Kaufinteressenten nur den Schluss ziehen, dass die I. , die durch die zwei Anlageberater vertreten wurde , im Namen der Beklagten handelte.
18
d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der Freizeichnungsklausel in § 6 Abs. 4 des von der Beklagten abgegebenen Ver- tragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. Die Freizeichnungsklausel konnte ihn nicht mehr erfassen.
19
2. Ob der Beklagten ein schuldhafter Beratungsfehler anzulasten ist, bleibt der Prüfung des Berufungsgerichts vorbehalten. Dabei ist folgendes zu berücksichtigen.
20
a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen , mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Ob die Ermittlung der monatlichen Belastung für die Klägerin und ihren verstorbenen Ehemann fehlerhaft war, ist bisher nicht festgestellt. Das muss das Berufungsgericht nachholen.
21
b) Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Berufungsgericht überzogene Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin stellt, indem es meint, es fehle an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu Details eines Beratungsverschuldens und an Vortrag dazu, dass sich die Zeugen an die hier maßgeblichen Einzelheiten erinnern könnten. Das steht nicht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs dann schlüssig ist, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit sie für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.).
22
c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Richtung zielt der Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen worden sei, die sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt zu einem Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße. Schließt der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag ab, muss deshalb der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko, dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige - Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das hat der Senat für das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156, 371, 378; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen gilt nichts anderes.
23
d) Ob dieses Risiko in der in dem Besuchsbericht vom 28. Oktober 1991 enthaltenen Berechnung berücksichtigt wird, erscheint zweifelhaft. Die Erwerber haben allerdings einen Risikohinweis unterschrieben, in welchem die Beklagte auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind. Dieser Hinweis könnte aber bei einem verständigen Erwerber den Eindruck erwecken , als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung. Damit wären die Vor- und Nachteile des Mietpools nicht ausreichend umschrieben.
24
e) An der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem Mietpool verbundenen Risiken ändert sich im Übrigen nichts, wenn der Erwerber aufgrund der gewählten Finanzierungsart zu dem Beitritt verpflichtet war und sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank lösen durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das Risiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu entscheiden. Im Fall der Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss er auch damit rechnen, dass die finanzierende Bank die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile bei der notwendigen Verlängerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt.
25
f) Die Einhaltung von Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Berater zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäumung wäre deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu vertreten, die sich nach § 278 BGB das Fehlverhalten der I. und deren Beauftragter zurechnen lassen müsste. Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Osnabrück, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3946/04 -
OLG Oldenburg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 12 U 82/05 -

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem

1.
der Anspruch entstanden ist und
2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren

1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und
2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
Maßgeblich ist die früher endende Frist.

(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.

(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.

(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 132/07 Verkündet am:
27. Mai 2008
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB §§ 123, 276 (Fb), §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 § 6
Abs. 4 Satz 1

a) Zu den Voraussetzungen der objektiven Evidenz unrichtiger Angaben im
Sinne des Senatsurteils vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 ff.).

b) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2
BGB bei Schadensersatzansprüchen, die auf vorvertragliches Aufklärungsverschulden
der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wissensvorsprungs
über eine arglistige Täuschung des Anlegers durch unrichtige
Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt gestützt sind.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07 - Kammergericht
LG Berlin
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 27. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die
Richter Dr. Ellenberger und Maihold

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 13. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Auf die Revision der Beklagten wird das vorgenannte Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 21 a des Landgerichts Berlin vom 6. März 2006 zurückgewiesen worden ist, soweit die Widerklage auf Feststellung abgewiesen worden ist, dass die Klägerin den Beklagten auch den in der Vergangenheit im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung entstandenen Schaden zu ersetzen hat.
Die weitergehende Revision der Beklagten wird zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die klagende Bausparkasse und die Beklagten streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit einem zum Erwerb einer Eigentumswohnung gewährten Darlehen.
2
Die Beklagten, ein damals 48 Jahre alter Taxiunternehmer und eine damals 42 Jahre alte Lehrerin, wurden 1995 von einem Vermittler geworben , zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Sch. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Klägerin finanzierte.
3
Rahmen Im der Gespräche unterschrieben die Beklagten am 4. Oktober 1995 einen Besuchsbericht, in welchem unter der Überschrift „Monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung“ unter anderem 79 DM „Nebenkosten“ sowie eine „kalkulierte Mieteinnahme“ von 325 DM ausgewiesen waren. Außerdem unterzeichneten sie an diesem Tag unter anderem eine Vereinbarung über Mietenverwaltung. Darin traten sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. Gruppe gehörenden M. GmbH (im Fol- genden: M. ) verwaltet wurde. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags unterschrieben die Beklagten zur Finanzierung des Kaufpreises von 88.115 DM zuzüglich Nebenkosten am 29. November 1995 einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der von der Klägerin vertretenen B-Bank in Höhe von 102.000 DM sowie zweier Bausparverträge bei der Klägerin über je 51.000 DM finanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspardarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool ). Zur Sicherung des valutierten Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Klägerin eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Mit Anwaltsschreiben vom 7. September 1999 widerriefen die Beklagten gegenüber der B-Bank ihre auf den Abschluss des Vorausdarlehensvertrags gerichteten Erklärungen unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsgesetz und behaupteten unter anderem, vom Vermittler der H. GmbH, mit der die Klägerin eng verflochten sei, über die Rendite der gekauften Wohnung arglistig getäuscht worden zu sein. Im selben Jahr erhob der Beklagte zu 1), zugleich aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2), eine auf Aufklärungspflichtverletzungen gestützte Schadensersatzklage gegen die B-Bank, die erfolglos blieb. Das Oberlandesgericht Hamm hat den geltend gemachten Schadensersatzanspruch, der im Rahmen des Berufungsverfahrens unter anderem darauf gestützt war, die B-Bank habe über die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits Kenntnis davon gehabt, dass von Anfang an überhöhte Mietpoolausschüttungen geplant gewesen seien, mit rechtskräftigem Urteil vom 1. Juni 2006 (5 U 218/00) als verjährt erachtet. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, bereits im Dezember 2000 habe der Darlehensnehmer Kenntnis von allen Umständen gehabt, auf die die Aufklärungspflichtverletzung gestützt werde.
4
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, die von der B-Bank Ansprüche aus dem Vertrag über das Vorausdarlehen abgetreten erhalten hat, die Feststellung, dass der zwischen den Beklagten und der B-Bank abgeschlossene Vorausdarlehensvertrag nicht durch den von den Beklagten erklärten Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz aufgelöst worden ist, sondern wirksam fortbesteht. Die Beklagten verlangen mit ihrer Widerklage vom 28. Juni 2005 die Freistellung von allen Verbindlichkeiten aus dem Vorausdarlehensvertrag Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung sowie die Feststellung, dass die Klägerin ihnen sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung steht.
5
Sie stützen ihre Ansprüche insbesondere darauf, dass ihnen weit überhöhte Mietpoolausschüttungen zugesagt worden seien und dass die Klägerin insoweit einen zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprung gehabt habe. Die Klägerin ist dem entgegen getreten und hat unter Beweisantritt bestritten, von überhöhten Mietpoolausschüttungen Kenntnis gehabt zu haben. Außerdem hat sie die Einrede der Verjährung erhoben.
6
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist hinsichtlich der Klage erfolglos geblieben, hinsichtlich der Widerklage hat sie überwiegend Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage der Beklagten nur für die Vergangenheit abgewiesen und der Widerklage im Übrigen stattgegeben. Mit ihren Revisionen wenden sich beide Parteien gegen das Urteil. Die Klägerin begehrt die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, die Beklagten verfolgen hinsichtlich der Klage ihren Klageabweisungsantrag weiter und hinsichtlich der Widerklage ihren Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht der Klägerin auch für die bereits entstandenen Schäden.

Entscheidungsgründe:


A.


7
Die Revisionen beider Parteien sind statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
8
Das Berufungsgericht hat die Revision in der Urteilsformel ohne Einschränkung zugelassen. Auch aus den Entscheidungsgründen ergibt sich keine Einschränkung, obwohl das Berufungsgericht die Zulassung allein mit der Frage der Verjährung der von den Beklagten geltend gemachten Ansprüche begründet hat. Der Bundesgerichtshof hat zwar wiederholt ausgesprochen, dass sich eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung auch aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung ergeben kann (BGHZ 48, 134, 136; BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, 1796 m.w.Nachw., insoweit in BGHZ 144, 59 nicht abgedruckt; Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1371 und vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, WM 2005, 339), allerdings nur dann, wenn die Beschränkung daraus mit hinreichender Klarheit hervorgeht (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 1991 - VI ZR 171/91, ZIP 1992, 410 f., insoweit in BGHZ 116, 104 nicht abgedruckt; Senatsurteil vom 7. Dezember 2004 aaO).
9
ist Das hier nicht der Fall. Das Berufungsgericht rechtfertigt die Zulassung zwar nur unter Hinweis auf die Frage der Verjährung der von den Beklagten geltend gemachten Ansprüche. Damit gibt es aber nur den Grund dafür an, warum es die Revision zur Wahrung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen hat. Dass es die Revision nur für die Klägerin hat zulassen oder - was unzulässig wäre, da die Zulassung der Revision nicht auf eine bestimmte Rechtsfrage beschränkt werden kann (st.Rspr., vgl. BGHZ 101, 276, 278 und Senatsurteil vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1457, Tz. 6 f. m.w.Nachw.) - auf die Frage der Verjährung hat beschränken wollen, geht daraus nicht mit hinreichender Klarheit hervor. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Zulassung auf den gesamten in der Berufungsinstanz anhängigen Streitstoff erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 1991 - VI ZR 171/91 aaO m.w.Nachw.).

B.


10
Die Revision der Klägerin ist in vollem Umfang, die Revision der Beklagten nur insoweit begründet, als das Berufungsgericht die Berufung gegen das ihre Feststellungswiderklage abweisende landgerichtliche Urteil zurückgewiesen hat. Insoweit führen die Revisionen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


11
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
12
Feststellungsklage Die der Klägerin sei zulässig und begründet. Insbesondere bestehe ungeachtet des mit der Widerklage verfolgten Freistellungsanspruchs der Beklagten ein Feststellungsinteresse der Klägerin. Dem mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrag der Beklagten fehle hingegen das Feststellungsinteresse, soweit er sich auf in der Vergangenheit entstandene Schäden beziehe, da diese hätten beziffert werden können.
13
Im Übrigen sei die Widerklage begründet. Die Klägerin hafte den Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden. Sie habe über einen konkreten, zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprung verfügt. Sie habe nämlich gewusst, dass die Beklagten von dem Vermittler über die Höhe der Ausschüttungen aus dem Mietpool arglistig getäuscht worden seien. Den Beklagten sei in dem Besuchsbericht eine Miete von 325 DM angegeben worden, die evident unrichtig gewesen sei. Wie der Vertrieb unter anderem ausweislich einer Aktennotiz der M. vom 11. August 1995 gewusst habe, sei diese Miete durch den Mietpool nicht zu erwirtschaften gewesen. Tatsächlich seien statt der 1995 versprochenen Nettomiete von 11,41 DM/qm bereits 1996 nur 7,47 DM/qm und in den beiden Folgejahren 7,25 DM/qm erzielt worden. Die Klägerin habe mit der Verkäuferin und der H. Gruppe in institutionalisierter Weise zusammen gewirkt. Die damit gegen sie sprechende Vermutung, Kenntnis von der arglistigen Täuschung gehabt zu haben, habe sie nicht widerlegt. Soweit sie sich zum Beweis, keine Kenntnis von bewusst überhöh- ten Mietpoolausschüttungen gehabt zu haben, auf das Zeugnis ihres ehemaligen Vorstandsmitglieds A. berufen habe, sei ihr Vortrag nicht ausreichend gewesen. Insbesondere unter Berücksichtigung der von ihr vorgenommenen Einwertung des Objekts in Sch. sei nicht nachvollziehbar, wie sie zu dem Ergebnis habe gelangen können, der vom Mietpool ausgeschüttete Betrag von monatlich 325 DM entspreche einer realistisch zu erwartenden durchschnittlichen Miete. Vielmehr sei sogar davon auszugehen, dass die Klägerin die arglistige Täuschung durch den Vertrieb positiv gekannt habe.
14
Der danach gegebene Schadensersatzanspruch der Beklagten sei nicht verjährt. Insbesondere hätten sie am 1. Januar 2002 keine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen gehabt oder unbedingt haben müssen. Diese hätten sie frühestens im Jahr 2004 erhalten, als ihnen der vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen - BAKred - in Auftrag gegebene Prüfbericht („BAKred-Prüfbericht“) bekannt geworden sei. Erst daraus sei das Zusammenwirken der Klägerin mit der H. Gruppe deutlich geworden und der insoweit bestehende Wissensvorsprung der Klägerin. Letztlich habe sich die erfolgreiche Linie der Verletzung einer Aufklärungspflicht aufgrund der Angaben der Vermittler sogar erst seit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab dem 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.) ergeben. Etwas anderes folge weder aus dem Anspruchsschreiben der Beklagten vom 7. September 1999 noch aus der gegen die B-Bank erhobenen Klage. Die Ausführungen dazu, dass es sich bei den Finanzierungsgeschäften um einen Kapitalanlagebetrug gehandelt habe, seien im Allgemeinen geblieben, weshalb der Prozess gegen die B-Bank in erster Instanz keinen Erfolg gehabt habe.

II.


15
1. Revision der Klägerin
16
a) Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Überprüfung in mehreren Punkten nicht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht einen unverjährten Schadensersatzanspruch der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden nicht annehmen dürfen.
17
aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings entgegen der Auffassung der Revision als frei von Rechtsfehlern, soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen bejaht hat, unter denen nach der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats für die Anleger Erleichterungen für den Nachweis eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs eingreifen.
18
(1) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
19
(2) Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht bejaht. Entgegen der Auffassung der Revision hält dies revisionsrechtlicher Prüfung stand.
20
DasBerufungsgericht ist unter Würdigung der Umstände des Falles zu dem Ergebnis gelangt, die Beklagten seien von dem Vermittler durch evident unrichtige Angaben über die Höhe der Ausschüttungen aus dem Mietpool arglistig getäuscht worden, da man ihnen mit der kalkulierten Mieteinnahme von 325 DM/Monat bewusst einen grob unrichtigen Mietertrag versprochen habe, der von vornherein aus dem Mietpool nicht habe erwirtschaftet werden können und der von Beginn an auch tatsächlich nicht annähernd erzielt worden sei. Statt der beim Erwerb versprochenen Quadratmetermiete von 11,41 DM/qm seien bereits im Folgejahr nur 7,47 DM/qm und in den nächsten Jahren nur 7,25 DM/qm erzielt worden. Dass die den Beklagten angegebene Ausschüttung von 11,41 DM/qm auch nach Kenntnis des Vertriebs grob falsch war, ergebe sich nicht zuletzt aus der an die Herren H. und B. übersandten internen Aktennotiz der M. vom 11. August 1995, ausweislich derer ein Ausschüttungsbetrag von 11,40 DM/qm nicht zu verantworten war und zwangsläufig zu einer nicht zu akzeptierenden Unterdeckung des Mietpools führen musste. Das Risiko habe sich hier auch verwirklicht, da der Mietpool im Jahr 2000 wegen Überschuldung zusammengebrochen sei.
21
Gegen diese Ausführungen vermag die Revision nichts Durchgreifendes vorzubringen. Ob die Beklagten durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden sind, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2005 - II ZR 232/04, WM 2005, 1703, 1704). Zu prüfen ist nur, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht gegen die Denkgesetze verstößt und nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw. und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, 294, Tz. 20). Solche Fehler sind dem Berufungsgericht nicht unterlaufen. Die von ihm vorgenommene tatrichterliche Würdigung ist nicht nur ohne weiteres vertretbar , sondern sogar naheliegend und überzeugend.
22
Soweit die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe bei der Feststellung, der Vermittler habe evident falsche Angaben zur Miete gemacht, nicht berücksichtigt, dass den Beklagten mit dem Betrag von 325 DM monatlich kein Mietertrag zugesichert worden sei, sie vielmehr von Anfang an gewusst hätten, dass es sich insoweit nur um eine vorläu- fige monatliche Ausschüttung handelt, kann dahinstehen, ob dies angesichts des im Besuchsbericht verwendeten Wortlauts „Kalkulierte Mieteinnahme“ zutrifft. Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag der Klägerin nämlich keineswegs unberücksichtigt gelassen, sondern hat den angegebenen Betrag auch für den Fall, dass es sich hierbei nur um eine vorläufige monatliche Mietausschüttung gehandelt hat, als vorsätzlich evident falsch erachtet, da die Beklagten nicht davon hätten ausgehen müssen, dass vom Vertrieb ein negatives Poolergebnis und erhebliche Nachzahlungen von vornherein einkalkuliert waren. Anders als die Revision meint, ist hiergegen nichts zu erinnern. Die Revision verkennt, dass auch in der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde liegt, eine arglistige Täuschung über die Rentabilität des Anlageobjekts durch evident unrichtige Angaben liegt (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 55, das dasselbe Anlageobjekt und dieselben Angaben betrifft).
23
Mit dem weiteren Einwand, das Berufungsgericht habe seinen Erwägungen fehlerhaft den in dem Besuchsbericht angegebenen monatlichen Mietertrag von 325 DM zugrunde gelegt, ohne hiervon die ebenfalls in dem Besuchsbericht aufgeführten Nebenkosten von 79 DM abzuziehen , setzt die Revision in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung des Sachverhalts an die Stelle der Würdigung, die das Berufungsgericht vorgenommen hat. Die Auslegung der Eintragungen im Besuchsbericht aus der allein maßgeblichen Sicht des Anlegers gehört zum Kernbereich tatrichterlicher Würdigung. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung ist angesichts des Wortlauts der Angaben im Besuchsbericht und des Umstands, dass die Nebenkosten von den Anlegern zusätzlich zu zahlen waren, nicht nur vertretbar, sondern überzeugend.
24
SoweitdieRevision schließlich beanstandet, dass das Berufungsgericht die angegebene Miete von 11,41 DM/qm für evident unrichtig gehalten habe, obwohl es selbst gesehen habe, dass sich aus der internen Aktennotiz der M. vom 11. August 1995 eine vertretbare Ausschüttung von 9,50 DM/qm ergebe, was nur einer Überhöhung von 20% entspreche, vermag sie auch hiermit nicht durchzudringen. Dass das Berufungsgericht trotz der in der Aktennotiz unter bestimmten Umständen für vertretbar gehaltenen Ausschüttungen von 9,50 DM bis 10,50 DM/qm angesichts des weiteren Inhalts des Vermerks - insbesondere der Hinweise auf den seinerzeit bestehenden Leerstand und die zahlreichen Pauschalmietverträge, die eine Weitergabe gestiegener Nebenkosten nicht ermöglichten - in tatrichterlicher Würdigung angenommen hat, die Ausschüttung von 11,40 DM/qm sei evident unrichtig gewesen, hält sich im Rahmen des dem Tatrichter eröffneten Spielraums. Bestätigt wird dies - was die Revision übersieht - dadurch, dass nicht einmal die in der Aktennotiz „allenfalls“ als vertretbar angesehene Mietausschüttung von 8,20 DM/qm in den Folgejahren jemals durch erzielte Mieteinnahmen gedeckt werden konnte.
25
Auch gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, durch die evident unrichtigen Angaben zur Mietpoolausschüttung seien die Beklagten arglistig getäuscht worden, vermag die Revision nichts Beachtliches vorzubringen. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, 882, Tz. 33, 55), das denselben Mietpool betrifft, bereits ausgeführt hat, wird bezüglich dieses Mietpools die Arglist der maßgeblichen Personen bereits durch den Vermerk der M. vom 11. August 1995, den auch das Berufungsgericht zu Recht in den Mittelpunkt seiner Ausführungen gestellt hat, belegt. Danach war eine Ausschüttung von „allenfalls“ 8,20 DM/qm vertretbar, während bei fortgesetzter Ausschüttung von über 11 DM/qm, wie sie auch die Beklagten erhalten haben, eine erhebliche Unterdeckung des Mietpools erwartet wurde (vgl. Senatsurteil aaO Tz. 33). Entgegen der Auffassung der Revision musste sich das Berufungsgericht auch nicht damit befassen, dass ausweislich des Aktenvermerks bei einer Mietausschüttung von 11,40 DM die Erwirtschaftung eines Überschusses im Jahr 2000 oder 2004 möglich gewesen wäre. Dies bedeutete nämlich zwangsläufig ein negatives Mietpoolergebnis für fünf bzw. neun Jahre und damit eine von vornherein einkalkulierte erhebliche Unterdeckung. Das Berufungsgericht stellt insofern bei seiner tatrichterlichen Würdigung zu Recht maßgeblich auf den Schlusssatz des Aktenvermerks ab, der belegt, dass die Ausschüttung von 11,40 DM nach der eigenen Einschätzung der Mietpoolverwaltung grob unrichtig war; sie selbst geht dort davon aus, dass eine Ausschüttung in dieser Höhe „unweigerlich“ eine inakzeptable Entwicklung des Mietpools in dem Objekt Sch. zur Folge haben werde.
26
Rechtsfehlerfrei - und von der Revision zu Recht nicht beanstandet - ist das Berufungsgericht auch zu dem Ergebnis gelangt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung - insbesondere ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen der Klägerin, der Wohnungsverkäuferin und dem Vermittler - vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27). Die Kenntnis der Klägerin von den evident falschen Angaben des Vermittlers wird daher widerleglich vermutet.
27
bb) Das Berufungsgericht hätte jedoch ohne Vernehmung der von der Klägerin benannten Zeugen nicht annehmen dürfen, die Klägerin habe die Vermutung der Kenntnis von der arglistigen Täuschung nicht widerlegt , bzw. habe sogar positive Kenntnis von der arglistigen Täuschung gehabt. Diese Feststellungen beruhen, wie die Revision zu Recht rügt, auf einem Verstoß des Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise möglichst vollständig aufzuklären (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003 - XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). Die Klägerin hatte - worauf die Revision zu Recht hinweist - bestritten, dass sie selbst bzw. ihr damaliges Vorstandsmitglied A. Kenntnis von bewusst überhöhten Mietpoolausschüttungen gehabt habe und zwar auch gerade bezogen auf den streitgegenständlichen Mietpool. Die Unterlagen, aus denen sich möglicherweise Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung hätten ergeben können, insbesondere Besuchsberichte und Besuchsprotokolle, seien ihr vor Vertragsschluss grundsätzlich nicht übersandt worden. Keinesfalls habe sie hinsichtlich des Mietpools Sch. von evident unrichtigen Angaben gewusst, da aus ihrer Sicht die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachtete Angabe von 8,20 DM/qm nicht der Bruttoabschlagszahlung von 11,40 DM/qm habe gegenüber gestellt werden können. Von einem erheblichen Leerstand in dem Objekt sei ihr nichts bekannt gewesen. Zum Beweis hat sie sich auf das Zeugnis ihres damaligen Vorstandsmitglieds A. sowie der Zeugin U. und des Zeugen W. berufen.
28
Ohne die Zeugen zu vernehmen, hätte das Berufungsgericht nicht von der Kenntnis der Klägerin ausgehen dürfen. Die Begründung, mit der das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin als nicht ausreichend erachtet und Kenntnis der Klägerin von der arglistigen Täuschung der Beklagten als bewiesen ansieht, stellt eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung dar. Die Umstände, auf die sich das Berufungsgericht insoweit stützt, können erst im Rahmen einer Gesamtschau nach Vernehmung der von der Klägerin für ihre fehlende Kenntnis benannten Zeugen abschließend bewertet werden. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht bei dieser Gesamtschau allerdings nicht gehindert, der bei der Klägerin vorgenommenen Einwertung des finanzierten Objekts maßgebliche Bedeutung beizumessen. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, dass Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse prüfen und ermitteln sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse, so dass sich hieraus keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben kann (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302, vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27, vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43). Dies besagt aber nicht, dass nicht aus diesen lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei- hungswertermittlungen gleichwohl Rückschlüsse auf die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung des Anlegers möglich sind. Auch das lässt sich allerdings erst bei der Gesamtschau nach Vernehmung der von der Klägerin benannten Zeugen sowie - soweit erforderlich - nach Vernehmung von den Beklagten gegenbeweislich benannter Zeugen abschließend beurteilen. Dann mag auch der Umstand abschließend bewertet werden, dass und aus welchen Gründen die Klägerin selbst bei dem Objekt eine Einwertung in Höhe von 9 DM/qm vorgenommen hat.
29
cc) Ob ein möglicher Schadensersatzanspruch der Beklagten verjährt ist, lässt sich derzeit ebenfalls noch nicht abschließend beurteilen. Die Begründung, mit der das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, ein solcher Anspruch sei nicht verjährt, hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.
30
(1) Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass diese Verjährungsfrist, da sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen ist. Zutreffend ist ferner, dass dieser Stichtag für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich ist. Vielmehr müssen zu diesem Zeitpunkt zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht haben. Dies entspricht der - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - einhelligen Rechtsprechung aller mit der Frage befassten Senate des Bundesgerichtshofs (Senat, BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6). Die Ausführungen der Revision geben zu einer abweichenden Auffassung keine Veranlassung.
31
Mit (2) der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht aber nicht annehmen dürfen, die Beklagten hätten am 1. Januar 2002 noch keine Kenntnis von den eine Haftung der Klägerin begründenden Umständen gehabt, sondern diese erst mit der Kenntnis von dem BAKred-Prüfbericht im Jahr 2004 oder gar erst nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.) erhalten. Zwar unterliegt diese Auffassung als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht. Dieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denkund Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen hier aber vor.
32
(a) Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zurückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage , sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg versprechend , wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht abgedruckt). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (BGHZ 170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04, WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzureichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).
33
(b) Nach diesen Maßstäben erweist sich das Berufungsurteil als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht die aufgrund der Mietpoolabrechnungen gewonnene Kenntnis der Beklagten von der Unrichtigkeit der versprochenen Miete nicht hat ausreichen lassen. Allein aus den Mietpoolabrechnungen hatten die Beklagten noch keine Kenntnis von den eine Aufklärungspflicht der Klägerin begründenden Umständen.
34
Kenntnis Da in Fällen unzureichender Aufklärung voraussetzt, dass der Gläubiger die Umstände, insbesondere auch die wirtschaftlichen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet sind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers in Fällen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen , als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Geschäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende in Betracht kommen. Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, wäre im Hinblick auf die in Rede stehende Aufklärungspflicht der Klägerin aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige Täuschung der Beklagten von einer Kenntnis der Beklagten im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 nur auszugehen, wenn sie bereits damals die tatsächlichen Umstände gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hätten, aus denen sich ergab, dass sie im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden waren, und zusätzlich die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der Klägerin zuließen. Für beides genügt - wie das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise ausgeführt hat - die bloße Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete nicht erzielt wurde, nicht.
35
Mit (c) der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht aber nicht annehmen dürfen, die Beklagten hätten Kenntnis im genannten Sinn frühestens 2004, letztlich sogar erst 2006 erlangt.
36
(aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts begann der Lauf der Verjährungsfrist nicht erst mit dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.). Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat keine neue Aufklärungspflicht begründet, sondern hat lediglich für die Darlehensnehmer eine Beweiserleichterung geschaffen. Dass die finanzierende Bank den Darlehensnehmer über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung des Verkäufers gemäß § 123 BGB aufzuklären hat, ist seit langem Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). An diese hat der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 angeknüpft und lediglich unter bestimmten Umständen für die Darlehensnehmer erleichterte Voraussetzungen für den Beweis des Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank geschaffen. Dass die Darlehensnehmer zuvor insoweit Beweisschwierigkeiten hatten, steht dem Verjährungsbeginn nicht entgegen, weil dieser - was das Berufungsgericht verkennt - keineswegs voraussetzt , dass der Geschädigte bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand hat, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht abgedruckt). Die erforderliche Kenntnis ist vielmehr bereits vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93 aaO). Es muss dem Geschädigten lediglich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2000 aaO). Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Lauf der Verjährungsfrist hänge maßgeblich von der Beweisbarkeit der anspruchsbegründenden Tatsachen - und insofern von der von der Rechtsprechung entwickelten Beweiserleichterung - ab, widerspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
37
(bb) Letztlich stellt das Berufungsgericht allerdings entgegen der von ihm selbst zum Ausdruck gebrachten Auffassung für die Kenntnis der Beklagten nicht maßgeblich auf das Senatsurteil vom 16. Mai 2006 ab, sondern erachtet als entscheidend die Kenntnis der Beklagten von dem Inhalt des BAKred-Prüfberichts im Jahr 2004. Die Würdigung des Berufungsgerichts , die Beklagten hätten jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis von einem konkreten Wissensvorsprung der Klägerin gehabt , lässt aber wesentlichen Streitstoff außer Acht und hält mit der gegebenen Begründung der revisionsrechtlichen Nachprüfung ebenfalls nicht stand (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw.).
38
(aaa) Anders als das Berufungsgericht ausführt, hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin (vgl. Senat, BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32) sehr wohl zu einer bereits vor dem Jahr 2004 bestehenden Kenntnis der Beklagten weiteren wesentlichen Vortrag gehalten, den das Berufungsgericht übergangen hat. Die Klägerin hatte sich - wie die Revision zu Recht geltend macht - darauf berufen, dass der Beklagte zu 1) - zugleich aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2) - bereits 1999 eine auf vorvertragliches Aufklärungsverschulden gestützte Klage gegen die B-Bank erhoben hatte, die durch Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 1. Juni 2006 (5 U 218/00) mit der Begründung rechtskräftig abgewiesen worden war, ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Anleger sei verjährt. Diese hätten ausweislich ihres vor dem Oberlandesgericht Hamm gehaltenen Vortrags bereits im Dezember 2000 sämtliche Umstände gekannt, auf die sie ihren Vorwurf stützten , die B-Bank habe eine ihnen gegenüber bestehende Aufklärungspflicht verletzt. Ausweislich des Tatbestands des als Anlage BB 7 vorgelegten Urteils des Oberlandesgerichts Hamm hatte der jetzige Beklagte zu 1) im damaligen Berufungsverfahren geltend gemacht, die B-Bank habe über ihre Vertreterin, die hiesige Klägerin, Kenntnis davon gehabt, dass von Anfang an überhöhte, d.h. nicht den tatsächlichen Einnahmen entsprechende Mietpoolausschüttungen geplant gewesen seien, die letztlich zu einem Zusammenbruch dieses Systems führen mussten.
39
Hiermit hat sich das Berufungsgericht nicht befasst. Es hat lediglich auf das in jenem Rechtsstreit ergangene erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Dortmund verwiesen, das zu der Frage der Verjährung und der Frage der Kenntnis der hiesigen Beklagten keine Ausführungen enthält. Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (5 U 218/00) vom 1. Juni 2006 wird im Berufungsurteil nicht erwähnt. Im Tatbestand des Berufungsurteils wird lediglich auf ein anderes - andere Parteien betreffendes - Urteil des Oberlandesgerichts Hamm verwiesen. Ohne nähere Erörterung hätte das Berufungsgericht nicht über die Frage hinweg gehen dürfen, inwieweit sich aus dem vor dem Oberlandesgericht Hamm gehaltenen Vortrag Anhaltspunkte ergaben, die den Schluss darauf zuließen , dass die Beklagten schon Ende 2000 über die entsprechende Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Vermittlers und einem insoweit bestehenden Wissensvorsprung der Klägerin verfügt hatten. Zwar entfalten die Ausführungen des Oberlandesgerichts Hamm keine Bindungswirkung für den Streitfall. Das Berufungsgericht hätte sie aber zur Kenntnis nehmen und das Vorbringen des Beklagten zu 1) im Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm bei seiner Würdigung berücksichtigen müssen.
40
(bbb) Zu beanstanden ist, wie die Revision zu Recht rügt, ferner, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und inwieweit bei den vorinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten eine diesen nach § 166 Abs. 1 BGB eventuell zurechenbare Kenntnis bereits vor dem 1. Januar 2002 über Umstände vorhanden war, die eine Aufklärungspflicht der Klägerin unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Beklagten durch die H. GmbH begründeten. Zumindest der Beklagte zu 1) wurde bereits damals in dem Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Hamm (5 U 218/00) von seinen jetzigen vorinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vertreten, in dem behauptet wurde, die Klägerin habe Kenntnis von den von Anfang an planmäßig überhöhten Ausschüttungen beim Mietpool Sch. gehabt. In einem anderen vor dem Oberlandesgericht Hamm (5 U 37/01) von den vorinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten geführten Rechtsstreit haben diese in einem Schriftsatz vom 20. August 2001 (BB 29) unter anderem vorgetragen, ihnen lägen aussagekräftige Unterlagen vor, die den Kapitalanlagebetrug durch die H. GmbH ebenso bewiesen wie die spätestens seit Ende 1994 bestehende Kenntnis der Klägerin davon. Auch dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft unberücksichtigt gelassen.
41
Entgegen b) der Auffassung der Beklagten stellt sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Einwand der Beklagten, umfassende Rückabwicklungsansprüche bestünden auch, weil die Klägerin durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung den Beitritt der Beklagten zu dem Mietpool verlangt und dadurch einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen habe, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet habe, greift nicht durch, weil es auch insoweit bislang an ausreichenden Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt.
42
Zwar trifft es zu, dass eine finanzierende Bank, die den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen können, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Richtig ist auch, dass dies etwa der Fall sein kann, wenn die Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, Umdruck S. 10, Tz. 19). Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen, kann aber entgegen der Annahme der Beklagten schon deshalb derzeit nicht abschließend beantwortet werden, weil es nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls an rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts dazu fehlt, dass die Klägerin die Beklagten bewusst oder jedenfalls bedingt vorsätzlich mit spezifischen Risiken des Mietpools belastet hat. Dies hätte vorausgesetzt, dass ihr die Praxis systematisch überhöhter Ausschüttungen der M. bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages im November 1995 bekannt gewesen wäre (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, Tz. 34 f. und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, Umdruck S. 16 f., Tz. 29 f.). Wie oben ausgeführt, beruhen die hierzu getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mangels Vernehmung der von der Klägerin benannten Zeugen auf einem Verfahrensfehler.
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2. Revision der Beklagten
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a) Die Revision der Beklagten ist zulässig.
45
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Revision mit am 30. August 2007 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz innerhalb der mit Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 20. August 2007 bis zum 3. September 2007 verlängerten Frist zur Revisionsbegründung fristgemäß begründet worden. Soweit die Klägerin darauf verweist, mit dem dieser Fristverlängerung zugrunde liegenden Antrag vom 17. August 2007 hätten die Beklagten um Verlängerung der Frist zur Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde gebeten, ändert dies nichts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann das Revisionsgericht prozessuale Erklärungen einer Partei auslegen, wobei eine Berichtigung einer Prozesshandlung nicht ausgeschlossen ist, sofern es sich um einen offensichtlichen Irrtum handelt (BGH, Beschlüsse vom 11. November 1993 - VII ZB 24/93, NJW-RR 1994, 568 und vom 3. März 2008 - II ZR 251/06, Umdruck S. 5, Tz. 8, jeweils m.w.Nachw.).
46
So ist es hier. Die Beklagten, die zuvor Revision gegen das angefochtene Urteil eingelegt hatten, meinten mit ihrem Antrag ersichtlich die Verlängerung der Revisionsbegründungsfrist. Im Übrigen übersieht die Klägerin auch, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die vom Vorsitzenden verfügte Verlängerung der Revisionsbegründungsfrist aus Gründen des Vertrauensschutzes auch wirksam ist, wenn ihr kein wirksamer Antrag zugrunde lag (BGHZ 93, 300, 304 m.w.Nachw.).
47
b) Die Revision hat aber nur teilweise Erfolg.
48
aa) Erfolglos wendet sie sich dagegen, dass das Berufungsgericht die Feststellungsklage der Klägerin als zulässig erachtet hat. Die Wirksamkeit eines Vertrages kann Gegenstand einer Feststellungsklage sein (Zöller/Greger, ZPO 26. Aufl. § 256 Rdn. 4). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, das Berufungsgericht habe das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse zu Unrecht bejaht. Wegen ihrer Schadensersatzpflicht sei die Klägerin ohnedies gehindert, die Beklagten aus dem Darlehensvertrag in Anspruch zu nehmen.
49
Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Klägerin im Ergebnis zu Recht bejaht. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH, Urteile vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, WM 1986, 690 und vom 19. Juni 1998 - V ZR 43/97, NJW 1998, 3055, 3056). Das ist hier der Fall, weil die Beklagten ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsgesetz haben widerrufen lassen und sich auch im Prozess auf die Wirksamkeit ihres Widerrufs berufen haben. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass das Feststellungsinteresse der Klägerin nicht im Nachhinein durch die später erhobene Widerklage der Beklagten auf Freistellung von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag entfallen ist. Dies folgt schon daraus , dass im Rahmen der auf ein Aufklärungsverschulden gestützten Widerklage auf Freistellung von den Darlehensverbindlichkeiten nicht notwendigerweise über die Frage der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages entschieden wird. Außerdem würde eine Entscheidung darüber nicht in materielle Rechtskraft erwachsen.
50
bb) Erfolgreich ist die Revision hingegen, soweit das Berufungsgericht die auf Feststellung gerichtete Widerklage der Beklagten hinsichtlich der in der Vergangenheit entstandenen Schäden mangels Feststellungsinteresses für unzulässig erachtet und daher insoweit die Berufung der Beklagten gegen das ihre Widerklage abweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen hat.
51
Wie die Revision zu Recht rügt, übersieht das Berufungsgericht, dass ein Kläger in Fällen, in denen bei Klageerhebung ein Teil des Schadens bereits entstanden, die Entstehung weiteren Schadens aber noch zu erwarten ist, grundsätzlich nicht gehalten ist, seine Klage in eine Leistungs- und eine Feststellungsklage aufzuspalten (BGH, Urteile vom 7. Juni 1988 - IX ZR 278/87, WM 1988, 1352, 1354 und vom 8. Juli 2003 - VI ZR 304/02, NJW 2003, 2827, jeweils m.w.Nachw.).

III.


52
Das angefochtene Urteil war nach alledem in dem im Tenor bezeichneten Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie insoweit zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Beklagten aus Aufklärungsverschulden sowie zu dem Zeitpunkt, zu dem sie Kenntnis von den die Aufklärungspflicht begründenden Umständen erhalten haben, zu treffen haben.
Nobbe Joeres Mayen
Ellenberger Maihold
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 06.03.2006 - 21a O 374/05 -
KG Berlin, Entscheidung vom 13.02.2007 - 4 U 85/06 -