Keine Berücksichtigung des Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes nach

23.06.2006

Rechtsgebiete

  • Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

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einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach Ablauf einer Räumungsfrist - Rechtsreferendar Jacob Scheffen - Mietrecht

einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach Ablauf einer Räumungsfrist - Rechtsreferendar Jacob Scheffen - Mietrecht -

Der Bundesgerichtshofes entschied mit Urteil vom 9. November 2005 VIII ZR 339/04 , dass ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt hat, einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nur dann zu berücksichtigen hat, wenn der Grund vor dem Ablauf einer Kündigungsfrist entfallen ist. In diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

Bereits im Urteil vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02) folgerte der BGH  aus dem Gebot der Rücksichtnahme, dass der Vermieter, der ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Urteil vom 9. Juli 2003).

Nun hat der VIII. Zivilsenat ausgesprochen, dass eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs unwirksam wird, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt.

Dabei hat der Senat darauf abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet. Von da an erlangt die Verfügungsbefugnis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der Wohnung, wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG garantierten Umfang; der Mieter kann sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum Besitz der Wohnung (vgl. BVerfGE 89, 1) berufen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Dies ist auch von Verfassungs wegen nicht geboten.

Schließlich hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht möglich wäre.

Der Senat teilt somit die Bedenken der Vorinstanz nicht, wonach angesichts der Häufigkeit der Fälle vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht davon ausgegangen werden könne, die Rechtsverfolgung seitens des gekündigten Mieters erfolge regelmäßig zum Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung, im Laufe des Verfahrens könnte der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei werden. Nach dem BGH kann dem Mißbrauch durch eine besonders sorgfältige Prüfung der Ernsthaftigkeit des ursprünglich geltend gemachten Nutzungswunsches in Fällen der vorliegenden Art begegnet werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03).

 

 

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BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien: 1.Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen...

Referenzen

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.