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Mieterhöhung

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Kernsanierung: Aus Alt mach (nicht) Neu

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Kernsanierung führt nicht zu einer Baujahresänderung-LG München I, 14 S 16973/11-Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Die Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren im Jahr 2008 führt bei einer späteren auf den Münchener Mietspiegel gestützten Mieterhöhung nicht zu einer Baujahresänderung. Das Gebäude ist bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr einzustufen.

Das entschied jetzt rechtskräftig das Landgericht (LG) München I im Fall einer Vermieterin, die im Jahr 2009 eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung übernommen hatte. Bereits in den Jahren 2007/2008 war das Ensemble unter energetischen Gesichtspunkten generalsaniert worden. Im Juli 2010 verlangte die Vermieterin daraufhin von einem Wohnungsmieter unter Bezugnahme auf den Münchener Mietspiegel eine Mieterhöhung um 20 Prozent und stufte das sanierte Gebäude wegen der durchgeführten Baumaßnahmen mit dem Baujahr 2008 ein. Dies führte im Ergebnis zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber der Einordnung mit dem Erbauungsjahr. Eine Energieeinsparung von mehr als 60 Prozent sei durch Fassadensanierung, Wärmedämmung, neue Fenster und Türen und weitere Maßnahmen erreicht worden, behauptet die klagende Vermieterin.

Die Richter am LG sahen das jedoch anders. Nach ihrer Ansicht führe die Generalsanierung des Gebäudes nicht zu einer Änderung der Baujahresklassifizierung nach dem Münchener Mietspiegel. Das Gebäude sei nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr 1955 einzustufen. Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen würden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt, führte die Kammer unter Bezugnahme auf die Dokumentation zum Münchener Mietspiegel aus. Mit dem Mietspiegel werde nach verschiedenen Kriterien (z.B. Grundpreis nach Alter des Gebäudes und Wohnungsgröße, Zu- oder Abschläge für Wohnlage, bestimmte Gebäudetypen, Ausstattungsmerkmale und andere Faktoren) die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Im Ergebnis sei die Mieterhöhung daher insgesamt nur teilweise begründet (LG München I, 14 S 16973/11).