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Beendigung von Mietverhältnissen

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Kündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen Kündigung

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Einer Mieterin, die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen.
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin, die einen Berner-Senn-Hund-Mischling besitzt. Von der Vermieterin hatte sie die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten, soweit dies nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führt. Zudem war eine Vereinbarung getroffen worden, dass der Hund auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

Kurz darauf begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die Mieterin lief dem Hund hinterher. Sie hielt dabei einen 1,8 Meter langen und 3-5 Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen. Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, sodass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem I-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen. Sie verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Zudem beleidigte sie ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin samt dem Hund außerordentlich und fristlos.

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage. Der Richter gab nun der Vermieterin recht. Hund und Frauchen müssen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrags dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München, Schlussurteil vom 09.10.2013 (Az.: 472 C 7153/13):


Tatbestand

Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung.

Mit Mietvertrag vom 06.06.2003/29.06.2003 mietete die Beklagte die Wohnung in dem Anwesen... München, seit dem 01.07.2003 von der Klägerin an. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt zurzeit monatlich EUR 351,35.

Die Beklagte besitzt einen großen Hund, einen Bernersennen Hund Mischling von der Größe eines Schäferhundes und hält dieses Tier in ihrer Mietwohnung sowie auch in dem Anwesen und um das Anwesen herum, in der sich ihre Mietwohnung befindet. Die Beklagte ließ sich die Haltung ihres Hundes durch die Klägerin schriftlich genehmigen. In der Genehmigung zur Hundehaltung wurde sie darauf hingewiesen, dass die Hundehaltung nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter der Wohnanlage führen dürfe.

Unter dem 14.12.2012 schlossen die Parteien vor dem Amtsgericht München einen Vergleich, der vorsah, dass die Beklagte sich ab sofort verpflichtet, ihren Hund „Max“, an einer farbigen, handelsüblichen Hundeleine von max. 2 m Länge zu führen, sobald sie ihre Wohnung verlässt und sich mit ihrem Hund auf dem Anwesen der Klägerin in der... sowie den weiteren Anwesen dieser Wohnanlage der Klägerin aufhält. Diese Hundeleine sollte ab sofort anstelle der bisher verwendeten Schleppleine verwendet werden. Die Beklagte verpflichtete sich darüber hinaus ihren Hund in der Anlage der Klägerin stets an der Leine zu halten.

Die Klägerin trägt vor, dass sich die Beklagte nicht an den Vergleich halte. So habe die Beklagte im Januar 2013 ihren Hund mehrfach unangeleint vor dem Wohnanwesen herumlaufen lassen. Mit Schreiben des Klägervertreters vom 24.01.2013 wurde die Beklagte nun wegen vorbezeichneten vertragswidrigen Verhalten abgemahnt. Nachdem die Beklagte ihren Hund am 31.01.2013 und 05.02.2013 erneut unangeleint in dem Anwesen habe laufen lassen, kündigte die Klägerin mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 07.02.2013 ordentlich und fristlos. Auch nach der gegenständlichen Kündigung habe die Beklagte mehrfach ihren Hund unangeleint in dem Anwesen laufen lassen.

Mit Schriftsatz vom 31.05.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut außerordentlich und fristlos. Grund sei ein Vorfall vom 27.05.2013. Diesbezüglich trägt die Beklagte vor, dass der Mitmieter B. am 27.05.2013 gegen 23.25 Uhr auf dem unangeleinten Hund der Beklagten getroffen sei. Dieser sei sehr aggressiv gewesen. Bei dem Zusammentreffen habe die Beklagte einen etwa 1,8 m langen und 3-5 cm dicken Schäferstock in der Hand gehalten. Nachdem Herr B. im weiteren Verlauf des Vorfalls versucht habe, den nichtangeleinten Hund der Beklagten mit seinem Iphone zu fotografieren, habe die Beklagte ein weiteres Mal den Stock erhoben und damit in Richtung von Herrn B. geschlagen. Der Schlag habe Herrn B. knapp an seiner Schulter verfehlt. Während dieses Vorfalls habe die Beklagte zudem den Mitmieter B. als Rechtsradikalen beleidigt.

Die Klägerin ist der Rechtsansicht, dass die streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis beendet hätten und die Beklagte demnach zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verpflichtet sei.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Erdgeschoss links des Anwesens... bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad/WC sowie Kellerabteil, geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung sowie hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist.

Die Beklagte bestreitet, sich nicht an die Vereinbarungen des Vergleichs gehalten zu haben. Ihr Hund sei nicht unangeleint auf dem Anwesen der Klägerin herumgelaufen. Es sei auch nicht zu Störungen und Belästigungen anderer Mieter gekommen. Die Abmahnungen der Klägerin seien nicht gerechtfertigt gewesen.

Hinsichtlich des angeblichen Vorfalls vom 27.05.2013 trägt die Beklagte vor:

Es sei nicht zutreffend, dass der Hund der Beklagten laut aggressiv bellend auf den Zeugen B. und seinem Bekannten zugelaufen sei. Tatsächlich sei der Hund angeleint gewesen an der Hand seiner Halterin, der Beklagten. Das plötzliche Auftauchen des Zeugen... und seines Begleiters habe sowohl die Beklagte als auch ihren Hund erschreckt, der zu bellen angefangen habe. Der Zeuge... habe dann geschrien, der Hund wolle ihn beißen, was die Beklagte zurückgewiesen habe. Ungeachtet der Worte habe der Zeuge... mehrmals auf den Hund der Beklagten eingetreten. Daraufhin habe die Beklagte die Leine fallen lassen, damit der Hund ausweichen könne. Außerdem habe sich die Beklagte schützend vor ihren Hund gestellt, der aber die Flucht ergriffen habe und verschwunden sei. Die Beklagte sei mit einem ganz normalen Stock, einem Stock von 1,40 cm Länge und ca. 3 cm Dicke unterwegs gewesen sei. Sie habe damit weder Herrn... noch seinem Begleiter bedroht und diesen schon gar nicht als Rechtsradikalen beschimpft. Herr B. habe sich nicht beruhigen lassen, sondern geschrien: „Frau... und ihr Drecksköter“ sollen verschwinden. Herr B. habe mit einem Handy versucht die Beklagte zu fotografieren und habe die Beklagte weggestoßen. Die Beklagte habe deswegen mit ihrem Stock auf den Boden geschlagen und Aufhören, „Aufhören“ geschrien. Außerdem habe sie lauthals um Hilfe gerufen. Unzutreffend sei, dass die Beklagte den Stock erhoben hätte und in Richtung des Zeugen B. geschlagen habe. Auf weitere Nachfrage der Beklagten, wer sie so bedrängt habe, habe Herr B. nicht geantwortet.

Die Beklagte ist der Rechtsansicht, dass die streitgegenständlichen Kündigungen nicht gerechtfertigt seien und demnach das Mietverhältnis weiter fortbestehe.

Gemäß Beweisbeschluss vom 30.07.2013 hat das Gericht die Zeugen... und... einvernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 25.09.2013.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 03.07.2013 und 25.09.2013.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Jedenfalls die verfahrensgegenständliche außerordentliche und fristlose Kündigung vom 31.05.2013 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Klägerin hat somit einen Anspruch und Herausgabe und Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemessen an diesen Vorgaben ist jedenfalls die außerordentliche Kündigung vom 31.05.2013, aufgrund des Vorfalls zum Nachteil des Zeugen... rechtmäßig.

Beleidigungen sowie Tätlichkeiten zum Nachteil eines anderen Hausbewohners sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen. Die genannten Vertragsverletzungen berechtigen nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Vorfall vom 27.05.2013, 23.25 Uhr stellt eine derartige schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Angesichts der Einvernahme der Zeugen... und... kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich der Vorfall vom 27.05.2013 wie von der Klägerin geschildert, abgespielt hat.

Der Zeuge... war vollumfänglich glaubwürdig und seine Angaben glaubhaft.

Seine Ausführungen erfolgten sachlich, ruhig und waren nicht getragen von Verfolgungseifer. So hat der Zeuge zum Beispiel im Rahmen der Schilderung des Versuchs der Beklagten, mit dem Stock nach ihm zu schlagen, ausgeführt, dass er den Eindruck hatte, dass die Beklagte, die zunächst in Richtung seines Kopfes schlug, während dieses Vorgangs dann aber doch erkannt hatte, dass sie das nicht darf, und deshalb die Richtung des Schlages änderte und mit ihrem Stock auf den Boden schlug, als ihn tatsächlich zu verletzen. Auch auf die Nachfragen des Gerichts konnte der Zeuge jeweils schlüssige Antworten geben. Darüber hinaus waren die Aussagen des Zeugen detailgenau und jeweils in sich schlüssig. Ferner schilderte der Zeuge den Vorfall wie bereits in seinem Schreiben vom 28.05.2013 an die Vermieterin.

Aus vorgenannten Gründen besteht überhaupt kein Grund an der Wahrhaftigkeit der Aussage des Zeugen... zu zweifeln.

Die Aussage der Zeugin... hingegen basierte nicht auf eigenen Wahrnehmungen dieser Zeugin, sondern auf den Schilderungen der Beklagten, die diese der Zeugin nach dem Vorfall telefonisch mitgeteilt haben will. Abgesehen davon, dass die Zeugin... den Beklagtenvortrag auch in seiner Gesamtheit nicht bestätigen konnte, sondern nur einzelne Punkte weitergab, zum Beispiel die Behauptung der Beklagten, der Zeuge... habe den Hund der Beklagten getreten, handelt es sich hierbei um Behauptungen der Beklagten persönlich, die nicht glaubhaft sind. Insbesondere die Behauptung der Beklagten, der Zeuge... habe ihren Hund getreten, sind durch die nachvollziehbaren und auch auf Nachfrage des Gerichts, schlüssig begründeten Ausführungen des Zeugen B. widerlegt. Diesbezüglich führt der Zeuge... aus, dass er selber einen Hund besitze und sich mit dem Verhalten von Hunden auskenne. Aus diesem Grund müsse man - so der Zeuge... - dem Hund bedeuten, dass der Hundeführer die Respektsperson sei. Dementsprechend habe er sich auch bei dem Vorfall verhalten und sei vor den ihm aggressiv anbellenden und auf ihn zustürmenden Hund nicht weggelaufen, sondern stehengeblieben und habe den Hund angeschrien, er solle weggehen, was dann auch den gewünschten Erfolg hatte.

Dementsprechend konnte den Angaben der Zeugin... nicht gefolgt werden.

Das Verhalten der Beklagten stellt gleich in mehrfacher Hinsicht eine Vertragsverletzung war. So war der Hund nach den glaubhaften Ausführungen des Zeugen... nicht angeleint, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstellt. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung ist zum einen die Beleidigung des Zeugen... als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen... Wenngleich der Schlag den Zeugen... nicht getroffen hat und das Gericht entsprechend den Angaben des Zeugen... davon ausgeht, dass dies von der Beklagten auch so beabsichtigt war, so handelt es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage wohnt.

Angesichts der Massivität des Vorfalls hält das Gericht ferner eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB bzgl. der Beleidigung und des tätlichen Angriffs für entbehrlich.

Die Außerordentliche Kündigung vom 31.05.2013 hat somit das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Klägerin hat somit einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Der Beklagten wird jedoch eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO gewährt.

Angesichts der Massivität des Vorfalls vom 27.05.2013 konnte diese jedoch nur bis zum 31.01.2014 bewilligt werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert entspricht dem 12-fachen der monatlichen Nettomiete, § 45 Abs. 1 GKG.