Areas of law tree

Beendigung von Mietverhältnissen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00

Other documents on aol

Kündigungsrecht: Beleidiung des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung führen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00
Sie kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist.
Ist keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen, ist die Beleidigung des Vermieters mit „Sie sind ein Schwein“ eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter.

Das musste sich der Mieter eines Zimmers in einem Arbeiterwohnheim vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Weil er einen Mitbewohner mit rassistischen Ausdrücken beleidigt haben soll, stellte ihn sein Vermieter im Hausflur des Wohnheims zur Rede. Nach Ende des Gesprächs rief der Mieter seinem Vermieter hinterher „Sie sind ein Schwein“. Daraufhin erhielt er von seinem Vermieter die fristlose Kündigung. Weil er nicht ausgezogen ist, hat der Vermieter Räumungsklage gegen ihn eingereicht.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter auf Räumung des Zimmers. Die Beleidigung „Sie sind ein Schwein“ sei eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Mieter habe sich nachträglich auch nicht entschuldigt und keinerlei Verhalten gezeigt, das darauf hindeute, dass er diese Entgleisung bereue und sie zukünftig nicht mehr vorkommen werde. Im Gegenteil: Der Mieter habe in seiner Klageerwiderung noch ausgeführt, dass der Vermieter wie gedruckt lüge und dumm daherrede. Dem Vermieter sei aufgrund der Beleidigung und des weiter bestehenden hoch angespannten Verhältnisses nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen (Amtsgericht München, 411 C 8027/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München, Schlussurteil vom 09.08.2013 - 411 C 8027/13


Tatbestand

Der Kläger begehrt vom Beklagten die Räumung und Herausgabe eines gemieteten Zimmers in einem Arbeiterwohnheim.

Der Beklagte hat mit Vertrag vom 1.8.1986 das Zimmer Nr.... im 4. Stockwerk der... angemietet.

Der Kläger hat das Anwesen mit notariellem Kaufvertrag erworben und wurde im Jahr 2012 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Mit Schreiben vom 2.4.2011 forderte der Kläger den Beklagten auf, die Mietsache zum 20.4.2011 zu reinigen, den Sperrmüll und den Müll aus dem Zimmer zu entfernen und die verdreckten und verkrusteten Fensterrahmen mit den Glasscheiben zu reinigen. Gleichzeitig mit dieser Abmahnung wurde angekündigt, dass das Mietverhältnis gekündigt werden könnte, wenn dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachgekommen wird.

Mit Schreiben vom 8.7.2012 forderte der Kläger den Beklagten auf, es künftig zu unterlassen, die Mitbewohner durch nächtliche Klopfattacken in ihrer Ruhe zu stören. Auch in diesem Schreiben wurde darauf hingewiesen, dass bei Fortsetzung eines solchen Verhaltens das Mietverhältnis gekündigt werden könnte.

Mit Schreiben vom 22.8.2012 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass er künftige Übergriffe auf andere Mieter nicht dulden werde. Er warf dem Beklagten vor, dass er den Mitbewohner, Herrn... am 19.8.2012 mit rassistischen Ausdrücken beleidigt und mit einem Faustschlag verletzt habe.

Am 27.2.2013 kam es dann auf dem Flur des Arbeiterwohnheims zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Kläger und dem Beklagten.

Der Kläger erstattete am selben Tag deswegen Strafanzeige wegen Körperverletzung und Beleidigung gegen den Beklagten.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 6.3.2013 kündigte er gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächsten zulässigen Zeitpunkt. Die Kündigung wurde auf die behauptete Beleidigung und Körperverletzung gestützt. Die Kündigung wurde dem Beklagten am 8.3.2013 durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.

Für das Kündigungsschreiben sind vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 359,50 EUR entstanden.

Das Ermittlungverfahren gegen den Beklagten bei der Staatsanwaltschaft München I, Az.:... wurde gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt.

Mit Schriftsatz des Klägervertreters vom 18.06.2013 in vorliegendem Verfahren wurde erneut eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung gegenüber dem Beklagten ausgesprochen. Die Kündigung ist darauf gestützt, dass der Beklagte den Kläger in der Klageerwiderung erneut beleidigt habe, in dem er ihn als Lügner bezeichne.

Der Kläger trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei:

Der Kläger sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen, da sich der Beklagte wiederholt, auch nach Abmahnung vertragswidrig verhalten habe.

So habe der Beklagte das von ihm angemietete Zimmer nicht mehr gereinigt und dort Müll im erheblichen Umfang gelagert.

Im Juni/Juli 2012 hätten sich andere Mieter beim Kläger über nächtliche Klopfattacken des Beklagten vorrangig nachts zwischen 2.00 Uhr und 6.00 Uhr beschwert.

Der Beklagte störe die weiteren Mieter durch laute Musik.

Am 19.08.2012 habe der Beklagte den Mieter Herrn... körperlich angegriffen und mit einem Faustschlag verletzt.

Am 27.02.2013 hat der Beklagte sodann den Kläger, nachdem ihn dieser auf einen im Flur befindlichen Müllbeutel angesprochen habe, mit den Worten „Sie sind ein Schwein“ beleidigt.

Als der Kläger ihn daraufhin zur Rede gestellt hat, habe ihn der Beklagte ohne Vorwarnung mit der rechten Faust in die linke Gesichtshälfte geschlagen. Der Kläger sei zurückgewichen. Als der Beklagte nachsetzen wollte, habe der Kläger ihn von sich gestoßen.

Der Kläger habe durch den Angriff des Beklagten eine Schwellung an der linken Gesichtshälfte sowie Kopfschmerzen erlitten.

Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses sei dem Kläger aus diesen Gründen nicht mehr zumutbar.

Der Anspruch auf Zahlung der angefallenen außergerichtlichen Kosten für die Kündigungserklärung ergebe sich aus §§ 280, 281 BGB i. V. m. dem Mietvertrag. Der Beklagte sei schadensersatzpflichtig, da er schuldhaft wesentliche Vertragsverletzungen begangen und damit die vorgerichtlichen Anwaltskosten für die Kündigungserklärung verursacht habe.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das im Arbeiterwohnheim... gelegene möblierte Zimmer Nr.... im 4. Stockwerk zu räumen und an den Kläger herauszugeben; den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 359,50 EUR nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei:

Der Vermieter habe keinen Grund zur Kündigung.

Er sei nur daran interessiert, nach der Kündigung die Miete massiv erhöhen zu können.

Er habe den Vermieter am 27.2.2013 lediglich wegen einer Kleinigkeit angesprochen. Dieser habe dann aggressiv und dumm geredet und ihn provoziert, wie er es häufig mache. Der Beklagte sei daraufhin in sein Zimmer gegangen.

Der Kläger habe dort eine Minute später geklopft und ihn gefragt, wann er ausziehe.

Der Beklagte habe darauf erwidert, dass der Kläger mit den Rechtsanwalt des Beklagten sprechen werde.

Daraufhin habe ihm der Vermieter den Mittelfinger gezeigt und der Beklagte hat den Kläger als Schwein bezeichnet.

Der Kläger sei dann auf ihn zugerannt und hätte ihn mit Füßen und Fäusten angegriffen.

Aus dem vorgelegten Dokumentationsbogen der N-klinik könnten die entsprechenden Verletzungen entnommen werden.

Der Kläger habe auch andere „lügnerische“ Gründe hinzugefügt, um die Kündigung zu rechtfertigen. Der Vermieter lüge wie gedruckt.

Im Jahr 2012 habe er vom Vermieter keine Abmahnungen erhalten.

Lediglich im Jahr 2010 habe der Beklagte verschiedene Zeitschriften gesammelt, die er Ende 2011 zum Teil weggeworfen, zum Teil in den Regalschrank gesteckt habe.

Im Jahr 2012 habe der Beklagte sich oft über den Nachbarn Herrn... beschwert, da dieser Musikgeräte und Fernseher zu laut aufgedreht habe, auch nachts. Nur deswegen habe er gegen die Wand geklopft. Auf die Beschwerden des Beklagten sei jedoch nicht reagiert worden. Der Beklagte sei deswegen zweimal bei der Polizei gewesen.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind.

Die Klage war zuzusprechen, da der Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten zusteht.

Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Unstreitig hat der Beklagte den Kläger am 27.2.2013 mit dem Wort „Schwein“ beleidigt.

Zwar behauptet der Beklagte, dass der Kläger ihn zuvor aggressiv und provozierend behandelt habe und ihm auch den Mittelfinger gezeigt habe.

Dies wird aber vom Kläger bestritten und kann vom Beklagten nicht belegt werden.

Auch ist der Vortrag bzgl. des behaupteten aggressiven Verhaltens des Klägers zu wenig konkret und nachvollziehbar dargelegt.

Aus diesen allgemeinen Angaben lässt sich keinesfalls die unstreitig geäußerte Beleidigung rechtfertigen. Es ist unklar, durch was sich der Beklagte provoziert fühlte oder warum das Verhalten des Klägers auf ihn aggressiv wirkt.

Eine Beleidigung stellt eine Straftat nach dem StGB und zugleich eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung gegenüber dem Vertragspartner des Mietvertrags dar.

Eine schwerwiegende Beleidigung kann eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Vorliegend handelt es sich nicht nur um beleidigende Gesten, sondern um eine ausdrückliche massive Ehrverletzung.

Beleidigungen stellen sich zwar dann als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten sind. Vorliegend ist jedoch die Provokation - wie oben ausgeführt - zu wenig konkret und nachvollziehbar dargelegt und die behauptete Beleidigung durch Zeigen des gestreckten Mittelfingers vom Kläger bestritten und vom Beklagten nicht belegt worden. Ein konkret unkorrektes Verhalten des Klägers konnte der Beklagte weder schlüssig darlegen, noch beweisen.

Außerdem hat sich der Beklagte für die geäußerte Beleidigung auch nicht nachträglich beim Vermieter entschuldigt. Der Beklagte hat keinerlei Verhalten gezeigt, das darauf hindeutet, dass er diese Entgleisung bereut und sie zukünftig nicht mehr vorkommen wird.

Im Gegenteil führt der Beklagte in seiner Klageerwiderung noch aus, dass der Kläger wie gedruckt lüge und dumm daherrede.

Unabhängig davon, ob somit die weitere Behauptung des Klägers zutrifft, der Beklagte habe ihn grundlos geschlagen, während er selbst ihn danach lediglich zur Abwehr zurückgestoßen habe, ist es dem Kläger damit schon aufgrund der Beleidigung und des weiter bestehenden hoch angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortzusetzen.

Der Kläger war daher zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Die Klageforderung war daher zuzusprechen.

Das vertragswidrige Verhalten begründet im Übrigen auch den eingeklagten Schadensersatzanspruch bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da der Kläger zu einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung durch Einschaltung eines Anwaltes berechtigt war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 GKG.