Kündigungsrecht: Beleidiung des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung führen

bei uns veröffentlicht am26.03.2014
Zusammenfassung des Autors
Sie kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist.
Ist keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen, ist die Beleidigung des Vermieters mit „Sie sind ein Schwein“ eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter.

Das musste sich der Mieter eines Zimmers in einem Arbeiterwohnheim vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Weil er einen Mitbewohner mit rassistischen Ausdrücken beleidigt haben soll, stellte ihn sein Vermieter im Hausflur des Wohnheims zur Rede. Nach Ende des Gesprächs rief der Mieter seinem Vermieter hinterher „Sie sind ein Schwein“. Daraufhin erhielt er von seinem Vermieter die fristlose Kündigung. Weil er nicht ausgezogen ist, hat der Vermieter Räumungsklage gegen ihn eingereicht.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter auf Räumung des Zimmers. Die Beleidigung „Sie sind ein Schwein“ sei eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Mieter habe sich nachträglich auch nicht entschuldigt und keinerlei Verhalten gezeigt, das darauf hindeute, dass er diese Entgleisung bereue und sie zukünftig nicht mehr vorkommen werde. Im Gegenteil: Der Mieter habe in seiner Klageerwiderung noch ausgeführt, dass der Vermieter wie gedruckt lüge und dumm daherrede. Dem Vermieter sei aufgrund der Beleidigung und des weiter bestehenden hoch angespannten Verhältnisses nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen (Amtsgericht München, 411 C 8027/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München, Schlussurteil vom 09.08.2013 - 411 C 8027/13


Tatbestand

Der Kläger begehrt vom Beklagten die Räumung und Herausgabe eines gemieteten Zimmers in einem Arbeiterwohnheim.

Der Beklagte hat mit Vertrag vom 1.8.1986 das Zimmer Nr.... im 4. Stockwerk der... angemietet.

Der Kläger hat das Anwesen mit notariellem Kaufvertrag erworben und wurde im Jahr 2012 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Mit Schreiben vom 2.4.2011 forderte der Kläger den Beklagten auf, die Mietsache zum 20.4.2011 zu reinigen, den Sperrmüll und den Müll aus dem Zimmer zu entfernen und die verdreckten und verkrusteten Fensterrahmen mit den Glasscheiben zu reinigen. Gleichzeitig mit dieser Abmahnung wurde angekündigt, dass das Mietverhältnis gekündigt werden könnte, wenn dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachgekommen wird.

Mit Schreiben vom 8.7.2012 forderte der Kläger den Beklagten auf, es künftig zu unterlassen, die Mitbewohner durch nächtliche Klopfattacken in ihrer Ruhe zu stören. Auch in diesem Schreiben wurde darauf hingewiesen, dass bei Fortsetzung eines solchen Verhaltens das Mietverhältnis gekündigt werden könnte.

Mit Schreiben vom 22.8.2012 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass er künftige Übergriffe auf andere Mieter nicht dulden werde. Er warf dem Beklagten vor, dass er den Mitbewohner, Herrn... am 19.8.2012 mit rassistischen Ausdrücken beleidigt und mit einem Faustschlag verletzt habe.

Am 27.2.2013 kam es dann auf dem Flur des Arbeiterwohnheims zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Kläger und dem Beklagten.

Der Kläger erstattete am selben Tag deswegen Strafanzeige wegen Körperverletzung und Beleidigung gegen den Beklagten.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 6.3.2013 kündigte er gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächsten zulässigen Zeitpunkt. Die Kündigung wurde auf die behauptete Beleidigung und Körperverletzung gestützt. Die Kündigung wurde dem Beklagten am 8.3.2013 durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.

Für das Kündigungsschreiben sind vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 359,50 EUR entstanden.

Das Ermittlungverfahren gegen den Beklagten bei der Staatsanwaltschaft München I, Az.:... wurde gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt.

Mit Schriftsatz des Klägervertreters vom 18.06.2013 in vorliegendem Verfahren wurde erneut eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung gegenüber dem Beklagten ausgesprochen. Die Kündigung ist darauf gestützt, dass der Beklagte den Kläger in der Klageerwiderung erneut beleidigt habe, in dem er ihn als Lügner bezeichne.

Der Kläger trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei:

Der Kläger sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen, da sich der Beklagte wiederholt, auch nach Abmahnung vertragswidrig verhalten habe.

So habe der Beklagte das von ihm angemietete Zimmer nicht mehr gereinigt und dort Müll im erheblichen Umfang gelagert.

Im Juni/Juli 2012 hätten sich andere Mieter beim Kläger über nächtliche Klopfattacken des Beklagten vorrangig nachts zwischen 2.00 Uhr und 6.00 Uhr beschwert.

Der Beklagte störe die weiteren Mieter durch laute Musik.

Am 19.08.2012 habe der Beklagte den Mieter Herrn... körperlich angegriffen und mit einem Faustschlag verletzt.

Am 27.02.2013 hat der Beklagte sodann den Kläger, nachdem ihn dieser auf einen im Flur befindlichen Müllbeutel angesprochen habe, mit den Worten „Sie sind ein Schwein“ beleidigt.

Als der Kläger ihn daraufhin zur Rede gestellt hat, habe ihn der Beklagte ohne Vorwarnung mit der rechten Faust in die linke Gesichtshälfte geschlagen. Der Kläger sei zurückgewichen. Als der Beklagte nachsetzen wollte, habe der Kläger ihn von sich gestoßen.

Der Kläger habe durch den Angriff des Beklagten eine Schwellung an der linken Gesichtshälfte sowie Kopfschmerzen erlitten.

Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses sei dem Kläger aus diesen Gründen nicht mehr zumutbar.

Der Anspruch auf Zahlung der angefallenen außergerichtlichen Kosten für die Kündigungserklärung ergebe sich aus §§ 280, 281 BGB i. V. m. dem Mietvertrag. Der Beklagte sei schadensersatzpflichtig, da er schuldhaft wesentliche Vertragsverletzungen begangen und damit die vorgerichtlichen Anwaltskosten für die Kündigungserklärung verursacht habe.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das im Arbeiterwohnheim... gelegene möblierte Zimmer Nr.... im 4. Stockwerk zu räumen und an den Kläger herauszugeben; den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 359,50 EUR nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei:

Der Vermieter habe keinen Grund zur Kündigung.

Er sei nur daran interessiert, nach der Kündigung die Miete massiv erhöhen zu können.

Er habe den Vermieter am 27.2.2013 lediglich wegen einer Kleinigkeit angesprochen. Dieser habe dann aggressiv und dumm geredet und ihn provoziert, wie er es häufig mache. Der Beklagte sei daraufhin in sein Zimmer gegangen.

Der Kläger habe dort eine Minute später geklopft und ihn gefragt, wann er ausziehe.

Der Beklagte habe darauf erwidert, dass der Kläger mit den Rechtsanwalt des Beklagten sprechen werde.

Daraufhin habe ihm der Vermieter den Mittelfinger gezeigt und der Beklagte hat den Kläger als Schwein bezeichnet.

Der Kläger sei dann auf ihn zugerannt und hätte ihn mit Füßen und Fäusten angegriffen.

Aus dem vorgelegten Dokumentationsbogen der N-klinik könnten die entsprechenden Verletzungen entnommen werden.

Der Kläger habe auch andere „lügnerische“ Gründe hinzugefügt, um die Kündigung zu rechtfertigen. Der Vermieter lüge wie gedruckt.

Im Jahr 2012 habe er vom Vermieter keine Abmahnungen erhalten.

Lediglich im Jahr 2010 habe der Beklagte verschiedene Zeitschriften gesammelt, die er Ende 2011 zum Teil weggeworfen, zum Teil in den Regalschrank gesteckt habe.

Im Jahr 2012 habe der Beklagte sich oft über den Nachbarn Herrn... beschwert, da dieser Musikgeräte und Fernseher zu laut aufgedreht habe, auch nachts. Nur deswegen habe er gegen die Wand geklopft. Auf die Beschwerden des Beklagten sei jedoch nicht reagiert worden. Der Beklagte sei deswegen zweimal bei der Polizei gewesen.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind.

Die Klage war zuzusprechen, da der Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten zusteht.

Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Unstreitig hat der Beklagte den Kläger am 27.2.2013 mit dem Wort „Schwein“ beleidigt.

Zwar behauptet der Beklagte, dass der Kläger ihn zuvor aggressiv und provozierend behandelt habe und ihm auch den Mittelfinger gezeigt habe.

Dies wird aber vom Kläger bestritten und kann vom Beklagten nicht belegt werden.

Auch ist der Vortrag bzgl. des behaupteten aggressiven Verhaltens des Klägers zu wenig konkret und nachvollziehbar dargelegt.

Aus diesen allgemeinen Angaben lässt sich keinesfalls die unstreitig geäußerte Beleidigung rechtfertigen. Es ist unklar, durch was sich der Beklagte provoziert fühlte oder warum das Verhalten des Klägers auf ihn aggressiv wirkt.

Eine Beleidigung stellt eine Straftat nach dem StGB und zugleich eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung gegenüber dem Vertragspartner des Mietvertrags dar.

Eine schwerwiegende Beleidigung kann eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Vorliegend handelt es sich nicht nur um beleidigende Gesten, sondern um eine ausdrückliche massive Ehrverletzung.

Beleidigungen stellen sich zwar dann als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten sind. Vorliegend ist jedoch die Provokation - wie oben ausgeführt - zu wenig konkret und nachvollziehbar dargelegt und die behauptete Beleidigung durch Zeigen des gestreckten Mittelfingers vom Kläger bestritten und vom Beklagten nicht belegt worden. Ein konkret unkorrektes Verhalten des Klägers konnte der Beklagte weder schlüssig darlegen, noch beweisen.

Außerdem hat sich der Beklagte für die geäußerte Beleidigung auch nicht nachträglich beim Vermieter entschuldigt. Der Beklagte hat keinerlei Verhalten gezeigt, das darauf hindeutet, dass er diese Entgleisung bereut und sie zukünftig nicht mehr vorkommen wird.

Im Gegenteil führt der Beklagte in seiner Klageerwiderung noch aus, dass der Kläger wie gedruckt lüge und dumm daherrede.

Unabhängig davon, ob somit die weitere Behauptung des Klägers zutrifft, der Beklagte habe ihn grundlos geschlagen, während er selbst ihn danach lediglich zur Abwehr zurückgestoßen habe, ist es dem Kläger damit schon aufgrund der Beleidigung und des weiter bestehenden hoch angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortzusetzen.

Der Kläger war daher zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Die Klageforderung war daher zuzusprechen.

Das vertragswidrige Verhalten begründet im Übrigen auch den eingeklagten Schadensersatzanspruch bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da der Kläger zu einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung durch Einschaltung eines Anwaltes berechtigt war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 GKG.

Gesetze

Gesetze

9 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 711 Abwendungsbefugnis


In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt e

Strafprozeßordnung - StPO | § 170 Entscheidung über eine Anklageerhebung


(1) Bieten die Ermittlungen genügenden Anlaß zur Erhebung der öffentlichen Klage, so erhebt die Staatsanwaltschaft sie durch Einreichung einer Anklageschrift bei dem zuständigen Gericht. (2) Andernfalls stellt die Staatsanwaltschaft das Verfahren

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung


(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vert

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse


(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Beendigung von Mietverhältnissen

Kündigungsrecht: Mieter muss Unzumutbarkeit der Mietfortsetzung nicht detailliert aufzeigen

29.06.2009

Rechtsanwalt für Immobilienrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Kündigungsfrist: Fortsetzung des Mietvertrags nach Ablauf des Mietverhältnisses

25.04.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Immbilienrecht: Kündigungsrecht: Unterlassene Zwischenrenovierung ist nicht immer ein Kündigungsgrund

18.12.2009

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Staffelmiete: Kündigungsausschluss darf nicht mehr als vier Jahre betragen

06.04.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Immobilienrecht: Kündigungsrecht: Mieter kann fristlos kündigen, wenn Gebrauch durch Vermieter entzogen wird

18.12.2009

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Referenzen

(1) Bieten die Ermittlungen genügenden Anlaß zur Erhebung der öffentlichen Klage, so erhebt die Staatsanwaltschaft sie durch Einreichung einer Anklageschrift bei dem zuständigen Gericht.

(2) Andernfalls stellt die Staatsanwaltschaft das Verfahren ein. Hiervon setzt sie den Beschuldigten in Kenntnis, wenn er als solcher vernommen worden ist oder ein Haftbefehl gegen ihn erlassen war; dasselbe gilt, wenn er um einen Bescheid gebeten hat oder wenn ein besonderes Interesse an der Bekanntgabe ersichtlich ist.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.