Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung eines psychisch erkrankten Mieters

bei uns veröffentlicht am19.01.2012
Zusammenfassung des Autors
Vermieter kann Mietverhältnis mit psychisch erkrankten Mieter fristlos kündigen, wenn dieser gegen Rücksichtnahmegebot verstößt-LG Heidelberg, 5 S 119/10
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem psychisch erkrankten Mieter fristlos kündigen, wenn dieser gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt.

Das entschied das Landgericht (LG) Heidelberg in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass es für die erhebliche Störung des Hausfriedens durch den Mieter genüge, wenn sein Verhalten augenscheinlich aggressiv und bei vernünftiger Würdigung als bedrohlich einzuschätzen sei. Das sei der Fall, wenn ein psychisch erkrankter Mieter laute Selbstgespräche führe, mit Gegenständen werfe und an Türen und Wände hämmere. Diese Verhaltensweisen würden andere Mieter und Besucher nachvollziehbar ängstigen und in Sorge versetzen. Darin liege eine erhebliche Beeinträchtigung des Hausfriedens (LG Heidelberg, 5 S 119/10).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Heidelberg: Urteil vom 15.04.2011 (Az: 5 S 119/10)

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.11.2010, Az. 21 C 232/10, wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.5.2011 eingeräumt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.


Gründe:

Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Mit Mietvertrag vom 15.12.2003 vermietete der Kläger an den Beklagten, dieser vertreten durch seinen Betreuer, eine Einzimmerwohnung im Anwesen K.-Straße ... in X7. Der Beklagte ist psychisch erkrankt; er leidet an einer schizophrenen Erkrankung. Er befand sich deshalb schon mehrfach in stationärer Behandlung im psychiatrischen Zentrum X8. und ist dort seit 14.9.2010 erneut untergebracht.

Ab September 2009 verschlechterte sich der Zustand des Beklagten deutlich. Mehrfach kam es zu Handlungen des Beklagten, die von den Mitbewohnern des Hauses als störend oder bedrohlich empfunden wurden, und die auch zu Polizeieinsätzen führten. Mieter benachbarter Wohnungen minderten wegen des Verhaltens des Beklagten zum Teil ihre Miete, zum Teil erklärten sie die fristlose Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils Bezug genommen.

Unter Bezugnahme auf verschiedene derartige Vorfälle wurde das Mietverhältnis von der Klägerin gegenüber dem Betreuer des Beklagten durch Anwaltsschreiben vom 2.6.2010 (AS I 29) und nochmals durch den erstinstanzlichen Schriftsatz vom 25.9.2010 (AS I 197) fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 12.11.2010 der Klage stattgegeben. Es hat hierzu ausgeführt, jedenfalls die Kündigung vom 25.9.2010 habe das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB mit sofortiger Wirkung beendet. Der Beklagte habe gegen das ihm gegenüber Vermieter und Mitmietern bestehende Rücksichtnahmegebot verstoßen, indem er Mitmieter und Besucher beim Schlafen gehindert, sie durch Schreien und Gesten bedroht und durch unkontrollierten Gebrauch von Kerzen sowie Verstecken von Feuerlöschern gefährdet habe. Bei der notwendigen Interessenabwägung gebe das Ausmaß des Verstoßes gegen Verhaltenspflichten den Ausschlag gegenüber dem nur geringen Verschulden des schwer erkrankten Beklagten. Wegen der weiteren Einzelheiten des unstreitigen und streitigen Parteivortrags erster Instanz sowie wegen Inhalt und Begründung des angegriffenen Urteils einschließlich der getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.11.2010 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Er räumt ein, dass sein Verhalten Anlass zu Streitigkeiten und Polizeieinsätzen gegeben habe. Es müsse aber berücksichtigt werden, dass dieses Verhalten auf eine psychische Erkrankung zurückzuführen sei. Er habe zu keinem Zeitpunkt eine ernsthafte Gefahr für seine Umgebung dargestellt. Zur Behandlung seiner Schizophrenie sei eine Langzeittherapie erforderlich. Diese habe er am 14.9.2010 begonnen. Diese Behandlung verspreche Aussicht auf Erfolg und werde die krankheitsbedingten Verhaltensauffälligkeiten beseitigen. Dies müsse bei der Interessenabwägung den Ausschlag zugunsten des Beklagten geben. Es sei dem Kläger zumutbar, den Erfolg der Behandlung abzuwarten, zumal der Beklagte während der stationären Behandlung sich nicht in der Mietwohnung aufhalte und infolgedessen auch keine Störung und Gefahr für die Mitmieter darstelle. Außerdem sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kläger unter dem Aspekt der Sozialpflichtigkeit zumutbar. Dem untergebrachten Beklagten sei eine Wohnungssuche nicht möglich. Eine Wohnungssuche durch seinen Betreuer sei für den Beklagten nicht zumutbar, da die Wohnung als privater Rückzugsraum wesentliches Element der freien Persönlichkeitsentfaltung sei, in welche der Betreuer durch eine eigene Suche in großem Maße eingreifen würde. Außerdem sei eine Wohnungssuche durch den Betreuer angesichts der Unterbringung des Beklagten nicht Erfolg versprechend.

Der Beklagte beantragt:

Unter Abänderung des am 12.11.2010 verkündeten und am 6.12.2010 zugestellten Urteils des Amtsgerichts Heidelberg (Az. 21 C 232/10) wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil unter vertiefender Bezugnahme auf seinen erstinstanzlichen Sachvortrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet. Das Amtsgericht geht zu Recht von der Wirksamkeit der mit Schriftsatz vom 25.9.2010 ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB aus. Infolge wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich der Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Härtegründen gem. § 574 BGB ist im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung von vornherein ausgeschlossen (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die im Schriftsatz vom 25.9.2010 ausgesprochene fristlose Kündigung war gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam. Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor bei Pflichtverletzungen des Mieters, die aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist begründen. Der Kündigungstatbestand ist verschuldensunabhängig, jedoch ist die Frage eines Verschuldens bei der Abwägung von wesentlicher Bedeutung. Tätlichkeiten gegenüber Mitbewohnern und Hausfriedensstörungen können grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Die Kündigung vom 25.9.2010 stützt sich auf in der Sache weit gehend unstreitige Vorfälle vom 5.7.2010 und 16.8.2010. Unstreitig ist, dass am 5.7.2010 zunächst die Nachbarin J. X9. durch das Verhalten des Beklagten in seiner Wohnung - laute Selbstgespräche, Werten von Gegenständen - verängstigt war und die Polizei rief, welche anrückte. Unstreitig ist weiter, dass der Beklagte in der anschließenden Nacht gegen 1:00 Uhr durch den Flur rannte, an Türen und Wände hämmerte und schrie „ich hole meine Männer, ich hole meine Armee, ihr werdet schon sehen“, worauf J. X9. erneut die Polizei herbeirief. Unstreitig ist weiter, dass am 16.8.2010 die Maklerin G. X10. in Begleitung einer Mietinteressentin den Flur betrat, an welchem die Wohnung des Beklagten liegt. Als der Beklagte beider ansichtig wurde, fing er an zu schreien und rannte mit erhobenen Armen und drohendem Blick auf diese zu, so dass die Maklerin und die Mietinteressentin in den Fahrstuhl flüchteten. Sie verständigten sodann über Notruf die Polizei, welche erneut anrückte.

Es handelt sich hierbei um Verhaltensweisen, die für Mitbewohner und Besucher nachvollziehbar Anlass für Sorge und Verängstigung geben und somit den Hausfrieden erheblich beeinträchtigen. Entgegen der Ansicht des Beklagten bestand aufgrund dieses augenscheinlich aggressiven Verhalten auch berechtigter Anlass für den Kläger, das Verhalten des Beklagten - wie in der Kündigung vom 25.9.2010 ausgeführt - als „ernst zu nehmende Gefahr“ zu werten, zumal nach einem ärztlichen Bericht des PZN vom 17.2.2010 (AS I 39) „Eigengefährdung sowie Fremdgefährdung aufgrund des handlungsbestimmenden Wahns mit Minderung der Kritik- und Urteilsfähigkeit“ besteht. Die vom Beklagten unter Beweisantritt vorgebrachte Behauptung, er habe tatsächlich zu keinem Zeitpunkt eine ernsthafte Gefahr für seine Umgebung dargestellt, ist hierfür nicht entscheidungserheblich. Für die erhebliche Störung des Hausfriedens genügt es, dass das Verhalten des Beklagten augenscheinlich aggressiv und bei vernünftiger Würdigung als bedrohlich einzuschätzen war.

Bei der nach § 543 Abs. 1 BGB gebotenen Abwägung ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass der Beklagte bereits zuvor in ähnlicher Weise den Hausfrieden gestört hatte und durch die vorangegangene Kündigung vom 2.6.2010 vorgewarnt war. Dieser Kündigung lagen ebenfalls im Wesentlichen unstreitige Hausfriedensstörungen des Beklagten zugrunde: Im September und Oktober 2009 rückte mehrfach nachts die Polizei an wegen lauter Musik aus der Wohnung des Beklagten. Am 8.10.2009 und 13.10.2009 drapierte der Beklagte im Flur Möbelstücke und andere Utensilien, am 8.10.2009 stellte er zusätzlich sogar mehrere brennende ungesicherte Kerzen auf. Am 15.10.2009 drang massiv Rauch aus der Wohnung des Beklagten, so dass die Feuerwehr anrückte; der Beklagte hatte den Feuerlöscher versteckt! Die Nachbarn und Mitmieter hatten verschiedentlich Anlass, sich über vom Beklagten verursachten Lärm zu beschweren, unter anderem in der Nacht vom 19. auf den 20.2.2010, in der der Beklagte im Flur fortwährend „hört ihr mich“ schrie. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass nach dem bereits zitierten ärztlichen Bericht des PZN vom 17.2.2010 (AS I 39) ein handlungsbestimmender Wahn mit Minderung der Kritik- und Urteilsfähigkeit insbesondere hinsichtlich des Umgangs mit Feuer diagnostiziert wurde.

Schließlich können bei der Abwägung nicht unberücksichtigt bleiben weitere unstreitige Vorfälle, insbesondere dass er am 28./29.7.2010 randalierte, die Tür zum Chinarestaurant im Anwesen eintrat und verschiedene Sachen herunterriss.

Angesichts der geschilderten Vorgeschichte reichen die zwei Vorfälle, welche konkreter Anlass und Kündigungsgrund der Kündigung vom 25.9.2010 waren, für die Bejahung einer Unzumutbarkeit der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses auch nur bis zum nächsten regulären Kündigungstermin aus. Bei der Abwägung kann unterstellt werden, dass der Beklagte aufgrund seiner psychischen Erkrankung ohne Schuldfähigkeit gehandelt hat. Die erneuten Hausfriedensstörungen machten das Wohnen im Anwesen für die Wohnungsnachbarn und Mitbewohner auf dem Stockwerk jedoch unzumutbar. Es konnte ihnen nicht angesonnen werden, die massiven und bedrohlichen Störungen durch den Beklagten weiter hinzunehmen. Diese Störungen hatten ein Ausmaß erreicht, welches auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Mitmenschen nicht mehr hingenommen werden muss. Die eigene Wohnung ist nicht nur für den Beklagten, sondern gleichermaßen für seine Wohnungsnachbarn und Mitbewohner, privater und schützenswerter Rückzugsraum. Dieser Rückzugsraum war durch das Verhalten des Beklagten ganz erheblich gestört.

Dem steht nicht entgegen, dass der Beklagte aufgrund seiner psychischen Erkrankung schützens- und unterstützenswert ist. Die aus seiner Erkrankung resultierenden sozialen Lasten zu tragen, ist Sache des staatlichen Gemeinwesens. Ihm obliegt es, nach Maßgabe des hierfür gegebenen rechtlichen und sozialstaatlichen Rahmens für den Wohnbedarf des Beklagten Sorge zu tragen. Die aus der Erkrankung des Beklagten resultierenden Probleme dürfen dagegen nicht zulasten einzelner, nämlich des Klägers als Vermieter und der Wohnungsnachbarn, gelöst werden, indem diesen über eine - nicht kleinlich bemessene - Zumutbarkeitsgrenze hinaus auferlegt wird, störendes und bedrohliches Verhalten des Beklagten zu ertragen.

§ 543 Abs. 3 BGB steht der Kündigung nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift ist eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzungen grundsätzlich nur nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die vom Kläger zuvor wegen vorangegangener Hausfriedensstörungen ausgesprochene Kündigung vom 2.6.2010 ist jedoch in eine Abmahnung umzudeuten. Da die zugrunde liegenden Hausfriedensstörungen, wie gezeigt, im Wesentlichen unstreitig waren, war die Abmahnung berechtigt. Abgesehen hiervon lagen auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB vor; wenn der Beklagte sich die vorangegangene Kündigung vom 2.6.2010 nicht zur Warnung dienen lassen konnte oder wollte, versprach auch eine weitere Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg.

Die Kündigung vom 25.9.2010 erfüllt die formalen Voraussetzungen. Eine im Räumungsrechtsstreit durch Schriftsatz erklärte Kündigung genügt der nach § 568 BGB geforderten Schriftform. Die oben dargestellten Kündigungsgründe sind in dem Schriftsatz angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Die Kündigung war an den bestellten Betreuer des Beklagten zu richten (§ 1902 BGB); dass sein Aufgabenkreis sich auch hierauf erstreckt, ist nicht streitig.

Auf die mit der Berufung vor allem aufgeworfene Frage, ob angesichts der zwischenzeitlich erneut begonnenen stationären Behandlung des Beklagten im PZN nunmehr eine positive Prognose hinsichtlich künftiger Hausfriedensstörungen durch den Beklagten berechtigt ist, kommt es nicht an. Die am 25.9.2010 durch Schriftsatz ausgesprochene, dem Betreuer des Beklagten spätestens bis zur mündlichen Verhandlung vom 5.10.2010 zugegangene Kündigungserklärung hat das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Damit war der Anspruch auf Räumung und Herausgabe entstanden. Das beendete Mietverhältnis lebt nicht dadurch wieder auf, dass ein Kündigungsgrund nach dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses wegfällt oder im Rahmen einer Abwägung nunmehr anders zu gewichten ist. Dies ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Fall der Eigenbedarfskündigung, die auf andere Kündigungsgründe ohne weiteres übertragbar ist. Mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses erlischt das Besitzrecht des Mieters, der die Mietsache sodann sofort zurückzugeben hat. Eine Berücksichtigung von nachträglichen Änderungen hinsichtlich des Kündigungsgrundes im Zeitraum bis zur tatsächlichen Räumung zugunsten des Mieters würde den nicht vertragstreu handelnden Mieter, welcher sich unberechtigt der Kündigung widersetzt, bevorzugen.

Die demnach allein für die Beurteilung der Kündigung maßgebliche Sachlage am 25.9.2010 trägt die fristlose Kündigung. Allein der Umstand, dass der Beklagte bereits kurz zuvor am 14.9.2010 erneut ins PZN eingewiesen und dort untergebracht wurde, gab noch keinen Anlass für eine günstigere Beurteilung und Prognose. Denn bereits früher hatten stationäre Behandlungen des Beklagten, zuletzt vom Dezember 2009 bis 18.2.2010 und vom 31.3.2010 bis 18.5.2010, keine Besserung gebracht.

Eine kurz bemessene Räumungsfrist wurde dem Beklagten von Amts wegen gem. § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumt, damit sein Betreuer die notwendigen Vorkehrungen für einen Wohnungswechsel treffen kann. Da der Beklagte sich derzeit aufgrund richterlicher Anordnung im PZN befindet, ist die Bewilligung einer kurzen Räumungsfrist für den Kläger zumutbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 10, 713 ZPO.


Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils


(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil 1. die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2. eine kurze Begründung für die Abänderung, A

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters


(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Ge

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung


(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine H

Zivilprozessordnung - ZPO | § 721 Räumungsfrist


(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1902 Vertretung des Betreuten


In seinem Aufgabenkreis vertritt der Betreuer den Betreuten gerichtlich und außergerichtlich.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 568 Form und Inhalt der Kündigung


(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. (2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Beendigung von Mietverhältnissen

Kündigungsrecht: Mieter muss Unzumutbarkeit der Mietfortsetzung nicht detailliert aufzeigen

29.06.2009

Rechtsanwalt für Immobilienrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Kündigungsfrist: Fortsetzung des Mietvertrags nach Ablauf des Mietverhältnisses

25.04.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Immbilienrecht: Kündigungsrecht: Unterlassene Zwischenrenovierung ist nicht immer ein Kündigungsgrund

18.12.2009

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Staffelmiete: Kündigungsausschluss darf nicht mehr als vier Jahre betragen

06.04.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Immobilienrecht: Kündigungsrecht: Mieter kann fristlos kündigen, wenn Gebrauch durch Vermieter entzogen wird

18.12.2009

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Referenzen

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

In seinem Aufgabenkreis vertritt der Betreuer den Betreuten gerichtlich und außergerichtlich.

(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.

(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.

(6) Die sofortige Beschwerde findet statt

1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet;
2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.