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Beendigung von Mietverhältnissen

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung wegen Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit Sie „promovierter Arsch“ kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten eine Souterrainwohnung angemietet. Sie führten mit dem Vermieter zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Zudem wurden gegenseitig Strafanzeigen erstattet.

Am 2.5.2014 rief das Ehepaar zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr morgens beim Vermieter an. Sie teilten mit, dass die Wassertemperatur im Bad ihrer Wohnung nur 35 Grad Celsius erreiche statt der erforderlichen 40 Grad. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Vermieter die Beklagten auf, ihm Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Er wolle die Wassertemperatur überprüfen. Dies lehnten die Eheleute ab. Sie wiesen darauf hin, dass dies nicht notwendig sei. Schließlich sei im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug. Im Rahmen des Wortwechsels beleidigte der Ehemann den Vermieter mit den Worten „Sie promovierter Arsch“.

Der Vermieter kündigte wegen dieser Beleidigung das Mietverhältnis fristlos. Die Mieter akzeptierten die fristlose Kündigung nicht. Die Beleidigung sei nicht grundlos erfolgt. Der Vermieter habe den Mieter zuerst geduzt und körperlich angegriffen. Daher sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht: Die fristlose Kündigung wegen der Beleidigung ist wirksam. Die Vertragsverletzung durch die Beleidigung wiege so schwer, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter haben, scheiden als Kündigungsgrund aus. Das Gericht stellte fest, dass die Titulierung mit „Sie promovierter Arsch“ die Ehre verletze. Eine solche Bezeichnung gehe weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus. Diese grobe Beleidigung sei eine Vertragsverletzung. Sie wiege so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen. Damit seien regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich. Zudem habe sich der Mieter nicht entschuldigt. Die Eheleute hätten auch nicht den Beweis erbracht, dass der Vermieter den Ehemann zuvor provoziert hat.

Das Gericht stellte weiter fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können. Eine Abmahnung sei daher nicht Erfolg versprechend gewesen.

Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14, (Az.: 474 C 18543/14).


Tatbestand:

Der Kläger begehrt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Mit Mietvertrag vom 28.10.2008 mieteten die Beklagten vom Kläger die im Souterrain des Anwesens... gelegene 3-Zimmerwohnung zu einem monatlichen Gesamtmietzins in Höhe von € 1.490,00.

Zwischen den Parteien werden und wurden zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis geführt. Darüber hinaus erstatteten die Beklagten mit Schreiben vom 09.01.2014 und 19.01.2014 Strafanzeigen gegen den Kläger und der Kläger am 09.05.2014 gegen die Beklagten.

Am Freitag, den 02.05.2014 riefen die Beklagten den Kläger zwischen 6.00 und 6.30 Uhr an, um ihm mitzuteilen, dass die Wassertemperatur im Bad der Wohnung nur 35 °C statt der erforderlichen 40 °C erreiche. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Kläger von den Beklagten Zutritt zur Wohnung zur Überprüfung der gerügten Wassertemperatur. Die Beklagten lehnten dies mit dem Hinweis ab, dass dazu nicht ihre Wohnung betreten werden müsse, weil das Wasser im ganzen Haus ungenügend warm sei. Es kam zu einem Wortwechsel zwischen den Parteien, bei welchem der Beklagte den Kläger mit „Sie promovierter Arsch“ titulierte.

Mit Schreiben vom 31.05.2014 kündigte der Kläger gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis fristlos wegen Beleidigung unter Bezugnahme auf den Vorfall vom 02.05.2014. Im Kündigungsschreiben vom 31.05.2014 wird im ersten Absatz das mit den Beklagten mit „Vertrag vom 29 Nov. 2013 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung..., EG Parterre, Eingang nach West“ benannt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 28.07.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos, diesmal wegen Zahlungsverzugs.

Der Kläger trägt vor, die vom Beklagten ihm gegenüber geäußerte Beleidigung rechtfertige die Kündigung vom 31.05.2014 ohne weiteres. Das Mietverhältnis sei durch das massive Fehlverhalten unheilbar zerrüttet. Einer Fristsetzung habe es nicht bedurft, da eine Frist offensichtlich keinen Erfolg versprach und die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei. Dies insbesondere, weil die Parteien im gleichen Haus wohnen und vom Beklagten auch keine Entschuldigung für die Beleidigung erfolgt ist.

Darüber hinaus trägt der Kläger vor, bei Ausspruch der Kündigung vom 28.07.2014 habe Zahlungsverzug der Beklagten hinsichtlich Mietforderungen in Höhe von € 3.674,61 bestanden.

Der Kläger beantragt zuletzt:

Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen gemietete Souterrain-Wohnung im Haus... geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen

Klageabweisung.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die ausgesprochenen Kündigungen nicht gerechtfertigt seien. Die Kündigung vom 31.05.2014 wegen Beleidigung sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, da es sich bei der dort genannten Wohnung nicht um die Wohnung der Beklagten handele und auch kein Vertrag vom 29.11.2013 zwischen den Parteien bestehe. Darüber hinaus sei die Kündigung auch materiell unwirksam, da die Titulierung des Klägers mit „Sie promovierter Arsch“ nicht grundlos erfolgt sei; insbesondere habe der Kläger den Beklagten zuerst geduzt und es sei zu körperlichen Angriffen des Klägers gegenüber den Beklagten gekommen. Auch habe der Kläger körperlich provozierendes Verhalten nicht nur gegenüber den Beklagten, sondern auch seinen anderen Mietern gegenüber an den Tag gelegt. Vor diesem Hintergrund könne die Beleidigung des Beklagten eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen.

Auch die Kündigung vom 28.07.2014 sei mangels Bestehens eines Kündigungsgrundes unwirksam. Da die Beklagten zur Mietminderung berechtigt seien und über die vereinbarte Strompauschale hinaus Stromkosten von ihnen nicht geschuldete seien, habe ein kündigungsrelevanter Mietrückstand nicht bestanden. Darüber hinaus fehle es der Kündigungserklärung vom 28.07.2014 auch an einer ordnungsgemäßen Begründung.

Der Kläger repliziert hinsichtlich der Kündigung vom 31.05.2014, dass es sich bei den formalen Einwendungen lediglich um bloße Förmelei handele. Da zwischen den Parteien nur ein Mietvertrag über eine Wohnung besteht, liege eine unschädliche Falschbezeichnung vor. Darüber hinaus bestreitet der Kläger, dass er dem Beklagten einen Grund für die Beleidigung geliefert habe; insbesondere habe er ihn weder geduzt noch körperliche Gewalt ausgeübt, angedroht oder angedeutet. Die diesbezüglichen Behauptungen der Beklagten seien unrichtig und werden bestritten.

Das Gericht hat auf den ausdrücklichen Wunsch der Parteien am 17.10.2014, 14.11.2014 und 28.11.2014 sehr umfangreiche Güteverhandlungen mit dem Ziel des Abschlusses eines Räumungsvergleichs geführt, die jedoch letztlich in der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2014 scheiterten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 17.10.2014, 14.11.2014 und 28.11.2014 Bezug genommen.


Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung vom 31.05.2014 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet wurde.

Das Kündigungsschreiben des Klägers vom 31.05.2014 erfüllt - entgegen der insoweit von den Beklagten vertretenen Auffassung - nach Form und Inhalt die Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.

Grundsätzlich muss in der Kündigungserklärung der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Insbesondere muss sich aus der Kündigungserklärung mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, wer die Kündigung ausgesprochen hat, welcher Mietgegenstand gekündigt wird und gegen wen sich die Kündigung richtet. Irrtümliche Falschbezeichnungen schaden jedoch nicht, wenn der Empfänger den Irrtum ohne weiteres erkennen kann.

So liegt der Fall hier. Soweit dem Kläger bei Ausspruch der Kündigung hinsichtlich des Datums des Mietvertrags sowie hinsichtlich der Lagebezeichnung der Wohnung Fehler unterlaufen sind, so sind diese irrtümlichen Falschbezeichnungen unschädlich, da sie als solche für die Beklagten ohne weiteres erkennbar waren. Unstreitig besteht zwischen den Parteien nämlich lediglich ein einziges Mietverhältnis und dieses betrifft die streitgegenständliche Wohnung in dem in der Kündigung auch richtig bezeichneten Anwesen. Ernsthafte Zweifel der Beklagten daran, welcher Mietgegenstand gekündigt wurde, wurden aufgrund der Falschbezeichnung mithin nicht begründet.

Daneben hat der Kläger auch das beanstandete Verhalten des Beklagten hinreichend genau durch konkrete Angabe des Vorfalls mit zeitlicher Zuordnung aufgeführt, so dass es den Beklagten ohne weiteres möglich war zu erkennen, welche Umstände zur Kündigung geführt haben.

Darüber hinaus liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor.

Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 BGB.

Der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB ist hier erfüllt, da der Beklagte den Kläger unstreitig am 02.05.2014 mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ beleidigt hat, diese Vertragsverletzung so schwer wiegt, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, die Beklagten für die behauptete Provokation durch den Kläger beweisfällig geblieben sind und eine Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB hier nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Auch besteht der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen der Beleidigung und der Kündigung, § 313 Abs. 3 BGB.

Eine Beleidigung ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Dagegen scheiden bloße Unhöflichkeiten oder Handlungen, die dem anderen Teil zwar missliebig sind, die aber keinen ehrverletzenden Charakter haben, als Kündigungsgründe aus. Auf dieser Grundlage liegt hier zweifelsfrei mit dem Ausspruch des Beklagten gegenüber dem Kläger „Sie promovierter Arsch“ eine Beleidigung im Sinne des Strafgesetzbuches vor, die gleichzeitig auch eine Vertragsverletzung im Verhältnis zum Kläger darstellt. Eine solche Titulierung geht insbesondere aufgrund ihres ehrverletzenden Charakters weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus.

Die Vertragsverletzung aufgrund der groben Beleidigung durch den Beklagten wiegt nach Auffassung des Gerichts unter Würdigung und Abwägung der Gesamtumstände des Einzelfalles hier auch so schwer, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vom Beklagten ausgesprochene Beleidigung hat selbst schon ein solches Gewicht, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt. Insbesondere auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen und damit regelmäßige Zusammentreffen der Parteien unausweichlich sind, kann dem Kläger eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Auch der Umstand, dass der Beklagte sich trotz des Einräumens der Beleidigung nicht zu einer Entschuldigung hat durchringen können, wiegt bei der anzustellenden Abwägung zu seinen Lasten.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, die Äußerung des Beklagten sei hier nicht als Beleidigung zu werten, weil der Kläger den Beklagten zuvor geduzt habe und eine Provokation der Beklagten durch körperliche Angriffe des Klägers erfolgt sei, so sind die Beklagten für diese Behauptungen beweisfällig geblieben. Beweispflichtig für die behauptete Provokation ist nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Beleidiger. Als Beweismittel für die behauptete Provokation durch den Kläger haben die Beklagten jedoch lediglich die Parteieinvernahme der Beklagten nach § 447 ZPO angeboten. Da der Kläger jedoch das nach § 447 ZPO erforderliche Einverständnis zur Vernehmung der Beklagten als beweispflichtigen Partei nicht erklärt hat, lagen die Voraussetzungen des § 447 ZPO hier nicht vor. Auch eine Vernehmung der Beklagten als Partei nach § 448 ZPO war hier nicht anzuordnen.

Nach herrschender Meinung, welcher das Gericht hier folgt, will und darf § 448 ZPO nicht die beweisbelastete Partei von den Folgen der Beweisfälligkeit befreien; sein Zweck besteht vielmehr darin, dem Gericht dann, wenn nach dem Ergebnis der Verhandlung eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung spricht und andere Erkenntnisquellen nicht mehr zur Verfügung stehen, ein Mittel zur Gewinnung letzter Klarheit an die Hand zu geben. Im vorliegenden Fall scheitert die Anwendung des § 448 ZPO bereits am Erfordernis eines gewissen Anfangsbeweises. Hier liegen allein die bestrittenen Behauptungen der Beklagten zur Provokation durch den Kläger vor. Umstände bzw. Anhaltspunkte, die eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Behauptungen der Beklagten zu begründen vermögen, sind indes nicht gegeben. Insbesondere hat das Gericht auch im Rahmen der Anhörung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2014 zum Vorfall vom 02.05.2014 keinerlei Erkenntnisse gewinnen können, die für den erforderlichen Anfangsbeweis für die strittige Behauptung der Provokation des Klägers sprechen. Nach Auffassung des Gerichts reicht allein der Umstand, dass das Verhältnis der beiden Parteien zueinander offensichtlich zerrüttet ist, keinesfalls aus, um einen Anfangsbeweis für die von den Beklagten behauptete Provokation durch den Kläger zu begründen. Auch die streitige Behauptung der Beklagten, der Kläger habe körperlich provozierendes Verhalten nicht nur gegenüber den Beklagten, sondern auch seinen anderen Mietern gegenüber an den Tag gelegt, kann hier dahinstehen, da auch bei Wahrunterstellung des diesbezüglichen Sachvortrags der Beklagten der erforderliche Anfangsbeweis für die behauptete Provokation des Klägers am 02.05.2014 nicht erbracht wäre. Darüber hinaus liegt hier jedoch auch die neben dem Anfangsbeweis erforderliche weitere Voraussetzung, dass nämlich andere Erkenntnisquellen nicht mehr zur Verfügung stehen, hier nicht vor, nachdem unstreitig der vom Kläger für die dann unstreitig gestellte Beleidigung benannte Zeuge... eigene Wahrnehmungen der Situation hatte, von den Beklagten jedoch nicht als Zeuge angeboten worden ist. Eine Vernehmung der Beklagten von Amts wegen nach § 448 ZPO war mithin hier nicht anzuordnen. Nach alledem ist die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht gegeben.

Eine Abmahnung der Beklagten nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist hier gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nrn. 1 und 2 BGB entbehrlich. Die Notwendigkeit der Fristsetzung oder Abmahnung entfällt hier bereits deshalb, weil diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB, nachdem durch das Fehlverhalten des Beklagten durch die massive Beleidigung des Klägers die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann.

Daneben ist die Fristsetzung oder Abmahnung hier auch deshalb entbehrlich, weil die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Zum einen wiegt die vom Beklagten durch die grobe Beleidigung des Klägers erfolgte Vertragsverletzung besonders schwer. Zum anderen kann dem Kläger aufgrund des Umstandes, dass beide Parteien im gleichen Haus wohnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden. Darüber hinaus ist auch hier im Rahmen der anzustellenden Abwägung zu berücksichtigen, dass der Beklagten sich für seine Vertragsverletzung durch die strafrechtlich relevante Beleidigung beim Kläger nicht entschuldigt hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nrn. 7 und 11, 711 S. 1 ZPO.

Den Beklagten war eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht zu gewähren. Grundsätzlich sind im Rahmen der Entscheidung nach § 721 ZPO die Interessen des Mieters und Vermieters gegeneinander abzuwägen. Dabei sind insbesondere das Alter und Bedürfnis des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, der Bedarf des Vermieters, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum sowie die Art und Weise der Pflichtverletzung und das Verschulden der Parteien gegeneinander abzuwägen.

Unter Berücksichtigung der genannten Punkte ist hier insbesondere aufgrund der Art und Weise sowie der Intensität der Pflichtverletzung des Beklagten eine Räumungsfrist nicht zu gewähren. Auch die weiteren in der Abwägung zu berücksichtigenden Umstände wie das Alter der Beklagten sowie die Dauer des Mietverhältnisses vermögen keine andere Entscheidung zur Räumungsfrist zu rechtfertigen