Kündigungsrecht: Kein Eigenbedarf einer Personenhandelsgesellschaft

27.01.2010

Rechtsgebiete

  • Beendigung von Mietverhältnissen

Autoren

Anzeigen >Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner

Familienrecht, Erbrecht, Ehescheidung - Streifler & Kollegen
Familienrecht
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Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Eine Personenhandelsgesellschaft kann für eine vermietete Wohnung keinen Eigenbedarf geltend machen.

Das mussten sich die Gesellschafter einer KG vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Streitpunkt war eine von der KG vermietete Wohnung. Für diese hatte die Gesellschaft eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da eine Gesellschafterin sie selbst nutzten wollte.

Das LG machte jedoch deutlich, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam sei. Zwar werde ein zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters der Gesellschaft zugerechnet. Dies gelte jedoch nicht bei einer Personenhandelsgesellschaft wie der KG. Diese könne Wohnräume weder als Wohnung für sich noch für Familienangehörige benötigen, denn Familienangehörige könne es hier schon begrifflich nicht geben. Im Gegensatz zur GbR hänge hier die Gesellschaftsform des Vermieters auch nicht vom Zufall ab. Eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht „zufällig“, sondern durch rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrags an bis hin zur Eintragung im Handelsregister (LG Hamburg, 311 S 128/08).

Die Entscheidung im einzelnen lautet:
LG Hamburg: Urteil vom 07.08.2009 (Az: 311 S 128/08)

Auf die Berufung der Beklagten vom 14. November 2008 wird das Teil-Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 14. Oktober 2008 (923 C 11/08) wie folgt abgeändert:

Der Antrag, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in H., K-weg ..., Obergeschoss Mitte, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, wird abgewiesen.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 603,93 zu zahlen.

Die Klägerin wird weiter verurteilt, in der Wohnung in H., K-weg ..., Obergeschoss Mitte, den Spalt im oberen Bereich der Wohnungseingangstür zwischen Türrahmen und Türblatt zu beseitigen; im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.


Tatbestand

Die Klägerin - Vermieterin - verlangt u. a. die geräumte Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung; die Beklagte verlangt widerklagend Beseitigung von Mängeln der Wohnung sowie vorgerichtliche Anwaltskosten.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung.

Mit Teil-Urteil vom 14. Oktober 2008 hat das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben und die Beklagte zur geräumten Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung verurteilt. Das Amtsgericht hat insbesondere die Kündigung wegen Eigenbedarfs für gemäß § 573 BGB wirksam erachtet. Die formellen Anforderungen seien erfüllt. Eigenbedarf liege nach den getroffenen Feststellungen vor. Die Zeugin T. K. sei als Gesellschafterin und insbesondere als Tochter des Geschäftsführers und Komplementärs der KG Familienangehörige im Sinne der Norm. Daher sei der Fall mit dem vom BGH am 23. Mai 2007 entschiedenen Fall nicht vergleichbar, weil dort zur Gesellschafterstellung des Geschäftsführers nichts festgestellt worden sei. Bei Personengesellschaften genüge Eigenbedarf für ein Mitglied. Da die Kündigung erfolgreich sei, bestehe auch kein Erstattungsanspruch bezüglich der Anwaltskosten der Beklagten.

Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am 16. Oktober 2008 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am selben Tag per Fax bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 14. November 2008 Berufung eingelegt, welche sie nach zweimaliger Fristverlängerung mit dem am 30. Januar 2009 eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Unter Vertiefung ihres bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrages verfolgt sie hiermit ihren Klagabweisungsantrag hinsichtlich der Räumung sowie ihre Widerklaganträge hinsichtlich vorgerichtlicher Anwaltskosten und Mängelbeseitigung an Balkon- und Wohnungseingangstür weiter.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Teil-Urteils des Amtsgerichts St. Georg vom 14. Oktober 2008

1. die Räumungsklage abzuweisen,

2. die Klägerin zu verurteilen, der Beklagten die Kosten der Beauftragung von Rechtsanwalt J. Z. gemäß dessen Rechnung ...009 in Höhe von Euro 603,93 zu ersetzen,

3. die Klägerin im Wege der Widerklage zu verurteilen, in der Wohnung K-weg ..., OG Mitte, H., die folgenden Mängel zu beheben:

a. in der Küche ist der Schließmechanismus der Balkontür defekt, so dass sie sich nicht auf Kipp stellen lässt,

b. die Wohnungseingangstür schließt im oberen Bereich nicht richtig; es verbleibt ein beträchtlicher Spalt zwischen Türrahmen und Türblatt, durch den es erheblich zieht.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und begehrt weiterhin die geräumte Herausgabe der Wohnung sowie die Zurückweisung der Mängelbeseitigungsbegehren der Beklagten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die in dieser Instanz zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll des mündlichen Verhandlungstermins vom 24. April 2009.


Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 517, 520 II, 511 II ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist weitestgehend begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten weder nach § 985 BGB noch gemäß § 546 BGB die Herausgabe der beklagtenseits genutzten Wohnung verlangen, weil die Beklagte aufgrund eines nicht wirksam gekündigten Mietverhältnisses mit der Klägerin ein Recht zum Besitz an der herausverlangten Mietwohnung hat.

Der Mietvertrag ist weder durch die Kündigungserklärung vom 27. November 2007 noch durch die mit Schriftsatz vom 5. Juni 2008 erklärte Kündigung wirksam gekündigt worden, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 I, II Nr. 2 BGB nicht gegeben ist; dahinstehen kann hierfür, ob die Kündigungen überhaupt formell ordnungsgemäß begründet wurden und ob bei der Zeugin Tanja Kuhn tatsächlich ein Eigenbedarf im Sinne der Norm besteht.

Zwar scheitert die Eigenbedarfskündigung nicht bereits daran, dass der Mietvertrag nicht zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits abgeschlossen, sondern die Immobilie bei bestehendem Mietvertrag erst im Wege der Zwangsversteigerung durch die Klägerin erworben wurde; denn § 566 I BGB schützt den Mieter nicht davor, dass eine Personenmehrheit - Eigentümergemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts - als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 II Nr. 2 BGB kommt jedoch deshalb nicht in Betracht, weil die Klägerin als Kommanditgesellschaft (Personenhandelsgesellschaft) nicht zum für eine Eigenbedarfskündigung privilegierten Personenkreis zu rechnen ist.

Nach wohl herrschender Auffassung wird zwar ein zur Kündigung eines Mietvertrages berechtigender Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dieser Gesellschaft zugerechnet. Grund hierfür ist, dass zwischen dieser und einer nicht gesellschaftsrechtlich verbundenen (einfachen) Vermietermehrheit kein nennenswerter, eine Ungleichbehandlung rechtfertigender Unterschied besteht; oft hängt es nämlich nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist aber nicht ersichtlich, weshalb diese Personenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sein soll, sich auf einen eigenen Wohnbedarf eines ihrer Mitglieder zu berufen.

Diese eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigenden Überlegungen treffen hingegen nicht zu auf eine Personenhandelsgesellschaft wie die offene Handelsgesellschaft oder - wie im vorliegenden Fall - die Kommanditgesellschaft. Eine solche kann - ebenso wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts - Wohnräume weder als Wohnung für sich noch für Familienangehörige benötigen, denn Familienangehörige im Sinne des § 573 II Nr. 2 BGB kann es schon begrifflich nicht geben.

Anders als im eingangs dargestellten Fall hängt es aber auch nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Personenmehrheit um eine „schlichte“ Gemeinschaft oder eine Gesellschaft in Form einer oHG oder KG handelt - eine Personenhandelsgesellschaft entsteht nicht „zufällig“, sondern durch z. T. umfangreiches rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrages an bis hin zur Eintragung im Handelsregister. Die Gefahr einer vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits ist bei der Personenmehrheit in Gestalt einer Personenhandelsgesellschaft daher von Vornherein ausgeschlossen. Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gibt es daher keine Veranlassung, einer Personenhandelsgesellschaft zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafters oder dessen Familienangehörigen zu ermöglichen. Eine Gruppe, die sich zum Betrieb eines Handelsgewerbes zusammenfindet, hat keine Beziehung zum Wohnbedarf ihrer Mitglieder. Diese treten dem Mieter nur als zum Handelszweck verbundene Gesellschafter und nicht als natürliche Personen gegenüber.

Ohne Relevanz ist somit, dass die Zeugin Kuhn sowohl Kommanditistin der Gesellschaft als auch die Tochter des Komplementärs und Geschäftsführers der Gesellschaft ist.

Die Widerklage hat teilweise Erfolg.

Zunächst ist der Beklagten gemäß § 280 I BGB ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten im beantragten Umfang zuzusprechen. Zwar macht sie einen solchen Anspruch erst in dieser Instanz als Zahlungsanspruch widerklagend geltend; die Voraussetzungen des § 533 ZPO liegen jedoch vor. Das Gericht erachtet die Stellung dieses Antrages als sachdienlich.

Die Klägerin hat durch den Ausspruch der Kündigung vom 27. November 2007 einen unbegründeten Anspruch gegenüber der Beklagten geltend gemacht und dadurch fahrlässig eine Vertragsnebenpflicht aus dem Mietverhältnis verletzt, weil dieses erste Kündigungsschreiben schon die Anforderungen an die erforderliche Begründung des berechtigten Interesses gemäß § 573 III 1 BGB evident nicht ausreichend erfüllt; für die Frage der Fahrlässigkeit der Vertragspflichtverletzung durch das Kündigungsschreiben kann daher dahinstehen, ob die Klägerin die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung einer Kommanditgesellschaft angesichts der nicht höchstrichterlich geklärten Rechtslage hätte erkennen können. Die vorprozessuale Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung war für die Beklagte zudem vernünftig und zweckmäßig.

Die Berufung ist auch begründet, soweit die Beklagte widerklagend die Instandsetzung der Wohnungseingangstür - Beseitigung des Spalts im oberen Bereich - verlangt: Insoweit besteht ein Anspruch gemäß § 535 I 2 BGB. Für die Annahme des Instandsetzungsanspruchs kommt es weder auf die Erheblichkeit dieses Mangels noch darauf an, ob der Mangel bereits bei Vertragsbeginn vorgelegen hat; letzteres spielt nur für Schadensersatz- und Minderungsansprüche eine Rolle.

Der Antrag, mit dem in dieser Instanz nunmehr widerklagend verlangt wird, die Klägerin möge den Mangel der Balkontür beseitigen, dass diese sich nicht in Kippposition stellen lasse, hat jedoch keinen Erfolg. Dieser Antrag stellt eine Klageänderung dar, weil er erstinstanzlich auf die Beseitigung eines angeblich defekten Schließmechanismus gerichtet war, der sich im Ortstermin aber nicht bestätigt hat. Die Klagänderung ist nicht gemäß § 533 Nr. 1 BGB als sachdienlich zuzulassen. Zwar blieb der nach dem Ortstermin geänderte Beklagtenvortrag zum Mangel der Balkontür erstinstanzlich unwidersprochen. Zulässigerweise bestreitet die Klägerin aber erst in dieser Instanz, dass sich die Tür zu keiner Zeit in Kippstellung habe bringen lassen; ein erstinstanzliches Bestreiten durch die Klägerin war angesichts des zunächst ganz anders beschriebenen Mangels - defekter Schließmechanismus - nicht erforderlich bzw. möglich gewesen.

Der Klägerin sind gemäß § 92 II Nr. 1 ZPO die Kosten dieser Instanz aufzuerlegen.

Die Revision ist zuzulassen, soweit die Räumungsklage abgewiesen wird. Die Rechtssache hat insoweit grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 II Nr. 1 ZPO, weil dieser Entscheidung die Frage zugrunde liegt, ob eine Kommanditgesellschaft Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen kann und diese - im Wohnraummietrecht immer wiederkehrende - Frage bislang vom Bundesgerichtshof ausdrücklich offen gelassen wurde; im Übrigen liegen die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht vor.

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Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Auf das Widerrufsrecht kann erst verzichtet werden, wenn der Undank dem Widerrufsberechtigten bekannt geworden ist.

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn

1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und
2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.