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Beendigung von Mietverhältnissen

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Kündigungsrecht: Versorgungsleistungen: Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der Gewerberäume für den Betrieb eines Cafés angemietet hatte. Nach einem Streit über Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete. Deswegen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage, nachdem der Mieter nicht auszog. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben, mit der er in erster Instanz auch zunächst Erfolg hatte. In zweiter Instanz wurde die Klage dagegen abgewiesen.

Der BGH hat die Klageabweisung nun bestätigt. Entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, hat der BGH den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass er auch einem unrechtmäßigen Besitzer zustehe. Er bestehe in der Abwehr von Störungen und greife grundsätzlich auch ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet sei. Die Richter haben nun allerdings hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschaffe, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen. Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nach Ansicht der Richter nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe (BGH, XII ZR 137/07).