Mieterhöhung: Anforderungen an die Beifügung des Mietspiegels werden weiter gelockert

bei uns veröffentlicht am28.02.2010

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
Anwalt für Mietrecht - Immobilienrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, muss der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter vergeblich die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt hatte. Zur Begründung hatte er auf den - nicht beigefügten - Mietspiegel der Stadt verwiesen. Dieser ist über den örtlichen Verein Haus und Grund sowie über den örtlichen Mieterverband gegen eine Schutzgebühr von 3 EUR (Mitglieder) bzw. 4 EUR (Nichtmitglieder) zu beziehen.

Die Richter sahen hierin keinen Verstoß gegen die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens. Der Mietspiegel müsse nicht beigefügt werden. Dies gelte jedenfalls, wenn er allgemein zugänglich sei. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben werde, sei allgemein zugänglich. Dem Mieter sei zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr aufzuwenden (BGH, VIII ZR 276/08).

Urteile

1 Urteile zitieren order werden zitiert von diesem Artikel

1 Urteile werden in dem Artikel zitiert

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Sept. 2009 - VIII ZR 276/08

bei uns veröffentlicht am 30.09.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 276/08 Verkündet am: 30. September 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ne

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Mieterhöhung

Mieterhöhung: Mietspiegel muss schon im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegen

27.01.2010

Anwalt für Mietrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Mieterhöhungsverlangen: Bei Schriftformabrede ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich

01.02.2011

Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für Mieterhöhungsverlangen - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel

30.05.2014

Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt

03.11.2016

Das Amtsgericht Lichtenberg hat eine Vermieterin nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.

Mietrecht: Zum Mieterhöhungsverlagen bei Modernisierung mithilfe von öffentlichen Fördermitteln

07.08.2012

die Anrechnungspflicht von Drittmitteln endet nach zwölf Jahren-BGH vom 13.06.12-Az:VIII ZR 310/11-Rechtsanwalt für Immobilienrecht

Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 276/08 Verkündet am:
30. September 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen
Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann
bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung
des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009,
VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW
2008, 573, Tz. 15).
BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08 - LG Krefeld
AG Krefeld
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 24. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.
2
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . Mit Schreiben vom 2. August 2007 forderte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 375 € auf 450 € mit Wirkung ab dem 1. November 2007. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt K. .
3
Da die Beklagten der Mieterhöhung nicht zustimmten, machte die Klägerin ihr Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision hat Erfolg.

I.

5
Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2008, 672) hat im Wesentlichen ausgeführt:
6
Die Mieterhöhung sei nicht wirksam erklärt. Dem Mieterhöhungsverlangen habe ein Exemplar des in Bezug genommenen aktuellen Mietspiegels beigefügt werden müssen. Da dies unterblieben sei, könne auch dahinstehen, ob die im Laufe des Verfahrens nachgeholten Angaben der Klägerin insbesondere zu den im Mieterhöhungsverlangen teilweise unleserlichen oder unverständlich abgekürzten Einträgen im Übrigen die Anforderungen an ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558a, 558b Abs. 3 BGB erfüllten.
7
Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht generell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel beizufügen. Dies sei etwa dann nicht der Fall, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Für den Bereich der Stadt K. sei der Mietspiegel aber nur über den Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und den Mieterverband Niederrhein gegen Zahlung von 3 € (für Mitglieder) und 4 € (für Nichtmitglieder) zu bezie- hen. Der Mietspiegel der Stadt K. sei weder im Internet abzurufen noch sei vorgetragen, dass er im Amtsblatt veröffentlicht sei.
8
Die Frage, wer die Kosten für den Mietspiegel aufzuwenden habe, sei zu Lasten des Vermieters zu entscheiden. Ihm obliege nach § 558a BGB die Begründung und nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift die Pflicht zur Erklärung des Erhöhungsverlangens. Erfordere die ordnungsgemäße Erklärung einen finanziellen Aufwand, so sei dieser dem Vermieter aufzubürden. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, Geld ausgeben zu müssen, um feststellen zu können , ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt sei.

II.

9
Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht daran, dass der Mietspiegel der Stadt K. dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war.
10
Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifügung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat (Beschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352, Tz. 6; vgl. auch Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293, Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens , das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hier der Fall.
11
Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (so auch: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 34 m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 18 m.w.N.) dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.

III.

12
Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil somit keinen Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Krefeld, Entscheidung vom 29.04.2008 - 12 C 375/07 -
LG Krefeld, Entscheidung vom 24.09.2008 - 2 S 28/08 -