Mieterhöhung: Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung des höheren Betrags

bei uns veröffentlicht am05.03.2014

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Zusammenfassung des Autors
Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete kann so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Paares, dass im Jahre 2006 eine Wohnung angemietet hatte. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 EUR auf 1.140 EUR ab dem Monat April. Die Mieter rührten sich darauf nicht, überwiesen jedoch ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete. Die Vermieterin begnügte sich damit nicht, sondern verlangte die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wolle Sicherheit, schließlich könnten die Zahlungen eingestellt werden. Die Mieter gaben eine derartige Erklärung jedoch nicht ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrags sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam gewesen sei. Durch diese Äußerung sah sich die Vermieterin in ihrer Befürchtung, die Zahlungen könnten eingestellt werden, bestätigt und erhob Klage vor dem Amtsgericht München auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Die Klage sei schon mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, da die Mieter bereits dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hätten. Die stillschweigende Zustimmung liege in der mehrfachen Überweisung der erhöhten Miete. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Auch einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben könne zugestimmt werden. Daher würden die Hinweise der Mieter, eigentlich sei das Verlangen unwirksam gewesen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage darstellen. Die Mieter hätten ohne Vorbehalt bezahlt und somit diese Rechtsauffassung nicht weiterverfolgt (Amtsgericht München, 452 C 11426/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München Schlussurteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11426/13)

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.


Tatbestand

Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.
Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 06.08.2006 die Wohnung der Klägerin, gelegen in der...
Die derzeitige monatliche Miete beträgt 950,00 € zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 380,00 €, insgesamt 1.330,00 €.

Mit Schreiben der Klägerin vom 23.01.2013 verlangte diese von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 1.140,00 € bis 23.03.2013.

Die Beklagten haben keine schriftliche oder mündliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen erklärt. Die Beklagte zu 1) hat allerdings Mietzahlungen, eingegangen am 05.04.2013, 07.05.2013, 05.06.2013 und 05.07.2013 von je 1.140,00 € überwiesen. Nach Zahlung der erhöhten Miete für Mai 2013 wurden die Beklagten mit klägerischen Schriftsatz vom 15.05.2013 erfolglos zur schriftlichen Zustimmung zur Mieterhöhung aufgefordert.

Die Klägerin trägt vor, die monatlich begehrte Miete von € 8,93 pro m² Wohnfläche sei angemessen und ortsüblich. Die Kappungsgrenze sei eingehalten und die Miete seit drei Jahren unverändert.

Ihr sei weder bekannt gewesen, noch mitgeteilt worden, dass der Dauerauftrag angeblich geändert worden sei. Die Beklagten hätten schlicht nicht reagiert. Die Klägerin habe die Zahlungen für April und Mai aufgrund des Verhaltens der Beklagten im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung 2012 nicht als Zustimmung auffassen können. Die Klägerin müsse weiter damit rechnen, dass die Beklagten die erhöhten Zahlungen nicht fortsetzen, da sie sich im Übrigen auf angebliche formelle Mängel des Mieterhöhungsverlangens berufen. Zudem sei nach Ziff. 10, letzter Absatz, des Mietvertrags für Vertragsänderungen Schriftform vereinbart.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass bei den formellen Einwendungen der Beklagten unterstellt werden müsse, dass keinesfalls ein Rechtsbindungswille zur Zustimmung vorhanden war. Zudem sei die Zahlung lediglich namens der Beklagten zu 1) erfolgt, obwohl beide Beklagten Mieter sind. Bei dieser Sachlage, könne ein Vermieter zur Meidung erheblicher Nachteile nur Klage erheben. Andernfalls stünde es dem Mieter offen, sich nach Ablauf der Klagefrist auf die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens berufen und damit die bereits geleisteten Beträge zurückverlangen.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Miete auf EUR 1.140,00 - bei gleich bleibender Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von EUR 380,00 - für die Wohnung... mit Wirkung ab 01.04.2013 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten tragen vor, sie hätten durch die Änderung des monatlichen Dauerauftrags der Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Somit fehle das Rechtsschutzbedürfnis, die Klage sei schon aus diesem Grund abzuweisen.

Allerdings hätten die die Beklagten die Zustimmung schon nicht geschuldet, da das Mieterhöhungsverlangen nicht schlüssig und nachvollziehbar begründet sei.

Beweis wurde nicht erhoben.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis bereits unzulässig, jedenfalls unbegründet, da die Beklagten dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen bereits zugestimmt haben.

Die konkludente Zustimmung der Beklagten liegt in der 4-maligen Überweisung der im Mieterhöhungsverlangen verlangten Miete von 1.140,00 €, wie sie sich aus dem von der Klägerin vorgelegten Kontoauszug ergibt. Bereits vor Anhängigkeit war am 05.04.2013 eine mit „Miete...“ bezeichnete Überweisung bei der Klägerin eingegangen. Vor Rechtshängigkeit war am 07.05.2013 eine weitere Überweisung in selber Höhe eingegangen. Seitdem erfolgten jedenfalls zwei weitere entsprechende Überweisungen am 05.06.2013 und 05.07.2013. Der Überweisungsbetrag entspricht der verlangten erhöhten Miete. Die Betriebskostenvorauszahlungen wurden jeweils gesondert überwiesen, wie sich aus dem Kontoauszug ergibt.

Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Zahlung kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht, §§ 133, 157 BGB, nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Im Mieterhöhungsverlangen vom 23.01.2013 hatte die Klägerin schließlich die Beklagten ausdrücklich aufgefordert, „ab April 2013 die erhöhte Grundmiete von 1.140,00 Euro zu überweisen“. Genau dieser Aufforderung sind die Beklagten gefolgt, ohne zuvor dem Mieterhöhungsverlangen zu widersprechen oder etwa die Zahlung unter Vorbehalt zu stellen. Eine andere Auslegung der Zahlung ist daher völlig fernliegend. Die Zahlung würde sich sonst als rechtsgrundlose, freiwillige Leistung, zu der keinerlei Veranlassung besteht, darstellen.

Inwieweit das Verhalten der Beklagten im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung und der dort erfolgten Einschaltung des Mietervereins relevant sein soll, ist bereits mangels konkreten Vertrags zu dem „Verhalten“ der Beklagten für das Gericht nicht ersichtlich. Im Übrigen ist eine Zustimmung nicht etwa per se ausgeschlossen, nur weil der Mieter sich zuvor rechtlich beraten lässt.

Ebenso wenig ist aus dem Prozessverhalten der Beklagten zu schließen, dass diese dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen wollten. Zum einen kommt es allein auf den objektiven Empfängerhorizont zum Zeitpunkt der Erklärung d. h. bei der erstmaligen Überweisung an, nachdem die Beklagten ihre Zustimmungserklärung nicht etwa angefochten haben. Zudem verhalten sich die Beklagten auch nicht widersprüchlich: Der Antrag auf Klageabweisung ist logische Konsequenz der - vom Gericht geteilten - Ansicht, dass die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig sei.

Soweit in der Klageerwiderung auch Einwendungen gegen die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vorgebracht werden, steht dies zum Vortrag der bereits erfolgten Zustimmung nicht in Widerspruch. Denn auch bei Zustimmung zu einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe. Bis zum Zeitpunkt der ersten zwei Zahlungen hatten die Beklagten keinerlei Einwände oder Vorbehalte erklärt. Entscheidender Zeitpunkt für die Auslegung ist aber der Zahlungszeitpunkt. Die Entscheidung des LG Berlin , auf die sich die Klägerin beruft, kann das Gericht vor diesem Hintergrund nicht ganz nachvollziehen. Es erscheint jedoch möglich, nachdem der Sachverhalt nicht ausführlich dargestellt wird, dass Zahlungen anders als hier erst während des laufenden Verfahrens und erst nachdem Einwände gegen das Mieterhöhungsverlangen vorgebracht waren erfolgten.

Im Ergebnis unerheblich ist auch, dass die Überweisung durch Beklagte zu 1) erfolgte. Das Mieterhöhungsverlangen war an beide Beklagten gerichtet. Wie sich aus dem klägerseits vorgelegten Kontoauszug ergibt, war es auch die Beklagte zu 1), die in der Vergangenheit die Mietzahlungen für beide Mieter überwiesen hat. Die Überweisung kann daher nur als Zustimmung beider Beklagten verstanden werden, nämlich der Beklagten zu 1) in eigenem Namen und gleichzeitig für den Beklagten zu 2) in fremden Namen. Dass die Beklagte insoweit auch vertretungsbefugt war, ergibt sich schon aus dem Vortrag der Beklagten, dass sie dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt haben. An der konkludenten Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht gezahlt hat. Eine Berufung darauf, er habe der Mieterhöhung nie zugestimmt, wäre jedenfalls rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich.

Der Vortrag der Klägerin, sie habe keine Kenntnis von der Zahlung gehabt, ist unerheblich. Das Wirksamwerden einer Willenserklärung setzt zwar Zugang voraus, § 130 Abs. 1 S. 1 BGB. Ausreichend ist jedoch, dass die Willenserklärung so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Dies ist mit dem Eingang der Zahlung auf dem Konto der Klägerin gegeben, da sie mittels eines Kontoauszuges bzw. Kontoeinsicht per Online-Banking Kenntnis hätte nehmen können.

Die Möglichkeit einer konkludenten Zustimmung durch Zahlung ist auch nicht wegen § 550 BGB oder dadurch ausgeschlossen, dass die Parteien in Ziff. 10 des Mietvertrags für Vertragsänderungen Schriftform vereinbart haben.

§ 550 BGB kommt nicht zur Anwendung, da der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist und damit jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Dementsprechend ist auch der seitens der Klägerin angeführte Beschluss des LG Wiesbaden nicht relevant, da dort ein Zeitmietvertrag vorlag, wie sich aus den Gründen ergibt.

Auch aufgrund der vereinbarten Schriftformklausel besteht keine Verpflichtung zur Erteilung einer schriftlichen Zustimmung, da eine solche Schriftformklausel nicht für die einseitige Zustimmungserklärung gilt.

Auch aus dem von der Klägerin angeführten Beschluss des LG Berlin ergibt sich nichts anderes: Schon der Sachverhalt ist nicht vergleichbar, da im dortigen Fall bereits im Mieterhöhungsverlangen zur schriftlichen Zustimmung aufgefordert wurde, was vorliegend gerade nicht der Fall ist. Hier wurde vielmehr erst nach der zweiten Zahlung im Mai erstmalig ausdrücklich zur schriftlichen Zustimmung aufgefordert. Ein genereller Anspruch des Vermieters auf schriftliche Zustimmung besteht gerade nicht, vielmehr ist die Zustimmung an keine Form gebunden.

Als unterlegene Partei hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Höhe des Streitwerts ergibt sich aus dem 12-fachen Erhöhungsbetrag, § 41 Abs. 5 GKG.

Die seitens der Klägerin beantragte Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO war nicht zu gewähren, da der Schriftsatz vom 01.08.2013 neben Rechtsausführungen kein entscheidungserhebliches tatsächliches Vorbringen enthält. Insbesondere ist das Bestreiten, dass die Beklagen gegenüber dem Ehemann der Klägerin eine Zustimmung abgelehnt hätten, unerheblich, da die Klägerin gar nicht vorgetragen hatte, dass die Beklagten die Zustimmung abgelehnt hätten. Vielmehr hatte die Klägerin vorgetragen, die Beklagten hätten nicht reagiert.

Gesetze

Gesetze

9 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags


Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 283 Schriftsatzfrist für Erklärungen zum Vorbringen des Gegners


Kann sich eine Partei in der mündlichen Verhandlung auf ein Vorbringen des Gegners nicht erklären, weil es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist, so kann auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen


Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden


(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Wide

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse


(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung

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Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.

(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Kann sich eine Partei in der mündlichen Verhandlung auf ein Vorbringen des Gegners nicht erklären, weil es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist, so kann auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann; gleichzeitig wird ein Termin zur Verkündung einer Entscheidung anberaumt. Eine fristgemäß eingereichte Erklärung muss, eine verspätet eingereichte Erklärung kann das Gericht bei der Entscheidung berücksichtigen.